Cercetător l.e. Basovsky scrie că "chiria ca un tip de activitate antreprenorială prevede transmiterea pe o parte (proprietar) la cealaltă parte (leater) pentru taxa de posesie și utilizare temporară sau utilizarea temporară a proprietății sub formă de active imobilizate"
O atenție deosebită ar trebui acordată responsabilităților și responsabilităților părților în timpul funcționării instalației chiriașilor. În conformitate cu legislația în vigoare, dreptul la închiriere asupra imobilului este supus înregistrării de stat, chiar dacă participanții nu au prevăzut acest lucru în contractul de închiriere.
Închirierea ca obiect al contabilității este actuală și pe termen lung.
Închirierea curentă este reglementată de contractul de închiriere încheiat de contractul de închiriere cu chiriașul. Termenul unei astfel de contracte de închiriere nu poate fi mai mare de un an. Procedura de încheiere a unui contract de închiriere, conținutul și drepturile de proprietate ale părților sunt reglementate de CH. 34 din Codul civil. În absența unei indicații în Tratatul de închiriere, se crede că un astfel de acord se încheie pe o perioadă nedeterminată. Într-o astfel de situație, fiecare dintre părți pe baza intereselor sale are dreptul de a refuza contractul în orice moment sub o singură condiție: inițiatorul de încetare a contractului ar trebui să informeze celălalt participant nu mai târziu de o lună și în timpul închirierea de bunuri imobiliare - timp de trei luni. În același timp, legea sau contractul pot stabili o perioadă diferită de prevenire a încheierii contractului de leasing încheiat pe o perioadă nedeterminată.
Pentru anumite tipuri de chirie, precum și închirierea anumitor tipuri de proprietăți, legea are dreptul să stabilească un termen maxim (limită) al contractului. Într-o astfel de situație, dacă termenul de leasing din contract nu este specificat și niciuna dintre părți nu și-a abandonat încetarea înainte de expirarea termenului prevăzut de lege, executarea contractului este suspendată după data de expirare.
Încheierea contractului pentru o perioadă care depășește limita este considerată o concluzie a termenului limită.
Atunci când costurile sunt distribuite unor îmbunătățiri inseparabile ale obiectului închiriat, sunt posibile trei opțiuni pentru reflectarea acestor costuri în contabilitatea curentă.
Prima opțiune prevede compensarea costurilor generate de costuri de către proprietar prin credit Închiriere..
A doua opțiune ia în considerare rambursarea chiriașului de către proprietarul cheltuielilor pentru îmbunătățirea contractului de închiriere.
A treia opțiune recunoaște costurile produse ca pierderi directe ale chiriașului. Acest lucru este posibil într-o situație dacă a efectuat astfel de costuri fără coordonare cu proprietarul acestei proprietăți.
Într-o situație în care chiria este închiriată de un chiriaș în condițiile unei întârzieri de plată, suma TVA de mai sus este luată pentru a deduce după rambursarea efectivă a obligațiilor chiriașului în fața proprietarului.
LLC "X" are un depozit încălzit cu o suprafață de 2500 de metri pătrați. Contorul care nu este utilizat în prezent. Compania poate fi închiriată în următoarele condiții:
- - chirie luând în considerare plățile de utilitate 500.000 de ruble. în anul;
- - întreținere depozitul încălzit este realizat de un chiriaș;
- - Proprietatea rămâne pe echilibrul companiei noastre.
Calculul veniturilor suplimentare din livrarea de închiriere este prezentat în Tabelul 3.13.
Tabelul 3.13. Calcularea veniturilor suplimentare din închiriere
Ca Tabelul 3.13 arată, venitul net din închirierea unei sală de depozit va fi de 360.000 de ruble. în anul.
Schimbarea principalilor indicatori economici după eveniment a fost prezentată în Tabelul 3.14.
Tabelul 3.14. Indicatori economici majori după eveniment
Astfel, datele tabelului 3.14 indică faptul că, datorită introducerii unei activități de închiriere a imobiliare LLC "X", rentabilitatea producției va crește cu 0,027%. Patru-capacitate după implementarea evenimentului va fi de 0,908 ruble. / RUB., Care este mai mică de 0,029 ruble. / RUB., În consecință, fundația va crește aceiași indicatori prin atingerea nivelului de 1,101 ruble / frecare. La rândul său, rentabilitatea vânzărilor va crește cu 0,031%, ajungând la 0,037% față de 0,006% înainte de punerea în aplicare a evenimentului.
Ca urmare a activităților desfășurate, calculează modificarea generală a principalilor indicatori ai profitabilității LLC "X"
Tabelul 3.15 prezintă calculele de cost înainte de punerea în aplicare a activităților propuse și după, iar valoarea totală a economiilor se calculează.
Tabelul 3.15. Indicatori ai lucrării LLC "X" înainte și după introducerea evenimentelor
|
Numele indicatorului |
Înainte de introducerea evenimentelor |
După introducerea evenimentelor |
Modificări +/- |
|
Costul, frecați. |
|||
|
Profit Enterprise, RUB. |
|||
|
Veniturile companiei, frecați. |
|||
|
Profitul net, frecați. |
|||
|
Rentabilitatea producției,% |
|||
|
Fondaritate, freca. / RUB. |
|||
|
Fondo Studios, frecați. / RUB. |
|||
|
Rentabilitatea costurilor,% |
|||
|
Vânzări de profitabilitate,% |
Pe baza datelor prezentate în tabelul 3.15 privind modificarea indicatorilor de rentabilitate ai LLC "X" după punerea în aplicare a activităților va fi un program (Figura 3.2).
Smochin. 3.2. Indicatori de rentabilitate ai LLC "X" înainte și după introducerea evenimentelor
Astfel, rentabilitatea vânzărilor de LLC "X" va crește cu 0,219% și va atinge un nivel de 0,225% față de 0,006% înainte de punerea în aplicare a activităților. Profitabilitatea producției va crește, de asemenea, după introducerea activităților - cu 0,25% și va fi de 0,263% față de 0,013% înainte de punerea în aplicare a evenimentului.
Astfel, aceasta vede din datele prezentate că indicatorii de rentabilitate în detrimentul activităților propuse vor crește semnificativ și vor permite companiei să dezvolte și să genereze venituri.
Principala responsabilitate a chiriașului în conformitate cu art. 614 din Codul civil al Federației Ruse este depozitarea în timp util a chiriei pentru utilizarea proprietății în mărime și calendarul prevăzut de Acordul de închiriere.
Chiria este stabilită în formularul:
- definită în cantitatea solidă de plăți efectuate periodic sau în același timp;
- cota stabilită a produselor obținute ca urmare a utilizării proprietății închiriate, a fructelor sau a veniturilor;
- oferind un chiriaș de anumite servicii;
- transferul de către chiriaș la proprietarul datorită tratatului de lucruri din proprietate sau de închiriat;
- aranjamentul chiriașului cauzat de costul îmbunătățirii proprietății închiriate.
În contractul de închiriere, părțile pot prevedea o combinație diferită de forme enumerate de chirie sau alte forme de închiriere. Cel mai adesea, chiria este stabilită de părțile la contractul de închiriere sub formă de plăți solide efectuate periodic sau la un moment dat.
În cadrul contractului de închiriere, mai multe obiecte pot fi transmise imediat, în timp ce chiria poate fi stabilită atât pentru toate proprietățile transferate pentru chirie ca întreg cât și pentru fiecare obiect separat. Potrivit autorului, este de preferat să se instaleze o chirie pentru fiecare obiect închiriat separat, ceea ce va evita posibilele dezacorduri între părțile la contract.
Timpul de livrare este determinat de contract, iar părțile pot prevedea orice ordine de introducere a acesteia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin efectuarea unei plăți preconcepute sau întârziate.
