Независимата оценка на правото на отдаване под наем на поземлен имот или нежилищни помещения е в голямо търсене сред собствениците на предприятия и държавните агенции за изпълнение на управленски задачи и определяне размера на наемаV Руска федерацияправото на отдаване под наем на недвижим имот е уредено от Гражданския кодекс. По -специално, член 607 гласи, че собственикът има право да отдаде имота под наем чрез сключване на договор с наемателя.
Цената на услугата
- Отстъпки за редовни клиенти и за големи поръчки.
- Предлагаме за физически и юридически лица.
- Безплатна доставка на отчети при поръчка от 20 000 рубли.
Изпратете заявка за търговско предложение на, свържете се по телефона или.
Цели на оценката
Оценка на отдаването под наем на земя или нежилищни помещения е необходима за собствениците на имоти, ако планират да ги отдават под наем и да реализират печалба. Също така наемодателят може да сключи договор с последващо изкупуванеземя или помещения и след това е необходимо да се направи оценка пазарна стойностправа на лизинг. В допълнение към горните случаи се изисква оценка:
- при сделки за покупко -продажба, когато обект на сделката е сграда или предприятие, разположено върху парцел с право на наем;
- при искане на заеми от банката, когато имотът действа като залог за погасяване на кредита;
- за данъчните власти
- планиране на инвестиционни операции.
Методи за оценка
При провеждане на експертиза се използват правата за отдаване под наем на земя или нежилищни помещения различни методиоценки въз основа на целите и условията на лизингодателя и наемателя:
- Методът на остатъка се използва, ако наемодателят / наемателят планира да подобри имота чрез въвеждане на иновации и изразходване на допълнителни средства, което впоследствие ще доведе до допълнителна печалба от наетото пространство.
- Методът на капитализация се използва при планиране на икономически и търговски дейности върху поземлен имот или в нежилищни помещения, въз основа на изчисляването на печалбата при използване на обекта на оценка. Методът на капитализация е подобен на метода на остатъка, но не предполага допълнителни инвестиции в иновации в областта на недвижимите имоти.
- Методът на разпределение се използва в присъствието на сгради на отдадени под наем площи - анализира се подобен имот, сравнява се цената на сградите и се определят разликите в недвижимите имоти, сравнителен анализдруги аспекти на наето пространство или земя.
- Методът на разпределение е подобен на метода на разпределение, но не оценява стойността на сградите и сравнителен анализ с други подобни обекти на недвижими имоти.
- Методът за сравнение на продажбите се използва в случай на развит пазар на конкурентни оферти за отдаване под наем на мястото на оценявания имот. Методът се основава на сравняване на наемните разходи за подобни видове недвижими имоти.
- Методът на използване по предназначение се основава на изчисляване на доходите от конкретен вид дейност, използвайки наетия имот. Разликата в оценката е например, ако в земята има сгради, които могат да се отдават под наем за търговски наем, или площта може да се използва само за селскостопански цели.
Задължителни документи
За да се извърши висококачествена и бърза оценка на правото на отдаване под наем на поземлен имот или нежилищни помещения в Москва, специалистиLLC "Гилдията на независимите консултанти" трябва да предостави следния пакет документи (копия) от клиента:
- паспорт на обекта или геодезически план на парцела;
- удостоверение за определяне на нежилищни помещения или категория поземлен имот, което се издава при регистриране на права за наем / собственост;
- приложение към удостоверението за определяне на нежилищни помещения или категория поземлен имот, което посочва видовете разрешени дейности, използващи обекта на оценка;
- удостоверение или доказателство за ограничения върху поземления парцел или в нежилищни помещения, например наличието на телекомуникационни и газопроводи в наетото пространство. Документът може да бъде поискан от съответната държавна агенция;
- извлечения, потвърждаващи наемната ставка или платения данък върху земята;
- ако е налице - договор за наем на недвижим имот.
Контакт LLC "Гилдия на независимите консултанти" уебсайт, ако имате въпроси относно необходимата документация, а ние ще Ви консултираме индивидуално и ще Ви покажем откъде да вземете липсващите документи.
Характеристики на оценката на лизинговите права
Оценката на правото на отдаване под наем на поземлен имот или нежилищно помещение се извършва не само в бизнес отношения, но може да се наложи и в случай на наследяване на собственост.
