Determinarea dreptului de a închiria un teren de teren. Evaluarea de închiriere. II. Fundamentele metodice Evaluarea costului pieței de închiriere de lege a terenului

Selectarea celor mai importante documente la cerere Evaluarea chiriei de închiriere teren (Acte de reglementare, forme, articole, sfaturi de specialitate și multe altele).

Articole, comentarii, răspunsuri la întrebări

Pe baza analizei în conformitate cu regulile articolului 431 din Codul civil al Federației Ruse, termenii contractului din 27.08.2009, evaluarea acționarilor fondatorilor din data de 31 decembrie 2008, Protocolul nr. 1 din Adunarea Generală a fondatorilor CJSC din 27 august 2009, instanțele au constatat că, ca o contribuție, reclamantul din capitalul autorizat al ZAO "NMT", împreună cu transferul drepturilor de închiriere la terenurile de teren, a fost considerat ca să le facă închiriere Plățile în valoare de plată pentru utilizarea acestei proprietăți pe o perioadă de 15 ani, luate în considerare în evaluare valoare de piață Transferat la inculpatul dreptul de a închiria terenuri.

Deschideți documentul din sistemul dvs. ConsultantPlus:
"... pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor debitorului - OJSC" Holding ", între inculpații în acest caz, a fost încheiat un contract din 26 iunie 2007 nr. 71/0607-Z (T 1, LD 48 - 52), condițiile din care OJSC Vasilyevsky Torg a transferat OJSC "AKB Spurt" într-un angajament pentru el privind proprietatea imobiliară: spații nerezidențiale încorporate situate la adresa Republicii Zelenodolsk Tatarstan, ul. Oktyabrskaya, 1, estimată de părți în valoare de 27 810 600 de ruble, precum și dreptul de a închiria un teren de teren cu o suprafață totală de 3.465 de metri pătrați. m, categoria de teren - Teren de așezări, numărul cadru 16: 49: 010623: 0055, situat la adresa Republicii Zelenodolsk Tatarstan, ul. Oktyabrskaya, 1, dreptul la închiriere a terenului de teren este apreciat de partide în 1.000 de ruble.

Reguli: Evaluarea chiriei de închiriere a terenului

Legea federală din 08.05.2009 N 93-FZ
(Ed. din 12/29/2017)
"La organizarea ședinței șefilor statelor și a guvernelor țărilor - participanți la Forumul de cooperare economică Asia-Pacific în 2012, privind dezvoltarea orașului Vladivostok ca un centru de cooperare internațională în regiunea Asia-Pacific și La modificarea legislației separate Federația Rusă" 23. La evaluarea valorii de piață a dreptului de utilizare permanentă (perpetuă) a unei entități juridice a unei entități juridice, care este reziliată datorită eliminării acestui teren pentru a plasa obiectele necesare pentru summit, un astfel de drept este evaluat ca dreptul unui loc de teren transmis pentru termenul de patruzeci și nouă de ani. În timpul evaluării valorii de piață a dreptului de utilizare permanentă (perpetuă) sau a de-a lungul vieții moștenite de la un teren de teren al unui cetățean, care este reziliat în legătură cu confiscarea terenului specificat pentru a se adapta obiectelor necesare pentru summit, acest drept Evaluată ca proprietate asupra terenului specificat.

Decizia Guvernului Federației Ruse din 16 iulie 2009 N 582
(Ed. Datat 21 decembrie 2018)
"Cu privire la principiile de bază ale determinării Închiriere. Atunci când închiriază terenuri în proprietatea de stat sau municipală și cu privire la regulile de determinare a dimensiunii chiriei, precum și procedura, condițiile și termenele de închiriere pentru terenurile deținute de Federația Rusă " 10. La încheierea unui acord de închiriere a terenurilor, în conformitate cu care se calculează taxa de închiriere pe baza rezultatelor valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, organismele executive federale oferă într-o astfel de contract posibilitatea de a schimba chiria din cauza schimbărilor din cauza modificărilor În valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, dar nu mai mult de o dată la 5 ani. În același timp, chiria este supusă recalculării începând cu data de 1 ianuarie a anului următor anului în care a fost efectuată o evaluare, efectuată cu cel mult 6 luni înainte de recalcularea chiriei.

