Acțiuni:

Acțiunea 1.

Noi decidem să plătim impozit

Având în vedere specificitatea "gri" a pieței de închiriere, decizia plătesc în mod regulat impozitele de la livrarea de bunuri imobiliare - un pas serios și grijuliu pentru mai devreme. Suma care va fi transferată statului, pune liderul înainte de a alege: pierde părți de venit sau de a spori chiria rezidenților?

Prima cale este pasivă și neprofitabilă, este preferată de cei care s-au adunat pentru a plăti impozite numai din frică înainte de lege. Opțiunea cu creșterea Închiriere. Este de preferat ca proprietarul proprietății, acest lucru va necesita eforturi suplimentare. Pentru a închiria un apartament cu 10-13% mai scump decât prețul de piață, mai devreme va trebui să ofere angajatorului beneficii suplimentare. De exemplu, reparații cosmetice de înaltă calitate, mobilier nou și o afacere absolut transparentă cu participarea unui imobiliar profesionist. Pe termen lung, o astfel de schemă este mai profitabilă pentru toți participanții la piață - va afișa o afacere de închiriere nivel nouva face mai sigur și organizat.

Predarea oficială a locuințelor cu contractul de închiriere și plata impozitelor protejează toate părțile la tranzacția cu normele legale ale legislației rusești. În cazul în care angajatorul a cauzat daune locuințelor sau a dispărut fără a plăti, proprietarul apartamentului poate face apel în siguranță în instanță și poate colecta daune. Cu toate acestea, pentru aceasta, el însuși ar trebui să fie curățat de lege - cu furnizarea informală a locuințelor sau evaziunea fiscală nu ar trebui să se bazeze pe ajutorul statului.

Chiriașii incorecți se pot șantaja mai devreme, care nu a plătit taxa.

În conformitate cu articolul 122 din Codul Fiscal al Federației Ruse, proprietarul, care oferă locuințe asupra schemei gri, trebuie să returneze întreaga taxă pentru perioada de leasing și să plătească suplimentar 20% din această sumă. În cazuri speciale de evaziune rău intenționată, Curtea poate spori sancțiunea de până la 40%.

Prima etapă pentru conducătorul cinstit va fi încheierea contractului de închiriere. Pentru a face acest lucru, merită invitarea unui imobiliar experimentat care va verifica toate documentele și, în același timp, argumentează chiriașul chiriei supraestimate și beneficiile angajării oficiale. Un specialist competent poate fi găsit pe orice portal imobiliar mare, de exemplu, utilizează serviciul site-ului unde este stocat.

Acțiunea 2.

Suntem hotărâți de schema de impozitare

Astăzi, în Rusia există mai multe opțiuni pentru impozitarea veniturilor din închirierea de bunuri imobiliare. Ce schemă de alegere depinde de tipul de locuințe și de prețul tranzacției.

1. 1 Impozitul pe venit individual (NDFL) - 13%

   Aceasta este schema cea mai simplă și cea mai comună, se potrivește proprietarilor imobilului modest economic, pentru care chiria este o opțiune de venit suplimentar.

   Pentru cetățenii ruși, impozitul este de 13% din suma taxei anuale de închiriere. Străinii care doresc să facă bani pe proprietatea lor rusă vor trebui să plătească 30%.

2. 2 Taxă la înregistrarea locatorului ca IP - 6%

   Proprietarul imobilului, care este serios angajat în închirierea de afaceri, se poate înregistra ca un antreprenor individual. Acest lucru îi va permite să economisească în mod semnificativ impozitele - valoarea deducerilor va scădea de la 13% pentru individualitate la 6% pentru IP. Cu toate acestea, este important să se țină seama de faptul că un antreprenor individual va trebui să plătească o mulțime de alte contribuții pe parcursul anului: la fondul de pensii, la fondul de asigurări sociale, să păstreze servicii de contabilitate contabilă și de plată. Prin urmare, această schemă se dovedește a fi cu adevărat avantajoasă doar bogată, care renunță simultan în câteva apartamente premium scumpe. În acest caz, economiile din sistemul fiscal preferențial pot acoperi costurile activităților PA.

3. 3 Achiziționarea de brevet de închiriere - 6%

   Această schemă este, de asemenea, concepută pentru antreprenorii individuali. Este benefic pentru proprietarii "Case profitabile" - proprietari pe care multe apartamente au fost depuse pe piață. Impozitarea de corturi este prevăzută la articolul 346 (paragraful 25.1) NK RF. Vă permite să plătiți într-o trezorerie doar 6% din valoarea veniturilor anuale. Brevetul poate fi obținut timpuri diferite - de la o lună la an. Este de cel puțin 10 zile înainte de încheierea tranzacției cu angajatorul, dacă proprietarul locuinței are deja statutul de IP.

Impozitul pe brevet trebuie să plătească la locul înregistrării apartamentului.

Acțiunea 3.

Procentul de impozitare

Impozitul pe venituri din proprietățile de închiriere este plătit în același timp la sfârșitul perioadei de impozitare. Calculați suma este ușoară, dar este mai bine să faceți acest lucru în prealabil, astfel încât, în stadiul de determinare a chiriei și încheierea contractului cu angajatorul, cu ce sumă de bani va trebui să o facă față.

Exemplu:

Chiria lunară este de 20.000 de ruble. Proprietarul apartamentului acționează ca individualDeci, trebuie să fie tradus într-un buget de 13% din venitul său.

20 000 de ruble x 12 luni \u003d 240.000 de ruble venituri anuale

Pentru a afla 13% din această sumă, trebuie să formați numărul 240.000 pe calculator, faceți clic pe butonul de multiplicare "X", introduceți procentajul dorit - 13 și apăsați butonul procentual de desemnare - "%". 240.000 × 13% \u003d 31 200.

Păstrați în minte - serviciile fiscale pot include în principalul venit pe care taxa, plățile de utilitate pentru apartament sunt calculate. Acest lucru se întâmplă dacă contractul a fost declarat că angajatorul îi plătește independent și salvează mijloacele anterioare.

Acțiunea 4.

Determinați cantitatea de deducere a impozitului necesar

Bunurile bune și absențele de lege nu numai că trebuie să plătească statului - au dreptul la anumite preferințe. La calcularea cantității de deduceri la buget, proprietarul poate profita de o deducere a impozitului profesional. Această sumă reduce veniturile anuale totale din care se calculează impozitul.

Proprietarul imobiliarului de închiriat are dreptul să se supună să deducă dacă în cursul anului a avut costuri semnificative pentru întreținerea obiectului - reparații într-un apartament sau plăți de utilități. Toate cheltuielile trebuie confirmate documentar - pentru a oferi chitanțe plătite în autoritatea fiscală sau contractul cu echipa de reparații.

În același timp, se adaugă un indicator suplimentar la formula pentru calcularea impozitului din venit de la plecare:

(Venituri de închiriere - deducere profesională) x% \u003d suma fiscală

Exemplu:

Anterior, care își dă apartamentul pentru 20.000 de ruble pe lună, primește un venit anual de 240.000 de ruble. Taxa sa netă în același timp este -31 200 de ruble. Cu toate acestea, în cursul anului a plătit 3.500 de ruble de plăți utilitare pentru obiectul său, aceasta este de 42.000 de ruble pe an. Având în vedere această circumstanță, impozitul său va fi: (240.000 - 42.000) x 13% \u003d 25740 ruble.

Acțiunea 5.

Trimiteți declarația fiscală

Spre deosebire de salariile, care în majoritatea cazurilor sunt deduse automat din veniturile cetățenilor lunar, proprietarul trebuie să plătească pentru stat din venituri din livrarea locuințelor, la sfârșitul perioadei de impozitare.

Anterior este obligat să completeze o declarație de 3-NDFL. Formularul necesar, precum și un program de date, pot fi descărcate pe site-ul Inspectoratului Fiscal. Documentul ar trebui să reflecte valoarea câștigurilor suplimentare ale unui cetățean, informații despre deducerea profesională și cuantumul impozitului pe plata. La Declarația trebuie să faceți o listă obligatorie de documente:

1. 1 O copie a documentelor din dreapta pentru imobiliare
2. 2 O copie a contractului de angajare
3. 3 O copie a încasărilor plătite pe chirie sau un contract de reparații cu costul muncii

Declarația 3-NDFL este prezentată autorității fiscale la locul de înregistrare local al contribuabilului de la 1 ianuarie și 30 aprilie a anului următor.

Acțiunea 6.

Plăteam impozitul

Circuitul de interacțiune al autorităților anterioare și ale autorităților fiscale este alcătuit din trei etape: În primul rând, declarația este completă și servită, atunci este verificată de experți și aprobă valoarea impozitului și numai după aceea proprietarul proprietății poate enumera fonduri la buget.

