Pokud jde o komunikační služby (telefonní hovory), je třeba vzít v úvahu následující.

Podle federálního zákona ze dne 16. února 1995 č. 15-FZ „o komunikaci“ (čl. 15) jsou činnosti fyzických a právnické osoby spojené s poskytováním komunikačních služeb je prováděno na základě licence řádně získané a uzavřené za tímto účelem. V souladu s tím může pronajímatel promítnout telefonní poplatky přijaté od nájemce prostřednictvím faktury 46 (90) pouze při působení v oblasti poskytování komunikačních služeb na základě příslušné licence, kterou pronajímatel zpravidla nemá. Obecně lze říci, že argumenty proti zohlednění úhrady obdržené od nájemce za používání telefonních služeb (poplatky za hovory) mohou být stejné jako výše z hlediska zohlednění služeb. Protože se ale finanční úřady v této věci uchylují k „dodatečným“ argumentům, vyvrátíme je i my.

V dopise Státní daňové služby Ruské federace ze dne 27. října 1998 č. ШС-6-02 / 768 se finanční úřady odvolávají na odstavec 4 Pravidel pro poskytování telefonních služeb, schválených vládou ČR. Ruská federace ze dne 26. září 1997 č. 1235). Tato doložka uvádí, že telefonní služby jsou poskytovány na základě smlouvy o poskytování telefonních služeb uzavřené mezi telekomunikačním operátorem a účastníkem (klientem).

Práva a povinnosti stran vyplývající ze smlouvy mohou být převedeny na jiné osoby pouze způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace a těmito pravidly. O jaké pořadí se jedná, není zatím zcela jasné. Samotný řád uvádí postup při prodloužení smlouvy pouze pro občany. A samotná Pravidla byla přijata v souladu se zákonem „O ochraně práv spotřebitele“ a není důvod pro širokou aplikaci z hlediska úpravy vztahů s podnikatelskými subjekty, zejména proto, že tato pravidla nemohou ovlivnit ani tvorbu účetních registrů, ani nadto. , daňově právní vztahy. Pronajímatel navíc nemůže platbu za telefonní hovory promítnout do faktury 46 (90), jelikož nemá licenci a v rámci nájemních vztahů fakticky provádí „tranzit“ vyúčtování mezi nájemcem a nájemcem. telekomunikačního operátora.

V praxi se problém výstavby mezi nájemcem, pronajímatelem a telekomunikačním operátorem často řeší následovně: dočasně (po dobu trvání nájemní smlouvy na prostory) znovu uzavřít smlouvu o poskytování telekomunikačních služeb nájemce, což s sebou nese další peněžní náklady.

Nájemce

Když už mluvíme o specifikách promítání plateb za energie s nájemcem, můžeme říci následující: Vzhledem k tomu, že problém přímo souvisí se snížením základu daně pro daň z příjmu, věnují finanční úřady velmi velkou pozornost otázce možnost zahrnout částky účtů za energie stanovené do náhrady odpovídajících výdajů pronajímatele v souladu s podmínkami nájmu nad rámec nájemného. Pokud tyto platby nejsou přiřazeny na zvláštní řádek (samostatný účet), ale jsou zahrnuty do nájemného, ​​pak jsou platby za energie jako součást nájemného zahrnuty do výrobních nákladů.

Pokud jsou účty za účty za energie, platby za telefonní hovory účtovány samostatně, může mít nájemce problémy.

V dopise Ministerstva daní a daní Ruské federace č. ШС-6-02 / 768 se uvádí: „Pokud jde o výdaje organizace - nájemce na placení účtů za energie, pak na základě povahy těchto nákladů, jako náklady přímo související s výrobou a prodejem výrobků (práce, služby) podléhají zahrnutí do nákladů na výrobky (práce, služby) nájemce, bez ohledu na druh činnosti organizace pronajímatele, stanovení hodnoty výše nájemného v souladu se smlouvou a s výhradou uzavření smluv, aby nájemce obdržel služby v souladu s platnými právními předpisy Ruské federace." Na základě tohoto a řady dalších dopisů finanční úřady akceptovaly připsání účtů za energie nájemcem pouze v případě, kdy nájemce uzavřel přímé smlouvy s dodavateli energií a jinými podobnými organizacemi. Tyto organizace zase s uzavíráním smluv s nájemníky nijak zvlášť nespěchaly.

Pokud však porovnáme část dopisu týkající se pronajímatele, podle které pronajímatel promítá příchozí platby za energie prostřednictvím účtu 46 (90), pokud má právo vykonávat funkce poskytování inženýrských služeb a část, která hovoří o možnosti přičíst náklady na úhradu poplatků za energie k nákladové ceně, - docházíme zcela logicky k závěru, že pokud do nájemní smlouvy zahrneme i možnost nájemce pobírat energie v souladu s čl. 544 a 545 Občanského zákoníku Ruské federace, splníme tím požadavky daňových úřadů stanovené v dopise. Uzavřeme dohodu s příslušnou organizací (pronajímatelem), která převede služby na předplatitele !!!

S přihlédnutím k ustanovením občanského zákoníku Ruské federace upravujícím závazkové právo, jakož i zvláštním ustanovením zakládajícím povinnost získat souhlas dodavatelské organizace k připojení předplatitele, je možné potvrdit způsobilost pronajímatel vykonávat funkce poskytování služeb tak, že dodavatelské organizaci zašle oznámení o připojení účastníka v souladu s nájemní smlouvou a návrh na postup poskytování služeb a vypořádání s určeným účastníkem-pronajímatelem. Uvedený dokument obsahuje podmínku, že návrh je považován za přijatý, pokud dodavatelská organizace nevznese námitku.

To lze potvrdit stanoviskem uvedeným v dopisech UMNS pro Moskvu ze dne 27. prosince 2000 č. 03-12 / 61590 a ze dne 21. dubna 2000 č. 03-12 / 16517.

Stav je následující: pokud nájemní smlouva stanoví, že pronajímatel poskytne nájemci právo využívat služby energií, tepla, vody a telefonního spojení v pronajatých prostorách s uložením nájemce na úhradu výdaje pronajímatele na úhradu energií, tepla, vody a telefonních služeb nad rámec plateb nájemného, ​​může nájemce přičíst k ceně výrobků (práce, služby) náklady na úhradu nákladů na výše uvedené služby pronajímateli, když tyto náklady jsou potvrzeny příslušnými prvotními doklady - fakturami pronajímatele vystavenými na základě obdobných dokladů vystavených energetickou organizací a organizací - telekomunikačním operátorem ve vztahu ke skutečně obsazenému nájemci prostor a tepla a elektřiny sítě a telefonní linky používané nájemcem “.

To znamená, že aby nájemce mohl přiřadit účty za energie k hlavním nákladům, musí:

Údaj ve smlouvě, že pronajímatel uděluje nájemci právo na odběr energií, vody atd. zásobování

Souhlas energetické organizace udělený pronajímateli s možností poskytování služeb účastníkovi.

Faktury pronajímatele založené na podobných fakturách obdržených od poskytovatelů zdrojů.

Je třeba poznamenat, že ačkoli upřesnění v dopise ze dne 27. prosince 2000 byla poskytnuta na žádost banky nájemců, jsou nicméně obecné povahy a jsou zcela použitelné pro všechny organizace nájemců. Tyto dopisy byly uveřejněny v časopisech "Moskevský daňový kurýr", č. 11, 2000; č. 5, 2001.

Stanovisko uvedené v dopisech Ministerstva daní a daňové správy RF v Moskvě platí jak v případě, kdy je pronajímatel osobou poskytující služby, tak v případě, kdy jej považujeme za zprostředkovatele (provize).

