Щодо послуг з надання зв'язку (телефонні переговори) слід враховувати наступне.

Відповідно до ФЗ від 16 лютого 1995 р. № 15-ФЗ "Про зв'язок" (ст. 15) діяльність фізичних та юридичних осіб, пов'язана з наданням послуг зв'язку, здійснюється на підставі належно отриманої та оформленої для цієї мети ліцензії. Відповідно, орендодавець може відображати отриману від орендаря плату за телефонні переговори через 46 (90) рахунок лише за діяльності у сфері надання послуг зв'язку на підставі відповідної ліцензії, чого, як правило, немає у орендодавця. Взагалі кажучи, аргументи проти відображення отриманого від орендаря відшкодування за використання телефонного зв'язку (оплата переговорів) можуть бути наведені ті ж, що й вище, щодо відображення комунальних послуг. Але, оскільки, податкові органи в цьому питанні вдаються до “додаткових” аргументів заперечення та їх.

У листі Держподаткової служби РФ від 27.10.1998 № ШС-6-02/768 податкові органи відсилають до пункту 4 Правил надання послуг телефонного зв'язку, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 26.09.1997 № 1235). Цей пункт свідчить, що Послуги телефонного зв'язку надаються на підставі договору надання послуг телефонного зв'язку, що укладається між оператором зв'язку та абонентом (клієнтом).

Права та обов'язки сторін за договором можуть передаватися іншим особам лише у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації та цими Правилами. Що це за порядок – поки що не зовсім зрозуміло. У самих Правилах зазначено порядок переоформлення договору лише громадян. Та й самі Правила були прийняті на виконання Закону “Про захист прав споживачів” та підстав розширювального застосування в частині регулювання відносин із суб'єктами підприємницької діяльності немає, тим більше, що ці правила не можуть впливати ні на формування бухгалтерських регістрів ні, тим більше, на податкові правовідносини. Більше того, плату за телефонні розмови відобразити через 46 (90) рахунок орендодавець не може, оскільки не має ліцензії і фактично в рамках орендних відносин здійснює "транзит" розрахунків між орендарем та оператором зв'язку.

Насправді проблема побудови між орендарем, орендодавцем і оператором зв'язку часто дозволяється таким чином: тимчасово (на період дії договору оренди приміщення) переоформити договір на надання послуг зв'язку на орендаря, що тягне за собою додаткові грошові витрати.

Орендар

Говорячи про специфіку відображення оплати комунальних платежів у орендаря, можна сказати наступне: Оскільки питання пов'язане безпосередньо зі зменшенням бази оподаткування з податку на прибуток, податкові органи приділяють дуже пильну увагу питанню про можливість включення сум комунальних платежів, виставлених на відшкодування відповідних витрат орендодавця у умовами договору оренди понад орендну плату. Якщо зазначені платежі не виділяються окремим рядком (окремим рахунком), а входять у орендну плату, то комунальні платежі у складі орендної плати входять у собівартість продукції.

Якщо ж рахунки на оплату комунальних платежів, платежі за телефонні розмови виставляються окремо – у орендаря можуть виникати проблеми.

У листі МНС РФ № ШС-6-02/768 зазначено: “що стосується витрат організації - орендаря з оплати комунальних платежів, виходячи з характеру зазначених витрат, як витрат безпосередньо з виробництвом і реалізацією продукції (робіт, послуг), вони підлягають включенню в собівартість продукції (робіт, послуг) орендаря незалежно від виду діяльності організації орендодавця, визначення відповідно до договору суми орендної плати та за умови укладання договорів на отримання орендарем комунальних послуг відповідно до чинного законодавства Російської Федерації”. Дотримуючись зазначеного листа та інших, податкові органи приймали віднесення на витрати комунальних платежів орендарем тільки в тому випадку, коли орендар укладав безпосередньо договори з енергопостачальними та ін подібними організаціями. У свою чергу, ці організації не особливо поспішали укладати договори з орендарями.

Однак, якщо порівняти частину листа, що стосується орендодавця, згідно з якою орендодавець відображає комунальні платежі, що надходять через 46 (90) рахунок, якщо в нього є право виконувати функції з надання комунальних послуг та частина, яка говорить про можливість віднесення на собівартість витрати з оплати комунальних платежів , - приходимо до цілком логічного висновку про те, що якщо включити до договору оренди також можливість отримання орендарем комунальних послуг відповідно до ст. 544 і 545 ГК РФ, ми цим виконаємо вимогу податкових органів, закладені в листі. У нас буде договір з відповідною організацією (орендодавцем), що передає послуги субабоненту!

Враховуючи положення ДК РФ, що регулюють зобов'язальне право, а також спеціальні положення, що встановлюють обов'язковість отримання згоди постачаючої організації на підключення субабоненту, підтвердити правомочність виконувати функції з надання комунальних послуг орендодавцем можна надсиланням організації, що забезпечує повідомлення про підключення субабоненту відповідно до договору оренди та пропозиції надання послуг та проведення розрахунків із зазначеним абонентом-орендодавцем. У зазначений документ включається умова про те, що пропозиція вважається прийнятою у разі відсутності заперечення постачаючої організації.

На підтвердження можна навести позицію, викладену у листах УМНС по м.Москві від 27 грудня 2000 р. № 03-12/61590, від 21 квітня 2000 р. № 03-12/16517.

Позиція така: якщо за договором оренди приміщення передбачено надання орендодавцем орендарю права користування в приміщенні, що орендується, послугами енерго-, тепло-, водопостачання та телефонним зв'язком з покладанням на орендаря відшкодування витрат орендодавця з оплати послуг енерго-, тепло-, водопостачання та телефонного зв'язку крім орендного плати, орендар може віднести на собівартість продукції (робіт, послуг) витрати на відшкодування орендодавцю витрат за вищевказаними послугами при підтвердженні даних витрат відповідними первинними документами - рахунками орендодавця, складеними на підставі аналогічних документів, виставлених енергопостачальною організацією та організацією - оператором зв'язку орендарем приміщень та використовуваних орендарем теплоенергомереж та телефонних ліній”.

Тобто щоб віднести комунальні платежі на собівартість, орендарю необхідно:

Вказівка ​​у договорі у тому, що орендодавець надає орендарю право користування енерго-, водо- і т.п. постачанням

Згода енергопостачальної організації, дана орендодавцю, на надання послуг субабоненту.

Рахунки орендодавця, складені виходячи з аналогічних рахунків, отриманих від ресурсопостачальних організацій.

Слід зазначити, що хоча роз'яснення у листі від 27.12.2000 р. було надано за запитом банку-орендаря, проте, вони мають загальний характері і цілком застосовні всім організаціям-орендарам. Зазначені листи опубліковані в журналах "Московський податковий кур'єр", № 11, 2000; №5, 2001.

Позиція, викладена у листах управління МНС РФ у Москві застосовна як у разі, коли орендодавець є особою, що надає послуги, і у разі, коли розглядаємо його як посередника (комісіонера).