Evaluarea de închiriere Astăzi este o componentă importantă a activității economice a întregii afaceri rusești. În conformitate cu articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul sau orice deținător de drepturi de autor are dreptul de a-și transmite proprietatea pentru achita la alte fizice sau entitati legale. Un obiect închiriat poate fi orice lucruri și obiecte legate de categoria "infuzat", și anume imobiliare, terenuri, apartamente, întreprinderi și alte complexe de proprietate, facilități de sferă de transport care nu își pierd proprietățile naturale în procesul de utilizare a acestora.

În timpul încheierii unui contract de închiriere, chiriașul, împreună cu dreptul de a folosi facilitatea la discreția sa, poate obține, de asemenea, utilizarea pe deplin și eliminarea proprietății - depinde de termenii contractului. Astfel, dreptul de închiriere, precum și alte drepturi primite în temeiul contractului, pot fi transferate unor terțe părți în orice formă legitimă de cifră de afaceri civilă, de exemplu, vândută. Dar, pentru a-l vinde profitabil, este necesar să se cunoască prețul de piață al dreptului, dar o astfel de oportunitate, doar dă evaluarea drepturilor de închiriere.

Care sunt caracteristicile drepturilor de închiriere și drepturile de închiriere? Acestea constau într-o analiză cuprinzătoare a beneficiilor și beneficiilor care dau un contract chiriașului. La urma urmei, de fapt, achiziționarea de drepturi în sine, estimarea costului de închiriere nu este banii mici, iar dacă setul de beneficiari din acest document nu oferă niciun beneficiu, în comparație cu contractul, care poate fi încheiat direct cu Proprietarul, apare problema juridică - de ce aveți nevoie de costuri suplimentare?

În timpul evaluării drepturilor de închiriere, sunt luați în considerare următorii factori:

• condiții de închiriere (termeni, sume și proceduri de plată)
• caracteristicile contractului de închiriere (zonă, podele, materiale de construcție și elemente de finisare, locație, comoditate de intrare, disponibilitatea comunicațiilor)
• infrastructura locației în care se află obiectul închiriat;
• termenul contractului de închiriere și condițiile de prelungire;
• orice drepturi suplimentare, ca drept de răscumpărare, dreptul de a vinde etc.

Avantaje Creșterea costului drepturilor de închiriere, care sunt contabilizate la evaluarea

• Avantajul în cantitate de rate de închiriere
• Dreptul de a cumpăra un obiect închiriat
• Închirierea costului chiriașului

Astfel, evaluarea de închiriere în compania estimată vă oferă posibilitatea de a obține economii reale ale fondurilor dvs. dacă vă aflați în rolul dobânditor de dreptul de a închiria un teren, apartamente, alte imobile sau, dimpotrivă, Creșteți profiturile de realizarea drepturilor de închiriere dacă sunteți proprietar.

Închiriere de închiriere de terenuri

Costul de închiriere a unui teren de teren ia în considerare mulți factori și depinde în mod direct de: conținutul contractului de închiriere și termenul său, drepturile de închiriere acordate prin prezentul tratat, permise pentru utilizarea terenurilor în scopuri specifice așteptate prin venituri pentru perioada de timp asociată cu cea mai profitabilă din punct de vedere teoretic. De asemenea, valoarea dreptului de închiriere poate fi influențată de locul în care se află site-ul, disponibilitatea comunicațiilor, utilizarea permisă și reală a Pământului, confortul intrării.

De obicei, estimarea de închiriere a terenului se desfășoară pe baza analizei prețurilor prizonierilor de tranzacții sau sugestii de propuneri (ofertă) pentru vânzarea drepturilor de utilizare pe terenuri, care sunt identice cu el în ea Caracteristici (metoda de evaluare comparativă).

