Voditelj Odjela interne revizije BEST grupe tvrtki. Upravljanje nekretninama"

Opće odredbe o najmu

Pod zakupom ureda u pravilu se podrazumijeva zakup jednog ili više prostorija u zgradi, koji bi se trebali koristiti za uredske svrhe. U skladu sa stavkom 1. članka 130. Građanskog zakona, nepokretnosti (nekretnine, nekretnine) uključuju sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, građevine. Dakle, zasebna prostorija u zgradi je nekretnina.

Postupak sklapanja i izvršenja ugovora o zakupu nekretnine uređen je kao općim odredbama Građanskog zakona o leasingu, sadržanog u stavku 1. Poglavlja 34. "Najam", i pravila iz stavka 4., koji regulira zakup zgrada i građevina. U ovom slučaju prednost imaju norme stavka 4. poglavlja 34. Građanskog zakonika, budući da su posebne u odnosu na opće norme. Ova pravila u potpunosti se primjenjuju na najam pojedinačnih prostorija.

Ugovor o zakupu, kao i svaka transakcija, barem jedna od strana u kojoj je pravna osoba, mora biti sklopljen u jednostavnom pisanom obliku (podstavak 1. stavka 1. članka 161. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prema ugovoru o zakupu, najmodavac se obvezuje dati najmoprimcu nekretninu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili za privremeno korištenje (članak 606. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Najmoprimac je dužan koristiti zakupljenu imovinu u skladu s uvjetima ugovora o zakupu (članak 1. članka 615. Građanskog zakona Ruske Federacije). Najmoprimac je dužan održavati nekretninu u ispravnom stanju, proizvoditi o svom trošku Održavanje i snosi troškove održavanja imovine, osim ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (članak 2. članka 616. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ako je najmoprimac o svom trošku i uz suglasnost najmodavca izvršio neodvojiva poboljšanja zakupljene nekretnine, najmoprimac ima pravo, nakon raskida ugovora, nadoknaditi trošak tih poboljšanja, osim ako je drugačije određeno. ugovor o najmu (članak 2. članka 623. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Prema ugovoru o zakupu zgrade ili građevine, najmodavac se obvezuje prenijeti zgradu ili građevinu u privremeni posjed i korištenje ili na privremeno korištenje na najmoprimca (članak 1. članka 650. Građanskog zakona Ruske Federacije). Prijenos zgrade ili građevine od strane najmodavca i njegovo prihvaćanje od strane najmoprimca provode se prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu koji su potpisale strane (članak 655. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Nakon prestanka ugovora o najmu, iznajmljena zgrada ili građevina mora se vratiti najmodavcu u skladu s pravilima koja proizlaze iz prijenosa zgrade ili građevine od strane najmodavca na najmoprimca.

Prema stavku 1. članka 654. Građanskog zakona, ugovorom o zakupu zgrade ili građevine mora biti predviđena veličina najam... U nedostatku uvjeta o visini zakupnine koju su stranke u pisanom obliku ugovorile, smatra se da nije sklopljen ugovor o zakupu zgrade ili građevine. Istodobno, u slučajevima kada je najamnina za zgradu ili građevinu određena ugovorom po jedinici površine zgrade (građevine), najam se utvrđuje na temelju stvarne veličine zgrade ili građevine koja se prenosi na stanar (članak 3. članka 654. Građanskog zakona Ruske Federacije).

U praksi se visina zakupnine pri najmu ureda u većini slučajeva postavlja upravo ovako: određeni iznos mjesečne ili godišnje najamnine po četvornom metru.

Registracija ugovora

U skladu s člankom 4. Zakona od 21.07.1997., br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima" transakcije s nekretninama podliježu obveznoj državnoj registraciji. Ova odredba je također sadržana u članku 131. Građanskog zakonika. Međutim, stavak 2. članka 651. Zakonika navodi da ugovor o zakupu zgrade ili građevine, sklopljen na razdoblje od najmanje godinu dana, podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije. Dakle, ugovor o najmu sklopljen na rok kraći od godinu dana ne podliježe obveznoj registraciji. To potvrđuje Informativno pismo predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 01.06.2000. br. 53.

U praksi se ugovori o zakupu pojedinih prostorija, kako bi se izbjegle nepotrebne nevolje vezane uz potrebu registracije ugovora, u velikoj većini slučajeva sklapaju na razdoblje kraće od godinu dana; na kraju ugovora sklapa se novi ugovor.

U skladu s člankom 19.21 upravnim prekršajima nepoštivanje utvrđenog postupka za državnu registraciju prava na nekretninama ili transakcija s njom povlači nametanje administrativna kazna na pravna lica od 30 do 40 tisuća rubalja.

Izrada dokumenata za prihvaćanje plaćanja troškova

U praksi se kod iznajmljivanja nekretnine često postavlja pitanje: koji su to primarni dokumenti koji potvrđuju prihode najmodavca i troškove najmoprimca? Je li najmodavac dužan mjesečno sa najmoprimcem potpisivati ​​akt o obavljenim radovima (obavljenim uslugama)? U velikim poslovnim centrima, gdje se broj stanara kreće na stotine, potpisivanje sa svakim od njih "Zakona o pružanju usluga najma prostora" zahtijeva puno vremena i radnih resursa. Međutim, knjigovođe tvrtki zakupaca ponekad strahuju da li imaju razloga pripisati najam rashodima za računovodstvene i porezne svrhe u nedostatku takvog akta? Pokušajmo to shvatiti.

U Građanskom zakonu odnosi najma uređeni su Poglavljem 34, a odredbe o pružanju usluga uz naknadu - Poglavljem 39. Točkom 2. članka 779. Građanskog zakonika pojašnjava se da se na ugovore o ugovorima primjenjuju pravila poglavlja 39. pružanje komunikacijskih usluga, medicinskih, veterinarskih, revizorskih, konzultantskih, informacijskih usluga, usluga osposobljavanja, turističkih usluga i drugih usluga. Poglavlje 34. ne upućuje na činjenicu da se određene odredbe ugovora o plaćenim uslugama mogu primjenjivati ​​na najmove. Posljedično, najam nije usluga, već zasebna vrsta poslovne djelatnosti.

To je, primjerice, potvrđeno dopisom Ministarstva financija od 26. listopada 2004. godine, broj 03-03-01-04 / 1/86, koji je potpisao zamjenik ravnatelja Odjela za poreznu i carinsko-tarifnu politiku A.I. Ivanejev. Prema podacima Ministarstva financija, plaćanja najma plativo po zakupu nestambenih prostorija, podliježu uključivanju u ostale troškove, uz njihovu valjanost i potvrdu relevantnim primarnim dokumentima (ugovor o najmu, potvrda o prihvatu, računi za plaćanje najamnine, nalozi za plaćanje i sl.). Kao što vidite, čin obavljenog posla (usluge) među potrebni dokumenti nije imenovan.

Otprilike godinu dana kasnije pojavilo se pismo Federalne porezne službe Ruske Federacije od 05.09.2005., br. 02-1-07 / 81 "O potvrđivanju poslovnih transakcija s primarnim računovodstvenim dokumentima", u kojem se kaže sljedeće: "Ako ugovorne strane su sklopile ugovor o zakupu i potpisale akt o prihvatu i prijenosu imovine koja je predmet zakupa, iz toga proizlazi da uslugu provode (konzumiraju) ugovorne strane, te su stoga organizacije razlog za uključivanje u poreznu osnovicu poreza na dohodak iznosa prihoda od prodaje takve usluge (od najmodavca) i rashoda u svezi s korištenjem usluge (kod najmoprimca).

Ove osnove nastaju za organizacije, bez obzira na potpisivanje akta o prihvatu i prijenosu usluga, tim više što uvjet za obvezno sastavljanje akata prijema i prijenosa usluga u obliku zakupa nije predviđen ni Poreznim Kodeksom ili zakonom o računovodstvu."

Unatoč činjenici da je FTS leasing nazvao uslugom, ipak priznaje da ovdje nije potreban bilateralni akt.

