дії:

дія 1

Вирішуємо платити податок

З огляду на «сіру» специфіку орендного ринку, рішення справно платити податки від здачі нерухомості - серйозний і вдумливий крок для рантьє. Сума, яку доведеться перерахувати державі, ставить наймодавця перед вибором: втратити частину доходу або підвищити квартплату мешканцям?

Перший шлях - пасивний і невигідний, його вважають за краще ті, хто зібрався платити податки тільки зі страху перед законом. Варіант зі збільшенням орендної плати краще для власника нерухомості, однак це зажадає від нього додаткових зусиль. Щоб здати квартиру на 10 - 13% дорожче ринкової ціни, рантьє доведеться запропонувати наймачеві додаткові переваги. Наприклад, якісний косметичний ремонт, нові меблі і абсолютно прозору угоду за участю професійного ріелтора. У довгостроковій перспективі така схема вигідніше всім учасникам ринку - вона виведе орендний бізнес на новий рівень, Зробить його більш безпечним і організованим.

Офіційна здача житла з договором оренди і сплатою податків захищає всі сторони угоди правовими нормами російського законодавства. Якщо наймач завдав шкоди житлу чи зник не заплативши, власник квартири може сміливо звертатися до суду і стягувати збитки. Однак для цього він сам повинен бути чистий перед законом - при неофіційною здачі житла або ухиленні від сплати податків не варто розраховувати на допомогу держави.

Недобросовісні мешканці можуть шантажувати рантьє, який не заплатив податок.

Згідно зі статтею 122 НК РФ орендодавець, який здає житло по сірій схемі, повинен повернути державі весь податок за період оренди та додатково заплатити 20% від цієї суми. В особливих випадках злісного ухилення суд може збільшити штрафну виплату до 40%.

Першим етапом для чесного рантьє буде укладення договору оренди. Для цього варто запросити досвідченого ріелтора, який перевірить всі документи, а заодно аргументує мешканцеві завищену квартплату і переваги офіційного найму. Грамотного фахівця можна знайти на будь-якому великому порталі нерухомості, наприклад, скористатися сервісом сайту ГдеЕтотДом.РУ.

дія 2

Визначаємося зі схемою оподаткування

Сьогодні в Росії передбачено кілька варіантів оподаткування доходу від оренди нерухомості. Яку схему вибрати, залежить від типу житла і ціни угоди.

1. 1 Податок на дохід фізичної особи (ПДФО) - 13%

   Це найпростіша і поширена схема, вона підходить власникам скромною нерухомості економ-класу, для яких оренда - варіант додаткового доходу.

   Для громадян Росії податок становить 13% від суми орендної річної плати. Іноземцям, які хочуть заробити на здачі своєї російської власності, доведеться заплатити 30%.

2. 2 Податок при реєстрації орендодавця як ІП - 6%

   Власник нерухомості, який всерйоз займається орендним бізнесом, може зареєструватися в якості індивідуального підприємця. Це дозволить йому істотно заощадити на податках - сума відрахувань знизиться з 13% для фізособи до 6% для ВП. Однак важливо враховувати, що індивідуальному підприємцю доведеться платити масу інших внесків протягом року: в пенсійний фонд, у фонд соціального страхування, вести бухгалтерію і оплачувати бухгалтерські послуги. Тому ця схема виявляється по-справжньому вигідною тільки багатим рантьє, які одночасно здають кілька дорогих квартир преміум-класу. В цьому випадку економія від пільгової системи оподаткування може покрити витрати на діяльність ВП.

3. 3 Купівля орендного патенту - 6%

   Це схема також розрахована на індивідуальних підприємців. Вона вигідна власникам «дохідних будинків» - орендодавцям, які виставляють на ринок відразу багато квартір.Патентное оподаткування відповідно до Статті 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Він дозволяє платити в казну всього 6% від суми річного доходу. Патент можна отримати на різні терміни - від місяця до року. Він оформляється мінімум за 10 днів до укладення угоди з наймачем, якщо власник житла вже має статус ВП.

Податок за патентом потрібно платити за місцем реєстрації квартири.

дія 3

Вираховуємо відсоток податку

Податок на дохід від оренди нерухомості сплачується одноразово - в кінці податкового періоду. Розрахувати суму нескладно, але краще зробити це заздалегідь, щоб вже на етапі визначення квартплати і укладення договору з наймачем розуміти, з якою кількістю грошей доведеться розлучитися.

приклад:

Місячна орендна плата становить 20 000 рублів. Власник квартири виступає як фізична особа, Значить повинен перевести в бюджет 13% свого доходу.

20 000 рублів х 12 місяців \u003d 240 000 рублей річного доходу

Щоб дізнатися 13% від цієї суми потрібно набрати на калькуляторі число 240 000, натиснути кнопку множення «х», ввести шуканий відсоток - 13 і натиснути кнопку позначення відсотків - «%». 240 000 × 13% \u003d 31 200.

Майте на увазі - податкові служби можуть включити в основну суму доходу, з якої розраховується податок, комунальні платежі за квартиру. Це відбувається, якщо в договорі було вказано, що наймач оплачує їх самостійно і економить кошти рантьє.

дія 4

Визначаємо суму покладеного податкового вирахування

Сумлінні і законослухняні рантьє не тільки повинні платити державі - вони мають право на певні преференції. При розрахунку суми відрахувань до бюджету орендодавець може скористатися професійним податковим вирахуванням. Ця сума зменшує загальний річний дохід, з якого розраховується податок.

Власник орендної нерухомості має право подати на відрахування, якщо протягом року в нього були суттєві витрати з утримання об'єкта - ремонт в квартирі або комунальні платежі. Всі витрати потрібно обов'язково підтверджувати документально - надати в податковий орган оплачені квитанції або договір з ремонтною бригадою.

При цьому в формулу розрахунку податку з доходу від здачі квартири додається додатковий показник:

(Дохід від оренди - Професійний відрахування) х% \u003d Сума податку

приклад:

Рантьє, який здає свою квартиру за 20 000 рублів на місяць, отримує річний дохід 240 000 рублей. Його чистий податок при цьому -31 200 рублів. Однак, протягом року він щомісяця сплачував 3 500 рублів комунальних платежів за свій об'єкт, в рік це 42 000 рублей. З урахуванням цієї обставини його податок складе: (240 000 - 42 000) х 13% \u003d 25740 рублів.

дія 5

Подаємо податкову декларацію

На відміну від податків з зарплати, які в більшості випадків автоматично віднімаються з доходів громадян щомісяця, відрахування державі з доходу від здачі житла орендодавець повинен оплачувати самостійно - в кінці податкового періоду.

Рантьє зобов'язаний заповнити декларацію 3-ПДФО. Необхідну форму, а також програму для внесення даних, можна завантажити на сайті податкової інспекції. У документі повинна бути відображена сума додаткового заробітку громадянина, інформація про професійний відрахуванні і сума податку до сплати. До декларації необхідно додати обов'язковий перелік документів:

1. 1 Копію правовстановлюючих документів на нерухомість
2. 2 Копію договору найму
3. 3 Копію оплачених квитанцій про квартплаті або договору на ремонт із зазначенням вартості робіт

Декларація 3-ПДФО подається до податкового органу за місцем реєстрації платника податків у період з 1 січня по 30 квітня наступного року.

дія 6

оплачуємо податок

Схема взаємодії рантьє і податкових органів складається з трьох етапів: спочатку заповнюється і подається декларація, потім вона перевіряється фахівцями і затверджується сума податку, і лише після цього власник нерухомості може перераховувати кошти до бюджету.

