La ce trebuie să fiți atenți atunci când întocmiți un contract
Trebuie avut în vedere faptul că vânzarea unui drept de închiriere nu este deloc la fel cu o subînchiriere. În primul caz, toate drepturile și obligațiile stipulate în contractul de închiriere încheiat anterior sunt transferate către contrapartidă, iar locatarul inițial este exclus complet din relația contractuală dintre locator și contraparte. În caz de subînchiriere, contrapartei se transferă doar dreptul de folosință a bunului închiriat și chiar și atunci pe o perioadă determinată.Vânzarea dreptului de închiriere este singura soluție posibilă cu acest drept. Contractul încheiat între primul chiriaș și contraparte trebuie în mod necesar compensat pentru a exclude riscul recunoașterii unui astfel de contract ca un cadou, întrucât această formă de transfer de drepturi asupra bunurilor imobiliare este interzisă între persoane juridice. De aceea, doar contractul de închiriere, care precizează suma și procedura de plată de către noul chiriaș, va fi greu de contestat și invalidat. Acest acord ar trebui să prevadă nu numai transferul dreptului de închiriere, ci și acele obligații care sunt atribuite noului chiriaș: procedura și condițiile de utilizare a proprietății închiriate, întreținerea acestuia, precum și problemele de plată a chiriei și reparații.
Textul contractului de închiriere trebuie să prevadă și transferul pachetului de documente către noul chiriaș de către cel anterior. Acesta trebuie să includă originalul contractului de închiriere primară, certificatul original de înregistrare de stat a dreptului de închiriere, pașaportul tehnic și cadastral pentru clădire sau locație, pașaportul cadastral sau planul terenului, precum și documentele care confirmă termenul de valabilitate. plata chiriei de către precedentul chiriaș. Contractul de închiriere se întocmește sub forma unui contract de închiriere, întrucât în acest caz este contractul principal. În cazul în care contractul de închiriere primar a fost înregistrat la autoritățile Rosreestr, contractul de reînchiriere este, de asemenea, supus înregistrării obligatorii.
Cesiunea drepturilor de închiriere a spațiilor nerezidențiale este o tranzacție care, prin natura sa și rezultatul obținut, este oarecum comparabilă cu un contract de vânzare-cumpărare, în timp ce obiectul unui astfel de contract îl constituie drepturile de închiriere.
La fel ca toate tranzacțiile efectuate între participanții la relații civile, aceasta poate fi invalidată din anumite motive.
Pentru a evita acest lucru, trebuie să cunoașteți câteva dintre subtilitățile încheierii unui acord, care în unele cazuri pot fi foarte utile și reciproc avantajoase pentru părți.
Ce este PPA?
PPA este o abreviere pentru conceptul de „cesiune de drepturi de închiriere”. La întrebarea: „Ce este PPA?” se poate răspunde după cum urmează - este un contract de închiriere, atunci când are loc o schimbare a persoanelor, în special a chiriașului.
În locul său în contract devine o altă persoană care continuă să suporte toate obligațiile, precum și să aibă toate drepturile pe care le avea precedentul chiriaș. Totodată, la cesiune, drepturile și obligațiile acestuia din urmă încetează.
Cadru legislativ
Articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse definește unele nuanțe pe care chiriașul trebuie să le respecte în procesul de utilizare a proprietății altor persoane, dar, în același timp, îi conferă anumite drepturi. Din înțelesul al doilea paragraf al acestui articol, pot fi determinate mai multe drepturi ale chiriașului, care includ:
- dreptul de a transfera proprietatea în subînchiriere;
- dreptul de a transfera toate îndatoririle și drepturile dumneavoastră prin acord cu locatorul către terți (transfer);
- dreptul de a ceda spatiul inchiriat in folosinta gratuita;
- transfer de drepturi de închiriere pentru orice obligații ca gaj;
- transferul drepturilor de închiriere către capitalul autorizat al organizațiilor comerciale.
