Izbor najvažnijih dokumenata na zahtjev Procjena prava najma zemljišna parcela (propisi, obrasci, članci, stručni savjeti i još mnogo toga).
Članci, komentari, odgovori na pitanja
Na temelju analize u skladu s pravilima članka 431. Građanskog zakonika Ruske Federacije uvjeta sporazuma od 27. kolovoza 2009., ocjena sporazuma osnivača dioničara od 31. prosinca 2008., zapisnik br. 1 skupštine osnivača CJSC "NMT" od 27. kolovoza 2009. godine, sudovi su utvrdili da je kao doprinos pored prijenosa prava zakupa na zemljišnim parcelama, tužitelj trebao biti i ovlašteni kapital CJSC "NMT". izvršiti plaćanja najma u iznosu plaćanja za korištenje ove imovine na razdoblje od 15 godina, uzetih u obzir u procjeni Tržišna vrijednost pravo zakupa zemljišnih parcela prenesenih na tuženika.
Otvorite dokument u svom sustavu ConsultantPlus:
"... Kako bi osigurali ispunjenje obveza zajmoprimca - OJSC Business Holdinga, tuženici su u ovom predmetu sklopili ugovor o zalozi od 26.06.2007. N 71/0607-z (v. 1, ld 48 - 52 ), prema uvjetima kojih je OJSC "Vasilievsky pogađanje" prenio OJSC "AKB" Spurt "kao zalog nekretnina koja mu pripada na pravu vlasništva: ugrađeni nestambeni prostori koji se nalaze na adresi Zelenodolsk od Republika Tatarstan, sv. Oktyabrskaya, 1, stranke su procijenile u iznosu od 27.810.600 rubalja, kao i pravo zakupa zemljišne parcele ukupne površine 3.465 kvadratnih metara. m, kategorija zemljišta - zemljište naselja, katastarski broj 16: 49: 010623: 0055, smješteno u Zelenodolsku, Republika Tatarstan, ul. Oktyabrskaya, 1, stranke su pravo na zakup zemljišne parcele procijenile na 1.000 rubalja.
Normativni akti: Procjena prava zakupa zemljišne čestice
Savezni zakon od 08.05.2009. N 93-FZ
(revidirano 29. prosinca 2017.)
"O organizaciji sastanka šefova država i vlada zemalja sudionica foruma Azijsko-pacifičke ekonomske suradnje 2012. godine, o razvoju grada Vladivostoka kao središta za međunarodnu suradnju u azijsko-pacifičkoj regiji i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruska Federacija" 23. Pri procjeni tržišne vrijednosti prava na trajno (neodređeno) korištenje zemljišne čestice pravne osobe, koje se prekida u vezi s oduzimanjem ove zemljišne čestice radi postavljanja objekata potrebnih za summit, takvo pravo procijenjeno kao pravo najmoprimca na zemljišnu parcelu iznajmljenu na četrdeset devet godina. Pri procjeni tržišne vrijednosti prava trajnog (trajnog) korištenja ili doživotnog nasljednog vlasništva na zemljišnoj parceli građanina, koje se prekida u vezi s oduzimanjem navedene zemljišne čestice radi smještaja objekata potrebnih za summit, dato pravo procijenjeno kao vlasništvo nad navedenom zemljišnom parcelom.
Rezolucija Vlade Ruske Federacije od 16. srpnja 2009. N 582
(kako je revidirano 21.12.2018.)
"O osnovnim načelima određivanja najam prilikom zakupa zemljišnih parcela u državnom ili općinskom vlasništvu, te o Pravilima za određivanje visine najamnine, kao i postupku, uvjetima i rokovima zakupa za zemljište u vlasništvu Ruske Federacije 10. Pri zaključivanju ugovora o zakupu zemljišne čestice, u skladu s kojim se zakupnina izračunava na osnovu rezultata procjene tržišne vrijednosti prava zakupa zemljišne čestice, savezne izvršne vlasti u takvom ugovoru predviđaju mogućnost promjene najamnine zbog promjene tržišne vrijednosti prava zakupa zemljišne čestice, ali ne više od jednom u 5 godina. U ovom je slučaju najamnina predmet ponovnog izračuna od 1. siječnja godine koja slijedi godinu u kojoj je provedena procjena, provedena najkasnije 6 mjeseci prije ponovnog izračuna najamnine.