Toate etapele de verificare a declarației pot fi monitorizate pe site-ul de inspecție fiscală în contul personal al contribuabilului sau pentru a controla procesul de vizite personale în instituția de stat. Informațiile trebuie verificate în trei luni. Este important să așteptați capăt acestui proces, deoarece chiar și cel mai atent și conștiincios contribuabil poate permite o eroare în calcule și în mod neadecvat să depășească sau să subestimate cantitatea de plăți.

După verificarea declarației, proprietarul proprietății nu ar trebui să întârzie procesul de plată. Impozitul pe venituri din livrarea locuințelor trebuie transferat la buget până la data de 15 iulie. Este important să înțelegeți: plătiți anul trecut deducerile. De exemplu, dacă câștigurile din chirie primite în 2013, suma necesară ar trebui plătită până la data de 15 iulie 2014. Cea mai ușoară cale de a face este în filiala Sberbank.

Persoanele fizice nu au nevoie să plătească impozite pentru chirie dacă apartamentul renunță la contractul de utilizare gratuită pentru a închide rudele sau prietenii.

Proprietarul imobilului poate simplifica schema de impozitare dacă apartamentul trece nu este o entitate fizică, ci o persoană juridică. Aceasta poate fi o firmă mică care caută un obiect în cadrul Oficiului sau Agenția de mediere de închiriere, cu care proprietarii de locuințe încheie un contract de gestionare a imobilului confidențial. În orice caz, când chiriașul este Jurliso, acesta este cel care va trebui să ia deducerile fiscale lunare. Anterior va primi cantitatea de câștiguri "curate".

venituri din livrarea imobilului de închiriat contul fiscal Vor fi tratate cu venituri nereacteriive? Suntem înregistrați în politici contabile: alte venituri și cheltuieli sunt formate pe conturile 91.01 și 91.02.Desterii din proprietatea de leasing sunt formate în cont 91.01. Costurile asociate livrării de proprietate de închiriere sunt formate proporțional cu zona celor prevăzute în Închirierea de spații În contul 91.02. Criteriul de materialitate ar trebui să fie efectuat (punctul 18.1 din PBU9 / 99): dacă venitul primit pentru orice activitate este de cel puțin 5% din veniturile totale, atunci trebuie să fie atribuită principalei (venituri din Implementare), dacă este mai mică de 5% - veniturile din exploatare (alte venituri) .ODES din livrarea proprietății de chirie componente de cel puțin 5% din veniturile totale sunt formate în conturi 90.01 "Venituri" și costurile corespunzătoare asociate cu Închirierea de bunuri se formează pe cont 90.02 "Costul vânzărilor» Русский de închiriere mai puțin de 5% din veniturile totale, le luăm în alte venituri și în declarația de profit pe care o transmit pe linia "Venitul non-venit". Fie că noi Luați venituri de închiriere la alte venituri și dacă completați declarația de întoarcere face în mod corect aceste venituri la non-dealerizări?

Nu, nu corecte. Capul are dreptul de a determina în mod independent principiul reflectării veniturilor din furnizarea de bunuri de închiriat, veniturile din activități obișnuite sau alte chitanțe. Este necesar să se procedeze de la natura organizației, de tipul de venit și de condițiile de primire a acestora. Dacă închirierea este o activitate separată ( plăci de închiriere Formează un venit permanent), apoi reflectă veniturile din contul 90. În contabilitatea fiscală, veniturile din acesta trebuie să fie recunoscute ca parte a veniturilor provenite din vânzări. În cazul în care închirierea nu este un tip separat de activitate (plățile de închiriere formează venituri periodice), reflectă apoi veniturile din cont 91. În contabilitatea fiscală, reflectă în compoziția venitului non-grad. Este necesar să se consolideze în politicile contabile în scopuri contabile (p. 7 PBU 1/2008). Criteriile de semnificație sunt utilizate pentru a reflecta reflectarea detaliată a indicatorilor în raportare (punctul 11 \u200b\u200bdin PBU 4/99, punctul 18.1 din PBU 9/99).

Întrucât proprietarul reflectă în contabilizarea transferului de bunuri în cadrul acordului de închiriere

Situatie: Cum să determinați în scopuri contabile, este reprezentarea proprietății de închiriat un tip separat de activitate al organizației sau aceasta este o operație de o singură dată

În contabilitate, organizația are dreptul de a recunoaște în mod independent veniturile, inclusiv de la livrarea de bunuri de închiriat, veniturile din activități obișnuite sau alte chitanțe. Este necesar să se procedeze de la natura organizației, de tipul de venit și de condițiile pentru pregătirea acestora (de exemplu, dacă plățile de închiriere de intrare sunt venituri permanente sau periodice ale organizației). Acest lucru este menționat la punctul 4 din PBU 9/99. O organizație poate fi consolidată în politicile contabile în scopuri contabile (punctul 7 din PBU 1/2008). *

Pe măsură ce proprietarul reflectă în plățile de închiriere de contabilitate

Închiriază ca activitate separată

În cazul în care furnizarea de proprietate de închiriat este un tip separat de activitate al organizației, atunci sumele de chirie iau în considerare veniturile din activitățile obișnuite (). În același timp, luați postarea *:

Debit 62 (76) Credit 90-1
- taxele de închiriere sunt calculate;

Debit 90-3 Credit 68 subaccount "Calcule pe TVA"
- TVA acumulată din cantitatea de chirie (dacă activitățile organizației sunt supuse TVA).

Livrarea de închiriere nu este o activitate separată.

În cazul în care prestarea de proprietate de închiriat nu este un tip separat de activitate al organizației, atunci suma chiriei este inclusă în alte venituri (p. 7 PBU 9/99). În acest caz, verificați înregistrarea *:

Debit 62 (76) Credit 91-1
- Taxele de închiriere sunt acumulate.

Pe măsură ce proprietarul reflectă pentru plățile de închiriere de impozitare. Organizația se aplică sistem general Impozitarea

Clasificarea veniturilor

Contabilitatea fiscală a veniturilor din cantitatea de chirie depinde de faptul dacă închirierea de organizare a activității principale sau nu.

Situatie: La ce venituri la calcularea atributelor impozitului pe venit, o taxă primită pentru furnizarea de bunuri de închiriat - la venituri provenite din vânzări sau venituri nereacteriive

Venitul din livrarea de bunuri de închiriat este nerealizarea, dacă nu se referă la veniturile din vânzări (clauza 4 din art. 250 Codul fiscal al Federației Ruse). Criteriul nu este prevăzut pentru criteriul de atribuire a taxelor de închiriere a veniturilor din implementarea Codului Fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, acesta conține o condiție pentru încorporarea cheltuielilor legate de închirierea de proprietăți de închiriat. Astfel, dacă organizația dă proprietate sistematică, costurile unor astfel de activități sunt legate de punerea în aplicare (sub. 1, paragraful 1 din art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, veniturile din acesta trebuie să fie recunoscute ca venit din implementare *.

De obicei, ajutorul pentru a confirma veniturile sunt colectate pentru a obține o mare cantitate de împrumut de consum, pentru împrumut auto, ipoteci.

Pentru a obține suma dorită și confirmarea solvabilității, este necesar să se colecteze referințe care confirmă veniturile.

Astfel, pentru a obține cantitatea necesară de creditare și confirmare a solvabilității, împrumutatul ar trebui să colecteze referințe dau Bancii posibilitatea de a evalua veniturile - dimensiunea, frecvența și constanța acestuia. Și dacă certificatele care confirmă proprietatea proprietății sunt din ce în ce mai puțin de înțeles, colectarea de certificate de confirmare a venitului suplimentar determină multă complexitate. De exemplu, cum să confirmați venitul documentat din livrarea de proprietăți de închiriat? Specialiști împrumuts.ru oferă să se familiarizeze cu aspectele juridice de obținere a unui certificat de cerințe relevante ale băncii.

Care este livrarea de proprietăți de închiriat și când va fi venit

Mulți își transmit proprietatea la utilizarea temporară către terți. Poate fi o mașină sau o locuință sau altă proprietate, de exemplu, liber la rude sau cunoștințe pentru o perioadă de timp trece mașina sau vă permit să rămâneți în apartament, dar mai des proprietatea este forțată.

Doar 10% dintre ruși sunt supuși unor informații fiscale despre venitul lor suplimentar.

Statisticile fără compromisuri susțin că doar 10% dintre ruși prezintă o declarație la sfârșitul anului la impozitare și declară veniturile primite, restul populației nu dorește să-și promoveze veniturile din impozite, ceea ce reprezintă o încălcare directă a legislației fiscale , dar ei nu vor argumenta cu statistici.

