Radnje:

Akcija 1.

Odlučujemo platiti porez

S obzirom na "sivu" specifičnost tržišta najma, odluka redovito plaća porez od isporuke nekretnina - ozbiljan i promišljen korak za ranije. Iznos koji će biti prenesen u državu, stavlja vođu prije odabira: izgubiti dijelove prihoda ili povećati najam stanovnika?

Prvi put je pasivan i neprofitabilan, poželjni su onima koji su se okupili da plaćaju poreze samo od straha prije zakona. Opcija s povećanjem iznajmljivanje Poželjno je da vlasnik nekretnine, međutim, to će zahtijevati dodatne napore. Da biste iznajmili stan za 10 - 13% skuplji od tržišne cijene, ranije će morati ponuditi poslodavcu dodatne pogodnosti. Na primjer, visokokvalitetni kozmetički popravci, novi namještaj i apsolutno transparentan posao uz sudjelovanje profesionalnog realtor. Dugoročno, takva shema je profitabilnija za sve sudionike na tržištu - prikazat će se najam poslovanja nova razinaučinit će ga sigurnijim i organiziranim.

Službena predaja stanova s \u200b\u200bugovorom o zakupu i plaćanje poreza štiti sve strane transakciji s pravnim normama ruskog zakonodavstva. Ako je poslodavac izazvao štetu stambenom ili nestati bez plaćanja, vlasnik stana može se sigurno žaliti na sud i prikupiti štetu. Međutim, za to se samo treba očistiti o zakonu - s neformalnom dostavom stanova ili utaje poreza ne bi se trebala računati na pomoć države.

Nepošteniji stanari mogu ucjenjivati \u200b\u200branije, koji nisu platili porez.

Prema članku 122. Poreznog zakona Ruske Federacije, stanodavac, koji daje stanovanje preko sive sheme, mora vratiti cijeli porez za zakup period i dodatno platiti 20% tog iznosa. U posebnim slučajevima zlonamjerne utaje, sud može povećati kaznu do 40%.

Prva faza poštenog vladara bit će zaključak ugovora o najmu. Da biste to učinili, to je vrijedno pozvati iskusnog realtor koji će provjeriti sve dokumente, a istodobno tvrdi stanar od precijenjene najamnine i prednosti službenog zapošljavanja. Na primjer, kompetentni stručnjak može se naći na bilo kojem velikom portalu nekretnina, primjerice, koristiti uslugu web-lokacije u kojoj je postdotdom.ru.

Akcija 2.

Određujemo se s shemom oporezivanja

Danas u Rusiji postoji nekoliko mogućnosti za oporezivanje prihoda od najma nekretnina. Koja shema odabrati, ovisi o vrsti stanovanja i cijeni transakcije.

1. 1 Porez na dohodak (NDFL) - 13%

   To je najjednostavnija i najčešća shema, to odgovara vlasnicima skromne ekonomske klase nekretnina, za koji je najam dodatna opcija dohotka.

   Za ruske građane, porez je 13% od iznosa godišnje naknade za iznajmljivanje. Stranci koji žele zaraditi novac na svojoj ruskoj imovini morat će platiti 30%.

2. 2 Porez prilikom registracije najmodavca kao IP - 6%

   Vlasnik nekretnine, koji je ozbiljno angažiran u iznajmljivanju poslovanja, može se registrirati kao pojedinac poduzetnik. To će omogućiti da značajno uštedi od poreza - iznos odbitaka će se smanjiti s 13% za individualnost na 6% za IP. Međutim, važno je uzeti u obzir da će pojedinac poduzetnik morati platiti mnogo drugih doprinosa tijekom godine: u mirovinski fond, u Fondu za socijalno osiguranje, zadržati računovodstvene i plaće računovodstvene usluge. Stoga se ispada ova shema zaista povoljne samo bogate ležište, koje istovremeno odustaju od nekoliko skupih premium apartmana. U tom slučaju, štednja od povlaštenog poreznog sustava može pokriti troškove aktivnosti IP-a.

3. 3 Kupnja najma patenta - 6%

   Ova shema je također dizajnirana za pojedine poduzetnike. Korisno je vlasnicima "profitabilnih kuća" - stanodavci da su mnogi stanovi postavljeni na tržište. Oporezivanje oslanjanja je propisano u članku 346. (stavak. 25.1.) NK RF. Omogućuje plaćanje u riznici samo 6% iznosa godišnjeg dohotka. Patent se može dobiti na različita vremena - od mjeseca do godine. Sastoji se najmanje 10 dana prije zaključenja transakcije s poslodavcem, ako vlasnik stambenog prostora već ima status IP-a.

Porez na patent mora platiti na mjestu registracije stana.

Akcija 3.

Postotak poreza

Porez na prihode od nekretnina najam plaća se u isto vrijeme na kraju poreznog razdoblja. Izračunajte iznos je jednostavan, ali bolje je to učiniti unaprijed, tako da u fazi određivanja najamnine i zaključak ugovora s poslodavcem razumije, s kojom će se iznos novca morati razdvojiti.

Primjer:

Mjesečna najamnina je 20.000 rubalja. Vlasnik stana djeluje kao pojedinacStoga se mora prevesti u proračun od 13% svojih prihoda.

20 000 rubalja x 12 mjeseci \u003d 240.000 rubalja godišnji prihod

Da biste saznali 13% od tog iznosa, morate birati broj 240.000 na kalkulatoru, kliknite gumb množenje "x", unesite željeni postotak - 13 i pritisnite gumb Postotak oznaka - "%". 240.000 × 13% \u003d 31 200.

Imajte na umu - porezne usluge mogu uključiti u glavni iznos prihoda koje se obračunavaju porez, komunalna plaćanja za stan. To se događa ako je ugovor naveo da poslodavac ih plaća samostalno i štedi ranije sredstvo.

Akcija 4.

Odrediti iznos tražene porezne olakšice

Dobri i redovi koji traže zakon ne samo da moraju platiti državi - imaju pravo na određene preferencije. Prilikom izračunavanja iznosa odbitaka u proračun, stanodavac može iskoristiti profesionalnu poreznu odbitku. Ovaj iznos smanjuje ukupni godišnji prihod od kojih se obračunava porez.

Vlasnik najam nekretnina ima pravo podnijeti odbiti ako je tijekom godine imao značajne troškove za održavanje objekta - popravci u apartmanu ili komunalnim plaćanjima. Sva potrošnja mora biti potvrđena dokumentarac - osigurati plaćene primitke u porezno tijelo ili ugovor s timom za popravak.

U isto vrijeme, dodatni indikator se dodaje u formulu za izračunavanje poreza iz dohotka od odlaska:

(Prihodi od najma - profesionalni odbitak) X% \u003d iznos poreza

Primjer:

Ranije, tko daje svoj stan za 20.000 rubalja mjesečno, prima godišnji prihod od 240.000 rubalja. Njegov neto porez u isto vrijeme je -31 200 rubalja. Međutim, tijekom godine platio je 3.500 rubalja komunalnih plaćanja za svoj objekt, to je 42.000 rubalja godišnje. Uzimajući u obzir ovu okolnost, njegov porez će biti: (240.000 - 42.000) x 13% \u003d 25740 rubalja.

Akcija 5.

Podnijeti poreznu izjavu

Za razliku od plaća, koje se u većini slučajeva automatski odbijaju od prihoda građana mjesečno, stanodavac mora platiti državu od dohotka od isporuke stanova, na kraju poreznog razdoblja.

Ranije je dužan ispuniti 3-NDFL deklaraciju. Potreban obrazac, kao i podatkovni program, može se preuzeti na web-mjestu poreznog inspektorata. Dokument treba odražavati iznos dodatne zarade građana, informacije o profesionalnom odbitku i iznosu od poreza. Na izjavu morate napraviti obvezni popis dokumenata:

1. 1 Kopija ispravnih dokumenata za nekretnine
2. 2 Kopija ugovora o hirelima
3. 3 Kopija isplaćenih primitaka na najam ili ugovor o popravku s troškovima rada

3-NDFL deklaracija podnosi se poreznom tijelu na lokalnoj registraciji poreznog obveznika od 1. siječnja do 30. travnja sljedeće godine.

Akcija 6.

Mi plaćamo porez

Interakcijski krug ranijih i poreznih tijela sastoji se od tri faze: prvo, deklaracija je ispunjena i poslužena, a zatim ih provjerava stručnjaci i odobrava iznos poreza, a tek nakon toga vlasnik nekretnine može navesti sredstva za proračun.

Sve faze provjere deklaracije mogu se pratiti na web stranici porezne inspekcije na osobnom računu poreznog obveznika ili kontrolirati proces osobnih posjeta u državna ustanova, Informacije treba provjeriti za tri mjeseca. Važno je čekati na kraju tog procesa, jer čak i najmoderniji i savjesniji porezni obveznik može dopustiti pogrešku u izračunima i nehotice pretjerano ili podcijeniti iznos plaćanja.