Насамкінець висловимо нашу думку і з цього насущного для орендарів питання. На нашу думку незалежно від відсутності чи наявності прямих договорів з енерго, тепло, водопостачальними організаціями та підприємствами зв'язку, як цього вимагають ст.ст. 539, 545 ДК РФ, отримано чи ні згоду відповідних організацій на підключення субабоненту, підставою для віднесення даних витрат на собівартість відповідно до Положення про бухгалтерський облік та звітність є первинні документи. Крім того, відсутність прямих договорів з постачальними організаціями та підприємствами зв'язку, не є підставою для виключення даних витрат із собівартості продукції (робіт, послуг) орендаря, оскільки сам факт використання орендованих площ у процесі управління та виробництва є підставою для включення до собівартості продукції (робіт) , послуг) витрат на утримання цих приміщень, якщо ці витрати фактично мали місце. Вимог щодо наявності відповідних договорів нормами Закону про податок на прибуток та Положення про склад витрат не встановлено. І, як завжди, підтвердимо свою вимогу арбітражними рішеннями: Постанова ФАС Центрального Округу від 25.11.1999 № А09-3086/9912, ФАС Московського Округу від 13.11.2000 № КА-А40/5134-00.

Поточний ремонт орендованого майна

Як ми вже зазначали, сторони у договорі розподіляють обов'язки щодо ремонту орендованого майна. У разі відсутності таких вказівок у договорі, за загальним правилом витрати на поточний ремонт орендованого майна несе орендар (ст. 616 ГК РФ).

Таким чином, можливі наступні варіанти розподілу витрат на поточний ремонт будівель, споруд, приміщень.

Договором обов'язок щодо ремонту покладено на орендаря.

Витрати за звичайними видами діяльності відповідно до п.18 ПБО 10/99 визнаються у бухгалтерському обліку у тому звітному періоді, в якому вони мали місце, незалежно від часу фактичної виплати коштів та іншої форми здійснення (допущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності) за виконання умов, наведених у п.16 ПБО 10/99.

Витрати на ремонт орендованих основних засобів, що виробляються відповідно до умов договору оренди за рахунок коштів орендаря, Згідно з п.78 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну Росії від 20.07.1998 № 33н, та Інструкції щодо застосування Плану рахунків відображаються у бухгалтерському обліку з дебету рахунку 20 у сумах вартості ремонтних робітта витраченого матеріалу.

Положенням про склад витрат (пп. е) п. 2) передбачено включення до собівартості витрат з проведення технічного оглядута догляду, на проведення поточного, середнього та капітального ремонтів.

З метою рівномірного включення майбутніх витрат на ремонт основних засобів у витрати виробництва або обігу звітного періоду організація на підставі п.72 Положення з ведення бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності в Російській Федерації, затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 29.07.1998 № 34н та п.77 вищеназваних Методичні вказівки можуть створювати резерв витрат на ремонт основних засобів (у тому числі орендованих). При освіті резерву витрат за ремонт основних засобів у витрати виробництва (обігу) включається сума відрахувань, обчислена з кошторисної вартості ремонта. При інвентаризації резерву витрат на ремонт основних засобів (включно з орендованими об'єктами) зайве зарезервовані суми наприкінці року сторнуються.

При нестачі сум ремонтного фонду непередбачені витрати на ремонт можна враховувати за дебетом рахунка 20.

У договорі передбачено здійснення поточного ремонту орендодавцем власним коштом.

У разі, якщо оренда відбивається на 46(90) рахунку, відповідно, витрати з ремонту приміщення, що здається у найм, – витрати за звичайним видам діяльності – відображення за рахунок 20.

У разі, коли для орендодавця доходи від оренди є операційними, відповідно і витрати на поточний ремонт – операційні витрати та враховуються на рахунок 80(91).

Отже, у цій статті ми розглянули основні проблемні моменти, що виникають у разі оренди нежитлових приміщень для виробничих потреб.

Публікація

Питання оподаткування доходів фізичної особи, що здає у найм житлову нерухомість, можна як частина найважливішого питання, зокрема, питання розмежування підприємницької і підприємницької діяльності. Оскільки здавання нерухомості (наприклад, квартир) в оренду може приносити значні доходи, то визнання такої діяльності підприємницької може призвести не тільки до адміністративної, а й до кримінальної відповідальності, якщо це буде пов'язано з вилученням доходу у великому розмірі, яким визнається сума, що перевищує 250 000 руб. (Примітка до ст. 169 КК РФ). Так, якщо здавати в оренду трикімнатну квартиру в Москві, наприклад, за 45 000 руб. на місяць, то кримінально-правова межа буде перевищена менш ніж за 6 місяців.

І це лише відповідальність за незаконне підприємництво, а існують ще ризики, пов'язані з непостановкою на податковий облік, неподанням декларації, неправильним обчисленням та сплатою податків.

Спробуємо розібратися, за допомогою яких критеріїв фізичній особі можна зробити правильний вибірвизначення способів і форм ведення діяльності зі здачі житлової нерухомості в оренду, яким чином правильно обчислювати та сплачувати податки, а також розглянемо питання податкового планування при структуруванні доходів від зазначеного виду діяльності.

Підприємницькою є самостійна, що здійснюється на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими в цій якості встановленому закономпорядку. Для оцінки характеру діяльності фізичної особи цього визначення самого по собі явно недостатньо, тому ми спробуємо усвідомити позицію державних органів щодо цього питання.

Позиція податкових органів

На думку податкових органів, вираженому в листі УФНС по м. Москві від 25.01.08 № 18-12/3/005988, для фізичних осіб, які беруть участь в орендних відносинах та (або) угодах з купівлі-продажу майна, що належить їм на праві власності, не встановлено обов'язку щодо набуття статусу індивідуального підприємця. Це з тим, що доходи, одержувані фізичними особами від здачі у найм (наймаю) і (чи) реалізації рухомого чи нерухомого майна, зазначені у ст. 208 НК РФ як самостійний вид доходів, що є об'єктом оподаткування ПДФО.

Закон пов'язує необхідність реєстрації фізичної особи як індивідуального підприємця зі здійсненням особливого роду діяльності, а не просто зі здійсненням відплатних угод.

Про наявність ознак підприємницької діяльності свідчать, зокрема, такі факти:

виготовлення або придбання майна для подальшого отримання прибутку від його використання або реалізації;

облік господарських операцій, пов'язаних із здійсненням угод;

взаємопов'язаність всіх скоєних громадянином у певний період часу угод;

стійкі зв'язки із продавцями, покупцями, іншими контрагентами.

Економічна діяльність має місце у тому випадку, коли ресурси, обладнання, робоча сила, технології, сировина, матеріали, енергія (інформаційні ресурси) об'єднуються у виробничий процес, метою якого є виробництво продукції (надання послуг). Така діяльність характеризується витратами виробництва, процесом виробництва та випуском продукції (наданням послуг).

За наявності всіх зазначених ознак фізична особа зобов'язана зареєструватися як підприємця без створення юридичної особи.

У разі відсутності підстав для визнання операцій з нерухомим майном підприємницької діяльності з отриманих доходів фізична особа повинна сплачувати ПДФО як особа, яка не є індивідуальним підприємцем.

Позиція судів у справах про адміністративні правопорушення(п.13 постанови Пленуму Верховного судуРФ від 24.10.06 № 18 "Про деякі питання, що виникають у судів при застосуванні особливої ​​частини КоАП"). Окремі випадки продажу товарів, виконання робіт, надання послуг особою, яка не зареєстрована як індивідуальний підприємець, не утворюють склад даного адміністративного правопорушення за умови, якщо кількість товару, його асортимент, обсяги виконаних робіт, наданих послуг та інші обставини не свідчать про те, що Ця діяльність була спрямована на систематичне отримання прибутку.

