Nezávislé posouzení práva na pronájem pozemku nebo nebytových prostor je velmi žádané mezi majiteli podniků a vládními úřady pro plnění úkolů správy a stanovení výše nájemného.PROTI Ruská Federace právo nájmu nemovitosti upravuje občanský zákoník. Zejména článek 607 uvádí, že vlastník má právo pronajmout nemovitost uzavřením smlouvy s nájemcem.
Náklady na služby
- Slevy pro stálé zákazníky a pro velké objednávky.
- Nabízíme pro fyzické i právnické osoby.
- Bezplatné doručení zpráv při objednávce od 20 000 rublů.
Žádost o obchodní nabídku zašlete na, kontaktujte nás telefonicky popř.
Cíle hodnocení
Posudek na pronájem pozemku nebo nebytového prostoru je pro vlastníky nemovitostí nutný, pokud je plánují pronajímat a dosahovat zisku. Smlouvu může uzavřít i pronajímatel následné vykoupení pozemku nebo areálu a následně je nutné provést posudek Tržní hodnota nájemní práva. Kromě případů popsaných výše je vyžadováno posouzení:
- v případě transakcí prodeje a nákupu, kdy předmětem transakce je budova nebo podnik nacházející se na pozemku s právem nájmu;
- při žádosti o úvěr od banky, kdy nemovitost slouží jako zástava pro vrácení úvěru;
- pro finanční úřady
- plánování investičních operací.
Metody hodnocení
Při provádění zkoušky se využívá práva nájmu pozemků nebo nebytových prostor různé metody odhady na základě cílů a podmínek pronajímatele a nájemce:
- Zbytková metoda se používá, pokud pronajímatel / nájemce plánuje vylepšit nemovitost zaváděním inovací a utrácením dalších finančních prostředků, které následně přinesou další zisk z pronajatého prostoru.
- Metoda kapitalizace se používá při plánování ekonomických a obchodních činností na pozemku nebo v nebytových prostorách na základě výpočtu zisku při užívání předmětu ocenění. Metoda kapitalizace je podobná metodě zbytku, ale neznamená dodatečné investice do inovací v oblasti nemovitostí.
- Alokační metoda se používá v přítomnosti budov na pronajatých plochách - zkoumá se podobná nemovitost, porovnává se cena budov a zjišťují se rozdíly v nemovitostech, srovnávací analýza další aspekty pronajatého prostoru nebo pozemku.
- Alokační metoda je podobná alokační metodě, ale neposuzuje hodnotu budov a srovnávací analýzu s jinými podobnými nemovitostmi.
- Metoda porovnání prodejů se používá v případě rozvinutého trhu konkurenčních nabídek pronájmu v místě hodnocené nemovitosti. Metoda je založena na porovnání nákladů na pronájem podobných typů nemovitostí.
- Způsob zamýšleného použití je založen na výpočtu příjmů z konkrétní činnosti využívající pronajímaný majetek. Rozdíl v ocenění je například tehdy, jsou-li na pozemku stavby, které lze pronajmout, nebo lze plochu využívat pouze pro zemědělské účely.
Požadované dokumenty
Provést vysoce kvalitní a rychlé posouzení práva na pronájem pozemku nebo nebytových prostor v Moskvě, specialistéLLC "Guild of Independent Consultants" musí poskytnout následující balíček dokumentů (kopií) od zákazníka:
- pasport objektu nebo geodetický plán pozemku;
- osvědčení o určení nebytového prostoru nebo kategorie pozemku, které se vydává při zápisu nájemního / vlastnického práva;
- dodatek k osvědčení o určení nebytového prostoru nebo kategorie pozemku, ve kterém jsou uvedeny druhy povolených činností využívajících předmět hodnocení;
- osvědčení nebo doklady o omezeních na pozemku nebo v nebytových prostorách, například přítomnost telekomunikačních a plynových vedení v pronajatém prostoru. Dokument lze vyžádat u příslušné vládní agentury;
- výpisy potvrzující výši nájemného nebo zaplacené pozemkové daně;
- je-li k dispozici, smlouvu o pronájmu nemovitosti.
Kontakt LLC "Guild of Independent Consultants" webové stránky, pokud máte nějaké dotazy potřebnou dokumentaci, a my Vám individuálně poradíme a ukážeme, kde chybějící dokumenty získat.
