عقد إيجار تشغيلي من المؤجر: أول تطبيق لـ "إيجار SGS. علاقات الإيجار: الضرائب والمحاسبة (سمات الانعكاس عند تأجير المباني غير السكنية لاحتياجات الإنتاج) محاسبة الإيجار لدى المؤجر

دخل مؤسسة الميزانية من إيجار الممتلكاتضرائب على الأرباح

أوضحت وزارة المالية الروسية ، في خطاب بتاريخ 25.05.2012 N 03-03-06 / 4/50 ، مسألة ما إذا كان الدخل المستلم من تأجير العقارات من قبل الجامعة هذا العام يجب أن يخضع لضريبة دخل الشركات. المكتب ، على وجه الخصوص ، يشير إلى أن Ch. لا يحتوي 25 "ضريبة على أرباح المنظمات" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أحكام تحدد تفاصيل دفع الضرائب على أرباح مؤسسات الميزانية من الدخل المستلم من إيجار الممتلكات التي هي في ملكية الدولة (البلدية) والتي تم نقلها إلى لهم للإدارة التشغيلية.
لذلك ، يتم دفع ضريبة الدخل من قبل مؤسسات الميزانية بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 287 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
مؤسسات الموازنة مسؤولة عن الاحتفاظ بسجلات منفصلة للإيرادات (المصروفات) المتلقاة (المصنوعة) في إطار التمويل المستهدف. في حالة عدم وجود مثل هذه المحاسبة من دافع الضرائب الذي تلقى التمويل المستهدف ، تعتبر هذه الأموال خاضعة للضريبة من تاريخ استلامها.

مثال. تقوم المؤسسة التعليمية للميزانية البلدية (المدرسة الثانوية) بتأجير المباني منذ 01.01.2012 ، والتي تتلقى إيجارًا مع ضريبة القيمة المضافة وسداد تكاليف المرافق ، وكذلك سداد ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات.

في الوقت الحالي ، يمكن إضافة الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى الحساب الشخصي لهذه المؤسسة والذهاب إلى تصرفها المستقل.
تشير الهيئات المرخص لها إلى أن معاملات توفير المرافق بموجب عقود ، والتي بموجبها لا يتم تضمين هذه النفقات في تكلفة إيجار المباني ، ليست معاملات لبيع البضائع (أعمال ، خدمات) ، ونتيجة لذلك ، تخضع إلى ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 14.05.2008 N 03-03-06 / 2/51 ؛ 31.12.2008 N 03-07-11 / 392 ؛ 17.09.2009 N 03-07-11 / 232 ، خدمة الضرائب الفيدرالية لروسيا بتاريخ 04.02.2010 N ShS-22-3 / [بريد إلكتروني محمي]).
يعتمد هذا الموقف على حقيقة أن المنظمة التي تتلقى المرافق على أساس العقود مع المنظمات الموردة ليست في حد ذاتها منظمة توريد ، وبالتالي لا يمكنها القيام ببيع المرافق.
مبلغ التعويض عن جزء من ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي المستلمة من المستأجرين ، من أجل تجنب الخلافات اللاحقة مع السلطات الضريبية ، نوصي بإدراجها في القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 25 نوفمبر ، 2008 N 03-07-11 / 366).
يتم الاعتراف بالأموال النقدية التي تتلقاها المؤسسات من مؤسسات الطرف الثالث كمدفوعات للمرافق والخدمات التشغيلية وغيرها من الخدمات المماثلة كدخل لها ويتم تضمينها في الدخل غير التشغيلي وفقًا للمادة. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 24 مارس 2009 N 03-03-05 / 47 ، مكتب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 29 نوفمبر 2004 N 03-42 / 22557 ، بتاريخ 02.03.2005 شمال 21-27 / 28632).
يمكن اعتبار مبلغ التعويض من قبل المستأجرين عن جزء من الضرائب (على الممتلكات والأرض) التي يدفعها المؤجرون كدخل من المبيعات (البند 2 من المادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، خطاب من مكتب الضرائب الفيدرالية خدمة روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 03.02.2005 شمال 21-27 / 28632).
قد يتعين على المؤسسة الدفاع عن موقف قانوني مختلف في السلطات القضائية (انظر ، على سبيل المثال ، قرارات FAS لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 11.02.2008 N F08-8206 / 07-3204A ، FAS لمنطقة شرق سيبيريا بتاريخ 21.03 .2007 N A74-3165 / 06-F02-1481 / 07).
في محاسبة مؤسسة الميزانية وفقًا لتعليمات تطبيق مخطط الحسابات محاسبةمؤسسات الميزانية المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 16.12.2010 N 174n ، تنطبق المراسلات التالية:
1. حساب مدين. 2 205 21560 حساب دائن 2401 10120
تم تحصيل الإيجار على أساس اتفاقية ، فاتورة (فاتورة).
2. حساب مدين. 2401 10120 حساب دائن 2303 04730
يتم احتساب ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار.
3. حساب مدين. 2201 11 510 حساب دائن 2 205 21660
زيادة في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 120) ؛
تم استلام الإيجار.
4. حساب مدين. 2 302 23 730 (حساب تحليلي "تسويات مع المستأجر") حساب دائن. 2302 23730 (حساب تحليلي "التسويات مع المنظمة الموردة")
تم تقديم المستأجر مع فاتورة لسداد مصاريف المؤسسة من المرافق التي يستهلكها.
5. حساب مدين. 2 302 23 830 (حساب تحليلي "تسويات مع المؤسسة الموردة") حساب دائن. 2201 11610
زيادة الحساب خارج الميزانية العمومية 18 (وفقًا لرمز KOSGU 223) ؛
المؤسسة تدفع مقابل المرافق.
6. حساب مدين. 2201 11 510 حساب دائن 2302 23730 (حساب تحليلي "التسويات مع المستأجر")
انخفاض في الحساب خارج الميزانية العمومية 18 (وفقًا لرمز KOSGU 223) ؛
تم استلام الأموال من المستأجر لدفع ثمن المرافق التي يستهلكها.
7. حساب مدين. 240120290 حساب دائن 2303 12730 (2303 13730)
كانت المؤسسة مستحقة ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض) ، والتي تخضع مبالغها للتعويض وفقًا لاتفاقية الإيجار (اتفاقية إضافية لها).
8. حساب مدين. 2303 12830 (2303 13830) حساب دائن 2201 11610
زيادة في الحساب 18 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 290) ؛
دفعت المؤسسة ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
9. حساب مدين. 2 205 81560 حساب دائن 2401 10 180
الدخل المستحق - تعويض مصاريف ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
10. حساب مدين. 2401 10 180 حساب دائن 2303 04730
ضريبة القيمة المضافة المفروضة على مبلغ التعويض.
11. حساب مدين. 2201 11 510 حساب دائن 2 205 81 660
زيادة في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 180) ؛
مبلغ التعويض جاء من المستأجر.
12. حساب مدين. 2303 04830 حساب دائن 2201 11610

دفعت المؤسسة ضريبة القيمة المضافة.
13. حساب مدين 2401 10120 (240110180) حساب دائن 2303 03730
تم فرض ضريبة الدخل من حيث الإيجار (من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين).
14. حساب مدين 2303 03830 حساب دائن 2201 11610
انخفاض في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 120 - من حيث الإيجار ؛ وفقًا لكود KOSGU 180 - من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين) ؛
دفعت المؤسسة ضريبة الدخل.

