O evaluare independentă a dreptului de a închiria un teren sau un spațiu nerezidențial este foarte solicitată de proprietarii de afaceri și agențiile guvernamentale pentru a îndeplini sarcini de gestionare și pentru a determina cantitatea chiriei.V Federația Rusă dreptul de a închiria bunuri imobile este reglementat de Codul civil. În special, articolul 607 prevede că proprietarul are dreptul de a închiria proprietatea prin încheierea unui acord cu chiriașul.
Costul serviciului
- Reduceri pentru clienții obișnuiți și pentru comenzi mari.
- Oferim pentru persoane fizice și juridice.
- Livrare gratuită de rapoarte la comanda de la 20.000 de ruble.
Trimiteți o cerere pentru o propunere comercială la, contactați telefonic sau.
Obiective de evaluare
O evaluare a arendării terenurilor sau a spațiilor nerezidențiale este necesară pentru proprietarii de proprietăți dacă intenționează să o închirieze și să obțină profit. De asemenea, locatorul poate încheia un acord cu răscumpărarea ulterioară teren sau incinte și apoi este necesar să se facă o evaluare valoare de piață drepturi de închiriere. În plus față de cazurile de mai sus, este necesară o evaluare:
- în cazul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare, în care obiectul tranzacției este o clădire sau o întreprindere situată pe un teren cu drept de închiriere;
- la solicitarea de credite de la bancă, atunci când proprietatea acționează ca un gaj pentru rambursarea împrumutului;
- pentru autoritățile fiscale
- planificarea operațiunilor de investiții.
Metode de evaluare
La efectuarea unei examinări, sunt utilizate drepturile de închiriere a terenurilor sau a spațiilor nerezidențiale diferite metode estimări bazate pe obiectivele și condițiile locatorului și locatarului:
- Metoda rămasă este utilizată dacă proprietarul / chiriașul intenționează să îmbunătățească proprietatea prin introducerea de inovații și cheltuirea de fonduri suplimentare, care ulterior vor atrage profit suplimentar din spațiul închiriat.
- Metoda valorificării este utilizată la planificarea activităților economice și comerciale pe un teren sau în spații nerezidențiale, pe baza calculului profitului atunci când se utilizează obiectul evaluării. Metoda valorificării este similară cu metoda restului, dar nu implică investiții suplimentare în inovarea imobiliară.
- Metoda de alocare este utilizată în prezența clădirilor pe suprafețe închiriate - se investighează proprietăți similare, se compară costul clădirilor și se determină diferențele în domeniul imobiliar, analiza comparativa alte aspecte ale spațiilor sau terenurilor închiriate.
- Metoda de alocare este similară cu metoda de alocare, dar nu evaluează valoarea clădirilor și analiza comparativă cu alte obiecte imobiliare similare.
- Metoda de comparație a vânzărilor este utilizată în cazul unei piețe dezvoltate de oferte de închiriere competitive la locația proprietății evaluate. Metoda se bazează pe compararea costului de închiriere a unor tipuri imobiliare similare.
- Metoda de utilizare intenționată se bazează pe calculul veniturilor dintr-un anumit tip de activitate folosind proprietatea închiriată. Diferența de evaluare este, de exemplu, dacă există clădiri pe teren care pot fi închiriate pentru închiriere comercială sau zona poate fi utilizată numai în scopuri agricole.
Documente necesare
Pentru a efectua o evaluare rapidă și de înaltă calitate a dreptului de a închiria un teren sau un spațiu nerezidențial la Moscova, specialiștiLLC "Guild of Independent Consultants" trebuie să furnizeze clientului următorul pachet de documente (copii):
- pașaportul obiectului sau planul geodezic al terenului;
- certificat de desemnare a spațiilor nerezidențiale sau a categoriei de teren, eliberat la înregistrarea drepturilor de închiriere / proprietate;
- o anexă la certificatul de desemnare a spațiilor nerezidențiale sau a categoriei de teren, care indică tipurile de activități permise folosind obiectul evaluării;
- certificat sau dovadă a restricțiilor asupra terenului sau în spații nerezidențiale, de exemplu, prezența liniilor de telecomunicații și de gaz în spațiul închiriat. Documentul poate fi solicitat de la agenția guvernamentală relevantă;
- extrase care confirmă rata de închiriere sau impozitul pe teren plătit;
- dacă este disponibil - un contract de închiriere imobiliară.
a lua legatura LLC site-ul "Guild of Independent Consultants" dacă aveți întrebări despre documentația necesarăși vă vom sfătui în mod individual și vă vom arăta de unde să obțineți documentele lipsă.