Procjena najma danas je važna komponenta ekonomske aktivnosti cjelokupnog ruskog poslovanja. U skladu s člankom 607. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ili bilo koji imatelj prava ima pravo iznajmiti svoju imovinu drugim pojedincima ili pravne osobe... Iznajmljeni objekt mogu biti sve stvari i predmeti koji spadaju u kategoriju "nepotrošni materijal", odnosno nekretnine, zemljišne parcele, stanovi, poduzeća i drugi imovinski kompleksi, objekti u prometnom sektoru koji pritom ne gube svoja prirodna svojstva njihove upotrebe.
Tijekom sklapanja ugovora o zakupu stanar, zajedno s pravom korištenja predmeta po vlastitom nahođenju, može dobiti i prava na potpuno korištenje i raspolaganje imovinom - to ovisi o uvjetima sporazuma. Dakle, pravo najma, kao i druga prava stečena ugovorom, mogu se prenijeti na treće strane u bilo kojem pravnom obliku građanskog prometa, na primjer, prodati. No, da biste je profitabilno prodali, morate znati tržišnu cijenu zakona, a ta je prilika upravo ono što daje procjena prava najma.
Koje su značajke procjene prava najma i procjene najamnine? Sastoje se od sveobuhvatne analize specijalista o prednostima i prednostima koje ugovor daje stanaru. Zapravo, zapravo sama kupnja prava, procjena najamnine nije mali iznos novca, a ako ukupnost pogodnosti prema ovom dokumentu ne daje nikakve koristi, u usporedbi sa sporazumom koji se može izravno sklopiti kod najmodavca postavlja se legitimno pitanje - zašto su vam potrebni dodatni troškovi?
Pri procjeni prava najma uzimaju se u obzir sljedeći čimbenici:
- uvjeti najma (uvjeti, iznosi i postupak plaćanja)
- karakteristike samog objekta za najam (površina, katnost, Građevinski materijali i završni elementi, mjesto, lakoća pristupa, dostupnost komunikacija)
- infrastruktura područja na kojem se nalazi objekt u zakupu;
- rok trajanja ugovora o zakupu i uvjeti obnove;
- bilo koja dodatna prava poput ovrhe, prodaje itd.
Pogodnosti koje povećavaju vrijednost prava najma koje se uzimaju u obzir pri procjeni
- Prednost u veličini cijene najma
- Pravo na kupnju predmeta zakupa
- Pravo stanara na nadoknadu troškova
Dakle, procjena zakupa u procjenitelskoj tvrtki daje vam priliku da ostvarite stvarnu uštedu svojih sredstava ako ste stjecatelj prava zakupa zemljišne čestice, stana, druge nekretnine ili, obrnuto, povećate svoju dobit od prodaje prava najma ako ste najmodavac.
Procjena zakupa zemljišta
Troškovi najma zemljišne parcele uzimaju se u obzir kod mnogih čimbenika i izravno ovise o: sadržaju ugovora o zakupu i razdoblju njegove valjanosti, pravima stanara koja su mu dodijeljena ovim ugovorom, dozvolama za korištenje zemljišta zemljište za određene svrhe, očekivani iznos dohotka za vremensko razdoblje povezano s teoretski najisplativijom njegovom upotrebom. Također, na cijenu prava zakupa može utjecati položaj mjesta, dostupnost komunikacija, dopuštena i stvarna upotreba zemljišta, praktičnost ulaza.
Obično se procjena zakupa zemljišne čestice provodi na temelju analize cijena zaključenih transakcija ili cijena ponuda (ponuda) za prodaju prava korištenja zemljišnih parcela koje su identične po svojim karakteristikama (usporedna metoda vrednovanja).
Procjena prava zakupa zemljišta može se provesti kada:
- kupnja i prodaja prava najma;
- davanje prava kao doprinos odobrenom kapitalu poduzeća;
- osigurano kreditiranje;
- kupnja, prodaja, spajanje, preuzimanje poduzeća koje posjeduje prava zakupa zemljišnih parcela;
- razvoj i usvajanje upravljačkih i investicijskih odluka povezanih s dugoročnim planiranjem;
- ulaganje sredstava;
- druge situacije koje se na ovaj ili onaj način preklapaju s provedbom prava na upravljanje zemljištem u vlasništvu.