Всі етапи перевірки декларації можна відстежувати на сайті податкової інспекції в особистому кабінеті платника податків, або контролювати процес особистими візитами в державна установа. Відомості повинні бути перевірені в тримісячний термін. Важливо дочекатися закінчення цього процесу, адже навіть самий уважний і добросовісний платник податків може припуститися помилки в розрахунках і ненавмисно завищити або занизити суму виплат.

Після того, як декларація перевірена, власнику нерухомості не варто затягувати процес оплати. Податок на дохід від здачі житла необхідно перерахувати в бюджет до 15 липня. При цьому важливо розуміти: ви оплачуєте відрахування за минулий рік. Наприклад, якщо заробіток від оренди отримано в 2013 році, необхідну суму потрібно внести до 15 липня 2014 року. Найпростіше зробити це в відділенні Ощадбанку.

Фізичним особам не потрібно платити податки на оренду, якщо квартира здається за договором безоплатного користування близьким родичам або друзям.

Власник нерухомості може спростити собі схему оподаткування, якщо здасть квартиру не фізичному, а юридичній особі. Це може бути невелика фірма, яка шукає об'єкт під офіс, або орендне агентство-посередник, з яким власники житла укладають договір на довірче управління нерухомістю. У будь-якому випадку, коли орендар - юрособа, саме йому доведеться взяти на себе щомісячні податкові відрахування. Рантьє буде отримувати на руки вже суму свого «чистого» заробітку.

доходи від здачі нерухомості в оренду по податковому обліку ставитимуться до позареалізаційних доходів? У нас в обліковій політиці прописано: Інші доходи і витрати формуються на рахунках 91.01 і 91.02.Доходи від здачі майна в оренду формуються на рахунку 91.01. Витрати, пов'язані від здачі майна в оренду формуються пропорційно площі квартир, що здаються в оренду приміщень на рахунку 91.02.Прі цьому повинен виконуватися критерій суттєвості (п. 18.1 ПБУ9 / 99): якщо отриманий з якоїсь діяльності дохід становить не менше 5 відсотків загального обсягу виручки, то його необхідно віднести до основного (доходи від реалізації), якщо менше 5 відсотків - до операційного доходу (інші доходи) .Дохід від здачі майна в оренду становлять не менше 5 відсотків загального обсягу виручки формуються на рахунках 90.01 «Виручка», а відповідні витрати, пов'язані зі здачею в оренду майна формуються на рахунку 90.02 «Собівартість продажів ».Дохід від оренди менш 5 відсотків загального обсягу виручки, ми їх відносимо до інших доходів і в декларації з прибутку вони проходять по рядку" Позареалізаційні доходи ".Правільно ми відносимо доходи від оренди до інших доходів і правильно заповнюємо декларацію з прибутку, відносячи ці доходи до позареалізаційних?

Ні не правильно. Керівник має право самостійно визначити принцип відображення доходу від здачі майна в оренду, доходами від звичайних видів діяльності або іншими надходженнями. Виходити потрібно з характеру діяльності організації, виду доходів і умов їх отримання. Якщо здача в оренду є окремим видом діяльності ( орендні платежі утворюють постійний дохід), то виручку відбивайте на рахунку 90. В податковому обліку доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації. Якщо здача в оренду не є окремим видом діяльності (орендні платежі утворюють періодичний дохід), то виручку відбивайте на рахунку 91. В податковому обліку дохід відбивайте в складі позареалізаційні доходи. Свій вибір потрібно закріпити в обліковій політиці для цілей бухобліку (п. 7 ПБО 1/2008). Критерій суттєвості використовують для відображення деталізації відображення показників у звітності (пункт 11 ПБУ 4/99, пункт 18.1 ПБО 9/99).

Як орендодавцю відобразити в бухобліку передачу майна за договором оренди

ситуація: як визначити для цілей бухобліку, чи є уявлення майна в оренду окремим видом діяльності організації або це разова операція

У бухобліку організація має право самостійно визнати надходження, в тому числі від здачі майна в оренду, доходами від звичайних видів діяльності або іншими надходженнями. Виходити в цьому питанні потрібно з характеру діяльності організації, виду доходів і умов їх отримання (наприклад, чи є що надходять орендні платежі постійним або періодичним доходом організації). Про це сказано в пункті 4 ПБО 9/99. Свій вибір організація може закріпити в обліковій політиці для цілей бухобліку (п. 7 ПБО 1/2008). *

Як орендодавцю відобразити в бухобліку орендні платежі

Здача в оренду як окремий вид діяльності

Якщо надання майна в оренду є окремим видом діяльності організації, то суми орендної плати враховуйте в складі доходів від звичайних видів діяльності (). При цьому в обліку робіть проводку *:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
- нарахована орендна плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- нарахований ПДВ з суми орендної плати (якщо діяльність організації обкладається ПДВ).

Здача в оренду не є окремим видом діяльності

Якщо надання майна в оренду не є окремим видом діяльності організації, то суми орендної плати включайте до складу інших доходів (п. 7 ПБУ 9/99). В цьому випадку в обліку зробіть запис *:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
- нарахована орендна плата.

Як орендодавцю відобразити при оподаткуванні орендні платежі. організація застосовує загальну систему оподаткування

Класифікація доходів

Податковий облік доходів в сумі орендної плати залежить від того, чи є оренда для організації основною діяльністю чи ні.

ситуація: до яких доходів при розрахунку податку на прибуток віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів

Дохід від здачі майна в оренду є позареалізаційних, якщо не відноситься до доходів від реалізації (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерій для віднесення орендної плати до виручки від реалізації Податковим кодексом РФ не передбачений. Однак він містить умову для включення витрат, пов'язаних зі здачею майна в оренду, до витрат від реалізації. Так, якщо організація здає майно в оренду на систематичній основі, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Відповідно, і доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації *.

Зазвичай довідки для підтвердження доходу збираються для отримання великої суми споживчого кредиту, для автокредиту, іпотеки.

Для отримання потрібної суми і підтвердження платоспроможності слід зібрати довідки, що підтверджують дохід.

Таким чином для отримання потрібної суми кредиту і підтвердження платоспроможності позичальника слід зібрати довідки дають банку можливість оцінити дохід - його розмір, частоту і сталість. І якщо з довідками підтверджують володіння власністю все більш-менш зрозуміло, то збір довідок підтверджують додатковий дохід викликає у багатьох складність. Наприклад, як підтвердити документально постійний дохід від здачі майна в оренду? Фахівці Кредіти.ру пропонують ознайомитися з правовими аспектами отримання довідки відповідає вимогам банку.

Що таке здача майна в оренду і коли це буде доходом

Багато передають своє майно у тимчасове користування третім особам. Це може бути автомобіль або житло або інше майно, Наприклад, безкоштовно родичам або знайомим на час передають машину або дозволяють проживати в квартирі, але частіше майно можна здавати платно.

Тільки 10% росіян подають до податкової відомості про свій додатковий дохід.

Безкомпромісна статистика стверджує, що тільки 10% росіян подають декларацію в кінці року в податкову і заявляють про отриманий дохід, інша частина населення не бажає афішувати свої доходи йдучи від податків, що є прямим порушенням податкового законодавства, але зі статистикою не посперечаєшся.

На підставі ст. 208.1.4 і ст. 209.1 НК РФ особа здає в оренду рухоме і нерухоме майно та яка отримує дохід від здачі майна в оренду є орендодавцем і зобов'язане до 30 квітня наступного за звітним періодом року подати до податкової за місцем своєї реєстрації декларацію про отримані доходи. Сума прибуткового податку обчислюється в залежності від статусу платника податків. Фізична особа сплачує 13% від суми отриманого доходу. Оплату слід проводити до 30 червня року, наступного за звітним.

