Незалежна оцінка права оренди земельної ділянки чи нежитлового приміщення має великий попит серед власників бізнесу та державних структур, для здійснення управлінських завдань та визначення розміру орендної платиУ Російської Федераціїправо оренди нерухомості регулюється Цивільним Кодексом. Зокрема, у статті 607 зазначено, що власник має право здати в оренду майно, уклавши договір з орендарем.
Вартість послуг
- Знижки постійним клієнтам та при великих замовленнях.
- Пропонуємо для фізичних та юридичних осіб.
- Безкоштовна доставка звітів при замовленні від 20 000 рублів.
Надсилайте запит комерційної пропозиції на , звертайтесь за телефоном або .
Цілі оцінки
Оцінка оренди землі або нежитлового приміщення необхідна власникам майна, якщо вони планують здати його в оренду та отримувати прибуток. Також орендодавець може оформити договір з наступним викупомземлі або приміщення і тоді необхідно провести оцінку ринкової вартостіправ оренди. Крім вищеописаних випадків, оцінка необхідна:
- при угодах купівлі-продажу, де об'єктом правочину виступає будівля або підприємство, що знаходиться на ділянці з наявністю права оренди;
- при запиті кредитів у банку, коли майно виступає запорукою повернення кредиту;
- для податкових органів
- планування інвестиційних операцій.
Методи оцінки
Під час проведення експертизи права оренди землі чи нежитлового приміщення використовують різні методиоцінки виходячи з цілей та умов орендодавця та орендаря:
- Метод залишку застосовується, якщо орендодавець/орендар планують покращувати об'єкт, вводячи нововведення та витрачаючи додаткові кошти, що згодом спричинить отримання додаткового прибутку від площ, що орендуються.
- p align="justify"> Метод капіталізації застосовується при плануванні господарської та комерційної діяльності на земельній ділянці або в нежитловому приміщенні, заснований на підрахунку отримання прибутку при використанні об'єкта оцінки. Спосіб капіталізації схожий на спосіб залишку, але не передбачає додаткових вкладень в інновації нерухомості.
- Метод виділення застосовується за наявності будівель на площах, що орендуються — досліджується аналогічне майно, проводиться порівняння вартості будівель та визначаються відмінності об'єктів нерухомого майна, проводиться порівняльний аналізінших аспектів орендованих приміщень чи землі.
- Метод розподілу схожий з методом виділення, але при ньому не проводиться оцінка вартості будівель та порівняльний аналіз з іншими аналогічними об'єктами нерухомості.
- Метод порівняння продажів використовується у разі розвиненого ринку конкурентоспроможних пропозицій щодо оренди у місці розташування об'єкта оцінки. Метод ґрунтується на порівнянні вартості оренди аналогічних видів нерухомого майна.
- Метод передбачуваного використання заснований на розрахунку доходів від певного виду діяльності з використанням нерухомості, що орендується. Різниця в оцінці полягає, наприклад, якщо на земельній ділянці розташовані споруди, які можна здати в комерційну оренду, або площі можна використовувати тільки в сільськогосподарських цілях.
Необхідні документи
Для проведення якісної та швидкої оцінки права оренди земельної ділянки чи нежитлового приміщення у Москві фахівціТОВ «Гільдія незалежних консультантів» потребує надання наступного пакета документів (копій) від замовника:
- паспорт об'єкта чи геодезичний план земельної ділянки;
- свідоцтво про призначення нежитлового приміщення або категорію земельної ділянки, що видається при оформленні прав оренди/власності;
- додаток до свідоцтва про призначення нежитлового приміщення або категорії земельного наділу, у якому зазначено види дозволеної діяльності з використанням об'єкта оцінки;
- довідка або свідоцтво про наявність обмежень на земельній ділянці або в нежитловому приміщенні, наприклад, наявність телекомунікаційних та газових ліній на площах, що орендуються. Документ можна запросити у відповідному державному органі;
- виписки, що підтверджують орендну ставку чи сплачений земельний податок;
- за наявності - договір оренди нерухомості.
