Dacă închiriați proprietăți, trebuie să plătiți 13% din impozitul pe venitul personal pe veniturile pe care le primiți (clauza 4, clauza 1 a articolului 208, clauza 1 a articolului 209 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În același timp, pentru locatorii individuali care nu sunt antreprenori individuali, există două opțiuni pentru plata impozitului:

1. Trebuie să plătiți singur taxa.

2. Retinerea impozitului de la dvs. și transferarea acestuia la buget ar trebui să fie chiriașul proprietății.

Să luăm în considerare ambele situații.

1. Calculați și plătiți în mod independent impozitul pe venitul personal

Această obligație apare pentru dvs. dacă chiriașul dvs. (clauzele 1 și 2 din articolul 226, clauzele 1 din clauza 1 din articolul 228 din Codul fiscal al Federației Ruse):

• o persoană care nu este un antreprenor individual. Poate fi fie cetățean al Federației Ruse, fie străin sau apatrid;
• o organizație străină care nu are o subdiviziune în Federația Rusă.

Calculați impozitul la sfârșitul anului conform formulei (clauza 1 a articolului 224, articolul 225 din Codul fiscal al Federației Ruse):

Impozitul pe veniturile personale = venituri din închirierea de bunuri pentru anul x 13%.

De asemenea, trebuie să completați Înapoierea taxei conform formularului 3-NDFL pentru anul în care ați închiriat proprietatea și ați primit venituri. Declarația trebuie depusă cel târziu la 30 aprilie a anului următor anului de primire a veniturilor din chirie. Trebuie să îl trimiteți la biroul fiscal de la locul de reședință (clauza 3 a articolului 228, clauza 1 a articolului 229 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Notă. Pentru a completa declarația, puteți utiliza program gratuit, care este postat pe site-ul Serviciului Federal de Impozite din Rusia la adresa www.nalog.ru , sub „Software / Declarație”.

Suma impozitului trebuie plătită la buget cel târziu la 15 iulie a anului următor anului în care proprietatea este închiriată (clauza 4 a articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse). Puteți clarifica detaliile privind plata impozitului la biroul dvs. fiscal.

2. Locatarul calculează și transferă impozitul pe venitul personal în buget

Dacă închiriați proprietăți unei organizații rusești, unei filiale rusești a unei organizații străine, unui antreprenor individual, unui notar sau unui avocat, atunci calculați și plătiți impozitul pe venitul personal cu chirie locatarul trebuie (clauzele 1 și 2 ale articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Aceasta înseamnă că, atunci când plătiți plăți de chirie, acesta reține o parte din acestea în valoare de 13% și transferă la buget (paragraful 1, clauza 4 a articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). Astfel, chiria pe care o primiți este redusă cu suma impozitului. Locatarul acționează în acest caz agent fiscal.

În același timp, locatarul nu are dreptul să transfere impozitul pe venitul personal din chirie din propriile fonduri (clauza 9 a articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă chiriașul a reținut în totalitate și a plătit impozitul pe venitul personal la buget, atunci nu puteți depune o declarație fiscală la sfârșitul anului (paragraful 2, clauza 4 a articolului 229 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, dacă chiriașul nu a reținut impozitul și nu l-a transferat (sau nu a făcut-o integral), atunci va trebui să calculați și să plătiți în mod independent impozitul pe venitul personal. În plus, va trebui să completați și să depuneți o declarație fiscală (paragraful 4 al paragrafului 1 al articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Notă. Există opinia că o persoană fizică plătește în orice caz impozit pe cont propriu, indiferent de statutul locatarului. Cu toate acestea, în opinia noastră, dacă contractul de închiriere prevede obligația chiriașului de a reține și plăti impozitul pe venitul personal din chirie, nu trebuie să plătiți singuri taxa.

Zen! Zen! Zen! Pe canalul nostru Yandex Zen există materiale juridice și mai speciale într-un format convenabil și frumos.

Cercetătorul L.E. Basovsky scrie că „leasingul ca tip de activitate antreprenorială prevede transferul de către o parte (locator) către cealaltă parte (locatar) pentru o taxă în posesia și utilizarea temporară sau utilizarea temporară a proprietății sub formă de active imobilizate”

O atenție deosebită ar trebui acordată obligațiilor și responsabilităților părților în timpul funcționării facilității cu locatarul. În conformitate cu legislația actuală, dreptul de a închiria proprietăți imobiliare este supus înregistrării de stat, chiar dacă participanții nu au prevăzut acest lucru în contractul de închiriere.

Închirierea ca obiect contabil este actuală și pe termen lung.

Contractul de leasing curent este guvernat de contractul de închiriere dintre locator și locatar. Durata unui astfel de contract de închiriere nu poate fi mai mare de un an. Procedura de încheiere a unui contract de închiriere, conținutul acestuia și drepturile de proprietate ale părților sunt consacrate în mod normativ în cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse. În absența unei indicații a termenului de leasing în contract, se va considera că un astfel de acord a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată. Într-o astfel de situație, fiecare dintre părți, pe baza intereselor lor, are dreptul de a anula contractul în orice moment, cu o singură condiție: inițiatorul rezilierii contractului trebuie să notifice celălalt participant despre aceasta în termen de cel mult o lună, iar în cazul închirierii de bunuri imobile, cu trei luni înainte. În același timp, poate fi stabilită o perioadă diferită prin lege sau acord pentru avertizarea cu privire la încetarea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată.

Pentru anumite tipuri de arendă, precum și arendarea anumitor tipuri de proprietate, legea permite stabilirea unui termen maxim (limitativ) al contractului. Într-o astfel de situație, dacă termenul contractului de leasing nu este specificat în contract și niciuna dintre părți nu a refuzat să îl rezilieze înainte de expirarea termenului legal, executarea contractului este suspendată la expirarea perioadei specificate.

Încheierea unui contract pentru o perioadă care depășește termenul este considerată o încheiere pentru un termen.

Atunci când costurile suportate sunt propagate către îmbunătățirile inseparabile ale proprietății închiriate, există trei opțiuni pentru reflectarea acestor costuri în contabilitatea curentă.

Prima opțiune prevede compensarea costurilor suportate de locator prin compensarea chiriei.

A doua opțiune ia în considerare rambursarea locatorului către locatar pentru costul îmbunătățirii contractului de leasing.

A treia opțiune recunoaște cheltuiala efectuată ca o pierdere directă a locatarului. Acest lucru este posibil într-o situație în care a suportat astfel de costuri fără acordul proprietarului proprietății.

În situația în care chiria este plătită de locatar pe o bază de plată amânată, suma TVA de mai sus este dedusă după rambursarea efectivă a obligațiilor locatarului față de locator.

LLC "X" are un depozit încălzit cu o suprafață de 2500 mp. contor, care în prezent nu este utilizat. Compania poate închiria în următoarele condiții:

• - chirie, ținând cont de facturile de utilități de 500.000 de ruble. în an;
• - întreținere depozitul încălzit este realizat de chiriaș;
• - proprietatea rămâne în bilanțul companiei noastre.

Calculul veniturilor suplimentare din închiriere este prezentat în tabelul 3.13.

Tabelul 3.13. Calculul veniturilor suplimentare din închiriere

După cum arată tabelul 3.13, venitul net din închirierea depozitului se va ridica la 360.000 de ruble. în an.

Modificările în principalii indicatori economici după eveniment sunt prezentate în Tabelul 3.14.

Tabelul 3.14. Indicatori economici cheie după eveniment

Astfel, datele din Tabelul 3.14 indică faptul că, datorită implementării măsurilor de închiriere a imobilelor de către LLC „X”, profitabilitatea producției va crește cu 0,027%. Intensitatea capitalului după punerea în aplicare a măsurii va fi de 0,908 ruble / rub., Care este mai mică cu 0,029 ruble / rub., Respectiv, productivitatea capitalului va crește cu aceiași indicatori, atingând nivelul de 1,101 ruble / rub. La rândul său, randamentul vânzărilor va crește cu 0,031%, în valoare de 0,037% față de 0,006% înainte de implementarea evenimentului.