Vlastnosti posuzování nájemních práv
Posuzování práva nájmu pozemku nebo nebytového prostoru se provádí nejen v obchodním styku, ale může být nezbytné i v případě dědění majetku.
Notář, který se zabývá problematikou zápisu dědictví, musí při zápisu státní povinnosti vycházet ze zjištěné hodnoty pozemku nebo nebytového prostoru. Výše státní daně se podle zákona určuje na základě pořadníku a státní katastrální hodnoty nemovitostí.
Postup má také vlastnosti v této oblasti Zemědělství... Pro poskytnutí půdy k pronájmu pro zemědělské práce je nutné stanovit počáteční cenu - státní katastrální hodnotu a poté vzít v úvahu následující faktory:
- tržní hodnota pozemku;
- předchozí výsledky výběrových řízení na tento pozemek;
- náklady na hodnocení;
- výše pozemkové daně;
- analýza hrubého výstupu v rublech z obdrženého zisku a další.
Vysoce kvalifikovaní odhadciLLC „Guild of Independent Consultants“ provede komplexní posouzení nájemního práva,s přihlédnutím k výše uvedeným bodům a poskytne stanovisko splňující požadavky právních předpisů a občanskoprávních vztahů.
Zpráva o hodnocení
Specialisté Guild of Independent Consultants LLC na základě výsledků posouzení vypracuje zprávu, která má právní sílu u rozhodčího soudu a dalších státních institucí.
Standardní zpráva obsahuje následující části:
- pevné údaje oceňované nemovitosti;
- účel hodnocení;
- uvedení hodnoty posudku - katastrální nebo tržní hodnota;
- seznam použitých metod hodnocení;
- náklady na studované objekty na základě ověření;
- údaje o předmětech ocenění kontrolované odhadci;
- pravomoci nájemce a podmínky pronájmu (na základě údajů ze státních služeb a samotného vlastníka);
- vypočtená výše nájemného;
- obecná situace na trhu s nemovitostmi v oblasti;
- výčet důvodů pro získání nájemního práva a další.
Klient může formulovat dodatečné požadavky na zprávu a také sledovat všechny fáze ověřování na základě údajů uvedených ve zprávě.
Výhody Cechu nezávislých konzultantů LLC
- Vysoce kvalifikovaní odhadci a právníci, členové samoregulačních organizací, kteří prošli certifikací vyžadovanou zákonem.
- Posoudíme a stanovíme všechny druhy hodnoty nemovitostí - katastrální, tržní, investiční, likvidační a další.
- Zajistíme individuální přístup k řešení požadavků každého klienta a provedeme bezplatné konzultace v procesu oceňování nemovitosti.
- Ceny za znalecké služby zákazníky příjemně překvapí, protože nabízíme ceny na spodní hranici tržního průměru.
- Specialisté společnosti provádějí ročně více než 200 posouzení tržní hodnoty objektů.
Email, telefon popř.
Pozemek v moderních tržních vztazích je nejrozumnější spolehnout se na výsledky nezávislého posouzení. Co když si ale chcete pozemek pronajmout?
Nájemní právo k pozemku lze určit i na základě posudku. K regulaci činnosti hodnotících organizací je v Rusku platný federální zákon „O činnostech hodnocení“. Výsledky hodnocení musí odpovídat federálním standardům hodnocení.
U majetkové transakce, ve které je objektem pronajatý pozemek, jsou vyžadovány výsledky ocenění. Kromě toho je taková dokumentace vyžadována v následujících případech:
- Nabytí pozemku k pronájmu v dražbě;
- Nákup nemovitosti na pronajatém pozemku;
- Získání úvěru, pro který je pozemek zástavním závazkem.
Při hodnocení nájemního práva se dostáváme k výši ročního nájemného (resp. za kterou lze právo nájmu pozemku prodat), přičemž ocenění postoupení takového práva je jednorázovým nákladem nabyvatele jeho smluvní práva podle stávající smlouvy.
Hlavní fáze hodnocení
Posouzení práva k pronajatému pozemku lze provést na žádost vlastníka nebo oprávněného k pozemku (nájemce). Je-li objednatelem těchto prací právnická osoba (například obecní úřad), provádí se posouzení na základě smlouvy s obcí, kterou strany uzavírají.
