публікація
Питання оподаткування доходів фізичної особи, що здає в оренду житлову нерухомість, можна розглядати як частину більш значущого питання, а саме, питання розмежування підприємницької і не підприємницької діяльності. Оскільки здача нерухомості (наприклад, квартир) в оренду може приносити значні доходи, то визнання такої діяльності підприємницької може привести не тільки до адміністративної, а й до кримінальної відповідальності, якщо це буде пов'язано «з отриманням доходу у великому розмірі», яким визнається сума, перевищує 250 000 руб. (Примітка до ст. 169 КК РФ). Так, якщо здавати в оренду трикімнатну квартиру в Москві, наприклад, за 45 000 руб. в місяць, то кримінально-правової межа буде перевищено менш ніж за 6 місяців.
І це тільки відповідальність за незаконне підприємництво, а існують ще ризики, пов'язані з непостановка на податковий облік, неподанням декларації, невірними обчисленням і сплатою податків.
Спробуємо розібратися, за допомогою яких критеріїв фізичній особі можна зробити правильний вибір для визначення способів і форм ведення діяльності по здачі житлової нерухомості в оренду, яким чином правильно обчислювати і сплачувати податки, а також розглянемо питання податкового планування при структуруванні доходів від зазначеного виду діяльності.
Підприємницької являетсясамостоятельная, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими в цій якості у встановленому законом порядку. Для оцінки характеру діяльності фізичної особи цього визначення самого по собі явно недостатньо, тому ми спробуємо з'ясувати позицію державних органів з даного питання.
Позиція податкових органів
На думку податкових органів, вираженого в листі УФНС по м Москві від 25.01.08 № 18-12 / 3/005988, для фізичних осіб, які беруть участь в орендних відносинах і (або) угодах з купівлі-продажу належного їм на праві власності майна, не встановлена \u200b\u200bобов'язок з отримання статусу індивідуального підприємця. Це пов'язано з тим, що доходи, одержувані фізичними особами від здачі в оренду (найм) і (або) реалізації рухомого або нерухомого майна, зазначені в ст. 208 НК РФ як самостійний вид доходів, що є об'єктом оподаткування ПДФО.
Закон пов'язує необхідність реєстрації фізичної особи як індивідуального підприємця із здійсненням діяльності особливого роду, а не просто з вчиненням відплатних угод.
Про наявність ознак підприємницької діяльності свідчать, зокрема, такі факти:
виготовлення або придбання майна для подальшого отримання прибутку від його використання або реалізації;
облік господарських операцій, пов'язаних із здійсненням операцій;
взаємопов'язаність всіх скоєних громадянином в певний період часу угод;
стійкі зв'язки з продавцями, покупцями, іншими контрагентами.
Економічна деятельностьімеет місце в тому випадку, коли ресурси, обладнання, робоча сила, технології, сировину, матеріали, енергія (інформаційні ресурси) об'єднуються в виробничий процес, метою якого є виробництво продукції (надання послуг). Така діяльність характеризується витратами на виробництво, процесом виробництва та випуском продукції (наданням послуг).
При наявності всіх зазначених ознак фізична особа зобов'язана зареєструватися як підприємець без утворення юридичної особи.
У разі відсутності підстав для визнання операцій з нерухомим майном підприємницькою діяльністю з отриманих доходів фізична особа повинна сплачувати ПДФО в якості особи, яка не є індивідуальним підприємцем.
Позиція судів у справах про адміністративні правопорушення (п.13 постанови Пленуму Верховного суду РФ від 24.10.06 № 18 «Про деякі питання, що виникають у судів при застосуванні особливої \u200b\u200bчастини КпАП»). Окремі випадки продажу товарів, виконання робіт, надання послуг особою, яка не зареєстрована як індивідуальний підприємець, не утворюють складу даного адміністративного правопорушення за умови, якщо кількість товару, його асортимент, обсяги виконаних робіт, наданих послуг та інші обставини не свідчать про те, що дана діяльність була спрямована на систематичне отримання прибутку.
Доказами, що підтверджують факт заняття діяльністю, спрямованою на систематичне отримання прибутку, зокрема, можуть бути показання осіб, які оплатили товари, роботу, послуги, розписки в отриманні грошових коштів, Виписки з банківських рахунків особи, яка притягається до адміністративної відповідальності, акти передачі товарів (виконання робіт, надання послуг), якщо з вказаних документів випливає, що кошти надійшли за реалізацію цими особами товарів (виконання робіт, надання послуг), розміщення рекламних оголошень, виставлення зразків товарів в місцях продажу, закупівлю товарів і матеріалів, укладання договорів оренди приміщень.
Позиція судів у кримінальних справах (п. 2 постанови Верховного суду РФ від 18.11.04 № 23 «Про судову практику у справах про незаконне підприємництво і легалізацію (відмивання) грошових коштів або іншого майна придбаних злочинних шляхом»).
У тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа набула для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але в зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або в оренду і в результаті такої цивільно-правової угоди отримало дохід (в тому числі у великому або особливо великому розмірі), скоєне їм не тягне кримінальної відповідальності за незаконне підприємництво.
Вибір суб'єкта діяльності
Визначивши, чи є планована діяльність підприємницької, далі пропонуємо наступний алгоритм дій для платника податків.
Якщо діяльність відповідає всім ознакам підприємницької, то платник податків повинен зареєструватися в якості індивідуального підприємця. Потім слід з'ясувати, чи передбачена в муніципальній освіті (або в суб'єкті федерації - для Москви і Санкт-Петербурга) за місцем ведення діяльності система оподаткування у вигляді ЕНВД для здачі в оренду житлової нерухомості. Якщо ЕНВД передбачений, то індивідуальний підприємець зобов'язаний стати на облік у податкових органах за місцем здійснення зазначеної діяльності в термін не пізніше п'яти днів з початку здійснення цієї діяльності і здійснювати сплату єдиного податку, введеного в цих муніципальних районах, міських округах, містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі. Якщо ЕНВД не передбачений, то індивідуальний підприємець має право застосовувати загальний податковий режим або спрощену систему оподаткування.
У разі, якщо діяльність формально не відповідає ознакам підприємницької, то, на наш погляд, фізична особа, проте, реалізуючи своє законне право займатися підприємницькою і будь-який інший не забороненої законом діяльністю, має право здійснювати свою діяльність як підприємницьку з дотриманням необхідних формальностей, або діяти безпосередньо як фізична особа.