استلام الأموال من تأجير العقاراتمؤسسة الميزانية البلدية

يجب أن يذهب الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى التصرف المستقل لهذه المؤسسة ويمكن إضافته إلى حسابها الشخصي.
وفقا للفقرة 4 من الفن. 9.2 من القانون الاتحادي الصادر في 12.01.1996 N 7-FZ "بشأن المنظمات غير التجارية" ، فإن مؤسسة الميزانية لها الحق في تنفيذ أنواع أخرى من الأنشطة التي ليست الأنواع الرئيسية للأنشطة ، فقط بقدر ما تعمل على تحقيق الأهداف التي تم إنشاؤها من أجلها ، والتي تتوافق مع الأهداف المحددة ، بشرط أن يتم الإشارة إلى هذه الأنشطة في الوثائق التأسيسية (البند 3 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي). الدخل المحصل على شكل إيجار أو أي مدفوعات أخرى مقابل النقل مقابل الاستخدام المدفوع لممتلكات البلدية المخصصة لمؤسسة موازنة بلدية لا تنتمي إلى إيرادات الميزانية المحلية (البند 3 من المادة 41 ، المادة 42 من RF BC) و ، لذلك ، لا يخضع للقيد في الميزانية. تذهب الإيرادات المتأتية من الأنشطة المدرة للدخل والممتلكات المكتسبة على حساب هذه الإيرادات إلى التصرف المستقل لمؤسسة الميزانية (البند 3 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، يمكن إضافة الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى الحساب الشخصي لهذه المؤسسة والذهاب إلى تصرفها المستقل. في الوقت نفسه ، يمكن للمؤسسة استخدام الدخل المستلم لأي غرض ، إذا كان يتوافق مع الأغراض التي تم إنشاء المؤسسة من أجلها ، في إطار متطلبات خطة الأنشطة المالية والاقتصادية المعتمدة بالطريقة المقررة.
في حالة التأجير ، بموافقة المؤسس ، العقارات والممتلكات المنقولة ذات القيمة الخاصة المخصصة لمؤسسة الميزانية من قبل المؤسس أو التي تم الحصول عليها من قبل مؤسسة الميزانية على حساب الأموال المخصصة لها من قبل المؤسس للحصول على هذا الملكية ، لا يقدم المؤسس دعمًا ماليًا لصيانة هذه الممتلكات (الفقرة 6 من المادة 9.2 من القانون N 7-FZ).
لذلك ، على سبيل المثال ، في حالة قيام مؤسسة موازنة بتأجير جزء من مبنى (غرفة منفصلة في مبنى) ، يمكن تخفيض مبلغ الدعم من قبل المؤسس بمقدار نفقات صيانة العقارات بما يتناسب مع المنطقة المؤجرة.

النشر

يمكن اعتبار مسألة فرض الضرائب على دخل الفرد الذي يؤجر عقارات سكنية كجزء من قضية أكثر أهمية ، وهي مسألة التمييز بين الأنشطة التجارية وغير التجارية. نظرًا لأن تأجير العقارات (على سبيل المثال ، الشقق) للإيجار يمكن أن يحقق دخلًا كبيرًا ، فإن الاعتراف بمثل هذا النشاط التجاري يمكن أن يؤدي ليس فقط إلى المسؤولية الإدارية ، ولكن أيضًا إلى المسؤولية الجنائية إذا كان مرتبطًا "باستخراج الدخل على نطاق واسع المقياس "، المعترف به على أنه المبلغ الذي يتجاوز 250000 روبل. (ملاحظة على المادة 169 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي). لذا ، إذا قمت بتأجير شقة من ثلاث غرف في موسكو ، على سبيل المثال ، مقابل 45000 روبل. شهريًا ، سيتم تجاوز حد القانون الجنائي في أقل من 6 أشهر.

وهذه مسؤولية فقط عن ريادة الأعمال غير القانونية ، ولا تزال هناك مخاطر مرتبطة بالتسجيل غير الضريبي ، وعدم تقديم الإقرار ، والحساب غير الصحيح ودفع الضرائب.

دعنا نحاول معرفة المعايير التي يمكن للفرد استخدامها الاختيار الصحيحلتحديد طرق وأشكال تأجير العقارات السكنية ، وكيفية حساب الضرائب ودفعها بشكل صحيح ، وكذلك النظر في قضايا التخطيط الضريبي عند هيكلة الدخل من هذا النوع من النشاط.

ريادة الأعمال هي نشاط مستقل يتم تنفيذه على مسؤوليته الخاصة ويهدف إلى الاستلام المنتظم للربح من استخدام الممتلكات أو بيع السلع أو أداء العمل أو تقديم الخدمات من قبل الأشخاص المسجلين بهذه الصفة. المنشأة بموجب القانونحسنا. لتقييم طبيعة نشاط الفرد ، من الواضح أن هذا التعريف في حد ذاته ليس كافيًا ، لذلك سنحاول فهم موقف هيئات الدولة من هذه القضية.

موقف السلطات الضريبية

في رأي السلطات الضريبية ، المعبر عنها في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية لمدينة موسكو بتاريخ 25.01.08 رقم 18-12 / 3/005988 ، للأفراد المشاركين في علاقات الإيجار و (أو) معاملات البيع وشراء ممتلكات مملوكة لهم ، لم يتم إنشاء أي التزام للحصول على وضع رجل أعمال فردي. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المداخيل التي يتلقاها الأفراد من الإيجار (الإيجار) و (أو) بيع الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة مذكورة في الفن. 208 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي كنوع مستقل من الدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي.

يربط القانون الحاجة إلى تسجيل الفرد كرائد أعمال فردي بتنفيذ نوع خاص من النشاط ، وليس فقط مع أداء المعاملات المدفوعة.

يتضح وجود علامات نشاط ريادة الأعمال ، على وجه الخصوص ، من خلال الحقائق التالية:

إنتاج أو حيازة الممتلكات لتحقيق ربح لاحق من استخدامها أو بيعها ؛

محاسبة المعاملات التجارية المتعلقة بتنفيذ المعاملات ؛

الترابط بين جميع المعاملات التي يقوم بها المواطن في فترة زمنية معينة ؛

علاقات مستقرة مع البائعين والمشترين والأطراف المقابلة الأخرى.

يحدث النشاط الاقتصادي عندما يتم دمج الموارد والمعدات والعمالة والتكنولوجيا والمواد الخام والمواد والطاقة (موارد المعلومات) في عملية الإنتاج ، والغرض منها هو إنتاج السلع (توفير الخدمات). تتميز هذه الأنشطة بتكاليف الإنتاج وعملية الإنتاج والإفراج عن المنتجات (الخدمات).

في وجود كل هذه العلامات فردملزم بالتسجيل كرائد أعمال دون تشكيل كيان قانوني.

في حالة عدم وجود أسباب للاعتراف بالمعاملات مع العقارات كنشاط ريادي من الدخل المستلم ، يجب على الفرد دفع ضريبة الدخل الشخصي كشخص ليس رائد أعمال فردي.

موقف المحاكم في قضايا الجرائم الإدارية (البند 13 من قرار الجلسة الكاملة المحكمة العليا RF بتاريخ 24.10.06 رقم 18 "بشأن بعض القضايا الناشئة عن المحاكم عند تطبيق الجزء الخاص من قانون الجرائم الإدارية"). لا تشكل الحالات الفردية لبيع البضائع ، وأداء العمل ، وتقديم الخدمات من قبل شخص غير مسجل كرائد أعمال فردي ، تكوين هذا المخالفة الإداريةشريطة ألا تشير كمية البضائع ونطاقها وحجم العمل المنجز والخدمات المقدمة والظروف الأخرى إلى أن هذا النشاط كان يهدف إلى تحقيق ربح منتظم.

قد يكون الدليل الذي يؤكد حقيقة الانخراط في أنشطة تهدف إلى الربح المنتظم ، على وجه الخصوص ، شهادة الأشخاص الذين دفعوا ثمن السلع أو العمل أو الخدمات أو الإيصالات مال، مقتطفات من الحسابات المصرفية لشخص يحمل إلى المسؤولية الإدارية ، أعمال نقل البضائع (أداء العمل ، تقديم الخدمات) ، إذا كان يترتب على هذه المستندات أن الأموال قد تم استلامها لبيع البضائع من قبل هؤلاء الأشخاص (أداء العمل ، وتقديم الخدمات) ، ووضع الإعلانات ، وعرض عينات من البضائع في نقاط البيع ، وشراء السلع والمواد ، وإبرام عقود إيجار المباني.

موقف المحاكم في القضايا الجنائية (البند 2 من قرار المحكمة العليا للاتحاد الروسي المؤرخ 18 تشرين الثاني / نوفمبر 2004 رقم 23 "بشأن الممارسة القضائية في قضايا تنظيم المشاريع غير القانونية وإضفاء الشرعية (غسل) الأموال أو الممتلكات الأخرى المكتسبة بالوسائل الإجرامية ").

في الحالات التي يكون فيها الشخص الذي لم يتم تسجيله كرائد أعمال فردي قد حصل على مباني سكنية أو غيرها من الممتلكات غير المنقولة لاحتياجات شخصية ، أو حصل عليها عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع ، ولكن بسبب عدم الحاجة إلى استخدام هذه الممتلكات ، مؤجرًا مؤقتًا أو نتيجة لمعاملة القانون المدني ، حصل على دخل (بما في ذلك مبلغ كبير أو كبير بشكل خاص) ، ولا يترتب على صكه مسؤولية جنائية عن ريادة الأعمال غير القانونية.