Závěrem nám dovolte vyjádřit svůj názor na tuto pro nájemce naléhavou otázku. Podle našeho názoru, bez ohledu na absenci nebo přítomnost přímých smluv s energetickými, tepelnými, vodárenskými organizacemi a podniky spojů, jak vyžaduje čl. 539, 545 občanského zákoníku Ruské federace, bez ohledu na to, zda byl nebo nebyl obdržen souhlas příslušných organizací s připojením účastníka, základem pro připsání těchto nákladů k nákladům v souladu s nařízením o účetnictví a výkaznictví jsou primární dokumenty. Kromě toho absence přímých smluv s dodavatelskými organizacemi a komunikačními podniky není důvodem pro vyloučení těchto nákladů z nákladů na produkty (práce, služby) nájemce, protože samotná skutečnost využití pronajatého prostoru v procesu řízení a výroba je základem pro zahrnutí do nákladů na výrobky (práce), služby) náklady na údržbu těchto prostor, pokud tyto náklady skutečně vznikly. Požadavky na existenci příslušných dohod nejsou stanoveny normami zákona o daních z příjmů a nařízením o skladbě nákladů. A jako vždy potvrdíme náš nárok rozhodčími nálezy: Usnesení FAS Centrálního obvodu ze dne 25.11.1999 č. A09-3086 / 9912, FAS Moskevského obvodu ze dne 13.11.2000 č. KA-A40 / 5134-00.

Údržba pronajatých nemovitostí

Jak jsme již naznačili, smluvní strany si rozdělují odpovědnost za opravu pronajaté nemovitosti. Nejsou-li takové pokyny ve smlouvě uvedeny, zpravidla hradí náklady na běžnou opravu pronajatého majetku nájemce (článek 616 občanského zákoníku Ruské federace).

Jsou tedy možné následující možnosti rozložení nákladů na běžné opravy budov, staveb, prostor.

Smlouvou odpovídá za opravu nájemce.

Náklady na běžnou činnost v souladu s bodem 18 PBU 10/99 se účtují v účetním období, ve kterém k nim došlo, bez ohledu na okamžik skutečného vyplacení prostředků a jiné formy realizace (předpoklad dočasné jistoty skutečností ekonomická činnost) při splnění podmínek uvedených v čl. 16 PBU 10/99.

Náklady na opravy pronajatého pozemků, budov a zařízení vynaložené v souladu s podmínkami leasingu na náklady prostředky nájemce, v souladu s článkem 78 Metodického pokynu pro účtování dlouhodobého majetku, schváleného nařízením Ministerstva financí Ruska ze dne 20. července 1998 č. 33n, a Pokyny pro aplikaci účtové osnovy jsou promítnuty do účtování na vrub účtu 20 ve výši hodnoty renovační práce a zbytečným materiálem.

Nařízení o skladbě nákladů (odst. 2 písm. e)) stanoví zahrnutí do hlavních nákladů na vedení technická kontrola a péče o provádění běžných, středních a velkých oprav.

Aby bylo možné rovnoměrně zahrnout nadcházející výdaje na opravu dlouhodobého majetku do nákladů na výrobu nebo oběh sledovaného období, organizace na základě ustanovení 72 Pravidel pro vedení účetnictví a finančního výkaznictví v Ruské federaci, schváleným nařízením Ministerstva financí Ruské federace ze dne 29. července 1998 č. 34n a bodem 77 výše uvedených Metodických pokynů lze tvořit rezervu na opravy dlouhodobého majetku (včetně pronajatého). Při tvorbě rezervy na opravu dlouhodobého majetku zahrnují výrobní (oběhové) náklady výši srážek vypočtenou na základě předpokládaných nákladů na opravu. Při inventarizaci rezervy na opravy dlouhodobého majetku (včetně předmětů leasingu) se přerezervované částky na konci roku stornují.

Pokud je výše fondu oprav nedostatečná, lze na vrub účtu 20 zohlednit nepředvídané výdaje na opravy.

Smlouva počítá s prováděním běžných oprav pronajímatelem na vlastní náklady.

V tomto případě, pokud je nájem promítnut na účtu 46 (90), jsou náklady na opravu pronajímaných prostor náklady na běžnou činnost - promítají se přes účet 20.

V případě, kdy je výnos z pronájmu pro pronajímatele provozní, resp. náklady na běžné opravy jsou provozními náklady a účtují se na účet 80 (91).

V tomto článku jsme tedy zkoumali hlavní problematické body, které vznikají při pronájmu nebytových prostor pro potřeby výroby.

Vydání

Problematiku zdanění příjmů fyzické osoby, která pronajímá nemovitost určenou k bydlení, lze považovat za součást významnější problematiky, a to za otázku rozlišení podnikatelské a nepodnikatelské činnosti. Vzhledem k tomu, že pronájem nemovitostí (například bytů) za účelem pronájmu může přinášet značné příjmy, může uznání takové podnikatelské činnosti vést nejen ke správní, ale i trestní odpovědnosti, pokud je spojeno s „dobýváním příjmů na velkém stupnice“, která je uznávána jako částka přesahující 250 000 rublů. (poznámka k článku 169 trestního zákoníku Ruské federace). Pokud si tedy pronajmete třípokojový byt v Moskvě, například za 45 000 rublů. za měsíc, pak dojde k překročení trestněprávní hranice za méně než 6 měsíců.

A to je odpovědnost pouze za nelegální podnikání a stále existují rizika spojená s neregistrací k dani, nepodáním přiznání, nesprávným výpočtem a placením daní.

Zkusme zjistit, jaká kritéria může jednotlivec použít správná volba určit způsoby a formy pronájmu rezidenčních nemovitostí, jak správně vypočítat a zaplatit daně a také zvážit otázky daňového plánování při strukturování příjmů z tohoto druhu činnosti.

Podnikání je samostatná činnost provozovaná na vlastní nebezpečí směřující k soustavnému získávání zisku z užívání majetku, prodeje zboží, provádění prací nebo poskytování služeb osobami registrovanými v této funkci stanovené zákonem dobře. Pro posouzení povahy činnosti jednotlivce toto vymezení samo o sobě zjevně nestačí, proto se pokusíme pochopit postoj státních orgánů k této problematice.

Postavení finančních úřadů

Podle názoru daňových úřadů, vyjádřeného v dopise Federální daňové služby pro město Moskva ze dne 25.01.08 č. 18-12 / 3/005988, pro fyzické osoby účastnící se nájemních vztahů a (nebo) transakcí za účelem prodeje a koupě majetku v jejich vlastnictví, není stanovena povinnost získat postavení fyzického podnikatele. Důvodem je skutečnost, že příjmy fyzických osob z pronájmu (pronájmu) a (nebo) prodeje movitého nebo nemovitého majetku jsou uvedeny v čl. 208 daňového řádu Ruské federace jako samostatný druh příjmu, který podléhá dani z příjmu fyzických osob.

Zákon spojuje nutnost registrace fyzické osoby jako fyzického podnikatele s prováděním zvláštního druhu činnosti, nikoli pouze s prováděním placených transakcí.

O přítomnosti známek podnikatelské činnosti svědčí zejména tyto skutečnosti:

výroba nebo pořízení majetku za účelem následného zisku z jeho použití nebo prodeje;

účtování obchodních transakcí souvisejících s realizací transakcí;

provázanost všech transakcí uskutečněných občanem v určitém časovém období;

stabilní vztahy s prodávajícími, kupujícími a dalšími protistranami.

Ekonomická činnost probíhá, když se zdroje, zařízení, práce, technologie, suroviny, materiály, energie (informační zdroje) spojují do výrobního procesu, jehož účelem je výroba zboží (poskytování služeb). Takové činnosti jsou charakterizovány výrobními náklady, výrobním procesem a uvolňováním produktů (služeb).

Při existenci všech těchto znaků je fyzická osoba povinna se zaregistrovat jako podnikatel, aniž by zakládala právnickou osobu.

Pokud neexistují důvody pro uznání transakcí s nemovitostmi jako podnikatelské činnosti z přijatých příjmů, musí fyzická osoba platit daň z příjmu fyzických osob jako osoba, která není samostatným podnikatelem.

Postavení soudů v případech správní delikty(bod 13 usnesení pléna Nejvyšší soud RF ze dne 24.10.06 č. 18 "K některým otázkám vyplývajícím ze soudů při aplikaci zvláštní části zákoníku správních deliktů"). Jednotlivé případy prodeje zboží, výkonu práce, poskytování služeb osobou, která není registrována jako fyzická osoba podnikatel, netvoří skladbu tohoto správního deliktu, pokud množství zboží, jeho sortiment, objem provedené práce, poskytnuté služby a další okolnosti nenasvědčují tomu, že by tato činnost byla zaměřena na systematický zisk.