Нотариус, който се занимава с въпроса за регистрацията на наследство, трябва да разчита на установената стойност на поземлен имот или нежилищно помещение, когато регистрира държавно мито. Съгласно закона размерът на държавното мито се определя въз основа на опашката и държавната кадастрална стойност на недвижимите имоти.
Също така процедурата има функции в областта селско стопанство... За да се предостави земя под наем за селскостопански работи, е необходимо да се установи начална цена - държавната кадастрална стойност и след това да се вземат предвид следните фактори:
- пазарната стойност на парцела;
- предишни резултати от търгове за този поземлен имот;
- разходи за оценка;
- размера на данъка върху земята;
- анализ на брутната продукция в рубли от получената печалба и др.
Висококвалифицирани оценителиLLC "Гилдия на независимите консултанти" ще извърши цялостна оценка на правото на наем,като взе предвид горните точки и ще даде становище, което отговаря на изискванията на законодателството и гражданските правоотношения.
Доклад за оценка
Специалисти Гилдията на независимите консултанти LLC, въз основа на резултатите от оценката, ще изготви доклад, който има правна сила в арбитражния съд и други държавни институции.
Стандартният доклад включва следните раздели:
- фиксирани данни за оценения имот;
- целта на оценката;
- посочване на стойността на оценката - кадастрална или пазарна стойност;
- списък на използваните методи за оценка;
- стойността на изследваните обекти въз основа на проверката;
- данни за обектите на оценка, проверени от оценителите;
- правомощията на наемателя и условията за наем (въз основа на данни от държавни агенции и самия собственик);
- изчисленият размер на наема;
- общата ситуация с пазара на недвижими имоти в района;
- изброяване на основанията за получаване на право на наем и др.
Клиентът може да формира допълнителни изисквания към доклада, както и да следва всички етапи на проверка въз основа на данните, посочени в доклада.
Предимства на Гилдията на независимите консултанти LLC
- Висококвалифицирани оценители и юристи, членове на саморегулиращи се организации, преминали сертификацията, изисквана от закона.
- Ще оценяваме и установяваме всички видове стойност на недвижимите имоти - кадастрална, пазарна, инвестиционна, ликвидационна и други.
- Ние ще предоставим индивидуален подход за решаване на исканията на всеки клиент и ще изпълним безплатни консултациив процеса на оценка на недвижими имоти.
- Цените на оценяващите услуги приятно ще изненадат клиентите, тъй като ние предлагаме цени в долния край на средната за пазара.
- Специалистите на компанията извършват повече от 200 оценки на пазарната стойност на обектите годишно.
Имейл, телефон или.
Парцел в съвременните пазарни отношения е най -разумно да се разчита на резултатите от независима оценка. Но какво ще стане, ако искате да отдадете земята под наем?
Правото на отдаване под наем на парцел също може да бъде определено въз основа на оценка. За да регулира дейността на оценяващите организации, в Русия е в сила Федералният закон „Оценяваща дейност“. Резултатите от оценката трябва да отговарят на Федералните стандарти за оценка.
За сделка с имот, при която обектът е отдаден под наем поземлен имот, се изискват резултатите от оценката. В допълнение, такава документация се изисква в следните случаи:
- Придобиване на поземлен имот за отдаване под наем на търг;
- Покупка на недвижим имот, находящ се под наем на поземлен имот;
- Получаване на заем, според който поземленият имот е обезпечително задължение.
Когато оценяваме правото на наем, получаваме размера на годишния наем (или при който правото за отдаване под наем на парцела може да бъде продадено), докато оценката на прехвърлянето на такова право е еднократна цена за правоприемника договорни права съгласно съществуващо споразумение.
Основните етапи на оценката
Оценката на правото на арендирана земя може да се извърши по искане на собственика или титуляра на поземления парцел (наемател). Ако поръчващият за такива работи е юридическо лице (например местна администрация), оценката се извършва въз основа на общински договор, който се сключва от страните.
Ако клиентът е юридическо или физическо лице, собственикът на поземления имот, който иска да отдаде парцела под наем, сключва прост договор за предоставяне на услуги.
Как да изберем изпълнител?
Квалифицирани специалисти с професионално образование в областта на оценяващата дейност, които са членове на съответната саморегулираща се организация (SRO) на оценители, имат право да извършват работата по оценката на правото на наем. Тези данни се потвърждават от извлечение от регистъра на оценителите на СРО и удостоверение за членство.