Вибір між підприємницької та непідприємницької діяльністю або між тією чи іншою системою оподаткування, якщо діяльність є підприємницькою, може бути зроблений і після оцінки податкових наслідків діяльності по здачі в оренду житлової нерухомості, що здійснюється в тій чи іншій формі (фізична особа, індивідуальний підприємець, що застосовує ЕНВД , загальну систему, ССО або ССО на основі патенту).
Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою - не підприємець
Придбання нерухомості. В цьому випадку:
майновий податкове вирахування надається тільки щодо житлової нерухомості в сумі до 2 млн. руб. (Для правовідносин, що виникли до 01.01.2008 р, граничний розмір відрахування становить 1 млн. Руб.), Але не більше фактично зроблених витрат;
відсотки по цільових позиках на придбання або будівництво житлової нерухомості, отриманим від російських організацій, враховуються крім 2 млн. руб .;
відрахування надається одноразово, але не використаний повністю відрахування переноситься на наступні роки. Однак платник податків не має права скористатися вирахуванням у випадках, якщо:
оплата проведена за рахунок коштів роботодавців чи інших осіб, засобів материнського (сімейного) капіталу, а також за рахунок виплат, наданих з коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів,
угода купівлі-продажу укладена з фізичною особою, що є по відношенню до платника податків взаємозалежним відповідно до ст. 20 НК РФ (тільки в тому випадку, якщо відносини між особами вплинули на умови і економічні результати укладеної угоди);
матеріальна вигода (відсотки по позиці в 2009 р, розмір яких менше 2/3) доходом не визнається, якщо у платника податків є право на відрахування;
батьки, які мають неповнолітніх дітей і витрачають власні кошти на придбання об'єктів нерухомості в спільну з дітьми часткову власність, має право застосувати майнове відрахування відповідно до фактично проведеними витратами;
відрахування може бути отриманий або у податкового органу після закінчення року, або у роботодавця до закінчення року (при наявності повідомлення податкового органу) (лист Мінфіну Росії від 20.05.08 № 03-04-06-01 / 146);
надміру сплачений податок може бути повернутий за заявою фізичної особи податковим агентом.
Здача нерухомості в оренду. При здачі нерухомості в оренду дохід оподатковується за ставкою 13%, при здачі іншій фізичній особі платник податків самостійно сплачує податок за підсумками року.
Якщо нерухомість здається в оренду підприємцю або юридичній особі, то орендар (податковий агент) виробляє утримання податку в момент виплати доходу.
Витрати, пов'язані з ремонтом нерухомості, інші пов'язані з нерухомістю витрати, можна врахувати тільки в межах податкового вирахування (2 млн. Руб.), Тобто вони фактично «випадають» з податкової бази (до моменту продажу).
відчуження нерухомості. Розглянемо основні моменти при відчуженні нерухомості:
- дохід оподатковується за ставкою 13%;
майновий податкове вирахування надається в сумі 1 млн. руб., якщо нерухомість була у власності менше 3 років, і в розмірі продажної вартості, якщо 3 роки і більше;
відрахування надається неодноразово;
якщо продається частка в майні, виділена в натурі і є самостійним об'єктом індивідуального права власності, то майнове відрахування застосовується власником в повному обсязі без розподілу загальної суми відрахування між іншими власниками майна (постанова Конституційного суду РФ від 13.03.08 № 5-П);
платник податків має право не застосовувати майнове відрахування, а зменшити отримані від продажу майна доходи на витрати, пов'язані з отриманням цих доходів, витрати повинні бути документально підтверджені;
заміна або виробляється в відношенні всіх проданих об'єктів, або взагалі не проводиться (лист УФНС Росії по м Москві від 23.04.08 № 28-10 / 039332);
майновий податкові відрахування за доходами, отриманими від продажу майна, надається податковим органом, податковий агент (зокрема, роботодавець) даний відрахування не надає (постанова ФАС Поволзької округу від 03.02.2004 N А12-13945 / 03-С21);
відрахування надається після закінчення року, в якому отримані доходи від продажу майна, на підставі заяви фізичної особи, яку представляють до податкового органу разом з податковою декларацією;
надміру сплачений податок може бути повернутий за заявою фізичної особи податковим агентом в тому ж порядку, що і майновий податкове вирахування при придбанні нерухомості.
Важливим моментом є також те, що при купівлі, продажу та здачі в оренду житлової нерухомості (тобто на кожному етапі даної діяльності) фізична особа не сплачує ПДВ.
Розрахуємо розмір податкових зобов'язань фізичної особи, прийнявши умовно вартість квартири за 10 млн. Руб., Вартість оренди - 45 тис. Руб. в місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що в рік придбання і рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється.
придбання
Відрахування - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в податкову базу не потрапляють;
Відрахування, який використовується за перший рік - 720 000 руб.
Податкова база - 0 руб., ПДФО - 0 руб. (З урахуванням вирахування і повернення утриманого податку).
Здача в оренду
Дохід ФО (заробітна плата) - 720 000 руб. за рік;
Дохід ФО від здачі в оренду - 540 000 руб. (45 000 руб. Х 12 міс.);
Всього за рік - 1 260 000 руб.
Перенесений відрахування посилання - 1 280 000 руб.
ПДФО - 0 руб. [(1 260 000 - 1 280 000) х 13%] за перший рік, за наступні -163 800 руб. (Податок за другий рік буде зменшений на 2 600 руб. Невикористаних 20 000 руб. Х 13% відрахування)
Продаж (після закінчення 3 років з моменту покупки)
Дохід ФО (заробітна плата) за рік - 720 000 руб. (60 000 руб. Х 12 міс.);
Відрахування в розмірі продажної вартості нерухомості - 8 000 000 руб., Що не потрапили в податкову базу при придбанні, - по суті продажів є безподаткової
Податкова база - 720 000 руб., ПДФО - 93 600 руб.
Індивідуальний підприємець: огляд податкових режимів стосовно здачі в оренду житлової нерухомості
Загальний податковий режим.