Доказами, що підтверджують факт зайняття діяльністю, спрямованої на систематичне отримання прибутку, зокрема, можуть бути показання осіб, які сплатили товари, роботу, послуги, розписки в отриманні коштів, витяги з банківських рахунків особи, яка притягується до адміністративної відповідальності, акти передачі товарів (виконання робіт, надання послуг), якщо із зазначених документів випливає, що грошові коштинадійшли за реалізацію цими особами товарів (виконання робіт, надання послуг), розміщення рекламних оголошень, виставлення зразків товарів у місцях продажу, закупівлю товарів та матеріалів, укладання договорів оренди приміщень.

Позиція судів у кримінальних справах (п. 2 постанови Верховного суду РФ від 18.11.04 № 23 «Про судову практику у справах про незаконне підприємництво та легалізацію (відмивання) коштів або іншого майна придбаних злочинних шляхом»).

У тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа придбала для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але у зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або найм та внаслідок такої цивільно-правової угоди одержало дохід (у тому числі у великому або особливо великому розмірі), вчинене ним не тягне за собою кримінальну відповідальність за незаконне підприємництво.

Вибір суб'єкта провадження діяльності

Визначивши, чи планована діяльність підприємницької, далі пропонуємо наступний алгоритм дій для платника податків.

Якщо діяльність відповідає всім ознакам підприємницької, то платник податків має зареєструватися як індивідуальний підприємець. Потім слід з'ясувати, чи передбачена муніципальному освіті (чи суб'єкт федерації – для Москви та Санкт-Петербурга) за місцем ведення діяльності система оподаткування як ЕНВД для здавання у найм житлової нерухомості. Якщо ЕНВД передбачено, то індивідуальний підприємець зобов'язаний стати на облік у податкових органах за місцем здійснення зазначеної діяльності в строк не пізніше п'яти днів з початку провадження цієї діяльності та проводити сплату єдиного податку, введеного в цих муніципальних районах, міських округах, містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі. Якщо ЕНВД не передбачено, то індивідуальний підприємець має право застосовувати загальний податковий режим чи спрощену систему оподаткування.

Якщо діяльність формально не відповідає ознакам підприємницької, то, на наш погляд, фізична особа, проте, реалізуючи своє законне право займатися підприємницькою та будь-якою іншою не забороненою законом діяльністю, має право здійснювати свою діяльність як підприємницьку з дотриманням необхідних формальностей, або діяти безпосередньо як фізична особа.

Вибір між підприємницькою та непідприємницькою діяльністю або між тією чи іншою системою оподаткування, якщо діяльність є підприємницькою, може бути зроблений і після оцінки податкових наслідків діяльності зі здачі в оренду житлової нерухомості, що здійснюється у тій чи іншій формі (фізична особа, індивідуальний підприємець, який застосовує ЕНВД , загальну систему, УСН або УСН на основі патенту).

Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою – не підприємцем

Купівля нерухомості.В цьому випадку:

майновий податковий відрахування надається лише щодо житлової нерухомості на суму до 2 млн. крб. (Для правовідносин, що виникли до 01.01.2008 р., граничний розмір відрахування становить 1 млн. руб.), Але не більше фактично вироблених витрат;

відсотки за цільовими позиками на придбання або будівництво житлової нерухомості, отриманими від російських організацій, враховуються крім 2 млн. руб.;

віднімання надається одноразово, але не використаний повністю відрахування переноситься на наступні роки. Проте платник податків немає права скористатися відрахуванням у разі, якщо:

оплата зроблена за рахунок коштів роботодавців або інших осіб, коштів материнського (сімейного) капіталу, а також за рахунок виплат, наданих із коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації та місцевих бюджетів,

угода купівлі-продажу укладена з фізичною особою, яка є стосовно платника податків взаємозалежною відповідно до ст. 20 НК РФ (тільки у тому випадку, якщо відносини між особами вплинули на умови та економічні результати укладеної угоди);

матеріальна вигода (відсотки за позикою у 2009 р., розмір яких менший за 2/3) доходом не визнається, якщо у платника податків є право на відрахування;

батьки, мають неповнолітніх дітей і витрачають власні кошти придбання об'єктів нерухомості у спільну з дітьми пайову власність, вправі застосувати майновий відрахування відповідно до фактично виробленими витратами;

відрахування то, можливо отримано або в податкового органу після закінчення року, або в роботодавця до закінчення року (за наявності повідомлення податкового органу) (лист Мінфіну Росії від 20.05.08 № 03-04-06-01/146);

надмірно сплачений податок може бути повернено за заявою фізичної особи податковим агентом.

Оренда нерухомості в оренду. При здачі нерухомості в оренду дохід оподатковується за ставкою 13%, при здачі іншій фізичній особі платник податків самостійно сплачує податок за підсумками року.

Якщо нерухомість здається в оренду індивідуальному підприємцю або юридичній особі, то орендар (податковий агент) здійснює утримання податку в момент виплати доходу.

Витрати, пов'язані з ремонтом нерухомості, інші пов'язані з нерухомістю витрати, можна враховувати лише межах податкового відрахування (2 млн. крб.), тобто. вони фактично «випадають» із податкової бази (до моменту продажу).

Відчуження нерухомості. Розглянемо основні моменти при відчуженні нерухомості:

• дохід оподатковується за ставкою 13%;

майновий податковий відрахування надається у сумі 1 млн. крб., якщо нерухомість перебувала у власності менше 3 років, та у розмірі продажної вартості, якщо 3 роки і більше;

відрахування надається неодноразово;

якщо продається частка у майні, виділена в натурі і є самостійним об'єктом індивідуального права власності, то майнове відрахування застосовується власником у повному обсязі без розподілу загальної суми відрахування між іншими власниками майна (ухвала Конституційного суду РФ від 13.03.08 № 5-П);

платник податків має право не застосовувати майнове відрахування, а зменшити отримані від продажу майна доходи на витрати, пов'язані з отриманням цих доходів, витрати мають бути документально підтверджені;

заміна або проводиться щодо всіх проданих об'єктів, або взагалі не проводиться (лист УФНС Росії по Москві від 23.04.08 № 28-10/039332);

майнове податкове відрахування за доходами, отриманими від продажу майна, надається податковим органом, податковий агент (зокрема, роботодавець) цей вирахування не надає (постанова ФАС Поволзького округу від 03.02.2004 N А12-13945/03-С21);

відрахування надається після закінчення року, у якому отримано доходи від продажу майна, на підставі заяви фізичної особи, що подається до податкового органу разом із податковою декларацією;

надмірно сплачений податок може бути повернений за заявою фізичної особи податковим агентом у тому самому порядку, що й майнове податкове відрахування при придбанні нерухомості.

Важливим моментом є також те, що при купівлі, продажу та здачі в оренду житлової нерухомості (тобто на кожному етапі діяльності) фізична особа не сплачує ПДВ.

Розрахуємо розмір податкових зобов'язань фізичної особи, прийнявши умовно вартість квартири за 10 млн. руб., Вартість оренди – 45 тис. руб. на місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що на рік придбання та на рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється.