За да избегнете случаи на измама, трябва да се уверите дали оценителят има право да извърши такава работа.
Документите
За да поръчате оценка за правото на арената, директно ще ви трябват следните документи:
Сайт за документи за собственост. Това може да бъде удостоверение за право на собственост върху парцел, извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо собствеността върху парцела или договор за наем;
Или извлечение, което може да бъде получено в клоновете на Rosreestr, на официалния им уебсайт или в най -близкия многофункционален център.
Датите на
Изпълнението на работата по оценката на правото на наем, както всички условия за извършване на услуги, трябва да се обсъди предварително и срокът на изпълнение трябва да бъде предписан в договора за изпълнение на работата. По правило оценителят се интересува от скоростта на работата си, поради което крайният срок за изпълнение не надвишава 10 работни дни.
Цена
Цената на услугите по оценка на аренда на земя може да варира значително в стойността. Това може да зависи както от региона на предоставяните услуги, така и от местоположението на парцела или от търсенето на изпълнителя. Средно цената на такава услуга може да варира от една и половина до десет хиляди рубли.
Резултати
Резултатът от услугата за оценка на правото на отдаване под наем на парцел ще бъде документ, съставен в съответствие с всички стандарти под формата на доклад.
Този доклад е написан, като се вземат предвид много фактори, влияещи върху размера на лизинга, и се състои от пет глави: 
- Информация за доклада, която посочва фактите за обекта на оценка, основанията за извършване, задачата, данни за клиента, целта на оценката, вида на разходите, съдържанието и обхвата на работата;
- Информация за предмета на оценка - характеристики, право на оценка, тежести, кратко описание наи пазарен преглед;
- Процесът на оценяване, който включва методологията и подхода към оценката, както и съгласуването на резултата;
- Окончателното заключение за стойността, отразяващо значението на евентуалната продажба на правото на отдаване под наем на земята;
- Приложения, съдържащи копия от документи, характеризиращи поземления имот, както и копия от удостоверения и удостоверения на изпълнителя, отговорен за оценката на арендата на земята.
МИНИСТЕРСТВО НА ИМОТНИТЕ ОТНОШЕНИЯ
РУСКА ФЕДЕРАЦИЯ
ПОРЪЧКА
При одобряване на Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели
Документът е върнат без държавна регистрация
Министерство на правосъдието на Руската федерация
Писмо на Министерството на правосъдието на Русия от 06.05.2003 г. N 07/4533-YUD.
______________________________________________________________
В съответствие с (Събрано законодателство на Руската федерация, 2001 г., N 29, член 3026):
Да се одобрят приложените насоки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели.
Министърът
F.R. Gazizullin
Методологически препоръки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели
I. Общи разпоредби
Настоящите насоки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели са разработени от Министерството на имуществото на Русия в съответствие с Постановлението на Правителството на Руската федерация от 06.07.2001 г. N 519 „За одобряване на стандарти за оценка“.
II. Методологически основи за оценка на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели
Пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел се определя въз основа на принципите на полезност, предлагане и търсене, подмяна, промяна, външно влияние, изложени в раздел II от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени * .
________________
* С писмото на Министерството на правосъдието на Русия от 15 април 2002 г. N 07/3593-YUD е признато, че не изисква държавна регистрация.
Пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел зависи от правомощията на наемателя, срока на правото, тежестите на правото на наем, правата на други лица върху поземления имот, предназначението и разрешеното ползване на парцела.
Пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел зависи от очакваната стойност, продължителността и вероятността за получаване на доход от правото на наем за определен период от време с най -ефективното използване на парцела от наемателя (принцип на очакване) .
Пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел се определя въз основа на най -ефективното използване на парцела от наемателя, тоест най -вероятното използване на парцела, което е практически и финансово осъществимо, икономически оправдано, в съответствие с изискванията на законодателството и в резултат на което прогнозната стойност на цената на правото на отдаване под наем на парцел ще бъде максимална (принципът на най -ефективното използване).
Приблизителната стойност на стойността на правото на отдаване под наем на парцел може да бъде изразена като отрицателна стойност (например, ако размерът на наема, установен с договора за наем на поземлен имот, е по -висок от пазарния наем за този парцел). В такива случаи, като правило, не е възможно да се отчужди предметът на оценката на отворения пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и няма извънредни обстоятелства, отразени в транзакция.