Mărimea chiriei poate varia în funcție de acordul părților în termenele prevăzute de tratat, dar nu mai des de o dată pe an, care este stabilită la alineatul (3) din art. 614 din Codul civil. În același timp, dimensiunea chiriei poate varia atât în \u200b\u200bdirecția de creștere, cât și în scădere.
Chiriașul are dreptul de a solicita o reducere renală în cazul:
- dacă, din cauza circumstanțelor, pentru care nu răspunde, condițiile de utilizare furnizate de Acordul de închiriere sau starea de proprietate s-au deteriorat semnificativ;
- dacă proprietarul este încălcat revizia proprietate curted;
- dacă proprietarul nu a avertizat chiriașul cu privire la drepturile terților la proprietate la încheierea contractului de închiriere.
În cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș, proprietarul, ghidat de proprietar, ghidat de paragraful 5 din art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, are dreptul să solicite depunerea anticipată a chiriei în perioada stabilită de locator. În același timp, proprietarul nu are dreptul să solicite chiria timpurie de mai mult de două ori la rând.
Contabilitate de închiriere pentru locator. În cazul în care furnizarea de proprietate de închiriat este pentru proprietarul principal de activitate, chiria provenind de la chiriaș, conform art. 249 Codul fiscal al Federației Ruse se va referi la veniturile din vânzări. Reamintim că principalele activități sunt determinate de Carta Organizației, unde cel mai adesea livrarea de bunuri de închiriat este furnizată ca un tip de activitate.
În cazul în care organizația aplică metoda de angajament prevăzută la art pentru recunoașterea veniturilor și a cheltuielilor. Artă. 271 și 272 din Codul fiscal al Federației Ruse, apoi în conformitate cu alineatul (1) din art. 271 Veniturile NK RF sunt recunoscute în perioada de raportare (fiscală) în care au avut loc, indiferent de admiterea efectivă bani, alte proprietăți (lucrări, servicii).
Pentru organizațiile care oferă o bază sistematică pentru o taxă de utilizare temporară și (sau) posesia și utilizarea temporară a proprietății acestora, costurile pentru astfel de activități în conformitate cu PP. 1 p. 1 artă. Codul fiscal 265 al Federației Ruse va fi recunoscut de costurile asociate producției și implementării.
Acordul de închiriere poate fi prevăzut pentru un program inegal de închiriere. În acest caz, veniturile sub formă de plăți de închiriere sunt recunoscute ca contabilitate fiscală, ținând seama de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul contractului de închiriere în scopul desfășurării contabilitate fiscală Veniturile sub formă de plăți de închiriere nu sunt necesare. O astfel de poziție este prezentată în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.04.2007 nr. 03-03-06 / 1/248, de la 06.02.2007 nr. 03-03-06 / 1/59, de la 10.11 .2006 Nr. 03-03-04 / 1/752.
Furnizarea de proprietăți pentru chirie nu poate fi principala activitate a organizației. De exemplu, dacă o organizație de producție închiriază temporar echipamentul sau spațiile, pentru aceasta, furnizarea de bunuri de închiriat nu va fi principala activitate. În acest caz, veniturile din furnizarea de bunuri de închiriat pe baza paragrafului 4 al art. Codul fiscal 250 al Federației Ruse va fi recunoscut ca venit nerezistent.
Pentru veniturile nerealizate din livrarea de bunuri pentru închirierea de venituri, data decontării este recunoscută în conformitate cu termenii contractelor de contracte sau prezentarea contribuabilului de documente care deservește baza pentru activitatea de tranzacții, sau ultima zi a perioadei de raportare (clauza 4 din articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Costurile de întreținere a proprietății transferate în temeiul tratatului (inclusiv amortizarea pe această proprietate) sunt incluse în componența cheltuielilor de inginerie în conformitate cu alineatele. 1 p. 1 artă. 265 NK RF.
Contabilitate pentru plățile de închiriere la chiriaș. Plățile de închiriere pentru proprietăți închiriate pentru impozitul pe venit se referă la alte cheltuieli legate de producție și implementare (pp. 10 al articolului 1 din art. 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Pentru confirmarea documentară a cheltuielilor la plata plăților de închiriere, documentele trebuie să fie emise în conformitate cu cerințele legislației. Federația Rusă, inclusiv un acord de închiriere, un act de acceptare și transfer al proprietății închiriate, documente care confirmă plata plăților de închiriere, în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul contractului de leasing în scopul confirmării documentare a costurilor sub formă de plăți de închiriere. Această declarație este adevărată, dacă nu rezultă altfel din condițiile de tranzacție. O astfel de poziție este stabilită în scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 09.11.2006 nr. 03-03-04 / 1/742. În plus, scrisoarea afirmă că plățile în chirie sunt luate în considerare ca parte a unor cheltuieli, sub rezerva utilizării de proprietăți închiriate pentru activități economice.
Costurile care sunt condiționate permanente (inclusiv plățile de utilitate) pentru impozitul pe venit pot fi luate în considerare în acea lună în care sunt obținute documente care confirmă aceste cheltuieli, cu condiția ca o astfel de ordine să fie reflectată în politica contabilă a organizației (pp. 3. 7 Art. 272 \u200b\u200bdin Codul fiscal al Federației Ruse). O astfel de poziție este stabilită în scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 6 septembrie 2007 nr. 03-03-06 / 1/647. Potrivit autorului, ar trebui să alegeți momentul contabilității cheltuielilor în politica fiscală chiriaș.
În cazul în care acordul de închiriere oferă un program neuniform de plăți de închiriere, costurile plăților de închiriere sunt recunoscute ca contabilitate fiscală, ținând seama de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și a cheltuielilor, indiferent de plata efectivă. Încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul contractului de leasing nu este necesară. Această poziție este confirmată de scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din Rusia din 17.04.2007 nr. 03-03-06 / 1/248, de la 06.02.2007 nr. 03-03-06 / 1/59, de la 10.11.2006 03-03-04 / 1/752.
Adesea, părțile încheie un contract preliminar de închiriere de clădiri până la executarea proprietarului de către proprietar. Specialiștii SFNS de la Moscova într-o scrisoare de la 05.10.2006 N 20-12 / 87641 au menționat că acordul preliminar de leasing nu conține principalele semne ale contractului de închiriere stabilit de Codul civil al Federației Ruse (transferul proprietarului (proprietarul ) la locul de muncă al proprietății de posesie temporară și prin utilizarea taxei), astfel încât un astfel de acord nu poate fi considerat un acord de închiriere încheiat în conformitate cu legislația Federației Ruse. În consecință, costurile efectuate în conformitate cu un astfel de contract nu pot fi luate în considerare în scopuri imobiliare închiriate. Producția pentru chiriaș în această situație nu poate înlocui numai calificările plăților în cadrul Acordului preliminar de închiriere cu plățile de închiriere pentru plățile pentru achiziționarea drepturilor de proprietate de către chiriaș - Legea privind contractul de închiriere privind viitorul contract de închiriere.
Conform scrisorii Ministerului Finanțelor din Rusia din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04 / 2/172, consolidarea legislativă a înregistrării obligatorii a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu acesta determină numai drepturile și obligațiile a părților aflate în temeiul acordului și are obiective neimpozabile. Lipsa înregistrării de stat a drepturilor în temeiul acordurilor de închiriere nu afectează procedura de contabilizare a valorii taxelor de închiriere la calcularea impozitului pe venit. Aplicarea acestei scrisori este suficient de riscantă, deoarece se arată în continuare că costurile contractelor care nu sunt încheiate în mod prescris nu pot fi luate în considerare la reducerea bazei fiscale pentru impozitul pe venit ca fiind documentate, nu a fost confirmată de costuri.
