دخل مؤسسة الميزانيةمن تأجير العقاراتيخضع لضريبة الدخل

أوضحت وزارة المالية الروسية ، في خطاب رقم 03-03-06 / 4/50 بتاريخ 25 مايو 2012 ، مسألة ما إذا كان الدخل المستلم من تأجير العقارات من قبل الجامعة هذا العام يجب أن يخضع لضريبة دخل الشركات . المكتب ، على وجه الخصوص ، يشير إلى أن Ch. لا يحتوي 25 "ضريبة دخل الشركات" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أحكام تحدد تفاصيل دفع ضريبة الدخل لمؤسسات الميزانية من الدخل المستلم من تأجير ممتلكات الدولة (البلدية) وتحويلها إليها للإدارة التشغيلية.
لذلك ، يتم دفع ضريبة الدخل من قبل مؤسسات الميزانية بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 287 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
مؤسسات الميزانية ملزمة بالاحتفاظ بسجلات منفصلة للإيرادات (المصروفات) المتلقاة (المنتجة) في إطار التمويل المستهدف. في حالة عدم وجود مثل هذه المحاسبة لدافع الضرائب الذي تلقى تمويلًا لغرض خاص ، تعتبر هذه الأموال خاضعة للضرائب من تاريخ استلامها.

مثال. منذ 01/01/2012 ، تقوم مؤسسة تعليمية تابعة للبلدية (مدرسة ثانوية للتعليم العام) بتأجير المباني ، حيث تتلقى إيجارًا مع ضريبة القيمة المضافة وسداد تكاليف المرافق ، فضلاً عن سداد ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات.

في الوقت الحالي ، يمكن إضافة الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى الحساب الشخصي لهذه المؤسسة ويصبح تحت تصرفها المستقل.
تشير الهيئات المرخص لها إلى أن عمليات تقديم الخدمات العامة بموجب الاتفاقيات ، والتي بموجبها لا تشمل تكلفة خدمات تأجير المباني هذه التكاليف ، ليست عمليات لبيع السلع (الأشغال ، الخدمات) ، ونتيجة لذلك ، موضوع ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية رقم 03-03-06 / 2/51 بتاريخ 14 مايو 2008 ؛ رقم 03-07-11 / 392 بتاريخ 31 ديسمبر 2008 ؛ رقم 03-07 11/232 بتاريخ 17 أيلول (سبتمبر) 2009 ؛ 3 / [بريد إلكتروني محمي]).
يعتمد هذا الموقف على حقيقة أن المنظمة التي تتلقى خدمات المرافق على أساس العقود مع منظمات التوريد ليست مؤسسة توريد بحد ذاتها ، وبالتالي لا يمكنها تنفيذ خدمات المرافق.
لتجنب الخلافات اللاحقة مع السلطات الضريبية ، نوصي بإدراج مبلغ التعويض عن جزء من ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي المستلمة من المستأجرين في قاعدة ضريبة القيمة المضافة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 25 نوفمبر 2008 N 03-07-11 / 366).
يتم الاعتراف بالأموال التي تتلقاها المؤسسات من أطراف ثالثة كدفعة للمرافق والخدمات التشغيلية وغيرها من الخدمات المماثلة كدخل لها ويتم احتسابها كإيرادات غير تشغيلية وفقًا للمادة. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية المؤرخة 24 مارس 2009 N 03-03-05 / 47 ، مكتب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 29 نوفمبر 2004 العدد 03-42 / 22557 المؤرخ في 3 فبراير 2005 رقم 21-27 / 28632).
يمكن اعتبار مبالغ التعويض من قبل المستأجرين عن جزء من الضرائب (على الممتلكات والأرض) التي يدفعها الملاك كدخل من المبيعات (البند 2 من المادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، خطاب من مكتب الضرائب الفيدرالية خدمة روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 03.02.2005 شمال 21-27 / 28632).
ربما يتعين على المؤسسة الدفاع عن موقف قانوني مختلف في القضاء (انظر ، على سبيل المثال ، قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 11 فبراير 2008 N F08-8206 / 07-3204A ، FAS of the East Siberian منطقة 21 مارس 2007 N A74-3165 / 06-Ф02-1481 / 07).
في محاسبة مؤسسة الميزانية وفقًا لتعليمات استخدام مخطط الحسابات محاسبةمؤسسات الميزانية ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 16 ديسمبر 2010 N 174n ، يتم استخدام المراسلات التالية:
1. حساب مدين 2،205 21،560 حساب دائن 2401 10120
يتم استحقاق الإيجار على أساس العقد ، الفاتورة (الفاتورة).
2. حساب مدين 2،401 10،120 حساب ائتمان 2303 04730
ضريبة القيمة المضافة المفروضة على المبلغ إيجار.
3. حساب مدين 2،201 11،510 حساب ائتمان 2،205 21660
الزيادة في الحساب غير المتوازن 17 (تحت رمز KOSGU 120) ؛
تم استلام الإيجار.
4. حساب مدين 2 302 23 730 (حساب المحاسبة التحليلية "التسويات مع المستأجر") حساب الائتمان. 2302 23730 (حساب المحاسبة التحليلية "التسويات مع المنظمة الموردة")
يتم تقديم المستأجر مع فاتورة لاسترداد نفقات المؤسسة من حيث خدمات المرافق التي يستهلكها.
5. حساب مدين 2 302 23 830 (حساب المحاسبة التحليلية "التسويات مع المؤسسة الموردة") حساب الائتمان. 2201 11610
الزيادة في الحساب غير المتوازن 18 (تحت كود KOSGU 223) ؛
المؤسسة تدفع مقابل المرافق.
6. حساب مدين 2،201 11،510 حساب ائتمان 2،302 23،730 (الحساب التحليلي "التسويات مع المستأجر")
انخفاض في الحساب غير المتوازن 18 (برمز KOSGU 223) ؛
وردت من المستأجر السيولة النقديةلدفع فواتير المياه والكهرباء التي يستهلكونها.
7. حساب مدين 2،401 20،290 حساب دائن 2،303 12،730 (2،303 13،730)
قامت المؤسسة بتقييم ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض) ، والتي تخضع مبالغها للتعويض وفقًا لاتفاقية الإيجار (اتفاقية تكميلية لها).
8. حساب مدين 2،303 12،830 (2،303 13،830) رصيد حساب. 2201 11610
الزيادة في الحساب غير المتزن 18 (تحت كود KOSGU 290) ؛
دفعت المؤسسة ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
9. حساب مدين 2،205 81،560 حساب دائن 2401 10180
الدخل المستحق - تعويض مصاريف دفع ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
10. حساب مدين 2،401 10،180 حساب ائتمان 2303 04730
ضريبة القيمة المضافة المفروضة على مبلغ التعويض.
11. حساب مدين 2،201 11،510 حساب ائتمان 2 205 81 660
الزيادة في الحساب غير المتوازن 17 (تحت كود KOSGU 180) ؛
مبلغ التعويض المستلم من المستأجر.
12. حساب مدين 2303 04830 حساب دائن 2201 11610

دفعت المؤسسة ضريبة القيمة المضافة.
13. حساب مدين 2،401 10،120 (2،401 10،180) رصيد حساب. 2303 03730
ضريبة الدخل المستحقة من حيث الإيجار (من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين).
14. حساب مدين 2303 03830 حساب دائن 2201 11610
انخفاض في الحساب غير المرصود 17 (بموجب رمز KOSGU 120 - من حيث الإيجار ؛ بموجب كود KOSGU 180 - من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين) ؛
دفعت الشركة ضريبة الدخل.

استلام الأموال من تأجير العقاراتمؤسسة الميزانية البلدية

يجب أن يكون الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة ميزانية بلدية تحت تصرف مستقل لهذه المؤسسة ويمكن أن يضاف إلى حسابها الشخصي.
وفقا للفقرة 4 من الفن. 9.2 من القانون الاتحادي الصادر في 12 يناير 1996 N 7-FZ "بشأن المنظمات غير التجارية" ، يحق لمؤسسة الميزانية تنفيذ أنواع أخرى من الأنشطة التي ليست الأنواع الرئيسية للأنشطة ، فقط بقدر ما تعمل على تحقيق الأهداف التي تم إنشاؤها من أجلها ، وتتوافق مع الأهداف المحددة ، بشرط أن يتم الإشارة إلى هذا النشاط في الوثائق التأسيسية (البند 3 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي). الدخل المحصل على شكل إيجار أو أي مدفوعات أخرى لنقل ملكية البلدية المخصصة لمؤسسة موازنة البلدية للتعويض لا تتعلق بإيرادات الميزانية المحلية (البند 3 ، المادة 41 ، المادة 42 من RF BC) ، وبالتالي ، لا تخضع لقيد في الميزانية. توضع الإيرادات المتأتية من الأنشطة المدرة للدخل والممتلكات المكتسبة على حساب هذه المداخيل تحت تصرف مستقل لمؤسسة الميزانية (البند 3 ، المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، يمكن إيداع الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية في الحساب الشخصي لهذه المؤسسة ويصبح تحت تصرفها المستقل. وفي نفس الوقت ، يمكن للمؤسسة استخدام الدخل المستلم لأي غرض ، إذا كانت تتوافق مع الأهداف التي أنشئت من أجلها المؤسسة ، في إطار متطلبات خطة الأنشطة المالية والاقتصادية المعتمدة بالطريقة المقررة.
في حالة التأجير بموافقة مؤسس العقارات ، وخاصة الممتلكات المنقولة ذات القيمة العالية المخصصة لمؤسسة الميزانية من قبل المؤسس أو التي تم الحصول عليها من قبل مؤسسة الميزانية على حساب الأموال المخصصة لها من قبل المؤسس للحصول على هذه الممتلكات ، لا يقدم المؤسس دعمًا ماليًا لصيانة هذه الممتلكات (البند 6 من المادة 9.2 من القانون رقم 7-FZ).
لذلك ، على سبيل المثال ، في حالة تسليم جزء من المبنى من قبل مؤسسة الميزانية (غرفة منفصلة في المبنى) ، يمكن تخفيض مبلغ الدعم من قبل المؤسس بمقدار تكاليف الحفاظ على القيمة الحقيقية. بما يتناسب مع المساحة المؤجرة.

