Ръководител на отдел Вътрешен одит на групата компании BEST. управление на недвижими имоти"

Общи условия за отдаване под наем

По правило под наем на офис се разбира отдаване под наем на едно или повече помещения в сградата, които се предполага, че се използват за офис цели. В съответствие с член 130, параграф 1 от Гражданския кодекс, недвижимите вещи (недвижими вещи, недвижими имоти) включват всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, включително сгради, конструкции. Така отделно помещение в сграда е недвижим имот.

Редът за сключване и изпълнение на договор за наем на недвижим имот е регламентиран като общи разпоредбиОт Гражданския кодекс за лизинг, съдържащ се в параграф 1 на глава 34 "Наем", и правилата на параграф 4, който регламентира отдаването под наем на сгради и конструкции. В този случай нормите на параграф 4 от глава 34 от Гражданския кодекс имат предимство, тъй като те са специални по отношение на общите норми. Тези правила се прилагат изцяло за отдаване под наем на отделни помещения.

Договорът за лизинг, като всяка сделка, поне една от страните по която е юридическо лице, трябва да бъде сключена в проста писмена форма (алинея 1 на клауза 1 на член 161 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договора за лизинг наемодателят се задължава да предостави на наемателя имота срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да използва наетия имот в съответствие с условията на договора за наем (клауза 1 от член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние, да произвежда за своя сметка Поддръжкаи поема разходите за поддръжка на имота, освен ако не е предвидено друго в закон или в договора за наем (клауза 2 от член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако лизингополучателят е извършил за своя сметка и със съгласието на наемодателя неотделими подобрения на наетия имот, лизингополучателят има право след прекратяване на договора да възстанови разходите за тези подобрения, освен ако не е предвидено друго в договор за наем (клауза 2 от член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договор за наем на сграда или конструкция наемодателят се задължава да прехвърли сграда или конструкция за временно владение и ползване или за временно ползване на наемателя (клауза 1 от член 650 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Прехвърлянето на сграда или конструкция от наемодателя и приемането му от наемателя се извършват съгласно акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, подписан от страните (член 655 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

При прекратяване на договора за наем наетата сграда или постройка трябва да бъде върната на наемодателя при спазване на правилата, произтичащи от прехвърлянето на сградата или конструкцията от наемодателя на наемателя.

Съгласно параграф 1 на член 654 от Гражданския кодекс, договорът за наем на сграда или конструкция трябва да предвижда размера под наем... При липса на условие за размера на наема, уговорен от страните писмено, договорът за наем на сграда или конструкция се счита за несключен. В същото време, в случаите, когато наемът за сграда или конструкция е определен в споразумение за единица площ на сграда (съоръжение), наемът се определя въз основа на действителния размер на сградата или конструкцията, прехвърлена на наемателят (клауза 3 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

На практика размерът на наема при наемане на офис в повечето случаи се определя точно така: определен размер на наема на месец или на година на квадратен метър.

Регистрация на договора

В съответствие с член 4 от Закона от 21.07.1997 г. № 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" сделките с недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация. Тази разпоредба се съдържа и в член 131 от Гражданския кодекс. Въпреки това, параграф 2 на член 651 от Кодекса уточнява, че договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация. По този начин договорът за наем, сключен за срок по-малък от една година, не подлежи на задължителна регистрация. Това се потвърждава от Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. № 53.

На практика договорите за наем на отделни помещения, за да се избегнат ненужни проблеми, свързани с необходимостта от регистриране на договора, в преобладаващото мнозинство от случаите се сключват за срок, по-малък от една година; в края на договора се сключва нов договор.

В съответствие с член 19.21 от Кодекса на административни нарушениянеспазването на установения ред за държавна регистрация на права върху недвижими имоти или сделки с него води до налагане административна глобана юридически лицаот 30 до 40 хиляди рубли.

Оформяне на документи за приемане на плащания за разноски

На практика при наемане на имот често възниква въпросът: какви са основните документи, потвърждаващи приходите на наемодателя и разходите на лизингополучателя? Длъжен ли е наемодателят да подписва с наемателя ежемесечно акт за извършена работа (извършени услуги)? В големите бизнес центрове, където броят на наемателите е стотици, подписването с всеки от тях на „Акт за предоставяне на услуги за отдаване на помещения под наем“ изисква много време и трудови ресурси. Въпреки това, счетоводителите на фирми-наематели понякога се страхуват дали имат основание да причислят наема към разходи за счетоводни и данъчни цели при липса на такъв акт? Нека се опитаме да го разберем.

В Гражданския кодекс наемните отношения се уреждат с глава 34, а разпоредбите за предоставяне на услуги срещу заплащане - с глава 39. Член 779 от Гражданския кодекс, клауза 2 обяснява, че правилата на глава 39 се прилагат за договорите за предоставяне на комуникационни услуги, медицински, ветеринарни, одиторски, консултантски, информационни услуги, услуги за обучение, туристически услуги и други услуги. Глава 34 не споменава факта, че някои разпоредби на договора за платени услуги могат да се прилагат за лизинг. Следователно наемът не е услуга, а отделен вид бизнес дейност.

Това беше потвърдено например от писмото на Министерството на финансите от 26 октомври 2004 г. № 03-03-01-04 / 1/86, подписано от заместник-директора на отдел „Данъчна и митническа тарифна политика“ А.И. Иванеев. Според Министерството на финансите, лизингови плащанияплатима по договора за лизинг нежилищни помещения, подлежат на включване в други разходи, при условие на тяхната валидност и потвърждение от съответните първични документи (договор за наем, акт за приемане, фактури за плащане на наемни плащания, платежни нареждания и др.). Както можете да видите, актът на извършената работа (предоставени услуги) сред задължителни документине е наименувано.

Около година по-късно се появи писмо от Федералната данъчна служба на Руската федерация от 05.09.2005 г. № 02-1-07 / 81 „За потвърждение на бизнес транзакции с първични счетоводни документи“, в което се казва следното: „Ако договарящите страни са сключили договор за наем и са подписали акт за приемане и прехвърляне на имущество, което е предмет на лизинг, тогава следва, че услугата се изпълнява (консумира) от страните по договора и следователно организациите са основание за включване в данъчната основа за данък върху дохода сумите на приходи от продажба на такава услуга (от наемодателя) и разходи във връзка с потреблението на услугата (при лизингополучателя).

Тези основания възникват за организациите, независимо от подписването на акта за приемане и прехвърляне на услуги, особено след като изискването за задължително съставяне на актове за приемане и прехвърляне на услуги под формата на лизинг не е предвидено и от Данъчния Кодекс или от законодателството за счетоводството."

Въпреки факта, че FTS нарече лизинг услуга, той все пак признава, че тук не се изисква двустранен акт.

