اختيار أهم المستندات عند الطلب تقييم استئجار التقييم قطعة أرض (الأعمال التنظيمية، أشكال، مقالات، مشورة الخبراء وأكثر من ذلك بكثير).
مقالات، تعليقات، إجابات على الأسئلة
بناء على التحليل وفقا لقواعد المادة 431 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن شروط عقد 27.08.2009، تقييم المساهمين للمؤسسين مؤرخة 31 ديسمبر 2008، بروتوكول رقم 1 من الجمعية العامة لمؤسسات مؤسسات NMT CJSC المؤرخة 27 أغسطس 2009، وجدت المحاكم أنه كمساهمة المدعي في رأس المال المعتمد ل ZAO "NMT" جنبا إلى جنب مع نقل حقوق الإيجار إلى قطع الأراضي، من المفترض أن تجعلها تأجير المدفوعات بمقدار الدفع لاستخدام هذه الخاصية لمدة 15 عاما، تؤخذ في الاعتبار في التقييم القيمة السوقية نقل إلى المتهم الحق في استئجار قطع الأراضي.
افتح المستند في ConsultantantPlus:
"... لضمان وفاء التزامات المقترض - OJSC" الأعمال "، بين المدعى عليهم في إطار هذه القضية، اختتم عقد من 26 يونيو 2007 رقم 71/0607-Z (ر. 1، LD 48 - 52)، شروط التي نقلت OJSC Vasilyevsky Torg OJSC "طفرة AKB" في تعهد به على ملكية العقارات: المباني غير السكنية الموجودة في عنوان تارستان الجمهورية Zelenodolsk Tatarstan، UL. Oktyabrskaya، 1، تقدر بنقل الأطراف بمبلغ 27 810 600 روبل، وكذلك الحق في استئجار قطعة أرض مع مساحة إجمالية قدرها 3465 متر مربع. M، Land الفئة - أرض المستوطنات، المستوطنات رقم 16: 49: 010623: 0055، الواقعة على عنوان جمهورية Zelenodolsk Tatarstan، ul. oktyabrskaya، 1، الحق في استئجار مؤامرة الأرض أمر تقدير من قبل الطرفين في 1000 روبل.
أنظمة: تقييم استئجار تأجير الأرض
القانون الاتحادي 08.05.2009 N 93-FZ
(إد. من 12/29/2017)
"بشأن تنظيم اجتماع رؤساء الدول وحكومات البلدان - المشاركون في منتدى التعاون الاقتصادي لآسيا والمحيط الهادئ في عام 2012، بشأن تطوير مدينة فلاديفوستوك كمركز للتعاون الدولي في منطقة آسيا والمحيط الهادئ و في تعديل تشريع منفصل الاتحاد الروسي" 23. عند تقييم القيمة السوقية لحق الاستخدام الدائم (الأبدي) للاستخدام القانوني للكيان القانوني، الذي تم إنهاءه بسبب إزالة هذه المؤامرة الأرضية لوضع الكائنات اللازمة للقمة، يتم تقييم هذا الحق كما يحيل حق مستأجر الأراضي لمدة أربعين عاما. أثناء تقييم القيمة السوقية لحق الاستخدام الدائم (الدائم) الاستخدام أو الملكية الموروثة مدى الحياة للمؤامرة الأرضية للمواطن، والتي تم إنهاؤها فيما يتعلق بمصادرة مؤامرة الأرض المحددة لاستيعاب الأشياء اللازمة للقمة، هذا الحق تقييم كملكية مؤامرة الأرض المحددة.
قرار حكومة الاتحاد الروسي في 16 يوليو 2009 ن 582
(إد. مؤرخة 21 ديسمبر 2018)
"على المبادئ الأساسية للتصميم تأجير عند استئجار مؤامرات الأراضي في الولاية أو الممتلكات البلدية، وعلى قواعد تحديد حجم الإيجار، وكذلك الإجراء والظروف وشروط رسوم الإيجار للأرض التي يملكها الاتحاد الروسي " 10 - عند إبرام اتفاقية عقد الإيجار للأراضي، وفقا لما يتم احتسابه رسوم الإيجار بناء على نتائج القيمة السوقية لحق الإيجار الأراضي، توفر الهيئات التنفيذية الفيدرالية في مثل هذا العقد إمكانية تغيير الإيجار بسبب التغييرات في القيمة السوقية لإيجار الأراضي الصحيحة، ولكن ليس أكثر من مرة كل 5 سنوات. في الوقت نفسه، يخضع الإيجار لإعادة الحساب اعتبارا من 1 يناير من العام التالي للعام الذي تم فيه إجراء تقييم، لم ينفذ أكثر من 6 أشهر من إعادة حساب الإيجار.