عائد الإيجار من العقارات محاسبة الضرائبتنص سياستنا المحاسبية على ما يلي: تتكون الإيرادات والمصروفات الأخرى على الحسابين 91.01 و 91.02. ويتكون الدخل من إيجار الممتلكات على حساب 91.01. يتم تكوين التكاليف المرتبطة بإيجار العقارات بما يتناسب مع مساحة العقار المؤجر. تأجير الأماكنعلى الحساب 91.02. في نفس الوقت ، يجب استيفاء معيار الأهمية النسبية (الفقرة 18.1 PBU 9/99): إذا كان الدخل المستلم من أي نشاط لا يقل عن 5 في المائة من إجمالي الإيرادات ، فيجب أن يُنسب إلى المعيار الرئيسي (الإيرادات من المبيعات) ، إذا كانت أقل من 5 في المائة - إلى الدخل التشغيلي (الدخل الآخر). يتكون الدخل من إيجار الممتلكات ، الذي يمثل 5 في المائة على الأقل من إجمالي الإيرادات ، على حسابات 90.01 "الإيرادات" ، والنفقات المقابلة المرتبطة بعقد إيجار الممتلكات يتم تشكيلها على الحساب 90.02 "تكلفة المبيعات". يقل دخل الإيجار عن 5 في المائة من إجمالي الإيرادات ، وننسبه إلى الدخل الآخر وفي بيان الأرباح يتم تضمينها في السطر "الدخل غير التشغيلي" هل نعزو دخل الإيجار بشكل صحيح إلى دخل آخر ونملأ إقرار الدخل بشكل صحيح ونصنف هذه المداخيل على أنها غير تشغيلية؟

لا ليس صحيحا. يحق لرئيس الشركة تحديد مبدأ عكس الدخل من تأجير الممتلكات أو الدخل من الأنشطة العادية أو الدخل الآخر بشكل مستقل. من الضروري الانطلاق من طبيعة أنشطة المنظمة ونوع الدخل وشروط استلامه. إذا كان التأجير نوعًا منفصلاً من النشاط (تشكل مدفوعات الإيجار دخلاً دائمًا) ، فعندئذٍ تعكس العائدات على الحساب 90. في المحاسبة الضريبية ، يجب الاعتراف بالدخل الناتج منه كجزء من عائدات المبيعات. إذا لم يكن التأجير نوعًا منفصلاً من النشاط (تشكل مدفوعات الإيجار دخلاً دوريًا) ، فعندئذٍ تعكس العائدات على الحساب 91. في المحاسبة الضريبية ، تعكس الدخل كجزء من الدخل غير التشغيلي. يجب تحديد اختيارك في السياسة المحاسبية للأغراض المحاسبية (البند 7 PBU 1/2008). يُستخدم معيار الأهمية النسبية ليعكس تفاصيل انعكاس المؤشرات في التقارير (الفقرة 11 من PBU 4/99 ، الفقرة 18.1 من PBU 9/99).

كيف يمكن للمالك تسجيل نقل الملكية بموجب اتفاقية الإيجار في المحاسبة؟

قارة:كيفية تحديد للأغراض المحاسبية ما إذا كان توفير الممتلكات للإيجار هو نوع منفصل من نشاط المنظمة أم أنها عملية لمرة واحدة

في المحاسبة ، يحق للمؤسسة الاعتراف بشكل مستقل بالدخل ، بما في ذلك من إيجار الممتلكات أو الدخل من الأنشطة العادية أو الدخل الآخر. من الضروري المضي قدمًا في هذه المسألة من طبيعة أنشطة المنظمة ونوع الدخل وشروط استلامها (على سبيل المثال ، ما إذا كانت مدفوعات الإيجار الواردة هي دخل ثابت أو دوري للمنظمة). جاء ذلك في الفقرة 4 من PBU 9/99. يمكن للمنظمة تحديد اختيارها في السياسة المحاسبية للأغراض المحاسبية (البند 7 PBU 1/2008). *

كيف يسجل المالك مدفوعات الإيجار في المحاسبة؟

التأجير كنشاط منفصل

إذا كان توفير الممتلكات للإيجار هو نوع منفصل من نشاط المنظمة ، ففكر إذن في مبلغ الإيجار كجزء من الدخل من الأنشطة العادية (). في نفس الوقت ، في المحاسبة ، قم بإجراء الترحيل *:

الخصم 62 (76) الائتمان 90-1
- دفع الإيجار ؛

الخصم 90-3 حساب الائتمان 68 الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة"
- يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار (إذا كانت أنشطة المنظمة خاضعة لضريبة القيمة المضافة).

الإيجار ليس نشاطا منفصلا

إذا لم يكن توفير الممتلكات للإيجار نوعًا منفصلاً من أنشطة المنظمة ، فقم بتضمين مبلغ الإيجار في الدخل الآخر (الفقرة 7 من PBU 9/99). في هذه الحالة ، قم بعمل قيد في المحاسبة *:

الخصم 62 (76) الائتمان 91-1
- ايجار مدفوع.

كيف يجب أن يتعامل المالك مع مدفوعات الإيجار للأغراض الضريبية؟ تنطبق المنظمة نظام مشتركتحصيل الضرائب

تصنيف الدخل

تعتمد المعاملة الضريبية للدخل في مبلغ الإيجار على ما إذا كان الإيجار هو النشاط الرئيسي للمنظمة أم لا.

قارة:إلى أي دخل ، عند حساب ضريبة الدخل ، لتشمل المدفوعات المستلمة مقابل إيجار الممتلكات - إلى عائدات المبيعات أو الدخل غير التشغيلي

الدخل من إيجار الممتلكات غير عامل ، إذا كان لا يتعلق بالدخل من المبيعات (البند 4 ، المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). لا ينص قانون الضرائب في الاتحاد الروسي على معيار لتصنيف الإيجار كعائدات مبيعات. ومع ذلك ، فإنه يحتوي على شرط لإدراج التكاليف المرتبطة بإيجار الممتلكات في تكاليف البيع. لذلك ، إذا استأجرت منظمة الممتلكات على أساس منتظم ، فإن تكاليف هذه الأنشطة مرتبطة بالبيع (البند الفرعي 1 ، البند 1 ، المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وفقًا لذلك ، يجب الاعتراف بالدخل الناتج منه كجزء من عائدات المبيعات *.

إذا قمت بتأجير عقار ، يتعين عليك دفع 13 بالمائة من ضريبة الدخل الشخصية على الدخل الذي تحصل عليه (البند 4 ، البند 1 ، المادة 208 ، البند 1 ، المادة 209 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

في الوقت نفسه ، بالنسبة للمؤجرين - الأفراد الذين ليسوا رواد أعمال فرديين ، هناك خياران لدفع الضرائب:

1. يجب أن تدفع الضريبة بنفسك.

2. يجب على مستأجر العقار حجب الضريبة عنك وتحويلها إلى الميزانية.

دعونا ننظر في كلتا الحالتين.

1. تقوم بشكل مستقل باحتساب ودفع ضريبة الدخل الشخصي

ينشأ هذا الالتزام بالنسبة لك إذا كان المستأجر الخاص بك (الفقرتان 1 و 2 من المادة 226 ، الفقرة 1 من الفقرة 1 من المادة 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي):

• فردمن ليس التاجر الوحيد. يمكن أن يكون مواطنًا من الاتحاد الروسي وأجنبيًا أو شخصًا عديم الجنسية ؛
• منظمة أجنبية ليس لها قسم فرعي في الاتحاد الروسي.

يمكنك حساب الضريبة في نهاية العام وفقًا للصيغة (البند 1 ، المادة 224 ، المادة 225 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي):

ضريبة الدخل الشخصي \ u003d الدخل من تأجير العقارات للعام × 13٪.

بالإضافة إلى ذلك ، تحتاج إلى إكمال اقرار ضريبيفي شكل 3-NDFL للسنة التي قمت فيها بتأجير ممتلكات وحصلت على دخل. يجب تقديم الإعلان في موعد أقصاه 30 أبريل من العام التالي للسنة التي تم فيها استلام دخل الإيجار. تحتاج إلى تقديمه إلى مكتب الضرائب في مكان إقامتك (البند 3 من المادة 228 ، البند 1 من المادة 229 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ملحوظة. لإكمال الإعلان ، يمكنك استخدام برنامج مجاني، والتي تم نشرها على الموقع الإلكتروني لدائرة الضرائب الفيدرالية لروسيا على العنوان www.nalog.ru ، في قسم "البرنامج / الإقرار".

يجب دفع مبلغ الضريبة إلى الميزانية في موعد أقصاه 15 يوليو من العام التالي للسنة التي تم فيها تأجير العقار (البند 4 ، المادة 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). يمكنك مراجعة تفاصيل دفع الضريبة لدى مكتب الضرائب الخاص بك.

2. يقوم المستأجر باحتساب وتحويل ضريبة الدخل الشخصي إلى الميزانية

إذا كنت تستأجر عقارًا لمؤسسة روسية أو قسم روسي تابع لمنظمة أجنبية أو رجل أعمال فردي أو كاتب عدل أو محامٍ ، فيجب على المستأجر حساب ودفع ضريبة الدخل الشخصي على الإيجار (الفقرتان 1 و 2 من المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

هذا يعني أنه عند دفع مدفوعات الإيجار ، فإنه يحتجز جزءًا منها بمبلغ 13 بالمائة ويحولها إلى الميزانية (الفقرة 1 ، البند 4 ، المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وبالتالي ، يتم تخفيض الإيجار الذي تحصل عليه بمقدار الضريبة. المستأجر يعمل في هذه القضيةوكيل الضرائب.

في الوقت نفسه ، لا يحق للمستأجر تحويل ضريبة الدخل الشخصية من الإيجار من أمواله الخاصة (البند 9 ، المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

إذا قام المستأجر باحتجاز ضريبة الدخل الشخصي ودفعها بالكامل للميزانية ، فلا يجوز لك تقديم إقرار ضريبي في نهاية العام (الفقرة 2 ، البند 4 ، المادة 229 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ومع ذلك ، إذا لم يقم المستأجر بحجب الضريبة وتحويلها (أو لم يقم بذلك بالكامل) ، فسيتعين عليك حساب ضريبة الدخل الشخصي ودفعها بشكل مستقل. بالإضافة إلى ذلك ، ستحتاج إلى ملء وتقديم إقرار ضريبي (البند 4 ، البند 1 ، المادة 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ملحوظة. هناك رأي مفاده أنه على أي حال ، يدفع الفرد الضريبة بشكل مستقل ، بغض النظر عن حالة المستأجر. ومع ذلك ، في رأينا ، إذا كانت اتفاقية الإيجار تنص على التزام المستأجر بحجب ودفع ضريبة الدخل الشخصية من الإيجار ، فلن تحتاج إلى دفع الضريبة بنفسك.