Здача майна в оренду з дотриманням закону

Хоч багато і нарікають на те, що уклавши договір оренди і отримуючи підтверджуються платежі (платежі перераховуються будь-яким способом, включаючи поштовий і електронний переказ коштів в рахунок оренди, готівкові оформляються актом прийому-передачі засобів).

Офіційно зареєстрований додатковий дохід від здачі квартири в оренду є підтвердженням для банку.

Щорічно доводиться проводити розрахунок доходу від оренди, звітувати перед державою і виплачувати податок на отриманий дохід. Але коли майно передається в оренду на підставі укладеного договору, орендодавець отримує гарантії збереження свого майна в рамках укладеного договору і може розраховувати на захист своїх інтересів у правовому полі. Дохід, який отриманий від здачі майна в оренду офіційно, може бути пред'явлений банку для підтвердження платоспроможності.

Здача майна в оренду неофіційно

Неофіційно (без договору) здаючи майно в оренду та отримуючи дохід, але не звітуючи за нього перед державою, ви не тільки ризикуєте своїм майном на 100%, але і позбавляєте себе можливості оперувати цим доходом для отримання потрібної суми кредиту.

Чи не звітуючи перед державою - у вас немає шансів повністю використати ваш джерело доходу, але є можливість бути оштрафованим. Якщо доходи від здачі майна в оренду розкриваються і визнаються податковою службою, ви можете розраховувати на стягнення неодержаних сум податку і штрафи від 5% до 30% від суми доходу.

Більш того, в разі якщо ваш дохід буде розкритий державною податковою службою і визнаний ви можете розраховувати на стягнення неодержаних сум податку і штрафи від 5% до 30% від суми доходу.

Як зробити чорне білим?

Як вище зазначено, "чорний" дохід буде безпроблемним не довго, податкові служби не дрімають і мають свої джерела інформації. Для того, що б не було проблем з податковою, краще перевести свої доходи на легальну основу, це можна зробити наступним чином:

• Щорічно подавати декларацію і сплачувати відповідний податок як фізична особа. Як розрахувати дохід від оренди квартири? Слід зробити висновок з орендарем договір оренди майна, в якому будуть позначені терміни, суми щомісячної або щоквартальної оплати, способи оплати, відповідальність сторін і реквізити сторін учасників договору. На підставі договору ви зобов'язані подавати декларацію про доходи щорічно до 15 квітня із зазначенням суми отриманого доходу за рік. Подається до податкової не тільки декларація, але документи, що підтверджують ваші доходи. Ви зобов'язані враховувати і зберігати всі квитанції і акти прийому-передачі засобів оплати за оренду, так як всі доходи повинні бути підтверджені документально. а так само договору з орендарями та додатки до них. Відсоткова ставка на прибуток для фіз. осіб - 13%. У банк для підтвердження доходу від здачі в оренду майна ви надаєте свій екземпляр декларації та квитанцію про сплату податку.
• Щорічно подавати декларацію і сплачувати податок як ІП. Іншим рішенням задекларувати совою дохід може бути реєстрація як ІП. Обов'язковою в цьому випадку при реєстрації включити цей спосіб заробітку в види діяльності. Що дає реєстрація як ІП? По-перше це помітне зниження суми податку на дохід: може бути 15% від різниці доходи мінус витрати або 6% на доходи. Якщо у вас є щомісячні великі витрати на утримання майна, то доцільним буде обрати перший варіант, якщо ви в основному отримуєте дохід, без істотних витрат, то краще обрати систему оподаткування "Доходи". Далі процедура укладання договорів, прийому оплат і звітності майже не відрізняється. Декларація також надається в податкову щорічно в ті ж терміни ,. Різниця тільки в системі розрахунку суми податку, а підтвердженням доходів є в цьому випадку не квитанції, а книга обліку доходів і витрат ВП. Квитанції та інші документи ІП зберігає на випадок, якщо податкова виявить бажання перевірити достовірність інформації, що подається. Для банку підтвердженням доходу так само буде наданий оригінал декларації, квитанції або п / п про сплату податку, Але, можливо і книга обліку доходу.

Для будь-якого банку важливі достовірні відомості і підтверджуючі документи. І навіть якщо вам запропонували заповнити довідку про ваші доходи за формою банку, без документального підтвердження, пріоритетом є документи за якими можна оцінити ваші реальні доходи: довідка 2-ПДФО, декларація про доходи, квитанції про сплату податку і т. Д.

Якщо організація орендує у фізособи (не є ІП) приміщення, то вона є відносно цієї фізособи-орендодавця. Тобто вона повинна обчислити ПДФО з доходу у вигляді орендної плати, утримати податок при виплаті доходу фізособі і перерахувати його до бюджету (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладати сплату ПДФО на самого орендодавця - фізособа не можна. І неважливо, що при цьому буде записано в договорі оренди з фізичною особою. ПДФО в будь-якому випадку повинен платити орендар - організація (Лист Мінфіну Росії від 27.08.2015 №03-04-05 / 49369).

ПДФО при здачі в оренду

Нарахування ПДФО з оренди проводиться під час кожної виплати доходу фізособі за такою формулою:

Ставка ПДФО дорівнює:

• якщо орендодавець - резидент РФ - 13%;
• якщо орендодавець - нерезидент РФ - 30%.

А фізособі орендна плата перераховується вже за мінусом утриманої суми податку.

Сплата ПДФО до бюджету

Утриманий організацією податок перераховується до бюджету не пізніше дня, наступного за днем \u200b\u200bвиплати фізособі орендної плати (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по ПДФО при оренді - 182 1 01 02010 01 1000 110. Тобто такий же, як при перерахуванні ПДФО за співробітників організації.

Звітність при оренді у фізособи

На орендодавця-фізособа потрібно завести окремий податковий регістр з ПДФО і за підсумками року в загальному порядку подати в ИФНС довідку 2-ПДФО. У ній потрібно відобразити дохід у вигляді орендної плати, суму обчисленого, утриманого та перерахованого до бюджету ПДФО.

Код доходу в 2-ПДФО при оренді у фізособи - 1400.

Крім того, інформація по фізособі-орендодавцю включається в щоквартальний звіт 6-ПДФО.

Страхові внески при оренді приміщення у фізособи

Сума виплачується фізособі орендної плати страховими внесками до ПФР, ФСС і ФФОМС не обкладається (п.4 ст.420 НК РФ).

ПДФО з інших виплат при оренді

Якщо організація відшкодовує фізособі-орендодавцю вартість комунальних послуг, яка залежить від фактичного споживання орендарем і враховується за лічильниками (електроенергія, газ, водопостачання), то відшкодовується сума оподатковуваним доходом фізособи не є. І, отже, з неї ПДФО утримувати не потрібно (

Наталя Береснєва, юрист
Наталія Троїцька, аудитор РФ
Група компаній Телеком-Сервіс ІТ

Здійснюючи підприємницьку діяльність, практично всі організації стикаються з питаннями, що виникають з договорів оренди будівель, споруд, приміщень, укладених у зв'язку із здійсненням виробничої діяльності.

Правове регулювання орендних відносин здійснюється в першу чергу відповідно до Цивільного кодексу РФ (ГК РФ).

Не вдаючись в цивільно-правовий аспект, в цій статті будуть розглянуті особливості та специфіка бухгалтерського обліку і оподаткування орендних операцій.

Отже, "за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду" (ст. 650 ЦК України). Нагадаємо, що вийшло 1 червня 2000 р інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ роз'яснило, що норми, що регулюють питання оренди будівель і споруд, в рівній мірі поширюються і на нежитлові приміщення, що знаходяться в будівлі.