Potrivit e-mailurilor Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.02.2006 nr. 03-03-04 / 3/3, din 12.07.2006 nr. 03-03-04 / 2/172 și de la 01/03/2005 nr . 03-03-04 / 1/325 Dacă în conformitate cu alineatul (2) din art. Codul 425 Codul Federației Ruse Termenii contractului sunt distribuite pentru perioada din momentul în care obiectul de leasing este transferat la potențialul chiriaș, atunci plățile de închiriere pentru înregistrarea sau sub acordul de înregistrare a statului se fac la reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit de la impozitul pe venit momentul primirii facilității de utilizat.
În cazul în care contractul de închiriere nu difuzează condițiile sale pentru perioadele anterioare, atunci cheltuielile sub formă de plăți de închiriere pentru această perioadă nu pot fi luate în reducerea profiturilor impozabile din momentul transferului unei astfel de proprietăți. Rezoluția FAS a districtului de Nord-Vest din data de 21.04.2006 în cauza nr. A56-24327 / 2005, sa spus că contabilizarea plăților de închiriere în cheltuieli pentru declarația fiscală nu este asociată cu prezența înregistrării de stat din Acordul de închiriere. Rezoluția raionului FAS de Est din data de 14 februarie 2007 nr. F03-A59 / 06-2.5389 prevede că încălcarea standardelor de drept civil nu afectează impozitarea, deoarece nu prevede disponibilitatea costului Realitatea contractului de închiriere, dar este necesară numai fundamentarea economică.
În conformitate cu punctul 9 din scrisoarea de informare a Președinției datelor din RF din 16.02.2001 N 59 "O prezentare generală a practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea legii federale" privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu El "Acordul privind acordul de reluare a inchirierii Tratatului de închiriere, de asemenea, supus înregistrării de stat. Cu toate acestea, în cadrul Rusiei din Moscova din Moscova din data de 12.04.2006 N 20-12 / 29001, se precizează că acordul părților la Acordul principal de leasing privind modificarea valorii chiriei pentru imobiliare nu este atribuită legislației actuale la actul schimbările de drepturi la această proprietate și valoarea chiriei nu este o condiție, cu eșecul căruia este real Acordul de închiriere imobiliară poate fi considerat neconectat.
În conformitate cu scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 05.08.2005 nr. 03-03-04 / 4/4, Închirierea plăților efectuate pe baza unui acord suplimentar al părților pentru a rezolva cantitatea de chirie specificată de aceștia În contractul de închiriere sunt supuse includerii în alte cheltuieli în conformitate cu PP. 10 p. 1 artă. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, sub rezerva valabilității și confirmării prin documente primare relevante după înregistrarea de stat a acordului specificat.
Cheltuielile chiriașului sub forma unei chirii în cadrul unui contract pentru o perioadă mai mică de un an, inclusiv în timpul prelungirii prezentului contract pentru o perioadă mai mică de un an, pot fi luate în considerare în scopul impozitului pe venit . În cazul în care contractul de închiriere a imobilului, încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, este prelungit pentru o perioadă mai mică de un an, contractul de leasing specificat nu necesită înregistrarea de stat. În același timp, contractul poate fi prelungit prin încheierea unui nou contract sau în mod automat pe baza contractului inițial la sfârșitul termenului de leasing în absența unei declarații a uneia dintre părțile de a refuza extinderea contractului. O astfel de concluzie este confirmată de punctul 10 din scrisoarea de informare a Președinției Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16.02.2001 N 59, care a fost indicată mai devreme. Un astfel de punct de vedere este prezentat în WFNS din Rusia din Moscova din 18 octombrie 2006 N 20-12 / 92230. Termenul "prelungirea" acordului de închiriere este prezentat în această scrisoare și se poate aplica scopurilor fiscale.
În cazul în care termenul de leasing din contract nu este determinat și contractul este considerat a fi încheiat pe o perioadă nedeterminată, atunci în conformitate cu WFN-urile Serviciului Fiscal Federal din Rusia din Moscova din 22 iunie 2006 N 20-12 / 22181, acest contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată în înregistrarea de stat nu are nevoie, iar cheltuielile organizației în temeiul contractului de închiriere a unei spații încheiate în stabilit prin lege Ordinul poate fi luat în considerare în scopurile impozitului pe venit.
Să presupunem că organizația închiriază un premisă nerezidențială pentru un birou pe baza prizonierului de 11 luni. Acordurile de închiriere, conform cărora acordul este considerat reînnoit în aceleași condiții pe termen nelimitat. După expirarea termenului de leasing, chiriașul continuă să folosească premisele, iar proprietarul nu o deranjează. Organizația poate lua în considerare costurile chiriei în scopuri fiscale după 11 luni fără înregistrarea contractului de închiriere? Răspunsul la această întrebare este prezentat în cadrul Ministerului Finanțelor din Rusia din 04.04.2009 nr. 03-03-06 / 1/241, care prevede că cheltuielile organizației în temeiul contractului de leasing încheiat în procedura stabilită de lege pot să fie luate în considerare pentru impozitul pe venit.
În cazul în care contractul de închiriere prevede obligația chiriașului de a plăti pentru utilitățile și serviciile de comunicații consumate efectiv, chiriașul ia în considerare costurile costurilor asociate cu plata plăților de utilitate legate de sediul (clădirile) obținute de închiriat precum și la mijloacele de comunicare utilizate de chiriaș în activitățile sale. Aceste cheltuieli ar trebui să fie documentate de conturile expuse de proprietarul organizației de furnizare a energiei sau al operatorului de telecomunicații și care reflectă furnizarea efectivă de energie (apă) sau furnizarea de servicii de telefonie. O astfel de poziție extrem de periculoasă pentru chiriaș este prezentată în scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 ianuarie 2008 nr. 03-03-06 / 2/9. Singura soluție la această problemă este calificările de mediere ale contractului.
Și ultimul lucru pe care trebuie să-l spui. Nu uitați că conform art. 288 din Codul civil Cazare în case de producție industrială rezidențială nu este permisă. Într-o scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 10.11.2006 nr. 03-05-01-04 / 310, sa constatat că punerea proprietarului în clădirea rezidențială deținută numai de el, instituțiile și organizațiile După traducerea unui astfel de premise în nerezidențiale, adică Apartamentul nu poate fi folosit ca birou până când nu este îndepărtat de la Fundația Rezidențială. În consecință, plățile în chirie nu reduc baza fiscală pentru impozitul pe venit.
Publicare
Problema impozitării veniturilor unui individ care închiriază imobiliară vie poate fi văzută ca parte a unei probleme mai semnificative, și anume problema delimitării activităților antreprenoriale și non-business. Deoarece furnizarea de bunuri imobiliare (de exemplu, apartamente) poate aduce venituri semnificative pentru chirie, recunoașterea unor astfel de activități antreprenoriale poate duce nu numai la răspunderea administrativă, ci și la răspunderea penală, dacă este legată "cu extracția veniturilor în general sume ", care este recunoscută ca sumă care depășește 250.000 de ruble. (Notă la art. 169 din Codul penal al Federației Ruse). Deci, dacă închiriați un apartament cu trei camere în Moscova, de exemplu, pentru 45 000 de ruble. Pe lună, limita de drept penal va fi depășită în mai puțin de 6 luni.
Și aceasta este doar responsabilitatea pentru antreprenoriatul ilegal și există încă riscuri asociate cu incubarea pentru contabilitatea fiscală, utilizarea abuzivă a declarației, calculul incorect și plata impozitelor.
Vom încerca să ne dăm seama, cu ce criterii pot fi făcute fizic alegerea potrivita Pentru a determina metodele și formele de desfășurare a activităților de leasing imobiliare rezidențiale, cum să calculeze și să plătească corect impozitele, precum și să ia în considerare aspectele legate de planificarea fiscală în structurarea veniturilor din activitatea specificată.