زين! زين! زين!تحتوي قناة Yandex Zen الخاصة بنا على المزيد من المواد القانونية الخاصة بتنسيق مناسب وجميل.

ناتاليا بيريسنيفا ، محامية
ناتاليا ترويتسكايا ، مدقق حسابات الاتحاد الروسي
مجموعة شركات Telecom-Service IT

عند تنفيذ الأنشطة التجارية ، تواجه جميع المنظمات تقريبًا مشكلات ناشئة عن اتفاقيات الإيجار للمباني والهياكل والمباني المبرمة فيما يتعلق بتنفيذ أنشطة الإنتاج.

يتم التنظيم القانوني لعلاقات الإيجار في المقام الأول وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي (CC RF).

دون الخوض في جانب القانون المدني ، ستنظر هذه المقالة في ميزات وخصائص المحاسبة والضرائب على معاملات الإيجار.

لذلك ، "بموجب اتفاقية إيجار مبنى أو هيكل ، يتعهد المؤجر بنقل المبنى أو الهيكل إلى المستأجر لحيازته مؤقتًا واستخدامه أو للاستخدام المؤقت" (المادة 650 من القانون المدني للاتحاد الروسي). دعونا نتذكر أن رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، الصادرة في 1 يونيو 2000 ، توضح أن القواعد التي تحكم تأجير المباني والهياكل تنطبق بالتساوي على المباني غير السكنية الموجودة في المبنى.

لحسن الحظ ، تم حل قضايا تسجيل عقود الإيجار بشكل مؤكد الآن: اتفاقيات إيجار المباني التي تم إبرامها لمدة أقل من عام لا تخضع لتسجيل الدولة. لا يخضع أيضًا لتسجيل الدولة حق الإيجار الناشئ عن العقود المبرمة لمدة تقل عن عام (انظر رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59).

في العقد ، قد يشير المالك والمستأجر إلى من يتحمل نفقات صيانة المباني المؤجرة في حالة مناسبة (الإصلاحات الرئيسية ، الحالية). في حالة عدم وجود مثل هذه البنود في العقد ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي (المادة 616) ، يتم تعيين التزامات الإصلاحات الرئيسية للمؤجر ، وللحالي - للمستأجر.

بالإضافة إلى ذلك ، في العقد ، قد تنص الأطراف على التزامات لدفع فواتير المرافق. دعونا نوضح أن المرافق تشمل التدفئة وإمدادات المياه والصرف الصحي والغاز والكهرباء وإمدادات المياه الساخنة (تسخين المياه) وغيرها (البند 11 من خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 29 أكتوبر 1993 رقم 118 "بشأن التفكير في محاسبة معاملات معينة في الإسكان والاقتصاد الجماعي ").

كما سنرى في المستقبل ، فإن إجراءات توزيع المسؤوليات للحفاظ على الممتلكات المؤجرة وتكبد النفقات عليها مهمة للغاية من وجهة نظر الضرائب ، والتنفيذ الصحيح للعقد في المستقبل يمكن أن يسهل إلى حد كبير حياة المحاسبين .

محاسبة الإيرادات والمصروفات بموجب اتفاقية الإيجار

محاسبة المؤجر والضرائب

وفقًا لـ PBU 9/99 "دخل المنظمة" (المشار إليه فيما يلي PBU 9/99) ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.05.1999 رقم 32n ، إذا كان موضوع (نوع) نشاط المنظمة هو توفير أصولها للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) مقابل رسوم بموجب اتفاقية إيجار ، ويعتبر الدخل دخلًا مستلمًا فيما يتعلق بهذا النشاط (الإيجار). وبناءً عليه ، تنعكس العائدات في الحساب 46 ​​"مبيعات المنتجات (أعمال ، خدمات)" وفقًا لمخطط الحسابات القديم (الحساب 90 "المبيعات" وفقًا لمخطط الحسابات الجديد).

يخضع الإيراد من الإيجار أيضًا للتفكير في ائتمان الحساب 46 ​​(90) عندما لا يشير ميثاق المنظمة إلى أنها تستأجر المباني والمباني والهياكل والممتلكات الأخرى ، ولكن في نفس الوقت يتم الوصول إلى معيار الأهمية النسبية - حالة في التي تبلغ نسبة المبلغ المستلم من عمليات التأجير إلى مبلغ الدخل من الأنشطة العادية لفترة التقرير المقابلة خمسة بالمائة على الأقل (انظر "التوصيات المنهجية بشأن إجراءات تجميع مؤشرات البيانات المالية للمنظمات" ، المعتمدة بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 28 يونيو 2000 رقم 60 ن). علاوة على ذلك ، فإن معيار الأهمية النسبية هو المعيار الوحيد لتحديد الإجراء الخاص بعكس بعض الدخول كجزء من الدخل من الأنشطة العادية أو كجزء من الدخل غير التشغيلي (التشغيلي). غالبًا ما تلجأ السلطات الضريبية إلى استخدام معيار آخر ، وهو "النظامية والنظامية". ومع ذلك ، لا يتم توفير الطبيعة "العادية" أو "المنهجية" لاستئجار الممتلكات من خلال التشريع الضريبي كمعيار وأساس لتصنيف هذه المداخيل كدخل من المبيعات (انظر مرسوم محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو المؤرخ 26 ديسمبر 2000 رقم KG-440 / 5420-00). من أجل التعميم ، دعنا نسمي الخيار أعلاه أيضًا نوعًا من النشاط.

إذا لم يكن التأجير نوعًا من نشاط المنظمة (بما في ذلك لم يتم تحقيق معيار الأهمية النسبية) - وفقًا لـ PBU 9/99 ، فإن إيرادات الإيجار هي الدخل التشغيلي للمؤسسة. يتم انعكاسها على الحساب 80 "الأرباح والخسائر" (91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى").

أما بالنسبة للتكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات المؤجرة ، فإن حساباتها تعتمد أيضًا على ما إذا كان عقد الإيجار نشاطًا منفصلاً أم لا.

إذا كان إيجار الممتلكات أحد أنشطة المنظمة ، فإن المصاريف المقابلة تنعكس في الحساب 20 "الإنتاج الرئيسي".

في حالة تضمين الدخل من تأجير الممتلكات في الدخل التشغيلي ، يجب الانتباه إلى ما يلي:

وفقًا للبند 2.7. يتم تضمين تعليمات وزارة الضرائب والضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 15 يونيو 2000 رقم 62 "بشأن إجراءات حساب ودفع الضرائب على أرباح المؤسسات والمنظمات إلى الميزانية" الدخل المستلم من إيجار الممتلكات في الدخل من العمليات غير التشغيلية إلى جانب الدخل الآخر من العمليات غير المرتبطة مباشرة بإنتاج المنتجات (الأشغال والخدمات) وتنفيذها. عند تحديد النتيجة المالية النهائية ، يجب على المؤسسات أن تأخذ في الاعتبار الحقيقة المهمة وهي أنه للأغراض الضريبية ، يجب تخفيض الدخل من العمليات غير التشغيلية (التشغيلية) بمقدار النفقات على هذه العمليات. *

يجب أن يتم التفكير في حساب الدخل والمصروفات على الإيجار ، وكذلك أي معاملات مالية واقتصادية أخرى ، على أساس افتراض اليقين المؤقت لوقائع النشاط الاقتصادي (الفقرة 6 PBU 1/98 "المحاسبة سياسة المنظمة "، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 09.12.1998 رقم 60n ، الفقرة 12 PBU 9/99 ، الفقرة 18 PBU 10/99" نفقات المنظمات (المشار إليها فيما يلي بـ RAS 10/99) ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.05.1999 رقم 33 ن). تم تأكيد الحاجة إلى تطبيق افتراض اليقين الزمني عند تحديد المؤشرات الخاصة بالعنصر "الدخل والنفقات من المعاملات غير التشغيلية" في خطاب مصلحة الضرائب الحكومية للاتحاد الروسي بتاريخ 30 أغسطس 1996 رقم VG-6 -13 / 616 "في بعض مسائل المحاسبة والتقارير للأغراض الضريبية". في الوقت نفسه ، تشير دائرة الضرائب الحكومية في الاتحاد الروسي إلى أنه ينبغي تطبيق إجراء مماثل لفرض الضرائب.

في هذه الحالة ، يتم تحديد اليقين المؤقت للمؤجر من خلال الشروط المحددة في اتفاقية الإيجار بشأن شروط وشكل وإجراءات تسوية مدفوعات الإيجار. وفقًا لذلك ، يجب على المؤجر تسجيل دخل الإيجار عند استحقاقه (سواء تم استلام الدفعة عن الفترة ذات الصلة أم لا).

عند حساب ضريبة الدخل ، عليك أن تضع في اعتبارك ما يلي: هناك طريقتان لحساب ضريبة الدخل. النهج الأول هو أن تأخذ في الاعتبار الدخل غير التشغيلي المتراكم للأغراض الضريبية وليس لديك أي مشاكل مع السلطات المالية. النهج الثاني هو مراعاة الدخل غير التشغيلي فقط بعد استلام الإيجار المقابل. دعونا نؤكد إمكانية النهج الثاني.

وفقًا للفقرة 2 من المادة 2 من قانون ضريبة الدخل ، فإن إجمالي الربح هو مقدار الربح (الخسارة) من بيع المنتجات (الأشغال والخدمات) والأصول الثابتة والممتلكات الأخرى للمؤسسة والدخل من العمليات غير البيعية ، مخفضة بمقدار المصاريف على هذه العمليات. ينص البند 6 من المادة 2 من هذا القانون على أن الدخل (المصروفات) من العمليات غير البيعية يشمل الدخل (المصروفات) من العمليات التي لا تتعلق مباشرة بإنتاج المنتجات (الأشغال والخدمات) وبيعها. علاوة على ذلك ، تنص الفقرة 13 من اللوائح المتعلقة بتكوين التكاليف على أن النتيجة المالية النهائية (الربح أو الخسارة) تتكون من النتيجة المالية من بيع المنتجات (الأشغال والخدمات) والأصول الثابتة والممتلكات الأخرى للمؤسسة و الدخل من العمليات غير البيعية ، مخفضًا بمقدار المصروفات على هذه العمليات. في الوقت نفسه ، يختلف إجراء تحديد النتيجة المالية من بيع المنتجات (الأشغال والخدمات) والنتيجة المالية من بيع الأصول الثابتة والدخل من العمليات غير البيعية. لذلك يتم تحديد الإيرادات من بيع المنتجات (الأعمال ، الخدمات) بناءً على السياسة المحاسبية التي يختارها دافع الضرائب (كما يتم دفعها أو عند شحن المنتجات (يتم تنفيذ الأعمال والخدمات) ويتم تقديم مستندات التسوية إلى المشتري (العميل ). لا يخضع تحديد النتيجة المالية على أساس الدخل (النفقات) غير التشغيلية لمثل هذا الاعتماد.

