По отношение на комуникационните услуги (телефонни разговори) следва да се има предвид следното.

Съгласно Федералния закон от 16 февруари 1995 г. № 15-FZ "За комуникацията" (чл. 15), дейностите на физически и юридически лицасвързана с предоставянето на комуникационни услуги се извършва въз основа на надлежно получен и изпълнен за тази цел лиценз. Съответно наемодателят може да отрази телефонните такси, получени от лизингополучателя чрез фактурата 46 (90) само когато извършва дейност в областта на предоставяне на комуникационни услуги въз основа на подходящ лиценз, който по правило наемодателят не притежава. Най-общо казано, аргументите срещу отразяването на възстановяването, получено от наемателя за използване на телефонни услуги (такси за разговори), могат да бъдат същите като по-горе по отношение на отразяването на комуналните услуги. Но тъй като данъчните власти по този въпрос прибягват до „допълнителни“ аргументи, ние също ще ги опровергаем.

В писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 27 октомври 1998 г. № ШС-6-02 / 768 данъчните органи се позовават на параграф 4 от Правилата за предоставяне на телефонни услуги, одобрени от правителството на Руската федерация. Руската федерация от 26 септември 1997 г. № 1235). Тази клауза гласи, че Телефонните услуги се предоставят въз основа на договор за предоставяне на телефонни услуги, сключен между телекомуникационния оператор и абоната (клиента).

Правата и задълженията на страните по споразумението могат да бъдат прехвърлени на други лица само по начина, предписан от законодателството на Руската федерация и настоящите правила. За какъв ред става въпрос все още не е съвсем ясно. Самите Правила посочват процедурата за подновяване на договора само за граждани. А самите правила са приети в изпълнение на Закона „За защита на правата на потребителите“ и няма основания за широко приложение по отношение на регулиране на отношенията с стопански субекти, особено след като тези правила не могат да засегнат нито формирането на счетоводни регистри, нито нещо повече , данъчни правоотношения. Освен това наемодателят не може да отрази плащането за телефонни разговори чрез фактурата 46 (90), тъй като няма лиценз и всъщност в рамките на лизинговите отношения извършва "транзит" на разплащанията между лизингополучателя и лизингополучателя. телеком оператор.

На практика проблемът със строителството между наемателя, наемодателя и телекомуникационния оператор често се решава по следния начин: временно (за срока на договора за наем на помещението) да се преизпълни договорът за предоставяне на телекомуникационни услуги на наемател, което води до допълнителни парични разходи.

Наемател

Говорейки за спецификата на отразяване на плащането на битови сметки с наемателя, можем да кажем следното: Тъй като въпросът е пряко свързан с намаляването на облагаемата основа за данък върху дохода, данъчните власти обръщат много внимание на въпроса за възможност за включване на сумите на сметките за комунални услуги, определени при възстановяването на съответните разходи на лизингодателя в съответствие с условията на лизинга, над наема. Ако тези плащания не са разпределени в отделен ред (отделна сметка), а са включени в наема, тогава сметките за комунални услуги като част от наема се включват в производствените разходи.

Ако сметките за комунални услуги, плащанията за телефонни разговори се таксуват отделно, наемателят може да има проблеми.

В писмото на Министерството на данъците и данъците на Руската федерация № ШС-6-02 / 768 се казва: „Що се отнася до разходите на организацията - наемателя за плащане на сметки за комунални услуги, тогава, въз основа на естеството на тези разходи, като разходи, пряко свързани с производството и продажбата на продукти (работи, услуги), те подлежат на включване в себестойността на продуктите (работите, услугите) на лизингополучателя, независимо от вида на дейността на организацията на лизингодателя, определяне на размер на наема в съответствие със споразумението и при сключване на споразумения наемателят да получава комунални услуги в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация. След това писмо и редица други данъчните власти приеха приписването на сметки за комунални услуги от наемателя само в случаите, когато наемателят е сключил директни договори с енергоснабдителни и други подобни организации. От своя страна тези организации не бързаха особено да сключват договори с наематели.

Въпреки това, ако сравним частта от писмото относно лизингодателя, според която наемодателят отразява входящите комунални плащания през сметката 46 (90), ако той има право да изпълнява функциите за предоставяне на комунални услуги и частта, която говори на възможността за приписване на разходите за плащане на сметки за комунални услуги към себестойността, - стигаме до напълно логичен извод, че ако включим в договора за наем и възможността наемателят да получава комунални услуги в съответствие с чл. 544 и 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по този начин ще изпълним изискванията на данъчните органи, посочени в писмото. Ще имаме споразумение със съответната организация (лизингодател), прехвърляйки услугите на абоната !!!

Като се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, регулиращи облигационното право, както и специални разпоредби, установяващи задължението за получаване на съгласието на доставящата организация за свързване на абоната, е възможно да се потвърди допустимостта на наемодателят да изпълнява функциите по предоставяне на комунални услуги, като изпрати на снабдителната организация известие за свързване на абоната в съответствие с договора за лизинг и предложение за процедурата за предоставяне на услуги и сетълмент с посочения абонат-лизингодател. Посоченият документ включва условието предложението да се счита за прието при липса на възражение от страна на доставчика.

Това може да се потвърди от позицията, изложена в писмата на UMNS за Москва от 27 декември 2000 г. № 03-12 / 61590 и от 21 април 2000 г. № 03-12 / 16517.

Позицията е следната: ако договорът за наем предвижда предоставяне от наемодателя на лизингополучателя на право да ползва услугите на енергия, топлина, водоснабдяване и телефонна комуникация в наетите помещения с налагането на наемателя на възстановяване на разходите за разходите на лизингодателя за заплащане на енергийни, топлинни, водоснабдителни и телефонни услуги в допълнение към наемните плащания, лизингополучателят може да отнесе към себестойността на продуктите (работите, услугите) разходите за възстановяване на наемодателя за разходите за горепосочените услуги, когато тези разходи се потвърждават от съответните първични документи - фактури на наемодателя, изготвени въз основа на подобни документи, издадени от енергоснабдителната организация и организацията - телекомуникационния оператор по отношение на действително заетия наемател на помещението и топлоенергията мрежи и телефонни линии, използвани от наемателя”.

Тоест, за да припише сметките за комунални услуги към себестойността, наемателят трябва:

Указание в договора, че наемодателят предоставя на наемателя право да ползва енергия, вода и др. доставка

Съгласието на енергоснабдителната организация, дадено на лизингодателя, за възможността за предоставяне на услуги на абоната.

Фактури на наемодателя въз основа на подобни фактури, получени от доставчици на ресурси.

Следва да се отбележи, че въпреки че разясненията в писмото от 27 декември 2000 г. са дадени по искане на банката наемател, те обаче имат общ характер и са напълно приложими за всички наематели. Тези писма са публикувани в списание "Московски данъчен куриер", № 11, 2000 г.; бр.5, 2001г.

Позицията, посочена в писмата на Министерството на данъците и данъчната администрация на Руската федерация в Москва, е приложима както в случай, когато наемодателят е лице, предоставящо услуги, така и в случай, когато го считаме за посредник (комисионер).