Придбання

Відрахування – 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. до податкової бази не потрапляють;

Відрахування, використовуваний перший рік - 720 000 крб.

Податкова база – 0 руб., ПДФО – 0 руб. (з урахуванням вирахування та повернення утриманого податку).

Здача в оренду

Дохід ФО (заробітна плата) – 720 000 руб. за рік;

Дохід ФО від здачі в оренду – 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 міс.);

Усього протягом року - 1 260 000 крб.

Перенесений відрахування - 1280000 руб.

ПДФО - 0 руб. [(1260000 - 1280000) х 13%] за перший рік, за наступні -163800 руб. (Податок за другий рік буде зменшено на 2 600 руб. Невикористаних 20 000 руб. х 13% відрахування)

Продаж (за 3 роки з моменту покупки)

Дохід ФО (заробітна плата) за рік – 720 000 руб. (60 000 руб. Х 12 міс.);

Відрахування в розмірі продажної вартості нерухомості - 8 000 000 руб.

Податкова база – 720 000 руб., ПДФО – 93 600 руб.

Індивідуальний підприємець: огляд податкових режимів стосовно здачі в оренду житлової нерухомості

Загальний податковий режим.

Індивідуальний підприємець є платником податку на додану вартість, а значить, при здачі нерухомості в оренду буде виникати об'єкт оподаткування ПДВ. Облік доходів та витрат регулюється наказом Мінфіну Росії від 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04/430 «Про затвердження порядку обліку доходів та витрат та господарських операцій для індивідуальних підприємців», у якому низка питань не врегульована (наприклад, відсутня право на використання амортизаційної премії, що для аналізованої ситуації важливо у зв'язку з тим, що житлова нерухомість є майном, що амортизується, не врегульовані наслідки продажу майна, що амортизується).

На думку податкових органів, квартира неспроможна ставитися до об'єкта основних засобів, отже, амортизаційні відрахування до витрат прийматися що неспроможні (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01/398). На наш погляд, зазначена позиція є необґрунтованою, адже квартира як «засіб виробництва» нічим не відрізняється, наприклад, від готелів або офісних центрів, до яких подібних претензій не виникає через їхню очевидну абсурдність.

Таким чином, застосування даного податкового режимустосовно аналізованої діяльності недоцільно, є ризик спору з податковими органами (даний висновок є загальним і підлягає коригуванню стосовно конкретної ситуації, наприклад, якщо планується здача нерухомості в оренду юридичній особі, останнє може бути зацікавлене в отриманні відрахувань з ПДВ).

ЕНВД.

У цьому випадку не передбачена можливість враховувати витрати, що невигідно як на етапі придбання, так і на етапі здачі нерухомості в оренду, а також відсутня необхідність сплати ПДВ.

Таким чином, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності, на нашу думку, є недоцільним у зв'язку з неможливістю враховувати витрати. Нагадуємо, що у разі запровадження ЕНВС у встановленому порядку уникнути застосування цього податкового режиму можна лише здійснюючи діяльність без реєстрації як індивідуальний підприємець.

УСН.
При ССП необхідно враховувати наступне:

витрати на основні засоби необхідно враховувати протягом податкового періоду поступово і визнавати останнє число звітного (податкового) періоду;

можливість перенесення збитків на майбутнє, але не більш як на 10 податкових періодів;

зазначені правила можуть бути реалізовані у разі застосування об'єкта оподаткування «доходи, зменшені на величину видатків» і, відповідно, ставка податку 15%, проте суб'єкти федерації мають право знижувати ставку до 5% залежно від категорії платника податків (п. 2 ст. 346.20 ПК РФ);

відсутня необхідність сплати ПДВ;

необхідно враховувати ліміт доходів, перевищення якого не дозволяє застосовувати УСН (23070000 руб. за 9 місяців з урахуванням коефіцієнта-дефлятора на 2009 р.), а також максимальний розмір залишкової вартостіосновних засобів (100 млн руб.).

Слід мати на увазі такі «неприємні» особливості УСН, як мінімальний податок та необхідність перерахувати та сплатити податок за правилами амортизації у певних випадках (у разі реалізації основних засобів за умов, зазначених у посл. абз. п. 3 ст. 346.16 НК РФ) .

Таким чином, УСН є оптимальним податковим режимом для оренди нерухомості, що дозволяє враховувати вироблені витрати, проте організація діяльності із застосуванням УСН вимагає більш збалансованого та професійного податкового планування.

УСН на основі патенту. Патент можна отримати, тільки якщо у відповідному суб'єкті Російської Федерації ухвалено закон про можливість застосування патентної УСН за конкретним видом діяльності. Оподаткування полягає у оплаті вартості патенту, формула розрахунку якої наведено у Податковому кодексі РФ і залежить від потенційно можливого річного доходу, що визначається законом суб'єкта Російської Федерації. Визнання з метою оподаткування витрат не передбачено.

Таким чином, на нашу думку, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності є недоцільним у зв'язку з неможливістю враховувати витрати.

Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою – індивідуальним підприємцем, який застосовує УСН

Розглянемо податкові наслідки застосування УСН як найбільш оптимального, на наш погляд, податкового режиму для цілей здачі нерухомості в оренду. Цей висновок належить до певної усередненої ситуації та може бути скоригований з урахуванням конкретних обставин.

Придбання нерухомості. Ціна нерухомості враховується протягом податкового періоду поступово і визнається на останнє число звітного (податкового) періоду.

У індивідуального підприємця у свідоцтві про державну реєстрацію повинен значитися такий вид економічної діяльності, як «Операції з нерухомим майном, оренда та надання послуг» (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01/398).

Якщо за податковий період сума обчисленого у загальному порядкуподатку менше суми обчисленого мінімального податку, то сплачується мінімальний податок у сумі 1% доходу, при цьому різниця між сумою обчисленого податку та сумою мінімального доходу може бути перенесена як збиток на майбутнє.

Відсотки за позиками можна відносити на витрати за правилами, встановленими для юридичних осіб (1,5 ставки ЦП по позиках у рублях або 22% у валюті).

Оренда нерухомості в оренду. Доходи зменшуються на документально підтверджені та економічно обґрунтовані витрати (за правилами глави 25 НК РФ)

Ставка податку становить 15 %, податку сплачується самостійно кожен квартал авансовими платежами, остаточна сплата відбувається за підсумками року (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01/398).

Продаж нерухомості. Доходи визнаються у порядку на момент надходження оплати у сумі отриманої виручки. На момент реалізації зменшувати доходи на вартість основних засобів не можна (листи Мінфіну Росії від 18.04.07 № 03-11-04/2/106, від 27.05.05 № 03-03-02-04/1/131).

При реалізації основних засобів у ряді випадків потрібно перерахувати вже враховані витрати та сам податок, сплатити його та пені, подати уточнені податкові декларації, що залежить від двох факторів:

терміну корисного використанняосновного засобу;

часу, що минув з обліку витрат на купівлю (створення) основного засобу або з моменту такого придбання (створення).

Перерахунок потрібен, зокрема, за основними засобами: термін корисного використання яких понад 15 років, якщо їх реалізували протягом 10 років із моменту придбання (створення, виготовлення); до них відносяться і житлові приміщення (остання амортизаційна група, термін корисного використання 30 років; у разі придбання житлового приміщення, яке раніше використовувалося, слід отримати документальне підтвердження терміну використання, наприклад, скласти акт ОС-1).

