فيما يتعلق بخدمات الاتصال (المحادثات الهاتفية) ، يجب مراعاة ما يلي.

وفقًا للقانون الاتحادي المؤرخ 16 فبراير 1995 رقم 15-FZ "بشأن الاتصالات" (المادة 15) ، فإن الأنشطة البدنية و الكيانات القانونيةالمتعلقة بتقديم خدمات الاتصالات على أساس ترخيص تم الحصول عليه وتنفيذه على النحو الواجب لهذا الغرض. وفقًا لذلك ، يمكن للمؤجر أن يعكس رسوم الهاتف المستلمة من المستأجر من خلال الفاتورة 46 (90) فقط عند العمل في مجال تقديم خدمات الاتصالات على أساس الترخيص المقابل ، والذي ، كقاعدة عامة ، لا يمتلكه المؤجر. بشكل عام ، قد تكون الحجج ضد عكس السداد المستلم من المستأجر مقابل استخدام خدمات الهاتف (رسوم المكالمات) هي نفسها المذكورة أعلاه من حيث تعكس المرافق. ولكن بما أن السلطات الضريبية في هذا الشأن تلجأ إلى حجج "إضافية" ، فإننا سوف ندحضها أيضًا.

في خطاب من دائرة الضرائب الحكومية في الاتحاد الروسي بتاريخ 27 أكتوبر 1998 رقم ШС-6-02 / 768 ، تشير السلطات الضريبية إلى الفقرة 4 من قواعد تقديم الخدمات الهاتفية ، التي وافقت عليها حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 26 سبتمبر 1997 رقم 1235). ينص هذا البند على أن الخدمات الهاتفية يتم توفيرها على أساس اتفاقية لتوفير خدمات الهاتف المبرمة بين مشغل الاتصالات والمشترك (العميل).

يمكن نقل حقوق والتزامات الأطراف بموجب العقد إلى أشخاص آخرين فقط بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي وهذه القواعد. أي نوع من النظام هذا ليس واضحًا تمامًا بعد. تشير القواعد نفسها إلى إجراءات إعادة إصدار العقد للمواطنين فقط. وقد تم اعتماد القواعد نفسها عملاً بقانون "حماية حقوق المستهلك" ولا توجد أسباب للتطبيق الواسع فيما يتعلق بتنظيم العلاقات مع الكيانات التجارية ، خاصة وأن هذه القواعد لا يمكن أن تؤثر على تشكيل سجلات المحاسبة أو ، علاوة على ذلك العلاقات القانونية الضريبية. علاوة على ذلك ، لا يمكن للمؤجر أن يعكس الدفع للمكالمات الهاتفية من خلال الفاتورة 46 (90) ، لأنه ليس لديه ترخيص ، وفي الواقع ، في إطار علاقة الإيجار ، ينفذ "عبور" التسويات بين المستأجر والمستأجر. مشغل الاتصالات.

من الناحية العملية ، غالبًا ما يتم حل مشكلة البناء بين المستأجر والمؤجر ومشغل الاتصالات على النحو التالي: مؤقتًا (طوال مدة عقد الإيجار للمباني) لإعادة إصدار عقد تقديم خدمات الاتصالات للمستأجر ، مما يستلزم تكاليف نقدية إضافية.

مستأجر

عند الحديث عن تفاصيل عكس دفع فواتير المرافق مع المستأجر ، يمكننا أن نقول ما يلي: نظرًا لأن المشكلة مرتبطة بشكل مباشر بتخفيض القاعدة الضريبية لضريبة الدخل ، فإن السلطات الضريبية تولي اهتمامًا وثيقًا لمسألة إمكانية تضمين مبالغ فواتير الخدمات المنصوص عليها في سداد المصاريف المقابلة للمؤجر وفقًا لشروط عقد الإيجار الزائدة عن الإيجار. إذا لم يتم تخصيص هذه المدفوعات في سطر منفصل (حساب منفصل) ، ولكن تم تضمينها في الإيجار ، فسيتم تضمين مدفوعات المرافق كجزء من الإيجار في تكلفة الإنتاج.

إذا تم إصدار فواتير فواتير الخدمات العامة والمدفوعات للمكالمات الهاتفية بشكل منفصل ، فقد يواجه المستأجر مشاكل.

ينص خطاب وزارة الضرائب وتحصيل الضرائب في الاتحاد الروسي رقم ШС-6-02 / 768 على ما يلي: "بالنسبة لمصاريف المنظمة - المستأجر لدفع فواتير الخدمات ، إذن ، بناءً على طبيعة هذه التكاليف ، نظرًا لأن التكاليف المرتبطة مباشرة بإنتاج وبيع المنتجات (أعمال ، خدمات) ، فإنها تخضع لإدراجها في تكلفة المنتجات (الأعمال ، الخدمات) الخاصة بالمستأجر ، بغض النظر عن نوع نشاط مؤسسة المؤجر ، وتحديد مبلغ الإيجار وفقًا للاتفاقية وخاضعًا لإبرام اتفاقيات لتلقي المستأجر المرافق وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي ". بعد الخطاب المحدد وعدد آخر ، قبلت السلطات الضريبية إسناد فواتير الخدمات من قبل المستأجر فقط في الحالة التي أبرم فيها المستأجر عقودًا مباشرة مع إمداد الطاقة ومنظمات أخرى مماثلة. في المقابل ، لم تكن هذه المنظمات بشكل خاص في عجلة من أمرها لإبرام العقود مع المستأجرين.

ومع ذلك ، إذا قارنا جزء الخطاب المتعلق بالمؤجر ، والذي بموجبه يعكس المؤجر مدفوعات المرافق الواردة من خلال الحساب 46 ​​(90) ، إذا كان له الحق في أداء وظائف تقديم خدمات المرافق والجزء الذي يتحدث حول إمكانية عزو تكاليف دفع فواتير الخدمات إلى سعر التكلفة ، - توصلنا إلى نتيجة منطقية تمامًا مفادها أنه إذا أدرجنا في اتفاقية الإيجار أيضًا إمكانية تلقي المستأجر للمرافق وفقًا للمادة. 544 و 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإننا بذلك نلبي متطلبات السلطات الضريبية المنصوص عليها في الرسالة. سيكون لدينا اتفاق مع المنظمة ذات الصلة (المؤجر) ، لنقل الخدمات إلى المشترك الفرعي !!!

مع مراعاة أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي الذي يحكم قانون الالتزامات ، وكذلك الأحكام الخاصة التي تحدد الالتزام بالحصول على موافقة المنظمة الموردة لربط المشترك الفرعي ، فمن الممكن تأكيد أهلية يقوم المؤجر بأداء وظائف توفير المرافق عن طريق إرسال إشعار إلى المؤسسة الموردة بتوصيل المشترك الفرعي وفقًا لاتفاقية الإيجار ومقترحًا بشأن إجراء تقديم الخدمات والتسويات مع المشترك المؤجر المحدد. يتضمن المستند المحدد شرط اعتبار الاقتراح مقبولاً في حالة عدم وجود اعتراض من المنظمة الموردة.

يمكن تأكيد ذلك من خلال الموقف المنصوص عليه في رسائل UMNS لموسكو بتاريخ 27 ديسمبر 2000 رقم 03-12 / 61590 ، بتاريخ 21 أبريل 2000 رقم 03-12 / 16517.

الموقف على النحو التالي: إذا كانت اتفاقية الإيجار تنص على توفير المؤجر للمستأجر الحق في استخدام خدمات الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه والاتصالات الهاتفية في المباني المؤجرة ، مع تحميل المستأجر تعويضات نفقات المؤجر لدفع تكاليف الطاقة والتدفئة والمياه وخدمات الهاتف بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار ، قد ينسب المستأجر إلى تكلفة المنتجات (الأشغال والخدمات) تكاليف سداد المؤجر لتكاليف الخدمات المذكورة أعلاه ، عندما يتم تأكيد هذه التكاليف من خلال المستندات الأولية ذات الصلة - فواتير المؤجر التي تم إعدادها على أساس مستندات مماثلة صادرة عن مؤسسة تزويد الطاقة والمنظمة - مشغل الاتصالات فيما يتعلق بالمستأجر المشغول بالفعل في المبنى والطاقة الحرارية الشبكات وخطوط الهاتف التي يستخدمها المستأجر ".

أي ، من أجل عزو فواتير الخدمات إلى التكلفة الأولية ، يجب على المستأجر:

إشارة في العقد إلى أن المؤجر يمنح المستأجر الحق في استخدام الطاقة والمياه وما إلى ذلك. إمداد

موافقة المؤسسة الموردة للطاقة الممنوحة للمؤجر على إمكانية تقديم الخدمات للمشترك الفرعي.

فواتير المالك على أساس فواتير مماثلة وردت من موردي الموارد.

وتجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن التوضيحات الواردة في الرسالة المؤرخة في 27 ديسمبر 2000 قد تم تقديمها بناءً على طلب البنك المستأجر ، إلا أنها ذات طبيعة عامة وقابلة للتطبيق تمامًا على جميع المنظمات المستأجرة. تم نشر هذه الرسائل في مجلات "Moscow Tax Courier" ، العدد 11 ، 2000 ؛ رقم 5 ، 2001.

ينطبق الموقف المنصوص عليه في خطابات وزارة الضرائب وإدارة الضرائب في موسكو في كل من الحالة التي يكون فيها المؤجر شخصًا يقدم خدمات ، وفي الحالة التي نعتبره فيها وسيطًا (وكيل عمولة).

