Дослідник Л.Є. Басовский пише про те, що "оренда як вид підприємницької діяльності передбачає передачу однією стороною (орендодавцем) іншій стороні (орендареві) за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування майна у вигляді необоротних активів"
Особлива увага повинна бути приділена обов'язків і відповідальності сторін в період експлуатації об'єкта в орендаря. Відповідно до чинного законодавства право оренди на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, навіть якщо учасники не передбачили це в договорі оренди.
Оренда як об'єкт обліку буває поточної і довгостроковій.
Поточна оренда регулюється договором оренди, що укладається орендодавцем з орендарем. Термін такої оренди не може бути більше одного року. Процедура укладання договору оренди, його зміст і майнові права сторін нормативно закріплені гл. 34 ГК РФ. При відсутності вказівки в договорі терміну оренди вважається, що такий договір укладений на невизначений строк. У подібній ситуації кожна зі сторін виходячи зі своїх інтересів вправі в будь-який час відмовитися від договору за однієї умови: ініціатор розірвання договору повинен поставити до відома про це іншого учасника не пізніше, ніж за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. У той же час законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
Для окремих видів оренди, а також оренди окремих видів майна законом допускається встановлення максимального (граничного) строку договору. У подібній ситуації, якщо термін оренди в договорі не зазначено і жодна зі сторін не відмовилася від його розірвання до закінчення граничного терміну, передбаченого законом, виконання договору припиняється після закінчення зазначеного терміну.
Укладення договору на термін, що перевищує граничний, розглядається як висновок на граничний термін.
Коли вироблені витрати поширюються на невіддільні поліпшення орендованого об'єкта, можливі три варіанти відображення таких витрат в поточному обліку.
Перший варіант передбачає компенсацію вироблених витрат орендодавцем шляхом заліку орендної плати.
Другий варіант враховує відшкодування орендарю орендодавцем витрат з поліпшення об'єкта оренди.
Третій варіант визнає зроблені витрати як прямі збитки орендаря. Це можливо в ситуації, якщо він здійснював подібні витрати без узгодження з власником даного майна.
У ситуації, коли орендна плата погашена орендарем на умовах відстрочення платежу, то зазначена вище сума ПДВ приймається до відрахування після фактичного погашення зобов'язань орендаря перед орендодавцем.
ТОВ "Х" має опалювальний склад площею 2500 кв. метра, який в даний час не використовується. Підприємство може здати в оренду на наступних умовах:
- - орендна плата з урахуванням комунальних платежів 500 000 руб. на рік;
- - поточний ремонт опалювального складу здійснює орендар;
- - майно залишається на балансі нашого підприємства.
Розрахунок додаткового доходу від здачі в оренду представлений в таблиці 3.13.
Таблиця 3.13. Розрахунок додаткового доходу від здачі в оренду
Як показує таблиця 3.13, чистий дохід від здачі в оренду складського приміщення складе 360 000 руб. на рік.
Зміна основних економічних показників після проведеного заходу представлені в таблиці 3.14.
Таблиця 3.14. Основні економічні показники після проведеного заходу
Таким чином, дані таблиці 3.14 свідчать про те, що за рахунок впровадження заходи щодо здачі в оренду нерухомості ТОВ "Х" рентабельність виробництва збільшиться на 0,027%. Фондомісткість після впровадження заходу складе 0,908 руб. / Руб., Що менше на 0,029 руб. / Руб., Відповідно, фондовіддача збільшиться на ті ж показники, досягнувши рівня 1,101 руб. / Руб. У свою чергу, рентабельність продажів збільшиться на 0,031%, склавши 0,037% проти 0,006% до впровадження заходу.
В результаті проведених заходів розрахуємо загальну зміну основних показників рентабельності ТОВ "Х"
У таблиці 3.15 наведені розрахунки витрат до впровадження пропонованих заходів і після, і розрахована загальна сума економії.
Таблиця 3.15. Показники роботи ТОВ "Х" до і після впровадження заходів
|
найменування показника |
До впровадження заходів |
Після впровадження заходів |
зміни +/- |
|
Собівартість, руб. |
|||
|
Прибуток підприємства, руб. |
|||
|
Виручка підприємства, руб. |
|||
|
Чистий прибуток, руб. |
|||
|
Рентабельність виробництва,% |
|||
|
Фондомісткість, руб. / Руб. |
|||
|
Фондовіддача, руб. / Руб. |
|||
|
Рентабельність собівартості,% |
|||
|
Рентабельність продажів, % |
На підставі поданих в таблиці 3.15 даних про зміну показників рентабельності ТОВ "Х" після впровадження заходів складемо графік (рисунок 3.2).
Мал. 3.2. Показники рентабельності ТОВ "Х" до і після впровадження заходів
Так, рентабельність продажів ТОВ "Х" збільшиться на 0,219% і досягне рівня 0,225% проти 0,006% до впровадження заходів. Рентабельність виробництва також збільшиться після впровадження заходів - на 0,25% і складе 0,263% проти 0,013% до впровадження заходу.
Таким чином, з представлених даних видно, що показники рентабельності за рахунок запропонованих заходів значно підвищаться і дозволять підприємству розвиватися і приносити дохід.
Основним обов'язком орендаря відповідно до ст. 614 ГК РФ є своєчасне внесення орендної плати за користування майном в розмірах і терміни, передбачені договором оренди.
Орендна плата встановлюється у вигляді:
- визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
- встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
- надання орендарем певних послуг;
- передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
- покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
У договорі оренди сторони можуть передбачити різне поєднання перерахованих форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. Найчастіше орендна плата встановлюється сторонами договору оренди у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично або одноразово.
За договором оренди може бути передано відразу кілька об'єктів, при цьому орендна плата може бути встановлена \u200b\u200bяк за все передане майно в оренду в цілому, так і за кожен об'єкт окремо. На думку автора, краще встановлювати орендну плату по кожному переданому в оренду об'єкту окремо, що дозволить уникнути можливих розбіжностей між сторонами договору.
Строки внесення орендної плати визначаються договором, і сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісячно, щоквартально, один раз на рік, шляхом внесення попередньої оплати або з відстрочкою платежу.
Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, що встановлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При цьому розмір орендної плати може змінюватися як у бік збільшення, так і в бік зменшення.