اختيار كيان تجاري

بعد تحديد ما إذا كان النشاط المخطط له رياديًا ، نقترح أيضًا خوارزمية الإجراءات التالية لدافعي الضرائب.

إذا كان النشاط يفي بجميع خصائص ريادة الأعمال ، فيجب على دافع الضرائب التسجيل كرائد أعمال فردي. ثم يجب عليك معرفة ما إذا كانت البلدية (أو موضوع الاتحاد - لموسكو وسانت بطرسبرغ) في مكان العمل توفر نظام ضرائب في شكل UTII لتأجير العقارات السكنية. إذا تم توفير UTII ، فإن صاحب المشروع الفردي ملزم بالتسجيل لدى السلطات الضريبية في مكان تنفيذ النشاط المحدد في موعد لا يتجاوز خمسة أيام من بداية تنفيذ هذا النشاط ودفع ضريبة واحدة مفروضة في هذه البلديات المقاطعات والمناطق الحضرية والمدن ذات الأهمية الفيدرالية موسكو وسانت بطرسبرغ. إذا لم يتم توفير UTII ، فإن صاحب المشروع الفردي له الحق في تطبيق نظام ضريبي عام أو نظام ضرائب مبسط.

إذا كان النشاط لا يفي رسميًا بخصائص رائد الأعمال ، فعندئذٍ ، في رأينا ، يحق للفرد ، مع ذلك ، ممارسة حقه القانوني في الانخراط في ريادة الأعمال وأي نشاط آخر لا يحظره القانون ، القيام بنشاطه على أنه رائد أعمال يلتزم بالإجراءات اللازمة ، أو يتصرف مباشرة كفرد.

يمكن أيضًا الاختيار بين الأنشطة التجارية وغير التجارية أو بين نظام ضريبي أو آخر ، إذا كان النشاط رياديًا ، بعد تقييم العواقب الضريبية لأنشطة الإيجار في العقارات السكنية التي يتم تنفيذها بشكل أو بآخر (فرد ، فرد رجل أعمال يطبق UTII ، نظام مشتركأو USN أو USN بناءً على براءة اختراع).

الآثار الضريبية لتأجير العقارات السكنية من قبل فرد - وليس رائد أعمال

شراء العقارات.في هذه الحالة:

يتم توفير خصم ضريبة الأملاك فقط للعقارات السكنية بمبلغ يصل إلى 2 مليون روبل. (بالنسبة للعلاقات القانونية التي نشأت قبل 01.01.2008 ، يبلغ الحد الأقصى للخصم مليون روبل) ، ولكن ليس أكثر من المصاريف المتكبدة بالفعل ؛

تحسب الفائدة على القروض المخصصة لشراء أو بناء العقارات السكنية المستلمة من المؤسسات الروسية بالإضافة إلى 2 مليون روبل روسي ؛

يتم تقديم الخصم مرة واحدة ، ولكن يتم ترحيل الخصم غير المستخدم بالكامل إلى السنوات التالية. ومع ذلك ، لا يحق للمكلف استخدام الخصم إذا:

تم الدفع على حساب أرباب العمل أو غيرهم من الأشخاص ، ورأس مال الأمومة (الأسرة) ، وكذلك على حساب المدفوعات المقدمة من الميزانية الفيدرالية ، وميزانيات الموضوعات الاتحاد الروسيوالميزانيات المحلية ،

تم إبرام صفقة البيع والشراء مع فرد مترابط فيما يتعلق بدافع الضرائب وفقًا للمادة. 20 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (فقط إذا أثرت العلاقة بين الطرفين على الظروف والنتائج الاقتصادية للصفقة المبرمة) ؛

لا يتم الاعتراف بالمزايا المادية (الفائدة على القرض في عام 2009 ، والتي تقل قيمتها عن 2/3) كدخل إذا كان لدافع الضرائب الحق في الخصم ؛

يحق للآباء والأمهات الذين لديهم أطفال قاصرين وينفقون أموالهم الخاصة على اقتناء أشياء مشتركة مع مشاركة الأطفال في الملكية ، تطبيق خصم الممتلكات وفقًا للنفقات الفعلية المتكبدة ؛

يمكن الحصول على الخصم إما من مصلحة الضرائب في نهاية العام ، أو من صاحب العمل قبل نهاية العام (إذا كان هناك إخطار من مصلحة الضرائب) (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 20.05.2007). 08 رقم 03-04-06-01 / 146) ؛

يمكن استرداد الضريبة الزائدة بناء على طلب فرد من قبل وكيل الضرائب.

تأجير العقارات... عندما يتم تأجير العقارات ، يتم فرض ضريبة على الدخل بنسبة 13٪ ؛ عند تأجيرها لفرد آخر ، يدفع دافع الضرائب الضريبة بشكل مستقل في نهاية العام.

إذا تم تأجير العقارات لرائد أعمال فردي أو كيان قانوني ، فإن المستأجر (وكيل الضرائب) يقتطع الضريبة في وقت دفع الدخل.

لا يمكن احتساب المصروفات المتعلقة بتجديد العقارات والمصروفات الأخرى المتعلقة بالعقار إلا ضمن الخصم الضريبي (2 مليون روبل) ، أي هم في الواقع "ينسحبون" من الوعاء الضريبي (حتى لحظة البيع).

اغتراب العقارات... ضع في اعتبارك النقاط الرئيسية عند التصرف في العقارات:

• يخضع الدخل للضريبة بمعدل 13٪ ؛

يتم توفير خصم ضريبة الممتلكات بمبلغ مليون روبل ، إذا كان العقار مملوكًا لمدة تقل عن 3 سنوات ، وبمقدار قيمة البيع ، إذا كانت 3 سنوات أو أكثر ؛

يتم منح الخصم بشكل متكرر ؛

إذا تم بيع حصة في الممتلكات وتخصيصها عينيًا وكانت هدفًا مستقلاً لحقوق الملكية الفردية ، فسيتم تطبيق خصم الملكية بالكامل من قبل المالك دون توزيع المبلغ الإجمالي للخصم بين مالكي العقارات الآخرين (قرار من المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي بتاريخ 13.03.08 رقم 5-P) ؛

لدافع الضرائب الحق في عدم تطبيق خصم الممتلكات ، ولكن لتقليل الدخل المستلم من بيع الممتلكات من خلال النفقات المتعلقة باستلام هذه الإيرادات ، يجب توثيق النفقات ؛

يتم الاستبدال إما فيما يتعلق بجميع الأشياء المباعة ، أو لا يتم على الإطلاق (خطاب من مصلحة الضرائب الفيدرالية في روسيا في موسكو بتاريخ 04.23.08 رقم 28-10 / 039332) ؛

يتم توفير خصم ضريبة الممتلكات للدخل المستلم من بيع الممتلكات من قبل مصلحة الضرائب ، ولا يقدم وكيل الضرائب (على وجه الخصوص ، صاحب العمل) هذا الخصم (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة فولغا بتاريخ 03.02.2004 N A12 -13945 / 03-C21) ؛

يتم تقديم الخصم في نهاية العام الذي تم فيه استلام الدخل من بيع الممتلكات ، على أساس طلب مقدم من فرد إلى مصلحة الضرائب مع إقرار ضريبي ؛

يمكن استرداد الضريبة الزائدة بناء على طلب فرد من قبل وكيل الضرائب بنفس طريقة خصم ضريبة الأملاك عند الاستحواذ على العقارات.

من النقاط المهمة أيضًا أنه عند شراء وبيع وتأجير العقارات السكنية (أي في كل مرحلة من مراحل النشاط المدروس) ، لا يدفع الفرد ضريبة القيمة المضافة.

دعونا نحسب مبلغ الالتزامات الضريبية للفرد ، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة الشقة مقابل 10 ملايين روبل ، وتكلفة الإيجار - 45 ألف روبل. شهريًا ، على افتراض أنه من أجل بساطة الحسابات ، لم يتم تنفيذ عقد الإيجار في سنة الشراء وسنة بيع الشقة.

اكتساب

الخصم - 20000000 روبل ، 8000000 روبل. لم يتم تضمينها في الوعاء الضريبي ؛

المبلغ المقتطع للسنة الأولى هو 720 ألف روبل روسي.

