Publicare
Problema impozitării veniturilor unui individ care închiriază imobiliară vie poate fi văzută ca parte a unei probleme mai semnificative, și anume problema delimitării activităților antreprenoriale și non-business. Deoarece furnizarea de bunuri imobiliare (de exemplu, apartamente) poate aduce venituri semnificative pentru chirie, recunoașterea unor astfel de activități antreprenoriale poate duce nu numai la răspunderea administrativă, ci și la răspunderea penală, dacă este legată "cu extracția veniturilor în general sume ", care este recunoscută ca sumă care depășește 250.000 de ruble. (Notă la art. 169 din Codul penal al Federației Ruse). Deci, dacă închiriați un apartament cu trei camere în Moscova, de exemplu, pentru 45 000 de ruble. Pe lună, limita de drept penal va fi depășită în mai puțin de 6 luni.
Și aceasta este doar responsabilitatea pentru antreprenoriatul ilegal și există încă riscuri asociate cu incubarea pentru contabilitatea fiscală, utilizarea abuzivă a declarației, calculul incorect și plata impozitelor.
Vom încerca să ne dăm seama, cu ce criterii pot fi făcute fizic alegerea potrivita Pentru a determina metodele și formele de desfășurare a activităților de leasing imobiliare rezidențiale, cum să calculeze și să plătească corect impozitele, precum și să ia în considerare aspectele legate de planificarea fiscală în structurarea veniturilor din activitatea specificată.
Antreprenorial este prezentarea, activitățile desfășurate cu privire la primirea sistematică a profiturilor din utilizarea bunurilor, vânzarea de bunuri, desfășurarea de muncă sau furnizarea de servicii de către persoane înregistrate în această capacitate stabilit prin lege Ordin. Pentru a evalua natura persoanei fizice a acestei definiții, este în mod clar că nu este suficient, deci vom încerca să înțelegem poziția organelor de stat pe această temă.
Poziția autorităților fiscale
Potrivit autorităților fiscale, exprimată în scrisoarea WFNS de la Moscova din 25 ianuarie 2008 nr. 18-12 / 3/005988, pentru persoanele implicate în relațiile de închiriere și (sau) tranzacții pentru vânzarea de bunuri deținute de el, obligația de a obținerea statutului unui antreprenor individual nu este stabilit. Acest lucru se datorează faptului că venitul primit de persoanele de la închiriere (VES) și (sau) punerea în aplicare a bunurilor mobile sau imobile sunt indicate la art. 208 din Codul fiscal al Federației Ruse ca un tip independent de venit, care este obiectul NDFL fiscal.
Legea leagă necesitatea de a înregistra un individ ca antreprenor individual, cu punerea în aplicare a activităților unui tip special și nu doar cu Comisia de tranzacții compensate.
Prezența semnelor de activitate antreprenorială indică, în special, următoarele fapte:
fabricarea sau achiziționarea de proprietăți pentru extragerea ulterioară a profiturilor din utilizarea sau implementarea acestuia;
contabilitate pentru operațiunile economice legate de punerea în aplicare a tranzacțiilor;
interconectate de cetățeanul angajat de cetățean într-o anumită perioadă de timp de tranzacție;
obligațiuni durabile cu vânzători, cumpărători, alte contrapartide.
Activitățile economice sunt cazul atunci când resursele, echipamentele, forța de muncă, tehnologia, materiile prime, materialele, energia (resursele informaționale) sunt combinate într-un proces de producție, a cărei scop este producția de produse (furnizarea de servicii). Astfel de activități se caracterizează prin costuri de producție, proces de producție și producție (furnizarea de servicii).
Cu toate semnele specificate individual Este obligat să se înregistreze ca antreprenor fără formarea unei entități juridice.
În absența unor motive de recunoaștere a operațiunilor imobiliare cu activități antreprenoriale din veniturile primite, un individ trebuie să plătească impozitul pe venit personal ca persoană care nu este un antreprenor individual.
Poziția instanțelor de infracțiuni administrative (p.13 din rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 24 octombrie 2006 "nr. 18" Cu privire la unele aspecte rezultate din instanțe la aplicarea unei părți speciale a CAC " ). Cazuri separate de vânzări de bunuri, performanță de muncă, furnizarea de servicii de către o persoană care nu este înregistrată ca antreprenor individual nu formează compoziția acestui lucru infracțiune administrativă Cu condiția ca valoarea mărfurilor, sortimentul său, volumul de muncă efectuat, serviciile prestate și alte circumstanțe nu indică faptul că această activitate a vizat profituri sistematice.
Dovezile care confirmă faptul că clasele vizate de profitul sistematic, în special, poate fi mărturia persoanelor care au plătit bunuri, muncă, servicii, chitanțe bani, extrase din conturile bancare ale persoanei implicate în responsabilitatea administrativă, actele de transfer de mărfuri (îndeplinirea muncii, furnizarea de servicii), dacă din aceste documente rezultă că fondurile sunt primite pentru punerea în aplicare a acestor persoane (muncă, furnizarea de Servicii), Plasarea reclamelor, Stabilirea de mostre de bunuri în locuri de vânzare, Achiziționare de bunuri și materiale, Concluzie de contracte de închiriere.
Poziția instanțelor în materie penală (punctul 2 din Rezoluția Curții Supreme a Federației Ruse din 18 noiembrie 2004 nr. 23 "privind practica judiciară privind cazurile de antreprenoriat ilegal și legalizarea (spălarea) numerarului sau a altei proprietăți mijloacele criminale dobândite ").
În cazurile în care persoana care nu a fost înregistrată ca antreprenor individual a dobândit un loc rezidențial sau alte imobile sau la primit moștenit sau sub acordul de cadouri, dar din cauza lipsei de necesitate de a utiliza această proprietate a trecut temporar de închiriat sau de la ca rezultat a unei astfel de tranzacții civile, veniturile primite venituri (inclusiv în scară largă sau foarte mare), care nu a implicat răspunderea penală pentru antreprenoriatul ilegal.
Alegerea unei entități de afaceri
După ce a determinat dacă activitatea antreprenorială planificată este, atunci propunem următorul algoritm al acțiunilor contribuabililor.
Dacă activitățile răspund la toate semnele de antreprenoriale, contribuabilul trebuie să se înregistreze ca un antreprenor individual. Apoi, ar trebui să se găsească dacă în municipalitate (fie în cadrul Federației Subiect - pentru Moscova și Sf. Petersburg) la locul de funcționare a sistemului de activitate de impozitare sub formă de UNVD pentru închirierea imobilului rezidențial. Dacă se furnizează unificarea, atunci un antreprenor individual trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale la locul punerii în aplicare a activității specificate în termen de cel mult cinci zile de la începutul punerii în aplicare a acestei activități și să plătească un singur impozit introdus în Aceste zone municipale, districte urbane, orașe ale semnificației federale Moscova și St. Petersburg. Dacă nu este furnizat UndVED, antreprenorul individual are dreptul de a aplica un regim fiscal general sau un sistem de impozitare simplificat.
În cazul în care activitatea nu îndeplinește în mod oficial semnele de antreprenoriale, în opinia noastră, un individ, cu toate acestea, punerea în aplicare a dreptului său legal de a se angaja în antreprenorial și alte activități care nu au fost interzise de lege, au dreptul la își desfășoară activitățile ca antreprenoriale în conformitate cu formalitățile necesare sau acționează direct ca individ.
