У даній статті розглядаються основні заходи з виявлення й оцінки орендодавцем об'єктів операційної оренди при першому застосуванні СГС «Оренда» і формування вхідних залишків по об'єктах обліку оренди в редакції 2 програми «1С: Бухгалтерія державної установи 8».
Федеральний стандарт для організацій державного сектора «Оренда»
З 01.01.2018 підлягає застосуванню Федеральний стандарт бухгалтерського облікудля організацій державного сектора «Оренда», затвердженого наказом Мінфіну Росії від 31.12.2016 № 258н, далі - СГС «Оренда» або Стандарт.
Як об'єкти обліку оренди відповідно до пункту 2 СГС «Оренда» класифікуються об'єкти бухгалтерського обліку, які виникають при отриманні (наданні) державного (муніципального) майна у тимчасове володіння (користування):
- за договором оренди (майнового найму);
- за договором безоплатного користування.
СГС «Оренда» виділяє два типи оренди:
1. Операційна оренда.Це найбільш поширений варіант серед «звичайних» державних (муніципальних) установ. Об'єкти обліку операційної оренди виникають, наприклад, при передачі або отриманні в оренду приміщень, транспортних засобівта іншого майна на невеликий термін (від кількох місяців до кількох років), непорівнянний з рештою строком корисного використаннямайна (п. 12 Стандарту), а також при передачі або отриманні в оренду землі (невироблених активів) (п. 16 Стандарту).
2. неопераційна (фінансова) оренда.Об'єкти обліку неопераційної (фінансової) оренди виникають при укладанні договорів лізингу, а також в деяких особливих випадках (п. 13, 14 Стандарту), зокрема:
- при передачі майна скарбниці в оренду або безоплатне користування комерційним і некомерційним організаціям на довгостроковій основі;
- при наданні орендодавцем розстрочки по сплаті орендних платежів.
Детально порядок класифікації об'єктів бухгалтерського обліку як об'єкти обліку операційної або фінансової оренди розглянуто в пунктах 12-16 Стандарту.
Згідно з пунктом 24 Стандарту передача орендодавцем об'єкта обліку операційної оренди користувачеві (орендарю) відбивається в колишньому порядку - як внутрішнє переміщення нефінансового активу на дату класифікації об'єкта оренди без відображення його вибуття.
Новацією Стандарту є те, що одночасно з відображенням внутрішнього переміщення переданого в оренду (безоплатне користування) НФА слід відобразити дебіторську заборгованість по орендним зобов'язанням користувача (орендаря) в кореспонденції з балансовими рахунками обліку майбутніх доходів від надання права користування активом в сумі орендних платежів за весь термін користування об'єктом обліку оренди.
Перехідні положення СГС «Оренда» при першому застосуванні
СГС «Оренда» не містить перехідних положень при його першому застосуванні. Методичні вказівки за перехідними положеннями Стандарту при першому застосуванні доведені листом Мінфіну Росії від 13.12.2017 № 02-07-07 / 83463, далі - Методичні вказівки.
Якщо на 1 січня 2018 року в установі (орендодавця) є діючі перехідні договори оренди, необхідно:
а) провести інвентаризацію об'єктів майна, переданих в користування відповідно до договорів, укладених до 1 січня 2018 року і діють в період застосування СГС«Оренда» (за договорами з терміном дії як в 2017 році, так і в рік (и), наступний (і) за ним);
б) визначити, що залишилися терміни корисного використання об'єктів операційної оренди (залишилися терміни користування об'єктами майна);
в) визначити суми зобов'язань по сплаті орендних платежів за решту терміни корисного використання об'єктів (починаючи з 2018 року і до завершення термінів дії договорів оренди);
г) по кожному з чинним договором оренди відобразити в обліку дебіторську заборгованість по орендним зобов'язанням орендаря і майбутні доходи від надання права користування активом в сумі орендних платежів за термін, що залишився користування об'єктом обліку оренди.
Про це сказано в розділі 2 Методичних вказівок.
|
Таким чином, по кожному з чинним договором оренди орендодавцем в межотчетний період повинні бути сформовані такі бухгалтерські записи в сумі розрахунків з користувачами майна по орендних платежах за термін, що залишився корисного використання об'єктів обліку оренди:
Дебет 0 205 21 000 «Розрахунки з платниками доходів від операційної оренди»
Кредит 0 401 30 000 «Фінансовий результат минулих звітних періодів»;
Дебет 0 401 30 000 «Фінансовий результат минулих звітних періодів»
Кредит 0 401 40 121 "Доходи майбутніх періодів по операційну оренду».