В заключение, нека изразим мнението си по този спешен за наемателите въпрос. Според нас, независимо от липсата или наличието на преки договори с енергийни, топло-, водоснабдителни организации и комуникационни предприятия, както се изисква от чл. 539, 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, независимо дали е получено или не съгласието на съответните организации за свързване на абонат, основата за приписване на тези разходи към разходите в съответствие с Наредбата за счетоводството и отчитането са първични документи. В допълнение, липсата на директни договори с доставчици и комуникационни предприятия не е причина за изключване на тези разходи от цената на продуктите (работите, услугите) на лизингополучателя, тъй като самият факт на използване на наетото пространство в процеса на управление и производството е основата за включване в себестойността на продуктите (работите). , услугите) на разходите за поддръжка на тези помещения, ако тези разходи действително са се осъществили. Изискванията за наличието на съответни споразумения не са установени от нормите на ЗДДФЛ и Наредбата за състава на разходите. И както винаги, ние ще потвърдим иска си с арбитражни решения: Решение на ФАС на Централен окръг от 25.11.1999 г. № A09-3086 / 9912, на ФАС на Московския окръг от 13.11.2000 г. KA-A40 / 5134-00.

Поддръжка на нает имот

Както вече посочихме, страните по договора разпределят отговорностите по ремонта на наетия имот. При липса на такива инструкции в договора, като общо правило, разходите за текущ ремонт на наетия имот се поемат от наемателя (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин са възможни следните варианти за разпределение на разходите за текущ ремонт на сгради, конструкции, помещения.

Договорът е отговорен за ремонта на наемателя.

Разходите за обичайни дейности в съответствие с клауза 18 от PBU 10/99 се признават в счетоводството в отчетния период, в който са възникнали, независимо от момента на действителното изплащане на средствата и друга форма на изпълнение (предположение за временна сигурност на фактите на икономическа дейност) при изпълнение на условията, посочени в клауза 16 от PBU 10/99.

Разходите за ремонт на наети имоти, машини и оборудване, извършени в съответствие с условията на лизинга за сметка на средства на наемателя, в съответствие с клауза 78 от Методическите указания за отчитане на дълготрайните активи, одобрени със Заповед на Министерството на финансите на Русия от 20 юли 1998 г. № 33n, и Инструкциите за прилагане на сметкоплана са отразени в счетоводството по дебит на сметка 20 в размер на стойността ремонтни работии похабен материал.

Наредбата за състава на разходите (алинея д) на параграф 2) предвижда включването в себестойността на разходите за провеждане технически прегледи грижи, за извършване на текущи, средни и основни ремонти.

За да включи равномерно предстоящите разходи за ремонт на дълготрайни активи в разходите за производство или обращение за отчетния период, организацията въз основа на клауза 72 от Правилника за поддържане на счетоводство и финансова отчетност в Руската федерация, одобрени със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 юли 1998 г. № 34n и клауза 77 от горните Методични указания могат да създават резерв за ремонт на дълготрайни активи (включително наети). Когато се формира резерв за ремонт на дълготрайни активи, производствените (оборотните) разходи включват сумата на удръжките, изчислена на базата на прогнозната стойност на ремонта. При извършване на инвентаризация на резерва за ремонт на дълготрайни активи (включително предмети на лизинг) свръхрезервираните суми в края на годината се сторнират.

Ако сумата на ремонтния фонд е недостатъчна, непредвидени разходи за ремонт могат да се отчетат в дебита на сметка 20.

Договорът предвижда извършване на текущ ремонт от наемодателя за негова сметка.

В този случай, ако наемът е отразен в сметката 46 (90), съответно разходите за ремонт на наетите помещения са разходи за обичайни дейности - отразяват се през сметка 20.

В случай, че доходът от наем за наемодателя е оперативен, съответно разходите за текущ ремонт са оперативни разходи и се записват на сметка 80 (91).

И така, в тази статия разгледахме основните проблемни точки, които възникват при наемане на нежилищни помещения за производствени нужди.

Публикация

Въпросът за данъчното облагане на доходите на физическо лице, което отдава под наем жилищни имоти, може да се разглежда като част от по-значим въпрос, а именно въпросът за разграничаване между предприемаческа и непредприемаческа дейност. Тъй като отдаването под наем на недвижими имоти (например апартаменти) може да донесе значителни доходи, признаването на такава предприемаческа дейност може да доведе не само до административна, но и до наказателна отговорност, ако е свързана с „извличане на доход от голям мащаб", който се признава като сума, надвишаваща 250 000 рубли. (забележка към член 169 от Наказателния кодекс на Руската федерация). Така че, ако наемете тристаен апартамент в Москва, например, за 45 000 рубли. на месец, тогава границата на наказателния закон ще бъде надвишена за по-малко от 6 месеца.

И това е само отговорност за незаконно предприемачество и все още съществуват рискове, свързани с неданъчна регистрация, неподаване на декларация, неправилно изчисляване и плащане на данъци.

Нека се опитаме да разберем какви критерии може да използва дадено лице правилен изборда се определят методите и формите за отдаване под наем на жилищни имоти, как да се изчисляват и плащат правилно данъците, както и да се разгледат въпросите на данъчното планиране при структуриране на доходи от този вид дейност.

Предприемачът е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица, регистрирани в това качество в установено със закондобре. За да се оцени естеството на дейността на дадено лице, това определение само по себе си очевидно не е достатъчно, затова ще се опитаме да разберем позицията на държавните органи по този въпрос.

Позиция на данъчните органи

По мнение на данъчните власти, изразено в писмо на Федералната данъчна служба за Москва от 25.01.08 № 18-12 / 3/005988, за физически лица, участващи в лизингови отношения и (или) сделки за покупко-продажба на собственост на тях, не е установено задължение за придобиване на статут на индивидуален предприемач. Това се дължи на факта, че доходите, получени от физически лица от отдаване под наем (наем) и (или) продажба на движимо или недвижимо имущество, са посочени в чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация като независим вид доход, който се облага с данък върху доходите на физическите лица.

Законът свързва необходимостта от регистрация на физическо лице като индивидуален предприемач с извършването на специален вид дейност, а не само с извършването на платени сделки.

Наличието на признаци на предприемаческа дейност се доказва по-специално от следните факти:

производство или придобиване на имущество с цел последваща печалба от използването или продажбата му;

счетоводство на стопански операции, свързани с осъществяване на сделки;

взаимосвързаността на всички сделки, извършени от гражданин за определен период от време;

стабилни отношения с продавачи, купувачи и други контрагенти.

Икономическата дейност се осъществява, когато ресурси, оборудване, труд, технология, суровини, материали, енергия (информационни ресурси) се обединят в производствен процес, чиято цел е производството на стоки (предоставяне на услуги). Такива дейности се характеризират с разходите за производство, производствения процес и освобождаването на продукти (услуги).

При наличието на всички тези признаци физическото лице е длъжно да се регистрира като предприемач, без да образува юридическо лице.

При липса на основание за признаване на сделки с недвижими имоти за предприемаческа дейност от получените доходи, физическото лице трябва да заплати данък върху доходите на физическите лица като лице, което не е индивидуален предприемач.

Позицията на съдилищата по дела на административни нарушения(клауза 13 от Решението на Пленума Върховният съд RF от 24.10.06 № 18 „За някои въпроси, произтичащи от съдилищата при прилагане на специалната част на Кодекса за административните нарушения“). Отделни случаи на продажба на стоки, извършване на работа, предоставяне на услуги от лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, не съставлява състава на това административно нарушение, при условие че количеството на стоките, нейният асортимент, обемът на извършената работа, извършените услуги и други обстоятелства не сочат, че тази дейност е била насочена към системна печалба.

Доказателства, потвърждаващи факта на извършване на дейности, насочени към системна печалба, по-специално, могат да бъдат показания на лица, които са платили за стоки, работа, услуги, разписки за получаване на средства, банкови извлечения на лице, привлечено към административна отговорност, актове за прехвърляне на стоки (изпълнителни работи, услуги), ако от тези документи следва, че пари в бройса получени за продажба на стоки от тези лица (изпълнение на работа, предоставяне на услуги), поставяне на реклами, показване на мостри на стоки в местата за продажба, покупка на стоки и материали, сключване на договори за наем на помещения.