Індивідуальний підприємець є платником податків ПДВ, а значить, при здачі нерухомості в оренду виникатиме об'єкт оподаткування ПДВ. Облік доходів і витрат регулюється наказом Мінфіну Росії від 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04 / 430 «Про затвердження порядку обліку доходів і витрат і господарських операцій для індивідуальних підприємців», в якому ряд питань не врегульовано (наприклад, відсутнє право на використання амортизаційної премії, що для даної ситуації важливо в зв'язку з тим, що житлова нерухомість є амортизируемим майном, не врегульовані наслідки продажу майна, що амортизується).
На думку податкових органів, квартира не може ставитися до об'єкта основних засобів, а значить, амортизаційні відрахування до витрат прийматися не можуть (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398). На наш погляд зазначена позиція є необґрунтованою, адже квартира як «засіб виробництва» нічим не відрізняється, наприклад, від готелів або офісних центрів, до яких подібних претензій не виникає, оскільки вони мають очевидну абсурдність.
Таким чином, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності недоцільно, присутній ризик спору з податковими органами (даний висновок є загальним і підлягає коригуванню стосовно конкретної ситуації, наприклад, якщо планується здача нерухомості в оренду юридичній особі, воно може бути зацікавлене в отриманні відрахувань з ПДВ).
ЕНВД.
У цьому случаене передбачена можливість враховувати витрати, що невигідно як на етапі придбання, так і на етапі здачі нерухомості в оренду, а також відсутня необхідність сплати ПДВ.
Таким чином, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності, на нашу думку, недоцільно в зв'язку з неможливістю враховувати витрати. Нагадуємо, що в разі введення ЕНВД в установленому порядку уникнути застосування даного податкового режиму можна тільки здійснюючи діяльність без реєстрації в якості індивідуального підприємця.
ССО.
При ССО необхідно враховувати наступне:
витрати за основними засобами потрібно враховувати протягом податкового періоду рівномірно і визнавати на останнє число звітного (податкового) періоду;
можливість перенесення збитків на майбутнє, але не більше ніж на 10 податкових періодів;
зазначені правила можуть бути реалізовані в разі застосування об'єкта оподаткування «доходи, зменшені на величину витрат» і, відповідно, ставка податку 15%, однак суб'єкти федерації мають право знижувати ставку до 5% в залежності від категорії платника податків (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);
відсутня необхідність сплати ПДВ;
необхідно враховувати ліміт доходів, перевищення якого не дозволяє застосовувати УСН (23 070 000 руб. за 9 місяців з урахуванням коефіцієнта-дефлятора на 2009 р), а також максимальний розмір залишкової вартості основних засобів (100 млн руб.).
Слід мати на увазі такі «неприємні» особливості ССО, як мінімальний податок і необхідність перерахувати і заплатити податок за правилами амортизації в певних випадках (в разі реалізації основних засобів за умов, зазначених в остан. Абз. П. 3 ст. 346.16 НК РФ) .
Таким чином, ССО є оптимальним податковим режимом для здачі в оренду нерухомості, що дозволяє враховувати вироблені витрати, проте організація діяльності із застосуванням ССО вимагає більш збалансованого і професійного податкового планування.
ССО на основі патенту. Патент можна отримати, тільки якщо у відповідному суб'єкті Російської Федерації прийнятий закон про можливість застосування патентної ССО за конкретним видом діяльності. Оподаткування полягає в оплаті вартості патенту, формула розрахунку якої наведена в Податковому кодексі РФ і залежить від потенційно можливого річного доходу, що визначається законом суб'єкта Російської Федерації. Визнання для цілей оподаткування витрат не передбачено.
Таким чином, на нашу думку, застосування даного податкового режиму стосовно аналізованої діяльності недоцільно в зв'язку з неможливістю враховувати витрати.
Податкові наслідки здачі в оренду житлової нерухомості фізичною особою - індивідуальним підприємцем, що застосовує ССО
Розглянемо податкові наслідки застосування ССО як найбільш оптимального, з нашої точки зору, податкового режиму для цілей здачі нерухомості в оренду. Даний висновок відноситься до якоїсь усередненої ситуації і може бути скоректований з урахуванням конкретних обставин.
придбання нерухомості. Вартість нерухомості враховується протягом податкового періоду рівномірно і визнається на останнє число звітного (податкового) періоду.
У індивідуального підприємця в свідоцтві про державну реєстрацію повинен значитися такий вид економічної діяльності, як «Операції з нерухомим майном, оренда і надання послуг» (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398).
Якщо за податковий період сума обчисленого в загальному порядку податку менше суми обчисленого мінімального податку, то сплачується мінімальний податок в сумі 1% доходу, при цьому різниця між сумою обчисленого податку та сумою мінімального доходу може бути перенесена в якості збитку на майбутнє.
Відсотки по займамможно відносити на витрати за правилами, встановленими для юридичних осіб (1,5 ставки ЦБ по позиках в рублях або 22% у валюті).
Здача нерухомості в оренду. Доходи зменшуються на документально підтверджені й економічно обгрунтовані витрати (за правилами глави 25 НК РФ)
Ставка податку становить 15%, податок сплачується самостійно щокварталу авансовими платежами, остаточна сплата відбувається за підсумками року (лист МНС РФ від 06.07.04 № 04-3-01 / 398).
Продаж нерухомості. Доходи визнаються в загальному порядку на момент надходження оплати в сумі отриманої виручки. На момент реалізації зменшувати доходи на вартість основних засобів не можна (листа Мінфіну Росії від 18.04.07 № 03-11-04 / 2/106, від 27.05.05 № 03-03-02-04 / 1/131).
При реалізації основних засобів в ряді випадків потрібно перерахувати вже враховані витрати і сам податок, сплатити його і пені, подати уточнені податкові декларації, що залежить від двох чинників:
терміну корисного використання основного засобу;
часу, який минув з моменту обліку витрат на покупку (створення) основного засобу або з моменту такого придбання (створення).
Перерахунок потрібно, зокрема, за основними засобами: строк корисного використання яких понад 15 років, якщо їх реалізували протягом 10 років з моменту придбання (створення, виготовлення); до них відносяться і житлові приміщення (остання амортизаційна група, термін корисного використання 30 років; у разі придбання житлового приміщення, раніше використовувався, слід отримати документальне підтвердження терміну використання, наприклад, скласти акт ОС-1).
Перерахунок податку полягає в тому, що за минулі періоди необхідно виключити витрати, які вже були враховані за такими основними засобами, і необхідно нарахувати амортизацію за правилами гл. 25 НК РФ.