في الختام ، دعونا نعبر عن رأينا في هذا الموضوع ، وهو أمر حيوي بالنسبة للمستأجرين. في رأينا ، بغض النظر عن عدم وجود أو وجود عقود مباشرة مع منظمات الطاقة والحرارة وإمدادات المياه ومؤسسات الاتصالات ، كما هو مطلوب من قبل الفن. 539 ، 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، سواء تم تلقي موافقة المنظمات ذات الصلة على توصيل مشترك فرعي أم لا ، فإن أساس عزو هذه التكاليف إلى التكلفة وفقًا للائحة المحاسبة وإعداد التقارير يعد أساسيًا مستندات. بالإضافة إلى ذلك ، فإن عدم وجود عقود مباشرة مع المنظمات الموردة ومؤسسات الاتصالات ليس سببًا لاستبعاد هذه التكاليف من تكلفة المنتجات (الأعمال والخدمات) للمستأجر ، نظرًا لأن حقيقة استخدام المساحة المؤجرة في عملية الإدارة والإنتاج هو الأساس لتضمين تكلفة المنتجات (الأعمال). ، الخدمات) تكاليف صيانة هذه المباني ، إذا حدثت هذه التكاليف بالفعل. لم يتم تحديد متطلبات وجود الاتفاقيات ذات الصلة من خلال قواعد قانون ضريبة الدخل واللوائح الخاصة بتكوين التكاليف. وكالعادة ، سوف نؤكد مطالبتنا بقرارات التحكيم: قرار FAS للمنطقة المركزية بتاريخ 25/11/1999 رقم A09-3086 / 9912 ، FAS لمنطقة موسكو بتاريخ 11/13/2000 No. KA-A40 / 5134-00.

صيانة الممتلكات المؤجرة

كما أشرنا بالفعل ، فإن أطراف العقد يوزعون مسؤوليات إصلاح الممتلكات المؤجرة. في حالة عدم وجود مثل هذه التعليمات في العقد ، كقاعدة عامة ، يتحمل المستأجر تكاليف الإصلاح الحالي للممتلكات المؤجرة (المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، فإن الخيارات التالية لتوزيع تكاليف الإصلاح الحالي للمباني والهياكل والمباني ممكنة.

العقد مسؤول عن إصلاح المستأجر.

يتم الاعتراف بمصروفات الأنشطة العادية وفقًا للفقرة 18 من PBU 10/99 في المحاسبة في الفترة المشمولة بالتقرير التي حدثت فيها ، بغض النظر عن وقت الدفع الفعلي للأموال وأشكال التنفيذ الأخرى (افتراض اليقين المؤقت من حقائق النشاط الاقتصادي) عند استيفاء الشروط المحددة في البند 16 من PBU 10/99.

تكلفة إصلاح الممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة المتكبدة وفقًا لشروط الإيجار على حساب أموال المستأجر، وفقًا للبند 78 من المبادئ التوجيهية المنهجية لمحاسبة الأصول الثابتة ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 20 يوليو 1998 رقم 33 ن ، وتنعكس تعليمات تطبيق مخطط الحسابات في المحاسبة عن طريق الخصم من الحساب 20 بمقدار القيمة أعمال الترميموالمواد المهدرة.

تنص اللائحة المتعلقة بتكوين التكاليف (الفقرة الفرعية هـ) من الفقرة 2) على تضمين التكلفة الأولية لتكاليف إجراء الفحص التقنيوالرعاية ، لإجراء الإصلاحات الحالية والمتوسطة والكبيرة.

من أجل إدراج النفقات القادمة لإصلاح الأصول الثابتة بالتساوي في تكاليف الإنتاج أو التداول في الفترة المشمولة بالتقرير ، فإن المنظمة على أساس البند 72 من اللوائح الخاصة بمسك المحاسبة وإعداد التقارير المالية في الاتحاد الروسي ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي في 29 يوليو 1998 رقم 34 ن والفقرة 77 من التعليمات المنهجية المذكورة أعلاه يمكن إنشاء احتياطي لإصلاح الأصول الثابتة (بما في ذلك الأصول المؤجرة). عند إنشاء احتياطي لإصلاح الأصول الثابتة ، فإن تكاليف الإنتاج (التداول) تشمل مبلغ الخصومات المحسوبة على أساس التكلفة المقدرة للإصلاحات. عند إجراء جرد للاحتياطي لإصلاح الأصول الثابتة (بما في ذلك البنود المؤجرة) ، يتم عكس المبالغ المحجوزة في نهاية السنة.

إذا كان مبلغ صندوق الإصلاح غير كافٍ ، فيمكن أخذ المصاريف غير المتوقعة للإصلاحات في الاعتبار في الخصم من الحساب 20.

ينص العقد على تنفيذ الإصلاحات الحالية من قبل المؤجر على نفقته الخاصة.

في هذه الحالة ، إذا انعكس عقد الإيجار في الحساب 46 ​​(90) ، على التوالي ، فإن تكاليف إصلاح المباني المؤجرة هي نفقات للأنشطة العادية - تنعكس من خلال الحساب 20.

في حالة تشغيل إيرادات الإيجار للمؤجر ، على التوالي ، فإن تكاليف الإصلاحات الحالية هي تكاليف تشغيل ويتم تسجيلها على الحساب 80 (91).

لذلك ، في هذه المقالة ، قمنا بفحص النقاط الإشكالية الرئيسية التي تنشأ عند استئجار المباني غير السكنية لاحتياجات الإنتاج.

النشر

يمكن اعتبار مسألة فرض الضرائب على دخل الفرد الذي يؤجر عقارات سكنية كجزء من قضية أكثر أهمية ، وهي مسألة التمييز بين الأنشطة التجارية وغير التجارية. نظرًا لأن تأجير العقارات (على سبيل المثال ، الشقق) للإيجار يمكن أن يحقق دخلًا كبيرًا ، فإن الاعتراف بمثل هذا النشاط التجاري يمكن أن يؤدي ليس فقط إلى المسؤولية الإدارية ، ولكن أيضًا إلى المسؤولية الجنائية ، إذا كان مرتبطًا "باستخراج الدخل من على نطاق واسع "، وهو المبلغ المعترف به ، والذي يتجاوز 250000 روبل. (ملاحظة على المادة 169 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي). لذا ، إذا قمت بتأجير شقة من ثلاث غرف في موسكو ، على سبيل المثال ، مقابل 45000 روبل. شهريًا ، سيتم تجاوز حد القانون الجنائي في أقل من 6 أشهر.

وهذه مسؤولية فقط عن ريادة الأعمال غير القانونية ، ولا تزال هناك مخاطر مرتبطة بالتسجيل غير الضريبي ، وعدم تقديم الإقرار ، والحساب غير الصحيح ودفع الضرائب.

دعنا نحاول معرفة المعايير التي يمكن للفرد استخدامها الاختيار الصحيحلتحديد طرق وأشكال تأجير العقارات السكنية ، وكيفية حساب ودفع الضرائب بشكل صحيح ، وكذلك النظر في قضايا التخطيط الضريبي عند هيكلة الدخل من هذا النوع من النشاط.

ريادة الأعمال هي نشاط مستقل يتم تنفيذه على مسؤوليته الخاصة ويهدف إلى الاستلام المنتظم للربح من استخدام الممتلكات أو بيع السلع أو أداء العمل أو تقديم الخدمات من قبل الأشخاص المسجلين بهذه الصفة. المنشأة بموجب القانونحسنا. لتقييم طبيعة نشاط الفرد ، من الواضح أن هذا التعريف في حد ذاته ليس كافيًا ، لذلك سنحاول فهم موقف هيئات الدولة من هذه القضية.

موقف السلطات الضريبية

في رأي السلطات الضريبية ، المعبر عنها في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية لموسكو بتاريخ 25.01.08 رقم 18-12 / 3/005988 ، للأفراد المشاركين في علاقات الإيجار و (أو) معاملات بيع وشراء الممتلكات المملوكة لهم ، ليس هناك أي التزام بالحصول على وضع رجل الأعمال الفردي. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المداخيل التي يتلقاها الأفراد من الإيجار (الإيجار) و (أو) بيع الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة مذكورة في الفن. 208 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي كنوع مستقل من الدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي.

يربط القانون الحاجة إلى تسجيل الفرد كرائد أعمال فردي بتنفيذ نوع خاص من النشاط ، وليس فقط مع أداء المعاملات المدفوعة.

يتضح وجود علامات على نشاط ريادة الأعمال ، على وجه الخصوص ، من خلال الحقائق التالية:

إنتاج أو حيازة ممتلكات لتحقيق ربح لاحق من استخدامها أو بيعها ؛

محاسبة المعاملات التجارية المتعلقة بتنفيذ المعاملات ؛

الترابط بين جميع المعاملات التي يقوم بها المواطن في فترة زمنية معينة ؛

علاقات مستقرة مع البائعين والمشترين والأطراف المقابلة الأخرى.

يحدث النشاط الاقتصادي عندما يتم دمج الموارد والمعدات والعمالة والتكنولوجيا والمواد الخام والمواد والطاقة (موارد المعلومات) في عملية الإنتاج ، والغرض منها هو إنتاج السلع (توفير الخدمات). تتميز هذه الأنشطة بتكاليف الإنتاج وعملية الإنتاج والإفراج عن المنتجات (توفير الخدمات).

في ظل وجود كل هذه العلامات ، يكون الفرد ملزمًا بالتسجيل كرجل أعمال دون تكوين كيان قانوني.

في حالة عدم وجود أسباب للاعتراف بالمعاملات مع العقارات كنشاط ريادي من الدخل المستلم ، يجب على الفرد دفع ضريبة الدخل الشخصي كشخص ليس رائد أعمال فردي.

موقف المحاكم في قضايا المخالفات الإدارية(البند 13 من قرار الجلسة الكاملة المحكمة العليا RF بتاريخ 24.10.06 رقم 18 "بشأن بعض القضايا الناشئة عن المحاكم عند تطبيق الجزء الخاص من القانون الإداري"). لا تشكل بعض حالات بيع البضائع ، وأداء العمل ، وتقديم الخدمات من قبل شخص غير مسجل كرجل أعمال فردي ، تكوين هذه المخالفة الإدارية ، بشرط أن تكون كمية البضائع ، ومداها ، وحجمها من العمل المنجز والخدمات المقدمة والظروف الأخرى لا تشير إلى أن هذا النشاط كان يهدف إلى ربح منتظم.