Za više informacija o procjeni najamnine zemljišnih parcela možete pronaći stranice
Zemljište je objekt od velike ekonomske važnosti. Zemljišta su osnova svake nekretnine i na njima se traži potražnja kao proizvodno sredstvo za poslovanje, kao objekt koji zadovoljava potrošačke potrebe ljudi i kao objekt ulaganja za sve sudionike na tržištu.
Ali stjecanje vlasništva nad zemljištem nije jedini pravni oblik vlasništva na temelju kojeg se zemljišna parcela može koristiti, zakup zemljišta je stvarna i isplativa alternativa njegovoj kupnji.
Kupovinom zemljišne parcele kupac stječe pravo vlasništva na ovoj parceli i vrijednost njegovih prava jednaka je vrijednosti stečenog zemljišta. A što stanar stječe, koja je vrijednost njegovih prava, kako procijeniti ta prava, izražavajući njihovu vrijednost u novčanim jedinicama? Takva se pitanja često pojavljuju u pripremi različitih transakcija s pravom najma zemljišnih parcela i u postupku procjene zemljišta.
Određivanje predmeta procjene
Pri procjeni zemljišta u okviru prijenosa prava zakupa zemljišne čestice potrebno je pravilno odrediti sam predmet procjene. Zakon 135-FZ "O ocjenjivačkoj djelatnosti u Ruskoj Federaciji" dopušta vrednovanje ne samo materijalnih predmeta, već i pojedinačnih prava u odnosu na te predmete, stoga u ovaj slučaj objekt procjene bit će tržišna vrijednost prava zakupa zemljišne čestice koje zakupnik posjeduje na temelju ugovora o zakupu, a izvor prava i isprava o vlasništvu bit će postojeći ugovor o zakupu.
Pravo najma (od strane najmoprimca) pravo je hitnog, plaćenog posjeda i korištenja zemljišne čestice pod uvjetima utvrđenim u ugovoru o zakupu. Ovo se pravo može prodati drugoj osobi, dodati u odobreni kapital tvrtke ili založiti - pod uvjetom da te radnje nisu u suprotnosti s odredbama ugovora o zakupu. Međutim, da biste izvršili sve ove radnje, prvo ćete trebati procijeniti troškove prava najma, jer bilo koja od navedenih radnji zahtijeva naznaku vrijednosti predmeta.
Parametri koji utječu na cijenu
Vrijednost prava zakupa zemljišta (od strane najmoprimca) određuje se ekonomskim koristima i obvezama koje primatelj prima i prihvaća. Ekonomske koristi koje se mogu dobiti korištenjem lokaliteta ne ovise samo o njegovim fizičkim karakteristikama (površina, oblik, položaj, značajke reljefa, dostupnost komunalnih usluga), već i o pravnom statusu lokaliteta (kategorija zemljišta, dopuštena uporaba , prisutnost tereta, dostupnost građevinskih dozvola). Često su pravne značajke pravnog statusa zemljišne čestice one koje određuju vrijednost prava zakupa u većoj mjeri od njegovih fizičkih karakteristika.
Uz gore navedene čimbenike određivanja cijene, za procjenu vrijednosti prava zakupa zemljišta potrebno je uzeti u obzir uvjete ugovora o zakupu, koji su bitni parametri pri određivanju vrijednosti prava zakupa.
Koje odredbe ugovora o zakupu imaju najveći utjecaj na vrijednost prava zakupa zemljišne čestice? Prije svega je rok najma, obračunsko razdoblje, vrijednost plaćanje zakupa, postupak promjene stope najma, prisutnost posebnih obveza koje od stanara zahtijevaju dodatne troškove ili mu daju dodatne pogodnosti, mjere za dodatne novčane poticaje stanara, kao i uvjeti za prijevremeni raskid ugovora.
Najbolje ekonomsko korištenje stranice
Nakon utvrđivanja svih cjenovnih parametara predmeta procjene, potrebno je utvrditi "najbolje i najučinkovitije korištenje" zakupljenog zemljišta.