Pokud je zákazníkem právnická nebo fyzická osoba, vlastník pozemku, který si chce pozemek pronajmout, uzavře jednoduchou smlouvu o poskytování služeb.
Jak si vybrat interpreta?
Práci na posouzení nájemního práva mají oprávnění provádět kvalifikovaní odborníci s odborným vzděláním v oboru znalecké činnosti, kteří jsou členy příslušné Samoregulační organizace (SRO) odhadců. Tyto údaje jsou potvrzeny výpisem z evidence odhadců SRO a osvědčením o členství.
Abyste předešli případům podvodu, měli byste se ujistit, zda má odhadce právo takovou práci vykonávat.
Dokumentace
K objednání posouzení na právo arény budete přímo potřebovat následující dokumenty:
Stránky listů vlastnictví. Může to být osvědčení o vlastnictví pozemku, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující vlastnictví pozemku nebo nájemní smlouva;
Nebo výpis, který lze získat na pobočkách Rosreestr, na jejich oficiálních stránkách nebo v nejbližším multifunkčním centru.
Termíny
Výkon prací na posouzení nájemního práva, stejně jako jakékoli termíny pro provedení služeb, musí být předem projednán a termín plnění musí být předepsán ve smlouvě o provedení práce. Odhadce zpravidla zajímá rychlost jeho práce, proto lhůta pro provedení nepřesáhne 10 pracovních dnů.
Cena
Náklady na služby odhadu pronájmu pozemků se mohou značně lišit v hodnotě. Může to záviset jak na regionu poskytovaných služeb, tak na umístění pozemku nebo poptávce po zhotoviteli. V průměru se náklady na takovou službu mohou lišit od jednoho a půl do deseti tisíc rublů.
Výsledky
Výsledkem služby posouzení práva nájmu pozemku bude doklad vyhotovený dle všech norem ve formě protokolu.
Taková zpráva je napsána s ohledem na mnoho faktorů ovlivňujících velikost nájmu a skládá se z pěti kapitol: 
- Informace o zprávě, která uvádí skutečnosti o předmětu posouzení, důvody pro provedení, úkol, údaje o zákazníkovi, účel posouzení, druh nákladů, obsah a rozsah prací;
- Údaje o předmětu posuzování - charakteristika, právo na posouzení, věcná břemena, stručný popis a přehled trhu;
- Proces hodnocení, který zahrnuje metodiku a přístup k hodnocení a také shodu výsledku;
- Konečný závěr o hodnotě zohledňující význam možného prodeje práva nájmu pozemku;
- Dodatky obsahující kopie dokumentů charakterizujících pozemek, jakož i kopie osvědčení a osvědčení dodavatele odpovědného za posouzení pronájmu pozemku.
MINISTERSTVO MAJETKOVÝCH VZTAHŮ
RUSKÁ FEDERACE
OBJEDNAT
Po schválení Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty práva nájmu pozemků
Dokument byl vrácen bez státní registrace
Ministerstvo spravedlnosti Ruské federace
Dopis Ministerstva spravedlnosti Ruska ze dne 06.05.2003 N 07/4533-YUD.
______________________________________________________________
V souladu s (Shromážděné právní předpisy Ruské federace, 2001, N 29, článek 3026):
Schválit přiložená metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty práva nájmu pozemků.
Ministr
F.R. Gazizullin
Směrnice pro stanovení tržní hodnoty práva nájmu pozemků
I. Obecná ustanovení
Tyto pokyny pro stanovení tržní hodnoty práva na pronájem pozemků byly vypracovány Ministerstvem správy majetku Ruska v souladu s nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. 7. 2001 N 519 „O schvalování standardů oceňování“ .
II. Metodické podklady pro stanovení tržní hodnoty práva nájmu pozemků
Tržní hodnota práva nájmu pozemku se stanoví na základě zásad užitečnosti, nabídky a poptávky, záměny, změny, vnějšího vlivu, uvedených v části II Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků, schválených *.
________________
* Dopisem Ministerstva spravedlnosti Ruska ze dne 15. dubna 2002 N 07/3593-YUD bylo uznáno, že nevyžaduje státní registraci.