Caracteristici ale evaluării drepturilor de închiriere
Evaluarea dreptului de a închiria un teren sau un spațiu nerezidențial se efectuează nu numai în relațiile de afaceri, dar poate fi necesară și în cazul moștenirii proprietății.
Un notar care se ocupă de problema înregistrării moștenirilor trebuie să se bazeze pe valoarea stabilită a unui teren sau a unui spațiu nerezidențial atunci când înregistrează o taxă de stat. Conform legii, valoarea taxei de stat este determinată pe baza cozii și a valorii cadastrale de stat a imobilelor.
De asemenea, procedura are caracteristici în domeniu Agricultură... Pentru a furniza terenuri de închiriat pentru lucrări agricole, este necesar să se stabilească un preț inițial - valoarea cadastrală de stat și apoi să se ia în considerare următorii factori:
- valoarea de piață a terenului;
- rezultatele anterioare ale ofertelor pentru acest teren;
- costuri de evaluare;
- valoarea impozitului funciar;
- analiza producției brute în ruble din profitul primit și multe altele.
Evaluatori foarte calificațiLLC „Guild of Independent Consultants” va efectua o evaluare cuprinzătoare a dreptului de închiriere,luând în considerare punctele de mai sus și va oferi o opinie care îndeplinește cerințele legislației și a relațiilor de drept civil.
Raport de evaluare
Specialiști Guild of Independent Consultants LLC, pe baza rezultatelor evaluării, va pregăti un raport care are forță juridică în instanța de arbitraj și în alte instituții ale statului.
Un raport standard include următoarele secțiuni:
- date fixe ale proprietății evaluate;
- scopul evaluării;
- indicarea valorii evaluării - valoare cadastrală sau de piață;
- o listă a metodelor de evaluare utilizate;
- costul obiectelor studiate pe baza verificării;
- datele obiectelor de evaluare verificate de evaluatori;
- puterile chiriașului și condițiile de închiriere (pe baza datelor de la agențiile guvernamentale și proprietarul însuși);
- suma calculată a chiriei;
- situația generală cu piața imobiliară din zonă;
- enumerarea motivelor pentru obținerea unui drept de închiriere și multe altele.
Clientul poate forma cerințe suplimentare pentru raport, precum și poate urma toate etapele de verificare pe baza datelor stabilite în raport.
Avantajele Guild of Independent Consultants LLC
- Evaluatori și avocați foarte calificați, membri ai organizațiilor de autoreglementare care au trecut certificarea cerută de lege.
- Vom evalua și stabili toate tipurile de valoare imobiliară - cadastrală, de piață, investiție, lichidare și altele.
- Vom oferi o abordare individuală pentru a rezolva solicitările fiecărui client și a le realiza consultatii gratuiteîn procesul de evaluare imobiliară.
- Prețurile pentru serviciile de evaluare vor surprinde plăcut clienții, deoarece oferim prețuri la capătul inferior al mediei pieței.
- Specialiștii companiei efectuează anual peste 200 de evaluări ale valorii de piață a obiectelor.
E-mail, telefon sau.
Un teren în relațiile moderne de piață, este cel mai rezonabil să ne bazăm pe rezultatele unei evaluări independente. Dar dacă vrei să închiriezi terenul?
Dreptul de a închiria un teren poate fi, de asemenea, stabilit pe baza unei evaluări. Pentru a reglementa activitățile organizațiilor de evaluare, Legea federală „Activitățile de evaluare” este în vigoare în Rusia. Rezultatele evaluării trebuie să respecte standardele federale de evaluare.