Međutim, nedavno je Ministarstvo financija izdalo još jedan dopis od 07.06.2006. godine, broj 03-03-04/1/505, u kojem je izrazilo mišljenje da je mjesečna izrada akta o pružanju usluga iznajmljivanja nekretnine su obavezne. Napominjemo da je ovo pismo potpisao i g. A.I. Ivanejev. U tom razdoblju (1 godina i 7 mjeseci), nije bilo promjena u građanskom zakonodavstvu koje se tiču zakupni odnosi, Nije se dogodilo. U stavku 1. članka 252. Poreznog zakona, zakona od 06.06.2005., br. 58-FZ, unesene su izmjene i dopune koje su omogućile potvrđivanje troškova ne samo dokumentima sastavljenim u skladu sa zakonodavstvom. Ruska Federacija, ali i dokumentima koji neizravno potvrđuju nastale troškove. Dakle, poštivanje strogih pravila u pripremi dokumenata više nije preduvjet za priznavanje troškova, dovoljno je dostaviti sve dokumente koji potvrđuju nastale troškove. Stoga posljednji dopis Ministarstva financija na pozadini ovih pozitivnih promjena za porezne obveznike izgleda u najmanju ruku čudno.

Što se tiče izdavanja računa najmoprimcu, tradicionalno se račun za najam izdaje zadnjeg dana svakog mjeseca.

Prihodi i rashodi najmodavca. Računovodstvo i oporezivanje

Prihod

Računovodstvo

Ako je najmodavac organizacija kojoj je zakup poslovnog prostora glavna (ili jedna od glavnih) vrsta djelatnosti, njegov prihod može se formirati i od same najamnine i od prihoda od pružanja dodatnih usluga najmoprimcima (za na primjer, usluge čišćenja uredskih prostora). Obračun prihoda od najma i od pružanja dodatnih usluga vodi se na računu 90 "Prodaja". U skladu s člankom 5. Računovodstvenih propisa "Prihodi organizacije" (PBU 9/99), odobrenih naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 06.05.1999., br. 32n (u daljnjem tekstu PBU 9/ 99), ti se prihodi priznaju kao prihodi od uobičajenih aktivnosti. Ako je najam prostora jednokratne, slučajne prirode, ti prihodi su operativni (str. PBU 9/99) i evidentiraju se na računu 91 "Ostali prihodi i rashodi".

Porezna dodanu vrijednost

Ako je najmodavac obveznik PDV-a, tada njegov prihod od najma i pružanja dodatnih usluga podliježe PDV-u (podstavak 1. stavka 1. članka 146. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ako je zakupnik prostora strani državljanin ili strana organizacija akreditirana u Ruskoj Federaciji, tada se najam neće plaćati PDV-om (članak 1. članka 149. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Međutim, ova se odredba primjenjuje u slučajevima kada zakonodavstvo dotične strane države utvrđuje sličan postupak za državljane Ruske Federacije i ruske organizacije akreditirane u toj stranoj državi, ili ako je takva norma predviđena međunarodnim ugovorom (sporazumom) od Ruska Federacija. Popis stranih država, u odnosu na građane i (ili) organizacije u kojima se primjenjuju norme ovog stavka, utvrđuje savezno izvršno tijelo u području međunarodnih odnosa zajedno s Ministarstvom financija Ruske Federacije. U pismu Federalne porezne službe Ruske Federacije od 18. svibnja 2005. br. KB-6-26 / [e-mail zaštićen]„O primjeni oslobađanja od oporezivanja porezom na dodanu vrijednost za usluge iznajmljivanja koje se pružaju stranim državljanima i organizacijama akreditiranim u Ruskoj Federaciji“ objašnjava koji dokumenti utvrđuju relevantne popise kojih se treba pridržavati u ovom trenutku.

Porez na dohodak

Prihod od najma imovine obračunava se kao prihod od prodaje, ako je najam prostora glavna (ili jedna od glavnih) vrsta djelatnosti (čl. 1. čl. 249. Poreznog zakona Ruske Federacije). U drugim slučajevima, ovi prihodi nisu poslovni (članak 4. članka 250. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Troškovi

Organizacije koje se bave iznajmljivanjem uredskog prostora na stalnoj osnovi, u pravilu imaju razne troškove. To uključuje:

• komunalni troškovi (plaćanje usluga opskrbe električnom energijom, vodom, toplinom prema ugovorima sklopljenim izravno s organizacijama za opskrbu električnom energijom ili kao pretplatnik putem priključene mreže (članak 545. Građanskog zakona Ruske Federacije));
• troškovi (čišćenje, sitni popravci, pranje prozora) za održavanje prostora, iznajmljivanja i prostora uobičajena upotreba(hodnici, hodnici, toaleti);
• troškovi održavanja složenih jedinica i sustava smještenih u zgradi (dizala, pokretne stepenice, ventilacijski sustavi, alarmi itd.);
• troškovi plaćanja specijaliziranim organizacijama za sanaciju prostorija (deratizacija, dezinfekcija, dezinsekcija);
• troškovi tekućih i velikih popravaka prostorija i zajedničkih prostora;
• sigurnosni troškovi;
• troškovi najma (ako je najmodavac i sam zakupnik prostora i daje ih u podzakup);
• porez na zemljište ili troškove zakupa zemljišna parcela u visini njegovog udjela (ako je najmodavac vlasnik prostora);
• troškovi osiguranja nekretnina;
• ostali troškovi održavanja prostora i zgrade u kojoj se nalaze.

Zadržimo se na najopćenitijim i najaktualnijim točkama. U skladu s člankom 5 računovodstvenog pravilnika "Troškovi organizacije" (PBU 10/99), odobrenog naredbom Ministarstva financija Rusije od 06.05.1999., br. 33n u organizacijama čiji je predmet djelatnosti pružanje njihova sredstva za privremeno korištenje prema ugovoru o najmu, rashodi za redovne djelatnosti su rashodi čija je provedba povezana s ovom djelatnošću. U drugim slučajevima, u skladu sa stavkom 11. PBU 10/99, ovi troškovi su operativni.

Za potrebe poreznog računovodstva, oni se mogu prihvatiti samo ako su opravdani i dokumentirani (članak 1. članka 252. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ako je djelatnost iznajmljivanja prostora za najam trajne prirode, ti se troškovi odnose na troškove vezane uz proizvodnju i prodaju na temelju podstavka 2. stavka 1. članka 253. Poreznog zakona (troškovi održavanja i rada, popravci i Održavanje dugotrajna sredstva i održavati ih u dobrom stanju). U drugim slučajevima (troškovi održavanja imovine prenesene na temelju ugovora o zakupu), ti se troškovi klasificiraju kao neposlovni (podstavak 1. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije).

U praksi se ponekad javlja situacija (najčešće, ako zakup prostora nije glavna djelatnost zakupodavca), kada najmodavac najmoprimcu „prenaplati“ dio svojih komunalnih troškova za plaćanje struje, vode, topline. i izdaje mu račun. Prema Ministarstvu financija, izraženom u dopisu od 03.03.2006., broj 03-04-15/52, ovo je nezakonito, budući da najmodavac ne može biti energetska organizacija za najmoprimca, budući da on sam prima električnu energiju kao pretplatnik za opskrbu zgrade od organizacije za opskrbu energijom. Ovi troškovi se ne mogu prihvatiti od najmoprimca za potrebe poreza na dohodak, niti se PDV na njih ne može odbiti. Najmodavac može povećati najamninu za količinu električne energije, vode i topline koju je utrošio najmoprimac.

Prilikom obračuna troškova za potrebe računovodstvenog i poreznog računovodstva za popravak i održavanje zgrade u cjelini i njezinih inženjerskih sustava, ponekad se postavljaju pitanja u slučajevima kada najmodavac nije jedini vlasnik zgrade, već posjeduje zasebne prostore u to, dok ostali prostori pripadaju drugim vlasnicima (jednom ili više). Ako te troškove snosi netko od vlasnika, teško da se mogu smatrati poštenim i razumnim u cijelosti. U tom slučaju trebate sklopiti ugovor o zajedničke aktivnosti(jednostavan partnerski ugovor) s ostalim vlasnicima i voditi se prema poglavlju 55. Građanskog zakonika i računovodstvenim propisima "Informacije o sudjelovanju u zajedničkim aktivnostima" (PBU 20/03), odobrenim nalogom Ministarstva financija Ruska Federacija od 24. studenog 2003. br. 105n.