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати в разі:
- якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися;
- якщо орендодавцем порушені умови проведення капітального ремонту майна, зданого в оренду;
- якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно при укладенні договору оренди.
У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець, керуючись п. 5 ст. 614 ГК РФ, має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль.
Облік орендної плати в орендодавця. Якщо надання майна в оренду є для орендодавця основним видом діяльності, то орендна плата, яка надходить від орендаря, згідно зі ст. 249 НК РФ буде ставитися до доходів від реалізації. Нагадаємо, що основні види діяльності визначаються статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності.
Якщо для визнання доходів і витрат організація застосовує метод нарахування, передбачений ст. ст. 271 і 272 НК РФ, то згідно з п. 1 ст. 271 НК РФ доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, Іншого майна (робіт, послуг).
Для організацій, що надають на систематичній основі за плату у тимчасове користування і (або) тимчасове володіння і користування своє майно, витрати за такою діяльністю відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будуть визнаватися витратами, пов'язаними з виробництвом і реалізацією.
Договором оренди може бути передбачено нерівномірний графік орендних платежів. У цьому випадку доходи у вигляді орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат, незалежно від їх фактичної сплати. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей ведення податкового обліку доходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Подібна позиція викладена в Листах Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1 / 752.
Надання майна в оренду може і не бути основним видом діяльності організації. Наприклад, якщо виробнича організація надає в оренду тимчасово не використовується обладнання або приміщення, для неї надання майна в оренду не буде основним видом діяльності. У цьому випадку дохід від здачі майна в оренду на підставі п. 4 ст. 250 НК РФ буде визнаватися позареалізаційних доходів.
Для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового) періоду (п. 4 ст. 271 НК РФ) .
Витрати на утримання переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію по цьому майну) включаються до складу позареалізаційних витрат відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Облік орендних платежів в орендаря. Орендні платежі за орендоване майно з метою оподаткування прибутку відносяться до інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Для документального підтвердження витрат по сплаті орендних платежів необхідні документи, оформлені відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, В тому числі укладений відповідно до вимог ГК РФ договір оренди, акт прийому-передачі орендованого майна, документи, що підтверджують сплату орендних платежів. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей документального підтвердження витрат у вигляді орендних платежів не потрібно. Дане твердження вірне, якщо інше не випливає з умов угоди. Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742. Крім того, в Письмі сказано, що орендні платежі враховуються у складі інших витрат за умови використання орендованого майна для здійснення підприємницької діяльності.
Витрати, які є умовно-постійними (в тому числі і комунальні платежі), для цілей оподаткування прибутку можуть бути враховані в тому місяці, в якому отримані документи, що підтверджують ці витрати, за умови, що такий порядок відображений облікової політикою організації (пп. 3 п . 7 ст. 272 \u200b\u200bНК РФ). Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 06.09.2007 N 03-03-06 / 1/647. На думку автора, слід вибрати момент обліку витрат в податковій політиці орендаря.
Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, витрати по сплаті орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат незалежно від їх фактичної сплати. Щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди при цьому не потрібно. Така позиція підтверджується Листами Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1/752 .
Нерідко сторони укладають попередній договір оренди будівель до оформлення орендодавцем права власності на будівлю. Фахівці УФНС Росії по м Москві в Листі від 05.10.2006 N 20-12 / 87641 звернули увагу на те, що попередній договір оренди не містить основних ознак договору оренди, встановлених ГК РФ (передача орендодавцем (власником) орендарю майна у тимчасове володіння і користування за плату), тому такий договір не може вважатися договором оренди, укладеним відповідно до законодавства Російської Федерації. Отже, витрати, здійснені відповідно до такого договору, не можна врахувати для цілей за орендоване майно. Виходом для орендаря в даній ситуації може бути тільки заміна кваліфікації платежів за попереднім договором оренди з орендних платежів на платежі за придбання орендарем майнового права - права оренди щодо майбутнього договору оренди.
Згідно з Листом Мінфіну Росії від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 законодавче закріплення обов'язкової реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним визначає тільки права і обов'язки сторін за договором і має не пов'язані з питаннями оподаткування мети. Відсутність державної реєстрації прав за договорами оренди не впливає на порядок обліку сум орендної плати при обчисленні податку на прибуток організацій. Застосовувати даний Лист досить ризиковано, оскільки далі в ньому сказано, що видатки за укладеними в установленому порядку договорами не можуть бути враховані в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій як документально не підтверджені витрати.
Згідно Листів Мінфіну Росії від 17.02.2006 N 03-03-04 / 3/3, від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 і від 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325 якщо в відповідно до п. 2 ст. 425 ГК РФ умови договору поширені на період з моменту передачі об'єкта оренди потенційному орендарю, то орендні платежі за зареєстрованим або знаходиться на державній реєстрації договору приймаються в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій з моменту отримання об'єкта в користування.
Якщо ж у договорі оренди відсутня поширення його умов на минулі періоди, то витрати у вигляді орендних платежів за цей період не можуть бути прийняті у зменшення оподатковуваного прибутку з моменту передачі такого майна. У Постанові ФАС Північно-Західного округу від 21.04.2006 у справі N А56-24327 / 2005 сказано, що облік орендних платежів у витратах з метою оподаткування прибутку не зв'язується з наявністю державної реєстрації договору оренди. У Постанові ФАС Далекосхідного округу від 14.02.2007 N Ф03-А59 / 06-2 / 5389 зазначено на те, що порушення норм цивільного законодавства не впливає на оподаткування, оскільки не передбачено наявність залежності витрат від дійсності договору оренди, а потрібно тільки економічна обгрунтованість.
Згідно п. 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "угоду сторін про зміну розміру орендної плати за зареєстрованим договором оренди також підлягає державній реєстрації. Проте в Листі УФНС Росії по м Москві від 12.04.2006 N 20-12 / 29001 зазначено на те, що додаткове до основного договору оренди угоду сторін про зміну вартості орендної плати за нерухоме майно не віднесено чинним законодавством до акту зміни прав на це майно і величина орендної плати не є умовою, при невиконанні якого договір оренди нерухомого майна може вважатися неукладеним.
