În ceea ce privește serviciile de comunicații (apeluri telefonice), trebuie luate în considerare următoarele.

Potrivit Legii federale din 16 februarie 1995 nr. 15-FZ „Cu privire la comunicații” (articolul 15), activitățile persoanelor și entitati legale aferente prestării serviciilor de comunicații se realizează pe baza unei licențe obținute și executate corespunzător în acest scop. În consecință, locatorul poate reflecta plata primită de la chiriaș pentru apelurile telefonice prin contul 46 (90) numai atunci când operează în domeniul prestării de servicii de comunicații pe baza unei licențe corespunzătoare, pe care, de regulă, locatorul nu o deține. . În general, argumentele împotriva înregistrării compensației primite de la chiriaș pentru utilizarea comunicațiilor telefonice (plata apelurilor) pot fi date la fel ca mai sus, în ceea ce privește utilitățile de înregistrare. Dar, din moment ce organele fiscale recurg în această privință la argumente „suplimentare”, le vom infirma și noi.

În scrisoarea Serviciului Fiscal de Stat al Federației Ruse din 27 octombrie 1998 nr. ШС-6-02/768, autoritățile fiscale se referă la paragraful 4 din Regulile pentru furnizarea de servicii telefonice, aprobate prin Decret al Guvernului. al Federaţiei Ruse din 26 septembrie 1997 Nr. 1235). Acest alineat prevede că Serviciile de Telecomunicații sunt furnizate în baza unui acord privind furnizarea de servicii de telefonie încheiat între operatorul de telecomunicații și abonat (client).

Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului pot fi transferate altor persoane numai în modul prevăzut de legislația Federației Ruse și de prezentele reguli. Ce este această ordine nu este încă pe deplin clar. Regulile în sine indică procedura de reemitere a contractului numai pentru cetățeni. Iar Regulile în sine au fost adoptate în temeiul Legii „Cu privire la Protecția Drepturilor Consumatorului” și nu există temeiuri pentru extinderea aplicării în ceea ce privește reglementarea relațiilor cu entitățile comerciale, mai ales că aceste reguli nu pot afecta nici formarea registrelor contabile, nici, mai mult, , raporturi juridice fiscale. Mai mult, proprietarul nu poate reflecta plata convorbirilor telefonice prin contul 46 (90), intrucat nu detine licenta si, de fapt, in cadrul relatiei de inchiriere, efectueaza un „tranzit” de decontari intre chiriașului și operatorului de telecomunicații.

În practică, problema clădirii între chiriaș, proprietar și operatorul de telecomunicații este adesea rezolvată astfel: temporar (pentru perioada închirierii imobilului) reînregistrați contractul de furnizare a serviciilor de comunicații către chiriaș, ceea ce presupune costuri băneşti suplimentare.

Chiriaş

Vorbind despre specificul reflectării plății facturilor de utilități de către chiriaș, putem spune următoarele: Întrucât problema este direct legată de o scădere a bazei impozabile a impozitului pe venit, organele fiscale acordă o atenție deosebită problemei posibilității de includere a sumelor facturilor de utilități prevăzute pentru rambursarea cheltuielilor relevante ale locatorului în conformitate cu termenii contractului de închiriere în plus față de chiria. Dacă aceste plăți nu sunt alocate într-o linie separată (cont separat), dar sunt incluse în chirie, atunci plățile pentru utilități ca parte a chiriei sunt incluse în costul de producție.

Dacă facturile pentru facturile de utilități, plățile pentru apelurile telefonice sunt facturate separat, chiriașul poate avea probleme.

Scrisoarea Ministerului Fiscal al Federației Ruse nr. ШС-6-02 / 768 precizează: „În ceea ce privește cheltuielile organizației chiriașilor pentru plata facturilor de utilități, apoi pe baza naturii acestor cheltuieli, ca cheltuieli legate direct de producția și vânzarea produselor (lucrări, servicii), acestea fac obiectul includerii în costul produselor (lucrărilor, serviciilor) al chiriașului, indiferent de tipul de activitate al organizației locatorului, determinarea sumei de închiriere în conformitate cu contractul și sub rezerva încheierii de contracte pentru primirea de către chiriaș a utilităților în conformitate cu legislația în vigoare a Federației Ruse. În urma acestei scrisori și a altora, organele fiscale au acceptat atribuirea costului plăților de utilități de către chiriaș numai în cazul în care chiriașul a încheiat contracte directe cu organizații de furnizare a energiei și alte organizații similare. La rândul lor, aceste organizații nu s-au grăbit în mod deosebit să încheie contracte cu chiriașii.

Totuși, dacă comparăm partea din scrisoarea referitoare la proprietar, conform căreia proprietarul reflectă facturile de utilități primite prin contul 46 (90), dacă are dreptul de a îndeplini funcțiile de prestare a serviciilor publice și partea care indică posibilitatea de atribuire a costurilor de plată a facturilor la utilități la prețul de cost , - ajungem la o concluzie destul de logică că dacă includeți în contract de închiriere și posibilitatea ca locatarul să primească utilități în conformitate cu art. 544 și 545 din Codul civil al Federației Ruse, vom îndeplini astfel cerințele autorităților fiscale prevăzute în scrisoare. Vom avea un acord cu organizația relevantă (locatorul) transferând servicii către subabonat!!!

Ținând cont de prevederile Codului civil al Federației Ruse care reglementează legea obligațiilor, precum și de dispozițiile speciale care stabilesc obligația de a obține acordul organizației furnizoare de a conecta subabonatul, este posibil să se confirme eligibilitatea la îndeplinește funcțiile de prestare a serviciilor de utilități de către locator prin transmiterea organizației de furnizare a unui aviz de conectare a subabonatului în conformitate cu contractul de închiriere și propuneri privind procedura de prestare a serviciilor și decontări cu abonatul-locator specificat. Documentul specificat include o condiție ca propunerea să fie considerată acceptată dacă nu există nicio obiecție din partea organizației furnizoare.

Ca confirmare, se poate cita poziția expusă în scrisorile UMNS din Moscova din 27 decembrie 2000 nr. 03-12 / 61590, din 21 aprilie 2000 nr. 03-12 / 16517.

Poziția este următoarea: dacă contractul de închiriere prevede acordarea de către locator chiriașului a dreptului de utilizare a serviciilor de energie, căldură, alimentare cu apă și telefonie în imobilul închiriat cu obligația chiriașului de a rambursa cheltuielile locatorului pt. achitând energie, căldură, alimentare cu apă și servicii de telefonie pe lângă plățile de chirie, chiriașul poate atribui costului produselor (lucrărilor, serviciilor) costurile rambursării către locator a costurilor pentru serviciile de mai sus, dacă aceste cheltuieli se confirmă prin documentele primare relevante - facturile locatorului întocmite pe baza unor documente similare emise de organizația de furnizare a energiei și organizația - operatorul de telecomunicații în raport cu chiriașul locuinței efectiv ocupate și rețelele de energie termică și electrică și linii telefonice folosite de chiriaș”.

Adică, pentru a atribui facturile de utilități prețului de cost, chiriașul trebuie:

O indicație în contract că locatorul acordă chiriașului dreptul de a folosi energie, apă etc. livra

Consimțământul organizației furnizoare de energie, dat locatorului, cu privire la posibilitatea de a presta servicii subabonatului.

Conturile locatorului întocmite pe baza unor conturi similare primite de la organizațiile furnizoare de resurse.

De remarcat că, deși precizările din scrisoarea din 27 decembrie 2000 au fost date la solicitarea băncii chiriașului, acestea au totuși un caracter general și sunt destul de aplicabile tuturor organizațiilor de locatari. Aceste scrisori au fost publicate în reviste „Curier fiscal Moscova”, nr. 11, 2000; nr. 5, 2001.

Poziția stabilită în scrisorile Ministerului Fiscal al Federației Ruse pentru orașul Moscova este aplicabilă atât în ​​cazul în care locatorul este o persoană care prestează servicii, cât și în cazul în care îl considerăm intermediar (agent comisionar). ).