Alegerea dintre activitățile antreprenoriale și cele non-investigative este fie între un sistem de impozitare, în cazul în care activitățile sunt antreprenoriale, pot fi de asemenea făcute după evaluarea consecințelor fiscale de închiriere a activităților imobiliare rezidențiale efectuate într-o formă sau altul (individual, un individ Antreprenor utilizând UII, sistemul general, USN sau WIN pe baza unui brevet).
Consecințele fiscale ale contractului de închiriere a proprietății imobiliare rezidențiale - nu un antreprenor
Achiziționarea de bunuri imobiliare. În acest caz:
deducerea impozitului pe proprietate este asigurată numai pentru imobiliare rezidențiale în valoare de până la 2 milioane de ruble. (Pentru relațiile juridice care decurg din 01.01.2008, suma maximă de deducere este de 1 milion de ruble), dar nu mai elabora costuri efective;
interesul pentru împrumuturile vizate pentru achiziționarea sau construcția imobilelor rezidențiale primite de la organizațiile rusești, în plus față de 2 milioane de ruble;
deducerea este furnizată o dată, dar nu se utilizează complet deducerea este transferată în următorii ani. Cu toate acestea, contribuabilul nu are dreptul să profite în cazurile dacă:
plata se face în detrimentul angajatorilor sau a altor persoane, a instalațiilor de capital matern (familial), precum și prin plăți oferite din bugetul federal, bugetele subiectului Federația Rusă și bugetele locale
tranzacția de vânzare și vânzare este închisă cu o persoană care este interdependentă în raport cu contribuabilul în conformitate cu art. 20 Codul fiscal al Federației Ruse (numai dacă relațiile dintre persoane au afectat condițiile și rezultatele economice ale tranzacției încheiate);
beneficiul material (dobândă la împrumut în 2009, mărimea căreia este mai mică de 2/3) Venitul nu este recunoscut dacă contribuabilul are dreptul de deducere;
părinții care au minori și consumă fonduri proprii pentru achiziționarea de obiecte imobiliare în comun cu proprietatea asupra copiilor au dreptul să aplice deducerea proprietății în conformitate cu cheltuielile efectiv produse;
deducerea poate fi obținută fie de la autoritatea fiscală la sfârșitul anului, fie la angajator până la sfârșitul anului (dacă există o notificare a autorității fiscale) (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia de 20.05 .08 nr. 03-04-06-01 / 146);
taxa suprapusă poate fi returnată agentului fiscal în declarația unui individ.
Chirie imobiliară. Atunci când închiriază imobiliare de închiriat, veniturile sunt impozitate la o rată de 13%, cu trecerea către o altă persoană fizică, contribuabilul plătește în mod independent impozitul pe an.
În cazul în care proprietatea este închiriată unui antreprenor individual sau unei entități juridice, atunci chiriașul (agent fiscal) este păstrarea impozitului în momentul plăților de venituri.
Costurile asociate cu repararea imobiliară, alte costuri imobiliare pot fi luate în considerare numai în cadrul deducerii fiscale (2 milioane de ruble), adică. De fapt, "cad" de la baza fiscală (până la momentul vânzării).
Înstrăinarea imobilului. Luați în considerare evidențiază alienarea imobiliară:
- venitul este impozitat cu o rată de 13%;
deducerea impozitului pe proprietate este prevăzută în valoare de 1 milion de ruble, în cazul în care proprietatea a fost deținută mai puțin de 3 ani, iar în cantitatea de costuri de vânzare, dacă 3 ani sau mai mult;
deducerea este furnizată în mod repetat;
În cazul în care proprietatea a fost vândută, dedicată naturii și este un obiect independent al drepturilor individuale de proprietate, deducerea proprietarului este aplicată în întregime de către proprietarul, fără a distribui cantitatea totală de deducere între alte proprietari de proprietăți (rezoluția Curții Constituționale Federația Rusă din 13 martie 2007 nr. 5-P);
contribuabilul are dreptul de a nu aplica deducerea proprietății, ci reducerea costurilor primite de la vânzarea de bunuri pentru costurile asociate cu obținerea acestor venituri, trebuie să fie documentate costurile;
substituirea este fie produsă în raport cu toate obiectele vândute, fie nu este produsă deloc (o scrisoare a Serviciului Federal de Migrație a Rusiei la Moscova din 23 aprilie 2008 nr. 28-10 / 039332);
deducerea impozitului pe proprietate din venitul primit de la vânzarea de bunuri este oferită autorității fiscale, agentului fiscal (în special angajatorului) Această deducere nu prevede (rezoluția FAS din districtul Volga din 03.02.2004 N A12 -13945 / 03-C21);
deducerea este furnizată la sfârșitul anului, în care se obțin veniturile din vânzarea de bunuri, pe baza declarației unui individ prezentat autorității fiscale, împreună cu declarația fiscală;
impozitul supraîncărcat poate fi returnat unui agent fiscal în același mod ca o proprietate ca o deducere a impozitului pe proprietate la achiziționarea de bunuri imobiliare.
Un punct important este că atunci când cumpărați, vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare rezidențiale (adică, în fiecare etapă a activității în cauză), persoana nu plătește TVA.
Calculați valoarea datoriilor fiscale ale unui individ, adoptând costul apartamentului pentru 10 milioane de ruble, prețul de închiriere este de 45 mii de ruble. Pe lună, sugerând simplificarea calculelor, că în anul achiziției și anul vânzărilor apartamentului, nu se efectuează închirierea.
Achiziţie
Deducerea - 2.000.000 de ruble., 8.000.000 de ruble. Baza fiscală nu scade;
Deducerea utilizată pentru primul an - 720.000 de ruble.
Baza de impozitare - 0 RUB., NDFL - 0 RUB. (luând în considerare deducerea și returnarea impozitului impozabil).
Închiriere.
Venituri (salariu) - 720.000 de ruble. pe an;
Venituri pl din închiriere - 540.000 de ruble. (45 000 RUB. X 12 luni);
În doar un an - 1 260.000 de ruble.
Deducerea transferată - 1 280.000 de ruble.
NDFL - 0 RUB. [(1 260 000 - 1.280.000) x 13%] pentru primul an, pentru următorul -163 800 de ruble. (Taxa pentru al doilea an va fi redusă cu 2.600 de ruble. Neutilizate 20.000 de ruble. X 13% deducere)
Vânzare (după 3 ani de la data achiziționării)
Venit FL (salariu) pentru anul - 720.000 de ruble. (60.000 de ruble. X 12 luni);
Deducere în cantitatea de costuri de vânzare a bunurilor imobile - 8.000.000 de ruble, care nu au căzut în baza fiscală atunci când sunt achiziționate, - de fapt, este un non-bani
Baza fiscală - 720.000 de ruble, NDFL - 93 600 de ruble.
Antreprenor individual: o revizuire a regimurilor fiscale în ceea ce privește închirierea imobilului rezidențial
Regimul total fiscal.
Un antreprenor individual este un contribuabil al TVA, și, prin urmare, atunci când va apărea o proprietate, va apărea un obiect de impozitare a TVA. Contabilitatea veniturilor și a cheltuielilor este reglementată de Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 13 august 2002 nr. 86N, MNS al Federației Ruse. BG-3-04 / 430 "privind aprobarea procedurii de contabilitate a veniturilor și Cheltuieli și operațiuni economice pentru antreprenorii individuali ", în care o serie de probleme nu sunt decontate (de exemplu, nu există niciun drept de a utiliza prima de depreciere, care pentru situația avută în vedere este importantă datorită faptului că imobilul imobiliar rezidențial este amortizabil proprietate; consecințele vânzărilor de bunuri amortizate nu sunt decontate).