Так як житлові приміщення відносяться до останньої амортизаційної групі (термін корисного використання 30 років), розмір щомісячних витрат у разі перерахунку податків за правилами амортизації істотно зменшиться.
Термін використання об'єкта нерухомості попереднім власником повинен бути підтверджений документально (бажано за формою ОС-1), тобто при придбанні «вторинної нерухомості» і належному підтвердження терміну використання амортизаційні відрахування можуть збільшитися.
Для оцінки податкових наслідків необхідно врахувати, що також індивідуальний підприємець сплачує внески в ПФР у вигляді фіксованого платежу, що розраховується виходячи з вартості страхового року (у 2008 р вартість страхового року склала 3864 руб.).
Розрахуємо розмір податкових зобов'язань індивідуального підприємця, прийнявши вартість квартири за 10 млн. Руб., Вартість оренди - 45 тис. Руб. в місяць, припустивши для спрощення розрахунків, що в рік придбання і рік продажу квартири здача в оренду не здійснюється. Вартість квартири 10 000 000 руб., Квартира нова.
придбання: Дохід - 0 руб., Витрати - 10 000 000 руб. в рік, повністю переносяться в якості збитків на майбутнє (не більше ніж на 10 років), податкова база - 0 руб., мінімальний податок - 0 руб. (Так як доходу немає).
Здача в оренду: Дохід від здачі в оренду 540 000 руб. (45 000 руб. Х 12 міс.). Перенесений збиток склав 540 000 руб. в рік (щоб «використовувати» збиток в повному обсязі за 10 років вигідно одночасно займатися також іншими видами діяльності, які приносять дохід).
Податкова база \u003d 0 руб., Мінімальний податок \u003d 5 400 руб.
ПДФО \u003d 720 000 (заробітна плата, за умови, що крім здачі квартири фізична особа також працює за трудовим договором) * 13% \u003d 93 600 руб. в рік, всього за рік 99 000 руб. (Для порівняння при здачі нерухомості ФО сума податку складе 0 руб. (За 1-ий рік), за наступні 163 800 руб.)
продаж(Більш ніж через 10 років): ціна - 5 000 000 руб., Податок (15%) - 750 000 руб. (При відсутності витрат, тому на період продажу можна запланувати витрати, які покриють отриманий дохід).
При продажу також важливо враховувати, що якщо буде перевищений ліміт доходів, встановлений для застосування ССО, то право на застосування даного податкового режиму буде втрачено з початку того кварталу, в якому допущені зазначене перевищення і (або) невідповідність зазначеним вимогам.
Таким чином, вибір форми ведення діяльності зумовлюється відповіддю на питання, чи є діяльність вона підприємницької чи ні. Якщо є, то фізичній особі необхідно реєструватися в якості індивідуального підприємця. Якщо ж діяльність підприємницької не є, то отримувати статус індивідуального підприємця навряд чи має сенс: це, як правило, випадки, коли фізична особа здає в оренду одну квартиру, наприклад, отриману у спадок, має можливість сплачувати свої 13% податку і обмежуватися подачею декларації один раз на рік, уникаючи складнощів податкового адміністрування і тонкощів податкового планування. Це, однак, не виключає ведення діяльності в якості індивідуального підприємця, що при грамотному плануванні і юридично правильне оформлення дозволить управляти своїми податковими виплатами.
Якщо ви здаєте в оренду майно, то зобов'язані платити 13 відсотків ПДФО з доходу, який отримуєте (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).
При цьому для орендодавців-фізосіб, які є індивідуальними підприємцями, існує два варіанти сплати податку:
1. Заплатити податок ви повинні самостійно.
2. Утримати у вас податок і перерахувати його до бюджету повинен орендар майна.
Розглянемо обидві ситуації.
1. Ви самостійно розраховуєте і платите ПДФО
Цей обов'язок виникає у вас в тому випадку, якщо ваш орендар (п. П. 1 і 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):
- фізична особа, яка не є індивідуальним підприємцем. Це може бути як громадянин РФ, так і іноземець або особа без громадянства;
- іноземна організація, яка не має підрозділи в РФ.
Податок ви розраховуєте після закінчення року за формулою (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):
ПДФО \u003d дохід від здачі майна в оренду за рік x 13%.
Крім того, вам потрібно заповнити податкову декларацію за формою 3-ПДФО за рік, коли ви здавали майно в оренду та отримували дохід. Декларація здається не пізніше 30 квітня року, наступного за роком отримання доходів від оренди. Уявити її потрібно до податкової інспекції за місцем вашого проживання (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Примітка. Для заповнення декларації ви можете скористатися безкоштовною програмою, Яка розміщена на сайті ФНС Росії за адресоюwww.nalog.ru , В розділі «Інструментарій / Декларація».
Суму податку необхідно заплатити в бюджет не пізніше 15 липня року, що настає за роком здачі майна в оренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквізити для сплати податку ви можете уточнити у вашій податкової інспекції.
2. Орендар розраховує і перераховує ПДФО до бюджету
Якщо ви здаєте майно в оренду російській організації, російському підрозділу іноземної організації, індивідуальному підприємцю, нотаріусу або адвокату, то розраховувати і сплачувати ПДФО з орендної плати повинен орендар (п. п. 1 і 2 ст. 226 НК РФ).
Це означає, що при виплаті вам орендних платежів він утримує їх частина в розмірі 13 відсотків і перераховує до бюджету (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким чином, орендна плата, яку ви отримуєте, зменшується на суму податку. Орендар виступає в даному випадку податковим агентом.
При цьому орендар не має права перераховувати ПДФО з орендної плати з власних коштів (п. 9 ст. 226 НК РФ).
Якщо орендар повністю утримав і сплатив до бюджету ПДФО, то ви можете не подавати податкову декларацію після закінчення року (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Однак якщо орендар податок не втримав і не перерахував (або зробив це не в повному обсязі), то вам доведеться самостійно розрахувати і сплатити ПДФО. Крім того, потрібно буде заповнити і здати податкову декларацію (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Примітка. Існує думка про те, що фізособа в будь-якому випадку самостійно сплачує податок незалежно від статусу орендаря. Однак, на нашу думку, якщо в договорі оренди передбачено обов'язок орендаря щодо утримання та сплати ПДФО з сум орендної плати, платити податок самостійно вам не потрібно.