Nakon potvrde deklaracije, vlasnik imovine ne smije odgoditi proces plaćanja. Porez na dohodak od isporuke stanova mora se prenijeti na proračun do 15. srpnja. Važno je razumjeti: plaćate za odbitke prošle godine. Na primjer, ako je zarada iz najamnine primljene u 2013. godini, potrebno je isplatiti traženi iznos do 15. srpnja 2014. godine. Najlakši način da se učini je u grani Sberbank.

Pojedinci ne moraju plaćati poreze za najam ako stan odustane od ugovora za besplatno korištenje za zatvaranje rodbine ili prijatelja.

Vlasnik nekretnine može pojednostaviti shemu oporezivanja ako stan prolazi nije fizički, već pravna osoba. To može biti mala tvrtka koja traži objekt u uredu ili agencija za najam posredovanja, s kojima vlasnici stanovanja zaključuju ugovor o povjerljivom upravljanju nekretninama. U svakom slučaju, kada je stanar JURLISO, on je onaj koji će morati preuzeti mjesečne porezne olakšice. Ranije će dobiti iznos svoje "čiste" zarade.

prihodi od isporuke nekretnina za najam porezni račun Će se tretirati ne-defaktivnim dohotkom? Mi smo registrirani u računovodstvenim politikama: Ostali prihodi i rashodi formiraju se na računima 91.01 i 91.02.Desters od leasing nekretnina se formira na računu 91.01. Troškovi povezani s isporukom imovine za iznajmljivanje formiraju se razmjerno području koje su se predali najam prostora Na računu 91.02. Kriterij materijalnosti treba provesti (stavak 18.1 PBU9 / 99): Ako je dohodak primljen za bilo koju aktivnost najmanje 5 posto ukupnog prihoda, onda se mora pripisati glavnom (dohodak od provedba), ako je manje od 5 posto - do poslovnih prihoda (ostali dohodak). Ostvare se iz isporuke imovine za najamnine od najmanje 5 posto ukupnog prihoda formiraju se u računima 90.01 "Prihodi" i odgovarajućim troškovima povezanim s Najam imovine se formira na računu 90.02 "Prodaja trošak» Russkij za najam manje od 5 posto ukupnog prihoda, odvodimo ih na druge prihode iu dobit deklaraciji koje prolaze na liniji "prihod bez prihoda". Bilo mi Uzmite prihod najam u drugi dohodak i da li ispravno ispunjavanje deklaracije povratka radi tih prihoda neformaciji?

Ne, nije točno. Glava ima pravo samostalno odrediti načelo odbijanja prihoda od isporuke imovine za najam, dohodak iz redovnih aktivnosti ili drugih primitaka. Potrebno je nastaviti od prirode organizacije, vrstu prihoda i uvjete za njihov račun. Ako je iznajmljivanje zasebna aktivnost ( najam ploče Formirajte trajni dohodak), zatim odražavaju prihode na račun 90. U poreznom računovodstvu, prihodi od njega moraju se priznati kao dio prihoda od prodaje. Ako iznajmljivanje nije zasebna vrsta aktivnosti (plaćanje najma formiranje povremenog dohotka), zatim odražavaju prihode na račun 91. U poreznom računovodstvu, razmislite u sastav ne-stupanj prihoda. Potrebno je konsolidirati u računovodstvenim politikama za računovodstvene svrhe (str. 7 PBU 1/2008). Kriteriji materijalnosti koristi se za odražavanje detaljnog razmišljanja pokazatelja u izvješćivanju (stavak 11. PBU 4/99, stavak 18.1 od PBU 9/99).

Kako se stanodavac odražava u računovodstvu prijenosa imovine u okviru ugovora o najmu

Situacija: Kako odrediti računovodstvene svrhe, je predstavljanje nekretnina za iznajmljivanje zasebnu vrstu aktivnosti organizacije ili je to jednokratna operacija

U računovodstvu, organizacija ima pravo samostalno prepoznati dohodak, uključujući od isporuke imovine za najam, prihod od uobičajenih aktivnosti ili drugih primitaka. Potrebno je nastaviti s prirode organizacije, vrsti dohotka i uvjetima za njihovu pripremu (na primjer, bilo da jesu li dolazne isplate najma stalni ili periodični prihod organizacije). To je navedeno u stavku 4. PBU 9/99. Organizacija se može konsolidirati u računovodstvenim politikama za računovodstvene svrhe (stavak 7. PBU 1/2008). *

Kako se stanodavac odražava u računovodstvenim isplatama najma

Najam kao zasebna aktivnost

Ako je pružanje nekretnina za najam zasebnu vrstu aktivnosti organizacije, tada iznosi najamnine uzimaju u obzir prihode od običnih aktivnosti (). U isto vrijeme, uzmite knjiženje *:

Debit 62 (76) kredit 90-1
- izračunavaju se naknade za najam;

Debit 90-3 Kredit 68 SučCount "Izračuni na PDV"
- obračunate PDV iz iznosa najamnine (ako aktivnosti organizacije podliježu PDV-u).

Isporuka najam nije zasebna aktivnost.

Ako pružanje nekretnina za najam nije zasebna vrsta aktivnosti organizacije, iznos najamnine uključen je u drugi dohodak (str. 7 PBU 9/99). U tom slučaju provjerite za snimanje *:

Debit 62 (76) kredit 91-1
- Naknade za najam se obračunavaju.

Kao što je stanodavac odražavao za plaćanje oporezivanja. Organizacija se primjenjuje opći sustav Oporezivanje

Razvrstavanje prihoda

Porezno računovodstvo prihoda u iznosu najma ovisi o tome je li najma za organiziranje glavne aktivnosti ili ne.

Situacija: U kojem dohotku prilikom izračunavanja poreza na dohodak primite naknadu za isporuku imovine za najam - do prihoda od prodaje ili ne-defaktivnog dohotka

Dohodak od isporuke imovine za najam je ne-realizacija, ako se ne odnosi na prihode od prodaje (klauzula 4. čl. 250 Porezni broj Ruske Federacije). Kriterij nije osiguran za kriterij za dodjelu najam naknada za prihode od provedbe poreznog zakonika Ruske Federacije. Međutim, sadrži uvjet za uključivanje troškova vezanih uz iznajmljivanje nekretnina za najam. Dakle, ako organizacija daje imovinu sustavnoj osnovi, troškovi takvih aktivnosti povezani su s provedbom (sub. 1. stavak 1. čl. 265 Poreznog zakonika Ruske Federacije). U skladu s tim, prihod od njega mora se prepoznati kao prihod od provedbe *.

Obično, pomoć za potvrdu prihoda se prikupljaju kako bi dobili veliku količinu potrošačkog zajma, za auto kredit, hipoteka.

Da bi se dobio željeni iznos i potvrda solventnosti, potrebno je prikupiti reference koje potvrđuju dohodak.

Dakle, da bi se dobio traženi iznos kredita i potvrdu solventnosti, dužnik bi trebao prikupljati reference daju banku priliku za procjenu prihoda - njegove veličine, učestalosti i postojanosti. A ako su potvrde koje potvrđuju vlasništvo nad imovinom sve više ili manje razumljive, prikupljanje certifikata potvrde dodatnog dohotka uzrokuje mnoge složenosti. Na primjer, kako potvrditi dokumentirani prihod od isporuke imovine za najam? Stručnjaci zajmovi.ru nude se upoznavanje s pravnim aspektima dobivanja potvrde o relevantnim zahtjevima Banke.

Što je isporuka imovine za najam i kada će biti dohodak

Mnogi prenose svoju imovinu na privremenu uporabu trećim stranama. To može biti automobil ili kućište ili druga imovina, na primjer, slobodni za rodbinu ili poznanike neko vrijeme prolaze automobil ili vam omogućuju da ostanete u apartmanu, ali češće je imovina prisiljena.

Samo 10% Rusa podnosi se poreznim informacijama o njihovim dodatnim prihodima.

Beskompromisna statistika tvrdi da samo 10% Rusa dostavlja izjavu na kraju godine na porez i proglasiti primljenom dohotku, ostatak stanovništva ne želi oglašavati svoje prihode od poreza, što je izravno kršenje poreznog zakonodavstva , ali neće se prepirati s statistikom.

Na temelju umjetnosti. 208.1.4 i umjetnost. 209.1 Poreznog zakona Ruske Federacije, osoba koja je iznajmila pokretna i nepokretna imovina i primanje prihoda od iznajmljivanja nekretnina je stanodavac i dužan je dostaviti izjavu o dohotku porez na mjestu njegove registracije tijekom izvještajnog razdoblja godina. Izračunavanje poreza na dohodak obračunava se ovisno o statusu poreznog obveznika. Fizička osoba plaća 13% iznosa prihoda. Plaćanje treba izvršiti do 30. lipnja, nakon izvještavanja.