Důkazem potvrzujícím skutečnost, že se zabývají činnostmi zaměřenými na systematický zisk, mohou být zejména svědectví osob, které zaplatily za zboží, práci, služby, potvrzení o přijetí finančních prostředků, bankovní výpisy osoby předané do správní odpovědnosti, úkony převodu zboží (prováděcí práce, služby), pokud z těchto dokumentů vyplývá, že hotovost byly těmito osobami přijaty za prodej zboží (výkon práce, poskytování služeb), umístění reklamy, vystavení vzorků zboží na prodejních místech, nákup zboží a materiálu, uzavření nájemních smluv na prostory.

Postavení soudů v trestních věcech (bod 2 usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 18. listopadu 2004 č. 23 „O soudní praxi v případech nezákonného podnikání a legalizace (praní) peněz nebo jiného majetku nabytého trestním způsobem“).

V případech, kdy osoba, která není zapsána jako fyzická osoba, nabyla bytové prostory nebo jinou nemovitou věc pro osobní potřebu nebo je získala zděděním nebo darovací smlouvou, ale z důvodu nedostatku potřeby tuto nemovitost užívat , dočasně pronajal nebo v důsledku takové občanskoprávní transakce získal příjem (včetně velkého nebo zvláště vysokého), jeho čin nezakládá trestní odpovědnost za nezákonné podnikání.

Výběr podnikatelského subjektu

Po zjištění, zda je plánovaná činnost podnikatelská, dále navrhujeme poplatníkovi následující algoritmus akcí.

Pokud činnost splňuje všechny znaky podnikání, musí se poplatník registrovat jako fyzická osoba. Pak byste si měli zjistit, zda obec (nebo subjekt federace - pro Moskvu a Petrohrad) v místě podnikání poskytuje daňový systém ve formě UTII pro pronájem rezidenčních nemovitostí. Je-li poskytnut UTII, pak je fyzický podnikatel povinen se nejpozději do pěti dnů od začátku provádění této činnosti zaregistrovat u finančních úřadů v místě provádění uvedené činnosti a zaplatit jednu daň uloženou v těchto obcích. okresy, městské části, města federálního významu Moskva a Petrohrad. Pokud UTII není poskytnuto, má individuální podnikatel právo použít obecný daňový režim nebo zjednodušený daňový systém.

Pokud činnost formálně nenaplňuje znaky podnikatele, pak má podle našeho názoru fyzická osoba při výkonu svého zákonného práva provozovat podnikatelskou a jinou zákonem nezakázanou činnost právo vykonávat svou činnost jako podnikatel při splnění nezbytných formalit, nebo jednat přímo jako fyzická osoba.

Volbu mezi podnikatelskou a nepodnikatelskou činností nebo mezi tím či oním daňovým systémem, jde-li o podnikatelskou činnost, lze rovněž provést po posouzení daňových důsledků pronájmu nemovitostí v rezidenčních nemovitostech prováděných v té či oné formě (individuální, individuální podnikatel používající UTII , společný systém, USN nebo USN na základě patentu).

Daňové dopady pronájmu rezidenční nemovitosti fyzickou osobou – nepodnikatelem

Nákup nemovitostí. V tomto případě:

odpočet daně z nemovitosti se poskytuje pouze u rezidenčních nemovitostí ve výši až 2 milionů rublů. (u právních vztahů, které vznikly před 1. 1. 2008, je maximální částka odpočtu 1 milion rublů), ale ne více než skutečně vynaložené výdaje;

Kromě 2 milionů RUB se účtují úroky z účelově vázaných úvěrů na nákup nebo výstavbu rezidenčních nemovitostí přijatých od ruských organizací;

odpočet je poskytnut jednorázově, ale nevyčerpaný odpočet se převádí do dalších let. Plátce však nemá nárok na uplatnění odpočtu, pokud:

platba byla provedena na náklady zaměstnavatelů nebo jiných osob, mateřského (rodinného) kapitálu, jakož i na úkor plateb poskytovaných z federálního rozpočtu, rozpočtů ustavujících subjektů Ruské federace a místních rozpočtů,

transakce prodeje a koupě byla uzavřena s fyzickou osobou, která je ve vztahu k poplatníkovi závislá v souladu s čl. 20 daňového řádu Ruské federace (pouze v případě, že vztah mezi stranami ovlivnil podmínky a hospodářské výsledky uzavřené transakce);

hmotný prospěch (úroky z úvěru v roce 2009, jehož výše je nižší než 2/3) se neuznává jako příjem, pokud má poplatník právo na odpočet;

rodiče s nezletilými dětmi a vynakládající vlastní prostředky na pořízení nemovitých věcí ve společném podílu dětí, mají právo uplatnit slevu z majetku v souladu se skutečně vynaloženými náklady;

odpočet lze obdržet buď od finančního úřadu na konci roku, nebo od zaměstnavatele před koncem roku (pokud existuje oznámení od finančního úřadu) (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 20.05. 08 č. 03-04-06-01 / 146);

přeplatek daně může být na žádost fyzické osoby vrácen daňovým agentem.

Pronájem nemovitostí... Při pronájmu nemovitosti jsou příjmy zdaněny sazbou 13 %, při pronájmu jiné fyzické osobě platí na konci roku daň samostatně poplatník.

Pokud je nemovitost pronajata fyzickému podnikateli nebo právnické osobě, nájemce (daňový agent) sráží daň v okamžiku výplaty příjmu.

Výdaje související s rekonstrukcí nemovitosti a další výdaje související s nemovitostmi lze zaúčtovat pouze v rámci daňového odpočtu (2 mil. rublů), tzn. skutečně „vypadnou“ ze základu daně (až do okamžiku prodeje).

Zcizení nemovitosti... Při likvidaci nemovitosti zvažte hlavní body:

• příjmy jsou zdaněny sazbou 13 %;

odpočet daně z nemovitosti se poskytuje ve výši 1 milionu rublů, pokud byl majetek vlastněn méně než 3 roky, a ve výši prodejní hodnoty, pokud 3 roky nebo déle;

odpočet se přiznává opakovaně;

je-li podíl na majetku prodáván, přidělován v naturáliích a je samostatným předmětem jednotlivých vlastnických práv, pak odpočet nemovitosti uplatňuje vlastník v plném rozsahu bez rozdělení celkové částky odpočtu mezi ostatní vlastníky nemovitostí (usnesení Ústavního soudu Ruské federace ze dne 13.03.08 č. 5-P);

poplatník má právo neuplatňovat odpočet majetku, ale příjem přijatý prodejem majetku snížit o výdaje související s pořízením těchto příjmů, výdaje je třeba doložit;

výměna je provedena buď ve vztahu ke všem prodaným předmětům, nebo vůbec (dopis Federální daňové služby Ruska v Moskvě ze dne 23. 4. 2008 č. 28-10 / 039332);

odpočet daně z nemovitosti u příjmů z prodeje majetku poskytuje finanční úřad, daňový agent (zejména zaměstnavatel) tento odpočet neposkytuje (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha ze dne 3. 2. 2004 N A12 -13945 / 03-C21);

odpočet se poskytuje na konci roku, ve kterém byl přijat příjem z prodeje majetku, a to na základě žádosti fyzické osoby podané finančnímu úřadu spolu s daňovým přiznáním;

přeplatek daně může být na žádost fyzické osoby vrácen daňovým agentem stejným způsobem jako srážka daně z nemovitosti při nabytí nemovitosti.

Důležité také je, že při koupi, prodeji a pronájmu rezidenčních nemovitostí (tedy v každé fázi uvažované činnosti) fyzická osoba neplatí DPH.

Pojďme vypočítat výši daňových povinností jednotlivce, přičemž podmíněně vezmeme náklady na byt za 10 milionů rublů, náklady na pronájem - 45 tisíc rublů. měsíčně, za předpokladu pro jednoduchost výpočtů, že v roce koupě a v roce prodeje bytu se nájem neuskuteční.

Získávání

Odpočet - 2 000 000 rublů, 8 000 000 rublů. nezahrnují se do základu daně;

Srážka použitá pro první rok je 720 000 RUB.

Daňový základ - 0 rublů, daň z příjmu fyzických osob - 0 rublů. (včetně odpočtu a vrácení srážkové daně).

Pronájem

PL příjem (plat) - 720 000 rublů. v roce;

Příjem FL z leasingu - 540 000 rublů. (45 000 rublů x 12 měsíců);

Celkem za rok - 1 260 000 rublů.

Převedený odpočet - 1 280 000 rublů.