تقييم الإيجار اليوم هو عنصر مهم في النشاط الاقتصادي للأعمال الروسية بأكملها. وفقا للمادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن المالك أو أي حامل حقوق الطبع والنشر لديه الحق في اجتياز ممتلكاته للإيجار إلى الجسدية الأخرى أو الكيانات القانونيةوبعد يمكن أن يكون الكائن المستأجر أي أشياء وعناصر تتعلق بفئة "Infused"، وهي العقارات والأراضي والشقق والمؤسسات الأخرى وغيرها من المجمعات الممتلكات، ومرافق كرة النقل التي لا تفقد خصائصها الطبيعية في عملية استخدامها.
خلال اختتام اتفاقية الإيجار، يمكن للمستأجر، إلى جانب الحق في استخدام المنشأة حسب تقديره، والحصول على الاستخدام الكامل والتخلص من الممتلكات - إنه يعتمد على شروط العقد. وبالتالي، يمكن نقل حق الإيجار، وكذلك الحقوق الأخرى الواردة بموجب العقد، إلى أطراف ثالثة في أي شكل شرعي من دوران مدني، على سبيل المثال، مباع. ولكن من أجل بيعها بشكل مربح، من الضروري معرفة سعر السوق من اليمين، ولكن هذه الفرصة، فقط يعطي تقييم حقوق الإيجار.
ما هي ميزات حقوق الإيجار وحقوق الإيجار؟ وهي تتألف من تحليل شامل للفوائد والمزايا التي تعطي عقد المستأجر. بعد كل شيء، في الواقع، شراء الحقوق نفسها، فإن تقدير تكلفة الإيجار ليس أموالا صغيرة، وإذا لم يعط مجموعة المستفيدين في هذه الوثيقة أي فوائد، مقارنة بالعقد، والذي يمكن إبرامه مباشرة مع المالك، القضية القانونية تنشأ - لماذا تحتاج إلى تكاليف إضافية؟
أثناء تقييم حقوق الإيجار، يتم أخذ العوامل التالية في الاعتبار:
- شروط الإيجار (الشروط والمبالغ وإجراءات الدفع)
- خصائص الإيجار نفسه (المنطقة والأرضيات، مواد بناء وعناصر التشطيب، موقع، راحة مدخل، توافر الاتصالات)
- البنية التحتية للموقع الذي يقع فيه الكائن المستأجر؛
- مدة اتفاقية الإيجار وظروف الإطالة؛
- أي حقوق إضافية، كحق الفداء، والحق في البيع، إلخ.
مزايا زيادة تكلفة حقوق الإيجار، والتي يتم حسابها عند التقييم
- ميزة في كمية معدلات الإيجار
- الحق في شراء كائن مستأجر
- تأجير تكلفة المستأجر
وبالتالي، فإن تقييم الإيجار في الشركة المقدرة يمنحك الفرصة للحصول على وفورات حقيقية لأموالك إذا كنت في دور مستحوذ الحق في استئجار قطعة أرض أو شقق أو عقارات أخرى أو غير ذلك زيادة أرباحك من تحقيق حقوق الإيجار إذا كنت مالك.
استئجار الأراضي
تأخذ تكلفة استئجار مؤامرة أرضية العديد من العوامل ويعتمد بشكل مباشر على: محتوى اتفاقية الإيجار ومصطلحها، وحقوق المستأجرين الممنوح له بهذه المعاهدة، تصاريح لاستخدام الأراضي لأغراض محددة متوقعة عن طريق الدخل لفترة الزمن المرتبطة بأكثر استخدامها نظريا. أيضا، يمكن أن تتأثر قيمة حق الإيجار بالمكان الذي يقع فيه الموقع، وتوافر الاتصالات، والاستخدام المسموح به للأرض، وراحة المدخل.
عادة ما يتم تقدير عقد الإيجار للمؤامرة الأرضية على أساس تحليل أسعار أسرى المعاملات أو اقتراحات المقترحات (العرض) لبيع حقوق الاستخدام من قبل مؤامرات الأراضي، مماثلة له في الخصائص (طريقة التقييم المقارن).
يمكن تنفيذ تقدير حقوق تأجير الأراضي في:
- شراء وبيع حقوق الإيجار؛
- الحق في الحق كمساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسة؛
- الإقراض بكفالة؛
- شراء، بيع، اندماج، امتصاص المؤسسة التي تملك استئجار قطع الأرض؛
- تطوير واعتماد حلول الإدارة والاستثمار المتعلقة بالتخطيط طويل الأجل؛
- الاستثمار الأموال؛
- مواقف أخرى تتقاطع بطريقة أو بأخرى مع تحقيق إدارة حقوق الأراضي المملوكة.