Potrivit autorităților fiscale, apartamentul nu poate face referire la facilitatea de active fixe și, prin urmare, deducerile de amortizare la costuri nu pot fi luate (o scrisoare a RF rusă din 06.07.04 nr. 04-3-01 / 398). În opinia noastră, poziția specificată este nerezonabilă, deoarece apartamentul ca "mijloace de producție" nu este diferit, de exemplu, de la hoteluri sau centre de birouri, la care astfel de pretenții nu apar în minte absurditatea lor evidentă.
Astfel, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitatea avută în vedere este inadecvată, există riscul unui litigiu cu autoritățile fiscale (această concluzie este generală și supusă ajustării în raport cu o situație specifică, de exemplu, dacă este Planificate să închirieze o proprietate de închiriat o entitate juridică, acesta din urmă poate fi interesat să primească deduceri în TVA).
Invidat.
În acest caz, este posibil să se țină seama de costurile pe care le este neprofitabilă atât în \u200b\u200bstadiul de achiziție, cât și în stadiul de leasing imobiliar, precum și nu este nevoie să plătiți TVA.
Astfel, aplicarea acestui regim fiscal în raport cu activitățile luate în considerare, în opinia noastră, este inadecvată din cauza incapacității de a ține seama de costuri. Vă reamintim că, în cazul introducerii UTILI în mod prescris, este posibil să se evite utilizarea acestui regim fiscal numai realizarea activităților fără înregistrare ca antreprenor individual.
USN..
Când ați plâns, este necesar să se ia în considerare următoarele:
costurile pentru activele fixe trebuie luate în considerare în mod egal și recunoscând ca ultimul număr de perioadă de raportare (fiscală) pentru ultimul număr;
capacitatea de a transfera pierderi pentru viitor, dar nu mai mult de 10 perioade fiscale;
aceste reguli pot fi implementate în aplicarea obiectului fiscal "Veniturile reduse cu suma cheltuielilor" și, în consecință, rata de impozitare este de 15%, dar subiecții Federației au dreptul de a reduce rata la 5% în funcție de categoria contribuabilului (paragraful 2 din art. 346.20 NK RF);
nu este nevoie să plătiți TVA;
este necesar să se țină seama de limita veniturilor, excesul de care nu permite utilizarea USN (23.070.000 de ruble. Timp de 9 luni, ținând cont de coeficientul de deflator pentru 2009), precum și dimensiune maximă Valoarea reziduală a activelor fixe (100 de milioane de ruble).
Ar trebui să fie luată în considerare astfel de caracteristici "neplăcute" ale USN, ca impozitul minim și necesitatea de a recalcula și de a plăti impozitul pe normele de amortizare în anumite cazuri (în cazul mijloacelor fixe în condițiile specificate în Post. Paragraful 3 din Artă. 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Astfel, USN este regimul fiscal optim pentru proprietatea de leasing, care permite luarea în considerare a costurilor, dar organizarea de activități cu utilizarea USN necesită o planificare fiscală mai echilibrată și mai profesională.
Câștiga pe baza unui brevet. Brevetul poate fi obținut numai dacă a fost adoptată o lege privind posibilitatea utilizării unui sistem de brevete pe un anumit tip de activitate în cadrul entității relevante a Federației Ruse. Impozitarea este de a plăti pentru valoarea brevetului, formula de calcul care este dată în Codul fiscal al Federației Ruse și depinde de veniturile anuale potențial posibile determinate de legea entității constitutive a Federației Ruse. Nu este prevăzută recunoașterea în scopul impozitării cheltuielilor.
Astfel, în opinia noastră, utilizarea acestui regim fiscal în legătură cu activitatea avută în vedere este inadecvată în legătură cu incapacitatea de a ține seama de costuri.
Consecințele fiscale ale contractelor de închiriere a imobilului rezidențial cu un individ - un antreprenor individual care utilizează USN
Luați în considerare consecințele fiscale ale utilizării USN ca fiind cea mai optimă, din punctul nostru de vedere, regimul fiscal în scopul leasingului în scopuri de proprietate. Această concluzie se referă la o anumită situație medie și poate fi ajustată luând în considerare circumstanțele specifice.
Achiziționarea de bunuri imobiliare. Costul imobilului este luat în considerare în mod egal și este recunoscut ca ultimul număr de perioade de raportare (fiscale).
Antreprenorul individual în certificatul de înregistrare de stat ar trebui să fie un astfel de activitate economică ca "operațiuni imobiliare, închiriere și servicii" (o scrisoare a MNS a Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-01 / 398) .
Dacă pentru perioada fiscală, suma calculată în ordinea totală a impozitului este mai mică decât valoarea impozitului minim calculat, atunci impozitul minim în valoare de 1% venit este plătit, în timp ce diferența dintre valoarea impozitului calculat Iar suma venitului minim poate fi transferată ca o pierdere pentru viitor.
Interesul pentru împrumut poate fi atribuit cheltuielilor cu privire la normele stabilite pentru entitati legale (1.5 Ratele Băncii Centrale a împrumuturilor în ruble sau 22% în valută).
Chirie imobiliară. Veniturile scade cheltuielile documentate și economice (în conformitate cu regulile capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse)
Rata de impozitare este de 15%, taxa este plătită independent în fiecare trimestru al plăților în avans, plata finală are loc la sfârșitul anului (o scrisoare a Ministerului Apărării a Federației Ruse din 06.07.04 nr. 04-3-3- 01/398).
Proprietate de vanzare. Veniturile sunt, în general, într-o ordine generală la momentul plății plății în valoarea veniturilor primite. La momentul implementării, veniturile de răzbunare pentru costul activelor fixe nu pot (e-mailurile Ministerului Finanțelor din Rusia din 18 aprilie 2007 nr. 03-11-04 / 2/106, de la 05/27/05 nr 03-03-02-04 / 1/131).
La punerea în aplicare a activelor fixe în unele cazuri, este necesar să se recalculeze deja cheltuielile și impozitul însuși, să-l plătească și de sancțiuni, să depună declarații fiscale actualizate, care depind de doi factori:
timp utilizare utilă mijloace fixe;
timpul care a trecut de la contabilizarea costului achiziției (creării) mijloacelor principale sau din momentul acestei achiziții (creație).
Este necesară recalcularea, în special de active fixe: durata de viață utilă de peste 15 ani, dacă acestea au fost puse în aplicare timp de 10 ani de la data achiziționării (crearea, fabricarea); Acestea includ spații rezidențiale (ultimul grup de depreciere, durata de viață utilă de 30 de ani; în cazul în care spațiile rezidențiale, utilizate anterior, ar trebui să obțină confirmarea documentară a duratei de utilizare, de exemplu, pentru a compila un act AC-1).
Recalcularea fiscală este că, pe perioadele anterioare, este necesar să se excludă costurile care au fost deja luate în considerare asupra unor astfel de active fixe și este necesară acumularea de depreciere în conformitate cu normele CH. 25 NK RF.
Întrucât spațiile rezidențiale aparțin ultimei grupuri de depreciere (durata de viață utilă de 30 de ani), suma cheltuielilor lunare în caz de impozite pe regulile de depreciere va scădea în mod semnificativ.