Питання реєстрації договорів оренди, на щастя, дозволені абсолютно конкретно до теперішнього часу: договори оренди приміщень, укладені на термін менше року державної реєстрації не підлягає. Також не підлягає державній реєстрації та право оренди, що випливає з договорів, укладених на термін менше року (див. Інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16.02.2001 № 59).

У договорі орендодавець і орендар можуть вказати, хто які витрати несе з підтримки орендованого приміщення в придатному стані (капітальний ремонт, поточний). Якщо ж в договорі немає подібних застережень, відповідно до ГК РФ (ст. 616) обов'язки з капітального ремонту покладаються на орендодавця, а за поточним - на орендаря.

Крім того в договорі сторони можуть обумовити обов'язки по оплаті комунальних послуг. Уточнимо, що до комунальних послуг відноситься опалення, водопостачання, каналізація, газ, електроенергія, гаряче водопостачання (підігрів води) та інші (п. 11 листа Мінфіну Росії від 29.10.1993 № 118 "Щодо відображення в бухгалтерському обліку окремих операцій в житлово-комунальному господарстві ").

Як побачимо надалі, порядок розподілу обов'язків з підтримання орендованого майна та несення витрат по ньому вельми важливий з точки зору оподаткування, правильне оформлення договору в подальшому може істотно полегшити бухгалтерам життя.

Облік доходів і витрат за договором оренди

Облік та оподаткування у орендодавця

Згідно ПБУ 9/99 "Доходи організації" (далі ПБУ 9/99), затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 06.05.1999 № 32н, якщо предметом (видом) діяльності організації є надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) своїх активів за договором оренди, виручкою вважаються надходження, отримання яких пов'язане з цією діяльністю (орендна плата). Відповідно, виручка відбивається на рахунку 46 "Реалізація продукції (робіт, послуг)" за старим Планом рахунків (рахунок 90 "Продажі" за новим Планом рахунків).

Відображенню за кредитом рахунка 46 (90) підлягає виручка від оренди і тоді, коли в статуті організації не вказано, що вона здійснює здачу в оренду приміщень, будівель, споруд, іншого майна, але при цьому досягнуто критерію суттєвості - ситуація, при якій відношення суми , отриманої від операцій по здачі в оренду, до суми доходів від звичайних видів діяльності за відповідний звітний період становить не менше п'яти відсотків (див. "Методичні рекомендації про порядок формування показників бухгалтерської звітності організацій", затверджені наказом Мінфіну РФ від 28.06.2000 № 60н ). Більш того, критерій суттєвості є єдиним для встановлення порядку відображення тих чи інших доходів у складі доходів від звичайних видів діяльності або в складі позареалізаційних (операційних доходів). Податкові органи часто вдаються до використання ще одного критерію, а саме - "регулярність і систематичність". Однак ні "регулярний", на "систематичний" характер здачі майна в оренду податкове законодавство не передбачає як критерій і підставу для віднесення зазначених доходів до складу доходів від реалізації (див. Постанову Федерального Арбітражного Суду по Московському Округу від 26.12.2000 № КГ-440 / 5420-00). З метою узагальнення, назвемо розглянутий вище варіант також видом діяльності.

Якщо здача в оренду не є видом діяльності організації (в т.ч. критерій суттєвості не досягнуть) - відповідно до ПБО 9/99 доходи від оренди є для організації операційними доходами. Їх відображення здійснюється на рахунку 80 "Прибутки і збитки" (91 "Інші доходи і витрати").

Що стосується витрат, пов'язаних з утриманням майна, зданого в оренду, їх відображення в бухгалтерському обліку також залежить від того, чи є оренда окремим видом діяльності чи ні.

Якщо здача майна в оренду є видом діяльності організації, то відображення відповідних витрат проводиться на рахунку 20 "Основне виробництво".

У разі, коли доходи від здачі майна в оренду відображаються у складі операційних доходів, необхідно звернути увагу на наступне:

Відповідно до пункту 2.7. Інструкції МНС РФ від 15.06.2000 № 62 "Про порядок обчислення і сплати до бюджету податку на прибуток підприємств і організацій" доходи, одержувані від здачі майна в оренду, включаються до складу доходів від позареалізаційних операцій разом з іншими доходами від операцій, безпосередньо не пов'язаних з виробництвом продукції (робіт, послуг) та її реалізацією. Організаціям при визначенні кінцевого фінансового результату, необхідно враховувати ту важливу обставину, що для цілей оподаткування доходи від позареалізаційних (операційних) операцій повинні зменшуватися на суму витрат по цих операціях. *

Відображення в обліку доходів і витрат з оренди, як і будь-яких інших фінансово-господарських операцій, має проводитися виходячи з припущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності (п.6 ПБО 1/98 "Облікова політика організації", затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 09.12.1998 № 60н; п.12 ПБО 9/99, п.18 ПБО 10/99 "Витрати організацій (далі ПБО 10/99), затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 06.05.1999 № 33н). Необхідність застосування припущення тимчасової визначеності при визначенні показників за статтею "Доходи і витрати від позареалізаційних операцій" також підтверджена в Листі ГНС РФ від 30.08.1996 № ВГ-6-13 / 616 "З окремих питань обліку та звітності для цілей оподаткування". При цьому ДПС РФ вказує, що аналогічний порядок слід застосовувати і при оподаткуванні.

В даному випадку тимчасова визначеність для орендодавця обумовлюється зафіксованими в договорі оренди умовами про терміни, форми і порядку розрахунків за оренду. Відповідно, орендодавець фактично повинен відображати доходи від оренди в міру нарахування (не залежно від того, отримана чи ні оплата за відповідний період).

При обчисленні податку на прибуток потрібно мати на увазі наступне: можливо два підходу при обчисленні податку на прибуток. Перший підхід: враховувати для цілей оподаткування нарахований позареалізаційні доходи і не мати при цьому ніяких проблем з фіскальними органами. Другий підхід: враховувати позареалізаційні доходи тільки після отримання відповідної орендної плати. Підтвердимо можливість другого підходу.

Згідно з пунктом 2 статті 2 Закону про податок на прибуток валовий прибуток являє собою суму прибутку (збитку) від реалізації продукції (робіт, послуг), основних фондів, іншого майна підприємства і доходів від позареалізаційних операцій, зменшених на суму витрат по цих операціях. Пунктом 6 статті 2 цього закону визначено, що до складу доходів (витрат) від позареалізаційних операцій включаються доходи (витрати) від операцій, безпосередньо не пов'язаних з виробництвом продукції (робіт, послуг) та її реалізацією. Далі, пунктом 13 Положення про склад витрат встановлено, що кінцевий фінансовий результат (прибуток або збиток) складається з фінансового результату від реалізації продукції (робіт, послуг), основних засобів і іншого майна підприємства і доходів від позареалізаційних операцій, зменшених на суму витрат по цих операціями. При цьому порядок визначення фінансового результату від реалізації продукції (робіт, послуг) і фінансового результату від реалізації основних засобів і доходів від позареалізаційних операцій різний. Так виручка від реалізації продукції (робіт, послуг) визначається виходячи з обраної платником податків облікової політики (у міру її оплати або по мірі відвантаження продукції (виконання робіт, послуг) і пред'явлення покупцю (замовнику) розрахункових документів). Визначення фінансового результату по позареалізаційних доходів (витрат) не ставиться в таку залежність.

Отже, виходячи з міститься в статті 2 згаданого закону поняття об'єкта оподаткування податком на прибуток, в податкову базу в складі позареалізаційних доходів включаються тільки реально отримані доходи.