În concluzie, ne vom exprima opinia cu privire la această problemă vitală pentru chiriași. În opinia noastră, indiferent de absența sau prezența contractelor directe cu organizațiile de energie, căldură, alimentare cu apă și întreprinderi de comunicații, așa cum prevede art. 539, 545 din Codul civil al Federației Ruse, indiferent dacă a fost primit sau nu acordul organizațiilor relevante de a conecta subabonatul, baza pentru atribuirea acestor costuri la cost în conformitate cu Reglementările privind contabilitate și raportare sunt documente primare. În plus, absența contractelor directe cu organizațiile furnizoare și întreprinderile de comunicații nu constituie o bază pentru excluderea acestor costuri din costul produselor (lucrărilor, serviciilor) chiriașului, deoarece însuși faptul de a utiliza spațiul închiriat în procesul de management și producție. sta la baza includerii in costul produselor (lucrarilor), serviciilor) costurilor pentru intretinerea acestor spatii, in cazul in care aceste costuri s-au produs efectiv. Nu există cerințe pentru existența acordurilor relevante prin normele Legii impozitului pe venit și ale Regulamentului privind componența costurilor. Și, ca întotdeauna, ne vom confirma cererea prin hotărâri arbitrale: Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din 25 noiembrie 1999 nr. A09-3086 / 9912, FAS al districtului Moscova din 13 noiembrie 2000 nr. KA -A40 / 5134-00.

Reparație curentă a proprietății închiriate

După cum am indicat deja, părțile contractuale repartizează responsabilitățile pentru repararea proprietății închiriate. În absența unor astfel de indicații în contract, ca regulă generală, chiriașul suportă costurile reparației curente a proprietății închiriate (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, sunt posibile următoarele opțiuni pentru distribuirea cheltuielilor pentru reparația curentă a clădirilor, structurilor și spațiilor.

Contractul este responsabilitatea chiriașului de a repara.

Cheltuielile pentru activități obișnuite în conformitate cu paragraful 18 din PBU 10/99 sunt recunoscute în contabilitate în perioada de raportare în care au avut loc, indiferent de momentul plății efective a fondurilor și alte forme de implementare (presupunând certitudinea temporară a faptelor de activitate economică) la îndeplinirea condiţiilor specificate la paragraful 16 din PBU 10/99.

Costul reparației activelor fixe închiriate, suportat în conformitate cu termenii contractului de închiriere, pe cheltuiala fondurile locatarului, în conformitate cu clauza 78 din Ghidul pentru contabilitatea mijloacelor fixe aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 20.07.1998 nr. 33n, iar Instrucțiunile de aplicare a Planului de conturi sunt reflectate în contabilitate în debitul contului 20 în sumele de cost lucrări de reparațiiși material irosit.

Regulamentul privind componența costurilor (subparagraful e) paragraful 2) prevede includerea în cost a costurilor de desfășurare. inspecția tehnică si ingrijire, pentru reparatii curente, medii si majore.

Pentru a include în mod uniform cheltuielile viitoare pentru repararea mijloacelor fixe în costurile de producție sau de circulație ale perioadei de raportare, organizația, în baza clauzei 72 din Regulamentul privind contabilitatea și raportarea financiară în Federația Rusă, aprobat de Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 29 iulie 1998 nr. 34n și clauza 77 din Orientările de mai sus pot crea o rezervă pentru repararea activelor fixe (inclusiv închiriate). Atunci când se formează o rezervă de cheltuieli pentru repararea mijloacelor fixe, costurile de producție (de circulație) includ suma deducerilor calculată pe baza costului estimat al reparațiilor. La inventarierea rezervei pentru repararea mijloacelor fixe (inclusiv a facilităților închiriate), sumele suprarezervate sunt reluate la sfârșitul anului.

În cazul lipsei fondului de reparații, cheltuielile neprevăzute pentru reparații pot fi luate în considerare în debitul contului 20.

Contractul prevede realizarea reparațiilor curente de către locator pe cheltuiala proprie.

În acest caz, dacă închirierea se reflectă în contul 46 (90), respectiv, costurile reparației spațiilor închiriate - cheltuieli pentru activități obișnuite - sunt reflectate prin contul 20.

In cazul in care pentru locator veniturile din chirie functioneaza, respectiv, cheltuielile pentru reparatii curente sunt cheltuieli de exploatare si se iau in calcul in contul 80 (91).

Așadar, în acest articol, am examinat principalele puncte problematice care apar la închirierea spațiilor nerezidențiale pentru nevoi industriale.

Publicare

Problema impozitării veniturilor unei persoane fizice care închiriază un imobil rezidențial poate fi considerată ca parte a unei probleme mai semnificative, și anume problema distincției între activitățile antreprenoriale și neantreprenoriale. Deoarece închirierea de bunuri imobiliare (de exemplu, apartamente) pentru închiriere poate aduce venituri semnificative, recunoașterea unei astfel de activități antreprenoriale poate duce nu numai la răspundere administrativă, ci și la răspundere penală, dacă aceasta este asociată cu „generarea de venituri pe scară largă”. , care este suma care depășește 250.000 de ruble. (Notă la articolul 169 din Codul penal al Federației Ruse). Deci, dacă închiriezi un apartament cu trei camere la Moscova, de exemplu, pentru 45.000 de ruble. pe lună, limita penal-legală va fi depășită în mai puțin de 6 luni.

Și aceasta este responsabilitatea numai pentru afacerile ilegale și există încă riscuri asociate cu neînregistrarea, nedepunerea unei declarații, calcularea incorectă și plata taxelor.

Să încercăm să ne dăm seama ce criterii poate folosi un individ pentru a face alegerea potrivita pentru a determina metodele și formele de desfășurare a activităților de închiriere a proprietăților rezidențiale, cum să calculeze și să plătească corect impozitele și, de asemenea, să ia în considerare problemele de planificare fiscală la structurarea veniturilor din acest tip de activitate.

Antreprenoriatul este o activitate independenta desfasurata pe propriul risc, care are ca scop obtinerea sistematica de profit din folosirea proprietatii, vanzarea de bunuri, prestarea muncii sau prestarea de servicii de catre persoane inregistrate ca atare in statutar bine. Pentru a evalua natura activităților unui individ, această definiție în sine nu este în mod clar suficientă, așa că vom încerca să clarificăm poziția organelor de stat cu privire la această problemă.

Poziția autorităților fiscale

Potrivit opiniei autorităților fiscale, exprimată în scrisoarea Serviciului Federal de Taxe pentru orașul Moscova din 25 ianuarie 08 nr. 18-12 / 3 / 005988, pentru persoanele care participă la relații de închiriere și (sau) tranzacții pentru la cumpărarea și vânzarea proprietăților deținute de aceștia, nu există obligația de a obține statutul de întreprinzător individual. Acest lucru se datorează faptului că veniturile primite de persoanele fizice din închirierea (închirierea) și (sau) vânzarea bunurilor mobile sau imobile sunt specificate la art. 208 din Codul fiscal al Federației Ruse ca tip independent de venit, care face obiectul impozitului pe venitul personal.

Legea conectează necesitatea înregistrării unei persoane fizice ca antreprenor individual cu implementarea unui tip special de activitate, și nu doar cu comiterea de tranzacții plătite.

Prezența semnelor de activitate antreprenorială este evidențiată, în special, de următoarele fapte:

producerea sau achiziționarea de proprietăți pentru obținerea ulterioară a profitului din utilizarea sau vânzarea acesteia;

Contabilitatea tranzacțiilor comerciale legate de implementarea tranzacțiilor;

interconexiunea tuturor tranzacțiilor efectuate de un cetățean într-o anumită perioadă de timp;

relații stabile cu vânzători, cumpărători, alți antreprenori.

Activitatea economică are loc atunci când resursele, echipamentele, forța de muncă, tehnologiile, materiile prime, materialele, energia (resursele informaționale) sunt combinate într-un proces de producție, al cărui scop este producerea de produse (prestarea de servicii). Astfel de activități sunt caracterizate de costurile de producție, procesul de producție și producția (servicii).

Dacă toate semnele de mai sus sunt prezente, o persoană fizică este obligată să se înregistreze ca întreprinzător fără a forma o persoană juridică.

Dacă nu există temeiuri pentru recunoașterea tranzacțiilor imobiliare ca activitate de întreprinzător, din veniturile încasate, o persoană fizică trebuie să plătească impozit pe venitul personal în calitate de persoană care nu este întreprinzător individual.