Daň z příjmu fyzických osob - 0 rublů. [(1 260 000 - 1 280 000) x 13 %] za první rok, na další -163 800 rublů. (daň za druhý rok bude snížena o 2 600 rublů nevyužitých 20 000 rublů x 13% srážka)

Prodej (po 3 letech od data nákupu)

PL příjem (mzdy) za rok - 720 000 rublů. (60 000 rublů x 12 měsíců);

Odpočet ve výši prodejní hodnoty nemovitosti - 8 000 000 rublů, které nebyly zahrnuty do základu daně při nabytí - ve skutečnosti jsou prodeje osvobozeny od daně

Daňový základ - 720 000 rublů, daň z příjmu fyzických osob - 93 600 rublů.

Živnostník: přehled daňových režimů ve vztahu k pronájmu rezidenčních nemovitostí

Obecný daňový režim.

Fyzický podnikatel je plátcem DPH, což znamená, že při pronájmu nemovitosti bude předmětem zdanění DPH. Účtování o příjmech a výdajích je upraveno vyhláškou Ministerstva financí Ruska ze dne 13.08.02 č. 86n, Ministerstva daní a výběru daní Ruské federace č. BG-3-04 / 430 „O schválení postupu pro účtování o příjmech a výdajích a obchodních transakcích u fyzických osob podnikatelů“, ve kterých není vypořádána řada záležitostí (např. nevzniká nárok na uplatnění odpisového bonusu, který je pro posuzovanou situaci důležitý z důvodu, rezidenční nemovitost je odpisovatelný majetek, důsledky prodeje odpisovaného majetku nebyly vypořádány).

Dle názoru finančních úřadů nelze byt klasifikovat jako součást dlouhodobého majetku, což znamená, že odpisy nelze uznat jako výdaje (dopis Ministerstva daní a daní Ruské federace ze dne 6. 7. 04 č. 04 -3-01 / 398). Tento postoj je dle našeho názoru neopodstatněný, protože byt jako „výrobní prostředek“ se nijak neliší např. od hotelů nebo kancelářských center, kterým takové nároky pro svou zjevnou absurditu nevznikají.

Tedy uplatnění tohoto daňový režim ve vztahu k předmětné činnosti je nevhodná, hrozí spor s finančními úřady (tento závěr je obecný a je třeba jej upravit ve vztahu ke konkrétní situaci, např. pokud se plánuje pronájem nemovitostí právnické osobě, tato může mít zájem o odpočet DPH).

UTII.

V tomto případě není možné zohlednit náklady, které jsou jak ve fázi pořízení, tak ve fázi pronájmu nemovitosti nerentabilní a není třeba platit DPH.

Uplatnění tohoto daňového režimu ve vztahu k předmětné činnosti je tedy dle našeho názoru nevhodné z důvodu nemožnosti účtování výdajů. Připomínáme, že v případě zavedení UTII předepsaným způsobem je možné se vyhnout aplikaci tohoto daňového režimu pouze provozováním činnosti bez registrace jako fyzická osoba podnikatel.

STS.
U zjednodušeného daňového systému je třeba vzít v úvahu následující:

výdaje na dlouhodobý majetek musí být účtovány v průběhu zdaňovacího období rovnoměrně a uznány k poslednímu dni účetního (zdaňovacího) období;

možnost převodu ztrát do budoucna, maximálně však na 10 zdaňovacích období;

tato pravidla lze implementovat v případě aplikace předmětu zdanění „příjmy snížené o výši výdajů“ a v souladu s tím je sazba daně 15 %, subjekty federace však mají právo sazbu snížit na 5 % v závislosti na kategorii daňového poplatníka (ustanovení 2 článku 346.20 daňového řádu RF);

není třeba platit DPH;

je nutné vzít v úvahu limit příjmu, jehož překročení neumožňuje použití zjednodušeného daňového systému (23 070 000 rublů po dobu 9 měsíců, s přihlédnutím k koeficientu deflátoru pro rok 2009), jakož i maximální velikost zůstatková hodnota dlouhodobý majetek (100 milionů rublů).

Je třeba mít na paměti takové "nepříjemné" rysy zjednodušeného daňového systému, jako je minimální daň a nutnost přepočítávat a platit daň podle pravidel odpisování v určitých případech (v případě prodeje dlouhodobého majetku podle podmínky uvedené v posledním odstavci. Ustanovení 3 článku 346.16 daňového řádu Ruské federace) ...

Zjednodušený daňový systém je tedy optimálním daňovým režimem pronájmu nemovitostí, umožňuje zohlednit vynaložené výdaje, avšak organizace činností pomocí zjednodušeného daňového systému vyžaduje vyváženější a profesionálnější daňové plánování.

USN na základě patentu... Patent lze získat pouze tehdy, pokud byl v příslušném ustavujícím subjektu Ruské federace přijat zákon o možnosti použití patentového zjednodušeného daňového systému pro konkrétní typ činnosti. Zdanění spočívá v úhradě nákladů na patent, jehož vzorec pro výpočet je uveden v daňovém řádu Ruské federace a závisí na potenciálním ročním příjmu stanoveném zákonem zakládajícího subjektu Ruské federace. Výdaje se daňově neuznávají.

Uplatnění tohoto daňového režimu ve vztahu k předmětným činnostem je tedy dle našeho názoru nevhodné z důvodu nemožnosti účtování nákladů.

Daňové dopady pronájmu rezidenčních nemovitostí fyzickou osobou - fyzickou osobou podnikatelem pomocí zjednodušeného daňového systému

Uvažujme daňové důsledky použití zjednodušeného daňového systému jako z našeho pohledu nejoptimálnějšího daňového režimu pro účely pronájmu nemovitostí. Tento závěr se vztahuje k určité průměrné situaci a lze jej upravit s ohledem na konkrétní okolnosti.

Nabývání nemovitostí... O ceně nemovitostí se účtuje v průběhu zdaňovacího období rovnoměrně a je zaúčtován k poslednímu dni účetního (zdaňovacího) období.

Individuální podnikatel v osvědčení o státní registraci musí zahrnovat takový druh ekonomické činnosti, jako je „Operace s nemovitostmi, pronájmem a poskytováním služeb“ (dopis Ministerstva daní a daní Ruské federace ze dne 06.07.04 č. 04 -3-01 / 398).

Pokud za zdaňovací období částka vypočtená v obecný řád daň je nižší než výše vypočtené minimální daně, pak se platí minimální daň ve výši 1 % z příjmu, přičemž rozdíl mezi výší vypočtené daně a výší minimálního příjmu lze převést jako ztráta do budoucna.

Úroky z úvěrů lze přiřadit k výdajům podle pravidel stanovených pro právnické osoby (1,5 sazby centrální banky na úvěry v rublech nebo 22 % v cizí měně).

Pronájem nemovitostí... Příjmy se snižují o doložené a ekonomicky oprávněné výdaje (podle pravidel kapitoly 25 daňového řádu Ruské federace)

Sazba daně je 15 %, daň se platí samostatně každé čtvrtletí zálohovými platbami, konečná platba probíhá na konci roku (dopis Ministerstva daní a výběru daní Ruské federace ze dne 06.07.04 č. 04- 3-01 / 398).

Nemovitost na prodej... Výnosy jsou obecně zaúčtovány v okamžiku, kdy je přijata platba ve výši přijatého výnosu. V době prodeje není možné snížit příjem o cenu dlouhodobého majetku (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 18. dubna 2007 č. 03-11-04 / 2/106, ze dne 27. května 05 č. 03-03-02-04 / 1/131).

Při prodeji dlouhodobého majetku je v některých případech nutné přepočítat již zaúčtované výdaje a samotnou daň, zaplatit ji a penále, odevzdat stanovené vrácení daně, což závisí na dvou faktorech:

období užitečné využití dlouhodobý majetek;

doba, která uplynula od zaúčtování nákupu (vzniku) dlouhodobého majetku nebo od tohoto pořízení (vzniku).

Přepočet je nutný zejména u dlouhodobého majetku, jehož doba použitelnosti je delší než 15 let, pokud byl prodán do 10 let ode dne pořízení (vzniku, výroby); patří sem i obytné prostory (poslední odpisová skupina, doba použitelnosti 30 let; v případě koupě dříve užívaného bytového prostoru je třeba pořídit doklad o době užívání, např. vypracovat zákon OS-1) .