Utilizarea obiectului imobiliar de către proprietarul anterior trebuie confirmată documentat (de preferință sub formă de OS-1), adică La achiziționarea unei "imobile secundare" și o confirmare adecvată a duratei de utilizare, amortizările pot crește.
Pentru a evalua consecințele fiscale, este necesar să se țină seama de faptul că antreprenorul individual plătește contribuții la FIU sub forma unei plăți fixe, calculată pe baza costului anului de asigurare (în 2008, costul asigurării Anul a fost de 3864 de ruble).
Calculați suma datoriilor fiscale ale unui antreprenor individual, adoptând costul unui apartament pentru 10 milioane de ruble, prețul de închiriere este de 45 mii de ruble. Pe lună, sugerând simplificarea calculelor, că în anul achiziției și anul vânzărilor apartamentului, nu se efectuează închirierea. Costul apartamentului este de 10.000.000 de ruble, apartamentul este nou.
Achiziţie: Venituri - 0 RUB., Costuri - 10.000.000 de ruble. Pe an, transferat complet ca pierderi pentru viitor (nu mai mult de 10 ani), baza de impozitare - 0 ruble, taxa minimă - 0 ruble. (Deoarece nu există venituri).
Închiriere.: Venituri din închiriere de 540.000 de ruble. (45 000 de ruble. X 12 luni). Pierderea permanentă a fost de 540.000 de ruble. Pe an (pentru a "folosi" o pierdere în întregime de peste 10 ani beneficiază în mod simultan în alte activități care aduc venituri).
Baza de impozitare \u003d 0 RUB., Taxa minimă \u003d 5.400 de ruble.
NDFL \u003d 720.000 (salarii, cu condiția ca, în plus față de livrarea unui apartament, o persoană lucrează și la un contract de muncă) * 13% \u003d 93 600 de ruble. Pe an, total pentru anul 99.000 de ruble. (Pentru comparație, la livrarea de bunuri imobiliare, suma fiscală va fi 0 ruble (pentru primul an), pentru următoarele 163.800 de ruble)
Vânzare(mai mult de 10 ani): Preț - 5.000.000 de ruble., Impozitul (15%) - 750.000 de ruble. (În absența cheltuielilor, prin urmare, pentru perioada de vânzare, este posibilă programarea costurilor care vor acoperi veniturile primite).
De asemenea, este important de vânzare, este de asemenea important să se țină seama de faptul că, dacă limita de venit este depășită pentru utilizarea USN, dreptul de a aplica acest regim fiscal va fi pierdut de la începutul trimestrului în care excesul specificat și (sau) nerespectarea cerințelor specificate.
Astfel, alegerea formei de activități este predeterminată de răspunsul la întrebare, fie că este vorba de o activitate antreprenorială sau nu. Dacă este, persoana fizică trebuie să fie înregistrată ca antreprenor individual. Dacă este puțin probabil ca activitatea antreprenorială, atunci starea unui antreprenor individual este puțin probabil să aibă sens: este de obicei cazuri atunci când un individ închiriază un apartament, de exemplu, moștenirea are posibilitatea de a-și plăti taxa de 13% și se limitează la Declarația de hrană o dată pe an, evitând dificultățile administrației fiscale și subtilități ale planificării fiscale. Acest lucru, totuși, nu exclude activitățile ca antreprenor individual, care, dacă planificarea competentă și designul corect legal, vă va permite să gestionați plățile fiscale.
Dacă închiriați proprietăți, atunci trebuie să plătiți 13% din NDFL din venituri, pe care le obțineți (pp. 4 al articolului 1 din art. 208 alin. (1) din art. 209 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În același timp, pentru proprietarii, antreprenorii non-individuali, există două opțiuni pentru plata taxelor:
1. Taxa de plată pe care o aveți în mod independent.
2. Țineți taxa și transferați-o la buget trebuie să fie un chiriaș de proprietate.
Luați în considerare ambele situații.
1. Sunteți vă așteptați și plătiți NDFL
Această datorie apare de la dvs. dacă chiriașul dvs. (p. 1 și 2 Art. 226, paragrafe. 1 al articolului 1 al art. 228 din Codul fiscal al Federației Ruse):
- o persoană care nu este un antreprenor individual. Poate fi atât cetățean al Federației Ruse, cât și al unui străin sau al apatrizilor;
- o organizație străină care nu are diviziune în Federația Rusă.
Taxa pe care o așteptați la sfârșitul anului cu formula (clauza 1 din art. 224, art. 225 din Codul fiscal al Federației Ruse):
NDFL \u003d Venituri din livrarea de proprietăți de închiriat pentru anul x 13%.
În plus, trebuie să completați declarația fiscală Sub forma unui 3-NDFL pentru anul, când ați închiriat proprietatea și ați primit venituri. Declarația este predată nu mai târziu de 30 aprilie, anul viitor după anul de a primi venituri din chirie. Este necesar să se supună inspecției fiscale la locul de reședință (alineatul (3) din art. 228 alin. (1) din art. 229 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Notă. Pentru a umple declarația, puteți profita program gratuitcare este postat pe site-ul serviciului fiscal federal al Rusiei lawww.nalog.ru. , în secțiunea "Software / Declarație".
Valoarea impozitului trebuie plătită la bugetul nu mai târziu de 15 iulie, în urma anului de închiriere de proprietate (articolul 4 din art. 228 din Codul fiscal al Federației Ruse). Detalii pentru plata taxei Puteți clarifica în inspecția dvs. fiscală.
2. Chiriașul se așteaptă și enumeră includerea personală în buget
Dacă închiriați proprietăți la o organizație rusă, o diviziune rusă a unei organizații străine, un antreprenor individual, un notar sau un avocat, apoi numărați și plătiți impozitul pe venit personal cu Închiriere. Trebuie să fie chiriaș (p. 1 și 2 art. 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Aceasta înseamnă că atunci când vă platiți plățile de închiriere, le ține o parte din 13% și listează la buget (alineatul (4) din art. 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). Astfel, chiria pe care o primiți este redusă cu valoarea impozitului. Chiriașul efectuează B. acest caz Agent fiscal.
În același timp, chiriașul nu are dreptul să enumere NDFL de la chirie din fondurile proprii (punctul 9 din art. 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Dacă chiriașul este pe deplin reținut și plătit la bugetul NDFL, atunci nu este posibil să nu depuneți declarația fiscală la sfârșitul anului (alineatul (2) din articolul 4 din art. 229 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Cu toate acestea, dacă taxa de chiriaș nu a redus și nu a fost listată (sau nu a făcut-o în întregime), atunci va trebui să calculați independent și să plătiți impozitul pe venitul personal. În plus, va fi necesar să se completeze și să transmită declarația fiscală (pp. 4 al art. 228 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Notă. Există o opinie că fizico-ul, în orice caz, plătește în mod independent impozitul, indiferent de statutul chiriașului. Cu toate acestea, în opinia noastră, dacă contractul de închiriere prevede un chiriaș pentru exploatarea și plata NDFL cu suma de chirie, nu este nevoie să plătiți singur taxa.
Dzen! Dzen! Dzen! Pe canalul nostru Yandex Zen chiar și mai multe materiale juridice speciale într-un format convenabil și frumos.
Contabilitatea fiscală a veniturilor din cantitatea de chirie depinde de faptul dacă închirierea de organizare a activității principale sau nu.