Pentru o tranzacție de proprietate, în care obiectul este un teren închiriat, sunt necesare rezultatele evaluării. În plus, o astfel de documentare este necesară în următoarele cazuri:
- Achiziționarea unui teren pentru închiriere la o licitație;
- Achiziționarea de bunuri imobile situate pe un teren închiriat;
- Obținerea unui împrumut, conform căruia terenul este o obligație de securitate.
Atunci când evaluăm dreptul de închiriere, obținem suma chiriei anuale (sau la care se poate vinde dreptul de închiriere a parcelei), în timp ce evaluarea cesiunii unui astfel de drept este un cost unic pentru cesionarul său drepturile contractuale în temeiul unui acord existent.
Principalele etape ale evaluării
Evaluarea dreptului la un teren închiriat poate fi efectuată la cererea proprietarului sau titularului dreptului terenului (arendaș). Dacă partea care face comanda pentru astfel de lucrări este o persoană juridică (de exemplu, o administrație locală), evaluarea se efectuează pe baza unui contract municipal, care este încheiat de părți.
Dacă clientul este o persoană juridică sau o persoană fizică, proprietarul terenului, care dorește să închirieze parcela, încheie un contract simplu pentru furnizarea de servicii.
Cum să alegi un interpret?
Specialiștii calificați, cu o educație profesională în domeniul activităților de evaluare, care sunt membri ai Organizației de autoreglementare (SRO) a evaluatorilor, au dreptul de a efectua lucrările privind evaluarea dreptului de închiriere. Astfel de date sunt confirmate de un extras din registrul evaluatorilor SRO și un certificat de membru.
Pentru a evita cazurile de fraudă, trebuie să vă asigurați dacă evaluatorul are dreptul să efectueze o astfel de muncă.
Documentele
Pentru a comanda o evaluare pentru dreptul arenei, veți avea nevoie direct de următoarele documente:
Site-ul titlurilor de proprietate. Acesta poate fi un certificat de titlu al unui teren, un extras din Registrul imobiliar de stat unificat, care confirmă proprietatea parcelei sau un contract de închiriere;
Sau un extras, care poate fi obținut la sucursalele Rosreestr, pe site-ul lor oficial sau la cel mai apropiat centru multifuncțional.
Datele
Performanța muncii la evaluarea dreptului de închiriere, la fel ca orice condiții pentru prestarea serviciilor, trebuie discutată în prealabil, iar termenul de prestare trebuie să fie prescris în contract pentru executarea muncii. De regulă, un evaluator este interesat de viteza muncii sale, prin urmare termenul de execuție nu depășește 10 zile lucrătoare.
Preț
Costul serviciilor de evaluare a închirierii de terenuri poate varia foarte mult ca valoare. Poate depinde atât de regiunea serviciilor furnizate, cât și de locația terenului sau de cererea contractantului. În medie, costul unui astfel de serviciu poate varia de la o jumătate la zece mii de ruble.
Rezultate
Rezultatul serviciului de evaluare a dreptului de închiriere a unui teren va fi un document întocmit în conformitate cu toate standardele sub forma unui raport.
Un astfel de raport este scris luând în considerare mulți factori care afectează dimensiunea contractului de închiriere și constă din cinci capitole: 
- Informații despre raport, care indică faptele despre obiectul evaluării, motivele desfășurării, sarcina, datele despre client, scopul evaluării, tipul de cost, conținutul și sfera de lucru;
- Informații despre subiectul evaluării - caracteristici, dreptul de a fi evaluat, sarcini, o scurtă descriere ași prezentare generală a pieței;
- Procesul de evaluare, care include metodologia și abordarea evaluării, precum și acordul rezultatului;
- Concluzia finală asupra valorii, care reflectă semnificația posibilei vânzări a dreptului de închiriere a terenului;
- Atașamente care conțin copii ale documentelor care caracterizează parcela de teren, precum și copii ale certificatelor și certificatelor contractantului responsabil cu evaluarea contractului de închiriere a terenului.
MINISTERUL RELAȚIILOR PROPRIETĂȚII
FEDERAȚIA RUSĂ
ORDIN
Cu privire la aprobarea Recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor
Documentul a fost returnat fără înregistrare de stat
Ministerul Justiției al Federației Ruse
Scrisoare a Ministerului Justiției din Rusia din 06.05.2003 N 07/4533-YUD.
