Sursa de venit institutie bugetara din închirierea proprietățiiimpozitate pe profit

Ministerul de Finanțe al Rusiei, într-o scrisoare din 25.05.2012 N 03-03-06 / 4/50, a clarificat întrebarea dacă veniturile primite din închirierea proprietății de către universitate în acest an ar trebui să fie impozitate pe profiturile corporative. Oficiul, în special, reamintește că Ch. 25 „Impozitul pe profitul organizațiilor” din Codul fiscal al Federației Ruse nu conține dispoziții care să stabilească specificul plății impozitului pe profit al instituțiilor bugetare din veniturile primite din închirierea proprietății aflate în proprietatea statului (municipală) și transferate către acestea pentru management operațional.
Prin urmare, plata impozitului pe venit de către instituțiile bugetare se face în modul prevăzut de art. 287 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Instituțiile bugetare sunt responsabile pentru ținerea evidenței separate a veniturilor (cheltuielilor) primite (realizate) în cadrul finanțării vizate. În lipsa unei astfel de contabilități din partea contribuabilului care a primit finanțare vizată, aceste fonduri sunt considerate impozabile de la data la care sunt primite.

Exemplu. Instituția de învățământ bugetar municipal (școala gimnazială) are în arendă încă din 01.01.2012 spații pentru care primește chirie cu TVA și rambursarea cheltuielilor de utilități, precum și rambursarea impozitului pe teren și a impozitului pe proprietate.

În prezent, veniturile din închirierea proprietății unei instituții bugetare municipale pot fi creditate în contul personal al acestei instituții și trec la dispoziția independentă a acesteia.
Organismele abilitate indică faptul că tranzacțiile de furnizare de utilități în baza unor contracte, conform cărora aceste cheltuieli nu sunt incluse în costul închirierii spațiilor, nu sunt tranzacții de vânzare de bunuri (lucrări, servicii) și, ca urmare, sunt supuse la TVA (Scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14.05.2008 N 03-03-06 / 2/51; 31.12.2008 N 03-07-11 / 392; 17.09.2009 N 03-07-11 / 232. Serviciul Fiscal Federal al Rusiei din 04.02.2010 N ShS-22- 3 / [email protected]).
Această poziție se bazează pe faptul că o organizație care primește utilități pe baza unor contracte cu organizațiile furnizoare nu este ea însăși o organizație furnizoare și, în consecință, nu poate efectua vânzarea de utilități.
Cuantumul compensației pentru o parte din impozitul pe proprietate și impozitul pe teren primit de la chiriași, pentru a evita neînțelegerile ulterioare cu autoritățile fiscale, recomandăm includerea în baza de impozitare a TVA (Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 25 noiembrie, 2008 N 03-07-11 / 366).
Fondurile bănești primite de instituții de la organizații terțe ca plată pentru utilități, servicii de exploatare și alte servicii similare sunt recunoscute ca venituri ale acestora și sunt incluse în veniturile neexploatare în conformitate cu art. 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse (Scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 24 martie 2009 N 03-03-05 / 47, Oficiul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Regiunea Moscova din 29 noiembrie 2004 N 03-42 / 22557, din 02.03.2005 N 21-27 / 28632).
Suma compensației de către chiriași pentru o parte din impozitele (pe proprietate, teren) plătite de locatori poate fi considerată ca venit din vânzări (clauza 2 a articolului 249 din Codul Fiscal al Federației Ruse, Scrisoarea Oficiului Fiscal Federal Serviciul Rusiei pentru Regiunea Moscova din data de 03.02.2005 N 21-27 / 28632 ).
Este posibil ca instituția să fie nevoită să apere o poziție juridică diferită în autoritățile judiciare (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile FAS din Districtul Caucaz de Nord din 11.02.2008 N F08-8206 / 07-3204A, FAS din Districtul Siberiei de Est din 21.03. .2007 N A74-3165 / 06-F02-1481 / 07).
În contabilitatea unei instituţii bugetare conform Instrucţiunilor de aplicare a Planului de conturi contabilitate instituțiilor bugetare, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 16 decembrie 2010 N 174n, se aplică următoarea corespondență:
1. Cont de debit. 2 205 21 560 Cont de credit 2 401 10 120
chiria a fost perceputa pe baza unui acord, factura (factura).
2. Cont de debit. 2 401 10 120 Cont de credit 2 303 04 730
TVA perceput asupra sumei chirie.
3. Cont de debit. 2 201 11 510 Cont de credit 2 205 21 660
o creștere a contului extrabilanțiar 17 (conform codului KOSGU 120);
chiria a fost primita.
4. Cont de debit. 2 302 23 730 (cont analitic „Decontari cu chiriasul”) Cont de credit. 2 302 23 730 (cont analitic "Decontari cu organizatia furnizoare")
chiriașului i s-a prezentat o factură de rambursare a cheltuielilor instituției în ceea ce privește utilitățile consumate de acesta.
5. Cont de debit. 2 302 23 830 (cont analitic "Decontari cu organizatia furnizoare") Cont de credit. 2 201 11 610
majorarea contului extrabilant 18 (conform cod KOSGU 223);
instituția a plătit utilitățile.
6. Cont de debit. 2 201 11 510 Cont de credit 2 302 23 730 (cont analitic „Decontări cu locatarul”)
scăderea contului extrabilanțiar 18 (conform cod KOSGU 223);
primit de la chiriaș bani gheata să plătească utilitățile consumate de acesta.
7. Cont de debit. 2 401 20 290 Cont de credit 2 303 12 730 (2 303 13 730)
instituția a acumulat impozit pe proprietate (impozit pe teren), ale cărui sume sunt supuse compensației în conformitate cu contractul de închiriere (acord suplimentar la acesta).
8. Cont de debit. 2 303 12 830 (2 303 13 830) Cont de credit 2 201 11 610
o creștere a contului extrabilanțiar 18 (conform codului KOSGU 290);
instituția a plătit impozit pe proprietate (taxa pe teren).
9. Cont de debit. 2 205 81 560 Cont de credit 2 401 10 180
venitul acumulat - compensarea cheltuielilor cu impozitul pe proprietate (impozitul pe teren).
10. Cont de debit. 2 401 10 180 Cont de credit 2 303 04 730
TVA perceput pe valoarea compensației.
11. Cont de debit. 2 201 11 510 Cont de credit 2 205 81 660
o creștere a contului extrabilanțiar 17 (conform codului KOSGU 180);
cuantumul despăgubirii a venit de la chiriaș.
12. Cont debit. 2 303 04 830 Cont de credit 2 201 11 610

institutia a platit TVA.
13. Cont debit 2 401 10 120 (2 401 10 180) Cont de credit 2 303 03 730
impozitul pe venit a fost perceput în termeni de chirie (în termeni de alte venituri primite de la chiriași).
14. Cont debit 2 303 03 830 Cont de credit 2 201 11 610
o scădere a contului extrabilanțiar 17 (conform codului KOSGU 120 - în materie de chirie; conform codului KOSGU 180 - în ceea ce privește alte venituri primite de la chiriași);
instituția a plătit impozit pe venit.

Primirea fondurilor din închirierea proprietățiiinstituție bugetară municipală

Veniturile din închirierea proprietății unei instituții bugetare municipale ar trebui să treacă la dispoziția independentă a acestei instituții și pot fi creditate în contul personal al acesteia.
Potrivit paragrafului 4 al art. 9.2 din Legea federală din 12.01.1996 N 7-FZ „Cu privire la organizațiile non-profit”, o instituție bugetară are dreptul de a desfășura alte tipuri de activități care nu sunt principalele tipuri de activități, numai în măsura în care servește la realizarea scopurile pentru care a fost creat și care corespund scopurilor specificate, atunci când aceste activități sunt indicate în documentele sale constitutive (clauza 3 din articolul 298 din Codul civil al Federației Ruse). Veniturile primite sub formă de chirie sau altă plată pentru transferul în folosință plătită a proprietății municipale atribuite unei instituții bugetare municipale nu aparțin veniturilor bugetului local (clauza 3 din art. 41, art. 42 din RF BC) și , prin urmare, nu este supusă creditării la buget. Veniturile din activități generatoare de venituri și proprietăți dobândite pe cheltuiala acestor venituri ajung la dispoziția independentă a unei instituții bugetare (clauza 3 a articolului 298 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, veniturile din închirierea proprietății unei instituții bugetare municipale pot fi creditate în contul personal al acestei instituții și trec la dispoziția independentă a acesteia. Totodată, instituția poate folosi veniturile încasate în orice scop, dacă acestea corespund scopurilor pentru care a fost creată instituția, în cadrul cerințelor Planului de activități financiare și economice aprobat în modul prevăzut.
În cazul leasingului, cu acordul fondatorului, imobilele și în special bunurile mobile de valoare cesionate unei instituții bugetare de către fondator sau achiziționate de o instituție bugetară pe cheltuiala fondurilor alocate acesteia de către fondator pentru achiziționarea unui astfel de proprietate, fondatorul nu acordă sprijin financiar pentru întreținerea unui astfel de bun (alin. 6 al art. 9.2 din Legea N 7-FZ).
Deci, de exemplu, în cazul unei instituții bugetare care închiriază o parte dintr-o clădire (o cameră separată într-o clădire), cuantumul subvenției poate fi redus de către fondator cu suma cheltuielilor pentru întreținerea imobilului proporțional cu suprafata inchiriata.