Situatie: ce venit la calcularea atributului impozitului pe venit O taxă primită pentru închirierea de proprietăți de închiriat este veniturile provenite din vânzări sau venituri nereacteriive?
Conceptul de sistematizare este utilizat în sensul utilizat la articolul 120 alineatul (3) din Codul Fiscal al Federației Ruse, de două ori mai mult an calendaristic. O astfel de abordare a aplicării conceptului de "sistematizare" a fost consacrată la punctul 2 din secțiunea 4 Recomandări metodice Pentru aplicarea capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse (aprobat prin Ordinul Ministerului Situațiilor de Urgență din Rusia din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document a pierdut puterea (Ordinul Serviciului Fiscal Federal din Rusia din 21 aprilie 2005 Nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de "sistematică" își păstrează relevanța, care este confirmată de reprezentanți ai Oficiului Fiscal (a se vedea, de exemplu, o scrisoare de Umns din Rusia în regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04- 23/03451) și instanțele de arbitraj (a se vedea, de exemplu, Rezoluția FAS a districtului Volga-Vyatka din 26 octombrie 2005 Nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).
Recunoașterea veniturilor
În cazul în care organizația utilizează metoda de acumulare și transferul de bunuri la chirie este unul dintre principalele tipuri de activități sale, admit la data punerii în aplicare a acestui serviciu. Ca regulă generală, data furnizării efective de servicii de închiriere este ziua semnării unui act lunar (dacă este compilat un astfel de document). În același timp, prezența sau absența primirii efective a banilor la momentul recunoașterii veniturilor nu afectează. O astfel de concluzie permite articolul 271 alineatul (3) din Codul Fiscal al Federației Ruse. Clarificarea similară conține o scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 27 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/30408.
Situatie: În ce moment, la calcularea impozitului pe venit, recunoașteți valoarea chiriei din venit, în cazul în care actele cu privire la furnizarea de servicii nu sunt pregătite lunar? Proprietatea de închiriat este principala activitate a organizației. Organizația aplică metoda de angajamente.
Închiriați o chirie în venituri în ultima zi a fiecărei luni (articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Atunci când metoda de angajamente, veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (fiscală) în care au avut loc (alineatul (1) din art. 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). În conformitate cu contractele legate de mai multe perioade de raportare (fiscale), venituri între ele trebuie distribuite Luând în considerare principiul uniformității recunoașterii veniturilor și cheltuielilor (alineatul (2) din art. 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).
În cazul în care organizația utilizează metoda de acumulare și transfer de proprietate la chirie - unul dintre principalele tipuri de activități sale, atunci venitul trebuie să fie recunoscut ca fiind data punerii în aplicare a acestui serviciu (articolul 3 din art. 271 din Codul fiscal al Federația Rusă). Ca regulă generală a datei furnizării efective de servicii de închiriere este ziua semnării unui act lunar.
Cu toate acestea, legislația nu obligă proprietarul lunar să prezinte acte cu privire la furnizarea de servicii în cadrul acordului de închiriere . În același timp, serviciul în scopuri fiscale este recunoscut de activitățile ale căror rezultate nu au o expresie materială (punctul 5 din art. 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cadrul contractului de închiriere, proprietarul oferă servicii de închiriere în mod constant (zilnic) pe parcursul întregului termen al contractului.
Din cele de mai sus, se poate concluziona că, în absența unor acte privind furnizarea de servicii, proprietarul trebuie să determine baza impozitului pe venit (inclusiv veniturile) asupra rezultatelor fiecărei perioade de raportare (impozitul) (alineatul (1) din art. 54 , paragraful 2 din art. 286 NK RF). În urma acestei logici, Ministerul Finanțelor din Rusia a luat aceeași poziție în scrisorile din 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15 / 47 (adusă în atenția taxei inspectează o scrisoare a serviciului fiscal federal din Rusia datată 28 aprilie 2007 Nr. PC-6-03 / 360), la data de 8 februarie 2005 nr. 03-04-11 / 21 februarie. În ciuda faptului că aceste scrisori se referă la problemele de calculare a TVA, argumentele date în acestea cu privire la data serviciilor de închiriere pot fi aplicate procedurii de calcul al impozitului pe venit.
În cazul în care organizația utilizează metoda de acumulare și transferul de proprietăți de închiriat nu este activitatea principală, data recunoașterii veniturilor de închiriere va fi:
- sau data punerii în aplicare a calculelor în conformitate cu termenii contractelor;
- sau data prezentării proprietarului de documente care deservesc baza pentru așezări;
- fie ultima zi a raportării sau a perioadei de impozitare.
Aceste opțiuni sunt prevăzute la alineatul (4) litera (4) din articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse. Ministerul Finanțelor din Rusia într-o scrisoare din 4 martie 2008 nr. 03-03-06 / 1/139 este aderat la o poziție similară.
Deoarece recunoașterea veniturilor de închiriere din metoda de angajamente nu depinde de faptul că plata în avans primită de la chiriașul care să includă în componența veniturilor fiscale nu este necesară (sub. 1, paragraful 1 din art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse). În venituri includ partea din avans, care se referă la furnizarea anterior.
În cazul în care organizația aplică metoda de numerar, atunci veniturile din livrarea de bunuri de închiriat trebuie să se reflecte în perioada de raportare în care plata va merge efectiv pentru serviciile prestate (alineatul (2) din art. 273 din Codul fiscal al Rusiei Federaţie). În cazul în care o plată în avans este primită în taxa de închiriere, atunci suma sa ia, de asemenea, la o creștere a profiturilor impozabile (sub.1, paragraful 1 din art. 251 din Codul Fiscal al Federației Ruse, punctul 8 din scrisoarea de informare a Presidiu al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 22 decembrie 2005 Nr. 98).
Un exemplu de reflecție în contabilitate și cu impozitarea proprietarului sumelor de închiriere. Transfer de proprietate de închiriat - vedere privată Activități de organizare a proprietarului. Organizația proprietarului aplică sistemul general fiscal
Una dintre activitățile ALFA CJSC este de a închiria active fixe. În ianuarie "Alpha" dobândit de închiriat premisele nerezidențiale în valoare de 2.456.000 de ruble. (inclusiv TVA - 374 644 RUB.). Luna viitoare, obiectul a fost transferat în chiriaș.
Începând cu luna februarie "Alpha" percepe o chirie lunară în valoare de 90.000 de ruble. (inclusiv TVA - 13 729 rubles.). Plata de la chiriaș vine, de asemenea, lunar (în ultima zi a lunii pentru care au fost prestate servicii).
În ianuarie:
Debit 08 Credit 60
- 2 081 356 RUB. (2 456 000 RUB. - 374 644 ruble) - Costuri reflectate pentru achiziționarea camerei;
Debit 19 Credit 60
- 374 644 RUB. - reprezintă TVA pentru mijloacele principale dobândite;
Debit 60 Credit 51
- 2 081 356 RUB. - este obișnuit să luați în considerare camera destinată închirierii;
Debit 68 Subaccount "Calcule pe TVA" Credit 19
- 374 644 RUB. - adoptată pentru deducerea TVA asupra principalelor mijloace;
- 2 081 356 RUB. - a primit camera.