قد يكون الدليل الذي يؤكد حقيقة الانخراط في أنشطة تهدف إلى تحقيق ربح منتظم ، على وجه الخصوص ، شهادة الأشخاص الذين دفعوا مقابل سلع أو عمل أو خدمات أو إيصالات لتلقي الأموال ، أو كشوف مصرفية لشخص يخضع للمسؤولية الإدارية ، وأعمال نقل البضائع (أعمال التنفيذ ، الخدمات) ، إذا كان يترتب على هذه الوثائق أن السيولة النقديةتم استلامها لبيع البضائع من قبل هؤلاء الأشخاص (أداء العمل ، تقديم الخدمات) ، وضع الإعلانات ، عرض عينات من البضائع في نقاط البيع ، شراء السلع والمواد ، إبرام عقود الإيجار للمباني.

موقف المحاكم في القضايا الجنائية (البند 2 من قرار المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 18.11.04 رقم 23 "بشأن الممارسة القضائية في قضايا تنظيم المشاريع غير القانونية وإضفاء الشرعية (غسل) الأموال أو الممتلكات الأخرى التي تم الحصول عليها من قبل الوسائل الجنائية ").

في الحالات التي يكون فيها شخص غير مسجل كرائد أعمال فردي قد حصل على مباني سكنية أو غيرها من الممتلكات غير المنقولة لاحتياجات شخصية ، أو حصل عليها عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع ، ولكن بسبب عدم الحاجة إلى استخدام هذه الممتلكات ، قام بتأجيره مؤقتًا أو نتيجة لمعاملة القانون المدني هذه ، حصل على دخل (بما في ذلك مبلغ كبير أو كبير بشكل خاص) ، ولا يترتب على صكه مسؤولية جنائية عن ريادة الأعمال غير القانونية.

اختيار كيان تجاري

بعد تحديد ما إذا كان النشاط المخطط له رياديًا ، نقترح أيضًا خوارزمية الإجراءات التالية لدافع الضرائب.

إذا كان النشاط يفي بجميع خصائص ريادة الأعمال ، فيجب على دافع الضرائب التسجيل كرائد أعمال فردي. ثم يجب عليك معرفة ما إذا كانت البلدية (أو في موضوع الاتحاد - لموسكو وسانت بطرسبرغ) في مكان العمل توفر نظام ضرائب في شكل UTII لتأجير العقارات السكنية. إذا تم توفير UTII ، فإن صاحب المشروع الفردي ملزم بالتسجيل لدى السلطات الضريبية في مكان تنفيذ النشاط المحدد في موعد لا يتجاوز خمسة أيام من بداية تنفيذ هذا النشاط ودفع ضريبة واحدة مفروضة في هذه البلديات المقاطعات والمناطق الحضرية والمدن ذات الأهمية الفيدرالية موسكو وسانت بطرسبرغ. إذا لم يتم توفير UTII ، فإن صاحب المشروع الفردي له الحق في تطبيق نظام ضريبي عام أو نظام ضريبي مبسط.

إذا كان النشاط لا يفي رسميًا بخصائص رائد الأعمال ، إذن ، في رأينا ، يحق للفرد ، مع ذلك ، ممارسة حقه القانوني في الانخراط في ريادة الأعمال وأي نشاط آخر لا يحظره القانون ، القيام بنشاطه على أنه رائد أعمال يلتزم بالإجراءات اللازمة ، أو يتصرف مباشرة كفرد.

يمكن أيضًا الاختيار بين الأنشطة التجارية وغير الريادية أو بين نظام ضريبي أو آخر ، إذا كان النشاط رياديًا ، بعد تقييم العواقب الضريبية لأنشطة الإيجار في العقارات السكنية التي يتم تنفيذها بشكل أو بآخر (فرد ، فرد رجل أعمال يطبق UTII ، نظام مشتركأو USN أو USN بناءً على براءة اختراع).

الآثار الضريبية لتأجير العقارات السكنية من قبل فرد - وليس رائد أعمال

شراء العقارات.في هذه الحالة:

يتم توفير خصم ضريبة الأملاك فقط للعقارات السكنية بمبلغ يصل إلى 2 مليون روبل. (بالنسبة للعلاقات القانونية التي نشأت قبل 01.01.2008 ، يبلغ الحد الأقصى للخصم مليون روبل) ، ولكن ليس أكثر من المصاريف الفعلية ؛

تحسب الفائدة على القروض المخصصة لشراء أو بناء العقارات السكنية المستلمة من المؤسسات الروسية بالإضافة إلى 2 مليون روبل روسي ؛

يتم تقديم الخصم مرة واحدة ، ولكن يتم ترحيل الخصم غير المستخدم بالكامل إلى السنوات التالية. ومع ذلك ، لا يحق للمكلف استخدام الخصم إذا:

تم الدفع على حساب أصحاب العمل أو غيرهم من الأشخاص ، ورأس مال الأمومة (الأسرة) ، وكذلك على حساب المدفوعات المقدمة من الميزانية الاتحادية ، وميزانيات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والميزانيات المحلية ،

تم إبرام صفقة البيع والشراء مع فرد مترابط فيما يتعلق بدافع الضرائب وفقًا للمادة. 20 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (فقط إذا أثرت العلاقة بين الطرفين على الظروف والنتائج الاقتصادية للصفقة المبرمة) ؛

المنفعة المادية (الفائدة على القرض في عام 2009 ، والتي تقل قيمتها عن 2/3) لا يتم الاعتراف بها كدخل إذا كان لدافع الضرائب الحق في الخصم ؛

يحق للآباء والأمهات الذين لديهم أطفال قاصرين وينفقون أموالهم الخاصة على شراء أشياء مشتركة مع الأطفال في الملكية المشتركة ، تطبيق خصم الممتلكات وفقًا للنفقات الفعلية المتكبدة ؛

يمكن الحصول على الخصم إما من مصلحة الضرائب في نهاية العام ، أو من صاحب العمل قبل نهاية العام (إذا كان هناك إخطار من مصلحة الضرائب) (خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 20.05.2007). 08 رقم 03-04-06-01 / 146) ؛

يمكن استرداد الضريبة الزائدة بناء على طلب فرد من قبل وكيل الضرائب.

تأجير العقارات... عندما يتم تأجير العقارات ، يتم فرض ضريبة على الدخل بنسبة 13٪ ؛ وعند تأجيرها لفرد آخر ، يدفع دافع الضرائب الضريبة بمفرده في نهاية العام.

إذا تم تأجير العقارات إلى رجل أعمال فردي أو كيان قانوني ، فإن المستأجر (وكيل الضرائب) يقتطع الضريبة في وقت دفع الدخل.

لا يمكن احتساب المصاريف المتعلقة بتجديد العقارات والمصروفات الأخرى المتعلقة بالعقار إلا ضمن الخصم الضريبي (2 مليون روبل) ، أي هم في الواقع "ينسحبون" من الوعاء الضريبي (حتى لحظة البيع).

اغتراب العقارات... ضع في اعتبارك النقاط الرئيسية عند التصرف في العقارات:

• يخضع الدخل للضريبة بمعدل 13٪ ؛

يتم توفير خصم ضريبة الممتلكات بمبلغ مليون روبل ، إذا كان العقار مملوكًا لمدة تقل عن 3 سنوات ، وبمقدار قيمة البيع ، إذا كانت 3 سنوات أو أكثر ؛

يتم تقديم الخصم بشكل متكرر ؛

إذا تم بيع حصة في العقار وتخصيصها عينيًا وكانت هدفًا مستقلاً لحقوق الملكية الفردية ، فسيتم تطبيق خصم الملكية بالكامل من قبل المالك دون توزيع المبلغ الإجمالي للخصم بين مالكي العقارات الآخرين (قرار دستوري محكمة الاتحاد الروسي بتاريخ 13.03.08 رقم 5-P) ؛

لدافع الضرائب الحق في عدم تطبيق خصم الممتلكات ، ولكن لتقليل الدخل المستلم من بيع الممتلكات من خلال النفقات المتعلقة باستلام هذه الإيرادات ، يجب توثيق النفقات ؛

يتم الاستبدال إما فيما يتعلق بجميع الأشياء المباعة ، أو لا يتم على الإطلاق (خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا في موسكو بتاريخ 04.23.08 رقم 28-10 / 039332) ؛

يتم توفير خصم ضريبة الممتلكات للدخل المستلم من بيع الممتلكات من قبل مصلحة الضرائب ، ولا يقدم وكيل الضرائب (على وجه الخصوص ، صاحب العمل) هذا الخصم (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة فولغا بتاريخ 03.02.2004 N A12 -13945 / 03-C21) ؛

يتم تقديم الخصم في نهاية العام الذي تم فيه استلام الدخل من بيع الممتلكات ، على أساس طلب مقدم من فرد إلى مصلحة الضرائب مع إقرار ضريبي ؛

يمكن استرداد الضريبة الزائدة بناء على طلب فرد من قبل وكيل الضرائب بنفس طريقة خصم ضريبة الأملاك لشراء العقارات.

من النقاط المهمة أيضًا أنه عند شراء وبيع وتأجير العقارات السكنية (أي في كل مرحلة من مراحل النشاط المدروس) ، لا يدفع الفرد ضريبة القيمة المضافة.

دعونا نحسب مبلغ الالتزامات الضريبية للفرد ، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة الشقة مقابل 10 ملايين روبل ، وتكلفة الإيجار - 45 ألف روبل. شهريًا ، بافتراض بساطة الحسابات أنه في سنة الشراء وسنة بيع الشقة ، لا يتم تنفيذ الإيجار.

اكتساب

الخصم - 2،000،000 روبل ، 8،000،000 روبل. لم يتم تضمينها في الوعاء الضريبي ؛

المبلغ المقتطع للسنة الأولى هو 720 ألف روبل روسي.

القاعدة الضريبية - 0 روبل ، ضريبة الدخل الشخصي - 0 روبل. (بما في ذلك خصم واسترداد ضريبة الاستقطاع).