Ca urmare a măsurilor luate, vom calcula modificarea totală a principalilor indicatori de profitabilitate ai LLC "X"

Tabelul 3.15 prezintă estimările costurilor înainte și după activitățile propuse, iar economiile totale sunt calculate.

Tabelul 3.15. Indicatori de performanță ai LLC "X" înainte și după implementarea măsurilor

Numele indicatorului	Înainte de implementarea activităților	După implementarea activităților	Modificări +/-
Prețul de cost, frecați.
Profitul întreprinderii, frecați.
Veniturile întreprinderii, frecați.
Profit net, RUB
Rentabilitatea producției,%
Intensitatea capitalului, RUB / RUB
Rentabilitatea activelor, RUB / RUB
Rentabilitatea costurilor,%
Rentabilitatea vânzărilor,%

Pe baza datelor prezentate în Tabelul 3.15 cu privire la modificarea indicatorilor de profitabilitate ai LLC "X" după implementarea măsurilor, vom întocmi un calendar (Figura 3.2).

Orez. 3.2. Indicatorii de rentabilitate ai LLC „X” înainte și după implementarea măsurilor

Astfel, profitabilitatea vânzărilor LLC „X” va crește cu 0,219% și va atinge nivelul de 0,225% față de 0,006% înainte de implementarea măsurilor. Rentabilitatea producției va crește, de asemenea, după implementarea măsurilor - cu 0,25% și se va ridica la 0,263% față de 0,013% înainte de implementarea măsurii.

Astfel, din datele prezentate se poate observa că indicatorii de rentabilitate datorate măsurilor propuse vor crește semnificativ și vor permite întreprinderii să dezvolte și să genereze venituri.

Șef al departamentului de audit intern al Grupului de companii BEST. Management imobiliar "

Prevederi generale privind închirierea

De regulă, închirierea unui birou înseamnă închirierea unuia sau mai multor spații dintr-o clădire, care se presupune a fi utilizate în scopuri de birou. În conformitate cu articolul 130 alineatul (1) din Codul civil, lucrurile imobile (bunuri imobile, proprietăți imobiliare) includ tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără a afecta în mod disproporționat scopul lor, inclusiv clădiri, structuri. Astfel, o cameră separată într-o clădire este imobiliară.

Procedura de încheiere și executare a unui contract de închiriere pentru imobile este reglementată ca Dispoziții generale Din Codul civil de închiriere, cuprins în paragraful 1 al capitolului 34 „Chiria” și regulile paragrafului 4, care reglementează închirierea clădirilor și structurilor. În acest caz, normele de la paragraful 4 al capitolului 34 din Codul civil au prioritate, întrucât sunt speciale în raport cu normele generale. Aceste reguli se aplică pe deplin la închirierea spațiilor individuale.

Un contract de închiriere, ca orice tranzacție, cel puțin una dintre părțile la care este o persoană juridică, trebuie încheiat într-o formă scrisă simplă (paragraful 1 al clauzei 1 a articolului 161 din Codul civil al Federației Ruse).

În temeiul unui contract de închiriere, locatorul se obligă să ofere locatarului proprietatea pentru o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Locatarul este obligat să utilizeze proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse). Locatarul este obligat să mențină proprietatea în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile întreținerii proprietății, cu excepția cazului în care legea sau contractul de închiriere prevăd altfel (clauza 2 a articolului 616 din Codul civil al Rusiei Federaţie). În cazul în care locatarul a făcut, pe cheltuiala sa și cu acordul locatorului, îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate, locatarul are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care prevede altfel contractul de închiriere (clauza 2 a articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse).

În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se angajează să transfere clădirea sau structura pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar către locatar (clauza 1 a articolului 650 din Codul civil al Federației Ruse). Transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acestuia de către locatar se efectuează conform unui act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere, clădirea sau structura închiriată trebuie returnată locatorului, în conformitate cu regulile care decurg din transferul clădirii sau structurii de către locator către locatar.

Conform paragrafului 1 al articolului 654 din Codul civil, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură trebuie să prevadă suma chiriei. În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de către părți, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură se consideră că nu a fost încheiat. În același timp, în cazurile în care chiria pentru o clădire sau o structură este stabilită într-un acord pe unitatea de suprafață a unei clădiri (structură), chiria se determină pe baza dimensiunii reale a clădirii sau a structurii transferate chiriașului (clauza 3 a articolului 654 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, suma chiriei la închirierea unui birou în majoritatea cazurilor este stabilită exact așa: o anumită cantitate de chirie pe lună sau pe an pe metru pătrat.

Înregistrarea contractului

În conformitate cu articolul 4 din Legea din 21.07.1997, nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” tranzacțiile cu proprietăți imobiliare sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Această dispoziție este conținută și în articolul 131 din Codul civil. Cu toate acestea, paragraful 2 al articolului 651 din cod clarifică faptul că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. Astfel, un contract de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mică de un an nu face obiectul înregistrării obligatorii. Acest lucru este confirmat de Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 01.06.2000 nr. 53.

În practică, contractele de închiriere pentru sedii individuale, pentru a evita problemele inutile asociate cu necesitatea înregistrării acordului, în majoritatea covârșitoare a cazurilor sunt încheiate pentru o perioadă mai mică de un an; la sfârșitul contractului, se încheie un nou contract.

În conformitate cu articolul 19.21 din Codul infracțiuni administrative nerespectarea procedurii stabilite pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor sau a tranzacțiilor cu aceasta implică impunerea amendă administrativă pe entitati legale de la 30 la 40 de mii de ruble.

Executarea documentelor pentru acceptarea plăților pentru cheltuieli

În practică, atunci când închiriați o proprietate, apare deseori întrebarea: care sunt documentele primare care confirmă venitul locatorului și sunt necesare cheltuielile locatarului? Proprietarul este obligat să semneze lunar un act de muncă finalizată (servicii prestate) cu chiriașul? În marile centre de afaceri, unde numărul chiriașilor este de sute, semnarea cu fiecare dintre aceștia a „Legii privind furnizarea de servicii pentru închirierea spațiilor” necesită mult timp și resurse de muncă. Cu toate acestea, chiriașii contabili uneori se tem dacă au un motiv să perceapă chiria drept cheltuială pentru contabilitate și contabilitate fiscalăîn lipsa unui astfel de act? Să încercăm să ne dăm seama.

În Codul civil, relațiile de închiriere sunt reglementate de capitolul 34, iar dispozițiile privind furnizarea de servicii contra cost - de capitolul 39. Clauza 2 a articolului 779 din Codul civil explică faptul că regulile din capitolul 39 se aplică contractelor pentru furnizarea de servicii de comunicare, medicale, veterinare, de audit, consultanță, servicii de informare, servicii de instruire, servicii turistice și alte servicii. Capitolul 34 nu face nicio referire la faptul că anumite dispoziții ale unui contract de servicii plătite se pot aplica contractelor de leasing. În consecință, chiria nu este un serviciu, ci un tip separat de activitate comercială.

Acest lucru a fost confirmat, de exemplu, prin scrisoarea Ministerului Finanțelor din data de 26 octombrie 2004, nr. 03-03-01-04 / 1/86, semnată de directorul adjunct al Departamentului de politică fiscală și tarifară vamală A.I. Ivaneev. Potrivit Ministerului Finanțelor, plăți de leasing plătite în baza unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale sunt supuse includerii în alte cheltuieli, sub rezerva validității și confirmării acestora prin documentele primare relevante (contract de închiriere, act de acceptare și transfer, facturi pentru plata plăților de închiriere, ordine de plată etc.) .). După cum puteți vedea, actul de muncă efectuat (servicii prestate) printre documente necesare fără nume.