Съвсем наскоро обаче Министерството на финансите издава друго писмо от 07.06.2006 г. № 03-03-04 / 1/505, в което изразява становище, че ежемесечното съставяне на акт за предоставяне на услуги за отдаване под наем недвижими имоти е задължително. Имайте предвид, че това писмо е подписано и от г-н А.И. Иванеев. През този период (1 година и 7 месеца) няма промени в гражданското законодателство относно наемни отношения, Не се случи. В клауза 1 на член 252 от Данъчния кодекс, закон от 06.06.2005 г., № 58-FZ, бяха направени изменения, които направиха възможно потвърждаването на разходите не само с документи, съставени в съответствие със законодателството Руска федерация, но и чрез документи, потвърждаващи косвено направените разходи. По този начин спазването на строги правила при изготвянето на документите вече не е задължително условие за признаване на разходи, достатъчно е да се подадат всякакви документи, потвърждаващи направените разходи. Ето защо последното писмо на Министерството на финансите на фона на тези положителни промени за данъкоплатците изглежда най-малкото странно.

По отношение на издаването на фактури на лизингополучателя, традиционно фактура за наем се издава в последния ден на всеки месец.

Приходи и разходи на наемодателя. Счетоводство и данъчно облагане

доходи

Счетоводство

Ако наемодателят е организация, за която отдаването под наем на офис площи е основен (или един от основните) видове дейност, нейният доход може да се формира както от самия наем, така и от приходите от предоставяне на допълнителни услуги на наематели (за например услуги за почистване на офис помещения). Отчитането на приходите от наем и от предоставяне на допълнителни услуги се води по сметка 90 "Продажби". В съответствие с клауза 5 от Правилника за счетоводството "Доходи на организацията" (PBU 9/99), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 06.05.1999 г. № 32n (наричана по-долу PBU 9/ 99), тези приходи се признават като приходи от обикновени видове дейности. Ако наемането на помещения е еднократно, произволно, тези приходи са оперативни (стр. PBU 9/99) и се записват в сметка 91 "Други приходи и разходи".

Данък върху добавената стойност

Ако наемодателят е платец на ДДС, тогава неговите доходи от наем и предоставяне на допълнителни услуги подлежат на облагане с ДДС (алинея 1 на параграф 1 на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако наемателят на помещението е чужд гражданин или чуждестранна организация, акредитирана в Руската федерация, тогава наемът няма да се облага с ДДС (клауза 1 от член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Тази разпоредба обаче се прилага в случаите, когато законодателството на съответната чужда държава установява подобна процедура за граждани на Руската федерация и руски организации, акредитирани в тази чужда държава, или ако такава норма е предвидена в международен договор (споразумение) от руската федерация. Списъкът на чужди държави, по отношение на граждани и (или) организации, на които се прилагат нормите на този параграф, се определя от федералния изпълнителен орган в областта на международните отношения съвместно с Министерството на финансите на Руската федерация. В писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 18 май 2005 г. № KB-6-26 / [защитен с имейл]„Относно прилагането на освобождаване от облагане с данък върху добавената стойност за услуги за отдаване под наем, предоставяни на чуждестранни граждани и организации, акредитирани в Руската федерация“ обяснява кои документи установяват съответните списъци, които трябва да се следват в момента.

Данък общ доход

Доходите от наем на имущество се отчитат като доходи от продажби, ако отдаването под наем на помещения е основният (или един от основните) вид дейност (клауза 1 от чл. 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В други случаи тези приходи са неоперативни (клауза 4 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Разходи

Организациите, които се занимават с отдаване под наем на офис площи на постоянна основа, като правило, поемат различни разходи. Те включват:

• разходи за комунални услуги (заплащане на услуги за доставка на електроенергия, вода, топлинна енергия по договори, сключени директно с електроснабдителните организации или като абонат през свързаната мрежа (член 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация));
• разходи (почистване, дребни ремонти, измиване на прозорци) за поддръжка на помещения, отдадени под наем и помещения обща употреба(зали, коридори, тоалетни);
• разходи за поддръжка на сложни възли и системи, разположени в сградата (асансьори, ескалатори, вентилационни системи, аларми и др.);
• разходи за плащане на специализирани организации за саниране на помещения (дератизация, дезинфекция, дезинфекция);
• разходи за текущ и основен ремонт на помещения и общи части;
• разходи за сигурност;
• разходи за наем (ако наемодателят сам е наемател на помещенията и ги отдава под наем);
• поземлен данък или разходи за лизинг поземлен имотв размер на неговия дял (ако наемодателят е собственик на помещението);
• разходи за застраховка на недвижими имоти;
• други разходи за поддръжка на помещенията и сградата, в която се намират.

Нека се спрем на най-общите и актуални точки. В съответствие с клауза 5 от счетоводната наредба "Разходи на организацията" (PBU 10/99), одобрена със заповед на Министерството на финансите на Русия от 06.05.1999 г. № 33n в организации, чийто предмет на дейност е предоставянето на техните активи за временно ползване по договор за наем, разходите за обикновени дейности са разходи, чието изпълнение е свързано с тази дейност. В други случаи, в съответствие с параграф 11 от PBU 10/99, тези разходи са оперативни.

За целите на данъчното счетоводство те могат да бъдат приети само ако са обосновани и документирани (клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако дейността по наемане на помещения под наем е с постоянен характер, тези разходи се отнасят до разходите, свързани с производството и продажбата въз основа на член 253, параграф 1, алинея 2 от Данъчния кодекс (разходи за поддръжка и експлоатация, ремонт и Поддръжкадълготрайни активи и поддържането им в добро състояние). В други случаи (разходи за поддръжка на имуществото, прехвърлено по договор за лизинг), тези разходи се класифицират като неоперативни (член 265, алинея 1 на клауза 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

На практика понякога възниква ситуация (най-често, ако отдаването под наем на помещения не е основна дейност за наемодателя), когато наемодателят „презарежда“ на наемателя с част от своите комунални разходи за плащане на ток, вода, топлина и му издава фактура. Според Министерството на финансите, изразено в писмо от 03.03.2006 г., № 03-04-15 / 52, това е незаконосъобразно, тъй като наемодателят не може да бъде енергоснабдителна организация за наемателя, тъй като самият той получава електроенергия като абонат за захранване на сградата от енергоснабдителната организация. Тези разходи не могат да бъдат приети от лизингополучателя за целите на данъка върху дохода и ДДС върху тях не може да бъде приспаднат. Наемодателят може да увеличи наема за количеството електричество, вода и топлинна енергия, консумирани от наемателя.

При отчитане на разходите за целите на счетоводно и данъчно счетоводство за ремонт и поддръжка на сградата като цяло и нейните инженерни системи, понякога възникват въпроси в случаите, когато наемодателят не е единствен собственик на сградата, а притежава отделни помещения в то, докато останалите помещения са на други собственици (един или няколко). Ако тези разходи се поемат от някой от собствениците, те трудно могат да се считат за справедливи и разумни в пълен размер. В този случай трябва да сключите споразумение за съвместни дейности(прост договор за партньорство) с останалите собственици и да се ръководи от глава 55 от Гражданския кодекс и Правилника за счетоводството „Информация за участие в съвместни дейности“ (PBU 20/03), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 24 ноември 2003 г. № 105н.