Зверніться до ТОВ «Гільдія незалежних консультантів» сайт при питаннях, що виникають необхідної документації, і ми проконсультуємо вас в індивідуальному порядку і підкажемо, де отримати документи.
Особливості оцінки права оренди
Оцінка права оренди земельної ділянки або нежитлового приміщення проводиться не лише у бізнес-відносинах, але може знадобитися і при наслідуванні майна.
Нотаріус, який займається питанням оформлення спадщини, має спиратися на встановлену вартість земельної ділянки чи нежитлового приміщення під час оформлення державного мита. Відповідно до законодавства розмір державного мита визначається на основі черги та державної кадастрової вартості нерухомості.
Також процедура має особливості у сфері сільського господарства. Щоб надати землю в оренду для сільськогосподарських робіт, необхідно встановити первісну ціну — державну кадастрову вартість, а далі враховувати такі фактори:
- ринкову вартість наділу землі;
- попередні результати торгів на цю земельну ділянку;
- витрати на оцінку;
- розмір земельного податку;
- аналіз валової продукції рублях з отриманого прибутку та інше.
Висококваліфіковані оцінювачіТОВ «Гільдія незалежних консультантів» проведе комплексну оцінку права оренди,враховуючи вищезазначені пункти, та нададуть висновок, що відповідає вимогам законодавства та цивільно-правових відносин.
Звіт про оцінку
Фахівці ТОВ «Гільдія незалежних консультантів» за підсумками проведення оцінки підготують звіт, який має юридичну чинність в арбітражному суді та інших державних інстанціях.
Стандартний звіт включає наступні розділи:
- фіксовані дані оцінюваного майна;
- мета проведення оцінки;
- вказівку величини оцінки - кадастрова або ринкова вартість;
- перелік використовуваних методів оцінки;
- вартість вивчених об'єктів з урахуванням перевірки;
- перевірені оцінювачами дані об'єктів оцінки;
- правомочності орендаря та строки оренди (на підставі даних державних служб та самого власника);
- підрахований розмір орендної плати;
- загальна ситуація з ринком нерухомості у цій місцевості;
- перерахування підстав для отримання права оренди та інше.
Клієнт може сформувати додаткові вимоги до звіту, а також простежити всі етапи перевірки на підставі викладених у звіті даних.
Переваги ТОВ “Гільдія незалежних консультантів”
- Висококваліфіковані оцінювачі та юристи, члени саморегулівних організацій, які пройшли необхідну законодавством атестацію.
- Ми проведемо оцінку та встановимо всі види вартості нерухомого майна — кадастрову, ринкову, інвестиційну, ліквідаційну та інші.
- Ми забезпечимо індивідуальний підхід до вирішення запитів кожного клієнта та проведемо безкоштовні консультаціїу процесі оцінки нерухомості.
- Ціни на послуги оцінки приємно здивують клієнтів, адже ми пропонуємо ціни на нижній межі середньоринкових.
- Фахівці компанії проводять понад 200 оцінок ринкової вартості об'єктів щорічно.
Електронна пошта, телефон або.
Земельної ділянки в сучасних ринкових відносинах, найрозумніше спиратися на результати незалежної оцінки. А як бути за бажання передачі землі в оренду?
Право оренди ділянки також може бути визначено виходячи з оцінки. Для регулювання діяльності оцінюючих організацій, у Росії діє Федеральний закон "Про оціночну діяльність". Результати оцінки мають відповідати Федеральним стандартам оцінки.
Для майнового правочину, в якому об'єктом є орендована земельна ділянка необхідні результати оцінки. Крім цього, така документація необхідна у таких випадках:
- Придбання земельної ділянки у найм на аукціоні;
- Купівля нерухомості, що розташована на орендованій земельній ділянці;
- Отримання кредиту, яким земельна ділянка є заставним зобов'язанням.
Оцінюючи право оренди, ми отримуємо суму річної орендної плати (чи , за якою може бути продано право на оренду ділянки), тоді як оцінка поступки такого права є вартістю, одноразово виплаченою , що поступається своїми договірними правами відповідно до вже існуючого договору.