تأجير

الدخل PL (الراتب) - 720،000 روبل. في سنة؛

دخل FL من التأجير - 540،000 روبل. (45000 روبل × 12 شهرًا) ؛

المجموع لهذا العام - 1،260،000 روبل.

الخصم المحول - 1،280،000 روبل.

ضريبة الدخل الشخصي - 0 روبل. [(1،260،000 - 1،280،000) × 13 ٪] للسنة الأولى ، للسنة المقبلة -163،800 روبل. (سيتم تخفيض الضريبة للسنة الثانية بمقدار 2600 روبل غير مستخدم 20000 روبل × خصم 13 ٪)

البيع (بعد 3 سنوات من تاريخ الشراء)

دخل PL (الأجور) للسنة - 720،000 روبل. (60000 روبل × 12 شهرًا) ؛

خصم مبلغ قيمة مبيعات العقارات - 8000.000 روبل ، والتي لم تكن مدرجة في القاعدة الضريبية عند الاستحواذ - في الواقع ، المبيعات معفاة من الضرائب

القاعدة الضريبية - 720 ألف روبل ، ضريبة الدخل الشخصي - 93600 روبل.

المالك الفردي: نظرة عامة على الأنظمة الضريبية المطبقة على تأجير العقارات السكنية

النظام الضريبي العام.

رائد الأعمال الفردي هو دافع ضرائب ضريبة القيمة المضافة ، مما يعني أنه عند تأجير العقارات ، سيكون هناك موضوع لضريبة القيمة المضافة. يتم تنظيم محاسبة الدخل والمصروفات بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13.08.02 رقم 86n ، وزارة الضرائب وتحصيل الضرائب في الاتحاد الروسي رقم BG-3-04 / 430 "بشأن الموافقة على الإجراء الخاص بـ المحاسبة عن الدخل والمصروفات والمعاملات التجارية لأصحاب المشاريع الفردية "، حيث لا يتم تنظيم عدد من القضايا (على سبيل المثال ، لا يوجد حق في استخدام مكافأة الاستهلاك ، وهو أمر مهم للوضع قيد النظر نظرًا لحقيقة أن العقارات قابلة للاستهلاك ؛ ولم تتم تسوية عواقب بيع الممتلكات القابلة للاستهلاك).

في رأي السلطات الضريبية ، لا يمكن تصنيف الشقة كموضوع للأصول الثابتة ، مما يعني أنه لا يمكن قبول خصومات الاستهلاك كمصروفات (خطاب وزارة الضرائب والضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم 04 -3-01 / 398). في رأينا ، هذا الموقف لا أساس له من الصحة ، لأن الشقة باعتبارها "وسيلة إنتاج" لا تختلف بأي شكل من الأشكال ، على سبيل المثال ، عن الفنادق أو مراكز المكاتب ، التي لا تنشأ مثل هذه الادعاءات بسبب سخافتها الواضحة.

وبالتالي ، فإن تطبيق هذا النظام الضريبيفيما يتعلق بالنشاط المعني ، فهو غير مناسب ، وهناك خطر حدوث نزاع مع السلطات الضريبية (هذا الاستنتاج عام ويجب تعديله فيما يتعلق بحالة معينة ، على سبيل المثال ، إذا كان من المخطط تأجير حقيقي العقار لكيان قانوني ، قد يكون الأخير مهتمًا بالحصول على خصومات ضريبة القيمة المضافة).

UTII.

في هذه الحالة ، لا يمكن مراعاة التكاليف ، وهي غير مربحة سواء في مرحلة الاستحواذ أو في مرحلة تأجير العقارات ، ولا داعي لدفع ضريبة القيمة المضافة.

وبالتالي ، فإن تطبيق هذا النظام الضريبي فيما يتعلق بالنشاط المعني ، في رأينا ، غير مناسب بسبب استحالة محاسبة النفقات. نذكرك أنه في حالة إدخال UTII بالطريقة المحددة ، من الممكن تجنب تطبيق هذا النظام الضريبي فقط من خلال تنفيذ الأنشطة دون التسجيل كرائد أعمال فردي.

STS.
مع النظام الضريبي المبسط ، يجب مراعاة ما يلي:

يجب حساب المصروفات على الأصول الثابتة خلال الفترة الضريبية بالتساوي والاعتراف بها اعتبارًا من التاريخ الأخير لفترة التقرير (الضريبة) ؛

إمكانية تحويل الخسائر إلى المستقبل ، ولكن ليس أكثر من 10 فترات ضريبية ؛

يمكن تنفيذ هذه القواعد في حالة تطبيق موضوع الضريبة "الدخل مخفض بمقدار النفقات" ، وبالتالي ، فإن معدل الضريبة هو 15٪ ، ومع ذلك ، يحق لموضوعات الاتحاد خفض المعدل إلى 5٪ حسب فئة دافعي الضرائب (البند 2 من المادة 346.20 من قانون الضريبة RF) ؛

ليست هناك حاجة لدفع ضريبة القيمة المضافة ؛

من الضروري مراعاة حد الدخل ، الذي لا يسمح فائضه باستخدام نظام الضرائب المبسط (23.070.000 روبل لمدة 9 أشهر ، مع مراعاة معامل الانكماش لعام 2009) ، وكذلك أكبر مقاس القيمة المتبقيةالأصول الثابتة (100 مليون روبل).

يجب أن يؤخذ في الاعتبار مثل هذه الميزات "غير السارة" للنظام الضريبي المبسط ، مثل الحد الأدنى للضريبة والحاجة إلى إعادة حساب الضرائب ودفعها وفقًا لقواعد الإهلاك في بعض الحالات (في حالة بيع الأصول الثابتة بموجب الشروط المحددة في الفقرة الأخيرة. البند 3 من المادة 346.16 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ...

وبالتالي ، فإن النظام الضريبي المبسط هو النظام الضريبي الأمثل لتأجير العقارات ، مما يسمح بمراعاة النفقات المتكبدة ، ومع ذلك ، فإن تنظيم الأنشطة باستخدام النظام الضريبي المبسط يتطلب تخطيط ضريبي أكثر توازناً واحترافية.

USN على أساس براءة اختراع... يمكن الحصول على براءة اختراع فقط إذا تم اعتماد قانون بشأن إمكانية استخدام نظام ضرائب مبسط لبراءات الاختراع لنوع معين من النشاط في الكيان التأسيسي المقابل للاتحاد الروسي. تتمثل الضرائب في دفع تكلفة براءة الاختراع ، وهي معادلة الحساب المنصوص عليها في قانون الضرائب للاتحاد الروسي وتعتمد على الدخل السنوي المحتمل الذي يحدده قانون الكيان المكون للاتحاد الروسي. لا يتم الاعتراف بالمصروفات لأغراض الضريبة.

وبالتالي ، في رأينا ، فإن تطبيق هذا النظام الضريبي فيما يتعلق بالنشاط المعني غير مناسب بسبب استحالة محاسبة النفقات.

العواقب الضريبية لتأجير العقارات السكنية من قبل فرد - رجل أعمال فردي يستخدم النظام الضريبي المبسط

دعونا نعتبر العواقب الضريبية لاستخدام النظام الضريبي المبسط هو النظام الضريبي الأمثل ، من وجهة نظرنا ، لغرض تأجير العقارات. يشير هذا الاستنتاج إلى موقف متوسط ​​معين ويمكن تعديله مع مراعاة الظروف المحددة.

اقتناء العقارات... يتم احتساب تكلفة العقارات خلال الفترة الضريبية على أساس القسط الثابت ويتم الاعتراف بها في التاريخ الأخير لفترة التقرير (الضريبة).

بالنسبة إلى رائد الأعمال الفردي ، يجب أن تتضمن شهادة تسجيل الدولة نوعًا من النشاط الاقتصادي مثل "العمليات المتعلقة بالعقارات والإيجار وتوفير الخدمات" (خطاب وزارة الضرائب والضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم. 04-3-01 / 398).

إذا كان المبلغ المحسوب في الفترة الضريبية ترتيب عامالضريبة أقل من مبلغ الحد الأدنى المحسوب للضريبة ، ثم يتم دفع الحد الأدنى للضريبة بمبلغ 1٪ من الدخل ، بينما يمكن ترحيل الفرق بين مبلغ الضريبة المحسوبة ومبلغ الحد الأدنى للدخل إلى خسارة للمستقبل.

يمكن تحميل الفائدة على القروض على النفقات وفقًا للقواعد الموضوعة للكيانات القانونية (1.5 معدلات البنك المركزي على القروض بالروبل أو 22٪ بالعملة الأجنبية).

تأجير العقارات... يتم تخفيض الإيرادات من خلال النفقات الموثقة والمبررة اقتصاديًا (وفقًا لقواعد الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)

معدل الضريبة هو 15٪ ، ويتم دفع الضريبة بشكل مستقل كل ربع سنة عن طريق الدفعات المقدمة ، ويتم سداد الدفعة النهائية في نهاية العام (خطاب وزارة الضرائب والرسوم في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم 04- 3-01 / 398).

عقار للبيع... يتم الاعتراف بالإيراد على أساس عام عند استلام المدفوعات في مبلغ الإيرادات المستلمة. في وقت البيع ، من المستحيل تقليل الدخل بتكلفة الأصول الثابتة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 18 أبريل 2007 رقم 03-11-04 / 2/106 بتاريخ 27 مايو 05 لا .03-03-02-04 / 1/131).

عند بيع الأصول الثابتة ، في بعض الحالات ، من الضروري إعادة حساب المصاريف المحسوبة بالفعل والضريبة نفسها ، ودفعها والغرامات ، وتقديم المحدد عائدات الضرائبالتي تعتمد على عاملين:

مصطلح استخدام مفيدأصول ثابتة؛

الوقت المنقضي منذ تكلفة شراء (إنشاء) الأصل الثابت أو من لحظة الاستحواذ (الإنشاء).