Aproximativ un an mai târziu, a apărut o scrisoare din partea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 05.09.2005, nr. 02-1-07 / 81 „La confirmarea tranzacțiilor comerciale cu documente contabile primare”, care spune următoarele: „Dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un act de acceptare și transfer de proprietate, care face obiectul închirierii, apoi rezultă că serviciul este implementat (consumat) de către părțile la contract și, prin urmare, organizațiile au un motiv pentru a include în baza de impozitare pentru impozitul pe venit sumele veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu (de la locator) și cheltuielile legate de consumul serviciului (la locatar).

Aceste motive apar pentru organizații, indiferent de semnarea actului de acceptare și transfer al serviciilor, mai ales că cerința pentru întocmirea obligatorie a actelor de acceptare și transfer al serviciilor sub formă de închiriere nu este prevăzută nici de Taxă Cod sau prin legislația privind contabilitatea. "

În ciuda faptului că FTS a numit leasingul unui serviciu, admite totuși că un act bilateral nu este necesar aici.

Cu toate acestea, destul de recent, Ministerul Finanțelor a emis o altă scrisoare din 07.06.2006, nr. 03-03-04 / 1/505, în care își exprima opinia că întocmirea lunară a unui act privind furnizarea de servicii pentru închirierea bunurilor imobile este obligatorie. Rețineți că această scrisoare a fost semnată și de dl A.I. Ivaneev. În această perioadă (1 an și 7 luni), nu au existat modificări în legislația civilă privind relațiile de închiriere. În clauza 1 a articolului 252 din Codul fiscal, a fost modificată legea din 06.06.2005, nr. 58-FZ, care a făcut posibilă confirmarea cheltuielilor nu numai cu documentele întocmite în conformitate cu legislația Federația Rusă, dar și prin documente care confirmă indirect cheltuielile efectuate. Astfel, respectarea regulilor stricte la prelucrarea documentelor nu mai este o condiție prealabilă pentru recunoașterea cheltuielilor, este suficient să depuneți orice documente care să confirme cheltuielile efectuate. Prin urmare, ultima scrisoare a Ministerului Finanțelor pe fondul acestor schimbări pozitive pentru contribuabili pare cel puțin ciudată.

În ceea ce privește emiterea de facturi către locatar, în mod tradițional, factura pentru leasing este emisă în ultima zi a fiecărei luni.

Venituri și cheltuieli ale proprietarului. Contabilitate și impozitare

Sursa de venit

Contabilitate

Dacă locatorul este o organizație pentru care închirierea spațiului de birouri este principalul (sau unul dintre principalele) tipuri de activitate, venitul său poate consta atât din chirie în sine, cât și din veniturile din furnizarea de servicii suplimentare către chiriași (de exemplu, , servicii de curățenie pentru spațiile de birouri). Contabilitatea veniturilor din chirie și din furnizarea de servicii suplimentare se ține în contul 90 „Vânzări”. În conformitate cu punctul 5 din Regulamentul privind contabilitate„Venitul organizației” (PBU 9/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din data de 06.05.1999, nr. 32n (denumit în continuare PBU 9/99), aceste venituri sunt recunoscute ca venituri din activități obișnuite. Dacă închirierea spațiilor este de natură unică, aleatorie, aceste venituri sunt operaționale (p. PBU 9/99) și sunt înregistrate în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”.

Taxa pe valoare adaugata

Dacă locatorul este plătitor de TVA, atunci veniturile sale din chirie și prestarea de servicii suplimentare sunt supuse TVA (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Dacă chiriașul localului este un cetățean străin sau o organizație străină acreditată în Federația Rusă, atunci chiria nu va fi supusă TVA-ului (clauza 1 a articolului 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, această dispoziție se aplică în cazurile în care legislația statului străin respectiv stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de normă este prevăzută de un tratat internațional (acord) al Federația Rusă. Lista statelor străine, în ceea ce privește cetățenii și (sau) organizațiile cărora li se aplică normele prezentului alineat, va fi stabilită de organul executiv federal în domeniul relațiilor internaționale, în comun cu Ministerul Finanțelor al Federației Ruse. În Scrisoarea Serviciului Federal de Impozite al Federației Ruse din 18 mai 2005 nr. KB-6-26 / [e-mail protejat]„Cu privire la aplicarea scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată pentru serviciile de închiriere prestate cetățenilor străini și organizațiilor acreditate în Federația Rusă” se explică ce documente stabilesc listele relevante care ar trebui urmate în prezent.

Impozit pe venit

Veniturile din arendarea proprietății sunt contabilizate ca parte a veniturilor din vânzări dacă arendarea spațiilor este principalul (sau unul dintre principalele) tip de activitate (clauza 1 a articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). În alte cazuri, aceste venituri sunt nefuncționale (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cheltuieli

Organizațiile care sunt angajate în închirierea de spații de birouri în mod permanent, suportă, de regulă, o varietate de costuri. Acestea includ:

• costurile cu utilitățile (plata serviciilor de alimentare cu energie electrică, apă, căldură în cadrul contractelor încheiate direct cu organizațiile de alimentare cu energie electrică sau ca subabonat prin rețeaua conectată (articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse));
• cheltuieli (curățenie, reparații minore, spălarea geamurilor) pentru întreținerea spațiilor închiriate și a spațiilor uz comun(holuri, coridoare, toalete);
• costurile de întreținere a unităților și sistemelor complexe situate în clădire (ascensoare, scări rulante, sisteme de ventilație, alarme etc.);
• cheltuieli pentru plata către organizații specializate pentru igienizarea spațiilor (deratizare, dezinfectare, dezinfectare);
• cheltuieli pentru reparațiile curente și majore ale spațiilor și zonelor comune;
• costuri de securitate;
• costurile de închiriere (în cazul în care proprietarul este chiriașul locului și le subînchiriază);
• taxe funciare sau cheltuieli de închiriere terenîn cuantumul acțiunii sale (dacă locatorul este proprietarul localului);
• costurile asigurării imobiliare;
• alte cheltuieli pentru întreținerea localurilor și a clădirii în care sunt amplasate.

Să ne oprim asupra celor mai generale și punctuale puncte. În conformitate cu clauza 5 din regulamentul contabil „Cheltuieli de organizare” (PBU 10/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor din Rusia din 06.05.1999, nr. 33n în organizațiile al căror obiect de activitate este prevederea unei taxe pentru utilizarea temporară a activelor lor în cadrul unui contract de închiriere, cheltuielile pentru activitățile obișnuite sunt cheltuieli, a căror implementare este asociată acestei activități. În alte cazuri, în conformitate cu punctul 11 ​​din PBU 10/99, aceste costuri sunt operaționale.

În scopuri de contabilitate fiscală, acestea pot fi acceptate numai dacă sunt justificate și documentate (clauza 1 a articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cazul în care activitatea de închiriere a spațiilor de închiriat este de natură permanentă, aceste costuri se referă la costurile asociate cu producția și vânzarea pe baza articolului 253 paragraful 2 paragraful 1 din Codul fiscal (costuri de întreținere și exploatare, reparații și întreținere mijloace fixe și să le mențină în stare bună). În alte cazuri (cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în temeiul unui contract de închiriere), aceste cheltuieli sunt clasificate drept cheltuieli neexploatante (paragraful 1 al clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În practică, uneori apare o situație (cel mai adesea, dacă închirierea spațiilor nu este principala activitate pentru locator), atunci când locatorul „reîncarcă” chiriașului o parte din costurile de utilitate pentru plata pentru electricitate, apă, căldură și îi emite o factură. Potrivit Ministerului Finanțelor, exprimat într-o scrisoare din 03.03.2006 nr. 03-04-15 / 52, acest lucru este ilegal, deoarece locatorul nu poate fi o organizație de furnizare a energiei pentru chiriaș, deoarece el însuși primește energie electrică ca abonat. să furnizeze clădirea de la organizația care furnizează energie. Aceste cheltuieli nu pot fi acceptate de la locatar în scopuri de impozit pe venit, iar TVA pentru acestea nu poate fi dedusă. Locatorul poate crește chiria pentru cantitatea de energie electrică, apă, căldură consumată de locatar.