Позицията на съдилищата по наказателни дела (клауза 2 от Резолюция на Върховния съд на Руската федерация от 18 ноември 2004 г. № 23 „За съдебната практика в случаи на незаконно предприемачество и легализация (изпиране) на придобити средства или друго имущество с престъпни средства").

В случаите, когато лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, е придобило жилищно помещение или друг недвижим имот за лични нужди или го е получило по наследство или по договор за дарение, но поради липса на необходимост от ползване на този имот , го е отдал временно под наем или в резултат на подобна гражданскоправна сделка е получил доход (включително в голям или особено голям размер), деянието му не води до наказателна отговорност за незаконно предприемачество.

Избор на стопанска единица

След като определихме дали планираната дейност е предприемаческа, предлагаме по-нататък следния алгоритъм на действия за данъкоплатеца.

Ако дейността отговаря на всички характеристики на предприемаческа, тогава данъкоплатецът трябва да се регистрира като индивидуален предприемач. След това трябва да разберете дали общината (или субектът на федерацията - за Москва и Санкт Петербург) на мястото на дейност предвижда данъчна система под формата на UTII за отдаване под наем на жилищни имоти. Ако е предоставен UTII, индивидуалният предприемач е длъжен да се регистрира в данъчните органи на мястото на изпълнение на посочената дейност не по-късно от пет дни от началото на изпълнението на тази дейност и да плати единичен данък, наложен в тези общински области, градски райони, градове с федерално значение Москва и Санкт Петербург. Ако UTII не е предоставен, индивидуалният предприемач има право да приложи общ данъчен режим или опростена данъчна система.

Ако дейността формално не отговаря на характеристиките на предприемач, тогава, по наше мнение, физическо лице, все пак, упражняващо законното си право да се занимава с предприемаческа и всякаква друга дейност, незабранена със закон, има право да извършва дейността си като предприемач при спазване на необходимите формалности или да действа директно като физическо лице.

Изборът между предприемаческа и непредприемаческа дейност или между една или друга система за данъчно облагане, ако дейността е предприемаческа, може да се направи и след оценка на данъчните последици от дейностите по отдаване под наем на жилищни недвижими имоти, извършвани под една или друга форма (индивидуално, физическо лице предприемач, прилагащ UTII, обща система, USN или USN въз основа на патент).

Данъчни последици от отдаване под наем на жилищен имот от физическо лице, а не предприемач

Покупка на недвижим имот.В такъв случай:

приспадането на данък върху имуществото се предоставя само за жилищни имоти в размер до 2 милиона рубли. (за правоотношения, възникнали преди 01.01.2008 г., максималната сума на приспадането е 1 милион рубли), но не повече от действително извършените разходи;

лихвите по целеви заеми за покупка или строеж на жилищни имоти, получени от руски организации, се отчитат в допълнение към 2 милиона рубли;

приспадането се предоставя еднократно, но неизползваното приспадане се пренася за следващите години. Въпреки това данъкоплатецът няма право да използва приспадането, ако:

плащането е извършено за сметка на работодатели или други лица, майчински (семеен) капитал, както и за сметка на плащания, предоставени от федералния бюджет, бюджетите на съставните образувания на Руската федерация и местните бюджети,

сделката за покупко-продажба е сключена с физическо лице, което е взаимозависимо по отношение на данъкоплатеца съгласно чл. 20 от Данъчния кодекс на Руската федерация (само ако отношенията между страните са повлияли на условията и икономическите резултати от сключената сделка);

материална облага (лихва по кредита през 2009 г., чийто размер е по-малък от 2/3) не се признава за доход, ако данъкоплатецът има право на приспадане;

родители с непълнолетни деца и изразходващи собствени средства за придобиване на общи имоти на недвижими имоти с децата, притежаващи обща собственост, имат право да прилагат приспадане на имущество в съответствие с действително направените разходи;

приспадането може да бъде получено или от данъчния орган в края на годината, или от работодателя преди края на годината (ако има уведомление от данъчния орган) (писмо на Министерството на финансите на Русия от 20.05. 08 No 03-04-06-01 / 146);

надвнесен данък може да бъде възстановен по искане на физическо лице от данъчен агент.

Отдаване под наем на недвижими имоти... Когато недвижим имот се отдава под наем, доходът се облага със ставка от 13%, при отдаване под наем на друго физическо лице данъкоплатецът самостоятелно плаща данък в края на годината.

Ако недвижим имот се отдава под наем на индивидуален предприемач или юридическо лице, наемателят (данъчен агент) удържа данък в момента на изплащане на дохода.

Разходите, свързани с обновяването на недвижими имоти, и други разходи, свързани с недвижими имоти, могат да бъдат отчетени само в рамките на данъчното приспадане (2 милиона рубли), т.е. те реално "отпадат" от данъчната основа (до момента на продажбата).

Отчуждаване на недвижими имоти... Помислете за основните моменти при разпореждане с недвижими имоти:

• доходите се облагат със ставка 13%;

приспадането на данък върху имуществото се предоставя в размер на 1 милион рубли, ако имотът е бил собственост за по-малко от 3 години, и в размер на продажната стойност, ако 3 години или повече;

приспадането се предоставя многократно;

ако дял от имот е продаден, разпределен в натура и е самостоятелен обект на индивидуални права на собственост, тогава приспадането на имуществото се прилага от собственика изцяло, без да се разпределя общият размер на приспадането между другите собственици на имоти (Решение на Конституционния съд на Руската федерация от 13.03.08 № 5-П);

данъкоплатецът има право да не прилага имущественото приспадане, а да намали приходите, получени от продажба на имущество, с разходи, свързани с получаването на тези приходи, разходите трябва да бъдат документирани;

замяната се извършва или по отношение на всички продадени обекти, или изобщо не се извършва (писмо от Федералната данъчна служба на Русия в Москва от 23.04.08 № 28-10 / 039332);

Приспадането на данък върху имуществото за доходи, получени от продажба на имущество, се предоставя от данъчния орган, данъчният агент (по-специално работодателят) не предоставя това приспадане (решение на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 03.02.2004 N A12 -13945 / 03-C21);

приспадането се извършва в края на годината, през която е получен доходът от продажба на имущество, въз основа на заявление от физическо лице, подадено до данъчния орган заедно с данъчна декларация;

Надвнесен данък може да бъде възстановен по искане на физическо лице от данъчен агент по същия начин, както приспадането на данък върху имуществото при придобиване на недвижим имот.

Важен момент е също, че при покупка, продажба и отдаване под наем на жилищни имоти (т.е. на всеки етап от разглежданата дейност) физическото лице не плаща ДДС.

Нека изчислим размера на данъчните задължения на физическо лице, като условно вземем цената на апартамент за 10 милиона рубли, цената на наемането - 45 хиляди рубли. на месец, като се приеме за улеснение на изчисленията, че в годината на покупка и годината на продажба на апартамента, наемът не се извършва.

Придобиване

Приспадане - 2 000 000 рубли, 8 000 000 рубли. не се включват в данъчната основа;

Приспадането, използвано за първата година, е 720 000 рубли.

Данъчна основа - 0 рубли, данък върху доходите на физическите лица - 0 рубли. (включително приспадане и възстановяване на данък при източника).

Отдаване под наем

PL доход (заплата) - 720 000 рубли. след година;

FL доход от лизинг - 540 000 рубли. (45 000 рубли х 12 месеца);

Общо за годината - 1 260 000 рубли.

Преведено приспадане - 1 280 000 рубли.