При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел се препоръчва да се използват разпоредбите на раздел III от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r
Препоръчва се докладът за оценка на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел да включва:
информация за държавна регистрация на правото на лизинг (договор за наем) в случаите, когато посочената регистрация е задължителна;
информация за тежести на правото на отдаване под наем на поземлен имот и на самия поземлен имот;
основанието за възникване на правото на наемателя на наем;
определяне на правомощията на наемателя:
периода, за който е сключен договор за наем на поземления имот;
характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права за отдаване под наем на парцели, включително пазара за отдаване под наем на парцели и други недвижими имоти.
IV. Методи за оценка
При извършване на оценка, оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказ за използване) разходни, сравнителни и печеливши подходи за оценяване. Оценителят има право да определи независимо, в рамките на всеки от подходите за оценяване, специфични методи за оценяване. При избора на методи се взема предвид достатъчността и надеждността на публично достъпната информация за използването на конкретен метод.
Като правило при оценката на пазарната стойност на правата за аренда на земя се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализация на дохода, методът на баланса и методът на планираното използване.
Въз основа на сравнителния подход: метод за сравнение на продажбите, метод на разпределение, метод на разпространение. На подход за доходивъз основа на: метод на капитализиране на дохода, метод на баланс, метод на предназначение. Елементите скъп подходпо отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или подмяна на подобрения се използват в метода на остатъка, метода на разпределение.
По -долу е съдържанието на изброените методи във връзка с оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на поземлени имоти, заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (по -нататък - застроени парцели), и правото на отдаване под наем поземлени имоти, които не са заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (по -нататък - незастроени поземлени имоти).
Ако в доклада за оценка се използват други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове използването им.
1. Метод за сравнение на продажбите
1. Метод за сравнение на продажбите
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени и незастроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем чрез метода за сравнение на продажбите се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 1 от раздел IV от Методологическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на управлението на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики.
При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел по метода за сравнение на продажбите се вземат предвид следните фактори като част от факторите на разходите:
времето, което остава до края на лизинга;
размера на наема, предвиден в договора за наем;
процедурата и условията за извършване (включително честотата) и промени в наема, предвидени в договора за наем;
необходимостта да се получи съгласието на собственика за сключване на сделка с право на лизинг;
наемателят има право да закупи наетия поземлен имот;
наемателят има преимуществено право да сключи нов договор за наем на поземлен имот след изтичане на договора за наем.
2. Метод на изолация
2. Метод на изолация
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 2 от раздел IV от Методологическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на управлението на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r.
3. Метод на разпространение
3. Метод на разпространение
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 3 от раздел IV от Методологическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-р.
4. Метод на капитализиране на дохода
4. Метод на капитализиране на дохода
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени и незастроени поземлени имоти. Условието за прилагане на метода е възможността да се получат за равни периоди от време доходи от оценяваното право на отдаване под наем на поземлен имот, които са равни по размер или варират със същата ставка.
Методът предполага следната последователност от действия:
изчисляване на размера на дохода за определен период от време, създаден от правото на отдаване под наем на поземлен имот с най -ефективното използване на парцела от наемателя;
определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на дохода;
изчисляване на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел чрез капитализиране на дохода, генериран от това право.
Капитализирането на дохода се отнася до определянето към датата на оценката на всички бъдещи стойности на дохода, равни една на друга или променящи се по един и същи курс за равни периоди от време. Изчислението се извършва чрез разделяне на размера на дохода за първия период след датата на оценката на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя.
При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на поземлен имот, доходът от това право се изчислява като разликата между наема за земя и размера на наема, предвиден в договора за наем за съответния период. В този случай размерът на наема за земя може да се изчисли като доход от отдаването под наем на поземлен имот при пазарни лихвени проценти (най -вероятните наемни ставки, при които парцел може да бъде отдаден под наем на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните към действието на сделката разумно, разполагащо с цялата необходима информация и никакви извънредни обстоятелства не са отразени в наемната ставка).