Можливість успішного застосування викладеного підходу при обчисленні податку на прибуток можна підтвердити і судовою практикою, наприклад Ухвала Конституційного Суду РФ від 28.10.1999 №14-П, Постанова ФАС по СЗО від 20.11.2000 р №А56-8286 / 00.

Відносно обліку витрат, пов'язаних з утриманням майна зданого в оренду, відзначимо лише наступне: виходячи з визначення об'єкта оподаткування податком на прибуток зазначені витрати можуть бути враховані тільки після включення в податкову базу відповідного позареалізаційні доходи (обліку доходу по оренді).

Відносно обчислення інших податків, зупинимося коротко лише на питаннях обчислення податку на користувачів автомобільних доріг. Якщо слідувати положенням (п.33.5) Інструкції МНС РФ від 04.04.2000 №59 "Про порядок обчислення і сплати податків, що у дорожні фонди", незалежно від того, як відображається дохід від здачі майна в оренду - в складі доходів за звичайними видами діяльності на рахунку 46 (90) або в складі операційних доходів на рахунку 80 (91), даний дохід для цілей оподаткування податком на користувачів автомобільних доріг розглядається як виручка від "реалізації послуг з надання в оренду майна, в тому числі за договором лізингу (крім майна, що перебуває у державній та муніципальній власності)". Хоча до даного підходу податкових органів не можна однозначно погодитися, оскільки, по-перше, надання майна в оренду і оплатне надання послуг мають абсолютно різну правову природу, по-друге, у випадках, коли оренда не є звичайним видом діяльності, як уже вказувалося, доходи враховуються як позареалізаційні.

Звернемося до норм статті 5 Закону РФ від 18.10.1991 №1759-1 "Про дорожніх фондах". Відповідно до статті 5 закону, об'єктом оподаткування податком на користувачів автомобільних доріг є сума виручки від реалізації продукції (робіт, послуг) і сума різниці між продажною і покупної цінами товарів, реалізованих у результаті заготівельної, постачальницько-збутової та торговельної діяльності. Ні стаття 5 ні інші норми закону не вказують на те, що для цілей обчислення податку на користувачів автомобільних доріг передача майна в оренду розглядається як реалізація відповідних послуг.

У бухгалтерському обліку показник виручки від реалізації продукції (робіт, послуг), яка обліковується на рахунку 46 (90), наводиться в рядку 010 форми №2 "Звіт про фінансові результати".

Тим часом, відповідно до пункту 1 статті 38 НК РФ об'єктами оподаткування є не тільки операції з реалізації товарів (робіт, послуг) і вартість реалізованих товарів (виконаних робіт, наданих послуг), але і дохід.

Аналіз поняття "послуга", даного в пункті 5 статті 38 НК РФ, дозволяє зробити висновок про те, що здача майна в оренду не підпадає під це поняття.

Здача майна в оренду для цілей оподаткування може бути визнана послугою тільки при наявності прямого на те вказівки в конкретній нормі з конкретного податку.

Як випливає з пункту 1 статті 11 НК РФ, інститути, поняття і терміни цивільного, сімейного та інших галузей законодавства Російської Федерації, використовувані в Податковому кодексі РФ, застосовуються в тому значенні, в якому вони використовуються в цих галузях законодавства, якщо інше не передбачено Податковим кодексом.

Згідно зі статтею 779 "Договір надання послуг" глави 39 "Оплатне надання послуг" ГК РФ під послугою розуміється вчинення певних дій або здійснення певної діяльності. До таких дій (діяльності) віднесено послуги зв'язку, медичні, ветеринарні, аудиторські, консультаційні, інформаційні послуги, послуги з навчання, туристичного обслуговування та інші.

Послугою для цілей оподаткування також визнається діяльність (пункт 5 статті 38 НК РФ).

Здача майна в оренду у Цивільному кодексі України розглядається як зовсім інший, самостійний вид зобов'язань, поряд з купівлею-продажем, міною, даруванням, рентою, підрядом і ін.

Як вже зазначалося, згідно зі статтею 606 Цивільного кодексу України за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Очевидна різна правова природа і цілі договору надання послуг та договору на здачу майна в оренду.

При оплатне надання послуг організацією, яка надає послуги, повинні бути здійснені обумовлені договором дії (діяльність) і саме за виконання цих дій (діяльності) проводиться оплата.

При здачі майна в оренду орендодавець передає майно у тимчасове користування, але одержувана їм плата - це плата за користування цим майном орендарем протягом визначеного в договорі періоду часу, а не за передачу майна, тобто вчинення орендодавцем дій (діяльності) з передачі майна.

Таким чином, при відсутності в законі про конкретний податок або в частині другій НК РФ норми, яка передбачає віднесення здачі майна в оренду до послуг або включення в базу оподаткування сум орендної плати (доходу від оренди майна), визнання передачі майна в оренду послугою, а сум орендної плати - виручкою від реалізації послуг підзаконним актом суперечить законодавству про податки. Отже спираючись на законні підстави можна зробити висновок про те, що Інструкція розширено визначає об'єкт оподаткування податком на користувачів автомобільних доріг і, як, наслідок, підстав для обкладення податком на користувачів автомобільних доріг доходом від надання майна в оренду, врахованих у складі операційних доходів немає. При судовому вирішенні спору, відповідно до статті 11 АПК РФ, арбітражний суд, встановивши при розгляді справи невідповідність акта державного органу, органу місцевого самоврядування, іншого органу закону, в тому числі видання його з перевищенням повноважень, приймає рішення відповідно до закону.

Облік та оподаткування у орендаря

При оренді приміщень під виробничі потреби орендар може віднести орендну плату на собівартість продукції відповідно до пп. ч) п. 2 "Положення про склад витрат по виробництву і реалізації продукції (робіт, послуг), що включаються в собівартість продукції (робіт, послуг), та про порядок формування фінансових результатів, що враховуються при оподаткуванні прибутку" (далі Положення про сотаве витрат) , затвердженим Постановою Уряду від 05.08.1992 № 552.

При цьому орендарю необхідно мати на увазі наступне:

Витрати орендаря по орендній платі (якщо це не оренда у фізичної особи) враховуються, як правило, на рахунку 26 "Загальногосподарські витрати".

Оренда нежитлових приміщень у фізичних осіб, які є індивідуальними підприємцями для орендаря є операцією невигідним. Даний висновок грунтується на позиції фіскальних органів і, зокрема, викладеної в листі МНС РФ від 11.04.2000 № ВГ-6-02 / [Email protected], А також листі ДПІ по р Москві від 09.09.1998 №30-08 / 27466. Даною позиції може дотримуватися і платник податків, який не хоче відстоювати законність іншої позиції в судових інстанціях. Чим обґрунтовують свою позицію митники роблять?

Відповідно до пп. е) і ч) пункту 2 Положення про склад витрат для цілей обчислення податку на прибуток, до витрат на обслуговування виробничого процесу відносяться витрати по підтримці основних виробничих фондів в робочому стані (витрати на технічний огляд і обслуговування, на проведення поточного, середнього і капітального ремонтів ), а також плата за оренду окремих об'єктів основних виробничих фондів.

Постановами Президії Вищого Арбітражного Суду від 27.02.1996 № 2299/95 і від 25.06.1996 № 3652/95 зазначено, що до основних виробничих фондів не належить майно фізичних осіб, які не є підприємцями.

З огляду на викладене, витрати орендаря по орендній платі та утримання нежитлового приміщення, отриманого в оренду від фізичної особи, яка не є підприємцем, не належать на собівартість продукції (робіт, послуг) орендаря, яка обліковується для цілей оподаткування.

Однак в даний час з'явилися прецеденти винесення арбітражними судами рішень, згідно з якими не має значення, хто є орендодавцем майна: фізична особа, юридична або індивідуальний підприємець.