Основні етапи оцінки
Оцінка права на орендовану землю може виконуватись за бажанням власника або правовласника земельної ділянки (орендаря). Якщо замовником таких робіт є юридична особа (наприклад, місцева адміністрація), оцінка виконується виходячи з муніципального договору, який укладають сторони.
Якщо ж замовником є юридична чи фізична особа, власник земельної ділянки, який бажає здати ділянку в оренду, укладається простий договір на надання послуг.
Як вибрати виконавця?
Виконувати роботу з оцінки права оренди мають право кваліфіковані спеціалісти, які мають професійну освіту в галузі оціночної діяльності, які перебувають у відповідній саморегулюючій організації (СРО) оцінювачів. Такі дані підтверджуються Випискою з реєстру СРО оцінювачів та свідоцтвом про членство.
Щоб уникнути випадків шахрайства, слід переконатися, чи має право оцінювач виконувати подібні роботи.
Документи
Для того, щоб замовити оцінку на право арени, безпосередньо знадобляться такі документи:
Правозасвідчувальні документи дільниця. Це може бути свідоцтво про право на ділянку, витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості, що підтверджує право власності на ділянку або договір оренди;
Або виписка, які можна отримати у філіях Росреєстру, на їхньому офіційному сайті або в найближчому багатофункціональному центрі.
Строки проведення
Виконання роботи з оцінки права оренди, а також будь-які терміни виконання послуг, необхідно обговорити заздалегідь та прописати термін виконання у договорі про виконання робіт. Як правило, оцінювач зацікавлений у швидкості своєї роботи, тому термін виконання не перевищує 10 робочих днів.
Вартість
Вартість послуг з оцінки права оренди землі може мати величезний розкид вартості. Вона може залежати як від регіону послуг, так і від розташування земельної ділянки або затребуваності виконавця. У середньому вартість такої послуги може змінюватись від півтори до десяти тисяч рублів.
Підсумки
Підсумком виконання послуги оцінки права оренди ділянки буде складено з урахуванням усіх стандартів документ у вигляді звіту.
Такий звіт пишеться з урахуванням багатьох факторів, що впливають на розмір права оренди та складається з п'яти розділів: 
- Відомості про звіт, де зазначаються факти про об'єкт оцінки, підстави проведення, завдання, дані про замовника, мету оцінки, вид вартості, зміст та обсяг робіт;
- Відомості про об'єкт оцінки - характеристика, право, що підлягає оцінці, обтяження, коротка характеристиката огляд ринку;
- Процес оцінки, що включає методологію і підхід до оцінки, а також узгодження результату;
- Підсумковий висновок про вартість, що відображає значення можливого продажу права на оренду землі;
- Програми, що містять копії документів, що характеризують земельну ділянку, а також копії посвідчень та свідоцтв виконавця, відповідального за виконання оцінки оренди землі.
МІНІСТЕРСТВО МАЙНА ВІДНОСИН
РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
РОЗПОРЯДЖЕННЯ
Про затвердження Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок
Документ повернуто без держреєстрації
Міністерства юстиції Російської Федерації
Лист Мін'юсту Росії від 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.
______________________________________________________________
Відповідно до (Зборів законодавства Російської Федерації, 2001, N 29, ст.3026):
Затвердити методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок.
Міністр
Ф.Р.Газізуллін
Методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок
I. Загальні положення
Ці методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок розроблені Міномайном Росії відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 N 519 "Про затвердження стандартів оцінки".
ІІ. Методичні засади оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з принципів корисності, попиту та пропозиції, заміщення, зміни, зовнішнього впливу, викладених у розділі II Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених *.
________________
* Листом Мін'юсту Росії від 15.04.2002 N 07/3593-ЮД визнано таким, що не потребує державної реєстрації.
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від правочинів орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на земельну ділянку, цільового призначення та дозволеного використання земельної ділянки.
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від очікуваної величини, тривалості та ймовірності отримання доходу від права оренди за певний період часу за найефективнішого використання орендарем земельної ділянки (принцип очікування).
