Prihod proračunska institucija od izdavanja imovineoporezuju se na dobit

Ministarstvo financija Rusije u pismu od 25.05.2012. N 03-03-06 / 4/50 razjasnilo je pitanje treba li prihod koji je sveučilište primio od najma imovine ove godine podlijegati porezu na dobit. Ured posebno podsjeća da je Ch. 25 "Porez na dobit organizacija" Poreznog zakona Ruske Federacije ne sadrži odredbe koje utvrđuju specifičnosti plaćanja poreza na dobit proračunskih institucija od prihoda dobivenih od zakupa imovine koja je u državnom (općinskom) vlasništvu i prenesena na ih za operativno upravljanje.
Dakle, plaćanje poreza na dohodak od strane proračunskih institucija vrši se na način propisan čl. 287 Poreznog zakona Ruske Federacije.
Proračunske institucije odgovorne su za vođenje posebne evidencije o prihodima (rashodima) primljenim (načinjenim) u okviru ciljanog financiranja. U nedostatku takvog obračuna od poreznog obveznika koji je primio ciljana sredstva, ta se sredstva smatraju oporezivima od dana kada su primljena.

Primjer. Općinska proračunska obrazovna ustanova (srednja škola) od 01.01.2012. godine daje u zakup prostor za koji prima najamninu s PDV-om i naknadu komunalnih troškova te povrat poreza na zemljište i porez na imovinu.

Trenutno se prihodi od zakupa imovine općinske proračunske ustanove mogu pripisati na osobni račun ove ustanove i ići na samostalno raspolaganje.
Ovlaštena tijela navode da poslovi pružanja komunalnih usluga prema ugovorima, prema kojima ti troškovi nisu uključeni u trošak najma prostora, nisu poslovi prodaje robe (radova, usluga) i kao rezultat toga podliježu na PDV (Pisma Ministarstva financija Rusije od 14.05.2008. N 03-03-06 / 2/51; 31.12.2008. N 03-07-11 / 392; 17.09.2009. N 03-07-11 / 232 Federalna porezna služba Rusije od 04.02.2010. N ShS-22-3 / [e-mail zaštićen]).
Ovo stajalište temelji se na činjenici da organizacija koja prima komunalne usluge na temelju ugovora s organizacijama opskrbljivača sama po sebi nije organizacija za opskrbu i, sukladno tome, ne može obavljati prodaju komunalnih usluga.
Kako bi se izbjegle daljnje nesuglasice s poreznim tijelima, preporučujemo uključivanje iznosa naknade za dio poreza na imovinu i poreza na zemljište primljenih od stanara u poreznu osnovicu PDV-a (Pismo Ministarstva financija Rusije od 25. studenog 2008. N 03-07-11 / 366).
Novčana sredstva koja ustanove primaju od trećih organizacija kao plaćanje komunalnih, poslovnih i drugih sličnih usluga priznaju se kao njihov prihod i iskazuju kao dio neposlovnih prihoda sukladno čl. 250 Poreznog zakona Ruske Federacije (Pisma Ministarstva financija Rusije od 24. ožujka 2009. N 03-03-05 / 47, Ured Federalne porezne službe Rusije za Moskovsku oblast od 29. studenog 2004. N 03-42 / 22557, od 02. 03. 2005. N 21-27 / 28632).
Iznosi naknade zakupaca dijela poreza (na imovinu, zemljište) koje plaćaju najmodavci mogu se smatrati prihodima od prodaje (članak 2. članka 249. Poreznog zakona Ruske Federacije, dopis Ureda federalnog poreza Služba Rusije za Moskovsku oblast od 03.02.2005 N 21-27 / 28632).
Institucija će možda morati braniti drugačiji pravni položaj u pravosudnim tijelima (vidi, na primjer, Rezolucije FAS-a Sjeverno-Kavkaskog okruga od 11.02.2008. N F08-8206 / 07-3204A, FAS-a Istočnosibirskog okruga od 21.03. .2007 N A74-3165 / 06-F02-1481 / 07).
U računovodstvu proračunske ustanove prema Uputama za primjenu Kontnog plana računovodstvo proračunske institucije, odobrene Naredbom Ministarstva financija Rusije od 16. prosinca 2010. N 174n, primjenjuje se sljedeća korespondencija:
1. Debitni račun. 2 205 21 560 Kreditni račun 2 401 10 120
najamnina je naplaćena temeljem dogovora, fakture (fakture).
2. Debitni račun. 2 401 10 120 Kreditni račun 2 303 04 730
PDV naplaćen na iznos najam.
3. Debitni račun. 2 201 11 510 Kreditni račun 2 205 21 660
povećanje izvanbilančnog računa 17 (prema šifri KOSGU 120);
najam je primljen.
4. Debitni račun. 2 302 23 730 (analitički račun "Obračun sa zakupcem") Kreditni račun. 2 302 23 730 (analitički račun "Poravnanja s organizacijom dobavljača")
najmoprimcu je predočen račun za nadoknadu troškova ustanove u smislu utrošenih režija.
5. Debitni račun. 2 302 23 830 (analitički račun "Obračun s dobavljačem") Kreditni račun. 2 201 11 610
povećanje na izvanbilančnom računu 18 (prema šifri KOSGU 223);
ustanova plaćala režije.
6. Debitni račun. 2 201 11 510 Kreditni račun 2 302 23 730 (analitički račun "Poravnanja s najmoprimcem")
smanjenje na izvanbilančnom računu 18 (prema šifri KOSGU 223);
dobio od zakupca unovčiti platiti režije koje je on potrošio.
7. Debitni račun. 2 401 20 290 Kreditni račun 2 303 12 730 (2 303 13 730)
ustanova je obračunala porez na imovinu (porez na zemljište), čiji iznosi podliježu naknadi u skladu s ugovorom o zakupu (dodatni ugovor uz njega).
8. Debitni račun. 2 303 12 830 (2 303 13 830) Kreditni račun 2 201 11 610
povećanje izvanbilančnog računa 18 (prema šifri KOSGU 290);
ustanova je platila porez na imovinu (porez na zemljište).
9. Debitni račun. 2 205 81 560 Kreditni račun 2 401 10 180
obračunati dohodak – naknada troškova poreza na imovinu (porez na zemljište).
10. Debitni račun. 2 401 10 180 Kreditni račun 2 303 04 730
PDV se obračunava na iznos naknade.
11. Debitni račun. 2 201 11 510 Kreditni račun 2 205 81 660
povećanje izvanbilančnog računa 17 (prema šifri KOSGU 180);
iznos naknade došao je od najmoprimca.
12. Debitni račun. 2 303 04 830 Kreditni račun 2 201 11 610

ustanova je platila PDV.
13. Debitni račun 2 401 10 120 (2 401 10 180) Kreditni račun 2 303 03 730
porez na dohodak obračunavan je u smislu najamnine (u smislu ostalih prihoda primljenih od najmoprimaca).
14. Debitni račun 2 303 03 830 Kreditni račun 2 201 11 610
smanjenje izvanbilančnog računa 17 (prema šifri KOSGU 120 - u smislu najamnine; prema šifri KOSGU 180 - u smislu ostalih prihoda primljenih od stanara);
ustanova je platila porez na dohodak.

Primanje sredstava od najma imovineopćinska proračunska institucija

Prihodi od zakupa imovine općinske proračunske ustanove trebaju ići samostalno na raspolaganje ovoj instituciji i mogu se knjižiti na njezin osobni račun.
Prema stavku 4. čl. 9.2 Saveznog zakona od 12.01.1996. N 7-FZ "O nekomercijalnim organizacijama", proračunska institucija ima pravo obavljati druge vrste djelatnosti koje nisu glavne vrste djelatnosti, samo u mjeri u kojoj služi za postizanje ciljeve za koje je stvoren i koji odgovaraju navedenim ciljevima, kada je pod uvjetom da su takve aktivnosti navedene u njegovim sastavnim dokumentima (članak 3. članka 298. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Prihodi primljeni u obliku zakupnine ili drugog plaćanja za prijenos na plaćeno korištenje općinske imovine dodijeljene općinskoj proračunskoj instituciji ne spadaju u prihode lokalnog proračuna (članak 3. članka 41., članak 42. RF BC) i , dakle, ne podliježe kreditiranju proračuna. Prihodi od aktivnosti koje stvaraju dohodak i imovina stečena na teret tih prihoda idu na neovisno raspolaganje proračunskoj instituciji (članak 3. članka 298. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Dakle, prihodi od zakupa imovine općinske proračunske ustanove mogu se pripisati na osobni račun ove ustanove i ići na njeno samostalno raspolaganje. Ujedno, ustanova može dobiti primljeni prihod koristiti za bilo koju namjenu, ako odgovara namjeni za koju je ustanova osnovana, u okviru zahtjeva Plana financijsko-gospodarskog poslovanja odobrenog na propisani način.
U slučaju davanja u zakup, uz suglasnost osnivača, nekretnine i posebno vrijedne pokretne stvari koje je osnivač ustupio proračunskoj ustanovi ili steče proračunska ustanova na teret sredstava koje joj je osnivač dodijelio za stjecanje istih. imovine, financijsku potporu za održavanje takve imovine ne provodi osnivač (članak 6. članka. 9.2. Zakona N 7-FZ).
Tako, primjerice, u slučaju da proračunska ustanova daje u zakup dio zgrade (posebnu prostoriju u zgradi), iznos subvencije osnivač može umanjiti za iznos troškova održavanja nekretnine srazmjerno zakupljenom području.