Данък върху доходите на физическите лица - 0 рубли. [(1 260 000 - 1 280 000) x 13%] за първата година, за следващата -163 800 рубли. (данъкът за втората година ще бъде намален с 2600 рубли неизползвани 20 000 рубли x 13% приспадане)

Продажба (след 3 години от датата на закупуване)

PL доход (заплата) за годината - 720 000 рубли. (60 000 рубли х 12 месеца);

Приспадането в размер на продажната стойност на недвижими имоти - 8 000 000 рубли, които не са включени в данъчната основа при придобиване - всъщност продажбите са освободени от данък

Данъчна основа - 720 000 рубли, данък върху доходите на физическите лица - 93 600 рубли.

Едноличен търговец: преглед на данъчните режими във връзка с отдаването под наем на жилищни недвижими имоти

Общ данъчен режим.

Индивидуалният предприемач е данъкоплатец по ДДС, което означава, че при отдаване под наем на недвижими имоти ще има обект на облагане с ДДС. Отчитането на приходите и разходите се регулира със заповед на Министерството на финансите на Русия от 13.08.02 № 86n, Министерство на данъците и данъчното събиране на Руската федерация № BG-3-04 / 430 „За одобряване на процедурата за отчитане на приходите и разходите и бизнес транзакциите за индивидуални предприемачи", в който не са регламентирани редица въпроси (например няма право да се използва амортизационният бонус, което е важно за разглежданата ситуация поради факта, че жилищните недвижимите имоти са амортизируеми имоти, не са уредени последиците от продажбата на амортизируемо имущество).

Според данъчните власти апартаментът не може да бъде класифициран като елемент от дълготрайни активи, което означава, че амортизационните отчисления не могат да се приемат като разход (писмо на Министерството на данъците и данъците на Руската федерация от 06.07.04 № 04 -3-01 / 398). Според нас тази позиция е неоснователна, тъй като апартаментът като „средство за производство“ по нищо не се различава, например, от хотели или офис центрове, към които подобни претенции не възникват поради очевидната им абсурдност.

По този начин, прилагането на това данъчен режимпо отношение на въпросната дейност е неподходящо, съществува риск от спор с данъчните органи (този извод е общ и трябва да се коригира спрямо конкретна ситуация, например, ако се планира отдаване под наем на недвижими имоти имущество на юридическо лице, последното може да се интересува от получаване на приспадане на ДДС).

UTII.

В този случай не е възможно да се вземат предвид разходите, което е нерентабилно както на етапа на придобиване, така и на етапа на отдаване на недвижим имот под наем и не е необходимо да се плаща ДДС.

Следователно прилагането на този данъчен режим по отношение на въпросната дейност според нас е нецелесъобразно поради невъзможност за отчитане на разходите. Припомняме, че в случай на въвеждане на UTII по предписания начин е възможно да се избегне прилагането на този данъчен режим само чрез извършване на дейности без регистрация като индивидуален предприемач.

STS.
При опростената данъчна система трябва да се вземе предвид следното:

разходите за дълготрайни активи трябва да се отчитат равномерно през данъчния период и да се признават към последната дата на отчетния (данъчния) период;

възможността за прехвърляне на загуби в бъдеще, но не повече от 10 данъчни периода;

тези правила могат да се прилагат в случай на прилагане на обекта на облагане „доход, намален с размера на разходите“ и съответно данъчната ставка е 15%, но субектите на федерацията имат право да намалят ставката до 5% в зависимост от категорията на данъкоплатеца (клауза 2 от член 346.20 от Данъчния кодекс на Руската федерация);

не е необходимо да се плаща ДДС;

необходимо е да се вземе предвид границата на дохода, чието превишаване не позволява използването на опростената система за данъчно облагане (23 070 000 рубли за 9 месеца, като се вземе предвид коефициентът на дефлатор за 2009 г.), както и максимален размер остатъчна стойностдълготрайни активи (100 милиона рубли).

Трябва да се имат предвид такива „неприятни“ характеристики на опростената данъчна система, като минималния данък и необходимостта от преизчисляване и плащане на данък по правилата за амортизация в определени случаи (при продажба на дълготрайни активи по реда на условия, посочени в последния параграф. Клауза 3 на член 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация) ...

По този начин опростената данъчна система е оптималният данъчен режим за отдаване под наем на недвижими имоти, позволяващ да се вземат предвид направените разходи, но организацията на дейностите, използващи опростената данъчна система, изисква по-балансирано и професионално данъчно планиране.

USN въз основа на патент... Патент може да бъде получен само ако в съответния съставен субект на Руската федерация е приет закон за възможността за използване на патентната опростена данъчна система за конкретен вид дейност. Данъчното облагане се състои в заплащане на цената на патент, формулата за изчисление на която е дадена в Данъчния кодекс на Руската федерация и зависи от потенциалния годишен доход, определен от закона на съставно образувание на Руската федерация. Разходите не се признават за данъчни цели.

Следователно, според нас прилагането на този данъчен режим по отношение на въпросните дейности е нецелесъобразно поради невъзможност за отчитане на разходите.

Данъчни последици от отдаване под наем на жилищен имот от физическо лице - индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система

Нека разгледаме данъчните последици от използването на опростената данъчна система като най-оптималния от наша гледна точка данъчен режим за целите на отдаване на недвижими имоти под наем. Това заключение се отнася до определена средна ситуация и може да се коригира, като се вземат предвид конкретни обстоятелства.

Придобиване на недвижим имот... Себестойността на недвижимите имоти се отчита през данъчния период по линеен метод и се признава на последната дата на отчетния (данъчния) период.

Индивидуален предприемач в удостоверението за държавна регистрация трябва да включва такъв вид икономическа дейност като "Операции с недвижими имоти, отдаване под наем и предоставяне на услуги" (писмо на Министерството на данъците и данъците на Руската федерация от 06.07.04 № 04 -3-01 / 398).

Ако за данъчния период сумата, изчислена в общ редданъкът е по-малък от размера на изчисления минимален данък, тогава минималният данък се плаща в размер на 1% от дохода, докато разликата между размера на изчисления данък и размера на минималния доход може да се пренесе като загуба за бъдещето.

Лихвите по заеми могат да бъдат отнесени към разходите съгласно правилата, установени за юридически лица (1,5 ставки на централната банка по заеми в рубли или 22% в чуждестранна валута).

Отдаване под наем на недвижими имоти... Приходите се намаляват с документирани и икономически обосновани разходи (съгласно правилата на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация)

Данъчната ставка е 15%, данъкът се плаща самостоятелно всяко тримесечие чрез авансови плащания, окончателното плащане се извършва в края на годината (писмо на Министерството на данъците и данъчното събиране на Руската федерация от 06.07.04 № 04- 3-01 / 398).

Имот за продажба... Приходът се признава на обща основа, когато плащането е получено в размера на получените приходи. По време на продажбата е невъзможно да се намали доходът с цената на дълготрайните активи (писма на Министерството на финансите на Русия от 18 април 2007 г. № 03-11-04 / 2/106, от 27 май 2005 г. 03-03-02-04 / 1/131).

При продажба на ДМА в някои случаи се налага преизчисляване на вече отчетените разходи и самия данък, плащането му и неустойките, подаване на посочените връщане на данъци, което зависи от два фактора:

срок полезна употребадълготрайни активи;

времето, изминало от отчитането на покупката (създаването) на дълготраен актив или от такова придобиване (създаване).