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з найбільш ефективного використання орендарем земельної ділянки, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є практично та фінансово здійсненним, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства і в результаті якого розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки буде максимальною ( принцип найефективнішого використання).
Розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки може виражатися негативною величиною (наприклад, якщо розмір орендної плати, встановлений договором оренди земельної ділянки, вищий за ринковий розмір орендної плати за цю ділянку). У таких випадках, як правило, не є можливим відчуження об'єкта оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на вчиненні угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини.
При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується використовувати положення розділу ІІІ Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна України від 06.03.2002 N 568-р
До звіту про оцінку ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується в тому числі включати:
відомості про державну реєстрацію права оренди (договору оренди) у тих випадках, коли зазначена реєстрація є обов'язковою;
відомості про обтяження права оренди земельної ділянки та самої земельної ділянки;
основу виникнення права оренди у орендаря;
визначення правочинів орендаря:
строк, на який укладено договір оренди земельної ділянки;
характеристику ринку землі, іншої нерухомості, прав оренди земельних ділянок, у тому числі ринку оренди земельних ділянок та іншої нерухомості.
IV. Методи оцінки
Оцінювач під час проведення оцінки зобов'язаний використовувати (чи обгрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати у межах кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При виборі методів враховується достатність та достовірність загальнодоступної використання того чи іншого методу інформації.
Як правило, в оцінці ринкової вартості права оренди земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання.
На порівняльному підході ґрунтуються: метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. на прибутковий підхідзасновані: метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходуу частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення покращень земельної ділянки використовуються у методі залишку, методі виділення.
Далі наведено зміст перерахованих методів стосовно оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок, як зайнятих будинками, будівлями та (або) спорудами (далі - забудованих земельних ділянок), так і права оренди земельних ділянок, не зайнятих будинками, будівлями та (або) спорудами (далі – незабудованих земельних ділянок).
У разі використання інших методів у звіті про оцінку доцільно розкрити їх зміст та обґрунтувати використання.
1. Метод порівняння продажів
1. Метод порівняння продажів
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом порівняння продажів рекомендується використовувати положення пункту 1 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Минимущества Росії від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням таких особливостей.
Оцінюючи ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом порівняння продажів у складі чинників вартості зокрема враховуються такі факторы:
період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди;
величина орендної плати, передбачена договором оренди;
порядок та умови внесення (у тому числі періодичність) та зміни орендної плати, передбачені договором оренди;
необхідність отримання згоди власника на вчинення правочину з правом оренди;
наявність у орендаря права викупу орендованої земельної ділянки;
наявність у орендаря переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди.
2. Метод виділення
2. Метод виділення
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом виділення рекомендується використовувати положення пункту 2 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Минимущества Росії від 06.03.2002 N 568-р.
3. Метод розподілу
3. Метод розподілу
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом розподілу рекомендується використовувати положення пункту 3 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Минимущества Росії від 06.03.2002 N 568-р.
4. Метод капіталізації доходу
4. Метод капіталізації доходу
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість отримання за однакові проміжки часу рівних між собою за величиною або величин, що змінюються з однаковим темпом, доходу від оцінюваного права оренди земельної ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок величини доходу за певний період часу, створюваного правом оренди земельної ділянки за найефективнішого використання орендарем земельної ділянки;
визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації доходу;
розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом капіталізації доходу, створюваного цим правом.
Під капіталізацією доходу розуміється визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин доходу за рівні періоди часу. Розрахунок провадиться шляхом розподілу величини доходу за перший після дати проведення оцінки період на визначений оцінювачем відповідний коефіцієнт капіталізації.
Оцінюючи ринкової вартості права оренди земельної ділянки дохід від цього права розраховується як відмінність між земельної рентою і величиною орендної плати, передбаченої договором оренди, за період. При цьому величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі земельної ділянки в оренду за ринковими ставками орендної плати (найбільш ймовірним ставкам орендної плати, за якими земельна ділянка може бути здана в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відображаються будь-які надзвичайні обставини).