Відповідно до Листа Мінфіну Росії від 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34 орендні платежі, внесені на підставі додаткової угоди сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеного ними в договорі оренди, підлягають включенню до складу інших витрат відповідно до пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ за умови їх обгрунтованості та підтвердження відповідними первинними документами після державної реєстрації зазначеної угоди.
Витрати організації-орендаря у вигляді орендної плати за договором на термін менше року, в тому числі і при пролонгації цього договору на термін менше року, можуть враховуватися для цілей оподаткування прибутку. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений на термін менше одного року, пролонгується на термін менше року, зазначений договір оренди не вимагає державної реєстрації. При цьому договір може бути продовжений шляхом укладення нового договору або автоматично на підставі первинного договору після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження договору. Такий висновок підтверджується п. 10 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59, на яке вказувалося раніше. Така точка зору викладена в Листі УФНС Росії по м Москві від 18.10.2006 N 20-12 / 92230. Термін "пролонгація" договору оренди викладено саме в цьому Листі, і його можна застосовувати для цілей оподаткування.
Якщо термін оренди в договорі не визначений і договір вважається укладеним на невизначений строк, то відповідно до Листа УФНС Росії по м Москві від 22.03.2006 N 20-12 / 22181 даний договір оренди, укладений на невизначений строк, у державній реєстрації не потребує , і витрати організації за договором оренди приміщення, укладеним в встановленому законом порядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.
Припустимо, що організація орендує нежитлове приміщення під офіс на підставі укладеного на 11 міс. договору оренди, згідно з яким договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Після закінчення терміну оренди орендар продовжує користуватися приміщеннями, а орендодавець не заперечує проти цього. Чи може організація врахувати витрати по орендній платі з метою оподаткування після закінчення 11 місяців без реєстрації договору оренди? Відповідь на це питання дана в Листі Мінфіну Росії від 14.04.2009 N 03-03-06 / 1/241, в якому сказано, що витрати організації за договором оренди, укладеним в установленому законодавством порядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.
Якщо договором оренди передбачено обов'язок орендаря по оплаті фактично спожитих комунальних послуг та послуг зв'язку, орендар враховує в складі інших витрат витрати, пов'язані з оплатою комунальних платежів, що відносяться до приміщень (будівель), отриманим в оренду, а також до засобів зв'язку, що використовуються орендарем в своєї діяльності. Зазначені витрати повинні бути документально підтверджені рахунками, виставленими орендодавцю енергопостачальною організацією або оператором зв'язку і відображають фактичну поставку енергії (води) або надання послуг телефонного зв'язку. Така гранично небезпечна для орендаря позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 30.01.2008 N 03-03-06 / 2/9. Єдиним вирішенням цієї проблеми є посередницька кваліфікація договору.
І останнє, про що необхідно сказати. Не слід забувати про те, що відповідно до ст. 288 ГК РФ розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. У Листі Мінфіну Росії від 10.11.2006 N 03-05-01-04 / 310 зазначено, що розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове, тобто квартира не може використовуватися в якості офісу до тих пір, поки не буде виведена з житлового фонду. Отже, орендні платежі не зменшують податкову базу по податку на прибуток організацій.
публікація
Питання оподаткування доходів фізичної особи, що здає в оренду житлову нерухомість, можна розглядати як частину більш значущого питання, а саме, питання розмежування підприємницької і не підприємницької діяльності. Оскільки здача нерухомості (наприклад, квартир) в оренду може приносити значні доходи, то визнання такої діяльності підприємницької може привести не тільки до адміністративної, а й до кримінальної відповідальності, якщо це буде пов'язано «з отриманням доходу у великому розмірі», яким визнається сума, перевищує 250 000 руб. (Примітка до ст. 169 КК РФ). Так, якщо здавати в оренду трикімнатну квартиру в Москві, наприклад, за 45 000 руб. в місяць, то кримінально-правової межа буде перевищено менш ніж за 6 місяців.
І це тільки відповідальність за незаконне підприємництво, а існують ще ризики, пов'язані з непостановка на податковий облік, неподанням декларації, невірними обчисленням і сплатою податків.
Спробуємо розібратися, за допомогою яких критеріїв фізичній особі можна зробити правильний вибір для визначення способів і форм ведення діяльності по здачі житлової нерухомості в оренду, яким чином правильно обчислювати і сплачувати податки, а також розглянемо питання податкового планування при структуруванні доходів від зазначеного виду діяльності.
Підприємницької являетсясамостоятельная, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими в цій якості у встановленому законом порядку. Для оцінки характеру діяльності фізичної особи цього визначення самого по собі явно недостатньо, тому ми спробуємо з'ясувати позицію державних органів з даного питання.
Позиція податкових органів
На думку податкових органів, вираженого в листі УФНС по м Москві від 25.01.08 № 18-12 / 3/005988, для фізичних осіб, Що беруть участь в орендних відносинах і (або) угодах з купівлі-продажу належного їм на праві власності майна, яке не встановлено обов'язок щодо отримання статусу індивідуального підприємця. Це пов'язано з тим, що доходи, одержувані фізичними особами від здачі в оренду (найм) і (або) реалізації рухомого або нерухомого майна, зазначені в ст. 208 НК РФ як самостійний вид доходів, що є об'єктом оподаткування ПДФО.
Закон пов'язує необхідність реєстрації фізичної особи як індивідуального підприємця із здійсненням діяльності особливого роду, а не просто з вчиненням відплатних угод.
Про наявність ознак підприємницької діяльності свідчать, зокрема, такі факти:
виготовлення або придбання майна для подальшого отримання прибутку від його використання або реалізації;
облік господарських операцій, пов'язаних із здійсненням операцій;
взаємопов'язаність всіх скоєних громадянином в певний період часу угод;
стійкі зв'язки з продавцями, покупцями, іншими контрагентами.
Економічна деятельностьімеет місце в тому випадку, коли ресурси, обладнання, робоча сила, технології, сировину, матеріали, енергія (інформаційні ресурси) об'єднуються в виробничий процес, метою якого є виробництво продукції (надання послуг). Така діяльність характеризується витратами на виробництво, процесом виробництва та випуском продукції (наданням послуг).
При наявності всіх зазначених ознак фізична особа зобов'язана зареєструватися як підприємець без утворення юридичної особи.