Відповідно до пункту 2 Інструкції про застосування Плану рахунків бюджетного обліку, затвердженої наказом Мінфіну Росії від 06.12.2010 № 162н в розрядах 1-17 номера рахунку 040130000 «Фінансовий результат минулих звітних періодів" відображаються нулі.
Формування вхідних залишків по об'єктах операційної оренди
У програмі «1С: Бухгалтерія державної установи 8» редакції 2 для введення вхідних залишків по об'єктах обліку оренди застосовується документ (розділ Послуги, роботи, виробництво - ). Для кожного договору оренди необхідно ввести окремий документ Нарахування доходів майбутніх періодів. Розглянемо порядок заповнення документа на умовному прикладі.
приклад
У документі необхідно ввести дані про об'єкти обліку оренди за термін, що залишився користування:
- встановити дату 31.12.2017 і прапор Відобразити в меж-звітному періоді;
- встановити вид операції Передача в оренду;
- вибрати контрагента(Орендаря) та договіроренди;
- вказати КФВ, КПСрахунків 205.21 і 401.40 і КЕК 121 «Доходи від операційної оренди» рахунки 401.40.
Згідно Вказівок про порядок застосування бюджетної класифікації Російської Федерації, Затвердженим наказом Мінфіну Росії від 01.07.2013 № 65н, в редакції наказу Мінфіну Росії від 27.12.2017 № 255н доходи від орендних платежів (за винятком доходів від умовних орендних платежів), що є платою за користування орендованого майна ( орендною платою), Що виникають при наданні в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування матеріальних цінностей за договорами операційної оренди, за винятком орендних платежів при наданні земель, відносяться на статтю Косгеї 121 «Доходи від операційної оренди».
У табличній частині в рядку Сума за договоромколонки орендні платежіслід вказати суми розрахунків по орендних платежах за термін, що залишився згідно з договором оренди. У нашому прикладі за станом на 01.01.2018 строк корисного використання об'єктів обліку оренди становить 12 місяців (вказується в колонці кількість) (Рис. 1).
на закладці Порядок обліку доходівслід встановити параметри списання доходів майбутніх періодів, з рахунку 401.40 (рис. 2):
- Порядок визнання доходів- «По місяцях», «За календарним дням» або «В особливому порядку» (докладніше див. У довідці до документа).
- термін списаннядоходів на рахунок обліку фінансового результату поточного періоду (401.10). У нашому прикладі термін, що залишився користування орендарем об'єктами оренди - з 01.01.2018 по 31.12.2018.
- рахунокі аналітику обліку доходів поточного періоду в бухгалтерському обліку (401.10).
при веденні податкового облікутакож потрібно встановити параметри відображення доходів в податковому обліку з податку на прибуток.
Згідно з пунктом 4 статті 250 НК РФ доходи від здачі майна (включаючи земельні ділянки) В оренду (суборенду) відносяться до позареалізаційних доходів. У програмі вони відображаються на рахунку податкового обліку Н91.01 «Інші доходи» за статтями інших доходів з видом «Здача майна в оренду або суборенду».
на закладці Бухгалтерська операціяслід вибрати типову операцію Введення вхідних залишків по об'єктах обліку оренди, вказати КПС рахунку 401.30(Рис. 3) і провести документ.
При проведенні документа в межотчетном періоді формуються бухгалтерські записи відповідно до пункту 24 СГС «Оренда» щодо відображення:
- розрахунків з користувачем майна по орендних платежах за термін, що залишився корисного використання об'єктів обліку оренди за дебетом рахунка 0 205 21 000 «Розрахунки з платниками доходів від операційної оренди»;
- обсягу очікуваного доходу від орендних платежів за кредитом рахунка 0 401 40 121 "Доходи майбутніх періодів по операційній оренді» (рис. 4).
Крім цього, в регістрі відомостей Параметри списання доходів майбутніх періодівзберігається інформація про термін списання доходів майбутніх періодів і порядок відображення доходів поточного періоду в бухгалтерському та податковому обліку. з документа Нарахування доходів майбутніх періодівслід сформувати Бухгалтерську довідку (ф. 0504833) (по кнопці печатка - Довідка ф. 0504833 (розгорнута)) (Рис. 4).
Надалі, починаючи з січня 2018 року, протягом терміну користування активом відповідно до пункту 25 Стандарту доходи від надання права користування активом визнаються доходами поточного фінансового року в складі доходів від власності з одночасним зменшенням майбутніх доходів від надання права користування активом або рівномірно (щомісяця ) протягом терміну користування об'єктом обліку оренди, або відповідно до встановленого договором оренди (майнового найму) графіком отримання орендних платежів.