Troškovi stanara. Računovodstvo i oporezivanje

Porez na dohodak

Najmoprimac snosi i troškove vezane uz najam ureda. Zadržimo se na nekima od njih.

Neodvojiva poboljšanja iznajmljenih nekretnina, postrojenja i opreme uključena su u imovinu koja se amortizira od 2006. godine (Zakon od 06.06.2005. br. 58-FZ). U skladu sa stavkom 1. članka 258. Poreznog zakona, kapitalna ulaganja u iznajmljena dugotrajna sredstva koja je najmoprimac izvršio uz suglasnost najmodavca, a čija vrijednost ne nadoknađuje najmodavac, amortizira najmoprimac tijekom trajanja najma. na temelju iznosa amortizacije izračunatih uzimajući u obzir rok korisna upotreba utvrđeno za unajmljene predmete dugotrajne imovine prema Klasifikaciji dugotrajne imovine. To znači da ako je na kraju najma korisni vijek trajanja kapitalna ulaganja ne prestaje, tada na kraju trajanja najma najmoprimac i dalje mora prestati obračunavati amortizaciju na imovinu koja se amortizira u obliku kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja. Ako se najam produži, organizacija može nastaviti obračunavati amortizaciju u skladu s utvrđenom procedurom.

Ako najmodavac nadoknađuje trošak neodvojivih poboljšanja najmoprimcu, tada će ih najmodavac amortizirati. U skladu sa stavkom 2. čl. 259 Poreznog zakona Ruske Federacije, obračun amortizacije imovine koja se amortizira u obliku kapitalnih ulaganja u objekte iznajmljenih dugotrajnih sredstava, koji, u skladu s ovim poglavljem, podliježe amortizaciji, počinje od najmoprimca od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je ova nekretnina puštena u funkciju. Pojašnjenja o ovim pitanjima sadržana su u pismu Ministarstva financija RF od 15. ožujka 2006. br. 03-03-04 / 1/233.

Shelest LLC iznajmljuje uredski prostor u OOO Delovoy Tsentr i u svibnju 2006., uz suglasnost najmodavca, izvršio neodvojiva poboljšanja u iznajmljenim prostorijama (instaliran požarni alarm vrijedan 30.000 rubalja, uključujući PDV - 4.576 rubalja). U skladu s Klasifikacijom dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine, odobrenom Uredbom Vlade RF od 01.01.2002., br. 1, požarni alarm pripada četvrtoj skupini. Vijek upotrebe je od 5 do 7 godina. Komisija je odredila korisni vijek trajanja od 61 mjesec. Zakup ističe za 3 godine (36 mjeseci). Računovodstvo će sljedeće objave:

Postupak plaćanja PDV-a pri iznajmljivanju državne imovine

Ako su najmodavac (i vlasnik imovine) državne vlasti, lokalne vlasti i državna imovina (savezna imovina, imovina konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općinska imovina) iznajmljena, najmoprimac postaje porezni agent i dužan je izračunati poreznu osnovicu za PDV (članak 161. Poreznog zakona Ruske Federacije) ... Prema stavku 3. članka 161. porezna osnovica utvrđuje se kao iznos zakupnine, uključujući porez. U tom slučaju poreznu osnovicu utvrđuje porezni agent posebno za svaku danu u zakup nekretninu. U tom slučaju zakupci se priznaju kao porezni agenti, koji su dužni obračunati, zadržati od prihoda isplaćenih najmodavcu i uplatiti odgovarajući iznos poreza u proračun.

Iznos poreza koji se plaća u proračun obračunavaju i plaćaju porezni agenti u cijelosti (članak 4. članka 173. Poreznog zakona Ruske Federacije). U ovom slučaju, iznosi poreza koje plaćaju kupci - porezni agenti na temelju dokumenata koji potvrđuju plaćanje iznosa poreza (članak 171. Poreznog zakona Ruske Federacije) podliježu odbitcima.

Pravo na ove porezne olakšice imaju kupci – porezni zastupnici koji su registrirani u poreznoj upravi i djeluju kao porezni obveznici. Prema stavku 1. članka 172. Poreznog zakona, porezni odbici se vrše na temelju dokumenata koji potvrđuju plaćanje iznosa poreza po odbitku od strane poreznih agenata.

Organizacija iznajmljuje poslovni prostor u zgradi koja je u javnom vlasništvu od siječnja 2006. godine. Najam, uključujući PDV, iznosi 23.600 rubalja. na mjesec. Iznos PDV-a prenosi se u proračun istovremeno s najamninom. U siječnju se obavljaju sljedeće transakcije: Zaduženje 20, 26 Kreditna 76 - 20 000 rubalja. - zakupnina se naplaćuje za mjesec; Zaduženje 19 Kreditna 68 / A - 3 600 rubalja. (23 600 rubalja x 18/118%) - PDV naplaćen na najamninu; Zaduženje 76 Kreditna 51 - 20 000 rubalja. - navedena je mjesečna najamnina; Zaduženje 68 / A Kreditna 51 - 3 600 rubalja. - PDV je prebačen u proračun (obveze poreznog agenta su ispunjene). U istom mjesecu nastale su okolnosti za prihvaćanje PDV-a na odbitak, što se ogleda u upisu: Zaduženje 68 Kreditna 19 - 3 600 rubalja. - Iznos PDV-a prihvaćen za odbitak na temelju računa izdanog od strane najmoprimca. Taj je iznos prikazan u prijavi za siječanj 2006. u rubrici „Porezni odbici“, redak 260.

Obično se potvrde za potvrđivanje prihoda prikupljaju za dobivanje većeg iznosa potrošačkog kredita, za auto kredit, hipoteku.

Da biste dobili potreban iznos i potvrdili svoju solventnost, trebate prikupiti potvrde o prihodima.

Dakle, kako bi se dobio potreban iznos kredita i potvrdila solventnost zajmoprimca, potrebno je prikupiti potvrde koje banci omogućuju procjenu prihoda - njegovu veličinu, učestalost i postojanost. A ako je s potvrdama koje potvrđuju vlasništvo nad imovinom sve više-manje jasno, onda prikupljanje potvrda koje potvrđuju dodatni prihod mnogima stvara poteškoće. Na primjer, kako možete dokumentirati stalni prihod od najma? Stručnjaci Kredity.ru predlažu da se upoznate s pravnim aspektima dobivanja certifikata koji ispunjava zahtjeve banke.

Što je najam nekretnina i kada će to biti prihod

Mnogi ljudi prenose svoju imovinu na privremeno korištenje trećim osobama. To može biti automobil ili stambena ili druga imovina.Na primjer, besplatno se rođacima ili prijateljima daju auto na neko vrijeme ili im je dopušteno živjeti u stanu, ali češće se nekretnina iznajmljuje uz naknadu.

Samo 10% Rusa poreznim tijelima predaje podatke o svojim dodatnim prihodima.

Beskompromisna statistika tvrdi da samo 10% Rusa podnese poreznu prijavu na kraju godine i prijavi svoje prihode, ostatak stanovništva ne želi oglašavati svoje prihode izbjegavanjem poreza, što je izravno kršenje poreznih zakona, ali ne možete raspravljati sa statistikom.

Na temelju čl. 208.1.4 i čl. 209.1 Poreznog zakona Ruske Federacije, osoba koja daje u zakup pokretnu i nepokretnu imovinu i prima prihod od najma imovine je najmodavac i mora do 30. travnja godine koja slijedi nakon izvještajnog razdoblja podnijeti poreznu prijavu o dohotku. ured u mjestu registracije. Iznos poreza na dohodak obračunava se ovisno o statusu poreznog obveznika. Pojedinac plaća 13% od iznosa primljenog dohotka. Plaćanje je potrebno izvršiti do 30. lipnja godine koja slijedi za izvještajnom.