Tržní hodnota práva nájmu pozemku závisí na oprávněních nájemce, době trvání práva, věcných břemenech práva nájmu, právech jiných osob k pozemku, účelu a povoleném užívání pozemku.
Tržní hodnota práva nájmu pozemku závisí na očekávané hodnotě, trvání a pravděpodobnosti výdělku z práva nájmu po určitou dobu při co nejefektivnějším využití pozemku nájemcem (princip očekávání ).
Tržní hodnota práva nájmu pozemku se stanoví na základě nejefektivnějšího využití pozemku nájemcem, tedy nejpravděpodobnějšího využití pozemku, které je prakticky a finančně proveditelné, ekonomicky odůvodněné, vyhovující s požadavky legislativy a v důsledku toho bude předpokládaná hodnota nákladů na právo nájmu pozemku maximální (zásada co nejefektivnějšího využití).
Předpokládanou hodnotu hodnoty práva nájmu pozemku lze vyjádřit zápornou hodnotou (např. je-li výše nájemného stanovená nájemní smlouvou za pozemek vyšší než tržní nájemné za tento pozemek). V takových případech zpravidla není možné zcizit předmět posuzování na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy účastníci transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a do procesu se nepromítají žádné mimořádné okolnosti. transakce.
Při posuzování tržní hodnoty práva nájmu pozemku se doporučuje použít ustanovení oddílu III Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených příkazem Ministerstva majetku Ruska ze dne 06.03. 2002 N 568-r
Do zprávy o posouzení tržní hodnoty práva nájmu pozemku se doporučuje zahrnout:
informace o státní registraci práva na pronájem (nájemní smlouva) v případech, kdy je uvedená registrace povinná;
informace o věcných břemenech práva nájmu pozemku a pozemku samotného;
podklad pro vznik nájemního práva nájemce;
určení pravomocí nájemce:
dobu, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva na pozemek;
charakteristika trhu s pozemky, jinými nemovitostmi, právy k nájmu pozemků, včetně trhu nájmu pozemků a jiných nemovitostí.
IV. Metody hodnocení
Při provádění ocenění je odhadce povinen použít (nebo zdůvodnit odmítnutí použití) nákladové, srovnávací a ziskové přístupy k ocenění. Odhadce má právo samostatně určit v rámci každého z přístupů hodnocení konkrétní metody hodnocení. Volba metod zohledňuje dostatečnost a spolehlivost veřejně dostupných informací pro použití konkrétní metody.
Při posuzování tržní hodnoty práv k nájmu pozemků se zpravidla používá metoda srovnání tržeb, metoda alokace, metoda alokace, metoda kapitalizace výnosu, metoda bilanční a metoda zamýšleného použití.
Na základě komparativního přístupu: metoda porovnávání tržeb, metoda alokace, metoda distribuce. Na příjmový přístup na základě: metody kapitalizace výnosů, bilanční metody, metody zamýšleného použití. Elementy nákladný přístup z hlediska výpočtu nákladů reprodukce nebo náhrady pozemkových úprav se použije metoda zbytku, metoda alokace.
Následuje obsah vyjmenovaných metod ve vztahu k posouzení tržní hodnoty práva nájmu pozemků, jak zabraných budovami, stavbami a (nebo) stavbami (dále jen zastavěné pozemky), tak práva nájmu pozemky nezastavěné budovami, stavbami a (nebo) stavbami (dále - nezastavěné pozemky).
Pokud jsou ve zprávě o ocenění použity jiné metody, je vhodné zveřejnit jejich obsah a zdůvodnit jejich použití.
1. Metoda porovnání prodeje
1. Metoda porovnání prodeje
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným a nezastavěným pozemkům. Při posuzování tržní hodnoty nájemního práva metodou porovnání tržeb se doporučuje vycházet z ustanovení odst. 1 oddílu IV Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených příkazem Ministerstva správy majetku. Ruska ze dne 06.03.2002 N 568-r, s přihlédnutím k následujícím vlastnostem.
Při posuzování tržní hodnoty práva nájmu pozemku metodou srovnání tržeb se jako součást nákladových faktorů berou v úvahu následující faktory:
doba zbývající do konce nájmu;
výši leasingové splátky stanovené nájemní smlouvou;
postup a podmínky platby (včetně četnosti) a změny nájemného stanovené nájemní smlouvou;
potřeba získat souhlas vlastníka k uzavření transakce s právem nájmu;
nájemce má právo odkoupit pronajatý pozemek;
nájemce má po skončení nájemní smlouvy předkupní právo na uzavření nové nájemní smlouvy na pozemek.