______________________________________________________________
În conformitate cu (Legislația colectată a Federației Ruse, 2001, N 29, articolul 3026):
Aprobarea liniilor directoare atașate pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor.
Ministerul
F.R.Gazizullin
Recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor
I. Dispoziții generale
Aceste linii directoare pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor au fost elaborate de Ministerul Administrării Proprietăților din Rusia în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.07.2001 N 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare” .
II. Bazele metodologice pentru evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor
Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren este determinată pe baza principiilor de utilitate, ofertă și cerere, înlocuire, modificare, influență externă, stabilite în secțiunea II a Ghidului pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate * .
________________
* Prin scrisoarea Ministerului Justiției din Rusia din 15 aprilie 2002 N 07/3593-YUD, a fost recunoscut că nu necesită înregistrare de stat.
Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de puterile chiriașului, de durata dreptului, de sarcinile dreptului de închiriere, de drepturile altor persoane asupra terenului, de scopul preconizat și de utilizarea permisă a terenului.
Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de valoarea preconizată, durata și probabilitatea de a obține venituri din dreptul de închiriere pentru o anumită perioadă de timp, cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar (principiul așteptării) .
Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren este determinată pe baza celei mai eficiente utilizări a terenului de către locatar, adică a celei mai probabile utilizări a terenului, care este practic și financiar fezabil, justificat economic, respectând cu cerințele legislației și în urma căreia valoarea estimată a costului dreptului de închiriere a unui teren va fi maximă (principiul celei mai eficiente utilizări).
Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a unui teren poate fi exprimată ca valoare negativă (de exemplu, dacă suma chiriei stabilită prin contractul de închiriere pentru un teren este mai mare decât chiria de piață pentru acest teren). În astfel de cazuri, de regulă, nu este posibil să se înstrăineze subiectul evaluării pe piața deschisă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nu se reflectă circumstanțe extraordinare în tranzacţie.
La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, se recomandă utilizarea prevederilor secțiunii III din Ghid pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății din Rusia din 06.03.2002 N 568-r
Se recomandă includerea în raportul privind evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren:
informații despre înregistrarea de stat a dreptului de leasing (contract de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;
informații cu privire la sarcinile dreptului de a închiria un teren și terenul propriu-zis;
baza apariției dreptului chiriașului de a închiria;
determinarea puterilor locatarului:
perioada pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a terenului;
caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și a altor bunuri imobiliare.
IV. Metode de evaluare
Atunci când efectuează o evaluare, un evaluator este obligat să utilizeze (sau să justifice un refuz de utilizare) costul, abordările comparative și profitabile ale evaluării. Evaluatorul va avea dreptul să stabilească în mod independent, în cadrul fiecărei abordări de evaluare, metode specifice de evaluare. Alegerea metodelor ia în considerare suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile publicului pentru utilizarea unei anumite metode.
De regulă, la evaluarea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor, se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda alocării, metoda alocării, metoda valorificării veniturilor, metoda soldului și metoda utilizării intenționate.
Pe baza abordării comparative: metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție. Pe abordarea veniturilor bazat pe: metoda valorificării veniturilor, metoda soldului, metoda utilizării prevăzute. Elementele abordare costisitoareîn ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda restului, metoda de alocare.
Următorul este conținutul metodelor enumerate în legătură cu evaluarea valorii de piață a dreptului de a închiria terenuri, atât ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri construite), cât și dreptul de a închiria. terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri neamenajate).
Dacă se utilizează alte metode în raportul de evaluare, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea acestora.
1. Metoda de comparare a vânzărilor
1. Metoda de comparare a vânzărilor
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piață a dreptului de leasing prin metoda de comparație a vânzărilor, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 1 din secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Administrării Proprietăților din Rusia din 06.03.2002 N 568-r, luând în considerare următoarele caracteristici.