Преизчисляване се изисква по-специално за дълготрайни активи: полезният живот на които е повече от 15 години, ако са продадени в рамките на 10 години от датата на придобиване (създаване, производство); те включват и жилищни помещения (последната амортизационна група, полезен живот 30 години; в случай на закупуване на използвано преди това жилищно пространство трябва да се получат документални доказателства за периода на ползване, например да се състави акт OS-1) .

Преизчисляването на данъка се състои във факта, че за минали периоди е необходимо да се изключат разходите, които вече са били отчетени за такива дълготрайни активи, и е необходимо да се изчисли амортизацията по правилата на гл. 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Тъй като жилищните помещения принадлежат към последната амортизационна група (полезен живот 30 години), размерът на месечните разходи в случай на преизчисляване на данъка съгласно правилата за амортизация ще бъде значително намален.

Срокът на ползване на имота от предишния собственик трябва да бъде документиран (за предпочитане във форма OS-1), т.е. при закупуване на „имот за препродажба“ и правилно потвърждаване на полезния живот, амортизационните разходи могат да се увеличат.

За да се оценят данъчните последици, е необходимо да се вземе предвид, че индивидуалният предприемач също плаща вноски в Пенсионния фонд на Руската федерация под формата на фиксирано плащане, изчислено въз основа на разходите за осигурителната година (през 2008 г. цената на застрахователната година е 3864 рубли).

Нека да изчислим размера на данъчните задължения на индивидуален предприемач, като вземем цената на апартамент за 10 милиона рубли, цената на наемането - 45 хиляди рубли. на месец, като се приеме за улеснение на изчисленията, че в годината на покупка и годината на продажба на апартамента, наемът не се извършва. Цената на апартамента е 10 000 000 рубли, апартаментът е нов.

Придобиване: приходи - 0 рубли, разходи - 10 000 000 рубли. годишно, се прехвърлят изцяло като загуби в бъдеще (не повече от 10 години), данъчната основа е 0 рубли, минималният данък е 0 рубли. (тъй като няма приходи).

Отдаване под наем: доход от наем 540 000 рубли. (45 000 рубли х 12 месеца). Прехвърлената загуба възлиза на 540 000 рубли. годишно (за да се „използва“ изцяло загубата за 10 години, е изгодно едновременно да се ангажират и други дейности, генериращи доход).

Данъчна основа = 0 рубли, минимален данък = 5 400 рубли.

Данък върху доходите на физическите лица = 720 000 (заплата, при условие, че в допълнение към наемането на апартамент, физическото лице работи и по трудов договор) * 13% = 93 600 рубли. годишно, общо за годината 99 000 рубли. (за сравнение, при отдаване под наем на недвижим имот на индивидуален предприемач, сумата на данъка ще бъде 0 рубли (за 1-ва година), за следващите 163 800 рубли)

Разпродажба(повече от 10 години по-късно): цена - 5 000 000 рубли, данък (15%) - 750 000 рубли. (при липса на разходи, следователно, за периода на продажба можете да планирате разходи, които ще покрият получените приходи).

При продажба също е важно да се има предвид, че ако границата на дохода, установена за прилагане на опростената данъчна система, бъде надвишена, тогава правото на прилагане на този данъчен режим ще бъде загубено от началото на тримесечието, през което е определено превишение. и (или) е допуснато несъответствие с посочените изисквания.

Така изборът на формата на правене на бизнес се предопределя от отговора на въпроса дали става дума за предприемаческа дейност или не. Ако е така, тогава физическо лице трябва да се регистрира като индивидуален предприемач. Ако дейността не е предприемаческа, тогава едва ли има смисъл да се получи статут на индивидуален предприемач: като правило това са случаи, когато физическо лице отдава под наем един апартамент, например наследен, има възможност да плати своите 13% данък и да бъде ограничен до подаване на декларации веднъж годишно, като се избягват сложността на данъчната администрация и тънкостите на данъчното планиране. Това обаче не изключва извършването на дейности като индивидуален предприемач, което при правилно планиране и правно правилна регистрация ще ви позволи да управлявате данъчните си плащания.

Как да използвате правилно "опростен" код Курбангалеева Оксана Алексеевна

Приходи от отдаване на имот под наем

Съгласно параграф 4 на чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите от отдаване под наем на имущество принадлежат към неоперативния доход на предприятието, при условие че отдаването под наем на имущество не е основната дейност на предприятието.

Трябва да се има предвид, че местоположението на отдавания под наем имот няма значение. „Опростената“ организация трябва да плати единен данък върху наема на мястото на своето местонахождение (писмо на Министерството на финансите на Русия от 02.12.2005 г. № 03-11-04 / 2/143).

При сключване на договор за наем доходът на лизингодателя, прилагащ опростената система за данъчно облагане, е размерът на действително получения наем. Наемът може да бъде определен не само във фиксирания размер на плащанията, които наемателят е длъжен да извършва ежемесечно. 2 от чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда плащането на наем на имущество чрез:

- изплащане на дял от дохода, получен в резултат на ползването на наетия имот;

- предоставяне на определени услуги от лизингополучателя;

- прехвърляне на вещта, посочена в договора от наемателя, на наемодателя за собственост или лизинг;

- налагане на наемателя на разходите за подобряване на наетите помещения, които са предвидени в договора за наем.

Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от посочените форми на наем или други форми на плащане за наем.

Следователно доходът от отдаване под наем на имущество възниква независимо дали е получен под формата на пари, имущество или под формата на прехвърляне на лизингодателя на разходите за подобряване на наетия имот (писмо на отдела на Министерството на данъците и данъците Колекция на Русия в Москва от 01.07.2004 № 21-09 / 43685) ... В последния случай датата на признаване на дохода ще бъде денят на подписване на акта за приемане на извършената работа. Въз основа на този акт счетоводителят извършва съответните вписвания в главната книга на приходите и разходите.

Да предположим, че организация, прилагаща опростената данъчна система, отдава под наем нежилищни помещения, които притежава. При условията на договора за лизинг лизингополучателят възстановява на наемодателя разходите за електроенергия, водоснабдяване, топлоснабдяване и др.

В този случай сумата на възстановяването на оперативните и комуналните разходи трябва да бъде включена от организацията на лизингодателя в неоперативните приходи (писма на Министерството на данъците и задълженията на Русия от 11 май 2004 г. № 22-1-14 / 881 и Службата на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 29 септември 2005 г. № 18-11 / 3/69533).

Същата позиция се придържат и от специалистите на Министерството на финансите на Русия (писма на Министерството на финансите на Русия от 17.11.2008 г. № 03-11-05 / 274, от 27.02.2004 г. № 04-02-05 / 1/19, от 02.02.2005 г. No 03-03-02 -04/2/2 и от 05.09.2007 г. No 03-11-05 / 215).

В този случай няма значение дали лизингополучателят превежда средствата по сметката на лизингодателя или директно на енергийните и водоснабдителните организации (писмо на Министерството на финансите на Русия от 16.08.2005 г. № 03-11-04 / 2/48).

В същото време наемодателят може да включи в разходите си разходите си за заплащане на комунални услуги за помещението, което се отдава под наем (писма на Министерството на финансите на Русия от 22.08.2005 г. № 03-11-04 / 2/57 и Службата на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 15.01.2007 г. № 18-8 / 3/02040), но само при условие, че е избрал доход, намален с размера на разходите, като обект на облагане.