معلومات إضافية حول تقييم تكاليف استئجار الأراضي، يمكنك الحصول على الصفحات.
الأرض هي كائن ذات أهمية اقتصادية كبيرة. مؤامرات الأراضي هي أساس أي عقارات وفي الطلب على السوق كوسيلة لإنتاج الأعمال التجارية، ككائن يلبي طلبات الناس المستهلكين وكمنافق استثمارية لجميع المشاركين في السوق.
لكن اكتساب الأراضي في العقار ليس هو الشكل القانوني الوحيد للملكية، على أساس أي مؤامرة الأرض يمكن استخدامها، والاستئجار الأرض بديل حقيقي وفعال من حيث التكلفة لشراءها.
عند شراء مؤامرة أرضية، يكتسب المشتري ملكية هذا الموقع وتكلفة حقوقها تساوي قيمة الأرض المكتسبة. وما الذي يكتسب المستأجر، ما هي تكلفة حقوقه، وكيفية تقييم هذه الحقوق، معربا عن قيمتها في الوحدات النقدية؟ غالبا ما تنشأ هذه الأسئلة في إعداد المعاملات المختلفة مع حقوق الإيجار الأراضي وإجراء إجراء تقييم الأراضي.
تعريف كائن التقييم
عند تقييم الأرض كجزء من نقل حقوق إيجار الأراضي، من الضروري تحديد كائن التقييم بشكل صحيح نفسه. القانون 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" يسمح تقدير تكلفة ليس فقط الكائنات المادية، ولكن أيضا من الحقوق الفردية فيما يتعلق بهذه المرافق، لذلك، في هذه الحالة، ستكون مرفق التقييم القيمة السوقية من حق تأجير الأراضي في الإيجار في معاهدة التأجير ومصدر القانون وثيقة الاستكشاف الصحيحة ستكون اتفاقية عقد إيجار موجودة.
قانون الإيجار (من قبل المستأجر) هو حق حيازة عاجلة وتعويض واستخدام مؤامرة الأرض بموجب الشروط المحددة في اتفاقية الإيجار. يمكن بيع هذا الحق لشخص آخر، دخل في رأس المال المعتمد للمؤسسة أو نقله إلى الإيداع - شريطة عدم تناقض هذه الإجراءات مع أحكام معاهدة التأجير. ومع ذلك، في كل هذه العمليات، ستحتاج أولا إلى تقييم تكلفة حق الإيجار، لأن أي من الإجراءات المدرجة يتطلب إشارة قيمة الكائن.
المعلمات التي تؤثر على التكلفة
يتم تحديد تكلفة حقوق استئجار الأراضي (من المستأجر) من خلال الفوائد والالتزامات الاقتصادية التي يتلقى المستأجر ويتحصل عليها. تعتمد الفوائد الاقتصادية التي يمكن الحصول عليها من استخدام الموقع ليس فقط على خصائصها الفيزيائية (المساحة، الشكل، الموقع، ميزات الإغاثة، توفر الشبكات الهندسية)، ولكن أيضا من الوضع القانوني للموقع (فئة الأراضي، الاستخدام المسموح به ، وجود تعويضات، توافر تصاريح البناء). في كثير من الأحيان هي السمات القانونية للموقف القانوني لمؤقطات الأرض بدرجة أكبر تحدد تكلفة الإيجار من خصائصها الفيزيائية.
بالإضافة إلى عوامل التسعير المذكورة أعلاه، من الضروري مراعاة شروط عقد الإيجار، والمعلمات الأساسية في تحديد تكلفة الإيجار.
ما هي أحكام معاهدة التأجير الأكثر تأثرا بتكلفة استئجار مؤامرة أرضية؟ بادئ ذي بدء - هذا مدة الإيجار، فترة الدفع، حجم دفع الإيجار، فإن إجراء تغيير معدل الإيجار، وتوافر الالتزامات الخاصة التي تتطلب تكاليف إضافية من المستأجر أو منحها مزايا إضافية، وتدابير إلى حوافز مالية إضافية للمستأجر، وكذلك شروط الإنهاء المبكر للعقد.
أفضل استخدام اقتصادي
بعد إنشاء جميع معلمات التسعير لكائن التقييم، من الضروري تحديد "الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأراضي المؤجرة المؤجرة.