Визначення ринкових ставок орендної плати у межах цього методу передбачає таку послідовність действий:
відбір для земельної ділянки, право оренди якої оцінюється, аналогічних об'єктів, ставки орендної плати за якими відомі з угод оренди та (і/і) публічної оферти;
визначення елементів, якими здійснюється порівняння земельної ділянки, право оренди якої оцінюється, з аналогами (далі - елементів порівняння);
визначення щодо кожного елемента порівняння характеру та ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється;
визначення за кожним елементом порівняння коригування ставок орендної плати аналогів, що відповідають характеру та ступеню відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється;
коригування по кожному елементу порівняння ставки орендної плати кожного аналога, що згладжує їхню відмінність від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється;
розрахунок ринкової ставки орендної плати для земельної ділянки, право оренди якої оцінюється шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих ставок орендної плати аналогів.
При розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, слід враховувати: - безризикову ставку віддачі на капітал; величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу на придбання оцінюваного права оренди; найімовірніший темп зміни доходу від права оренди земельної ділянки та найімовірніша зміна її вартості (наприклад, при зменшенні вартості права оренди - враховувати повернення капіталу, інвестованого у придбання права оренди).
У разі наявності достовірної інформації про величину доходу, створюваного аналогом об'єкта оцінки за певний період часу, та його ціну коефіцієнт капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, може визначатися шляхом поділу величини доходу, створюваного аналогом за певний період часу, на ціну даного аналога .
5. Метод залишку
5. Метод залишку
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом залишку рекомендується використовувати положення пункту 5 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна України від 06.03.2002 N 568-р
різниця між чистим операційним доходом від єдиного об'єкта нерухомості та чистим операційним доходом, що належать до поліпшень земельної ділянки, є частиною земельної ренти, що не вилучається власником земельної ділянки у формі орендної плати, а одержуваної орендарем;
при розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу від права оренди слід враховувати можливість збереження різниці між величиною ренти і величиною орендної плати, передбаченої договором оренди, період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нового договору оренди на визначений термін.
6. Метод передбачуваного використання
6. Метод передбачуваного використання
Метод застосовується з метою оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом передбачуваного використання рекомендується використовувати положення пункту 6 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Минимущества від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням наступних особливостей:
у складі операційних витрат зокрема враховується величина орендної плати, передбачена існуючим договором оренди земельної ділянки;
при розрахунку ставки дисконтування для доходу від права оренди слід враховувати можливість збереження доходу від цього права;
при визначенні прогнозного періоду слід враховувати період, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нового договору на визначений термін.
Відповідно до статті 607 Цивільного кодексу РФ власник (чи інший законний правовласник) має право здати своє майно в оренду, уклавши з орендарем договір оренди.
Об'єктом оренди можуть бути будь-які "неспоживані" речі та предмети. До "неспоживаних" речей закон відносить:
"...земельні ділянкита інші відокремлені природні об'єкти, підприємства та інші майнові комплекси, будинки, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання".
Відразу слід зазначити, що властивість "неспоживання" не враховує поступову втрату споживчих якостей об'єкта оренди через фізичне зношування (втрати вартості об'єкта внаслідок дії часу та факторів зовнішнього середовища). Дійсно, у будівель та споруд фізичне зношування відбувається протягом дуже тривалого часу (іноді більше 50-100 років) і цей процес докорінно відрізняється від використання (споживання) бензину, електроенергії, продуктів харчування тощо.
Оренда нерухомості є загальноприйнятою практикою комерційного використання об'єктів нерухомого майна. Оренда дозволяє ефективно використовувати капітал, вкладений у нерухомість, та здійснювати економічну діяльність, задовольняючи потребу фізичних осібпідприємств та організацій у корисних площах.
Укладаючи договір оренди об'єкта нерухомості, орендар набуває права користування та володіння об'єктом, інколи ж орендар отримує лише право користування (залежно від умов конкретного договору оренди).