Izdavanje nekretnina u najam u skladu sa zakonom

Iako se mnogi žale da se sklapanjem ugovora o zakupu i primanjem potvrđenih uplata (plaćanja se prenose na bilo koji način, uključujući poštanski i elektronički prijenos sredstava po osnovu najma, gotovina se izdaje kao čin prijema i prijenosa sredstava).

Službeno evidentirani dodatni prihodi od najma stana potvrda su za banku.

Svake godine morate obračunati prihod od najma, prijaviti se državi i platiti porez na primljeni prihod. Ali kada se imovina daje u zakup na temelju sklopljenog ugovora, najmodavac dobiva jamstva sigurnosti svoje imovine u okviru sklopljenog ugovora i može računati na zaštitu svojih interesa u pravnom području. Prihod, koji se službeno dobije od najma imovine, može se predočiti banci za potvrdu solventnosti.

Neslužbeno davanje imovine u zakup

Neslužbeno (bez ugovora) dajući imovinu u najam i primajući prihode, a ne prijavljujući se za to državi, ne samo da 100% riskirate svoju imovinu, nego se također uskraćujete mogućnosti poslovanja s tim prihodom kako biste dobili traženi iznos kredita.

Bez prijave državi - nemate priliku u potpunosti iskoristiti svoj izvor prihoda, ali postoji mogućnost da budete kažnjeni. Ako porezni ured objavi i prizna prihod od najma, možete očekivati ​​povrat nenaplaćenih iznosa poreza i kazni u rasponu od 5% do 30% prihoda.

Štoviše, ako državna porezna služba objavi i prizna vaš dohodak, možete očekivati ​​povrat nenaplaćenih iznosa poreza i kazni od 5% do 30% iznosa prihoda.

Kako napraviti crno bijelo?

Kao što je gore navedeno, "crni" prihodi neće još dugo biti bez problema, porezne službe ne spavaju i imaju svoje izvore informacija. Kako biste izbjegli probleme s porezom, bolje je svoje prihode prenijeti na pravnu osnovu, to se može učiniti na sljedeće načine:

• Podnesite godišnju poreznu prijavu i platite odgovarajući porez kao prirodna osoba... Kako izračunati prihod od najma stana? Sa najmoprimcem treba sklopiti ugovor o najmu nekretnine u kojem će biti naznačeni uvjeti, iznos mjesečne ili tromjesečne uplate, načini plaćanja, odgovornost stranaka i pojedinosti strana u ugovoru. Temeljem ugovora dužni ste godišnje do 15. travnja podnijeti prijavu poreza na dohodak s naznakom iznosa primljenog dohotka za godinu. Poreznoj prijavi se ne podnosi samo prijava, već i dokumenti koji potvrđuju vaše prihode. Dužni ste voditi računa i čuvati sve račune i akte o prihvatu i prijenosu sredstava plaćanja za najam, budući da svi prihodi moraju biti dokumentirani. kao i ugovori sa najmoprimcima i aneksi uz njih. Kamatna stopa na prihode za fizička lica osoba - 13%. Kako biste banci potvrdili prihod od iznajmljivanja nekretnina, dostavljate svoj primjerak prijave i potvrdu o uplati poreza.
• Podnesite godišnju poreznu prijavu i platite porez kao samostalni poduzetnik. Još jedno rješenje za prijavu vlastitih prihoda može biti registracija kao samostalni poduzetnik. Obavezno je u ovom slučaju, prilikom registracije, uključiti ovaj način zarade u vrste djelatnosti. Što daje registracija kao samostalni poduzetnik? Prvo, to je zamjetno smanjenje iznosa poreza na dohodak: može biti 15% razlike između prihoda minus rashodi ili 6% za prihode. Ako imate velike mjesečne troškove za održavanje imovine, onda bi bilo preporučljivo odabrati prvu opciju, ako uglavnom primate prihode bez značajnih troškova, onda je bolje odabrati sustav oporezivanja "Dohodak". Nadalje, procedura sklapanja ugovora, prihvaćanja plaćanja i izvještavanja je gotovo ista. Ujedno se prijava podnosi i poreznoj upravi godišnje. Razlika je samo u sustavu obračuna iznosa poreza, a u ovom slučaju potvrda prihoda nisu primici, već knjiga za evidentiranje prihoda i rashoda individualnog poduzetnika. SP čuva potvrde i druge dokumente u slučaju da porezno tijelo izrazi želju provjeriti točnost dostavljenih podataka. Za banku, potvrda prihoda također će biti osigurana izvornom deklaracijom, potvrdom ili p / p o uplati poreza, ali, možda, knjigovodstvenom knjigom prihoda.

Za svaku banku važni su pouzdani podaci i popratna dokumentacija. Čak i ako vam je ponuđeno da ispunite potvrdu o svom prihodu u obliku banke, bez dokumentarne potvrde, prioritet su dokumenti pomoću kojih možete procijeniti svoj stvarni prihod: potvrda 2-NDFL, račun dobiti i gubitka, potvrde za plaćanje poreza itd.

Ako organizacija iznajmljuje sobu od pojedinca (koji nije samostalni poduzetnik), onda je to u odnosu na tog pojedinca-najmodavca. Odnosno, ona mora izračunati porez na dohodak od dohotka u obliku najamnine, zadržati porez po odbitku prilikom plaćanja dohotka pojedincu i prenijeti ga u proračun (članak 2. članka 226., članak 228. Poreznog zakona Ruske Federacije). Plaćanje poreza na dohodak nemoguće je prebaciti na samog najmodavca – pojedinac ne može. I nije važno što će biti zapisano u ugovoru o najmu s pojedincem. Porez na dohodak u svakom slučaju mora platiti stanar - organizacija (Pismo Ministarstva financija Rusije od 27. kolovoza 2015. br. 03-04-05 / 49369).

Porez na dohodak pri najmu

Porez na dohodak od najamnine obračunava se sa svakom isplatom dohotka pojedincu prema sljedećoj formuli:

Stopa poreza na dohodak je:

• ako je najmodavac rezident Ruske Federacije - 13%;
• ako je najmodavac nerezident Ruske Federacije - 30%.

A najam se prenosi na pojedinca koji je već umanjen za iznos poreza po odbitku.

Uplata poreza na dohodak u proračun

Porez koji zadržava organizacija prenosi se u proračun najkasnije sljedeći dan od dana plaćanja najamnine pojedincu (članak 6. članka 226. Poreznog zakona Ruske Federacije).

KBK za porez na dohodak pri najmu - 182 1 01 02010 01 1000 110. Odnosno, isto kao i kod prijenosa poreza na dohodak za zaposlenike organizacije.

Izvještavanje pri najmu od pojedinca

Za pojedinog najmodavca potrebno je izraditi poseban porezni registar za porez na dohodak i na kraju godine u opći red dostaviti 2-NDFL certifikat IFTS-u. Treba odražavati prihod u obliku najamnine, iznos poreza na dohodak koji se obračunava, zadržava i prenosi u proračun.

Šifra prihoda u 2-NDFL kod iznajmljivanja od pojedinca je 1400.

Osim toga, informacije o pojedinom najmodavcu uključene su u tromjesečno izvješće 6-NDFL.

Premije osiguranja pri najmu prostora od fizičke osobe

Iznos najamnine plaćen pojedincu ne podliježe premijama osiguranja u mirovinskom fondu Ruske Federacije, FSS-u i FFOMS-u (članak 4. članka 420. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Porez na dohodak od ostalih plaćanja najma

Ako organizacija nadoknađuje fizičkoj osobi-najmodavcu trošak komunalnih usluga, koji ovisi o stvarnoj potrošnji najmoprimca, a obračunava se po brojilima (struja, plin, vodoopskrba), tada naplaćeni iznos nije oporezivi dohodak zakupnika. pojedinac. Stoga nije potrebno odbiti porez na dohodak od njega (

Obveze stranaka za iznajmljivanje imovine regulirane su uvjetima ugovora o zakupu sklopljenog u skladu s Poglavljem 34 "Najam" Građanskog zakona Ruske Federacije.