القاعدة الضريبية - 0 روبل ، ضريبة الدخل الشخصي - 0 روبل. (بما في ذلك خصم واسترداد ضريبة الاستقطاع).

تأجير

الدخل PL (الراتب) - 720،000 روبل. في سنة؛

دخل FL من التأجير - 540.000 روبل. (45000 روبل × 12 شهرًا) ؛

المجموع لهذا العام - 1،260،000 روبل.

الخصم المحول - 1،280،000 روبل.

ضريبة الدخل الشخصي - 0 روبل. [(1،260،000 - 1،280،000) × 13 ٪] للسنة الأولى ، للسنة المقبلة -163،800 روبل. (سيتم تخفيض الضريبة للسنة الثانية بمقدار 2600 روبل غير مستخدمة 20000 روبل × خصم 13 ٪)

البيع (بعد 3 سنوات من تاريخ الشراء)

دخل PL (الأجور) للسنة - 720،000 روبل. (60000 روبل × 12 شهرًا) ؛

خصم مبلغ قيمة بيع العقارات - 8 ملايين روبل ، والتي لم تكن مدرجة في القاعدة الضريبية عند الاستحواذ - في الواقع ، المبيعات معفاة من الضرائب

القاعدة الضريبية - 720 ألف روبل ، ضريبة الدخل الشخصي - 93600 روبل.

المالك الفردي: نظرة عامة على الأنظمة الضريبية فيما يتعلق بتأجير العقارات السكنية

النظام الضريبي العام.

رائد الأعمال الفردي هو دافع ضرائب ضريبة القيمة المضافة ، مما يعني أنه عند تأجير العقارات ، سيكون هناك موضوع لضريبة القيمة المضافة. يتم تنظيم محاسبة الدخل والمصروفات بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13.08.02 رقم 86n ، وزارة الضرائب وتحصيل الضرائب في الاتحاد الروسي رقم BG-3-04 / 430 "بشأن الموافقة على الإجراء الخاص بـ المحاسبة عن الدخل والمصروفات والمعاملات التجارية لأصحاب المشاريع الفردية "، حيث لا يتم تنظيم عدد من القضايا (على سبيل المثال ، لا يوجد حق في استخدام مكافأة الاستهلاك ، وهو أمر مهم للوضع قيد النظر نظرًا لحقيقة أن العقارات قابلة للاستهلاك ؛ ولم تتم تسوية عواقب بيع الممتلكات القابلة للاستهلاك).

في رأي السلطات الضريبية ، لا يمكن تصنيف الشقة ككائن للأصول الثابتة ، مما يعني أنه لا يمكن قبول خصومات الاستهلاك كمصروفات (خطاب وزارة الضرائب والضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم 04 -3-01 / 398). في رأينا ، هذا الموقف لا أساس له من الصحة ، لأن الشقة باعتبارها "وسيلة إنتاج" لا تختلف بأي شكل من الأشكال ، على سبيل المثال ، عن الفنادق أو مراكز المكاتب ، التي لا تنشأ مثل هذه الادعاءات بسبب سخافتها الواضحة.

وبالتالي ، فإن تطبيق هذا النظام الضريبيفيما يتعلق بالنشاط المعني ، فهو غير معقول ، فهناك خطر حدوث نزاع مع السلطات الضريبية (هذا الاستنتاج عام ويجب تعديله فيما يتعلق بحالة معينة ، على سبيل المثال ، إذا كان من المخطط تأجير حقيقي العقار لكيان قانوني ، قد يكون الأخير مهتمًا بالحصول على خصومات ضريبة القيمة المضافة).

UTII.

في هذه الحالة ، من غير الممكن مراعاة التكاليف ، وهي غير مربحة سواء في مرحلة الاستحواذ أو في مرحلة تأجير العقارات ، ولا داعي لدفع ضريبة القيمة المضافة.

وبالتالي ، فإن تطبيق هذا النظام الضريبي فيما يتعلق بالنشاط المعني ، في رأينا ، غير مناسب بسبب استحالة محاسبة النفقات. نذكرك أنه في حالة إدخال UTII بالطريقة المحددة ، من الممكن تجنب تطبيق هذا النظام الضريبي فقط من خلال تنفيذ الأنشطة دون التسجيل كرائد أعمال فردي.

STS.
مع النظام الضريبي المبسط ، يجب مراعاة ما يلي:

يجب حساب المصاريف على الأصول الثابتة خلال الفترة الضريبية بالتساوي والاعتراف بها اعتبارًا من التاريخ الأخير لفترة التقرير (الضريبة) ؛

إمكانية تحويل الخسائر إلى المستقبل ، ولكن ليس أكثر من 10 فترات ضريبية ؛

يمكن تنفيذ هذه القواعد في حالة تطبيق عنصر الضريبة "الدخل مخفض بمقدار المصاريف" ، وبالتالي ، فإن معدل الضريبة هو 15٪ ، ومع ذلك ، يحق لموضوعات الاتحاد خفض المعدل إلى 5٪ حسب فئة دافعي الضرائب (البند 2 من المادة 346.20 من قانون الضريبة RF) ؛

ليست هناك حاجة لدفع ضريبة القيمة المضافة ؛

من الضروري مراعاة حد الدخل ، الذي لا يسمح فائضه باستخدام نظام الضرائب المبسط (23.070.000 روبل لمدة 9 أشهر ، مع مراعاة معامل الانكماش لعام 2009) ، وكذلك أكبر مقاس القيمة المتبقيةالأصول الثابتة (100 مليون روبل).

يجب أن يؤخذ في الاعتبار مثل هذه الميزات "غير السارة" للنظام الضريبي المبسط ، مثل الحد الأدنى للضريبة والحاجة إلى إعادة حساب الضرائب ودفعها وفقًا لقواعد الإهلاك في بعض الحالات (في حالة بيع الأصول الثابتة بموجب الشروط المحددة في الفقرة الأخيرة. البند 3 من المادة 346.16 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ...

وبالتالي ، فإن النظام الضريبي المبسط هو النظام الضريبي الأمثل لتأجير العقارات ، مما يسمح بمراعاة النفقات المتكبدة ، ومع ذلك ، فإن تنظيم الأنشطة باستخدام النظام الضريبي المبسط يتطلب تخطيط ضريبي أكثر توازناً واحترافية.

USN على أساس براءة اختراع... يمكن الحصول على براءة اختراع فقط إذا تم اعتماد قانون بشأن إمكانية استخدام نظام ضرائب مبسط للبراءات لنوع معين من النشاط في الكيان التأسيسي المقابل للاتحاد الروسي. تتمثل الضرائب في دفع تكلفة براءة الاختراع ، وهي معادلة الحساب المنصوص عليها في قانون الضرائب للاتحاد الروسي وتعتمد على الدخل السنوي المحتمل الذي يحدده قانون الكيان المكون للاتحاد الروسي. لا يتم الاعتراف بالمصروفات لأغراض الضريبة.

وبالتالي ، في رأينا ، تطبيق هذا النظام الضريبي فيما يتعلق بالأنشطة المعنية غير مناسب بسبب استحالة محاسبة التكاليف.

الآثار الضريبية لتأجير العقارات السكنية من قبل فرد - رجل أعمال فردي يستخدم النظام الضريبي المبسط

دعونا ننظر في العواقب الضريبية لاستخدام النظام الضريبي المبسط على أنه النظام الضريبي الأمثل ، من وجهة نظرنا ، لغرض تأجير العقارات. يشير هذا الاستنتاج إلى موقف متوسط ​​معين ويمكن تعديله مع مراعاة الظروف المحددة.

اقتناء العقارات... يتم احتساب تكلفة العقارات خلال الفترة الضريبية على أساس القسط الثابت ويتم الاعتراف بها في التاريخ الأخير لفترة التقرير (الضريبة).

يجب أن يتضمن رائد الأعمال الفردي في شهادة تسجيل الدولة نوعًا من النشاط الاقتصادي مثل "العمليات المتعلقة بالعقارات والإيجار وتقديم الخدمات" (خطاب وزارة الضرائب والضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم 04 -3-01 / 398).

إذا كان المبلغ المحسوب في الفترة الضريبية النظام العامالضريبة أقل من مبلغ الحد الأدنى المحسوب للضريبة ، ثم يتم دفع الحد الأدنى للضريبة بمبلغ 1٪ من الدخل ، بينما يمكن ترحيل الفرق بين مبلغ الضريبة المحسوبة ومبلغ الحد الأدنى للدخل إلى خسارة للمستقبل.