Определянето на пазарните наемни цени чрез този метод включва следната последователност от стъпки:
избор за поземлен имот, чието право на наем се оценява, на подобни обекти, наемните ставки за които са известни от лизинговите сделки и (и / и) публичната оферта;
определяне на елементите, чрез които се извършва сравнението на поземления имот, чието право на наем се оценява, с аналози (наричани по -долу елементи за сравнение);
определяне за всеки елемент на сравнение на естеството и степента на разлики на всеки аналог от поземления имот, правото на наем на който се оценява;
определяне, за всеки елемент на сравнение, корекции в наемните ставки на аналози, съответстващи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от парцела, чието право на наем се оценява;
корекция за всеки елемент от сравнението на наемната ставка за всеки аналог, изглаждайки различията им с парцела, правото на наем на който се оценява;
изчисляване на пазарната наемна цена за поземления имот, правото на наем на който се оценява, чрез обосновано обобщение на коригираните наемни ставки на аналози.
При изчисляване на коефициента на капитализация за доходи, генерирани от правото на отдаване под наем на поземлен имот, трябва да се вземат предвид: безрисковата норма на възвръщаемост на капитала; размерът на рисковата премия, свързана с инвестирането на капитал в придобиването на оцененото право на лизинг; най -вероятният процент на изменение на дохода от правото на отдаване под наем на парцел и най -вероятната промяна в неговата стойност (например, когато стойността на правото на наем намалява, вземете предвид възвръщаемостта на капитала, инвестиран в придобиването на право на наем).
Ако има надеждна информация за размера на дохода, генериран от аналога на обекта на оценка за определен период от време, и неговата цена, коефициентът на капитализация за дохода, генериран от правото на наем на поземлен имот, може да бъде определен чрез разделяне размера на дохода, генериран от аналога за определен период от време от цената на този аналог ...
5. Остатъчен метод
5. Остатъчен метод
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени и незастроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на остатъка се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 5 от раздел IV от Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на управлението на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r
разликата между нетния оперативен доход от един имот и нетния оперативен доход, свързан с подобрения на поземления имот, е част от наема за земя, който не е изтеглен от собственика на поземления имот под формата на наем, но получен от наемател;
Когато изчислявате коефициента на капитализация за дохода от лизинг, вземете предвид вероятността разликата между наема и наема, посочена в лизинга, да остане, остатъчното време до края на срока на лизинга и възможността наемателят да сключи нов лизинг. за определен период.
6. Метод на употреба по предназначение
6. Метод на употреба по предназначение
Методът се използва за оценка на лизинговите права за застроени и незастроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на предназначението се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 6 от раздел IV на Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики:
оперативните разходи включват, наред с други неща, размера на наема, предвиден в съществуващия договор за наем на поземлен имот;
при изчисляване на дисконтовия процент за лизинговия доход трябва да се вземе предвид вероятността за запазване на лизинговия доход;
при определяне на прогнозния период следва да се вземе предвид периодът, останал до изтичането на договора за наем, както и възможността наемателят да сключи нов договор за определен период.
В съответствие с член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация собственикът (или друг законно притежател на право) има право да отдаде имота си под наем чрез сключване на договор за наем с наемателя.
Обект на лизинга могат да бъдат всякакви „неконсумативни“ неща и предмети. Законът се позовава на "неконсумативни" неща:
"...земяи други изолирани природни обекти, предприятия и други имуществени комплекси, сгради, конструкции, оборудване, превозни средства и други неща, които не губят естествените си свойства в хода на тяхното използване ".
Трябва веднага да се отбележи, че свойството на "неконсумативност" не отчита постепенната загуба на потребителски качества на наетия обект поради физическо износване (загуба на стойността на обекта в резултат на време и фактори на околната среда) ). Всъщност за сгради и конструкции физическото износване настъпва за много дълго време (понякога повече от 50-100 години) и този процес е коренно различен от използването (потреблението) на бензин, електричество, храна и т.н.
Отдаването под наем на недвижими имоти е често срещана практика при търговското използване на недвижими имоти. Отдаването под наем ви позволява ефективно да използвате капитал, инвестиран в недвижими имоти, и да извършвате икономически дейности, задоволявайки нуждите физически лицапредприятия и организации в полезни области.
Чрез сключване на договор за наем на обект на недвижим имот, наемателят придобива правата да използва и притежава обекта, а понякога наемателят получава само правото на ползване (в зависимост от условията на конкретен договор за наем).