إعادة الحساب مطلوبة ، على وجه الخصوص ، للأصول الثابتة: العمر الإنتاجي لها أكثر من 15 عامًا ، إذا تم بيعها في غضون 10 سنوات من تاريخ الاستحواذ (الإنشاء ، التصنيع) ؛ وتشمل هذه أيضًا المباني السكنية (آخر مجموعة إهلاك ، العمر الإنتاجي لمدة 30 عامًا ؛ في حالة شراء مبنى سكني تم استخدامه سابقًا ، يجب الحصول على دليل موثق عن فترة الاستخدام ، على سبيل المثال ، إعداد OS-1 يمثل).

تتمثل إعادة حساب الضريبة في حقيقة أنه من الضروري خلال الفترات الماضية استبعاد المصاريف التي تم احتسابها بالفعل لمثل هذه الأصول الثابتة ، ومن الضروري حساب الاستهلاك وفقًا لقواعد الفصل. 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

نظرًا لأن المباني السكنية تنتمي إلى مجموعة الإهلاك الأخيرة (العمر الإنتاجي 30 عامًا) ، سيتم تقليل مبلغ النفقات الشهرية في حالة إعادة حساب الضرائب وفقًا لقواعد الإهلاك بشكل كبير.

يجب توثيق مصطلح استخدام الملكية من قبل المالك السابق (ويفضل أن يكون ذلك في نموذج OS-1) ، أي عند شراء "عقار معاد بيعه" والتأكيد بشكل صحيح على العمر الإنتاجي ، قد تزيد رسوم الإهلاك.

لتقييم العواقب الضريبية ، من الضروري مراعاة أن صاحب المشروع الفردي يدفع أيضًا مساهمات في صندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي في شكل دفعة ثابتة ، محسوبة على أساس تكلفة سنة التأمين (في عام 2008 ، تكلفة سنة التأمين 3864 روبل).

دعونا نحسب مبلغ الالتزامات الضريبية لرجل الأعمال الفردي ، مع أخذ تكلفة الشقة مقابل 10 ملايين روبل ، وتكلفة الإيجار - 45 ألف روبل. شهريًا ، بافتراض بساطة الحسابات أنه في سنة الشراء وسنة بيع الشقة ، لا يتم تنفيذ الإيجار. تكلفة الشقة 10000000 روبل ، الشقة جديدة.

اكتساب: الدخل - 0 روبل ، النفقات - 10000000 روبل. في السنة ، يتم تحويلها بالكامل كخسائر إلى المستقبل (لا تزيد عن 10 سنوات) ، القاعدة الضريبية هي 0 روبل ، والحد الأدنى للضريبة هو 0 روبل. (حيث لا يوجد دخل).

تأجير: دخل الإيجار 540 ألف روبل. (45000 روبل × 12 شهرًا). بلغت الخسارة المنقولة 540.000 روبل. سنويًا (من أجل "استخدام" الخسارة بالكامل لمدة 10 سنوات ، من المفيد المشاركة في نفس الوقت في أنشطة أخرى مدرة للدخل أيضًا).

القاعدة الضريبية = 0 روبل ، الحد الأدنى للضريبة = 5400 روبل.

ضريبة الدخل الشخصي = 720.000 (الراتب ، بشرط أنه بالإضافة إلى استئجار شقة ، يعمل الفرد أيضًا بموجب عقد عمل) * 13٪ = 93600 روبل. في السنة ، المجموع للعام 99000 روبل. (للمقارنة ، عند تأجير العقارات لرائد أعمال فردي ، سيكون مبلغ الضريبة 0 روبل (للسنة الأولى) ، مقابل 163800 روبل التالية)

أوكازيون(بعد أكثر من 10 سنوات): السعر - 5،000،000 روبل ، ضريبة (15 ٪) - 750،000 روبل. (في حالة عدم وجود نفقات ، لذلك ، لفترة البيع ، يمكنك تخطيط النفقات التي ستغطي الدخل المستلم).

عند البيع ، من المهم أيضًا مراعاة أنه في حالة تجاوز حد الدخل المحدد لتطبيق النظام الضريبي المبسط ، فسيتم فقدان الحق في تطبيق هذا النظام الضريبي من بداية الربع الذي يتم فيه تجاوز الزيادة المحددة و (أو) تم السماح بعدم الامتثال للمتطلبات المحددة.

وبالتالي ، فإن اختيار شكل ممارسة الأعمال التجارية يتم تحديده مسبقًا من خلال الإجابة على السؤال سواء كان نشاطًا رياديًا أم لا. إذا كان الأمر كذلك ، فيجب على الفرد التسجيل كرائد أعمال فردي. إذا لم يكن النشاط رياديًا ، فليس من المنطقي الحصول على وضع رائد أعمال فردي: هذه ، كقاعدة عامة ، حالات عندما يستأجر الفرد شقة واحدة ، على سبيل المثال ، موروثة ، لديه الفرصة لدفع ضرائبه البالغة 13 ٪ وأن يقتصر على تقديم الإقرارات مرة واحدة في السنة ، وتجنب تعقيدات إدارة الضرائب وتعقيدات التخطيط الضريبي. ومع ذلك ، فإن هذا لا يستبعد ممارسة الأنشطة كرائد أعمال فردي ، والتي ، من خلال التخطيط السليم والتسجيل الصحيح قانونًا ، ستسمح لك بإدارة مدفوعاتك الضريبية.

كيفية استخدام الكود "المبسط" بشكل صحيح Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

الدخل من تأجير العقارات

وفقا للفقرة 4 من الفن. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، ينتمي الدخل من إيجار الممتلكات إلى الدخل غير التشغيلي للمؤسسة ، بشرط ألا يكون إيجار الممتلكات هو النشاط الرئيسي للمؤسسة.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن موقع العقار الذي يتم تأجيره لا يهم. يجب على منظمة - "المبسطة" دفع ضريبة واحدة على الإيجار في مكان موقعها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 02.12.2005 رقم 03-11-04 / 2/143).

عند إبرام اتفاقية الإيجار ، يكون دخل المؤجر الذي يطبق نظام الضرائب المبسط هو مبلغ الإيجار المستلم بالفعل. يمكن تحديد الإيجار ليس فقط بالمبلغ الثابت للمدفوعات التي يلتزم المستأجر بدفعها على أساس شهري. البند 2 من الفن. ينص 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي على دفع إيجار الممتلكات عن طريق:

- دفع حصة من الدخل المحصل نتيجة استخدام الممتلكات المؤجرة ؛

- تقديم خدمات معينة من قبل المستأجر ؛

- نقل الشيء المحدد في العقد من قبل المستأجر إلى المؤجر للتملك أو الإيجار ؛

- تحميل المستأجر تكاليف تحسين العقار المؤجر المنصوص عليه في عقد الإيجار.

قد ينص الطرفان في اتفاقية الإيجار على مجموعة من الأشكال المحددة للإيجار أو غيرها من أشكال الدفع للإيجار.

لذلك ، ينشأ الدخل من إيجار العقار بغض النظر عما إذا كان قد تم استلامه في شكل نقود أو ممتلكات أو في شكل تحويل إلى المؤجر تكاليف تحسين العقار المؤجر (خطاب إدارة وزارة الضرائب والضرائب مجموعة روسيا في موسكو بتاريخ 01.07.2004 رقم 21-09 / 43685) ... في الحالة الأخيرة ، سيكون تاريخ الاعتراف بالدخل هو يوم التوقيع على شهادة القبول للعمل المنجز. بناءً على هذا القانون ، يقوم المحاسب بعمل الإدخالات المناسبة في دفتر الأستاذ الخاص بالإيرادات والمصروفات.

لنفترض أن المنظمة التي تطبق نظام الضرائب المبسط تؤجر المباني غير السكنية التي تمتلكها. بموجب شروط عقد الإيجار ، يسدد المستأجر للمؤجر تكاليف الكهرباء وإمدادات المياه والتدفئة وما إلى ذلك.

في هذه الحالة ، يجب تضمين مبلغ سداد تكاليف التشغيل والمرافق من قبل المؤسسة المؤجرة في هيكل الدخل غير التشغيلي (خطابات وزارة الضرائب والرسوم في روسيا بتاريخ 11 مايو 2004 رقم 22-1- 14/881 ومكتب دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 29 سبتمبر 2005 رقم 18-11 / 3/69533).

يتم الالتزام بالموقف نفسه من قبل متخصصين في وزارة المالية الروسية (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 17.11.2008 رقم 03-11-05 / 274 ، بتاريخ 27.02.2004 رقم 04-02-05 / 1/19 بتاريخ 02.02.2005 رقم 03-03-02 -04/2/2 بتاريخ 05.09.2007 رقم 03-11-05 / 215).

لا يهم ما إذا كان المستأجر ينقل الأموال إلى حساب المؤجر أو مباشرة إلى منظمات الطاقة والمياه (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 16.08.2005 رقم 03-11-04 / 2/48).

في الوقت نفسه ، قد يُدرج المؤجر في مصروفاته تكاليف دفع تكاليف المرافق الخاصة بالعقار المؤجرة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 22 أغسطس 2005 رقم 03-11-04 / 2/57 و مكتب دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 15 يناير 2007 رقم 18-8 / 3/02040) ، ولكن بشرط أن يختار الدخل ، مخفضًا بمقدار النفقات ، كجسم للضرائب.