prihod od davanja u najam nekretnina po porezno računovodstvo odnosit će se na izvanposlovne prihode Naša računovodstvena politika je precizirana: Ostali prihodi i rashodi se formiraju na računima 91.01 i 91.02 Prihodi od davanja u najam nekretnina formiraju se na računu 91.01. Troškovi vezani uz zakup nekretnine formiraju se razmjerno površini koja se daje u zakup iznajmljivanje prostorija na računu 91.02. U ovom slučaju mora biti zadovoljen kriterij materijalnosti (članak 18.1 PBU9 / 99): ako prihod od bilo koje djelatnosti iznosi najmanje 5 posto ukupnog prihoda, tada se mora pripisati glavnom (prihodu od prodaje ), ako je manji od 5 posto - na poslovni prihod (ostali prihodi). Prihodi od najma imovine u iznosu od najmanje 5 posto ukupnog prihoda formiraju se na računima 90.01 "Prihodi", a pripadajući rashodi vezani uz zakup imovine formiraju se na računu 90.02 "Troškovi prodaje". Prihodi od najma su manji od 5 posto ukupnih prihoda, odnosimo ih na ostale prihode i u prijavi poreza na dobit ide pod redak "Neposlovni prihodi". odnoseći te prihode na prihode izvan poslovanja?

Ne, nije u redu. Upravitelj ima pravo samostalno odrediti načelo odražavanja prihoda od davanja u najam imovine, prihoda od redovnih djelatnosti ili drugih prihoda. Morate polaziti od prirode djelatnosti organizacije, vrste prihoda i uvjeta za njihovo primanje. Ako je leasing posebna vrsta djelatnosti (plaćanja najamnine čine trajni prihod), tada prihod iskazujte na računu 90. U poreznom računovodstvu prihod od njega mora se priznati kao dio prihoda od prodaje. Ako iznajmljivanje nije zasebna vrsta djelatnosti (plaćanja najamnine čine stalni prihod), tada se prihod prikazuje na računu 91. U poreznom računovodstvu prihod odražava kao dio neposlovnih prihoda. Vaš izbor mora biti konsolidiran u računovodstvenoj politici za računovodstvene svrhe (klauzula 7 PBU 1/2008). Kriterij materijalnosti koristi se za odražavanje pojedinosti odraza pokazatelja u izvješćivanju (članak 11. PBU 4/99, točka 18.1. PBU 9/99).

Kako najmodavac može računovodstveno odraziti prijenos imovine prema ugovoru o najmu

Situacija: kako za računovodstvene svrhe utvrditi je li predstavljanje imovine u najam zasebna vrsta djelatnosti organizacije ili je to jednokratna operacija

U računovodstvu, organizacija ima pravo samostalno priznati prihod, uključujući prihod od najma imovine, kao prihod od redovnih aktivnosti ili drugi prihod. U ovom pitanju potrebno je poći od prirode aktivnosti organizacije, vrste prihoda i uvjeta za njihovo primanje (na primjer, jesu li dolazne uplate najma stalni ili ponavljajući prihodi organizacije). To je navedeno u stavku 4. PBU 9/99. Organizacija može popraviti svoj izbor u računovodstvenoj politici za računovodstvene svrhe (članak 7 PBU 1/2008).

Kako prikazati plaćanje najma najmodavcu u računovodstvu

Izdavanje kao zasebna djelatnost

Ako je pružanje imovine za najam zasebna vrsta djelatnosti organizacije, onda razmotrite iznos najamnine kao dio prihoda od redovnih aktivnosti (). U tom slučaju izvršite knjiženje u računovodstvu *:

Debit 62 (76) Kredit 90-1
- naplaćena je najamnina;

Debit 90-3 Kredit 68 podračun "Obračuni za PDV"
- PDV se naplaćuje na iznos zakupnine (ako je djelatnost organizacije obveznik PDV-a).

Izdavanje u najam nije zasebna djelatnost

Ako davanje imovine u najam nije zasebna vrsta djelatnosti organizacije, tada uključite iznos zakupnine u ostale prihode (članak 7. PBU 9/99). U tom slučaju izvršite unos na računu *:

Debit 62 (76) Kredit 91-1
- naplaćena je najamnina.

Kako najmodavac može odražavati plaćanje najma u oporezivanju? Organizacija se primjenjuje zajednički sustav oporezivanje

Klasifikacija prihoda

Porezno računovodstvo prihoda u iznosu zakupnine ovisi o tome je li zakup za organizaciju glavna djelatnost ili ne.

Situacija: kojem prihodu, prilikom obračuna poreza na dobit, primljenu uplatu za najam imovine pripisati prihodima od prodaje ili neposlovnim prihodima

Prihodi od iznajmljivanja imovine su neoperativni, ako se ne odnose na prihode od prodaje (članak 4. članka 250. Poreznog zakona Ruske Federacije). Porezni zakon Ruske Federacije ne predviđa kriterij za razvrstavanje najamnine kao prihoda od prodaje. Međutim, sadrži uvjet za uključivanje troškova vezanih uz davanje nekretnine u najam u troškove prodaje. Dakle, ako organizacija sustavno iznajmljuje imovinu, troškovi takvih aktivnosti povezani su s provedbom (podstavak 1. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije). Sukladno tome, prihod od toga mora se priznati kao dio prihoda od prodaje *.

Ako iznajmljujete nekretninu, dužni ste platiti 13 posto poreza na dohodak na dohodak koji primite (čl. 4., č. 1. članka 208., č. 1. članka 209. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Istovremeno, za pojedinačne najmodavce koji nisu samostalni poduzetnici postoje dvije mogućnosti plaćanja poreza:

1. Porez morate platiti sami.

2. Porez po odbitku od vas i prijenos u proračun trebao bi biti zakupnik nekretnine.

Razmotrimo obje situacije.

1. Samostalno obračunavate i plaćate porez na dohodak

Ova obveza nastaje za vas ako vaš stanar (klauzule 1. i 2. članka 226, točke 1. točke 1. članka 228. Poreznog zakona Ruske Federacije):

• pojedinac koji nije samostalni poduzetnik. To može biti državljanin Ruske Federacije ili stranac ili osoba bez državljanstva;
• strana organizacija koja nema pododjel u Ruskoj Federaciji.

Porez obračunavate na kraju godine prema formuli (klauzula 1 članka 224, članak 225 Poreznog zakona Ruske Federacije):

Porez na dohodak = prihod od iznajmljivanja imovine za godinu x 13%.

Također, potrebno je popuniti povrat poreza na obrascu 3-NDFL za godinu kada ste dali nekretninu u najam i primili prihod. Prijavu je potrebno podnijeti najkasnije do 30. travnja godine koja slijedi nakon godine primitka prihoda od najma. Morate ga dostaviti poreznoj upravi u svom mjestu prebivališta (članak 3. članka 228., točka 1. članka 229. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Bilješka. Za popunjavanje deklaracije možete koristiti besplatni program, koji je objavljen na web stranici Federalne porezne službe Rusije na adresi www.nalog.ru , pod "Softver / deklaracija".

Iznos poreza mora biti uplaćen u proračun najkasnije do 15. srpnja godine koja slijedi nakon godine davanja imovine u zakup (članak 4. članka 228. Poreznog zakona Ruske Federacije). Pojedinosti o plaćanju poreza možete razjasniti u svom poreznom uredu.

2. Najmoprimac obračunava i prenosi porez na dohodak u proračun

Ako date imovinu u zakup ruskoj organizaciji, ruskom pododjelu strane organizacije, pojedinačnom poduzetniku, bilježniku ili odvjetniku, tada najmoprimac mora izračunati i platiti porez na dohodak iz zakupnine (klauzule 1. i 2. članka 226. Porezni zakon Ruske Federacije).

To znači da kada plaćate najamninu, on zadržava dio njih u iznosu od 13 posto i prenosi u proračun (stav 1. stavka 4. članka 226. Poreznog zakona Ruske Federacije). Dakle, najamnina koju primate umanjuje se za iznos poreza. Stanar djeluje u u ovom slučaju porezni agent.

Istodobno, najmoprimac nema pravo prenijeti porez na dohodak iz zakupnine iz vlastitih sredstava (članak 9. članka 226. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Ako je stanar u cijelosti zadržao i platio porez na dohodak u proračun, tada ne možete podnijeti poreznu prijavu na kraju godine (stav 2., točka 4. članka 229. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Međutim, ako stanar nije zadržao porez i nije ga prenio (ili to nije učinio u cijelosti), tada ćete morati samostalno izračunati i platiti porez na dohodak. Osim toga, morat ćete ispuniti i predati poreznu prijavu (podstavak 4. stavka 1. članka 228. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Bilješka. Postoji mišljenje da pojedinac u svakom slučaju sam plaća porez, bez obzira na status najmoprimca. No, po našem mišljenju, ako je ugovorom o najmu predviđena obveza najmoprimca da od najamnine zadrži i plati porez na dohodak, ne morate sami plaćati porez.