لذلك ، انطلاقًا من مفهوم موضوع الضرائب على الدخل الوارد في المادة 2 من القانون المذكور ، يتم تضمين الدخل المحصل بالفعل فقط في القاعدة الضريبية كجزء من الدخل غير التشغيلي.

يمكن أيضًا تأكيد إمكانية التطبيق الناجح للنهج أعلاه في حساب ضريبة الدخل من خلال الممارسة القضائية ، على سبيل المثال ، قرار المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي بتاريخ 28 أكتوبر 1999 رقم 14-P ، قرار FAS بشأن SZO الخاص بـ 20 نوفمبر 2000 رقم A56-8286 / 00.

فيما يتعلق بالمحاسبة عن المصاريف المتعلقة بصيانة الممتلكات المؤجرة ، نلاحظ فقط ما يلي: بناءً على تعريف موضوع الضريبة بضريبة الدخل ، لا يمكن أخذ هذه النفقات في الاعتبار إلا بعد إدراج المقابل غير التشغيلي الدخل في القاعدة الضريبية (المحاسبة عن دخل الإيجار).

فيما يتعلق باحتساب الضرائب الأخرى ، سنتناول بإيجاز فقط مسائل حساب الضريبة على مستخدمي الطرق. إذا اتبعت الأحكام (البند 33.5) من تعليمات وزارة الضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 04.04.2000 رقم 59 "بشأن إجراءات حساب ودفع الضرائب المستلمة عن طريق صناديق الطرق" ، بغض النظر عن كيفية الدخل من الإيجار ينعكس خارج الممتلكات ، كجزء من الأنواع العادية لأنشطة الدخل على الحساب 46 ​​(90) أو كجزء من الدخل التشغيلي على الحساب 80 (91) ، هذا الدخل لأغراض فرض الضرائب على المستخدمين الطرق السريعةتعتبر عائدات من "بيع الخدمات لتوفير الممتلكات للإيجار ، بما في ذلك بموجب اتفاقية التأجير (باستثناء ممتلكات الدولة والبلدية)". على الرغم من أنه من المستحيل الموافقة بشكل لا لبس فيه على هذا النهج للسلطات الضريبية ، لأن توفير العقارات للإيجار وتقديم الخدمات المدفوعة له طبيعة قانونية مختلفة تمامًا ، وثانيًا ، في الحالات التي لا يكون فيها الإيجار نشاطًا عاديًا ، كما ذكرنا سابقًا ، يتم التعامل مع الدخل على أنه دخل غير تشغيلي.

دعونا ننتقل إلى قواعد المادة 5 من قانون الاتحاد الروسي المؤرخ 18 أكتوبر 1991 رقم 1759-1 "بشأن أموال الطرق". وفقًا للمادة 5 من القانون ، يكون موضوع الضرائب على مستخدمي الطريق هو مقدار العائدات من بيع المنتجات (الأشغال والخدمات) ومقدار الفرق بين أسعار البيع والشراء للسلع المباعة نتيجة أنشطة المشتريات والتوريد والتسويق والتجارة. لا تشير المادة 5 أو أي قواعد أخرى من القانون إلى أنه لأغراض حساب الضريبة على مستخدمي الطريق ، يعتبر نقل الملكية للإيجار بمثابة بيع للخدمات ذات الصلة.

في المحاسبة ، يتم إعطاء مؤشر العائدات من بيع المنتجات (الأعمال ، الخدمات) المسجل في الحساب 46 ​​(90) في السطر 010 من النموذج رقم 2 "بيان الربح والخسارة".

وفي الوقت نفسه ، وفقًا للفقرة 1 من المادة 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن الأشياء الخاضعة للضرائب ليست فقط معاملات بيع البضائع (الأشغال والخدمات) وتكلفة البضائع المباعة (الأعمال المنجزة ، الخدمات المقدمة) ، ولكن أيضا الدخل.

يسمح لنا تحليل مفهوم "الخدمة" الوارد في الفقرة 5 من المادة 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، باستنتاج أن تأجير الممتلكات لا يندرج تحت هذا المفهوم.

لا يمكن الاعتراف بتأجير العقارات للأغراض الضريبية كخدمة إلا إذا كان هناك مؤشر مباشر على ذلك في قاعدة معينة لضريبة معينة.

على النحو التالي من الفقرة 1 من المادة 11 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن المؤسسات والمفاهيم والمصطلحات المدنية والأسرية والفروع الأخرى لتشريعات الاتحاد الروسي المستخدمة في الضريبة قانون الاتحاد الروسي، بالمعنى الذي تستخدم به في هذه الفروع من التشريع ، ما لم ينص قانون الضرائب على خلاف ذلك.

وفقًا للمادة 779 "عقد تقديم خدمات للتعويض" ، الفصل 39 "الخدمات المدفوعة" من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تُفهم الخدمة على أنها أداء إجراءات معينة أو تنفيذ أنشطة معينة. وتشمل هذه الإجراءات (الأنشطة) خدمات الاتصالات والطبية والبيطرية والتدقيق والاستشارات وخدمات المعلومات وخدمات التدريب والخدمات السياحية وغيرها.

للأغراض الضريبية ، يُعترف بالنشاط أيضًا كخدمة (الفقرة 5 من المادة 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

يعتبر تأجير الممتلكات في القانون المدني للاتحاد الروسي نوعًا مختلفًا ومستقلًا من الالتزامات ، إلى جانب الشراء والبيع والتبادل والتبرع والإيجار والعقد وما إلى ذلك.

كما ذكرنا سابقًا ، وفقًا للمادة 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بموجب اتفاقية الإيجار (عقد إيجار العقار) ، يتعهد المؤجر (المالك) بتزويد المستأجر (المستأجر) بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت.

إن الطبيعة القانونية المختلفة وأهداف عقد تقديم الخدمات وعقد إيجار الممتلكات واضحة.

في حالة تقديم خدمات مدفوعة من قبل المنظمة التي تقدم الخدمات ، يجب الالتزام بالإجراءات (الأنشطة) المنصوص عليها في العقد ، ويجب أن يتم الدفع لأداء هذه الإجراءات (الأنشطة).

عند تأجير العقار ، يقوم المؤجر بتحويل العقار للاستخدام المؤقت ، ولكن الدفعة التي يتلقاها هي السداد مقابل استخدام هذا العقار من قبل المستأجر لفترة زمنية محددة في العقد ، وليس لنقل الملكية ، وذلك هي ، عمولة المؤجر الإجراءات (الأنشطة) لنقل الملكية.

وبالتالي ، في حالة عدم وجود حكم في القانون بشأن ضريبة محددة أو في الجزء الثاني من قانون الضرائب للاتحاد الروسي الذي ينص على تصنيف تأجير العقارات كخدمات أو تضمين مبالغ الإيجار في القاعدة الضريبية ( الدخل من إيجار العقارات) ، والاعتراف بنقل ملكية الإيجار كخدمة ، ومبالغ الإيجار - عائدات بيع الخدمات بموجب اللائحة الداخلية المخالفة للتشريع الضريبي. لذلك ، بناءً على الأسس القانونية ، يمكن الاستنتاج أن التعليمات تحدد على نطاق واسع موضوع الضرائب المفروضة على مستخدمي الطرق ، ونتيجة لذلك ، لا توجد أسباب لفرض ضرائب على مستخدمي الطرق على الدخل من توفير الممتلكات للإيجار ، كدخل تشغيلي. في الحل القضائي للنزاع ، وفقًا للمادة 11 من قانون إجراءات التحكيم في الاتحاد الروسي ، أنشأت محكمة التحكيم ، أثناء النظر في القضية ، عملًا صادرًا عن هيئة حكومية ، أو هيئة حكومية ذاتية محلية ، أو غير ذلك. هيئة لا تمتثل للقانون ، بما في ذلك نشرها بما يتجاوز السلطة ، يتخذ قرارًا وفقًا للقانون.

محاسبة المستأجر والضرائب

عند تأجير المباني احتياجات الإنتاجيجوز للمستأجر أن ينسب الإيجار إلى تكلفة الإنتاج وفقًا للفقرات. ح) البند 2 من "اللوائح المتعلقة بتكوين تكاليف إنتاج وبيع المنتجات (الأشغال ، الخدمات) المدرجة في تكلفة المنتجات (الأشغال ، الخدمات) ، وبشأن إجراءات تكوين النتائج المالية التي تؤخذ في الاعتبار عند فرض الضرائب على الأرباح "(المشار إليها فيما بعد باللوائح الخاصة بتكوين التكاليف) ، التي تمت الموافقة عليها بموجب المرسوم الحكومي الصادر في 05.08.1992 رقم 552.

عند القيام بذلك ، يجب على المستأجر مراعاة ما يلي:

تؤخذ مصاريف الإيجار للمستأجر (إذا لم يكن إيجارًا من فرد) في الاعتبار ، كقاعدة عامة ، على 26 "نفقات عامة".

إن استئجار المباني غير السكنية من أفراد ليسوا رواد أعمال فرديين للمستأجر ليس عملية مربحة. يستند هذا الاستنتاج إلى موقف السلطات المالية ، وعلى وجه الخصوص ، المنصوص عليه في خطاب وزارة الضرائب في الاتحاد الروسي بتاريخ 11.04.2000 رقم VG-6-02 / [بريد إلكتروني محمي]، وكذلك خطاب مفتشية الدولة للضرائب لمدينة موسكو بتاريخ 09.09.1998 رقم 30-08 / 27466. يمكن أن يتبع هذا الموقف دافع الضرائب الذي لا يريد الدفاع عن شرعية منصب مختلف في المحاكم. كيف يبرر العشارون موقفهم؟

وفقا للفقرات. و) و ح) من الفقرة 2 من اللوائح المتعلقة بتكوين التكاليف لأغراض حساب ضريبة الدخل ، تشمل تكاليف خدمة عملية الإنتاج تكاليف الحفاظ على أصول الإنتاج الثابتة في أمر العمل (نفقات الفحص الفني والصيانة ، للإصلاحات الحالية والمتوسطة والكبيرة) ، وكذلك الدفع مقابل إيجار العناصر الفردية لأصول الإنتاج الثابتة.