Přepočet daně spočívá v tom, že za minulá období je nutné vyloučit výdaje, které již byly u takového dlouhodobého majetku zaúčtovány, a je nutné počítat odpisy podle pravidel kap. 25 daňového řádu Ruské federace.

Vzhledem k tomu, že bytové prostory patří do poslední odpisové skupiny (doba použitelnosti 30 let), výrazně se sníží výše měsíčních výdajů v případě přepočtu daně podle odpisových pravidel.

Termín užívání nemovitosti předchozím vlastníkem musí být doložen (nejlépe ve formuláři OS-1), tzn. při nákupu „prodeje nemovitosti“ a řádném potvrzení doby použitelnosti se mohou zvýšit odpisy.

Pro posouzení daňových důsledků je nutné vzít v úvahu, že jednotlivý podnikatel také platí příspěvky do Penzijního fondu Ruské federace ve formě pevné platby, vypočítané na základě nákladů na pojistný rok (v roce 2008 náklady na pojistný rok byly 3864 rublů).

Pojďme vypočítat výši daňových povinností jednotlivého podnikatele, přičemž náklady na byt za 10 milionů rublů, náklady na pronájem - 45 tisíc rublů. měsíčně, za předpokladu pro jednoduchost výpočtů, že v roce koupě a v roce prodeje bytu se nájem neuskuteční. Cena bytu je 10 000 000 rublů, byt je nový.

Získávání: příjem - 0 rublů, výdaje - 10 000 000 rublů. za rok, jsou plně převedeny jako ztráty do budoucnosti (ne více než 10 let), daňový základ je 0 rublů, minimální daň je 0 rublů. (protože není žádný příjem).

Pronájem: příjem z pronájmu 540 000 rublů. (45 000 rublů x 12 měsíců). Převedená ztráta činila 540 000 RUB. ročně (pro „využití“ ztráty v plné výši po dobu 10 let je výhodné současně provozovat i další výdělečnou činnost).

Daňový základ = 0 rublů, Minimální daň = 5 400 rublů.

Daň z příjmu fyzických osob = 720 000 (plat, za předpokladu, že jednotlivec kromě pronájmu bytu také pracuje na základě pracovní smlouvy) * 13 % = 93 600 rublů. za rok, celkem za rok 99 000 rublů. (pro srovnání, při pronájmu nemovitosti individuálnímu podnikateli bude částka daně 0 rublů (za 1. rok), na dalších 163 800 rublů)

Prodej(o více než 10 let později): cena - 5 000 000 rublů, daň (15%) - 750 000 rublů. (při absenci výdajů si tedy na dobu prodeje můžete naplánovat výdaje, které pokryjí přijaté příjmy).

Při prodeji je také důležité vzít v úvahu, že pokud dojde k překročení hranice příjmů stanovené pro aplikaci zjednodušeného daňového systému, pak nárok na uplatnění tohoto daňového režimu zanikne od začátku čtvrtletí, ve kterém stanovené překročení a (nebo) byla povolena neshoda se stanovenými požadavky.

Volba formy podnikání je tedy předurčena odpovědí na otázku, zda se jedná o podnikatelskou činnost či nikoliv. Pokud ano, musí se fyzická osoba zaregistrovat jako samostatný podnikatel. Pokud se nejedná o podnikatelskou činnost, pak sotva má smysl získat status fyzického podnikatele: jedná se zpravidla o případy, kdy fyzická osoba pronajímá jeden byt, například zděděný, má možnost zaplatit svých 13% daně a omezit se na podávání přiznání jednou ročně, čímž se vyhnete složitosti daňové správy a složitosti daňového plánování. To však nevylučuje provozování činností fyzického podnikatele, které vám při správném plánování a právně správné registraci umožní řídit platby daní.

Jak správně používat „zjednodušený“ kód Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Příjem z pronájmu nemovitosti

Podle odstavce 4 Čl. 250 daňového řádu Ruské federace patří příjmy z pronájmu majetku mezi neprovozní příjmy podniku za předpokladu, že pronájem majetku není hlavní činností podniku.

Je třeba si uvědomit, že nezáleží na umístění pronajímané nemovitosti. Organizace - "zjednodušeně" musí platit jedinou daň z pronájmu v místě svého sídla (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 2.12.2005 č. 03-11-04 / 2/143).

Při uzavření nájemní smlouvy je příjmem pronajímatele uplatňujícího zjednodušený systém zdanění výše skutečně přijatého nájemného. Nájemné lze stanovit nejen v pevné výši plateb, které je nájemce povinen měsíčně platit. Ustanovení 2 Čl. 614 občanského zákoníku Ruské federace stanoví platbu za pronájem majetku:

- výplata podílu na příjmu získaném v důsledku užívání pronajatého majetku;

- poskytování některých služeb nájemcem;

- předání věci uvedené ve smlouvě nájemcem pronajímateli do vlastnictví nebo nájmu;

- uložení nákladů na zvelebení pronajatých prostor nájemci, které stanoví nájemní smlouva.

Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě sjednat kombinaci uvedených forem nájemného nebo jiných forem úhrady nájemného.

Příjem z pronájmu majetku tedy vzniká bez ohledu na to, zda je přijímán ve formě hotovosti, majetku nebo formou převedení nákladů na zhodnocení pronajímaného majetku na pronajímatele (dopis odboru Ministerstva daní a daní Sbírka Ruska v Moskvě ze dne 01.07.2004 č. 21-09 / 43685) ... V druhém případě bude datem uznání příjmu den podpisu potvrzení o převzetí za vykonanou práci. Na základě tohoto úkonu účetní provede příslušné zápisy do účetní knihy příjmů a výdajů.

Předpokládejme, že organizace uplatňující zjednodušený daňový systém pronajímá nebytové prostory, které vlastní. Podle podmínek nájemní smlouvy hradí nájemce pronajímateli náklady na elektřinu, vodu, dodávku tepla atd.

V tomto případě by měla být částka úhrady provozních nákladů a nákladů na energie zahrnuta do struktury neprovozních příjmů (dopisy Ministerstva daní a výběru daní Ruska ze dne 11. května 2004 č. 22-1-14 / 881 a Úřadu Federální daňové služby Ruska pro Moskvu ze dne 29. září 2005 č. 18-11 / 3/69533).

Stejný postoj zastávají i specialisté Ministerstva financí Ruska (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 17.11.2008 č. 03-11-05 / 274, ze dne 27.02.2004 č. 04-02-05 / 1/19, ze dne 02.02.2005 č. 03-03-02 -04/2/2 a ze dne 05.09.2007 č. 03-11-05 / 215).

V tomto případě nezáleží na tom, zda nájemce převede finanční prostředky na účet pronajímatele nebo přímo energetickým a vodárenským organizacím (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 16.08.2005 č. 03-11-04 / 2/48).

Zároveň si pronajímatel může zahrnout do svých nákladů své náklady na úhradu energií za prostory, které jsou pronajaty (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 22.08.2005 č. 03-11-04 / 2/57 a Úřadu Federální daňové služby Ruska v Moskvě ze dne 15.01.2007 č. 18-8 / 3/02040), ale pouze za podmínky, že si jako předmět zdanění vybral příjem snížený o částku výdajů.

8.2. Pronájem majetku státu jednotným podnikem, který je vlastníkem tohoto majetku na základě práva hospodářského hospodaření čl. 17 federálního zákona ze dne 14.11.2002 č. 161-FZ „O státních a obecních jednotných podnicích“ (dále jen zákon o Unitární

autor Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. Vznik povinností daňového agenta při pronájmu federálního majetku, majetku zakládajícího subjektu Ruské federace a obecního majetku V některých situacích je organizace povinna plnit povinnosti daňového agenta pro DPH. To znamená, že ona

Z knihy Rent autor Vitalij Semenikhin

Článek 612. Odpovědnost pronajímatele za nedostatky pronajaté věci 1. Pronajímatel odpovídá za nedostatky pronajaté věci, které zcela nebo zčásti brání jejímu užívání, i když v době uzavření nájemní smlouvy o těchto nevěděl

Z knihy Kam jdou peníze. Jak správně hospodařit s rodinným rozpočtem autor Sacharovská Julia

Článek 629. Odstranění vad pronajaté věci 1. Zjistí-li nájemce na pronajaté věci vady, které zcela nebo zčásti znemožňují její užívání, je pronajímatel povinen do deseti dnů ode dne prohlášení nájemce

Z knihy Vše o podnikání v Německu autor von Luxburg Natalie

9. NÁKLADY NA PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Organizace, které uznávají jako předmět zdanění příjem snížený o částku nákladů, si mohou snížit základ daně pro jednorázovou daň o částku nájemného (leasingu) za pronajatý (pronajatý) majetek (sub.