În februarie:
Debit 62 Credit 90-1
Debit 90-3 Credit 68 subaccount "Calcule pe TVA"
- 13 729 RUB. - TVA acumulată cu cantități de închiriere;
Debit 51 Credit 62
Organizația plătește o taxă pe profit lunar, aplică metoda de angajament. În luna februarie, un contabil se reflectă în veniturile fiscale din vânzări în valoare de 76.721 de ruble. (90 000 RUB. - 13 729 RUB.).
Diferențele datorate picăturilor de cursuri
Situatie: cum se calculează proprietarul la impozitul pe venit țin cont de diferențele care decurg din picăturile de cursuri de închiriere în 2015? Prețurile au fost de acord în y. e., iar calculele conduc în ruble. Contractul semnat în 2014.
Diferențele care decurg din plățile de chirie 2015, ia în considerare modul în care cursurile. Cele care apar cu privire la obligațiile din 2014 - ca sume.
Pentru a distinge diferențele de schimb de la rezumabile, deoarece le iau în considerare în moduri diferite. În general, din 2015, conceptele de "summituri" în Codul fiscal al Federației Ruse nu mai sunt. Toate diferențele în valută și y. e. Ei iau în considerare cursuri. Luați în considerare reguli existente . Dar există o excepție. Conform tranzacțiilor din Y. e. încheiat înainte de 1 ianuarie 2015, diferența datorată picăturilor de cursuri, recunoaște ca o sumă de reguli vechi (Punctul 3 din art. 3 din Legea din 20 aprilie 2014 nr. 81-FZ).
În Codul fiscal al Federației Ruse, determinând ce să ia în considerare "tranzacția încheiată" nu este. Prin urmare, ne întoarcem la dreptul civil. În aceasta, tranzacția recunoaște acțiunile cetățenilor și organizațiilor care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor (alineatul (1) din Codul fiscal al Federației Ruse, art. 153 din Codul civil al Federației Ruse ).
Prin urmare, în cazul considerat, tranzacția este apariția obligației de a plăti pentru chirie și de cealaltă parte - dreptul de a solicita această sumă. Faptul de semnare a contractului este secundar aici. Mai important, a fost proprietatea chiriașului proprietarului sau nu.
Alte exemple. În comerț, momentul angajamentelor va depinde de momentul expedierii sau primirea plății în avans. Potrivit împrumuturilor, obligațiile apar numai după ce debitorul primește bani de la creditor.
Prin urmare, pentru a lua în considerare în mod corect diferența, uita-te la data la care a apărut o obligație și nu în ziua semnării contractului.
Confirmați această logică și explicații în scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 29 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/31100 din 25 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/2921 21 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/2 29152.
TVA
Veniturile din cantitatea de chirie sunt supuse TVA (sub.1, 1 articol. 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Faptul este că furnizarea de bunuri de închiriat din punctul de vedere al capitolului 21 al Codului Fiscal al Federației Ruse este văzută ca furnizarea de servicii plătite, care este obiectul impozitării TVA-ului. Excepțiile sunt cazuri în care:
- premisele rezidențiale sunt disponibile în stocul de locuințe al tuturor formelor de proprietate;
- chiriașul este un cetățean străin sau o organizație străină, care constă în contabilitatea fiscală în Rusia.
În aceste cazuri, TVA de închiriere nu este supusă.
O excepție de la impozitarea acordurilor de leasing cu TVA cu cetățeni străini sau organizații se aplică în cazul în care legislația țării străine este chiriașul:
- sau o ordine reciprocă similară a fost stabilită împotriva cetățenilor Rusiei și a organizațiilor rusești acreditate în acest stat străin;
- sau dacă o astfel de normă este prevăzută de Tratatul Internațional (Acordul) Rusiei.
Acest lucru este menționat la alineatul (1) și la articolul 149 alineatul (2) din articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Ordinul comun al Ministerului Afacerilor Externe al Rusiei și Ministerul Finanțelor din Rusia din 8 mai 2007 nr. 6498 / 40N a aprobat o listă a țărilor străine, cu privire la cetățeni și (sau) organizațiile din care scutirea de la TVA se aplică în timpul prestării de spații. Această listă nu conține restricții legate de cursul de schimb valutar relevant pentru cetățenii și organizațiile țării noastre.
Situatie: organizația poate utiliza beneficiul din TVA în furnizarea spațiului de birouri la reprezentarea permanentă a organizației austriece?
Da poate.
Lista țărilor străine, cu privire la cetățenii și organizațiile care beneficiază de TVA, prevăzută la articolul 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse, în furnizarea de spații de închiriat, aprobată prin ordin al Ministerului de Externe al Rusiei și Ministerul Finanțelor din Rusia din 8 mai 2007 nr. 6498 / 40N. Austria Această listă include. De asemenea, a instalat vederi ale spațiilor, atunci când sunt închiriate pe care sunt aplicate beneficiile, sunt servicii de service (birou) și spații rezidențiale.
Prin urmare, dacă organizația oferă închiriere camere de birou O organizație străină acreditată în Rusia și este rezidentă a Austriei, TVA privind cantitatea de chirie nu se acumulează (alineatul (1) din art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).
În conformitate cu articolul 154 alineatul (1) din Codul Fiscal al Federației Ruse, baza fiscală a TVA ar trebui stabilită pe baza costului serviciilor prestate (sumele de închiriere) fără TVA. Calculați-l ca servicii și prezentarea documentelor de decontare.
Documentele care confirmă furnizarea de servicii de închiriere sunt:
- contract de leasing;
- actul de acceptare și transfer de proprietate la închiriere;
- actul de furnizare a serviciilor de închiriere (dacă este prevăzută pregătirea acestuia de către contract).
Data apariției cifrei de afaceri TVA impozabile este cea mai veche dintre următoarele date:
- ziua de furnizare a proprietarului de servicii Ultima zi a fiecărei perioade de impozitare pe parcursul întregii perioade a contractului de închiriere;
- ziua de plată, plata parțială în detrimentul prestării viitoare a serviciilor.
O astfel de concluzie permite punerea în aplicare a normelor paragrafului 1 al articolului 167 din Codul Fiscal al Federației Ruse și al scrisorilor Ministerului Finanțelor din Rusia din 24 mai 2010 nr. 03-07-11 / 200, din data de 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15 / 47.
Pentru cantitatea de chirie, proprietarul este obligat expune factura chiriașului (paragraful 3 din art. 168 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Situatie: cât de des ar trebui proprietarului să stabilească factura chiriașului? Acordul de închiriere se încheie termen lung. Conform contractului, actele lunare privind furnizarea de servicii de închiriere nu sunt compilate.
Procedura de emitere a facturilor nu depinde de compilarea actelor privind furnizarea de servicii de închiriere. Factura pentru proprietar trebuie să stabilească în termen de cinci zile calendaristice din momentul în care au fost furnizate serviciile de închiriere de închiriere (alineatul (3) din art. 168 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru se explică prin faptul că serviciile sunt puse în aplicare (consumate) în procesul de furnizare a acestora (punctul 5 din art. 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). Documentele care confirmă furnizarea de servicii de închiriere sunt:
- contract de leasing;
- actul de acceptare și transfer de proprietate către chiriaș.
Acest lucru este menționat în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 9 noiembrie 2006 nr. 03-03-04 / 1/742, precum și serviciul fiscal federal al Rusiei din 5 septembrie 2005 nr. 02-1--- 07/81.
Astfel, în cazul în care contractul de închiriere nu prevede o altă compilație lunară a actelor asupra furnizării de servicii pentru furnizarea de bunuri nu este necesară.