Дзен! Дзен! Дзен! На нашому Яндекс Дзен каналі ще більше особливих юридичних матеріалів в зручному і красивому форматі.
Податковий облік доходів в сумі орендної плати залежить від того, чи є оренда для організації основною діяльністю чи ні.
ситуація: до яких доходів при розрахунку податку на прибуток віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів?
Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в пункті 3 статті 120 Податкового кодексу РФ, - два рази і більше протягом календарного року. Такий підхід до застосування поняття «систематичність» був закріплений в пункті 2 розділу 4 методичних рекомендацій щодо застосування глави 25 Податкового кодексу РФ (затверджених наказом МНС Росії від 20 грудня 2002 № БГ-3-02 / 729). На сьогоднішній момент цей документ втратив чинність (наказ ФНС Росії від 21 квітня 2005 № САЕ-3-02 / 173). Однак запропоноване тлумачення поняття «систематичність» зберігає свою актуальність, що підтверджується представниками податкового відомства (див., Наприклад, лист УМНС Росії по Московській області від 25 березня 2004 № 04-23 / 03451) і арбітражними судами (див., Наприклад, постанову ФАС Волго-Вятського округу від 26 жовтня 2005 № А28-4710 / 2005-34 / 29).
Дата визнання доходу
Якщо організація використовує метод нарахування і передача майна в оренду - один з основних видів її діяльності, то дохід визнайте на дату реалізації цієї послуги. За загальним правилом датою фактичного надання послуг з оренди є день підписання щомісячного акту (якщо такий документ складається). При цьому наявність або відсутність фактичного отримання грошей на момент визнання доходу не впливають. Такий висновок дозволяє зробити пункт 3 статті 271 Податкового кодексу РФ. Аналогічні роз'яснення містить лист Мінфіну Росії від 27 травня 2015 р № 03-03-06 / 1/30408.
ситуація: в який момент при розрахунку податку на прибуток визнати в доходах суму орендної плати, якщо актів про надання послуг щомісяця не складається? Здача майна в оренду - основний вид діяльності організації. Організація застосовує метод нарахування.
Орендну плату визнайте в доходах на останній день кожного місяця (ст. 271 НК РФ).
При методі нарахування доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце (п. 1 ст. 271 НК РФ). За договорами, які належать до кількох звітним (податковим) періодам, доходи між ними потрібно розподілити з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат (п. 2 ст. 271 НК РФ).
Якщо організація використовує метод нарахування і передача майна в оренду - один з основних видів її діяльності, то дохід потрібно визнавати на дату реалізації цієї послуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). За загальним правилом датою фактичного надання послуг з оренди є день підписання щомісячного акту.
Разом з тим, законодавство не зобов'язує орендодавця щомісяця виставляти акти про надання послуг за договором оренди . При цьому послугою для цілей оподаткування визнається діяльність, результати якої не мають матеріального вираження (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договору оренди орендодавець надає послуги з оренди орендарю постійно (щодня) протягом усього терміну дії договору.
З вищевикладеного можна зробити висновок, що за відсутності актів про надання послуг орендодавець повинен визначати базу по податку на прибуток (у т. Ч. Доходи) за підсумками кожного звітного (податкового) періоду (п. 1 ст. 54, п. 2 ст. 286 НК РФ). Слідуючи цій логіці, аналогічну позицію зайняв і Мінфін Росії в листах від 4 квітня 2007 р № 03-07-15 / 47 (доведено до відома податкових інспекцій листом ФНС Росії від 28 квітня 2007 р № ШТ-6-03 / 360) , від 8 лютого 2005 № 03-04-11 / 21. Незважаючи на те що зазначені листи стосуються питань розрахунку ПДВ, аргументи, наведені в них відносно дати надання послуг оренди, можна застосувати і до порядку розрахунку податку на прибуток.
Якщо організація використовує метод нарахування і передача майна в оренду не є основним видом діяльності, то датою визнання доходу від оренди буде:
- або дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів;
- або дата пред'явлення орендодавцю документів, які є підставою для розрахунків;
- або останній день звітного або податкового періоду.
Ці варіанти передбачені в підпункті 3 пункту 4 статті 271 НК РФ. Аналогічної позиції дотримується і Мінфін Росії в листі від 4 березня 2008 року № 03-03-06 / 1/139.
Так як визнання доходу від оренди при методі нарахування не залежить від факту оплати, то отриманий від орендаря аванс включати до складу податкових доходів не потрібно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). У доходи включите ту частину авансу, яка відноситься до вже зроблену послугу.
Якщо організація застосовує касовий метод, то доходи від здачі майна в оренду потрібно відобразити в тому звітному періоді, в якому фактично надійде оплата за надані послуги (п. 2 ст. 273 НК РФ). Якщо в рахунок орендної плати отримано аванс, то його суму також віднесіть на збільшення оподатковуваного прибутку (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 8 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 22 грудня 2005 № 98).
Приклад відображення в бухобліку і при оподаткуванні орендодавця сум орендної плати. Передача майна в оренду - окремий вид діяльності організації-орендодавця. Організація-орендодавець застосовує загальну систему оподаткування
Одним з видів діяльності ЗАТ «Альфа» є здача в оренду основних засобів. У січні «Альфа» придбала для здачі в оренду нежитлове приміщення вартістю 2 456 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 374 644 руб.). В наступному місяці об'єкт був переданий орендарю.
Починаючи з лютого «Альфа» нараховує щомісячну орендну плату в розмірі 90 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 13 729 руб.). Оплата від орендаря також надходить щомісяця (в останній день місяця, за який були надані послуги).
В січні:
Дебет 08 Кредит 60
- 2 081 356 руб. (2 456 000 руб. - 374 644 руб.) - відбиті витрати на придбання приміщення;
Дебет 19 Кредит 60
- 374 644 руб. - врахований ПДВ по придбаному основному засобу;
Дебет 60 Кредит 51
- 2 081 356 руб. - прийнято до обліку приміщення, призначене для здачі в оренду;
Дебет 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ» Кредит 19
- 374 644 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по основному засобу;
- 2 081 356 руб. - передано в оренду приміщення.