Drepturi de închiriere și restricții
După încheierea contractului de închiriere, chiriașului i se transferă automat dreptul de proprietate și de utilizare. De asemenea, din acest moment, drepturile enumerate devin un obiect independent cu care se pot face tranzactii. Aceste drepturi pot fi denumite și drepturi de închiriere.
În același timp, chiriașul nu poate dispune în mod independent de ele, întrucât nu este proprietarul imobilului. Acest lucru, într-o oarecare măsură, limitează chiriașul în efectuarea anumitor tranzacții, deoarece numai proprietarul are autoritatea de a dispune de această proprietate. În consecință, acest proprietar limitează voința contrapărții sale de a dispune de drepturile de închiriere.
Dacă în contractul de închiriere există o schimbare de persoane și o altă persoană ia locul chiriașului, atunci este necesar să obțineți acordul prealabil al locatorului pentru aceasta. Acest consimțământ trebuie furnizat în scris, de exemplu, un răspuns la scrisoarea corespunzătoare.
Potrivit scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj nr. 66, dacă în contractul de închiriere părțile au prevăzut posibilitatea reînchirierii, atunci nu este necesar acordul separat al proprietarului în acest sens (paragraful 18 din Scrisoare) .
Beneficii de pe urma misiunii
În anumite situații de viață, încheierea unui acord privind cesiunea dreptului de închiriere a spațiilor nerezidențiale este cea mai favorabilă cale de ieșire dintr-o situație dificilă.
O astfel de tranzacție între părți va oferi noului locatar posibilitatea de a primi obiectul pentru deținere și utilizare plătită în condiții identice și la același preț la care a fost închiriat de persoana anterioară. Cu alte cuvinte, noul chiriaș poate obține condițiile preferențiale speciale pe care le avea chiriașul anterior.
Astfel de acorduri sunt încheiate în principal pentru închirierea spațiilor nerezidențiale situate în locații prestigioase din Moscova și alte orașe ale țării, care oferă un venit bun pentru afaceri.
De obicei sunt valabile mai mult de cinci ani, așa că este foarte profitabil pentru un nou chiriaș să obțină un loc care este deja popular în rândul clienților, iar chiriașul anterior are și propriul interes să obțină o sumă de compensare.
De regulă, proprietarii sunt organisme municipale și alte organisme executive. Cererea pentru închirierea spațiilor lor este întotdeauna mare din cauza tarifelor scăzute, spre deosebire de întreprinderile comerciale.
Dacă doriți să închiriați spații publice nerezidențiale, un antreprenor sau o companie va avea două opțiuni:
- să participe la o licitație în rândul multor persoane care au păreri asemănătoare cu șanse incerte de câștig;
- efectuează cesiunea drepturilor de închiriere cu actualul chiriaș, plătindu-i acestuia un fel de comision.
Desigur, a doua variantă ar fi de preferat. Cu toate acestea, aici pot apărea unele dificultăți. Deci, de exemplu, dacă un nou chiriaș trebuie să reconstruiască un obiect pentru el însuși, atunci va fi destul de dificil, și uneori imposibil, dacă nu sunteți de acord cu proprietarul.
Caracteristici de design
Diferența față de subînchiriere
Chiriașul care închiriază obiectul rămâne aceeași parte la contractul încheiat cu locatorul, continuă să își îndeplinească obligațiile, adică răspunde de orice încălcare a contractului.
Spre deosebire de subînchiriere, cu o cesiune, drepturile și obligațiile chiriașului inițial sunt reziliate complet și transferate celui nou.
Din acest motiv, documentele întocmite în aceste tranzacții sunt și ele diferite.
Cum se încheie un contract
Cesiunea sau transferul drepturilor de închiriere asupra unui obiect se poate efectua numai prin semnarea unui contract compensat. Este imposibil să se încheie o donație de drepturi de închiriere, o astfel de tranzacție va fi considerată invalidă (articolul 575 din Codul civil al Rusiei prevede că este interzis un cadou între întreprinderile comerciale).