У разі відсутності підстав для визнання операцій з нерухомим майном підприємницькою діяльністю з отриманих доходів фізична особа повинна сплачувати ПДФО в якості особи, яка не є індивідуальним підприємцем.
Позиція судів у справах про адміністративні правопорушення (п.13 постанови Пленуму Верховного суду РФ від 24.10.06 № 18 «Про деякі питання, що виникають у судів при застосуванні особливої \u200b\u200bчастини КпАП»). Окремі випадки продажу товарів, виконання робіт, надання послуг особою, яка не зареєстрована як індивідуальний підприємець, не утворюють складу даного адміністративного правопорушення за умови, якщо кількість товару, його асортимент, обсяги виконаних робіт, наданих послуг та інші обставини не свідчать про те, що дана діяльність була спрямована на систематичне отримання прибутку.
Доказами, що підтверджують факт заняття діяльністю, спрямованою на систематичне отримання прибутку, зокрема, можуть бути показання осіб, які оплатили товари, роботу, послуги, розписки в отриманні грошових коштів, виписки з банківських рахунків особи, яка притягається до адміністративної відповідальності, акти передачі товарів (виконання робіт, надання послуг), якщо з вказаних документів випливає, що кошти надійшли за реалізацію цими особами товарів (виконання робіт, надання послуг), розміщення рекламних оголошень, виставлення зразків товарів в місцях продажу, закупівлю товарів і матеріалів, укладання договорів оренди приміщень.
Позиція судів у кримінальних справах (п. 2 постанови Верховного суду РФ від 18.11.04 № 23 «Про судову практику у справах про незаконне підприємництво і легалізацію (відмивання) грошових коштів або іншого майна придбаних злочинних шляхом»).
У тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа набула для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але в зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або в оренду і в результаті такої цивільно-правової угоди отримало дохід (в тому числі у великому або особливо великому розмірі), скоєне їм не тягне кримінальної відповідальності за незаконне підприємництво.
Вибір суб'єкта діяльності
Визначивши, чи є планована діяльність підприємницької, далі пропонуємо наступний алгоритм дій для платника податків.
Якщо діяльність відповідає всім ознакам підприємницької, то платник податків повинен зареєструватися в якості індивідуального підприємця. Потім слід з'ясувати, чи передбачена в муніципальній освіті (або в суб'єкті федерації - для Москви і Санкт-Петербурга) за місцем ведення діяльності система оподаткування у вигляді ЕНВД для здачі в оренду житлової нерухомості. Якщо ЕНВД передбачений, то індивідуальний підприємець зобов'язаний стати на облік у податкових органах за місцем здійснення зазначеної діяльності в термін не пізніше п'яти днів з початку здійснення цієї діяльності і здійснювати сплату єдиного податку, введеного в цих муніципальних районах, міських округах, містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі. Якщо ЕНВД не передбачений, то індивідуальний підприємець має право застосовувати загальний податковий режим або спрощену систему оподаткування.
У разі, якщо діяльність формально не відповідає ознакам підприємницької, то, на наш погляд, фізична особа, проте, реалізуючи своє законне право займатися підприємницькою і будь-який інший не забороненої законом діяльністю, має право здійснювати свою діяльність як підприємницьку з дотриманням необхідних формальностей, або діяти безпосередньо як фізична особа.
Вибір між підприємницької та непідприємницької діяльністю або між тією чи іншою системою оподаткування, якщо діяльність є підприємницькою, може бути зроблений і після оцінки податкових наслідків діяльності по здачі в оренду житлової нерухомості, що здійснюється в тій чи іншій формі (фізична особа, індивідуальний підприємець, що застосовує ЕНВД , загальну систему, ССО або ССО на основі патенту).
Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою - не підприємець
Придбання нерухомості. В цьому випадку:
майновий податкове вирахування надається тільки щодо житлової нерухомості в сумі до 2 млн. руб. (Для правовідносин, що виникли до 01.01.2008 р, граничний розмір відрахування становить 1 млн. Руб.), Але не більше фактично зроблених витрат;
відсотки по цільових позиках на придбання або будівництво житлової нерухомості, отриманим від російських організацій, враховуються крім 2 млн. руб .;
відрахування надається одноразово, але не використаний повністю відрахування переноситься на наступні роки. Однак платник податків не має права скористатися вирахуванням у випадках, якщо:
оплата проведена за рахунок коштів роботодавців чи інших осіб, засобів материнського (сімейного) капіталу, а також за рахунок виплат, наданих з коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів,
угода купівлі-продажу укладена з фізичною особою, що є по відношенню до платника податків взаємозалежним відповідно до ст. 20 НК РФ (тільки в тому випадку, якщо відносини між особами вплинули на умови і економічні результати укладеної угоди);
матеріальна вигода (відсотки по позиці в 2009 р, розмір яких менше 2/3) доходом не визнається, якщо у платника податків є право на відрахування;
батьки, які мають неповнолітніх дітей і витрачають власні кошти на придбання об'єктів нерухомості в спільну з дітьми часткову власність, має право застосувати майнове відрахування відповідно до фактично проведеними витратами;
відрахування може бути отриманий або у податкового органу після закінчення року, або у роботодавця до закінчення року (при наявності повідомлення податкового органу) (лист Мінфіну Росії від 20.05.08 № 03-04-06-01 / 146);
надміру сплачений податок може бути повернутий за заявою фізичної особи податковим агентом.
Здача нерухомості в оренду. При здачі нерухомості в оренду дохід оподатковується за ставкою 13%, при здачі іншій фізичній особі платник податків самостійно сплачує податок за підсумками року.
Якщо нерухомість здається в оренду підприємцю або юридичній особі, то орендар (податковий агент) виробляє утримання податку в момент виплати доходу.
Витрати, пов'язані з ремонтом нерухомості, інші пов'язані з нерухомістю витрати, можна врахувати тільки в межах податкового вирахування (2 млн. Руб.), Тобто вони фактично «випадають» з податкової бази (до моменту продажу).