Poziția instanțelor în cazurile de abateri administrative(clauza 13 din Hotărârea Plenului Curtea Suprema RF din 24 octombrie 2006 Nr. 18 „Cu privire la unele probleme care se ridică la instanţele de judecată la aplicarea părţii speciale a Codului contravenţiilor administrative”). Cazurile distincte de vânzare de bunuri, prestarea muncii, prestarea de servicii de către o persoană neînregistrată ca întreprinzător individual nu fac parte din această infracțiune administrativă, cu condiția ca cantitatea de bunuri, sortimentul acestora, volumul muncii prestate. , serviciile prestate și alte circumstanțe nu indică faptul că această activitate a avut ca scop profit sistematic.

Dovezile care confirmă faptul angajării în activități care vizează profit sistematic, în special, pot fi mărturia persoanelor care au plătit pentru bunuri, muncă, servicii, chitanțe pentru primirea de fonduri, extrasele bancare ale unei persoane ținute la răspundere administrativă, actele de transfer de bunuri (lucrări de execuție, prestare de servicii), dacă din aceste documente rezultă că bani gheata primite pentru vânzarea de bunuri de către aceste persoane (execuția muncii, prestarea de servicii), plasarea de reclame, afișarea mostrelor de mărfuri la punctele de vânzare, achiziționarea de bunuri și materiale, încheierea contractelor de închiriere a spațiilor.

Poziția instanțelor în cauzele penale (clauza 2 din Rezoluția Curții Supreme a Federației Ruse din 18 noiembrie 2004 nr. 23 „Cu privire la practica judiciară în cazurile de antreprenoriat ilegal și legalizarea (spălarea) fondurilor sau a altor bunuri dobândite prin mijloace penale”).

În cazurile în care o persoană neînregistrată ca întreprinzător individual a achiziționat spații rezidențiale sau alte bunuri imobiliare pentru nevoi personale sau l-a primit prin moștenire sau prin acord de donație, dar din lipsa necesității de a folosi această proprietate, l-a închiriat temporar sau a închiriat-o. aceasta și a primit venituri în urma unei astfel de tranzacții de drept civil (inclusiv pe scară largă sau deosebit de mare), faptele sale nu aduc răspundere penală pentru antreprenoriat ilegal.

Alegerea entității comerciale

După ce am stabilit dacă activitatea planificată este antreprenorială, propunem apoi următorul algoritm de acțiuni pentru contribuabil.

Dacă activitatea îndeplinește toate semnele de activitate antreprenorială, atunci contribuabilul trebuie să se înregistreze ca antreprenor individual. Atunci ar trebui să aflați dacă municipalitatea (sau în subiectul federației - pentru Moscova și Sankt Petersburg) de la locul de afaceri are un sistem de impozitare sub forma UTII pentru închirierea de bunuri imobiliare rezidențiale. Dacă se asigură UTII, atunci antreprenorul individual este obligat să se înregistreze la organele fiscale la locul de desfășurare a activității specificate în cel mult cinci zile de la începerea acestei activități și să plătească impozitul unic introdus în aceste circumscripții municipale, districte urbane. , orașe federale Moscova și Sankt Petersburg. Dacă nu este prevăzută UTII, atunci un antreprenor individual are dreptul de a aplica regimul fiscal general sau un sistem simplificat de impozitare.

Dacă activitatea nu întrunește în mod formal caracteristicile unei activități de întreprinzător, atunci, în opinia noastră, o persoană fizică, totuși, care își exercită dreptul legal de a se angaja în activități de întreprinzător și orice altă activitate neinterzisă de lege, are dreptul de a-și desfășura activitatea. ca activitate antreprenorială cu respectarea formalităților necesare, sau acționează direct ca persoană fizică.

Alegerea între activități antreprenoriale și neantreprenoriale, sau între unul sau altul sistem de impozitare, dacă activitatea este antreprenorială, se poate face și după evaluarea consecințelor fiscale ale închirierii imobilelor rezidențiale, desfășurate sub o formă sau alta (o persoană fizică, un antreprenor individual care folosește UTII, sistem comun, USN sau USN pe baza unui brevet).

Consecințele fiscale ale închirierii proprietății rezidențiale de către o persoană fizică - nu un antreprenor

Achizitie de bunuri imobiliare.În acest caz:

deducerea impozitului pe proprietate este oferită numai pentru bunurile imobiliare rezidențiale în valoare de până la 2 milioane de ruble. (pentru relațiile juridice care au apărut înainte de 01.01.2008, limita de deducere este de 1 milion de ruble), dar nu mai mult decât cheltuielile efective suportate;

dobânda la împrumuturile direcționate pentru achiziționarea sau construirea de bunuri imobiliare rezidențiale primite de la organizațiile ruse este luată în considerare în plus față de 2 milioane de ruble;

Deducerea se acordă o singură dată, dar deducerea neutilizată se reportează în anii următori. Cu toate acestea, contribuabilul nu are dreptul de a beneficia de deducere în cazurile în care:

plata a fost efectuată pe cheltuiala angajatorilor sau a altor persoane, a capitalului maternal (familiei), precum și a plăților furnizate de la bugetul federal, bugetele entităților constitutive ale Federației Ruse și bugetele locale;

tranzacția de vânzare-cumpărare se încheie cu o persoană fizică care are legătură cu contribuabilul conform art. 20 din Codul Fiscal al Federației Ruse (doar dacă relația dintre părți a avut un impact asupra condițiilor și rezultatelor economice ale tranzacției);

beneficiul material (dobânda la un împrumut în anul 2009, a cărui valoare este mai mică de 2/3) nu este recunoscut ca venit dacă contribuabilul are dreptul la deducere;

părinții care au copii minori și cheltuiesc fonduri proprii pentru achiziționarea de obiecte imobiliare în comun cu copiii, au dreptul să aplice o deducere de proprietate în conformitate cu cheltuielile efective efectuate;

deducerea poate fi primită fie de la autoritatea fiscală la sfârșitul anului, fie de la angajator înainte de sfârșitul anului (dacă există o notificare din partea autorității fiscale) (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 20.05. 08 Nr. 03-04-06-01 / 146);

impozitul plătit în plus poate fi rambursat la cererea unei persoane de către un agent fiscal.

Închirierea imobilelor. La închirierea unui imobil, venitul se impozitează cu o cotă de 13%, la închirierea unei alte persoane fizice, contribuabilul plătește impozit pe cont propriu la sfârșitul anului.

Dacă proprietatea este închiriată unui antreprenor individual sau unei persoane juridice, atunci chiriașul (agentul fiscal) reține impozitul în momentul plății venitului.

Cheltuielile asociate cu repararea bunurilor imobiliare, alte cheltuieli legate de bunuri imobiliare, pot fi luate în considerare numai în cadrul deducerii fiscale (2 milioane de ruble), adică. ele de fapt „abandona” din baza de impozitare (până în momentul vânzării).

Înstrăinarea imobilelor. Luați în considerare principalele puncte în înstrăinarea bunurilor imobiliare:

• venitul este impozitat cu o cotă de 13%;

o deducere a impozitului pe proprietate este prevăzută în valoare de 1 milion de ruble dacă proprietatea a fost deținută de mai puțin de 3 ani și în valoare de vânzare dacă a fost deținută timp de 3 ani sau mai mult;

deducerea se acordă de mai multe ori;

dacă se vinde o cotă de proprietate care este alocată în natură și este un obiect independent al proprietății individuale, atunci deducerea proprietății este aplicată de către proprietar în totalitate, fără a distribui suma totală a deducerii între ceilalți proprietari ai proprietății (decretul din Curtea Constituțională a Federației Ruse din 13 martie 2008 nr. 5-P);

contribuabilul are dreptul să nu aplice deducerea proprietății, ci să reducă veniturile primite din vânzarea proprietății prin cheltuieli aferente încasării acestor venituri, cheltuielile trebuie documentate;

înlocuirea fie se face în legătură cu toate obiectele vândute, fie nu se face deloc (scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Rusiei pentru Moscova din 23.04.08 nr. 28-10/039332);

o deducere a impozitului pe proprietate pentru veniturile primite din vânzarea proprietății este oferită de către autoritatea fiscală, agentul fiscal (în special, angajatorul) nu oferă această deducere (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Volga din 03.02.2004 N A12-13945 / 03-C21);

deducerea se acordă la sfârșitul anului în care s-au încasat venituri din vânzarea proprietății, pe baza unei cereri a unei persoane fizice depuse la organul fiscal împreună cu declarația fiscală;

impozitul plătit în plus poate fi rambursat la cererea unei persoane fizice de către un agent fiscal, în același mod ca și deducerea impozitului pe proprietate la achiziționarea unui imobil.