В лютому:
Дебет 62 Кредит 90-1
Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- 13 729 руб. - нарахований ПДВ з суми орендної плати;
Дебет 51 Кредит 62
Організація щомісяця платить податок на прибуток, застосовує метод нарахування. У лютому бухгалтер відбив в податковій базі дохід від реалізації в сумі 76 721 руб. (90 000 руб. - 13 729 руб.).
Різниці через перепади курсів
ситуація: як орендодавцю при розрахунку податку на прибуток враховувати різниці, що виникають із-за перепадів курсів, по орендних платежах в 2015 році? Ціни погодили в у. е., а розрахунки ведуть в рублях. Договір підписали в 2014 році.
Різниці, що виникають з орендних платежів 2015 року, враховуйте як курсові. Ті ж, що виникають за зобов'язаннями 2014 го - як сумові.
Відрізняти курсові різниці від сумових важливо, оскільки враховують їх по-різному. Взагалі з 2015 року поняття «сумові різниці» в Податковому кодексі РФ більше немає. Все різниці по валютах і у. е. вважають курсовими. Враховуйте їх по діючими правилами . Але є один виняток. По угодах в у. е., укладеним до 1 січня 2015 року, різниці через перепади курсів визнайте як сумові, по старими правилами (П. 3 ст. 3 Закону від 20 квітня 2014 р № 81-ФЗ).
У Податковому кодексі РФ визначення, що вважати «укладеною угодою», немає. Тому звернемося до цивільного законодавства. У ньому угодою визнають дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення прав і обов'язків (п. 1 ст. 11 НК РФ, ст. 153 ЦК України).
Тому в розглянутому випадку угода - це виникнення в однієї сторони зобов'язання оплатити оренду, а в іншої сторони - права вимагати цю суму. Факт підписання договору тут вторинний. Важливіше, чи користувався орендар майном орендодавця чи ні.
Інші приклади. У торгівлі момент виникнення зобов'язань буде залежати від часу відвантаження або надходження передоплати. За позиками зобов'язання виникають тільки після того, як позичальник отримає гроші від кредитора.
Тому, щоб правильно врахувати різниці, дивіться на дату, коли виникло зобов'язання, а не на день підписання договору.
Підтверджують цю логіку і роз'яснення в листах Мінфіну Росії від 29 травня 2015 р № 03-03-06 / 1/31100, від 25 травня 2015 р № 03-03-06 / 1/29921, від 21 травня 2015 р № 03-03-06 / 1/29152.
ПДВ
Доходи в сумі орендної плати обкладаються ПДВ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Справа в тому, що надання майна в оренду з точки зору глави 21 Податкового кодексу РФ розглядається як надання відплатних послуг, що є об'єктом оподаткування ПДВ. Виняток становлять випадки, коли:
- в оренду надаються житлові приміщення в житловому фонді всіх форм власності;
- орендарем приміщення є іноземний громадянин або іноземна організація, які перебувають на податковому обліку в Росії.
У цих випадках орендна плата ПДВ не обкладається.
Виняток щодо оподаткування ПДВ договорів оренди з іноземними громадянами або організаціями застосовується, якщо законодавством іноземної держави-орендаря:
- або встановлений аналогічний взаємний порядок щодо громадян Росії і російських організацій, акредитованих в цьому іноземній державі;
- або якщо така норма передбачена міжнародним договором (угодою) Росії.
Про це сказано в пункті 1 та підпункті 10 пункту 2 статті 149 Податкового кодексу РФ.
Спільним наказом МЗС Росії і Мінфіну Росії від 8 травня 2007 р № 6498 / 40Н затверджено Перелік іноземних держав, стосовно громадян і (або) організацій яких застосовується звільнення від ПДВ при наданні їм в оренду приміщень. Цей перелік не містить будь-яких обмежень, пов'язаних з відповідною нормою іноземної держави до фізичних і юридичних нашої країни.
ситуація: чи може організація використовувати пільгу з ПДВ при наданні в оренду офісних приміщень постійного представництва австрійської організації?
Да може.
Перелік іноземних держав, стосовно громадян і організацій яких застосовується пільга по ПДВ, передбачена статтею 149 Податкового кодексу РФ при здачі їм приміщень в оренду, затверджений наказом МЗС Росії і Мінфіну Росії від 8 травня 2007 р № 6498 / 40Н. Австрія в цей список включена. У ньому також встановлені види приміщень, при здачі в оренду яких застосовується пільга, - це службові (офісні) та житлові приміщення.
Тому, якщо організація надає в оренду офісні приміщення іноземній організації, акредитованої в Росії і є резидентом Австрії, ПДВ на суму орендної плати не нараховувати (п. 1 ст. 149 НК РФ).
Відповідно до пункту 1 статті 154 Податкового кодексу РФ податкову базу по ПДВ потрібно визначити виходячи з вартості наданих послуг (суми орендної плати) без ПДВ. Розраховуйте її в міру надання послуг та пред'явлення розрахункових документів.
Документами, що підтверджують надання орендних послуг, є:
- договір оренди;
- акт приймання-передачі майна орендарю;
- акт надання послуг оренди (якщо його складання передбачено договором).
Датою виникнення оподатковуваного ПДВ обороту є найбільш рання з наступних дат:
- день надання орендодавцем послуг останній день кожного податкового періоду протягом усього терміну договору оренди;
- день оплати, часткової оплати в рахунок майбутнього надання послуг.
Такий висновок дозволяють зробити норми підпункту 1 пункту 1 статті 167 Податкового кодексу РФ і листів Мінфіну Росії від 24 травня 2010 року № 03-07-11 / 200, від 4 квітня 2007 р № 03-07-15 / 47.
На суму орендної плати орендодавець зобов'язаний виставити орендарю рахунок-фактуру (П. 3 ст. 168 НК РФ).
ситуація: як часто орендодавець повинен виставляти рахунки-фактури орендарю? Договір оренди укладено на тривалий термін. Згідно з угодою щомісячні акти про надання орендних послуг не складаються.
Порядок виставлення рахунків-фактур не залежить від складання актів про надання орендних послуг. Рахунок-фактуру орендодавець повинен виставити протягом п'яти календарних днів з моменту, коли послуги з здачі майна в оренду були надані (п. 3 ст. 168 НК РФ). Пояснюється це тим, що послуги реалізуються (споживаються) в процесі їх надання (п. 5 ст. 38 НК РФ). Документами, що підтверджують надання орендних послуг, є:
- договір оренди;
- акт приймання-передачі майна орендарю.