відчуження нерухомості. Розглянемо основні моменти при відчуженні нерухомості:
- дохід оподатковується за ставкою 13%;
майновий податкове вирахування надається в сумі 1 млн. руб., якщо нерухомість була у власності менше 3 років, і в розмірі продажної вартості, якщо 3 роки і більше;
відрахування надається неодноразово;
якщо продається частка в майні, виділена в натурі і є самостійним об'єктом індивідуального права власності, то майнове відрахування застосовується власником в повному обсязі без розподілу загальної суми відрахування між іншими власниками майна (постанова Конституційного суду РФ від 13.03.08 № 5-П);
платник податків має право не застосовувати майнове відрахування, а зменшити отримані від продажу майна доходи на витрати, пов'язані з отриманням цих доходів, витрати повинні бути документально підтверджені;
заміна або виробляється в відношенні всіх проданих об'єктів, або взагалі не проводиться (лист УФНС Росії по м Москві від 23.04.08 № 28-10 / 039332);
майновий податкові відрахування за доходами, отриманими від продажу майна, надається податковим органом, податковий агент (зокрема, роботодавець) даний відрахування не надає (постанова ФАС Поволзької округу від 03.02.2004 N А12-13945 / 03-С21);
відрахування надається після закінчення року, в якому отримані доходи від продажу майна, на підставі заяви фізичної особи, яку представляють до податкового органу разом з податковою декларацією;
надміру сплачений податок може бути повернутий за заявою фізичної особи податковим агентом в тому ж порядку, що і майновий податкове вирахування при придбанні нерухомості.
Важливим моментом є також те, що при купівлі, продажу та здачі в оренду житлової нерухомості (тобто на кожному етапі даної діяльності) фізична особа не сплачує ПДВ.
Розрахуємо розмір податкових зобов'язань фізичної особи, прийнявши умовно вартість квартири за 10 млн. Руб., Вартість оренди - 45 тис. Руб. в місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що в рік придбання і рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється.
придбання
Відрахування - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в податкову базу не потрапляють;
Відрахування, який використовується за перший рік - 720 000 руб.
Податкова база - 0 руб., ПДФО - 0 руб. (З урахуванням вирахування і повернення утриманого податку).
Здача в оренду
Дохід ФО (заробітна плата) - 720 000 руб. за рік;
Дохід ФО від здачі в оренду - 540 000 руб. (45 000 руб. Х 12 міс.);
Всього за рік - 1 260 000 руб.
Перенесений відрахування посилання - 1 280 000 руб.
ПДФО - 0 руб. [(1 260 000 - 1 280 000) х 13%] за перший рік, за наступні -163 800 руб. (Податок за другий рік буде зменшений на 2 600 руб. Невикористаних 20 000 руб. Х 13% відрахування)
Продаж (після закінчення 3 років з моменту покупки)
Дохід ФО (заробітна плата) за рік - 720 000 руб. (60 000 руб. Х 12 міс.);
Відрахування в розмірі продажної вартості нерухомості - 8 000 000 руб., Що не потрапили в податкову базу при придбанні, - по суті продажів є безподаткової
Податкова база - 720 000 руб., ПДФО - 93 600 руб.
Індивідуальний підприємець: огляд податкових режимів стосовно здачі в оренду житлової нерухомості
Загальний податковий режим.
Індивідуальний підприємець є платником податків ПДВ, а значить, при здачі нерухомості в оренду виникатиме об'єкт оподаткування ПДВ. Облік доходів і витрат регулюється наказом Мінфіну Росії від 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04 / 430 «Про затвердження порядку обліку доходів і витрат і господарських операцій для індивідуальних підприємців», в якому ряд питань не врегульовано (наприклад, відсутнє право на використання амортизаційної премії, що для даної ситуації важливо в зв'язку з тим, що житлова нерухомість є амортизируемим майном, не врегульовані наслідки продажу майна, що амортизується).
На думку податкових органів, квартира не може ставитися до об'єкта основних засобів, а значить, амортизаційні відрахування до витрат прийматися не можуть (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398). На наш погляд зазначена позиція є необґрунтованою, адже квартира як «засіб виробництва» нічим не відрізняється, наприклад, від готелів або офісних центрів, до яких подібних претензій не виникає, оскільки вони мають очевидну абсурдність.
Таким чином, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності недоцільно, присутній ризик спору з податковими органами (даний висновок є загальним і підлягає коригуванню стосовно конкретної ситуації, наприклад, якщо планується здача нерухомості в оренду юридичній особі, воно може бути зацікавлене в отриманні відрахувань з ПДВ).
ЕНВД.
У цьому случаене передбачена можливість враховувати витрати, що невигідно як на етапі придбання, так і на етапі здачі нерухомості в оренду, а також відсутня необхідність сплати ПДВ.
Таким чином, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності, на нашу думку, недоцільно в зв'язку з неможливістю враховувати витрати. Нагадуємо, що в разі введення ЕНВД в установленому порядку уникнути застосування даного податкового режиму можна тільки здійснюючи діяльність без реєстрації в якості індивідуального підприємця.
ССО.
При ССО необхідно враховувати наступне:
витрати за основними засобами потрібно враховувати протягом податкового періоду рівномірно і визнавати на останнє число звітного (податкового) періоду;
можливість перенесення збитків на майбутнє, але не більше ніж на 10 податкових періодів;
зазначені правила можуть бути реалізовані в разі застосування об'єкта оподаткування «доходи, зменшені на величину витрат» і, відповідно, ставка податку 15%, однак суб'єкти федерації мають право знижувати ставку до 5% в залежності від категорії платника податків (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);
відсутня необхідність сплати ПДВ;
необхідно враховувати ліміт доходів, перевищення якого не дозволяє застосовувати УСН (23 070 000 руб. за 9 місяців з урахуванням коефіцієнта-дефлятора на 2009 р), а також максимальний розмір залишкової вартості основних засобів (100 млн руб.).
Слід мати на увазі такі «неприємні» особливості ССО, як мінімальний податок і необхідність перерахувати і заплатити податок за правилами амортизації в певних випадках (в разі реалізації основних засобів за умов, зазначених в остан. Абз. П. 3 ст. 346.16 НК РФ) .
Таким чином, ССО є оптимальним податковим режимом для здачі в оренду нерухомості, що дозволяє враховувати вироблені витрати, проте організація діяльності із застосуванням ССО вимагає більш збалансованого і професійного податкового планування.