Un punct important este și faptul că la cumpărarea, vânzarea și închirierea unui imobil rezidențial (adică la fiecare etapă a activității în cauză), o persoană fizică nu plătește TVA.

Să calculăm valoarea datoriilor fiscale ale unei persoane, presupunând condiționat costul unui apartament pentru 10 milioane de ruble, costul chiriei - 45 mii de ruble. pe lună, presupunând, pentru a simplifica calculele, că în anul cumpărării și anul vânzării apartamentului nu se realizează închirierea.

Achiziţie

Deducere - 2.000.000 de ruble, 8.000.000 de ruble. nu sunt incluse în baza de impozitare;

Deducerea folosită pentru primul an este de 720.000 de ruble.

Baza de impozitare - 0 ruble, impozitul pe venitul personal - 0 ruble. (inclusiv deducerea și rambursarea impozitului reținut).

Închiriere

Venitul FL (salariu) - 720.000 de ruble. pe an;

Venitul FL din închiriere - 540.000 de ruble. (45.000 de ruble x 12 luni);

În total pentru anul - 1.260.000 de ruble.

Deducerea transferată - 1.280.000 de ruble.

impozitul pe venitul personal - 0 rub. [(1.260.000 - 1.280.000) x 13%] pentru primul an, pentru -163.800 de ruble ulterioare. (impozitul pentru al doilea an va fi redus cu 2.600 de ruble neutilizate 20.000 de ruble x 13% deducere)

Vânzare (după 3 ani de la data achiziției)

Venitul FL (salariu) pentru anul - 720.000 de ruble. (60.000 de ruble x 12 luni);

Deducerea valorii de vânzare a bunurilor imobiliare - 8.000.000 de ruble, neincluse în baza de impozitare la achiziție - de fapt, vânzarea este scutită de impozit

Baza de impozitare - 720.000 de ruble, impozitul pe venitul personal - 93.600 de ruble.

Proprietatea unică: o prezentare generală a regimurilor fiscale pentru închirierea proprietății rezidențiale

Regimul fiscal general.

Un antreprenor individual este un contribuabil de TVA, ceea ce înseamnă că la închirierea unui imobil va apărea un obiect de impozitare cu TVA. Contabilitatea veniturilor și cheltuielilor este reglementată de Ordinul nr. 86n al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 13 august 02, Ministerul Fiscal al Federației Ruse nr. BG-3-04 / 430 „Cu privire la aprobarea procedurii de contabilitate pentru Venituri și cheltuieli și operațiuni de afaceri pentru antreprenori individuali”, în care o serie de aspecte nu sunt reglementate (de exemplu, nu există dreptul de utilizare a primei de amortizare, ceea ce este important pentru situația luată în considerare datorită faptului că imobilele rezidențiale este un bun amortizabil; consecințele vânzării bunurilor amortizabile nu au fost soluționate).

Potrivit autorităților fiscale, un apartament nu poate fi clasificat ca obiect al mijloacelor fixe, ceea ce înseamnă că deducerile de amortizare nu pot fi acceptate drept cheltuieli (scrisoare a Ministerului Fiscal al Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-01). / 398). În opinia noastră, această poziție este nefondată, deoarece un apartament ca „mijloc de producție” nu este diferit, de exemplu, de hoteluri sau centre de birouri, față de care astfel de pretenții nu apar din cauza absurdității lor evidente.

Astfel, aplicarea acestui regimul fiscalîn raport cu activitatea în cauză, este nepractic, există riscul unui litigiu cu organele fiscale (această concluzie este generală și supusă ajustării în raport cu o situație specifică, de exemplu, dacă se preconizează închirierea unui imobil unei persoane juridice, aceasta din urmă poate fi interesată să primească deduceri de TVA).

UTII.

În acest caz, nu este posibil să se țină cont de cheltuieli, care sunt nerentabile atât în ​​etapa de achiziție, cât și în etapa de închiriere a bunurilor imobiliare și nu este necesară plata TVA-ului.

Astfel, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitatea în cauză, în opinia noastră, este inadecvată din cauza incapacității de a lua în considerare cheltuielile. Reamintim că în cazul introducerii UTII în modul prescris, se poate evita aplicarea acestui regim fiscal doar prin desfășurarea de activități fără înregistrarea ca întreprinzător individual.

USN.
Următoarele ar trebui să fie luate în considerare în STS:

cheltuielile cu mijloacele fixe trebuie luate în considerare în perioada fiscală în mod egal și recunoscute în ultima zi a perioadei (de impozitare) de raportare;

capacitatea de a reporta pierderile în viitor, dar nu mai mult de 10 perioade fiscale;

aceste reguli pot fi implementate dacă obiectul impozitării este „venitul redus cu suma cheltuielilor” și, în consecință, cota de impozitare este de 15%, totuși, subiecții federației au dreptul să scadă cota la 5% în funcție de categoria contribuabilului (clauza 2 din art. 346.20 din Codul fiscal RF);

nu este nevoie să plătiți TVA;

este necesar să se țină cont de limita de venit, a cărei depășire nu permite aplicarea sistemului simplificat de impozitare (23.070.000 de ruble timp de 9 luni, ținând cont de coeficientul deflator pentru 2009), precum și dimensiune maximă valoare reziduala active fixe (100 de milioane de ruble).

Trebuie avute în vedere astfel de caracteristici „neplăcute” ale sistemului simplificat de impozitare, cum ar fi impozitul minim și necesitatea recalculării și plății impozitului în conformitate cu regulile de amortizare în anumite cazuri (în cazul vânzării de active fixe în temeiul condițiile specificate în ultimul paragraf, alineatul 3, articolul 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Astfel, sistemul de impozitare simplificat este regimul de impozitare optim pentru arendarea bunurilor imobile, permițându-vă să luați în considerare costurile suportate, totuși, organizarea activităților folosind sistemul de impozitare simplificat necesită o planificare fiscală mai echilibrată și profesionistă.

USN bazat pe un brevet. Un brevet poate fi obținut numai dacă subiectul relevant al Federației Ruse a adoptat o lege privind posibilitatea aplicării unui brevet USN pentru un anumit tip de activitate. Impozitarea constă în plata costului unui brevet, a cărui formulă de calcul este prevăzută în Codul Fiscal al Federației Ruse și depinde de potențialul venit anual determinat de legea subiectului Federației Ruse. Nu este prevăzută recunoașterea în scopul impozitării cheltuielilor.

Astfel, în opinia noastră, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitatea în cauză este inadecvată din cauza incapacității de a lua în considerare cheltuielile.

Consecințele fiscale ale închirierii unui imobil rezidențial de către o persoană fizică - un antreprenor individual care aplică sistemul fiscal simplificat

Să considerăm consecințele fiscale ale aplicării sistemului simplificat de impozitare drept cel mai optim, din punctul nostru de vedere, regim fiscal în scopul închirierii imobilelor. Această concluzie se referă la o anumită situație medie și poate fi ajustată ținând cont de circumstanțe specifice.

Achizitie de bunuri imobiliare. Valoarea bunurilor imobiliare este luată în considerare în mod egal în perioada fiscală și este recunoscută în ultima zi a perioadei (de impozitare) de raportare.

Un antreprenor individual din certificatul de înregistrare de stat trebuie să aibă un astfel de tip de activitate economică precum „Operațiuni cu bunuri imobiliare, închiriere și prestare de servicii” (scrisoare a Ministerului Fiscal al Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-). 01 / 398).

Dacă pentru perioada fiscală suma calculată în ordine generală impozitul este mai mic decât valoarea impozitului minim calculat, atunci se plătește un impozit minim de 1% din venit, în timp ce diferența dintre valoarea impozitului calculat și valoarea venitului minim poate fi reportată ca pierdere pentru viitor.

Dobânzile la împrumuturi pot fi imputate cheltuielilor conform regulilor stabilite pentru persoanele juridice (1,5 rate Băncii Centrale pentru împrumuturile în ruble sau 22% în valută).

Închirierea imobilelor. Venitul este redus cu cheltuieli documentate și justificate economic (conform regulilor capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse)

Cota de impozitare este de 15%, impozitul se plătește independent în fiecare trimestru în plăți în avans, plata finală are loc la sfârșitul anului (scrisoare a Ministerului Impozitelor din Federația Rusă din 06.07.04 nr. 04-3-01 / 398).