Isporuka imovine za najam u skladu sa zakonom

Iako se mnogi i žale da sklapanje ugovora o zakupu i primanje potvrđenih plaćanja (plaćanja su na bilo koji način navedeni, uključujući poštanski i elektronički prijevod sredstava za najam, u gotovini izdaje čin primanja sredstava).

Službeno registrirani dodatni prihodi od iznajmljivanja odstupanja je potvrda za banku.

Svake godine potrebno je izračunati prihode od najma, izvješće državi i platiti porez na dohodak. No, kada je nekretnina iznajmljena na temelju sklopljenog sporazuma, stanodavac prima jamstva o sigurnosti svoje imovine u okviru zaključenog sporazuma i može očekivati \u200b\u200bda će zaštititi svoje interese u pravnom području. Dohodak koji je primljen od isporuke imovine za iznajmljivanje službeno može biti predstavljen Banci da potvrdi solventnost.

Nekretnina za najam neslužbeno

Neslužbeno (bez ugovora) Kupite imovinu za najam i primanje prihoda, ali bez izvješćivanja države, ne samo riskirate s vašom imovinom za 100%, već se i lišavajte priliku da radite s ovim prihodom da biste dobili željeni zajam iznos.

Bez izvješćivanja prije države - nemate šanse da u potpunosti koristite svoj izvor prihoda, ali postoji mogućnost da se kažnjava. Ako se prihodi od isporuke imovine za iznajmljivanje otkriju i priznaju po poreznoj službi, možete računati na oporavak nepotpunih poreza i novčanih kazni od 5% do 30% iznosa dohotka.

Štoviše, u slučaju da će vaš dohodak biti objavljen od strane državne porezne službe i priznat, možete računati na oporavak nepotpunih poreza i novčanih kazni od 5% do 30% iznosa dohotka.

Kako napraviti crno bijelo?

Kao što je gore navedeno, "crni" dohodak će biti krhke ne duge, porezne usluge neće biti sanjali i imaju vlastite izvore informacija. Kako bi se bez poreza nemaju problema, bolje je prevesti svoje prihode na pravnu osnovu, to se može učiniti na sljedeće načine:

• Svake godine podnijeti deklaraciju i platiti odgovarajući porez kao pojedinac. Kako izračunati prihod od iznajmljivanja stana? Treba zaključiti s stanarom i nekretnine ugovor o najmu, u kojem će rokovi biti označeni, iznos mjesečne ili tromjesečne isplate, način plaćanja, odgovornost stranaka i pojedinosti stranaka sudionika ugovora. Na temelju ugovora, morate dostaviti deklaraciju dohotka svake godine do 15. travnja, što ukazuje na iznos prihoda za godinu. Podnijeti porez ne samo izjavu, nego dokumenti potvrđuju vaše prihode. Morate uzeti u obzir i pohraniti sve primitke i djela primanja sredstava za najam za najam, jer svi prihodi moraju biti potvrđeni dokumentirani. Kao i ugovore s stanarima i aplikacijama za njih. Kamatna stopa na dohodak za PIZ. Osobe - 13%. U banci za potvrdu prihoda od iznajmljivanja nekretnina, dajete svoj primjerak deklaracije i primitak uplate poreza.
• Svake godine podnijeti deklaraciju i platiti porez kao IP. Još jedna odluka o proglašavanju prihoda sova može se registrirati kao IP. Obvezno u ovom slučaju kada se registrira uključuje ovaj način zarade u smislu aktivnosti. Što daje registraciju kao IP? Prvo, to je uočljiv pad iznosa poreza na dohodak: može biti 15% prihoda od razlike u minusu ili 6% na dohodak. Ako imate mjesečne velike troškove za sadržaj nekretnine, onda će biti prikladno izabrati prvu opciju ako u osnovi primate prihode, bez značajnih troškova, bolje je izabrati sustav poreza na dohodak. Zatim, postupak sklapanja ugovora, prihvaćanje plaćanja i izvješćivanja gotovo se ne razlikuje. Deklaracija se također istovremeno osigurava porez. Razlika je samo u sustavu izračunavanja iznosa poreza, a dohodak je potvrđen u ovom slučaju nije račun, već Knjiga računovodstva za dohodak i troškove PI. Primici i drugi IDP dokumenti su u slučaju da porez izražava želju za provjerom točnosti dostavljenih informacija. Banka koja potvrđuje dohodak također će pružiti izvorni deklaraciju, primitak ili p / p o uplati poreza, ali, eventualno knjigu računovodstva dohotka.

Značajne informacije i dokumente za potvrdu važni su za bilo koju banku. Čak i ako ste ponuđeni da ispunite potvrdu o svojim prihodima u obliku banke, bez dokumentarne potvrde, prioritet su dokumenti za koje možete procijeniti svoj stvarni prihod: pomoć 2-NDFL, izjava o dohotku, primitak poreza platiti, itd

Ako organizacija najam na pojedincu (ne-IP) prostorije, u odnosu na ovu popisanu individualnost. To jest, mora izračunati NDFL od dohotka u obliku najam, zadržati porez pri plaćanju prihoda do fizičkog koplja i prenositi ga u proračun (stavak 2. čl. 226, čl. 228 Poreznog zakonika Ruska Federacija). Pucaj NDFL plaćanje na samom mjestu je nemoguće. I ne bi bitno da će se zabilježiti u sporazumu o najmu s pojedincem. NDFL u svakom slučaju treba platiti stanar - organizaciju (pismo Ministarstva financija Rusije 27. kolovoza 2015. br. 03-04-05 / 49369).

NDFL pri iznajmljivanju

Razgraničenje NDFL iz najamnine izrađuje se sa svakim plaćanjem prihoda pomoću formule:

Stopa NDFL je jednaka:

• ako je stanodavac rezident Ruske Federacije - 13%;
• ako je stanodavac nerezident Ruske Federacije - 30%.

I dobit je navedena kao minus byheld porez iznos.

Plaćanje NDFL u proračun

Od strane organizacije, porez se prenosi u proračun najkasnije do dana nakon dana plaćanja najam stopala (stavak 6. čl. 226 Porezne kome je Ruske Federacije).

CBK na osobni porez na dohodak na najmu - 182 1 01 02010 01 1000 110. To jest, kao i prilikom prijenosa poreza na dohodak za zaposlenike organizacije.

Izvješćivanje pri iznajmljivanju od pojedinca

Na stanodavcu - Fisselci trebate napraviti poseban porezni registar na porez na dohodak i na kraju godine, općenito, za podnošenje 2-NDFL certifikata u IFTS-u. Potrebno je odražavati dohodak u obliku najamnine, iznos izračunate, zadržane i navedene u proračunu NDFL-a.

Kodeks prihoda u 2-NDFL prilikom iznajmljivanja na pojedincu - 1400.

Osim toga, informacije o stanodavcu uključene su u tromjesečno izvješće 6-NDFL.

Premije osiguranja prilikom iznajmljivanja prostora od pojedinca

Iznos koji plaća najma naknada od strane premija osiguranja u FFR, FSS i FFOMS ne podliježe (stavak 4. članka 420. Poreznog zakonika Ruske Federacije).

Ndfl iz drugih plaćanja za najam

Ako organizacija nadoknađuje troškove usluga komunalnih usluga licenci, koji ovise o stvarnoj potrošnji od strane stanara i uzima se u obzir na brojilima (elektricitet, plin, vodoopskrb), zatim nadoknadivi iznos ukupnog dohotka pojedinca je ne. I, dakle, nije potrebno držati NDFL s njim (

Natalia Beresneva, odvjetnik
Natalia Troitskaya, RF revizor
Skupina tvrtki Telecom-servis

Provođenjem poduzetničkih aktivnosti, gotovo sve organizacije se suočavaju s pitanjima koja proizlaze iz ugovora o najmu zgrada, struktura, prostora zaključenih u vezi s provedbom industrijskih aktivnosti.

Zakonska regulativa za najam odnosa provodi se prvenstveno u skladu s Građevinskim kodeksom Ruske Federacije (Građanski kodeks Ruske Federacije).

Bez ulaska u civilno-pravni aspekt, sljedeći članak će razmotriti značajke i specifičnosti računovodstvo i oporezivanje iznajmljivanja.

Dakle, "pod ugovorom o najmu zgrade ili strukture, stanodavac se obvezuje prenijeti zgradu ili izgradnju za privremeno posjedovanje i korištenje ili privremeno korištenje (čl. 650 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Podsjetimo da je newsletter predsjednika Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije izašao 1. lipnja 2000., objasnio je da će pravila koja uređuju pitanja iznajmljivanja zgrada i struktura jednako primjenjivati \u200b\u200bna nerezidentne prostore u zgradi.