У програмі «1С: Бухгалтерія державної установи 8» редакції 2 відповідні бухгалтерські записи формуються документами Списання доходів майбутніх періодів(розділ Послуги, роботи, виробництво - Довгострокові договори, оренда) На підставі відомостей про порядок відображення доходів поточного періоду в бухгалтерському і податковому обліку з регістра Параметри списання доходів майбутніхперіодів за відповідним договором.
" № 10/2017
Як враховуються доходи, отримані казенним установою від здачі нерухомого майна в оренду, а також від орендарів в відшкодування комунальних витрат?
Бюджетний облік.
Доходи, отримані казенним установою від здачі нерухомості в оренду, а також від орендарів в відшкодування комунальних витрат, в обов'язковому порядку повинні бути спрямовані до відповідного бюджету бюджетної системи РФ (п. 3 ст. 161 БК РФ, п. 4 ст. 298 ЦК України ).
Згідно Вказівок про порядок застосування бюджетної класифікації РФ, затвердженим Наказом Мінфіну РФ від 01.07.2013 № 65н (далі - Вказівки № 65н), доходи враховуються таким чином:
доходи, отримані від оренди нерухомого майна, що перебуває у державній (муніципальної) власності, відносяться на статтю 120 «Доходи від власності» Косгеї;
доходи у вигляді відшкодування орендарем витрат установи на комунальні платежі - на статтю 130 «Доходи від надання платних послуг (робіт)» Косгеї.
Відповідно до положень Інструкції № 162н операції з нарахування і перерахування названих доходів відіб'ються в бюджетному обліку такими кореспонденціями рахунків:
|
Нараховано доходи: |
||
|
а) від здачі майна в оренду |
||
|
Відображено надходження платежів в дохід бюджету: |
||
|
а) від здачі майна в оренду: |
||
|
б) у вигляді відшкодування комунальних послуг орендарем |
||
|
в обліку адміністратора доходів бюджету |
||
|
в обліку установи, наділеного повноваженнями щодо нарахування і обліку платежів до бюджету * |
* Розрахунки між установою та адміністратором доходів бюджету, що здійснює окремі повноваження з адміністрування касових надходжень до бюджету, оформляються повідомленням (ф. 0504805).
Згідно п. 200 Інструкції № 157н аналітичний облік розрахунків за доходами ведеться в картці обліку коштів і розрахунків (ф. 0504051) або в журналі операцій розрахунків з дебіторами за доходами в розрізі видів доходів по платникам.
Казенне установа (адміністратор доходів бюджету по нарахуванню та обліку платежів до бюджету) здає в оренду будівлю. За умовами договору орендна плата в розмірі 15 000 руб. щомісячно перераховується в дохід бюджету. Повноваження з адміністрування касових надходжень до бюджету закріплені за вищим органом держвлади.
При передачі майна в оренду його слід враховувати на позабалансовому рахунку 25 «Майно, передане в оплатне користування (оренду)» (п. 381 Інструкції № 157н).
Щомісяця протягом терміну дії договору оренди в бюджетному обліку відображатимуться такі бухгалтерські записи:
|
Сума, руб. |
|||
|---|---|---|---|
|
Нараховано доходи, отримані від здачі майна в оренду |
|||
|
Відображено заборгованість перед бюджетом в сумі доходів, отриманих від здачі майна в оренду |
|||
|
Відображено надходження доходів, отриманих від здачі майна в оренду, в бюджет |
Податковий облік.
В силу положень пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ доходи від здачі майна казенного установи в оренду не враховуються при обчисленні ПДВ. Аналогічна позиції була викладена в листах Мінфіну РФ від 11.07.2017 № 03-07-11 / 43774, від 04.02.2016 № 03-07-14 / 5448, від 26.01.2016 № 03-07-11 / 2939.
При відшкодуванні комунальних витрат об'єкта обкладення ПДВ не виникає, оскільки в цьому випадку установа не реалізує послуги (листи Мінфіну РФ від 24.03.2009 № 03-03-05 / 47, від 24.03.2007 № 03-07-15 / 39, ФНС РФ від 04.02.2010 № ШС-22-3 / [Email protected], Від 23.04.2007 № ШТ-6-03 / [Email protected]).