Proprietate de vanzare. Venitul este, în general, recunoscut la momentul primirii plății în valoarea veniturilor primite. În momentul vânzării, este imposibil să se reducă venitul cu costul activelor fixe (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 18.04.07 nr. 03-11-04 / 2/106, din 27.05.05 nr. 03). -03-02-04 / 1/131).

La vânzarea mijloacelor fixe, în unele cazuri este necesar să se recalculeze cheltuielile deja luate în considerare și impozitul în sine, să-l plătească și penalități, să se prezinte actualizate declaratiilor fiscale care depinde de doi factori:

termen utilizare benefică active fixe;

timpul care a trecut de la contabilizarea cheltuielilor pentru cumpărarea (crearea) unui mijloc fix sau din momentul unei astfel de achiziții (crearea).

Recalcularea este necesară, în special, pentru mijloacele fixe: a căror durată de viață utilă este de peste 15 ani, dacă au fost vândute în termen de 10 ani de la data achiziției (creare, fabricare); acestea includ spații de locuit (ultima grupă de amortizare, durata de viață utilă de 30 de ani; în cazul achiziției de spații rezidențiale utilizate anterior, trebuie obținută dovada documentară a perioadei de utilizare, de exemplu, întocmirea unui act OS-1) .

Recalcularea impozitului constă în faptul că pentru perioadele trecute este necesară excluderea cheltuielilor care au fost deja luate în considerare pentru astfel de mijloace fixe, și este necesară acumularea de amortizare conform regulilor cap. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Întrucât spațiile de locuit aparțin ultimei grupe de amortizare (durată utilă de 30 de ani), cuantumul cheltuielilor lunare în cazul recalculării impozitelor conform regulilor de amortizare va scădea semnificativ.

Perioada de folosință a proprietății de către proprietarul anterior trebuie documentată (de preferință în formularul OS-1), adică. atunci când se achiziționează o „proprietate secundară” și se confirmă în mod corespunzător perioada de utilizare, taxele de amortizare pot crește.

Pentru a evalua consecințele fiscale, trebuie luat în considerare faptul că un antreprenor individual plătește și contribuții la Fondul de pensii sub forma unei plăți fixe calculate pe baza costului anului de asigurare (în 2008, costul asigurării anul a fost de 3.864 de ruble).

Să calculăm valoarea datoriilor fiscale ale unui antreprenor individual, presupunând costul unui apartament pentru 10 milioane de ruble, costul chiriei este de 45 de mii de ruble. pe lună, presupunând, pentru a simplifica calculele, că în anul cumpărării și anul vânzării apartamentului nu se realizează închirierea. Costul apartamentului este de 10.000.000 de ruble, apartamentul este nou.

Achiziţie: venit - 0 ruble, cheltuieli - 10.000.000 de ruble. pe an, sunt transferate integral ca pierderi pentru viitor (nu mai mult de 10 ani), baza de impozitare este de 0 ruble, impozitul minim este de 0 ruble. (pentru că nu există venituri).

Închiriere: venituri din chirie 540.000 de ruble. (45.000 de ruble x 12 luni). Pierderea transferată s-a ridicat la 540.000 de ruble. pe an (pentru a „utiliza” integral pierderea pe parcursul a 10 ani, este benefic să se angajeze simultan în alte tipuri de activități generatoare de venit).

Baza de impozitare = 0 rub., Impozit minim = 5.400 rub.

Impozitul pe venitul personal \u003d 720.000 (salariu, cu condiția ca, pe lângă închirierea unui apartament, o persoană lucrează și în baza unui contract de muncă) * 13% \u003d 93.600 de ruble. pe an, total pentru anul 99.000 de ruble. (Pentru comparație, atunci când închirieți imobile către FL, suma impozitului va fi de 0 ruble (pentru primul an), pentru următoarele 163.800 de ruble)

Vânzare(mai mult de 10 ani mai târziu): preț - 5.000.000 de ruble, impozit (15%) - 750.000 de ruble. (in lipsa cheltuielilor, prin urmare, cheltuielile pot fi planificate pentru perioada de vanzare care va acoperi veniturile primite).

La vânzare este de asemenea important să se țină cont de faptul că, dacă se depășește limita de venit stabilită pentru aplicarea sistemului simplificat de impozitare, atunci dreptul de a aplica acest regim fiscal se va pierde de la începutul trimestrului în care excedentul specificat. și (sau) nerespectarea cerințelor specificate este permisă.

Astfel, alegerea formei de a face afaceri este predeterminată de răspunsul la întrebarea dacă este sau nu o activitate antreprenorială. Dacă este, atunci persoana fizică trebuie să se înregistreze ca antreprenor individual. Dacă activitatea nu este antreprenorială, atunci nu are sens să primim statutul de antreprenor individual: acestea sunt, de regulă, cazurile în care o persoană închiriază un apartament, de exemplu, moștenit, are posibilitatea de a-și plăti 13% fiscală și se limitează la depunerea declarațiilor o dată pe an, evitând complexitățile administrării fiscale și complexitățile planificării fiscale. Acest lucru, însă, nu exclude desfășurarea activităților ca antreprenor individual, care, cu o planificare adecvată și o execuție corectă din punct de vedere legal, vă va permite să vă gestionați plățile fiscale.

Cum să aplicați corect „simplificarea” Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Venit din închiriere

Potrivit paragrafului 4 al art. 250 din Codul fiscal al Federației Ruse, veniturile din închirierea proprietății se referă la veniturile neexploatate ale întreprinderii, cu condiția ca închirierea proprietății să nu fie activitatea principală a întreprinderii.

Trebuie avut în vedere faptul că locația proprietății care este închiriată nu contează. Organizația „simplificată” trebuie să plătească un singur impozit pe chirie la locul în care se află (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 02.12.2005 nr. 03-11-04 / 2/143).

La încheierea unui contract de închiriere, venitul locatorului care aplică sistemul simplificat de impozitare este suma chiriei efectiv primite. Chiria poate fi stabilită nu numai într-o sumă fixă ​​de plăți pe care chiriașul este obligat să le facă lunar. Alineatul 2 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede plata chiriei proprietății prin:

– plata unei cote din venit care se încasează ca urmare a utilizării proprietății închiriate;

– prestarea anumitor servicii de către chiriaș;

- trecerea de către locatar către locator a lucrului specificat în contract, în proprietate sau în arendă;

– punerea în sarcina chiriașului a costurilor de îmbunătățire a spațiului închiriat, care sunt prevăzute în contractul de închiriere.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a formelor specificate de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Prin urmare, veniturile din închirierea proprietății apar indiferent dacă sunt primite sub formă de numerar, proprietate sau sub formă de transferare a costurilor de îmbunătățire a proprietății închiriate către locator (scrisoare a Oficiului Ministerului Impozitelor din Rusia pentru Moscova din 1 iulie 2004 Nr. 21-09 / 43685) . În acest din urmă caz, data recunoașterii venitului va fi ziua semnării actului de acceptare și transfer al muncii prestate. În baza acestui act, contabilul face înregistrările corespunzătoare în cartea de venituri și cheltuieli.

Să presupunem că o organizație care aplică un sistem simplificat de impozitare închiriază spații nerezidențiale pe care le deține prin drept de proprietate. În condițiile contractului de închiriere, chiriașul rambursează locatorului costurile de energie electrică, alimentare cu apă, furnizare de căldură etc.

În acest caz, suma rambursării costurilor de exploatare și utilități, organizația locator trebuie să includă în veniturile neexploatare (scrisori ale Ministerului Fiscal al Rusiei din 11 mai 2004 nr. 22-1-14 / 881 și Departamentul al Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 29 septembrie 2005 Nr. /3/69533).

Pe aceeași poziție aderă și specialiștii Ministerului de Finanțe al Rusiei (scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei din 17 noiembrie 2008 nr. 03-11-05 / 274, din 27 februarie 2004 nr. 04-02-05 / 1/19, din 2 februarie 2005 Nr. 03-03-02 -04/2/2 și din 09/05/2007 Nr. 03-11-05/215).

În acest caz, nu contează dacă chiriașul transferă fonduri în contul de decontare al locatorului sau direct către organizațiile de aprovizionare cu energie și apă (scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 16 august 2005 nr. 03-11-04 / 2/48).