Pe baza art. 208.1.4 și artă. 209.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, persoana închiriată proprietatea mobilă și imobiliară și primirea veniturilor din închirierea proprietarului este proprietarul și este obligat să prezinte o declarație de venit la impozitul pe locul înregistrării sale în perioada de raportare a an. Valoarea impozitului pe venit este calculată în funcție de starea contribuabilului. O persoană fizică plătește 13% din valoarea veniturilor. Plata trebuie efectuată până la 30 iunie, urmând raportarea.

Livrarea de proprietate de închiriat în conformitate cu legea

Deși mulți și se plâng că încheierea contractului de închiriere și primirea plăților confirmate (plățile sunt enumerate în orice mod, inclusiv traducerea poștală și electronică a fondurilor de închiriere, numerarul este emis de actul de primire a fondurilor).

Înregistrarea oficială a veniturilor suplimentare de la plecarea de închiriere este o confirmare a băncii.

În fiecare an este necesar să se calculeze veniturile din închiriere, să raporteze statului și să plătească impozitul pe venit. Dar, atunci când proprietatea este închiriată pe baza unui acord încheiat, proprietarul primește garanții privind siguranța proprietății sale în cadrul acordului încheiat și se poate aștepta să-și protejeze interesele în domeniul juridic. Venitul primit de la livrarea de bunuri de închiriat oficial poate fi prezentat băncii pentru a confirma solvabilitatea.

Proprietate de închiriat neoficial

Neoficial (fără contract) achiziționați proprietatea de închiriere și primirea veniturilor, dar fără a raporta statului, nu numai că riscați cu proprietatea dvs. cu 100%, ci și vă priviți cu ocazia de a funcționa cu acest venit pentru a obține împrumutul dorit Cantitate.

Fără raportarea în fața statului - nu aveți nici o șansă să utilizați complet sursa de venit, dar există o oportunitate de a fi amendat. În cazul în care veniturile din livrarea de bunuri de închiriat sunt dezvăluite și recunoscute de serviciul fiscal, puteți conta pe recuperarea impozitelor incomplete și a amenzilor de la 5% la 30% din valoarea veniturilor.

În plus, în cazul în care venitul dvs. va fi dezvăluit de serviciul fiscal de stat și recunoscut că puteți conta pe recuperarea impozitelor incomplete și a amenzilor de la 5% la 30% din valoarea veniturilor.

Cum să faci alb negru?

După cum sa menționat mai sus, venitul "negru" va fi fragil, nu lung, serviciile fiscale nu vor fi visate și au propriile surse de informații. Pentru a nu avea probleme cu impozitul, este mai bine să traduceți veniturile sale pe temeiul juridic, acest lucru se poate face în următoarele moduri:

• În fiecare an pentru a depune o declarație și a plăti taxei adecvate ca individ. Cum se calculează veniturile din închirierea unui apartament? Trebuie încheiat cu un contract de închiriere a proprietății, în care termenele vor fi denumite, suma de plată lunară sau trimestrială, metodele de plată, responsabilitatea părților și detaliile părților la participanții la contract. Pe baza contractului, trebuie să trimiteți o declarație de venit în fiecare an până la data de 15 aprilie, indicând valoarea veniturilor primite pentru anul respectiv. Trimiteți la impozitare nu numai o declarație, ci documente care confirmă venitul dvs. Trebuie să luați în considerare și să depozitați toate încasările și actele de a primi fonduri de închiriere de închiriere, deoarece toate veniturile trebuie confirmate documentate. Precum și contracte cu chiriași și aplicații pentru ei. Rata dobânzii la venituri pentru PIZ. Persoane - 13%. În bancă pentru a confirma veniturile din închirierea de proprietăți, vă furnizați copia declarației și primirea plății fiscale.
• În fiecare an pentru a depune o declarație și pentru a plăti taxa ca un IP. O altă decizie de declarare a venitului OWL poate fi înregistrată ca o procedură de anchetă. Obligatoriu în acest caz la înregistrarea include această metodă de câștiguri în ceea ce privește activitățile. Ce oferă înregistrarea ca un IP? În primul rând, aceasta este o scădere semnificativă a valorii impozitului pe venit: poate fi de 15% din venitul diferenței minus costurile sau 6% din venituri. Dacă aveți costuri majore lunare pentru conținutul proprietății, atunci va fi oportun să alegeți prima opțiune dacă primiți în principal venituri, fără costuri semnificative, este mai bine să alegeți sistemul de impozitare a veniturilor. În continuare, procedura de încheiere a contractelor, acceptarea plăților și raportarea nu este aproape diferită. Declarația este, de asemenea, furnizată de impozitare anuală în același timp. Diferența este numai în sistemul de calcul al valorii impozitului, iar venitul este confirmat în acest caz nu sunt o chitanță, ci cartea contabilă a veniturilor și a cheltuielilor PI. Încasările și alte documente IDP sunt, în cazul în care impozitul exprimă dorința de a verifica acuratețea informațiilor transmise. Banca care confirmă venitul va furniza, de asemenea, declarația inițială, primirea sau P / P despre plata impozitului, dar, eventual, contabilitatea cărții de venituri.

Documentele semnificative de informare și confirmare sunt importante pentru orice bancă. Și chiar dacă vi sa oferit să completați un certificat de venit sub forma unei bănci, fără confirmare documentară, prioritatea sunt documente pentru care puteți estima venitul real: Ajutor 2-NDFL, declarație de venit, primirea impozitului plata etc.

Dacă o organizație închiriază la spațiile individuale (non-IP), aceasta este în legătură cu această individualitate enumerată. Adică trebuie să calculeze NDFL din venit sub formă de chirie, să păstreze impozitul la plata veniturilor la lancea fizică și să o transfere la buget (alineatul (2) din art. 226, art. 228 din Codul fiscal al Federația Rusă). Trage Plata NDFL pe proprietarul în sine este imposibilă. Și nu contează că va fi înregistrată în Acordul de închiriere cu un individ. NDFL în orice caz ar trebui să plătească chiriașului - o organizație (o scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 27 august 2015 nr. 03-04-05 / 49369).

NDFL când închiriază

Accrutarea NDFL din chirie se face cu fiecare plată de venit cu formula:

Rata NDFL este egală cu:

• dacă proprietarul este un rezident al Federației Ruse - 13%;
• dacă proprietarul este un nerezident al Federației Ruse - 30%.

Iar taxa de profit este listată ca o sumă de impozitare minus reținută.

Plata NDFL la buget

De către organizație, o taxă este transferată la buget nu mai târziu de ziua următoare a zilei de plată a picioarelor de închiriere (punctul 6 din art. 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).

CBK privind impozitul pe venitul personal la Lease - 182 1 01 02010 01 1000 110. care este același lucru ca atunci când transferați impozitul pe venit personal pentru angajații organizației.

Raportarea la închirierea de la individ

Pe proprietar-Fisselci trebuie să faci un registru fiscal separat pe impozitul pe venitul personal și la sfârșitul anului, în general, să depună certificatul 2-NDFL în IFTS. Trebuie să reflecte veniturile sub formă de chirie, valoarea calculată, reținută și enumerată în bugetul NDFL.

Codul de venit în 2-NDFL la închirierea la individ - 1400.

În plus, informațiile de pe proprietar sunt incluse în raportul trimestrial 6-NDFL.

Primele de asigurare la închirierea unei spații de la individ

Suma plătită de taxa de închiriere de către primele de asigurare din FFR, FSS și FFOMS nu este supusă (alineatul (4) din articolul 420 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

NDFL din alte plăți de închiriat

În cazul în care organizația rambursează costul de furnizare a serviciilor de utilitate, care depinde de consumul real de către chiriaș și este luat în considerare pe contoarele (electricitate, gaz, alimentarea cu apă), apoi valoarea recuperabilă a venitului total al individului este nu. Și, prin urmare, nu este necesar să se țină NDFL cu ea (

Natalia Beresneva, avocat
Natalia Troitskaya, auditor RF
Grupul de companii Telecom-service-l

Prin desfășurarea activităților antreprenoriale, aproape toate organizațiile se confruntă cu aspecte care decurg din contractele de închiriere a clădirilor, structurilor, sediului încheiat în legătură cu implementarea activităților industriale.

Reglementarea legală a relațiilor de închiriere se desfășoară în primul rând în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse).

Fără a intra într-un aspect civil, următorul articol va lua în considerare caracteristicile și specificul contabilitate și impozitarea operațiunilor de închiriere.