Доходи, отримані казенними установами від здачі майна в оренду, в тому числі кошти, що надходять від орендарів в відшкодування плати за комунальні послуги, не враховуються при формуванні податкової бази по податку на прибуток на підставі пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ. З даного питання дивіться листи ФНС РФ від 16.02.2015 № ГД-4-3 / [Email protected], Мінфіну РФ від 25.07.2016 № 03-07-11 / 43314, від 14.08.2015 № 03-03-05 /
47288, від 18.02.2015 № 03-03-06 / 4/7571, від 28.04.2015 № 03-03-05 / 24417, від 12.05.2015 № 03-03-06 / 4/27177.
Інструкція про застосування Плану рахунків бюджетного обліку, затв. Наказом Мінфіну РФ від 06.12.2010 № 162н.
Інструкція по застосуванню Єдиного плану рахунків бухгалтерського обліку для органів державної влади (державних органів), органів місцевого самоврядування, органів управління державними позабюджетними фондами, державних академій наук, державних (муніципальних) установ, затв. Наказом Мінфіну РФ від 01.12.2010 № 157н.
дії:
дія 1
Вирішуємо платити податок
З огляду на «сіру» специфіку орендного ринку, рішення справно платити податки від здачі нерухомості - серйозний і вдумливий крок для рантьє. Сума, яку доведеться перерахувати державі, ставить наймодавця перед вибором: втратити частину доходу або підвищити квартплату мешканцям?
Перший шлях - пасивний і невигідний, його вважають за краще ті, хто зібрався платити податки тільки зі страху перед законом. Варіант зі збільшенням орендної платикраще для власника нерухомості, однак це зажадає від нього додаткових зусиль. Щоб здати квартиру на 10 - 13% дорожче ринкової ціни, рантьє доведеться запропонувати наймачеві додаткові переваги. Наприклад, якісний косметичний ремонт, нові меблі і абсолютно прозору угоду за участю професійного ріелтора. У довгостроковій перспективі така схема вигідніше всім учасникам ринку - вона виведе орендний бізнес на новий рівень, Зробить його більш безпечним і організованим.
Офіційна здача житла з договором оренди і сплатою податків захищає всі сторони угоди правовими нормами російського законодавства. Якщо наймач завдав шкоди житлу чи зник не заплативши, власник квартири може сміливо звертатися до суду і стягувати збитки. Однак для цього він сам повинен бути чистий перед законом - при неофіційною здачі житла або ухиленні від сплати податків не варто розраховувати на допомогу держави.
Недобросовісні мешканці можуть шантажувати рантьє, який не заплатив податок.
Згідно зі статтею 122 НК РФ орендодавець, який здає житло по сірій схемі, повинен повернути державі весь податок за період оренди та додатково заплатити 20% від цієї суми. В особливих випадках злісного ухилення суд може збільшити штрафну виплату до 40%.
Першим етапом для чесного рантьє буде укладення договору оренди. Для цього варто запросити досвідченого ріелтора, який перевірить всі документи, а заодно аргументує мешканцеві завищену квартплату і переваги офіційного найму. Грамотного фахівця можна знайти на будь-якому великому порталі нерухомості, наприклад, скористатися сервісом сайту ГдеЕтотДом.РУ.
дія 2
Визначаємося зі схемою оподаткування
Сьогодні в Росії передбачено кілька варіантів оподаткування доходу від оренди нерухомості. Яку схему вибрати, залежить від типу житла і ціни угоди.
- 1
Податок на дохід фізичної особи (ПДФО) - 13%
Це найпростіша і поширена схема, вона підходить власникам скромною нерухомості економ-класу, для яких оренда - варіант додаткового доходу.
Для громадян Росії податок становить 13% від суми орендної річної плати. Іноземцям, які хочуть заробити на здачі своєї російської власності, доведеться заплатити 30%.
- 2
Податок при реєстрації орендодавця як ІП - 6%
Власник нерухомості, який всерйоз займається орендним бізнесом, може зареєструватися в якості індивідуального підприємця. Це дозволить йому істотно заощадити на податках - сума відрахувань знизиться з 13% для фізособи до 6% для ВП. Однак важливо враховувати, що індивідуальному підприємцю доведеться платити масу інших внесків протягом року: в пенсійний фонд, у фонд соціального страхування, вести бухгалтерію і оплачувати бухгалтерські послуги. Тому ця схема виявляється по-справжньому вигідною тільки багатим рантьє, які одночасно здають кілька дорогих квартир преміум-класу. В цьому випадку економія від пільгової системи оподаткування може покрити витрати на діяльність ВП.