În același timp, proprietarul poate include în cheltuieli cheltuielile sale pentru plata facturilor de utilități pentru spațiile care sunt închiriate (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 22 august 2005 Nr. 15.01.2007 Nr. 18-8/ 3/02040), dar numai cu condiția să aleagă ca obiect de impozitare venituri reduse cu suma cheltuielilor.

8.2. Închirierea proprietății de stat de către o întreprindere unitară care deține această proprietate în temeiul dreptului de gestiune economică Articolul 17 din Legea federală din 14 noiembrie 2002 nr.

autor Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. Apariția obligațiilor unui agent fiscal atunci când închiriază proprietăți federale, proprietatea unui subiect al Federației Ruse și proprietatea municipală În unele situații, o organizație este obligată să îndeplinească obligațiile unui agent fiscal pentru TVA. Asta înseamnă că ea

Din cartea Rent autor Semenihin Vitali Viktorovici

Articolul 612. Răspunderea locatorului pentru neajunsurile bunului închiriat 1. Locatorul răspunde pentru neajunsurile bunului închiriat care împiedică total sau parțial folosirea acestuia, chiar dacă la momentul încheierii contractului de închiriere nu a făcut-o. stiu despre acestea

Din cartea Unde se duc banii. Cum să vă gestionați corect bugetul familiei autor Saharovskaya Julia

Articolul 629

Din cartea All About Business in Germany autor von Luxburg Natalie

9. CHELTUIELI ÎNCHIRIAT PROPRIETĂȚII Organizațiile care recunosc veniturile reduse cu suma cheltuielilor ca obiect de impozitare pot reduce baza de impozitare pentru un singur impozit cu valoarea plăților de închiriere (leasing) pentru proprietatea închiriată (acceptată pentru leasing) (sub.

Din cartea Freelance: Reboot [Ghid pas cu pas pentru ca un angajat la distanță să câștige din 200.000 de ruble. pe luna] autor Maslennikov Roman Mihailovici

Reparația proprietății închiriate de către locator, cine trebuie să o efectueze și cum, prin modificarea contractului, pentru a preveni exploatarea cu titlu gratuit. Mijloacele fixe închiriate sunt supuse uzurii fizice și morale, trebuie reparate și restaurate. Cum

Din cartea autorului

Provizioane pentru repararea bunurilor închiriate la locator Majoritatea locatorilor cheltuiesc o sumă considerabilă pentru repararea imobilizărilor corporale închiriate. Pentru a contabiliza în mod egal astfel de cheltuieli, legea permite organizațiilor să creeze rezerve sub

Din cartea autorului

Asigurarea bunurilor închiriate În practică, destul de des, la încheierea contractelor de închiriere, locatorii, care doresc să-și protejeze interesele de proprietate în conservarea proprietății, asigură în mod independent proprietatea închiriată. În materialul de mai jos

Din cartea autorului

Modernizare și alte îmbunătățiri de către locatorul imobilului închiriat, inclusiv compensarea cheltuielilor chiriașului În practică, nu orice entitate economică are posibilitatea de a dobândi imobil în proprietate. Prin urmare, în

Din cartea autorului

Închirierea proprietății de stat de către instituții În Federația Rusă, după cum știți, proprietatea privată, de stat, municipală și alte forme de proprietate sunt recunoscute. În conformitate cu legea civilă, proprietatea de stat în limba rusă

Din cartea autorului

Reparația proprietății închiriate de către chiriaș, cine ar trebui să o efectueze și cum, prin modificarea contractului, pentru a preveni funcționarea gratuită Astăzi, multe organizații închiriază birouri, spații de producție sau depozit. Proprietatea primită de chiriaș este de obicei

Din cartea autorului

Prevederi pentru repararea bunurilor închiriate de la locatar La încheierea contractelor de închiriere, părțile la contract, locatorul și locatarul prevăd, de regulă, obligațiile părților de a efectua atât reparațiile curente, cât și reparațiile majore ale bunurilor. În același timp, pentru scopul

Din cartea autorului

Asigurarea proprietății închiriate, dificultăți cu locatorul beneficiar Organizațiile folosesc adesea proprietăți închiriate în activitățile lor - clădiri, spații, vehicule, echipamente de birou și așa mai departe. În unele cazuri, când

Din cartea autorului

Cumpărarea unui apartament cu o ipotecă de închiriat O altă greșeală clasică de a nu planifica. În ultimii ani, mulți oameni cumpără un apartament pe baza unui credit ipotecar pentru a-l închiria și pentru a acoperi plățile împrumutului cu plăți de chirie. Alena, cedând din cauza febrei apartamentului,

Din cartea autorului

13.4.6. Venituri din chirie (Pacht) K această specie venitul include veniturile primite din închirierea oricăror bunuri mobile și imobile, de exemplu: terenuri; clădiri și părțile acestora (de exemplu, apartamente); nave maritime și fluviale; mașini și

Din cartea autorului

Asigurați-vă că respectați termenul limită de livrare a comenzii Termenul limită de livrare a comenzii este negociat în prealabil și este scris în termeni de referinta sau in contractul cu clientul.Termenul limita de livrare a comenzii este clar fixat, si nu aveti dreptul sa ratati termenele. Punct. Oricât de paradoxal ți se pare, dar

Şeful Departamentului de Audit Intern al grupului de companii „BEST. Management imobiliar"

Prevederi generale de închiriere

De obicei, un închiriere de birouri se referă la închirierea uneia sau mai multor camere dintr-o clădire care sunt destinate a fi utilizate în scopuri de birou. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil, bunurile imobile (imobile, imobile) includ tot ceea ce are legătură strâns cu terenul, adică obiectele care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădirile, structurilor. Astfel, o cameră separată în clădire este imobiliară.

Procedura de încheiere și executare a unui contract de închiriere imobiliară este reglementată ca Dispoziții generale din Codul civil privind închirierea, cuprinse în paragraful 1 al capitolului 34 „Chirie”, și regulile paragrafului 4, care reglementează închirierea clădirilor și structurilor. Totodată, au prioritate normele alin.4 al capitolului 34 din Codul civil, întrucât sunt deosebite în raport cu normele generale. Aceste reguli se aplică în totalitate închirierii spațiilor individuale.

Un contract de închiriere, ca orice tranzacție, a cărei cel puțin una dintre părți este o entitate juridică, trebuie încheiat într-o formă scrisă simplă (subclauza 1, clauza 1, articolul 161 din Codul civil al Federației Ruse).

În baza unui contract de închiriere, proprietarul se obligă să ofere chiriașului proprietatea contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Chiriașul este obligat să folosească proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere (clauza 1, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să producă pe cheltuiala sa întreținereși suportă costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel (clauza 2, articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care chiriașul a efectuat îmbunătățiri inseparabile proprietății închiriate pe cheltuiala sa și cu acordul proprietarului, chiriașul are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, dacă prin contract de închiriere nu se prevede altfel. acord (clauza 2, articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).

În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere imobilul sau structura chiriașului pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (clauza 1, articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse). Transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acesteia de către chiriaș se efectuează în conformitate cu actul de transfer sau alt document de transfer semnat de părți (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere, clădirea sau structura închiriată trebuie restituită locatorului cu respectarea regulilor care decurg din transferul clădirii sau structurii de către locator către locatar.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 654 din Codul civil, contractul de închiriere a unei clădiri sau structuri trebuie să prevadă cuantumul chiriei. În lipsa unei condiții privind valoarea chiriei convenită de părți în scris, contractul de închiriere pentru o clădire sau structură se consideră neîncheiat. Totodată, în cazurile în care plata pentru închirierea unei clădiri sau structuri este stabilită în contract pe unitatea de suprafață a clădirii (structurii), chiria se stabilește în funcție de dimensiunea reală a clădirii sau structurii transferate. chiriașului (clauza 3, articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, cuantumul chiriei pentru închirierea unui birou în majoritatea cazurilor se stabilește astfel: o anumită sumă de chirie pe lună sau pe an pe metru pătrat.

Înregistrarea contractului

În conformitate cu articolul 4 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, tranzacțiile cu bunuri imobiliare sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Această prevedere este cuprinsă și în articolul 131 din Codul civil. Totuși, paragraful 2 al articolului 651 din Cod clarifică faptul că un contract de închiriere pentru o clădire sau structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul acestei înregistrări. Astfel, un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării obligatorii. Acest lucru este confirmat și de Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53.