Pitanja registracije ugovora o najmu, na sreću, rješavaju se sasvim do danas: ugovori iznajmljivanja prostorija sklopljenih za razdoblje manje od godinu dana državne registracije ne podliježu. Također ne podliježe državnoj registraciji i zakon o najmu koji proizlazi iz ugovora sklopljenih na razdoblje od manje od godinu dana (vidi informativno pismo predsjednika Vrhovnog Arbitražnog suda Ruske Federacije 16.02.2001. Br. 59).

U ugovoru, stanodavac i stanar mogu ukazivati \u200b\u200bna koje se troškovi provode za održavanje iznajmljenih prostora u prikladnom stanju (remont, struja). Ako u ugovoru nema sličnih rezervacija, u skladu s Građevinskim kodeksom Ruske Federacije (čl. 616), obveze remonta dodjeljuju se stanodavcu, a prema trenutnom - na stanaru.

Osim toga, stranke mogu odrediti obveze komunalnih usluga. Navest ćemo da komunalne usluge uključuju grijanje, vodoopskrbu, kanalizaciju, plin, struju, opskrbu toplom vodom (grijanje vode) i druge (str. 11 slova Ministarstva financija Rusije od 10.29.1993 br. 118 "na odravljenju U računovodstvenim evidencijama pojedinih operacija u stambenom i komunalnom gospodarstvu ").

Kao što ćemo vidjeti u budućnosti, postupak za distribuciju odgovornosti za održavanje iznajmljenog nekretnina i provedbe troškova na njemu je vrlo važan u smislu oporezivanja, pravilan dizajn ugovora može dodatno olakšati računovođevosti života.

Računovodstvo za dohodak i izdatke u okviru Ugovora o najmu

Računovodstvo i oporezivanje na najmodavcu

Prema PBU 9/99 "Prihodi organizacije" (u daljnjem tekstu PBU 9/99), odobren je Redoslijedom Ministarstva financija Ruske Federacije 06.05.1999. 32n, ako subjekt (pogled) organizacije Aktivnosti je pružanje informacijske naknade (privremeno posjedovanje i korištenje) svoje imovine prema sporazumu o zakupu, prihodi su prihodi, od kojih je primitak povezan s ovom djelatnošću (najam). Prema tome, prihod se odražava na računu 46 "prodaja proizvoda (radova, usluga)" od strane starog plana računa (račun 90 "prodaje" na novom planu računa).

Refleksija na kreditnom računu 46 (90) podliježe zakupnine, a zatim kada najam organizacije ne ukazuje na to da obavlja najam prostora, zgrada, struktura, drugih imovine, ali se postiže kriterij materijalnosti - situacija u kojoj je iznos iznosa dobivenog od najamničkih operacija na iznos prihoda od uobičajenih aktivnosti za odgovarajuće izvještajno razdoblje je najmanje pet posto (vidi "metodičke preporuke o postupku za formiranje pokazatelja računovodstvenog izvješćivanja organizacija", odobren redoslijedom Ministarstva financija Ruske Federacije 28.06.2000 br. 60). Štoviše, materijalne kriterije jedini je za uspostavu odraz određenih prihoda u sastavu prihoda od redovnih aktivnosti ili kao dio ne-prihoda (operativni dohodak). Porezne vlasti često se pribjegavaju korištenju drugog kriterija, naime, "pravilnosti i sistematike". Međutim, ni "redovito", na "sustavnoj" prirodi isporuke imovine za najam poreznog zakonodavstva ne predviđaju kriterij i razloge za pripisivanje tih prihoda provedbi prodaje (vidi dekret Saveznog arbitražnog suda za Moskvu Distrikt 26. prosinca 2000. br. AA-440 / 5420-00). Da bismo bili generalizirani, nazivamo gore navedenu verziju i vrstu aktivnosti.

Ako iznajmljivanje nije vrsta aktivnosti organizacije (uključujući i kriterij materijalnosti) - u skladu s PBU 9/99, prihodi od najma su za organizaciju operativnih prihoda. Njihov se odraz provode na računu 80 "dobit i gubici" (91 "drugih prihoda i troškova").

Što se tiče troškova povezanih s sadržajem imovine koja se iznajmljuje, njihov refleksiji u računovodstvu ovisi o tome je li zakup zasebna vrsta aktivnosti ili ne.

Ako je iznajmljivanje imovine iznajmljena vrsta aktivnosti organizacije, a odraz relevantnih troškova vrši se na računu 20 "osnovna proizvodnja".

U slučaju kada se prihodi iznajmljivanja nekretnina odražavaju u sastavu operativnog dohotka, potrebno je obratiti pozornost na sljedeće:

U skladu sa stavkom 2.7. Upute ruskog RF od 15.06.2000 br. 62 "o postupku izračuna i plaćanja poreznom proračunu za poduzeća i organizacije" Prihodi primljeni od najam imovine uključeni su u dohodak od operacija ne-prodaje zajedno s drugim prihodima od operacija izravno povezani s proizvodnjom proizvoda (radova, usluga) i njegovom provedbom. Organizacije u određivanju konačnog financijskog rezultata, potrebno je uzeti u obzir važne okolnosti koje u svrhu oporezivanja prihoda od ne-inženjerske (operativne) operacije treba smanjiti za iznos troškova za te operacije. *

Razmišljanje u troškovima dohotka i najma, kao i bilo koje drugo financijsko i gospodarsko poslovanje, mora se izvršiti na pretpostavci vremenske sigurnosti činjenica gospodarske aktivnosti (P.6 PBB 1/98 "računovodstvene politike organizacije", odobren redoslijedom Ministarstva financija Ruske Federacije 09.12.1998. 60N; str.12 od PBU 9/99, stavak 18 PBU 10/99 "troškova organizacija (u daljnjem tekstu: PBU 10/99) , odobren od strane Reda Ministarstva financija Ruske Federacije 06.05.1999. br. 33n). Potreba za primjenom pretpostavke privremene definitivnosti u određivanju pokazatelja u skladu s člankom "Prihodi i rashodi iz ne-defaktivnih operacija" također je potvrđena u pismu Goča Ruske Federacije 30. kolovoza 1996. br. VG-6- 13/616 "o određenim pitanjima računovodstva i izvješćivanja za porezne svrhe." U isto vrijeme, GST Ruske Federacije ukazuje na to da se sličan poredak treba primijeniti u oporezivanju.

U ovaj slučaj Privremena sigurnost za stanodavca određuje se zakup po uvjetima pojmova, obrasca i postupka za izračunavanje najma. Prema tome, stanodavac zapravo mora odražavati prihod od najma kao i razgraničenje (bez obzira na to je li zaprimljeno ili ne zaprimljeno ili ne).

Prilikom izračunavanja poreza na dohodak potrebno je imati na umu sljedeće: 2. svibnja pristupa prilikom izračunavanja poreza na dohodak. Prvi pristup je: razmotriti za porezne svrhe prikupljene ne-stupanjske prihode i nemaju nikakvih problema s fiskalnim tijelima. Drugi pristup: uzeti u obzir ne-inženjerski prihod tek nakon primitka relevantne najamnine. Potvrđujemo mogućnost drugog pristupa.

Prema stavku 2. članka 2. Zakona o porezu na dobit je iznos dobit (gubitak) od prodaje proizvoda (radova, usluga), dugotrajne imovine, druge imovine poduzeća i prihoda od operacija ne-prihoda, smanjena na iznos troškova za te operacije. Klauzula 6. članka 2. ovoga Zakona utvrđeno je da prihodi (troškovi) iz ne-defaktivnih operacija uključuju dohodak (troškove) iz poslovanja koji se izravno odnose na proizvodnju proizvoda (radova, usluga) i njegovu provedbu. Nadalje, stavak 13. odredbe o sastavu troškova utvrđeno da je konačni financijski rezultat (dobit ili gubitak) sastoji se od financijskog rezultata od prodaje proizvoda (radova, usluga), stalne imovine i druge imovine poduzeća i Prihodi od ne-inženjerskih operacija smanjeni su u iznosu troškova o tim poslovanju. Istodobno, postupak za određivanje financijskog rezultata iz prodaje proizvoda (radova, usluga) i financijski rezultat iz provedbe dugotrajne imovine i prihoda od ne-inženjerskih operacija izlivena je. Dakle, prihodi od prodaje proizvoda (radova, usluga) određuje se na temelju odabranog poreznog obveznika računovodstvene politike (kao što se plaća bilo kako se proizvodi isporučuju (izvršenje radova, usluga) i predstavljanje kupca (kupca) naseljavanja dokumenti). Definicija financijskog rezultata na ne-stupanj prihoda (troškovi) ne stavljaju se u takvu ovisnost.