Estimarea drepturilor de închiriere a terenurilor poate fi efectuată la:

• achiziționarea și vânzarea drepturilor de închiriere;
• făcând dreptul ca o contribuție la capitalul autorizat al întreprinderii;
• împrumuturi pe cauțiune;
• cumpărarea, vânzarea, fuziunea, absorbția întreprinderii care deține închirierea de terenuri;
• dezvoltarea și adoptarea soluțiilor de management și de investiții legate de planificarea pe termen lung;
• investirea fondurilor;
• alte situații care se intersectează cumva odată cu realizarea gestionării drepturilor deținute de terenuri.

Informații suplimentare despre evaluarea costurilor de închiriere a terenurilor Puteți obține paginile.

Pământul este un obiect de mare importanță economică. Terenurile sunt baza oricărei imobile și a cererii pe piață ca mijloc de producție pentru afaceri, ca obiect care îndeplinește cererile de consumatori și ca o facilitate de investiții pentru toți participanții la piață.

Dar achiziționarea de terenuri în proprietate nu este singura formă juridică de proprietate, pe baza cărora se poate folosi terenul de teren, închirierea de terenuri este o alternativă reală și rentabilă la achiziția sa.

La cumpărarea unui teren, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra acestui site, iar costul drepturilor sale este egal cu valoarea terenului achiziționat. Și ce dobândește chiriașul, care este costul drepturilor sale, cum să evalueze aceste drepturi, exprimându-și valoarea în unitățile monetare? Astfel de întrebări apar adesea în pregătirea diferitelor tranzacții cu drepturile de închiriere a terenurilor și efectuează procedura de evaluare a terenurilor.

Definiția unui obiect de evaluare

La evaluarea terenului ca parte a transferului drepturilor de închiriere a terenurilor, este necesar să se definească corect obiectul de evaluare în sine. Legea 135-FZ "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă" permite estimarea costului nu numai a obiectelor materiale, ci și a drepturilor individuale în legătură cu aceste facilități, prin urmare, în acest caz, facilitatea de evaluare va fi valoarea de piață din dreptul de închiriere a terenurilor de închiriere de închiriere a Tratatului de închiriere și sursa de drept și documentul de explorare potrivit vor fi un contract de închiriere existent.

Legea privind închirierea (de către chiriaș) este dreptul de deținere urgentă, compensată și utilizarea terenului în condițiile specificate în contractul de închiriere. Acest drept poate fi vândut unei alte persoane, a intrat în capitalul autorizat al întreprinderii sau transferat la depozit - cu condiția ca aceste acțiuni să nu contrazice dispozițiile Tratatului de închiriere. Cu toate acestea, pentru toate aceste operațiuni, va trebui mai întâi să evalueze costul dreptului de închiriere, deoarece oricare dintre acțiunile enumerate necesită indicarea valorii obiectului.

Parametrii care afectează costul

Costul drepturilor de închiriere a terenurilor (de la chiriaș) este determinat de beneficiile și obligațiile economice pe care chiriașul primește și primește. Beneficiile economice care pot fi obținute din utilizarea site-uluiului depind nu numai de caracteristicile sale fizice (zona, forma, localizarea, caracteristicile de relief, disponibilitatea rețelelor de inginerie), dar și din starea juridică a site-ului (categoria de teren, utilizarea permisă , existența sarcinilor, disponibilitatea permiselor de construcție). Adesea, trăsăturile legale ale poziției juridice a terenului terenului într-o mai mare măsură determinând costul dreptului de închiriere decât caracteristicile sale fizice.

În plus față de factorii de stabilire a prețurilor de mai sus, este necesar să se țină seama de condițiile contractului de închiriere, care sunt parametri esențiali în determinarea costului închirierii.

Ce prevederi ale Tratatului de închiriere sunt cele mai influențate de costul închirierii unui teren de teren? În primul rând - acest lucru termen de leasing., perioada de plată, magnitudinea plata de închiriere, procedura de modificare a ratei de închiriere, disponibilitatea obligațiilor speciale care necesită costuri suplimentare din partea chiriașului sau îi oferă avantaje suplimentare, măsuri pentru stimulente financiare suplimentare pentru chiriaș, precum și condițiile de încetare anticipată a contractului.

Cea mai bună utilizare economică

După stabilirea tuturor parametrilor de stabilire a prețurilor obiectului de evaluare, este necesar să se determine "cea mai bună și mai eficientă utilizare a" terenului închiriat ".