În practică, contractele de închiriere pentru spații individuale, pentru a evita bătăile de cap inutil asociate cu necesitatea înregistrării unui contract, în marea majoritate a cazurilor sunt încheiate pe o perioadă mai mică de un an; La sfârșitul termenului contractului se încheie un nou contract.

În conformitate cu articolul 19.21 din Codul contravențiilor administrative, nerespectarea procedurii stabilite pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare sau a tranzacțiilor cu aceasta atrage după sine impunerea unei amenzi administrative persoanelor juridice de la 30 la 40 mii de ruble.

Intocmirea documentelor pentru acceptarea platilor la cheltuieli

În practică, la închirierea proprietății, apare adesea întrebarea: ce documente primare care confirmă veniturile proprietarului și cheltuielile chiriașului sunt necesare? Proprietarul este obligat să semneze lunar cu chiriașul un act de muncă prestată (servicii prestate)? În marile centre de afaceri, unde numărul chiriașilor este de sute, semnarea cu fiecare dintre aceștia a „Legei pentru prestarea serviciilor de închiriere a spațiilor” necesită mult timp și resurse de muncă. Cu toate acestea, contabilii firmelor chiriași sunt uneori îngrijorați dacă au un motiv pentru a percepe chiria drept cheltuială pentru contabilitate și contabilitate fiscală in lipsa unui astfel de act? Să încercăm să ne dăm seama.

În Codul civil, raporturile de închiriere sunt reglementate de capitolul 34, iar prevederile privind prestarea de servicii contra cost - de capitolul 39. Alineatul 2 al articolului 779 din Codul civil clarifică faptul că regulile capitolului 39 se aplică contractelor pentru prestare de servicii de comunicare, medicale, veterinare, de audit, consultanta, servicii de informare, servicii de formare, servicii turistice si alte servicii. Capitolul 34 nu conține nicio referire la faptul că prevederilor separate ale contractului de furnizare de servicii se pot aplica contractelor de închiriere. Prin urmare, chiria nu este un serviciu, ci un tip separat de activitate comercială.

Acest lucru a fost confirmat, spre exemplu, prin scrisoarea Ministerului Finanțelor din 26 octombrie 2004 Nr.03-03-01-04 / 1/86, semnată de directorul adjunct al Direcției Politică Fiscală și Tarifară Vamală A.I. Ivaneev. Potrivit Ministerului Finanțelor, plățile de închiriere plătite în baza unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale sunt supuse includerii în alte cheltuieli, cu condiția ca acestea să fie justificate și confirmate prin documente primare relevante (contract de închiriere, certificat de acceptare, facturi de plată). plăți de chirie, ordine de plată etc.). După cum puteți vedea, actul de muncă prestat (servicii prestate) printre documente necesare nenumit.

Aproximativ un an mai târziu, a apărut o scrisoare a Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 05.09.2005 nr. 02-1-07 / 81 „Cu privire la confirmarea tranzacțiilor comerciale cu documente contabile primare”, care spune următoarele: „Dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un act de acceptare și transfer de proprietate, care face obiectul unui contract de închiriere, rezultă că serviciul este vândut (consumat) de către părțile la contract și, prin urmare, organizațiile au temeiuri pentru includerea în baza de impozitare a impozitului pe venit a sumelor veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu (de la locator) și a cheltuielilor în legătură cu consumul serviciului (la chiriaș).

Aceste temeiuri apar pentru organizații indiferent de semnarea actului de acceptare și transfer de servicii, mai ales că cerința întocmirii obligatorii a actelor de acceptare și transfer de servicii sub formă de închiriere nu este prevăzută nici de Codul fiscal, nici de legislatia in materie de contabilitate.

În ciuda faptului că Serviciul Fiscal Federal a numit contractul de închiriere un serviciu, recunoaște totuși că întocmirea unui act bilateral nu este necesară aici.

Totuși, mai recent, Ministerul Finanțelor a emis o altă scrisoare din 7 iunie 2006 Nr. 03-03-04/1/505, în care și-a exprimat opinia că întocmirea lunară a unui act privind acordarea de închiriere imobiliară. servicii este obligatorie. Rețineți că această scrisoare a fost semnată și de domnul A.I. Ivaneev. În această perioadă (1 an și 7 luni) nu au existat modificări în legislația civilă privind relațiile de închiriere. Alineatul 1 al articolului 252 din Codul fiscal a fost modificat prin Legea nr. 58-FZ din 6 iunie 2005, care a făcut posibilă confirmarea cheltuielilor nu numai cu documente întocmite în conformitate cu legislația Federației Ruse, ci și cu documente care confirmă indirect cheltuielile efectuate. Astfel, respectarea unor reguli stricte la prelucrarea documentelor nu mai este o condiție prealabilă pentru recunoașterea cheltuielilor, este suficient să furnizați orice documente care confirmă cheltuielile efectuate. Prin urmare, cea mai recentă scrisoare a Ministerului de Finanțe pe fondul acestor schimbări pozitive pentru contribuabili arată cel puțin ciudat.

În ceea ce privește emiterea facturilor către chiriaș, în mod tradițional, factura de închiriere se emite în ultima zi a fiecărei luni.

Veniturile și cheltuielile proprietarului. Contabilitate si fiscalitate

Sursa de venit

Contabilitate

Dacă proprietarul este o organizație pentru care închirierea spațiului de birouri este principala (sau una dintre principalele) activități, veniturile acesteia pot consta atât din chiria în sine, cât și din veniturile din furnizarea de servicii suplimentare chiriașilor (de exemplu, curățarea birourilor). servicii). ). Contabilitatea veniturilor din chirie si din prestarea de servicii suplimentare se tine in contul 90 "Vanzari". În conformitate cu paragraful 5 din Regulamentul contabil „Venituri ale organizației” (PBU 9/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 06.05.1999 nr. 32n (denumit în continuare PBU 9/99). ), aceste venituri sunt recunoscute ca venituri din activități de tip obișnuit. Dacă închirierea spațiilor este de natură unică, aleatorie, aceste venituri sunt operaționale (clauza PBU 9/99) și se contabilizează în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”.

taxa pe valoare adaugata

Dacă proprietarul este plătitor de TVA, atunci veniturile sale din chirie și furnizarea de servicii suplimentare sunt supuse TVA (subclauza 1 clauza 1 articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Dacă chiriașul spațiului este un cetățean străin sau o organizație străină acreditată în Federația Rusă, atunci chiria nu va fi supusă TVA-ului (clauza 1, articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, această prevedere se aplică în cazurile în care legislația statului străin relevant stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de regulă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Federația Rusă. Lista statelor străine, pentru ai căror cetățeni și (sau) organizații se aplică normele acestui alineat, este stabilită de organul executiv federal în domeniul relațiilor internaționale în comun cu Ministerul Finanțelor al Federației Ruse. În Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 18 mai 2005 nr. KB-6-26 / [email protected]„Cu privire la aplicarea scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată pentru serviciile de închiriere a spațiilor oferite cetățenilor străini și organizațiilor acreditate în Federația Rusă”, explică care documente stabilesc listele relevante care ar trebui urmate în prezent.

impozit pe venit

Veniturile din închirierea proprietății sunt luate în considerare ca venituri din vânzări dacă închirierea spațiilor este principalul (sau unul dintre principalele) tipuri de activitate (clauza 1, articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). În alte cazuri, aceste venituri sunt nefuncționale (clauza 4, articolul 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Cheltuieli

Organizațiile care închiriază spații de birouri în mod continuu suportă de obicei o varietate de costuri. Acestea includ:

• costurile cu utilitățile (plata pentru servicii de furnizare a energiei electrice, apei, căldurii în baza unor contracte încheiate direct cu organizațiile de furnizare a energiei sau ca subabonat printr-o rețea atașată (articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse));
• cheltuieli (curatenie, reparatii minore, spalat geamuri) pentru intretinerea spatiilor inchiriate si a spatiilor comune (holuri, coridoare, grupuri sanitare);
• costuri de întreținere pentru unitățile și sistemele complexe amplasate în clădire (ascensoare, scări rulante, sisteme de ventilație, sisteme de alarmă etc.);
• cheltuieli de plată către organizații specializate pentru igienizarea spațiilor (deratizare, dezinfecție, dezinfestare);
• cheltuieli pentru reparațiile curente și majore ale spațiilor și zonelor comune;
• costuri de securitate;
• costurile de închiriere (dacă proprietarul însuși este chiriaș al imobilului și le subînchiriază);
• impozitul pe teren sau cheltuielile cu chiria terenîn cuantumul cotei sale (dacă locatorul este proprietarul imobilului);
• costuri de asigurare imobiliară;
• alte cheltuieli pentru întreținerea localului și a imobilului în care acestea se află.