Разходи за наематели. Счетоводство и данъчно облагане

Данък общ доход

Наемателят прави и разходи във връзка с наемане на офис. Нека се спрем на някои от тях.

Неотделимите подобрения на наетите имоти, машини и съоръжения са включени в амортизируеми имоти от 2006 г. (Закон от 06.06.2005 г. № 58-FZ). В съответствие с параграф 1 на член 258 от Данъчния кодекс, капиталовите инвестиции в наети дълготрайни активи, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, чиято стойност не се възстановява от лизингодателя, се амортизират от лизингополучателя по време на срока на лизинга въз основа на амортизационните суми, изчислени при отчитане на срока полезна употребаопределени за отдадени на лизинг дълготрайни активи в съответствие с Класификацията на дълготрайните активи. Това означава, че ако в края на лизинговия договор полезният живот е капиталови инвестициине приключи, то в края на срока на лизинга лизингополучателят все пак трябва да спре да изчислява амортизацията на амортизируемия имот под формата на капиталови инвестиции под формата на неразделни подобрения. Ако лизинговият договор е удължен, организацията може да продължи да начислява амортизация по установения ред.

Ако стойността на неделимите подобрения бъде възстановена на лизингополучателя от лизингодателя, тогава наемодателят ще ги амортизира. В съответствие с параграф 2 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация, начисляването на амортизация върху амортизируемо имущество под формата на капиталови инвестиции в обекти на наети дълготрайни активи, които в съответствие с тази глава подлежат на амортизация, започва с наемателя от 1-ви ден от месеца, следващ месеца, през който този имот е въведен в експлоатация. Разяснения по тези въпроси се съдържат в писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 15 март 2006 г. № 03-03-04 / 1/233.

Shelest LLC дава под наем офис пространствов OOO Delovoy Tsentr и през май 2006 г., със съгласието на наемодателя, направи неразделни подобрения в наетите помещения (инсталирана пожарна аларма на стойност 30 000 рубли, включително ДДС - 4 576 рубли). В съответствие с Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационните групи, одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 01.01.2002 г. № 1, пожароизвестителната сигнализация принадлежи към четвъртата група. Полезният живот е от 5 до 7 години. Комисията определи полезен живот от 61 месеца. Лизинговият договор изтича след 3 години (36 месеца). Счетоводна воля следните публикации:

Редът за плащане на ДДС при отдаване под наем на държавен имот

Ако наемодателят (и собственикът на имота) са държавни органи, местни власти и държавна собственост (федерална собственост, собственост на съставните образувания на Руската федерация или общинска собственост) е отдадена под наем, наемателят става данъчен агент и е длъжен да изчисляване на данъчната основа за ДДС (член 161 от Данъчния кодекс на Руската федерация) ... Съгласно ал.3 на чл.161 данъчната основа се определя като размер на наема, включително данък. В този случай данъчната основа се определя от данъчния агент поотделно за всеки нает имот. В този случай лизингополучателите се признават за данъчни агенти, които са длъжни да изчислят, удържат от изплатените на лизингодателя доходи и да внесат съответния размер на данъка в бюджета.

Размерът на данъка, дължим към бюджета, се изчислява и изплаща от данъчните агенти изцяло (клауза 4 от член 173 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай данъчните суми, платени от купувачи - данъчни агенти въз основа на документи, потвърждаващи плащането на данъчни суми (член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация), подлежат на приспадане.

Купувачите - данъчни агенти, регистрирани в данъчните органи и действащи като данъкоплатец, имат право на тези данъчни облекчения. Съгласно параграф 1 на член 172 от Данъчния кодекс данъчните приспадания се извършват въз основа на документи, потвърждаващи плащането на удържаните от данъчни агенти суми.

Организацията отдава под наем офис площи в сграда, която е публична собственост от януари 2006 г. Наемът, включително ДДС, е 23 600 рубли. на месец. Сумата на ДДС се превежда в бюджета едновременно с наема. През януари се извършват следните сделки: Дебит 20, 26 Кредит 76 - 20 000 рубли. - наемът се начислява за месеца; Дебит 19 Кредит 68 / A - 3 600 рубли. (23 600 рубли x 18/118%) - ДДС, начислен върху наема; Дебит 76 Кредит 51 - 20 000 рубли. - е посочен наемът за месеца; Дебит 68 / А Кредит 51 - 3 600 рубли. - ДДС е преведен в бюджета (изпълнени са задълженията на данъчен агент). През същия месец са възникнали обстоятелства за приемане на ДДС за приспадане, което е отразено от вписването: Дебит 68 Кредит 19 - 3 600 рубли. - Сума на ДДС, приета за приспадане въз основа на издадената от лизингополучателя фактура. Тази сума е отразена в декларацията за януари 2006 г. в раздел "Данъчни облекчения", ред 260.

Обикновено се събират сертификати за потвърждение на доходи за получаване на голяма сума на потребителски заем, за заем за кола, ипотека.

За да получите необходимата сума и да потвърдите платежоспособността си, трябва да съберете сертификати, потвърждаващи доходите.

По този начин, за да се получи необходимата сума на заема и да се потвърди платежоспособността на кредитополучателя, е необходимо да се съберат сертификати, които позволяват на банката да оцени дохода - неговия размер, честота и постоянство. И ако всичко е повече или по-малко ясно със сертификати, потвърждаващи собствеността върху собствеността, тогава събирането на сертификати, потвърждаващи допълнителен доход, създава затруднения за мнозина. Например, как можете да документирате постоянен доход от наем? Специалистите на Kredity.ru предлагат да се запознаете с правните аспекти на получаването на сертификат, който отговаря на изискванията на банката.

Какво е отдаване на имот под наем и кога ще бъде доход

Много хора прехвърлят имота си за временно ползване на трети лица. Може да е кола или жилище или друг имот.Например безплатно на роднини или приятели се дава кола за известно време или им се разрешава да живеят в апартамент, но по-често имотът се отдава под наем срещу заплащане.

Само 10% от руснаците подават информация за допълнителните си доходи на данъчните власти.

Безкомпромисната статистика твърди, че само 10% от руснаците подават данъчна декларация в края на годината и декларират доходите си, останалата част от населението не иска да рекламира доходите си чрез избягване на данъци, което е пряко нарушение на данъчните закони, но не можете да спорите със статистиката.

На основание чл. 208.1.4 и чл. 209.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация, лице, което отдава под наем движимо и недвижимо имущество и получава доход от отдаване на имущество под наем, е лизингодател и трябва да подаде декларация за получен доход в данъчната служба по мястото на регистрация до 30 април на годината. след отчетния период. Размерът на данъка върху дохода се изчислява в зависимост от статута на данъкоплатеца. Физическо лице заплаща 13% от размера на получените доходи. Плащането трябва да се извърши до 30 юни на годината, следваща отчетната година.