تشير قرارات هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا رقم 2299/95 بتاريخ 27 فبراير 1996 ورقم 3652/95 بتاريخ 25 يونيو 1996 إلى أن ممتلكات الأفراد من غير رجال الأعمال لا تنتمي إلى أصول الإنتاج الرئيسية.

مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه ، لا يتم تضمين نفقات المستأجر للإيجار وصيانة المباني غير السكنية المستلمة عن طريق الإيجار من فرد ليس رائد أعمال في تكلفة منتجات المستأجر (الأشغال والخدمات) التي يتم احتسابها للأغراض الضريبية.

ومع ذلك ، في الوقت الحاضر ، هناك سوابق للقرارات الصادرة عن محاكم التحكيم ، والتي بموجبها لا يهم من هو مؤجر العقار: فرد أو كيان قانوني أو رائد أعمال فردي.

وبالفعل ، فقد صدر قرارا محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 2299/95 و 3652/95 على أساس "اللوائح المتعلقة بالمحاسبة والإبلاغ في الاتحاد الروسي"، الذي تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 20/03/1992 رقم 10 و" اللوائح المتعلقة بإجراءات حساب استقطاعات الإهلاك للأصول الثابتة في الاقتصاد الوطني "، التي وافقت عليها لجنة الدولة للتخطيط في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، ووزارة المالية في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، وبنك اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، ولجنة الدولة للاتحاد السوفيتي للأسعار ، ولجنة إحصاءات ولاية اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، ولجنة بناء دولة الاتحاد السوفياتي في 12.29.1990 رقم VG-21-D / 144 / 17-24 / 4- 73. في الوقت الحالي ، "اللوائح المتعلقة بالمحاسبة والإبلاغ في الاتحاد الروسي" سارية المفعول ، والتي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 34 ن ، (بصيغته المعدلة بأوامر من وزارة المالية تمويل الاتحاد الروسي بتاريخ 30 ديسمبر 1999 رقم 107 ن المؤرخ 24 مارس 2000 رقم 31 ن).

اللائحة رقم 34n و PBU 6/01 "محاسبة الأصول الثابتة" (بما في ذلك PBU 6/98 السارية سابقًا بتاريخ 3 سبتمبر 1997 رقم 65 ن) ، والتي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 30 مارس ، 2001 رقم 26 ن ، يتعلق بتخصيص الأصول المادية لأصول الإنتاج الثابتة مع إمكانية استخدامها في تنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع كوسيلة للعمل لفترة طويلة في مجال الإنتاج المادي وفي المجال غير الإنتاجي.

في الوقت نفسه ، لا يشير قانون الاتحاد الروسي "بشأن ضريبة أرباح الشركات والمنظمات" ، ولا القوانين التشريعية الأخرى المتعلقة بالضرائب بشكل مباشر إلى أنه لا يمكن تسجيل الممتلكات المؤجرة كأصل ثابت إلا إذا تم أخذ هذه الممتلكات في الاعتبار في هذه القدرة للمؤجر - دافع ضرائب آخر.

لا ينص التشريع الخاص بالضرائب والرسوم على إمكانية تضمين المصاريف (الإسناد إلى تكلفة المنتجات ، والأعمال ، والخدمات) تكاليف الحفاظ على أصول الإنتاج الثابتة في حالة صالحة للعمل من خلال الطريقة التي تم بها حساب هذه المنشأة من قبل المؤجر - آخر دافع الضرائب. لا يهم أيضًا الوضع القانوني للمؤجر (شخص اعتباري أو طبيعي ، فرد يتمتع بوضع رائد أعمال أو بدونه) عند التحقق من شرعية تضمين النفقات المتعلقة باستخراج الدخل الخاضع للضريبة في جزء النفقات. في هذا الصدد ، فإن تقييد حقوق المكلف ، اعتمادًا على من هو المؤجر ، غير قانوني. ينعكس هذا الموقف في قرارات محاكم التحكيم الفيدرالية حسب المقاطعات ، ولا سيما: أحكام محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة الشمال الغربي بتاريخ 17 أبريل 2001 رقم A56-1887 / 01 بتاريخ 27 مارس 2001 رقم. A56-25466 / 00 ؛ المرسوم الصادر عن محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 20 ديسمبر 2000 رقم F09-1775 / 2000-AK.

محاسبة فواتير المياه والكهرباء

المالك

عند تحديد الإيجار ، يأخذ المؤجر في الاعتبار نفقاته الخاصة التي يتكبدها في الوفاء بالتزاماته بموجب عقد الإيجار. هذه هي مبالغ استقطاعات الاستهلاك وفواتير الخدمات والمصاريف الأخرى المرتبطة مباشرة بدفع وصيانة الممتلكات المؤجرة.

من الناحية العملية ، هناك خياران شائعان لدفع فواتير المياه والكهرباء: إدراج فواتير المياه والكهرباء في الإيجار ؛ وكذلك تحديد مبالغ فواتير الخدمات ، ودفع مقابل المكالمات الهاتفية الزائدة عن الإيجار ، كمبلغ منفصل.

الخيار 1. الاتفاق بين المالك والمستأجر ينص على تغطية جميع النفقات (بما في ذلك فواتير المياه والكهرباء) المرتبطة بتوفير إيجار الممتلكاتالإيجار المتفق عليه في العقد.

إذا كان توفير الممتلكات مقابل رسوم للاستخدام المؤقت هو نوع من النشاط للمؤجر ، فإن نفقات المؤجر لدفع فواتير المرافق المتعلقة بالعقار المؤجر تتعلق بمصاريف الأنشطة العادية ويتم احتسابها في الحساب 20.

في حالة أن توفير عقار للإيجار ليس نوعًا من نشاط مؤسسة المؤجر ، تنعكس هذه النفقات كمصروفات تشغيل في الخصم من الحساب 80 (91).

الخيار 2. تنص اتفاقية الإيجار على سداد المستأجر لفواتير المياه والكهرباء بالإضافة إلى مبلغ الإيجار الذي تحدده الاتفاقية.

من وجهة نظر السلطات الضريبية ، يتم الانعكاس في محاسبة المؤجر للمعاملات التجارية المتعلقة بمدفوعات المرافق باستخدام الحساب 46 ​​إذا كان للمؤجر ، وفقًا للتشريع الحالي ، الحق في أداء وظائف تقديم خدمات المرافق (المادتان 544 ، 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، البند 4 من قواعد تقديم خدمات الهاتف ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 26 سبتمبر 1997 رقم 1235). تم تحديد هذا النهج في خطاب دائرة الضرائب الحكومية في الاتحاد الروسي بتاريخ 10.27.1998 رقم ШС-6-02 / 768 "توصيات منهجية بشأن بعض قضايا الضرائب على الأرباح" وفي خطاب مفتشية الضرائب الحكومية لمدينة موسكو بتاريخ 9/9/1998 برقم 30-08 / 27466.

متى يحق للمالك توفير المرافق؟ كما تعلم ، يتم تنظيم علاقات إمداد الطاقة بالمواد. 539-548 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في نفس الوقت ، وفقا للفن. 548 ص .2 للعلاقات المتعلقة بالإمداد من خلال الشبكة المتصلة للغاز والنفط والمنتجات النفطية والمياه والسلع الأخرى ، تسري القواعد الخاصة بعقد إمداد الطاقة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، أو إجراءات قانونية أخرى أو تتبع من طبيعة الالتزام.

تسمح المادة 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي بنقل المشترك للطاقة التي يتلقاها من مؤسسة إمداد الطاقة عبر شبكة متصلة إلى شخص آخر - مشترك فرعي. هذا الإرسالممكن فقط بموافقة مؤسسة إمداد الطاقة.

وبالتالي ، إذا كان للمالك الحق في توصيل المشتركين الفرعيين ، في الواقع ، فيحق له تقديم خدمات المرافق. من المعقول تمامًا اعتبار هذا النشاط نوعًا آخر من نشاط المؤجر. وإذا كان هناك خيار في بعض الأحيان فيما يتعلق بعقد الإيجار نفسه: عكس ذلك من خلال الحساب 46 ​​(90) أو اعتباره دخلًا تشغيليًا ، فإن مدفوعات المرافق المستلمة من المستأجر هي إيرادات من بيع المرافق. وفقًا لذلك ، في هذه الحالة ، فإن تكاليف فواتير المرافق الخاصة بالمالك نفسه هي نفقات للأنشطة العادية.

في الواقع ، لا يسمح لنا القانون المدني للاتحاد الروسي باستخلاص نتيجة لا لبس فيها حول ما يحدث بالفعل عندما ينقل المشترك الطاقة إلى مشترك فرعي. هل يحصل المشترك على ملكية مقدار معين من الطاقة ثم ينقلها للمشترك الفرعي في الملكية؟ فن. يتحدث 545 عن نقل الطاقة الذي قبله المشترك ، ولكن ليس من الواضح على الإطلاق من السياق ما إذا كانت الطاقة يتم إعادة بيعها أو ما إذا كان المؤجر يعمل كوكيل (وكيل بالعمولة).

إذا انتقلنا إلى قواعد استخدام الطاقة الكهربائية والحرارية ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الطاقة في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 6 ديسمبر 1981 رقم 310 ، والتي تم إلغاؤها حاليًا بأمر من وزارة الوقود والطاقة الروسية اتحاد 10 يناير 2000. رقم 2 ، سنرى أنه في هذه القواعد ، ومع ذلك ، تم اعتبار نقل الطاقة إلى مشترك فرعي بمثابة إعادة بيع (البند 1.1.7. ، 1.1.3. ، 1.1.4).

نظرًا لأن السلطات الضريبية تعتبر استلام المؤجر للدفع مقابل المرافق بمثابة دفعة مقابل بيع الخدمات ، فمن المنطقي تمامًا إثارة مسألة إمكانية قيام المؤجر بتقديم خدمات إمداد الطاقة دون ترخيص مناسب.