Prema tome, na temelju koncepta objekta oporezivanja dohotka, koji se nalazi u članku 2. navedenog zakona, u poreznoj osnovi, u sastavu ne-inženjerskih prihoda uključuje samo stvarne prihode.

Mogućnost uspješne primjene navedenog pristupa, pri izračunavanju poreza na dohodak, može se potvrditi sudskim praksom, kao što je rješavanje Ustavnog suda Ruske Federacije od 28. listopada 1999. br. 14-P, rješavanje FAS na SZos od 20.11.2000. No. 56-8286 / 00.

Što se tiče računovodstva troškova vezanih uz sadržaj imovine iznajmljenog iznajmljivanja, napominjemo samo sljedeće: na temelju definicije poreznog objekta poreza na dohodak, navedeni troškovi mogu se uzeti u obzir samo nakon uključivanja u Porezna osnova odgovarajućeg ne-diplome u poreznoj osnovi (prihod od najma).

Što se tiče izračuna ostalih poreza, zaustavit ćemo se samo na pitanja izračunavanja poreza na korisnike cesta. Ako slijedimo odredbe (klauzula 33.5) Upute Ruske Federacije 04.04.2000 №59 "o postupku izračuna i plaćanja poreza ulazak na cestovni fondovi", bez obzira na to kako se prihodi prihoda odražavaju od iznajmljivanja imovine - kao dio Prihodi na aktivnosti redovnih vrsta na računu 46 (90) ili kao dio poslovnih prihoda u računu 80 (91), ovaj prihod za potrebe oporezivanja ceste Smatra se kao prihod od "provedbe usluga za iznajmljivanje nekretnina, uključujući u okviru Sporazuma o zakupu (osim za imovinu u državnoj i općinskoj imovini)." Iako se ovaj pristup poreznih tijela ne može nedvosmisleno slaže, jer, prvo, pružanje nekretnina za najam i pružanje usluga ima potpuno različitu pravnu prirodu, drugo, u slučajevima u kojima najam nije uobičajena aktivnost, kao što je već naznačeno, prihodi razmatrani kao ne-inženjering.

Okrenimo se normama članka 5. zakona Ruske Federacije 18. listopada 1991. br. 1759-1 "na cestovnim fondovima". U skladu s člankom 5. Zakona, predmet oporezivanja poreza na korisnike cesta je iznos prihoda od prodaje proizvoda (radova, usluga) i količinu razlike između prodajnih i otkupnih cijena roba provedenih kao a Rezultat pripreme, opskrbe i prodaje i aktivnosti trgovanja. Ni članak 5. niti druge norme zakona ne ukazuju na to da se u svrhu izračunavanja poreza na korisnike cesta, prijenos imovine za najam smatra provedbom relevantnih usluga.

U računovodstvu, pokazatelj prihoda od prodaje proizvoda (radova, usluga), uzeti u obzir na računu 46 (90), predviđeno je u retku 010 obrazaca br. 2 "račun dobiti i gubitka".

U međuvremenu, u skladu sa stavkom 1. članka 38. Poreznog zakonika Ruske Federacije, oporezivački objekti nisu samo operacije za prodaju robe (radova, usluge) i troškove robe koja se provodi (ispunjene pružene usluge), ali također prihod.

Analiza koncepta "usluge" navedenog u stavku 5. članka 38. Porezne kodeksa Ruske Federacije, omogućuje nam da zaključimo da isporuka imovine za najam ne spada u ovaj koncept.

Isporuka imovine za najam za porezne svrhe može se prepoznati kao usluga samo ako postoji izravna naznaka u određenoj normi na određenom porezu.

Kako slijedi iz stavka 1. članka 11. Porezne kodeksa Ruske Federacije, institucije, koncepti i uvjeti građanskih, obiteljskih i drugih podružnica zakonodavstva Ruske Federacije koji se koriste u poreznom zakoniku Ruske Federacije primjenjuju se u značenju u kojima se koriste u tim granama zakonodavstva, osim ako nije drukčije određeno poreznim kodom.

Prema članku 779. "Sporazum o nadoknadi usluga" Poglavlje 39 "kompenzirano pružanje usluga" Građanskog zakonika Ruske Federacije pod uslugom znači izvršenje određenih radnji ili provedbu određenih aktivnosti. Takve aktivnosti (aktivnosti) uključuju komunikacijske usluge, medicinske, veterinarske, revizije, savjetovanje, informacijske usluge, usluge obuke, turističke usluge i drugo.

Također se priznaje usluga za porezne svrhe (stavak 5. članka 38. Poreznog zakonika Ruske Federacije).

Iznajmljivanje nekretnina za iznajmljivanje u Građanskom kodeksu Ruske Federacije smatra se potpuno različitom, neovisnom vrstom obveza, zajedno s kupnjom i prodajom, mijenjanjem, donacijom, najam, zaredom itd.

Kao što je već spomenuto, prema članku 606. Građanskog zakonika Ruske Federacije prema sporazumu o zakupu (imovinsko zapošljavanje), najmodavac (moderator) obvezuje se osigurati imovinu stanara (stanara) za privremeno posjedovanje i uporabu ili privremenu uporabu.

Različite pravne prirode i ciljeve ugovora o nadoknadi usluga i ugovora za iznajmljivanje imovine su očigledni.

Nakon kompenzirane usluge, organizacija koja pruža usluge treba provoditi Akcijski sporazum (aktivnosti) i upravo za provedbu ovih radnji (aktivnosti) plaćanje.

Prilikom iznajmljivanja nekretnina za najam, stanodavac prenosi imovinu do privremene uporabe, ali naknada koju su primili naknada za korištenje ove nekretnine od strane stanara u razdoblju određenom ugovoru, a ne za prijenos imovine, to jest, izvršenje stanodavca djelovanja (aktivnosti) na prijenos nekretnina.

Stoga, u nedostatku Zakona o određenom porezu ili u drugom poreznom zakoniku Ruske Federacije, norme koje pružaju dodjelu imovine za najam na usluge ili uključivanje u oporezivu osnovu naknada za najam ( Prihodi od najam nekretnina), priznavanje prijenosa imovine na najam usluge, a naknada za iznajmku - prihod od provedbe usluga zakon o zaobilazu proturječi Zakon o porezima. Slijedom toga, oslanjajući se na legitimne razloge, može se zaključiti da nastavu širi određuje porezni objekt poreza na automobilskim korisnicima cesta i, kao rezultat toga, razlozi za oporezivanje na korisnike cesta po dohotku od pružanja nekretnina za najam, koji nisu uključeni u sastav operativnih prihoda. Uz sudsko rješavanje spora, u skladu s člankom 11. APC RF, arbitražni sud, uspostavio nedosljednost Zakona o državnom tijelu, lokalna samouprava, Zakona o zakonu, uključujući izdanje s viškom autoriteta , odlučuje u skladu sa zakonom.

Računovodstvo i oporezivanje u stanaru

Prilikom iznajmljivanja prostora za industrijske potrebe, stanar može pripisati najam za troškove proizvodnje u skladu sa stavcima. h) stavak 2. "odredbe o sastavu troškova proizvodnje i prodaje proizvoda (radova, usluga) uključene u troškove proizvodnje (radovi, usluge), te o postupku formiranja financijskih rezultata uzeti u obzir u dohotku Porez "(u daljnjem tekstu koji je odobrio vlada Vlade od 05.08.1992 br. 552.

U isto vrijeme, leaser mora imati na umu sljedeće:

Trošak stanara za iznajmljivanje (ako to nije zakup od pojedinca) uzima se u obzir, u pravilu, na račun 26 "Opći troškovi".

Najam nerezidentni prostori U pojedincima koji nisu individualni poduzetnici za stanar je operacija nije profitabilna. Ovaj zaključak se temelji na položaju fiskalnih tijela i posebno, na određeno u MNS pismu Ruske Federacije 11.04.2000 br. VG-6-02 / [Zaštićeno e-poštom], kao i pismo BND-a u Moskvi od 09.09.1998 br. 30-08 / 27466. Ta se pozicija može pridržavati poreznog obveznika koji ne želi braniti zakonitost drugačijeg položaja u sudovima. Kako opravdamo vaš položaj Mytari?

U skladu s PP. e) i h) Klauzula 2. sastava troškova u svrhu izračunavanja poreza na dohodak, na troškove održavanja proizvodnog procesa uključuju troškove održavanja glavnih proizvodnih pogona u radnom stanju (troškovi za tehničku inspekciju i skrb, na Trenutni, sekundarni i remont), kao i najam naknada pojedinih objekata glavnih proizvodnih objekata.