Перерахунок податку полягає в тому, що за минулі періоди необхідно виключити витрати, які вже були враховані за такими основними засобами, та необхідно нарахувати амортизацію за правилами гол. 25 НК РФ.

Оскільки житлові приміщення відносяться до останньої амортизаційної групи (термін корисного використання 30 років), розмір щомісячних видатків у разі перерахунку податків за правилами амортизації суттєво зменшиться.

Термін використання об'єкта нерухомості попереднім власником має бути підтверджено документально (бажано формою ОС-1), тобто. при придбанні «вторинної нерухомості» та належному підтвердженні терміну використання амортизаційні відрахування можуть збільшитись.

Для оцінки податкових наслідків необхідно врахувати, що також індивідуальний підприємець сплачує внески до ПФР у вигляді фіксованого платежу, що розраховується виходячи із вартості страхового року (2008 р. вартість страхового року склала 3864 руб.).

Розрахуємо розмір податкових зобов'язань індивідуального підприємця, прийнявши вартість квартири за 10 млн. руб., Вартість оренди – 45 тис. руб. на місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що на рік придбання та на рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється. Вартість квартири 10000000 руб., квартира нова.

Придбання: дохід - 0 руб., Витрати - 10 000 000 руб. на рік, повністю переносяться як збитки на майбутнє (не більше ніж на 10 років), податкова база - 0 руб., Мінімальний податок - 0 руб. (оскільки доходу немає).

Здача в оренду: Дохід від здачі в оренду 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 міс.). Перенесений збиток становив 540 000 руб. на рік (щоб "використовувати" збиток у повному обсязі за 10 років вигідно одночасно займатися також іншими видами діяльності, що приносять дохід).

Податкова база = 0 руб., мінімальний податок = 5400 руб.

ПДФО = 720 000 (заробітна плата, за умови, що крім здачі квартири фізична особа також працює за трудовим договором) * 13% = 93 600 руб. на рік, разом за рік 99000 руб. (Для порівняння при здачі нерухомості ФО сума податку складе 0 руб. (За перший рік), за наступні 163 800 руб.)

Продаж(більше ніж через 10 років): ціна - 5 000 000 руб., Податок (15%) - 750 000 руб. (За відсутності витрат, тому на період продажу можна запланувати витрати, що покриють отриманий дохід).

При продажі також важливо враховувати, що якщо буде перевищено ліміт доходів, встановлений для застосування УСН, то право на застосування цього податкового режиму буде втрачено з початку того кварталу, в якому допущено зазначене перевищення та (або) невідповідність зазначеним вимогам.

Таким чином, вибір форми ведення діяльності визначається відповіддю на питання, чи є вона підприємницькою чи ні. Якщо є, то фізичній особі необхідно реєструватися як індивідуальний підприємець. Якщо ж підприємницької діяльності не є, то отримувати статус індивідуального підприємця навряд чи має сенс: це, як правило, випадки, коли фізична особа здає в оренду одну квартиру, наприклад, отриману у спадок, має можливість сплачувати свої 13% податку та обмежуватися подачею декларації один раз на рік, уникаючи складнощів податкового адміністрування та тонкощів податкового планування. Це, однак, не виключає ведення діяльності як індивідуального підприємця, що при грамотному плануванні та юридично правильному оформленні дозволить керувати своїми податковими виплатами.

Як правильно застосовувати «спрощенку» Курбангалєєва Оксана Олексіївна

Доходи від здачі майна у найм

Відповідно до п. 4 ст. 250 НК РФ доходи від здавання майна в оренду відносяться до позареалізаційних доходів підприємства за умови, що здавання майна в оренду не є основним видом діяльності підприємства.

Слід пам'ятати, що місцезнаходження об'єкта нерухомості, який передається у найм, значення немає. Платити єдиний податок з орендної плати організація - "спрощенець" повинна за місцем свого знаходження (лист Мінфіну Росії від 02.12.2005 № 03-11-04/2/143).

Під час укладання договору оренди доходом орендодавця, який застосовує спрощену систему оподаткування, є сума фактично отриманої орендної плати. Орендна плата може бути встановлена ​​не тільки у жорсткій сумі платежів, які орендар зобов'язаний вносити щомісяця. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ передбачає оплату оренди майна шляхом:

– виплати частки доходів, які отримані внаслідок використання орендованого майна;

- Надання орендарем певних послуг;

– передачі орендарем орендодавцю речі, зазначеної у договорі, у власність чи оренду;

– покладання на орендаря витрат на покращення орендованого приміщення, передбачених договором оренди.

Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інших форм оплати оренди.

Тому дохід від здачі майна в оренду виникає незалежно від того, отриманий він у вигляді грошових коштів, майна або у вигляді передачі орендодавцю витрат на поліпшення орендованого майна (лист Управління МНС Росії по Москві від 01.07.2004 № 21-09/43685) . В останньому випадку датою визнання доходу буде день підписання акта приймання-передачі виконаних робіт. На підставі цього акта бухгалтер робить відповідні записи у книзі доходів та витрат.

Припустимо, що організація, яка застосовує спрощену систему оподаткування, здає в оренду нежитлове приміщення, яке належить їй на праві власності. За умовами договору оренди орендар відшкодовує орендодавцю витрати на електроенергію, водопостачання, теплопостачання тощо.

В цьому випадку суми відшкодування експлуатаційних та комунальних витрат організація-орендодавець повинна включити до складу позареалізаційних доходів (листи МНС України від 11.05.2004 № 22-1-14/881 та Управління ФНС Росії по м. Москві від 29.09.2005 № 18-11 /3/69533).

Такої ж позиції дотримуються і фахівці Мінфіну Росії (листи Мінфіну Росії від 17.11.2008 № 03-11-05/274, від 27.02.2004 № 04-02-05/1/19, від 02.02.2005 № 03-03-02 -04/2/2 та від 05.09.2007 № 03-11-05/215).

При цьому не має значення, перераховує орендар кошти на розрахунковий рахунок орендодавця або безпосередньо енерго- та водопостачальним організаціям (лист Мінфіну Росії від 16.08.2005 № 03-11-04/2/48).

У той же час орендодавець може включити до складу витрат свої витрати на оплату комунальних послуг по приміщенню, яке здається в оренду (листи Мінфіну Росії від 22.08.2005 № 03-11-04/2/57 та Управління ФНП Росії по м. Москві від 15.01.2007 № 18-8/3/02040), але лише за умови, що як об'єкт оподаткування він обрав доходи, зменшені на величину видатків.

8.2. Передача в оренду державного майна унітарним підприємством, що володіє цим майном на праві господарського відання Статтею 17 Федерального закону від 14.11.2002 № 161-ФЗ «Про державні та муніципальні унітарні підприємства» (далі – Закон про унітарні

автора Курбангалєєва Оксана Олексіївна

8.9.1. Виникнення обов'язків податкового агента при оренді федерального майна, майна суб'єкта Російської Федерації та муніципального майна У деяких ситуаціях організація повинна виконувати обов'язки податкового агента з ПДВ. Це означає, що вона

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Стаття 612. Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна 1. Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, що повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладання договору оренди він не знав про ці

З книги Куди виходять гроші. Як грамотно керувати сімейним бюджетом автора Сахаровська Юлія

Стаття 629. Усунення недоліків зданого в оренду майна 1. При виявленні орендарем недоліків зданого в оренду майна, що повністю або частково перешкоджають користуванню ним, орендодавець зобов'язаний у десятиденний строк з дня заяви орендаря про

З книги Все про бізнес у Німеччині автора фон Люксбург Наталі

9. ВИТРАТИ НА ОРЕНДУ МАЙНА Організації, які визнають як об'єкт оподаткування доходи, зменшені на суму витрат, можуть зменшити податкову базу за єдиним податком на суму орендних (лізингових) платежів за орендоване (прийняте в лізинг) майно (підп.