Antreprenorial este o activitate relevantă realizată profitului sistematic din utilizarea proprietății, vânzarea de bunuri, îndeplinirea muncii sau furnizarea de servicii de către persoanele înregistrate în această calitate în modul prevăzut de lege. Pentru a evalua natura persoanei fizice a acestei definiții, este în mod clar că nu este suficient, deci vom încerca să înțelegem poziția organelor de stat pe această temă.
Poziția autorităților fiscale
Potrivit autorităților fiscale, exprimate în scrisoarea WFNS de la Moscova din 25 ianuarie 2008 nr. 18-12 / 3/005988, pentru indiviziParticiparea la relații de închiriere și (sau) tranzacțiile pentru achiziționarea și vânzarea de bunuri deținute de el, nu este stabilită obligația de a obține statutul unui antreprenor individual. Acest lucru se datorează faptului că venitul primit de persoanele de la închiriere (VES) și (sau) punerea în aplicare a bunurilor mobile sau imobile sunt indicate la art. 208 din Codul fiscal al Federației Ruse ca un tip independent de venit, care este obiectul NDFL fiscal.
Legea leagă necesitatea de a înregistra un individ ca antreprenor individual, cu punerea în aplicare a activităților unui tip special și nu doar cu Comisia de tranzacții compensate.
Prezența semnelor de activitate antreprenorială indică, în special, următoarele fapte:
fabricarea sau achiziționarea de proprietăți pentru extragerea ulterioară a profiturilor din utilizarea sau implementarea acestuia;
contabilitate pentru operațiunile economice legate de punerea în aplicare a tranzacțiilor;
interconectate de cetățeanul angajat de cetățean într-o anumită perioadă de timp de tranzacție;
obligațiuni durabile cu vânzători, cumpărători, alte contrapartide.
Activitățile economice sunt cazul atunci când resursele, echipamentele, forța de muncă, tehnologia, materiile prime, materialele, energia (resursele informaționale) sunt combinate într-un proces de producție, a cărei scop este producția de produse (furnizarea de servicii). Astfel de activități se caracterizează prin costuri de producție, proces de producție și producție (furnizarea de servicii).
Cu toate aceste semne, un individ este obligat să se înregistreze ca antreprenor fără formarea unei entități juridice.
În absența unor motive de recunoaștere a operațiunilor imobiliare cu activități antreprenoriale din veniturile primite, un individ trebuie să plătească impozitul pe venit personal ca persoană care nu este un antreprenor individual.
Poziția instanțelor de infracțiuni administrative (p.13 din rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 24 octombrie 2006 "nr. 18" Cu privire la unele aspecte rezultate din instanțe la aplicarea unei părți speciale a CAC " ). Cazuri separate de vânzări de bunuri, performanță de muncă, furnizarea de servicii de către o persoană care nu este înregistrată ca antreprenor individual nu formează compoziția acestui lucru infracțiune administrativă Cu condiția ca valoarea mărfurilor, sortimentul său, volumul de muncă efectuat, serviciile prestate și alte circumstanțe nu indică faptul că această activitate a vizat profituri sistematice.
Dovezile care confirmă faptul că activitățile care vizează profitul sistematic, în special, poate fi mărturia persoanelor care au plătit bunuri, muncă, servicii, încasări în obținerea de fonduri, extrase din conturile bancare ale persoanei implicate în responsabilitatea administrativă, actele de transfer de mărfuri ( Lucrări de execuție, furnizarea de servicii), dacă din aceste documente rezultă că numerarul a fost primit pentru punerea în aplicare a acestor persoane (performanță, furnizarea de servicii), plasarea de anunțuri, expunerea de eșantioane de produse în locuri de vânzare, cumpărare de bunuri și materiale, încheierea contractelor de închiriere.
Poziția instanțelor în materie penală (punctul 2 din Rezoluția Curții Supreme a Federației Ruse din 18 noiembrie 2004 nr. 23 "privind practica judiciară privind cazurile de antreprenoriat ilegal și legalizarea (spălarea) numerarului sau a altei proprietăți mijloacele criminale dobândite ").
În cazurile în care persoana care nu a fost înregistrată ca antreprenor individual a dobândit un loc rezidențial sau alte imobile sau la primit moștenit sau sub acordul de cadouri, dar din cauza lipsei de necesitate de a utiliza această proprietate a trecut temporar de închiriat sau de la ca rezultat a unei astfel de tranzacții civile, veniturile primite venituri (inclusiv în scară largă sau foarte mare), care nu a implicat răspunderea penală pentru antreprenoriatul ilegal.
Alegerea unei entități de afaceri
După ce a determinat dacă activitatea antreprenorială planificată este, atunci propunem următorul algoritm al acțiunilor contribuabililor.
Dacă activitățile răspund la toate semnele de antreprenoriale, contribuabilul trebuie să se înregistreze ca un antreprenor individual. Apoi, ar trebui să se găsească dacă în municipalitate (fie în cadrul Federației Subiect - pentru Moscova și Sf. Petersburg) la locul de funcționare a sistemului de activitate de impozitare sub formă de UNVD pentru închirierea imobilului rezidențial. Dacă se furnizează unificarea, atunci un antreprenor individual trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale la locul punerii în aplicare a activității specificate în termen de cel mult cinci zile de la începutul punerii în aplicare a acestei activități și să plătească un singur impozit introdus în Aceste zone municipale, districte urbane, orașe ale semnificației federale Moscova și St. Petersburg. Dacă nu este furnizat UndVED, antreprenorul individual are dreptul de a aplica un regim fiscal general sau un sistem de impozitare simplificat.
În cazul în care activitatea nu îndeplinește în mod oficial semnele de antreprenoriale, în opinia noastră, un individ, cu toate acestea, punerea în aplicare a dreptului său legal de a se angaja în antreprenorial și alte activități care nu au fost interzise de lege, au dreptul la își desfășoară activitățile ca antreprenoriale în conformitate cu formalitățile necesare sau acționează direct ca individ.
Alegerea dintre activitățile antreprenoriale și cele non-investigative este fie între un sistem de impozitare, în cazul în care activitățile sunt antreprenoriale, pot fi de asemenea făcute după evaluarea consecințelor fiscale de închiriere a activităților imobiliare rezidențiale efectuate într-o formă sau altul (individual, un individ antreprenor folosind uii. sistem general, USN sau USN pe baza unui brevet).
Consecințele fiscale ale contractului de închiriere a proprietății imobiliare rezidențiale - nu un antreprenor
Achiziționarea de bunuri imobiliare. În acest caz:
deducerea impozitului pe proprietate este asigurată numai pentru imobiliare rezidențiale în valoare de până la 2 milioane de ruble. (Pentru relațiile juridice care decurg din 01.01.2008, suma maximă de deducere este de 1 milion de ruble), dar nu mai elabora costuri efective;
interesul pentru împrumuturile vizate pentru achiziționarea sau construcția imobilelor rezidențiale primite de la organizațiile rusești, în plus față de 2 milioane de ruble;
deducerea este furnizată o dată, dar nu se utilizează complet deducerea este transferată în următorii ani. Cu toate acestea, contribuabilul nu are dreptul să profite în cazurile dacă:
plata se face în detrimentul angajatorilor sau a altor persoane, capital matern (familial), precum și prin plăți furnizate de la bugetul federal, bugetele entităților constitutive ale Federației Ruse și a bugetelor locale,
tranzacția de vânzare și vânzare este închisă cu o persoană care este interdependentă în raport cu contribuabilul în conformitate cu art. 20 Codul fiscal al Federației Ruse (numai dacă relațiile dintre persoane au afectat condițiile și rezultatele economice ale tranzacției încheiate);
beneficiul material (dobândă la împrumut în 2009, mărimea căreia este mai mică de 2/3) Venitul nu este recunoscut dacă contribuabilul are dreptul de deducere;
părinții care au minori și consumă fonduri proprii pentru achiziționarea de obiecte imobiliare în comun cu proprietatea asupra copiilor au dreptul să aplice deducerea proprietății în conformitate cu cheltuielile efectiv produse;
deducerea poate fi obținută fie de la autoritatea fiscală la sfârșitul anului, fie la angajator până la sfârșitul anului (dacă există o notificare a autorității fiscale) (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia de 20.05 .08 nr. 03-04-06-01 / 146);
taxa suprapusă poate fi returnată agentului fiscal în declarația unui individ.