ما يشمل مفهوم "الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة" ولماذا هو مهم؟ كما ذكر أعلاه، فإن الاستخدام المسموح به للأراضي يحدد إلى حد كبير قيمته، ولكن حتى في إطار الاستخدام المسموح به للأرض يمكن استخدامه بطرق مختلفة. على سبيل المثال، يمكنك إنشاء موقف للسيارات في الأماكن المغلقة، ويمكنك ببساطة إنشاء منصة للمركبات. في الحالة الأولى، ستكون التكاليف أعلى، لكن الدخل اللاحق من العملية سيكون أعلى. في الحالة الثانية، ستكون التكاليف أقل وأقل دخل أقل. ما هو أكثر فعالية؟ نظرية التقييم تمنحها إجابة لا لبس فيها. الأفضل هو الطريقة التي تستخدم فيها قيمة الأرض ستكون أقصى الحدود. في الوقت نفسه، من المفهوم أن الأفضل والأكثر فعالية الاستخدام، باستثناء الكفاءة المالية، يجب أن يكون ممكنا قانونيا وجسديا وماليا. وهذا يعني أنه من المستحيل النظر في طرق الاستخدام التي تتعارض مع القواعد القانونية الحالية أو لا يمكن تصورها لأسباب مختلفة للترتيب الفني أو المالي أو التنظيمي.
يجب أن نتذكر أن تكلفة المؤامرة الأرضية وتكلفة عقود إيجارها مصممة دائما فقط كاقتراح من أفضل واستخدامها الأكثر كفاءة. في الوقت نفسه، قد لا يتزامن استخدامه الحالي مع أفضل استخدام تم تحديده بواسطة المبادئ المذكورة أعلاه.
تقييم الأساليب
عند تقييم تكلفة حقوق تأجير الأراضي، يتم تطبيق أساليب الدخل والنهج المقارنة.
تعد طرق النهج المقارن لتقييم الأراضي أكثر وضوحا - على سبيل المثال، طريقة للتحليل المقارن لمقترحات البيع أو المعاملات الحقيقية. تعتمد هذه الطريقة على المقارنة المباشرة تعد معلمات كائن التقييم مع نظائرها نظائرها المقدمة في السوق - في معظم الأحيان مقترحا لتخصيص الحق في استئجار مؤامرات الأراضي لأغراض مختلفة. تعمل هذه الطريقة بشكل جيد إذا كانت صالحة متاحة لمعلومات السوق الموثوقة والحالية، مما يسمح بإجراء مقارنة صحيحة للهدف من التقييم والكائنات المماثلة المقدمة في السوق لبيع حقوق الإيجار.
ومع ذلك، عند مقارنة كائنات متعددة الأحرف، ما هو الحق في استئجار مؤامرة الأرض، فإن كائنات الكائنات المحددة ستختلف حتما في شيء ما من المنطقة المقدرة - في المنطقة، وفترات الإيجار، والموقع، وبالنسبة إلى الطرق السريعة الرئيسية، إلخ. ينبغي النظر في تأثير هذه الاختلافات حول قيمة كائن التقييم، وإدخال تعديلات معقولة على الأسعار المحددة للكائنات النظير.
عند اختيار المرافق التناظرية، من الضروري مراعاة أفضل استخدام للأراضي الأرضية، لأن الاختلافات في الأسعار الناشئة بسبب أفضل الاستخدامات، يكاد يكون من المستحيل ضبطها. لذلك، ينبغي تجاهل كائنات نظائر نظائرها، حيث لا يتزامن أفضل استخدامه مع أفضل استخدام لكائن التقييم. على سبيل المثال، إذا تم تقدير المؤامرة، فإن حق الإيجار الذي يتم تقديره، لديه بناء مبنى كأفضل استخدام، لا يمكن مقارنتها مع أرض الأغراض الزراعية.
عند اختيار النظائر لتقييم حقوق الإيجار الأراضي، يجب أن تميز أيضا بين المناطق المباعة في الملكية والمواقع المستأجرة. من الممكن توفير تكلفة استئجار مؤامرة أرضية وقيمة البيع في مكان الإقامة إلا إذا تم توفير استئجار منطقة الفداء في العقار، مما يدل على شروط هذه الفدية.
© نسخة محظورة.
يمكن تحديد تأجير استئجار تأجير:
في وجود بيانات حول القيمة السوقية لهذه الحقوق - في قيمة السوق؛
في غياب البيانات عن بيع حقوق التأجير على الفرق بين السوق ومعدل الإيجار الفعلي، بما في ذلك التكاليف الأخرى المرتبطة باستخدام الأرض توقف لفترة الإيجار؛
كما الفرق بين القيمة السوقية للأرض والتكاليف المرتبطة بقاء هذا الحق.