Što znači "najbolja i najučinkovitija uporaba" i zašto je to važno? Kao što je gore napomenuto, dopuštena uporaba zemljišne čestice u velikoj mjeri određuje njezinu vrijednost, ali čak i u okviru dopuštene upotrebe, zemljište se može koristiti na različite načine. Na primjer, možete izgraditi natkriveno parkiralište ili jednostavno napraviti platformu za vozila. U prvom će slučaju troškovi biti veći, ali će kasniji operativni prihodi biti veći. U drugom slučaju troškovi će biti niži, a prihod manji. Koji je način učinkovitiji? Teorija procjene daje nedvosmislen odgovor na ovo. Najbolji način korištenja je onaj pri kojem će vrijednost zemljišta biti maksimalizirana. To podrazumijeva da bi uz financijsku učinkovitost najbolja i najučinkovitija uporaba trebala biti zakonski moguća, fizički i financijski izvediva. To jest, nemoguće je razmotriti metode korištenja koje su u suprotnosti s postojećim pravnim normama ili su neizvedive iz različitih razloga tehničke, financijske ili organizacijske prirode.
Treba imati na umu da se vrijednost zemljišne čestice i vrijednost njezinih prava zakupa uvijek određuju isključivo pod pretpostavkom najboljeg i najučinkovitijeg korištenja. Međutim, njegova se trenutna uporaba možda ne podudara s najboljom uporabom koja je utvrđena prema gornjim načelima.
Metode procjene
Pri procjeni vrijednosti prava zakupa zemljišnih parcela koriste se metode dohotka i komparativni pristupi.
Naj ilustrativnije su metode komparativnog pristupa procjeni zemljišta - na primjer, metoda usporedne analize ponuda za prodaju ili stvarnih transakcija. Ova se metoda temelji na izravna usporedba parametri objekta procjene s analogima koji se predstavljaju na tržištu - najčešće su to prijedlozi za dodjelu prava zakupa zemljišnih parcela za različite namjene. Ova metoda dobro funkcionira ako procjenitelj ima pristup pouzdanim i ažurnim tržišnim informacijama koje omogućuju ispravnu usporedbu predmeta procjene i sličnih predmeta na tržištu za prodaju prava najma.
Međutim, kada se uspoređuju višeparametarski objekti, poput prava zakupa zemljišne čestice, odabrani analogni objekti neizbježno će se na neki način razlikovati od procijenjene parcele - u smislu površine, uvjeta zakupa, mjesta, položaja u odnosu na glavne autoceste itd. Učinak ovih razlika na vrijednost predmeta procjene trebao bi se uzeti u obzir uvođenjem razumnih prilagodbi jediničnih cijena analognih predmeta.
Pri odabiru analognih svojstava, neophodno je uzeti u obzir najbolju upotrebu zemljišta, jer je razlike u cijenama koje proizlaze iz različitih najboljih namjena gotovo nemoguće ispraviti. Stoga biste trebali odbaciti one analogne objekte čija se najbolja uporaba ne podudara s najboljom uporabom objekta koji se procjenjuje. Primjerice, ako zemljište za koje se procjenjuje zakup ima najbolje građevinsku konstrukciju, tada se to ne može usporediti s poljoprivrednim zemljištem.
Pri odabiru analoga za procjenu prava zakupa zemljišne čestice, također treba razlikovati između parcela prodanih u vlasništvo i zemljišta u zakup. Usporedba cijene prava zakupa zemljišne čestice i cijene parcele prodane u vlasništvo moguća je samo ako ugovor o zakupu sadrži pravo na otkup zemljišne čestice, navodeći uvjete takvog otkupa.
©. Kopiranje je zabranjeno.
Pravo najma stanara može se utvrditi:
Ako postoje podaci o tržišnoj vrijednosti takvih prava - po njihovoj tržišnoj vrijednosti;
U nedostatku podataka o prodaji prava zakupa na osnovu razlike između tržišnih i stvarnih cijena najma, uključujući ostale troškove povezane s korištenjem zemljišne parcele, snižene za vrijeme najma;
Kao razlika između tržišne vrijednosti zemljišne čestice i troškova povezanih sa stjecanjem takvog prava.