وفقًا للقانون الاتحادي القديم "بشأن الترخيص أنواع معينةالأنشطة "بتاريخ 25.09.1998 رقم 158-FZ ، وهو ساري المفعول حتى دخول القانون الاتحادي الجديد للاتحاد الروسي حيز التنفيذ بتاريخ 08.08.2001 رقم 128-FZ ، والأنشطة التي تضمن تشغيل الشبكات الكهربائية والحرارية هي تخضع للترخيص. وفقًا للقانون الجديد ، تم ترخيص هذا النوع من النشاط أيضًا. تمت الموافقة على اللائحة الخاصة بأنشطة الترخيص لضمان تشغيل الشبكات الكهربائية والحرارة بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 05.04.2001 رقم 267. وشبكات التدفئة ، حيث قيم جميع المعلمات التي تميز قدرة هذه الكائنات لأداء الوظائف المحددة تتوافق مع القواعد والقواعد المعمول بها ، وكذلك متطلبات الوثائق الفنية والتصميم والتصميم. في الوقت نفسه ، تقدم الفقرة 4 قائمة بالأعمال المدرجة في هذا المجمع: تصميم وتركيب وتعديل المعدات والمباني وهياكل الشبكات الكهربائية و (أو) التدفئة ؛ التحكم في الإرسال ، وكذلك جمع ونقل وتوزيع الطاقة الكهربائية والحرارية.

إذا قام المؤجر ببيع الطاقة المتلقاة من مؤسسة تزويد الطاقة ، فيمكننا التحدث عن نقل الطاقة ، ومع ذلك ، فهو لا يقوم بأي عمل آخر ، ولا توجد معدات خاصة لتوزيع ونقل الطاقة. ثم من المستحيل التحدث بشكل لا لبس فيه عن الحاجة إلى الترخيص. ومع ذلك ، فإن الترخيص له ما يبرره عند تنفيذ الأنشطة المهنية في هذا المجال. المالك لا يفعل هذا. يمنح الحق في استخدام الطاقة المستلمة للمستأجر بقدر ما هو ضروري لصيانة العقار المؤجر.

لذلك ، قمنا بفحص الإجراء الخاص بعكس عمليات الإيجار من المؤجر من وجهة نظر الوظيفة المقترحة من قبل السلطات الضريبية ، أي انعكاس فواتير المرافق المستلمة على الحساب 46 ​​(90).

دعونا نبرر إمكانية اتباع نهج مختلف. هذا النهج هو النظر في نقل الطاقة إلى مشترك فرعي كحالة حيث "ينسحب" المؤجر ، بموافقة منظمة إمداد الطاقة ، من العقد مع منظمة إمداد الطاقة كمستهلك مباشر للطاقة ، والمستأجر يصبح المستهلك ، ويعمل المؤجر كوسيط (وكيل بالعمولة ، وكيل) بين مؤسسة إمداد الطاقة والمستأجر. نعم ، تنتقل الطاقة عبر الشبكات المترابطة للمؤجر ، لكنه لا يصبح المستهلك ، "المالك" والمستأجر يصبح المستهلك. يعمل الوكيل بالعمولة المؤجر نيابة عن نفسه ، ولكن على حساب المستأجر. كما يشارك في الحسابات. تقريبًا ، يمكن مقارنة ذلك بشراء البضائع للمشتري بموجب اتفاقية العمولة (في هذه الحالة ، تكون البضائع مباشرة للطاقة - الحرارة ، الكهرباء ، الغاز). وإذا كان الأمر كذلك ، فيجب أن تنعكس الحسابات على أنها حسابات بموجب اتفاقية العمولة ، أي: على رصيد الحساب 76 "التسويات مع المدينين والدائنين المختلفين" ، تنعكس الأموال المستلمة من المشترك الفرعي على حساب مؤسسة التوريد ، على الخصم من الحساب 76 - على التوالي ، مقدار النفقات مع منظمة التوريد. بالإضافة إلى ذلك ، كما ذكرنا سابقًا ، فإن التشريعات الضريبية والمدنية في إطار تقديم الخدمات تعني الإجراءات (الأنشطة) المنصوص عليها في العقد. من ناحية أخرى ، لا يقوم المؤجر بأي إجراءات ، ولكنه مجرد وسيط بين المنظمة الموردة والمستهلك المستهلك من حيث سداد مدفوعات موارد الطاقة. يمكن أيضًا تأكيد حقيقة أن هذا النهج له الحق في الوجود من خلال ممارسة التحكيم ، على وجه الخصوص ، على سبيل المثال ، نشير إلى قرارات محاكم التحكيم الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 18 يوليو 2000 رقم A56-639 / 00 ، بتاريخ 23 أكتوبر 2000 رقم A05- 4338 / 00-258 / 11 ، لمنطقة موسكو بتاريخ 26 ديسمبر 2000 رقم KG-A40 / 5420-00.

أود أن أوضح نقطة أخرى. في كثير من الأحيان ، عندما يتعلق الأمر بسداد فواتير المرافق التي تزيد عن الإيجار ، فمن المعتاد القول أن الإيجار يتكون من مكونين - ثابت ومتغير. يتم تكوين الجزء المتغير من قبل المؤجر على أساس الفواتير الصادرة عن مؤسسات الإمداد بالطاقة ومشغل الاتصالات. من وجهة نظر القانون المدني ، يجوز للأطراف ، حسب تقديرهم ، وضع إجراءات لتحديد سعر العقد. لكن بعد ذلك لا يجب أن تتحدث عن فواتير المرافق على الإطلاق ، فهي مجرد معيار في تحديد الجزء المتغير ، والمبلغ الناتج ليس أكثر من إيجار وينعكس إما على الحساب 46 ​​(90) أو على الحساب 80 (91) - انظر الخيار الأول.

فيما يتعلق بخدمات الاتصالات (المكالمات الهاتفية) ، يجب مراعاة ما يلي.

وفقًا للقانون الاتحادي المؤرخ 16 فبراير 1995 رقم 15-FZ "بشأن الاتصالات" (المادة 15) ، فإن أنشطة الأفراد و الكيانات القانونيةالمتعلقة بتقديم خدمات الاتصالات على أساس ترخيص تم الحصول عليه وتنفيذه على النحو الواجب لهذا الغرض. وفقًا لذلك ، يمكن للمؤجر أن يعكس المبلغ المستلم من المستأجر للمكالمات الهاتفية من خلال الحساب 46 ​​(90) فقط عند العمل في مجال تقديم خدمات الاتصال على أساس الترخيص المناسب ، والذي ، كقاعدة عامة ، لا يملك المؤجر . بشكل عام ، يمكن إعطاء الحجج ضد تسجيل التعويض المستلم من المستأجر مقابل استخدام الاتصالات الهاتفية (الدفع مقابل المكالمات) كما هو مذكور أعلاه ، من حيث خدمات التسجيل. ولكن بما أن السلطات الضريبية في هذا الشأن تلجأ إلى الحجج "الإضافية" ، فإننا سندحضها أيضًا.

في خطاب دائرة الضرائب الحكومية في الاتحاد الروسي بتاريخ 27 أكتوبر 1998 رقم ШС-6-02 / 768 ، تشير السلطات الضريبية إلى الفقرة 4 من قواعد تقديم خدمات الهاتف ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم من الحكومة من الاتحاد الروسي في 26 سبتمبر 1997 رقم 1235). تنص هذه الفقرة على أنه يتم توفير الخدمات الهاتفية على أساس عقد لتوفير خدمات الهاتف المبرم بين مشغل الاتصالات والمشترك (العميل).

لا يجوز نقل حقوق والتزامات الأطراف بموجب العقد إلى أشخاص آخرين إلا بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي وهذه القواعد. ما هو هذا الترتيب ليس واضحا تماما بعد. تشير القواعد نفسها إلى إجراءات إعادة إصدار العقد للمواطنين فقط. وقد تم اعتماد القواعد نفسها عملاً بقانون "حماية حقوق المستهلك" ولا توجد أسباب لتوسيع التطبيق من حيث تنظيم العلاقات مع الكيانات التجارية ، خاصة وأن هذه القواعد لا يمكن أن تؤثر على تشكيل سجلات المحاسبة أو ، علاوة على ذلك العلاقات القانونية الضريبية. علاوة على ذلك ، لا يمكن للمالك أن يعكس الدفع للمكالمات الهاتفية من خلال حساب 46 ​​(90) ، لأنه ليس لديه ترخيص ، وفي الواقع ، في إطار علاقة الإيجار ، ينفذ "عبور" التسويات بين المستأجر ومشغل الاتصالات.

من الناحية العملية ، غالبًا ما يتم حل مشكلة البناء بين المستأجر والمالك ومشغل الاتصالات على النحو التالي: مؤقتًا (لفترة إيجار المبنى) إعادة تسجيل العقد لتوفير خدمات الاتصال للمستأجر ، مما يستلزم تكاليف مالية إضافية.

مستأجر

عند الحديث عن تفاصيل عكس دفع فواتير المرافق من قبل المستأجر ، يمكننا أن نقول ما يلي: نظرًا لأن المشكلة مرتبطة بشكل مباشر بانخفاض في القاعدة الضريبية لضريبة الدخل ، فإن السلطات الضريبية تولي اهتمامًا وثيقًا لمسألة الاحتمال من تضمين مبالغ فواتير الخدمات المحددة لسداد المصاريف ذات الصلة للمؤجر وفقًا لشروط اتفاقية الإيجار التي تزيد عن الإيجار. إذا لم يتم تخصيص هذه المدفوعات في سطر منفصل (حساب منفصل) ، ولكن تم تضمينها في الإيجار ، فسيتم تضمين مدفوعات المرافق كجزء من الإيجار في تكلفة الإنتاج.

إذا تم إصدار فواتير فواتير الخدمات العامة والمدفوعات للمكالمات الهاتفية بشكل منفصل ، فقد يواجه المستأجر مشاكل.

ينص خطاب وزارة الضرائب في الاتحاد الروسي رقم ШС-6-02 / 768 على ما يلي: "بالنسبة لمصاريف مؤسسة المستأجر لدفع فواتير الخدمات العامة ، بناءً على طبيعة هذه النفقات ، حيث إن المصاريف تتعلق مباشرة بـ إنتاج وبيع المنتجات (الأعمال ، الخدمات) ، فهي تخضع لإدراجها في تكلفة المنتجات (الأعمال ، الخدمات) للمستأجر ، بغض النظر عن نوع نشاط مؤسسة المؤجر ، وتحديد مقدار الإيجار وفقًا للعقد ويخضع لإبرام العقود لاستلام المستأجر للمرافق وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي. بعد هذا الخطاب وعدد آخر ، قبلت السلطات الضريبية إسناد تكلفة مدفوعات المرافق من قبل المستأجر فقط في الحالة التي أبرم فيها المستأجر عقودًا مباشرة مع إمداد الطاقة والمنظمات المماثلة الأخرى. في المقابل ، لم تكن هذه المنظمات بشكل خاص في عجلة من أمرها لإبرام العقود مع المستأجرين.