2. Způsob izolace
2. Způsob izolace
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným pozemkům. Při posuzování tržní hodnoty nájemního práva alokační metodou je doporučeno vycházet z ustanovení odst. 2 oddílu IV Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených nařízením Ministerstva správy majetku ze dne 20. 12. 2009. Rusko ze dne 06.03.2002 N 568-r.
3. Distribuční metoda
3. Distribuční metoda
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným pozemkům. Při posuzování tržní hodnoty nájemního práva distribuční metodou se doporučuje použít ustanovení odstavce 3 oddílu IV Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených nařízením Ministerstva majetku Ruska. ze dne 06.03.2002 N 568-r.
4. Metoda kapitalizace výnosů
4. Metoda kapitalizace výnosů
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným a nezastavěným pozemkům. Podmínkou uplatnění metody je možnost získávat po stejné časové období výnosy z posuzovaného práva nájmu pozemku ve stejné hodnotě nebo proměnlivé ve stejné výši.
Metoda předpokládá následující posloupnost akcí:
výpočet výše příjmu za určité období vzniklého právem nájmu pozemku s nejefektivnějším využitím pozemku nájemcem;
stanovení hodnoty odpovídajícího ukazatele kapitalizace příjmu;
výpočet tržní hodnoty práva na pronájem pozemku kapitalizací příjmu plynoucího z tohoto práva.
Kapitalizací příjmu se rozumí stanovení k datu ocenění všech budoucích hodnot příjmu, které jsou si navzájem rovné nebo se mění stejným tempem po stejná časová období. Výpočet se provede tak, že se výše příjmu za první období po datu posouzení vydělí odpovídajícím poměrem kapitalizace stanoveným odhadcem.
Při posouzení tržní hodnoty práva nájmu pozemku se příjem z tohoto práva vypočte jako rozdíl mezi nájemným z pozemku a výší nájemného stanoveného nájemní smlouvou pro rozhodné období. V tomto případě lze výši pozemkového nájemného vypočítat jako příjem z pronájmu pozemku za tržní nájemné (nejpravděpodobnější nájemné, za které lze pozemek pronajmout na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a do sazby nájemného se nepromítají žádné mimořádné okolnosti).
Stanovení tržních sazeb nájemného pomocí této metody zahrnuje následující posloupnost kroků:
výběr pro pozemek, jehož nájemní právo se posuzuje, podobných objektů, jejichž nájemné je známo z nájemních transakcí a (a/a) veřejné nabídky;
stanovení prvků, kterými se provádí srovnání pozemku, jehož nájemní právo se posuzuje, s analogy (dále jen srovnávací prvky);
stanovení povahy a míry odlišností každého analogu od pozemku, jehož nájemní právo se posuzuje, pro každý prvek srovnání;
stanovení pro každý prvek srovnání úpravy nájemného u analogů, odpovídající povaze a míře odlišností každého analogu od pozemku, jehož nájemní právo se posuzuje;
úprava pro každý prvek srovnání nájemného každého analogu, vyrovnání jejich rozdílů od pozemku, jehož nájemní právo se posuzuje;
výpočet tržní sazby nájemného za pozemek, jehož nájemní právo se posuzuje, odůvodněným zobecněním upravených nájemných obdob.
Při výpočtu míry kapitalizace pro příjem generovaný právem na pronájem pozemku je třeba vzít v úvahu: bezrizikovou míru návratnosti kapitálu; výši rizikové prémie spojené s vložením kapitálu do pořízení oceňovaného leasingového práva; nejpravděpodobnější míra změny příjmu z práva nájmu pozemku a nejpravděpodobnější změna jeho hodnoty (např. při poklesu hodnoty práva nájmu vzít v úvahu návratnost kapitálu investovaného do pořízení pozemku). nájemní právo).
Pokud existují spolehlivé informace o výši příjmu generovaného analogem předmětu hodnocení za určité časové období a jeho ceně, lze poměr kapitalizace pro příjem generovaný právem na pronájem pozemku určit vydělením výše příjmu generovaného analogem za určité časové období cenou tohoto analogu ...