Ce include conceptul de "cea mai bună și mai eficientă utilizare" și de ce este important? După cum sa menționat mai sus, utilizarea permisă a terenului de teren determină în mare măsură valoarea sa, dar chiar și în cadrul utilizării permise a pământului poate fi utilizat în moduri diferite. De exemplu, puteți construi o parcare interioară și puteți face pur și simplu o platformă pentru vehicule. În primul caz, costurile vor fi mai mari, dar venitul ulterior din operațiune va fi mai mare. În al doilea caz, costurile vor fi mai mici și mai puțin venituri. Ce este mai eficient? Teoria evaluării îi conferă un răspuns fără echivoc. Cel mai bun este modul de utilizare în care valoarea terenului va fi maximă. În același timp, se înțelege că cea mai bună și mai eficientă utilizare, cu excepția eficienței financiare, ar trebui să fie posibilă din punct de vedere juridic, fizic și financiar fezabil. Adică, este imposibil să se ia în considerare modalitățile de utilizare care contrazice normele juridice existente sau sunt inimaginabile din diferite motive pentru ordinea tehnică, financiară sau organizatorică.

Trebuie amintit că costul terenului și costul contractelor sale de leasing sunt întotdeauna determinate numai ca o sugestie de cea mai bună și mai eficientă utilizare. În același timp, utilizarea actuală nu poate coincide cu cea mai bună utilizare care a fost determinată de principiile de mai sus.

Evaluarea metodelor

La evaluarea costului drepturilor de închiriere a terenurilor, se aplică metode de venit și abordări comparative.

Metodele de abordare comparativă a evaluării terenurilor sunt cele mai vizibile - de exemplu, o metodă de analiză comparativă a propunerilor de vânzare sau tranzacții reale. Această metodă se bazează pe comparație directă Parametrii obiectului de evaluare cu analogi prezentați pe piață - cel mai adesea acestea sunt propunerea de atribuire a dreptului de a închiria terenuri în diferite scopuri. Această metodă funcționează bine dacă este disponibilă o valoare valabilă pentru informații fiabile și curente, permițând să efectueze o comparație corectă a obiectului evaluării și obiectelor similare prezentate pe piața vânzării drepturilor de închiriere.

Cu toate acestea, la compararea obiectelor multiparater, care este dreptul de a închiria terenul terenului, obiectele obiectului selectat vor diferi în mod inevitabil în ceva din zona estimată - pe zonă, perioade de închiriere, locație, plasare în raport cu autostrăzile principale etc. Influența acestor diferențe asupra valorii obiectului de evaluare ar trebui luată în considerare, introducând ajustări rezonabile la prețurile specifice ale obiectelor-analogi.

La selectarea facilităților analogice, este necesar să se țină seama de cea mai bună utilizare a terenului, deoarece diferențele de preț care apar din cauza diferitelor utilizări cele mai bune, este aproape imposibil de ajustat. Prin urmare, obiectele analogilor ar trebui să fie eliminate, a căror utilizare cea mai bună nu coincide cu cea mai bună utilizare a obiectului de evaluare. De exemplu, în cazul în care parcela, dreptul de leasing pentru care este estimat, are construirea unei clădiri ca fiind cea mai bună utilizare, nu poate fi comparată cu terenul în scopuri agricole.

Atunci când alegeți analogii pentru a evalua drepturile de închiriere a terenurilor, ar trebui să distingă și între zonele vândute în proprietate și site-uri închiriate. O comparație a costului de închiriere a unui teren de teren și valoarea de vânzare a proprietății este posibilă numai în cazul în care este prevăzută închirierea zonei de răscumpărare în proprietate, indicând condițiile pentru o astfel de răscumpărare.

© Copia este interzisă.

Închirierea de închiriere de închiriere poate fi determinată:

În prezența datelor privind valoarea de piață a acestor drepturi - la valoarea lor de piață;

În absența datelor privind vânzarea drepturilor de închiriere asupra diferenței dintre piață și rata reală de închiriere, inclusiv alte costuri asociate utilizării terenurilor întrerupte pentru perioada de închiriere;

Ca diferența dintre valoarea de piață a terenului și costurile asociate cu achiziționarea unui astfel de drept.