Право оренди, точніше сукупність прав, отриманих орендарем за договором оренди, може бути передано іншій особі у законній формі цивільного обороту. Зокрема право оренди може бути продано. Для продажу (чи інших форм відчуження) права оренди необхідно встановити вартість цього права. Це передбачено " Законом про оціночну діяльність у РФ " 135ФЗ, який дозволяє проводити оцінку вартості як речей, а й окремих прав.
На чому ґрунтується оцінка права оренди нерухомості? Насамперед, така оцінка будується на аналізі тих переваг, які дає договір оренди орендарю, що оцінюється, і за володіння якими покупець готовий заплатити гроші. Справді, немає жодного економічного сенсу купувати в когось право оренди і сплачувати за це додаткові гроші, якщо сукупність прав за цим договором не дає переваг порівняно з договором, який можна укласти безпосередньо з орендодавцем на загальних ринкових умовах. Навіщо нести додаткові витрати, якщо це не дає?
Тобто при проведенні аналізу орендного договору необхідно звернути увагу на умови, що дають переваги орендарю порівняно із загальною ринковою ситуацією.
Для виявлення цих переваг під час аналізу договору необхідно чітко виділити такі умови договору:
- умови оплати (сума, строки та порядок платежів, можливість заліку інших витрат орендаря в орендну плату, порядок нарахування штрафів та пені);
- характеристики об'єкта оренди (площа, поверх та поверховість, якісні характеристики конструктивних елементів та оздоблення, місце розташування, зручність під'їзду, інфраструктура району та прилеглої території);
- термін дії договору оренди, умови розірвання та пролонгації;
- додаткові права орендаря – наприклад, право викупу об'єкта оренди, право проведення перепланування чи інших змін.
Фактично, оцінка вартості прав оренди – це переведення значних положень договору оренди, описаних мовою юридичних формулювань та інтерпретованих зацікавленими сторонами як переваги чи недоліки, у кількісні (грошові) показники, що визначають вартість цієї сукупності прав.
Але як перевести якісні характеристики орендного договору у кількісні? Розглянемо основні можливі переваги орендного договору та покажемо, як їх можна виміряти у грошовому еквіваленті.
Найпоширеніша перевага – це перевага у величині орендної ставки. Дійсно, якщо договором оренди передбачена ставка оренди нижче за ринкову, то ця явна перевага може бути виражена в термінах вартості. Зробити це досить просто – потрібно розрахувати суму економії за період оренди та дисконтувати її за правилами розрахунку поточної вартості майбутніх доходів – таким чином ми отримаємо поточну вартість (тобто вартість на дату оцінки) цієї переваги. Якщо ця перевага єдина і договір оренди не містить умов, що погіршують становище орендаря в порівнянні зі звичайними договорами оренди, то ця вартість і дорівнюватиме ринковій вартості права оренди даного об'єкта нерухомості.
Можуть існувати більше складні умовидоговору оренди, які можна вважати перевагами – наприклад, право викупу об'єкта оренди. Тут необхідно аналізувати вартість викупу та терміни, коли цей викуп можна зробити, умови викупу та величину необхідних витрат на виконання цих умов. Сам розрахунок може бути проведений у рамках методу дисконтування грошових потоків, що є стандартною процедурою у таких випадках.
Ще однією перевагою договору оренди, що збільшує вартість права оренди, може бути право заліку витрат орендаря, вироблених на ремонт, перепланування чи реконструкцію об'єкта оренди у вартість орендних платежів. Справді, в результаті розумно проведеного ремонту чи реконструкції можна отримати об'єкт із кращими споживчими властивостями, але орендна платаза нього буде нижчим, оскільки договір оренди укладався, коли об'єкт був у поганому стані. Ця ситуація часто зустрічається при здачі в оренду нерухомості, яка знаходиться в престижних районах, але знаходиться в незадовільному технічному стані.