5. Zbytková metoda
5. Zbytková metoda
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným a nezastavěným pozemkům. Při posuzování tržní hodnoty nájemního práva metodou zbytku je doporučeno vycházet z ustanovení odstavce 5 oddílu IV Metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených nařízením Ministerstva správy majetku ze dne 20. 12. 2009. Rusko ze dne 06.03.2002 N 568-r
rozdíl mezi čistým provozním výnosem z jedné nemovitosti a čistým provozním výnosem souvisejícím se zhodnocením pozemku je součástí pozemkové renty, kterou vlastník pozemku neodebírá ve formě nájemného, ale přijímá ji. nájemce;
Při výpočtu kapitalizačního poměru u výnosů z pronájmu zohledněte pravděpodobnost, že zůstane zachován rozdíl mezi nájemným a nájemným stanoveným v nájemní smlouvě, dobu zbývající do konce doby nájmu a možnost, že nájemce uzavře novou nájemní smlouvu na stanovené období.
6. Způsob zamýšleného použití
6. Způsob zamýšleného použití
Metoda se používá k posouzení nájemních práv k zastavěným a nezastavěným pozemkům. Při posuzování tržní hodnoty nájemního práva způsobem zamýšleného využití se doporučuje vycházet z ustanovení odst. 6 oddílu IV Metodického doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených příkazem Ministerstva majetku. Ruska ze dne 06.03.2002 N 568-r, s ohledem na následující vlastnosti:
provozní náklady zahrnují mimo jiné výši nájemného stanoveného stávající nájemní smlouvou za pozemek;
Při výpočtu diskontní sazby pro výnosy z leasingu by se měla vzít v úvahu pravděpodobnost zachování výnosů z leasingu;
při stanovení předpokládané doby je třeba zohlednit dobu zbývající do skončení nájemní smlouvy a možnost nájemce uzavřít novou smlouvu na dobu určitou.
V souladu s článkem 607 občanského zákoníku Ruské federace má vlastník (nebo jiný zákonný držitel) právo pronajmout svůj majetek uzavřením nájemní smlouvy s nájemcem.
Předmětem nájmu mohou být jakékoliv „nespotřební“ věci a předměty. Zákon hovoří o „nekonzumovatelných“ věcech:
"...přistát a jiné izolované přírodní objekty, podniky a jiné majetkové komplexy, budovy, stavby, zařízení, vozidla a další věci, které užíváním neztrácejí své přirozené vlastnosti..
Hned je třeba poznamenat, že vlastnost „nespotřebitelnosti“ nezohledňuje postupnou ztrátu spotřebitelských kvalit předmětu nájmu v důsledku fyzického opotřebení (ztráta hodnoty předmětu v důsledku působení času a environmentální faktory). K fyzickému opotřebení budov a konstrukcí totiž dochází velmi dlouhou dobu (někdy i více než 50-100 let) a tento proces se zásadně liší od používání (spotřeby) benzínu, elektřiny, potravin atd.
Pronájem nemovitostí je běžnou praxí při komerčním využití nemovitostí. Pronájem umožňuje efektivně využívat kapitál investovaný do nemovitostí a provozovat ekonomické aktivity, uspokojující potřebu Jednotlivci podniky a organizace v užitečných oblastech.
Uzavřením nájemní smlouvy k nemovité věci získává nájemce práva věc užívat a vlastnit a někdy nájemce získá pouze právo užívání (záleží na podmínkách konkrétní nájemní smlouvy).
Nájemní právo, resp. souhrn práv nabytých nájemcem nájemní smlouvou, lze převést na jinou osobu v jakékoli právní formě občanského oběhu. Zejména lze prodat nájemní právo. Pro prodej (nebo jiné formy zcizení) nájemního práva je však nutné stanovit hodnotu tohoto práva. Umožňuje to „Zákon o oceňovací činnosti v Ruské federaci“ 135FZ, který přímo umožňuje oceňování nejen věcí, ale i individuálních práv.