Отдаване на имот под наем в съответствие със закона

Въпреки че много хора се оплакват, че при сключване на договор за лизинг и получаване на потвърдени плащания (плащанията се превеждат по всякакъв начин, включително пощенски и електронен превод на средства срещу лизинга, парите се издават като акт за приемане и прехвърляне на средства).

Официално регистрираният допълнителен доход от наемане на апартамент е потвърждение за банката.

Всяка година трябва да изчислявате доходите от наем, да докладвате на държавата и да плащате данък върху получения доход. Но когато имотът се отдава под наем въз основа на сключения договор, наемодателят получава гаранции за безопасността на имуществото си в рамките на сключения договор и може да разчита на защитата на своите интереси в правната област. Доходът, който се получава от наем на имот официално, може да бъде представен на банката за потвърждаване на платежоспособността.

Отдаване на имот неофициално

Неофициално (без договор) отдавате имот под наем и получавате доходи, но не се отчитате пред държавата за това, вие не само рискувате имуществото си на 100%, но и се лишавате от възможността да оперирате с този доход, за да получите необходимата сума на заема.

Без да се отчитате пред държавата - нямате шанс да използвате пълноценно източника си на доходи, но има възможност да бъдете глобени. Ако приходите от наем бъдат оповестени и признати от данъчната служба, можете да очаквате да възстановите несъбрани данъчни суми и глоби, вариращи от 5% до 30% от дохода.

Освен това, ако вашите доходи бъдат разкрити от държавната данъчна служба и признати, можете да очаквате да възстановите несъбраните суми на данъци и глоби от 5% до 30% от размера на дохода.

Как да си направим черно бяло?

Както бе отбелязано по-горе, "черните" доходи няма да са безпроблемни дълго време, данъчните служби не спят и имат свои собствени източници на информация. За да избегнете проблеми с данъка, по-добре е да прехвърлите доходите си на правно основание, това може да стане по следните начини:

• Подайте годишна данъчна декларация и платете съответния данък като естествен човек... Как да изчислим дохода от наем на апартамент? С наемателя трябва да се сключи договор за наем на имот, в който ще се посочат условията, размера на месечното или тримесечното плащане, начините на плащане, отговорността на страните и данните за страните по договора. Въз основа на договора се задължавате да подавате годишна данъчна декларация до 15 април, в която да посочите размера на получените за годината доходи. Към данъчната декларация се подава не само декларация, но и документи, потвърждаващи доходите ви. Вие сте длъжни да вземете предвид и да съхранявате всички разписки и актове за приемане и прехвърляне на средства за плащане за наем, тъй като всички приходи трябва да бъдат документирани. както и договори с наематели и анекси към тях. Лихва върху доходите за физически лица лица - 13%. За да потвърдите на банката доходи от отдаване на имот под наем, предоставяте своето копие от декларацията и разписка за плащане на данък.
• Подайте годишна данъчна декларация и плащайте данък като индивидуален предприемач. Друго решение за деклариране на собствен доход може да бъде регистрацията като индивидуален предприемач. Задължително в този случай при регистрация е да се включи този начин на печелене в видовете дейности. Какво дава регистрацията като индивидуален предприемач? Първо, това е забележимо намаляване на размера на данъка върху дохода: той може да бъде 15% от разликата между приходите минус разходите или 6% за доходите. Ако имате месечни големи разходи за поддръжка на имущество, тогава би било препоръчително да изберете първия вариант, ако получавате основно доход без значителни разходи, тогава е по-добре да изберете системата за данъчно облагане "Доход". Освен това процедурата за сключване на договори, приемане на плащания и отчитане е почти същата. Декларацията се подава и в данъчната служба по едно и също време годишно. Разликата е само в системата за изчисляване на размера на данъка и в този случай потвърждението на дохода не е разписка, а книга за регистриране на приходи и разходи на индивидуален предприемач. СП съхранява касови бележки и други документи, в случай че данъчният орган изрази желание да провери достоверността на предоставената информация. За банката потвърждението на дохода ще бъде предоставено и от оригиналната декларация, разписка или p / p за плащането на данъка, но може би счетоводна книга за доходите.

За всяка банка надеждната информация и подкрепящите документи са важни. И дори ако ви бъде предложено да попълните удостоверение за доходите си под формата на банка, без документално потвърждение, приоритет са документите, чрез които можете да оцените реалните си доходи: сертификат 2-NDFL, отчет за доходите, разписки за плащане на данъци и др.

Ако една организация наема стая от физическо лице (което не е индивидуален предприемач), то това е във връзка с това физическо лице-наемодател. Тоест, тя трябва да изчисли данък върху доходите на физическите лица от доходи под формата на наем, да удържа данък при изплащане на доходи на физическо лице и да го прехвърли в бюджета (клауза 2 от член 226, член 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Невъзможно е да се прехвърли плащането на данък върху доходите на физическите лица на самия лизингодател - физическо лице не може. И няма значение какво ще пише в договора за наем с физическо лице. Данък върху доходите на физическите лица във всеки случай трябва да бъде платен от наемателя - организацията (Писмо на Министерството на финансите на Русия от 27 август 2015 г. № 03-04-05 / 49369).

Данък върху доходите на физическите лица при отдаване под наем

Данък върху доходите на физическите лица от наем се изчислява при всяко изплащане на доход на физическо лице по следната формула:

Данъкът върху доходите на физическите лица е:

• ако наемодателят е местно лице на Руската федерация - 13%;
• ако наемодателят е нерезидент на Руската федерация - 30%.

И наемът се превежда на физическо лице, което вече е минус сумата на удържания данък.

Внасяне на данък върху доходите на физическите лица в бюджета

Данъкът, удържан от организацията, се превежда в бюджета не по-късно от деня, следващ деня на плащането на наема на физическото лице (клауза 6 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

KBK за данък върху доходите на физическите лица при отдаване под наем - 182 1 01 02010 01 1000 110. Тоест, същото като при прехвърляне на данък върху доходите на физическите лица за служители на организацията.

Отчитане при отдаване под наем от физическо лице

За индивидуален наемодател е необходимо да създадете отделен данъчен регистър за данък върху доходите на физическите лица и в края на годината в общ редподайте сертификат 2-NDFL на IFTS. Той трябва да отразява дохода под формата на наем, размера на данъка върху доходите на физическите лица, изчислен, удържан и преведен в бюджета.

Кодът на дохода в 2-NDFL при отдаване под наем от физическо лице е 1400.

Освен това информацията за отделния лизингодател е включена в тримесечния отчет 6-NDFL.

