доходи бюджетна институцияот наем на имотподлежи на облагане с данък върху доходите

Министерството на финансите на Русия в писмо № 03-03-06/4/50 от 25 май 2012 г. изясни въпроса дали доходите, получени от отдаване под наем на имот от университета през тази година, трябва да се облагат с корпоративен данък . Службата по-специално припомня, че гл. 25 „Корпоративен подоходен данък“ от Данъчния кодекс на Руската федерация не съдържа разпоредби, установяващи спецификата на плащането на данък върху доходите на бюджетните институции от доходи, получени от отдаване под наем на държавно (общинско) имущество и прехвърлени на тях за оперативно управление.
Следователно плащането на данък върху доходите от бюджетните институции се извършва по реда, предвиден в чл. 287 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Бюджетните институции са длъжни да водят отделна отчетност на приходите (разходите), получени (произведени) в рамките на целевото финансиране. При липса на такава отчетност за данъкоплатец, получил целево финансиране, тези средства се считат за облагаеми от датата на получаването им.

Пример. От 01.01.2012 г. общинско бюджетно общообразователно заведение (средно общообразователно училище) отдава под наем помещение, за което получава наем с ДДС и възстановяване на битови разходи, както и възстановяване на данък поземлен и имот.

Понастоящем приходите от отдаване под наем на имущество на общинска бюджетна институция могат да бъдат кредитирани в личната сметка на тази институция и да бъдат на нейно самостоятелно разположение.
Упълномощените органи посочват, че операциите за предоставяне на обществени услуги по споразумения, според които цената на услугите за наемане на помещения не включва тези разходи, не са операции по продажба на стоки (работи, услуги) и в резултат на това обектът на ДДС (писма на Министерството на финансите на Русия от 14 май 2008 г. N 03-03-06/2/51; 31 декември 2008 г. N 03-07-11/392; 17 септември 2009 г. N 03-07 -11/232, Федерална данъчна служба на Русия от 4 февруари 2010 г. N ShS-22-3/ [защитен с имейл]).
Тази позиция се основава на факта, че организация, която получава комунални услуги въз основа на договори с организации за доставки, сама по себе си не е организация за доставка и съответно не може да изпълнява комунални услуги.
За да се избегнат последващи разногласия с данъчните власти, препоръчваме да включите размера на компенсацията за част от данъка върху имуществото и данъка върху земята, получен от наематели, в данъчната основа на ДДС (Писмо на Министерството на финансите на Русия от 25 ноември 2008 г. 03-07-11 / 366).
Средствата, получени от институции от трети лица като плащане за комунални, оперативни и други подобни услуги, се признават като техен приход и се отчитат като неоперативни приходи в съответствие с чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 24 март 2009 г. N 03-03-05 / 47, Управление на Федералната данъчна служба на Русия за Московска област от 29 ноември 2004 г. N 03-42 / 22557, от 3 февруари 2005 г. N 21-27 / 28632).
Сумите на компенсации от наемателите за част от данъците (върху имущество, земя), платени от наемодателите, могат да се считат за доход от продажби (клауза 2 от член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писмо на Службата на федералния данък Служба на Русия за Московска област от 03.02.2005 N 21-27 / 28632).
Вероятно институцията ще трябва да защитава различна правна позиция в съдебната система (виж например Решения на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 11 февруари 2008 г. N F08-8206 / 07-3204A, FAS на Източносибирския регион Област от 21 март 2007 г. N A74-3165 / 06-Ф02-1481/07).
В счетоводството на бюджетна институция в съответствие с Инструкцията за използване на сметкоплана счетоводствобюджетни институции, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 16 декември 2010 г. N 174n, се използва следната кореспонденция:
1. Дебитна сметка 2,205 21,560 Кредитна сметка 2401 10 120
наемът се начислява на основание договор, фактура (фактура).
2. Дебитна сметка 2,401 10,120 Кредитна сметка 2 303 04 730
ДДС, начислен върху сумата под наем.
3. Дебитна сметка 2,201 11,510 Кредитна сметка 2,205 21,660
увеличение на задбалансова сметка 17 (по код КОСГУ 120);
наемът е получен.
4. Дебитна сметка 2 302 23 730 (сметка на аналитично счетоводство "Разплащания с наемателя") Кредитна сметка. 2 302 23 730 (сметка на аналитично счетоводство "Разплащания с организацията-доставчик")
на наемателя се представя фактура за възстановяване на разходите на институцията по отношение на потребените от него комунални услуги.
5. Дебитна сметка 2 302 23 830 (сметка на аналитично счетоводство "Разплащания с организацията-доставчик") Кредитна сметка. 2 201 11 610
увеличение на задбалансова сметка 18 (по код КОСГУ 223);
институцията плаща за комунални услуги.
6. Дебитна сметка 2,201 11,510 Кредитна сметка 2 302 23 730 (аналитична сметка "Разплащания с наемателя")
намаление по задбалансова сметка 18 (по код по КОСГУ 223);
получени от наемателя пари в бройда плащат сметките за комунални услуги, които консумират.
7. Дебитна сметка 2,401 20,290 Кредитна сметка 2 303 12 730 (2 303 13 730)
институцията е начислила данък върху имуществото (данък поземлен данък), чиито суми подлежат на обезщетение съгласно договора за наем (допълнително споразумение към него).
8. Дебитна сметка 2 303 12 830 (2 303 13 830) Кредит съгл. 2 201 11 610
увеличение на задбалансова сметка 18 (по код КОСГУ 290);
институцията е платила данък върху имуществото (данък поземлен данък).
9. Дебитна сметка 2 205 81 560 Кредитна сметка 2401 10180
начислен доход - компенсация на разходите за плащане на данък върху собствеността (данък поземлен данък).
10. Дебитна сметка 2,401 10,180 Кредитна сметка 2 303 04 730
ДДС, начислен върху размера на обезщетението.
11. Дебитна сметка 2,201 11,510 Кредитна сметка 2 205 81 660
увеличение на задбалансова сметка 17 (по код КОСГУ 180);
размера на обезщетението, получено от наемателя.
12. Дебитна сметка 2 303 04 830 Кредитна сметка 2 201 11 610