Un contract de cesiune sau reînchiriere, al cărui eșantion poate fi găsit cu ușurință pe internet, trebuie să conțină:
- procedura de transfer al drepturilor de închiriere, termenele de plată;
- procedura de utilizare a bunului închiriat;
- conditiile de intretinere a acestei proprietati;
- procedura de plată a imobilului închiriat către locator;
- alte conditii esentiale.
Forma contractului care urmează să fie încheiat trebuie să fie aceeași cu contractul inițial. Dacă contractul de închiriere a fost înregistrat la Rosreestr, atunci și cesiunea trebuie să treacă prin această procedură... De obicei, într-un contract de cesiune, primul chiriaș este denumit cedent, iar al doilea drept cesionar.
Transfer documente, înregistrare
După întocmirea contractului de cesiune a localului, părțile trebuie să întocmească un act de acceptare și transfer de documente de la fostul chiriaș la cel nou. Acesta din urmă trebuie să primească contractul de închiriere inițial și toate documentele de plată care confirmă plățile către proprietar.
De asemenea, primul chiriaș trebuie să transfere un certificat de înregistrare a contractului de închiriere la o agenție de stat și documente de identificare a obiectului, a terenului (pașapoarte cadastrale și tehnice etc.).
Pentru a vă înregistra la un organism autorizat din Moscova sau orice alt oraș, este posibil să aveți nevoie de:
- cerere sub forma autorității de înregistrare;
- document de plata;
- acte constitutive;
- protocoale și decizii relevante ale organelor abilitate ale părților, care confirmă intenția de a încheia o înțelegere;
- documente pentru un reprezentant care confirmă dreptul său de a încheia o afacere;
- adeverință OGRN, număr individual de contribuabil;
- contract de leasing;
- contract de cesiune;
- pașaport tehnic, plan, explicație spații.
Acordul de sediu PPA poate fi foarte interesant pentru entitățile individuale de afaceri, dar înainte de a-l semna, trebuie să vă consultați cu specialiștii relevanți din acest domeniu.
Mai ai întrebări?
Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și obțineți o consultație juridică detaliată:
Cesiunea dreptului de închiriere a spațiilor este un tip de acord foarte comun pe piața imobiliară internă. Statul este principalul proprietar al zonelor de retail/producție din țara noastră, în timp ce companiile private își transferă activ aceste zone între ele. Acest lucru este pe deplin permis și reglementat de Codul civil al Federației Ruse.
Acest tip de tranzacție este destul de popular atât în capitale, cât și în țară în ansamblu, deși este cel mai tipic pentru orașele mari. Mai mult, zonele, atât comerciale cât și industriale, pot fi închiriate din diverse motive:
- o schimbare a situației financiare a chiriașului (atât în rău, cât și în bine), când acesta nu mai poate plăti pentru acest local sau pur și simplu încetează să mai fie nevoie;
- se înființează o filială, pe care doresc să o folosească în calitate de chiriaș;
- crearea unei noi persoane juridice din întreprinderea inițială. În acest caz, va fi necesară formalizarea cesiunii drepturilor de închiriere;
- o afacere situată într-o zonă de vânzare cu amănuntul/producție este vândută altui proprietar;
- atribuirea poate acționa ca linie principală de activitate, o modalitate de a obține profit.
După cum puteți vedea, transferul drepturilor și obligațiilor chiriașului, în raport cu spațiile nerezidențiale, nu diferă cu mult de o procedură similară.
Atenţie! Datorită ultimelor modificări ale legislației, această procedură (atribuire) este semnificativ complicată și întinsă în timp. Cert este că acum, pentru a transfera drepturile de închiriere a spațiilor, proprietarul inițial al căruia este statul, va fi necesară organizarea și desfășurarea unui concurs între solicitanți. În acest caz, prețul ar trebui să rămână neschimbat.