Ako je zemljišna čestica u državnom ili općinskom vlasništvu (ovo je najtipičniji slučaj za suvremene uvjete formiranja tržišta zemljišta), pravo stanara na zakup može se izračunati na temelju opsega ovlasti za korištenje zemljišne čestice, što određuju se uvjetima ugovora, troškovima stjecanja zemljišne čestice u vlasništvo, rizicima nižeg dohotka zbog većih cijena najma.
Troškovi prava stanara na zakup zemljišta u državnom ili općinskom vlasništvu utvrđuju se kao:
gdje: Uz AR- trošak prava stanara na zakup, Iz sjećanja- tržišna vrijednost zemljišta, S Oi- trošak tereta koji je najmodavac (lokalne vlasti) nametnuo najmoprimcu prilikom korištenja zemljišne čestice, C B- otkupna cijena zemljišne čestice.
Ako je vrijednost prava najma stanara nula ili ima negativnu vrijednost, s obzirom na to da sam objekt ima tržišnu vrijednost ili donosi prihod od rada, to znači da je vrijednost utvrđenih plaćanja za zemljište jednaka ili veća od zemljišna renta i formira negativni tok prihoda, povlačeći dio dohotka generiranog poboljšanjima.
Slično tome, možete odrediti vrijednost zemljišta koje pripada drugim pravima. U ovom slučaju ne govorimo o tržišnoj vrijednosti zemljišta ili tržišnoj vrijednosti prava zakupa, već o vrijednosti prava na trajno korištenje zemljišne čestice ili, ako je parcela izgrađena, o udio vrijednosti jednog posjeda koji pripada zemljištu s takvom podjelom prava na zemljište i poboljšanja.
Određivanje kolateralne vrijednosti imovine Vrijednost kolaterala procijenjene imovine u pravilu se određuje u 3 faze:
procjena trenutne tržišne vrijednosti imovine;
Prilagođavanje vrijednosti tržišne vrijednosti na temelju stručne prognoze promjena vrijednosti imovine na datum moguće prodaje imovine;
Usklađivanje prognozirane vrijednosti imovine s iznosom potencijalnih troškova i izdataka, pravnih i ekonomskih rizika koji nastaju u postupku ovrhe i prodaje imovine.
Izračun diskontne stope osiguranja je sljedeći:
gdje: k- diskontna stopa kolaterala
C str- trenutna tržišna vrijednost imovine;
W- omjer predviđene vrijednosti imovine i trenutne tržišne vrijednosti;
L- omjer likvidacijske vrijednosti i tržišne vrijednosti određuje se stupnjem likvidnosti ove imovine, mogućim utjecajem na vrijednost utvrđenih pravnih ili ekonomskih rizika;
G- troškovi i izdaci za prodaju ove imovine.
Odnosno:
Kako bi pojednostavile izračun vrijednosti kolaterala i učinile ga tehnološki naprednijim, banke izračunavaju faktor popusta na kolateral uzimajući u obzir sve gore navedene prilagodbe za određenu vrstu kolaterala i rok kredita.
Vrijednost kolaterala zemljišne čestice izračunava se na temelju njezine likvidacijske vrijednosti. Vrijednost likvidacije predmeta kolaterala uvijek mora biti veća od iznosa zajma koji se može dati za određeno kolateral.
U skladu s FSO br. 2, pri određivanju likvidacijska vrijednost stavke procjene utvrđuje se izračunata vrijednost koja odražava najvjerojatniju cijenu po kojoj se ovaj predmet procjene može otuđiti tijekom razdoblja izloženosti predmeta procjene, što je manje od tipičnog razdoblja izloženosti za tržišne uvjete, u uvjetima kada prodavatelj prisiljen je izvršiti transakciju radi otuđenja imovine. Pri određivanju likvidacijske vrijednosti uzima se u obzir utjecaj izvanrednih okolnosti koje prisiljavaju prodavatelja da procijenjenu imovinu proda pod uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim uvjetima.