Uvjeti održavanja nekretnine u najmu uređeni su čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Posebno:

1) najmodavac je dužan proizvesti o svom trošku remont iznajmljena imovina, osim ako zakonom, drugim pravnim aktima ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (članak 1. članka 616. Građanskog zakona Ruske Federacije);

2) najmoprimac je dužan održavati nekretninu u ispravnom stanju, obavljati tekuće popravke o svom trošku i snositi troškove održavanja imovine, osim ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (članak 2. članka 616. Građanskog zakona Ruska Federacija).

Na temelju gore navedenog, prema zadanim postavkama:

Troškove velikih popravaka zakupljene nekretnine snosi najmodavac;

Troškovi tekućih popravaka i drugi troškovi održavanja zakupljene nekretnine - najmoprimca.

Ali ugovor o zakupu može predvidjeti drugačije.

Na primjer, ugovor o zakupu može sadržavati sljedeće uvjete:

Obveza izvršenja velikih popravaka zakupljene nekretnine snosi se najmoprimcu,

Najmodavac je oslobođen troškova održavanja zakupljene nekretnine.

U tom slučaju sve troškove održavanja zakupljene nekretnine (uključujući i troškove velikih popravaka) snosi najmoprimac.

Troškove održavanja unajmljene nekretnine snosit će i, sukladno tome, evidentirati najmoprimac ili najmodavac ako te obveze postoje.

Obračun troškova kod najmodavca

Ako najmodavac ima obveze, troškovi održavanja zakupljene nekretnine (uključujući troškove velikih popravaka) iskazuju se u računovodstvenim evidencijama:

U sklopu rashoda za redovne djelatnosti - ako je predmet djelatnosti najmodavca rezerviranje naknade za privremeno korištenje njegove imovine prema ugovoru o najmu;

U sklopu ostalih rashoda - ako nije ispunjen uvjet u pogledu predmeta djelatnosti iz prethodnog stavka. Ova pravila utvrđena su točkama 5. i 11. Pravilnika o računovodstvu "Organizacijski troškovi" PBU 10/99 (Naredba Ministarstva). financija Ruske Federacije br. 33n od 06.05.99.) ...

Prema Kontnom planu računovodstvo financijske i gospodarske aktivnosti organizacija i Upute za njegovu primjenu, odobrene Naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije br. 94n od 31.10.00 (u daljnjem tekstu Kontni plan):

Troškovi redovnih aktivnosti iskazuju se na računima bilance odjeljka 3 "Troškovi proizvodnje" (na primjer, na računu 20 "Glavna proizvodnja");

Ostali rashodi iskazuju se na računu 91 “Ostali prihodi i rashodi” (podračun “Ostali rashodi”).

Predmet djelatnosti najmodavca može se odrediti:

Što se tiče vrsta gospodarskih djelatnosti navedenih u osnivačkim dokumentima,

Dakle, na temelju ekonomske suštine izvedenih operacija.

Također se može koristiti razina materijalnosti primljenog prihoda od najma.

"Ulazni" PDV izdvojen iz troška nastalih troškova:

Uračunava se u trošak kupljenih usluga sukladno stavku 2. čl. 170. Poreznog zakona Ruske Federacije - ako najam ne podliježe PDV-u (na primjer, ako je najmodavac pod pojednostavljenim sustavom oporezivanja);

Podliježe odbitku - ako je najamnina podložna PDV-u i ako su ispunjeni drugi uvjeti za prihvaćanje PDV-a na odbitak (članci 171. i 172. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Porezno računovodstvo troškova kod najmodavca

Najmodavac klasificira troškove nastale u skladu s uvjetima ugovora o održavanju iznajmljene imovine u porezno računovodstvo u skladu s Poglavljem 25 "Porez na dobit" Poreznog zakona Ruske Federacije. Ova klasifikacija se može prikazati u obliku dijagrama (vidi časopis "Računovodstvene novosti" br. 39 od 25. listopada 2011.). Poglavlje 25. Poreznog zakona Ruske Federacije ne otkriva koncept sustavnog davanja imovine u zakup.

Istovremeno, u čl. 120. Poreznog zakona Ruske Federacije prilikom dovođenja porezne obveze postoji koncept sustavnosti u odnosu na nepravodobno i netočno prikazivanje poslovnih transakcija na računima. Tamo se prepoznaje sustavno dvaput ili više tijekom kalendarska godina nepravodobna i netočna refleksija. Međutim, ova definicija je specifičan pojam koji se može koristiti samo u relevantnom članku, tj. čl. 120. Poreznog zakona Ruske Federacije (članak 3. članka 11. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Prema našem mišljenju, sa stajališta klasifikacije troškova, moguće je povući paralelu između ovog pojma i predmeta najmodavčevih aktivnosti u najmu imovine. Gore je opisan redoslijed određivanja predmeta djelatnosti.

Odnosno, ako je predmet djelatnosti najmodavca davanje imovine na korištenje, tada se imovina unajmljena – može se zaključiti – sustavno daje na korištenje. U tom će se slučaju odgovarajući troškovi, ovisno o računovodstvenoj politici, obračunati u izravnim i (ili) neizravnim troškovima.

Ako ne, onda će vrijediti suprotan zaključak. Odnosno, takvi rashodi će biti uključeni u neposlovne troškove.

Također biste trebali platiti Posebna pažnja o odredbi računovodstvene politike u svezi formiranja pričuve za popravke u poreznom računovodstvu:

1) ako se formira rezerva za buduće troškove popravaka (članak 2. članka 324. Poreznog zakona Ruske Federacije), tada:

Prilikom utvrđivanja normi za odbitke od pričuve potrebno je voditi se odredbama st. 1. - 3. st. 2. čl. 324 Poreznog zakona Ruske Federacije;

Doprinosi u pričuvu tijekom poreznog razdoblja otpisuju se na rashode (izravni ili neizravni - ovisno o računovodstvenoj politici (članak 1. članka 318. Poreznog zakona Ruske Federacije)) u jednakim udjelima za zadnji dan izvještavanja ( porezno) razdoblje;

Stvarno nastali troškovi popravka zakupljene imovine u okviru formirane pričuve otpisuju se na teret pričuve;

Iznos viška se otpisuje na druge troškove (izravne ili neizravne - ovisno o računovodstvenoj politici (članak 1. članka 318. Poreznog zakona Ruske Federacije)) povezane s proizvodnjom i prodajom;

2) ako rezerva nije stvorena, tada organizacija djeluje pri razvrstavanju troškova popravka u skladu s gornjom shemom.

Obračun troškova kod najmoprimca

Ako postoje pripadajuće obveze, najmoprimac će u računovodstvene evidencije klasificirati troškove nastale zbog održavanja nekretnine u najmu ovisno o namjeni korištenja nekretnine. Troškove održavanja naplaćuje najmoprimac u skladu s relevantnim računovodstvenim propisima i Kontnim planom.

Dakle, možemo navesti 4 najčešće namjene korištenja zakupljene imovine od najmoprimca:

jedan . Stvaranje dugotrajne imovine (predmet dugotrajne imovine, nematerijalna imovina) - račun rashoda 08 "Ulaganja u dugotrajnu imovinu".

2. Proizvodnja proizvoda, obavljanje poslova ili pružanje usluga - računi rashoda 20 "Glavna proizvodnja" i 25 "Opći troškovi proizvodnje".

3. Upravljanje organizacijom - račun troškova 26 "Opći poslovni rashodi"

4. Neproizvodno - rashodni račun 91 “Ostali prihodi i rashodi” (podračun “Ostali rashodi”) Svrha korištenja nekretnine u najmu utvrđuje se na temelju poslova koje najmoprimac obavlja s imovinom danom u zakup.

"Ulazni" PDV izdvojen iz troška stečenih troškova prihvaća se za odbitak ako se nekretnina u najmu koristi u transakcijama oporezivim PDV-om i pod drugim uvjetima navedenim u čl. 171. i 172. Poreznog zakona Ruske Federacije. Inače se uzima u obzir u trošku pripadajućih troškova.

Porezno knjigovodstvo troškova kod najmoprimca

Ako postoje pripadajuće obveze, najmoprimac u porezno računovodstvo razvrstava troškove održavanja nekretnine u najmu, ovisno o namjeni njezine uporabe i računovodstvenoj politici.