În cazul găsirii unui teren de stat în proprietate de stat sau municipal (acesta este cel mai tipic caz pentru condițiile moderne pentru formarea pieței funciare), dreptul de a închiria chiriașul poate fi calculat pe baza dreptului de la dreapta Utilizați terenul de teren, care sunt determinate de termenii încheierii contractului, costul dobândirii unui complot care să fie deținut, riscurile de reducere a veniturilor din cauza creșterii ratelor de închiriere.

Costul de închiriere a chiriașului terenului de teren, care este în proprietate de stat sau municipal este definit ca:

unde: Cu AR. - costul închirierii chiriașului, Cu Zu. - valoarea de piață a terenului, Cu Oi. - costul sarcinilor impuse de proprietarul (guvernele locale) pe chiriaș atunci când folosesc un teren, Cu B. - prețul de răscumpărare al terenului.

Dacă costul chiriei de închiriere este zero sau are o valoare negativă, în ciuda faptului că obiectul însuși are o valoare de piață sau aduce venituri din exploatare, aceasta înseamnă că valoarea plăților stabilite pentru teren este egală cu închiriarea fie Închirierea terenurilor și formează un flux de venit negativ, care este venit creat de îmbunătățiri.

În mod similar, este posibil să se determine valoarea terenului în alte drepturi. În acest caz, nu vorbim despre valoarea de piață a Pământului sau despre valoarea de piață a dreptului de chirie, ci cu privire la valoarea dreptului de utilizare perpetuă a terenului de teren sau dacă site-ul este construit, despre cota a valorii unui singur obiect al procentului imobiliar de teren cu o astfel de diviziune a drepturilor de teren și de îmbunătățire.

Definiții ale valorii colaterale a proprietățiiValoarea colaterală a proprietății estimate este de obicei determinată în cele 3 etape:

evaluarea valorii actuale de piață a proprietății;

Ajustarea valorii valorii de piață pe baza unei prognoze experților pentru valoarea schimbării proprietății la data realizării proprietății;

Administrarea valorii prognozate a proprietății asupra amplorii costurilor și a costurilor potențiale, a riscurilor juridice și economice care apar în procesul de abordare a recuperării și vânzării de bunuri.

Calculul coeficientului de garanție se face după cum urmează:

unde: k.- Coeficientul de garanție

Cu R. - valoarea de piață actuală a proprietății;

W. - raportul dintre valoarea proiectată a proprietății pe piața actuală;

L. - raportul dintre valoarea de lichidare pe piață este determinată de gradul de lichiditate al acestei proprietăți, este posibil să influențeze costul riscurilor legale sau economice identificate;

G.- costurile și costurile la implementarea acestei proprietăți.

Respectiv:

Pentru a simplifica calculul valorii colaterale și a-l face mai tehnologice, băncile calculează coeficientul de garanție, ținând cont de toate ajustările enumerate pentru un anumit tip de garanție și de creditare.

Valoarea depozitului terenului se calculează pe baza valorii sale de lichidare. Costul de lichidare al obiectului depozitului ar trebui să fie întotdeauna mai mare decât valoarea împrumutului, care poate fi prevăzută pentru o dispoziție specifică.

În conformitate cu FSO2, în determinarea costul de lichidare obiectul de estimare este determinat de valoarea calculată care reflectă cel mai probabil prețul la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pentru data expunerii instalației de evaluare, o perioadă mai mică de expunere tipică pentru condițiile pieței, în condițiile în care vânzătorul este forțat să facă o tranzacție privind înstrăinarea proprietății. La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piață, influența circumstanțelor de urgență, forțarea vânzătorului să vândă un obiect de evaluare a condițiilor care nu sunt relevante pentru piață a fost luat în considerare.