- 3
Купівля орендного патенту - 6%
Це схема також розрахована на індивідуальних підприємців. Вона вигідна власникам «дохідних будинків» - орендодавцям, які виставляють на ринок відразу багато квартір.Патентное оподаткування відповідно до Статті 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Він дозволяє платити в казну всього 6% від суми річного доходу. Патент можна отримати на різні терміни- від місяця до року. Він оформляється мінімум за 10 днів до укладення угоди з наймачем, якщо власник житла вже має статус ВП.
Податок за патентом потрібно платити за місцем реєстрації квартири.
дія 3
Вираховуємо відсоток податку
Податок на дохід від оренди нерухомості сплачується одноразово - в кінці податкового періоду. Розрахувати суму нескладно, але краще зробити це заздалегідь, щоб вже на етапі визначення квартплати і укладення договору з наймачем розуміти, з якою кількістю грошей доведеться розлучитися.
приклад:
Місячна орендна плата становить 20 000 рублів. Власник квартири виступає як фізична особа, значить повинен перевести в бюджет 13% свого доходу.
20 000 рублів х 12 місяців = 240 000 рублей річного доходу
Щоб дізнатися 13% від цієї суми потрібно набрати на калькуляторі число 240 000, натиснути кнопку множення «х», ввести шуканий відсоток - 13 і натиснути кнопку позначення відсотків - «%». 240 000 × 13% = 31 200.
Майте на увазі - податкові служби можуть включити в основну суму доходу, з якої розраховується податок, комунальні платежі за квартиру. Це відбувається, якщо в договорі було вказано, що наймач оплачує їх самостійно і економить кошти рантьє.
дія 4
Визначаємо суму покладеного податкового вирахування
Сумлінні і законослухняні рантьє не тільки повинні платити державі - вони мають право на певні преференції. При розрахунку суми відрахувань до бюджету орендодавець може скористатися професійним податковим вирахуванням. Ця сума зменшує загальний річний дохід, з якого розраховується податок.
Власник орендної нерухомості має право подати на відрахування, якщо протягом року в нього були суттєві витрати з утримання об'єкта - ремонт в квартирі або комунальні платежі. Всі витрати потрібно обов'язково підтверджувати документально - надати в податковий орган оплачені квитанції або договір з ремонтною бригадою.
При цьому в формулу розрахунку податку з доходу від здачі квартири додається додатковий показник:
(Дохід від оренди - Професійний відрахування) х% = Сума податку
приклад:
Рантьє, який здає свою квартиру за 20 000 рублів на місяць, отримує річний дохід 240 000 рублей. Його чистий податок при цьому -31 200 рублів. Однак, протягом року він щомісяця сплачував 3 500 рублів комунальних платежів за свій об'єкт, в рік це 42 000 рублей. З урахуванням цієї обставини його податок складе: (240 000 - 42 000) х 13% = 25740 рублів.
дія 5
Подаємо податкову декларацію
На відміну від податків з зарплати, які в більшості випадків автоматично віднімаються з доходів громадян щомісяця, відрахування державі з доходу від здачі житла орендодавець повинен оплачувати самостійно - в кінці податкового періоду.
Рантьє зобов'язаний заповнити декларацію 3-ПДФО. Необхідну форму, а також програму для внесення даних, можна завантажити на сайті податкової інспекції. У документі повинна бути відображена сума додаткового заробітку громадянина, інформація про професійний відрахуванні і сума податку до сплати. До декларації необхідно додати обов'язковий перелік документів:
- 1 Копію правовстановлюючих документів на нерухомість
- 2 Копію договору найму
- 3 Копію оплачених квитанцій про квартплаті або договору на ремонт із зазначенням вартості робіт
Декларація 3-ПДФО подається до податкового органу за місцем реєстрації платника податків у період з 1 січня по 30 квітня наступного року.
дія 6
оплачуємо податок
Схема взаємодії рантьє і податкових органів складається з трьох етапів: спочатку заповнюється і подається декларація, потім вона перевіряється фахівцями і затверджується сума податку, і лише після цього власник нерухомості може перераховувати кошти до бюджету.
Всі етапи перевірки декларації можна відстежувати на сайті податкової інспекції в особистому кабінеті платника податків, або контролювати процес особистими візитами в державну установу. Відомості повинні бути перевірені в тримісячний термін. Важливо дочекатися закінчення цього процесу, адже навіть самий уважний і добросовісний платник податків може припуститися помилки в розрахунках і ненавмисно завищити або занизити суму виплат.