În ceea ce privește acordurile de închiriere, termenul care acoperă mai mult de o perioadă fiscală privind TVA, departamentul financiar oferă astfel de clarificări (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15 / 47) . În cazul în care termenii contractelor de închiriere nu sunt furnizate pentru plata preliminară a serviciilor, proprietarul trebuie să determine baza fiscală la TVA în ultima zi a trimestrului, în care au fost furnizate servicii (31 martie, 30 iunie, 31 octombrie și 31 decembrie ). În consecință, pentru cinci zile calendaristice la sfârșitul fiecărui trimestru, proprietarul trebuie să prezinte factura chiriașilor pentru serviciile prestate în perioada trecută. Acest lucru este explicat așa. În scopul fiscalului este recunoscut de activități ale căror rezultate nu au o expresie materială (punctul 5 din art. 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cadrul contractului de închiriere, proprietarul oferă servicii de închiriere în mod constant (zilnic) pe parcursul întregului termen al contractului. Prin urmare, proprietarul este obligat să determine baza fiscală privind TVA asupra rezultatelor fiecărui trimestru (alineatul (1) din art. 54 alin. (44) din art. 166 și art. 163 din Codul fiscal al Federației Ruse). Devreme (în timp ce perioada în care serviciile de închiriere nu se termină) să expună facturile nu pot (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 8 februarie 2005. 03-04-11 / 21 și 2 iulie 2008 nr. 03 -07- 09/20).
Sumele impozitului calculate și plătite cu sumele avansurilor, acceptă perioada fiscală în care va fi furnizat Serviciul (clauza 8 din articolul 171 alineatul (6) din art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Proprietatea Redemption de către chiriaș
- cheltuielile legate de eliminarea sa (de exemplu, livrare, valoare reziduala proprietate) (sub.1 și 3 alineatul (1) din art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse);
- venituri din vânzarea sa (valoarea de răscumpărare a proprietății) (articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Citiți mai multe despre acest lucru:
- Cum se ia în considerare la impozitarea vânzării de active fixe când răscumpărați facilitățile fixe închiriate;
- Cum se reflectă în contabilizarea implementării materialelor Când răscumpărați obiectele închiriate ale altor proprietăți.
Vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) în Rusia este recunoscută ca o includere a TVA (articolul 1, 1 articol. 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, de la veniturile în valoare a valorii de răscumpărare a proprietății trebuie plătită de TVA. Sumele fiscale plătite cu avans în detrimentul valorii de răscumpărare a proprietății, iau la deducerea imediat după transferul obiectului către chiriaș (punctul 8 din art. 171 și alineatul (6) din art. 172 din Codul fiscal al Federația Rusă).
Outdoor și Uhnvd.
Dacă organizația aplică sistemul fiscal general și plătește UTILI, suma chiriei în cadrul activităților traduse pe UNVD și activitățile sistem general Impozitarea trebuie luată în considerare separat pentru a calcula impozitul pe venit și TVA prin metoda contului direct (clauza 9 din art. 274, paragraful 1 din art. 146 alin. (3) din articolul 4 din art. 346.26 din Codul fiscal al Federația Rusă).
Veniturile asociate cu depunerea de bunuri de închiriat, pe activitățile traduse pe UNVD, nu vor afecta definiția bazei de impozitare pentru UNVID (articolul 1 și 2 din articolul 346.29 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Pentru a ține seama la calcularea impozitului pe profitul cuantumului chiriei primit pe sistemul total fiscal, utilizați .
USN.
Situatie: ce venituri la calcularea unui singur impozit în simplificare este atribuită taxei obținute pentru furnizarea de proprietăți de închiriat, - la venituri din vânzări sau venituri nereacteriive?
Dacă proprietatea este închiriată pe o bază sistematică, atunci la venituri din vânzări. Altfel reflectă plăci de închiriere Ca parte a venitului non-venit.
Organizațiile care sunt utilizate de simplificate determină veniturile impozabile bazate pe articolele 249 și 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse (clauza 1 din art. 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Venitul din livrarea de bunuri de închiriat este nerealizarea, dacă nu se referă la veniturile din vânzări (clauza 4 din art. 250 Codul fiscal al Federației Ruse). Criteriul nu este prevăzut pentru criteriul de atribuire a taxelor de închiriere a veniturilor din implementarea Codului Fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, acesta conține o condiție pentru încorporarea cheltuielilor legate de închirierea de proprietăți de închiriat. Astfel, dacă organizația dă proprietate sistematică, costurile unor astfel de activități sunt legate de punerea în aplicare (sub. 1, paragraful 1 din art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, veniturile din acesta trebuie să fie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzări.
Conceptul de sistematicitate este utilizat în valoarea utilizată la articolul 120 alineatul (3) din Codul Fiscal al Federației Ruse, de două ori și mai mult în cursul anului calendaristic. O astfel de abordare a aplicării conceptului de "sistematică" a fost consacrată la punctul 2 din secțiunea 4 din recomandările metodologice de aplicare a capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse (aprobat prin Ordinul Ministerului Educației și Știința Rusiei din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document a pierdut puterea (Ordinul Serviciului Fiscal Federal din Rusia din 21 aprilie 2005 Nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de "sistematică" își păstrează relevanța, care este confirmată de reprezentanți ai Oficiului Fiscal (a se vedea, de exemplu, o scrisoare de Umns din Rusia în regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04- 23/03451) și instanțele de arbitraj (a se vedea, de exemplu, Rezoluția FAS a districtului Volga-Vyatka din 26 octombrie 2005 Nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).
Data primirii veniturilor este ziua în care organizația a primit de fapt fonduri de la chiriaș să plătească pentru datoria sa. Cantitatea de chirie obținută sub forma unui avans este inclusă în venitul pe simplificată, imediat la momentul primirii sale către organizație. Această procedură rezultă din articolul 346.17 alineatul (1) din Codul Fiscal al Federației Ruse și al scrisorilor MNS din Rusia din 11 iunie 2003 nr. SA-6-22 / 657, Ministerul Finanțelor din Rusia din 25 ianuarie 2006 03-11-04 / 2/15 și deciziile Federației Ruse din 20 ianuarie 2006 Nr. 4294/05.
Un exemplu de reflecție în contabilitate și cu impozitarea proprietarului sumelor de închiriere. Transferul de proprietate de închiriat este un tip separat de activitate sau proprietar. Organizația proprietarului aplică o simplificare, taxa plătește din diferența dintre venituri și cheltuieli
Una dintre activitățile ALFA LLC este de a închiria activele fixe. În ianuarie, Alfa a achiziționat pentru închirierea unei spații nerezidențiale în valoare de 2.456.000 de ruble. (inclusiv TVA - 374 644 RUB.). Luna viitoare, obiectul a fost transferat în chiriaș.
Începând cu luna februarie "Alpha" percepe o chirie lunară în valoare de 90.000 de ruble. Plata de la chiriaș vine, de asemenea, lunar (în ultima zi a lunii pentru care au fost prestate servicii).
Conturile includ următoarele intrări.
În ianuarie:
Debit 08 Credit 60
- 2.456.000 de ruble. - reflectă costul achiziționării spațiilor;
Debit 60 Credit 51
- 2.456.000 de ruble. - obiect plătit;
Debit 03 Subaccount "Proprietatea proprie" Credit 08
- 2.456.000 de ruble. - este obișnuit să luați în considerare camera destinată închirierii;
Debit 03 Subaccount "Proprietate, închiriat" Credit 03 Abonați-vă "proprietate proprie"
- 2.456.000 de ruble. - a primit camera.