Zen! Zen! Zen! Na našem Yandex Zen kanalu postoji još više posebnih pravnih materijala u prikladnom i lijepom formatu.

Natalia Beresneva, odvjetnica
Natalia Troitskaya, revizor Ruske Federacije
Telekom-Servis IT grupa tvrtki

Obavljajući poduzetničke aktivnosti, gotovo sve organizacije suočene su s pitanjima koja proizlaze iz ugovora o zakupu zgrada, građevina, prostorija, sklopljenih u vezi s provedbom proizvodnih aktivnosti.

Pravno uređenje odnosa najma provodi se prvenstveno u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije (Građanski zakonik Ruske Federacije).

Ne ulazeći u građanskopravni aspekt, ovaj će članak razmotriti značajke i specifičnosti računovodstva i oporezivanja transakcija najma.

Dakle, "prema ugovoru o zakupu zgrade ili građevine, najmodavac se obvezuje prenijeti zgradu ili građevinu najmoprimcu u privremeni posjed i korištenje ili na privremeno korištenje" (članak 650. Građanskog zakona Ruske Federacije). Podsjetimo da je u informativnom pismu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, objavljenom 1. lipnja 2000., pojašnjeno da se pravila koja uređuju zakup zgrada i građevina jednako primjenjuju na nestambene prostore koji se nalaze u zgradi.

Pitanja registracije ugovora o najmu, srećom, do sada su sasvim definitivno riješena: ugovori o najmu prostora sklopljeni na razdoblje kraće od godinu dana ne podliježu državnoj registraciji. Također, pravo zakupa koje proizlazi iz ugovora sklopljenih na razdoblje kraće od godinu dana ne podliježe državnoj registraciji (vidi informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 16.02.2001. br. 59).

U ugovoru najmodavac i najmoprimac mogu naznačiti tko snosi koje troškove održavanja iznajmljenog prostora u prikladnom stanju (veći popravci, tekući). Ako u ugovoru nema takvih klauzula, u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije (članak 616), obveze za velike popravke dodjeljuju se najmodavcu, a za trenutni - najmoprimcu.

Osim toga, u ugovoru stranke mogu predvidjeti obveze plaćanja komunalnih usluga. Pojasnimo da komunalne usluge uključuju grijanje, vodoopskrbu, kanalizaciju, plin, struju, opskrbu toplom vodom (grijanje vode) i druge (član 11. pisma Ministarstva financija Rusije od 29. listopada 1993. br. farma ”) .

Kao što ćemo vidjeti u budućnosti, postupak raspodjele odgovornosti za održavanje zakupljene imovine i nastajanja troškova na njoj vrlo je važan s poreznog stajališta, ispravno izvršenje ugovora u budućnosti može značajno olakšati život računovođama. .

Obračun prihoda i rashoda po ugovoru o najmu

Računovodstvo i oporezivanje kod najmodavca

Prema PBU 9/99 "Prihodi organizacije" (u daljnjem tekstu PBU 9/99), odobrenom Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 05.06.1999. br. 32n, ako je predmet (vrsta) djelatnost organizacije je davanje naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) njezine imovine prema ugovoru o zakupu, prihod se smatra primicima čiji je primitak povezan s ovom djelatnošću (najamnina). Sukladno tome, prihodi se iskazuju na računu 46 „Prodaja proizvoda (radova, usluga)” prema starom kontnom planu (konto 90 „Prodaja” prema novom kontnom planu).

Prihodi od zakupa također su podložni reflektiranju u korist računa 46 (90) kada statut organizacije ne navodi da daje u zakup prostore, zgrade, građevine, drugu imovinu, ali je istovremeno ispunjen kriterij materijalnosti - situacija u kojoj je omjer iznosa primljenog od poslova leasinga i iznosa prihoda od redovnih aktivnosti za odgovarajuće izvještajno razdoblje najmanje pet posto (vidi „Metodološke preporuke o postupku formiranja pokazatelja financijskih izvještaja organizacija ", odobren naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 28. lipnja 2000. br. 60n ). Štoviše, kriterij materijalnosti jedini je za utvrđivanje postupka za iskazivanje određenih prihoda kao dijela prihoda iz redovnih aktivnosti ili kao dijela neposlovnih (operativni prihodi). Porezne vlasti često koriste još jedan kriterij, a to je “pravilnost i dosljednost”. Međutim, porezno zakonodavstvo ne predviđa „redovnu“, „sustavnu“ prirodu zakupa imovine kao kriterij i osnovu za pripisivanje tih prihoda prihodima od prodaje (vidi Rezoluciju Saveznog arbitražnog suda za Moskovsku oblast od 26. prosinca , 2000. br. KG-440 / 5420-00). Radi generalizacije, nazovimo gornju opciju također vrstom aktivnosti.

Ako leasing nije vrsta djelatnosti organizacije (uključujući kriterij materijalnosti nije ispunjen) - u skladu s RAS 9/99, prihod od najma se odnosi na poslovni prihod organizacije. Njihovo se odražavanje provodi na računu 80 “Dobitci i gubici” (91 “Ostali prihodi i rashodi”).

Što se tiče troškova vezanih uz održavanje nekretnine u najmu, njihov računovodstveni odraz ovisi i o tome je li zakup zasebna vrsta djelatnosti ili ne.

Ako je zakup imovine vrsta djelatnosti organizacije, tada se odraz odgovarajućih troškova vrši na računu 20 "Glavna proizvodnja".

U slučaju kada se prihodi od najma nekretnina odražavaju u strukturi poslovnih prihoda, potrebno je obratiti pozornost na sljedeće:

U skladu s točkom 2.7. Upute Ministarstva poreza i poreza Ruske Federacije od 15.06.2000. br. 62 "O postupku obračuna i plaćanja poreza na dobit poduzeća i organizacija u proračun" Prihodi primljeni od najma imovine uključuju se u prihod od neprodajni poslovi zajedno s ostalim prihodima od poslova koji nisu izravno povezani s proizvodnjom proizvoda (radova, usluga) i njihovom prodajom. Organizacije pri utvrđivanju konačnog financijskog rezultata moraju uzeti u obzir važnu činjenicu da se za porezne svrhe prihodi od neposlovnih (poslovnih) transakcija umanjuju za iznos rashoda po tim transakcijama.

Odraz u računovodstvu prihoda i rashoda od najma, kao iu svim drugim financijskim i gospodarskim operacijama, trebao bi se vršiti na temelju pretpostavke vremenske sigurnosti činjenica gospodarske aktivnosti (članak 6. PBU 1/98 „Računovodstvena politika organizacija", odobrena Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 09.12.1998. br. 60n; klauzula 12 PBU 9/99, klauzula 18 PBU 10/99 "Troškovi organizacija (u daljnjem tekstu PBU 10/99 ), odobreno Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 05.06.1999. br. 33n). Potreba za primjenom pretpostavke privremene sigurnosti pri određivanju pokazatelja pod stavkom "Prihodi i rashodi od neposlovnih transakcija" također je potvrđena u Pismu Državne porezne službe Ruske Federacije od 30.08.1996. br. VG-6- 13 / 616 “O pojedinim pitanjima računovodstva i izvještavanja za porezne svrhe”. Istodobno, Državna porezna služba Ruske Federacije ukazuje da bi se sličan postupak trebao primijeniti u oporezivanju.

U ovom slučaju, vremenska sigurnost za najmodavca određena je uvjetima, oblikom i postupkom plaćanja najma utvrđenim u ugovoru o najmu. Sukladno tome, najmodavac bi trebao efektivno priznati prihod od najma kako nastaje (bez obzira na to je li primljeno plaćanje za predmetno razdoblje).

Prilikom obračuna poreza na dohodak morate imati na umu sljedeće: postoje dva moguća pristupa obračunu poreza na dohodak. Prvi pristup je uzeti u obzir obračunate neposlovne prihode za porezne svrhe i ne imati problema s fiskalnim tijelima. Drugi pristup je uzimanje u obzir neposlovnih prihoda tek nakon primanja odgovarajuće najamnine. Potvrdimo mogućnost drugog pristupa.