Застрахователни премии при наемане на помещение от физическо лице

Размерът на наема, платен на физическо лице, не подлежи на застрахователни премии в Пенсионния фонд на Руската федерация, FSS и FFOMS (клауза 4 от член 420 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Данък върху доходите на физическите лица от други наемни плащания

Ако организацията възстановява на физическото лице-наемодател разходите за комунални услуги, които зависят от действителното потребление на наемателя и се отчитат от измервателните уреди (електричество, газ, водоснабдяване), тогава възстановената сума не е облагаем доход на индивидуален. И следователно не е необходимо да се удържа данък върху доходите на физическите лица от него (

Задълженията на страните да отдават имущество под наем се уреждат от условията на договора за лизинг, сключен в съответствие с глава 34 "Наем" от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Условията за поддържане на наетия имот се уреждат от чл. 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация. По-специално:

1) наемодателят е длъжен да произведе за своя сметка основен ремонтнаето имущество, освен ако не е предвидено друго в закон, други правни актове или договор за наем (клауза 1 от член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

2) наемателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние, да извършва текущ ремонт за своя сметка и да поеме разходите за поддръжка на имота, освен ако не е предвидено друго в закон или договор за наем (клауза 2 от член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Въз основа на горното, по подразбиране:

Разходите за основен ремонт на наетия имот се поемат от наемодателя;

Разходи за текущ ремонт и други разходи по поддръжката на наетия имот - наемателя.

Но договорът за наем може да предвижда друго.

Например договорът за лизинг може да включва следните условия:

Задължението за извършване на основен ремонт на наетия имот се вменява на наемателя,

Наемодателят е освободен от извършване на разходи за поддръжка на наетия имот.

В този случай всички разходи по поддръжката на наетия имот (включително разходите за основен ремонт) ще бъдат поети от наемателя.

Разходите по поддръжката на наетия имот се поемат и съответно се отчитат от наемателя или наемодателя, ако съществуват тези задължения.

Отчитане на разходите с лизингодателя

Ако наемодателят има задължения, разходите за поддръжка на наетия имот (включително разходите за основен ремонт) се отразяват в счетоводните регистри:

Като част от разходи за обичайна дейност - ако предмет на дейност на лизингодателя е предоставянето на такса за временно ползване на имуществото му по договор за наем;

Като част от други разходи - ако не е изпълнено условието относно предмета на дейност, посочено в предходната алинея. Тези правила са определени в клаузи 5 и 11 от Правилника за счетоводството „Разходи за организация“ PBU 10/99 (Заповед на Министерството). на финансите на Руската федерация № 33н от 06.05.99 г.) ...

Според сметкоплана счетоводствофинансово-стопанската дейност на организациите и Инструкциите за неговото прилагане, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация № 94n от 31.10.00 г. (наричана по-долу сметкоплан):

Разходите за обичайни дейности се отразяват в балансовите сметки на раздел 3 "Производствени разходи" (например по сметка 20 "Основно производство");

Други разходи се отразяват по сметка 91 „Други приходи и разходи” (подсметка „Други разходи”).

Предметът на дейност на наемодателя може да се определи:

Що се отнася до видовете икономически дейности, посочени в учредителните документи,

Така въз основа на икономическата същност на извършените операции.

Може да се използва и нивото на същественост на получения доход от наем.

"Входен" ДДС, разпределен от стойността на направените разходи:

Той се взема предвид в цената на закупените услуги в съответствие с параграф 2 на чл. 170 от Данъчния кодекс на Руската федерация - ако наемът не се облага с ДДС (например, ако наемодателят е под опростената система за данъчно облагане);

Подлежи на приспадане - ако наемът подлежи на облагане с ДДС и са изпълнени други условия за приемане на ДДС за приспадане (членове 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Данъчно отчитане на разходите при лизингодателя

Наемодателят класифицира направените разходи в съответствие с условията на споразумението за поддръжка на наетия имот в данъчно счетоводство в съответствие с глава 25 "Данък върху печалбата на предприятията" от Данъчния кодекс на Руската федерация. Тази класификация може да бъде представена под формата на диаграма (виж сп. „Счетоводни новини” № 39 от 25 октомври 2011 г.). Глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация не разкрива концепцията за систематично предоставяне на имущество под наем.

В същото време в чл. 120 от Данъчния кодекс на Руската федерация при привличане на данъчни задължения има концепция за систематичност по отношение на ненавременното и неправилно отразяване на бизнес транзакции в сметките. Там се признава систематично два или повече по време Календарна годинаненавременно и неправилно отразяване. Това определение обаче е специфично понятие, което може да се използва само от съответния член, т.е. 120 от Данъчния кодекс на Руската федерация (клауза 3 от член 11 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Според нас от гледна точка на класификацията на разходите е възможно да се направи паралел между това понятие и предмета на дейността на лизингодателя при отдаване под наем на имущество. Редът за определяне на предмета на дейност е описан по-горе.

Тоест, ако предмет на дейност на наемодателя е предоставяне на имущество за ползване, то наетият имот – може да се заключи – се предоставя за ползване на системен принцип. В този случай съответните разходи, в зависимост от счетоводната политика, ще бъдат отчетени в преки и (или) непреки разходи.

Ако не, тогава ще се приложи обратното заключение. Тоест такива разходи ще бъдат включени в неоперативните разходи.

Вие също трябва да платите Специално вниманиеотносно предоставянето на счетоводна политика във връзка с формиране на провизия за ремонти в данъчното счетоводство:

1) ако се формира резервът за бъдещи разходи за ремонт (клауза 2 от член 324 от Данъчния кодекс на Руската федерация), тогава:

При определяне на стандартите за отчисления в резерва е необходимо да се ръководите от разпоредбите на параграфи 1 - 3, т. 2 на чл. 324 от Данъчния кодекс на Руската федерация;

Вноските в резерва през данъчния период се отписват на разходи (преки или косвени - в зависимост от счетоводната политика (клауза 1 от член 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация)) на равни дялове за последния ден на отчета ( данък) период;

За сметка на резерва се отписват действително направените разходи за ремонт на наетия имот в рамките на формирания резерв;

Сумата на излишъка се отписва към други разходи (преки или косвени - в зависимост от счетоводната политика (клауза 1 от член 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация)), свързани с производството и продажбите;

2) ако резервът не е създаден, тогава организацията действа при класифицирането на разходите за ремонт в съответствие с горната схема.

Отчитане на разходите с наемателя

При наличие на съответни задължения лизингополучателят ще класифицира направените разходи за поддръжка на наетия имот в счетоводните регистри в зависимост от целта на ползване на наетия имот. Разходите за поддръжка се начисляват от лизингополучателя в съответствие със съответните счетоводни разпоредби и сметкоплан.

И така, можем да цитираме 4-те най-често срещани цели за използване на наетия имот от лизингополучателя:

един . Създаване на дълготраен актив (обект на дълготрайни активи, нематериален актив) - разходна сметка 08 "Инвестиции в дълготрайни активи".

2. Производство на продукти, изпълнение на работа или предоставяне на услуги - разходни сметки 20 "Основно производство" и 25 "Общопроизводствени разходи".

3. Управление на организацията - разходна сметка 26 "Общостопански разходи"

4. Непроизводствено - разходна сметка 91 “Други приходи и разходи” (подсметка “Други разходи”) Целта за използване на наетия имот се определя въз основа на извършените от лизингополучателя операции с наетия имот.

"Входящият" ДДС, отчислен от стойността на придобитите разходи, се приема за приспадане, ако наетият имот се използва в облагаеми с ДДС сделки и при други условия, посочени в чл. 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В противен случай се взема предвид в себестойността на съответните разходи.