Дійсно, постанови Вищого Арбітражного Суду РФ №№ 2299/95 і 3652/95 були винесені на підставі "Положення з бухгалтерського обліку та звітності в Російської Федерації", Затвердженим Наказом Мінфіну РФ від 20.03.1992 № 10 та" Положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань по основних фондах в народному господарстві ", затвердженого Держпланом СРСР, Мінфіном СРСР, Держбанком СРСР, Держкомцін СРСР, Держкомстатом СРСР і Держбудом СРСР 29.12.1990 № ВГ-21-Д / 144 / 17-24 / 4-73. На даний момент діє "Положення з бухгалтерського обліку та звітності в Російській Федерації", затверджене наказом Мінфіну РФ від 29.07.1998 № 34н, (в ред. Наказів Мінфіну РФ від 30.12.1999 № 107н, від 24.03.2000 № 31н).

Положення № 34н і ПБУ 6/01 "Облік основних засобів" (в т.ч. і раніше діюче ПБО 6/98 від 03.09.1997 № 65н), затверджене Наказом Мінфіну РФ від 30.03.2001 № 26н пов'язує віднесення матеріально-речових цінностей до основних виробничих засобів з можливістю їх використання при здійсненні підприємницької діяльності в якості засобів праці протягом тривалого часу в сфері матеріального виробництва і в невиробничій сфері.

При цьому ні в Законі Російської Федерації "Про податок на прибуток підприємств і організацій", ні в інших законодавчих актах про податки немає прямої вказівки на те, що орендоване майно може бути прийнято на облік як основний засіб тільки в разі, якщо це майно враховувалося в такій якості у орендодавця - іншого платника податків.

Законодавством про податки і збори не обумовлена \u200b\u200bможливість включення до витрат (віднесення на собівартість продукції, робіт, послуг) витрат по підтримці в робочому стані основних виробничих фондів тим, як даний засіб враховувалося у орендодавця - іншого платника податків. Правовий статус орендодавця (юридична або фізична особа, фізична особа зі статусом підприємця або без такого) також не має значення при перевірці правомірності включення до видаткової частини витрат, пов'язаних з отриманням оподатковуваного доходу. У зв'язку з цим, обмеження прав платника податків в залежності від того, хто є орендодавцем не є правомірним. Дана позиція відображена в постановах Федеральних арбітражних судів по округах, зокрема: постанови Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 17.04.2001 № А56-1887 / 01, від 27.03.2001 № А56-25466 / 00; постанову Федерального Арбітражного суду Уральського округу від 20.12.2000 №Ф09-1775 / 2000-АК.

Облік комунальних платежів

орендодавець

При визначенні орендної плати орендодавець враховує свої витрати, які він несе при виконанні своїх зобов'язань за договором оренди. Це і суми амортизаційних відрахувань, і комунальні платежі та інші витрати, безпосередньо пов'язані з оплатою і утриманням майна, зданого в оренду.

На практиці поширене 2 варіанти оплати комунальних платежів: включення комунальних платежів в орендну плату; а також виставлення сум комунальних платежів, оплати телефонних розмов понад орендної плати, окремою сумою.

Варіант 1. У договорі між орендодавцем і орендарем передбачається покриття всіх витрат (включаючи і комунальні платежі), пов'язаних з наданим в оренду майном, Встановленої договором орендною платою.

Якщо надання майна за плату в тимчасове користування є для орендодавця видом діяльності, то витрати орендодавця по сплаті комунальних платежів, що відносяться до майна, переданого в оренду, відносяться до витрат по звичайних видах діяльності і враховуються на рахунку 20.

У разі, коли надання майна в оренду не є видом діяльності організації орендодавця, зазначені витрати відображаються як операційні витрати за дебетом рахунка 80 (91).

Варіант 2. Договором оренди передбачено відшкодування комунальних платежів орендарем крім встановленої договором суми орендної плати.

З точки зору податкових органів відображення в бухгалтерському обліку орендодавця господарських операцій, пов'язаних з комунальними платежами, здійснюється з використанням рахунку 46 в разі, якщо відповідно до чинного законодавства орендодавець має право виконувати функції з надання комунальних послуг (статті 544, 545 Цивільного кодексу Російської Федерації, пункт 4 Правил надання послуг телефонного зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 26.09.1997 № 1235). Зазначений підхід викладено в листі ДПС РФ від 27.10.1998 № ШС-6-02 / 768 "Методичні рекомендації щодо окремих питань оподаткування прибутку" і в листі ДПІ по р Москві від 09.09.1998 № 30-08 / 27466.

Коли ж орендодавець має право надавати комунальні послуги? Як відомо, відносини з енергопостачання регулюються статтями. 539-548 ГК РФ. При цьому згідно зі ст. 548 п. 2 до відносин, пов'язаних з постачанням через приєднану мережу газом, нафтою і нафтопродуктами, водою та іншими товарами, правила про договір енергопостачання застосовуються, якщо інше не встановлено законом, іншими правовими актами або не випливає із суті зобов'язання.

Стаття 545 ЦК України допускає передачу абонентом енергії, прийнятої ним від енергопостачальної організації через приєднану мережу, іншій особі -субабоненту. Дана передача можлива тільки за згодою енергопостачальної організації.

Таким чином, якщо орендодавець має право підключати субабонентів, фактично, він має право надавати комунальні послуги. Дану діяльність цілком резонно розглядати як ще один вид діяльності орендодавця. І якщо стосовно самої оренди часом існує вибір: відображати через 46 (90) рахунок або враховувати як операційний дохід, то комунальні платежі, отримані від орендаря - виручка від реалізації комунальних послуг. Відповідно, в даному випадку витрати по комунальних платежах самого орендодавця - витрати по звичайних видах діяльності.

Насправді ГК РФ не дозволяє зробити однозначний висновок, що відбувається по суті при передачі енергії субабоненту абонентом. Абонент отримує у власність певну кількість енергії, а потім передає її субабоненту у власність? Ст. 545 говорить про передачу енергії, прийнятої абонентом, але при цьому абсолютно не ясно з контексту, відбувається перепродаж енергії або ж орендодавець виступає в ролі агента (комісіонера).

Якщо ми звернемося до Правил користування електричною і тепловою енергією, затверджених наказом Міненерго СРСР від 06.12.1981 № 310, і які зараз скасовані наказом Мінпаливенерго РФ від 10.01.2000. № 2, то побачимо, що в даних Правилах все-таки передача субабоненту енергії розглядалася як перепродаж (п. 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Оскільки податкові органи розглядають отримання оплати за комунальні послуги орендодавцем як плату за реалізацію послуг, цілком резонно постає питання про можливість надавати орендодавцем послуги з енергопостачання без відповідної ліцензії.

Згідно зі старим Федеральним законом "Про ліцензування окремих видів діяльності "від 25.09.1998 № 158-ФЗ, що діє до набрання чинності нового Федерального Закону РФ від 08.08.2001 № 128-ФЗ, ліцензуванню підлягає діяльність із забезпечення працездатності електричних і теплових мереж. Відповідно до нового Закону даний вид діяльності також ліцензується. Положення про ліцензування діяльності по забезпеченню працездатності електричних і теплових мереж затверджено постановою Уряду РФ від 05.04.2001 № 267. У Положенні (п. 3) зазначено, що під діяльністю по забезпеченню працездатності електричних і теплових мереж розуміється комплекс заходів щодо забезпечення такого стану об'єктів електричних і теплових мереж, при якому значення всіх параметрів, що характеризують здатність цих об'єктів виконувати задані функції, відповідають встановленим нормам і правилам, а також вимогам технічної, проектної і конструкторської документації. При цьому в п. 4 дан перелік робіт, що входять в цей комплекс: проектування, монтаж, налагодження обладнання, будівель і споруд електричних і (або) теплових мереж; диспетчерське управління, а також збір, передача і розподіл електричної і теплової енергії.