8.2 تأجير ممتلكات الدولة من قبل مؤسسة وحدوية تمتلك هذا العقار على أساس حق الإدارة الاقتصادية ، المادة 17 من القانون الاتحادي الصادر في 14.11.2002 رقم 161-FZ "بشأن المؤسسات الوحدوية التابعة للدولة والبلدية" (يشار إليها فيما يلي بقانون الوحدوي

المؤلف Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. ظهور واجبات وكيل الضرائب عند تأجير الممتلكات الفيدرالية وممتلكات الكيان المكون للاتحاد الروسي والممتلكات البلدية في بعض الحالات ، تكون المنظمة ملزمة بالوفاء بواجبات وكيل الضرائب لضريبة القيمة المضافة. هذا يعني أنها

من كتاب الإيجار المؤلف فيتالي سيمينخين

المادة 612. مسؤولية المؤجر عن أوجه القصور في العقار المؤجر 1. يكون المالك مسؤولاً عن أوجه القصور في العقار المؤجر ، مما يعيق استخدامه كليًا أو جزئيًا ، حتى لو كان وقت إبرام عقد الإيجار لا أعرف عن هؤلاء

من كتاب أين يذهب المال. كيف تدير ميزانية عائلتك بشكل صحيح المؤلف ساخاروفسكايا جوليا

المادة 629 - إزالة العيوب في الممتلكات المؤجرة 1. إذا اكتشف المستأجر وجود عيوب في العقار المؤجر تعوق استخدامه كليًا أو جزئيًا ، يلتزم المؤجر في غضون عشرة أيام من تاريخ إعلان المستأجر عن

من كتاب "كل شيء عن الأعمال في ألمانيا" المؤلف فون لوكسبيرغ ناتالي

9. مصروفات العقارات الإيجارية يجوز للمنظمات التي تعترف بالدخل المخفض بمقدار المصروفات كموضوع للضرائب أن تخفض الوعاء الضريبي للضريبة الفردية بمقدار مدفوعات الإيجار (الإيجار) للممتلكات المؤجرة (المؤجرة) (فرعي).

من كتاب Freelance: Reboot [دليل تفصيلي لموظف بعيد عن الكسب من 200000 روبل. كل شهر] المؤلف Maslennikov رومان ميخائيلوفيتش

إصلاح الممتلكات المؤجرة من قبل المؤجر ، الذي يجب أن يؤديها وكيف ، عن طريق تغيير العقد ، لمنع مجانية العملية. كيف

من كتاب المؤلف

أحكام لإصلاح الممتلكات المؤجرة من المؤجر ينفق معظم المؤجرين مبالغ كبيرة من المال على إصلاح ممتلكاتهم المؤجرة. لحساب هذه النفقات بالتساوي ، يسمح التشريع للمنظمات بإنشاء احتياطيات لـ

من كتاب المؤلف

التأمين على الممتلكات المؤجرة من الناحية العملية ، في كثير من الأحيان عند إبرام عقود الإيجار ، فإن المؤجرين ، الذين يرغبون في حماية مصالحهم العقارية في الحفاظ على الممتلكات ، يؤمنون بشكل مستقل على الممتلكات المؤجرة. في المادة أدناه

من كتاب المؤلف

التحديث والتحسينات الأخرى من قبل المؤجر للعقار المؤجر ، بما في ذلك التعويض عن مصاريف المستأجر.من الناحية العملية ، لا تتاح لكل كيان تجاري فرصة الحصول على العقارات في ملكيته. لذلك ، في

من كتاب المؤلف

تأجير ممتلكات الدولة من قبل المؤسسات في الاتحاد الروسي ، كما تعلم ، يتم الاعتراف بأشكال الملكية الخاصة والحكومية والبلدية وغيرها من أشكال الملكية. وفقا للقانون المدني ، ممتلكات الدولة في روسيا

من كتاب المؤلف

تجديد العقار المؤجر من قبل المستأجر ، الذي يجب أن يقوم به وكيف ، عن طريق تغيير العقد ، لمنع التشغيل المجاني ، اليوم ، تستأجر العديد من المنظمات مكاتب أو مباني إنتاج أو مستودعات. عادة ما يكون العقار الذي يستلمه المستأجر

من كتاب المؤلف

أحكام لإصلاح الممتلكات المؤجرة من المستأجر عند إبرام اتفاقيات الإيجار ، تنص أطراف الاتفاقية والمؤجر والمستأجر ، كقاعدة عامة ، على التزامات الطرفين بتنفيذ الإصلاحات الحالية والجسيمة للعقار . في نفس الوقت ، بهدف

من كتاب المؤلف

التأمين على الممتلكات المؤجرة ، والصعوبات مع المستفيد من المؤجر ، غالبًا ما تستخدم المنظمات أشياء الممتلكات المؤجرة في أنشطتها - المباني والمباني والمركبات ومعدات المكاتب وما إلى ذلك. في بعض الحالات ، متى

من كتاب المؤلف

شراء شقة برهن لتأجيرها وإليك خطأ كلاسيكي آخر يتمثل في نقص التخطيط. في السنوات الأخيرة ، اشترى الكثير من الناس شقة برهن عقاري لتأجيرها وتغطية مدفوعات القرض بدفعات الإيجار. ألينا ، تستسلم لحمى الشقة ،

من كتاب المؤلف

13.4.6. دخل الإيجار (باخت) ك هذا النوعيشمل الدخل الدخل المستلم من إيجار أي ممتلكات منقولة وغير منقولة ، على سبيل المثال: قطع الأراضي ؛ المباني وأجزائها (على سبيل المثال ، الشقق) ؛ السفن البحرية والنهرية. الآلات و

من كتاب المؤلف

تأكد من مراعاة الموعد النهائي لتسليم الطلب. يتم التفاوض على الموعد النهائي لتسليم الطلب مسبقًا وكتابته باللغة الاختصاصاتأو في العقد مع العميل. الموعد النهائي للطلب محدد بشكل واضح ، وليس لك الحق في مقاطعة الموعد النهائي. نقطة. كما قد يبدو متناقضًا بالنسبة لك ، ولكن

رئيس قسم التدقيق الداخلي لمجموعة شركات BEST. إدارة العقار "

أحكام الإيجارات العامة

كقاعدة عامة ، يعني عقد إيجار مكتب استئجار مبنى واحد أو أكثر في المبنى ، من المفترض أن يتم استخدامه لأغراض مكتبية. وفقًا للفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني ، تشمل الأشياء غير المنقولة (الممتلكات غير المنقولة والعقارات) كل ما له صلة وثيقة بالأرض ، أي الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك المباني والهياكل. وبالتالي ، فإن الغرفة المنفصلة في المبنى هي عقار.

يتم تنظيم إجراءات إبرام وتنفيذ عقد إيجار للعقار على النحو التالي الأحكام العامةمن القانون المدني بشأن الإيجار ، الوارد في الفقرة 1 من الفصل 34 "الإيجار" ، وقواعد الفقرة 4 التي تنظم إيجار المباني والهياكل. في هذه الحالة ، تحظى معايير الفقرة 4 من الفصل 34 من القانون المدني بالأولوية ، لأنها خاصة فيما يتعلق بالمعايير العامة. تنطبق هذه القواعد بشكل كامل عند استئجار المباني الفردية.

يجب إبرام اتفاقية الإيجار ، مثل أي معاملة ، على الأقل أحد الطرفين الذي يعتبر كيانًا قانونيًا ، في شكل كتابي بسيط (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 161 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

بموجب اتفاقية الإيجار ، يتعهد المؤجر بتزويد المستأجر بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت (المادة 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يلتزم المستأجر باستخدام العقار المؤجر وفقًا لشروط اتفاقية الإيجار (البند 1 من المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يلتزم المستأجر بالحفاظ على العقار في حالة جيدة لإنتاجه على نفقته الخاصة اعمال صيانةوتتحمل تكلفة الحفاظ على الممتلكات ، ما لم ينص القانون أو اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك (البند 2 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا قام المستأجر ، على نفقته الخاصة وبموافقة المؤجر ، بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة ، يحق للمستأجر ، بعد إنهاء العقد ، سداد تكلفة هذه التحسينات ، ما لم ينص على خلاف ذلك من قبل عقد الإيجار (البند 2 من المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

بموجب اتفاقية إيجار مبنى أو هيكل ، يتعهد المؤجر بنقل المبنى أو الهيكل للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت للمستأجر (البند 1 من المادة 650 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم تنفيذ نقل المبنى أو الهيكل من قبل المؤجر وقبوله من قبل المستأجر وفقًا لسند نقل أو مستند نقل آخر موقع من الأطراف (المادة 655 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند إنهاء عقد الإيجار ، يجب إعادة المبنى أو الهيكل المستأجر إلى المؤجر وفقًا للقواعد الناشئة عن نقل المبنى أو الهيكل من قبل المؤجر إلى المستأجر.

وفقًا للفقرة 1 من المادة 654 من القانون المدني ، يجب أن تنص اتفاقية إيجار المبنى أو الهيكل على مبلغ الإيجار. في حالة عدم وجود شرط على مبلغ الإيجار المتفق عليه من قبل الطرفين كتابةً ، يُعتبر عقد الإيجار لمبنى أو هيكل غير مُبرم. في الوقت نفسه ، في الحالات التي يتم فيها تحديد إيجار مبنى أو هيكل في العقد لكل وحدة مساحة من المبنى (الهيكل) ، يتم تحديد الإيجار بناءً على الحجم الفعلي للمبنى أو الهيكل المحول إلى المستأجر (البند 3 من المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

من الناحية العملية ، يتم تحديد مبلغ الإيجار عند استئجار مكتب في معظم الحالات تمامًا كما يلي: مبلغ معين من الإيجار شهريًا أو سنويًا لكل متر مربع.

تسجيل العقد

وفقًا للمادة 4 من قانون 21.07.1997 ، رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" تخضع المعاملات مع العقارات لتسجيل الدولة الإلزامي. ويرد هذا الحكم أيضا في المادة 131 من القانون المدني. ومع ذلك ، توضح الفقرة 2 من المادة 651 من القانون أن عقد إيجار المبنى أو الهيكل ، المبرم لمدة عام على الأقل ، يخضع لتسجيل الدولة ويعتبر منتهيًا منذ لحظة هذا التسجيل. وبالتالي ، فإن عقد الإيجار المبرم لمدة تقل عن عام لا يخضع للتسجيل الإلزامي. تم تأكيد ذلك من خلال رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 01.06.2000 رقم 53.

من الناحية العملية ، يتم إبرام اتفاقيات الإيجار للمباني الفردية ، من أجل تجنب المشاكل غير الضرورية المرتبطة بالحاجة إلى تسجيل الاتفاقية ، في الغالبية العظمى من الحالات لمدة تقل عن عام واحد ؛ في نهاية العقد ، يتم إبرام عقد جديد.