Prema stavku 2. članka 2. Zakona o porezu na dobit, bruto dobit je iznos dobiti (gubitka) od prodaje proizvoda (radova, usluga), dugotrajne imovine, druge imovine poduzeća i prihoda od neprodajnog poslovanja. , umanjeno za iznos troškova ovih operacija. Odredbom 6. članka 2. ovoga zakona utvrđeno je da prihodi (rashodi) od neprodajnih poslova uključuju prihode (rashode) od poslova koji nisu izravno povezani s proizvodnjom proizvoda (radova, usluga) i njihovom prodajom. Nadalje, stavkom 13. Pravilnika o sastavu troškova, utvrđuje se da se konačni financijski rezultat (dobitak ili gubitak) sastoji od financijskog rezultata od prodaje proizvoda (radova, usluga), dugotrajne imovine i druge imovine poduzeća. poduzeća i prihodi od neprodajnih poslova, umanjeni za iznos rashoda po tim poslovima. Pritom se razlikuje postupak utvrđivanja financijskog rezultata od prodaje proizvoda (radova, usluga) i financijskog rezultata od prodaje dugotrajne imovine i prihoda od neprodajnih transakcija. Dakle, prihod od prodaje proizvoda (radova, usluga) utvrđuje se na temelju računovodstvene politike koju odabere porezni obveznik (kako se uplaćuje ili kako se proizvodi (radovi, usluge) otpremaju i kupcu se predoče obračunski dokumenti ( kupac)). U takvom se odnosu ne vrši utvrđivanje financijskog rezultata za izvanposlovne prihode (rashode).

Dakle, polazeći od koncepta predmeta oporezivanja porezom na dobit sadržanog u članku 2. navedenog zakona, u poreznu osnovicu se kao dio prihoda izvan poslovanja uračunava samo stvarno ostvaren prihod.

Mogućnost uspješne primjene navedenog pristupa u obračunu poreza na dohodak može potvrditi i sudska praksa, na primjer, Rezolucija Ustavnog suda Ruske Federacije od 28.10.1999. br. 14-P, Rezolucija FAS-a o SZO-u od 20.11. .2000 br. A56-8286 / 00.

Što se tiče računovodstva troškova održavanja imovine u najmu, napominjemo samo sljedeće: na temelju definicije predmeta oporezivanja porezom na dobit, ovi se rashodi mogu uzeti u obzir tek nakon što se isplate pripadajući prihodi izvan poslovanja. uključeno u poreznu osnovicu (obračunavanje prihoda od najma).

Što se tiče obračuna ostalih poreza, zadržimo se ukratko samo na pitanjima obračuna poreza na sudionike u prometu. Ako slijedite odredbe (članak 33.5) Upute Ministarstva poreza i pristojbi Ruske Federacije od 04.04.2000. br. 59 "O postupku obračuna i plaćanja poreza primljenih u fondovima za ceste", bez obzira na to kako prihod od davanje imovine u najam - kao dio prihoda za redovne djelatnosti na računu 46 (90) ili kao dio prihoda iz poslovanja na računu 80 (91), ovaj prihod za potrebe oporezivanja korisnika autocestama smatra se prihodima od “prodaje usluga pružanja nekretnina u najam, uključujući i temeljem ugovora o zakupu (osim imovine u državnom i općinskom vlasništvu)”. Iako je nemoguće jednoznačno se složiti s ovakvim pristupom poreznih vlasti, budući da, prvo, davanje nekretnina u najam i pružanje usluga uz naknadu imaju potpuno drugačiju pravnu prirodu, a drugo, u slučajevima kada najam nije uobičajena vrsta djelatnosti, kao što je već naznačeno, prihodi se iskazuju kao neposlovni.

Osvrnimo se na norme članka 5. Zakona Ruske Federacije od 18.10.1991. br. 1759-1 „O fondovima za ceste“. U skladu s člankom 5. Zakona, predmet oporezivanja sudionika u prometu je iznos prihoda od prodaje proizvoda (radova, usluga) i iznos razlike između prodajne i nabavne cijene robe prodane kao rezultat djelatnosti nabave, opskrbe, prodaje i trgovine. Ni člankom 5. ni drugim odredbama zakona nije navedeno da se za potrebe obračuna poreza na sudionike u prometu prijenos imovine u najam smatra obavljanjem pripadajućih usluga.

U računovodstvu, pokazatelj prihoda od prodaje proizvoda (radova, usluga) evidentiran na računu 46 (90) iskazuje se u retku 010 obrasca br. 2 “Račun dobiti i gubitka”.

U međuvremenu, u skladu s člankom 1. članka 38. Poreznog zakona Ruske Federacije, predmeti oporezivanja nisu samo transakcije prodaje dobara (rad, usluga) i trošak prodane robe (izvršeni rad, pružene usluge), ali i prihod.

Analiza koncepta "usluga" iz stavka 5. članka 38. Poreznog zakona Ruske Federacije omogućuje nam da zaključimo da najam imovine ne spada pod ovaj koncept.

Iznajmljivanje nekretnina u porezne svrhe može se priznati kao usluga samo ako postoji izravna naznaka za to u određenoj stopi za određeni porez.

Kako slijedi iz stavka 1. članka 11. Poreznog zakona Ruske Federacije, institucije, koncepti i pojmovi građanskog, obiteljskog i drugih grana zakonodavstva Ruske Federacije koji se koriste u Poreznom zakoniku RF kod, primjenjuju se u smislu u kojem se koriste u ovim granama prava, osim ako Poreznim zakonom nije drugačije određeno.

Prema članku 779. "Ugovor o plaćenim uslugama" poglavlja 39. "Plaćene usluge" Građanskog zakonika Ruske Federacije, usluga se podrazumijeva kao obavljanje određenih radnji ili provedba određenih aktivnosti. Takve radnje (djelatnosti) uključuju komunikacijske usluge, medicinske, veterinarske, revizorske, savjetodavne, informacijske usluge, usluge osposobljavanja, turističke usluge i drugo.

Djelatnost se također priznaje kao usluga za porezne svrhe (stav 5. članka 38. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Iznajmljivanje imovine u Građanskom zakoniku Ruske Federacije smatra se sasvim drugom, neovisnom vrstom obveza, zajedno s kupoprodajom, zamjenom, donacijom, iznajmljivanjem, ugovorom itd.

Kao što je već spomenuto, prema članku 606. Građanskog zakona Ruske Federacije, prema ugovoru o najmu (zakupu imovine), najmodavac (najmodavac) se obvezuje da će najmoprimcu (najmoprimcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili za privremenu upotrebu.

Očigledna je različita pravna priroda i svrha ugovora o pružanju usluga i ugovora o najmu imovine.

U slučaju plaćenog pružanja usluga od strane organizacije koja pruža usluge, radnje (radnje) predviđene ugovorom moraju se izvršiti, a za obavljanje tih radnji (aktivnosti) se plaća.

Prilikom iznajmljivanja nekretnine, najmodavac prenosi nekretninu na privremeno korištenje, ali plaćanje koje prima je plaćanje za korištenje te nekretnine od strane najmoprimca u ugovornom razdoblju, a ne za prijenos imovine, tj. , radnje (aktivnosti) najmodavca na prijenosu nekretnine.

Dakle, u nedostatku zakona o posebnom porezu ili u drugom dijelu Poreznog zakona Ruske Federacije, pravilo koje propisuje da se najam imovine klasificira kao usluga ili uključivanje iznosa najma (prihod od najma imovine ) u poreznoj osnovici priznavanje prijenosa imovine u najam kao usluge, a najamnine - primanja od prodaje usluga podzakonskim aktom je u suprotnosti s poreznim propisima. Stoga se, na temelju zakonske osnove, može zaključiti da je Uputom široko definiran predmet oporezivanja kao porez na sudionike u prometu, te da slijedom toga nema osnova za oporezivanje sudionika u prometu na prihode od najma imovine evidentirane u poslovnom prihod. Prilikom rješavanja spora na sudu, u skladu s člankom 11. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, arbitražni sud, nakon što je tijekom razmatranja predmeta utvrdio nepodudarnost akta državnog tijela, tijela lokalne samouprave, drugog tijelo sa zakonom, uključujući njegovu objavu preko ovlasti, donosi odluku u skladu sa zakonom.

Računovodstvo i oporezivanje kod najmoprimca

Prilikom iznajmljivanja prostora za proizvodne potrebe najmoprimac može pripisati zakupninu trošku proizvodnje u skladu sa st. w) točka 2. „Pravilnik o sastavu troškova proizvodnje i prodaje proizvoda (radova, usluga) uključenih u trošak proizvoda (radova, usluga), te o postupku formiranja financijskog rezultata koji se uzima u obzir pri oporezivanju dobit” (u daljnjem tekstu Uredba o sastavu troškova) odobrena Vladinom Uredbom od 05.08.1992. br.552.

U tom slučaju najmoprimac mora imati na umu sljedeće:

Troškovi najmoprimca za najam (ako se ne radi o najmu od fizičke osobe) iskazuju se u pravilu na računu 26 „Opći poslovni rashodi“.

Iznajmljivanje nestambenih prostora od pojedinaca koji nisu samostalni poduzetnici nije isplativa operacija za najmoprimca. Ovaj zaključak temelji se na stajalištu fiskalnih vlasti, a posebno naveden u pismu Ministarstva poreza i poreza Ruske Federacije od 11.04.2000. br. VG-6-02 / [e-mail zaštićen], kao i dopis Državne porezne inspekcije za Moskvu od 09.09.1998. br. 30-08 / 27466. Toga se stava može držati porezni obveznik koji ne želi na sudovima braniti zakonitost drugog stava. Kako poreznici opravdavaju svoj stav?