Chirie imobiliară. Atunci când închiriază imobiliare de închiriat, veniturile sunt impozitate la o rată de 13%, cu trecerea către o altă persoană fizică, contribuabilul plătește în mod independent impozitul pe an.
În cazul în care proprietatea este închiriată unui antreprenor individual sau unei entități juridice, atunci chiriașul (agent fiscal) este păstrarea impozitului în momentul plăților de venituri.
Costurile asociate cu repararea imobiliară, alte costuri imobiliare pot fi luate în considerare numai în cadrul deducerii fiscale (2 milioane de ruble), adică. De fapt, "cad" de la baza fiscală (până la momentul vânzării).
Înstrăinarea imobilului. Luați în considerare evidențiază alienarea imobiliară:
- venitul este impozitat cu o rată de 13%;
deducerea impozitului pe proprietate este prevăzută în valoare de 1 milion de ruble, în cazul în care proprietatea a fost deținută mai puțin de 3 ani, iar în cantitatea de costuri de vânzare, dacă 3 ani sau mai mult;
deducerea este furnizată în mod repetat;
În cazul în care proprietatea a fost vândută, dedicată naturii și este un obiect independent al drepturilor individuale de proprietate, deducerea proprietarului este aplicată în întregime de către proprietarul, fără a distribui cantitatea totală de deducere între alte proprietari de proprietăți (rezoluția Curții Constituționale Federația Rusă din 13 martie 2007 nr. 5-P);
contribuabilul are dreptul de a nu aplica deducerea proprietății, ci reducerea costurilor primite de la vânzarea de bunuri pentru costurile asociate cu obținerea acestor venituri, trebuie să fie documentate costurile;
substituirea este fie produsă în raport cu toate obiectele vândute, fie nu este produsă deloc (o scrisoare a Serviciului Federal de Migrație a Rusiei la Moscova din 23 aprilie 2008 nr. 28-10 / 039332);
deducerea impozitului pe proprietate din venitul primit de la vânzarea de bunuri este oferită autorității fiscale, agentului fiscal (în special angajatorului) Această deducere nu prevede (rezoluția FAS din districtul Volga din 03.02.2004 N A12 -13945 / 03-C21);
deducerea este furnizată la sfârșitul anului, în care se obțin veniturile din vânzarea de bunuri, pe baza declarației unui individ prezentat autorității fiscale, împreună cu declarația fiscală;
impozitul supraîncărcat poate fi returnat unui agent fiscal în același mod ca o proprietate ca o deducere a impozitului pe proprietate la achiziționarea de bunuri imobiliare.
Un punct important este că atunci când cumpărați, vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare rezidențiale (adică, în fiecare etapă a activității în cauză), persoana nu plătește TVA.
Calculați valoarea datoriilor fiscale ale unui individ, adoptând costul apartamentului pentru 10 milioane de ruble, prețul de închiriere este de 45 mii de ruble. Pe lună, sugerând simplificarea calculelor, că în anul achiziției și anul vânzărilor apartamentului, nu se efectuează închirierea.
Achiziţie
Deducerea - 2.000.000 de ruble., 8.000.000 de ruble. Baza fiscală nu scade;
Deducerea utilizată pentru primul an - 720.000 de ruble.
Baza de impozitare - 0 RUB., NDFL - 0 RUB. (luând în considerare deducerea și returnarea impozitului impozabil).
Închiriere.
Venituri (salariu) - 720.000 de ruble. pe an;
Venituri pl din închiriere - 540.000 de ruble. (45 000 RUB. X 12 luni);
În doar un an - 1 260.000 de ruble.
Deducerea transferată - 1 280.000 de ruble.
NDFL - 0 RUB. [(1 260 000 - 1.280.000) x 13%] pentru primul an, pentru următorul -163 800 de ruble. (Taxa pentru al doilea an va fi redusă cu 2.600 de ruble. Neutilizate 20.000 de ruble. X 13% deducere)
Vânzare (după 3 ani de la data achiziționării)
Venit FL (salariu) pentru anul - 720.000 de ruble. (60.000 de ruble. X 12 luni);
Deducere în cantitatea de costuri de vânzare a bunurilor imobile - 8.000.000 de ruble, care nu au căzut în baza fiscală atunci când sunt achiziționate, - de fapt, este un non-bani
Baza fiscală - 720.000 de ruble, NDFL - 93 600 RUB.
Antreprenor individual: o revizuire a regimurilor fiscale în ceea ce privește închirierea imobilului rezidențial
Regimul total fiscal.
Un antreprenor individual este un contribuabil al TVA, și, prin urmare, atunci când va apărea o proprietate, va apărea un obiect de impozitare a TVA. Contabilitatea veniturilor și a cheltuielilor este reglementată de Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 13 august 2002 nr. 86N, MNS al Federației Ruse. BG-3-04 / 430 "privind aprobarea procedurii de contabilitate a veniturilor și Cheltuieli și operațiuni economice pentru antreprenorii individuali ", în care o serie de probleme nu sunt decontate (de exemplu, nu există niciun drept de a utiliza prima de depreciere, care pentru situația avută în vedere este importantă datorită faptului că imobilul imobiliar rezidențial este amortizabil proprietate; consecințele vânzărilor de bunuri amortizate nu sunt decontate).
Potrivit autorităților fiscale, apartamentul nu poate face referire la facilitatea de active fixe și, prin urmare, deducerile de amortizare la costuri nu pot fi luate (o scrisoare a RF rusă din 06.07.04 nr. 04-3-01 / 398). În opinia noastră, poziția specificată este nerezonabilă, deoarece apartamentul ca "mijloace de producție" nu este diferit, de exemplu, de la hoteluri sau centre de birouri, la care astfel de pretenții nu apar în minte absurditatea lor evidentă.
Astfel, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitatea avută în vedere este inadecvată, există riscul unui litigiu cu autoritățile fiscale (această concluzie este generală și supusă ajustării în raport cu o situație specifică, de exemplu, dacă este Planificate să închirieze o proprietate de închiriat o entitate juridică, acesta din urmă poate fi interesat să primească deduceri în TVA).
Invidat.
În acest caz, este posibil să se țină seama de costurile pe care le este neprofitabilă atât în \u200b\u200bstadiul de achiziție, cât și în stadiul de leasing imobiliar, precum și nu este nevoie să plătiți TVA.
Astfel, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitățile luate în considerare, în opinia noastră, este inadecvată din cauza incapacității de a ține seama de costuri. Vă reamintim că, în cazul introducerii UTILI în mod prescris, este posibil să se evite utilizarea acestui regim fiscal numai realizarea activităților fără înregistrare ca antreprenor individual.
USN..
Când ați plâns, este necesar să se ia în considerare următoarele:
costurile pentru activele fixe trebuie luate în considerare în mod egal și recunoscând ca ultimul număr de perioadă de raportare (fiscală) pentru ultimul număr;
capacitatea de a transfera pierderi pentru viitor, dar nu mai mult de 10 perioade fiscale;
aceste reguli pot fi implementate în aplicarea obiectului fiscal "Veniturile reduse cu suma cheltuielilor" și, în consecință, rata de impozitare este de 15%, dar subiecții Federației au dreptul de a reduce rata la 5% în funcție de categoria contribuabilului (paragraful 2 din art. 346.20 NK RF);
nu este nevoie să plătiți TVA;
este necesar să se țină seama de limita veniturilor, excesul de care nu permite utilizarea USN (23.070.000 de ruble. Timp de 9 luni, ținând cont de coeficientul de deflator pentru 2009), precum și dimensiune maximă valoare reziduala Active fixe (100 de milioane de ruble).