La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren prin metoda de comparație a vânzărilor, se iau în considerare următorii factori ca parte a factorilor de cost:
perioada de timp rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere;
valoarea plății de leasing prevăzută de contractul de leasing;
procedura și condițiile de efectuare (inclusiv frecvența) și modificările chiriei prevăzute de contractul de închiriere;
necesitatea de a obține consimțământul proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu dreptul de a închiria;
chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat;
chiriașul are dreptul preventiv de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren la expirarea contractului de închiriere.
2. Metoda de izolare
2. Metoda de izolare
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de leasing prin metoda de alocare, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 2 din secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății din Rusia din 06.03.2002 N 568-r.
3. Metoda de distribuție
3. Metoda de distribuție
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de arendă prin metoda de distribuție, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 3 din secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății din Rusia din 06.03.2002 N 568-r.
4. Metoda valorificării veniturilor
4. Metoda valorificării veniturilor
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. Condiția pentru aplicarea metodei este posibilitatea de a obține, pentru perioade egale de timp, venituri din dreptul evaluat de a închiria un teren care are dimensiuni egale sau variază la același ritm.
Metoda presupune următoarea succesiune de acțiuni:
calculul valorii venitului pentru o anumită perioadă de timp creată de dreptul de a închiria un teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar;
determinarea valorii raportului de capitalizare a venitului corespunzător;
calculul valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.
Capitalizarea veniturilor se referă la determinarea la data evaluării tuturor valorilor viitoare ale venitului egale între ele sau modificate la aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face împărțind suma venitului pentru prima perioadă după data evaluării la raportul de capitalizare corespunzător stabilit de evaluator.
La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, venitul din acest drept este calculat ca diferență între chiria terenului și suma chiriei stipulată în contractul de închiriere pentru perioada relevantă. În acest caz, suma chiriei terenului poate fi calculată ca venit din arendarea unui teren la tarife de închiriere pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe piața liberă într-un mediu concurențial atunci când părțile tranzacției acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nu se reflectă circumstanțe extraordinare în rata de închiriere).
Determinarea tarifelor de închiriere pe piață utilizând această metodă implică următoarea succesiune de pași:
selectarea terenului, al cărui drept de leasing este evaluat, a obiectelor similare, ale căror rate de închiriere sunt cunoscute din tranzacțiile de leasing și (și / și) oferta publică;
determinarea elementelor prin care se efectuează comparația terenului, al cărui drept de închiriere este evaluat, cu analogi (denumiți în continuare elemente de comparație);
determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de teren, al cărui drept de închiriere este evaluat;
determinarea, pentru fiecare element de comparație, a ajustărilor tarifelor de închiriere ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului diferențelor fiecărui analog față de terenul al cărui drept de închiriere este evaluat;
ajustarea pentru fiecare element al comparației ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele lor față de terenul, al cărui drept de închiriere este evaluat;
calculul ratei de închiriere pe piață a terenului, al cărui drept de închiriere este evaluat, prin generalizarea motivată a tarifelor de închiriere ajustate ale analogilor.
La calcularea raportului de capitalizare pentru veniturile generate de dreptul de a închiria un teren, ar trebui să se ia în considerare: rata de rentabilitate a capitalului fără risc; valoarea primei de risc asociată cu investiția de capital în achiziționarea dreptului de leasing evaluat; cea mai probabilă rată de modificare a venitului din dreptul de a închiria un teren și cea mai probabilă modificare a valorii acestuia (de exemplu, atunci când valoarea dreptului de leasing scade, luați în considerare rentabilitatea capitalului investit în achiziționarea dreptul de închiriere).
Dacă există informații fiabile despre suma veniturilor generate de analogul obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp și prețul acestuia, raportul de capitalizare pentru venitul generat de dreptul de a închiria un teren poate fi determinat prin împărțirea suma veniturilor generate de analog pentru o anumită perioadă de timp de prețul acestui analog ...
5. Metoda restului
5. Metoda restului
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piață a dreptului de leasing prin metoda restului, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 5 din secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordin al Ministerului Administrării Proprietăților din Rusia din 06.03.2002 N 568-r
diferența dintre venitul net de exploatare dintr-o singură proprietate și venitul net de exploatare aferent îmbunătățirilor terenului face parte din chiria terenului care nu este retrasă de proprietarul terenului sub formă de chirie, ci primită de locatar;
La calcularea raportului de capitalizare pentru venitul din leasing, ar trebui să se țină seama de probabilitatea ca diferența dintre chirie și chirie stipulată în contractul de leasing să rămână, timpul rămas până la sfârșitul termenului de leasing și posibilitatea ca locatarul să intre într-un nou contract de închiriere pentru o perioadă specificată.