ومع ذلك ، إذا قارنا الجزء من الخطاب المتعلق بالمالك ، والذي بموجبه يعكس المالك فواتير المرافق الواردة من خلال الحساب 46 ​​(90) ، إذا كان له الحق في أداء وظائف تقديم الخدمات العامة والجزء الذي يشير إلى إمكانية فيما يتعلق بعزو تكاليف دفع فواتير الخدمات إلى التكلفة ، - توصلنا إلى نتيجة منطقية تمامًا مفادها أنه إذا قمت بتضمين عقد الإيجار أيضًا ، فإن إمكانية تلقي المستأجر للمرافق وفقًا للمادة. 544 و 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإننا بذلك نلبي متطلبات السلطات الضريبية المنصوص عليها في الرسالة. سيكون لدينا اتفاق مع المنظمة ذات الصلة (المؤجر) لنقل الخدمات إلى المشترك الفرعي !!!

مع مراعاة أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي الذي يحكم قانون الالتزامات ، فضلاً عن الأحكام الخاصة التي تحدد الالتزام بالحصول على موافقة منظمة التوريد لربط المشترك الفرعي ، فمن الممكن تأكيد الأهلية لـ أداء وظائف تقديم خدمات المرافق من قبل المؤجر عن طريق إرسال إشعار إلى مؤسسة التوريد بالاتصال بالمشترك الفرعي وفقًا لاتفاقية الإيجار ومقترحات بشأن إجراء تقديم الخدمات والتسويات مع المشترك - المؤجر المحدد. يشتمل المستند المحدد على شرط يعتبر الاقتراح مقبولاً إذا لم يكن هناك اعتراض من المنظمة الموردة.

كتأكيد ، يمكن للمرء أن يستشهد بالموقف المنصوص عليه في رسائل UMNS في موسكو بتاريخ 27 ديسمبر 2000 رقم 03-12 / 61590 ، بتاريخ 21 أبريل 2000 رقم 03-12 / 16517.

الموقف على النحو التالي: إذا كانت اتفاقية الإيجار تنص على توفير المؤجر للمستأجر الحق في استخدام الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه وخدمات الهاتف في المباني المؤجرة ، وفرض على المستأجر سداد نفقات المؤجر عن دفع تكاليف الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه وخدمات الهاتف بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار ، قد ينسب المستأجر إلى تكلفة المنتجات (الأشغال والخدمات) تكاليف سداد المؤجر لتكاليف الخدمات المذكورة أعلاه ، إذا كانت هذه النفقات يتم تأكيدها من خلال المستندات الأولية ذات الصلة - فواتير المؤجر التي تم إعدادها على أساس مستندات مماثلة صادرة عن مؤسسة إمداد الطاقة والمنظمة - مشغل الاتصالات فيما يتعلق بالمستأجر المشغول بالفعل للمبنى وشبكات التدفئة والطاقة و خطوط الهاتف التي يستخدمها المستأجر ".

أي ، من أجل عزو فواتير الخدمات إلى سعر التكلفة ، يجب على المستأجر:

إشارة في العقد إلى أن المؤجر يمنح المستأجر الحق في استخدام الطاقة والمياه وما إلى ذلك. إمداد

موافقة منظمة إمداد الطاقة ، الممنوحة للمؤجر ، على إمكانية تقديم الخدمات للمشترك الفرعي.

تم تجميع حسابات المؤجر على أساس حسابات مماثلة وردت من منظمات توريد الموارد.

وتجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من تقديم التوضيحات الواردة في الرسالة المؤرخة 27 ديسمبر 2000 بناءً على طلب البنك المستأجر ، إلا أنها ذات طبيعة عامة وقابلة للتطبيق تمامًا على جميع المنظمات المستأجرة. تم نشر هذه الرسائل في مجلات "Moscow tax courier" ، العدد 11 ، 2000 ؛ رقم 5 ، 2001.

ينطبق الموقف المنصوص عليه في رسائل وزارة الضرائب في الاتحاد الروسي لمدينة موسكو في كل من الحالة التي يكون فيها المؤجر شخصًا يقدم خدمات ، وفي الحالة التي نعتبره فيها وسيطًا (وكيل عمولة ).

في الختام ، سنعبر عن رأينا في هذه القضية الحيوية للمستأجرين. في رأينا ، بغض النظر عن عدم وجود أو وجود عقود مباشرة مع منظمات الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه ومؤسسات الاتصالات ، كما هو مطلوب من قبل الفن. 539 ، 545 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، سواء تم استلام موافقة المنظمات ذات الصلة على توصيل المشترك الفرعي أم لا ، فإن أساس عزو هذه التكاليف إلى التكلفة وفقًا للوائح المحاسبة والإبلاغ هي المستندات الأولية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن عدم وجود عقود مباشرة مع المنظمات الموردة ومؤسسات الاتصالات ليس أساسًا لاستبعاد هذه التكاليف من تكلفة المنتجات (الأعمال ، الخدمات) للمستأجر ، منذ حقيقة استخدام المساحات المؤجرة في عملية الإدارة والإنتاج هي أساس تضمين تكلفة المنتجات (الأشغال ، الخدمات) ، الخدمات) تكاليف صيانة هذه المباني ، إذا حدثت هذه التكاليف بالفعل. لا توجد متطلبات لوجود اتفاقيات ذات صلة بموجب قواعد قانون ضريبة الدخل واللوائح الخاصة بتكوين التكاليف. وكالعادة ، سنؤكد مطالبتنا بقرارات التحكيم: مرسوم دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة المركزية بتاريخ 25 نوفمبر 1999 رقم A09-3086 / 9912 ، FAS لمنطقة موسكو في 13 نوفمبر 2000 رقم KA -A40 / 5134-00.

الإصلاح الحالي للعقار المؤجر

كما أشرنا بالفعل ، يوزع الأطراف في العقد مسؤوليات إصلاح الممتلكات المؤجرة. في حالة عدم وجود مثل هذه المؤشرات في العقد ، كقاعدة عامة ، فإن تكاليف الإصلاحات الحاليةيتحمل المستأجر العقار المؤجر (المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، فإن الخيارات التالية لتوزيع نفقات الإصلاح الحالي للمباني والهياكل والمباني ممكنة.

العقد هو مسؤولية المستأجر للإصلاح.

يتم الاعتراف بمصروفات الأنشطة العادية وفقًا للفقرة 18 من PBU 10/99 في المحاسبة في الفترة المشمولة بالتقرير التي حدثت فيها ، بغض النظر عن وقت الدفع الفعلي للأموال وأشكال التنفيذ الأخرى (بافتراض اليقين المؤقت من حقائق النشاط الاقتصادي) عند استيفاء الشروط المحددة في الفقرة 16 من PBU 10/99.

تكلفة إصلاح الأصول الثابتة المؤجرة المتكبدة وفقًا لشروط اتفاقية الإيجار على نفقة أموال المستأجر، وفقًا للفقرة 78 من المبادئ التوجيهية لمحاسبة الأصول الثابتة المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 07.20.1998 رقم 33 ن ، وتنعكس تعليمات تطبيق مخطط الحسابات في المحاسبة في الخصم من الحساب 20 بقيمة التكلفة أعمال الترميموالمواد المهدرة.

تنص اللائحة المتعلقة بتكوين التكاليف (الفقرة الفرعية هـ) الفقرة 2) على إدراج تكاليف إجراء الفحص التقنيوالرعاية ، للإصلاحات الحالية والمتوسطة والكبيرة.

من أجل إدراج النفقات القادمة لإصلاح الأصول الثابتة بالتساوي في تكاليف الإنتاج أو التداول في الفترة المشمولة بالتقرير ، فإن المنظمة ، على أساس البند 72 من لائحة المحاسبة والتقارير المالية في الاتحاد الروسي ، تمت الموافقة عليها من قبل قد ينشئ الأمر الصادر عن وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 34 ن والفقرة 77 من الإرشادات المذكورة أعلاه احتياطيًا لإصلاح الأصول الثابتة (بما في ذلك المؤجرة). عندما يتم تكوين احتياطي مصروفات لإصلاح الأصول الثابتة ، فإن تكاليف الإنتاج (التداول) تشمل مبلغ الاستقطاعات المحسوبة على أساس التكلفة المقدرة للإصلاحات. عند جرد احتياطي إصلاح الأصول الثابتة (بما في ذلك المرافق المؤجرة) ، يتم عكس المبالغ المحجوزة في نهاية السنة.

إذا كان هناك نقص في صندوق الإصلاح ، فيمكن أخذ المصاريف غير المتوقعة للإصلاح في الاعتبار في الخصم من الحساب 20.

ينص العقد على تنفيذ الإصلاحات الحالية من قبل المؤجر على نفقته الخاصة.

في هذه الحالة ، إذا انعكس عقد الإيجار على الحساب 46 ​​(90) ، على التوالي ، فإن تكاليف إصلاح المبنى المؤجر - مصاريف الأنشطة العادية - تنعكس من خلال الحساب 20.

في حالة تشغيل دخل الإيجار للمؤجر ، على التوالي ، فإن تكاليف الإصلاحات الحالية هي مصاريف تشغيل ويتم احتسابها في الحساب 80 (91).

لذلك ، في هذه المقالة ، قمنا بفحص النقاط الإشكالية الرئيسية التي تنشأ عند تأجير المباني غير السكنية للاحتياجات الصناعية.

بالطبع ، من الناحية العملية ، يمكنك مواجهة القضايا الأخرى المتعلقة بالإيجار. سنتحدث عنها في مقالاتنا اللاحقة.