Treba imati na umu da je vrijednost likvidacijske vrijednosti predmeta uvijek manja od vrijednosti njegove tržišne vrijednosti. Štoviše, što je brže potrebno predmet prodati, to je niža vrijednost likvidacijske vrijednosti u odnosu na tržišnu vrijednost. Smanjivanje razdoblja izloženosti i potreba za korištenjem zaostale vrijednosti javlja se prilikom procjene objekata:
- imovina prodana uz sudjelovanje ovršitelja;
- imovina likvidiranih poduzeća, uključujući tijekom stečajnog postupka;
- imovina koja je bila u poreznom založnom pravu i koja je bila predmet prodaje radi isplate zaostalih poreza;
- objekti nedovršene gradnje;
- bilo koja imovina koja je predmet ubrzane prodaje iz bilo kojih ekonomskih ili drugih razloga.
Isti objekt s određenom tržišnom vrijednošću može imati različite razine preostale vrijednosti za različita razdoblja fiksne izloženosti koja su kraća od razumno dugog razdoblja izloženosti tog predmeta. S tim u vezi, likvidacijska vrijednost predmeta određuje se na temelju njihove tržišne vrijednosti u skladu s konceptom prisile i ubrzanja provedbe predmeta. Ako razdoblje fiksne izloženosti predmeta nije kraće od razumno dugog razdoblja njegove izloženosti, objekt ima tržišnu vrijednost, ali podložno prisutnosti drugih znakova tržišne vrijednosti.
U slučaju prisilne prodaje procijenjene imovine u razdoblju kraćem od uobičajenog razdoblja izlaganja sličnih predmeta, potencijalni založni vjerovnik može se voditi vrijednostima likvidacijske vrijednosti izračunatim izravnom usporedbom ili neizravnom.
Izravna metoda Usporedba utvrđivanja preostale vrijednosti temelji se isključivo na usporednom pristupu. Upotreba izravne metode ostvaruje se ili izravnom usporedbom s analogima, ili statističkim modeliranjem (korelacijsko-regresijska analiza). Međutim, informacije o cijenama transakcija u uvjetima prisilne prodaje predmeta teško je dobiti, što dovodi do krajnjeg ograničenja mogućnosti korištenja ove metode (iako, ako su dostupne potrebne informacije, ona ima visok stupanj objektivnosti).
Neizravna metoda na temelju izračuna likvidacijske vrijednosti predmeta, na temelju vrijednosti njegove tržišne vrijednosti, formalizirane u sljedećem obliku:
Vrijednost likvidacije = Tržišna vrijednost - Popust na činjenicu prisilne prodaje
Vrijednost likvidacije predmeta izračunava se na temelju njegove tržišne vrijednosti pomoću formule:
gdje: Sa l- likvidacijska vrijednost predmeta procjene, koja odgovara fiksnom razdoblju njegove izloženosti ( t f) koji je kraći od razumno dugog razdoblja izloženosti; C str- tržišna vrijednost predmeta procjene; k L- omjer likvidacije i tržišne vrijednosti predmeta procjene; t d- razdoblje popusta (godine); m- broj razdoblja obračuna kamata tijekom godine; ja- godišnja diskontna stopa koja se koristi za izračunavanje preostale vrijednosti (izražena u decimalnom razlomku); K e- koeficijent koji uzima u obzir utjecaj cjenovne elastičnosti potražnje na likvidacijsku vrijednost procijenjenog objekta.
Određivanje preostale vrijednosti neizravnom metodom provodi se u fazama:
1) Utvrđuje se tržišna vrijednost ovog predmeta ( V m).
2) Na temelju dostupnih tržišnih informacija ili provođenja anketa operatora relevantnih tržišta, stručnjaci se opravdavaju razmjerno dugim vremenom izloženosti ovog predmeta t r) .
3) Određivanje fiksnog razdoblja izloženosti ovog objekta ( t f), uzimajući u obzir prisilnu prirodu prodaje predmeta, a izračunava se i period popusta ( t d) prema formuli:
t d = t r - t f, (12.9)
gdje t r- razumno dugo razdoblje izloženosti subjekta procjene (godine); t f- fiksno razdoblje izloženosti predmeta procjene (godine).
4) Potvrđuje godišnju diskontnu stopu koja se koristi za izračunavanje preostale vrijednosti. Ako je predmet procjene predmet zaloge, a banka djeluje kao založni vjerovnik, tada će godišnja diskontna stopa ( ja) uzima se na razini godišnje stope na bankovne kredite, koja je određena tržišnim podacima. U ostalim slučajevima, godišnja diskontna stopa uzima se na razini godišnje stope na bankovne depozite, koja se određuje iz tržišnih podataka. Istodobno, kao godišnja diskontna stopa koja se koristi za izračunavanje rezidualne vrijednosti, godišnja stopa na depozite / zajmove, čije je razdoblje što je moguće bliže diskontnom razdoblju ( t d).