Ar trebui să fie luată în considerare astfel de caracteristici "neplăcute" ale USN, ca impozitul minim și necesitatea de a recalcula și de a plăti impozitul pe normele de amortizare în anumite cazuri (în cazul mijloacelor fixe în condițiile specificate în Post. Paragraful 3 din Artă. 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Astfel, USN este regimul fiscal optim pentru proprietatea de leasing, care permite luarea în considerare a costurilor, dar organizarea de activități cu utilizarea USN necesită o planificare fiscală mai echilibrată și mai profesională.
Câștiga pe baza unui brevet. Brevetul poate fi obținut numai dacă a fost adoptată o lege privind posibilitatea utilizării unui sistem de brevete pe un anumit tip de activitate în cadrul entității relevante a Federației Ruse. Impozitarea este de a plăti pentru valoarea brevetului, formula de calcul care este dată în Codul fiscal al Federației Ruse și depinde de veniturile anuale potențial posibile determinate de legea entității constitutive a Federației Ruse. Nu este prevăzută recunoașterea în scopul impozitării cheltuielilor.
Astfel, în opinia noastră, utilizarea acestui regim fiscal în legătură cu activitatea avută în vedere este inadecvată în legătură cu incapacitatea de a ține seama de costuri.
Consecințele fiscale ale contractelor de închiriere a imobilului rezidențial cu un individ - un antreprenor individual care utilizează USN
Luați în considerare consecințele fiscale ale utilizării USN ca fiind cea mai optimă, din punctul nostru de vedere, regimul fiscal în scopul leasingului în scopuri de proprietate. Această concluzie se referă la o anumită situație medie și poate fi ajustată luând în considerare circumstanțele specifice.
Achiziționarea de bunuri imobiliare. Costul imobilului este luat în considerare în mod egal și este recunoscut ca ultimul număr de perioade de raportare (fiscale).
Antreprenorul individual în certificatul de înregistrare de stat ar trebui să fie un astfel de activitate economică ca "operațiuni imobiliare, închiriere și servicii" (o scrisoare a MNS a Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-01 / 398) .
Dacă pentru perioada fiscală, suma calculată în ordinea totală a impozitului este mai mică decât valoarea impozitului minim calculat, atunci impozitul minim în valoare de 1% venit este plătit, în timp ce diferența dintre valoarea impozitului calculat Iar suma venitului minim poate fi transferată ca o pierdere pentru viitor.
Interesul pentru împrumut poate fi atribuit cheltuielilor cu privire la normele stabilite pentru entitati legale (1.5 Ratele Băncii Centrale a împrumuturilor în ruble sau 22% în valută).
Chirie imobiliară. Veniturile scade cheltuielile documentate și economice (în conformitate cu regulile capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse)
Rata de impozitare este de 15%, taxa este plătită independent în fiecare trimestru al plăților în avans, plata finală are loc la sfârșitul anului (o scrisoare a Ministerului Apărării a Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-3- 01/398).
Proprietate de vanzare. Veniturile sunt, în general, într-o ordine generală la momentul plății plății în valoarea veniturilor primite. La momentul implementării, veniturile de răzbunare pentru costul activelor fixe nu pot (e-mailurile Ministerului Finanțelor din Rusia din 18 aprilie 2007 nr. 03-11-04 / 2/106, de la 05/27/05 nr 03-03-02-04 / 1/131).
La punerea în aplicare a activelor fixe în unele cazuri, este necesar să se recalculeze deja cheltuielile și impozitul însuși, să-l plătească și de sancțiuni, să depună declarații fiscale actualizate, care depind de doi factori:
timp utilizare utilă mijloace fixe;
timpul care a trecut de la contabilizarea costului achiziției (creării) mijloacelor principale sau din momentul acestei achiziții (creație).
Este necesară recalcularea, în special de active fixe: durata de viață utilă de peste 15 ani, dacă acestea au fost puse în aplicare timp de 10 ani de la data achiziționării (crearea, fabricarea); Acestea includ spații rezidențiale (ultimul grup de depreciere, durata de viață utilă de 30 de ani; în cazul în care spațiile rezidențiale, utilizate anterior, ar trebui să obțină confirmarea documentară a duratei de utilizare, de exemplu, pentru a compila un act AC-1).
Recalcularea fiscală este că, pe perioadele anterioare, este necesar să se excludă costurile care au fost deja luate în considerare asupra unor astfel de active fixe și este necesară acumularea de depreciere în conformitate cu normele CH. 25 NK RF.
Întrucât spațiile rezidențiale aparțin ultimei grupuri de depreciere (durata de viață utilă de 30 de ani), suma cheltuielilor lunare în caz de impozite pe regulile de depreciere va scădea în mod semnificativ.
Utilizarea obiectului imobiliar de către proprietarul anterior trebuie confirmată documentat (de preferință sub formă de OS-1), adică La achiziționarea unei "imobile secundare" și o confirmare adecvată a duratei de utilizare, amortizările pot crește.
Pentru a evalua consecințele fiscale, este necesar să se țină seama de faptul că antreprenorul individual plătește contribuții la FIU sub forma unei plăți fixe, calculată pe baza costului anului de asigurare (în 2008, costul asigurării Anul a fost de 3864 de ruble).
Calculați suma datoriilor fiscale ale unui antreprenor individual, adoptând costul unui apartament pentru 10 milioane de ruble, prețul de închiriere este de 45 mii de ruble. Pe lună, sugerând simplificarea calculelor, că în anul achiziției și anul vânzărilor apartamentului, nu se efectuează închirierea. Costul apartamentului este de 10.000.000 de ruble, apartamentul este nou.
Achiziţie: Venituri - 0 RUB., Costuri - 10.000.000 de ruble. Pe an, transferat complet ca pierderi pentru viitor (nu mai mult de 10 ani), baza de impozitare - 0 ruble, taxa minimă - 0 ruble. (Deoarece nu există venituri).
Închiriere.: Venituri din închiriere de 540.000 de ruble. (45 000 de ruble. X 12 luni). Pierderea permanentă a fost de 540.000 de ruble. Pe an (pentru a "folosi" o pierdere în întregime de peste 10 ani beneficiază în mod simultan în alte activități care aduc venituri).
Baza de impozitare \u003d 0 RUB., Taxa minimă \u003d 5.400 de ruble.
NDFL \u003d 720.000 (salarii, cu condiția ca, în plus față de livrarea unui apartament, o persoană lucrează și la un contract de muncă) * 13% \u003d 93 600 de ruble. Pe an, total pentru anul 99.000 de ruble. (Pentru comparație, la livrarea de bunuri imobiliare, suma fiscală va fi 0 ruble (pentru primul an), pentru următoarele 163.800 de ruble)
Vânzare(mai mult de 10 ani): Preț - 5.000.000 de ruble., Impozitul (15%) - 750.000 de ruble. (În absența cheltuielilor, prin urmare, pentru perioada de vânzare, este posibilă programarea costurilor care vor acoperi veniturile primite).
De asemenea, este important de vânzare, este de asemenea important să se țină seama de faptul că, dacă limita de venit este depășită pentru utilizarea USN, dreptul de a aplica acest regim fiscal va fi pierdut de la începutul trimestrului în care excesul specificat și (sau) nerespectarea cerințelor specificate.