Про це сказано в листах Мінфіну Росії від 9 листопада 2006 № 03-03-04 / 1/742, а також ФНС Росії від 5 вересня 2005 № 02-1-07 / 81.
Таким чином, якщо договором оренди не передбачено інше, щомісячне складання актів про надання послуг з надання майна необов'язково.
У відношенні договорів оренди, термін дії яких охоплює більше одного податкового періоду з ПДВ, фінансове відомство дає такі роз'яснення (лист Мінфіну Росії від 4 квітня 2007 р № 03-07-15 / 47). Якщо умовами договорів оренди не передбачена попередня оплата послуг, то орендодавець повинен визначати податкову базу по ПДВ в останній день кварталу, в якому послуги були надані (31 березня, 30 червня, 31 жовтня і 31 грудня). Відповідно, протягом п'яти календарних днів після закінчення кожного кварталу орендодавець повинен виставляти орендарю рахунок-фактуру на послуги, надані в минулому періоді. Пояснюється це так. Послугою для цілей оподаткування визнається діяльність, результати якої не мають матеріального вираження (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договору оренди орендодавець надає послуги з оренди орендарю постійно (щодня) протягом усього терміну дії договору. Тому орендодавець зобов'язаний визначати податкову базу по ПДВ за підсумками кожного кварталу (п. 1 ст. 54, п. 4 ст. 166 та ст. 163 НК РФ). Достроково (поки період, в якому надаються послуги з оренди, не закінчено) виставляти рахунки-фактури не можна (листа Мінфіну Росії від 8 лютого 2005 № 03-04-11 / 21 і від 2 липня 2008 року № 03-07- 09/20).
Суми податку, обчислені і сплачені з сум авансів, прийміть до відрахування в податковому періоді, в якому послуга буде надана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).
Викуп майна орендарем
- витрати, пов'язані з його вибуттям (наприклад, доставка, залишкова вартість майна) (подп. 1 і 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
- доходи від його продажу (викупна вартість майна) (ст. 249 НК РФ).
Детальніше про це див .:
- Як врахувати при оподаткуванні продаж основних засобів при викупі орендованих об'єктів основних засобів;
- Як відобразити в обліку реалізацію матеріалів при викупі орендованих об'єктів іншого майна.
Реалізація товарів (робіт, послуг) на території Росії визнається об'єктом оподаткування ПДВ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Тому з виручки в сумі викупної вартості майна потрібно заплатити ПДВ. Суми податку, сплачені авансом в рахунок викупної вартості майна, прийміть до відрахування відразу після передачі об'єкта орендарю (п. 8 ст. 171 і п. 6 ст. 172 НК РФ).
ОСНО і ЕНВД
Якщо організація застосовує загальну систему оподаткування та сплачує ЕНВД, суми орендної плати в рамках діяльності, перекладеної на ЕНВД, і діяльності на загальній системі оподаткування необхідно враховувати окремо з метою розрахунку податку на прибуток і ПДВ методом прямого рахунку (п. 9 ст. 274, п. 1 ст. 146, абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Доходи, пов'язані з поданням майна в оренду, по діяльності, перекладеної на ЕНВД, ніяк не позначаться на визначенні податкової бази по ЕНВД (п. 1 і 2 ст. 346.29 НК РФ).
Для того щоб врахувати при розрахунку податку на прибуток суми отриманої орендної плати на загальній системі оподаткування, скористайтеся .
ССО
ситуація: до яких доходів при розрахунку єдиного податку при спрощеній системі віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів?
Якщо майно можна здавати в оренду на систематичній основі, то до доходів від реалізації. В іншому випадку відобразіть орендні платежі в складі позареалізаційних доходів.
Організації, які застосовують спрощенку, визначають оподатковувані доходи на підставі статей 249 і 250 Податкового кодексу РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Дохід від здачі майна в оренду є позареалізаційних, якщо не відноситься до доходів від реалізації (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерій для віднесення орендної плати до виручки від реалізації Податковим кодексом РФ не передбачений. Однак він містить умову для включення витрат, пов'язаних зі здачею майна в оренду, до витрат від реалізації. Так, якщо організація здає майно в оренду на систематичній основі, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Відповідно, і доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації.
Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в пункті 3 статті 120 Податкового кодексу РФ, - два рази і більше протягом календарного року. Такий підхід до застосування поняття «систематичність» був закріплений в пункті 2 розділу 4 Методичних рекомендацій із застосування глави 25 Податкового кодексу РФ (затверджених наказом МНС Росії від 20 грудня 2002 № БГ-3-02 / 729). На сьогоднішній день цей документ втратив чинність (наказ ФНС Росії від 21 квітня 2005 № САЕ-3-02 / 173). Однак запропоноване тлумачення поняття «систематичність» зберігає свою актуальність, що підтверджується представниками податкового відомства (див., Наприклад, лист УМНС Росії по Московській області від 25 березня 2004 № 04-23 / 03451) і арбітражними судами (див., Наприклад, постанову ФАС Волго-Вятського округу від 26 жовтня 2005 № А28-4710 / 2005-34 / 29).
Датою отримання доходу є день, коли організація фактично отримала кошти від орендаря в оплату його заборгованості. Суму орендної плати, отриманої у вигляді авансу, включіть в доходи на спрощеній системі, відразу в момент її надходження до організації. Цей порядок випливає з пункту 1 статті 346.17 Податкового кодексу РФ і листів МНС Росії від 11 червня 2003 № СА-6-22 / 657, Мінфіну Росії від 25 січня 2006 № 03-11-04 / 2/15 та рішення ВАС РФ від 20 січня 2006 № 4294/05.
Приклад відображення в бухобліку і при оподаткуванні орендодавця сум орендної плати. Передача майна в оренду - окремий вид діяльності організації-орендодавця. Організація-орендодавець застосовує спрощенку, податок сплачує з різниці між доходами і витратами
Одним з видів діяльності ТОВ «Альфа» є здача в оренду основних засобів. У січні «Альфа» придбала для здачі в оренду нежитлове приміщення вартістю 2 456 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 374 644 руб.). В наступному місяці об'єкт був переданий орендарю.
Починаючи з лютого «Альфа» нараховує щомісячну орендну плату в розмірі 90 000 руб. Оплата від орендаря також надходить щомісяця (в останній день місяця, за який були надані послуги).