Z čeho se vychází při posuzování práva nájmu nemovitosti? V prvé řadě je takové posouzení založeno na analýze výhod, které posuzovaný pronájem nájemci poskytuje a za jejichž držení je kupující ochoten zaplatit. Opravdu nemá ekonomický smysl kupovat od někoho leasing a platit za něj peníze navíc, pokud souhrn práv podle této smlouvy neposkytuje výhody oproti dohodě, kterou lze uzavřít přímo s pronajímatelem za všeobecných tržních podmínek. Proč vznikat dodatečné náklady, když nic nedělá?
To znamená, že při analýze nájemní smlouvy je třeba věnovat pozornost podmínkám, které zvýhodňují nájemce ve srovnání s obecnou situací na trhu.
Pro identifikaci těchto výhod při analýze smlouvy je nutné jasně zdůraznit následující podmínky smlouvy:
- platební podmínky (výše, podmínky a postup při platbách, možnost započtení ostatních výdajů nájemce na nájemném, postup při výpočtu pokut a penále);
- charakteristika nájemního objektu (plocha, podlaží a počet podlaží, kvalitativní charakteristiky konstrukčních prvků a povrchových úprav, umístění, dostupnost, infrastruktura území a okolí);
- doba trvání nájemní smlouvy, podmínky ukončení a obnovení;
- další práva nájemce - např. právo odkoupit předmět nájmu, právo provést přestavbu nebo jiné změny.
Ve skutečnosti je posouzení hodnoty nájemních práv převedením významných ustanovení nájemní smlouvy, popsaných v jazyce právních formulací a interpretovaných zainteresovanými stranami jako výhody či nevýhody, do kvantitativních (peněžních) ukazatelů, které určují hodnotu nájemní smlouvy. tento soubor práv.
Jak ale převést kvalitativní charakteristiky pronájmu do kvantitativních? Pojďme se podívat na hlavní potenciální výhody leasingu a ukázat, jak je lze měřit v penězích.
Nejčastější výhodou je zvýhodnění nájemného. Pokud nájemní smlouva stanoví sazbu nájemného pod tržní sazbou, pak lze tuto jasnou výhodu vyjádřit hodnotou. Je to celkem jednoduché - je potřeba spočítat výši úspor za dobu pronájmu a diskontovat ji podle pravidel pro výpočet současné hodnoty budoucích příjmů - dostaneme tedy současnou hodnotu (tedy hodnotu při datum vyměření) této dávky. Pokud je to jediná výhoda a nájemní smlouva neobsahuje podmínky zhoršující postavení nájemce ve srovnání s běžnými nájemními smlouvami, pak se tato hodnota bude rovnat tržní hodnotě práva nájmu tohoto majetku.
Může jich být více obtížné podmínky nájemní smlouvy, které lze považovat za výhody - např. právo koupě předmětu nájmu. Zde musíte analyzovat náklady na odkup a načasování, kdy lze tento odkup provést, podmínky odkupu a výši nezbytných nákladů na splnění těchto podmínek. Samotný výpočet lze provést metodou diskontovaných peněžních toků, což je v takových případech standardní postup.
Další výhodou nájemní smlouvy, která zvyšuje hodnotu nájemního práva, může být právo započíst si náklady nájemce vynaložené na opravy, přestavbu nebo rekonstrukci předmětu nájmu v nákladech leasingové splátky... V důsledku rozumně provedené opravy nebo rekonstrukce lze totiž získat předmět s lepšími spotřebitelskými vlastnostmi, ale pronajmout si bude totiž nižší, neboť nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy byl předmět ve špatném stavu. S touto situací se často setkáváme při pronájmu nemovitostí nacházejících se v prestižních oblastech, ale ve špatném technickém stavu.
Všimněte si, že nejen právo na kompenzaci nákladů na opravy v platba nájemného je výhodou, ale samotné právo na provádění oprav, přestaveb či rekonstrukcí může být významnou výhodou i bez kompenzace nákladů. Vše závisí na velikosti nájemného – pokud bylo zpočátku poskytováno na nízké úrovni a i malé investice do renovace dramaticky zvyšují kvalitu objektu, pak mohou být takové náklady efektivní i bez jejich započtení do nákladů na platby nájemného.
Při výpočtu hodnoty leasingového práva tedy musíte nejprve identifikovat všechny výhody, které tento leasing poskytuje nájemci, a poté vypočítat celkový peněžní ekvivalent nákladů na všechny zjištěné výhody. Samozřejmě jsou zde zvažovány pouze nejčastější výhody nájemních smluv při oceňování nemovitostí, ale obecný přístup k oceňování nájemních práv zůstává stejný.