Данъчно отчитане на разходите при наемателя

При наличие на съответни задължения лизингополучателят класифицира в данъчно счетоводство разходите за поддръжка на наетия имот в зависимост от целта на неговото използване и счетоводната политика.

Така че, в съответствие с глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация, могат да се разграничат 4 варианта за данъчно отчитане на такива разходи:

1. Цел на използване: Създаване на амортизируема собственост (обект на ДМА, нематериален актив).

Изявление за счетоводна политика: Няма значение.

Вид разход за данъчни цели: Разходи за придобиване на съответното амортизируемо имущество, включени в първоначалната цена (клауза 1 от член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

2. Цел на употреба: Производство на продукти, изпълнение на работа или предоставяне на услуги, управление на организацията.

Отчет за счетоводната политика: Съответният вид разход е включен в списъка на преките разходи.

Вид разход за данъчни цели: Преки разходи, свързани с производството и продажбите (клауза 1 от член 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

3. Цел на употреба: Производство на продукти, изпълнение на работа или предоставяне на услуги, управление на организацията.

Цел на използване: Съответният вид разход не е включен в списъка на преките разходи.

Вид разход за данъчни цели: Непреки разходи, свързани с производството и продажбите (клауза 1 от член 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

4. Цел на използване: Използването не е свързано с дейности, насочени към генериране на доходи.

Цел на употреба: Няма значение.

Вид разход за данъчни цели: Разходи, които не се вземат предвид при облагането на печалбата (клауза 1 на член 252, клауза 49 на член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай счетоводната политика може да предвижда формиране на резерв за бъдещи разходи за ремонт. В тази ситуация:

1) удръжките в резерва, отписани към разходи, ще се квалифицират в зависимост от целта на използване на наетия имот в съответствие с горната таблица;

2) действително направените разходи за ремонт ще бъдат отписани:

В рамките на създадения резерв - за сметка на резерва;

В размер на превишение над формирания резерв - в състава на разходите, съответстващи на целта на ползване съгласно таблицата по-горе.

Разходите, свързани с производството и продажбите, се осчетоводяват в съответствие с параграф 2 на чл. 318 от Данъчния кодекс на Руската федерация:

Косвени разходи - се начисляват изцяло на намаление на облагаемата печалба;

Преки разходи - намаляват облагаемата печалба като продажба на продукти, работи, услуги, в себестойността на които са взети предвид.

В същото време, по отношение на услугите, преките разходи могат да бъдат изцяло отчетени при намаляването на облагаемия доход.

Отношенията на страните по лизинга по отношение на комуналните услуги

Задълженията на страните за поддържане на наетия имот се определят с договора за наем в съответствие с разпоредбата на чл. 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Те включват и разходите за заплащане на комунални услуги и други услуги (например комуникационни услуги), свързани с наетия имот.

Освен ако не е предвидено друго в закон или договор за лизинг, разходите за тези услуги се поемат от лизингополучателя. Договорът за наем може да предвижда друго.

Тоест, оказва се, в съответствие с договора за наем, разходите за комунални услуги и (или) други услуги се поемат от:

Или наемателят;

Или наемодателя, ако такова задължение му е вменено със закон или договор.

По правило всеки, на когото е възложено такова задължение, трябва да извърши необходимите действия за това:

Сключете споразумение с организация, която предоставя комунални услуги или други услуги;

Приемете резултатите от подобни услуги и ги платете.

Ако лизингополучателят или наемодателят, в съответствие със своите отговорности, взаимодейства пряко с тази организация, тогава въпроси относно счетоводното и данъчното счетоводство не възникват. Разходите за придобиване на такива услуги се вземат предвид:

При лизингодателя - в съответствие с процедурата, описана по-горе в разделите на тази статия, които са посветени на счетоводството и данъчно счетоводстворазходи за поддръжка на наетия имот от наемодателя;

За наемателя - в съответствие с процедурата, описана по-горе в разделите на тази статия, които са посветени на счетоводно и данъчно отчитане на разходите за поддържане на наетия имот от наемателя.

Освен това няма данъчни рискове във връзка с тези сделки.

Често обаче има различен ред за отношенията за осъществяване на подобни разходи от страните по договора за наем. Описано е в следващите два раздела на тази статия.

Възстановяване на разходите за комунални услуги, направени от наемодателя

На практика се среща следната ситуация. Задължението за поемане на разходите за комунални услуги и други услуги е възложено на наемателя, но последният не може да взаимодейства пряко с организацията, предоставяща такива услуги, поради редица причини. Например:

1) отдава се под наем отделна стая в сградата, докато:

Енергозахранването (или друго) на сградата е изцяло сключено от наемодателя;

За сключване на договор за доставка на енергия (или по друг начин) се създават пречки за наемателя от енергоснабдителната организация (например под формата на задължително представяне на съответните технически данни);

2) имуществото се отдава под наем в началния етап, по време на който се предоговаря (или по друг начин) договорът за електроснабдяване - прекратяване и прекратяване на отношенията между електроснабдителната организация и наемодателя и сключване на споразумение с лизингополучателя.

В такива ситуации въпросните разходи действително се поемат от лизингодателя. Но в същото време, в допълнение към наема, той представя разходите, направени на наемателя въз основа на копия на подкрепящи документи (съответно изчисление). Такива отношения, като правило, са фиксирани в договора.

В този случай лизингодателите нямат никакви данъчни рискове за такива взаимоотношения:

1) за целите на данъчното облагане на печалбата:

Доходи от лизингополучатели - наемодателят включва приходите, отчетени при облагане на печалбата;

Извършени разходи - наемодателят включва разходи, включени в облагането на доходите;

2) за целите на ДДС:

Постъпления от лизингополучатели – наемодателят включва в данъчната основа за ДДС;

... „Входен” ​​ДДС върху закупените услуги се удържа от лизингодателя.

Въпреки това, лизингополучателят има данъчни рискове в тази ситуация:

1) в по-малка степен върху данъка върху дохода - съществува риск от отчитане на разходите за придобиване на услуги при облагане на печалбите, тъй като всъщност страната по отношението за закупуване на електроенергия (вода и др.) е лизингодателят, който прави това. да нямат лиценз за съответния вид дейност (електроснабдяване, водоснабдяване и др.);

2) в по-голяма степен за ДДС - съществува риск от подобен характер (лизингодателят няма право да извършва съответния вид дейност въз основа на лиценз) при представяне на приспадането на "вход" ДДС върху стойността на повторно предоставените услуги. Често пъти наемодателите дори не издават фактура в съответствие с това обстоятелство.

Въпреки че в момента има становище, изложено от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в Решение № 6219/08 от 03.10.2009 г., че:

Разходите, направени от наемодателя за плащане на сметки за комунални услуги, които са били повторно таксувани на лизингополучателя, са променлива част от наема;

Имайки предвид това, лизингополучателят има пълното право да приспадне „входния” ДДС върху „променливата” стойност на наема.