8.2. Отдаване под наем на държавна собственост от унитарно предприятие, което притежава този имот въз основа на правото на икономическо управление Член 17 от Федералния закон от 14.11.2002 г. № 161-FZ „За държавните и общинските унитарни предприятия“ (наричан по-долу Законът за Унитарна

автора Курбангалеева Оксана Алексеевна

8.9.1. Възникването на задълженията на данъчен агент при отдаване под наем на федерално имущество, собственост на съставно образувание на Руската федерация и общинска собственост В някои ситуации организацията е длъжна да изпълнява задълженията на данъчен агент по ДДС. Това означава, че тя

От книгата Под наем автора Виталий Семенихин

Чл. 612. Отговорност на наемодателя за недостатъците на наетия имот 1. Наемодателят отговаря за недостатъците на наетия имот, които напълно или частично възпрепятстват използването му, дори ако към момента на сключване на наемния договор той не знаеха за тези

От книгата Къде отиват парите. Как правилно да управлявате семейния си бюджет автора Сахаровская Юлия

Чл. 629. Отстраняване на недостатъците на наетия имот 1. Ако наемателят открие недостатъците на наетия имот, които изцяло или частично възпрепятстват използването му, наемодателят е длъжен в десетдневен срок от датата на деклариране на наемателя за

От книгата Всичко за бизнеса в Германия автора фон Луксбург Натали

9. РАЗХОДИ ЗА НАЕМ НА ИМУЩЕСТВО Организации, които признават доход, намален със сумата на разходите, като обект на облагане, могат да намалят данъчната основа за единния данък със сумата на наемните (лизингови) плащания за отдадено под наем (лизинг) имущество (под.

От книгата Freelance: Reboot [Стъпка по стъпка ръководство за отдалечен служител за печалба от 200 000 рубли. на месец] автора Масленников Роман Михайлович

Ремонт на наетия имот от лизингодателя, кой и как следва да го извърши, чрез промяна на договора, да предотврати безвъзмездността на експлоатацията Дълготрайните активи, които се отдават под наем, подлежат на физическо и морално износване, нуждаещи се от ремонт и възстановяване. Как

От книгата на автора

Провизии за ремонт на нает имот от лизингодателя Повечето наемодатели харчат значителни суми пари за ремонт на нает имот. За да се отчетат равномерно такива разходи, законодателството позволява на организациите да създават резерви за

От книгата на автора

Застраховка на имущество под наем На практика доста често при сключване на договори за лизинг лизингодателите, желаещи да защитят имуществените си интереси при запазване на имуществото, самостоятелно застраховат наетото имущество. В материала по-долу

От книгата на автора

Модернизация и други подобрения от наемодателя на наетия имот, включително компенсация за разходите на лизингополучателя На практика не всеки стопански субект има възможност да закупи имот. Следователно, в

От книгата на автора

Отдаване под наем на държавна собственост от институции В Руската федерация, както знаете, се признават частни, държавни, общински и други форми на собственост. В съответствие с гражданското право, държавна собственост в руски

От книгата на автора

Ремонт на наетия имот от наемателя, кой и как трябва да го направи, чрез промяна на договора, за предотвратяване на безвъзмездната операция Днес много организации отдават под наем офис, производствени или складови помещения. Имот, получен от наемателя обикновено

От книгата на автора

Разпоредби за ремонт на нает имот от лизингополучателя При сключване на договори за наем страните по договора, лизингодателя и лизингополучателя, като правило, уреждат в него задълженията на страните да извършват както текущ, така и основен ремонт на имота. . Освен това с целта

От книгата на автора

Застраховка на имущество под наем, трудности с бенефициента лизингодател Организациите често използват наети имоти в своята дейност - сгради, помещения, превозни средства, офис оборудване и т.н. В някои случаи, когато

От книгата на автора

Купуване на апартамент с ипотека за отдаване под наем И ето още една класическа грешка на липсата на планиране. През последните години много хора си купиха апартамент на ипотека, за да го отдадат под наем и да покрият плащанията по кредита с наемни вноски. Алена, поддавайки се на апартаментна треска,

От книгата на автора

13.4.6. Доход от наем (Pacht) K този виддоходите включват доходи, получени от отдаване под наем на движимо и недвижимо имущество, например: земя; сгради и техните части (например апартаменти); морски и речни съдове; машини и

От книгата на автора

Не забравяйте да спазвате крайния срок за поръчка. Крайният срок за поръчката се договаря предварително и се записва техническо заданиеили в договора с клиента.Срокът за поръчката е ясно фиксиран и нямате право да прекъсвате срока. точка Колкото и парадоксално да ви изглежда, но

Ръководител на отдел Вътрешен одит на групата компании BEST. управление на недвижими имоти"

Общи условия за отдаване под наем

По правило под наем на офис се разбира отдаване под наем на едно или повече помещения в сградата, които се предполага, че се използват за офис цели. В съответствие с член 130, параграф 1 от Гражданския кодекс, недвижимите вещи (недвижими вещи, недвижими имоти) включват всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, включително сгради, конструкции. Така отделно помещение в сграда е недвижим имот.

Редът за сключване и изпълнение на договор за наем на недвижим имот е регламентиран като общи разпоредбиОт Гражданския кодекс за лизинг, съдържащ се в параграф 1 на глава 34 "Наем", и правилата на параграф 4, който регламентира отдаването под наем на сгради и конструкции. В този случай нормите на параграф 4 от глава 34 от Гражданския кодекс имат предимство, тъй като те са специални по отношение на общите норми. Тези правила се прилагат изцяло за отдаване под наем на отделни помещения.

Договорът за лизинг, като всяка сделка, поне една от страните по която е юридическо лице, трябва да бъде сключена в проста писмена форма (алинея 1 на клауза 1 на член 161 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договора за лизинг наемодателят се задължава да предостави на наемателя имота срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да използва наетия имот в съответствие с условията на договора за наем (клауза 1 от член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние, да произвежда за своя сметка Поддръжкаи поема разходите за поддръжка на имота, освен ако не е предвидено друго в закон или в договора за наем (клауза 2 от член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако лизингополучателят е извършил за своя сметка и със съгласието на наемодателя неотделими подобрения на наетия имот, лизингополучателят има право след прекратяване на договора да възстанови разходите за тези подобрения, освен ако не е предвидено друго в договор за наем (клауза 2 от член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договор за наем на сграда или конструкция наемодателят се задължава да прехвърли сграда или конструкция за временно владение и ползване или за временно ползване на наемателя (клауза 1 от член 650 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Прехвърлянето на сграда или конструкция от наемодателя и приемането му от наемателя се извършват съгласно акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, подписан от страните (член 655 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

При прекратяване на договора за наем наетата сграда или постройка трябва да бъде върната на наемодателя при спазване на правилата, произтичащи от прехвърлянето на сградата или конструкцията от наемодателя на наемателя.

Съгласно параграф 1 на член 654 от Гражданския кодекс, договорът за наем на сграда или конструкция трябва да предвижда размера на наема. При липса на условие за размера на наема, уговорен от страните писмено, договорът за наем на сграда или конструкция се счита за несключен. В същото време, в случаите, когато наемът за сграда или конструкция е определен в споразумение за единица площ на сграда (структура), наемът се определя въз основа на действителния размер на сградата или конструкцията, прехвърлена на наемателя (клауза 3 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

На практика размерът на наема при наемане на офис в повечето случаи се определя точно така: определен размер на наема на месец или на година на квадратен метър.

Регистрация на договора

В съответствие с член 4 от Закона от 21.07.1997 г. № 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" сделките с недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация. Тази разпоредба се съдържа и в член 131 от Гражданския кодекс. Въпреки това, параграф 2 на член 651 от Кодекса уточнява, че договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация. По този начин договорът за наем, сключен за срок по-малък от една година, не подлежи на задължителна регистрация. Това се потвърждава от Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. № 53.

На практика договорите за наем на отделни помещения, за да се избегнат ненужни проблеми, свързани с необходимостта от регистриране на договора, в преобладаващото мнозинство от случаите се сключват за срок, по-малък от една година; в края на договора се сключва нов договор.