Atunci când se contabilizează cheltuielile în scopul contabilității și al contabilității fiscale pentru repararea și întreținerea clădirii în ansamblu și a sistemelor sale de inginerie, uneori apar întrebări în cazurile în care locatorul nu este singurul proprietar al clădirii, dar deține spații separate în acesta, în timp ce restul spațiilor aparțin altor proprietari (unul sau mai mulți). Dacă aceste costuri sunt suportate de unul dintre proprietari, acestea nu pot fi considerate echitabile și rezonabile în totalitate. În acest caz, ar trebui să încheiați un acord privind activități comune(simplu acord de parteneriat) cu alți proprietari și să fie ghidat de Capitolul 55 din Codul civil și de Regulamentul contabil „Informații privind participarea la activități comune” (PBU 20/03), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse a 24 noiembrie 2003 Nr. 105n.

Cheltuieli pentru chiriași. Contabilitate și impozitare

Impozit pe venit

De asemenea, chiriașul suportă cheltuieli legate de închirierea unui birou. Să ne oprim asupra unora dintre ele.

Îmbunătățirile nedespărțite ale imobilizărilor, instalațiilor și echipamentelor închiriate au fost incluse în proprietatea amortizabilă din 2006 (Legea din 06.06.2005 nr. 58-FZ). În conformitate cu articolul 1 alineatul (1) din Codul fiscal, investițiile de capital în active fixe închiriate efectuate de locatar cu acordul locatorului, a căror valoare nu este rambursată de locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de închiriere pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de termen utilizare utilă determinat pentru elementele închiriate de active fixe în conformitate cu Clasificarea activelor fixe. Aceasta înseamnă că dacă la sfârșitul contractului de închiriere durata de viață utilă este investiții de capital nu se termină, apoi la sfârșitul termenului de leasing, locatarul trebuie să înceteze în continuare să amortizeze proprietatea amortizabilă sub formă de investiții de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile. Dacă leasingul este prelungit, organizația poate continua să acumuleze amortizare în conformitate cu procedura stabilită.

Dacă costul îmbunătățirilor inseparabile este rambursat locatarului de către locator, atunci locatorul le va amortiza. În conformitate cu paragraful 2 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse, acumularea deprecierii asupra proprietăților amortizabile sub formă de investiții de capital în obiecte ale mijloacelor fixe închiriate, care, în conformitate cu acest capitol, este supusă amortizării, începe cu chiriașul din prima ziua lunii următoare celei în care această proprietate a fost pusă în funcțiune. Clarificări cu privire la aceste aspecte sunt conținute în scrisoarea Ministerului Finanțelor RF din 15 martie 2006 nr. 03-03-04 / 1/233.

OOO Shelest închiriază spații de birouri de la OOO Delovoy Tsentr și în mai 2006, cu acordul locatorului, a făcut îmbunătățiri inseparabile în incinta închiriată (a instalat o alarmă de incendiu în valoare de 30.000 ruble, inclusiv TVA - 4.576 ruble). În conformitate cu Clasificarea activelor fixe incluse în grupurile de amortizare, aprobată de Guvernul Federației Ruse din 01.01.2002, nr. 1, alarma de incendiu aparține celui de-al patrulea grup. Viața utilă este de la 5 la 7 ani. Comisia a stabilit o durată de viață utilă de 61 de luni. Contractul de închiriere expiră în 3 ani (36 de luni). Va contabilitatea după postări:

Procedura de plată a TVA la închirierea proprietății de stat

Dacă locatorul (și proprietarul proprietății) sunt autorități de stat, autorități locale și proprietăți de stat (proprietate federală, proprietatea entităților constitutive ale Federației Ruse sau proprietate municipală) este închiriat, locatarul devine agent fiscal și este obligat să calculați baza de impozitare pentru TVA (articolul 161 din Codul fiscal al Federației Ruse) ... Conform articolului 161 alineatul (3), baza de impozitare este determinată ca suma chiriei, inclusiv impozitul. În acest caz, baza de impozitare este stabilită de agentul fiscal separat pentru fiecare bun închiriat. În acest caz, locatarii sunt recunoscuți ca agenți fiscali, care sunt obligați să calculeze, să rețină din veniturile plătite locatorului și să plătească suma corespunzătoare a impozitului la buget.

Suma impozitului plătibil bugetului este calculată și plătită integral de agenții fiscali (clauza 4 a articolului 173 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, sumele fiscale plătite de cumpărători - agenții fiscali pe baza documentelor care confirmă plata sumelor fiscale (articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse) sunt supuse deducerilor.

Cumpărătorii - agenții fiscali înregistrați la autoritățile fiscale și care acționează ca contribuabil au dreptul la aceste deduceri fiscale. Conform articolului 172 alineatul (1) din Codul fiscal, deducerile fiscale se fac pe baza documentelor care confirmă plata sumelor impozitului reținute de agenții fiscali.

Organizația închiriază spații de birouri într-o clădire aflată în proprietatea guvernului din ianuarie 2006. Chiria, inclusiv TVA, este de 23.600 de ruble. pe luna. Suma TVA este transferată la buget în același timp cu chiria. În ianuarie, se efectuează următoarele tranzacții: Debit 20, 26 Credit 76 - 20.000 de ruble. - chiria se percepe pentru luna; Debit 19 Credit 68 / A - 3600 ruble. (23.600 ruble x 18/118%) - TVA percepută la chirie; Debit 76 Credit 51 - 20.000 de ruble. - este listată chiria lunii; Debit 68 / A Credit 51 - 3600 ruble - transferat la bugetul TVA (obligațiile unui agent fiscal au fost îndeplinite). În aceeași lună, au apărut circumstanțe pentru acceptarea TVA pentru deducere, care a fost reflectată de intrare: Debit 68 Credit 19 - 3600 ruble. - Valoarea TVA acceptată pentru deducere pe baza facturii emise de locatar. Această sumă este reflectată în declarația din ianuarie 2006 în secțiunea „Deduceri fiscale”, linia 260.

Cum se folosește corect codul „simplificat” Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Venituri din închirierea proprietății

Conform paragrafului 4 al art. 250 din Codul fiscal al Federației Ruse, veniturile din arendarea bunurilor aparțin veniturilor neexploatate ale întreprinderii, cu condiția ca arendarea bunurilor să nu fie principala activitate a întreprinderii.

Trebuie avut în vedere faptul că locația proprietății închiriate nu contează. O organizație - „simplificată” trebuie să plătească o singură taxă pe chirie la locul unde se află (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 02.12.2005 nr. 03-11-04 / 2/143).

La încheierea unui contract de leasing, venitul locatorului care aplică sistemul simplificat de impozitare este suma chiriei efectiv primite. Chiria poate fi stabilită nu numai în suma fixă ​​a plăților pe care chiriașul este obligat să le plătească lunar. Clauza 2 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede plata contractului de închiriere a bunurilor prin:

- plata unei părți din venitul primit ca urmare a utilizării bunului închiriat;

- furnizarea anumitor servicii de către locatar;

- transferul lucrului specificat în contract de către locatar către locator pentru proprietate sau arendă;

- impunerea chiriașului costurile de îmbunătățire a spațiilor închiriate, care sunt stipulate în contractul de închiriere.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a formelor de chirie specificate sau a altor forme de plată pentru chirie.