Deci, "sub contractul de închiriere al clădirii sau structurii, proprietarul se angajează să transfere clădirea sau construcția de posesie și utilizare temporară sau să utilizeze temporar (articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse). Reamintim că buletinul de știri al Președinției Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a ieșit la 1 iunie 2000, a explicat că normele care reglementează chestiunile de închiriere a clădirilor și structurilor ar aplica în mod egal la spațiile nerezidențiale din clădire.

Problemele de înregistrare a contractelor de închiriere, din fericire, sunt soluționate cu siguranță până în prezent: contractele de închiriere ale sediului încheiate pentru o perioadă mai mică de un an de înregistrare de stat nu sunt supuși. De asemenea, nu este supusă înregistrării de stat și legea de închiriere generată de contractele încheiate pe o perioadă mai mică de un an (a se vedea scrisoarea de informare a Președinției Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16.02.2001 nr. 59).

În contract, proprietarul și chiriașul pot indica ce cheltuieli se desfășoară pentru a menține spațiile închiriate într-o stare adecvată (revizia, curent). În cazul în care nu există rezerve similare în contract, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (articolul 616), obligațiile de revizuire sunt atribuite proprietarului și, în funcție de actualul - pe chiriaș.

În plus, părțile pot specifica obligațiile de utilități. Vom specifica faptul că serviciile de utilități includ încălzirea, alimentarea cu apă, canalizare, gaz, electricitate, alimentarea cu apă caldă (încălzire cu apă) și altele (p. 11 litere ale Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 10.29.1993 nr. 118 "pe reflectare în evidențele contabile ale operațiunilor individuale în locuințe și economie comunală ").

După cum vom vedea în viitor, procedura de distribuire a responsabilităților de menținere a proprietății închiriate și realizarea costurilor pe acesta este foarte importantă în ceea ce privește impozitarea, proiectarea corespunzătoare a contractului poate facilita în continuare contabilii vieții.

Contabilitate pentru venituri și cheltuieli în cadrul contractului de închiriere

Contabilitate și impozitarea la locator

Potrivit PBU 9/99 "Venituri ale organizației" (denumită în continuare PBU 9/99), aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 06.05.1999 nr. 32N, dacă subiectul (vizualizarea) organizației Activitățile reprezintă prestarea taxei de informare (posesie și utilizare temporară) a activelor sale în conformitate cu contractul de închiriere, veniturile sunt venituri, primirea cărora este asociată cu această activitate (chiria). În consecință, veniturile sunt reflectate în contul 46 "vânzări de produse (lucrări, servicii)" prin Planul Vechi de cont (cont 90 "Vânzări" pe un nou plan de cont).

Reflecția asupra contului de credit 46 (90) este supusă unor contracții de închiriere și apoi atunci când Carta organizației nu indică faptul că îndeplinește închirierea de spații, clădiri, structuri, alte proprietăți, dar se realizează criteriul de materialitate - situația în care valoarea sumei obținute de la operațiunile de închiriere la valoarea veniturilor din activitățile obișnuite pentru perioada de raportare corespunzătoare este de cel puțin cinci procente (a se vedea "Recomandări metodice privind procedura de formare a indicatorilor de raportare contabilă a organizațiilor", Aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 28.06.2000 nr. 60). Mai mult, criteriile de materialitate este singura pentru stabilirea reflectării anumitor venituri în compoziția veniturilor din activități obișnuite sau ca parte a ne-veniturilor (venituri din exploatare). Autoritățile fiscale sunt adesea recurse la utilizarea unui alt criteriu, și anume "regularitatea și sistematica". Cu toate acestea, nici "regulată", asupra naturii "sistematice" a livrării de proprietate pentru legislația fiscală nu prevede criteriul și motivele de atribuire a acestor venituri la implementarea vânzărilor (a se vedea Decretul Curții Federale de Arbitraj pentru Moscova Districtul din 26 decembrie 2000 nr. AA-440 / 5420-00). Pentru a fi generalizată, numim versiunea de mai sus, de asemenea, un tip de activitate.

În cazul în care închirierea nu este un tip de activitate a organizației (inclusiv criteriul de materialitate nu este atins) - În conformitate cu PBU 9/99, veniturile de închiriere sunt pentru organizarea veniturilor operaționale. Reflecția lor se desfășoară pe cont 80 "Profituri și pierderi" (91 "Alte venituri și cheltuieli").

În ceea ce privește costurile asociate conținutului proprietății închiriate, reflecția lor în contabilitate depinde, de asemenea, de faptul dacă contractul de leasing este un tip separat de activitate sau nu.

În cazul în care închirierea de proprietate este închiriată este un tip de activitate a organizației, atunci reflectarea cheltuielilor relevante se face în contul 20 "Producție de bază".

În cazul în care veniturile din închirierea de bunuri se reflectă în componența veniturilor din exploatare, este necesar să se acorde atenție următoarelor:

În conformitate cu punctul 2.7. Instrucțiuni ale RF rus de 15.06.2000 nr. 62 "privind procedura de calculare și de plată a bugetului fiscal pentru întreprinderi și organizații" Veniturile primite de la proprietatea de închiriere sunt incluse în veniturile din operațiunile de non-dealerizare împreună cu alte venituri din operațiuni direct legate de producția de produse (lucrări, servicii) și implementarea acesteia. Organizații Pentru a determina rezultatul financiar final, este necesar să se țină seama de circumstanța importantă că, în scopul impozitării veniturilor din afara ingineriei (operațiuni), ar trebui redusă cu valoarea cheltuielilor pentru aceste operațiuni. *

Reflecția în ceea ce privește veniturile și costurile de închiriere, precum și orice alte operațiuni financiare și economice, trebuie luate cu privire la asumarea certitudinii temporale a faptelor de activitate economică (P.6 PBB 1/98 "Politica contabilă a organizației", Aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 09.12.1998 № 60n; pBU 9/99, paragraful 18 din PBU 10/99 "Cheltuielile organizațiilor (denumite în continuare PBU 10/99) , aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 06.05.1999 nr. 33N). Necesitatea de a aplica ipoteza de definitivitate temporară în determinarea indicatorilor în temeiul articolului "Veniturile și cheltuielile din operațiunile nereacteriive" a fost, de asemenea, confirmată în scrisoarea GOC al Federației Ruse din 30 august 1996 nr. VG-6- 13/616 "Pe anumite aspecte ale contabilității și raportării în scopuri fiscale". În același timp, GST a Federației Ruse indică faptul că o ordine similară ar trebui aplicată în impozitare.

ÎN acest caz Siguranța temporară a proprietarului este determinată de contractul de închiriere a termenilor, formei și procedurii de calculare a contractului de leasing. În consecință, proprietarul trebuie să reflecte de fapt venitul de închiriere ca și acumularea (indiferent dacă a fost legată sau nu pentru perioada corespunzătoare).

La calcularea impozitului pe venit, este necesar să se țină cont de următoarele: Două abordări la calcularea impozitului pe venit. Prima abordare este: să ia în considerare scopurile fiscale acumulat venituri non-grade și nu au probleme cu organele fiscale. A doua abordare: luați în considerare venitul non-inginerie numai după primirea chiriei relevantă. Confirmăm posibilitatea celei de-a doua abordări.

În conformitate cu articolul 2 alineatul (2) din Legea privind impozitul pe profit profitul brut este valoarea profiturilor (pierderi) din vânzarea de produse (lucrări, servicii), active fixe, alte bunuri ale întreprinderii și venituri din operațiuni non-venituri, redus la valoarea costurilor pentru aceste operațiuni. Clauza 6 din articolul 2 din prezenta lege se stabilește că veniturile (costurile) din operațiunile nereacteriive includ veniturile (cheltuielile) din operațiuni legate direct de producția de produse (lucrări, servicii) și implementarea acesteia. În plus, punctul 13 din dispozițiile privind componența costurilor s-au stabilit că rezultatul financiar final (profitul sau pierderea) este compus din rezultatul financiar din vânzarea de produse (lucrări, servicii), active fixe și alte bunuri ale întreprinderii și Veniturile din operațiunile non-inginerie reduse în cantitatea de cheltuieli pe aceste operațiuni. În același timp, procedura de determinare a rezultatului financiar din vânzarea de produse (lucrări, servicii) și rezultatul financiar din implementarea activelor fixe și veniturile din operațiunile de inginerie sunt turnate. Astfel, veniturile din vânzarea produselor (lucrări, servicii) sunt determinate pe baza contribuabilului ales al politicii contabile (așa cum se plătește fie ca produsele expediate (executarea lucrărilor, serviciilor) și prezentarea cumpărătorului (client) de decontare documente). Definiția unui rezultat financiar asupra veniturilor nedorite (cheltuieli) nu este pusă într-o asemenea dependență.