З книги Фріланс: перезавантаження [Покрокове керівництво для віддаленого співробітника із заробітку від 200 000 руб. у місяць] автора Масленников Роман Михайлович

Ремонт зданого в оренду майна орендодавцем, хто повинен його виробляти і як, змінивши договір, запобігти безоплатності операції Основні засоби, що знаходяться в оренді, піддаються фізичному та моральному зносу, потребують ремонту та відновлення. Як

З книги автора

Резерви на ремонт зданого в оренду майна в орендодавця Більшість орендодавців витрачають на ремонт основних засобів чималі суми. Для рівномірного обліку таких витрат законодавство дозволяє організаціям створювати резерви під

З книги автора

Страхування зданого в оренду майна На практиці досить часто під час укладання договорів оренди орендодавці, бажаючи захистити свої майнові інтереси у збереженні майна, самостійно страхують передане в оренду майно. У наведеному нижче матеріалі

З книги автора

Модернізація та інші поліпшення орендодавцем зданого в оренду майна, у тому числі компенсація витрат орендаря У практичній діяльності не кожен господарюючий суб'єкт має можливість придбати нерухомість у власність. Тому в

З книги автора

Здача в оренду державного майна установами У Російській Федерації, як Ви знаєте, визнаються приватна, державна, муніципальна та інші форми власності. Відповідно до цивільного законодавства державною власністю в Російській Федерації

З книги автора

Ремонт отриманого в оренду майна орендарем, хто має його виробляти і як, змінивши договір, запобігти безоплатності операції Сьогодні багато організацій орендують офісні, виробничі чи складські приміщення. Отримане майно орендар зазвичай

З книги автора

Резерви на ремонт отриманого в оренду майна у орендаря Укладаючи договори оренди сторони договору, орендодавець та орендар, як правило, передбачають у ньому обов'язки сторін щодо проведення як поточного, так і капітального ремонту майна. При цьому з метою

З книги автора

Страхування отриманого в оренду майна, складності з вигодонабувачем орендодавцем Організації нерідко використовують у своїй діяльності орендовані об'єкти майна – будинки, приміщення, транспортні засоби, оргтехніку тощо. У деяких випадках при

З книги автора

А ось ще класична помилка відсутності планування. В останні роки багато хто купує квартиру в іпотеку, щоб здати її в оренду та покривати рентними платежами виплати за кредитом. Альона, піддавшись квартирній лихоманці,

З книги автора

13.4.6. Доходи від здачі майна в оренду (Pacht) даному видудоходу відносяться доходи, які отримують від здачі в оренду будь-якого рухомого та нерухомого майна, наприклад: земельних ділянок; будівель та їх частин (наприклад, квартир); морських та річкових суден; машин та

З книги автора

Обов'язково дотримуйтесь терміну здачі замовлення Термін здачі замовлення обумовлюється заздалегідь і прописується в технічне завданняабо в договорі з клієнтом. Термін здачі замовлення чітко зафіксований, і ви не маєте права зривати терміни. Крапка. Як би це парадоксально вам не здавалося, але

керівник відділу внутрішнього аудиту групи компаній БЕСТ. Управління нерухомим майном»

Загальні положення про оренду

Як правило, під орендою офісу мається на увазі оренда одного або кількох приміщень у будівлі, які передбачається використати під конторські цілі. Відповідно до пункту 1 статті 130 Цивільного кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відноситься все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без непомірної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди. Таким чином, окреме приміщення у будівлі є нерухомим майном.

Порядок укладання та виконання договору оренди нерухомого майна регулюється як загальними положеннямиЦивільного кодексу про оренду, що містяться у параграфі 1 глави 34 «Оренда», так і правилами параграфа 4, що регламентує оренду будівель та споруд. У цьому пріоритет мають норми параграфа 4 глави 34 Цивільного кодексу, оскільки є спеціальними стосовно загальним нормам. Ці правила повністю застосовуються і для оренди окремих приміщень.

Договір оренди, як будь-яка угода, хоча б однією зі сторін якої є юридична особа, повинна бути укладена у простій письмовій формі (підп. 1 п. 1 ст. 161 ЦК України).

За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК України). Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди (п. 1 ст. 615 ЦК України). Орендар зобов'язаний підтримувати майно у справному стані, виробляти власним коштом поточний ремонтта нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК України). Якщо орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця невід'ємні поліпшення орендованого майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих покращень, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 2 ст. 623 ЦК України).

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК України). Передача будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюються за передавальним актом або іншим документом про передачу, що підписується сторонами (ст. 655 ЦК України).

У разі припинення договору оренди орендована будівля або споруда має бути повернена орендодавцю з дотриманням правил, що випливають із передачі будівлі або споруди орендодавцем орендарю.

Відповідно до пункту 1 статті 654 Цивільного кодексу, договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами у письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі чи споруди вважається неукладеним. При цьому у випадках, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена ​​в договорі на одиницю площі будівлі (споруди), орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будівлі або споруди (п. 3 ст. 654 ЦК України).

Насправді розмір орендної плати під час оренди офісу здебільшого встановлюється саме так: певна сума орендної плати на місяць чи рік за квадратний метр.

Реєстрація договору

Відповідно до статті 4 Закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» угоди з нерухомим майном підлягають обов'язковій державній реєстрації. Це положення міститься і у статті 131 Цивільного кодексу. Однак у пункті 2 статті 651 кодексу надається уточнення, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Отже, договір оренди, укладений терміном менше року, обов'язкової реєстрації підлягає. Це і Інформаційним Листом Президії ВАС РФ від 01.06.2000 р. № 53.

На практиці договори оренди окремих приміщень, з метою уникнення зайвого клопоту, пов'язаних з необхідністю реєстрації договору, у переважній більшості випадків укладаються терміном менше одного року; після закінчення терміну дії договору укладається новий договір.

Відповідно до статті 19.21 Кодексу про адміністративні правопорушення недотримання встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно або угод з ним тягне за собою накладення адміністративного штрафу на юридичних осіб від 30 до 40 тисяч рублів.

Оформлення документів для прийняття платежів до витрат

На практиці при оренді майна часто виникає питання: які первинні документи, що підтверджують доходи орендодавця та витрати орендаря, потрібні? Чи зобов'язаний орендодавець щомісяця підписувати з орендарем акт виконаних робіт (наданих послуг)? У великих бізнес-центрах, де кількість орендарів обчислюється сотнями, підписання з кожним із них «Акту надання послуг з оренди приміщення» потребує великої кількості часу та трудових ресурсів. Однак бухгалтери фірм-орендарів іноді побоюються, чи є у них підстави відносити орендну плату на витрати з метою бухгалтерського та податкового облікуза відсутності такого акта? Спробуємо розібратися.