Якщо орендодавець реалізує енергію, отриману від енергопостачальної організації, можна говорити про передачу енергії, однак, ніяких інших робіт він не виробляє, спеціального обладнання для розподілу і передачі енергії немає. Тоді говорити однозначно про необхідність ліцензування не можна. Все-таки, ліцензування обгрунтовано, коли здійснюється професійна діяльність в цій сфері. Орендодавець цим не займається. Він надає право користуватися отриманою енергією орендарю остільки, оскільки це необхідно з метою утримання орендованого майна.

Отже, ми розглянули порядок відображення операцій з оренди у орендодавця з точки зору позиції, запропонованої податковими органами, а саме відображення отриманих комунальних платежів на 46 (90) рахунку.

Обґрунтуємо можливість іншого підходу. Даний підхід полягає в тому, щоб розглядати передачу енергії субабоненту як ситуацію, коли за згодою енергопостачальної організації орендодавець "вибуває" на підставі договору з енергопостачальною організацією як безпосередній споживач енергії, споживачем стає орендар, а орендодавець виступає посередником (комісіонером, агентом) між енергопостачальною організацією та орендарем. Так, через приєднані мережі орендодавця відбувається передача енергії, однак він не стає її споживачем, "власником" і споживачем стає орендар. Орендодавець - комісіонер діє від свого імені, але за рахунок орендаря. Також він бере участь в розрахунках. Грубо це можна порівняти із закупівлею товару для покупця за договором комісії (в даному випадку товаром є безпосередньо енергія - теплова, електрична, газ). А раз так, то і розрахунки повинні відображатися як розрахунки при договорі комісії, а саме: за кредитом рахунку 76 "Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами" відображаються кошти, отримані від субабонентами в рахунок постачає організації, за дебетом рахунка 76 - відповідно, сума витрат зі постачає організацією. Крім того, як уже згадувалося, і податкове і цивільне законодавство під наданням послуг мають на увазі обумовлені договором дії (діяльність). Орендодавець ж дій не виробляє, а є тільки посередником між постачає організацією і орендарем споживачем в частині проведення розрахунків за енергоресурси. Те, що даний підхід має право на існування можна підтвердити і арбітражної практикою, зокрема, в якості прикладів пошлемося на постанови Федеральних арбітражних судів по Північно-Західному Округу від 18.07.2000 №А56-639 / 00, від 23.10.2000 № А05- 4338 / 00-258 / 11, по Московському Округу від 26.12.2000 № КГ-А40 / 5420-00.

Хотілося б відзначити ще один момент. Дуже часто, коли мова йде про відшкодування комунальних платежів понад орендної плати, прийнято говорити, що орендна плата формується з двох складових - постійної і змінної. Змінна частина формується орендодавцем на підставі рахунків, виставлених енергопостачальними організаціями та оператором зв'язку. З точки зору цивільного законодавства сторони на свій розсуд можуть встановити порядок визначення ціни договору. Але тоді не варто говорити взагалі про комунальні платежі, вони лише є критерієм при визначенні змінної частини, а сформована сума є не що інше, як орендна плата і відображається або на рахунок 46 (90) або на рахунку 80 (91) - див. Варіант 1.

Що стосується послуг з надання зв'язку (телефонні переговори), слід враховувати наступне.

Згідно ФЗ від 16 лютого 1995 № 15-ФЗ "Про зв'язок" (ст. 15) діяльність фізичних і юридичних осіб, Пов'язана з наданням послуг зв'язку, здійснюється на підставі належним чином отриманої і оформленої для цієї мети ліцензії. Відповідно, орендодавець може відображати отриману від орендаря плату за телефонні переговори через 46 (90) рахунок тільки при діяльності в сфері надання послуг зв'язку на підставі відповідної ліцензії, чого, як правило, немає у орендодавця. Взагалі кажучи, аргументи проти відображення отриманого від орендаря відшкодування за використання телефонного зв'язку (оплата переговорів) можуть бути приведені ті ж, що і вище, в частині відображення комунальних послуг. Але, оскільки, податкові органи в цьому питанні вдаються до "додаткових" аргументів спростуємо і їх.

У листі Державної податкової служби РФ від 27.10.1998 № ШС-6-02 / 768 податкові органи відсилають до пункту 4 Правил надання послуг телефонного зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 26.09.1997 № 1235). Цей пункт говорить, що Послуги телефонного зв'язку виявляються на підставі договору про надання послуг телефонного зв'язку, що укладається між оператором зв'язку та абонентом (клієнтом).

Права і обов'язки сторін за договором можуть передаватися іншим особам тільки в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації і цими Правилами. Що це за порядок - поки не зовсім зрозуміло. У самих Правилах зазначений порядок переоформлення договору тільки для громадян. Та й самі Правила були прийняті на виконання Закону "Про захист прав споживачів" і підстав розширювального застосування в частині регулювання відносин з суб'єктами підприємницької діяльності немає, тим більше дані правила не можуть впливати ні на формування бухгалтерських регістрів ні, тим більше, на податкові правовідносини. Більш того, плату за телефонні розмови відобразити через 46 (90) рахунок орендодавець не може, оскільки не має ліцензії і фактично в рамках орендних відносин здійснює "транзит" розрахунків між орендарем та оператором зв'язку.

На практиці проблема побудови між орендарем, орендодавцем і оператором зв'язку часто дозволяється наступним чином: тимчасово (на період дії договору оренди приміщення) переоформити договір на надання послуг зв'язку на орендаря, що тягне додаткові грошові витрати.

орендар

Говорячи про специфіку відображення оплати комунальних платежів в орендаря, можна сказати наступне: Оскільки питання пов'язане безпосередньо зі зменшенням бази оподаткування з податку на прибуток, податкові органи приділяють дуже пильну увагу питанню про можливість включення сум комунальних платежів, виставлених в відшкодування відповідних витрат орендодавця відповідно до умовами договору оренди понад орендної плати. Якщо зазначені платежі не виділяються окремим рядком (окремим рахунком), а входять в орендну плату, то комунальні платежі в складі орендної плати включаються в собівартість продукції.

Якщо ж рахунки на оплату комунальних платежів, платежів за телефонні розмови виставляються окремо - у орендаря можуть виникати проблеми.

У листі МНС РФ № ШС-6-02 / 768 зазначено: "що ж стосується витрат організації - орендаря по оплаті комунальних платежів, то виходячи з характеру зазначених витрат, як витрат безпосередньо пов'язаних з виробництвом і реалізацією продукції (робіт, послуг), вони підлягають включенню до собівартості продукції (робіт, послуг) орендаря незалежно від виду діяльності організації орендодавця, визначення відповідно до договору суми орендної плати і за умови укладення договорів на отримання орендарем комунальних послуг відповідно до чинного законодавства Російської Федерації ". Дотримуючись зазначеного листа та ряду інших, податкові органи брали віднесення на витрати комунальних платежів орендарем тільки в тому випадку, коли орендар укладав безпосередньо договори з енергопостачальними та ін. Подібними організаціями. У свою чергу ці організації не особливо поспішали укладати договори з орендарями.