Astfel, alegerea formei de activități este predeterminată de răspunsul la întrebare, fie că este vorba de o activitate antreprenorială sau nu. Dacă este, persoana fizică trebuie să fie înregistrată ca antreprenor individual. Dacă este puțin probabil ca activitatea antreprenorială, atunci starea unui antreprenor individual este puțin probabil să aibă sens: este de obicei cazuri atunci când un individ închiriază un apartament, de exemplu, moștenirea are posibilitatea de a-și plăti taxa de 13% și se limitează la Declarația de hrană o dată pe an, evitând dificultățile administrației fiscale și subtilități ale planificării fiscale. Acest lucru, totuși, nu exclude activitățile ca antreprenor individual, care, dacă planificarea competentă și designul corect legal, vă va permite să gestionați plățile fiscale.
Organizațiile care sunt utilizate de simplificate determină veniturile impozabile bazate pe articolele 249 și 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse (clauza 1 din art. 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse). Aceste articole împărtășesc toate veniturile pentru venituri din vânzări și venituri nereacteriive. Principalul se întâmplă atunci când se ia în considerare veniturile de închiriere în timpul USN, la care veniturile pentru o singură atribuire fiscală la taxa primită pentru închirierea de proprietăți de închiriat este de venituri provenite din vânzări sau venituri nereacteriive.
În cazul general, veniturile din închirierea proprietății este non-dealerizarea. Cu toate acestea, se poate lua în considerare atât veniturile din vânzări. Criteriul de atribuire a taxelor de închiriere a veniturilor la codul fiscal al Federației Ruse nu este totuși, acesta conține o condiție pentru încorporarea cheltuielilor legate de închirierea de proprietăți de închiriat, cheltuielile de cheltuieli. Astfel, dacă organizația dă proprietate sistematică, costurile unor astfel de activități sunt legate de punerea în aplicare (sub. 1, paragraful 1 din art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, veniturile din acesta trebuie să fie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzări.
Conceptul de sistematizare este utilizat în sensul utilizat la articolul 120 alineatul (3) din Codul Fiscal al Federației Ruse, de două ori mai mult an calendaristic. O astfel de abordare a aplicării conceptului de "sistematizare" a fost consacrată la punctul 2 din secțiunea 4 Recomandări metodice Pentru aplicarea capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse (aprobat prin Ordinul Ministerului Situațiilor de Urgență din Rusia din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document a ridicat rezistența (ordinea din 21 aprilie 2005, nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de "sistematică" își păstrează relevanța, care este confirmată de Oficiul fiscal (a se vedea, de exemplu, o scrisoare către UMN-urile Rusiei în regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04-23 / 03451) și navele (vezi, de exemplu, Rezoluția FAS Volga-Vyatka District din 26 octombrie 2005 Nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).
Astfel, dacă proprietatea este închiriată pe bază sistematică, atunci contabilitatea veniturilor
De la închiriere atunci când suntem în aceeași ordine ca veniturile din vânzări. În caz contrar, reflectați plățile în chirii în componența veniturilor ne-venituri. Reguli similare pot fi aplicate în contabilitate. Numai veniturile de închiriere cu USN trebuie să fie împărțite în venituri pe activități obișnuite (reflectarea în contul 90) și alte venituri (reflectate în contul 91).
Data primirii veniturilor este ziua în care organizația a primit de fapt fonduri de la chiriaș să plătească pentru datoria sa. Suma chiriei obținută sub forma unui avans este inclusă în veniturile din USN imediat la momentul primirii sale către organizație. Această dată trebuie să faceți o intrare adecvată în venitul cărții de venituri și cheltuieli. Această procedură rezultă din articolul 346.17 alineatul (1) din Codul fiscal al Federației Ruse și înregistrările PMC ale Rusiei din 11 iunie 2003 nr. SA-6-22 / 657, din 25 ianuarie 2006 nr. 03-11-04 / 2/15 și deciziile Federației Ruse din 20 ianuarie 2006 Nr. 4294/05.
În contabilitate, pot fi aplicate reguli similare. Dar numai că organizația se referă la întreprinderile mici și conturile în metoda de numerar. Dacă aplică metoda de angajament, atunci veniturile de închiriere la USN reflectă la data la care organizația are dreptul să le primească (de regulă, acesta este ultimul număr al fiecărei luni). Astfel de venituri din chiriaș sau nu, nu contează.
Exemplu
Organizația aplică USN, taxa plătește din diferența dintre venituri și cheltuieli. Contabilitatea se bazează pe metoda de acumulare. Organizația a închiriat spații nerezidențiale.
Începând cu luna ianuarie, compania acuză o chirie lunară în valoare de 90.000 de ruble. Plata din chiriaș vine lunar (în luna următoare perioadei în care au fost prestate servicii de închiriere).
Situația 1.
Una dintre activitățile companiei este de a închiria active fixe. Contabilitatea veniturilor de închiriere cu USNS se efectuează utilizând următoarele înregistrări:
- în ianuarie:
Debit 62 Credit 90-1
- în februarie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - chirie pentru luna ianuarie la contul curent;
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - taxele de închiriere sunt acumulate, iar datoria chiriașului reflectă;
- în martie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - a sosit chirie pentru luna februarie la contul curent;
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - Taxa de închiriere este acumulată pentru luna martie și se reflectă datoria chiriașului.
Conform rezultatelor primului trimestru, suma chiriei în valoare de 270.000 de ruble va fi reflectată în procedura de contabilitate pentru estimarea veniturilor provenite din vânzări (venituri pe activități obișnuite). (90 000 de ruble. × 3 luni). Numai taxele de închiriere primite în valoare de 180.000 de ruble sunt transferate în Cartea de Venit și Cheltuieli de rezervare. (90 000 de ruble. × 2 luni).
Situația 2.
Leasingul de active fixe nu este un tip de activitate a organizației. În același timp, proprietatea a fost înmânată chiriașului timp de o lună. Apoi, contabilitatea venitului de închiriere în timpul USN se desfășoară utilizând următoarele înregistrări:
- în ianuarie:
Debit 62 Credit 91-1
- 90 000 de ruble. - taxa de închiriere pentru luna ianuarie și reflectă îndatorarea chiriașului;
- în februarie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - Închiriere pentru luna ianuarie la contul curent.
Conform rezultatelor primului trimestru, suma chiriei în valoare de 90 000 de ruble în cantitatea de chirie în valoare de 90 000 de ruble va fi reflectată în procedura contabilă. În cartea veniturilor și cheltuielilor, non-veniturile se reflectă și în valoare de 90.000 de ruble.
Cum să închiriezi legal un loc rezidențial de închiriat?
Există două modalități de plată pentru impozitul pe venit primit de la închirierea de spații rezidențiale:
- Să prezinte o declarație fiscală a anului și să plătească impozitul pe venit (NDFL) cu o rată de 13%, cel târziu la 30 aprilie, anul viitor de la anul în care a fost obținut venitul corespunzător.
- Purificați un brevet pentru închirierea de spații rezidențiale de închiriat.
Hrăni o declarație
1. Există mai multe opțiuni pentru completarea declarației:
în hârtie utilizând o formă de declarație a mâinii completate (furnizată gratuit în inspecții fiscale sau tipărită independent de pe site-ul www.nalog.ru);
în formă electronică utilizând un formular sau un program "Declarație 20__" (pe site-ul www.nalog.ru);
vizitați Inspectoratul Fiscal la locul înregistrării și completați declarația împreună cu inspectorul Departamentului Audit al Cameral privind impozitul pe venitul personal.
2. Există mai multe opțiuni pentru depunerea unei declarații:
în În format electronic prin Internet (utilizând site-ul www.nalog.ru);
personal ajunge la inspecția fiscală la locul înregistrării;
pentru a trimite un reprezentant al contribuabilului (prezentarea prin reprezentant sugerează că un document notarial va fi anexat la declarație, confirmând competențele reprezentantului contribuabilului);
trimiteți o declarație prin direcție prin poștă (în orice separare a postului rusesc).