Prin urmare, veniturile din arendarea proprietății apar indiferent dacă sunt primite sub formă de numerar, proprietate sau sub forma transferării către locator a costurilor de îmbunătățire a proprietății închiriate (scrisoare a Departamentului Ministerului Impozitelor și Impozitelor) Colecția Rusiei la Moscova din 01.07.2004 nr. 21-09 / 43685) ... În acest din urmă caz, data recunoașterii venitului va fi ziua semnării certificatului de acceptare pentru munca prestată. Pe baza acestui act, contabilul face înregistrările corespunzătoare în registrul de venituri și cheltuieli.

Să presupunem că o entitate care aplică sistemul simplificat de impozitare se închiriază spații nerezidențiale, care îi aparține de drept de proprietate. În condițiile contractului de închiriere, locatarul rambursează locatorului costurile cu electricitatea, alimentarea cu apă, furnizarea căldurii etc.

În acest caz, suma rambursării costurilor de exploatare și de utilitate trebuie să fie inclusă de către organizația locatorului în veniturile neoperante (scrisori ale Ministerului Impozitelor și Colectării Impozitelor din Rusia din 11 mai 2004 nr. 22-1-14 / 881 și Biroul Serviciului Federal de Impozite din Rusia pentru Moscova din 29 septembrie 2005 nr. 18-11 / 3/69533).

Aceeași poziție este respectată de specialiștii Ministerului Finanțelor din Rusia (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.11.2008 nr. 03-11-05 / 274, din 27.02.2004 nr. 04-02-05 / 1/19, din 02.02.2005 nr. 03-03-02 -04/2/2 și din data de 05.09.2007 nr. 03-11-05 / 215).

Nu contează, listele chiriașului bani gheataîn contul locatorului sau direct către organizațiile de aprovizionare cu energie și apă (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 16.08.2005 nr. 03-11-04 / 2/48).

În același timp, locatorul poate include în cheltuielile sale cheltuielile de plată a utilităților pentru spațiile închiriate (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 22 august 2005 nr. 03-11-04 / 2/57 și Biroul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 15.01.2007 nr. 18-8 / 3/02040), dar numai cu condiția ca acesta să aleagă veniturile, reduse cu suma cheltuielilor, ca obiect de impozitare.

Din cartea Folosirea proprietății altcuiva autor Panchenko TM

8.2. Închirierea proprietății de stat de către o întreprindere unitară care deține această proprietate în baza dreptului de administrare economică Articolul 17 din Legea federală din 14.11.2002 nr. 161-FZ "Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale" (în continuare - Legea privind Unitar

Din cartea Cum se folosește corect „simplificat” autorul Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. Apariția obligațiilor unui agent fiscal la închirierea de proprietăți federale, proprietăți ale unei entități constitutive ale Federației Ruse și proprietăți municipale În unele situații, o organizație este obligată să îndeplinească obligațiile unui agent fiscal pentru TVA. Aceasta înseamnă că ea

Din cartea Rent autorul Vitaly Semenikhin

Articolul 612. Răspunderea locatorului pentru deficiențele bunului închiriat 1. Proprietarul este responsabil pentru deficiențele bunului închiriat, care împiedică în totalitate sau parțial utilizarea acestuia, chiar dacă în momentul încheierii contractului de închiriere nu știam despre acestea

Din cartea Unde pleacă banii. Cum să vă gestionați corect bugetul familiei autorul Sakharovskaya Julia

Articolul 629. Eliminarea defectelor bunurilor închiriate 1. Dacă locatarul descoperă defecte ale bunurilor închiriate care împiedică în totalitate sau parțial utilizarea acestuia, locatorul este obligat în termen de zece zile de la data declarației locatarului

Din cartea All About Business in Germany autorul von Luxburg Natalie

9. CHELTUIELI PENTRU PROPRIETĂȚILE DE ÎNCHIRIAT Organizațiile care recunosc veniturile reduse cu suma cheltuielilor ca obiect al impozitării pot reduce baza impozabilă pentru impozitul unic cu suma plăților chiriei (leasing) pentru proprietatea închiriată (închiriată) (sub.

Din cartea Freelance: Reboot [Un ghid pas cu pas pentru un angajat la distanță, care câștigă de la 200.000 de ruble. pe luna] autorul Maslennikov Roman Mihailovici

Repararea proprietății închiriate de către locator, care ar trebui să o efectueze și cum, prin modificarea contractului, pentru a preveni gratuitatea operațiunii Imobilizările închiriate sunt supuse deteriorării fizice și morale, care au nevoie de reparații și restaurări. Cum

Din cartea autorului

Dispoziții pentru repararea bunurilor închiriate de la locator Majoritatea locatorilor cheltuiesc sume considerabile de bani pentru repararea bunurilor lor închiriate. Pentru a ține cont în mod egal de astfel de cheltuieli, legislația permite organizațiilor să creeze rezerve pentru

Din cartea autorului

Asigurarea proprietății închiriate În practică, destul de des la încheierea contractelor de închiriere, locatorii, care doresc să-și protejeze interesele proprietății în conservarea proprietății, asigură independent proprietatea închiriată. În materialul de mai jos

Din cartea autorului

Modernizare și alte îmbunătățiri de către locator al proprietății închiriate, inclusiv compensarea cheltuielilor locatarului.În practică, nu orice entitate comercială are posibilitatea de a achiziționa bunuri imobile în proprietatea sa. Prin urmare, în

Din cartea autorului

Închirierea proprietății de stat de către instituții În Federația Rusă, după cum știți, sunt recunoscute forme de proprietate private, de stat, municipale și de altă natură. În conformitate cu legislația civilă, proprietatea statului în limba rusă

Din cartea autorului

Renovarea proprietății închiriate de către chiriaș, cine ar trebui să o facă și cum, prin schimbarea contractului, pentru a împiedica operațiunea gratuită Astăzi, multe organizații închiriază spații de birouri, producție sau depozit. Proprietatea primită de chiriaș este de obicei

Din cartea autorului

Dispoziții pentru repararea bunurilor închiriate de la locatar La încheierea contractelor de închiriere, părțile la contract, locatorul și locatarul, de regulă, stipulează în acesta obligațiile părților de a îndeplini atât curent cât și revizie proprietate. În același timp, cu scopul

Din cartea autorului

Asigurarea bunurilor închiriate, dificultăți cu beneficiarul locatorului Organizațiile folosesc adesea obiecte închiriate în activitățile lor - clădiri, spații vehicule, echipamente de birou și așa mai departe. În unele cazuri, când

Din cartea autorului

Cumpărarea unui apartament cu ipotecă pentru închirierea lui Iată o altă greșeală clasică de lipsă de planificare. În ultimii ani, mulți oameni au cumpărat un apartament pe un credit ipotecar pentru a-l închiria și a acoperi plățile împrumuturilor cu plăți de închiriere. Alena, cedând febrei apartamentului,

Din cartea autorului

13.4.6. Venituri din închiriere (Pacht) K acest fel veniturile includ veniturile obținute din închirierea oricăror bunuri mobile și imobile, de exemplu: terenuri; clădiri și părțile lor (de exemplu, apartamente); nave maritime și fluviale; mașini și

Din cartea autorului

Asigurați-vă că respectați termenul limită pentru livrarea comenzii Termenul limită pentru livrarea comenzii este negociat în prealabil și scris în scris termeni de referinta sau în contractul cu clientul. Termenul pentru comandă este clar stabilit și nu aveți dreptul să întrerupeți termenul. Punct. Oricât de paradoxal ți s-ar părea, dar

Contabilitatea fiscală a venitului în valoare de chirie depinde de faptul dacă leasingul este activitatea principală pentru organizație sau nu.