1) задължението на наемодателя (а не на наемателя) да поеме разходите за комунални услуги и други услуги, свързани с наетото помещение;

2) процедурата за определяне на наема, състояща се от 2 части:

Постоянна част - за ползване на съответния имот за съответния период;

Променлива част, дефинирана като сбор от разходите на наемодателя за заплащане на комунални и други разходи, свързани с наетия имот.

В този случай горните данъчни рискове ще бъдат неутрализирани за лизингополучателя:

1) за целите на данъка върху печалбата - когато имуществото под наем се използва в производствена дейност - лизингополучателят има право да отчете разходите за лизинг (включително променливата част);

2) за целите на ДДС - когато се използва в облагаеми с ДДС сделки - лизингополучателят има право да приеме приспадането на "входен" ДДС.

Споразумение за посредничество за възстановяване на комунални разходи

Съществува практика да се сключват посреднически споразумения между наемателя и наемодателя за възстановяване на направените от наемодателите разходи за комунални и други услуги, свързани с наетото помещение.

В тази ситуация се сключват два договора между лизингополучателя и лизингодателя:

1) договор за наем, съгласно който на наемателя се налага задължението да поеме разходите за комунални услуги и други услуги, свързани с наетия имот;

2) посредническо споразумение (например договор за посредничество), според което наемодателят, от името и за сметка на лизингополучателя, действа като купувач от енергоснабдителната организация на комунални услуги и други услуги, свързани с наетия имот от името и за сметка на лизингополучателя.

В съответствие с отношенията по споразумението за посредничество:

1) наемодател:

За счетоводни цели той не взема предвид плащането на комунални услуги за сметка на наемателя като част от разходите (клауза 3 от PBU 10/99 „Разходи на организацията“) и разписки от наемателя като плащане за тези услуги като част от доходи (клауза 2 от PBU 9/99 "Приходи на организацията")

(при закупуване на комунални услуги записът Dt76 се отразява (в аналитичното счетоводство на разплащанията с наемателя) - Kt60 (в аналитичното счетоводство на разплащанията с организацията, доставяща енергия) в размер на ДДС)

За целите на облагането на печалбата не се взема предвид нито в доходите (клауза 9 от член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация), нито в разходите (клауза 9 от член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация) плащането на комунални услуги и възстановяване на разходите им;

За целите на ДДС той не взема предвид при определяне на данъчната основа за ДДС сумата на възстановяването на комунални услуги (клауза 1 от член 156 от Данъчния кодекс на Руската федерация) и не приспада ДДС върху платените комунални услуги, тъй като те да ги придобие в полза на наемателя;

2) наемател:

За счетоводни цели отчита разходите, възстановени на наемодателя по начина, описан в раздел „Отчитане на разходите при лизингополучателя”, в зависимост от целите на ползване на наетия имот;

За целите на данъка върху печалбата отчита разходите, възстановени на лизингодателя по начина, описан в раздел „Данъчно отчитане на разходите при лизингополучателя”, в зависимост от целите на използване на наетия имот и счетоводната политика;

За целите на ДДС „входящият” ДДС върху стойността на възстановимите разходи се приспада, ако комуналните услуги са свързани с облагаеми с ДДС сделки.

Възнаграждение за посреднически услуги:

1) наемодател:

В счетоводството - включва в прихода (записи Dt76 (в аналитичното счетоводство на разплащанията с наемателя) - Kt90);

В данъчното счетоводство - включва в състава на приходите, взети предвид при облагане на печалбата (без ДДС);

Изчислява дължимия в бюджета ДДС (записи Дт90 - Кт68 (подсметка ДДС));

2) наемателят, подобно на възстановимите разходи, отразява в счетоводното и данъчното счетоводство, а също така приема ДДС върху стойността им за приспадане или взема предвид в себестойността.

При такива отношения между страните лизингополучателят може да се сблъска със следните проблеми, водещи до данъчни рискове:

1) като правило наемодателите не сключват отделен договор за доставка на енергия (или друг) с енергоснабдителна организация за изпълнение на договор за посредничество, а действат в рамките на предварително сключен договор;

2) в рамките на договора, сключен с организацията за доставка на енергия, наемодателят понякога плаща не само разходите, възстановени от наемателя, но и своите собствени (тази ситуация е възможна, когато наемодателят отдава под наем някои помещения, когато заема други помещения на мащаб на една сграда).

Тези проблеми могат да доведат до недействителност на договорите за посредничество. В резултат това води до данъчни рискове – както за данък върху дохода, така и за ДДС. Вторият проблем е свързан с фрагментирането от наемодателя на фактурата, издадена му от енергоснабдителната организация:

Една част - за представяне за приспадане;

Другата част е за представяне на наемателя за плащане под формата на отделна фактура.

Така че редът на отношенията между наемателя и наемодателя за плащане на комунални услуги и други услуги в разглежданата ситуация също се отразява негативно на наемателя.

Най-идеалната по отношение на отношенията между страните е ситуацията, описана в последната част на предишния раздел на тази статия.

Определяне на наема

Наемът е определен в договора за наем в съответствие с клауза 2 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тази разпоредба не налага ограничения върху формите на наем, като позволява комбинация от формите, посочени в този параграф. Тези. страните по договора за наем могат да предоставят наетия имот или негово физическо лице съставни частикакъвто и да е размер на наема или реда за определянето му. Например, както е посочено в раздела "Възстановяване на разходи за комунални услуги, направени от наемодателя" на тази статия, сумата на фиксираната част и променливата част (в размер на изразходваните комунални услуги и други услуги).

В този случай наемът може да се плаща периодично или наведнъж. Допуска се плащане на наем в непарични средства.

Наемът може да се променя по споразумение на страните по реда, предвиден в т. 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Клауза 4 от чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация дава на наемателя правото да намали размера на наема, ако поради обстоятелства, за които той не носи отговорност, следното се е влошило значително:

Условия за ползване на имота;

Състояние на имота.

Отчитане на наем при наемодателя

Наемът се отразява в счетоводните регистри на лизингодателя в съответствие с клаузи 5 и 7 от PBU 9/99 "Доходи на организацията" и сметкоплана:

Като част от приходи (постъпления от продажби) от обикновени дейности - записи Dt62 - Kt90 - ако лизинговият договор за лизингодателя е предмет на неговата дейност;

Като част от други приходи - записи Дт62 - Кт91 - в противен случай.

Процедурата за определяне на предмета на дейност е описана в раздел „Отчитане на разходите при лизингодателя“ на тази статия.

Ако наемът се облага с ДДС, тогава се отразяват и счетоводните записи за начисляването на този данък (Dt90 - Kt68).

В данъчното счетоводство доходът под формата на наем, без ДДС, се квалифицира в съответствие с ал. 4 на чл. 250 Данъчния кодекс на Руската федерация:

Като част от приходите от продажби;

Като част от неоперативни приходи – ако не са включени в първа категория.

В същото време Данъчният кодекс на Руската федерация не дава отговор на въпроса как да се класифицира доходът от наем в съответната категория.