Z knihy Freelance: Reboot [Podrobný průvodce pro vzdáleného zaměstnance o výdělku od 200 000 rublů. za měsíc] autor Maslennikov Roman Michajlovič

Oprava pronajatého majetku pronajímatelem, kdo by ji měl provést a jak změnou smlouvy zabránit bezúplatnosti provozu Dlouhodobý majetek, který je pronajat, podléhá fyzickému i morálnímu znehodnocení, vyžaduje opravu a restaurování. Jak

Z autorovy knihy

Rezervy na opravy pronajatého majetku od pronajímatele Většina pronajímatelů vynakládá nemalé finanční prostředky na opravy pronajatého majetku. Pro rovnoměrné zaúčtování těchto výdajů umožňuje legislativa organizacím vytvářet rezervy

Z autorovy knihy

Pojištění pronajatého majetku V praxi poměrně často při uzavírání nájemních smluv pronajímatelé, kteří chtějí chránit své majetkové zájmy na zachování majetku, samostatně pojišťují pronajímaný majetek. V níže uvedeném materiálu

Z autorovy knihy

Modernizace a další zhodnocení pronajímatelem pronajatého majetku včetně kompenzace nákladů nájemce V praxi ne každý podnikatelský subjekt má možnost odkoupit majetek. Proto v

Z autorovy knihy

Pronájem státního majetku institucemi V Ruské federaci, jak víte, jsou uznávány soukromé, státní, obecní a jiné formy vlastnictví. V souladu s občanským právem státní majetek v ruštině

Z autorovy knihy

Rekonstrukce pronajaté nemovitosti nájemcem, kdo a jak ji má provést, změnou smlouvy zabránit bezúplatnému provozu V dnešní době si mnoho organizací pronajímá kancelářské, výrobní nebo skladové prostory. Majetek obdrží nájemce obvykle

Z autorovy knihy

Ustanovení o opravě pronajaté věci od nájemce Při uzavírání nájemních smluv v ní účastníci smlouvy, pronajímatel a nájemce zpravidla stanoví povinnosti smluvních stran provádět běžné i větší opravy nemovitosti. . Navíc s cílem

Z autorovy knihy

Pojištění pronajatého majetku, potíže s příjemcem pronajímatele Organizace často při své činnosti využívají pronajatý majetek - budovy, prostory, vozidla, kancelářské vybavení a podobně. V některých případech, kdy

Z autorovy knihy

Koupě bytu na hypotéku za účelem jeho pronájmu A tady je další klasická chyba nedostatku plánování. V posledních letech si mnoho lidí koupilo byt na hypotéku, aby jej pronajímali a splátkami nájmu pokryli splátky úvěru. Alena, která podlehla bytové horečce,

Z autorovy knihy

13.4.6. Příjem z pronájmu (Pacht) K tento druh příjmy zahrnují příjmy z pronájmu jakéhokoli movitého a nemovitého majetku, například: pozemků; budovy a jejich části (například byty); námořní a říční plavidla; stroje a

Z autorovy knihy

Nezapomeňte dodržet termín objednávky Termín objednávky je předem sjednán a zapsán podmínky zadání nebo ve smlouvě s klientem Termín objednávky je jasně stanoven a nemáte právo termín přerušovat. Směřovat. Jakkoli se vám to může zdát paradoxní, ale

Vedoucí oddělení interního auditu skupiny společností BEST. Správa nemovitostí"

Obecná ustanovení o pronájmu

Pronájmem kanceláře se zpravidla rozumí pronájem jedné nebo více prostor v budově, které mají sloužit ke kancelářským účelům. V souladu s § 130 odst. 1 občanského zákoníku nemovitými věcmi (nemovitosti, nemovitosti) je vše, co je pevně spojeno s pozemkem, tj. věci, jejichž pohyb není možný bez nepřiměřené újmy jejich účelu. včetně budov, staveb. Samostatná místnost v budově je tedy nemovitou věcí.

Postup při uzavírání a sjednávání nájemní smlouvy na nemovitost je upraven jako obecná ustanovení Občanského zákoníku o nájmu, obsaženého v odst. 1 kapitoly 34 „Nájemné“, a pravidel odstavce 4, který upravuje nájem budov a staveb. V tomto případě mají přednost normy odstavce 4 hlavy 34 občanského zákoníku, protože jsou ve vztahu k obecným normám speciální. Tato pravidla se plně vztahují na pronájem jednotlivých prostor.

Nájemní smlouva, stejně jako každá transakce, z níž je alespoň jedna ze stran právnickou osobou, musí být uzavřena v jednoduché písemné formě (pododstavec 1 článku 161 občanského zákoníku Ruské federace).

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje poskytnout nájemci nemovitost za úplatu do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání (článek 606 občanského zákoníku Ruské federace). Nájemce je povinen užívat pronajatý majetek v souladu s podmínkami nájemní smlouvy (článek 1 článku 615 občanského zákoníku Ruské federace). Nájemce je povinen udržovat nemovitost v dobrém stavu, vyrábět na vlastní náklady Údržba a nést náklady na údržbu nemovitosti, pokud zákon nebo nájemní smlouva nestanoví jinak (článek 2 článku 616 občanského zákoníku Ruské federace). Provedl-li nájemce na své náklady a se souhlasem pronajímatele neoddělitelné zhodnocení na pronajaté věci, má nájemce po ukončení smlouvy právo na úhradu nákladů na tato zhodnocení, pokud nestanoví jinak. nájemní smlouvu (článek 2 článku 623 občanského zákoníku Ruské federace).

Smlouvou o nájmu budovy nebo stavby se pronajímatel zavazuje převést budovu nebo stavbu do dočasného vlastnictví a užívání nebo dočasného užívání na nájemce (článek 1 článku 650 občanského zákoníku Ruské federace). Převod budovy nebo stavby pronajímatelem a její převzetí nájemcem se provádí podle převodní smlouvy nebo jiného převodního dokumentu podepsaného stranami (článek 655 občanského zákoníku Ruské federace).

Po ukončení nájemní smlouvy musí být pronajatá budova nebo stavba vrácena pronajímateli v souladu s pravidly vyplývajícími z převodu budovy nebo stavby pronajímatelem na nájemce.

Podle § 654 odst. 1 občanského zákoníku musí nájemní smlouva na budovu nebo stavbu stanovit výši nájemného. V případě neexistence podmínky výše nájemného, ​​na které se strany písemně dohodnou, se smlouva o nájmu budovy nebo stavby nepovažuje za uzavřenou. Zároveň v případech, kdy je nájemné za budovu nebo stavbu stanoveno dohodou na jednotku plochy budovy (stavby), se nájemné určuje na základě skutečné velikosti budovy nebo stavby převáděné na nájemce. (článek 3 článku 654 občanského zákoníku Ruské federace).

V praxi je výše nájemného při pronájmu kanceláře ve většině případů nastavena přesně takto: určitá výše nájemného za měsíc nebo za rok za metr čtvereční.

Registrace smlouvy

V souladu s článkem 4 zákona ze dne 21.07.1997, č. 122-FZ "o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi" transakce s nemovitostmi podléhají povinné státní registraci. Toto ustanovení je rovněž obsaženo v § 131 občanského zákoníku. Odstavec 2 článku 651 zákoníku však stanoví, že nájemní smlouva na budovu nebo stavbu uzavřená na dobu nejméně jednoho roku podléhá státní registraci a považuje se za uzavřenou okamžikem takové registrace. Nájemní smlouva uzavřená na dobu kratší než jeden rok tak nepodléhá povinné evidenci. Potvrzuje to Informační dopis prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 1. 6. 2000 č. 53.

V praxi se nájemní smlouvy na jednotlivé prostory, aby nedocházelo ke zbytečným problémům spojeným s nutností evidovat smlouvu, v drtivé většině případů uzavírají na dobu kratší než jeden rok; ukončením smlouvy se uzavírá smlouva nová.