Зазначимо, що не лише право заліку витрат на ремонт у орендний платіжє перевагою, але й саме право проведення ремонту, перепланування чи реконструкції може бути значною перевагою, навіть без зарахування витрат. Тут все залежить від величини орендної плати - якщо вона спочатку була передбачена на низькому рівні і навіть невеликі інвестиції в ремонт різко підвищують якість об'єкта, такі витрати можуть бути ефективними навіть без їх зарахування у вартість орендних платежів.
Таким чином, при розрахунку вартості права оренди необхідно спочатку виявити всі переваги, які дає орендарю даний орендний договір, а потім порахувати сумарний грошовий еквівалент вартості всіх виявлених переваг. Звичайно, тут розглянуті лише переваги орендних договорів, що найчастіше зустрічаються в практиці оцінки нерухомості, але загальний підхід при оцінці права оренди залишається тим же самим.
За необхідності додаткової консультації незалежного оцінювача з питань оцінки права оренди звертайтесь до наших спеціалістів за телефоном +7 495 7268674 по робочих днях з 10.00 до 18.00.
©. Копіювання заборонено.
Добірка найважливіших документів на запит Оцінка права оренди земельної ділянки(Нормативно-правові акти, форми, статті, консультації експертів та багато іншого).
Статті, коментарі, відповіді на запитання
На підставі аналізу відповідно до правил статті 431 ЦК України умов договору від 27.08.2009, оцінки угоди акціонерів-засновників від 31.12.2008, протоколу N 1 загальних зборів засновників ЗАТ "НМТ" від 27.08.2009, судами встановлено, що як внесок позивача до статутного капіталу ЗАТ "НМТ" поряд із передачею орендних прав на земельні ділянки передбачалося внесення ним орендних платежів у розмірі плати за користування цим майном строком на 15 років, що враховується при оцінці ринкової вартості переданого відповідачеві права оренди земельних ділянок.
Відкрити документ у вашій системі КонсультантПлюс:
"...У забезпечення виконання зобов'язань позичальника - ВАТ "Бізнес Холдинг", між відповідачами у цій справі було укладено договір застави від 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, арк. 48 - 52), по умовам якого ВАТ "Васильєвський торг" передало ВАТ "АКБ "Спурт" у заставу належне йому на праві власності нерухоме майно: вбудовані нежилі приміщення, що знаходяться за адресою м. Зеленодольськ Республіки Татарстан, вул. Жовтнева, 1, оцінене сторонами у сумі 27810600 руб., а також право оренди земельної ділянки загальною площею 3465 кв. м, категорія земель – землі поселень, кадастровий номер 16:49:010623:0055, що знаходиться за адресою м. Зеленодольськ Республіки Татарстан, вул. Жовтнева, 1, право оренди земельної ділянки оцінено сторонами 1 000 руб.
Нормативні акти: Оцінка права оренди земельної ділянки
Федеральний закон від 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. від 29.12.2017)
"Про організацію проведення зустрічі глав держав та урядів країн - учасників форуму "Азіатсько-тихоокеанське економічне співробітництво" у 2012 році, про розвиток міста Владивостока як центру міжнародного співробітництва в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" 23. При проведенні оцінки ринкової вартості права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою юридичної особи, яка припиняється у зв'язку з вилученням цієї земельної ділянки для розміщення необхідних для проведення саміту об'єктів, таке право оцінюється як право орендаря земельної ділянки, переданої в оренду на строк сорок дев'ять років. При проведенні оцінки ринкової вартості права постійного (безстрокового) користування або довічного володіння земельною ділянкою громадянина, яке припиняється у зв'язку з вилученням зазначеної земельної ділянки для розміщення необхідних для проведення саміту об'єктів, дане правооцінюється як право власності на вказану земельну ділянку.
Постанова Уряду РФ від 16.07.2009 N 582
(ред. від 21.12.2018)
"Про основні принципи визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, та про Правил визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації" 10. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована за результатами оцінки ринкової вартості права оренди земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку із зміною ринкової вартості права оренди земельної ділянки, але не частіше ніж один раз на 5 років. При цьому орендна плата підлягає перерахунку станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому було проведено оцінку, здійснену не більше ніж за 6 місяців до перерахунку орендної плати.