În consecință, pe baza conceptului de obiect de impozitare a veniturilor, care conținea la articolul 2 din legea menționată, în baza fiscală, în componența venitului non-ingineric, include numai venituri reale.

Posibilitatea unei aplicații reușite a abordării prezentate, la calcularea impozitului pe venit, poate fi confirmată de practica judiciară, cum ar fi Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 28 octombrie 1999 nr. 14-P, rezoluția Fas pe Szos de 20.11.2000. Nr. 56-8286 / 00.

În ceea ce privește contabilizarea cheltuielilor legate de conținutul proprietății închiriatului, observăm doar următoarele: Pe baza definiției obiectului de impozitare a impozitului pe venit, costurile specificate pot fi luate în considerare numai după încorporarea în Baza fiscală a veniturilor nedorite corespunzătoare în baza fiscală (venituri de închiriere).

În ceea ce privește calcularea altor impozite, vom opri doar pe probleme de calcul al impozitului pe utilizatorii de drumuri. Dacă urmăm prevederile (clauza 33,5) a Instrucțiunilor Federației Ruse din 04.04.2000 №59 "privind procedura de calculare și plata impozitelor care intră în fonduri rutiere", indiferent de modul în care veniturile veniturilor se reflectă din închirierea de proprietăți - ca parte a Venituri privind activitățile de specii obișnuite din contul 46 (90) sau ca parte a veniturilor din exploatare în cont 80 (91), aceste venituri în scopuri fiscale drumuri rutiere Acesta este considerat un venit din "implementarea serviciilor de închiriere de proprietăți, inclusiv în cadrul acordului de închiriere (cu excepția proprietății în proprietatea statului și municipală)." Deși această abordare a autorităților fiscale nu poate conveni fără echivoc, deoarece, în primul rând, furnizarea de bunuri de închiriat și furnizarea de servicii are o natură juridică complet diferită, în al doilea rând, în cazurile în care chiria nu este o activitate comună, așa cum sa indicat deja, veniturile luate în considerare ca non-inginerie.

Să ne întoarcem la normele articolului 5 din Legea Federației Ruse din 18 octombrie 1991 nr. 1759-1 "pe fondurile rutiere". În conformitate cu articolul 5 din lege, obiectul de impozitare a impozitelor pe utilizatorii de drumuri este valoarea veniturilor din vânzarea de produse (lucrări, servicii) și cuantumul diferenței dintre prețurile de vânzare și achiziție ale mărfurilor implementate ca a rezultatul pregătirii, aprovizionării și activităților de tranzacționare. Nici articolul 5, nici alte norme ale legii nu indică faptul că, în scopul calculării impozitului pe utilizatorii drumurilor, transferul de bunuri de închiriat este considerat implementarea serviciilor relevante.

În contabilitate, indicatorul veniturilor din vânzarea de produse (lucrări, servicii), luată în considerare în contul 46 (90), este furnizată în linia 010 Formulare nr. 2 "Declarație de profit și pierdere".

Între timp, în conformitate cu articolul 38 alineatul (1) din Codul Fiscal al Federației Ruse, facilitățile de impozitare nu sunt doar operațiuni pentru vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) și costul bunurilor care sunt implementate (furnizate servicii îndeplinite), dar de asemenea, venituri.

Analiza conceptului de "serviciu" dat la articolul 38 alineatul (5) din Codul Fiscal al Federației Ruse, ne permite să concluzionăm că livrarea de bunuri de închiriat nu se încadrează în acest concept.

Livrarea de proprietate pentru chirie în scopuri fiscale poate fi recunoscută ca serviciu numai dacă există o indicație directă într-o normă specifică privind o taxă specifică.

După cum rezultă din articolul 11 \u200b\u200balineatul (1) din Codul Fiscal al Federației, instituțiilor, conceptelor și termenilor civili, familiale și alte ramuri ale legislației Federației Ruse utilizate în Codul fiscal al Federației Ruse se aplică în sensul în care sunt utilizate în aceste ramuri ale legislației, dacă nu se prevede altfel de codul fiscal.

În conformitate cu articolul 779 "Acordul de furnizare a serviciilor compensate" Capitolul 39 "Furnizare compensată de servicii" a Codului civil al Federației Ruse în cadrul Serviciului înseamnă săvârșirea anumitor acțiuni sau implementarea anumitor activități. Astfel de acțiuni (activități) includ servicii de comunicare, medical, veterinar, audit, consultanță, servicii de informare, servicii de instruire, servicii turistice și altele.

De asemenea, este recunoscut serviciul de serviciu (articolul 38 alineatul (5) din Codul fiscal al Federației Ruse).

Închirierea de proprietăți de închiriat în Codul civil al Federației Ruse este văzută ca un tip complet diferit, independent, împreună cu cumpărarea și vânzarea, schimbarea, donarea, închiriarea, la rând, etc.

Așa cum am menționat deja, în conformitate cu articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse din cadrul Acordului de închiriere (angajarea proprietății), locatorul (moderatorul) se angajează să ofere o proprietate chiriaș (chiriaș) pentru posesia temporară și utilizare sau utilizare temporară.

Diferitele naturi juridice și obiectivele contractului de furnizare a serviciilor compensate și contractul de închiriere de proprietăți sunt evidente.

La serviciul compensat, organizația care furnizează servicii ar trebui să fie efectuată prin acordul de acțiune (activități) și tocmai pentru punerea în aplicare a acestor acțiuni (activități) se efectuează plata.

Atunci când închiriază proprietatea de închiriat, proprietarul transmite proprietatea la utilizarea temporară, dar taxa primită de acestea este taxa pentru utilizarea acestei proprietăți de către chiriaș în timpul unei perioade de timp definite în contract și nu pentru transferul de bunuri, adică execuția proprietarului de acțiune (activități) privind transferul de proprietăți.

Astfel, în absența unei legi privind o taxă specifică sau în parte a celui de-al doilea Cod fiscal al Federației Ruse, normele care prevăd cesiunea proprietății de închiriere de servicii sau includerea în baza impozabilă a taxelor de închiriere ( Veniturile din închirierea de proprietăți), recunoașterea transferului de bunuri la serviciul de închiriere, iar taxa de închiriere a sumelor - venituri din implementarea serviciilor printr-un act de bypass contrazice Legea privind impozitele. În consecință, bazându-se pe motive legitime, se poate concluziona că instrucțiunea determină îndeaproape obiectul fiscal al impozitelor pe utilizatorii de drumuri automobile și, ca rezultat, motivele de impozitare a utilizatorilor de drumuri din venituri din furnizarea de proprietăți de închiriat, care nu sunt incluse în compoziția veniturilor din exploatare. Cu soluționarea judiciară a litigiului, în conformitate cu articolul 11 \u200b\u200bal APC RF, Curtea de Arbitraj, a stabilit inconsecvența Legii Organismului de Stat, a administrației locale, a legii legii, inclusiv ediția acestuia cu excesul de autoritate , decide în conformitate cu legea.

Contabilitate și impozitarea la chiriaș

La închirierea de spații pentru nevoi industriale, chiriașul poate atribui chiria pentru costul producției în conformitate cu paragrafele. h) Punctul 2 "Dispoziții privind componența costului producției și vânzărilor de produse (lucrări, servicii) incluse în costul producției (lucrări, servicii) și procedura de formare a rezultatelor financiare luate în considerare în venituri Taxe "(denumită în continuare aprobată prin Decretul Guvernului din 05.08.1992 nr. 552.

În același timp, contractul de închiriat trebuie să țină cont de următoarele:

Costul chiriașului de închiriat (dacă nu este un contract de închiriere de la un individ) este luat în considerare, de regulă, în contul 26 "Cheltuieli generale".

Chirie premisele nerezidențiale La persoanele care nu sunt antreprenori individuali pentru un chiriaș este o operațiune nu este profitabilă. Această concluzie se bazează pe poziția organelor fiscale și, în special, stabilită în scrisoarea MNS a Federației Ruse din 11.04.2000 Nr. VG-6-02 / [E-mail protejat], precum și scrisoarea GNI din Moscova din 09.09.1998 nr. 30-08 / 27466. Această poziție poate adera la contribuabil, care nu dorește să apere legalitatea unei poziții diferite în instanțe. Cum vă justificăm poziția de către MyTAri?

În conformitate cu PP. e) și h) clauza 2 a compoziției costurilor în scopul calculării impozitului pe venit, la costul menținerii procesului de producție include costurile de menținere a principalelor instalații de producție în stare de funcționare (cheltuieli pentru inspecția și îngrijirea tehnică, Curentul, secundar și revizia), precum și taxa de închiriere a obiectelor individuale ale principalelor instalații de producție.