U skladu sa stavcima. f) i h) točka 2. Uredbe o sastavu troškova za potrebe obračuna poreza na dohodak, troškovi održavanja proizvodnog procesa uključuju troškove održavanja dugotrajne imovine u ispravnom stanju (troškovi tehničkog pregleda i održavanja, za nošenje tekuće, prosječne i velike popravke), kao i naknade za najam pojedinih stavki dugotrajne imovine.

Rješenja Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda od 27.02.1996. br. 2299/95 i od 25.06.1996. br. 3652/95 ukazuju da imovina pojedinaca koji nisu poduzetnici ne spada u dugotrajnu imovinu.

S obzirom na navedeno, izdaci najmoprimca za najam i održavanje nestambenog prostora danog u zakup od fizičke osobe koja nije poduzetnik ne uključuju se u porezno obračunatu nabavnu vrijednost proizvoda (radova, usluga) najmoprimca.

Međutim, trenutno postoje presedani za donošenje odluka od strane arbitražnih sudova, prema kojima nije važno tko je najmodavac imovine: fizička osoba, pravna osoba ili pojedinačni poduzetnik.

Doista, odluke Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 2299/95 i 3652/95 donesene su na temelju „Pravila o računovodstvu i izvještavanju u Ruska Federacija”, Odobren Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 20.03.1992. br. 10 i „Pravilnik o postupku izračunavanja amortizacijskih odbitaka za dugotrajnu imovinu u nacionalnoj ekonomiji”, odobren od strane Državnog odbora za planiranje SSSR-a , Ministarstvo financija SSSR-a, Državna banka SSSR-a, Državni komitet SSSR-a za komisiju SSSR-a, Državni komitet za statistiku SSSR-a i Državni odbor za izgradnju SSSR-a 29.12.1990. VG-21-D / 144 / 17-24 / 4- 73. Trenutno je na snazi ​​"Uredba o računovodstvu i izvještavanju u Ruskoj Federaciji", odobrena naredbom Ministarstva financija RF od 29. srpnja 1998. br. , 1999. broj 107n, od 24. ožujka 2000. broj 31n).

Uredba br. 34n i PBU 6/01 "Računovodstvo dugotrajne imovine" (uključujući prethodno važeći PBU 6/98 od 03.09.1997. br. 65n), odobrene Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije br. 26n od 30.03. .2001, vezuje dodjelu materijalnih sredstava glavnim proizvodnim sredstvima s mogućnošću njihovog korištenja u poduzetničkoj djelatnosti kao sredstava rada dulje vrijeme u sferi materijalne proizvodnje iu neproizvodnoj sferi.

Istodobno, ni u Zakonu Ruske Federacije "O porezu na dobit poduzeća i organizacija", niti u drugim zakonskim aktima o porezima, nema izravne naznake da se imovina iznajmljena može registrirati samo kao dugotrajna imovina. ako se ova imovina u ovoj kvaliteti obračunava kod najmodavca – drugog poreznog obveznika.

Zakonom o porezima i pristojbama nije propisana mogućnost uključivanja u rashode (pripisivanje trošku proizvoda, radova, usluga) troškova održavanja osnovnih proizvodnih sredstava u radnom stanju na način na koji je to sredstvo obračunavao najmodavac - drugi porezni obveznik. Pravni status najmodavca (pravna ili fizička osoba, fizička osoba sa statusom poduzetnika ili bez njega) također nije bitan prilikom provjere zakonitosti uključivanja u rashodovni dio troškova vezanih uz izvlačenje oporezivog dohotka. S tim u vezi, ograničavanje prava poreznog obveznika ovisno o tome tko je najmodavac nije zakonito. Ovaj stav se ogleda u odlukama saveznih arbitražnih sudova po okruzima, a posebno: Rješenja Saveznog arbitražnog suda Sjeverozapadnog okruga od 17.04.2001. br. A56-1887/01 od 27.03.2001. br. A56- 25466 / 00; Rješenje Saveznog arbitražnog suda Uralskog okruga od 20.12.2000. br. F09-1775 / 2000-AK.

Računovodstvo komunalnih računa

Posjednik

Pri određivanju najamnine najmodavac uzima u obzir troškove koje ima ispunjavanjem svojih obveza iz najma. To su iznosi amortizacijskih odbitka, te komunalnih i drugih troškova koji su izravno povezani s plaćanjem i održavanjem nekretnine u najmu.

U praksi postoje 2 mogućnosti plaćanja komunalnih računa: uključivanje komunalnih računa u najamninu; kao i određivanje iznosa komunalnih računa, plaćanje telefonskih poziva iznad najamnine, poseban iznos.

Opcija 1. Ugovor između najmodavca i najmoprimca predviđa pokriće svih troškova (uključujući komunalne račune) povezanih s zakup imovine, utvrđeno ugovorom o najmu.

Ako je davanje imovine uz naknadu na privremeno korištenje vrsta djelatnosti za najmodavca, tada se izdaci najmodavca za plaćanje komunalnih računa koji se odnose na nekretninu danu u zakup odnose na rashode za redovnu djelatnost i evidentiraju se na računu 20.

U slučaju da davanje nekretnina u najam nije vrsta djelatnosti organizacije najmodavca, ti se rashodi iskazuju kao poslovni rashodi na teretu računa 80 (91).

Opcija 2. Ugovorom o najmu je predviđena naknada za komunalne račune od strane najmoprimca uz iznos zakupnine utvrđene ugovorom.

Sa stajališta poreznih tijela, odraz u računovodstvu najmodavca poslovnih transakcija povezanih s komunalnim plaćanjima provodi se pomoću računa 46 ako, u skladu s važećim zakonodavstvom, najmodavac ima pravo obavljati funkcije pružanja komunalne usluge (članci 544., 545. Građanskog zakona Ruske Federacije, klauzula 4. Pravila za pružanje telefonskih usluga, odobrenih uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 1997. br. 1235). Ovaj pristup je izložen u pismu Državne porezne službe Ruske Federacije od 27. listopada 1998. br. ShS-6-02 / 768 "Metodološke preporuke o određenim pitanjima oporezivanja dobiti" i u pismu Državnog poreznog inspektorata za Moskvu od 09.09.1998. br. 30-08 / 27466.

Kada najmodavac ima pravo davati komunalije? Kao što znate, odnosi opskrbe energijom regulirani su člancima. 539-548 Građanskog zakona Ruske Federacije. Štoviše, prema čl. 548. st. 2. na odnose u svezi s opskrbom plinom, naftom i naftnim derivatima, vodom i drugim dobrima putem priključene mreže primjenjuju se pravila o ugovoru o opskrbi energijom, ako zakonom, drugim pravnim aktima ili proizlazi iz suštine nije drugačije određeno. obveze.

Članak 545. Građanskog zakona Ruske Federacije dopušta pretplatniku prijenos energije primljene od organizacije za opskrbu energijom preko povezane mreže na drugu osobu - pretplatnika. Ovaj prijenos moguće je samo uz suglasnost organizacije za opskrbu električnom energijom.

Dakle, ako najmodavac ima pravo na spajanje pretplatnika, zapravo ima pravo na pružanje komunalnih usluga. Sasvim je razumno ovu djelatnost smatrati drugom vrstom djelatnosti najmodavca. A ako u odnosu na sam zakup ponekad postoji izbor: odraziti se putem računa 46 (90) ili uzeti u obzir kao poslovni prihod, tada su komunalna plaćanja primljena od najmoprimca prihod od prodaje komunalnih usluga. Sukladno tome, u ovom slučaju, komunalni troškovi samog najmodavca su troškovi redovnih djelatnosti.

Zapravo, Građanski zakonik Ruske Federacije ne dopušta nedvosmislen zaključak o tome što se zapravo događa kada pretplatnik prenosi energiju na pretplatnika. Dobiva li pretplatnik vlasništvo nad određenom količinom energije i potom je prenosi na pretplatnika? Umjetnost. 545 govori o prijenosu energije koju prima pretplatnik, ali pritom iz konteksta uopće nije jasno da li se energija preprodaje ili je najmodavac agent (komisionar).

Ako se pozivamo na Pravila za korištenje električne i toplinske energije, odobrena naredbom Ministarstva energetike SSSR-a od 06.12.1981. br. 310, a koja su trenutno ukinuta naredbom Ministarstva goriva i energije Ruske Federacije od 01.10.2000. br. 2, onda ćemo vidjeti da se u ovim Pravilima ipak prijenos energije pretplatniku smatrao preprodajom (klauzule 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Budući da porezna vlast primitak plaćanja komunalnih usluga od strane najmodavca smatra plaćanjem za prodaju usluga, sasvim je razumno postaviti pitanje može li najmodavac pružati energetske usluge bez odgovarajuće dozvole.