Після того, як декларація перевірена, власнику нерухомості не варто затягувати процес оплати. Податок на дохід від здачі житла необхідно перерахувати в бюджет до 15 липня. При цьому важливо розуміти: ви оплачуєте відрахування за минулий рік. Наприклад, якщо заробіток від оренди отримано в 2013 році, необхідну суму потрібно внести до 15 липня 2014 року. Найпростіше зробити це в відділенні Ощадбанку.
Фізичним особам не потрібно платити податки на оренду, якщо квартира здається за договором безоплатного користування близьким родичам або друзям.
Власник нерухомості може спростити собі схему оподаткування, якщо здасть квартиру не фізичному, а юридичній особі. Це може бути невелика фірма, яка шукає об'єкт під офіс, або орендне агентство-посередник, з яким власники житла укладають договір на довірче управління нерухомістю. У будь-якому випадку, коли орендар - юрособа, саме йому доведеться взяти на себе щомісячні податкові відрахування. Рантьє буде отримувати на руки вже суму свого «чистого» заробітку.
ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?
Існує два способи оплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:
- Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб(ПДФО) за ставкою 13%, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому отримано відповідний дохід.
- Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.
ПОДАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ
1.Існує кілька варіантів заповнення декларації:
в паперовому вигляді з використанням бланка декларації, що заповнюється від руки (надається безкоштовно в податкових інспекціях або самостійно роздрукувати з сайту www.nalog.ru);
в електронній формі з використанням бланка або програми «Декларація 20__» (на сайті www.nalog.ru);
відвідати податкову інспекцію за місцем реєстрації і заповнити декларацію разом з інспектором відділу камеральних перевірок по ПДФО.
2.Существует кілька варіантів подачі декларації:
в електронному виглядічерез Інтернет (за допомогою сайту www.nalog.ru);
особисто з'явитися до податкової інспекції за місцем реєстрації;
направити представника платника податків (подача через представника передбачає, що до декларації буде прикладено нотаріально завірений документ, що підтверджує повноваження представника платника податків);
подати декларацію шляхом поштового напрямки (в будь-якому відділенні пошти Росії).
ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ
Не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід, до податкової інспекції за місцем проживання надається податкова декларація (форма 3-ПДФО).
Не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом, сплачується за місцем обліку платника податків загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації.
ПРИДБАННЯ ПАТЕНТУ
1. Зареєструватися як індивідуальний підприємець
(Держмито за реєстрацію становить - 800 руб.)
Для цього потрібно звернутися в ИФНС № 46 або пройти онлайн реєстраціюна сайті www.nalog.ru.
2. Подати заяву на отримання патенту в будь-яку податкову інспекцію
3. Отримати патпент в податковій інспекції протягом 5 робочих днів після подачі заяви
4. Оплатити патент
Вартість і терміни оплати можна дізнатися
ПОШИРЕНІ ЗАПИТАННЯ
ХТО МАЄ ДЕКЛАРУВАТИ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ НЕРУХОМОСТІ В ОРЕНДУ?
відповідь:Доходи від здачі нерухомого майна в оренду повинні декларувати громадяни, які здають майно в оренду іншим фізичним особам. У разі якщо договір оренди укладено між фізичною особою та організацією, а організація не втримала податок, то фізична особа так само має задекларувати отримані доходи. Іншим способом оплати ПДФО з оренди житла є придбання патенту на здачу житлових приміщень в оренду.
ЯК ДІЗНАТИСЯ ПРО ОБОВ'ЯЗКИ СПЛАЧУВАТИ ПОДАТОК З ОРЕНДИ ЖИТЛА?
відповідь:Відповідно до ст. 224 Кодексу доходи, одержувані власником житлових приміщень за договорами найму житлових приміщень, є об'єктом оподаткування з ПДФО за ставкою 13% у податкових резидентів РФ і за ставкою 30% у фізичних осіб - нерезидентів РФ.
Закон передбачає відповідальність за ненадання податкової декларації, За ухилення від сплати податків і т.п. Так, наприклад, якщо платник податків зобов'язаний подати, але не подав податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб, то він несе відповідальність, передбачену пунктом 1 статті 119 Податкового кодексу Російської Федерації, у вигляді штрафу.
ДЛЯ ЧОГО ПОТРІБНО УКЛАДАТИ ДОГОВІР І ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?
відповідь:Громадянам, які здають і знімають квартири, слід укладати договори, в яких чітко прописані зобов'язання сторін. Це дозволить в подальшому уникнути можливих конфліктів між власником і орендарям, заощадити гроші, нерви і час.