Să ne oprim asupra punctelor cele mai generale și relevante. În conformitate cu paragraful 5 din regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” (PBU 10/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 06.05.1999 nr. 33n în organizațiile al căror obiect de activitate este furnizarea lor. activele pentru utilizare temporară în temeiul unui contract de închiriere contra cost, cheltuielile pentru activități obișnuite sunt considerate cheltuieli, a căror implementare este asociată acestei activități. În alte cazuri, în conformitate cu paragraful 11 ​​din PBU 10/99, aceste cheltuieli sunt operaționale.

În scopul contabilității fiscale, acestea pot fi acceptate numai dacă sunt justificate și documentate (clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dacă activitatea de închiriere a spațiilor este de natură permanentă, aceste costuri sunt legate de costurile asociate producției și vânzării în baza paragrafului 2 al paragrafului 1 al articolului 253 din Codul fiscal (cheltuieli de întreținere și exploatare, reparații și întreținere mijloace fixe și să le mențină în bună stare). În alte cazuri (cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în temeiul contractului de închiriere), aceste cheltuieli sunt clasificate drept cheltuieli non-vânzări (subclauza 1, clauza 1, articolul 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

În practică, uneori apare o situație (cel mai adesea, dacă închirierea spațiilor nu este principala activitate a proprietarului), atunci când proprietarul „reemite” chiriașului o parte din costurile de utilități pentru plata energiei electrice, apei, căldurii. și îi emite o factură. Potrivit Ministerului Finanțelor, exprimată prin scrisoarea nr. 03-04-15/52 din 3 martie 2006, aceasta este ilegală, întrucât locatorul nu poate fi organizația de furnizare a energiei pentru chiriaș, întrucât el însuși, în calitate de abonat, primește energie electrică pentru alimentarea clădirii de la organizația de furnizare a energiei. Aceste cheltuieli nu pot fi acceptate de la chiriaș în scopuri de impozit pe venit, iar TVA-ul aferent acestora nu poate fi deductibil. Pentru cantitatea de energie electrică, apă, căldură consumată de chiriaș, proprietarul poate majora chiria.

Atunci când se contabilizează cheltuielile în scopuri de contabilitate și contabilitate fiscală pentru repararea și întreținerea clădirii în ansamblu și a sistemelor sale de inginerie, uneori apar întrebări în cazurile în care locatorul nu este unicul proprietar al clădirii, ci deține spații separate în acesta, în timp ce restul spațiilor aparțin altor proprietari (unul sau mai multor). Dacă aceste costuri sunt suportate de unul dintre proprietari, cu greu pot fi recunoscute drept echitabile și justificate în totalitate. În acest caz, trebuie să existe un acord activități comune(contract simplu de parteneriat) cu restul proprietarilor și să fie ghidat de Capitolul 55 din Codul civil și Regulamentul contabil „Informații privind participarea la activități comune” (PBU 20/03), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federația Rusă din 24 noiembrie 2003 Nr. 105n.

Cheltuielile chiriașului. Contabilitate si fiscalitate

impozit pe venit

Chiriașul suportă și costuri în legătură cu închirierea biroului. Să ne oprim asupra unora dintre ele.

Îmbunătățirile inseparabile aduse activelor fixe închiriate au fost incluse în proprietatea amortizabilă din 2006 (Legea nr. 58-FZ din 6 iunie 2005). În conformitate cu paragraful 1 al articolului 258 din Codul fiscal, investițiile de capital în active fixe închiriate efectuate de locatar cu acordul locatorului, al căror cost nu este rambursat de către locator, sunt amortizate de locatar pe durata de contractul de închiriere pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de durata de viață utilă determinată de pentru elementele de imobilizări corporale închiriate în conformitate cu Clasificarea imobilizărilor corporale. Aceasta înseamnă că, dacă durata de viață utilă a investițiilor de capital nu se încheie la sfârșitul contractului de leasing, atunci la sfârșitul contractului de leasing, locatarul trebuie să înceteze să acumuleze amortizarea proprietății amortizabile sub formă de investiții de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile. Dacă contractul de închiriere este prelungit, organizația poate continua să acumuleze amortizarea în modul prescris.

Dacă costul îmbunătățirilor inseparabile este rambursat locatarului de către locator, atunci locatorul acumulează amortizarea acestora. În conformitate cu paragraful 2 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse, amortizarea proprietății amortizabile sub formă de investiții de capital în active fixe închiriate, care, în conformitate cu prezentul capitol, este supusă deprecierii, începe cu chiriașul din prima zi a lunii următoare. luna in care aceasta proprietate a fost pusa in functiune. Explicațiile cu privire la aceste aspecte sunt conținute în scrisoarea Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 15 martie 2006 nr. 03-03-04/1/233.

SRL „Shelest” arendare spatiu de birouri de la LLC Delovoy Tsentr și în mai 2006, cu acordul proprietarului, a făcut îmbunătățiri inseparabile în spațiile închiriate (a instalat o alarmă de incendiu la costul de 30.000 de ruble, inclusiv TVA - 4.576 de ruble). În conformitate cu Clasificarea mijloacelor fixe incluse în grupele de amortizare, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 01.01.2002 nr. 1, alarmele de incendiu aparțin grupei a patra. Durata de viata utila este de la 5 la 7 ani. Comisia a stabilit o durată de viață utilă de 61 de luni. Contractul de închiriere expiră în 3 ani (36 de luni). În contabilitate va exista postările următoare:

Procedura de plată a TVA la închirierea proprietății de stat

Dacă proprietarul (și proprietarul proprietății) sunt autorități de stat, autorități locale și proprietatea statului (proprietate federală, proprietate a entităților constitutive ale Federației Ruse sau proprietate municipală) este închiriată, chiriașul devine agent fiscal și este obligat pentru a calcula baza de impozitare pentru TVA (articolul 161 din Codul fiscal al Federației Ruse) . Potrivit paragrafului 3 al articolului 161, baza de impozitare se determină ca cuantumul chiriei, inclusiv impozitul. În acest caz, baza de impozitare este determinată de agentul fiscal separat pentru fiecare proprietate închiriată. În acest caz, chiriașii sunt recunoscuți ca agenți fiscali, care sunt obligați să calculeze, să rețină din venitul plătit locatorului și să plătească la buget suma corespunzătoare a impozitului.

Suma impozitului de plătit la buget este calculată și plătită de agenții fiscali în totalitate (clauza 4, articolul 173 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, sumele de impozit plătite de cumpărători - agenți fiscali pe baza documentelor care confirmă plata sumelor de impozit sunt supuse deducerilor (articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dreptul la deducerile fiscale specificate sunt cumpărătorii - agenți fiscali, înregistrați la autoritățile fiscale și care acționează în calitate de contribuabil. Potrivit paragrafului 1 al articolului 172 din Codul fiscal, deducerile fiscale se fac pe baza documentelor care confirmă plata sumelor fiscale reținute de agenții fiscali.

Organizația închiriază spațiu de birouri într-o clădire care este proprietatea statului din ianuarie 2006. Valoarea chiriei, inclusiv TVA, este de 23.600 de ruble. pe luna. Valoarea TVA-ului se virează la buget concomitent cu chiria. În ianuarie se fac următoarele postări: Debit 20, 26 Credit 76 - 20.000 de ruble. - Chiria lunara platita Debit 19 Credit 68 / A - 3.600 de ruble. (23.600 ruble x 18/118%) - TVA perceput la chirie; Debit 76 Credit 51 - 20.000 de ruble. - Chiria lunara platita Debit 68/A Credit 51 - 3 600 de ruble. — transferat la bugetul de TVA (atribuții de agent fiscal efectuate). În aceeași lună, au apărut împrejurări pentru acceptarea TVA-ului pentru deducere, care s-a reflectat în afișare: Debit 68 Credit 19 - 3 600 de ruble. — suma TVA acceptată spre deducere pe baza facturii emise de chiriaș. Această sumă este reflectată în declarația pentru ianuarie 2006 la secțiunea „Deduceri fiscale”, rândul 260.