Prema starom Saveznom zakonu „O licenciranju određene vrste aktivnosti ”od 25.09.1998. br. 158-FZ, koji je na snazi ​​do stupanja na snagu novog Federalnog zakona Ruske Federacije od 08.08.2001. br. na licenciranje. Prema novom Zakonu, ova vrsta djelatnosti je također licencirana. Uredba o poslovima licenciranja za osiguravanje operativnosti električnih i toplinskih mreža odobrena je od strane Vlade Ruske Federacije od 05.04.2001. br. 267. Uredba (klauzula 3) navodi da aktivnosti za osiguranje rada električnih i toplinskih mreža podrazumijevaju skup mjera za osiguranje takvog stanja električnih objekata i mreža grijanja, u kojem vrijednosti svih parametara koji karakteriziraju sposobnost tih objekata da obavljaju navedene funkcije su u skladu s utvrđenim normama i pravilima, kao i zahtjevima tehničke, projektne i projektne dokumentacije. Istodobno, točka 4. daje popis radova uključenih u ovaj kompleks: projektiranje, instalacija, podešavanje opreme, zgrada i konstrukcija električnih i (ili) toplinskih mreža; dispečerski nadzor, kao i prikupljanje, prijenos i distribucija električne i toplinske energije.

Ako najmodavac proda energiju dobivenu od energetskih organizacija, možemo govoriti o prijenosu energije, međutim, on ne obavlja nikakve druge poslove, ne postoji posebna oprema za distribuciju i prijenos energije. Tada je nemoguće nedvosmisleno govoriti o potrebi licenciranja. Ipak, licenciranje je opravdano kada se u ovom području obavljaju profesionalne djelatnosti. Vlasnik to ne čini. Najmoprimcu se daje pravo korištenja primljene energije u mjeri u kojoj je to potrebno za održavanje iznajmljene nekretnine.

Dakle, ispitali smo postupak iskazivanja transakcija najma kod najmodavca sa stanovišta stajališta koje su predložile porezne vlasti, odnosno odraz primljenih komunalnih plaćanja na računu 46 (90).

Opravdajmo mogućnost drugačijeg pristupa. Ovaj pristup podrazumijeva prijenos energije na pretplatnika kao situaciju kada, uz suglasnost organizacije koja opskrbljuje energiju, najmodavac „izlazi“ iz ugovora s opskrbnom organizacijom kao izravnim potrošačem energije, najmoprimac postaje potrošač, a najmodavac djeluje kao posrednik (komisionar, agent) između organizacije za opskrbu energijom i najmoprimca. Da, energija se prenosi preko povezanih mreža najmodavca, ali on ne postaje njezin potrošač, “vlasnik” i potrošač postaje najmoprimac. Najmodavac – komisionar nastupa u svoje ime, ali na teret najmoprimca. On također sudjeluje u izračunima. To se otprilike može usporediti s kupnjom robe za kupca na temelju ugovora o proviziji (u ovom slučaju roba je izravno energija - toplina, struja, plin). A ako je tako, onda se namirenja trebaju prikazati kao namirenja prema ugovoru o proviziji, naime: na kreditu računa 76 "Namirenja s različitim dužnicima i vjerovnicima" prikazuju se sredstva primljena od pretplatnika na račun organizacije dobavljača, na zaduženju računa 76 - odnosno iznos troškova kod organizacije dobavljača. Osim toga, kao što je već spomenuto, i porezno i ​​građansko zakonodavstvo pod pružanjem usluga podrazumijeva radnje (aktivnosti) predviđene ugovorom. Najmodavac ne poduzima nikakve radnje, već je samo posrednik između organizacije opskrbljivača i zakupca-potrošača u pogledu plaćanja energetskih resursa. Da ovaj pristup ima pravo na postojanje može potvrditi arbitražna praksa, a posebno se kao primjer pozivamo na odluke Saveznih arbitražnih sudova za Sjeverozapadni okrug od 18. srpnja 2000. br. A56-639 / 00, od 23. listopada 2000. br. A05-4338 / 00-258 / 11, u Moskovskom okrugu od 26. prosinca 2000. br. KG-A40 / 5420-00.

Želio bih napomenuti još jednu točku. Vrlo često se, kada je riječ o naknadi komunalnih računa iznad najamnine, uvriježilo da se najamnina formira iz dvije komponente – stalne i varijabilne. Varijabilni dio formira najmodavac na temelju računa izdanih od strane elektroenergetskih organizacija i telekomunikacijskog operatera. Sa stajališta građanskog zakonodavstva, stranke po svom nahođenju mogu utvrditi postupak utvrđivanja cijene ugovora. Ali onda o računima za režije uopće ne treba govoriti, oni su samo kriterij u određivanju varijabilnog dijela, a formirani iznos nije ništa drugo do najamnina i odražava se ili na računu 46 (90) ili na računu 80 (91) - vidi opciju 1.

Što se tiče komunikacijskih usluga (telefonskih razgovora), treba uzeti u obzir sljedeće.

Prema Saveznom zakonu od 16. veljače 1995. br. 15-FZ "O komunikaciji" (čl. 15), aktivnosti fizičkih i pravna lica vezano uz pružanje komunikacijskih usluga obavlja se na temelju uredno dobivene i u tu svrhu izvršene dozvole. Sukladno tome, najmodavac može iskazivati ​​telefonske troškove primljene od najmoprimca putem računa 46 (90) samo kada posluje u području pružanja komunikacijskih usluga na temelju odgovarajuće licence koju najmodavac u pravilu nema. Općenito govoreći, argumenti protiv odražavanja naknade primljene od najmoprimca za korištenje telefonskih usluga (naknade poziva) mogu biti isti kao gore u smislu odražavanja komunalnih usluga. No, budući da poreznici po ovom pitanju pribjegavaju “dodatnim” argumentima, i njih ćemo opovrgnuti.

U pismu Državne porezne službe Ruske Federacije od 27. listopada 1998. br. ŠS-6-02 / 768, porezna tijela pozivaju se na stavak 4. Pravila za pružanje telefonskih usluga, koje je odobrila Vlada Ruska Federacija od 26. rujna 1997. br. 1235). Ova klauzula navodi da se telefonske usluge pružaju na temelju ugovora o pružanju telefonskih usluga sklopljenog između telekom operatera i pretplatnika (klijenta).

Prava i obveze stranaka prema ugovoru mogu se prenijeti na druge osobe samo na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije i ovim Pravilima. O kakvom je redu riječ, još nije sasvim jasno. Sama Pravila navode proceduru obnavljanja ugovora samo za građane. I sama Pravila donesena su temeljem Zakona o zaštiti prava potrošača i nema osnova za širu primjenu u pogledu uređenja odnosa s poslovnim subjektima, tim više što ova pravila ne mogu utjecati ni na formiranje računovodstvenih registara ni, štoviše, , porezni pravni odnosi. Štoviše, najmodavac ne može odražavati plaćanje telefonskih razgovora putem računa 46 (90), budući da nema licencu i zapravo u okviru zakupnih odnosa obavlja "tranzit" obračuna između najmoprimca i najmoprimca. telekom operater.

U praksi se problem izgradnje između najmoprimca, najmodavca i telekom operatera često rješava na sljedeći način: privremeno (za vrijeme trajanja ugovora o zakupu prostora) ponovno izvršiti ugovor o pružanju telekomunikacijskih usluga najmoprimca, što povlači dodatne novčane troškove.

Stanar

Govoreći o specifičnostima reflektiranja plaćanja komunalnih računa od najmoprimca, možemo reći sljedeće: Budući da je pitanje izravno povezano sa smanjenjem oporezive osnovice za porez na dohodak, porezna vlast posvećuje veliku pažnju problematici mogućnost uključivanja iznosa komunalnih računa navedenih u naknadi pripadajućih troškova najmodavca u skladu s uvjetima najma iznad najamnine. Ako ta plaćanja nisu raspoređena u poseban redak (poseban račun), već su uključena u najamninu, tada se računi za režije kao dio zakupnine uključuju u trošak proizvodnje.

Ako se računi za komunalne račune, plaćanja za telefonske razgovore naplaćuju zasebno, stanar može imati problema.

U pismu Ministarstva poreza i poreza Ruske Federacije br. ŠS-6-02 / 768 stoji: „Što se tiče troškova organizacije - stanara za plaćanje komunalnih računa, onda, na temelju prirode ovih troškova, kao troškovi izravno povezani s proizvodnjom i prodajom proizvoda (radova, usluga) podliježu uključivanju u trošak proizvoda (radova, usluga) najmoprimca, bez obzira na vrstu djelatnosti organizacije najmodavca, utvrđivanje iznos zakupnine u skladu s ugovorom i podložno sklapanju ugovora da najmoprimac prima komunalne usluge u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije." Slijedom ovog dopisa i niza drugih, porezna uprava prihvatila je pripisivanje komunalnih računa od strane najmoprimca samo u slučaju kada je najmoprimac sklopio izravne ugovore s energetskim i drugim sličnim organizacijama. Zauzvrat, ove organizacije nisu posebno žurile sklapati ugovore sa stanarima.