V souladu s článkem 19.21 zákoníku o správních deliktech má nedodržení stanoveného postupu pro státní registraci práv k nemovitostem nebo transakcí s nimi za následek uložení správní pokuty právnickým osobám od 30 do 40 tisíc rublů.

Vyhotovení podkladů pro přijímání plateb na výdaje

V praxi při pronájmu nemovitosti často vyvstává otázka: jaké jsou primární doklady potvrzující příjmy pronajímatele a výdaje nájemce? Je pronajímatel povinen podepisovat s nájemcem měsíčně doklad o provedených pracích (poskytnutých službách)? Ve velkých business centrech, kde se počet nájemců pohybuje ve stovkách, vyžaduje podpis „Zákona o poskytování služeb k pronájmu prostor“ s každým z nich spoustu času a pracovních sil. Účetní nájemců se však někdy obávají, zda mají důvod účtovat nájemné jako výdaj za účetnictví a daňové účetnictví při absenci takového činu? Zkusme na to přijít.

V občanském zákoníku upravuje nájemní vztahy Hlava 34 a ustanovení o poskytování služeb za úplatu - Hlava 39. Ustanovení 2 § 779 občanského zákoníku vysvětluje, že pravidla Hlavy 39 platí pro smlouvy o uzavření smlouvy. poskytování komunikačních služeb, lékařských, veterinárních, auditorských, poradenských, informačních služeb, školicích služeb, turistických služeb a dalších služeb. Kapitola 34 nezmiňuje skutečnost, že některá ustanovení smlouvy o placených službách se mohou vztahovat na nájemní smlouvy. Nájem tedy není službou, ale samostatným typem podnikatelské činnosti.

Potvrdil to např. dopis Ministerstva financí ze dne 26. října 2004, č. 03-03-01-04 / 1/86, podepsaný náměstkem ředitele odboru daňové a celní politiky A.I. Ivanejev. Leasingové platby hrazené na základě nájemní smlouvy na nebytové prostory by měly být podle Ministerstva financí zahrnuty do ostatních výdajů, pokud jsou odůvodněné a potvrzené příslušnými primárními dokumenty (nájemní smlouva, akceptační list, faktury k úhradě leasingové splátky, platební příkazy atd.). Jak můžete vidět, akt provedené práce (poskytnuté služby) mezi požadované dokumenty nejmenováno.

Zhruba o rok později se objevil dopis Federální daňové služby Ruské federace ze dne 05.09.2005, č. 02-1-07 / 81 „O potvrzení obchodních transakcí s primárními účetními doklady“, kde se píše toto: „Pokud smluvní strany uzavřely nájemní smlouvu a podepsaly akt o převzetí a předání majetku, který je předmětem nájmu, pak z toho vyplývá, že službu realizují (spotřebovávají) smluvní strany, a proto mají organizace důvod zahrnout do základu daně pro daň z příjmů částky příjmů z prodeje takové služby (od pronajímatele) a výdaje v souvislosti se spotřebou služby (u nájemce).

Tyto důvody vznikají organizacím bez ohledu na podepsání aktu o převzetí a převodu služeb, zejména proto, že požadavek na povinné vyhotovení aktů o převzetí a převodu služeb formou nájmu nestanoví ani daňový zákon. zákoníku nebo právními předpisy o účetnictví."

Navzdory tomu, že FTS označila leasing za službu, připouští, že zde není vyžadován dvoustranný akt.

Zcela nedávno však Ministerstvo financí vydalo další dopis ze dne 07.06.2006, č. 03-03-04 / 1/505, ve kterém vyjádřilo názor, že měsíční vypracovávání zákona o poskytování služeb k pronájmu nemovitosti jsou povinné. Všimněte si, že tento dopis byl také podepsán panem A.I. Ivanejev. V tomto období (1 rok a 7 měsíců) nedošlo k žádným změnám v občanskoprávní úpravě nájemních vztahů. V ustanovení 1 článku 252 daňového řádu zavedl zákon ze dne 6. 6. 2005 č. 58-FZ změny, které umožnily potvrzovat výdaje nejen dokumenty vypracovanými v souladu s právními předpisy Ruské federace, ale také s doklady nepřímo potvrzujícími vynaložené výdaje. Dodržování přísných pravidel při přípravě dokladů tak již není podmínkou pro uznání výdajů, stačí předložit jakékoliv doklady potvrzující vynaložené výdaje. Poslední dopis ministerstva financí proto na pozadí těchto pozitivních změn pro daňové poplatníky vypadá přinejmenším zvláštně.

Co se týče vystavování faktur na nájemce, tradičně se faktura za pronájem vystavuje poslední den každého měsíce.

Příjmy a výdaje pronajímatele. Účetnictví a daně

Příjem

Účetnictví

Je-li pronajímatel organizací, pro kterou je pronájem kancelářských prostor hlavním (nebo jedním z hlavních) druhů činnosti, mohou její příjmy tvořit jak ze samotného nájmu, tak z příjmů z poskytování doplňkových služeb nájemcům (např. například úklidové služby pro kancelářské prostory). Účtování příjmů z pronájmu a z poskytování doplňkových služeb je vedeno na účtu 90 „Tržby“. V souladu s článkem 5 účetních předpisů „Příjmy organizace“ (PBU 9/99), schváleného nařízením Ministerstva financí Ruské federace ze dne 06.05.1999, č. 32n (dále jen PBU 9/ 99) jsou tyto výnosy vykázány jako výnosy z běžných činností. Pokud je pronájem prostor jednorázový, nahodilý, jsou tyto příjmy operativní (str. PBU 9/99) a účtují se na účtu 91 „Ostatní výnosy a náklady“.

Daň z přidané hodnoty

Pokud je pronajímatel plátcem DPH, pak jeho příjmy z pronájmu a poskytování doplňkových služeb podléhají DPH (odst. 1 odst. 1 čl. 146 daňového řádu Ruské federace). Pokud je nájemcem prostor cizí státní příslušník nebo zahraniční organizace akreditovaná v Ruské federaci, nebude nájem podléhat DPH (článek 1 článku 149 daňového řádu Ruské federace).

Toto ustanovení však platí v případech, kdy právní předpisy příslušného cizího státu stanoví obdobný postup pro občany Ruské federace a ruských organizací akreditovaných v tomto cizím státě, nebo pokud takovou normu stanoví mezinárodní smlouva (dohoda) č. Ruská federace. Seznam cizích států ve vztahu k občanům a (nebo) organizacím, na které se vztahují normy tohoto odstavce, stanoví federální výkonný orgán v oblasti mezinárodních vztahů spolu s Ministerstvem financí Ruské federace. V dopise Federální daňové služby Ruské federace ze dne 18. května 2005 č. KB-6-26 / [e-mail chráněný]„O aplikaci osvobození od zdanění daní z přidané hodnoty pro nájemní služby poskytované zahraničním občanům a organizacím akreditovaným v Ruské federaci,“ vysvětluje, které dokumenty stanoví příslušné seznamy, které je třeba v současné době dodržovat.

Daň z příjmu

Příjem z pronájmu majetku se účtuje jako příjem z prodeje, pokud je pronájem prostor hlavním (nebo jedním z hlavních) druhem činnosti (článek 1 čl. 249 daňového řádu Ruské federace). V ostatních případech jsou tyto příjmy neprovozní (článek 4 článku 250 daňového řádu Ruské federace).

Výdaje

Organizace, které se trvale zabývají pronájmem kancelářských prostor, zpravidla vynakládají různé náklady. Tyto zahrnují:

• náklady na energie (platba za elektřinu, vodu, služby dodávky tepla na základě smluv uzavřených přímo s organizacemi dodávajícími energii nebo jako předplatitel prostřednictvím připojené sítě (článek 545 občanského zákoníku Ruské federace));
• výdaje (úklid, drobné opravy, mytí oken) na údržbu pronajatých prostor a společných prostor (předsíně, chodby, WC);
• náklady na údržbu komplexních jednotek a systémů umístěných v budově (výtahy, eskalátory, ventilační systémy, alarmy atd.);
• výdaje na platbu specializovaným organizacím za sanitaci prostor (deratizace, dezinfekce, dezinsekce);
• výdaje na běžné a větší opravy prostor a společných prostor;
• náklady na bezpečnost;
• náklady na pronájem (pokud je pronajímatel sám nájemcem prostor a dává je do podnájmu);
• daň z pozemků nebo výdaje na pronájem Pozemek ve výši jeho podílu (pokud je pronajímatel vlastníkem areálu);
• náklady na pojištění nemovitosti;
• další výdaje na údržbu prostor a budovy, ve které se nacházejí.