وفقًا للمادة 19.21 من قانون الجرائم الإدارية ، فإن عدم الامتثال للإجراءات المعمول بها لتسجيل الدولة للحقوق في العقارات أو المعاملات معها يستتبع فرض غرامة إدارية على الكيانات القانونية من 30 إلى 40 ألف روبل.

تنفيذ المستندات الخاصة بقبول مدفوعات المصاريف

من الناحية العملية ، عند استئجار عقار ، غالبًا ما يطرح السؤال: ما هي المستندات الأساسية التي تؤكد دخل المؤجر ونفقات المستأجر المطلوبة؟ هل المالك ملزم بتوقيع عقد العمل المنجز (الخدمات المقدمة) مع المستأجر على أساس شهري؟ في المراكز التجارية الكبيرة ، حيث يبلغ عدد المستأجرين بالمئات ، يتطلب التوقيع مع كل منهم "قانون تقديم خدمات تأجير المباني" الكثير من الوقت وموارد العمالة. ومع ذلك ، يخشى محاسبو الشركات المستأجرة أحيانًا ما إذا كان لديهم سبب لفرض الإيجار كمصروفات للمحاسبة و محاسبة الضرائبفي غياب مثل هذا الفعل؟ دعنا نحاول معرفة ذلك.

في القانون المدني ، ينظم الفصل 34 علاقات الإيجار ، والأحكام المتعلقة بتوفير الخدمات مقابل رسوم - من خلال الفصل 39. يوضح البند 2 من المادة 779 من القانون المدني أن قواعد الفصل 39 تنطبق على عقود تقديم خدمات الاتصالات والطبية والبيطرية والتدقيق والاستشارات وخدمات المعلومات والتدريب والخدمات السياحية وغيرها من الخدمات. لا يشير الفصل 34 إلى حقيقة أن بعض أحكام اتفاقية الخدمة المدفوعة قد تنطبق على عقود الإيجار. وبالتالي ، فإن الإيجار ليس خدمة ، ولكنه نوع منفصل من النشاط التجاري.

تم تأكيد ذلك ، على سبيل المثال ، من خلال كتاب وزارة المالية بتاريخ 26.10.2004 ، رقم 03-03-01-04 / 1/86 ، موقع من قبل نائب مدير إدارة الضرائب وسياسة التعريفة الجمركية A.I. إيفانييف. وفقًا لوزارة المالية ، يجب تضمين مدفوعات الإيجار المدفوعة بموجب اتفاقية إيجار للأماكن غير السكنية في المصاريف الأخرى ، بشرط أن تكون مبررة ومثبتة بالوثائق الأولية ذات الصلة (عقد الإيجار ، شهادة القبول ، فواتير الدفع دفعات الإيجار، أوامر الدفع ، إلخ). كما ترون ، فعل العمل المنجز (الخدمات المقدمة) بين ملفات مطلوبةلم يذكر اسمه.

بعد حوالي عام ، ظهر خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بتاريخ 05.09.2005 ، رقم 02-1-07 / 81 "عند تأكيد المعاملات التجارية مع مستندات المحاسبة الأولية" ، والذي ينص على ما يلي: "إذا أبرمت الأطراف المتعاقدة اتفاقية إيجار ووقعت على عقد قبول ونقل ملكية ، وهو موضوع عقد إيجار ، ثم يتبع ذلك تنفيذ الخدمة (استهلاكها) من قبل أطراف العقد ، وبالتالي ، فإن المنظمات لديها سبب لتضمين الوعاء الضريبي لضريبة الدخل مبالغ الدخل من بيع مثل هذه الخدمة (من المؤجر) والمصروفات المتعلقة باستهلاك الخدمة (لدى المستأجر).

تنشأ هذه الأسباب للمنظمات ، بغض النظر عن توقيع عقد القبول وتحويل الخدمات ، خاصة وأن شرط الإعداد الإجباري لأفعال القبول وتحويل الخدمات في شكل إيجار لم يتم توفيره لأي من الضريبة قانون أو تشريع بشأن المحاسبة ".

على الرغم من حقيقة أن FTS دعا تأجير خدمة ، إلا أنها تعترف مع ذلك بأن العمل الثنائي ليس مطلوبًا هنا.

ومع ذلك ، في الآونة الأخيرة ، أصدرت وزارة المالية خطابًا آخر بتاريخ 07.06.2006 رقم 03-03-04 / 1/505 ، أعربت فيه عن رأي مفاده أن إعداد قانون تقديم الخدمات شهريًا إيجار العقارات إلزامي. لاحظ أن هذه الرسالة تم توقيعها أيضًا من قبل السيد A.I. إيفانييف. خلال هذه الفترة (1 سنة و 7 أشهر) ، لم تكن هناك تغييرات في التشريع المدني فيما يتعلق بعلاقات الإيجار. في البند 1 من المادة 252 من قانون الضرائب ، عدل قانون 06.06.2005 ، رقم 58-FZ ، التعديلات ، مما جعل من الممكن تأكيد النفقات ليس فقط من خلال المستندات التي تم إعدادها وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي ، ولكن أيضًا مع المستندات التي تؤكد بشكل غير مباشر النفقات المتكبدة. وبالتالي ، فإن الامتثال للقواعد الصارمة عند معالجة المستندات لم يعد شرطًا أساسيًا للتعرف على النفقات ، بل يكفي تقديم أي مستندات تؤكد النفقات المتكبدة. لذلك ، فإن الرسالة الأخيرة من وزارة المالية على خلفية هذه التغييرات الإيجابية لدافعي الضرائب تبدو غريبة على الأقل.

بالنسبة لإصدار الفواتير للمستأجر ، عادة ما يتم إصدار فاتورة الإيجار في اليوم الأخير من كل شهر.

دخل ومصاريف المؤجر. المحاسبة والضرائب

دخل

محاسبة

إذا كان المؤجر عبارة عن مؤسسة يكون إيجار المساحات المكتبية هو النوع الرئيسي (أو أحد الأنواع الرئيسية) من النشاط ، يمكن أن يتكون دخلها من الإيجار نفسه والدخل من توفير خدمات إضافية للمستأجرين (على سبيل المثال ، خدمات التنظيف لمباني المكاتب). يتم الاحتفاظ بحساب الدخل من الإيجار ومن تقديم خدمات إضافية في الحساب 90 "المبيعات". وفقًا للبند 5 من لوائح المحاسبة "دخل المنظمة" (PBU 9/99) ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.05.1999 ، رقم 32n (يشار إليه فيما يلي باسم PBU 9 / 99) ، يتم الاعتراف بهذه الإيرادات كدخل من الأنشطة العادية. إذا كان إيجار المباني ذا طبيعة عشوائية لمرة واحدة ، فإن هذه المداخيل تعمل (ص. PBU 9/99) ويتم تسجيلها في الحساب 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى".

ضريبة القيمة المضافة

إذا كان المؤجر دافعًا لضريبة القيمة المضافة ، فإن دخله من الإيجار وتقديم خدمات إضافية يخضع لضريبة القيمة المضافة (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). إذا كان مستأجر المبنى مواطنًا أجنبيًا أو منظمة أجنبية معتمدة في الاتحاد الروسي ، فلن يخضع الإيجار لضريبة القيمة المضافة (البند 1 من المادة 149 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ومع ذلك ، ينطبق هذا الحكم في الحالات التي ينص فيها تشريع الدولة الأجنبية المعنية على إجراء مماثل لمواطني الاتحاد الروسي والمنظمات الروسية المعتمدة في هذه الدولة الأجنبية ، أو إذا تم النص على مثل هذا المعيار بموجب معاهدة دولية (اتفاقية) الاتحاد الروسي. يتم تحديد قائمة الدول الأجنبية ، فيما يتعلق بالمواطنين و (أو) المنظمات التي يتم تطبيق معايير هذه الفقرة ، من قبل الهيئة التنفيذية الفيدرالية في مجال العلاقات الدولية بالاشتراك مع وزارة المالية في الاتحاد الروسي. في خطاب مصلحة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بتاريخ 18 مايو 2005 ، رقم KB-6-26 / [البريد الإلكتروني محمي]يوضح "بشأن تطبيق الإعفاء من الضرائب على ضريبة القيمة المضافة لخدمات الإيجار المقدمة للمواطنين الأجانب والمنظمات المعتمدة في الاتحاد الروسي" المستندات التي تحدد القوائم ذات الصلة التي يجب اتباعها في الوقت الحالي.

ضريبة الدخل

يتم احتساب الدخل من إيجار الممتلكات كجزء من الدخل من المبيعات إذا كان إيجار المباني هو النوع الرئيسي (أو أحد الأنواع الرئيسية) من النشاط (البند 1 من المادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). في حالات أخرى ، تكون هذه المداخيل غير عاملة (البند 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

نفقات

المنظمات التي تعمل في تأجير المساحات المكتبية بشكل دائم ، كقاعدة عامة ، تتحمل مجموعة متنوعة من التكاليف. وتشمل هذه:

• تكاليف المرافق (الدفع مقابل خدمات الكهرباء والماء والتدفئة بموجب عقود مبرمة مباشرة مع منظمات إمداد الطاقة أو كمشترك فرعي من خلال الشبكة المتصلة (المادة 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي)) ؛
• النفقات (التنظيف ، والإصلاحات الطفيفة ، وغسيل النوافذ) لصيانة المباني المؤجرة والأماكن العامة (القاعات والممرات والمراحيض) ؛
• تكاليف صيانة الوحدات والأنظمة المعقدة الموجودة في المبنى (المصاعد ، السلالم المتحركة ، أنظمة التهوية ، أجهزة الإنذار ، إلخ) ؛
• نفقات الدفع للمنظمات المتخصصة من أجل تطهير المباني (إزالة التلوث ، والتطهير ، والتطهير) ؛
• نفقات الإصلاحات الحالية والرئيسية للمباني والمناطق المشتركة ؛
• تكاليف الأمن
• تكاليف الإيجار (إذا كان المؤجر نفسه هو المستأجر للعقار وأجرها من الباطن) ؛
• ضريبة الأرض أو مصاريف الإيجار قطعة أرضفي مقدار حصته (إذا كان المؤجر هو مالك العقار) ؛
• تكاليف التأمين على العقارات
• مصاريف أخرى لصيانة المباني والمباني التي تقع فيها.