Ordinul președintelui Curții Supreme de Arbitraj din 27.02.1996 nr. 2299/95 și la 25 iunie 1996 nr. 3652/95 Se indică faptul că principalele fonduri industriale nu includ proprietatea persoanelor care nu sunt antreprenori.

Având în vedere cele de mai sus, cheltuielile chiriașului de închiriat și conținutul spațiilor nerezidențiale obținute de la un individ care nu este un antreprenor nu sunt legate de costul producției (lucrări, servicii) ale chiriașului, luate în considerare pentru impozitare scopuri.

Cu toate acestea, în prezent există precedente de luare a deciziilor de către instanțele de arbitraj, conform căreia nu contează cine este proprietar de proprietate: un antreprenor individual, legal sau individual.

Într-adevăr, rezoluția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă № 2299/95 și 3652/95 au fost făcute pe baza "reglementărilor contabile și raportarea în Federația Rusă", Aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 03/20/1992 nr. 10 și" Regulamentul privind procedura de deducere de amortizare asupra activelor fixe în economia națională ", aprobat de districtul de stat URSS, URSS Ministerul Finanțelor, Banca de Stat a URSS, Comitetul de Stat VG-21-D / 144 / 17-24 / 4-73. În prezent, "Regulamentul privind contabilitatea și raportarea în Federația Rusă" aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 29 iulie 1998 nr. 34n (astfel cum a fost modificată prin ordinele Ministerului Finanțelor din Rusia Federația din 30 decembrie 1999 nr. 107N, din 24.03.2000 nr. 31N).

Poziția №34n și PBU 6/01 "Contabilitate pentru active fixe" (inclusiv PBU active active anterior 6/98 din 03.09.1997 nr. 65n), aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor Federației Ruse din 30 martie 2001 Nr. 26N leagă atribuirea valorilor materiale și reale a instalațiilor principale de producție cu posibilitatea utilizării lor în realizarea activităților antreprenoriale ca mijloc de muncă pentru o lungă perioadă de muncă în domeniul producției materiale și în sfera neproductivă.

În același timp, nici în legea Federației Ruse "privind impozitul pe venit a întreprinderilor și organizațiilor", nici în altă legislație privind impozitele nu există nicio indicație directă că proprietatea închiriată poate fi înregistrată ca un mijloc major numai dacă această proprietate a fost luată în considerare în această calitate pentru proprietarul este un alt contribuabil.

Legislația privind impozitele și taxele nu se datorează posibilității de includere în costuri (atribuite pentru costul producției, lucrărilor, serviciilor) costurilor de menținere a principalelor fonduri de producție în starea de lucru, modul în care a fost luat în considerare acest agent de la proprietarul - un alt contribuabil. Statutul juridic al proprietarului (juridic sau individual, un individ cu statut de antreprenor sau fără astfel de acestea) nu contează și atunci când verifică legalitatea includerii în costurile consumabile asociate cu extragerea veniturilor impozabile. În acest sens, restricționarea drepturilor contribuabilului în funcție de cine este proprietarul nu este legitim. Această poziție se reflectă în decretele instanțelor de arbitraj federale din raioanele, în special: Rezoluțiile Curții Federale de Arbitraj din districtul Nord-Vest din data de 17.04.2001 nr. A56-1887 / 01, din 27 martie 2001 nr. A56-25466 / 00; Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din districtul Ural din 20.12.2000 nr. F09-1775 / 2000-AK.

Contabilitate pentru plățile comunale

Proprietar

La determinarea taxei de închiriere, proprietarul ia în considerare cheltuielile sale pe care le are la îndeplinirea obligațiilor sale în temeiul acordului de închiriere. Acestea sunt sumele de deduceri de amortizare și plăți de utilități și alte cheltuieli direct legate de plata și conținutul proprietății interzise.

În practică, 2 opțiuni de plată a plăților utilitare sunt comune: includerea plăților de utilități în chirie; Și, de asemenea, cantitatea de facturi de utilitate, plata convorbirilor telefonice peste chirie, o sumă separată.

Opțiunea 1. Contractul dintre proprietar și chiriaș prevede acoperirea tuturor cheltuielilor (inclusiv a plăților comunale) asociate cu furnizarea Închiriază proprietate, stabilită prin Tratatul de închiriere.

În cazul în care prestarea de proprietate pentru o taxă de utilizare temporară este pentru proprietarul unui tip de activitate, atunci cheltuielile proprietarului pentru plata plăților de utilitate referitoare la proprietatea transferată la contractul de leasing se referă la cheltuielile privind activitățile obișnuite și sunt luate în calcul Contul 20.

În cazul în care dispoziția de proprietate de închiriat nu este un tip de activitate a organizației organizației, aceste cheltuieli se reflectă ca cheltuieli de funcționare privind debitul contului 80 (91).

Opțiunea 2. Acordul de închiriere prevede compensarea plăților de utilitate de către chiriaș în plus față de valoarea sumelor de închiriere stabilite prin contract.

Din punctul de vedere al autorităților fiscale, reflectarea în evidențele contabile ale proprietarului operațiunilor economice legate de plățile comunale se efectuează prin contul 46 în cazul în care, în conformitate cu legislația actuală, proprietarul are dreptul de a efectua funcții pentru Furnizarea de utilități (articolele 544, 545 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 4 din furnizarea de servicii de telefonie aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 1997 nr. 1235). Această abordare este prezentată într-o scrisoare a GNS a Federației Ruse din 10/27/1998 Nr. SC-6-02 / 768 "Recomandări metodice privind anumite aspecte ale impozitului pe venit" și în scrisoarea GNI la Moscova datată 09.09 .1998 Nr. 30-08 / 27466.

Când este proprietarul are dreptul de a oferi servicii comunale? După cum se știe, relația de aprovizionare cu energie este guvernată de articole. 539-548 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, conform art. 548 p. 2 la relația legată de furnizarea de produse de gaz, petrol și produse petroliere, apă și alte bunuri, normele privind contractul de furnizare a energiei sunt utilizate, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege, alte acte juridice sau nu respectă obligațiile.

Articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse admite transferul de energie abonatului adoptat de acesta de la Organizația de aprovizionare cu energie prin intermediul unei rețele atașate, o altă persoană. Această transmisie Este posibil numai cu consimțământul organizației de aprovizionare cu energie.

Astfel, dacă proprietarul are dreptul de a conecta subabsenții, de fapt, are dreptul de a furniza servicii comunale. Această activitate este destul de rezonabilă să se considere ca un alt tip de activitate a proprietarului. Și dacă există uneori o alegere cu privire la închirierea însăși: reflectă după 46 (90) sau ia în considerare atât veniturile din exploatare, apoi plățile de utilitate primite de la chiriaș - venituri din vânzarea de utilități. În consecință, în acest caz, costurile plăților comunale ale proprietarului însuși sunt cheltuieli pentru activitățile obișnuite.

De fapt, Codul civil al Federației Ruse nu permite să încheie o concluzie fără echivoc care să apară în esență atunci când transmiterea energiei către abonatul subabonent. Abonatul primește o anumită cantitate de energie proprietății și apoi transferă-o la subabonent la proprietate? Artă. 545 indică transferul energiei acceptate de către abonat, dar în același timp nu este complet clar din context, se produce reziduul energiei sau proprietarul acționează ca agent (agent de comision).

Dacă ne întoarcem la regulile de utilizare a energiei electrice și termice, aprobată prin Ordinul Ministerului Energiei URSS de la 06.12.1981 nr. 310 și care sunt anulate în prezent prin Ordinul Ministerului Powerherenergo al Federației Ruse de 10.01. 2000. Nr. 2, vom vedea că, în aceste reguli, transferul energiei la subabonent este considerat o revânzare (clauza 1.1.7, 1.1.3., 1.1.4).

Deoarece autoritățile fiscale consideră primirea plății pentru serviciile de utilitate de către locator ca o taxă pentru punerea în aplicare a serviciilor, este în mod rezonabil problema posibilității de a furniza proprietarul pentru aprovizionarea cu energie fără licență relevantă.

Potrivit vechii legi federale "privind licențierea specie separată Activități "din 25 septembrie 1998 nr. 158-FIP, care exercită până la intrarea în vigoare a noii legi federale a Federației Ruse din august 08.08.2001 nr. 128-FZ, acordarea de licențe pentru a asigura funcționarea rețelelor electrice și termice . Conform noua lege, acest tip de activitate este, de asemenea, licențiat. Regulamentele privind acordarea de licențe a eficienței rețelelor electrice și termice sunt aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 05.04.2001 nr. 267. În poziția (punctul 3) se indică faptul că activitățile de asigurare a eficienței electrice și rețelele termice sunt înțelese ca un set de măsuri pentru a asigura o astfel de stare a obiectelor electrice și a rețelelor de căldură la care valorile tuturor parametrilor care caracterizează capacitatea acestor obiecte pentru a efectua funcțiile specificate corespund standardelor și regulilor stabilite, ca precum și cerințele documentației tehnice, de proiectare și de proiectare. În același timp, punctul 4 este o listă de lucrări incluse în acest complex: proiectarea, instalarea, ajustarea echipamentelor, clădirilor și structurilor rețelelor electrice și (sau) termice; Controlul expedierii, precum și colectarea, transmiterea și distribuția energiei electrice și termice.