* قبل بدء نفاذ الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، أي حتى 1 كانون الثاني (يناير) 2002 ، وفقًا لمعايير قانون "ضريبة الأرباح" ، يُعرَّف موضوع الضرائب على أنه إجمالي الربح ، أي مقدار الربح (الخسارة) من بيع الممتلكات من قبل المنظمة والدخل من العمليات غير البيعية ، مخفضًا بمقدار المصروفات عليها ، أي يجب أن يكون هناك ارتباط مباشر بين الدخل والمصروفات. من 1 يناير 2002 ، وفقا لأحكام الفن. 247 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، موضوع الضرائب هو الربح الذي يتقاضاه دافع الضرائب. علاوة على ذلك ، يتم الاعتراف بالدخل كدخل مخفض بمقدار المصروفات (لأهم التغييرات في الضرائب على الأرباح ، راجع مقالة "ثورة الضرائب ...")

كيفية تطبيق "التبسيط" بشكل صحيح Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

إيرادات الإيجار

وفقا للفقرة 4 من الفن. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تصنيف الدخل من إيجار الممتلكات على أنه دخل غير تشغيلي للمؤسسة ، بشرط ألا يكون إيجار الممتلكات هو النشاط الرئيسي للمؤسسة.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن موقع العقار المؤجر لا يهم. يجب على المؤسسة "المبسطة" دفع ضريبة واحدة على الإيجار في مكان وجودها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 02.12.2005 رقم 03-11-04 / 2/143).

عند إبرام اتفاقية الإيجار ، يكون دخل المؤجر الذي يطبق نظام الضرائب المبسط هو مبلغ الإيجار المستلم بالفعل. يمكن تحديد الإيجار ليس فقط بمبلغ ثابت من الدفعات التي يتعين على المستأجر دفعها شهريًا. الفقرة 2 من الفن. ينص 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي على دفع إيجار الممتلكات عن طريق:

- دفع نصيب من الدخل يتم استلامه نتيجة استخدام الممتلكات المؤجرة ؛

- تقديم خدمات معينة من قبل المستأجر ؛

- نقل المستأجر إلى المؤجر الشيء المحدد في العقد إلى الملكية أو الإيجار ؛

- تحميل المستأجر تكاليف تحسين العقار المؤجر المنصوص عليها في عقد الإيجار.

قد ينص الطرفان في اتفاقية الإيجار على مجموعة من الأشكال المحددة للإيجار أو غيرها من أشكال الدفع للإيجار.

لذلك ، ينشأ الدخل من تأجير الممتلكات بغض النظر عما إذا تم استلامه في شكل نقود أو ممتلكات أو في شكل تحويل تكاليف تحسين الممتلكات المؤجرة إلى المؤجر (خطاب من مكتب وزارة الضرائب في روسيا لموسكو بتاريخ 1 يوليو 2004 رقم 21-09 / 43685). في الحالة الأخيرة ، سيكون تاريخ الاعتراف بالدخل هو يوم توقيع عقد القبول وتحويل العمل المنجز. بناءً على هذا القانون ، يقوم المحاسب بعمل الإدخالات المناسبة في دفتر الدخل والمصروفات.

افترض أن منظمة تطبق نظام ضرائب مبسط الإيجارات المباني غير السكنيةالتي تخصها بحق الملكية. بموجب شروط عقد الإيجار ، يسدد المستأجر للمؤجر تكاليف الكهرباء وإمدادات المياه والتدفئة وما إلى ذلك.

في هذه الحالة ، مبلغ سداد تكاليف التشغيل والمرافق ، يجب أن تدرج المؤسسة المؤجرة في الدخل غير التشغيلي (خطابات وزارة الضرائب الروسية بتاريخ 11 مايو 2004 رقم 22-1-14 / 881 والإدارة دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 29 سبتمبر 2005 رقم / 3/69533).

يتمسك المتخصصون في وزارة المالية الروسية بالموقف نفسه (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 17 نوفمبر 2008 رقم 03-11-05 / 274 ، بتاريخ 27 فبراير 2004 رقم 04-02-05 / 1/19 ، بتاريخ 2 فبراير 2005 رقم 03-03-02 -04/2/2 وتاريخ 09/05/2007 رقم 03-11-05 / 215).

في الوقت نفسه ، لا يهم ما إذا كان المستأجر قد قام بتحويل الأموال إلى حساب التسوية الخاص بالمؤجر أو مباشرة إلى منظمات الطاقة وإمدادات المياه (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 16 أغسطس 2005 رقم 03-11-04 / 2/48).

في الوقت نفسه ، يجوز للمالك أن يُدرج في المصاريف نفقاته الخاصة بدفع فواتير الخدمات للمباني المؤجرة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 22 أغسطس 2005 رقم 15.01.2007 رقم 18-8 / 3/02040) ، ولكن بشرط أن يختار الدخل مخفضًا بمقدار المصروفات كموضوع للضريبة.

من كتاب استخدام ممتلكات الآخرين المؤلف Panchenko T M

8.2 تأجير ممتلكات الدولة من قبل مؤسسة وحدوية تمتلك هذا العقار بموجب حق الإدارة الاقتصادية ، المادة 17 من القانون الاتحادي المؤرخ 14 نوفمبر 2002 رقم.

من كتاب كيفية استخدام "المبسطة" مؤلف Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. ظهور واجبات وكيل الضرائب عند تأجير الممتلكات الفيدرالية وممتلكات أحد رعايا الاتحاد الروسي وممتلكات البلدية في بعض الحالات ، تكون المنظمة ملزمة بالوفاء بواجبات وكيل الضرائب لضريبة القيمة المضافة. هذا يعني أنها

من كتاب الإيجار مؤلف سيمينخين فيتالي فيكتوروفيتش

المادة 612 - مسؤولية المؤجر عن عيوب العقار المؤجر 1. يكون المؤجر مسؤولاً عن أوجه القصور في العقار المؤجر الذي يمنع استخدامه كليًا أو جزئيًا ، حتى لو لم يفعل ذلك وقت إبرام عقد الإيجار. تعرف عن هؤلاء

من كتاب أين يذهب المال. كيف تدير ميزانية عائلتك بشكل صحيح مؤلف ساخاروفسكايا جوليا

المادة 629

من كتاب "كل شيء عن الأعمال في ألمانيا" مؤلف فون لوكسبيرغ ناتالي

9. مصروفات إيجار الممتلكات المنظمات التي تعترف بالدخل المخفض بمقدار المصروفات ككائن للضرائب قد تخفض القاعدة الضريبية لضريبة واحدة من خلال مبلغ الإيجار (الإيجار) مدفوعات الإيجار (المقبولة للتأجير) الممتلكات (الفرعية.

من كتاب Freelance: Reboot [دليل خطوة بخطوة للموظف عن بُعد لربح 200000 روبل. كل شهر] مؤلف Maslennikov رومان ميخائيلوفيتش

إصلاح الممتلكات المؤجرة من قبل المؤجر ، الذي يجب أن يقوم بتنفيذها وكيف ، من خلال تغيير العقد ، لمنع التشغيل المجاني ، تخضع الأصول الثابتة المؤجرة للتلف المادي والمعنوي ، ويجب إصلاحها واستعادتها. كيف

من كتاب المؤلف

مخصصات إصلاح الممتلكات المؤجرة لدى المؤجر ينفق معظم المؤجرين مبالغ كبيرة على إصلاح الممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة. لحساب هذه النفقات بالتساوي ، يسمح القانون للمنظمات بإنشاء احتياطيات تحت

من كتاب المؤلف

التأمين على الممتلكات المؤجرة من الناحية العملية ، في كثير من الأحيان عند إبرام عقود الإيجار ، فإن المؤجرين ، الذين يرغبون في حماية مصالحهم العقارية في الحفاظ على الممتلكات ، يؤمنون بشكل مستقل على الممتلكات المؤجرة. في المادة أدناه

من كتاب المؤلف

التحديث والتحسينات الأخرى من قبل المؤجر للعقار المؤجر ، بما في ذلك التعويض عن نفقات المستأجر من الناحية العملية ، لا تتاح لكل كيان اقتصادي فرصة الحصول على عقار في ملكية. لذلك ، في

من كتاب المؤلف

تأجير ممتلكات الدولة من قبل المؤسسات في الاتحاد الروسي ، كما تعلم ، يتم الاعتراف بأشكال الملكية الخاصة والحكومية والبلدية وغيرها من أشكال الملكية. وفقا للقانون المدني ، ممتلكات الدولة في روسيا

من كتاب المؤلف

إصلاح الممتلكات المؤجرة من قبل المستأجر ، الذي يجب أن ينفذها وكيف ، من خلال تغيير العقد ، لمنع التشغيل المجاني ، تستأجر العديد من المنظمات اليوم مكاتب أو مباني إنتاج أو مستودعات. عادة ما يكون العقار الذي يستلمه المستأجر

من كتاب المؤلف

أحكام إصلاح الممتلكات المؤجرة من المستأجر عند إبرام اتفاقيات الإيجار ، تنص أطراف الاتفاقية والمؤجر والمستأجر ، كقاعدة عامة ، على التزامات الطرفين بتنفيذ كل من اصلاحمنشأه. في نفس الوقت لهذا الغرض

من كتاب المؤلف

التأمين على الممتلكات المؤجرة ، الصعوبات مع المؤجر المستفيد غالبًا ما تستخدم المنظمات الممتلكات المؤجرة في أنشطتها - المباني والمباني ، مركباتوالمعدات المكتبية وما إلى ذلك. في بعض الحالات ، متى

من كتاب المؤلف

شراء شقة برهن عقاري للتأجير خطأ كلاسيكي آخر يتمثل في عدم التخطيط. في السنوات الأخيرة ، يشتري الكثير من الناس شقة برهن عقاري لتأجيرها وتغطية مدفوعات القرض بدفعات الإيجار. ألينا ، الخضوع لحمى الشقة ،

من كتاب المؤلف

13.4.6. دخل الإيجار (باخت) ك هذه الأنواعيشمل الدخل الدخل المحصل من تأجير أي ممتلكات منقولة وغير منقولة ، على سبيل المثال: قطع ارض؛ المباني وأجزائها (على سبيل المثال ، الشقق) ؛ السفن البحرية والنهرية. الآلات و

من كتاب المؤلف

تأكد من مراعاة الموعد النهائي لتسليم الطلب. الموعد النهائي لتسليم الطلب يتم التفاوض عليه مسبقًا ويتم كتابته باللغة الاختصاصاتأو في العقد مع العميل. الموعد النهائي لتسليم الطلب محدد بشكل واضح ، ولا يحق لك تفويت المواعيد النهائية. نقطة. بغض النظر عن مدى التناقض الذي قد يبدو لك ، ولكن