Dakle, u skladu s poglavljem 25 Poreznog zakona Ruske Federacije, mogu se razlikovati 4 mogućnosti poreznog računovodstva takvih troškova:

1. Svrha uporabe: Stvaranje imovine koja se amortizira (objekt dugotrajne imovine, nematerijalna imovina).

Izjava o računovodstvenoj politici: Nije važno.

Vrsta rashoda za porezne svrhe: Troškovi za stjecanje odgovarajuće imovine koja se amortizira uključena u početni trošak (članak 1. članka 257. Poreznog zakona Ruske Federacije).

2. Svrha uporabe: Proizvodnja proizvoda, obavljanje poslova ili pružanje usluga, upravljanje organizacijom.

Izjava o računovodstvenoj politici: Odgovarajuća vrsta rashoda uključena je u popis izravnih troškova.

Vrsta rashoda za porezne svrhe: Izravni troškovi povezani s proizvodnjom i prodajom (članak 1. članka 318. Poreznog zakona Ruske Federacije).

3. Svrha uporabe: Proizvodnja proizvoda, obavljanje poslova ili pružanje usluga, upravljanje organizacijom.

Namjena: Odgovarajuća vrsta rashoda nije uključena u popis izravnih troškova.

Vrsta rashoda za porezne svrhe: Neizravni troškovi povezani s proizvodnjom i prodajom (članak 1. članka 318. Poreznog zakona Ruske Federacije).

4. Svrha korištenja: Korištenje nije vezano uz aktivnosti usmjerene na ostvarivanje prihoda.

Svrha upotrebe: Nije bitno.

Vrsta rashoda za porezne svrhe: Troškovi koji se ne uzimaju u obzir pri oporezivanju dobiti (čl. 1. članka 252., č. 49. članka 270. Poreznog zakona Ruske Federacije). U tom slučaju računovodstvena politika može predvidjeti formiranje rezerve za buduće troškove popravaka. U ovoj situaciji:

1) odbici u pričuvi otpisani na rashode kvalificirat će se ovisno o namjeni korištenja zakupljene imovine u skladu s gornjom tablicom;

2) stvarni troškovi nastali za popravke će se otpisati:

Unutar stvorene pričuve - na teret pričuve;

U iznosu viška iznad formirane pričuve - u sastavu troškova koji odgovaraju namjeni korištenja prema gornjoj tablici.

Troškovi proizvodnje i prodaje obračunavaju se sukladno stavku 2. čl. 318 Poreznog zakona Ruske Federacije:

Neizravni troškovi - u cijelosti padaju na teret umanjenja oporezive dobiti;

Izravni troškovi - umanjuju oporezivu dobit kao prodaja proizvoda, radova, usluga, u čijoj se cijeni uzimaju u obzir.

Istodobno, u odnosu na usluge, izravni troškovi mogu se u potpunosti uzeti u obzir pri smanjenju oporezivog dohotka.

Odnos stranaka u zakupu u odnosu na komunalne usluge

Obveze stranaka za održavanje nekretnine u najmu utvrđuju se ugovorom o najmu sukladno odredbama čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Uključuju i troškove plaćanja komunalnih i drugih usluga (primjerice, komunikacijskih usluga) u vezi s iznajmljenom nekretninom.

Ako zakonom ili ugovorom o najmu nije drugačije određeno, trošak takvih usluga snosi najmoprimac. Ugovorom o zakupu može se odrediti drugačije.

Odnosno, ispada, u skladu s ugovorom o najmu, troškove komunalnih i (ili) drugih usluga snose:

Ili stanar;

Ili najmodavac, ako mu je takva obveza nametnuta zakonom ili ugovorom.

U pravilu, onaj kome je povjerena takva dužnost mora poduzeti potrebne radnje za to:

Sklopiti ugovor s organizacijom koja pruža komunalne ili druge usluge;

Prihvatite rezultate takvih usluga i platite ih.

Ako zakupnik ili najmodavac, u skladu sa svojim odgovornostima, izravno stupa u interakciju s ovom organizacijom, tada se ne postavljaju pitanja u vezi s računovodstvenim i poreznim računovodstvom. U obzir se uzimaju troškovi nabave takvih usluga:

Kod najmodavca - u skladu s gore navedenim postupkom u odjeljcima ovog članka koji su posvećeni računovodstvu i porezno računovodstvo troškovi održavanja zakupljene imovine od najmodavca;

Za najmoprimca - u skladu s gore opisanim postupkom u odjeljcima ovog članka, koji su posvećeni računovodstvenom i poreznom računovodstvu troškova održavanja zakupljene imovine od najmoprimca.

Također, ne postoje porezni rizici u vezi s ovim transakcijama.

Međutim, često postoji drugačiji postupak za odnos za provedbu takvih troškova od strane stranaka ugovora o najmu. Opisano je u sljedeća dva odjeljka ovog članka.

Naknada komunalnih troškova koje ima najmodavac

U praksi se susreće sa sljedećom situacijom. Obveza snošenja troškova komunalnih i drugih usluga je na najmoprimcu, ali potonji ne može izravno komunicirati s organizacijom koja pruža takve usluge iz više razloga. Na primjer:

1) iznajmljuje se posebna prostorija u zgradi, dok:

Opskrbu energijom (ili drugo) zgrade u cijelosti zaključuje najmodavac;

Za sklapanje ugovora o opskrbi energijom (ili na drugi način), zakupcu stvaraju prepreke od strane dobavljača energije (na primjer, u obliku obveznog podnošenja relevantnih tehničkih podataka);

2) imovina se daje u zakup u početnoj fazi, tijekom koje se ponovno pregovara (ili na drugi način) ugovor o opskrbi električnom energijom - prestanak i prekid odnosa između organizacije za opskrbu električnom energijom i najmodavca te sklapanje sporazuma s najmoprimcem.

U takvim situacijama predmetne troškove zapravo snosi najmodavac. No, istovremeno, uz najamninu, iskazuje i troškove nastale najmoprimcu na temelju preslika popratnih dokumenata (odgovarajući izračun). Takvi su odnosi, u pravilu, fiksirani u ugovoru.

U ovom slučaju najmodavatelji nemaju porezne rizike za takve odnose:

1) za potrebe oporezivanja dobiti:

Prihodi od najmoprimaca - najmodavac uključuje prihode koji se uzimaju u obzir pri oporezivanju dobiti;

Nastali rashodi - najmodavac uključuje rashode uključene u porez na dohodak;

2) za potrebe PDV-a:

Primici od najmoprimaca - najmodavac uključuje u poreznu osnovicu za PDV;

... "Ulazni" PDV na kupljene usluge odbija najmodavac.

Međutim, najmoprimac u ovoj situaciji ima porezne rizike:

1) u manjoj mjeri na porez na dohodak - postoji rizik obračuna troškova stjecanja usluga kod oporezivanja dobiti, budući da je zapravo strana u odnosu za kupnju električne energije (vode i sl.) najmodavac koji to čini. nemaju dozvolu za odgovarajuću vrstu djelatnosti (opskrba električnom energijom, vodoopskrba i sl.);

2) u većoj mjeri za PDV - postoji rizik slične prirode (najmodavac nema pravo obavljati odgovarajuću vrstu djelatnosti na temelju licence) kod prikaza odbitka "unosa" PDV na trošak ponovno pruženih usluga. Često iznajmljivači ni ne izdaju račun u skladu s ovom okolnošću.

Iako trenutno postoji mišljenje Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u Rezoluciji br. 6219/08 od 03. 10. 2009. da:

Troškovi najmodavca za plaćanje komunalnih računa, koji su ponovno naplaćeni najmoprimcu, promjenjivi su dio najamnine;

Imajući to na umu, najmoprimac ima puno pravo odbiti "ulazni" PDV na "promjenjivu" vrijednost zakupnine.