venituri din închirierea imobilelor de către contabilitate fiscală se va referi la venituri neexploatare?Politica noastră contabilă este precizată: Alte venituri și cheltuieli se formează în conturile 91.01 și 91.02.Veniturile din închirierea proprietății se formează în contul 91.01. Costurile asociate cu închirierea proprietății sunt formate proporțional cu suprafața închiriată inchiriere de spatii in contul 91.02.In acest caz, trebuie indeplinit criteriul de semnificatie (clauza 18.1 PBU9/99): daca venitul primit din orice activitate este de cel putin 5 la suta din totalul veniturilor, atunci acesta trebuie atribuit principalului (venituri din vanzari). ), dacă mai puțin de 5 la sută - la veniturile din exploatare (alte venituri). Veniturile din închirierea proprietății, în valoare de cel puțin 5 la sută din totalul veniturilor, se formează pe conturile 90.01 „Venituri”, și cheltuielile corespunzătoare aferente contractului de leasing. de proprietate se formează pe contul 90.02 „Costul vânzărilor”. Venitul din chirie este mai mic de 5 la sută din totalul veniturilor, îl raportăm la alte venituri, iar în declarația de impozit pe venit se încadrează la rândul „Venituri din neexploatare”. raportarea acestor venituri la venituri neexploatare?

Nu, nu corect. Managerul are dreptul de a determina independent principiul reflectării veniturilor din închirierea proprietății, venituri din activități obișnuite sau alte venituri. Trebuie să plecați de la natura activităților organizației, tipul de venituri și condițiile de primire a acestora. Dacă închirierea este un tip separat de activitate (plata chiriei formează un venit permanent), atunci reflectă încasările din contul 90. În contabilitatea fiscală, veniturile din aceasta trebuie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzări. Dacă închirierea nu este un tip separat de activitate (plățile de chirie formează un venit recurent), atunci reflectați încasările din contul 91. În contabilitatea fiscală, reflectați venitul ca parte a veniturilor neexploatare. Alegerea dumneavoastră trebuie să fie consolidată în politica contabilă în scopuri contabile (clauza 7 PBU 1/2008). Criteriul de semnificație este utilizat pentru a reflecta detaliile reflectării indicatorilor în raportare (clauza 11 din PBU 4/99, clauza 18.1 din PBU 9/99).

Cum poate un locator să reflecte în contabilitate transferul de proprietate în baza unui contract de închiriere

Situatie: cum se stabilește în scopuri contabile dacă prezentarea proprietății spre închiriere este un tip separat de activitate al organizației sau este o operațiune unică

În contabilitate, o organizație are dreptul de a recunoaște independent veniturile, inclusiv din închirierea proprietății, ca venituri din activități obișnuite sau alte venituri. Este necesar să se procedeze în această problemă de la natura activităților organizației, tipul de venituri și condițiile de primire a acestora (de exemplu, dacă plățile de leasing încasate sunt venituri constante sau recurente ale organizației). Acest lucru este menționat în paragraful 4 din PBU 9/99. Organizația își poate fixa alegerea în politica contabilă în scopuri contabile (clauza 7 PBU 1/2008).

Cum să afișați plățile de chirie către un locator în contabilitate

Închirierea ca activitate separată

Dacă furnizarea de proprietăți pentru închiriere este un tip separat de activitate al organizației, atunci luați în considerare valoarea chiriei ca parte a veniturilor din activități obișnuite (). In acest caz, faceti inregistrarea in contabilitate *:

Debit 62 (76) Credit 90-1
- s-a perceput chiria;

Debit 90-3 Credit 68 subcont „Calcule pentru TVA”
- TVA se percepe pe valoarea chiriei (daca activitatile organizatiei sunt supuse TVA).

Închirierea nu este o activitate separată

Dacă furnizarea de proprietăți pentru închiriere nu este un tip separat de activitate al organizației, atunci includeți suma chiriei în alte venituri (clauza 7 din PBU 9/99). În acest caz, faceți o înregistrare în cont *:

Debit 62 (76) Credit 91-1
- s-a perceput chiria.

Cum poate un locator să reflecte plățile de chirie în impozitare? Se aplică organizarea sistem comun impozitare

Clasificarea veniturilor

Contabilitatea fiscală a veniturilor în valoare de chirie depinde dacă contractul de închiriere pentru organizație este sau nu activitatea principală.

Situatie: la care venit, la calcularea impozitului pe venit, plata primită pentru închirierea proprietății ar trebui să fie atribuită veniturilor din vânzare sau veniturilor neexploatare

Veniturile din închirierea proprietății sunt nefuncționale, dacă nu se aplică veniturilor din vânzări (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse). Criteriul de clasificare a chiriei ca venit din vânzări nu este prevăzut de Codul Fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, conține o condiție pentru includerea costurilor asociate cu închirierea proprietății în costurile de vânzare. Deci, dacă o organizație închiriază o proprietate în mod sistematic, costurile unor astfel de activități sunt legate de implementare (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, veniturile din aceasta trebuie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzări *.

Dacă închiriați o proprietate, trebuie să plătiți 13% din impozitul pe venitul personal din venitul pe care îl primiți (clauza 4, clauza 1 a articolului 208, clauza 1 a articolului 209 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În același timp, pentru locatorii individuali care nu sunt antreprenori individuali, există două opțiuni pentru plata impozitului:

1. Trebuie să plătiți singur taxa.

2. Reținerea impozitului la sursă de la dvs. și transferarea acestuia la buget ar trebui să fie chiriașul proprietății.

Să luăm în considerare ambele situații.

1. Calculați și plătiți independent impozitul pe venitul personal

Această obligație apare pentru dvs. dacă chiriașul dvs. (clauzele 1 și 2 ale articolului 226, clauzele 1 ale clauzei 1 ale articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse):

• individual care nu este un antreprenor individual. Poate fi fie cetățean al Federației Ruse, fie străin sau apatrid;
• o organizație străină care nu are o subdiviziune în Federația Rusă.

Calculați impozitul la sfârșitul anului conform formulei (clauza 1 a articolului 224, articolul 225 din Codul fiscal al Federației Ruse):

Impozitul pe venitul personal = venit din închirierea proprietății pentru anul x 13%.

De asemenea, trebuie să completați Înapoierea taxei pe formularul 3-NDFL pentru anul în care ați închiriat proprietatea și ați primit venituri. Declarația trebuie depusă cel târziu până la data de 30 aprilie a anului următor celui de primire a veniturilor din chirie. Trebuie să îl depuneți la biroul fiscal de la locul dvs. de reședință (clauza 3 a articolului 228, clauza 1 a articolului 229 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Notă. Pentru a completa declarația, puteți folosi program gratuit, care este postat pe site-ul web al Serviciului Fiscal Federal al Rusiei la www.nalog.ru , sub „Software / Declarație”.

Suma impozitului trebuie plătită la buget cel târziu până la 15 iulie a anului următor celui în care proprietatea este închiriată (clauza 4 a articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse). Puteți clarifica detaliile pentru plata impozitului la biroul dvs. fiscal.

2. Chiriașul calculează și virează la buget impozitul pe venitul personal

Dacă închiriați o proprietate unei organizații ruse, unei subdiviziuni ruse a unei organizații străine, unui antreprenor individual, unui notar sau unui avocat, atunci chiriașul trebuie să calculeze și să plătească impozitul pe venitul personal din chirie (clauzele 1 și 2 ale articolului 226 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Aceasta înseamnă că atunci când plătiți chirie, el reține o parte din acestea în valoare de 13 la sută și transferă la buget (paragraful 1, clauza 4 din articolul 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). Astfel, chiria pe care o primești este redusă cu valoarea impozitului. Chiriașul acționează în în acest caz agent fiscal.

În același timp, locatarul nu are dreptul de a transfera impozitul pe venitul personal din chiria din fondurile sale proprii (clauza 9 a articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă chiriașul a reținut și a plătit în totalitate impozitul pe venitul personal la buget, atunci nu puteți depune o declarație fiscală la sfârșitul anului (paragraful 2, clauza 4 din articolul 229 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, dacă chiriașul nu a reținut impozitul și nu a transferat-o (sau nu a făcut-o în totalitate), atunci va trebui să calculați și să plătiți independent impozitul pe venitul personal. În plus, va trebui să completați și să depuneți o declarație fiscală (paragraful 4 al paragrafului 1 al articolului 228 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Notă. Există opinia că o persoană fizică plătește în orice caz impozit pe cont propriu, indiferent de statutul chiriașului. Cu toate acestea, în opinia noastră, dacă contractul de închiriere prevede obligația chiriașului de a reține și de a plăti impozitul pe venitul personal din chirie, nu este nevoie să plătiți singur impozitul.