Narudžbe predsjednika Vrhovnog Arbitražnog suda od 27.02.1996 br. 2299/95 i 25. lipnja 1996. br. 3652/95 Navedeno je da glavni industrijski fondovi ne uključuju imovinu pojedinaca koji nisu poduzetnici.

S obzirom na gore navedene, troškovi stanara za najam i sadržaj nestambenih prostora dobivenih od pojedinca koji nije poduzetnik ne odnosi se na troškove proizvodnje (radova, usluga) stanara, uzeti u obzir za porez svrhe.

Međutim, trenutno postoje presedanci donošenja odluka arbitražnih sudova, prema kojima nije važna tko je stanodavac imovine: pojedinac, pravni ili individualni poduzetnik.

Doista, rješavanje Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije №№ 2299/95 i 3652/95 izvršeno je na temelju "računovodstvenih propisa i izvješćivanja u Ruska Federacija", Odobren putem Reda Ministarstva financija Ruske Federacije 03/20/1992 br. 10 i" Pravilnik o postupku za prikupljanje amortizacijskih odbitaka o dugotrajnoj imovini u nacionalnom gospodarstvu ", odobren od strane Državnog okruga SSSR, SSSR Ministarstvo financija, Državna banka SSSR-a, Državni odbor VG-21-D / 144 / 17-24 / 4-73. Trenutno, "Uredba o računovodstvu i izvješćivanju u Ruskoj Federaciji" odobrena je Redom Ministarstva financija Ruske Federacije od 29. srpnja 1998. br. 34n, (kako je izmijenjeno od strane naredbi Ministarstva financija Rusa Federacija od 30. prosinca 1999. br. 107N, od 24.03.2000 br. 31n).

Pozicija №34N i PBU 6/01 "Računovodstvo za stalnu imovinu" (uključujući prethodno aktivni PBU 6/98 od 03.09.1997 br. 65N), odobren od strane Reda Ministarstva financija Ruske Federacije 30. ožujka 2001. godine 26n veže dodjelu materijalnih i stvarnih vrijednosti Glavne proizvodne objekte s mogućnošću korištenja u provedbi poduzetničkih aktivnosti kao sredstvo rada dugo vremena u području materijalne proizvodnje iu neproduktivnoj sferi.

U isto vrijeme, ni u zakonu Ruske Federacije "o porezu na dohodak poduzeća i organizacija", niti u drugim zakonodavstvu o porezima ne postoji izravna naznaka da se iznajmljena nekretnina može zabilježiti kao glavna sredstva samo ako je to nekretnina Uzet je u obzir u takvoj kvaliteti za stanodavca još jedan porezni obveznik.

Zakonodavstvo o porezima i naknadama nije zbog mogućnosti uključivanja u troškove (pripisano za troškove proizvodnje, radova, usluga) troškove održavanja glavnih proizvodnih fondova u radnom stanju, kako je ovaj agent uzeti u obzir stanodavac - drugi porezni obveznik. Pravni status stanodavca (pravni ili pojedinac, pojedinac s poduzetničkim statusom ili bez takve) također nije važan prilikom provjere zakonitosti uključivanja u potrošnju troškove povezane s vađenjem oporezivog dohotka. U tom smislu, ograničenje prava poreznih obveznika ovisno o tome tko je stanodavac nije legitiman. Ova se pozicija odražava u određivanju saveznih arbitražnih sudova u okruzima, osobito: rezolucije saveznog arbitražnog suda sjeverozapadnog okruga od 17.04.2001. A56-1887 / 01, od 27. ožujka 2001. godine. A56-25466 / 00; Rezolucija saveznog arbitražnog suda Ural Distrikta od 20.12.2000 br. F09-1775 / 2000-AK.

Računovodstvo za komunalne isplate

Posjednik

Prilikom određivanja naknade za najam, stanodavac uzima u obzir svoje troškove koje nosi pri ispunjavanju svojih obveza prema sporazumu o zakupu. To su iznose odbitaka amortizacije i komunalnih plaćanja i drugih troškova koji se izravno odnose na plaćanje i sadržaj imovine zabranjene.

U praksi, dvije opcije za plaćanje komunalnih plaćanja su uobičajene: uključivanje komunalnih plaćanja u najam; I također iznos komunalnih računa, plaćanje telefonskih razgovora o najam, poseban iznos.

Opcija 1. Ugovor između stanodavca i stanara predviđa pokrivenost svih troškova (uključujući komunalne isplate) povezane s ponudom najamnine, uspostavljen ugovorom o najmu.

Ako je pružanje imovine za privremenu naknadu za stanodavca je vrsta aktivnosti, tada se troškovi stanodavca za plaćanje komunalnih plaćanja koji se odnose na imovinu preneseni na najmu odnose se na troškove na uobičajene aktivnosti i računaju se na račun 20.

U slučaju kada pružanje nekretnina za najam nije vrsta aktivnosti organizacije organizacije, ti se troškovi ogledaju kao operativni troškovi na teret računa 80 (91).

Opcija 2. Sporazum o zakupu predviđa naknadu plaćanja komunalnih plaćanja od strane stanara uz iznos iznosi najma uspostavljenog ugovora.

Sa stajališta poreznih tijela, odraz u računovodstvenim evidencijama stanodavca gospodarskog poslovanja vezanih uz komunalne isplate provodi se putem računa 46 u slučaju, u skladu s važećim zakonodavstvom, stanodavca ima pravo obavljati funkcije Pružanje komunalnih usluga (članaka 544., 545 Građanskog zakonika Ruske Federacije, stavak 4. pružanja telefonskih usluga odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije 26. rujna 1997. br. 1235). Ovaj pristup je naveden u pismu GNS Ruske Federacije 10/27/1998. SC-6-02 / 768 "metodičke preporuke o određenim pitanjima poreza na dohodak" i u pismu BND-a u Moskvi od 09.09. .1998 br. 30-08 / 27466.

Kada stanodavac ima pravo osigurati komunalne usluge? Kao što je poznato, odnos opskrbe energijom upravlja se člancima. 539-548 od Građanskog zakonika Ruske Federacije. U ovom slučaju, prema umjetnosti. 548 str. 2 U odnosu na opskrbu plinom, nafte i naftnih derivata, vode i drugih dobara, koriste se pravila o ugovoru o opskrbi energijom, ako nije drugačije određeno zakonom, drugim pravnim aktima ili ne slijede obveze.

Članak 545. Građanskog zakonika Ruske Federacije priznaje prijenos energije pretplatniku koji je usvojio iz organizacije za opskrbu energijom putem priložene mreže, druge -skubabonentne osobe. Ovaj prijenos Moguće je samo uz suglasnost organizacije za opskrbu energijom.

Dakle, ako stanodavac ima pravo povezati subabone, u stvari, ima pravo osigurati komunalne usluge. Ova aktivnost je vrlo razumna razmotriti kao drugu vrstu aktivnosti stanodavca. A ako ponekad postoji izbor u vezi s najma: odražava nakon 46 (90) računa ili uzeti u obzir i operativni prihod, tada komunalne uplate primljene od stanara - prihoda od prodaje komunalnih usluga. Prema tome, u ovom slučaju, troškovi zajedničkih plaćanja samog stanodavca su troškovi za obične aktivnosti.

Zapravo, Građanski zakon Ruske Federacije ne dopušta da se nedvosmislen zaključak koji se događa u suštini kada je prijenos energije u subbonentni pretplatnik. Pretplatnik dobiva određenu količinu energije za nekretninu, a zatim ga prenosi na subabontu na nekretninu? Umjetnost. 545 ukazuje na prijenos energije prihvaćen od strane pretplatnika, ali u isto vrijeme potpuno nije jasno nije jasno iz konteksta, javlja se preprodaja energije ili stanodavac djeluje kao agent (agent za komisiju).

Ako se okrenemo pravilima za električnu i toplinsku energiju, odobren redoslijedom Ministarstva energetike SSSR-a od 06.12.1981. Br. 310, a koji se trenutno otkazuju redoslijedom Ministarstva Powerherenergo ruske Federacije 10.01. 2000. 2, vidjet ćemo da se u ovim Pravilima prebacuje energiju na subabontu smatra preprodajom (odredba 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Budući da porezne vlasti razmotre primanje plaćanja za komunalne usluge od strane najmodavca kao naknadu za provedbu usluga, to je vrlo razumno pitanje mogućnosti pružanja stanodavca za opskrbu energijom bez odgovarajuće licence.