Реєстрація договору необов'язкова, якщо він укладений на строк менше року.
ЧИ ОРЕНДАР ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?
відповідь:Орендар - немає. А ось орендодавці (власники квартир) - так. У відповідності з Податковим кодексом вони повинні сплатити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 13% від суми, отриманої за оренду квартири.
ЯК ПРАКТИЧНО ПОДАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ?
відповідь:В інспекціях прийом декларацій ведеться в операційних залах, або в спеціально відведених приміщеннях, є покажчики, де здійснюється прийом. Більшість операційних залів обладнані електронною системоюуправління чергою, комп'ютерами з довідково-правовими системами і програмними продуктами, розробленими ФНС Росії.
Також в інспекції можна безкоштовно отримати консультації та практичну допомогу щодо заповнення податкових декларацій.
При подачі декларації при собі необхідно мати паспорт та за бажанням платника податків документи, що підтверджують отримані доходи від здачі в оренду майна (договір оренди, розписки в отриманні грошей, інші платіжні документи).
ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?
відповідь:Існує два основних способи сплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:
1. Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 13%;
2. Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.
відповідь:На сайті Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви ми зробили досить простий калькулятор - "як розрахувати вартість патенту". Ви заходите на сайт, вибираєте вид діяльності, якою плануєте займатися (для прикладу візьмемо здачу в оренду квартири, вибираєте район, в якому квартира розташована, її площа і той період, на який ви хочете придбати патент, а калькулятор автоматично розраховує вартість патенту. Ви її дивіться, оцінюєте, на який термін ви готові придбати патент - на рік, може бути, місяць.
ЧИМ ЗРУЧНИЙ ПАТЕНТ?
відповідь:Його можна придбай на будь-який термін протягом календарного року. Наприклад, якщо ви тільки починаєте здавати квартиру в оренду, і ще не впевнені, чи зможете ви її довго здавати, чи надовго затримається ваш орендар, ви можете придбати патент на місяць, на два, на три, спробувати, наскільки ця система вам зручна. І далі вже купувати його, наприклад, на рік. Крім цього патент позбавляє вас від стоси паперів, від необхідності заповнити велику, досить складну декларацію з податків на доходи фізичних осіб. Все, що потрібно зробити, - це просто заповнити досить просту заяву на придбання патенту і отримати патент. І все. Всі складності із заповненням звіту йдуть.
ЯКА СТАВКА ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ, В РАЗІ ЯКЩО Я (ЯК ФІЗИЧНА ОСОБА) ОТРИМУЮ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ КВАРТИРИ В ОРЕНДУ?
відповідь:Податкові ставки встановлені ст. 224 НК РФ.
· 13% - для податкових резидентів РФ;
· 30% - для нерезидентів РФ.
ЯКІ ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ ПОДАТКУ НА ОРЕНДУ ЖИТЛА?
відповідь:Подати податкову декларацію (форма 3-ПДФО) до податкової інспекції за місцем проживання в строк, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід.
Загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації, сплачується за місцем обліку платника податків у термін не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом.
За неподання податкової декларації та несплату податку, крім примусу до сплати самого податку, передбачена відповідальність згідно зі статтями 119 і 122 Податкового кодексу Російської Федерації (до 40% від суми несплаченого податку, які стягуються в судовому порядку).
В ПОДАТКОВОМУ ПЕРІОДІ ОТРИМАНА ДОХІД ВІД ЗДАЧІ В ОРЕНДУ КВАРТИРИ. МАЮ ЧИ Я ПРАВО ПРИ РОЗРАХУНКУ ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ ЗМЕНШИТИ ДОХОДИ, ОТРИМАНІ У ВИГЛЯДІ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ, НА суму зроблених витрат У ВИГЛЯДІ оплати спожитого ОРЕНДАРЕМ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ, ЯКЩО ВАРТІСТЬ ДАНИХ ПОСЛУГ ВКЛЮЧЕНА У СУМУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ?
відповідь:У тому випадку, якщо в договорі оренди передбачено, що в суму орендної плати включені витрати орендаря у вигляді вартості витрат за користування комунальними послугами, то орендодавець не має права враховувати зазначені витрати при визначенні податкової бази по податку на доходи фізичних осіб.
ЩО МЕНІ ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, ЯКЩО Я ЗНАЮ, ЩО ОДИН ІЗ МОЇХ СУСІДІВ НЕОФІЦІЙНО НЕСЕ КВАРТИРУ (КІМНАТУ)?