Zen! Zen! Zen! Pe canalul nostru Yandex Zen, există și mai multe materiale juridice speciale într-un format convenabil și frumos.

Natalia Beresneva, avocat
Natalia Troitskaya, auditor al Federației Ruse
Grup de companii Telecom-Service IT

Desfășurând activități antreprenoriale, aproape toate organizațiile se confruntă cu probleme care decurg din contractele de închiriere pentru clădiri, structuri, spații, încheiate în legătură cu implementarea activităților de producție.

Reglementarea legală a relațiilor de închiriere se realizează în primul rând în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse).

Fără a intra în aspectul dreptului civil, acest articol va avea în vedere caracteristicile și specificul contabilității și impozitării tranzacțiilor de închiriere.

Deci, „în baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere o clădire sau o structură locatarului pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară” (Articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse). Reamintim că scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, publicată la 1 iunie 2000, a clarificat că regulile care reglementează închirierea clădirilor și structurilor se aplică în mod egal spațiilor nerezidențiale situate în clădire.

Problemele de înregistrare a contractelor de închiriere, din fericire, au fost rezolvate destul de definitiv până acum: contractele de închiriere pentru spații încheiate pe o perioadă mai mică de un an nu fac obiectul înregistrării de stat. De asemenea, dreptul de închiriere care decurge din contractele încheiate pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării de stat (a se vedea scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16.02.2001 nr. 59).

În contract, locatorul și locatarul pot indica cine suportă ce cheltuieli pentru menținerea spațiilor închiriate într-o stare corespunzătoare (reparații majore, curente). Dacă nu există astfel de clauze în contract, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (articolul 616), obligațiile pentru reparații majore sunt atribuite locatorului, iar pentru cea actuală - locatarului.

În plus, în contract, părțile pot prevedea obligațiile de plată a utilităților. Să clarificăm că serviciile de utilități includ încălzire, alimentare cu apă, canalizare, gaz, electricitate, alimentare cu apă caldă (încălzirea apei) și altele (clauza 11 din scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 29 octombrie 1993 nr. fermă ”) .

După cum vom vedea în viitor, procedura de repartizare a responsabilităților pentru întreținerea proprietății închiriate și efectuarea cheltuielilor cu aceasta este foarte importantă din punct de vedere fiscal, executarea corectă a contractului în viitor putând facilita semnificativ viața contabililor. .

Contabilitatea veniturilor și cheltuielilor conform unui contract de închiriere

Contabilitate si fiscalitate la locator

Conform PBU 9/99 „Venituri ale organizației” (denumită în continuare PBU 9/99), aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 05/06/1999 nr. 32n, dacă subiectul (tipul) al activitatea organizației este asigurarea unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor sale în temeiul unui contract de închiriere, veniturile sunt considerate încasări, a căror primire este asociată cu această activitate (chirie). În consecință, venitul se reflectă în contul 46 „Vânzări de produse (lucrări, servicii)” conform vechiului Plan de Conturi (contul 90 „Vânzări” conform noului Plan de Conturi).

Veniturile din chirie sunt, de asemenea, supuse reflecției asupra creditului contului 46 (90) atunci când statutul organizației nu indică faptul că are în arendă spații, clădiri, structuri, alte proprietăți, dar în același timp este atins criteriul de semnificație. - o situație în care raportul dintre suma primită din operațiuni de leasing și suma veniturilor din activități obișnuite pentru perioada de raportare corespunzătoare este de cel puțin cinci procente (a se vedea „Recomandări metodologice privind procedura de formare a indicatorilor situațiilor financiare ale organizațiilor ", aprobat prin ordin al Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 28 iunie 2000 nr. 60n ). Mai mult, criteriul de semnificație este singurul pentru stabilirea procedurii de reflectare a anumitor venituri ca parte a veniturilor din activități obișnuite sau ca parte a neexploatare (venituri din exploatare). Autoritățile fiscale folosesc adesea un alt criteriu, și anume „regularitatea și consistența”. Cu toate acestea, legislația fiscală nu prevede natura „regulată”, „sistematică” a închirierii proprietății ca criteriu și bază pentru includerea acestor venituri ca venituri din vânzări (a se vedea Rezoluția Curții Federale de Arbitraj pentru Districtul Moscova). 26 decembrie 2000 Nr KG-440 / 5420-00). De dragul generalizării, să numim opțiunea de mai sus și un tip de activitate.

Dacă leasingul nu este un tip de activitate al organizației (inclusiv criteriul de semnificație nu este îndeplinit) - în conformitate cu RAS 9/99, veniturile din chirii sunt pentru veniturile din exploatare ale organizației. Reflectarea acestora se realizează pe contul 80 „Profituri și pierderi” (91 „Alte venituri și cheltuieli”).

În ceea ce privește costurile asociate cu întreținerea proprietății închiriate, reflectarea acestora în contabilitate depinde și de faptul dacă închirierea este un tip de activitate separat sau nu.

Dacă închirierea proprietății este un tip de activitate al organizației, atunci reflectarea costurilor corespunzătoare se face pe contul 20 „Producție principală”.

În cazul în care veniturile din închirierea proprietății se reflectă în structura veniturilor din exploatare, este necesar să se acorde atenție următoarelor:

În conformitate cu clauza 2.7. Instrucțiunile Ministerului Impozitelor și Impozitelor din Federația Rusă din 15.06.2000 nr. 62 „Cu privire la procedura de calcul și plata impozitului pe profitul întreprinderilor și organizațiilor la buget” Veniturile primite din închirierea proprietății sunt incluse în veniturile din tranzacții de nevânzare împreună cu alte venituri din tranzacții care nu au legătură directă cu producția de produse (lucrări, servicii) și vânzarea acestora. Organizațiile, atunci când stabilesc rezultatul financiar final, trebuie să țină cont de faptul important că, din punct de vedere fiscal, veniturile din tranzacțiile neoperaționale (operaționale) ar trebui reduse cu suma cheltuielilor aferente acestor tranzacții.

Reflectarea în contabilitate a veniturilor și cheltuielilor din închiriere, la fel ca orice alte operațiuni financiare și economice, ar trebui făcută pe baza ipotezei securității temporale a faptelor de activitate economică (clauza 6 din PBU 1/98 „Politica contabilă a organizația”, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 09.12.1998 nr. 60n; clauza 12 din PBU 9/99, clauza 18 din PBU 10/99 „Cheltuielile organizațiilor (denumite în continuare PBU 10/99 ), aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 05/06/1999 nr. 33n). Necesitatea aplicării ipotezei certitudinii temporare la determinarea indicatorilor la punctul „Venituri și cheltuieli din tranzacții neoperaționale” este, de asemenea, confirmată în Scrisoarea Serviciului Fiscal de Stat al Federației Ruse din 30.08.1996 nr. VG-6- 13/616 „Cu privire la anumite probleme de contabilitate și raportare fiscală”. În același timp, Serviciul Fiscal de Stat al Federației Ruse indică faptul că ar trebui aplicată o procedură similară în impozitare.

În acest caz, certitudinea timpului pentru locator este determinată de termenii, forma și procedura plăților de leasing stabilite în contractul de închiriere. În consecință, locatorul ar trebui să recunoască efectiv veniturile din chirii pe măsură ce acestea se acumulează (indiferent dacă plata este primită sau nu pentru perioada în cauză).

Atunci când calculați impozitul pe venit, trebuie să aveți în vedere următoarele: există două abordări posibile pentru calcularea impozitului pe venit. Prima abordare este de a lua în considerare veniturile acumulate din neexploatare în scopuri fiscale și de a nu avea probleme cu autoritățile fiscale. A doua abordare este de a lua în calcul veniturile neexploatare numai după primirea chiriei corespunzătoare. Să confirmăm posibilitatea celei de-a doua abordări.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 2 din Legea cu privire la impozitul pe profit, profitul brut este suma profitului (pierderii) din vânzarea produselor (lucrări, servicii), a activelor fixe, a altor proprietăți ale întreprinderii și a veniturilor din operațiuni de nevânzare. , redus cu suma cheltuielilor aferente acestor operațiuni. Clauza 6 a articolului 2 din această lege stabilește că veniturile (cheltuielile) din tranzacțiile de nevânzare includ veniturile (cheltuielile) din tranzacții care nu au legătură directă cu producția de produse (lucrări, servicii) și vânzarea acestora. În continuare, paragraful 13 din Regulamentul privind componența costurilor, se stabilește că rezultatul financiar final (profit sau pierdere) este compus din rezultatul financiar din vânzarea de produse (lucrări, servicii), mijloace fixe și alte proprietăți ale companiei. întreprindere și venituri din operațiuni nevânzări, reduse cu valoarea cheltuielilor aferente acestor operațiuni. Totodată, procedura de determinare a rezultatului financiar din vânzarea de produse (lucrări, servicii) și a rezultatului financiar din vânzarea mijloacelor fixe și a veniturilor din tranzacții de nevânzare este diferită. Așadar, încasările din vânzarea produselor (lucrări, servicii) sunt determinate pe baza politicii contabile alese de contribuabil (cum se plătește sau pe măsură ce sunt expediate produsele (lucrări, servicii) și documentele de decontare sunt prezentate cumpărătorului ( client)). Determinarea rezultatului financiar pentru veniturile (cheltuielile) neexploatare nu se face într-o astfel de relație.