ССО на основі патенту. Патент можна отримати, тільки якщо у відповідному суб'єкті Російської Федерації прийнятий закон про можливість застосування патентної ССО за конкретним видом діяльності. Оподаткування полягає в оплаті вартості патенту, формула розрахунку якої наведена в Податковому кодексі РФ і залежить від потенційно можливого річного доходу, що визначається законом суб'єкта Російської Федерації. Визнання для цілей оподаткування витрат не передбачено.
Таким чином, на нашу думку, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності недоцільно в зв'язку з неможливістю враховувати витрати.
Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою - індивідуальним підприємцем, що застосовує ССО
Розглянемо податкові наслідки застосування ССО як найбільш оптимального, з нашої точки зору, податкового режиму для цілей здачі нерухомості в оренду. Даний висновок відноситься до якоїсь усередненої ситуації і може бути скоректований з урахуванням конкретних обставин.
придбання нерухомості. Вартість нерухомості враховується протягом податкового періоду рівномірно і визнається на останнє число звітного (податкового) періоду.
У індивідуального підприємця в свідоцтві про державну реєстрацію повинен значитися такий вид економічної діяльності, як «Операції з нерухомим майном, оренда і надання послуг» (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398).
Якщо за податковий період сума обчисленого в загальному порядку податку менше суми обчисленого мінімального податку, то сплачується мінімальний податок в сумі 1% доходу, при цьому різниця між сумою обчисленого податку та сумою мінімального доходу може бути перенесена в якості збитку на майбутнє.
Відсотки по займамможно відносити на витрати за правилами, встановленими для юридичних осіб (1,5 ставки ЦБ по позиках в рублях або 22% у валюті).
Здача нерухомості в оренду. Доходи зменшуються на документально підтверджені й економічно обгрунтовані витрати (за правилами глави 25 НК РФ)
Ставка податку становить 15%, податок сплачується самостійно щокварталу авансовими платежами, остаточна сплата відбувається за підсумками року (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398).
Продаж нерухомості. Доходи визнаються в загальному порядку на момент надходження оплати в сумі отриманої виручки. На момент реалізації зменшувати доходи на вартість основних засобів не можна (листа Мінфіну Росії від 18.04.07 № 03-11-04 / 2/106, від 27.05.05 № 03-03-02-04 / 1/131).
При реалізації основних засобів в ряді випадків потрібно перерахувати вже враховані витрати і сам податок, сплатити його і пені, подати уточнені податкові декларації, що залежить від двох чинників:
терміну корисного використання основного засобу;
часу, який минув з моменту обліку витрат на покупку (створення) основного засобу або з моменту такого придбання (створення).
Перерахунок потрібно, зокрема, за основними засобами: строк корисного використання яких понад 15 років, якщо їх реалізували протягом 10 років з моменту придбання (створення, виготовлення); до них відносяться і житлові приміщення (остання амортизаційна група, термін корисного використання 30 років; у разі придбання житлового приміщення, раніше використовувався, слід отримати документальне підтвердження терміну використання, наприклад, скласти акт ОС-1).
Перерахунок податку полягає в тому, що за минулі періоди необхідно виключити витрати, які вже були враховані за такими основними засобами, і необхідно нарахувати амортизацію за правилами гл. 25 НК РФ.
Так як житлові приміщення відносяться до останньої амортизаційної групі (термін корисного використання 30 років), розмір щомісячних витрат у разі перерахунку податків за правилами амортизації істотно зменшиться.
Термін використання об'єкта нерухомості попереднім власником повинен бути підтверджений документально (бажано за формою ОС-1), тобто при придбанні «вторинної нерухомості» і належному підтвердження терміну використання амортизаційні відрахування можуть збільшитися.
Для оцінки податкових наслідків необхідно врахувати, що також індивідуальний підприємець сплачує внески в ПФР у вигляді фіксованого платежу, що розраховується виходячи з вартості страхового року (у 2008 р вартість страхового року склала 3864 руб.).
Розрахуємо розмір податкових зобов'язань індивідуального підприємця, прийнявши вартість квартири за 10 млн. Руб., Вартість оренди - 45 тис. Руб. в місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що в рік придбання і рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється. Вартість квартири 10 000 000 руб., Квартира нова.
придбання: Дохід - 0 руб., Витрати - 10 000 000 руб. в рік, повністю переносяться в якості збитків на майбутнє (не більше ніж на 10 років), податкова база - 0 руб., мінімальний податок - 0 руб. (Так як доходу немає).
Здача в оренду: Дохід від здачі в оренду 540 000 руб. (45 000 руб. Х 12 міс.). Перенесений збиток склав 540 000 руб. в рік (щоб «використовувати» збиток в повному обсязі за 10 років вигідно одночасно займатися також іншими видами діяльності, які приносять дохід).
Податкова база \u003d 0 руб., Мінімальний податок \u003d 5 400 руб.
ПДФО \u003d 720 000 (заробітна плата, за умови, що крім здачі квартири фізична особа також працює за трудовим договором) * 13% \u003d 93 600 руб. в рік, всього за рік 99 000 руб. (Для порівняння при здачі нерухомості ФО сума податку складе 0 руб. (За 1-ий рік), за наступні 163 800 руб.)
продаж(Більш ніж через 10 років): ціна - 5 000 000 руб., Податок (15%) - 750 000 руб. (При відсутності витрат, тому на період продажу можна запланувати витрати, які покриють отриманий дохід).
При продажу також важливо враховувати, що якщо буде перевищений ліміт доходів, встановлений для застосування ССО, то право на застосування даного податкового режиму буде втрачено з початку того кварталу, в якому допущені зазначене перевищення і (або) невідповідність зазначеним вимогам.
Таким чином, вибір форми ведення діяльності зумовлюється відповіддю на питання, чи є діяльність вона підприємницької чи ні. Якщо є, то фізичній особі необхідно реєструватися в якості індивідуального підприємця. Якщо ж діяльність підприємницької не є, то отримувати статус індивідуального підприємця навряд чи має сенс: це, як правило, випадки, коли фізична особа здає в оренду одну квартиру, наприклад, отриману у спадок, має можливість сплачувати свої 13% податку і обмежуватися подачею декларації один раз на рік, уникаючи складнощів податкового адміністрування і тонкощів податкового планування. Це, однак, не виключає ведення діяльності в якості індивідуального підприємця, що при грамотному плануванні і юридично правильне оформлення дозволить управляти своїми податковими виплатами.