У бухобліку організації зроблені такі записи.
В січні:
Дебет 08 Кредит 60
- 2 456 000 руб. - відображені витрати на придбання приміщення;
Дебет 60 Кредит 51
- 2 456 000 руб. - оплачений об'єкт;
Дебет 03 субрахунок «Власне майно» Кредит 08
- 2 456 000 руб. - прийнято до обліку приміщення, призначене для здачі в оренду;
Дебет 03 субрахунок «Майно, здане в оренду» Кредит 03 субрахунок «Власне майно»
- 2 456 000 руб. - передано в оренду приміщення.
В лютому:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата;
Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - надійшла оплата від орендаря.
У березні:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата;
Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - надійшла оплата від орендаря.
Отриману орендну плату в сумі 180 000 руб. (90 000 руб. + 90 000 руб.) Бухгалтер відбив у книзі обліку доходів і витрат за I квартал.
Договір оренди може передбачати викуп майна орендарем. В цьому випадку для цілей оподаткування операція з передачі викупленого майна за договором оренди відображається як його реалізація (п. 1 ст. 624 ЦК України). На дату переходу права власності на переданий в оренду об'єкт відобразіть:
- витрати, пов'язані з його вибуттям, якщо вони передбачені в статті 346.16 Податкового кодексу РФ (наприклад, доставка, покупна вартість майна);
- доходи від його продажу (викупна вартість майна) (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
ЕНВД
Об'єктом оподаткування ЕНВД є поставлений дохід (ст. 346.26 НК РФ). Тому на розрахунок податкової бази доходи у вигляді плати за надання майна в оренду не впливають.
Організації, які застосовують спрощенку, визначають оподатковувані доходи на підставі статей 249 і 250 Податкового кодексу РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Ці статті ділять всі доходи на виручку від реалізації і позареалізаційні доходи. Основний який виникає при обліку доходів від оренди при ССО, до яких доходів при єдиного податку віднести плату, отриману за здачу майна в оренду, - до виручки від реалізації або позареалізаційних доходів.
У загальному випадку дохід від здачі майна в оренду є позареалізаційних. Однак він може враховуватися і в складі виручки від реалізації. Критерій для віднесення орендної плати до виручки Податковим кодексом РФ не Проте він містить умову для включення витрат, пов'язаних зі здачею майна в оренду, до витрат від реалізації. Так, якщо організація здає майно в оренду на систематичній основі, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Відповідно, і доходи від неї потрібно визнати в складі виручки від реалізації.
Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в пункті 3 статті 120 Податкового кодексу РФ, - два рази і більше протягом календарного року. Такий підхід до застосування поняття «систематичність» був закріплений в пункті 2 розділу 4 Методичних рекомендацій із застосування глави 25 Податкового кодексу РФ (затверджених наказом МНС Росії від 20 грудня 2002 № БГ-3-02 / 729). На сьогоднішній день цей документ втратив чинність (наказ від 21 квітня 2005 № САЕ-3-02 / 173). Однак запропоноване тлумачення поняття «систематичність» зберігає свою актуальність, що підтверджується податкового відомства (див., Наприклад, лист УМНС Росії по Московській області від 25 березня 2004 № 04-23 / 03451) і судами (див., Наприклад, постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26 жовтня 2005 № А28-4710 / 2005-34 / 29).
Таким чином, якщо майно можна здавати в оренду на систематичній основі, то облік доходів
від оренди при ССО ведіть в тому ж порядку, що і виручки від реалізації. В іншому випадку відбивайте орендні платежі в складі позареалізаційних доходів. Аналогічні правила можна застосовувати і в бухгалтерському обліку. Тільки доходи від оренди при ССО потрібно розділяти на доходи по звичайних видах діяльності (відображають на рахунку 90) та інші доходи (відображають на рахунку 91).
Датою отримання доходу є день, коли організація фактично отримала кошти від орендаря в оплату його заборгованості. Суму орендної плати, отриманої у вигляді авансу, включіть в доходи на ССО відразу в момент її надходження до організації. На цю дату потрібно внести відповідний запис до доходної частини книги обліку доходів і витрат. Цей порядок випливає з пункту 1 статті 346.17 Податкового кодексу РФ і листів МНС Росії від 11 червня 2003 № СА-6-22 / 657, від 25 січня 2006 № 03-11-04 / 2/15 і рішення ВАС РФ від 20 січня 2006 № 4294/05.
У бухгалтерському обліку можуть застосовуватися аналогічні правила. Але тільки за умови, що організація відноситься до суб'єктів малого підприємництва і веде бухгалтерський облік за касовим методом. Якщо вона застосовує метод нарахування, то доходи від оренди при ССО відображають в обліку на ту дату, коли у організації виникло право на їх отримання (як правило, це останнє число кожного місяця). Одержано такі доходи від орендаря чи ні, значення не має.
приклад
Організація застосовує ССО, податок сплачує з різниці між доходами і витратами. Бухгалтерський облік ведеться за методом нарахування. Організація здала в оренду нежитлове приміщення.
З січня компанія нараховує щомісячну орендну плату в розмірі 90 000 руб. Оплата від орендаря надходить щомісяця (в місяці, наступному за періодом, в якому були надані орендні послуги).
ситуація 1
Одним з видів діяльності компанії є здача в оренду основних засобів. Облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за лютий і відображена заборгованість орендаря;
- в березні:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за лютий на розрахунковий рахунок;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за березень і відображена заборгованість орендаря.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі виручки від реалізації (доходів за звичайними видами діяльності) буде відображена сума орендної плати в розмірі 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 міс.). В книгу обліку доходів і витрат переноситься тільки фактично отримана орендна плата в розмірі 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 міс.).
ситуація 2
Здача в оренду основних засобів не є видом діяльності організації. При цьому майно було здано орендарю на один місяць. Тоді облік доходів від оренди при ССО ведеться за допомогою наступних записів:
- в січні:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - нарахована орендна плата за січень і відображена заборгованість орендаря;
- в лютому:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - надійшла орендна плата за січень на розрахунковий рахунок.
За підсумками I кварталу в бухгалтерському обліку при УСН в складі інших доходів буде відображена сума орендної плати в розмірі 90 000 руб. У книзі обліку доходів і витрат відображається позареалізаційні доходи також у розмірі 90 000 руб.