يمكن صرف الفائدة على القروض وفقًا للقواعد الموضوعة الكيانات القانونية(1.5 سعر فائدة البنك المركزي على القروض بالروبل أو 22٪ بالعملة الأجنبية).

تأجير العقارات... يتم تخفيض الإيرادات من خلال النفقات الموثقة والمبررة اقتصاديًا (وفقًا لقواعد الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)

معدل الضريبة هو 15٪ ، ويتم دفع الضريبة بشكل مستقل كل ربع سنة عن طريق الدفعات المقدمة ، ويتم الدفع النهائي في نهاية العام (خطاب وزارة الضرائب وتحصيل الضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.07.04 رقم 04- 3-01 / 398).

عقار للبيع... يتم الاعتراف بالإيراد على أساس عام عند استلام المدفوعات في مبلغ الإيرادات المستلمة. في وقت البيع ، من المستحيل تقليل الدخل بتكلفة الأصول الثابتة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 18 أبريل 2007 رقم 03-11-04 / 2/106 بتاريخ 27 مايو 05 لا .03-03-02-04 / 1/131).

عند بيع الأصول الثابتة ، في بعض الحالات ، من الضروري إعادة حساب المصاريف المحسوبة بالفعل والضريبة نفسها ، ودفعها والغرامات ، وتقديم المحدد عائدات الضرائبالتي تعتمد على عاملين:

مصطلح استخدام مفيدأصول ثابتة؛

الوقت المنقضي منذ المحاسبة عن شراء (إنشاء) أصل ثابت أو منذ هذا الاستحواذ (الإنشاء).

إعادة الحساب مطلوبة ، على وجه الخصوص ، للأصول الثابتة: العمر الإنتاجي لها أكثر من 15 عامًا ، إذا تم بيعها في غضون 10 سنوات من تاريخ الاستحواذ (الإنشاء ، التصنيع) ؛ وتشمل هذه أيضًا أماكن المعيشة (آخر مجموعة إهلاك ، وعمر إنتاجي مدته 30 عامًا ؛ في حالة شراء مساحة سكنية مستخدمة مسبقًا ، يجب الحصول على دليل وثائقي لفترة الاستخدام ، على سبيل المثال ، وضع قانون OS-1) .

تتمثل إعادة حساب الضريبة في حقيقة أنه من الضروري خلال الفترات الماضية استبعاد المصاريف التي تم احتسابها بالفعل لمثل هذه الأصول الثابتة ، ومن الضروري حساب الاستهلاك وفقًا لقواعد الفصل. 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

نظرًا لأن المباني السكنية تنتمي إلى مجموعة الإهلاك الأخيرة (العمر الإنتاجي 30 عامًا) ، سيتم تقليل مبلغ المصاريف الشهرية في حالة إعادة حساب الضرائب وفقًا لقواعد الإهلاك بشكل كبير.

يجب توثيق مصطلح استخدام الملكية من قبل المالك السابق (ويفضل أن يكون ذلك في نموذج OS-1) ، أي عند شراء "عقار معاد بيعه" والتأكيد بشكل صحيح على العمر الإنتاجي ، قد تزيد رسوم الإهلاك.

لتقييم العواقب الضريبية ، من الضروري مراعاة أن صاحب المشروع الفردي يدفع أيضًا مساهمات في صندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي في شكل دفعة ثابتة ، محسوبة على أساس تكلفة سنة التأمين (في عام 2008 ، تكلفة سنة التأمين 3864 روبل).

دعونا نحسب مبلغ الالتزامات الضريبية لرجل الأعمال الفردي ، مع أخذ تكلفة الشقة مقابل 10 ملايين روبل ، وتكلفة الإيجار - 45 ألف روبل. شهريًا ، على افتراض أنه من أجل بساطة الحسابات ، لم يتم تنفيذ عقد الإيجار في سنة الشراء وسنة بيع الشقة. تكلفة الشقة 10000000 روبل ، الشقة جديدة.

اكتساب: الدخل - 0 روبل ، النفقات - 10000000 روبل. في السنة ، يتم تحويلها بالكامل كخسائر إلى المستقبل (لا تزيد عن 10 سنوات) ، القاعدة الضريبية هي 0 روبل ، والحد الأدنى للضريبة هو 0 روبل. (حيث لا يوجد دخل).

تأجير: دخل الايجارات 540 الف روبل. (45000 روبل × 12 شهرًا). بلغت الخسارة المحولة 540.000 روبل روسي. سنويًا (من أجل "استخدام" الخسارة بالكامل لمدة 10 سنوات ، من المفيد المشاركة في نفس الوقت في أنشطة أخرى مدرة للدخل أيضًا).

القاعدة الضريبية = 0 روبل ، الحد الأدنى للضريبة = 5400 روبل.

ضريبة الدخل الشخصي = 720.000 (الراتب ، بشرط أنه بالإضافة إلى استئجار شقة ، يعمل الفرد أيضًا بموجب عقد عمل) * 13٪ = 93600 روبل. في السنة ، المجموع للعام 99000 روبل. (للمقارنة ، عند تأجير العقارات لرائد أعمال فردي ، سيكون مبلغ الضريبة 0 روبل (للسنة الأولى) ، مقابل 163800 روبل التالية)

تخفيض السعر(بعد أكثر من 10 سنوات): السعر - 5،000،000 روبل ، ضريبة (15 ٪) - 750،000 روبل. (في حالة عدم وجود نفقات ، لذلك ، لفترة البيع ، يمكنك تخطيط النفقات التي ستغطي الدخل المستلم).

عند البيع ، من المهم أيضًا مراعاة أنه في حالة تجاوز حد الدخل المحدد لتطبيق النظام الضريبي المبسط ، فسيتم فقد الحق في تطبيق هذا النظام الضريبي من بداية الربع الذي يتم فيه تجاوز الزيادة المحددة و (أو) تم السماح بعدم الامتثال للمتطلبات المحددة.

وبالتالي ، فإن اختيار شكل ممارسة الأعمال التجارية يتم تحديده مسبقًا من خلال الإجابة على السؤال سواء كان نشاطًا رياديًا أم لا. إذا كان الأمر كذلك ، فيجب على الفرد التسجيل كرائد أعمال فردي. إذا لم يكن النشاط رياديًا ، فليس من المنطقي الحصول على وضع رائد أعمال فردي: هذه ، كقاعدة عامة ، حالات عندما يستأجر الفرد شقة واحدة ، على سبيل المثال ، موروثة ، لديه الفرصة لدفع 13 ٪ له الضرائب وتقتصر على تقديم الإقرارات مرة واحدة في السنة ، وتجنب تعقيدات إدارة الضرائب وتعقيدات التخطيط الضريبي. ومع ذلك ، لا يستبعد هذا إجراء الأنشطة كرائد أعمال فردي ، والتي ، بالتخطيط السليم والتسجيل الصحيح قانونًا ، ستسمح لك بإدارة مدفوعاتك الضريبية.

الباحث L.E. يكتب باسوفسكي أن "الإيجار كنوع من نشاط ريادة الأعمال ينص على نقل أحد الطرفين (المؤجر) إلى الطرف الآخر (المستأجر) مقابل رسوم إلى حيازة مؤقتة واستخدام أو استخدام مؤقت للممتلكات في شكل أصول غير متداولة "

يجب إيلاء اهتمام خاص لالتزامات ومسؤوليات الأطراف أثناء تشغيل المنشأة مع المستأجر. وفقًا للتشريع الحالي ، يخضع حق إيجار العقارات لتسجيل الدولة ، حتى لو لم ينص المشاركون على ذلك في اتفاقية الإيجار.

الإيجار كعنصر محاسبي متداول وطويل الأجل.

عقد الإيجار الحالي يحكمها عقد إيجار بين المؤجر والمستأجر. لا يمكن أن تكون مدة هذا الإيجار أكثر من عام واحد. إجراءات إبرام اتفاقية الإيجار ومحتواها وحقوق الملكية للأطراف منصوص عليها بشكل معياري في الفصل. 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في حالة عدم وجود إشارة إلى مدة عقد الإيجار في الاتفاقية ، يُعتبر أن هذا الاتفاق قد تم إبرامه لفترة غير محددة. في مثل هذه الحالة ، يحق لكل طرف ، بناءً على مصالحهم ، إلغاء العقد في أي وقت بشرط واحد: يجب على البادئ بإنهاء العقد إخطار المشارك الآخر بذلك في موعد أقصاه شهر واحد ، وفي حالة تأجير العقارات ثلاثة أشهر مقدما. في الوقت نفسه ، قد يحدد قانون أو اتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة.