في حالة العثور على قطعة أرض في الولاية أو الممتلكات البلدية (هذه هي الحالة الأكثر نموذجية للظروف الحديثة لتكوين سوق الأراضي)، يمكن احتساب الحق في استئجار المستأجر على أساس يمين الحق في استخدم مؤامرة الأرض، والتي تحددها شروط استنتاج العقد، وتكلفة الحصول على مؤامرة مملوكة، مخاطر تخفيض الإيرادات بسبب رفع أسعار الإيجارات.
يتم تعريف تكلفة استئجار مستأجر مؤامرة الأرض، والتي في حالة الدولة أو الممتلكات البلدية على النحو التالي:
أين: مع ar. - تكلفة استئجار المستأجر، مع zu. - القيمة السوقية للأراضي، مع أوي. - تكلفة المعادلات التي تفرضها المالك (الحكومات المحلية) على المستأجر عند استخدام مؤامرة أرضية، مع ب. - سعر الاسترداد الأرض.
إذا كانت تكلفة إيجار الإيجار صفر أو لها قيمة سلبية، على الرغم من حقيقة أن الكائن نفسه لديه قيمة السوق أو يجلب الدخل من الاستغلال، فإن هذا يعني أن قيمة المدفوعات الثابتة للأرض مساوية للإيجار إما يتجاوز استئجار الأراضي وتشكل تدفق دخل سلبي، وهو الدخل الذي تم إنشاؤه من خلال التحسينات.
وبالمثل، من الممكن تحديد قيمة الأرض في الحقوق الأخرى. في هذه الحالة، نحن لا نتحدث عن القيمة السوقية للأرض أو القيمة السوقية لحق الإيجار، ولكن على قيمة الحق في الاستخدام الدائم للمؤامرة الأرضية أو إذا كان الموقع مبني، حول المشاركة من قيمة كائن واحد النسبة المئوية للعقارات من الأرض مع مثل هذه القسم من حقوق الأرض والتحسين.
تعريفات القيمة الجانبية للممتلكاتعادة ما يتم تحديد قيمة الضمان للممتلكات المقدرة في المراحل الثلاثية:
تقييم القيمة السوقية الحالية للممتلكات؛
تعديل قيمة القيمة السوقية على أساس توقعات الخبراء لقيمة التغيير للممتلكات في تاريخ تحقيق الممتلكات؛
إدارة القيمة المتوقعة للممتلكات حول حجم التكاليف والتكاليف المحتملة والمخاطر القانونية والاقتصادية الناشئة في عملية معالجة استرداد وبيع الممتلكات.
يتم إجراء حساب معامل الضمان على النحو التالي:
أين: ك.- معامل الجاز
مع R. - القيمة السوقية الحالية للممتلكات؛
د - نسبة القيمة المتوقعة للممتلكات إلى السوق الحالي؛
ل. - يتم تحديد نسبة قيمة التصفية إلى السوق بدرجة سيولة هذه الخاصية، من الممكن التأثير على تكلفة المخاطر القانونية أو الاقتصادية المحددة؛
G.- التكاليف والتكاليف عند تنفيذ هذه الخاصية.
على التوالى:
من أجل تبسيط حساب القيمة الضميرة وجعلها أكثر تكنولوجيا، تقوم البنوك بحساب معامل الضمان، مع مراعاة جميع التعديلات المدرجة لنوع معين من فترة الضمان والائتمان.
يتم احتساب قيمة الوديعة للأراضي الأرضية على أساس قيمة التصفية. يجب أن تكون تكلفة تصفية كائن الإيداع دائما أكبر من قيمة القرض، والتي يمكن توفيرها للحصول على حكم محدد.
وفقا ل FSO№2، في تحديد التصفية تكلفة يتم تحديد كائن التقدير من خلال القيمة المحسوبة التي تعكس السعر الأكثر احتمالا يمكن أن يتم تجنب هذا الهدف من هذا الموضوع لتاريخ التعرض لمرفق التقييم، وهي فترة تعرض نموذجي أصغر لظروف السوق، في الظروف التي يجبر فيها البائع على القيام بها معاملة على اغتراب الممتلكات. عند تحديد قيمة التصفية، على عكس تحديد القيمة السوقية، فإن تأثير الظروف الطارئة، مما أجبر البائع على بيع كائن من التقييم بشأن الشروط غير ذات الصلة بالسوق قد أخذ في الاعتبار.