6. Metoda de utilizare intenționată
6. Metoda de utilizare intenționată
Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piață a dreptului de leasing prin metoda de utilizare prevăzută, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 6 din secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietăților. din Rusia din 06.03.2002 N 568-r, luând în considerare următoarele caracteristici:
cheltuielile de funcționare includ, printre altele, suma chiriei prevăzută de contractul de închiriere existent pentru un teren;
la calcularea ratei de actualizare pentru venitul din leasing, ar trebui să se țină seama de probabilitatea de a reține venitul din leasing;
la stabilirea perioadei de prognoză, ar trebui să se țină seama de perioada rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și de posibilitatea ca locatarul să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.
În conformitate cu articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul (sau alt titular legal al drepturilor) are dreptul de a-și închiria proprietatea prin încheierea unui contract de închiriere cu chiriașul.
Orice lucruri și obiecte „neconsumabile” pot face obiectul contractului de închiriere. Legea se referă la lucruri „neconsumabile”:
"...terenși alte obiecte naturale izolate, întreprinderi și alte complexe de proprietăți, clădiri, structuri, echipamente, vehicule și alte lucruri care nu își pierd proprietățile naturale în timpul utilizării lor ".
Trebuie remarcat imediat că proprietatea „neconsumabilității” nu ia în considerare pierderea treptată a calităților consumatorului obiectului închiriat din cauza uzurii fizice (pierderea valorii obiectului ca urmare a acțiunii timpului și factori de mediu). Într-adevăr, pentru clădiri și structuri, uzura fizică are loc pentru o perioadă foarte lungă de timp (uneori mai mult de 50-100 de ani) și acest proces este fundamental diferit de utilizarea (consumul) benzinei, electricității, alimentelor etc.
Închirierea de bunuri imobiliare este o practică obișnuită în utilizarea comercială a obiectelor imobiliare. Închirierea vă permite să utilizați în mod eficient capitalul investit în imobiliare și să desfășurați activități economice, satisfăcând nevoia indiviziîntreprinderi și organizații în domenii utile.
Prin încheierea unui contract de închiriere pentru un obiect imobiliar, chiriașul dobândește drepturile de utilizare și deținere a obiectului și, uneori, chiriașul primește doar dreptul de utilizare (în funcție de termenii unui contract de închiriere specific).
Dreptul la închiriere sau, mai bine zis, totalitatea drepturilor obținute de locatar în temeiul contractului de închiriere, poate fi transferat unei alte persoane în orice formă juridică de circulație civilă. În special, dreptul de închiriere poate fi vândut. Dar pentru vânzarea (sau alte forme de înstrăinare) a dreptului de arendă, este necesar să se stabilească valoarea acestui drept. Acest lucru este prevăzut de „Legea privind activitatea de evaluare în Federația Rusă” 135FZ, care permite în mod direct evaluarea nu numai a lucrurilor, ci și a drepturilor individuale.
Pe ce se bazează evaluarea dreptului de închiriere de bunuri imobiliare? În primul rând, o astfel de evaluare se bazează pe o analiză a avantajelor pe care contractul de leasing evaluat le oferă locatarului și pentru posesia cărora cumpărătorul este dispus să plătească bani. Într-adevăr, nu are sens economic să cumpărați un contract de leasing de la cineva și să plătiți bani suplimentari pentru acesta, în cazul în care agregatul drepturilor prevăzute în acest acord nu oferă avantaje față de un acord care poate fi încheiat direct cu locatorul în condițiile generale ale pieței. De ce suportă costuri suplimentare dacă nu face nimic?
Adică, atunci când se analizează contractul de închiriere, este necesar să se acorde atenție condițiilor care oferă avantaje chiriașului în comparație cu situația generală a pieței.