У Цивільному Кодексі орендні відносини регулюються главою 34, а положення про надання послуг — главою 39. У пункті 2 статті 779 Цивільного кодексу дається пояснення, що правила глави 39 застосовуються до договорів надання послуг зв'язку, медичних, ветеринарних, аудиторських, консультаційних, інформ. , послуг з навчання, туристичного обслуговування та інших послуг. У розділі 34 немає жодних посилань те що, що до договорів оренди можуть застосовуватися окремі положення договору возмездного надання услуг. Отже, оренда не послугою, а окремим видом підприємницької діяльності.

Це підтверджувалося, наприклад, листом Мінфіну від 26.10.2004 р. № 03-03-01-04/1/86, підписаного заступником директора Департаменту податкової та митно-тарифної політики А.І. Іванієвим. На думку Мінфіну, орендні платежі, що сплачуються за договором оренди нежитлових приміщень, підлягають включенню до складу інших витрат за умови їхньої обґрунтованості та підтвердження відповідними первинними документами (договір оренди, акт приймання-передачі, рахунки на оплату орендних платежів, Платіжні доручення та ін.). Як бачимо, акт виконаних робіт (наданих послуг) серед необхідних документівне названо.

Приблизно через рік з'явився лист ФНП РФ від 05.09.2005 р. № 02-1-07/81 «Про підтвердження господарських операцій первинними обліковими документами», де сказано таке: «Якщо сторонами укладено договір оренди та підписано акт приймання-передачі майна, що є предметом оренди, то з цього випливає, що послуга реалізується (споживається) сторонами договору, і, отже, у організацій є підстави для включення до складу податкової бази з податку на прибуток сум доходів від реалізації такої послуги (орендодавець) і витрат у зв'язку із споживанням послуги (у орендаря).

Дані підстави виникають в організацій незалежно від підписання акта приймання-передачі послуги, тим більше, що вимога про обов'язкове складання актів приймання-передачі послуг у вигляді оренди Податковим Кодексом, ні законодавством про бухгалтерський облік не передбачено».

Незважаючи на те, що ФНП назвала оренду послугою, вона таки визнає, що складання двостороннього акту тут не потрібно.

Проте нещодавно Мінфін видав ще один лист від 07.06.2006 р. № 03-03-04/1/505, в якому висловив думку, що щомісячне складання акта про надання послуг з оренди нерухомого майна є обов'язковим. Зауважимо, що цей лист також підписано м. А.І. Іванієвим. За цей період (1 рік та 7 місяців) жодних змін у цивільному законодавстві щодо орендних відносин не відбулося. У пункті 1 статті 252 Податкового кодексу законом від 06.06.2005 р. № 58-ФЗ було внесено зміни, які дозволили підтверджувати витрати як документами, оформленими відповідно до законодавством Російської Федерації, а й документами, побічно підтверджують вироблені витрати. Таким чином, дотримання жорстких правил при оформленні документів не є обов'язковою умовою для визнання витрат, достатньо подати будь-які документи, що підтверджують вироблені витрати. Тому останній лист Мінфіну на тлі цих позитивних для платників податків змін виглядає щонайменше дивно.

Щодо видачі орендарю рахунків-фактур, то традиційно рахунок-фактура з оренди видається в останній день кожного місяця.

Доходи та витрати орендодавця. Бухгалтерський облік та оподаткування

Доходи

Бухгалтерський облік

Якщо орендодавець — організація, для якої здача в оренду офісних приміщень є основним (або одним з основних) видів діяльності, його доходи можуть складатися як із власне орендної плати, так і з доходів щодо надання орендарам додаткових послуг (наприклад, прибирання офісних приміщень). ). Бухгалтерський облік доходів по орендній платі та надання додаткових послуг ведеться на рахунку 90 «Продажі». Відповідно до пункту 5 Положення з бухгалтерського обліку «Доходи організації» (ПБУ 9/99), затвердженого наказом Мінфіну РФ від 06.05.1999 р. № 32н (далі за текстом - ПБУ 9/99), ці доходи визнаються доходами від звичайних видів діяльності. Якщо здавання приміщень в оренду носить разовий, випадковий характер, ці доходи є операційними (п. ПБО 9/99) та враховуються на рахунку 91 «Інші доходи та витрати».

Податок на додану вартість

Якщо орендодавець є платником ПДВ, його доходи з орендної плати та надання додаткових послуг оподатковуються ПДВ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Якщо орендарем приміщення є іноземний громадянин чи іноземна організація, акредитована у Російської Федерації, то орендна плата нічого очікувати оподатковуватися ПДВ (п. 1 ст. 149 НК РФ).

Однак це положення застосовується у випадках, якщо законодавством відповідної іноземної держави встановлено аналогічний порядок щодо громадян Російської Федерації та російських організацій, акредитованих у цій іноземній державі, або якщо така норма передбачена міжнародним договором (угодою) Російської Федерації. Перелік іноземних держав, щодо громадян та (або) організацій яких застосовуються норми цього пункту, визначається федеральним органом виконавчої влади у сфері міжнародних відносин спільно з Міністерством фінансів Російської Федерації. У Листі ФНП РФ від 18.05.2005 р. № КБ-6-26/ [email protected]"Про застосування звільнення від оподаткування податком на додану вартість послуг з оренди приміщень, що надаються іноземним громадянам та організаціям, акредитованим в Російській Федерації" пояснюється, якими документами встановлені відповідні переліки, якими слід керуватися в даний час.

Податок на прибуток

Доходи від здачі майна у найм враховуються у складі доходів від, якщо здача приміщень у найм є основним (чи однією з основних) видом діяльності (п. 1 ст. 249 НК РФ). В інших випадках ці доходи є позареалізаційними (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Витрати

У організацій, які займаються здаванням в оренду офісних приміщень на постійній основі, зазвичай виникають різноманітні витрати. До них відносяться:

• комунальні витрати (оплата електроенергії, води, послуг з теплопостачання за договорами, укладеними безпосередньо з енергопостачальними організаціями або як субонент через приєднану мережу (ст. 545 ГК РФ));
• витрати (прибирання, дрібний ремонт, миття вікон) за утриманням приміщень, що здаються в оренду, та приміщень загального користування (холів, коридорів, туалетів);
• витрати на обслуговування складних агрегатів і систем, що знаходяться в будівлі (ліфтів, ескалаторів, систем вентиляції, сигналізації тощо);
• витрати на оплату спеціалізованим організаціям за санітарну обробку приміщень (дератизація, дезінфекція, дезінсекція);
• витрати з поточного та капітального ремонту приміщень та місць загального користування;
• витрати на охорону;
• витрати на оренду (якщо орендодавець сам є орендарем приміщень та здає їх у суборенду);
• витрати на сплату земельного податку або оренди земельної ділянкиу розмірі своєї частки (якщо орендодавець є власником приміщень);
• витрати на страхування нерухомого майна;
• інші витрати на утримання приміщень та будівлі, в якому вони знаходяться.

Зупинимося на найзагальніших та актуальних моментах. Відповідно до пункту 5 положення щодо бухгалтерського обліку «Витрати організації» (ПБУ 10/99), затвердженого наказом Мінфіну Росії від 06.05.1999 р. № 33н в організаціях, предметом діяльності яких є надання за плату у тимчасове користування своїх активів за договором оренди , Витратами за звичайними видами діяльності вважаються витрати, здійснення яких пов'язане з цією діяльністю. В інших випадках, відповідно до пункту 11 ПБО 10/99, ці витрати є операційними.