Dacă proprietarul vinde energia primită de la organizația de alimentare cu energie electrică, este posibil să vorbim despre transmiterea energiei, ci nu produce alte lucrări, nu există echipament special pentru distribuirea și transmiterea energiei. Apoi este imposibil să vorbim clar despre nevoia de licențiere. Cu toate acestea, acordarea de licențe este rezonabilă atunci când se desfășoară activități profesionale în acest domeniu. Proprietarul nu face asta. Acesta oferă dreptul de a folosi exercițiul către chiriaș către chiriaș, deoarece acest lucru este necesar în scopul menținerii proprietății închiriate.

Astfel, am revizuit procedura de reflecție a operațiunilor de închiriere la locator în ceea ce privește poziția propusă de autoritățile fiscale, și anume reflectarea plăților de utilitate obținute prin conturi de 46 (90).

Să justificăm posibilitatea unei abordări diferite. Această abordare este de a lua în considerare transferul energiei la subabonent ca o situație în care, prin consimțământul organizației de aprovizionare cu energie, proprietarul "scade" din contractul cu o organizație de aprovizionare cu energie ca consumator direct de energie, consumatorul devine chiriaș , și proprietarul acționează ca mediator (agent de comision) între organizația de alimentare și chiriașul de alimentare. Da, prin rețelele atașate ale locatorului, energia este transmisă, dar nu devine consumatorul său, "proprietarul" și consumatorul devine chiriaș. Proprietarul - comisarul acționează în numele său propriu, dar în detrimentul chiriașului. De asemenea, acesta participă la calcule. Aproximativ acest lucru poate fi comparat cu achiziționarea de bunuri pentru cumpărător în conformitate cu Acordul Comisiei (în acest caz, produsul este direct energetic - termic, electric, gaz). Și dacă da, calculele trebuie reflectate ca calcule la contractul Comisiei, și anume: în contul de credit 76 "Calcule cu diferiți debitori și creditori" reflectă fondurile primite de la subabonent la contul organizației de aprovizionare, în funcție de debitul de debit Contul 76 - respectiv, cantitatea de cheltuieli cu o organizație de furnizare. În plus, atât legislația fiscală, cât și legislația civilă au fost deja menționate în temeiul furnizării de servicii implică acordul acordului (activităților). Locatorul acelorași acțiuni nu produce, ci este doar un intermediar între organizația de furnizare și consumatorul chiriaș în ceea ce privește activitatea de așezări pentru resursele energetice. Faptul că această abordare are dreptul la existențe poate fi confirmată de practica arbitrală, în special, ca exemple, vor fi ajutați cu deciziile instanțelor federale de arbitraj din districtul Nord-Vest din 18.07.2000 nr. 56-639 / 00 , de la 23.10.2000 Nr. A05 4338 / 00-258 / 11, în districtul Moscova din 26.12.2000 №KG-A40 / 5420-00.

Aș vrea să sărbătoresc un alt moment. Foarte des, atunci când vine vorba de compensarea plăților de utilitate în timpul taxei de închiriere, este obișnuit să spunem că chiria este formată din două componente - constante și variabile. Partea variabilă este formată din proprietarul pe baza conturilor expuse de organizațiile de furnizare a energiei și a operatorului de telecomunicații. Din punctul de vedere al legislației civile, părțile la discreția lor pot stabili procedura de stabilire a prețului contractului. Dar atunci nu ar trebui să vorbiți deloc despre facturile de utilitate, ele sunt doar un criteriu în determinarea părții variabile, iar suma formată nu este altceva decât o chirie și reflectată fie la contul 46 (90), fie pe cont 80 (91) - a se vedea Opțiunea ONE.

În ceea ce privește serviciile de comunicare (conversații telefonice), trebuie luate în considerare următoarele.

Conform Legii federale din 16 februarie 1995 nr. 15-FZ "pe comunicații" (articolul 15), activitățile fizice și entitati legaleasociate cu furnizarea de servicii de comunicații se efectuează pe baza unei licențe obținute și decorate în acest scop. În consecință, proprietarul poate reflecta taxa primită de la chiriașul pentru apelurile telefonice după 46 (90), numai cu activități în furnizarea de servicii de comunicare pe baza licenței relevante, care de obicei nu este la locator. În general, argumentele împotriva reflectării compensațiilor primite de la chiriașul pentru utilizarea comunicării telefonice (plata negocierilor) pot fi date la fel ca mai sus, în ceea ce privește reflectarea utilităților. Dar, din moment ce autoritățile fiscale din această chestiune recurg la argumente "suplimentare", refuzându-le.

Într-o scrisoare de serviciu de stat a Federației Ruse din 27 octombrie 1998 nr. SHS-6-02 / 768, autoritățile fiscale se referă la alineatul (4) din Regulile de furnizare a serviciilor de telefonie aprobate prin decretul guvernului Federația Rusă din 26 septembrie 1997 nr. 1235). Acest articol afirmă că serviciile de telefonie sunt furnizate pe baza unui acord privind furnizarea serviciilor de telefonie, încheiate între operatorul de telecomunicații și abonatul (clientul).

Drepturile și obligațiile părților în temeiul acordului pot fi transferate altor persoane numai în modul prevăzut de legislația Federației Ruse și de aceste reguli. Ce este această ordine - nu este în întregime de înțeles. Regulile însele indică procedura de reexaminare a unui contract numai pentru cetățeni. Da, și regulile în sine au fost adoptate în conformitate cu legea "privind protecția drepturilor consumatorilor" și baza utilizării expansiunii în ceea ce privește reglementarea relațiilor cu entitățile de activitate antreprenorială, în special aceste reguli nu pot influența formarea registrelor contabile, în special pentru relațiile juridice fiscale. În plus, taxa de conversație telefonică se reflectă în 46 (90) Contul locatorului nu poate, deoarece nu are o licență și, de fapt, în cadrul relațiilor de închiriere efectuează "tranzitul" calculelor între chiriaș și operatorul de telecomunicații.

În practică, problema construirii între chiriaș, proprietarul și operatorul de telecomunicații este adesea rezolvată după cum urmează: temporar (pentru perioada de închiriere a spațiilor) pentru a restrânge contractul de furnizare a serviciilor de comunicare chiriașului , ceea ce implică costuri suplimentare de numerar.

Chiriaş

Vorbind despre specificul de a reflecta plata plăților de utilități la chiriaș, putem spune următoarele: deoarece întrebarea este legată direct cu o scădere a bazei de impozitare a veniturilor impozabile, autoritățile fiscale acordă o atenție deosebită posibilității de a încorpora Suma facturilor de utilitate emise în rambursarea cheltuielilor corespunzătoare ale proprietarului în conformitate cu termenii contractului de închiriere asupra chiriei. Dacă plățile specificate nu sunt alocate unei linii separate (printr-un cont separat) și sunt incluse în chirie, plățile de utilități din consiliul de închiriere sunt incluse în costul producției.

Dacă conturile de plată a plăților utilitare, plățile pentru convorbirile telefonice sunt setate separat - chiriașul poate avea probleme.

În scrisoarea Federației Ruse, SHS-6-02 / 768, se indică: "În ceea ce privește cheltuielile organizației - un chiriaș pentru plata plăților de utilități, pe baza naturii costurilor specificate, ca și Costul legat de producția și vânzarea de produse (lucrări, servicii), ele sunt supuse incluziunii în costul producției (lucrări, servicii) ale chiriașului, indiferent de tipul de activitate al organizației organizației, definiția din în conformitate cu Acordul privind sumele de închiriere și sub rezerva încheierii contractelor de primire a locuinței de utilități în conformitate cu legislația în vigoare a Federației Ruse. " În urma scrisului și a unui număr de alții, autoritățile fiscale au atribuit costurile plăților de utilitate de către chiriaș numai dacă chiriașul a încheiat contracte directe cu surse de alimentare și alte astfel de organizații. La rândul său, aceste organizații nu s-au grăbit să intre în contracte cu chiriașii.