5) Određuje se koeficijent koji uzima u obzir utjecaj cjenovne elastičnosti potražnje na likvidacijsku vrijednost objekta ( K e). Pri rješavanju ovog problema koristi se tablica. 13.
6) Određuje se omjer likvidacije i tržišne vrijednosti predmeta ( k L) prema formuli:
(12.11)
Tablica 13. Tablica utvrđivanja koeficijenta K e
Neovisna procjena prava zakupa zemljišne čestice odn nestambene prostore je u velikoj potražnji među vlasnicima poduzeća i vladinim agencijama za izvršavanje upravljačkih zadataka i određivanje visine najamnineU Ruskoj Federaciji pravo zakupa nekretnina regulirano je Građanskim zakonikom. Konkretno, članak 607. kaže da vlasnik ima pravo unajmiti imovinu sklapanjem sporazuma s najmoprimcem.
Trošak usluga
- Popusti za redovne kupce i za velike narudžbe.
- Nudimo za fizičke i pravne osobe.
- Besplatna dostava izvještaja pri narudžbi od 20.000 rubalja.
Pošaljite zahtjev za komercijalni prijedlog na, kontaktirajte nas telefonom ili.
Ciljevi procjene
Procjena najma zemljišta ili nestambenih prostora potrebna je vlasnicima nekretnina ako ih planiraju iznajmiti i ostvariti dobit. Također, najmodavac može sklopiti ugovor s naknadno otkupljenje zemljišta ili prostora, a zatim je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost prava najma. Uz gore navedene slučajeve, potrebna je i procjena:
- u slučaju transakcija prodaje i kupnje, gdje je predmet transakcije zgrada ili poduzeće smješteno na parceli s pravom zakupa;
- kada se od banke traži zajam, kada imovina djeluje kao zalog za povrat zajma;
- za porezne vlasti
- planiranje investicijskih operacija.
Metode procjene
Pri provođenju ispitivanja koriste se prava zakupa zemljišta ili nestambenih prostora različite metode procjene temeljene na ciljevima i uvjetima najmodavca i najmoprimca:
- Preostala metoda koristi se ako iznajmljivač / stanar planira poboljšati nekretninu uvođenjem inovacija i trošenjem dodatnih sredstava, što će naknadno rezultirati dodatnom dobiti od zakupljenog prostora.
- Metoda kapitalizacije koristi se prilikom planiranja gospodarskih i komercijalnih aktivnosti na zemljištu ili u nestambenim prostorijama, na temelju izračuna dobiti prilikom korištenja predmeta procjene. Metoda kapitalizacije slična je metodi ostatka, ali ne podrazumijeva dodatna ulaganja u inovacije nekretnina.
- Metoda raspodjele koristi se u prisutnosti zgrada na zakupljenim površinama - istražuje se slična imovina, uspoređuju se troškovi zgrada i utvrđuju razlike u nekretninama, usporedna analiza ostali aspekti unajmljenog prostora ili zemljišta.
- Metoda raspodjele slična je metodi raspodjele, ali ne procjenjuje vrijednost zgrada i usporednu analizu s drugim sličnim objektima nekretnina.
- Metoda usporedbe prodaje koristi se u slučaju razvijenog tržišta konkurentnih ponuda najma na mjestu imovine koja se ocjenjuje. Metoda se temelji na usporedbi troškova najma sličnih vrsta nekretnina.
- Metoda namijenjene uporabe temelji se na izračunu prihoda od određene vrste djelatnosti korištenjem unajmljene imovine. Razlika u vrednovanju je, na primjer, ako na zemljišnoj parceli postoje zgrade koje se mogu dati u zakup ili se površina može koristiti samo u poljoprivredne svrhe.