Situatie: La ce venituri, atunci când se calculează impozitul pe venit, plata primită pentru arendarea proprietății ar trebui să fie atribuită veniturilor din vânzări sau veniturilor neoperante?

Conceptul de sistematicitate este utilizat în sensul utilizat în paragraful 3 al articolului 120 din Codul fiscal al Federației Ruse - de două ori sau mai mult în timpul an calendaristic... Această abordare a aplicării conceptului de „sistematic” a fost consacrată în paragraful 2 al secțiunii 4 Recomandări metodice privind aplicarea capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse (aprobat prin ordin al Ministerului Impozitelor și Taxelor din Rusia din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). În prezent, acest document și-a pierdut forța (ordinul Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 21 aprilie 2005 nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de „regularitate” rămâne relevantă, ceea ce este confirmat de reprezentanții departamentului fiscal (a se vedea, de exemplu, scrisoarea UMNS din Rusia pentru regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04- 23/03451) și instanțele de arbitraj (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 26 octombrie 2005 nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Data recunoașterii venitului

Dacă organizația folosește baza de acumulare și închirierea de bunuri este una dintre activitățile sale principale, atunci recunoașteți veniturile la data vânzării acestui serviciu. Ca regulă generală, data prestării efective a serviciilor de închiriere este ziua semnării actului lunar (dacă se întocmește un astfel de document). În același timp, prezența sau absența primirii efective a banilor în momentul recunoașterii venitului nu afectează. Această concluzie ne permite să tragem paragraful 3 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse. Clarificări similare sunt conținute în scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 27 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/30408.

Situatie: în ce moment, la calcularea impozitului pe venit, să recunoaștem suma chiriei în venit, dacă actele privind prestarea de servicii nu sunt întocmite lunar? Închirierea proprietății este principala activitate a organizației. Entitatea utilizează o bază de acumulare.

Recunoașteți chiria ca venit în ultima zi a fiecărei luni (articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu metoda de acumulare, veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (impozitare) în care au avut loc (clauza 1 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cadrul contractelor legate de mai multe perioade contabile (fiscale), veniturile dintre acestea trebuie să distribuie luând în considerare principiul uniformității recunoașterii veniturilor și cheltuielilor (clauza 2 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă o organizație folosește metoda de acumulare și transferul proprietății spre închiriere - una dintre activitățile sale principale, atunci veniturile trebuie recunoscute la data vânzării acestui serviciu (clauza 3 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ca regulă generală, data prestării efective a serviciilor de închiriere este ziua semnării actului lunar.

Cu toate acestea, legislația nu obligă locatorul să emită acte lunare privind furnizarea de servicii în temeiul unui contract de închiriere ... În acest caz, un serviciu în scopuri fiscale este recunoscut ca activitate, ale cărui rezultate nu au expresie materială (clauza 5 a articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ca parte a contractului de închiriere, locatorul oferă servicii de închiriere locatarului în mod continuu (zilnic) pe toată durata contractului.

Din cele de mai sus, putem concluziona că, în absența unor acte privind furnizarea de servicii, locatorul trebuie să stabilească baza pentru impozitul pe venit (inclusiv veniturile) la sfârșitul fiecărei perioade de raportare (impozitare) (clauza 1 a art. 54, clauza 2 a Art. 286 din Codul fiscal al Federației Ruse). Urmând această logică, Ministerul Finanțelor din Rusia a adoptat o poziție similară în scrisorile din 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15 / 47 (aduse la cunoștința inspecțiilor fiscale printr-o scrisoare a Serviciului Fiscal Federal din Rusia din data de aprilie 28, 2007 nr. SHT-6-03 / 360), din 8 februarie 2005 nr. 03-04-11 / 21. În ciuda faptului că aceste scrisori se referă la calculul TVA, argumentele prezentate în acestea cu privire la data prestării serviciilor de închiriere pot fi aplicate procedurii de calcul al impozitului pe venit.

Dacă o entitate folosește o bază de acumulare și închirierea de bunuri nu este o activitate principală, atunci data la care se recunoaște venitul din leasing va fi:

• sau data decontării în conformitate cu termenii acordurilor încheiate;

• sau data prezentării către locator a documentelor care servesc drept bază pentru decontări;

• sau ultima zi a perioadei de raportare sau impozitare.

Aceste opțiuni sunt prevăzute la articolul 271 paragraful 3 paragraful 3 din Codul fiscal al Federației Ruse. Ministerul Finanțelor din Rusia aderă la o poziție similară în scrisoarea sa din 4 martie 2008 nr. 03-03-06 / 1/139.

Întrucât recunoașterea veniturilor din închiriere conform metodei de acumulare nu depinde de plata, avansul primit de la locatar nu trebuie inclus în veniturile fiscale (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal al Rusiei Federaţie). Includeți în venit partea din avans care se referă la serviciul deja prestat.

Dacă organizația folosește metoda numerarului, atunci veniturile din arendarea proprietății trebuie reflectate în perioada de raportare în care se primește efectiv plata serviciilor prestate (clauza 2 a articolului 273 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cazul în care s-a primit o plată în avans pentru chirie, atunci se referă și cuantumul acesteia la o creștere a profitului impozabil (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, paragraful 8 al scrisorii de informare a prezidiului Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă din 22 decembrie 2005 nr. 98).

Un exemplu de reflectare în contabilitate și la impozitarea locatorului a sumelor chiriei. Transfer de proprietate de închiriat - specii separate activitățile organizației-locator. Organizația locatorului aplică sistemul general de impozitare

Una dintre activitățile CJSC „Alpha” este închirierea mijloacelor fixe. În ianuarie, Alfa a achiziționat spații nerezidențiale pentru închiriere la un cost de 2.456.000 RUR. (inclusiv TVA - 374 644 RUB). Luna următoare obiectul a fost predat chiriașului.

Începând din februarie, Alpha percepe o chirie lunară de 90.000 RUB. (inclusiv TVA - 13.729 RUB). Plata de la chiriaș se primește și lunar (în ultima zi a lunii pentru care au fost prestate serviciile).

În ianuarie:

Debit 08 Credit 60
- 2 081 356 ruble. (2.456.000 ruble - 374.644 ruble) - reflectă costul achiziționării spațiilor;

Debit 19 Credit 60
- 374 644 ruble. - se ia în considerare TVA la activul fix cumpărat;

Debit 60 Credit 51

- 2 081 356 ruble. - luate în considerare localurile destinate închirierii;

Debit 68 subcont "Calcule pentru TVA" Credit 19
- 374 644 ruble. - acceptat pentru deducerea TVA pe mijloacele fixe;

- 2 081 356 ruble. - sediul a fost închiriat.

În februarie:

Debit 62 Credit 90-1

Debit 90-3 Creditul 68 subcont "Calcule pentru TVA"
- 13 729 ruble. - TVA percepută pentru suma chiriei;

Debit 51 Credit 62

Organizația plătește impozitul pe venit lunar, aplică metoda de acumulare. În februarie, contabilul s-a reflectat în venitul de bază impozabilă din vânzări în valoare de 76.721 RUB. (90.000 ruble - 13.729 ruble).

Diferențe datorate fluctuațiilor ratei

Situatie: Cum poate locatorul, atunci când calculează impozitul pe venit, să ia în considerare diferențele care rezultă din fluctuațiile cursurilor de schimb pentru plățile chiriei în 2015? Prețurile au fost convenite în u. e., iar așezările se efectuează în ruble. Acordul a fost semnat în 2014.

Recunoașteți diferențele care decurg din plățile de leasing în 2015 ca cursuri de schimb. Aceleași care apar în cadrul obligațiilor din 2014 - ca sume.