بالنسبة لأنواع معينة من عقود الإيجار ، وكذلك لاستئجار أنواع معينة من الممتلكات ، يسمح القانون بوضع حد أقصى (محدد) للعقد. في مثل هذه الحالة ، إذا لم يتم تحديد مدة عقد الإيجار في العقد ولم يرفض أي من الطرفين إنهاء العقد قبل انتهاء الموعد النهائي القانوني ، يتم تعليق تنفيذ العقد عند انتهاء الفترة المحددة.

يعتبر إبرام العقد لمدة تتجاوز الحد الزمني بمثابة نتيجة لموعد نهائي.

عندما يتم نشر التكاليف المتكبدة على التحسينات غير القابلة للفصل للممتلكات المؤجرة ، هناك ثلاثة خيارات لعكس هذه التكاليف في المحاسبة الجارية.

ينص الخيار الأول على تعويض التكاليف التي يتكبدها المؤجر عن طريق تعويض الإيجار.

الخيار الثاني يأخذ في الاعتبار سداد المستأجر من قبل المؤجر لتكاليف تحسين الممتلكات المؤجرة.

الخيار الثالث يعترف بالمصروفات المتكبدة كخسارة مباشرة للمستأجر. هذا ممكن في حالة تكبد فيها مثل هذه التكاليف دون موافقة مالك العقار.

في الحالة التي يتم فيها دفع الإيجار من قبل المستأجر على أساس الدفع المؤجل ، يتم قبول مبلغ ضريبة القيمة المضافة أعلاه للخصم بعد السداد الفعلي لالتزامات المستأجر تجاه المؤجر.

ذات المسؤولية المحدودة "" لديها مستودع مدفأ بمساحة 2500 متر مربع. متر ، وهو ليس قيد الاستخدام حاليا. يمكن للشركة التأجير بالشروط التالية:

- الإيجار ، مع مراعاة فواتير الخدمات العامة 500000 روبل. في العام

- الإصلاحات الحالية للمستودع الساخن يتم تنفيذها من قبل المستأجر ؛

- يبقى العقار في الميزانية العمومية لشركتنا.

يتم عرض حساب دخل الإيجار الإضافي في الجدول 3.13.

الجدول 3.13. حساب دخل الإيجار الإضافي

كما يوضح الجدول 3.13 ، سيبلغ صافي الدخل من عقد إيجار المستودع 360.000 روبل. في العام.

يتم عرض التغييرات في المؤشرات الاقتصادية الرئيسية بعد الحدث في الجدول 3.14.

الجدول 3.14. المؤشرات الاقتصادية الرئيسية بعد الحدث

اسم المؤشر	قبل تنفيذ الحدث	بعد تنفيذ الحدث	التغييرات +/-
سعر التكلفة ، فرك.
ربح المشروع ، فرك.
إيرادات المؤسسة ، فرك.
صافي الربح روبل
كثافة رأس المال ، RUB / RUB
العائد على الأصول ، RUB / RUB
العائد على المبيعات،٪

وبالتالي ، فإن البيانات الواردة في الجدول 3.14 تشير إلى أنه بسبب تنفيذ تدابير تأجير العقارات ذات المسؤولية المحدودة "" ستزيد ربحية الإنتاج بنسبة 0.027٪. ستكون شدة رأس المال بعد تنفيذ الإجراء 0.908 روبل / فرك ، أي أقل بمقدار 0.029 روبل / فرك. ، على التوالي ، ستزداد إنتاجية رأس المال بنفس المؤشرات ، لتصل إلى مستوى 1.101 روبل / فرك. بالمقابل سيرتفع العائد على المبيعات بنسبة 0.031٪ لتصل إلى 0.037٪ مقابل 0.006٪ قبل تنفيذ الحدث.

نتيجة للتدابير المتخذة ، سوف نحسب التغيير الإجمالي في المؤشرات الرئيسية لربحية شركة ذات مسؤولية محدودة ""

يوضح الجدول 3.15 تقديرات التكلفة قبل الأنشطة المقترحة وبعدها ، ويتم احتساب إجمالي الوفورات.

الجدول 3.15. مؤشرات أداء شركة ذات مسؤولية محدودة "" قبل وبعد تنفيذ التدابير

اسم المؤشر	قبل تنفيذ الأنشطة	بعد تنفيذ الأنشطة	التغييرات +/-
سعر التكلفة ، فرك.
ربح المشروع ، فرك.
إيرادات المؤسسة ، فرك.
صافي الربح روبل
ربحية الإنتاج ،٪
كثافة رأس المال ، RUB / RUB
العائد على الأصول ، RUB / RUB
ربحية التكلفة ،٪
العائد على المبيعات،٪

استنادًا إلى البيانات الواردة في الجدول 3.15 بشأن التغيير في مؤشرات ربحية شركة ذات مسؤولية محدودة "" بعد تنفيذ الإجراءات ، سنقوم بوضع جدول زمني (الشكل 3.2).

أرز. 3.2 مؤشرات الربحية لشركة ذات مسؤولية محدودة "" قبل وبعد تنفيذ التدابير

وبذلك سترتفع ربحية مبيعات الشركة ذات المسؤولية المحدودة "" بنسبة 0.219٪ وستصل إلى مستوى 0.225٪ مقابل 0.006٪ قبل تنفيذ الإجراءات. كما ستزداد ربحية الإنتاج بعد تنفيذ الإجراءات - بنسبة 0.25٪ وستصل إلى 0.263٪ مقابل 0.013٪ قبل تنفيذ الإجراء.

وبالتالي ، من خلال البيانات المقدمة ، يمكن ملاحظة أن مؤشرات الربحية الناتجة عن التدابير المقترحة ستزيد بشكل كبير وتسمح للمؤسسة بالتنمية وتوليد الدخل.

" № 10/2017

كيف يتم أخذ الدخل الذي تحصل عليه مؤسسة الدولة من تأجير العقارات ، وكذلك من المستأجرين لتسديد تكاليف المرافق في الاعتبار؟

محاسبة الميزانية.

يجب إرسال الدخل الذي تحصل عليه مؤسسة حكومية من إيجار العقارات ، وكذلك من المستأجرين لتسديد تكاليف المرافق ، إلى الميزانية المناسبة لنظام الميزانية في الاتحاد الروسي (البند 3 من المادة 161 من شرط RF BC ، 4 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي)).

وفقًا للتوجيهات المتعلقة بإجراءات تطبيق تصنيف ميزانية الاتحاد الروسي ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 01.07.2013 رقم 65 ن (يشار إليها فيما يلي باسم التوجيهات رقم 65 ن) ، يتم حساب الدخل على النحو التالي:

يشار إلى الدخل المحصل من إيجار الممتلكات غير المنقولة في ملكية الدولة (البلدية) إلى المادة 120 "الدخل من الممتلكات" في KOSGU ؛

الدخل في شكل سداد المستأجر لنفقات المؤسسة لفواتير المرافق - للمادة 130 "الدخل من توفير الخدمات المدفوعة (العمل)" KOSGU.

وفقًا لأحكام الأمر رقم 162 ن ، ستنعكس عمليات استحقاق هذه الإيرادات وتحويلها في محاسبة الموازنة من خلال مراسلات الحسابات التالية:

دخل مستحق:
أ) من تأجير العقارات
يعكس استلام المدفوعات لإيرادات الميزانية:
أ) من إيجار العقار:
ب) في شكل تعويض عن المرافق من قبل المستأجر
في حساب المسؤول عن إيرادات الموازنة
في محاسبة مؤسسة مخولة سلطة حساب وتسجيل المدفوعات للموازنة *

* المدفوعات بين المؤسسة ومدير إيرادات الموازنة ، التي تمارس صلاحيات منفصلة لإدارة المقبوضات النقدية للموازنة ، يتم إعدادها عن طريق الإخطار (ص. 0504805).

وفقًا للمادة 200 من التعليمات رقم 157 ن ، يتم إجراء المحاسبة التحليلية لتسويات الدخل في البطاقة للمحاسبة عن الأموال والتسويات (ص. 0504051) أو في مجلة المعاملات مع المدينين بالدخل في سياق أنواع الدخل من قبل دافعي الضرائب.