1) obveza najmodavca (a ne najmoprimca) da snosi troškove komunalnih i drugih usluga u vezi s iznajmljenim prostorom;

2) postupak utvrđivanja zakupnine koji se sastoji od 2 dijela:

Stalni dio - za korištenje pripadajuće imovine za odgovarajuće razdoblje;

Varijabilni dio, definiran kao zbroj troškova najmodavca za plaćanje komunalnih i drugih troškova vezanih uz iznajmljenu nekretninu.

U ovom slučaju, navedeni porezni rizici bit će neutralizirani za najmoprimca:

1) za potrebe poreza na dobit - kada se nekretnina u najmu koristi u proizvodnim djelatnostima - najmoprimac ima pravo uzeti u obzir troškove zakupa (uključujući varijabilni dio);

2) za potrebe PDV-a - kada se koristi u PDV-oporezivim transakcijama - najmoprimac ima pravo prihvatiti odbitak "ulaznog" PDV-a.

Ugovor o posredovanju za naknadu komunalnih troškova

Postoji praksa sklapanja posredničkih ugovora između najmoprimca i najmodavca za nadoknadu troškova najmodavaca za komunalne i druge usluge vezane uz iznajmljeni prostor.

U ovoj situaciji između najmoprimca i najmodavca sklapaju se dva ugovora:

1) ugovor o zakupu prema kojemu se najmoprimcu nameće obveza snošenja troškova komunalnih i drugih usluga u vezi s zakupljenom imovinom;

2) posrednički ugovor (na primjer, ugovor o posredovanju), prema kojem najmodavac, u ime i na račun najmoprimca, djeluje kao kupac iz organizacije za opskrbu energijom komunalnih i drugih usluga u vezi s zakupljenom imovinom u ime i na teret najmoprimca.

U skladu s odnosom prema ugovoru o posredovanju:

1) najmodavac:

Za računovodstvene svrhe, ne uzima u obzir plaćanje režija na trošak najmoprimca kao dio troškova (članak 3. PBU 10/99 "Troškovi organizacije") i primitke od najmoprimca kao plaćanje ovih usluga kao dio prihod (klauzula 2 PBU 9/99 "Prihodi organizacije")

(pri kupnji komunalnih usluga, zapis Dt76 se odražava (u analitičkom računovodstvu obračuna s najmoprimcem) - Kt60 (u analitičkom računovodstvu obračuna s energetskom organizacijom) u iznosu PDV-a)

U svrhu oporezivanja dobiti, ne uzima se u obzir ni u prihodima (članak 9. članka 251. Poreznog zakona Ruske Federacije) niti u rashodima (članak 9. članka 270. Poreznog zakona Ruske Federacije) plaćanje režija i nadoknada njihovih troškova;

Za potrebe PDV-a, ne uzima u obzir pri utvrđivanju porezne osnovice za PDV, iznos povrata komunalnih usluga (članak 1. članka 156. Poreznog zakona Ruske Federacije) i ne odbija PDV na plaćene komunalne usluge, jer steći ih u korist najmoprimca;

2) stanar:

Za računovodstvene potrebe uzima u obzir troškove nadoknađene najmodavcu na način opisan u odjeljku „Obračun troškova kod najmoprimca“, ovisno o namjeni korištenja zakupljene nekretnine;

Za potrebe poreza na dobit uzima u obzir rashode nadoknađene najmodavcu na način opisan u odjeljku „Porezno knjigovodstvo rashoda kod najmoprimca“, ovisno o namjeni korištenja zakupljene imovine i računovodstvenim politikama;

Za potrebe PDV-a, “ulazni” PDV na vrijednost nadoknadivih troškova odbija se ako su komunalne usluge povezane s transakcijama koje se oporezuju PDV-om.

Naknada za posredničke usluge:

1) najmodavac:

U računovodstvu - uključuje u prihod (evidencija Dt76 (u analitičkom računovodstvu obračuna sa zakupcem) - Kt90);

U poreznom računovodstvu - uključuje u sastav prihoda koji se uzima u obzir pri oporezivanju dobiti (bez PDV-a);

Obračunava PDV koji se uplaćuje u proračun (evidencija Dt90 - Kt68 (PDV podračun));

2) najmoprimac, slično kao i nadoknadivi troškovi, odražava u računovodstvenom i poreznom računovodstvu, a također prihvaća PDV na njihovu vrijednost za odbitak ili uzima u obzir u trošku.

Uz takav odnos između stranaka, najmoprimac se može suočiti sa sljedećim problemima koji dovode do poreznih rizika:

1) najmodavci u pravilu ne sklapaju poseban ugovor o opskrbi energijom (ili drugi) s energetskom organizacijom za izvršenje ugovora o posredovanju, već djeluju u okviru prethodno sklopljenog ugovora;

2) u okviru ugovora sklopljenog s energetskom organizacijom, najmodavac ponekad plaća ne samo troškove koje nadoknađuje najmoprimac, već i svoje vlastite (ova situacija je moguća kada najmodavac iznajmljuje neke prostore kada zauzima druge prostore na mjerilo jedne zgrade).

Ovi problemi mogu dovesti do poništenja ugovora o posredovanju. Kao rezultat, to dovodi do poreznih rizika – i za porez na dohodak i za PDV. Drugi problem povezan je s fragmentacijom računa od strane najmodavca koji mu je izdala organizacija za opskrbu energijom:

Jedan dio - za prezentaciju za odbitak;

Drugi dio je za predočenje najmoprimcu za plaćanje u obliku posebnog računa.

Dakle, redoslijed odnosa između najmoprimca i najmodavca za plaćanje komunalnih i drugih usluga u razmatranoj situaciji također negativno utječe na najmoprimca.

Najidealnija u pogledu odnosa stranaka je situacija opisana u završnom dijelu prethodnog dijela ovog članka.

Određivanje najamnine

Najamnina se utvrđuje u ugovoru o najmu u skladu s čl. 2. čl. 614 Građanskog zakona Ruske Federacije. Ova odredba ne nameće ograničenja na oblike zakupnine, dopuštajući kombinaciju oblika navedenih u ovom stavku. Oni. stranke u zakupu mogu osigurati zakupljenu nekretninu ili njezinu pojedincu sastavni dijelovi bilo koji iznos zakupnine ili postupak za njegovo utvrđivanje. Primjerice, kako je navedeno u odjeljku "Naknada komunalnih troškova koje ima najmodavac" ovog članka, iznos fiksnog i varijabilnog dijela (u iznosu utrošenih komunalnih i drugih usluga).

U tom slučaju, najam se može plaćati periodično ili odjednom. Dozvoljeno je plaćanje zakupnine u nenovčanim sredstvima.

Najamnina se može mijenjati sporazumno stranaka na način propisan čl. 3. čl. 614 Građanskog zakona Ruske Federacije.

Članak 4. čl. 614 Građanskog zakona Ruske Federacije daje najmoprimcu pravo na smanjenje iznosa najma ako se zbog okolnosti za koje nije odgovoran značajno pogoršalo sljedeće:

Uvjeti korištenja nekretnine;

Stanje imovine.

Obračun najma kod najmodavca

Najam se odražava u računovodstvenim evidencijama najmodavca u skladu s člancima 5. i 7. PBU 9/99 "Prihodi organizacije" i Kontnim planom:

U sklopu prihoda (prihoda od prodaje) od redovnih aktivnosti - evidencija Dt62 - Kt90 - ako je zakup za najmodavca predmet njegove djelatnosti;

U sklopu ostalih prihoda - evidencija Dt62 - Kt91 - inače.

Postupak određivanja predmeta djelatnosti opisan je u odjeljku "Obračun troškova kod najmodavca" ovog članka.

Ako je najamnina podložna PDV-u, tada se odražavaju i računovodstvene evidencije o obračunu ovog poreza (Dt90 - Kt68).

U poreznom računovodstvu prihod u obliku zakupnine, bez PDV-a, kvalificira se sukladno stavku 4. čl. 250 Porezni zakon Ruske Federacije:

Kao dio prihoda od prodaje;

U sklopu neposlovnih prihoda – ako nisu uključeni u prvu kategoriju.

Istodobno, Porezni zakon Ruske Federacije ne daje odgovor na pitanje kako klasificirati prihod od najma u odgovarajuću kategoriju.