Според нас при класифициране на доходите от наем е необходимо да се ръководим от системния наем на имущество, описан по-горе във връзка с квалификацията на разходите за поддръжка на наетия имот. Наемът се взема предвид:

Ако има редовност - в приходите от продажби;

При липсата му - в неоперативни приходи.

В такава ситуация както приходите от наем, така и разходите за поддръжка на наетия имот (включително амортизация) ще бъдат групирани по същия начин:

Или в приходи от продажби и разходи, свързани с производството и продажбите;

Или в неоперативни приходи и разходи.

Принципите на класификация на доходите от наем в данъчното счетоводство са фиксирани в счетоводната политика.

Наемно счетоводство при наемателя

Наемът от лизингополучателя се признава като разход в зависимост от целта на ползване на наетия имот и счетоводната политика.

Класификацията и процедурата за отразяване на разходите за наем са напълно подобни на описаната по-горе класификация на разходите за поддръжка на нает имот:

В раздела "Осчетоводяване на разходите с наемателя" на тази статия - в счетоводството;

В раздела "Данъчно счетоводство на разходите при лизингополучателя" на тази статия - в данъчното счетоводство.

Процедурата за отчитане на "входен" ДДС върху стойността на наема съвпада с процедурата, описана в раздел "Отчитане на разходи с лизингополучател" на тази статия във връзка с разходите, свързани с поддръжката на наетия имот.

Организациите, които използват опростената данъчна система, определят облагаемия доход въз основа на членове 249 и 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация (клауза 1 от член 346.15 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Тези позиции разделят всички приходи на приходи от продажби и неоперативни приходи. Основният, който възниква при отчитане на доходи от наем по опростената система за данъчно облагане, към който доходите с един данък трябва да бъдат приписани плащането, получено за наемане на имущество - към приходи от продажби или неоперативни приходи.

По принцип приходите от отдаване на имот под наем са неоперативни приходи. Въпреки това, той може да бъде отчетен и като част от приходите от продажби. Критерият за класифициране на наема като приход от Данъчния кодекс на Руската федерация не е, но съдържа условие за включване на разходите, свързани с наемането на имущество, в разходите за продажба. Така че, ако организацията наема имущество систематично, разходите за такива дейности са свързани с изпълнението (алинея 1 на параграф 1 на член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Съответно, приходите от него трябва да се признават като част от приходите от продажби.

Понятието систематичност се използва в смисъла, използван в параграф 3 на член 120 от Данъчния кодекс на Руската федерация - два пъти или повече в рамките на една календарна година. Този подход към прилагането на концепцията за "систематично" е заложен в параграф 2 на раздел 4 Методически препоръкиотносно прилагането на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация (одобрена със заповед на Министерството на данъците и задълженията на Русия от 20 декември 2002 г. № BG-3-02 / 729). Към днешна дата този документ е изгубил силата си (заповед от 21 април 2005 г. № SAE-3-02 / 173). Въпреки това, предложеното тълкуване на понятието "редовност" остава релевантно, което се потвърждава от данъчния отдел (виж например писмото на UMTS на Русия за Московска област от 25 март 2004 г. № 04-23 / 03451) и съдилищата (виж например решението на ФАС Волго-Вятски окръг от 26 октомври 2005 г. № А28-4710 / 2005-34 / 29).

По този начин, ако имотът се отдава под наем на систематична основа, тогава се отчита доходът
от лизинга по опростената система за данъчно облагане, провеждат по същия ред като приходите от продажбата. В противен случай отчитайте наемните плащания като неоперативни приходи. Подобни правила могат да се прилагат и в счетоводството. Само приходите от наеми по опростената данъчна система трябва да бъдат разделени на доходи от обикновени дейности (отразени в сметка 90) и други приходи (отразени в сметка 91).

Датата на получаване на дохода е денят, в който организацията действително е получила средства от наемателя, за да плати дълга си. Размерът на наема, получен под формата на аванс, трябва да бъде включен в дохода по опростената данъчна система веднага в момента на получаването му от организацията. На тази дата е необходимо да направите подходящ запис в приходната част на книгата за приходи и разходи. Тази процедура следва от клауза 1 на член 346.17 от Данъчния кодекс на Руската федерация и писма на Министерството на данъците и данъчното събиране на Русия от 11 юни 2003 г. № SA-6-22 / 657 от 25 януари 2006 г. 03-11-04 / 2/15 и решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 20 януари 2006 г. № 4294/05.

В счетоводството могат да се прилагат подобни правила. Но само при условие, че организацията принадлежи към малки предприятия и поддържа счетоводни записи на касова основа. Ако тя използва метода на натрупване, тогава доходите от наем по опростената данъчна система се отразяват в счетоводството към датата, на която организацията е придобила правото да ги получи (като правило това е последният ден на всеки месец). Дали такъв доход се получава или не от наемателя, няма значение.

Пример
Организацията прилага опростената данъчна система, данъкът се плаща върху разликата между приходите и разходите. Счетоводството се поддържа на база начисляване. Организацията отдава под наем нежилищни помещения.

От януари компанията изчислява месечен наем в размер на 90 000 рубли. Плащането се получава от наемателя на месечна база (в месеца, следващ периода, в който са били предоставени услугите за наем).

Ситуация 1

Една от дейностите на дружеството е отдаване под наем на дълготрайни активи. Отчитането на доходите от наеми по опростената система за данъчно облагане се извършва с помощта на следните записи:

- през януари:

ДЕБИТ 62 КРЕДИТ 90-1

- през февруари:

ДЕБИТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 рубли. - наемът за януари е получен по разплащателната сметка;

ДЕБИТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 рубли. - наемът за февруари е начислен и е отразено задължението на наемателя;

- през март:

ДЕБИТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 рубли. - наемът за февруари е получен по разплащателната сметка;

ДЕБИТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 рубли. - е начислен наемът за март и е отразен дългът на наемателя.

Според резултатите от първото тримесечие сумата на наема в размер на 270 000 рубли ще бъде отразена в постъпленията от продажби (приходите от обикновени дейности) в счетоводните регистри по опростената данъчна система. (90 000 RUB × 3 месеца). Само действително полученият наем в размер на 180 000 рубли се прехвърля в книгата на приходите и разходите. (90 000 рубли × 2 месеца).

Ситуация 2

Отдаването под наем на дълготрайни активи не е дейност на организацията. В същото време имотът е отдаден на наемателя за един месец. След това отчитането на доходите от наем по опростената данъчна система се извършва, като се използват следните записи:

- през януари:

ДЕБИТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 рубли. - наемът за януари е начислен и е отразено задължението на наемателя;

- през февруари:

ДЕБИТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 рубли. - наемът за януари е получен по разплащателната сметка.

Според резултатите от първото тримесечие наемът в размер на 90 000 рубли ще бъде отразен в структурата на други приходи в счетоводните регистри на опростената данъчна система. Неоперативните приходи също се отразяват в книгата за приходите и разходите в размер на 90 000 рубли.