відповідь:Інформацію про даний фактВи можете надати старшому по під'їзду, дільничного уповноваженого поліції по вашій ділянці, або безпосередньо до податкових органів. До органів влади можна звертатися в тому числі і в електронному вигляді через Інтернет.
Організації, які застосовують спрощенку, визначають оподатковувані доходи на підставі статей 249 і 250 Податкового кодексу РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Ці статті ділять всі доходи на виручку від реалізації і позареалізаційні доходи. Основний який виникає при обліку доходів від оренди при ССО, до яких доходів при єдиного податку віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів.
У загальному випадку дохід від здачі майна в оренду є позареалізаційних. Однак він може враховуватися і в складі виручки від реалізації. Критерій для віднесення орендної плати до виручки Податковим кодексом РФ не Проте він містить умову для включення витрат, пов'язаних зі здачею майна в оренду, до витрат від реалізації. Так, якщо організація здає майно в оренду на систематичній основі, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Відповідно, і доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації.
Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в пункті 3 статті 120 Податкового кодексу РФ, - два рази і більше протягом календарного року. Такий підхід до застосування поняття «систематичність» був закріплений в пункті 2 розділу 4 методичних рекомендаційщодо застосування глави 25 Податкового кодексу РФ (затверджених наказом МНС Росії від 20 грудня 2002 № БГ-3-02 / 729). На сьогоднішній день цей документ втратив чинність (наказ від 21 квітня 2005 № САЕ-3-02 / 173). Однак запропоноване тлумачення поняття «систематичність» зберігає свою актуальність, що підтверджується податкового відомства (див., Наприклад, лист УМНС Росії по Московській області від 25 березня 2004 № 04-23 / 03451) і судами (див., Наприклад, постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26 жовтня 2005 № А28-4710 / 2005-34 / 29).
Таким чином, якщо майно можна здавати в оренду на систематичній основі, то облік доходів
від оренди при ССО ведіть в тому ж порядку, що і виручки від реалізації. В іншому випадку відбивайте орендні платежів складі позареалізаційних доходів. Аналогічні правила можна застосовувати і в бухгалтерському обліку. Тільки доходи від оренди при ССО потрібно розділяти на доходи по звичайних видах діяльності (відображають на рахунку 90) та інші доходи (відображають на рахунку 91).
Датою отримання доходу є день, коли організація фактично отримала кошти від орендаря в оплату його заборгованості. Суму орендної плати, отриманої у вигляді авансу, включіть в доходи на ССО відразу в момент її надходження до організації. На цю дату потрібно внести відповідний запис до доходної частини книги обліку доходів і витрат. Цей порядок випливає з пункту 1 статті 346.17 Податкового кодексу РФ і листів МНС Росії від 11 червня 2003 № СА-6-22 / 657, від 25 січня 2006 № 03-11-04 / 2/15 і рішення ВАС РФ від 20 січня 2006 № 4294/05.
У бухгалтерському обліку можуть застосовуватися аналогічні правила. Але тільки за умови, що організація відноситься до суб'єктів малого підприємництва і веде бухгалтерський облік за касовим методом. Якщо вона застосовує метод нарахування, то доходи від оренди при ССО відображають в обліку на ту дату, коли у організації виникло право на їх отримання (як правило, це останнє число кожного місяця). Одержано такі доходи від орендаря чи ні, значення не має.
приклад
Організація застосовує ССО, податок сплачує з різниці між доходами і витратами. Бухгалтерський облік ведеться за методом нарахування. Організація здала в оренду нежитлове приміщення.
З січня компанія нараховує щомісячну орендну плату в розмірі 90 000 руб. Оплата від орендаря надходить щомісяця (в місяці, наступному за періодом, в якому були надані орендні послуги).
ситуація 1
Одним з видів діяльності компанії є здача в оренду основних засобів. Облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за лютий і відображена заборгованість орендаря;
- в березні:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за лютий на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за березень і відображена заборгованість орендаря.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі виручки від реалізації (доходів за звичайними видами діяльності) буде відображена сума орендної плати в розмірі 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 міс.). В книгу обліку доходів і витрат переноситься тільки фактично отримана орендна плата в розмірі 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 міс.).
ситуація 2
Здача в оренду основних засобів не є видом діяльності організації. При цьому майно було здано орендарю на один місяць. Тоді облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за січень і відображена заборгованість орендаря;
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі інших доходів буде відображена сума орендної плати в розмірі 90 000 руб. У книзі обліку доходів і витрат відображається позареалізаційні доходи також у розмірі 90 000 руб.