تجدر الإشارة إلى أن حجم قيمة التصفية للكائن هو دائما أقل من حجم قيمة السوق الخاصة به. علاوة على ذلك، فإن الأسرع من الضروري تنفيذ الكائن، وأقل حجم قيمة التصفية مقارنة بالقيمة السوقية. يؤدي تقليل فترة التعرض والحاجة إلى استخدام تكلفة التصفية عند تقييم الكائنات:
- الممتلكات المنفذة بمشاركة الأداء القضائيين؛
- أصول المؤسسات المصفاة، بما في ذلك عند إجراء إجراء إفلاس؛
- الملكية في التعهد الضريبي ورعي تنفيذها لسداد الديون الضريبية؛
- كائنات البناء غير المكتملة؛
- أي ممتلكات تخضع لإدراك تسريع بموجب أي أسباب اقتصادية أو غيرها.
نفس الكائن الذي يحتوي على قيمة سوقية معينة قد يكون لها مستويات مختلفة من قيمة التصفية في مختلف فترات التعرض المحددة، والتي تكون أقصر من فترة طويلة من التعرض لهذه المنشأة. في هذا الصدد، يتم تحديد تكلفة تصفية الكائنات على أساس قيمتها السوقية وفقا لمفهوم التنسيق وتسريع الأجسام. في حالة عدم وجود فترة ثابتة للتعرض للكائن أقصر من الفترة الطويلة من تعرضها بشكل معقول، فإن الكائن لديه قيمة السوق، ولكنه يخضع لوجود علامات أخرى للقيمة السوقية.
في حالة البيع القسري للممتلكات المقدرة في الوقت المناسب، أقل من فترة التعرض المعتادة للكائنات المماثلة، يمكن التركيز الرهن العقاري المحتملة على قيمة القضاء التي تحسبها طريقة المقارنة المباشرة أو غير المباشرة.
طريقة مباشرةيعتمد مقارنة تعريف قيمة التصفية حصريا على نهج مقارن. يتم تنفيذ استخدام الطريقة المباشرة إما مقارنة مباشرة مع نظائرها أو النمذجة الإحصائية (تحليل تراجع الارتباط). ومع ذلك، فإن معلومات حول أسعار المعاملات في ظروف بيع الأشياء القسرية يصعب الوصول إليها، مما يؤدي إلى إمكانية القدرة المحدودة المتطرفة لتطبيق هذه الطريقة (على الرغم من أن هناك معلومات ضرورية، فإن لديها درجة عالية من الموضوعية).
طريقة غير مباشرةيعتمد على حساب قيمة التصفية للكائن، بناء على حجم القيمة السوقية، وهو مطلق عليه في النموذج التالي:
تكلفة التصفية \u003d قيمة السوق - خصم على حقيقة بيع القسري
يتم احتساب تكلفة تصفية الكائن على أساس قيمة السوق من الصيغة:
أين: مع L. - تكلفة تصفية الهدف من التقييم المقابلة للفترة الثابتة لتعرضها ( ر واو)، وهو أقصر من فترة التعرض الطويلة بحكمة؛ مع R.- القيمة السوقية لكائن التقييم؛ k l. - معامل نسبة التصفية والقيمة السوقية لكائن التقييم؛ t D.- فترة من الخصم (بالسنوات)؛ م. - عدد النسبة المئوية لفترات الاستحقاق خلال العام؛ أنا. - معدل الخصم السنوي المستخدم في حساب قيمة التصفية (معبر عنه ككسر عشري)؛ ك E- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار تأثير مرونة الطلب على سعر قيمة التصفية كائن التقييم.
يتم تحديد قيمة التصفية للطريقة غير المباشرة في المراحل:
1) يتم تحديد القيمة السوقية لهذا الكائن ( الخامس م.).
2) بناء على معلومات السوق المتاحة أو عن طريق إجراء استطلاعات من مشغلي الأسواق ذات الصلة، يتم تبرير المتخصصين من قبل الفترة الطويلة المعقولة من التعرض لهذا المرفق ( ر ر) .
3) تحديد فترة محددة من التعرض لهذا الكائن ( ر واو)، بالنظر إلى الطبيعة القسرية لتنفيذ الكائن، يتم احتساب فترة الخصم ( t D.) وفقا للصيغة:
t D \u003d T R - T F, (12.9)
أين ر ر - فترة طويلة معقولة من التعرض لمنصب التقييم (سنوات)؛ ر واو- فترة ثابتة من التعرض للهدف من التقييم (سنوات).