Prema našem mišljenju, pri razvrstavanju prihoda od najma potrebno je voditi se sustavnim najmom imovine, gore opisanim u odnosu na kvalifikaciju troškova održavanja nekretnine u najmu. Najam se uzima u obzir:

Ako postoji pravilnost - u prihodima od prodaje;

U njegovom nedostatku - u neposlovnim prihodima.

U takvoj situaciji i prihodi od najma i rashodi za održavanje zakupljene nekretnine (uključujući amortizaciju) bit će grupirani na isti način:

Ili u prihodima od prodaje i troškovima povezanim s proizvodnjom i prodajom;

Ili u izvanposlovnim prihodima i rashodima.

Načela klasifikacije prihoda od najma u poreznom računovodstvu utvrđena su računovodstvenom politikom.

Računovodstvo najma kod najmoprimca

Najamnina od najmoprimca priznaje se kao rashod ovisno o namjeni korištenja nekretnine i računovodstvenoj politici.

Klasifikacija i postupak iskazivanja troškova najma potpuno je sličan gore opisanoj klasifikaciji troškova održavanja nekretnine u najmu:

U odjeljku "Računovodstvo troškova kod najmoprimca" ovog članka - u računovodstvu;

U odjeljku "Porezno knjigovodstvo rashoda kod najmoprimca" ovog članka - u poreznom računovodstvu.

Postupak obračuna "ulaznog" PDV-a na trošak zakupnine poklapa se s postupkom opisanim u odjeljku "Obračun troškova kod najmoprimca" ovog članka u odnosu na izdatke vezane uz održavanje nekretnine u najmu.

Organizacije koje koriste pojednostavljeni sustav oporezivanja utvrđuju oporezivi dohodak na temelju članaka 249. i 250. Poreznog zakona Ruske Federacije (članak 1. članka 346.15. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ove stavke dijele sav prihod na prihod od prodaje i neposlovni prihod. Glavni koji nastaje prilikom obračuna prihoda od najma u pojednostavljenom sustavu oporezivanja, kojemu se prihodu s jedinstvenim porezom treba pripisati uplata primljena za najam imovine - prihodima od prodaje ili neposlovnim prihodima.

Općenito, prihodi od iznajmljivanja nekretnina su neposlovni prihodi. Međutim, može se uzeti u obzir i kao dio prihoda od prodaje. Kriterij za razvrstavanje najamnine kao prihoda prema Poreznom zakonu Ruske Federacije ne postoji, ali sadrži uvjet za uključivanje troškova vezanih uz zakup imovine u troškove prodaje. Dakle, ako organizacija sustavno iznajmljuje imovinu, troškovi takvih aktivnosti povezani su s provedbom (podstavak 1. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije). Sukladno tome, prihod od njega mora se priznati kao dio prihoda od prodaje.

Koncept sustavnosti koristi se u značenju korištenom u stavku 3. članka 120. Poreznog zakona Ruske Federacije - dva puta ili više tijekom kalendarske godine. Ovaj pristup primjeni koncepta "sustavnog" sadržan je u stavku 2. odjeljka 4. Metodičke preporuke o primjeni poglavlja 25. Poreznog zakona Ruske Federacije (odobreno naredbom Ministarstva poreza i pristojbi Rusije od 20. prosinca 2002. br. BG-3-02 / 729). Do danas je ovaj dokument izgubio snagu (naredba od 21. travnja 2005. br. SAE-3-02 / 173). Međutim, predloženo tumačenje koncepta "regularnosti" ostaje relevantno, što potvrđuje porezni odjel (vidi, na primjer, pismo UMNS-a Rusije za Moskovsku regiju od 25. ožujka 2004. br. 04-23 / 03451) i sudovi (vidi, na primjer, rješenje FAS-a Volgo-Vyatka Okrug od 26. listopada 2005. br. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Dakle, ako se imovina daje u zakup na sustavnoj osnovi, onda se obračunava prihod
iz najma po pojednostavljenom sustavu oporezivanja, postupati istim redoslijedom kao i prihod od prodaje. U suprotnom, isplate najma prijaviti kao neposlovni prihod. Slična pravila mogu se primijeniti u računovodstvu. Samo prihod od najma u pojednostavljenom poreznom sustavu potrebno je podijeliti na dohodak od redovnih djelatnosti (prikazuje se na kontu 90) i drugi prihod (prikazuje se na računu 91).

Datum primitka prihoda je dan kada je organizacija stvarno primila sredstva od najmoprimca za plaćanje njegovog duga. Iznos najamnine primljen u obliku predujma trebao bi biti uključen u prihod na pojednostavljenom sustavu oporezivanja odmah u trenutku kada ga organizacija primi. Na taj datum potrebno je izvršiti odgovarajući upis u prihodovni dio knjige prihoda i rashoda. Ovaj postupak slijedi iz stavka 1. članka 346.17. Poreznog zakona Ruske Federacije i dopisa Ministarstva poreza i prikupljanja poreza Rusije od 11. lipnja 2003. br. SA-6-22 / 657 od 25. siječnja 2006. br. 03-11-04 / 2/15 i odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 20. siječnja 2006. br. 4294/05.

U računovodstvu mogu vrijediti slična pravila. Ali samo pod uvjetom da organizacija pripada malim poduzećima i vodi računovodstvene evidencije na gotovinskoj osnovi. Ako koristi metodu obračuna, tada se prihod od najma po pojednostavljenom poreznom sustavu odražava u računovodstvu od datuma kada je organizacija stekla pravo na njihovo primanje (u pravilu je to zadnji dan svakog mjeseca). Nije važno hoće li se takav prihod primati od najmoprimca.

Primjer
Organizacija primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav, porez se plaća na razliku između prihoda i rashoda. Računovodstvo se vodi na obračunskoj osnovi. Organizacija je iznajmila nestambene prostore.

Od siječnja tvrtka obračunava mjesečnu najamninu u iznosu od 90.000 RUB. Plaćanje se prima od najmoprimca na mjesečnoj razini (u mjesecu nakon razdoblja u kojem su usluge najma pružene).

Situacija 1

Jedna od djelatnosti tvrtke je i zakup dugotrajne imovine. Obračun prihoda od najma prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja provodi se pomoću sljedećih evidencija:

- u siječnju:

DEBIT 62 KREDIT 90-1

- u veljači:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubalja. - zakupnina za siječanj primljena je na tekući račun;

DEBIT 62 KREDIT 90-1
- 90.000 rubalja. - naplaćena je najamnina za veljaču i prikazan je dug najmoprimca;

- u ožujku:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubalja. - zakupnina za veljaču je primljena na tekući račun;

DEBIT 62 KREDIT 90-1
- 90.000 rubalja. - naplaćena je najamnina za ožujak i reflektiran je dug najmoprimca.

Prema rezultatima prvog tromjesečja, iznos zakupnine u iznosu od 270.000 rubalja odrazit će se na prihod od prodaje (prihod od redovnih aktivnosti) u računovodstvenim evidencijama prema pojednostavljenom poreznom sustavu. (90.000 RUB × 3 mjeseca). U knjigu prihoda i rashoda prenosi se samo stvarno primljena najamnina u iznosu od 180.000 rubalja. (90.000 rubalja × 2 mjeseca).

Situacija 2

Najam dugotrajne imovine nije djelatnost organizacije. Istovremeno, nekretnina je davana u zakup najmoprimcu na mjesec dana. Zatim se obračun prihoda od najma po pojednostavljenom sustavu oporezivanja provodi pomoću sljedećih evidencija:

- u siječnju:

DEBIT 62 KREDIT 91-1
- 90.000 rubalja. - naplaćena je najamnina za siječanj i iskazan dug najmoprimca;

- u veljači:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubalja. - zakupnina za siječanj primljena je na tekući račun.

Prema rezultatima prvog tromjesečja, najam u iznosu od 90.000 rubalja odrazit će se u strukturi ostalih prihoda u računovodstvenim evidencijama pojednostavljenog poreznog sustava. Neposlovni prihodi također se odražavaju u knjizi prihoda i rashoda u iznosu od 90.000 rubalja.