Međutim, ako usporedimo dio dopisa koji se odnosi na najmodavca, prema kojem najmodavac prikazuje dolazne komunalne uplate preko računa 46 (90), ako ima pravo obavljanja funkcija pružanja komunalnih usluga i dio koji govori o mogućnosti pripisivanja troškova plaćanja komunalnih računa na cijenu koštanja , - dolazimo do sasvim logičnog zaključka da ako u ugovor o najmu uključimo i mogućnost da najmoprimac prima režije sukladno čl. 544. i 545. Građanskog zakona Ruske Federacije, time ćemo ispuniti zahtjeve poreznih tijela koji su navedeni u pismu. Imat ćemo ugovor s odgovarajućom organizacijom (najmodavcem) o prijenosu usluga na pretplatnika !!!

Uzimajući u obzir odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije koji uređuju obligaciono pravo, kao i posebne odredbe koje utvrđuju obvezu pribavljanja suglasnosti dobavljačke organizacije za priključenje pretplatnika, moguće je potvrditi podobnost najmodavac obavlja poslove pružanja komunalnih usluga slanjem obavijesti opskrbljivaču o priključenju pretplatnika u skladu s ugovorom o najmu i prijedlogom postupka pružanja usluga i obračuna s navedenim pretplatnikom-najmodavcem. Navedeni dokument uključuje uvjet da se prijedlog smatra prihvaćenim u nedostatku prigovora organizacije dobavljača.

To se može potvrditi stavom iznesenim u pismima UMNS-a za Moskvu od 27. prosinca 2000. br. 03-12 / 61590 i od 21. travnja 2000. br. 03-12 / 16517.

Stav je sljedeći: ako je ugovorom o zakupu predviđeno da zakupodavac zakupoprimcu daje pravo korištenja usluga opskrbe energijom, toplinom, vodom i telefonskim komunikacijama u zakupljenim prostorima, s tim da se najmoprimcu naplaćuje naknada troškove najmodavca za plaćanje energije, topline, vodoopskrbe i telefonskih usluga uz plaćanje najma, najmoprimac može na trošak proizvoda (radova, usluga) pripisati troškove naknade najmodavcu za navedene usluge, kada su ti troškovi potvrđuju se odgovarajućim primarnim dokumentima - računi najmodavca sastavljeni na temelju sličnih dokumenata koje izdaju energetska organizacija i komunikacijski operater u odnosu na stvarno nastanjenog najmoprimca prostora i korištene toplinske i električne mreže i telefonske linije od strane najmoprimca”.

Odnosno, da bi račune za komunalne usluge pripisao trošku, najmoprimac mora:

Naznaka u ugovoru da najmodavac daje najmoprimcu pravo korištenja energije, vode i sl. Opskrba

Suglasnost opskrbljivača energijom, dana najmodavcu, za mogućnost pružanja usluga pretplatniku.

Fakture iznajmljivača temeljene na sličnim fakturama primljenim od dobavljača resursa.

Treba napomenuti da iako su pojašnjenja u dopisu od 27. prosinca 2000. dana na zahtjev banke stanara, ona su ipak opće prirode i prilično su primjenjiva na sve organizacije stanara. Ova pisma objavljena su u časopisima "Moskovski porezni kurir", br. 11, 2000.; broj 5, 2001.

Stav naveden u pismima Ministarstva poreza i porezne uprave RF u Moskvi primjenjiv je kako u slučaju kada je najmodavac osoba koja pruža usluge, tako i u slučaju kada ga smatramo posrednikom (komisionarom).

Zaključno, izrazimo svoje mišljenje o ovom hitnom pitanju za stanare. Prema našem mišljenju, bez obzira na nepostojanje ili prisutnost izravnih ugovora s organizacijama za opskrbu energijom, toplinom, vodom i komunikacijskim poduzećima, kako to zahtijeva čl. 539, 545 Građanskog zakona Ruske Federacije, bez obzira da li je primljena suglasnost relevantnih organizacija za povezivanje pretplatnika, osnova za pripisivanje ovih troškova trošku u skladu s Uredbom o računovodstvu i izvješćivanju su primarni dokumenti. Osim toga, nepostojanje izravnih ugovora s dobavljačima i komunikacijskim poduzećima nije razlog za isključenje ovih troškova iz cijene proizvoda (radova, usluga) najmoprimca, jer sama činjenica korištenja zakupljenog prostora u procesu upravljanja a proizvodnja je temelj za uključivanje u trošak proizvoda (radova), usluga) troškova održavanja tih prostora, ako su se ti troškovi stvarno dogodili. Zahtjevi za postojanje relevantnih sporazuma nisu utvrđeni normama Zakona o porezu na dohodak i Uredbe o sastavu troškova. I, kao i uvijek, potvrdit ćemo našu tvrdnju arbitražnim odlukama: Rezolucijom FAS-a Središnjeg okruga od 25.11.1999. br. A09-3086 / 9912, FAS-a Moskovskog okruga od 13.11.2000. KA-A40 / 5134-00.

Održavanje iznajmljene nekretnine

Kao što smo već naveli, ugovorne strane dijele odgovornosti za popravak iznajmljene nekretnine. U nedostatku takvih uputa u ugovoru, u pravilu, troškovi održavanje zakupljenu imovinu snosi najmoprimac (članak 616. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Dakle, moguće su sljedeće mogućnosti raspodjele troškova za tekući popravak zgrada, građevina, prostorija.

Ugovor je odgovoran za popravak stanara.

Rashodi za redovne aktivnosti u skladu s člankom 18. PBU 10/99 priznaju se u računovodstvu u izvještajnom razdoblju u kojem su nastali, bez obzira na vrijeme stvarne isplate sredstava i drugi oblik realizacije (pretpostavka privremene sigurnosti činjenica o gospodarska djelatnost) kada su ispunjeni uvjeti navedeni u članku 16. PBU 10/99.

Trošak popravaka iznajmljenih nekretnina, postrojenja i opreme nastao u skladu s uvjetima najma na teret sredstva zakupca, u skladu s člankom 78. Metodoloških smjernica za računovodstvo dugotrajne imovine, odobrenih Naredbom Ministarstva financija Rusije od 20. srpnja 1998. br. 33n, i Upute za primjenu Kontnog plana prikazane su u obračun po zaduženju računa 20 u iznosu vrijednosti radovi na obnovi i otpadnog materijala.

Uredbom o sastavu troškova (podstavak e) stavka 2) predviđeno je uključivanje u trošak troškova provođenja tehnički pregled i njegu, za izvođenje tekućih, srednjih i velikih popravaka.

Kako bi se nadolazeći troškovi za popravak dugotrajne imovine ravnomjerno uključili u troškove proizvodnje ili prometa izvještajnog razdoblja, organizacija na temelju članka 72. Pravilnika o vođenju računovodstva i financijskog izvješćivanja u Ruskoj Federaciji, odobreno Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 29. srpnja 1998. br. 34n i klauzulom 77. gore navedenih Metodskih uputa može stvoriti pričuvu za popravak dugotrajne imovine (uključujući ona iznajmljena). Kada se formira rezerva za popravak dugotrajne imovine, u troškove proizvodnje (protjecanja) uključeni su iznos odbitka obračunat na temelju procijenjenog troška popravka. Prilikom popisa pričuve za popravak dugotrajne imovine (uključujući i predmete iznajmljene), prerezervirani iznosi na kraju godine se storniraju.

Ako je iznos fonda za popravke nedovoljan, nepredviđeni troškovi popravka mogu se uračunati na teret računa 20.

Ugovorom je predviđeno provođenje tekućih popravaka od strane najmodavca o svom trošku.

U ovom slučaju, ako se zakup prikazuje na računu 46 (90), troškovi popravka prostora koji se daju u zakup su rashodi za redovne djelatnosti - iskazuju se kroz račun 20.

U slučaju kada prihod od najma za najmodavca posluje, odnosno troškovi tekućih popravaka su operativni troškovi i evidentiraju se na računu 80 (91).

Dakle, u ovom članku ispitali smo glavne problematične točke koje nastaju prilikom iznajmljivanja nestambenih prostora za potrebe proizvodnje.

Naravno, u praksi možete naići i na druga pitanja vezana uz zakup. O njima ćemo govoriti u našim sljedećim člancima.

* Prije stupanja na snagu poglavlja 25. Poreznog zakona Ruske Federacije, tj. prije 1. siječnja 2002. godine, sukladno odredbama Zakona "O porezu na dobit", predmet oporezivanja je bruto dobit, t.j. iznos dobiti (gubitka) od prodaje imovine od strane organizacije i prihoda od neprodajnih transakcija, umanjen za iznos rashoda na njih, odnosno mora postojati izravna veza između prihoda i rashoda. Od 1. siječnja 2002. godine, sukladno odredbama čl. 247 Poreznog zakona Ruske Federacije, predmet oporezivanja je dobit koju primi porezni obveznik. Štoviše, dohodak se priznaje kao prihod, umanjen za iznos rashoda (za najznačajnije promjene u oporezivanju dobiti pogledajte članak "Porezna revolucija...")