4) معدل الخصم السنوي مبرر باستخدام حساب قيمة التصفية. إذا كان كائن التقييم كائن تعهد، فإن البنك هو pledgee، معدل الخصم السنوي ( أنا.) مقبولة على مستوى القروض المصرفية السنوية، والتي تحددها بيانات السوق. في حالات أخرى، يتم تقديم معدل الخصم السنوي على مستوى أسعار الودائع المصرفية السنوية، والتي تحددها بيانات السوق. في الوقت نفسه، يجب انتخاب إيداع / قروض سنوي معدل سنوي للودائع / القروض، وهي الفترة التي تكون قريبة قدر الإمكان لفترة الخصم ( t D.).
5) يتم تحديد المعامل الذي يأخذ في الاعتبار تأثير مرونة الطلب على سعر قيمة التصفية للكائن ( إصبع قدم.). عند حل هذه المهمة، يتم استخدام الجدول. 13.
6) يتم تحديد معامل نسبة التصفية والقيمة السوقية للكائن ( k l.) وفقا للصيغة:
(12.11)
الجدول 13.جدول لتحديد المعامل إصبع قدم.
تقييم مستقل لحقوق تأجير الأراضي أو المباني غير السكنية إنه في طلب كبير بين مالكي الأعمال وهياكل الدولة، لتنفيذ المهام الإدارية وتحديد حجم الإيجارفي الاتحاد الروسي، ينظم القانون المدني الحق في تأجير العقارات. على وجه الخصوص، والمادة 607، يشار إلى أن المالك لديه الحق في استئجار الممتلكات، واختتم اتفاق مع المستأجر.
تكلفة الخدمة
- خصم العملاء العاديين وفي أوامر كبيرة.
- نحن نقدم للأفراد والكيانات القانونية.
- توصيل مجاني للتقارير عند الطلب من 20،000 روبل.
إرسال طلب للحصول على عرض تجاري أو جهة اتصال أو.
ملاحظة تقديرات
هناك حاجة إلى تقدير تأجير الأراضي أو المباني غير السكنية من قبل مالكي العقارات إذا كانوا يخططون لاستئجاره وإثارة الربح. أيضا المالك قد يرتب العقد مع الفداء اللاحق الأرض أو المباني، ومن الضروري تقييم القيمة السوقية لحقوق الإيجار. بالإضافة إلى الحالات الموضحة أعلاه، فإن التقييم ضروري:
- تحت معاملات البيع، حيث يعد كائن المعاملة مبنى أو مؤسسة تقع على مؤامرة بحضور حقوق الإيجار؛
- عند طلب قروض في البنك، عندما تكون الممتلكات هي المفتاح لعودة القرض؛
- للسلطات الضريبية
- تخطيط عمليات الاستثمار.
تقييم الأساليب
عند إجراء فحص الحق في استئجار الأراضي أو غير السكنية أساليب مختلفة التقديرات بناء على أغراض وظروف المؤجر والمستأجر:
- يتم تطبيق طريقة التوازن إذا كانت خطة المالك / المستأجر لتحسين الكائن، وإدخال الابتكارات وإنفاق أموال إضافية، والتي ستطلب لاحقا أرباحا إضافية من المناطق المستأجرة.
- يتم تطبيق طريقة الرسملة عند تخطيط الأنشطة الاقتصادية والتجارية على مؤامرة أرضية أو في أماكن غير سكنية، تعتمد على حساب الأرباح عند استخدام مرفق التقييم. طريقة الرسملة تشبه المزيل، لكنها لا تعني استثمارات إضافية في الابتكار العقاري.
- يتم استخدام طريقة الاختيار في وجود مباني على المناطق المستأجرة - يتم التحقيق في الممتلكات المماثلة، تتم مقارنة تكلفة المباني ويتم تحديد الاختلافات في الكائنات العقارية، تحليل مقارن جوانب أخرى من المباني المستأجرة أو الأرض.
- تشبه طريقة التوزيع طريقة العزلة، لكنها لا تقدر تكلفة المباني والتحليل المقارن بأكائن عقارات أخرى مماثلة.
- يتم استخدام طريقة مقارنة المبيعات في حالة السوق المتقدمة للحصول على اقتراحات تنافسية للاستئجار في موقع كائن التقييم. تستند الطريقة إلى مقارنة تكلفة الإيجار من أنواع مماثلة من العقارات.
- يستند طريقة الاستخدام المقصود إلى حساب الدخل من نوع معين من النشاط باستخدام العقارات المؤجرة. يتكون الفرق في التقييم، على سبيل المثال، إذا تم إنشاؤه على مؤامرة الأرض، والذي يمكن تمريره إلى عقد إيجار تجاري أو منطقة يمكن استخدامها فقط في الأغراض الزراعية.
المستندات المطلوبة
للحصول على تقييم عالي الجودة وسريع الحق في استئجار أماكن أرضية أو غير سكنية في متخصصي موسكوLtd.