Trebuie remarcat faptul că amploarea valorii de lichidare a obiectului este întotdeauna mai mică decât amploarea valorii sale de piață. În plus, cu cât este mai rapid, este necesar să se implementeze obiectul, cu atât mai puțin amploarea valorii de lichidare comparativ cu valoarea de piață. Reducerea perioadei de expunere și necesitatea utilizării costului de lichidare apare la evaluarea obiectelor:

- proprietatea implementată cu participarea interpreților judiciară;

- activele întreprinderilor lichidate, inclusiv la efectuarea unei proceduri de faliment;

- proprietatea în garanția fiscală și supus implementării pentru a rambursa datoria fiscală;

- obiecte de construcție neterminată;

- orice proprietate sub rezerva realizării accelerate în virtutea oricăror motive economice sau din alte motive.

Același obiect care are o anumită valoare de piață poate avea niveluri diferite de valoare de lichidare la diferite perioade de expunere, care sunt mai scurte decât o perioadă lungă de expunere a acestei facilități. În acest sens, costul de lichidare al obiectelor este determinat pe baza valorii lor de piață în conformitate cu conceptul de coordonare și accelerare a obiectelor. În cazul în care perioada fixă \u200b\u200bde expunere a obiectului nu este mai scurtă decât perioada rezonabilă a expunerii sale, obiectul are o valoare de piață, dar sub rezerva prezenței altor semne de valoare de piață.

În cazul vânzării forțate a proprietății estimate în timp, mai puțin decât perioada obișnuită de expunere a obiectelor similare, un potențial creditor ipotecar poate fi axat pe valoarea de eliminare calculată prin metoda de comparare directă sau indirectă.

Metoda directăcompararea definiției valorii de lichidare se bazează exclusiv pe o abordare comparativă. Utilizarea metodei directe este implementată fie prin compararea directă cu analogii, fie modelul statistic (analiza de corelare). Cu toate acestea, informații despre prețurile tranzacțiilor în condițiile vânzării forțate de obiecte sunt dificil de accesat, ceea ce determină posibilitatea limitată extremă de a aplica această metodă (deși dacă există o informație necesară, are un grad ridicat de obiectivitate).

Metoda indirectă.se bazează pe calcularea valorii de lichidare a obiectului, pe baza amplorii valorii sale de piață, care este formal în forma următoare:

Costul de lichidare \u003d valoarea de piață - reducere la faptul că vânzarea forțată

Costul de lichidare al obiectului este calculat pe baza valorii sale de piață prin formula:

unde: Cu L. - costul de lichidare al obiectului evaluării corespunzătoare perioadei fixe de expunere ( t F.), care este mai scurtă decât perioada de expunere cu înțelepciune; Cu R.- valoarea de piață a obiectului de evaluare; k L. - coeficientul raportului de lichidare și valoarea de piață a obiectului de evaluare; t D.- o perioadă de reducere (ani); m. - numărul perioadelor de angajamente la procente pe parcursul anului; i. - rata de actualizare anuală utilizată la calcularea valorii de lichidare (exprimată ca o fracțiune zecimală); K E.- Coeficientul care ia în considerare influența elasticității cererii pentru prețul valorii de lichidare a obiectului de evaluare.

Determinarea valorii de lichidare a metodei indirecte se efectuează în etape:

1) Este determinată valoarea de piață a acestui obiect ( V M.).

2) Pe baza informațiilor disponibile pe piață sau prin efectuarea de sondaje ale operatorilor piețelor relevante, specialiștii sunt justificați de perioada rezonabilă de expunere a acestei facilități ( t r.) .

3) Definirea unei perioade fixe de expunere a acestui obiect ( t F.), având în vedere natura forțată a implementării obiectului, iar perioada de reducere este calculată ( t D.) Conform formulei:

t d \u003d t r - t f, (12.9)

unde t r. - perioada rezonabilă de expunere a obiectului de evaluare (ani); t F.- perioada fixă \u200b\u200bde expunere a obiectului de evaluare (ani).

4) Rata anuală de actualizare este justificată utilizând calculul valorii de lichidare. Dacă obiectul de evaluare este un obiect de gaj, o bancă este de angajament, rata anuală de actualizare ( i.) Acceptat la nivelul împrumuturilor bancare anuale, care este determinat de datele pieței. În alte cazuri, rata anuală de actualizare se face la nivelul ratelor anuale ale depozitelor bancare, care este determinată de datele pieței. În același timp, un depozit anual / împrumuturi ar trebui să fie ales o rată anuală pentru depozite / împrumuturi, perioada care este aproape cât mai aproape posibil de perioada de reducere ( t D.).