В съответствие с член 19.21 от Кодекса за административните нарушения, неспазването на установената процедура за държавна регистрация на права върху недвижими имоти или сделки с тях води до налагане на административна глоба на юридически лица от 30 до 40 хиляди рубли.

Оформяне на документи за приемане на плащания за разноски

На практика при наемане на имот често възниква въпросът: какви са основните документи, потвърждаващи приходите на наемодателя и разходите на лизингополучателя? Длъжен ли е наемодателят да подписва с наемателя ежемесечно акт за извършена работа (извършени услуги)? В големите бизнес центрове, където броят на наемателите е стотици, подписването с всеки от тях на „Акт за предоставяне на услуги за отдаване на помещения под наем“ изисква много време и трудови ресурси. Счетоводителите на наемателите обаче понякога се страхуват дали имат причина да начисляват наем като разход за счетоводство и данъчно счетоводствопри липса на такъв акт? Нека се опитаме да го разберем.

В Гражданския кодекс наемните отношения се уреждат с глава 34, а разпоредбите за предоставяне на услуги срещу заплащане - с глава 39. Член 779 от Гражданския кодекс, клауза 2 обяснява, че правилата на глава 39 се прилагат за договорите за предоставяне на комуникационни услуги, медицински, ветеринарни, одиторски, консултантски, информационни услуги, услуги за обучение, туристически услуги и други услуги. Глава 34 не споменава факта, че някои разпоредби на договора за платени услуги могат да се прилагат за лизинг. Следователно наемът не е услуга, а отделен вид бизнес дейност.

Това беше потвърдено например от писмото на Министерството на финансите от 26 октомври 2004 г. № 03-03-01-04 / 1/86, подписано от заместник-директора на отдел „Данъчна и митническа тарифна политика“ А.И. Иванеев. Според Министерството на финансите лизинговите вноски, платени по договор за наем на нежилищни помещения, следва да се включват в други разходи, при условие че са обосновани и потвърдени от съответните първични документи (договор за наем, акт за приемане и предаване, фактури за плащане лизингови плащания, платежни нареждания и др.). Както можете да видите, актът на извършената работа (предоставени услуги) сред задължителни документине е наименувано.

Около година по-късно се появи писмо от Федералната данъчна служба на Руската федерация от 05.09.2005 г. № 02-1-07 / 81 „За потвърждение на бизнес транзакции с първични счетоводни документи“, в което се казва следното: „Ако договарящите страни са сключили договор за наем и са подписали акт за приемане и прехвърляне на имущество, което е предмет на лизинг, тогава следва, че услугата се изпълнява (консумира) от страните по договора и следователно организациите са основание за включване в данъчната основа за данък върху дохода сумите на приходи от продажба на такава услуга (от наемодателя) и разходи във връзка с потреблението на услугата (при лизингополучателя).

Тези основания възникват за организациите, независимо от подписването на акта за приемане и прехвърляне на услуги, особено след като изискването за задължително съставяне на актове за приемане и прехвърляне на услуги под формата на лизинг не е предвидено и от Данъчните Кодекс или със законодателство за счетоводството."

Въпреки факта, че FTS нарече лизинг услуга, той все пак признава, че тук не се изисква двустранен акт.

Съвсем наскоро обаче Министерството на финансите издаде друго писмо от 07.06.2006 г. № 03-03-04 / 1/505, в което изразява становище, че ежемесечното съставяне на акт за предоставяне на услуги за отдаването под наем на недвижими имоти е задължително. Имайте предвид, че това писмо е подписано и от г-н А.И. Иванеев. През този период (1 година и 7 месеца) няма промени в гражданското законодателство относно наемните отношения. В клауза 1 на член 252 от Данъчния кодекс, Законът от 06.06.2005 г. № 58-FZ въведе изменения, които направиха възможно потвърждаването на разходите не само с документи, изготвени в съответствие със законодателството на Руската федерация, но и с документи, потвърждаващи косвено направените разходи. По този начин спазването на строги правила при изготвянето на документите вече не е задължително условие за признаване на разходи, достатъчно е да се подадат всякакви документи, потвърждаващи направените разходи. Ето защо последното писмо на Министерството на финансите на фона на тези положителни промени за данъкоплатците изглежда най-малкото странно.

По отношение на издаването на фактури на лизингополучателя, традиционно фактура за наем се издава в последния ден на всеки месец.

Приходи и разходи на наемодателя. Счетоводство и данъчно облагане

доходи

Счетоводство

Ако наемодателят е организация, за която отдаването под наем на офис площи е основният (или един от основните) видове дейност, доходът му може да се състои както от самия наем, така и от приходите от предоставяне на допълнителни услуги на наематели (напр. услуги за почистване на офис помещения). Отчитането на приходите от наем и от предоставяне на допълнителни услуги се води по сметка 90 "Продажби". В съответствие с клауза 5 от Правилника за счетоводството "Доходи на организация" (PBU 9/99), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 06.05.1999 г. № 32n (наричана по-долу PBU 9/ 99), тези приходи се признават като приходи от обикновени видове дейности. Ако наемането на помещения е еднократно, произволно, тези приходи са оперативни (стр. PBU 9/99) и се записват в сметка 91 "Други приходи и разходи".

Данък върху добавената стойност

Ако наемодателят е платец на ДДС, тогава неговите доходи от наем и предоставяне на допълнителни услуги подлежат на облагане с ДДС (алинея 1 на параграф 1 на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако наемателят на помещението е чужд гражданин или чуждестранна организация, акредитирана в Руската федерация, тогава наемът няма да се облага с ДДС (клауза 1 от член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Тази разпоредба обаче се прилага в случаите, когато законодателството на съответната чужда държава установява подобна процедура за граждани на Руската федерация и руски организации, акредитирани в тази чужда държава, или ако такава норма е предвидена в международен договор (споразумение) от руската федерация. Списъкът на чужди държави, по отношение на граждани и (или) организации, на които се прилагат нормите на този параграф, се определя от федералния изпълнителен орган в областта на международните отношения съвместно с Министерството на финансите на Руската федерация. В писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 18 май 2005 г. № KB-6-26 / [защитен с имейл]„Относно прилагането на освобождаване от облагане с данък върху добавената стойност за услуги за отдаване под наем, предоставяни на чуждестранни граждани и организации, акредитирани в Руската федерация“ обяснява кои документи установяват съответните списъци, които трябва да се следват в момента.

Данък общ доход

Доходите от наем на имущество се отчитат като доходи от продажби, ако отдаването под наем на помещения е основният (или един от основните) вид дейност (клауза 1 от чл. 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В други случаи тези приходи са неоперативни (клауза 4 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Разходи

Организациите, които се занимават с отдаване под наем на офис площи на постоянна основа, като правило, поемат различни разходи. Те включват:

• разходи за комунални услуги (заплащане на услуги за доставка на електроенергия, вода, топлинна енергия по договори, сключени директно с електроснабдителните организации или като абонат през свързаната мрежа (член 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация));
• разходи (почистване, дребни ремонти, измиване на прозорци) за поддръжка на наети помещения и общи части (зали, коридори, тоалетни);
• разходи за поддръжка на сложни възли и системи, разположени в сградата (асансьори, ескалатори, вентилационни системи, аларми и др.);
• разходи за плащане на специализирани организации за саниране на помещения (дератизация, дезинфекция, дезинфекция);
• разходи за текущ и основен ремонт на помещения и общи части;
• разходи за сигурност;
• разходи за наем (ако наемодателят сам е наемател на помещенията и ги отдава под наем);
• поземлен данък или разходи за лизинг поземлен имотв размер на неговия дял (ако наемодателят е собственик на помещението);
• разходи за застраховка на недвижими имоти;
• други разходи за поддръжка на помещенията и сградата, в която се намират.