Este importantă diferențierea diferențelor de curs valutar de sume, deoarece acestea sunt luate în considerare în moduri diferite. În general, din 2015, conceptul „diferențelor de sumă” din Codul fiscal al Federației Ruse nu mai există. Toate diferențele în funcție de valute și c. Adică sunt considerați cursanți. Luați-le în considerare reglementările actuale ... Dar există o excepție. Pentru tranzacții în u. adică, încheiate înainte de 1 ianuarie 2015, diferențele datorate fluctuațiilor cursurilor de schimb sunt recunoscute ca sumă, de vechi reguli(Clauza 3, articolul 3 din Legea din 20 aprilie 2014 nr. 81-FZ).

În Codul fiscal al Federației Ruse, nu există o definiție a ceea ce este considerat o „tranzacție încheiată”. Prin urmare, să ne întoarcem la dreptul civil. Recunoaște o tranzacție ca acțiuni ale cetățenilor și organizațiilor care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor (clauza 1 a articolului 11 din Codul fiscal al Federației Ruse, articolul 153 din Codul civil al Federației Ruse).

Prin urmare, în cazul analizat, tranzacția este apariția unei obligații pentru o parte de a plăti chiria, iar pentru cealaltă parte - dreptul de a solicita această sumă. Faptul semnării contractului este secundar aici. Mai important este dacă chiriașul a folosit proprietatea proprietarului sau nu.

Mai multe exemple. În comerț, momentul în care apar obligații va depinde de momentul expedierii sau de primirea plății în avans. Pentru împrumuturi, obligațiile apar numai după ce împrumutatul primește bani de la creditor.

Prin urmare, pentru a contabiliza corect diferențele, consultați data la care a luat naștere obligația și nu în ziua semnării contractului.

Această logică și clarificări sunt confirmate în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 29 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/31100, din 25 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/29921, din 21 mai 2015 nr. 03-03-06 / 1/29152.

TVA

Veniturile din suma chiriei sunt supuse TVA-ului (paragraful 1 al clauzei 1 a articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Faptul este că furnizarea de bunuri spre închiriere din punctul de vedere al capitolului 21 din Codul fiscal al Federației Ruse este considerată ca furnizarea de servicii plătite, care este supusă TVA-ului. Excepțiile sunt cazuri când:

• spațiile rezidențiale sunt închiriate în fondul locativ al tuturor formelor de proprietate;

• chiriașul localului este un cetățean străin sau o organizație străină înregistrată la autoritățile fiscale din Rusia.

În aceste cazuri, chiria nu este supusă TVA-ului.

Scutirea de impozitare a TVA la contractele de închiriere cu cetățeni străini sau organizații se aplică în cazul în care legislația statului-locatar străin:

• sau a fost instituită o procedură reciprocă similară cu privire la cetățenii din Rusia și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin;

• sau dacă o astfel de normă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Rusiei.

Acest lucru este afirmat în paragraful 1 și paragraful 10 al paragrafului 2 al articolului 149 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Prin ordin comun al Ministerului Afacerilor Externe al Rusiei și al Ministerului Finanțelor din Rusia din 8 mai 2007 nr. 6498 / 40n, a fost aprobată Lista statelor străine, cu privire la cetățeni și (sau) organizații ale căror scutiri de TVA se aplică atunci când le puneți la dispoziție spații de închiriat. Această listă nu conține restricții legate de regula relevantă a unui stat străin pentru cetățenii și organizațiile din țara noastră.

Situatie: poate o organizație să utilizeze scutirea de TVA atunci când închiriază spații de birouri către misiunea permanentă a unei organizații austriece?

Da poate.

Lista țărilor străine, în ceea ce privește cetățenii și organizațiile pentru care se aplică scutirea de TVA prevăzută la articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse la închirierea acestora, este aprobată prin ordin al Ministerului Afacerilor Externe al Rusiei și Ministerul Finanțelor din Rusia din 8 mai 2007 nr. 6498 / 40n. Austria este inclusă în această listă. De asemenea, stabilește tipurile de spații pentru care se aplică închirierea privilegiului - acestea sunt birouri (birouri) și spații rezidențiale.

Prin urmare, dacă organizația închiriază camere de birou unei organizații străine acreditate în Rusia și rezidentă în Austria, nu percepe TVA pentru suma chiriei (clauza 1 a articolului 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În conformitate cu articolul 1 alineatul (1) din Codul fiscal al Federației Ruse, baza de impozitare pentru TVA trebuie stabilită pe baza costului serviciilor prestate (suma chiriei) fără TVA. Calculați-l pe măsură ce serviciile sunt prestate și documentele de plată sunt prezentate.

Documentele care confirmă furnizarea de servicii de închiriere sunt:

• contract de leasing;

• actul de acceptare și transfer al proprietății către locatar;

• actul prestării serviciilor de închiriere (dacă pregătirea acestuia este prevăzută de contract).

Data de origine a cifrei de afaceri supuse TVA este cea mai timpurie dintre următoarele date:

• ziua în care locatorul prestează servicii în ultima zi a fiecărei perioade de impozitare pe toată durata contractului de închiriere;

• ziua plății, plată parțială pentru furnizarea viitoare de servicii.

Această concluzie este permisă de normele paragrafului 1 paragraful 1 al articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse și de scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 24 mai 2010 nr. 03-07-11 / 200, din aprilie 4, 2007 nr. 03-07-15 / 47.

Pentru suma chiriei, proprietarul trebuie emite o factură către chiriaș (Clauza 3, articolul 168 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Situatie: Cât de des ar trebui ca proprietarul să emită facturi chiriașului? Contractul de închiriere este încheiat pentru termen lung... Conform acordului, actele lunare privind furnizarea de servicii de închiriere nu sunt întocmite.

Procedura de emitere a facturilor nu depinde de întocmirea actelor privind furnizarea de servicii de închiriere. Factura trebuie emisă de locator în termen de cinci zile calendaristice de la momentul prestării serviciilor de închiriere a proprietății (clauza 3 a articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru se explică prin faptul că serviciile sunt vândute (consumate) în cursul furnizării lor (clauza 5 a articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). Documentele care confirmă furnizarea de servicii de închiriere sunt:

• contract de leasing;

• actul de acceptare și transfer al proprietății către chiriaș.

Acest lucru este menționat în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 9 noiembrie 2006 nr. 03-03-04 / 1/742, precum și în Serviciul federal fiscal din Rusia din 5 septembrie 2005 nr. 02-1- 07/81.

Astfel, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere, întocmirea lunară a actelor privind furnizarea de servicii pentru furnizarea de bunuri este opțională.

În ceea ce privește contractele de închiriere, a căror valabilitate acoperă mai mult de o perioadă de impozitare pentru TVA, departamentul financiar oferă astfel de clarificări (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15 / 47). Dacă termenii contractelor de închiriere nu prevăd plata anticipată pentru servicii, atunci locatorul trebuie să stabilească baza de impozitare pentru TVA în ultima zi a trimestrului în care au fost prestate serviciile (31 martie, 30 iunie, 31 octombrie și 31 decembrie ). În consecință, în termen de cinci zile calendaristice de la sfârșitul fiecărui trimestru, proprietarul trebuie să emită o factură chiriașului pentru serviciile prestate în perioada scursă. Acest lucru este explicat după cum urmează. Un serviciu în scopuri fiscale este o activitate, ale cărei rezultate nu au expresie materială (clauza 5 a articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ca parte a contractului de închiriere, locatorul oferă servicii de închiriere locatarului în mod continuu (zilnic) pe toată durata contractului. Prin urmare, locatorul este obligat să stabilească baza impozabilă pentru TVA pe baza rezultatelor fiecărui trimestru (clauza 1 a articolului 54, clauza 4 a articolului 166 și articolul 163 din Codul fiscal al Federației Ruse). Este imposibil să emiteți facturi înainte de termen (până la sfârșitul perioadei în care sunt furnizate serviciile de închiriere) (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 8 februarie 2005 nr. 03-04-11 / 21 și din 2 iulie , 2008 nr. 03-07- 09/20).