5) Se determină coeficientul care ia în considerare influența elasticității cererii pentru prețul valorii de lichidare a obiectului ( La E.). La rezolvarea acestei sarcini, se utilizează tabelul. 13.

6) Coeficientul raportului de lichidare și valoarea de piață a obiectului este determinat ( k L.) Conform formulei:

(12.11)

Tabelul 13.Tabel pentru determinarea coeficientului La E.

Evaluarea independentă a drepturilor de închiriere a terenurilor sau premisele nerezidențiale Este în mare cerere între proprietarii de afaceri și structurile de stat, pentru implementarea sarcinilor de gestionare și determinarea dimensiunii de închiriereÎn Federația Rusă, dreptul la închiriere de bunuri imobiliare este reglementat de Codul civil. În special, articolul 607, se indică faptul că proprietarul are dreptul de a închiria proprietăți, încheind un acord cu chiriașul.

Costul serviciului

• Clienții obișnuiți cu discount și în comenzi mari.
• Oferim persoanelor fizice și juridice.
• Livrarea gratuită a rapoartelor la comanda de la 20.000 de ruble.

Trimiteți o cerere de ofertă comercială, contactați sau.

Notă Estimări

Estimarea chiriilor de închiriere de terenuri sau a spațiilor nerezidențiale este necesară de către proprietarii de proprietăți dacă intenționează să-l închidă și să profite de profit. De asemenea, proprietarul poate aranja un contract cu răscumpărarea ulterioară Pământ sau spații și apoi este necesar să se evalueze valoarea de piață a drepturilor de închiriere. În plus față de cazurile descrise mai sus, evaluarea este necesară:

• sub tranzacții de vânzare, în cazul în care obiectul tranzacției este o clădire sau o întreprindere situată pe un complot cu prezența drepturilor de închiriere;
• atunci când solicită împrumuturi în bancă, atunci când proprietatea este cheia returnării împrumutului;
• pentru autoritățile fiscale
• planificarea operațiunilor de investiții.

Evaluarea metodelor

Atunci când efectuează o examinare a dreptului de a închiria terenuri sau premise nerezidențiale diverse metode Estimări bazate pe scopurile și condițiile locului și chiriașului:

• Metoda de echilibru este aplicată în cazul în care Planul de proprietar / chiriașul de a îmbunătăți obiectul, introducerea inovațiilor și cheltuielile de fonduri suplimentare, ceea ce va implica ulterior profituri suplimentare din zonele închiriate.
• Metoda de capitalizare se aplică la planificarea activităților economice și comerciale pe un teren de teren sau în spații nerezidențiale, se bazează pe numărarea profitului atunci când se utilizează o unitate de evaluare. Metoda de capitalizare este similară cu Remover, dar nu implică investiții suplimentare în inovația imobiliară.
• Metoda de selecție este utilizată în prezența clădirilor pe zone închiriate - este investigată proprietatea similară, costul clădirilor este comparat și diferențele în obiectele imobiliare sunt determinate, analiza comparativa alte aspecte ale spații sau terenuri închiriate.
• Metoda de distribuție este similară cu metoda de izolare, dar nu estimează costul clădirilor și al analizei comparative cu alte obiecte imobile similare.
• Metoda de comparare a vânzărilor este utilizată în cazul pieței dezvoltate pentru sugestii competitive pentru închirierea la localizarea obiectului de evaluare. Metoda se bazează pe compararea costului de închiriere a speciilor similare de bunuri imobiliare.
• Metoda de utilizare intenționată se bazează pe calcularea veniturilor dintr-un anumit tip de activitate utilizând imobiliare închiriate. Diferența dintre evaluare constă, de exemplu, dacă este construită pe terenul de teren, care poate fi transmisă la închirierea comercială sau zona poate fi utilizată numai în scopuri agricole.