- جواز السفر الكائن أو خطة الأرض الجيوديسية؛
- شهادة تعيين أماكن غير سكنية أو فئة مؤامرة أرض، تصدر عند إصدار حقوق الإيجار / الممتلكات؛
- مرفق لتعيين أماكن عمل غير سكنية أو فئة معلامية، تشير إلى أنواع الأنشطة المسموح بها باستخدام كائن التقييم؛
- مساعدة أو شهادة قيود على مؤامرة الأرض أو في أماكن غير سكنية، على سبيل المثال، وجود خطوط الاتصالات والغاز على المناطق المؤجرة. يمكن طلب الوثيقة في سلطة الدولة ذات الصلة؛
- مقتطفات تؤكد معدل الإيجار أو ضريبة الأراضي المدفوعة؛
- إذا كان هناك اتفاق عقد إيجار الممتلكات.
الاتصال ب LLC "نقابة الاستشاريين المستقلين" موقع مع القضايا الناشئة الوثائق اللازمةونحن سوف ننصحك بشكل فردي وأخبرني أين أحصل على المستندات المفقودة.
ميزات إيجار استئجار التقييم
يتم تقييم الحق في استئجار مؤامرة أرضية أو أماكن غير سكنية ليس فقط في العلاقات التجارية، ولكن قد تكون هناك حاجة في ميراث الممتلكات.
يجب أن تعتمد كاتب العدل، الذي يشارك في مسألة تسجيل الميراث، على قيمة مؤامرة الأرض أو المباني غير السكنية عند إصدار واجب الدولة. وفقا للتشريع، يتم تحديد حجم واجب الدولة على أساس قائمة الانتظار والقيمة المساحية الحكومية للعقارات.
أيضا الإجراء يحتوي على ميزات في هذا المجال زراعةوبعد لتوفير أرض للأعمال الزراعية، من الضروري تحديد السعر الأولي - قيمة مساحية الولاية، ثم النظر في العوامل التالية:
- تم وضع قيمة السوق على الأرض؛
- النتائج السابقة للتداول على هذه المؤامرة الأرض؛
- تكاليف التقييم
- ضريبة الأراضي؛
- تحليل المنتجات الإجمالية في روبل مع الربح وغيرها.
المثمنين المؤهلين للغايةLLC سوف النقابة الاستشاريين المستقلين إجراء تقييم شامل لاستئجار الإيجار،بالنظر إلى البنود المذكورة أعلاه، وسوف تقدم استنتاج يلبي متطلبات التشريعات والعلاقات المدنية.
تقرير التقييم
المتخصصين ستعد الاستشاريون المستقلون النقابة ذ م م على أساس التقييم تقريرا ملزم قانونا في محكمة التحكيم والحالات الحكومية الأخرى.
يتضمن التقرير القياسي الأقسام التالية:
- بيانات ثابتة للممتلكات المقدرة؛
- الغرض من التقييم؛
- إشارة إلى قيم التقييم - المساحية أو القيمة السوقية؛
- تعداد طرق التقييم المستخدمة؛
- تكلفة الكائنات التي تمت دراستها بناء على التحقق؛
- اختبارها من قبل المثمنين بيانات كائنات التقييم؛
- حق المستأجر ومصطلحات التأجير (على أساس هذه الخدمات العامة والمالك)؛
- حجم الإيجار المحسوب
- الوضع العام مع سوق العقارات في هذا المجال؛
- سرد أسباب تلقي حقوق الإيجار وغيرها.
يمكن للعميل أن يشكل متطلبات إضافية للإبلاغ، وكذلك تتبع جميع خطوات التحقق على أساس البيانات المنصوص عليها في التقرير.
مزايا ذ م م "نقابة الاستشاريين المستقلين"
- المثمنون والمحامون المؤهلون تأهيلا عاليا، وأعضاء المنظمات التنظيمية الذاتية التي اجتازت الشهادة المطلوبة من قبل التشريع.
- سنقوم بإجراء تقييم وإنشاء جميع أنواع القيمة العقارية - المساحية والسوق والاستثمار والتصفية وغيرها.
- سوف نقدم نهج فردي لحل طلبات كل عميل وسيعمل مشاورات مجانية في عملية تقييم العقارات.
- ستؤدي أسعار خدمات التقييم للعملاء بشكل رائع، لأننا نقدم أسعارا على الحدود السفلية من متوسط \u200b\u200bالسوق.
- يقوم متخصصيون الشركة بإجراء أكثر من 200 تقديرات القيمة السوقية للأشياء سنويا.
البريد الإلكتروني أو الهاتف أو.