Sumele de impozite calculate și plătite în avans trebuie deduse în perioada de impozitare în care va fi prestat serviciul (clauza 8 a articolului 171, clauza 6 a articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Răscumpărarea proprietății de către un locatar

răscumpărarea proprietății

• costurile asociate cu eliminarea acestuia (de exemplu, livrarea, valoare reziduala proprietate) (paragrafele 1 și 3 ale paragrafului 1 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse);

• venituri din vânzarea sa (valoarea de răscumpărare a proprietății) (articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Pentru mai multe detalii, a se vedea:

• Cum se ia în considerare vânzarea de active fixe în impozitare la cumpărarea obiectelor închiriate de active fixe;

• Cum se reflectă vânzarea materialelor în contabilitate la cumpărarea obiectelor închiriate de altă proprietate.

Vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) pe teritoriul Rusiei este recunoscută ca fiind supusă TVA-ului (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, TVA trebuie plătită din încasări în valoarea valorii de răscumpărare a proprietății. Sumele impozitului plătite în avans contra valorii de răscumpărare a proprietății, se iau în deducere imediat după transferul obiectului către locatar (clauza 8 a articolului 171 și clauza 6 a articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse).

OSNO și UTII

Dacă organizația aplică sistemul general de impozitare și plătește UTII, suma chiriei în cadrul activităților transferate către UTII și activitățile pe sistem comun impozitarea trebuie luată în considerare separat în scopul calculării impozitului pe profit și TVA prin metoda contului direct (clauza 9 a articolului 274, clauza 1 a articolului 146, paragraful 3 al clauzei 4 a articolului 346.26 din Codul fiscal al Federației Ruse ).

Veniturile asociate cu furnizarea de bunuri spre închiriere, din activități transferate către UTII, nu vor afecta determinarea bazei de impozitare pentru UTII (clauzele 1 și 2 ale art. 346.29 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Pentru a lua în calcul la calculul impozitului pe venit suma chiriei primite în sistemul general de impozitare, utilizați .

STS

Situatie: La ce venituri, atunci când se calculează impozitul unic sub impozitare simplificată, plata primită pentru închirierea proprietății ar trebui să fie atribuită veniturilor din vânzări sau veniturilor neoperante?

Dacă proprietatea este închiriată în mod sistematic, atunci venitul din vânzare. În caz contrar, arătați plățile de leasing ca venituri neoperative.

Organizațiile care utilizează sistemul de impozitare simplificat determină venitul impozabil pe baza articolelor 249 și 250 din Codul fiscal al Federației Ruse (clauza 1 a Art. 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Veniturile din arendarea proprietății sunt nefuncționale, dacă nu sunt legate de veniturile din vânzări (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse). Codul fiscal al Federației Ruse nu prevede criteriul pentru clasificarea chiriei drept venituri din vânzări. Cu toate acestea, conține o condiție pentru includerea costurilor asociate cu închirierea proprietății în costurile de vânzare. Deci, dacă o organizație închiriază proprietăți în mod sistematic, costurile acestor activități sunt legate de implementare (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, venitul din acesta trebuie recunoscut ca parte a veniturilor din vânzări.

Conceptul de sistematicitate este utilizat în sensul utilizat la articolul 120 alineatul (3) din Codul fiscal al Federației Ruse - de două ori sau mai mult pe parcursul unui an calendaristic. Această abordare a utilizării conceptului de „sistematic” a fost consacrată în paragraful 2 al secțiunii 4 din Recomandările metodologice pentru aplicarea capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse (aprobat prin ordin al Ministerului Impozitelor și Impozitelor). Rusia din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document și-a pierdut forța (ordinul Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 21 aprilie 2005 nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de „regularitate” rămâne relevantă, ceea ce este confirmat de reprezentanții departamentului fiscal (a se vedea, de exemplu, scrisoarea UMNS din Rusia pentru regiunea Moscovei din 25 martie 2004 nr. 04- 23/03451) și instanțele de arbitraj (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 26 octombrie 2005 nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Data primirii veniturilor este ziua în care organizația a primit efectiv fonduri de la chiriaș pentru a-și plăti datoria. Suma chiriei primite sub forma unui avans ar trebui să fie inclusă în venit pe o bază simplificată, imediat în momentul primirii acesteia de către organizație. Această procedură rezultă din clauza 1 a articolului 346.17 din Codul fiscal al Federației Ruse și din scrisorile Ministerului Impozitelor și Colectării Impozitelor din Rusia din 11 iunie 2003 nr. SA-6-22 / 657, Ministerul Finanțelor din Rusia din 25 ianuarie 2006 nr. 03-11-04 / 2/15 și decizii Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din data de 20 ianuarie 2006 nr. 4294/05.

Un exemplu de reflectare în contabilitate și la impozitarea locatorului a sumelor chiriei. Transferul proprietății spre închiriere este un tip separat de activitate a organizației-locator. Organizația-locator aplică o impozitare simplificată, impozitul se plătește pe diferența dintre venituri și cheltuieli

Una dintre activitățile Alpha LLC este închirierea de active fixe. În ianuarie, Alfa a achiziționat spații nerezidențiale pentru închiriere la un cost de 2.456.000 RUR. (inclusiv TVA - 374 644 RUB). Luna următoare obiectul a fost predat chiriașului.

Începând din februarie, Alpha percepe o chirie lunară de 90.000 RUB. Plata de la chiriaș se primește și lunar (în ultima zi a lunii pentru care au fost prestate serviciile).

Următoarele înregistrări au fost făcute în contabilitatea organizației.

În ianuarie:

Debit 08 Credit 60
- 2.456.000 de ruble. - reflectă costul achiziționării spațiilor;

Debit 60 Credit 51
- 2.456.000 de ruble. - achitat pentru obiect;

Debit 03 subcont "Proprietate proprie" Credit 08
- 2.456.000 de ruble. - luate în considerare localurile destinate închirierii;

Subcont de debit 03 "Proprietate închiriată" Subcont 03 de credit "Proprietate proprie"
- 2.456.000 de ruble. - sediul a fost închiriat.

În februarie:

Debit 62 Credit 90-1
- 90.000 de ruble. - s-a perceput chiria;

Debit 51 Credit 62
- 90.000 de ruble. - plata a fost primită de la chiriaș.

În martie:

Debit 62 Credit 90-1
- 90.000 de ruble. - s-a perceput chiria;

Debit 51 Credit 62
- 90.000 de ruble. - plata a fost primită de la chiriaș.

Chiria primită în valoare de 180.000 de ruble. (90.000 ruble + 90.000 ruble) contabil reflectată în cartea veniturilor și cheltuielilor pentru trimestrul I .

Arenda poate include răscumpărarea proprietății chirias. În acest caz, în scopuri fiscale, tranzacția privind transferul proprietății răscumpărate în temeiul unui contract de închiriere se reflectă ca implementare (clauza 1 a articolului 624 din Codul civil al Federației Ruse). La data transferului de proprietate asupra obiectului închiriat, reflectați:

• costurile asociate cu eliminarea acestuia, dacă acestea sunt prevăzute la articolul 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse (de exemplu, livrare, prețul de achiziție al proprietății);

• venituri din vânzarea sa (valoarea de răscumpărare a proprietății) (clauza 1 a articolului 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse).

UTII

Obiectul impozitării UTII este venitul imputat (articolul 346.26 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, veniturile sub formă de comisioane pentru închirierea proprietății nu afectează calculul bazei de impozitare.