Однак, якщо зіставити частина листа, що стосується орендодавця, згідно з якою орендодавець відображає надходять комунальні платежі через 46 (90) рахунок, якщо у нього є право виконувати функції з надання комунальних послуг та частина, яка говорить про можливість віднесення на собівартість витрати по оплаті комунальних платежів , - приходимо до цілком логічного висновку про те, що якщо включити в договір оренди також можливість отримання орендарем комунальних послуг відповідно до ст. 544 і 545 ГК РФ, ми тим самим виконаємо вимогу податкових органів, закладені в листі. У нас буде договір з відповідною організацією (орендодавцем), передає послуги субабоненту !!!

З огляду на положення ГК РФ, що регулюють зобов'язальне право, а також спеціальні положення, що встановлюють обов'язковість отримання згоди постачає організації на підключення субабонентами, підтвердити правочинність виконувати функції з надання комунальних послуг орендодавцем можна напрямком постачає організації повідомлення про підключення субабонентами відповідно до договору оренди та пропозиції про порядок надання послуг і проведення розрахунків з зазначеним абонентом-орендодавцем. У зазначений документ включається умова про те, що пропозиція вважається прийнятим у разі відсутності заперечення постачає організації.

На підтвердження можна навести позицію, викладену в листах УМНС по м.Москві від 27 грудня 2000 № 03-12 / 61590, від 21 квітня 2000 № 03-12 / 16517.

Позиція така: якщо за договором оренди приміщення передбачено надання орендодавцем орендарю права користування в орендованому приміщенні послугами енерго-, тепло-, водопостачання і телефонним зв'язком з покладанням на орендаря відшкодування витрат орендодавця по оплаті послуг енерго-, тепло-, водопостачання і телефонного зв'язку крім орендної плати, орендар може віднести на собівартість продукції (робіт, послуг) витрати по відшкодуванню орендодавцю витрат за вищевказаними послуг при підтвердженні даних витрат відповідними первинними документами - рахунками орендодавця, складеними на підставі аналогічних документів, виставлених енергопостачальною організацією та організацією - оператором зв'язку щодо фактично займаних орендарем приміщень і використовуваних орендарем теплоенергомережі і телефонних ліній ".

Тобто, щоб віднести комунальні платежі на собівартість, орендарю необхідно:

Вказівка \u200b\u200bв договорі про те, що орендодавець надає орендареві право користування енерго-, водо- і т.п. постачанням

Згода енергопостачальної організації, дане орендодавцю, на можливість надання послуг субабоненту.

Рахунки орендодавця, складені на підставі аналогічних рахунків, отриманих від ресурсоснабжающих організацій.

Треба зауважити, що хоча роз'яснення в листі від 27.12.2000 р були дані за запитом банку-орендаря, проте, вони носять загальний характер і цілком можна застосувати до всіх організацій-орендарям. Зазначені листи опубліковані в журналах "Московський податковий кур'єр", № 11, 2000; № 5, 2001..

Позиція, викладена в листах управління МНС РФ по м Москві може бути застосована як у випадку, коли орендодавець є особою, що надає послуги, так і в разі, коли розглядаємо його як посередника (комісіонера).

На закінчення висловимо нашу думку і з цього нагального для орендарів питання. На нашу думку незалежно від відсутності або наявності прямих договорів з енерго, тепло, водопостачальними організаціями та підприємствами зв'язку, як того вимагають ст.ст. 539, 545 ЦК України, отримано чи ні згоду відповідних організацій на підключення субабонентами, підставою для віднесення даних витрат на собівартість відповідно до Положення про бухгалтерський облік та звітності є первинні документи. Крім того, відсутність прямих договорів зі постачальними організаціями та підприємствами зв'язку, не є підставою для виключення даних витрат із собівартості продукції (робіт, послуг) орендаря, оскільки сам факт використання орендованих площ в процесі управління і виробництва є підставою для включення в собівартість продукції (робіт , послуг) витрат з утримання цих приміщень, якщо ці витрати фактично мали місце. Вимог про наявність відповідних договорів нормами Закону про податок на прибуток і Положення про склад витрат не встановлено. І, як завжди, підтвердимо свою вимогу арбітражними рішеннями: Постанова ФАС Центрального округу від 25.11.1999 №А09-3086 / 9912, ФАС Московського округу від 13.11.2000 № КА-А40 / 5134-00.

Поточний ремонт орендованого майна

Як ми вже вказували, сторони в договорі розподіляють обов'язки по ремонту орендованого майна. У разі відсутності таких вказівок в договорі, за загальним правилом витрати по поточного ремонту орендованого майна несе орендар (ст. 616 ЦК України).

Таким чином, можливі наступні варіанти розподілу витрат по поточному ремонту будівель, споруд, приміщень.

Договором обов'язок по ремонту покладено на орендаря.

Витрати по звичайних видах діяльності відповідно до п.18 ПБО 10/99 визнаються в бухгалтерському обліку в тому звітному періоді, в якому вони мали місце, незалежно від часу фактичної виплати грошових коштів і іншої форми здійснення (допущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності) при виконанні умов, наведених в п.16 ПБО 10/99.

Витрати на ремонт орендованих основних засобів, вироблених у відповідність до умов договору оренди за рахунок коштів орендаря, Згідно п.78 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну Росії від 20.07.1998 № 33н, і Інструкції про застосування Плану рахунків відображаються в бухгалтерському обліку за дебетом рахунка 20 в сумах вартості ремонтних робіт і витраченого матеріалу.

Положенням про склад витрат (пп. Е) п. 2) передбачено включення в собівартість витрат по проведенню технічного огляду і догляду, на проведення поточного, середнього і капітального ремонтів.

З метою рівномірного включення майбутніх витрат на ремонт основних засобів у витрати виробництва або обігу звітного періоду організація на підставі п.72 Положення по веденню бухгалтерського обліку і бухгалтерської звітності в Російській Федерації, затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 29.07.1998 № 34н і п.77 вищеназваних методичних вказівок може створювати резерв витрат на ремонт основних засобів (в тому числі орендованих). При утворенні резерву витрат на ремонт основних засобів у витрати виробництва (обігу) включається сума відрахувань, обчислена виходячи з кошторисної вартості ремонту. При інвентаризації резерву витрат на ремонт основних засобів (включаючи орендовані об'єкти) зайво зарезервовані суми в кінці року сторнуються.

При нестачі сум ремонтного фонду непередбачені витрати на ремонт можна враховувати за дебетом рахунка 20.

У договорі передбачено здійснення поточного ремонту орендодавцем за свій рахунок.

В даному випадку, якщо оренда відбивається на 46 (90) рахунку, відповідно, витрати по ремонту приміщення, що здається в оренду, - витрати по звичайних видах діяльності - відображення через рахунок 20.

У разі, коли для орендодавця доходи від оренди є операційними, відповідно і витрати по поточному ремонту - операційні витрати і враховуються на рахунок 80 (91).

Отже, в цій статті ми розглянули основні проблемні моменти, що виникають при оренді нежитлових приміщень для виробничих потреб.

Звичайно, на практиці можна зустріти і інші питання, що стосуються оренди. Про них ми поговоримо в наших наступних статтях.

* До вступу в силу глави 25 Податкового кодексу РФ, тобто до 1 січня 2002 року відповідно до норм Закону "Про податок на прибуток" об'єкт оподаткування визначається як валовий прибуток, тобто сума прибутку (збитку) від реалізації майна організацією і доходів від позареалізаційних операцій, зменшених на суму витрат по ним, тобто необхідна наявність безпосереднього зв'язку між доходами і витратами. З 1 січня 2002 року відповідно до норм ст. 247 НК РФ об'єктом оподаткування визнається прибуток, отриманий платником податку. Причому прибутком визнається дохід, зменшений на величину витрат (про найбільш суттєві зміни в оподаткуванні прибутку див. Статтю "Податкова революція ...")