Kako ispravno koristiti "pojednostavljeni" kod Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Prihodi od iznajmljivanja nekretnina

Prema stavku 4. čl. 250 Poreznog zakona Ruske Federacije, prihod od najma imovine pripada neposlovnom prihodu poduzeća, pod uvjetom da najam imovine nije glavna djelatnost poduzeća.

Treba imati na umu da lokacija nekretnine koja se daje u zakup nije bitna. "Pojednostavljena" organizacija mora platiti jedinstveni porez na najam na mjestu gdje se nalazi (pismo Ministarstva financija Rusije od 02.12.2005. br. 03-11-04 / 2/143).

Prilikom sklapanja ugovora o najmu prihod najmodavca koji primjenjuje pojednostavljeni sustav oporezivanja je iznos stvarno primljene zakupnine. Najamnina se može odrediti ne samo u fiksnom iznosu plaćanja koje je najmoprimac dužan plaćati na mjesečnoj razini. Članak 2. čl. 614 Građanskog zakona Ruske Federacije predviđa plaćanje zakupa imovine:

- isplata dijela prihoda dobivenog korištenjem imovine date u zakup;

- pružanje određenih usluga od strane najmoprimca;

- prijenos stvari navedene u ugovoru od strane najmoprimca na najmodavca u vlasništvo ili zakup;

- nametanje najmoprimcu troškova poboljšanja zakupljenog prostora, koji su propisani ugovorom o zakupu.

Strane mogu u ugovoru o najmu predvidjeti kombinaciju navedenih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.

Dakle, prihod od najma imovine nastaje neovisno o tome je li primljen u obliku novca, imovine ili u obliku prijenosa na najmodavca troškova poboljšanja zakupljene imovine (dopis Odjela Ministarstva poreza i poreza Zbirka Rusije u Moskvi od 01.07.2004. br. 21-09 / 43685) ... U potonjem slučaju, datumom priznavanja prihoda bit će dan potpisivanja potvrde o prihvaćanju obavljenog posla. Računovođa na temelju ovog akta vrši odgovarajuće unose u knjigu prihoda i rashoda.

Pretpostavimo da subjekt koji primjenjuje pojednostavljeni sustav oporezivanja daje u najam nestambenih prostorija, koji joj pripada po pravu vlasništva. Prema uvjetima ugovora o najmu, najmoprimac naknađuje najmodavcu troškove električne energije, opskrbe vodom, toplinskom energijom i sl.

U tom slučaju, iznos naknade operativnih i komunalnih troškova trebao bi biti uključen u strukturu neposlovnog prihoda (pisma Ministarstva poreza i porezne naplate Rusije od 11. svibnja 2004. br. 22-1-14 / 881 i Ureda Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 29. rujna 2005. br. 18-11 / 3/69533).

Istog stava drže se i stručnjaci Ministarstva financija Rusije (pisma Ministarstva financija Rusije od 17.11.2008. br. 03-11-05 / 274, od 27.02.2004. br. 04-02-05 / 1/19, od 02.02.2005 broj 03-03-02 -04/2/2 i od 05.09.2007 broj 03-11-05 / 215).

U ovom slučaju nije važno prenosi li najmoprimac sredstva na račun najmodavca ili izravno energetskim i vodoopskrbnim organizacijama (pismo Ministarstva financija Rusije od 16.08.2005. br. 03-11-04 / 2/48).

Istovremeno, najmodavac može uključiti u svoje troškove svoje troškove plaćanja komunalnih usluga za prostore koji se iznajmljuju (pisma Ministarstva financija Rusije od 22.08.2005. br. 03-11-04 / 2/57 i Ured Federalne porezne službe Rusije u Moskvi od 15.01.2007. br. 18-8 / 3/02040), ali samo pod uvjetom da za predmet oporezivanja odabere prihod umanjen za iznos troškova.

Iz knjige Korištenje tuđe imovine autor Panchenko TM

8.2. Zakup državne imovine od strane jedinstvenog poduzeća koje posjeduje ovu imovinu na temelju prava gospodarskog upravljanja Članak 17. Saveznog zakona od 14.11.2002. br. 161-FZ "O državnim i općinskim jedinstvenim poduzećima" (u daljnjem tekstu - Zakon o Unitarno

Iz knjige Kako pravilno koristiti "pojednostavljeno". Autor Kurbangaleeva Oksana Aleksejevna

8.9.1. Pojava dužnosti poreznog agenta prilikom iznajmljivanja federalne imovine, imovine sastavnice Ruske Federacije i općinske imovine U nekim situacijama, organizacija je dužna ispuniti dužnosti poreznog agenta za PDV. To znači da ona

Iz knjige Najam Autor Vitalij Semenikhin

Članak 612. Odgovornost najmodavca za nedostatke zakupljene stvari 1. Najmodavac je odgovoran za nedostatke zakupljene stvari koji u cijelosti ili djelomično onemogućuju korištenje iste, čak i ako je u trenutku sklapanja zakupa nije znao za ove

Iz knjige Kamo ide novac. Kako pravilno upravljati svojim obiteljskim proračunom Autor Saharovskaja Julija

Članak 629. Otklanjanje nedostataka date u zakup 1. Ako najmoprimac otkrije nedostatke zakupljene stvari koji u cijelosti ili djelomično onemogućuju njeno korištenje, najmodavac je dužan u roku od deset dana od dana kada je najmoprimac dao izjavu o

Iz knjige Sve o poslovanju u Njemačkoj Autor von Luxburg Natalie

9. TROŠKOVI NAJMA IMOVINE Organizacije koje priznaju dohodak umanjen za iznos rashoda kao predmet oporezivanja mogu umanjiti poreznu osnovicu za jedinstveni porez za iznos plaćanja najma (najma) za danu u zakup (leasing) imovinu (pod.

Iz knjige Freelance: Reboot [Vodič korak po korak za udaljenog zaposlenika o zaradi od 200.000 rubalja. na mjesec] Autor Maslenjikov Roman Mihajlovič

Popravak iznajmljene imovine od strane najmodavca, tko bi to trebao izvršiti i na koji način, promjenom ugovora, spriječiti besplatnost poslovanja Dugotrajna sredstva koja se daju u zakup podložna su fizičkom i moralnom propadanju, potrebna je popravka i obnova. Kako

Iz knjige autora

Rezervacije za popravak iznajmljene imovine od najmodavca Većina najmodavaca troši znatne svote novca na popravak svoje imovine u najmu. Za ravnomjerno obračunavanje takvih troškova, zakonodavstvo dopušta organizacijama stvaranje rezervi za

Iz knjige autora

Osiguranje imovine dane u zakup U praksi, vrlo često pri sklapanju ugovora o najmu, najmodavci, želeći zaštititi svoje imovinske interese u očuvanju imovine, samostalno osiguravaju zakupljenu imovinu. U donjem materijalu

Iz knjige autora

Modernizacija i druga poboljšanja od strane najmodavca zakupljene nekretnine, uključujući naknadu troškova zakupnika U praksi nema svaki poslovni subjekt mogućnost kupnje nekretnine. Stoga, u

Iz knjige autora

Iznajmljivanje državne imovine od strane institucija U Ruskoj Federaciji, kao što znate, priznaju se privatni, državni, općinski i drugi oblici vlasništva. U skladu s građanskim pravom, državna imovina u ruskom

Iz knjige autora

Obnova iznajmljene imovine od strane najmoprimca, tko bi to trebao napraviti i kako, promjenom ugovora, spriječiti besplatnu operaciju Danas mnoge organizacije iznajmljuju uredske, proizvodne ili skladišne ​​prostore. Imovina koju prima najmoprimac obično

Iz knjige autora

Odredbe za popravak zakupljene imovine od najmoprimca Prilikom sklapanja ugovora o najmu, ugovorne strane, najmodavac i najmoprimac, u pravilu u njemu propisuju obveze stranaka da izvršavaju i tekuće i remont imovine. Štoviše, s ciljem

Iz knjige autora

Osiguranje imovine date u zakup, poteškoće s korisnikom najmodavca Organizacije često koriste zakupljene objekte u svojoj djelatnosti - zgrade, prostori, vozila, uredska oprema i tako dalje. U nekim slučajevima, kada

Iz knjige autora

Kupnja stana uz hipoteku za iznajmljivanje A evo još jedne klasične pogreške nedostatka planiranja. Posljednjih godina mnogi su kupili stan na hipoteku kako bi ga dali u najam i pokrili plaćanje kredita plaćanjem najma. Alena, podlegla stanskoj groznici,

Iz knjige autora

13.4.6. Prihod od najma (Pacht) K ova vrsta prihod uključuje prihode ostvarene najmom bilo koje pokretne i nepokretne imovine, na primjer: zemljišne parcele; zgrade i njihovi dijelovi (na primjer, stanovi); morska i riječna plovila; strojevi i

Iz knjige autora

Obavezno se pridržavajte roka za isporuku narudžbe. Rok za dostavu narudžbe je unaprijed dogovoren i upisan u projektni zadatak ili u ugovoru s naručiteljem.Rok za narudžbu je jasno fiksiran i nemate pravo prekidati rok. Točka. Koliko god vam se to činilo paradoksalno, ali