Așadar, pornind de la noțiunea de obiect al impozitării cu impozit pe profit cuprinsă la articolul 2 din legea menționată, doar veniturile efectiv încasate sunt incluse în baza de impozitare ca parte a veniturilor neexploatare.

Posibilitatea aplicării cu succes a abordării de mai sus în calcularea impozitului pe venit poate fi confirmată și de practica judiciară, de exemplu, Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 28.10.1999 nr. 14-P, Rezoluția FAS cu privire la SZO din 20.11. .2000 Nr. A56-8286 / 00.

În ceea ce privește contabilizarea cheltuielilor aferente întreținerii bunurilor închiriate, reținem doar următoarele: pe baza definiției obiectului de impozitare prin impozit pe profit, aceste cheltuieli pot fi luate în considerare numai după ce venitul neexploatare corespunzător este incluse în baza de impozitare (contabilizarea veniturilor din chirii).

În ceea ce privește calculul altor taxe, să ne oprim pe scurt doar asupra problemelor de calcul a taxei pe utilizatorii drumului. Dacă respectați prevederile (clauza 33.5) din Instrucțiunea Ministerului Impozitelor și Taxelor din Federația Rusă din 04.04.2000 nr. 59 „Cu privire la procedura de calcul și plată a impozitelor primite în fondurile rutiere”, indiferent de modul în care veniturile din închirierea proprietății se reflectă - ca parte a veniturilor pentru activități de tip obișnuit în contul 46 (90) sau ca parte a veniturilor din exploatare în contul 80 (91), acest venit în scopul impozitării utilizatorilor. autostrăzi este considerată venituri din „vânzarea de servicii pentru furnizarea de proprietăți pentru închiriere, inclusiv în baza unui contract de închiriere (cu excepția proprietății aflate în proprietatea statului și a municipalității)”. Deși este imposibil să fiți de acord fără echivoc cu această abordare a autorităților fiscale, întrucât, în primul rând, furnizarea de proprietăți pentru închiriere și prestarea de servicii contra cost au o cu totul altă natură juridică și, în al doilea rând, în cazurile în care chiria nu este un tip comun de activitate, după cum sa indicat deja, veniturile sunt contabilizate ca nefuncționale.

Să ne întoarcem la normele articolului 5 din Legea Federației Ruse din 18.10.1991 nr. 1759-1 „Cu privire la fondurile rutiere”. În conformitate cu articolul 5 din Lege, obiectul impozitării pentru utilizatorii drumului îl constituie suma încasărilor din vânzarea produselor (lucrări, servicii) și valoarea diferenței dintre prețurile de vânzare și de cumpărare a mărfurilor vândute ca urmare a activități de achiziții, aprovizionare, vânzări și comerț. Nici articolul 5, nici alte prevederi ale legii nu indică faptul că, în scopul calculării impozitului pe utilizatorii drumului, transferul proprietății pentru închiriere este considerată ca implementare a serviciilor corespunzătoare.

În contabilitate, indicatorul încasărilor din vânzarea de produse (lucrări, servicii) înregistrate în contul 46 (90) este dat la rândul 010 din formularul nr. 2 „Contul de profit și pierdere”.

Între timp, în conformitate cu clauza 1 a articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse, obiectele de impozitare nu sunt doar tranzacțiile de vânzare de bunuri (lucrări, servicii) și costul bunurilor vândute (muncă efectuată, servicii prestate), dar și venituri.

Analiza conceptului de „serviciu” prezentat în paragraful 5 al articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse ne permite să concluzionam că închirierea proprietății nu se încadrează în acest concept.

Închirierea proprietății în scopuri fiscale poate fi recunoscută ca un serviciu numai dacă există o indicație directă în acest sens într-o anumită cotă pentru un anumit impozit.

După cum rezultă din paragraful 1 al articolului 11 din Codul fiscal al Federației Ruse, instituțiile, conceptele și termenii civili, familiali și alte ramuri ale legislației Federației Ruse utilizate în Codul fiscal Cod RF, se aplică în sensul în care sunt utilizate în aceste ramuri de drept, dacă Codul fiscal nu prevede altfel.

Conform articolului 779 „Contract pentru servicii plătite” din capitolul 39 „Servicii plătite” din Codul civil al Federației Ruse, un serviciu este înțeles ca efectuarea anumitor acțiuni sau implementarea anumitor activități. Astfel de acțiuni (activități) includ servicii de comunicare, medicale, veterinare, de audit, consultanță, servicii de informare, servicii de formare, servicii turistice și altele.

O activitate este, de asemenea, recunoscută ca un serviciu în scopuri fiscale (paragraful 5 al articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Închirierea proprietății în Codul civil al Federației Ruse este considerată un tip de obligații complet diferit, independent, împreună cu cumpărarea și vânzarea, schimbul, donația, închirierea, contractul etc.

După cum sa menționat deja, conform articolului 606 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui contract de închiriere (închiriere de proprietate), locatorul (proprietarul) se obligă să furnizeze locatarului (chiriașului) proprietatea contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară. sau pentru utilizare temporară.

Natura juridică și scopurile diferite ale contractului de prestare de servicii și ale contractului de închiriere a proprietății sunt evidente.

În cazul unei prestări de servicii plătite de către organizația care furnizează servicii, trebuie efectuate acțiunile (activitățile) prevăzute de contract, iar pentru realizarea acestor acțiuni (activități) se efectuează plata.

La închirierea proprietății, locatorul transferă proprietatea pentru utilizare temporară, dar plata pe care o primește este plata pentru utilizarea acestei proprietăți de către locatar în perioada de timp specificată în contract, și nu pentru transferul proprietății, adică , acțiunile (activitățile) locatorului de a transfera proprietatea.

Astfel, în absența legii cu privire la un anumit impozit sau în a doua parte a Codului Fiscal al Federației Ruse, o regulă care prevede că închirierea proprietății este clasificată ca un serviciu sau includerea sumelor de închiriere (venituri din închirierea proprietății) ) în baza de impozitare, recunoașterea transferului proprietății pentru închiriere ca serviciu, iar închirierea - încasările din vânzarea de servicii printr-un regulament contravin legislației privind impozitele. Așadar, pe temeiuri legale, se poate concluziona că Instrucțiunea definește, în linii mari, obiectul impozitării ca un impozit pe utilizatorii drumurilor și, în consecință, nu există temei de impozitare a utilizatorilor drumurilor pe veniturile din arendarea bunurilor înregistrate în exploatare. sursa de venit. La soluționarea unui litigiu în instanță, în conformitate cu articolul 11 ​​din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța de arbitraj, după ce a stabilit în timpul examinării cazului, discrepanța actului organului de stat, a organului administrației publice locale, a altor organ cu legea, inclusiv publicarea acesteia peste puteri, ia o decizie în conformitate cu legea.

Contabilitate si fiscalitate la chirias

La închirierea spațiilor pentru nevoile de producție locatarul poate atribui chiria costului de producție în conformitate cu paragrafele. w) clauza 2 „Reglementări privind componența costurilor de producție și vânzare a produselor (lucrări, servicii) incluse în costul produselor (lucrări, servicii), precum și privind procedura de formare a rezultatelor financiare luate în considerare la impozitare; profituri” (denumit în continuare Regulamentul de componență a costurilor) aprobat prin HG din 05.08.1992 nr.552.

În acest caz, chiriașul trebuie să aibă în vedere următoarele:

Cheltuielile chiriașului pentru chirie (dacă acesta nu este un contract de închiriere de la o persoană fizică) sunt contabilizate, de regulă, în contul 26 „Cheltuieli generale de afaceri”.

Închirierea spațiilor nerezidențiale de la persoane fizice care nu sunt antreprenori individuali nu este o operațiune profitabilă pentru un chiriaș. Această concluzie se bazează pe poziția autorităților fiscale și, în special, enunțată în scrisoarea Ministerului Impozitelor și Impozitelor din Federația Rusă din 11.04.2000 Nr. VG-6-02 / [email protected], precum și o scrisoare din partea Inspectoratului Fiscal de Stat pentru Moscova din 09.09.1998 nr. 30-08 / 27466. La această poziție poate fi respectată un contribuabil care nu dorește să apere legalitatea unei alte poziții în instanță. Cum își justifică perceptorii poziția?