Cert este că prețul de închiriere la încheierea unui acord cu municipalitatea poate fi foarte atractiv. Adesea, ansambluri întregi sunt închiriate de companii specializate în astfel de scheme, pentru subînchiriere sau atribuire ulterioară a spațiilor.
Diferența dintre un contract de subînchiriere și un contract de cesiune este că, la cesiune, pierzi complet drepturile asupra obiectului către o altă persoană, care devine în același timp succesorul tău legal. Pentru subînchiriere, de regulă, există o anumită perioadă de utilizare, după care te vei întoarce ca operator principal al imobilului. De asemenea, acest termen este folosit în tranzacțiile cu livrarea unei părți a obiectului, și nu a întregului.
Însăși posibilitatea de cesiune a drepturilor de închiriere este garantată de articolul 615 din Codul civil, care conferă locatorului următoarele drepturi:
- posibilitatea încheierii de contracte de subînchiriere;
- posibilitatea transferului integral al drepturilor lor obținute prin acord cu proprietarul imobilului;
- transferul suprafeței folosite în folosință gratuită;
- posibilitatea folosirii acestui drept sub forma unui bun gajat;
- posibilitatea introducerii acestui drept la capitalul autorizat al întreprinderilor create.
Cu alte cuvinte, posibilitatea închirierii anumitor proprietăți devine un obiect independent al încheierii de tranzacții și obiectul decontării între persoane fizice și juridice.
Cesiunea de închiriere a spațiilor are o serie de caracteristici, sau mai degrabă reguli, care o fac o operațiune destul de populară pe piața imobiliară. Printre ei:
- la transferul contractelor încheiate cu mult timp în urmă, noul proprietar primește obiectul la vechiul, de multe ori incredibil de avantajos, raportat la prețul de astăzi;
- cea mai mare concentrare a unor astfel de acorduri cade pe centrele orașelor, unde sunt amplasate spații care aduc cele mai mari beneficii antreprenorilor;
- noul chiriaș are ocazia să vadă acest obiect „în acțiune”: cât de popular este în rândul clienților, cât de profit are afacerea care se află în prezent acolo;
- chiriașul anterior primește compensația materială stabilită prin contract prin transmiterea drepturilor asupra acestui obiect în mod direct, fără a deține o licitație.
Atenţie! După cum s-a menționat mai sus, acum, la transferul drepturilor de închiriere pentru o proprietate municipală, este necesar fie să participați la o licitație (desfășurată sub forma unei licitații), fie să efectuați o cesiune fără aceasta, convinând asupra sumei comisionului.
Întocmirea unui contract de transfer de drepturi
Documentul central implicat în acest proces este un acord privind transferul acestor drepturi către o altă persoană. Următoarele informații trebuie incluse în conținutul său:
- procedura convenită pentru transferul drepturilor de închiriere;
- cuantumul și modalitatea de plată a compensației;
- obligațiile părții gazdă pentru întreținerea acestei facilități;
- informatii despre plata chiriei efective;
- orice alte acorduri la care au ajuns părți (de exemplu, obligația de a efectua/nu reamenajare, renovare a localului etc.).
Atenţie! Conform Codului civil, și în special al articolului 575, dacă participanții la tranzacție sunt legali. persoanelor angajate în activități comerciale, va fi imposibilă efectuarea donației de drepturi de închiriere. Prin urmare, este necesar să se indice cuantumul plăților compensatorii. Desigur, astfel de tranzacții sunt monitorizate de autoritățile fiscale și, dacă sunt inconsecvente, pot fi anulate.