Documente necesare

Pentru evaluarea de înaltă calitate și rapidă a dreptului de închiriere a unui teren sau a unor spații nerezidențiale în specialiștii din MoscovaLtd. "Guild Independent Consultants" trebuie să furnizeze următorul pachet de documente (copii) de la client:

• passport obiect sau plan geodezic de teren;
• certificat de numire a spațiilor nerezidențiale sau a unei categorii de teren, care este emisă la emiterea de drepturi de leasing / proprietate;
• anexă la numirea spațiilor nerezidențiale sau a unei categorii de referință, care indică tipurile de activități permise utilizând obiectul de evaluare;
• ajutor sau certificatul de restricții privind terenul de teren sau în spațiile nerezidențiale, de exemplu, prezența liniilor de telecomunicații și gaze pe zone închiriate. Documentul poate fi solicitat în autoritatea relevantă de stat;
• extractele care confirmă rata de închiriere sau taxa de teren plătită;
• dacă există un contract de închiriere de proprietate.

Contactați B. LLC "Guild of Independent Consultants" cu probleme emergente documentația necesarăȘi vă vom sfătui în mod individual și vă vom spune unde să obțineți documente lipsă.

CARACTERISTICI Chirie de închiriere de evaluare

Evaluarea dreptului de închiriat un teren de teren sau spații nerezidențiale se efectuează nu numai în relațiile de afaceri, dar poate fi necesar în moștenirea proprietății.

Notarul, care este angajat în problema înregistrării moștenirii, ar trebui să se bazeze pe valoarea stabilită a terenului de teren sau a spațiilor nerezidențiale la eliberarea taxei de stat. Conform legislației, mărimea taxei de stat este determinată pe baza coadă și a valorii cadastrale de stat a imobilelor.

De asemenea, procedura are caracteristici în domeniu agricultură. Pentru a oferi terenuri agricole, este necesar să se stabilească prețul inițial - valoarea cadastrală de stat și apoi ia în considerare următorii factori:

• valoarea de piață a fost pusă pe teren;
• rezultatele anterioare ale tranzacționării pe acest teren de teren;
• costuri de evaluare;
• taxa pe teren;
• analiza produselor brute în ruble cu profit și altele.

Evaluatori de înaltă calificareLLC Guild Independent Consultants vor organiza o evaluare cuprinzătoare a Recoditionului de închiriere,având în vedere elementele de mai sus și va oferi o concluzie care îndeplinește cerințele legislației și relațiilor civile.

Raport de evaluare

Specialiști Guild Independent Consultants LLC pe baza evaluării va pregăti un raport care este obligatoriu din punct de vedere juridic în instanța de arbitraj și alte cazuri guvernamentale.

Raportul standard include următoarele secțiuni:

• datele fixe ale proprietății estimate;
• scopul evaluării;
• o indicație a valorilor de evaluare - a valorii cadastrale sau a pieței;
• enumerarea metodelor de evaluare utilizate;
• costul obiectelor studiate pe baza verificării;
• testate de către evaluatori Datele de evaluare a obiectelor;
• dreptul de chiriaș și termenii de închiriere (pe baza acestor servicii publice și a proprietarului);
• dimensiunea de închiriere calculată;
• situația generală cu piața imobiliară în acest domeniu;
• listarea terenurilor pentru primirea drepturilor de închiriere și multe altele.

Clientul poate forma cerințe suplimentare de raportare, precum și urmărirea tuturor etapelor de verificare pe baza datelor stabilite în raport.

Avantaje ale LLC "Guild of Independent Consultants"

• Evaluatori și avocați cu înaltă calificare, membri ai organizațiilor autoreglementare care au adoptat certificarea cerută de legislație.
• Vom atrage o evaluare și vom stabili toate tipurile de valoare imobiliară - cadastral, piață, investiții, lichidare și altele.
• Vom oferi o abordare individuală pentru rezolvarea cererilor fiecărui client și vom desfășura consultări gratuite în procesul de evaluare imobiliară.
• Prețurile pentru serviciile de evaluare vor surprinde plăcut clienții, deoarece oferim prețuri la frontiera inferioară a pieței medii.
• Specialiștii companiei condamnă mai mult de 200 de estimări ale valorii de piață a obiectelor anual.

E-mail, telefon sau.