Pokud potřebujete další radu nezávislého odhadce s posouzením nájemních práv, kontaktujte naše specialisty telefonicky +7 495 7268674 ve všední dny od 10:00 až 18:00.
©. Kopírování je zakázáno.
Výběr nejdůležitějších dokumentů na vyžádání Posouzení práva nájmu pozemku(předpisy, formuláře, články, rady odborníků a mnoho dalšího).
Články, komentáře, odpovědi na otázky
Na základě analýzy podmínek smlouvy ze dne 27.8.2009 v souladu s pravidly čl. 431 Občanského zákoníku Ruské federace, posouzení smlouvy zakládajících akcionářů ze dne 31.12.2008, zápis č. 1 z valné hromady zakladatelů CJSC "NMT" ze dne 27.8.2009 soudy konstatovaly, že kromě převodu nájemních práv k pozemkům měl žalobce v základním kapitálu ZAO NMT platit nájemné v r. výše úhrady za užívání tohoto majetku po dobu 15 let zohledněná při stanovení tržní hodnoty práva nájmu pozemků převedených na žalovaného.
Otevřete dokument ve svém systému ConsultantPlus:
„... Za účelem zajištění splnění závazků dlužníka - OJSC Business Holding uzavřeli žalovaní v tomto případě ze dne 26. 6. 2007 zástavní smlouvu N 71/0607-z (v. 1, str. 48 - 52), podle kterých OJSC "Vasilyevsky vyjednávání" převedla na OJSC "AKB" Spurt "jako zástavu nemovitý majetek, který k němu patří, na vlastnické právo: vestav. nebytových prostor se sídlem na adrese Zelenodolsk Republiky Tatarstán, st. Oktyabrskaya, 1, hodnocená stranami ve výši 27 810 600 rublů, jakož i právo na pronájem pozemku o celkové rozloze 3 465 m2. m, kategorie pozemku - sídelní pozemek, katastrální číslo 16: 49: 010623: 0055, nacházející se na adrese Zelenodolsk, Republika Tatarstán, st. Oktyabrskaya, 1, právo na pronájem pozemku bylo stranami odhadnuto na 1 000 rublů.
Normativní akty: Posouzení práva nájmu pozemku parc
Federální zákon ze dne 08.05.2009 N 93-FZ
(ve znění z 29. prosince 2017)
„O organizaci setkání hlav států a vlád zemí účastnících se Fóra asijsko-pacifické hospodářské spolupráce v roce 2012, o rozvoji města Vladivostok jako centra mezinárodní spolupráce v asijsko-pacifické oblasti a o změně a doplnění některých právních předpisů Ruské federace“ 23. Při stanovení tržní hodnoty práva trvalého (neurčitého) užívání pozemku právnické osoby, které zaniká v souvislosti s odebráním tohoto pozemku pro umístění zařízení potřebného na devět let. Při posuzování tržní hodnoty práva trvalého (věčného) užívání nebo doživotního zděděného vlastnictví k pozemku občana, které zaniká v souvislosti se zabráním vymezeného pozemku k umístění zařízení nezbytného pro konání summitu, dáno právo posouzeno jako vlastnictví uvedeného pozemku.
Usnesení vlády Ruské federace ze dne 16. července 2009 N 582
(ve znění ze dne 21.12.2018)
„O základních zásadách pro stanovení nájemného za pronájem pozemků ve státním nebo obecním vlastnictví ao pravidlech pro stanovení výše nájemného, jakož i o postupu, podmínkách a podmínkách pro stanovení nájemného za pozemky ve vlastnictví Ruské federace“ 10. Při uzavírání nájemní smlouvy na pozemek, podle které se nájemné vypočítává na základě výsledků posouzení tržní hodnoty práva nájmu pozemku, stanoví federální výkonné orgány v takové smlouvě možnost změny nájemného v souvislosti se změnou tržní hodnoty práva nájmu pozemku, nejvýše však jednou za 5 let. Nájemné v tomto případě podléhá přepočtu k 1. lednu roku následujícího po roce, ve kterém byl proveden výměr nejpozději 6 měsíců před přepočtem nájemného.