Pentru a identifica aceste avantaje atunci când se analizează contractul, este necesar să se evidențieze în mod clar următorii termeni ai contractului:
- condițiile de plată (suma, termenele și procedura de plată, posibilitatea de a compensa alte cheltuieli ale locatarului în chirie, procedura de calcul al amenzilor și penalităților);
- caracteristicile obiectului de închiriere (suprafață, podea și numărul de etaje, caracteristici de calitate ale elementelor structurale și finisaje, amplasare, ușurință a accesului, infrastructură a zonei și a zonei înconjurătoare);
- termenul contractului de închiriere, termenele de reziliere și reînnoire;
- drepturi suplimentare ale locatarului - de exemplu, dreptul de a cumpăra obiectul închiriat, dreptul de a efectua reamenajarea sau alte modificări.
De fapt, evaluarea valorii drepturilor de leasing este traducerea prevederilor semnificative ale unui contract de leasing, descrise în limbajul formulărilor legale și interpretate de părțile interesate ca avantaje sau dezavantaje, în indicatori cantitativi (monetari) care determină valoarea acest set de drepturi.
Dar cum transpuneți caracteristicile calitative ale contractului de leasing în cele cantitative? Să analizăm principalele beneficii potențiale ale unui contract de leasing și să arătăm cum pot fi măsurate în termeni monetari.
Cel mai comun avantaj este avantajul ratei de închiriere. Într-adevăr, dacă contractul de închiriere prevede o rată de închiriere sub piață, atunci acest avantaj clar poate fi exprimat în termeni de valoare. Este destul de simplu să faceți acest lucru - trebuie să calculați suma economiilor pentru perioada de închiriere și să o reduceți conform regulilor pentru calcularea valorii actuale a veniturilor viitoare - deci obținem valoarea actuală (adică valoarea începând cu data evaluării) a acestui beneficiu. Dacă acesta este singurul avantaj și leasingul nu conține condiții care înrăutățesc poziția locatarului în comparație cu contractele de leasing obișnuite, atunci această valoare va fi egală cu valoarea de piață a dreptului de închiriere a acestei proprietăți.
S-ar putea să fie mai multe condiții dificile contracte de închiriere care pot fi considerate avantaje - de exemplu, dreptul de a cumpăra un obiect închiriat. Aici trebuie să analizați costul răscumpărării și momentul când se poate face această răscumpărare, termenii răscumpărării și valoarea costurilor necesare pentru îndeplinirea acestor condiții. Calculul în sine poate fi efectuat folosind metoda fluxului de numerar actualizat, care este procedura standard în astfel de cazuri.
Un alt avantaj al unui contract de leasing, care crește valoarea dreptului de leasing, poate fi dreptul de a compensa costurile locatarului efectuate pentru reparații, reamenajare sau reconstrucție a obiectului închiriat în cost. plăți de leasing... Într-adevăr, ca urmare a unei reparații sau reconstrucții efectuate în mod rezonabil, se poate obține un obiect cu proprietăți mai bune pentru consumatori, dar chirie pentru că va fi mai mic, deoarece contractul de închiriere a fost încheiat atunci când obiectul era în stare proastă. Această situație se întâlnește adesea la închirierea imobilelor situate în zone prestigioase, dar în stare tehnică precară.
Rețineți că nu numai dreptul de a compensa costurile de reparații în plata chiriei este un avantaj, însă chiar dreptul de a efectua reparații, reamenajare sau reconstrucție poate fi un avantaj semnificativ, chiar și fără compensarea costurilor. Totul depinde de suma chiriei - dacă inițial a fost asigurată la un nivel scăzut și chiar și investiții mici în renovare îmbunătățesc dramatic calitatea obiectului, atunci astfel de costuri pot fi eficiente chiar și fără a le compensa în costul plăților chiriei.
Astfel, atunci când calculați costul dreptului de leasing, trebuie mai întâi să identificați toate avantajele pe care acest leasing le oferă chiriașului și apoi să calculați echivalentul monetar total al costului tuturor avantajelor identificate. Desigur, aici sunt luate în considerare doar cele mai frecvente avantaje ale contractelor de leasing în evaluarea imobiliară, dar abordarea generală a evaluării drepturilor de leasing rămâne aceeași.