Організації, які застосовують спрощенку, визначають оподатковувані доходи на підставі статей 249 і 250 Податкового кодексу РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Ці статті ділять всі доходи на виручку від реалізації і позареалізаційні доходи. Основний який виникає при обліку доходів від оренди при ССО, до яких доходів при єдиного податку віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів.
У загальному випадку дохід від здачі майна в оренду є позареалізаційних. Однак він може враховуватися і в складі виручки від реалізації. Критерій для віднесення орендної плати до виручки Податковим кодексом РФ не Проте він містить умову для включення витрат, пов'язаних зі здачею майна в оренду, до витрат від реалізації. Так, якщо організація здає майно в оренду на систематичній основі, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Відповідно, і доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації.
Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в пункті 3 статті 120 Податкового кодексу РФ, - два рази і більше протягом календарного року. Такий підхід до застосування поняття «систематичність» був закріплений в пункті 2 розділу 4 методичних рекомендацій щодо застосування глави 25 Податкового кодексу РФ (затверджених наказом МНС Росії від 20 грудня 2002 № БГ-3-02 / 729). На сьогоднішній день цей документ втратив чинність (наказ від 21 квітня 2005 № САЕ-3-02 / 173). Однак запропоноване тлумачення поняття «систематичність» зберігає свою актуальність, що підтверджується податкового відомства (див., Наприклад, лист УМНС Росії по Московській області від 25 березня 2004 № 04-23 / 03451) і судами (див., Наприклад, постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26 жовтня 2005 № А28-4710 / 2005-34 / 29).
Таким чином, якщо майно можна здавати в оренду на систематичній основі, то облік доходів
від оренди при ССО ведіть в тому ж порядку, що і виручки від реалізації. В іншому випадку відбивайте орендні платежі в складі позареалізаційних доходів. Аналогічні правила можна застосовувати і в бухгалтерському обліку. Тільки доходи від оренди при ССО потрібно розділяти на доходи по звичайних видах діяльності (відображають на рахунку 90) та інші доходи (відображають на рахунку 91).
Датою отримання доходу є день, коли організація фактично отримала кошти від орендаря в оплату його заборгованості. Суму орендної плати, отриманої у вигляді авансу, включіть в доходи на ССО відразу в момент її надходження до організації. На цю дату потрібно внести відповідний запис до доходної частини книги обліку доходів і витрат. Цей порядок випливає з пункту 1 статті 346.17 Податкового кодексу РФ і листів МНС Росії від 11 червня 2003 № СА-6-22 / 657, від 25 січня 2006 № 03-11-04 / 2/15 і рішення ВАС РФ від 20 січня 2006 № 4294/05.
У бухгалтерському обліку можуть застосовуватися аналогічні правила. Але тільки за умови, що організація відноситься до суб'єктів малого підприємництва і веде бухгалтерський облік за касовим методом. Якщо вона застосовує метод нарахування, то доходи від оренди при ССО відображають в обліку на ту дату, коли у організації виникло право на їх отримання (як правило, це останнє число кожного місяця). Одержано такі доходи від орендаря чи ні, значення не має.
приклад
Організація застосовує ССО, податок сплачує з різниці між доходами і витратами. Бухгалтерський облік ведеться за методом нарахування. Організація здала в оренду нежитлове приміщення.
З січня компанія нараховує щомісячну орендну плату в розмірі 90 000 руб. Оплата від орендаря надходить щомісяця (в місяці, наступному за періодом, в якому були надані орендні послуги).
ситуація 1
Одним з видів діяльності компанії є здача в оренду основних засобів. Облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за лютий і відображена заборгованість орендаря;
- в березні:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за лютий на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за березень і відображена заборгованість орендаря.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі виручки від реалізації (доходів за звичайними видами діяльності) буде відображена сума орендної плати в розмірі 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 міс.). В книгу обліку доходів і витрат переноситься тільки фактично отримана орендна плата в розмірі 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 міс.).
ситуація 2
Здача в оренду основних засобів не є видом діяльності організації. При цьому майно було здано орендарю на один місяць. Тоді облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за січень і відображена заборгованість орендаря;
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі інших доходів буде відображена сума орендної плати в розмірі 90 000 руб. У книзі обліку доходів і витрат відображається позареалізаційні доходи також у розмірі 90 000 руб.
ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?
Існує два способи оплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:
- Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 13%, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому отримано відповідний дохід.
- Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.
ПОДАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ
1.Існує кілька варіантів заповнення декларації:
в паперовому вигляді з використанням бланка декларації, що заповнюється від руки (надається безкоштовно в податкових інспекціях або самостійно роздрукувати з сайту www.nalog.ru);
в електронній формі з використанням бланка або програми «Декларація 20__» (на сайті www.nalog.ru);
відвідати податкову інспекцію за місцем реєстрації і заповнити декларацію разом з інспектором відділу камеральних перевірок по ПДФО.
2.Существует кілька варіантів подачі декларації:
в електронному вигляді через Інтернет (за допомогою сайту www.nalog.ru);
особисто з'явитися до податкової інспекції за місцем реєстрації;
направити представника платника податків (подача через представника передбачає, що до декларації буде прикладено нотаріально завірений документ, що підтверджує повноваження представника платника податків);
подати декларацію шляхом поштового напрямки (в будь-якому відділенні пошти Росії).
ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ
Не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід, до податкової інспекції за місцем проживання надається податкова декларація (форма 3-ПДФО).
Не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом, сплачується за місцем обліку платника податків загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації.
ПРИДБАННЯ ПАТЕНТУ
1. Зареєструватися як індивідуальний підприємець
(Держмито за реєстрацію становить - 800 руб.)
Для цього потрібно звернутися в ИФНС № 46 або пройти онлайн реєстрацію на сайті www.nalog.ru.
2. Подати заяву на отримання патенту в будь-яку податкову інспекцію
3. Отримати патпент в податковій інспекції протягом 5 робочих днів після подачі заяви
4. Оплатити патент
Вартість і терміни оплати можна дізнатися
ПОШИРЕНІ ЗАПИТАННЯ
ХТО МАЄ ДЕКЛАРУВАТИ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ НЕРУХОМОСТІ В ОРЕНДУ?