În februarie:
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - taxele de închiriere sunt calculate;
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - primită de la chiriaș.
În martie:
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - taxele de închiriere sunt calculate;
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - primită de la chiriaș.
Chiria rezultată în valoare de 180.000 de ruble. (90 000 RUB. + 90 000 RUB.) Contabil reflectate în cartea contabilității veniturilor și a cheltuielilor pentru primul trimestru.
Acordul de închiriere poate oferi proprietatea de răscumpărare Chiriaş. În acest caz, în scopuri fiscale, operațiunea privind transferul proprietății redefinite în cadrul contractului de închiriere se reflectă ca implementare (alineatul (1) din art. 624 din Codul civil al Federației Ruse). La data transferului de proprietate asupra proprietății obiectului transferat la obiect reflectă:
- costurile asociate cu eliminarea acestuia, dacă sunt prevăzute la articolul 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse (de exemplu, livrarea, valoarea de cumpărare a proprietății);
- venituri din vânzarea sa (valoarea de răscumpărare a proprietății) (alineatul (1) din art. 346.15 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Invidat
Obiectul impozitării invidilor este venitul imputat (articolul 346.26 al Codului Fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, la calcularea bazei de impozitare, veniturile sub formă de taxă pentru furnizarea de bunuri de închiriat nu afectează.
Organizațiile care sunt utilizate de simplificate determină veniturile impozabile bazate pe articolele 249 și 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse (clauza 1 din art. 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse). Aceste articole împărtășesc toate veniturile pentru venituri din vânzări și venituri nereacteriive. Principalul se întâmplă atunci când se ia în considerare veniturile de închiriere în timpul USN, la care veniturile pentru o singură atribuire fiscală la taxa primită pentru închirierea de proprietăți de închiriat este de venituri provenite din vânzări sau venituri nereacteriive.
În cazul general, veniturile din închirierea proprietății este non-dealerizarea. Cu toate acestea, se poate lua în considerare atât veniturile din vânzări. Criteriul de atribuire a taxelor de închiriere a veniturilor la codul fiscal al Federației Ruse nu este totuși, acesta conține o condiție pentru încorporarea cheltuielilor legate de închirierea de proprietăți de închiriat, cheltuielile de cheltuieli. Astfel, dacă organizația dă proprietate sistematică, costurile unor astfel de activități sunt legate de punerea în aplicare (sub. 1, paragraful 1 din art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, veniturile din acesta trebuie să fie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzări.
Conceptul de sistematicitate este utilizat în valoarea utilizată la articolul 120 alineatul (3) din Codul Fiscal al Federației Ruse, de două ori și mai mult în cursul anului calendaristic. O astfel de abordare a aplicării conceptului de "sistematică" a fost consacrată la punctul 2 din secțiunea 4 din recomandările metodologice de aplicare a capitolului 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse (aprobat prin Ordinul Ministerului Educației și Știința Rusiei din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document a ridicat rezistența (ordinea din 21 aprilie 2005, nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de "sistematică" își păstrează relevanța, care este confirmată de Oficiul fiscal (a se vedea, de exemplu, o scrisoare către UMN-urile Rusiei în regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04-23 / 03451) și navele (vezi, de exemplu, Rezoluția FAS Volga-Vyatka District din 26 octombrie 2005 Nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).
Astfel, dacă proprietatea este închiriată pe bază sistematică, atunci contabilitatea veniturilor
De la închiriere atunci când suntem în aceeași ordine ca veniturile din vânzări. În caz contrar, reflectați plățile în chirii în componența veniturilor ne-venituri. Reguli similare pot fi aplicate în contabilitate. Numai veniturile de închiriere cu USN trebuie să fie împărțite în venituri pe activități obișnuite (reflectarea în contul 90) și alte venituri (reflectate în contul 91).
Data primirii veniturilor este ziua în care organizația a primit de fapt fonduri de la chiriaș să plătească pentru datoria sa. Suma chiriei obținută sub forma unui avans este inclusă în veniturile din USN imediat la momentul primirii sale către organizație. Această dată trebuie să faceți o intrare adecvată în venitul cărții de venituri și cheltuieli. Această procedură rezultă din articolul 346.17 alineatul (1) din Codul fiscal al Federației Ruse și înregistrările PMC ale Rusiei din 11 iunie 2003 nr. SA-6-22 / 657, din 25 ianuarie 2006 nr. 03-11-04 / 2/15 și deciziile Federației Ruse din 20 ianuarie 2006 Nr. 4294/05.
În contabilitate, pot fi aplicate reguli similare. Dar numai că organizația se referă la întreprinderile mici și conturile în metoda de numerar. Dacă aplică metoda de angajament, atunci veniturile de închiriere la USN reflectă la data la care organizația are dreptul să le primească (de regulă, acesta este ultimul număr al fiecărei luni). Astfel de venituri din chiriaș sau nu, nu contează.
Exemplu
Organizația aplică USN, taxa plătește din diferența dintre venituri și cheltuieli. Contabilitatea se bazează pe metoda de acumulare. Organizația a închiriat spații nerezidențiale.
Începând cu luna ianuarie, compania acuză o chirie lunară în valoare de 90.000 de ruble. Plata din chiriaș vine lunar (în luna următoare perioadei în care au fost prestate servicii de închiriere).
Situația 1.
Una dintre activitățile companiei este de a închiria active fixe. Contabilitatea veniturilor de închiriere cu USNS se efectuează utilizând următoarele înregistrări:
- în ianuarie:
Debit 62 Credit 90-1
- în februarie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - chirie pentru luna ianuarie la contul curent;
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - taxele de închiriere sunt acumulate, iar datoria chiriașului reflectă;
- în martie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - a sosit chirie pentru luna februarie la contul curent;
Debit 62 Credit 90-1
- 90 000 de ruble. - Taxa de închiriere este acumulată pentru luna martie și se reflectă datoria chiriașului.
Conform rezultatelor primului trimestru, suma chiriei în valoare de 270.000 de ruble va fi reflectată în procedura de contabilitate pentru estimarea veniturilor provenite din vânzări (venituri pe activități obișnuite). (90 000 de ruble. × 3 luni). Numai taxele de închiriere primite în valoare de 180.000 de ruble sunt transferate în Cartea de Venit și Cheltuieli de rezervare. (90 000 de ruble. × 2 luni).
Situația 2.
Leasingul de active fixe nu este un tip de activitate a organizației. În același timp, proprietatea a fost înmânată chiriașului timp de o lună. Apoi, contabilitatea venitului de închiriere în timpul USN se desfășoară utilizând următoarele înregistrări:
- în ianuarie:
Debit 62 Credit 91-1
- 90 000 de ruble. - taxa de închiriere pentru luna ianuarie și reflectă îndatorarea chiriașului;
- în februarie:
Debit 51 Credit 62
- 90 000 de ruble. - Închiriere pentru luna ianuarie la contul curent.
Conform rezultatelor primului trimestru, suma chiriei în valoare de 90 000 de ruble în cantitatea de chirie în valoare de 90 000 de ruble va fi reflectată în procedura contabilă. În cartea veniturilor și cheltuielilor, non-veniturile se reflectă și în valoare de 90.000 de ruble.