دعنا نتناول النقاط الأكثر عمومية وموضوعية. وفقًا للبند 5 من لائحة المحاسبة "نفقات المؤسسة" (PBU 10/99) ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 1999/06/06 ، رقم 33n في المنظمات التي يكون موضوع نشاطها هو توفير أصولهم للاستخدام المؤقت بموجب اتفاقية إيجار ، ومصروفات الأنشطة العادية هي مصروفات يرتبط تنفيذها بهذا النشاط. في حالات أخرى ، وفقًا للفقرة 11 من PBU 10/99 ، يتم تشغيل هذه التكاليف.

لأغراض المحاسبة الضريبية ، لا يمكن قبولها إلا إذا كانت مبررة وموثقة (البند 1 من المادة 252 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). إذا كان نشاط تأجير المباني للإيجار ذا طبيعة دائمة ، فإن هذه التكاليف تتعلق بالتكاليف المرتبطة بالإنتاج والبيع على أساس الفقرة الفرعية 2 من الفقرة 1 من المادة 253 من قانون الضرائب (تكاليف الصيانة والتشغيل والإصلاحات و اعمال صيانةالأصول الثابتة والمحافظة عليها بحالة جيدة). في حالات أخرى (نفقات صيانة الممتلكات المنقولة بموجب اتفاقية إيجار) ، يتم تصنيف هذه النفقات على أنها نفقات غير تشغيلية (الفقرة الفرعية 1 من البند 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

من الناحية العملية ، تنشأ حالة في بعض الأحيان (في أغلب الأحيان ، إذا لم يكن إيجار المبنى هو النشاط الرئيسي للمؤجر) ، عندما يقوم المؤجر "بإعادة تحميل" المستأجر جزءًا من تكاليف المرافق الخاصة به لدفع تكاليف الكهرباء والماء والتدفئة ويصدر فاتورة له. وفقًا لوزارة المالية ، المعبر عنها في خطاب بتاريخ 03.03.2006 ، رقم 03-04-15 / 52 ، فإن هذا غير قانوني ، نظرًا لأن المؤجر لا يمكن أن يكون مؤسسة لتزويد المستأجر بالطاقة ، لأنه هو نفسه يتلقى الكهرباء باعتباره المشترك لتزويد المبنى من مؤسسة تزويد الطاقة. لا يمكن قبول هذه النفقات من المستأجر لأغراض ضريبة الدخل ، ولا يمكن خصم ضريبة القيمة المضافة عليها. يمكن للمؤجر زيادة الإيجار عن كمية الكهرباء والماء والحرارة التي يستهلكها المستأجر.

عند حساب المصروفات لأغراض المحاسبة والمحاسبة الضريبية لإصلاح وصيانة المبنى ككل وأنظمته الهندسية ، تثور أحيانًا أسئلة في الحالات التي لا يكون فيها المؤجر هو المالك الوحيد للمبنى ، ولكنه يمتلك مباني منفصلة في في حين أن باقي المباني مملوكة لمالكين آخرين (واحد أو عدة). إذا تحمل أحد المالكين هذه التكاليف ، فلا يمكن اعتبارها عادلة ومعقولة بالكامل. في هذه الحالة ، يجب عليك إبرام اتفاق بشأن الأنشطة المشتركة(اتفاقية شراكة بسيطة) مع المالكين الآخرين وتسترشد بالفصل 55 من القانون المدني ولوائح المحاسبة "معلومات عن المشاركة في الأنشطة المشتركة" (PBU 20/03) ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي 24 نوفمبر 2003 رقم 105 ن.

نفقات المستأجر. المحاسبة والضرائب

ضريبة الدخل

يتكبد المستأجر أيضًا نفقات فيما يتعلق باستئجار مكتب. دعونا نتناول بعضًا منهم.

تم تضمين التحسينات غير المنفصلة على الممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة في الممتلكات القابلة للاستهلاك منذ عام 2006 (قانون 06.06.2005 رقم 58-FZ). وفقًا للفقرة 1 من المادة 258 من قانون الضرائب ، فإن الاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة التي يقوم بها المستأجر بموافقة المؤجر ، والتي لا يتم سداد قيمتها من قبل المؤجر ، يتم استهلاكها من قبل المستأجر خلال فترة الإيجار بناءً على مبالغ الاستهلاك المحسوبة مع الأخذ في الاعتبار العمر الإنتاجي المحدد لبنود الممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة وفقًا لتصنيف الممتلكات والآلات والمعدات. وهذا يعني أنه إذا لم ينتهي العمر الإنتاجي للاستثمار الرأسمالي في نهاية عقد الإيجار ، فعندئذٍ في نهاية مدة الإيجار ، لا يزال يتعين على المستأجر التوقف عن استهلاك الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل استثمارات رأسمالية في النموذج من التحسينات التي لا تنفصم. إذا تم تمديد عقد الإيجار ، يمكن للمؤسسة الاستمرار في تراكم الاستهلاك وفقًا للإجراء المتبع.

إذا تم سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة إلى المستأجر من قبل المؤجر ، فسيقوم المؤجر بسدادها. وفقا للفقرة 2 من الفن. 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن استحقاق الاستهلاك على الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل استثمارات رأسمالية في أغراض الأصول الثابتة المؤجرة ، والتي ، وفقًا لهذا الفصل ، تخضع للإهلاك ، تبدأ مع المستأجر من الأول يوم من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تشغيل هذا العقار. وترد توضيحات بشأن هذه القضايا في خطاب وزارة المالية بالاتحاد الروسي بتاريخ 15 مارس 2006 برقم 03-03-04 / 1/233.

إيجارات Shelest LLC مساحة المكتبفي OOO Delovoy Tsentr وفي مايو 2006 ، بموافقة المؤجر ، تم إجراء تحسينات لا يمكن فصلها في المباني المستأجرة (تم تركيب جهاز إنذار حريق بقيمة 30.000 روبل ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 4576 روبل). وفقًا لتصنيف الأصول الثابتة المدرجة في مجموعات الإهلاك ، التي وافقت عليها حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 01.01.2002 ، رقم 1 ، ينتمي إنذار الحريق إلى المجموعة الرابعة. العمر الإنتاجي من 5 إلى 7 سنوات. حددت اللجنة العمر الإنتاجي بـ 61 شهرًا. ينتهي عقد الإيجار خلال 3 سنوات (36 شهرًا). إرادة المحاسبة التعيينات التالية:

إجراءات دفع ضريبة القيمة المضافة عند تأجير ممتلكات الدولة

إذا كان المؤجر (ومالك العقار) من سلطات الدولة والسلطات المحلية وممتلكات الدولة (الممتلكات الفيدرالية ، وممتلكات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو ممتلكات البلدية) ، يصبح المستأجر وكيل ضرائب ويلتزم بذلك حساب القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة (المادة 161 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ... وفقًا للفقرة 3 من المادة 161 ، يتم تحديد وعاء الضريبة على أنه مبلغ الإيجار ، بما في ذلك الضريبة. في هذه الحالة ، يتم تحديد القاعدة الضريبية من قبل الوكيل الضريبي بشكل منفصل لكل عقار مؤجر. في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالمستأجرين كوكلاء ضرائب ، وهم ملزمون بالحساب ، والاقتطاع من الدخل المدفوع إلى المؤجر ودفع مبلغ الضريبة المقابل للميزانية.

يتم احتساب مبلغ الضريبة المستحقة للميزانية ودفعه من قبل وكلاء الضرائب بالكامل (البند 4 من المادة 173 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). في هذه الحالة ، تخضع مبالغ الضرائب التي يدفعها المشترون - وكلاء الضرائب على أساس المستندات التي تؤكد دفع مبالغ الضرائب (المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) للخصم.

المشترون - يحق لوكلاء الضرائب المسجلين لدى السلطات الضريبية والذين يعملون كدافع ضرائب الحصول على هذه الخصومات الضريبية. وفقًا للفقرة 1 من المادة 172 من قانون الضرائب ، يتم إجراء التخفيضات الضريبية على أساس المستندات التي تؤكد دفع مبالغ الضريبة المقتطعة من قبل وكلاء الضرائب.

تستأجر المنظمة مساحة مكتبية في مبنى كان في ملكية الحكومة منذ يناير 2006. الإيجار ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ، هو 23600 روبل. كل شهر. يتم تحويل مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى الميزانية في نفس وقت الإيجار. في يناير ، تم إجراء المعاملات التالية: مدين 20, 26 تنسب إليه 76 - 20000 روبل. - يتم دفع الإيجار عن الشهر ؛ مدين 19 تنسب إليه 68 / أ - 3600 روبل. (23600 روبل × 18/118٪) - ضريبة القيمة المضافة المفروضة على الإيجار ؛ مدين 76 تنسب إليه 51 - 20000 روبل. - إيجار الشهر مُدرج ؛ مدين 68 / أ تنسب إليه 51-3600 روبل. - تم تحويله إلى ميزانية ضريبة القيمة المضافة (تم الوفاء بواجبات وكيل الضرائب). في نفس الشهر ، نشأت ظروف لقبول ضريبة القيمة المضافة للخصم ، والتي انعكست في الإدخال: مدين 68 تنسب إليه 19-3600 روبل. - قبول مبلغ ضريبة القيمة المضافة للخصم على أساس الفاتورة الصادرة عن المستأجر. ينعكس هذا المبلغ في الإعلان الخاص بشهر كانون الثاني (يناير) 2006 في قسم "الخصومات الضريبية" ، السطر 260.