Prema Starom federalnom zakonu "o licenciranju odvojene vrste Aktivnosti "od 25. rujna 1998. br. 158-fz, koji vježbaju do stupanja na snagu novog saveznog prava Ruske Federacije 08.08.2001. No. 128-FZ, licenciranje kako bi se osiguralo rad električnih i toplinskih mreža , Prema novom zakonu, ova vrsta aktivnosti je također licencirana. Pravilnik o licenciranju učinkovitosti električnih i toplinskih mreža odobrava uredbom Vlade Ruske Federacije 05.04.2001. Br. 267. U položaju (stavak 3.) navodi se da aktivnosti osiguraju učinkovitost električne energije i toplinske mreže shvaćene su kao skup mjera kako bi se osiguralo takvo stanje električnih objekata i toplinskih mreža na kojima vrijednosti svih parametara koji karakteriziraju sposobnost ovih objekata za obavljanje navedenih funkcija odgovaraju utvrđenim standardima i pravilima, kao kao i zahtjevi tehničke, dizajnerske i dizajnerske dokumentacije. U isto vrijeme, stavak 4. je popis radova uključenih u ovaj kompleks: dizajn, instalacija, podešavanje opreme, zgrada i struktura električnih i (ili) termalnih mreža; Kontrola otpreme, kao i prikupljanje, prijenos i distribucija električne i toplinske energije.

Ako stanodavac prodaje energiju primljena od organizacije za napajanje, moguće je razgovarati o prijenosu energije, međutim, ne proizvode nikakav drugi rad, ne postoji posebna oprema za distribuciju i prijenos energije. Tada je nemoguće jasno govoriti o potrebi za licenciranjem. Ipak, licenciranje je razumno kada se provede profesionalne aktivnosti na ovom području. Stanodavac to ne radi. To daje pravo da koristi vježbu stanaru do stanara, budući da je to potrebno u svrhu održavanja iznajmljene imovine.

Dakle, razmotrili smo postupak odraz poslovanja zakupa na najmodavcu u smislu položaja koji su predložili porezna tijela, odnosno odraz komunalnih plaćanja dobivenih za 46 (90) računa.

Opravdamo mogućnost različitog pristupa. Ovaj pristup je razmotriti prijenos energije na subbonentu kao situaciju u kojoj uz suglasnost organizacije opskrbe energijom, stanodavca "izbacuje" od ugovora s organizacijom opskrbe energijom kao izravnim potrošačem energije, potrošač postaje stanar , a stanodavac djeluje kao posrednik (agent za komisiju) između organizacije i stanara za napajanje. Da, kroz priložene mreže najmodavca, energija se prenosi, ali ne postaje njegov potrošač, "vlasnik" i potrošač postaje stanar. Stanodavac - povjerenik djeluje u svoje ime, ali na račun stanara. Također sudjeluje u izračunima. Otprilike se to može usporediti s kupnjom robe za kupca u skladu s Ugovorom Komisije (u ovom slučaju, proizvod je izravno energetski - toplinski, električni, plin). I ako je tako, tada bi se izračuni trebali odraziti kao izračune na ugovoru Komisije, naime: na računu kredita 76 "Izračuni s različitim dužnicima i vjerovnicima" odražava sredstva primljena od subbonenta na račun organizacije opskrbe, prema zaduženju Račun 76 - odnosno, iznos troškova s \u200b\u200borganizacijom za opskrbu. Osim toga, i porez i građansko zakonodavstvo već su navedeni u skladu s pružanjem usluga podrazumijevaju se zbog sporazuma (aktivnosti). Najmodavac istih radnji ne proizvode, već je samo posrednik između organizacije za opskrbu i potrošača stanara u smislu rada naselja za energetske resurse. Činjenica da je ovaj pristup ima pravo na postojanje može se potvrditi arbitražnom praksom, posebice, kao primjere, oni će se pomoći s odlukama saveznih arbitražnih sudova u sjeverozapadnom okrugu od 18.07.2000 br. 56-639 / 00 , od 23.10.2000 br. A05 4338 / 00-258/11, u okrugu Moskva od 26.12.2000 №KG-A40 / 5420-00.

Želio bih proslaviti još jedan trenutak. Vrlo često, kada je u pitanju naknada komunalnih plaćanja tijekom najam naknade, uobičajeno je reći da se najamnina formira iz dvije komponente - konstantne i varijable. Varijabilni dio nastaje od strane stanodavca na temelju računa izloženih organizacijama za opskrbu energijom i telekomunikacijskim operatorom. Sa stajališta građanskog zakonodavstva, stranke o vlastitom nahođenju mogu utvrditi postupak za određivanje cijene ugovora. Ali onda ne biste trebali uopće govoriti o komunalnim računima, oni su samo kriterij u određivanju varijabilnog dijela, a formiran iznos nije samo najam i odražava se ni na račun 46 (90) ili na račun 80 (91) - vidi opcija jedan.

Što se tiče komunikacijskih usluga (telefonski razgovori) treba uzeti u obzir sljedeće.

Prema saveznom zakonu 16. veljače 1995. broj 15-FZ "o komunikacijama" (čl. 15), aktivnosti fizičkog i pravne osobePovezano s pružanjem komunikacijskih usluga provodi se na temelju dobivene licence i uređene u tu svrhu. Prema tome, stanodavac može odražavati naknadu primljenu od stanara za telefonske pozive nakon 46 (90) računa samo s aktivnostima u pružanju komunikacijskih usluga na temelju relevantne licence, što obično nije na najmodavcu. Općenito govoreći, argumenti protiv odbijanja naknade primljeni od stanara za korištenje telefonske komunikacije (plaćanje pregovora) može se dati isto kao gore, u smislu refleksije komunalnih usluga. No, budući da porezne vlasti u ovom pitanju pribjegavaju "dodatne" argumente njihovim odbijanjem.

U pismu državne službe Ruske Federacije 27. listopada 1998. br. SHS-6-02 / 768, porezna tijela odnose se na stavak 4. Pravila za pružanje telefonskih usluga koje je odobrila Uredba Vlade Ruska Federacija 26. rujna 1997. br. 1235). Ova stavka navodi se da se telefonske usluge pružaju na temelju sporazuma o pružanju telefonskih usluga, zaključenih između telekomunikacijskog operatera i pretplatnika (klijenta).

Prava i obveze stranaka prema sporazumu mogu se prenijeti na druge osobe samo na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije i ovim Pravilima. Što je ova narudžba - nije u potpunosti razumljiva. Pravila sami navode postupak za ponovno izdavanje ugovora samo za građane. Da, a sami pravila usvojeni su u skladu sa zakonom "o zaštiti potrošačkih prava" i osnovama proširenja u smislu regulacije odnosa s entitetima poduzetničke aktivnosti, osobito ova pravila ne mogu utjecati na formiranje računovodstvenih registara, posebno za porezne pravne odnose. Štoviše, telefonski razgovor se odražava u 46 (90) na račun najmodavca ne može, budući da nema dozvolu i zapravo u okviru za najam odnosa provodi "tranzit" izračuna između stanara i telekomunikacijskog operatera.

U praksi, problem izgradnje između stanara, stanodavca i telekomunikacijskog operatera često se rješava kako slijedi: privremeno (za razdoblje zakupa prostora) za ponovno povrat ugovora o pružanju komunikacijskih usluga za stanar , što podrazumijeva dodatne troškove gotovine.

Stanar

Govoreći o specifičnostima odražavanja plaćanja komunalnih plaćanja na stanar, možemo reći sljedeće: Budući da je pitanje povezano izravno s smanjenjem poreznog poreza na dohodak, porezna tijela plaćaju vrlo blizu pozornost na mogućnost uključivanja Iznos zapisa koji se izdaju u nadoknadi odgovarajućih troškova stanodavca u skladu s uvjetima ugovora o najmu preko najamnine. Ako se određena plaćanja ne dodijeli zasebnu liniju (od strane zasebnog računa), a uključene su u najam, plaćanja komunalnih usluga u najam ploče uključena su u troškove proizvodnje.

Ako računi za plaćanje komunalnih plaćanja, plaćanja za telefonske razgovore postavljeni su zasebno - stanar može imati problema.

U pismu Ruske Federacije br. SHS-6-02 / 768, to je navedeno: "Što se tiče troškova organizacije - stanar za plaćanje komunalnih plaćanja, na temelju prirode navedenih troškova, kao i. \\ T Troškovi izravno povezane s proizvodnjom i prodajom proizvoda (radova, usluga), podliježu uključivanju u troškove proizvodnje (radova, usluga) stanara, bez obzira na vrstu aktivnosti organizacije organizacije, definicija u u skladu s sporazumom iznosi najma i podliježe sklapanju ugovora za primanje stanara komunalnih usluga u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije. " Nakon navedenog pisanja i broja drugih, porezna su tijela pripisana troškovima plaćanja komunalnih plaćanja od strane stanara samo ako je stanar zaključio izravne ugovore s napajanjem i drugim takvim organizacijama. S druge strane, te organizacije nisu bile osobito u žurbi ući u ugovore s stanarima.