Cu toate acestea, dacă comparați o parte a scrisorii de pe proprietar, conform căreia proprietarul reflectă utilitățile primite după contul 46 (90), dacă are dreptul să îndeplinească funcțiile pentru furnizarea de utilități și o parte despre care vorbește despre Posibilitatea de a atribui costul plății plăților de utilități la costul plății de plată - am ajuns la o concluzie foarte logică că, dacă includeți și posibilitatea de a obține servicii comunale la închiriere în conformitate cu art. 544 și 545 din Codul civil al Federației Ruse, prin urmare, îndeplinim cerința autorităților fiscale stabilite în scrisoare. Vom avea un acord cu organizarea corespunzătoare (proprietar) transmiterea serviciilor subabonente!

Având în vedere prevederile Codului civil al Federației Ruse, reglementarea dreptului obligatoriu, precum și dispoziții speciale care stabilesc obligația de a obține consimțământul organizației de aprovizionare pentru a conecta subabonentul, pentru a confirma eligibilitatea de a efectua funcțiile pentru furnizarea de servicii de utilitate de către proprietar, poate direcția anunțului de conectare a suponentului în conformitate cu Acordul de închiriere și propunerea privind procedura care furnizează servicii și așezări cu abonatul de proprietar specificat. Documentul specificat include o condiție în care propunerea este considerată adoptată în absența unei obiecții față de organizația de aprovizionare.

În confirmare, este posibil să se aducă poziția stabilită în scrisorile IMN din Moscova din data de 27 decembrie 2000 nr. 03-12 / 61590, din 21 aprilie 2000 nr. 03-12 / 16517.

Poziția este după cum urmează: dacă, în cadrul contractului de închiriere prevede furnizarea proprietarului de închiriere a dreptului de a utiliza serviciile de energie electrică, căldură, apă și conexiune telefonică cu proprietarul chiriașului cu rambursarea cheltuielilor Pentru plata energiei, a căldurii, a aprovizionării cu apă și a serviciilor de telefonie în plus față de cardurile de închiriere, chiriașul poate atribui costurilor de producție (lucrări, servicii) pentru rambursarea costurilor pentru serviciile de mai sus în confirmarea costurilor cheltuielilor cu documentele primare relevante - conturile proprietarului întocmite pe baza unor documente similare expuse organizației de aprovizionare cu energie și organizației - operatorului de telecomunicații în legătură cu chiriașul ocupat efectiv de sediu și utilizat de chiriașul de linii de căldură și telefon. "

Adică atribuirea plăților de utilități la cost, chiriașul trebuie:

O indicație în contract pe care proprietarul le oferă chiriașului dreptul de a utiliza energie, apă și așa mai departe. Livra

Consimțământul organizației de aprovizionare cu energie acordată locatorului posibilității de a furniza serviciile Subabonent.

Conturile de locator întocmite pe baza unor conturi similare primite de la organizațiile care furnizează resurse.

Trebuie remarcat faptul că, deși au fost date explicații din scrisoarea din data de 27.12.2000 la cererea Băncii chiriașilor, acestea sunt comune și sunt pe deplin aplicabile tuturor organizațiilor chiriașilor. Aceste scrisori sunt publicate în revistele "Courier fiscal Moscova", nr. 11, 2000; № 5, 2001.

Poziția prezentată în PMS al Ministerului Sănătății al Federației Ruse din Moscova este aplicabilă ca în cazul în care proprietarul este o persoană care oferă servicii și, în cazul în care considerăm că este un intermediar (comisar).

În concluzie, ne vom exprima opinia și despre acest urgent pentru chiriași problema. În opinia noastră, indiferent de absența sau disponibilitatea contractelor directe cu energie, căldură, organizații de alimentare cu apă și întreprinderi de comunicații, conform cerințelor art. 539, 545 din Codul civil al Federației Ruse, a primit sau nu consimțământul organizațiilor relevante privind conectarea subabonentului, baza pentru atribuirea costului costurilor pentru costuri în conformitate cu reglementările privind contabilitatea și raportarea sunt primare documente. În plus, lipsa contractelor directe cu organizațiile furnizoare și întreprinderile de comunicații nu sunt motive pentru eliminarea costurilor de date din costul produselor (lucrări, servicii) ale chiriașului, deoarece utilizarea zonelor închiriate în procesul de gestionare și producție este Baza de includere în costul producției (lucrări, servicii) Costurile pentru conținutul acestor spații, dacă aceste costuri au avut loc efectiv. Cerințe privind disponibilitatea contractelor relevante cu normele Legii privind impozitul pe venit și costurile costurilor nu sunt stabilite. Și, ca întotdeauna, confirmați cerința dvs. de către soluțiile de arbitraj: Rezoluția FAS a cartierului central din data de 25 noiembrie 1999 nr. 09-3086 / 9912, Fas al districtului Moscova din 13.11.2000 No. Ca40 / 5134-00.

Repararea proprietății închiriate

După cum am indicat deja, părțile din contract distribuie responsabilitățile pentru repararea proprietății închiriate. În absența acestor instrucțiuni din contract, ca regulă generală, costurile repararea actuală Proprietatea închiriată poartă chiriașul (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, sunt posibile următoarele opțiuni pentru distribuirea cheltuielilor pentru repararea actuală a clădirilor, structurilor, spațiile.

Contractul de reparații este atribuit chiriașului.

Cheltuielile privind activitățile obișnuite în conformitate cu punctul 18 din PBU 10/99 sunt recunoscute în contabilitate în perioada de raportare în care au avut loc, indiferent de plățile reale bani și o altă formă de implementare (presupunerea certitudinii temporale a faptelor activității economice) în îndeplinirea condițiilor date la punctul 16 din PBU 10/99.

Costul de reparații a activelor fixe închiriate produse în conformitate cu termenii contractului de închiriere pe cheltuială produse chiriașConform P.78 Instrucțiuni metodologice privind contabilizarea activelor fixe aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 20 iulie 1998 nr. 33N, iar instrucțiunile de aplicare a planului de conturi sunt înregistrate în contabilitatea de debitul Contul 20 în cantitatea de cost lucrări de reparații și materialul speriat.

Regulamentele privind componența costurilor (pp. E) p. 2) prevede includerea costurilor în cost inspecția tehnică și îngrijirea, ținând cont de curent, mediu și revizia.

Pentru a încorpora uniform costurile viitoare de reparare a activelor fixe în costurile de producție sau circulație a perioadei de raportare, organizația pe baza Regulamentului privind contabilitatea și raportarea contabilă în Federația Rusă, aprobată prin ordin din Ministerul Finanțelor al Federației Ruse din 29 iulie 1998 nr. 34n și punctul 77 din instrucțiunile metodice menționate mai sus pot crea o rezervă de cheltuieli pentru repararea activelor fixe (inclusiv închiriate). Atunci când rezerva pentru repararea activelor fixe în costul producției (circulație) este inclusă în cantitatea de deducerile calculate pe baza costului estimat al reparației. Atunci când inventarul rezervei pentru repararea activelor fixe (inclusiv obiecte închiriate), sumele rezervate excesive la sfârșitul anului sunt inversate.

Cu o lipsă de reparații a fondului de reparații, reparațiile neprevăzute pot fi luate în considerare de debitul contului 20.

Contractul prevede punerea în aplicare a reparației actuale de către locator pe cheltuiala proprie.

În acest caz, în cazul în care contractul de leasing este reflectat în contul 46 (90), costurile de reparare a spațiilor de închiriat, - cheltuieli asupra activităților obișnuite - reflecție prin contul 20.

În cazul în care veniturile de închiriere funcționează, respectiv, costurile reparațiilor curente sunt cheltuielile de funcționare și contabilizarea contului 80 (91).

Deci, în acest articol, am revizuit principalele puncte de problemă care rezultă din închirierea de spații nerezidențiale pentru nevoile de producție.

Desigur, în practică, puteți îndeplini alte probleme legate de chirie. Vom vorbi despre ele în articolele noastre ulterioare.

* Înainte de intrarea în vigoare a capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse, adică. Până la 1 ianuarie 2002, în conformitate cu normele legii "privind impozitul pe venit", obiectul impozitării este definit ca profituri brute, adică. Valoarea profitului (pierderea) din vânzarea de bunuri de către organizarea și veniturile din operațiunile de non-dealerizare, redusă pe valoarea cheltuielilor, este necesar să se facă o legătură directă între venituri și cheltuieli. Din 1 ianuarie 2002, în conformitate cu normele art. 247 din Codul fiscal al Federației Ruse, includerea impozitării este recunoscută ca contribuabil. Iar profitul este venit recunoscut, redus la cantitatea de cheltuieli (despre cele mai semnificative schimbări în impozitarea profiturilor, a se vedea articolul "Revoluția fiscală ...")