Правото на лизинг, или по -скоро съвкупността от права, получени от лизингополучателя по договора за наем, може да бъде прехвърлено на друго лице във всяка правна форма на гражданско обращение. По -специално, правото на лизинг може да бъде продадено. Но за продажбата (или други форми на отчуждаване) на правото на наем е необходимо да се установи стойността на това право. Това е предвидено от „Закона за оценъчната дейност в Руската федерация“ 135FZ, който директно разрешава оценяването не само на вещи, но и на индивидуални права.
На какво се основава оценката на правото на отдаване под наем на недвижим имот? На първо място, такава оценка се основава на анализ на предимствата, които оценяваният лизинг дава на лизингополучателя и за притежанието на които купувачът е готов да плати пари. Всъщност няма икономически смисъл да купувате лизинг от някого и да плащате допълнителни пари за него, ако съвкупността от права по това споразумение не предоставя предимства пред споразумение, което може да бъде сключено директно с лизингодателя при общи условия на пазара. Защо да правите допълнителни разходи, ако не прави нищо?
Тоест при анализиране на договора за наем е необходимо да се обърне внимание на условията, които дават предимства на наемателя в сравнение с общата ситуация на пазара.
За да се идентифицират тези предимства при анализа на договора, е необходимо ясно да се подчертаят следните условия на договора:
- условия на плащане (размер, срокове и процедура за плащане, възможност за компенсиране на други разходи на наемателя по наема, процедура за изчисляване на глоби и неустойки);
- характеристики на обекта под наем (площ, етаж и етажност, качествени характеристики на конструктивни елементи и облицовки, местоположение, лесен достъп, инфраструктура на района и околността);
- срок на договора за наем, условия на прекратяване и подновяване;
- допълнителни права на лизингополучателя - например правото на закупуване на наетия обект, правото на извършване на преустройство или други промени.
Всъщност оценката на стойността на лизинговите права е превод на значителни разпоредби на договор за наем, описани на езика на законовите формулировки и интерпретирани от заинтересованите страни като предимства или недостатъци, в количествени (парични) показатели, които определят стойността на този набор от права.
Но как да преведем качествените характеристики на лизинга в количествени? Нека разгледаме основните потенциални ползи от лизинга и ще покажем как те могат да бъдат измерени в парично изражение.
Най -често срещаното предимство е предимството на наемната ставка. Всъщност, ако в договора за наем е предвидена наемна цена под пазарната, това ясно предимство може да бъде изразено като стойност. Това е съвсем просто - трябва да изчислите размера на спестяванията за периода на наема и да го намалите според правилата за изчисляване на настоящата стойност на бъдещия доход - така че получаваме настоящата стойност (т.е. стойността към датата на оценка) на това обезщетение. Ако това е единственото предимство и лизингът не съдържа условия, които влошават положението на лизингополучателя в сравнение с обикновените договори за наем, тогава тази стойност ще бъде равна на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на този имот.
Може да има още трудни условиядоговори за наем, които могат да се считат за предимства - например правото за закупуване на обект на лизинг. Тук трябва да анализирате цената на обратното изкупуване и времето, когато това изкупуване може да бъде извършено, условията на обратното изкупуване и размера на необходимите разходи за изпълнение на тези условия. Самото изчисление може да се извърши по метода на дисконтираните парични потоци, който е стандартната процедура в такива случаи.
Друго предимство на договора за наем, което увеличава стойността на правото на наем, може да бъде правото да се прихващат разходите на лизингополучателя, направени за ремонт, преустройство или реконструкция на наетия обект в себестойността лизингови плащания... Всъщност в резултат на разумно извършен ремонт или реконструкция може да се получи обект с по -добри потребителски свойства, но под наемтъй като тя ще бъде по -ниска, тъй като наемът е сключен, когато обектът е в лошо състояние. Тази ситуация често се случва при отдаване под наем на недвижими имоти, разположени в престижни райони, но в лошо техническо състояние.
Имайте предвид, че не само правото да се компенсират разходите за ремонт в плащане на наеме предимство, но самото право на извършване на ремонт, преустройство или реконструкция може да бъде значително предимство, дори без да се компенсират разходите. Всичко зависи от размера на наема - ако първоначално е бил предоставен на ниско ниво и дори малките инвестиции в обновяване драстично повишават качеството на обекта, тогава такива разходи могат да бъдат ефективни дори без да ги компенсират в разходите за наемни плащания.