Međutim, ako usporedite dio pisma na stanodavcu, prema kojem stanodavac odražava dolazne komunalne usluge nakon 46 (90) računa, ako ima pravo obavljati funkcije za pružanje komunalnih usluga i dio koji govori o tome Mogućnost pripisivanja troškova plaćanja komunalnih plaćanja na troškove plaćanja komunalnih usluga - dolazim do vrlo logičnog zaključka da ako također uključite mogućnost dobivanja komunalnih usluga u najmu u skladu s čl. 544 i 545 Građanskog zakona Ruske Federacije, čime ćemo ispunjavati zahtjev poreznih vlasti utvrđenih u pismu. Imat ćemo sporazum s odgovarajućom organizacijom (stanodavac) prijenos subabonenih usluga !!!

Uzimajući u obzir odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije, reguliranje obveznog prava, kao i posebne odredbe koje osnivaju obvezu dobivanja suglasnosti opskrbe organizacije za povezivanje subabone, kako bi se potvrdila prihvatljivost za obavljanje funkcija za pružanje usluga komunalnih usluga od strane stanodavca, može smjer obavijesti o priključici u skladu s ugovorom o zakupu i prijedlogu o postupku koji pruža usluge i naselja s navedenim pretplatnicima stanodavca. Navedeni dokument uključuje uvjet da se prijedlog smatra usvojenim u nedostatku prigovora na opskrbnu organizaciju.

U potvrdi, moguće je donijeti poziciju iz IMNS slova u Moskvi datiran 27. prosinca 2000. br. 03-12 / 61590, od 21. travnja 2000. br. 03-12 / 16517.

Pozicija je kako slijedi: Ako ugovor o najmu predviđa odredbu stanodavca u lederu prava na korištenje usluga energetske, topline, vodoopskrbe i telefonske veze s stanodavcem do stanara uz nadoknadu troškova Za plaćanje energije, toplinske, vodoopskrbe i telefonske usluge uz kartice za najam, stanar može pripisati troškovima proizvodnje (radova, usluga) troškova za nadoknadu troškova za navedene usluge u potvrđivanju troškova troškova s \u200b\u200brelevantnim primarnim dokumentima - Stanordovini računi sastavljeni na temelju sličnih dokumenata izloženi organizaciji opskrbe energijom i organizacijom - telekomunikacijskom operatoru u odnosu na stvarno zauzete stanar prostora i koristi od stanara topline i telefonskih linija. "

To jest, pripisivanje plaćanja komunalnih usluga na cijenu, stanar mora:

Oznaka u ugovoru da stanodavac daje stanaru pravo na korištenje energije, vode i tako dalje. Opskrba

Pristanak organizacije za opskrbu energijom koja je dala najmodavcu na mogućnost pružanja subabonenih usluga.

Računi najmodavca sastavljeni su na temelju sličnih računa primljenih od organizacija za opskrbu resursa.

Treba napomenuti da je iako su objašnjenja u pismu od 27.12.2000 dana na zahtjev stanarske banke, međutim, oni su uobičajeni i u potpunosti se primjenjuju na sve stanarske organizacije. Ova pisma su objavljena u časopisima "Moskovska porezna kurir", br. 11, 2000; № 5, 2001.

Položaj utvrđen u PMS-u Ministarstva zdravstva Ruske Federacije u Moskvi primjenjiv je kao u slučaju kada je stanodavac osoba koja pruža usluge iu slučaju kada ga smatramo posrednikom (povjerenik).

U zaključku, izražavat ćemo naše mišljenje i na ovom hitnom za stanare. Prema našem mišljenju, bez obzira na odsutnost ili dostupnost izravnih ugovora s energijom, toplinom, vodom i komunikacijskim poduzećima, kako to zahtijeva umjetnost. 539, 545 Građanskog zakona Ruske Federacije, primio je ili ne suglasnost relevantnih organizacija o priključenju subbonente, osnove za pripisivanje troškova troškova za troškove u skladu s propisima o računovodstvu i izvješćivanju su osnovno dokumenti. Osim toga, nedostatak izravnih ugovora s opskrbom organizacija i komunikacijskih poduzeća nisu osnova za uklanjanje troškova podataka od troškova proizvoda (radova, usluga) stanara, budući da je činjenica korištenja iznajmljenih područja u procesu upravljanja i proizvodnje Osnova za uključivanje u troškove proizvodnje (radovi, usluge) troškove za sadržaj tih prostora, ako su se ti troškovi zapravo dogodili. Zahtjevi o dostupnosti relevantnih ugovora s normama Zakona o porezu na dohodak i troškovima troškova ne uspostavljaju se. I, kao i uvijek, potvrdite svoj zahtjev arbitražnih rješenja: rješavanje FAS središnjeg okruga od 25. studenog 1999. br. 09-3086 / 9912, FAS Moskovske četvrti od 13.11.2000 br. CA40 / 5134-00.

Popravak iznajmljene imovine

Kao što smo već naveli, stranke u ugovoru distribuiraju odgovornosti za popravak iznajmljene imovine. U nedostatku takvih uputa u ugovoru, kao opće pravilo, troškovi od trenutni popravak Najamni objekt nosi stanar (čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Dakle, moguće su sljedeće opcije za raspodjelu troškova za trenutno popravak zgrada, struktura, prostorija.

Ugovorna dužnost popravka dodjeljuje se stanu.

Rashodi za redovne aktivnosti u skladu sa stavkom 18 PBU 10/99 priznaju se u računovodstvu u izvještajnom razdoblju u kojem su se dogodili, bez obzira na stvarnu isplatu novac i drugi oblik provedbe (pretpostavka vremenske sigurnosti činjenica gospodarske aktivnosti) u provedbi uvjeta navedenih u stavku 16. PBU 10/99.

Trošak popravka dugotrajne imovine proizvedene u skladu s uvjetima ugovora o najmu na trošku proizvodi od stanaraPrema P.78 Metodološkim uputama o računovodstvu dugotrajne imovine odobreno je nalogom Ministarstva financija Rusije od 20. srpnja 1998. br. 33N, a upute za primjenu plana računa evidentiraju se u računovodstvu o zaduženju Račun 20 u iznosu troškova popravak i ploča.

Propisi o sastavu troškova (str. E) str. 2) predviđa uključivanje troškova u cijenu tehnički pregled i skrb, na držanju trenutne, prosječne i remont.

Kako bi se ravnomjerno uključila predstojeće troškove popravka dugotrajne imovine u troškove proizvodnje ili cirkulacije izvještajnog razdoblja, organizacija na temelju P.72 Uredbe o računovodstvu i računovodstvenom izvješćivanju u Ruskoj Federaciji, odobren od strane naloga Od Ministarstva financija Ruske Federacije 29. srpnja 1998. br. 34N i stavak 77. gore navedenih metodičkih uputa može stvoriti pričuvu troškova za popravak dugotrajne imovine (uključujući iznajmljenu). Kada je rezerva za popravak dugotrajne imovine u troškovima proizvodnje (cirkulacija) uključena u iznos odbitaka izračunatih na temelju procijenjenog troška popravka. Kada je inventar rezerve za popravak dugotrajne imovine (uključujući iznajmljenih objekata), preokrenuti prekomjerni rezervirani iznosi na kraju godine.

Uz nedostatak popravaka fonda za popravak, nepredviđeni popravci mogu se uzeti u obzir zaduženjem na račun 20.

Ugovor predviđa provedbu trenutnog popravka od strane najmodavca na vlastiti trošak.

U tom slučaju, ako se zakup odražava na 46 (90) računa, troškovi popravka prostorija za najam, - troškove na uobičajene aktivnosti - razmišljanje kroz račun 20.

U slučaju kada prihodi od najma djeluju, troškovi tekućih popravaka su operativni troškovi i računovodstvo na računu 80 (91).

Dakle, u ovom članku pregledali smo glavne probleme bodove koji proizlaze iz iznajmljivanja nestambenih prostora za potrebe proizvodnje.

Naravno, u praksi možete upoznati druga pitanja vezana uz najam. O njima ćemo govoriti u našim sljedećim člancima.

* Prije stupanja na snagu poglavlja 25 poreznog zakonika Ruske Federacije, tj. Do 1. siječnja 2002. u skladu s normima zakona "o porezu na dohodak", objekt oporezivanja definiran je kao bruto dobit, tj. Iznos dobiti (gubitka) od prodaje imovine od strane organizacije i dohotka od operacija ne-prodaje, smanjena je na iznos troškova na njih, potrebno je imati izravnu vezu između dohotka i rashoda. Od 1. siječnja 2002. u skladu s normama umjetnosti. 247 Poreznog zakonika Ruske Federacije, uključivanje oporezivanja priznaje se kao porezni obveznik. I dobit je priznata dohodak, smanjena na iznos troškova (o najznačajnijim promjenama u oporezivanju dobiti, vidi članak "Porezna revolucija ...")