Date de depunere și plată
Nu mai târziu de 30 aprilie anul viitor, în care a fost obținut venitul adecvat, a fost acordată declarația fiscală (forma 3-NDFL) inspectoratului fiscal la locul de reședință.
Nu mai târziu de 15 iulie, următoarea perioadă fiscală, rata totală a impozitului, calculată în conformitate cu declarația fiscală prezentată, este plătită la contribuabil.
Achiziția pacientului
1. Înregistrați-vă ca antreprenor individual
(Datoria de stat pentru înregistrare este de 800 de ruble)
Pentru a face acest lucru, contactați IFTS Nr 46 sau treceți Înregistrare online Pe site-ul www.nalog.ru.
2. Aplicați pentru un brevet pentru orice inspecție fiscală
3. Obțineți un pacient în inspecția fiscală în termen de 5 zile lucrătoare după trimiterea unei cereri
4. Plătiți brevetul
Cost și timpul de plată pot fi găsite
ÎNTREBĂRI FRECVENTE
Cine ar trebui să declare venituri din livrarea imobilului de închiriat?
Răspuns:Veniturile din închirierea de imobiliare de închiriat ar trebui să declare cetățenii care trec proprietatea să închirieze altor persoane. În cazul în care contractul de închiriere este încheiat între individ și organizare, iar organizația nu a deținut impozitul, persoana ar trebui să declare, de asemenea, venitul primit. O altă modalitate de a plăti NDFL cu locuințe de închiriere este dobândirea unui brevet pentru închirierea de spații rezidențiale.
Cum să aflați despre îndatoririle de a plăti o taxă de închiriere fiscală?
Răspuns:În conformitate cu art. 224 Cod Veniturile primite de proprietarul spațiilor rezidențiale în cadrul contractelor de angajare a spațiilor rezidențiale este obiectul impozitării asupra NDFL la o rată de 13% a locuitorilor fiscali ai Federației Ruse și la o rată de 30% din persoane fizice - ne- Locuitorii Federației Ruse.
Legea prevede responsabilitatea pentru nerespectarea declarația fiscală, pentru evaziunea fiscală etc. De exemplu, dacă contribuabilul este obligat să prezinte, dar nu a furnizat o declarație fiscală privind impozitul pe venit pe indivizi, atunci este responsabilă prevăzută la alineatul (1) din articolul 119 din Codul Fiscal al Federației Ruse, sub formă de o amendă.
De ce trebuie să încheiați un contract și să plătiți NDFL pentru chirie?
Răspuns:Cetățenii care trec și împușcăturile apartamente ar trebui să încheie contracte în care obligațiile părților sunt clar scrise. Acest lucru va continua să evite posibilele conflicte între proprietar și chiriași, economisi bani, nervi și timp.
Înregistrarea contractului este opțională dacă este încheiată pentru o perioadă mai mică de un an.
În cazul în care chiriașul plătește NDFL de închiriat?
Răspuns:Chiriaș - nu. Dar proprietarii (proprietarii de apartamente) - da. În conformitate cu Codul fiscal, acestea trebuie să plătească impozitul pe venit al persoanelor în valoare de 13% din suma chestionată pentru închirierea unui apartament.
Cum de a prezenta practic o declarație?
Răspuns:În inspecții, recepția declarațiilor se desfășoară în sălile de operațiuni sau în spații special desemnate, există semne în care se efectuează acceptarea. Cele mai multe camere de operare sunt echipate sistem electronic Managementul coadălor, computerele cu sisteme de referință și juridice și produse software dezvoltate de serviciul fiscal federal al Rusiei.
De asemenea, în inspecție puteți obține sfaturi și asistență practică pentru a umple declarațiile fiscale.
La depunerea unei declarații, este necesar să existe un pașaport și la cererea documentelor contribuabilului care confirmă veniturile primite de la închirierea de proprietăți (contractul de închiriere, primirea de bani, alte documente de plată).
Cum să închiriezi legal un loc rezidențial de închiriat?
Răspuns:Există două modalități principale de a plăti impozitul pe venit primite de la închirierea de închiriere rezidențială:
1. să prezinte o declarație fiscală privind rezultatele anului și să plătească impozitul pe venitul personal (NDFL) la o rată de 13%;
2. Achiziționați un brevet pentru livrarea spațiilor rezidențiale de închiriat.
Răspuns:Pe site-ul web al Departamentului de Politică Economică și Dezvoltare a orașului Moscova, am făcut un calculator destul de simplu - "Cum se calculează costul unui brevet". Te duci la site, alegeți tipul de activitate care intenționează să facă (de exemplu, să închiriezi un apartament, alegeți zona în care apartamentul este situat, zona sa și perioada la care doriți să achiziționați un brevet și Calculatorul calculează automat costul brevetului. Urmăriți-l, apreciați, pentru ce moment sunteți gata să achiziționați un brevet - timp de un an, poate o lună.
Ce este un brevet?
Răspuns:Acesta poate fi achiziționat pentru orice moment în cursul anului calendaristic. De exemplu, dacă începeți să închiriați un apartament de închiriat și încă nu sunteți sigur dacă îl puteți transmite mult timp, dacă chiriașul dvs. va rămâne timp de o lună, puteți achiziționa un brevet pentru o lună, două, trei, Încercați, cât de confortabil acest sistem este convenabil pentru dvs. Și să o achiziționeze în continuare, de exemplu, timp de un an. În plus, brevetul vă ușurează de la grămada de lucrări, de la necesitatea de a umple o declarație mare, destul de complexă privind impozitele pe venitul persoanelor fizice. Tot ce trebuie să faceți este să completați o aplicație destul de simplă pentru achiziționarea unui brevet și obțineți un brevet. Si asta e. Toate dificultățile cu completarea raportului merg.
Care este rata de impozitare pe indivizi, în cazul în care I (ca persoană) obțineți venituri din închirierea unui apartament?
Răspuns:Ratele de impozitare sunt stabilite prin art. 224 nk rf.
· 13% - pentru rezidenții fiscali ai Federației Ruse;
· 30% - pentru nerezidenți ai Federației Ruse.
Care sunt termenele limită pentru depunerea și plata impozitului pe locuințe?
Răspuns:Să prezinte o declarație fiscală (formular 3-NDFL) la inspecția fiscală la locul de reședință la timp, nu mai târziu de 30 aprilie a anului următor anului în care a fost obținut veniturile corespunzătoare.
Valoarea totală a impozitului, calculată în conformitate cu declarația fiscală prezentată, este plătită la locul contabilității contribuabilului la timp până la data de 15 iulie, în urma perioadei fiscale expirate.
Pentru lipsa de a depune declarația fiscală și neplata impozitului, în plus față de coerciția la plata impozitului în sine, este răspunzătoare în conformitate cu articolele 119 și 122 din Codul fiscal al Federației Ruse (până la 40% a valorii impozitului neplătit, care sunt percepute în instanță).
Perioada fiscală a primit venituri din închirierea unui apartament. Am dreptul la calcularea impozitului pe venit reduc veniturile obținute sub formă de taxe de închiriere, valoarea costurilor făcute sub formă de plată de către chiriașul de servicii de utilitate, în cazul în care costul acestor servicii este inclus în cantitatea de chirie ?
Răspuns:În cazul în care acordul de închiriere prevede că, în ceea ce privește valoarea taxei de închiriere a inclus costurile chiriașului sub forma costurilor pentru utilizarea serviciilor de utilități, proprietarul nu are dreptul să ia în considerare costurile indicate în determinarea impozitului Baza pentru impozitul pe venitul personal.
Ce trebuie să fac dacă știu că unul dintre vecinii mei îndepărtează neoficial apartamentul (camera)?
Răspuns:Informatii despre acest lucru Puteți oferi celor mai în vârstă la intrare, poliția autorizată de district, conform site-ului dvs. sau direct autorităților fiscale. În autorități pot fi incluse în formularul electronic prin intermediul internetului.