مؤسسة عامة (مسؤولة عن إيرادات الموازنة لحساب وتسجيل المدفوعات للموازنة) تقوم بتأجير مبنى. بموجب شروط الاتفاقية ، الإيجار 15000 روبل. تحويلها شهريًا إلى دخل الميزانية. يتم تعيين سلطة إدارة الإيصالات النقدية للموازنة إلى هيئة حكومية أعلى.

عند نقل ملكية للتأجير ، يجب احتسابها في الحساب خارج الميزانية العمومية 25 "الممتلكات المنقولة للاستخدام المدفوع (الإيجار)" (البند 381 من التعليمات رقم 157 ن).

على أساس شهري خلال مدة اتفاقية الإيجار ، ستنعكس القيود المحاسبية التالية في محاسبة الميزانية:

			المبلغ ، فرك.
الدخل المستحق المستلم من إيجار العقارات
ينعكس الدين في الميزانية في مقدار الدخل المستلم من إيجار الممتلكات
يعكس استلام الدخل الوارد من إيجار الممتلكات إلى الميزانية

محاسبة الضرائب.

بمقتضى أحكام الفقرات. 4.1 البند 2 من الفن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، لا يؤخذ الدخل من تأجير ممتلكات مؤسسة حكومية في الاعتبار عند حساب ضريبة القيمة المضافة. تم تحديد موقف مماثل في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 11.07.2017 رقم 03-07-11 / 43774 ، بتاريخ 04.02.2016 رقم 03-07-14 / 5448 ، بتاريخ 26.01.2016 رقم 03-07-11 / 2939.

عند سداد تكاليف المرافق لموضوع ضريبة القيمة المضافة لا تنشأ ، لأنه في هذه الحالة لا تبيع المؤسسة الخدمات (خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2009 رقم 03-03-05 / 47 ، بتاريخ 24 مارس 2007 رقم 03-07-15 / 39 ، خدمة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بتاريخ 04.02.2010 رقم ШС-22-3 / [بريد إلكتروني محمي]، بتاريخ 23.04.2007 رقم ШТ-6-03 / [بريد إلكتروني محمي]).

الدخل الذي تحصل عليه مؤسسات الدولة من إيجار الممتلكات ، بما في ذلك الأموال المستلمة من المستأجرين لتسديد فواتير المرافق ، لا يؤخذ في الاعتبار عند تكوين القاعدة الضريبية لضريبة الدخل على أساس الفقرات. 33.1 الفقرة 1 من الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. حول هذه المسألة ، راجع خطابات مصلحة الضرائب الفيدرالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2015 رقم GD-4-3 / [بريد إلكتروني محمي]، وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 25 يوليو 2016 رقم 03-07-11 / 43314 ، بتاريخ 14 أغسطس 2015 رقم 03-03-05 /
47288 ، بتاريخ 18.02.2015 رقم 03-03-06 / 4/7571 ، بتاريخ 28.04.2015 رقم 03-03-05 / 24417 ، بتاريخ 12.05.2015 رقم 03-03-06 / 4/27177.

تعليمات استخدام دليل الحسابات محاسبة الميزانية، وافق بأمر من وزارة المالية لروسيا الاتحادية مؤرخ في 12/06/2010 برقم 162 ن.

تعليمات حول استخدام الرسم البياني الموحد للحسابات للمحاسبة لسلطات الدولة (هيئات الدولة) ، وهيئات الحكومة الذاتية المحلية ، والهيئات الإدارية للصناديق الحكومية من خارج الميزانية ، وأكاديميات العلوم الحكومية ، ومؤسسات الولاية (البلدية) ، المعتمدة من قبل بأمر من وزارة المالية لروسيا الاتحادية مؤرخ في 01.12.2010 برقم 157 ن.

تناقش هذه المقالة التدابير الرئيسية لتحديد المؤجر وتقييم كائنات عقد الإيجار التشغيلي أثناء التطبيق الأول لـ "إيجار" SGS وتشكيل الأرصدة الواردة لبنود محاسبة الإيجار في الإصدار 2 من 1C: المحاسبة مؤسسات الدولةثمانية".

المعيار الفيدرالي لمنظمات القطاع العام "الإيجار"

اعتبارًا من 01.01.2018 ، يخضع معيار المحاسبة الفيدرالي "الإيجار" لمنظمات القطاع العام ، الذي تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية الروسية رقم 258 ن بتاريخ 31 ديسمبر 2016 ، للتطبيق ، المشار إليه فيما يلي باسم "Arenda" SGS أو قياسي.

كأهداف لمحاسبة الإيجار ، وفقًا للفقرة 2 من "عقد الإيجار" في النظام المنسق عالميًا ، يتم تصنيف البنود المحاسبية الناشئة عند استلام (توفير) ممتلكات الدولة (البلدية) للحيازة المؤقتة (الاستخدام):

• بموجب عقد إيجار (عقد إيجار عقار) ؛
• بموجب عقد الاستخدام غير المبرر.

تميز SGS "Arenda" نوعين من عقود الإيجار:

1. عقد الإيجار التشغيلي.هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا بين مؤسسات الدولة (البلدية) "العادية". تنشأ بنود محاسبة عقود الإيجار التشغيلي ، على سبيل المثال ، عند نقل أو إيجار المباني ، مركبةوغيرها من الممتلكات لفترة قصيرة (من عدة أشهر إلى عدة سنوات) ، لا تضاهى مع العمر الإنتاجي المتبقي للممتلكات (البند 12 من المعيار) ، وكذلك عند نقل أو تأجير الأرض (الأصول غير المنتجة) (البند 16 المعيار).

2. الإيجار غير التشغيلي (المالي).تنشأ عناصر المحاسبة عن الإيجار غير التشغيلي (المالي) عند إبرام عقود الإيجار ، وكذلك في بعض الحالات الخاصة (البنود 13 ، 14 من المعيار) ، على وجه الخصوص:

• عند نقل ممتلكات الخزانة للتأجير أو الاستخدام المجاني للمنظمات التجارية وغير التجارية على أساس طويل الأجل ؛
• عندما يقدم المؤجر خطة تقسيط لسداد مدفوعات الإيجار.

تمت مناقشة إجراءات تصنيف البنود المحاسبية كبنود محاسبية لعقود الإيجار التشغيلي أو التمويلي بالتفصيل في الفقرات من 12 إلى 16 من المعيار.

وفقًا للفقرة `` 24 '' من المعيار ، تتم المحاسبة عن تحويل المؤجر لبند إيجار تشغيلي إلى المستخدم (المستأجر) بنفس طريقة التحويل الداخلي للأصل غير المالي في تاريخ تصنيف بند الإيجار. دون الاعتراف بالتصرف بها.

يتمثل ابتكار المعيار في أنه ، في وقت واحد مع انعكاس الحركة الداخلية للإيجار (الاستخدام المجاني) NFA ، يجب أن تنعكس الذمم المدينة لالتزامات الإيجار للمستخدم (المستأجر) في المراسلات مع حسابات الرصيد للمحاسبة عن المستقبل الدخل من منح الحق في استخدام الأصل في مبلغ مدفوعات الإيجار لكامل الفترة استخدام كائن محاسبة الإيجار.

الأحكام الانتقالية لـ "إيجار" SGS في التطبيق الأول

لا يتضمن نظام التصنيف العالمي الموحد "Arenda" أي أحكام انتقالية عند تطبيقه لأول مرة. تم تقديم التعليمات المنهجية بشأن الأحكام الانتقالية للمعيار للتطبيق الأول بموجب خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13 ديسمبر 2017 رقم 02-07-07 / 83463 ، من الآن فصاعدًا - تعليمات منهجية.

إذا كان لدى المؤسسة (المالك) ، اعتبارًا من 1 يناير 2018 ، اتفاقيات إيجار متجددة ، فيجب عليك:

أ) إجراء جرد لأشياء الممتلكات المنقولة للاستخدام وفقًا للعقود المبرمة قبل 1 كانون الثاني (يناير) 2018 والتي كانت سارية خلال فترة تطبيق "عقد الإيجار" في النظام المنسق عالمياً (بموجب عقود سارية في عام 2017 وفي السنة (السنوات) على حد سواء) ، التالي (ق) خلفه) ؛

ب) تحديد الأعمار الإنتاجية المتبقية لعقد الإيجار التشغيلي (شروط استخدام العقار المتبقية) ؛

ج) تحديد مبلغ الالتزامات بدفع مدفوعات الإيجار للأعمار الإنتاجية المتبقية للمرافق (بدءًا من 2018 وحتى انتهاء عقود الإيجار) ؛

د) لكل اتفاقية إيجار جارية ، تعكس في المحاسبة الذمم المدينة لالتزامات الإيجار للمستأجر والدخل القادم من منح الحق في استخدام الأصل في مبلغ مدفوعات الإيجار للفترة المتبقية من استخدام المؤجر يعارض.