După semnarea contractului, participanții întocmesc un act de acceptare și transfer de documente aferente obiectului. Acestea vor fi necesare pentru înregistrarea ulterioară a unui nou chiriaș la agențiile guvernamentale. Lista lucrărilor este următoarea:
- o cerere de înregistrare întocmită pe numele instituției;
- documente legate de înființarea unei întreprinderi pentru persoane juridice, pașaport al persoanei care reprezintă interesele sau acte civile pentru persoane fizice. chipuri;
- procura pentru un reprezentant sau alte documente care confirmă împuternicirile acestuia;
- închiriere inițială;
- TIN al noului proprietar, numărul său de înregistrare;
- documentatia tehnica a sediului;
- un acord întocmit anterior privind transferul drepturilor de închiriere;
- o chitanță de plată a taxei de stat.
Atenţie! Ca în cazul oricărei tranzacții imobiliare, dacă aveți îndoieli, este întotdeauna recomandat să consultați un avocat cu experiență în acest domeniu.
Dacă toate documentele sunt prezentate în conformitate cu cerințele, atunci după finalizarea proceselor de înregistrare, noul proprietar intră în mod oficial în drepturile sale de chiriaș al spațiilor nerezidențiale, în timp ce precedentul le pierde complet.
Unul dintre cele mai răspândite tipuri de închiriere din ultimii ani a fost contractul de închiriere de cesiune. Cel mai adesea, această metodă de a oferi spațiu de închiriere este practicată în centrele comerciale mari și prestigioase din capitale.
Ce este cesiunea drepturilor de închiriere și de ce s-a răspândit această metodă de închiriere a spațiilor?
Cert este că închirierea unei camere într-un centru comercial cunoscut, prestigios, cu o locație bună, este practic foarte dificilă astăzi, deoarece coada chiriașilor pentru aceștia este foarte mare, iar suprafețele sunt închiriate chiar și în etapa de construcție a cumpărăturilor. centru. Apoi firmele care au închiriat un astfel de spațiu transferă drepturile de închiriere către alte companii pentru o anumită sumă de bani. Chiriașul plătește pentru dreptul de a lucra în acest centru comercial o sumă egală cu costul cesionării dreptului de închiriere. În acest caz, chiriașul plătește și chiria. Adesea, în centrele comerciale, compania de management își asumă funcțiile de selectare a candidaților pentru chiriași aproape pe o bază competitivă, adică, de fapt, nu numai companiile terțe care câștigă bani din acest lucru sunt angajate în cesiunea drepturilor de închiriere, dar şi societatea de administrare. Așa se explică faptul că nu orice chiriaș poate intra în centrul comercial.
Pentru a închiria o cameră într-un centru comercial bun, trebuie să ai măcar puncte de vânzare cu amănuntul în alte cartiere prestigioase ale capitalei. De exemplu, la Moscova, un potențial chiriaș trebuie să furnizeze o listă cu adresele punctelor de vânzare unde își desfășoară activitatea magazinele. Un contract de închiriere a spațiilor într-un cunoscut centru comercial se va încheia doar dacă și alte magazine ale acestui chiriaș sunt situate în capitală, în locuri decente.
Care este cesiunea drepturilor de închiriere este cunoscută nu doar în marile centre comerciale, ci se practică și în alte locuri, dar foarte profitabile și ceea ce se numește „walk-through”.
Un acord privind cesiunea drepturilor de închiriere are o serie de caracteristici. De exemplu, un nou chiriaș nu trebuie să convină asupra condițiilor contractului cu proprietarul spațiilor, deoarece toate condițiile au fost deja convenite cu primul chiriaș, care cedează dreptul de închiriere. În plus, termenii contractului de închiriere nu pot fi modificați.
În ultimii ani, închirierea de spațiu într-o afacere deja funcțională a câștigat o mare popularitate și este la cerere. Contractele de închiriere în locuri foarte profitabile se încheie pe 5-10 ani, iar apoi, dacă este necesar, drepturile de închiriere sunt transferate altui chiriaș contra cost. În același timp, este benefic pentru ambele părți: primul chiriaș primește venituri pentru cesiune atunci când părăsește zona, iar următorul chiriaș primește un loc profitabil pentru a-și conduce afacerea.