În conformitate cu paragrafele. f) și h) clauza 2 din Regulamentul privind componența costurilor în scopul calculării impozitului pe venit, costurile de menținere a procesului de producție includ costurile de menținere a mijloacelor fixe în stare de funcționare (costuri pentru inspecția tehnică și întreținerea, pentru efectuarea reparații curente, medii și majore), precum și taxele de închiriere pentru elementele individuale ale mijloacelor fixe.

Rezoluţiile Prezidiului Curţii Supreme de Arbitraj din 27.02.1996 nr. 2299/95 şi din 25.06.1996 nr. 3652/95 arată că proprietatea persoanelor fizice care nu sunt antreprenori nu aparţine mijloacelor fixe.

Având în vedere cele de mai sus, cheltuielile chiriașului pentru închirierea și întreținerea spațiilor nerezidențiale închiriate de la o persoană fizică care nu este întreprinzător nu sunt incluse în costul principal al produselor chiriașului (lucrări, servicii) contabilizate fiscal.

Cu toate acestea, în prezent există precedente pentru adoptarea de decizii de către instanțele de arbitraj, conform cărora nu contează cine este locatorul imobilului: o persoană fizică, o persoană juridică sau un antreprenor individual.

Într-adevăr, deciziile Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 2299/95 și 3652/95 au fost luate în baza „Regulamentelor privind contabilitatea și raportarea în Federația Rusă”, Aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 20.03.1992 nr. 10 și „Regulamentul privind procedura de calcul a deducerilor din amortizare pentru activele fixe în economia națională”, aprobat de Comitetul de Planificare de Stat al URSS , Ministerul de Finanțe al URSS, Banca de Stat a URSS, Comitetul de Stat al URSS pentru Comisia de Stat al URSS, Comitetul de Stat pentru Statistică al URSS și Comitetul de Stat al Construcțiilor URSS 29.12.1990 VG-21-D / 144 / 17-24 / 4- 73. În prezent, sunt în vigoare „Regulamentele privind contabilitatea și raportarea în Federația Rusă”, aprobate prin ordin al Ministerului Finanțelor RF din 29 iulie 1998 nr. 34n, (modificat prin Ordinele Ministerului Finanțelor RF din 30 decembrie). , 1999, nr. 107n, și din 24 martie 2000, nr. 31n).

Regulamentul nr. 34n și PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe” (inclusiv PBU 6/98 valabil anterior din 03.09.1997 nr. 65n), aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse nr. 26n din 30.03. .2001, leagă atribuirea imobilizărilor corporale de principalele active de producție cu posibilitatea utilizării acestora în activitatea de întreprinzător ca mijloace de muncă pe termen lung în sfera producției materiale și în sfera neproducției.

În același timp, nici în Legea Federației Ruse „Cu privire la impozitul pe profitul întreprinderilor și organizațiilor”, nici în alte acte legislative privind impozitele, nu există nicio indicație directă că proprietatea închiriată poate fi înregistrată doar ca mijloc fix. dacă această proprietate a fost contabilizată în această calitate la locator – un alt contribuabil.

Legislația privind impozitele și taxele nu prevede posibilitatea includerii în cheltuieli (atribuind costului produselor, lucrărilor, serviciilor) a costurilor menținerii în stare de funcționare a mijloacelor fixe de producție prin modul în care acest mijloc a fost contabilizat de către locator - altul. contribuabil. Statutul juridic al locatorului (persoană juridică sau persoană fizică, persoană fizică cu sau fără statut de întreprinzător) nu contează nici la verificarea legalității includerii în cheltuieli a părții a costurilor asociate extragerii veniturilor impozabile. În acest sens, limitarea drepturilor unui contribuabil în funcție de cine este locatorul nu este legală. Această poziție se reflectă în deciziile Curților Federale de Arbitraj pe districte, în special: Hotărârile Curții Federale de Arbitraj din Districtul Nord-Vest din 17.04.2001 Nr. A56-1887 / 01, din 27.03.2001 Nr. A56- 25466 / 00; Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Ural din 20/12/2000 Nr. F09-1775 / 2000-AK.

Contabilitatea facturilor la utilitati

Proprietar

La stabilirea chiriei, locatorul ia în considerare costurile pe care le suportă pentru îndeplinirea obligațiilor care îi revin în baza contractului de închiriere. Acestea sunt sumele deducerilor de amortizare și facturile de utilități și alte cheltuieli legate direct de plata și întreținerea proprietății închiriate.

În practică, există 2 variante de plată a facturilor de utilități: includerea facturilor de utilități în chirie; precum si stabilirea sumei facturilor la utilitati, plata apelurilor telefonice in plus fata de chirie, o suma separata.

Opțiunea 1. Acordul dintre locator și chiriaș prevede acoperirea tuturor cheltuielilor (inclusiv facturile de utilități) asociate cu închiriere de proprietate, stabilit prin contractul de închiriere.

În cazul în care furnizarea de proprietăți contra cost în folosință temporară este un tip de activitate pentru locator, atunci cheltuielile locatorului pentru plata facturilor de utilități aferente imobilului închiriat sunt aferente cheltuielilor pentru activități obișnuite și se înregistrează în contul 20.

In cazul in care furnizarea de bunuri spre inchiriere nu este un tip de activitate al organizatiei locatorului, aceste cheltuieli se reflecta ca cheltuieli de exploatare in debitul contului 80 (91).

Varianta 2. Contractul de inchiriere prevede rambursarea facturilor la utilitati de catre chirias in plus fata de suma chiriei stabilita prin contract.

Din punctul de vedere al organelor fiscale, reflectarea in contabilitatea locatorului a tranzactiilor comerciale aferente platilor de utilitati se realizeaza folosind contul 46 daca, in conformitate cu legislatia in vigoare, locatorul este indreptatit sa indeplineasca functiile de prestare. servicii de utilități (articolele 544, 545 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 4 din Regulile pentru furnizarea de servicii telefonice, aprobate prin decretul Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 1997 nr. 1235). Această abordare este prevăzută în scrisoarea Serviciului Fiscal de Stat al Federației Ruse din 27 octombrie 1998 nr. ShS-6-02 / 768 „Recomandări metodologice privind anumite aspecte ale impozitării profitului” și în scrisoarea Inspectoratului Fiscal de Stat. pentru Moscova din 09.09.1998 Nr. 30-08 / 27466.

Când are dreptul proprietarul să furnizeze utilități? După cum știți, relațiile de aprovizionare cu energie sunt guvernate de articole. 539-548 din Codul civil al Federației Ruse. De altfel, potrivit art. 548 p. 2 raporturilor legate de furnizarea de gaze, petrol si produse petroliere, apa si alte bunuri prin reteaua racordata, se aplica regulile privind contractul de furnizare a energiei, daca legea, alte acte juridice sau decurge din esenta altfel. a obligatiei.

Articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse permite abonatului să transfere energia primită de la organizația furnizoare de energie prin rețeaua conectată către o altă persoană - abonatul. Această transmisie este posibilă numai cu acordul organizației de alimentare cu energie electrică.

Astfel, dacă proprietarul are dreptul de a conecta subabonați, de fapt, acesta are dreptul de a furniza utilități. Este destul de rezonabil să considerăm această activitate ca un alt tip de activitate al locatorului. Iar dacă în raport cu contractul de închiriere în sine există uneori o alegere: să se reflecte prin contul 46 (90) sau să fie luate în considerare ca venit din exploatare, atunci plățile de utilități primite de la chiriaș sunt încasările din vânzarea utilităților. În consecință, în acest caz, costurile de utilități ale locatorului însuși sunt costurile activităților obișnuite.

De fapt, Codul civil al Federației Ruse nu permite să tragă o concluzie clară despre ceea ce se întâmplă de fapt atunci când energia este transferată unui abonat de către un abonat. Obține abonatul dreptul de proprietate asupra unei anumite cantități de energie și apoi o transferă subabonatului? Artă. 545 vorbește despre transferul energiei primite de abonat, dar în același timp nu este deloc clar din context dacă energia este revândută sau locatorul acționează ca agent (comisionar).

Dacă ne referim la Regulile de utilizare a energiei electrice și termice, aprobate prin ordin al Ministerului Energiei al URSS din 06.12.1981 nr. 310 și care în prezent sunt anulate prin ordin al Ministerului Combustibilului și Energiei al Federației Ruse din data de 01.10.2000. Nr.2, atunci vom vedea că în aceste Reguli, până la urmă, transferul de energie către subabonat era considerat ca o revânzare (clauzele 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Întrucât autoritățile fiscale consideră primirea plății pentru utilități de către locator ca o plată pentru vânzarea de servicii, este destul de rezonabil să ne întrebăm dacă locatorul poate furniza servicii energetice fără o licență adecvată.