Нека се спрем на най-общите и актуални точки. В съответствие с клауза 5 от счетоводната наредба "Разходи на организацията" (PBU 10/99), одобрена със заповед на Министерството на финансите на Русия от 06.05.1999 г. № 33n в организации, чийто предмет на дейност е предоставянето на техните активи за временно ползване по договор за наем, разходите за обикновени дейности са разходи, чието изпълнение е свързано с тази дейност. В други случаи, в съответствие с параграф 11 от PBU 10/99, тези разходи са оперативни.

За целите на данъчното счетоводство те могат да бъдат приети само ако са обосновани и документирани (клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако дейността по наемане на помещения под наем е с постоянен характер, тези разходи се отнасят до разходи, свързани с производство и продажба на основание на член 253, параграф 1, алинея 2 от Данъчния кодекс (разходи за поддръжка и експлоатация, ремонт и Поддръжкадълготрайни активи и поддържането им в добро състояние). В други случаи (разходи за поддръжка на имуществото, прехвърлено по договор за лизинг), тези разходи се класифицират като неоперативни (член 265, алинея 1 на клауза 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

На практика понякога възниква ситуация (най-често, ако отдаването под наем на помещения не е основна дейност за наемодателя), когато наемодателят „презарежда“ на наемателя част от своите комунални разходи за плащане на ток, вода, топлина и му издава фактура. Според Министерството на финансите, изразено в писмо от 03.03.2006 г., № 03-04-15 / 52, това е незаконосъобразно, тъй като наемодателят не може да бъде енергоснабдителна организация за наемателя, тъй като самият той получава електроенергия като абонат за захранване на сградата от енергоснабдителната организация. Тези разходи не могат да бъдат приети от лизингополучателя за целите на данъка върху дохода и ДДС върху тях не може да бъде приспаднат. Наемодателят може да увеличи наема за количеството електричество, вода и топлинна енергия, консумирани от наемателя.

При отчитане на разходите за целите на счетоводно и данъчно счетоводство за ремонт и поддръжка на сградата като цяло и нейните инженерни системи, понякога възникват въпроси в случаите, когато наемодателят не е единствен собственик на сградата, а притежава отделни помещения в то, докато останалите помещения са на други собственици (един или няколко). Ако тези разходи се поемат от някой от собствениците, те трудно могат да се считат за справедливи и разумни в пълен размер. В този случай трябва да сключите споразумение за съвместни дейности(прост договор за партньорство) с останалите собственици и да се ръководи от глава 55 от Гражданския кодекс и Правилника за счетоводството „Информация за участие в съвместни дейности“ (PBU 20/03), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 24 ноември 2003 г. № 105н.

Разходи за наематели. Счетоводство и данъчно облагане

Данък общ доход

Наемателят прави и разходи във връзка с наемане на офис. Нека се спрем на някои от тях.

Неотделимите подобрения на наетите имоти, машини и съоръжения са включени в амортизируеми имоти от 2006 г. (Закон от 06.06.2005 г. № 58-FZ). В съответствие с член 258, параграф 1 от Данъчния кодекс, капиталовите инвестиции в наети дълготрайни активи, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, чиято стойност не се възстановява от лизингодателя, се амортизират от лизингополучателя по време на срок на лизинг въз основа на амортизационните суми, изчислени, като се вземе предвид полезният живот, определен за наети имоти, машини и съоръжения в съответствие с Класификацията на имотите, машини и съоръжения. Това означава, че ако в края на лизинга полезният живот на капиталовата инвестиция не приключи, тогава в края на срока на лизинга лизингополучателят все още трябва да спре да амортизира амортизируемия имот под формата на капиталови инвестиции под формата на неразделни подобрения. Ако лизинговият договор е удължен, организацията може да продължи да начислява амортизация по установения ред.

Ако стойността на неделимите подобрения бъде възстановена на лизингополучателя от лизингодателя, тогава наемодателят ще ги амортизира. В съответствие с параграф 2 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация, начисляването на амортизация върху амортизируемо имущество под формата на капиталови инвестиции в обекти на наети дълготрайни активи, които в съответствие с тази глава подлежат на амортизация, започва с наемателя от 1-ви ден от месеца, следващ месеца, през който този имот е въведен в експлоатация. Разяснения по тези въпроси се съдържат в писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 15 март 2006 г. № 03-03-04 / 1/233.

Shelest LLC дава под наем офис пространствов OOO Delovoy Tsentr и през май 2006 г., със съгласието на наемодателя, направи неразделни подобрения в наетите помещения (инсталирана противопожарна аларма на стойност 30 000 рубли, включително ДДС - 4 576 рубли). В съответствие с Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационните групи, одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 01.01.2002 г. № 1, пожароизвестителната сигнализация принадлежи към четвъртата група. Полезният живот е от 5 до 7 години. Комисията определи полезен живот от 61 месеца. Лизинговият договор изтича след 3 години (36 месеца). Счетоводна воля следните публикации:

Редът за плащане на ДДС при отдаване под наем на държавен имот

Ако наемодателят (и собственикът на имота) са държавни органи, местни власти и държавна собственост (федерална собственост, собственост на съставните образувания на Руската федерация или общинска собственост) е отдадена под наем, наемателят става данъчен агент и е длъжен да изчисляване на данъчната основа за ДДС (член 161 от Данъчния кодекс на Руската федерация) ... Съгласно ал.3 на чл.161 данъчната основа се определя като размер на наема, включително данък. В този случай данъчната основа се определя от данъчния агент поотделно за всеки нает имот. В този случай лизингополучателите се признават за данъчни агенти, които са длъжни да изчислят, удържат от изплатените на лизингодателя доходи и да внесат съответния размер на данъка в бюджета.

Размерът на данъка, дължим към бюджета, се изчислява и изплаща от данъчните агенти изцяло (клауза 4 от член 173 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай данъчните суми, платени от купувачи - данъчни агенти въз основа на документи, потвърждаващи плащането на данъчни суми (член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация), подлежат на приспадане.

Купувачите - данъчни агенти, регистрирани в данъчните органи и действащи като данъкоплатец, имат право на тези данъчни облекчения. Съгласно параграф 1 на член 172 от Данъчния кодекс данъчните приспадания се извършват въз основа на документи, потвърждаващи плащането на удържаните от данъчни агенти суми.

Организацията отдава под наем офис площи в сграда, която е публична собственост от януари 2006 г. Наемът, включително ДДС, е 23 600 рубли. на месец. Сумата на ДДС се превежда в бюджета едновременно с наема. През януари се извършват следните сделки: Дебит 20, 26 Кредит 76 - 20 000 рубли. - наемът се начислява за месеца; Дебит 19 Кредит 68 / A - 3 600 рубли. (23 600 рубли x 18/118%) - ДДС, начислен върху наема; Дебит 76 Кредит 51 - 20 000 рубли. - е посочен наемът за месеца; Дебит 68 / А Кредит 51 - 3 600 рубли. - ДДС е преведен в бюджета (изпълнени са задълженията на данъчен агент). През същия месец са възникнали обстоятелства за приемане на ДДС за приспадане, което е отразено от вписването: Дебит 68 Кредит 19 - 3 600 рубли. - Сума на ДДС, приета за приспадане въз основа на издадената от лизингополучателя фактура. Тази сума е отразена в декларацията за януари 2006 г. в раздел "Данъчни облекчения", ред 260.