По този начин, когато изчислявате цената на правото на лизинг, първо трябва да идентифицирате всички предимства, които този лизинг дава на наемателя, и след това да изчислите общия паричен еквивалент на цената на всички идентифицирани предимства. Разбира се, тук се разглеждат само най -често срещаните предимства на договорите за наем при оценка на недвижими имоти, но общият подход към оценката на правата за наем остава същият.
Ако имате нужда от допълнителен съвет от независим оценител относно оценката на лизинговите права, моля, свържете се с нашите специалисти по телефона +7 495 7268674 в делнични дни от От 10.00 до 18.00.
©. Копирането е забранено.
Избор на най -важните документи при поискване Оценка на правото на отдаване под наем на парцел(регламенти, формуляри, статии, експертни съвети и много други).
Статии, коментари, отговори на въпроси
Въз основа на анализа в съответствие с правилата на член 431 от Гражданския кодекс на Руската федерация на условията на споразумението от 27 август 2009 г., оценката на споразумението на основателите акционери от 31 декември 2008 г., протокол № 1 от общото събрание на учредителите на ЗАО „НМТ“ от 27 август 2009 г., съдилищата установиха, че освен прехвърлянето на права на аренда върху поземлени имоти, ищецът в уставния капитал на ЗАО „НМТ“ е трябвало да наеме плащания в размер на плащане за ползването на този имот за период от 15 години, взети предвид при оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на поземлени имоти, прехвърлени на ответника.
Отворете документ във вашата система ConsultantPlus:
„... За да осигурят изпълнението на задълженията на кредитополучателя - ОАО„ Бизнес холдинг “, ответниците по това дело сключиха договор за залог от 26.06.2007 г. N 71/0607 -z (т. 1, стр. 48 - 52), съгласно условията на които ОАО "Василиевски пазарлък" прехвърли на ОАО "АКБ" Спърт "като залог на недвижимия имот, който му принадлежи по правото на собственост: вграден нежилищни помещения, намиращ се на адрес Зеленодолск на Република Татарстан, ул. Октябрская, 1, оценена от страните в размер на 27 810 600 рубли, както и правото на отдаване под наем на поземлен имот с обща площ от 3,465 кв. м, категория земя - земя за населено място, кадастрален номер 16: 49: 010623: 0055, намиращ се в Зеленодолск, Република Татарстан, ул. Октябрская, 1, правото на наем на парцела беше оценено от страните на 1000 рубли.
Нормативни актове: Оценка на правото на отдаване под наем на парцел
Федерален закон от 08.05.2009 г. N 93-ФЗ
(преработен на 29 декември 2017 г.)
„За организацията на срещата на държавните и правителствените ръководители на държавите, участващи във форума за Азиатско-тихоокеанско икономическо сътрудничество през 2012 г., за развитието на град Владивосток като център на международно сътрудничество в Азиатско-тихоокеанския регион и за изменения на някои законодателни актове на Руската федерация " 23. При оценката на пазарната стойност на правото на трайно (неопределено) ползване на поземлен имот на юридическо лице, което се прекратява във връзка с изземването на този поземлен имот за поставяне на съоръжения, необходими за върха, такова право е оценено като право на наемателя на поземления имот, отдаден под наем за период от четиридесет и девет години. При оценката на пазарната стойност на правото на трайно (вечно) ползване или доживотна наследствена собственост върху поземлен имот на гражданин, което се прекратява във връзка с изземването на посочения поземлен имот за настаняване на съоръженията, необходими за срещата на върха, дадено правосе оценява като собственост на посочения поземлен имот.
Резолюция на правителството на Руската федерация от 16 юли 2009 г. N 582
(преработен на 21.12.2018 г.)
„Относно основните принципи за определяне на наем за отдаване под наем на поземлени имоти в държавна или общинска собственост, както и относно Правилата за определяне на размера на наема, както и реда, условията и условията за наемане на земя, собственост на Руската федерация“ 10. При сключване на договор за наем на поземлен имот, в съответствие с който наемът се изчислява въз основа на резултатите от оценка на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел, федералните изпълнителни органи предвиждат в такова споразумение: възможност за промяна на наема поради промяна на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцел, но не повече от веднъж на всеки 5 години. В този случай наемът подлежи на преизчисляване от 1 януари на годината, следваща годината, през която е извършена оценката, не повече от 6 месеца преди преизчисляването на наема.