Conform vechii legi federale „Cu privire la licențiere anumite tipuri activități ”din 25.09.1998 Nr. 158-FZ, în vigoare până la intrarea în vigoare a noii Legi Federale a Federației Ruse din 08.08.2001 Nr. 128-FZ, sunt supuse activităților de asigurare a exploatării rețelelor electrice și de încălzire. la licențiere. Potrivit noii Legi, acest tip de activitate este și el licențiat. Regulamentul privind activitățile de licențiere pentru asigurarea operabilității rețelelor electrice și de încălzire a fost aprobat de Guvernul Federației Ruse din 05.04.2001 nr. 267. Regulamentul (clauza 3) prevede că activitățile de asigurare a operațiunii rețelelor electrice și de încălzire înseamnă un set de măsuri pentru a asigura o astfel de stare a instalațiilor electrice și a rețelelor de încălzire, în care valorile tuturor parametrilor care caracterizează capacitatea acestor obiecte de a îndeplini funcțiile specificate respectă normele și regulile stabilite, precum și cerințele a documentației tehnice, de proiect și de proiectare. Totodată, clauza 4 oferă o listă a lucrărilor incluse în acest complex: proiectarea, instalarea, reglarea echipamentelor, clădirilor și structurilor rețelelor electrice și (sau) de încălzire; controlul expedierii, precum și colectarea, transportul și distribuția energiei electrice și termice.

Dacă locatorul vinde energia primită de la organizația furnizoare de energie, putem vorbi despre transmiterea energiei, cu toate acestea, nu efectuează nicio altă lucrare, nu există echipamente speciale pentru distribuția și transportul energiei. Atunci este imposibil să vorbim fără echivoc despre necesitatea licenței. Totuși, acordarea de licențe este justificată atunci când se desfășoară activități profesionale în acest domeniu. Proprietarul nu face asta. Acordă chiriașului dreptul de a folosi energia primită în măsura în care este necesară pentru întreținerea proprietății închiriate.

Așadar, am examinat procedura de reflectare a tranzacțiilor de închiriere cu locatorul din punctul de vedere al poziției propuse de organele fiscale și anume, reflectarea plăților de utilități primite în contul 46 (90).

Să justificăm posibilitatea unei abordări diferite. Această abordare constă în a considera transferul de energie către un subabonat ca o situație în care, cu acordul organizației furnizoare de energie, locatorul „pleacă” din contractul cu organizația furnizoare de energie în calitate de consumator direct de energie, locatarul. devine consumator, iar locatorul acționează ca intermediar (comisionar, agent) între organizația furnizoare de energie și chiriaș. Da, energia este transmisă prin rețelele conectate ale locatorului, dar el nu devine consumator al acestuia, „proprietar” iar consumatorul devine locatar. Locatorul - comisionarul actioneaza in nume propriu, dar pe cheltuiala locatarului. El participă și la calcule. Aproximativ, acest lucru poate fi comparat cu achiziționarea de bunuri pentru un cumpărător în baza unui contract de comision (în acest caz, bunurile sunt direct energie - căldură, electricitate, gaz). Și dacă da, atunci decontările ar trebui să fie reflectate ca decontări conform contractului de comision, și anume: pe creditul contului 76 „Decontări cu diferiți debitori și creditori” se reflectă fondurile primite de la subabonat în contul organizației furnizoare, pe debitul contului 76 - respectiv, suma cheltuielilor cu organizatia furnizoare. În plus, după cum sa menționat deja, atât legislația fiscală, cât și cea civilă în cadrul prestării de servicii înseamnă acțiuni (activități) stipulate prin contract. Locatorul nu efectuează nicio acțiune, ci este doar un intermediar între organizația furnizoare și chiriaș-consumator în ceea ce privește efectuarea plăților pentru resursele energetice. Faptul că această abordare are dreptul de a exista poate fi confirmat de practica arbitrală, în special, ca exemple, ne referim la deciziile Curților Federale de Arbitraj pentru Districtul Nord-Vest din 18 iulie 2000 Nr. A56-639 / 00, din 23 octombrie 2000 Nr. A05- 4338 / 00-258 / 11, în Districtul Moscova din 26 decembrie 2000 Nr. KG-A40 / 5420-00.

Aș dori să mai notez un punct. De foarte multe ori, atunci când vine vorba de rambursarea facturilor de utilități care depășesc chiria, se obișnuiește să spunem că chiria este formată din două componente - constantă și variabilă. Partea variabila este formata de locator pe baza facturilor emise de furnizorii de energie electrica si de un operator de telecomunicatii. Din punct de vedere al legislației civile, părțile, la discreția lor, pot stabili procedura de stabilire a prețului contractului. Dar atunci nu ar trebui să vorbim deloc de facturile de utilități, acestea sunt doar un criteriu în determinarea părții variabile, iar suma formată nu este altceva decât chirie și se reflectă fie pe contul 46 (90) fie pe contul 80 (91) - vezi Opțiunea 1.

În ceea ce privește serviciile de comunicații (convorbiri telefonice), trebuie avute în vedere următoarele.

Potrivit Legii federale din 16 februarie 1995 nr. 15-FZ „Cu privire la comunicare” (art. 15), activitățile fizice și entitati legale legat de prestarea serviciilor de comunicații se realizează pe baza unei licențe obținute și executate în mod corespunzător în acest scop. În consecință, locatorul poate reflecta tarifele telefonice primite de la locatar prin factura de 46 (90) numai atunci când operează în domeniul prestării de servicii de comunicații pe baza unei licențe corespunzătoare, pe care, de regulă, locatorul nu o deține. În general, argumentele împotriva reflectării rambursării primite de la chiriaș pentru utilizarea serviciilor de telefonie (taxe de apel) pot fi aceleași ca mai sus în ceea ce privește reflectarea utilităților. Dar, din moment ce organele fiscale recurg în această privință la argumente „suplimentare”, le vom infirma și noi.

În scrisoarea Serviciului Fiscal de Stat al Federației Ruse din 27 octombrie 1998 nr. ШС-6-02 / 768, autoritățile fiscale se referă la paragraful 4 din Regulile pentru furnizarea de servicii telefonice, aprobate de Guvernul Republicii Moldova. Federația Rusă din 26 septembrie 1997 Nr. 1235). Această clauză prevede că serviciile de telefonie sunt furnizate în baza unui acord de prestare a serviciilor de telefonie încheiat între operatorul de telecomunicații și abonat (client).

Drepturile și obligațiile părților în temeiul acordului pot fi transferate altor persoane numai în modul prevăzut de legislația Federației Ruse și de prezentele reguli. Ce fel de ordine este nu este încă pe deplin clar. Regulile în sine indică procedura de reînnoire a contractului numai pentru cetățeni. Iar Regulile în sine au fost adoptate în temeiul Legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” și nu există temeiuri pentru o aplicare largă în ceea ce privește reglementarea relațiilor cu entitățile comerciale, cu atât mai mult cu cât aceste reguli nu pot afecta nici formarea registrelor contabile, nici, în plus, , raporturi juridice fiscale. Mai mult, locatorul nu poate reflecta plata convorbirilor telefonice prin factura de 46 (90), întrucât nu deține licență și, de fapt, în cadrul relațiilor de închiriere, efectuează „tranzitul” decontărilor între locatar și chiriaș. operator de telecomunicații.

În practică, problema construcției între chiriaș, locator și operatorul de telecomunicații se rezolvă adesea astfel: temporar (pe durata contractului de închiriere a imobilului) pentru a reexecuta contractul de furnizare de servicii de telecomunicații către chiriașului, ceea ce implică costuri suplimentare în numerar.

Chiriaş

Apropo de specificul reflectării plății facturilor de utilități cu chiriașul, putem spune următoarele: Întrucât problema este direct legată de reducerea bazei impozabile a impozitului pe venit, organele fiscale acordă o atenție deosebită problemei posibilitatea includerii sumelor facturilor de utilități stabilite în rambursarea cheltuielilor corespunzătoare ale locatorului în conformitate cu termenii contractului de închiriere în plus față de chiria. Dacă aceste plăți nu sunt alocate într-o linie separată (un cont separat), dar sunt incluse în chirie, atunci facturile de utilități ca parte a chiriei sunt incluse în costul de producție.

Dacă facturile la utilități, plățile pentru apelurile telefonice sunt facturate separat, chiriașul poate avea probleme.

Scrisoarea Ministerului Impozitelor și Impozitelor din Federația Rusă nr. ШС-6-02 / 768 spune: „În ceea ce privește cheltuielile organizației - chiriașul pentru plata facturilor de utilități, atunci, pe baza naturii acestor costuri, ca costuri legate direct de producerea și vânzarea produselor (lucrări, servicii), acestea sunt supuse includerii în costul produselor (lucrărilor, serviciilor) locatarului, indiferent de tipul de activitate al organizației locatorului, determinarea valoarea chiriei în conformitate cu acordul și sub rezerva încheierii de acorduri pentru ca locatarul să primească utilități în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse. " În urma acestei scrisori și a altora, organele fiscale au acceptat atribuirea facturilor de utilități de către chiriaș doar în cazul în care chiriașul a încheiat contracte directe cu organizații de furnizare a energiei și alte organizații similare. La rândul lor, aceste organizații nu s-au grăbit în mod deosebit să încheie contracte cu chiriașii.