Dacă aveți nevoie de sfaturi suplimentare de la un evaluator independent cu privire la evaluarea drepturilor de închiriere, vă rugăm să contactați specialiștii noștri prin telefon +7 495 7268674 în zilele lucrătoare de la 10.00 la 18.00.
©. Copierea este interzisă.
O selecție a celor mai importante documente la cerere Evaluarea dreptului de închiriere a unui teren(reglementări, formulare, articole, sfaturi de specialitate și multe altele).
Articole, comentarii, răspunsuri la întrebări
Pe baza analizei în conformitate cu regulile articolului 431 din Codul civil al Federației Ruse a condițiilor acordului din 27 august 2009, evaluarea acordului acționarilor fondatori din data de 31 decembrie 2008, procesul-verbal nr. 1 al adunării generale a fondatorilor CJSC „NMT” din data de 27 august 2009, instanțele au stabilit că, pe lângă transferul drepturilor de închiriere pe terenuri, reclamantul din capitalul autorizat al CJSC „NMT” trebuia să facă contractul de închiriere plăți în cuantumul plății pentru utilizarea acestei proprietăți pe o perioadă de 15 ani, luate în considerare la evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor transferate inculpatului.
Deschideți un document în sistemul dvs. ConsultantPlus:
„... Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor debitorului - OJSC Business Holding, pârâții din acest caz au încheiat un contract de gaj din 26.06.2007 N 71/0607-z (v. 1, p. 48 - 52), în conformitate cu condițiile în care OJSC "negocierea Vasilievsky" a transferat către OJSC "AKB" Spurt "ca gaj proprietatea imobiliară care îi aparține cu drept de proprietate: încorporat spații nerezidențiale, situat la adresa Zelenodolsk din Republica Tatarstan, st. Oktyabrskaya, 1, estimat de părți în valoare de 27.810.600 ruble, precum și dreptul de a închiria un teren cu o suprafață totală de 3.465 mp. m, categoria de teren - teren de așezare, număr cadastral 16: 49: 010623: 0055, situat la Zelenodolsk, Republica Tatarstan, st. Oktyabrskaya, 1, dreptul de a închiria terenul a fost estimat de părți la 1.000 de ruble.
Acte normative: Evaluarea dreptului de închiriere a unui teren
Legea federală din 08.05.2009 N 93-FZ
(revizuit la 29 decembrie 2017)
„Cu privire la organizarea ședinței șefilor de stat și de guvern din țările participante la forumul de cooperare economică Asia-Pacific din 2012, privind dezvoltarea orașului Vladivostok ca centru de cooperare internațională în regiunea Asia-Pacific și privind modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse " 23. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului la utilizarea permanentă (nedeterminată) a unui teren al unei persoane juridice, care se încheie în legătură cu sechestrul acestui teren pentru amplasarea facilităților necesare summitului, acest drept este apreciat drept dreptul locatarului terenului închiriat pe o perioadă de patruzeci și nouă de ani. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de utilizare permanentă (perpetuă) sau de proprietate moștenită pe tot parcursul vieții asupra terenului unui cetățean, care se încheie în legătură cu confiscarea terenului specificat pentru a găzdui facilitățile necesare summitului, dat drept evaluat ca proprietate a terenului specificat.
Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 16 iulie 2009 N 582
(revizuit la 21.12.2018)
„Cu privire la principiile de bază ale determinării chiriei pentru închirierea terenurilor de teren în proprietate de stat sau municipală și la Regulile de determinare a cuantumului chiriei, precum și procedura, condițiile și termenii pentru stabilirea chiriei pentru terenurile deținute de Federația Rusă” 10. La încheierea unui contract de închiriere pentru un teren, în conformitate cu care chiria este calculată pe baza rezultatelor unei evaluări a valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, autoritățile executive federale prevăd într-un astfel de acord posibilitatea schimbării chiriei datorită unei modificări a valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, dar nu mai mult de o dată la 5 ani. În acest caz, chiria este supusă recalculării de la 1 ianuarie a anului următor anului în care a fost efectuată evaluarea cu cel mult 6 luni înainte de recalcularea chiriei.