З метою податкового обліку їх можна прийняти, тільки якщо вони обґрунтовані та документально підтверджені (п. 1 ст. 252 НК РФ). Якщо діяльність зі здачі приміщень в оренду має постійний характер, ці витрати відносяться до витрат, пов'язаних з виробництвом та реалізацією на підставі підпункту 2 пункту 1 статті 253 Податкового кодексу (витрати на утримання та експлуатацію, ремонт та технічне обслуговуванняосновних засобів та на підтримку їх у справному стані). В інших випадках (витрати на утримання переданого за договором оренди майна) ці витрати відносяться до позареалізаційних (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

На практиці іноді виникає ситуація (найчастіше, якщо здавання приміщення в оренду не є для орендодавця основною діяльністю), коли орендодавець «переставляє» орендарю частину своїх комунальних витрат з оплати електроенергії, води, тепла та виписує йому рахунок-фактуру. На думку Мінфіну, висловленому у листі від 03.03.2006 р. № 03-04-15/52, це неправомірно, оскільки орендодавець не може бути енергопостачальною організацією для орендаря, оскільки сам як абонент отримує електроенергію для постачання будівлі у енергопостачальної організації. Дані витрати не можуть бути прийняті у орендаря з метою податку на прибуток, а ПДВ за ними не може бути прийнято до відрахування. На суму спожитої орендарем електроенергії, води, тепла орендодавець може збільшити орендну плату.

При обліку витрат з метою бухгалтерського та податкового обліку з ремонту та обслуговування будівлі в цілому та його інженерних систем іноді виникають питання у випадках, якщо орендодавець не є єдиним власником будівлі, а володіє окремими приміщеннями в ньому, інші ж приміщення належать іншим власникам (одному або декільком). Якщо ці витрати несе один із власників, навряд чи їх можна визнати справедливими та обґрунтованими у повному обсязі. У цьому випадку слід укласти договір про спільної діяльності(Договір простого товариства) з іншими власниками та керуватися главою 55 Цивільного кодексу та Положенням з бухгалтерського обліку «Інформація про участь у спільній діяльності» (ПБУ 20/03), затвердженим наказом Мінфіну РФ від 24.11.2003 № 105н.

Витрати орендаря. Бухгалтерський облік та оподаткування

Податок на прибуток

У орендаря у зв'язку із орендою офісу теж виникають витрати. Зупинимося на деяких із них.

Невіддільні поліпшення в орендовані об'єкти основних засобів включені до складу майна, що амортизується, з 2006 року (закон від 06.06.2005 р. № 58-ФЗ). Відповідно до пункту 1 статті 258 Податкового кодексу капітальні вкладення в орендовані об'єкти основних засобів, вироблені орендарем за згодою орендодавця, вартість яких не відшкодовується орендодавцем, амортизуються орендарем протягом строку дії договору оренди на основі сум амортизації, розрахованих з урахуванням строку корисного використання, визначаємо для орендованих об'єктів основних засобів відповідно до Класифікації основних засобів. Це означає, що якщо після закінчення договору оренди термін корисного використання капітальних вкладень не закінчиться, то після закінчення терміну договору оренди орендар все одно повинен припинити нарахування амортизації за майном, що амортизується, у вигляді капітальних вкладень у формі невіддільних поліпшень. Якщо договір оренди буде пролонгований, організація може продовжувати нарахування амортизації в установленому порядку.

Якщо вартість невід'ємних поліпшень відшкодовується орендарю орендодавцем, то амортизацію з них нараховує орендодавець. Відповідно до п. 2 ст. 259 НК РФ нарахування амортизації по майну, що амортизується, у вигляді капітальних вкладень в об'єкти орендованих основних засобів, яке відповідно до цієї глави підлягає амортизації, починається у орендаря з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому це майно було введено в експлуатацію. Роз'яснення з цих питань містяться у листі Мінфіну РФ від 15 березня 2006 р. № 03-03-04/1/233.

ТОВ «Шелест» орендує офісне приміщенняу ТОВ «Діловий центр» і в травні 2006 року зробило за згодою орендодавця невід'ємні поліпшення в орендованому приміщенні (встановило пожежну сигналізацію вартістю 30 000 рублів, у тому числі ПДВ - 4576 руб.). Відповідно до Класифікації основних засобів, що включаються до амортизаційних груп, затвердженої постановою Уряду РФ від 01.01.2002 р. № 1, пожежна сигналізація відноситься до четвертої групи. Термін корисного використання – від 5 до 7 років. Комісія встановила термін корисного використання 61 місяць. Договір оренди спливає через 3 роки (36 місяців). У бухгалтерському обліку будуть наступні проводки:

Порядок сплати ПДВ під час оренди державного майна

Якщо орендодавцем (і власником майна) є органи структурі державної влади, органи місцевого самоврядування й у оренду здається державне майно (федеральне майно, майно суб'єктів РФ чи муніципальне), орендар стає податковим агентом і має обчислювати податкову базу з ПДВ (ст. 161 НК РФ) . Відповідно до пункту 3 статті 161, податкова база визначається як сума орендної плати з урахуванням податку. При цьому податкова база визначається податковим агентом окремо щодо кожного орендованого об'єкта майна. І тут податковими агентами визнаються орендарі, які мають обчислити, утримати з доходів, сплачуваних орендодавцю, і сплатити до бюджету відповідну суму.

Сума податку, що підлягає сплаті до бюджету, обчислюється та сплачується податковими агентами у повному обсязі (п. 4 ст. 173 НК РФ). У цьому відрахуванням підлягають суми податку, сплачені покупцями — податковими агентами виходячи з документів, що підтверджують сплату сум податку (ст. 171 НК РФ).

Право на зазначені податкові відрахування мають покупці — податкові агенти, які перебувають на обліку у податкових органах та виконують обов'язки платника податків. Відповідно до пункту 1 статті 172 Податкового кодексу податкові відрахування провадяться на підставі документів, що підтверджують сплату сум податку, утриманого податковими агентами.

Організація орендує офісне приміщення у будівлі, яка є державною власністю із січня 2006 року. Сума орендної плати з урахуванням ПДВ становить 23600 руб. у місяць. Сума ПДВ перераховується до бюджету одночасно із орендною платою. У січні робляться такі проводки: Дебет 20, 26 Кредит 76 - 20 000 руб. - Нарахована орендна плата за місяць; Дебет 19 Кредит 68 / А - 3600 руб. (23600 руб. х 18/118%) - нарахований ПДВ з орендної плати; Дебет 76 Кредит 51 - 20 000 руб. - Перерахована орендна плата за місяць; Дебет 68/А Кредит 51 - 3600 руб. — перераховано до бюджету ПДВ (виконано обов'язки податкового агента). У цьому ж місяці виникли обставини для прийняття ПДВ до вирахування, що було відображено проводкою: Дебет 68 Кредит 19 - 3600 руб. — прийнято до вирахування суму ПДВ на підставі рахунку-фактури, виписаного орендарем. Ця сума відображається у декларації за січень 2006 р. у розділі «Податкові відрахування», рядок 260.