Totuși, dacă comparăm partea din scrisoare privind locatorul, conform căreia locatorul reflectă plățile de utilități încasate prin contul 46 (90), dacă are dreptul de a îndeplini funcțiile de prestare a serviciilor de utilități și partea care vorbește. a posibilității de a atribui costurile de plată a facturilor la utilități prețului de cost , - ajungem la o concluzie complet logică că dacă includem în contractul de închiriere și posibilitatea ca locatarul să primească utilități în conformitate cu art. 544 și 545 din Codul civil al Federației Ruse, vom îndeplini astfel cerințele autorităților fiscale prevăzute în scrisoare. Vom avea un acord cu organizația corespunzătoare (locatorul), transferând servicii către subabonat !!!

Ținând cont de prevederile Codului civil al Federației Ruse care reglementează legea obligațiilor, precum și de dispozițiile speciale care stabilesc obligația de a obține acordul organizației furnizoare de a conecta subabonatul, este posibil să se confirme eligibilitatea locatorul să îndeplinească funcțiile de furnizare de utilități prin transmiterea organizației furnizoare a unei notificări de conectare a subabonatului în conformitate cu contractul de închiriere și a unei propuneri privind procedura de furnizare a serviciilor și decontări cu abonatul-locator specificat. Documentul specificat include condiția ca propunerea să fie considerată acceptată în absența unei obiecții din partea organizației furnizoare.

Acest lucru poate fi confirmat de poziția menționată în scrisorile UMNS pentru Moscova din 27 decembrie 2000 nr. 03-12 / 61590 și din 21 aprilie 2000 nr. 03-12 / 16517.

Poziția este următoarea: în cazul în care contractul de închiriere prevede furnizarea de către locator a locatarului cu dreptul de a utiliza serviciile de energie, căldură, alimentare cu apă și comunicații telefonice în imobilul închiriat, locatarul fiind obligat cu rambursarea cheltuielile locatorului pentru plata serviciilor de energie, căldură, alimentare cu apă și telefonie pe lângă plățile de închiriere, locatarul poate atribui costului produselor (lucrărilor, serviciilor) costurile rambursării locatorului pentru costurile serviciilor de mai sus atunci când aceste costuri sunt confirmate de documentele primare relevante - facturile locatorului întocmite pe baza unor documente similare emise de organizația furnizoare de energie și organizația - operatorul de telecomunicații în raport cu chiriașul locuinței efectiv ocupate și energia termică și electrică. rețelele și liniile telefonice utilizate de chiriaș”.

Adică, pentru a atribui facturile de utilități costului principal, chiriașul trebuie:

O indicație în contract că locatorul acordă chiriașului dreptul de a folosi energie, apă etc. livra

Consimțământul organizației furnizoare de energie, dat locatorului, pentru posibilitatea de a presta servicii subabonatului.

Facturi ale proprietarului pe baza unor facturi similare primite de la furnizorii de resurse.

De precizat că, deși precizările din scrisoarea din 27 decembrie 2000 au fost date la solicitarea băncii chiriașului, totuși, acestea sunt de natură generală și sunt destul de aplicabile tuturor organizațiilor de locatari. Aceste scrisori au fost publicate în revistele „Moscow Tax Courier”, nr. 11, 2000; nr. 5, 2001.

Poziția menționată în scrisorile Ministerului Impozitelor și Administrației Fiscale din RF de la Moscova este aplicabilă atât în ​​cazul în care locatorul este o persoană care prestează servicii, cât și în cazul în care îl considerăm intermediar (comisionar).

În concluzie, să ne exprimăm opinia cu privire la această problemă urgentă pentru chiriași. În opinia noastră, indiferent de absența sau prezența contractelor directe cu organizațiile de energie, energie termică, de furnizare a apei și întreprinderi de comunicații, conform prevederilor art. 539, 545 din Codul civil al Federației Ruse, indiferent dacă a fost primit sau nu acordul organizațiilor relevante pentru a conecta un subabonat, baza pentru atribuirea acestor costuri la cost în conformitate cu Regulamentul privind contabilitate și raportare este documente primare. În plus, absența contractelor directe cu organizațiile furnizoare și întreprinderile de comunicații nu reprezintă un motiv pentru excluderea acestor costuri din costul produselor (lucrărilor, serviciilor) locatarului, întrucât însuși faptul utilizării spațiului închiriat în procesul de gestiune. iar producția stă la baza includerii în costul produselor (lucrărilor). , serviciilor) costurilor pentru întreținerea acestor spații, dacă aceste costuri au avut efectiv loc. Cerințele pentru existența acordurilor relevante nu sunt stabilite de normele Legii privind impozitul pe venit și Regulamentul privind componența costurilor. Și, ca întotdeauna, ne vom confirma cererea prin hotărâri arbitrale: Rezoluția FAS din Districtul Central din 11/25/1999 nr. A09-3086 / 9912, FAS din Districtul Moscova din 11/13/2000 nr. KA-A40 / 5134-00.

Întreținerea proprietății închiriate

După cum am indicat deja, părțile contractante repartizează responsabilitățile pentru repararea proprietății închiriate. În lipsa unor astfel de instrucțiuni în contract, ca regulă generală, costurile de întreținere proprietatea închiriată este suportată de locatar (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, sunt posibile următoarele opțiuni de repartizare a costurilor pentru reparația curentă a clădirilor, structurilor, spațiilor.

Contractul este responsabil pentru repararea chiriașului.

Cheltuielile pentru activitățile obișnuite în conformitate cu clauza 18 din PBU 10/99 sunt recunoscute în contabilitate în perioada de raportare în care au avut loc, indiferent de momentul plății efective a fondurilor și alte forme de implementare (presupunerea de certitudine temporară a faptelor de activitate economică) la îndeplinirea condiţiilor specificate în clauza 16 din PBU 10/99.

Costul reparațiilor la imobilizări corporale închiriate, suportate în conformitate cu termenii contractului de leasing, pe cheltuiala fondurile chiriașului, în conformitate cu clauza 78 din Orientările metodologice pentru contabilitatea mijloacelor fixe, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 20 iulie 1998 nr. 33n, și Instrucțiunile de aplicare a planului de conturi sunt reflectate în contabilizarea prin debitul contului 20 în cuantum de valoare lucrări de renovareși material irosit.

Regulamentul privind componența costurilor (subparagraful e) al paragrafului 2) prevede includerea în costul principal a costurilor de desfășurare. inspecția tehnică si grija, pentru efectuarea reparatiilor curente, medii si majore.

Pentru a include în mod uniform cheltuielile viitoare pentru repararea mijloacelor fixe în costurile de producție sau de circulație ale perioadei de raportare, organizația, în baza clauzei 72 din Regulamentul de întreținere a contabilității și raportării financiare în Federația Rusă, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 29 iulie 1998 nr. 34n și clauza 77 din instrucțiunile de mai sus. Metodele pot crea o rezervă pentru repararea activelor fixe (inclusiv a celor închiriate). Atunci când se formează o rezervă pentru repararea mijloacelor fixe, costurile de producție (de circulație) includ suma deducerilor calculată pe baza costului estimat al reparației. La realizarea inventarierii rezervei pentru repararea mijloacelor fixe (inclusiv obiectele închiriate), sumele suprarezervate la sfârşitul anului se stoarnează.

In cazul in care suma fondului de reparatii este insuficienta, cheltuielile neprevazute pentru reparatii pot fi luate in calcul in debitul contului 20.

Contractul prevede realizarea reparațiilor curente de către locator pe cheltuiala proprie.

În acest caz, dacă închirierea este reflectată în contul 46 (90), respectiv, costurile de reparare a spațiilor închiriate sunt cheltuieli pentru activități obișnuite - reflectate prin contul 20.

În cazul în care veniturile din chirie pentru locator sunt în exploatare, respectiv, costurile reparațiilor curente sunt costuri de exploatare și se înregistrează în contul 80 (91).

Deci, în acest articol, am examinat principalele puncte problematice care apar la închirierea spațiilor nerezidențiale pentru nevoi de producție.

Desigur, în practică, puteți întâlni și alte întrebări referitoare la închiriere. Vom vorbi despre ele în articolele noastre ulterioare.

* Înainte de intrarea în vigoare a capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse, i.e. înainte de 1 ianuarie 2002, în conformitate cu prevederile Legii „Cu privire la impozitul pe profit”, obiectul impozitării este definit ca fiind profitul brut, i.e. valoarea profitului (pierderii) din vânzarea proprietății de către organizație și a veniturilor din tranzacțiile nevânzare, redusă cu suma cheltuielilor aferente acestora, adică trebuie să existe o legătură directă între venituri și cheltuieli. De la 1 ianuarie 2002, în conformitate cu prevederile art. 247 din Codul fiscal al Federației Ruse, obiectul impozitării este profitul primit de contribuabil. Mai mult, venitul este recunoscut ca venit, redus cu suma cheltuielilor (pentru cele mai semnificative modificări în impozitarea profiturilor, vezi articolul „Revoluția fiscală...”)