відповідь:Доходи від здачі нерухомого майна в оренду повинні декларувати громадяни, які здають майно в оренду іншим фізичним особам. У разі якщо договір оренди укладено між фізичною особою та організацією, а організація не втримала податок, то фізична особа так само має задекларувати отримані доходи. Іншим способом оплати ПДФО з оренди житла є придбання патенту на здачу житлових приміщень в оренду.
ЯК ДІЗНАТИСЯ ПРО ОБОВ'ЯЗКИ СПЛАЧУВАТИ ПОДАТОК З ОРЕНДИ ЖИТЛА?
відповідь:Відповідно до ст. 224 Кодексу доходи, одержувані власником житлових приміщень за договорами найму житлових приміщень, є об'єктом оподаткування з ПДФО за ставкою 13% у податкових резидентів РФ і за ставкою 30% у фізичних осіб - нерезидентів РФ.
Закон передбачає відповідальність за ненадання податкової декларації, За ухилення від сплати податків і т.п. Так, наприклад, якщо платник податків зобов'язаний подати, але не подав податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб, то він несе відповідальність, передбачену пунктом 1 статті 119 Податкового кодексу Російської Федерації, у вигляді штрафу.
ДЛЯ ЧОГО ПОТРІБНО УКЛАДАТИ ДОГОВІР І ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?
відповідь:Громадянам, які здають і знімають квартири, слід укладати договори, в яких чітко прописані зобов'язання сторін. Це дозволить в подальшому уникнути можливих конфліктів між власником і орендарям, заощадити гроші, нерви і час.
Реєстрація договору необов'язкова, якщо він укладений на строк менше року.
ЧИ ОРЕНДАР ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?
відповідь:Орендар - немає. А ось орендодавці (власники квартир) - так. У відповідності з Податковим кодексом вони повинні сплатити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 13% від суми, отриманої за оренду квартири.
ЯК ПРАКТИЧНО ПОДАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ?
відповідь:В інспекціях прийом декларацій ведеться в операційних залах, або в спеціально відведених приміщеннях, є покажчики, де здійснюється прийом. Більшість операційних залів обладнані електронною системою управління чергою, комп'ютерами з довідково-правовими системами і програмними продуктами, розробленими ФНС Росії.
Також в інспекції можна безкоштовно отримати консультації та практичну допомогу щодо заповнення податкових декларацій.
При подачі декларації при собі необхідно мати паспорт та за бажанням платника податків документи, що підтверджують отримані доходи від здачі в оренду майна (договір оренди, розписки в отриманні грошей, інші платіжні документи).
ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?
відповідь:Існує два основних способи сплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:
1. Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 13%;
2. Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.
відповідь:На сайті Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви ми зробили досить простий калькулятор - "як розрахувати вартість патенту". Ви заходите на сайт, вибираєте вид діяльності, якою плануєте займатися (для прикладу візьмемо здачу в оренду квартири, вибираєте район, в якому квартира розташована, її площа і той період, на який ви хочете придбати патент, а калькулятор автоматично розраховує вартість патенту. Ви її дивіться, оцінюєте, на який термін ви готові придбати патент - на рік, може бути, місяць.
ЧИМ ЗРУЧНИЙ ПАТЕНТ?
відповідь:Його можна придбай на будь-який термін протягом календарного року. Наприклад, якщо ви тільки починаєте здавати квартиру в оренду, і ще не впевнені, чи зможете ви її довго здавати, чи надовго затримається ваш орендар, ви можете придбати патент на місяць, на два, на три, спробувати, наскільки ця система вам зручна. І далі вже купувати його, наприклад, на рік. Крім цього патент позбавляє вас від стоси паперів, від необхідності заповнити велику, досить складну декларацію з податків на доходи фізичних осіб. Все, що потрібно зробити, - це просто заповнити досить просту заяву на придбання патенту і отримати патент. І все. Всі складності із заповненням звіту йдуть.
ЯКА СТАВКА ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ, В РАЗІ ЯКЩО Я (ЯК ФІЗИЧНА ОСОБА) ОТРИМУЮ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ КВАРТИРИ В ОРЕНДУ?
відповідь:Податкові ставки встановлені ст. 224 НК РФ.
· 13% - для податкових резидентів РФ;
· 30% - для нерезидентів РФ.
ЯКІ ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ ПОДАТКУ НА ОРЕНДУ ЖИТЛА?
відповідь:Подати податкову декларацію (форма 3-ПДФО) до податкової інспекції за місцем проживання в строк, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід.
Загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації, сплачується за місцем обліку платника податків у термін не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом.
За неподання податкової декларації та несплату податку, крім примусу до сплати самого податку, передбачена відповідальність згідно зі статтями 119 і 122 Податкового кодексу Російської Федерації (до 40% від суми несплаченого податку, які стягуються в судовому порядку).
В ПОДАТКОВОМУ ПЕРІОДІ ОТРИМАНА ДОХІД ВІД ЗДАЧІ В ОРЕНДУ КВАРТИРИ. МАЮ ЧИ Я ПРАВО ПРИ РОЗРАХУНКУ ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ ЗМЕНШИТИ ДОХОДИ, ОТРИМАНІ У ВИГЛЯДІ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ, НА суму зроблених витрат У ВИГЛЯДІ оплати спожитого ОРЕНДАРЕМ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ, ЯКЩО ВАРТІСТЬ ДАНИХ ПОСЛУГ ВКЛЮЧЕНА У СУМУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ?
відповідь:У тому випадку, якщо в договорі оренди передбачено, що в суму орендної плати включені витрати орендаря у вигляді вартості витрат за користування комунальними послугами, то орендодавець не має права враховувати зазначені витрати при визначенні податкової бази по податку на доходи фізичних осіб.
ЩО МЕНІ ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, ЯКЩО Я ЗНАЮ, ЩО ОДИН ІЗ МОЇХ СУСІДІВ НЕОФІЦІЙНО НЕСЕ КВАРТИРУ (КІМНАТУ)?
відповідь:Інформацію про даний факт Ви можете надати старшому по під'їзду, дільничного уповноваженого поліції по вашій ділянці, або безпосередньо до податкових органів. До органів влади можна звертатися в тому числі і в електронному вигляді через Інтернет.