جاء ذلك في القسم 2 من المبادئ التوجيهية المنهجية.

مقتطفات من الوثيقة انعكاس بنود محاسبة الإيجار وفقًا لأحكام "عقد الإيجار" الخاص بالنظام العالمي الموحد في (المحاسبة عند التطبيق الأول للمعيار (اعتبارًا من 1 يناير 2018) ، بما في ذلك الانعكاس على حسابات الميزانية العمومية لبنود محاسبة الإيجار المعترف بها حديثًا في تم تنفيذ أول تطبيق للمعيار في الفترة باستخدام الحساب 0401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة". في هذه الحالة ، يتم تكوين الأرصدة الواردة اعتبارًا من 1 يناير 2018 على أساس الشهادة المحاسبية (و. الأمر الذي يضعه في إطار السياسة المحاسبية.

وبالتالي ، بالنسبة لكل اتفاقية إيجار جارية ، يجب على المؤجر في فترة الإبلاغ البيني إنشاء الإدخالات المحاسبية التالية في مبلغ التسويات مع مستخدمي العقارات لمدفوعات الإيجار للفترة الإنتاجية المتبقية لبنود المحاسبة المؤجرة:

الخصم 0205 21000 "التسويات مع دافعي الدخل من عقد الإيجار التشغيلي"
الائتمان 0 401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة" ؛
الخصم 0401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة"
الائتمان 0 401 40 121 "الدخل المؤجل من الإيجارات التشغيلية".

وفقًا للبند 2 من تعليمات تطبيق مخطط الحسابات لمحاسبة الميزانية ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 06.12.2010 رقم 162 ن ، تنعكس الأصفار في الفئات 1-17 من رقم الحساب 040130000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة".

تكوين أرصدة واردة لعناصر عقد الإيجار التشغيلي

في برنامج "1C: محاسبة مؤسسة حكومية 8" طبعة 2 ، لإدخال الأرصدة الواردة لعناصر محاسبة الإيجار ، يتم استخدام المستند (الفصل الخدمات والأعمال والإنتاج - ). لكل عقد إيجار ، يجب عليك إدخال وثيقة منفصلة استحقاق الدخل المؤجل... دعنا نفكر في إجراء ملء مستند باستخدام مثال شرطي.

مثال

في المستند ، يجب عليك إدخال البيانات في كائنات محاسبة الإيجار للفترة المتبقية من الاستخدام:

• تثبيت تاريخ 2017/12/31 والعلم تعكس في الفترة بين التقارير;
• اضبط نوع العملية تأجير;
• تحديد الطرف المقابل(المستأجر) و اتفافيةإيجار؛
• نشير KFO, KPSالحسابات 205.21 و 401.40 و مدينة الكويت الاقتصادية 121 حساب "الدخل من عقد الإيجار التشغيلي" 401.40.

وفقًا للتعليمات الخاصة بإجراءات تطبيق تصنيف ميزانية الاتحاد الروسي ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 01.07.2013 برقم 65n ، بصيغته المعدلة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 27.12.2017 رقم 255 ن ، الدخل من مدفوعات الإيجار (باستثناء الدخل من مدفوعات الإيجار المشروطة) ، وهي مدفوعات لاستخدام الممتلكات المؤجرة ( إيجار) الناشئة عن توفير الحيازة المؤقتة والاستخدام أو الاستخدام المؤقت للأصول الملموسة بموجب اتفاقيات التأجير التشغيلي ، باستثناء مدفوعات الإيجار لتوفير الأرض ، يشار إليها في البند KOSGU 121 "الدخل من عقد الإيجار التشغيلي".

في قسم الجدول في السطر قيمة العقدالأعمدة مدفوعات الإيجاريجب أن تشير إلى مبلغ التسويات لمدفوعات الإيجار للفترة المتبقية وفقًا لاتفاقية الإيجار. في مثالنا ، اعتبارًا من 01.01.2018 ، فإن العمر الإنتاجي المتبقي لبنود المحاسبة المؤجرة هو 12 شهرًا (مشار إليه في العمود كمية) (رسم بياني 1).

على إشارة مرجعية إجراءات محاسبة الدخليجب عليك تعيين المعلمات لشطب الدخل المؤجل من الحساب 401.40 (الشكل 2):

• إجراءات إثبات الدخل- "حسب الأشهر" أو "حسب الأيام التقويمية" أو "بترتيب خاص" (لمزيد من التفاصيل ، راجع المساعدة الخاصة بالمستند).
• فترة الشطبدخل الحساب المحاسبي عن النتيجة المالية للفترة الحالية (401.10). في مثالنا ، الفترة المتبقية لاستخدام المستأجر للأشياء المؤجرة هي من 01/01/2018 إلى 12/31/2018.
• التحقق منوتحليلات المحاسبة عن دخل الفترة الحالية في المحاسبة (401.10).

عند إجراء محاسبة الضرائبتحتاج أيضًا إلى تعيين المعلمات لعكس الدخل في المحاسبة الضريبية لضريبة الدخل.

وفقًا للفقرة 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن الدخل الناتج عن تسليم الممتلكات (بما في ذلك الأرض) في الإيجار (إيجار من الباطن) تشير إلى الدخل غير التشغيلي. في البرنامج ، تنعكس في حساب المحاسبة الضريبية N91.01 "الدخل الآخر" تحت بنود الدخل الآخر مع النوع "عقد إيجار أو إيجار من الباطن".

على إشارة مرجعية معاملة محاسبيةاختر عملية نموذجية إدخال الأرصدة الواردة لعناصر محاسبة الإيجار، تشير حساب KPS 401.30(الشكل 3) وامسك المستند.

عندما يتم ترحيل مستند في فترة الإبلاغ الداخلي ، يتم تكوين السجلات المحاسبية وفقًا للمادة 24 من "إيجار" GHS لتعكس:

• التسويات مع مستخدم الممتلكات لمدفوعات الإيجار للفترة الإنتاجية المتبقية لبنود محاسبة الإيجار على حساب الخصم 0205 21000 "التسويات مع دافعي الدخل من عقد الإيجار التشغيلي" ؛
• حجم الدخل المتوقع من مدفوعات الإيجار على حساب دائن 0401 40121 "الدخل المؤجل من الإيجار التشغيلي" (الشكل 4).

بالإضافة إلى ذلك ، في سجل المعلومات بارامترات شطب الدخل المؤجليتم الاحتفاظ بمعلومات عن توقيت شطب الدخل المؤجل وإجراءات عكس دخل الفترة الحالية في المحاسبة والمحاسبة الضريبية. من د استحقاق الدخل المؤجليجب عليك إنشاء شهادة محاسبة (ص. 0504833) (بواسطة الزر ختم - مساعدة و. 0504833 (موسع)) (الشكل 4).

لاحقًا ، اعتبارًا من يناير 2018 ، خلال فترة استخدام الأصل وفقًا للفقرة 25 من المعيار ، يتم الاعتراف بالدخل من منح حق استخدام الأصل كدخل للسنة المالية الحالية ضمن دخل الممتلكات في وقت واحد. انخفاض في الدخل المستقبلي من منح الحق في استخدام الأصل أو بالتساوي (شهريًا) خلال فترة استخدام موضوع محاسبة الإيجار ، أو وفقًا للجدول الزمني لتلقي مدفوعات الإيجار المحددة بموجب عقد الإيجار (عقد إيجار العقار) .

في برنامج "1C: محاسبة مؤسسة حكومية 8" طبعة 2 ، يتم تشكيل سجلات المحاسبة المقابلة من خلال الوثائق شطب الدخل المؤجل(الفصل الخدمات والأعمال والإنتاج - عقود طويلة الأجل ، إيجار) بناءً على معلومات حول الإجراء الخاص بعكس دخل الفترة الحالية في المحاسبة والمحاسبة الضريبية من السجل خيارات لشطب الدخل المستقبليفترات بموجب الاتفاقية ذات الصلة.