Cum să utilizați corect codul „simplificat” Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Venituri din închirierea proprietății

Potrivit paragrafului 4 al art. 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse, veniturile din închirierea proprietății aparțin veniturilor neexploatare ale întreprinderii, cu condiția ca închirierea proprietății să nu fie activitatea principală a întreprinderii.

Trebuie avut în vedere faptul că locația proprietății închiriate nu contează. Organizația „simplificată” trebuie să plătească un singur impozit pe chirie la locul de amplasare (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 02.12.2005 nr. 03-11-04 / 2/143).

La încheierea unui contract de închiriere, venitul locatorului care aplică sistemul simplificat de impozitare este suma chiriei primite efectiv. Chiria poate fi stabilită nu numai în suma fixă ​​a plăților pe care chiriașul este obligat să le facă lunar. Clauza 2 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede plata închirierii proprietății prin:

- plata unei cote din venitul primit ca urmare a folosirii bunului inchiriat;

- prestarea anumitor servicii de catre locatar;

- transferul lucrului specificat în contract de către locatar către locator pentru proprietate sau închiriere;

- impunerea chiriașului a costurilor de îmbunătățire a spațiului închiriat, care sunt stipulate prin contractul de închiriere.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a formelor specificate de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Prin urmare, veniturile din închirierea proprietății apar indiferent dacă sunt primite sub formă de numerar, proprietate sau sub formă de transfer către locator a costurilor de îmbunătățire a proprietății închiriate (scrisoare a Departamentului Ministerului Impozitelor și Impozitelor). Colectia Rusiei la Moscova din 01.07.2004 Nr. 21-09 / 43685) ... În acest din urmă caz, data recunoașterii veniturilor va fi ziua semnării certificatului de recepție pentru munca prestată. Pe baza acestui act, contabilul face înregistrările corespunzătoare în registrul de venituri și cheltuieli.

Să presupunem că o entitate care aplică sistemul de impozitare simplificat închiriază spații nerezidențiale, care îi aparține prin drept de proprietate. În condițiile contractului de închiriere, locatarul rambursează locatorului costurile de energie electrică, alimentare cu apă, furnizare de căldură etc.

În acest caz, valoarea rambursării costurilor de exploatare și utilități ar trebui inclusă în structura veniturilor neexploatare (scrisori ale Ministerului Impozitelor și Colectării Taxelor din Rusia din 11 mai 2004 nr. 22-1-14 / 881). și Oficiul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 29 septembrie 2005 Nr. 18-11 / 3/69533).

Aceeași poziție o aderă și specialiștii Ministerului de Finanțe al Rusiei (scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei din 17.11.2008 Nr. 03-11-05 / 274, din 27.02.2004 Nr. 04-02-05 / 1/19, din 02.02.2005 Nr. 03-03-02 -04/2/2 si din 05.09.2007 Nr. 03-11-05 / 215).

În acest caz, nu contează dacă locatarul transferă fondurile în contul locatorului sau direct către organizațiile de alimentare cu energie și apă (scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 16.08.2005 nr. 03-11-04 / 2/48).

În același timp, locatorul poate include în cheltuielile sale costurile de plată a utilităților pentru spațiile care sunt închiriate (scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 22.08.2005 nr. 03-11-04 / 2/57 și Oficiul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din Moscova din 15.01.2007 Nr. 18-8 / 3/02040), dar numai cu condiția să aleagă ca obiect de impozitare venitul, redus cu suma cheltuielilor.

Din cartea Folosirea proprietății altcuiva autorul Panchenko TM

8.2. Închirierea proprietății de stat de către o întreprindere unitară care deține această proprietate pe baza dreptului de gestiune economică Articolul 17 din Legea federală din 14.11.2002 nr. 161-FZ „Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale” (în continuare - Legea privind Unitar

Din cartea Cum se folosește corect „simplificat”. autorul Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. Apariția obligațiilor unui agent fiscal atunci când închiriază proprietăți federale, proprietatea unei entități constitutive a Federației Ruse și proprietatea municipală În unele situații, o organizație este obligată să îndeplinească obligațiile unui agent fiscal pentru TVA. Asta înseamnă că ea

Din cartea Chirie autorul Vitali Semenichin

Articolul 612. Răspunderea locatorului pentru neajunsurile bunului închiriat 1. Proprietarul răspunde de neajunsurile imobilului închiriat, care împiedică total sau parțial folosirea acestuia, chiar dacă la momentul încheierii contractului de închiriere el nu știa despre acestea

Din cartea Unde se duc banii. Cum să vă gestionați corect bugetul familiei autorul Saharovskaia Julia

Articolul 629. Înlăturarea viciilor bunului închiriat 1. Dacă locatarul descoperă vicii ale bunului închiriat, care împiedică total sau parțial folosirea acestuia, locatorul este obligat în termen de zece zile de la data declarației locatarului de

Din cartea All About Business in Germany autorul von Luxburg Natalie

9. CHELTUIELI CU PROPRIETATE DE ÎNCHIRIAT Organizațiile care recunosc ca obiect de impozitare venituri reduse cu suma cheltuielilor pot reduce baza de impozitare a impozitului unic cu valoarea plăților de închiriere (închiriere) pentru proprietatea închiriată (închiriată) (sub.

Din cartea Freelance: Reboot [Un ghid pas cu pas pentru un angajat de la distanță despre câștigul din 200.000 de ruble. pe luna] autorul Maslennikov Roman Mihailovici

Reparația proprietății închiriate de către locator, cine trebuie să o execute și cum, prin modificarea contractului, pentru a preveni gratuitatea operațiunii Mijloacele fixe care sunt închiriate sunt supuse deteriorării fizice și morale, necesită reparații și restaurare. Cum

Din cartea autorului

Provizioane pentru repararea proprietății închiriate de la locator Majoritatea locatorilor cheltuiesc sume considerabile pentru repararea proprietății închiriate. Pentru a contabiliza în mod egal astfel de cheltuieli, legislația permite organizațiilor să creeze rezerve pentru

Din cartea autorului

Asigurarea proprietății închiriate În practică, destul de des la încheierea contractelor de închiriere, locatorii, care doresc să-și protejeze interesele de proprietate în conservarea proprietății, asigură în mod independent proprietatea închiriată. În materialul de mai jos

Din cartea autorului

Modernizare și alte îmbunătățiri de către locator al proprietății închiriate, inclusiv compensarea cheltuielilor locatarului.În practică, nu orice entitate comercială are posibilitatea de a cumpăra proprietăți. Prin urmare, în

Din cartea autorului

Închirierea proprietății de stat de către instituții În Federația Rusă, după cum știți, sunt recunoscute formele de proprietate privată, de stat, municipală și alte forme de proprietate. În conformitate cu dreptul civil, proprietatea de stat în limba rusă

Din cartea autorului

Renovarea proprietății închiriate de către chiriaș, cine ar trebui să o execute și cum, prin modificarea contractului, pentru a preveni funcționarea gratuită Astăzi, multe organizații închiriază birouri, spații de producție sau depozit. Proprietatea primită de locatar de obicei

Din cartea autorului

Dispoziții pentru repararea bunurilor închiriate de la locatar.La încheierea contractelor de închiriere, părțile la contract, locatorul și locatarul, de regulă, prevăd în acesta obligațiile părților de a îndeplini atât revizuire proprietate. Mai mult, cu scopul

Din cartea autorului

Asigurarea bunurilor închiriate, dificultăți cu beneficiarul locatorului Organizațiile folosesc adesea obiecte de proprietate închiriate în activitățile lor - clădiri, spații, vehicule, echipamente de birou și așa mai departe. În unele cazuri, când

Din cartea autorului

Cumpărarea unui apartament cu ipotecă pentru a-l închiria Și iată o altă greșeală clasică de lipsă de planificare. În ultimii ani, mulți oameni au cumpărat un apartament pe baza unui credit ipotecar pentru a-l închiria și pentru a acoperi plățile împrumutului cu plăți de chirie. Alena, cedând din cauza febrei apartamentului,

Din cartea autorului

13.4.6. Venituri din chirie (Pacht) K acest fel venitul include veniturile obținute din închirierea oricăror bunuri mobile și imobile, de exemplu: terenuri; clădiri și părțile acestora (de exemplu, apartamente); nave maritime și fluviale; mașini și

Din cartea autorului

Asigurați-vă că respectați termenul limită pentru livrarea comenzii Termenul limită pentru livrarea comenzii este negociat în prealabil și scris în termeni de referinta sau în contractul cu clientul Termenul limită pentru comandă este clar fixat și nu aveți dreptul să întrerupeți termenul limită. Punct. Oricât de paradoxal ți se pare, dar