Zastavme se u nejobecnějších a aktuálních bodů. V souladu s článkem 5 účetního předpisu "Výdaje organizace" (PBU 10/99), schváleného nařízením Ministerstva financí Ruska ze dne 06.05.1999, č. 33n v organizacích, jejichž předmětem činnosti je poskytování jejich majetek do dočasného užívání na základě nájemní smlouvy, výdaji na běžnou činnost jsou výdaje, jejichž provádění je s touto činností spojeno. V ostatních případech jsou v souladu s odstavcem 11 PBU 10/99 tyto náklady provozní.

Pro účely daňového účetnictví mohou být akceptovány pouze tehdy, jsou-li odůvodněné a doložené (ustanovení 1 článku 252 daňového řádu Ruské federace). Pokud je činnost pronájmu prostor k pronájmu trvalého charakteru, vztahují se tyto náklady k nákladům spojeným s výrobou a prodejem na základě 253 odst. 1 pododstavce 2 daňového řádu (náklady na údržbu a provoz, opravy a Údržba dlouhodobý majetek a udržovat jej v dobrém stavu). V ostatních případech (výdaje na údržbu majetku převedeného na základě nájemní smlouvy) jsou tyto výdaje klasifikovány jako neprovozní (pododstavec 1 věty 1 článku 265 daňového řádu Ruské federace).

V praxi někdy nastává situace (nejčastěji, není-li pronájem prostor hlavní činností pronajímatele), kdy pronajímatel nájemci „přeúčtuje“ část svých nákladů za energie na úhradu elektřiny, vody, tepla. a vystaví mu fakturu. Podle Ministerstva financí, vyjádřeného v dopise ze dne 3. 3. 2006, č. 03-04-15 / 52, je to protiprávní, neboť pronajímatel nemůže být pro nájemce energetickou organizací, neboť on sám odebírá elektřinu jako účastník zásobovat budovu z organizace zásobující energií. Tyto výdaje nelze od nájemce uznat pro účely daně z příjmů a nelze z nich odečíst DPH. Pronajímatel může zvýšit nájemné o množství elektřiny, vody a tepla spotřebované nájemcem.

Při účtování výdajů pro účely účetnictví a daňového účtování na opravy a údržbu budovy jako celku a jejích inženýrských systémů se někdy objevují otázky v případech, kdy pronajímatel není jediným vlastníkem budovy, ale vlastní samostatné prostory v to, zatímco zbytek prostor patří jiným vlastníkům (jednomu nebo několika). Pokud tyto náklady nese jeden z vlastníků, lze je jen stěží považovat za spravedlivé a přiměřené v plném rozsahu. V tomto případě byste měli uzavřít dohodu o společné aktivity(jednoduchá společenská smlouva) se zbytkem vlastníků a řídit se kapitolou 55 občanského zákoníku a účetními předpisy „Informace o účasti na společných činnostech“ (PBU 20/03), schválených nařízením Ministerstva financí č. Ruská federace ze dne 24. listopadu 2003 č. 105n.

Výdaje nájemníka. Účetnictví a daně

Daň z příjmu

Nájemci také vznikají výdaje v souvislosti s pronájmem kanceláře. Zastavme se u některých z nich.

Neoddělitelná zhodnocení pronajatého majetku je od roku 2006 součástí odpisovaného majetku (zákon ze dne 6. 6. 2005 č. 58-FZ). V souladu s § 258 odst. 1 daňového řádu kapitálové investice do pronajatého dlouhodobého majetku provedené nájemcem se souhlasem pronajímatele, jejichž hodnotu pronajímatel nehradí, odepisuje nájemce během doby nájmu. na základě výše odpisů vypočtených s přihlédnutím k době použitelnosti stanovené u pronajatých položek pozemků, budov a zařízení v souladu s Klasifikací pozemků, budov a zařízení. To znamená, že pokud na konci nájmu neskončí doba použitelnosti kapitálové investice, pak na konci doby nájmu musí nájemce stále přestat odepisovat majetek formou kapitálových investic ve formě neoddělitelných položek. vylepšení. Pokud dojde k prodloužení pronájmu, může organizace pokračovat v časovém rozlišení odpisů v souladu se stanoveným postupem.

Pokud náklady na neoddělitelná vylepšení uhradí nájemci pronajímatel, bude je pronajímatel odepisovat. V souladu s odstavcem 2 Čl. 259 daňového řádu Ruské federace začíná časové rozlišení odpisů odpisovaného majetku ve formě kapitálových investic do předmětů pronajatého dlouhodobého majetku, který v souladu s touto kapitolou podléhá odpisům, začíná nájemcem od 1. dne v měsíci následujícím po měsíci, ve kterém byla tato nemovitost uvedena do provozu. Upřesnění k těmto otázkám obsahuje dopis Ministerstva financí RF ze dne 15. března 2006 č. 03-03-04 / 1/233.

Shelest LLC pronajímá Kancelářský prostor v OOO Delovoy Tsentr a v květnu 2006 se souhlasem pronajímatele provedla neoddělitelná vylepšení v pronajatých prostorách (instalace požárního hlásiče v hodnotě 30 000 rublů včetně DPH - 4 576 rublů). V souladu s Klasifikací dlouhodobého majetku zařazeného do odpisových skupin, schválené nařízením vlády RF ze dne 1. 1. 2002, č. 1, patří požární signalizace do čtvrté skupiny. Životnost je od 5 do 7 let. Komise stanovila dobu použitelnosti na 61 měsíců. Nájemní smlouva vyprší za 3 roky (36 měsíců). Účetnictví bude následující příspěvky:

Postup při placení DPH při pronájmu majetku státu

Pokud jsou pronajímatelem (a vlastníkem nemovitosti) státní úřady, orgány místní samosprávy a státní majetek (federální majetek, majetek zakládajících subjektů Ruské federace nebo obecní majetek) je pronajatý, stává se nájemce daňovým agentem a je povinen vypočítat základ daně pro DPH (článek 161 daňového řádu Ruské federace) ... Podle 161 odst. 3 se základ daně stanoví jako výše nájemného včetně daně. Základ daně v tomto případě zjišťuje daňový agent samostatně pro každou pronajatou nemovitost. V tomto případě jsou nájemci uznáváni jako daňoví agenti, kteří jsou povinni vypočítat, srazit z příjmu vypláceného pronajímateli a odvést odpovídající částku daně do rozpočtu.

Částka daně splatné do rozpočtu je vypočítána a zaplacena daňovými agenty v plné výši (článek 4 článku 173 daňového řádu Ruské federace). V tomto případě podléhají daňové částky zaplacené kupujícími - daňovými agenty na základě dokladů potvrzujících platbu daňových částek (článek 171 daňového řádu Ruské federace) srážkám.

Nárok na tyto daňové odpočty mají kupující – daňoví agenti registrovaní u finančního úřadu a jednající jako plátci daně. Podle odstavce 1 článku 172 daňového řádu se daňové odpočty provádějí na základě dokladů potvrzujících zaplacení částek daně zadržených daňovými agenty.

Organizace si pronajímá kancelářské prostory v budově, která je od ledna 2006 ve veřejném vlastnictví. Nájemné včetně DPH je 23 600 rublů. za měsíc. Částka DPH je převedena do rozpočtu současně s nájmem. V lednu se provádějí následující transakce: Debetní 20, 26 Kredit 76 - 20 000 rublů. - nájemné se účtuje za měsíc; Debetní 19 Kredit 68 / A - 3 600 rublů. (23 600 rublů x 18/118 %) - DPH účtovaná k pronájmu; Debetní 76 Kredit 51 - 20 000 rublů. - je uvedeno nájemné za měsíc; Debetní 68/A Kredit 51 - 3 600 rublů. - DPH byla převedena do rozpočtu (byly splněny povinnosti daňového agenta). Ve stejném měsíci nastaly okolnosti pro přijetí DPH k odpočtu, což se projevilo zápisem: Debetní 68 Kredit 19 - 3 600 rublů. - Částka DPH přijatá k odpočtu na základě faktury vystavené nájemcem. Tato částka se promítne do přiznání za leden 2006 v části „Daňové odpočty“, ř. 260.