Potrebni dokumenti
Za provođenje visokokvalitetne i brze procjene prava zakupa zemljišne parcele ili nestambenih prostorija u Moskvi, stručnjaciLLC "Ceh neovisnih konzultanata" od kupca mora dostaviti sljedeći paket dokumenata:
- putovnica objekta ili geodetski plan zemljišne čestice;
- potvrda o imenovanju nestambenih prostora ili kategorije zemljišne čestice koja se izdaje prilikom registracije prava zakupa / vlasništva;
- dodatak potvrdi o imenovanju nestambenih prostorija ili kategorije zemljišne čestice, u kojoj su naznačene vrste dopuštenih djelatnosti korištenjem predmeta procjene;
- potvrda ili dokaz o ograničenjima na zemljištu ili u nestambenim prostorijama, na primjer, prisutnost telekomunikacijskih i plinovoda u unajmljenom prostoru. Dokument se može zatražiti od nadležne vladine agencije;
- izvodi koji potvrđuju stopu najma ili plaćeni porez na zemlju;
- ako je dostupan, ugovor o zakupu nekretnine.
Kontakt Web stranica LLC "Ceha neovisnih konzultanata" za sva pitanja u vezi s potrebnom dokumentacijom, a mi ćemo vas savjetovati na individualnoj osnovi i pokazati gdje možete pronaći nedostajuće dokumente.
Značajke procjene prava najma
Procjena prava zakupa zemljišne čestice ili nestambenog prostora provodi se ne samo u poslovnim odnosima, već može biti potrebna i u slučaju nasljeđivanja imovine.
Javni bilježnik koji se bavi pitanjem registracije nasljedstva mora se prilikom registracije državne dažbine osloniti na utvrđenu vrijednost zemljišne čestice ili nestambenog prostora. Prema zakonu, visina državne pristojbe određuje se na temelju reda i državne katastarske vrijednosti nekretnine.
Također, postupak ima značajke na terenu Poljoprivreda... Da bi se zemljište dalo u najam za poljoprivredne radove, potrebno je utvrditi početnu cijenu - državnu katastarsku vrijednost, a zatim uzeti u obzir sljedeće čimbenike:
- tržišna vrijednost zemljišne čestice;
- prethodni rezultati natječaja za ovu zemljišnu parcelu;
- troškovi procjene;
- iznos poreza na zemlju;
- analiza bruto proizvodnje u rubljama od primljene dobiti i više.
Visoko kvalificirani procjeniteljiLLC "Ceh neovisnih savjetnika" provest će sveobuhvatnu procjenu prava najma,uzimajući u obzir gornje točke i pružit će mišljenje koje udovoljava zahtjevima zakonodavstva i građanskopravnih odnosa.
Izvještaj o procjeni
Stručnjaci Guild of Independent Consultants LLC, na temelju rezultata procjene, pripremit će izvješće koje ima pravnu snagu na arbitražnom sudu i drugim državnim institucijama.
Standardno izvješće uključuje sljedeće odjeljke:
- fiksni podaci procijenjene imovine;
- svrha procjene;
- naznaka vrijednosti procjene - katastarska ili tržišna vrijednost;
- popis korištenih metoda procjene;
- vrijednost proučavanih predmeta na temelju provjere;
- podaci o objektima procjene koje su procjenjivači provjerili;
- ovlasti stanara i uvjeti najma (na temelju podataka državnih agencija i samog vlasnika);
- izračunati iznos najamnine;
- opća situacija s tržištem nekretnina na tom području;
- nabrajanje osnova za dobivanje prava zakupa i drugo.
Klijent može oblikovati dodatne zahtjeve za izvješće, kao i pratiti sve faze provjere na temelju podataka navedenih u izvješću.
Prednosti Ceha neovisnih konzultanata LLC
- Visoko kvalificirani procjenitelji i pravnici, članovi samoregulativnih organizacija koji su položili zakonom propisanu certifikaciju.
- Procijenit ćemo i utvrditi sve vrste vrijednosti nekretnina - katastarske, tržišne, investicijske, likvidacijske i druge.
- Pružit ćemo individualni pristup rješavanju zahtjeva svakog klijenta i izvršiti besplatne konzultacije u postupku procjene nekretnina.
- Cijene usluga procjene ugodno će iznenaditi kupce, jer nudimo cijene na donjem kraju tržišnog prosjeka.
- Specijalisti tvrtke godišnje provode više od 200 procjena tržišne vrijednosti predmeta.
E-mail, telefon ili.