институцията е платила ДДС.
13. Дебитна сметка 2 401 10 120 (2 401 10 180) Кредит съгл. 2 303 03 730
начислен данък върху дохода по отношение на наем (по отношение на други приходи, получени от наематели).
14. Дебитна сметка 2 303 03 830 Кредитна сметка 2 201 11 610
намаление по задбалансова сметка 17 (по код 120 по КОСГУ - по отношение на наем; по код по КОСГУ 180 - по отношение на други приходи, получени от наематели);
дружеството е платило данък върху печалбата.

Получаване на средства от отдаване под наем на имотобщинска бюджетна институция

Доходите от отдаване под наем на имущество на общинска бюджетна институция трябва да бъдат на самостоятелно разположение на тази институция и могат да бъдат кредитирани по нейната лична сметка.
Съгласно параграф 4 на чл. 9.2 от Федералния закон от 12 януари 1996 г. N 7-FZ "За нетърговските организации", бюджетната институция има право да извършва други видове дейности, които не са основните видове дейности, само доколкото това служи за постигане на целите, за които е създадена и съответстващи на посочените цели, при условие че такава дейност е посочена в нейните учредителни документи (клауза 3 от член 298 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Доходите, получени под формата на наем или друго плащане за прехвърляне на общинска собственост, предоставена на общинска бюджетна институция за компенсация, не се отнасят до приходите на местния бюджет (клауза 3, член 41, член 42 от RF BC) и следователно е не подлежи на кредитиране в бюджета. Приходите от дейности, генериращи доходи, и имуществото, придобито за сметка на тези приходи, се предоставят на независимо разпореждане на бюджетна институция (клауза 3, член 298 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
По този начин приходите от отдаване под наем на имущество на общинска бюджетна институция могат да бъдат кредитирани в личната сметка на тази институция и да бъдат на нейно самостоятелно разположение. В същото време институцията може да използва получените приходи за всякакви цели, ако отговарят на целите, за които е създадена институцията, в рамките на изискванията на Плана за финансово-стопански дейности, одобрен по установения начин.
В случай на отдаване под наем със съгласието на учредителя на недвижимо имущество и особено ценно движимо имущество, предоставено на бюджетна институция от учредителя или придобито от бюджетна институция за сметка на средства, предоставени й от учредителя за придобиване на такова имущество , основателят не предоставя финансова подкрепа за поддържането на такова имущество (клауза 6 от чл. 9.2 от Закон № 7-FZ).
Така например, в случай на доставка на част от сградата от бюджетна институция (отделно помещение в сградата), размерът на субсидията може да бъде намален от учредителя с размера на разходите за поддържане на реално имот пропорционално на наета площ.

доходи от наем на недвижими имоти данъчно счетоводствоще се отнасят за неоперативни приходи Нашата счетоводна политика гласи: Други приходи и разходи се формират по сметки 91.01 и 91.02 Приходите от наем на имущество се формират по сметка 91.01. Разходите, свързани с наемането на имот, се формират пропорционално на площта на наетия имот. отдаване под наем на помещенияпо сметка 91.02. В същото време трябва да бъде изпълнен критерият за същественост (клауза 18.1 PBU9 / 99): ако доходът, получен от която и да е дейност, е най-малко 5 процента от общия приход, тогава той трябва да бъде приписан на основния ( приходи от продажби), ако са по-малко от 5 на сто - към оперативни приходи (други приходи). Приходите от наем на имущество, които са най-малко 5 на сто от общия приход, се формират по сметки 90.01 "Приходи", и съответните разходи, свързани с отдаване под наем на имот се формират по сметка 90.02 "Продажби". Приходите от наеми са по-малко от 5 процента от общите приходи, отнасяме ги към други приходи и в декларацията за печалбата те се включват в реда "Неоперативни приходи" Правилно ли приписваме приходите от наеми към други приходи и правилно ли попълваме декларацията за доходите, като класифицираме тези приходи като неоперативни?

Не, не е правилно. Ръководителят има право самостоятелно да определя принципа на отразяване на доходите от наемане на имущество, приходи от обичайни дейности или други доходи. Необходимо е да се изхожда от естеството на дейността на организацията, вида на доходите и условията за тяхното получаване. Ако лизингът е отделен вид дейност (наемните плащания формират постоянен доход), тогава отразете постъпленията по сметка 90. В данъчното счетоводство приходите от него трябва да се признават като част от приходите от продажби. Ако лизингът не е отделен вид дейност (наемните плащания формират периодичен доход), тогава отразете постъпленията по сметка 91. В данъчното счетоводство отразете дохода като част от неоперативните приходи. Вашият избор трябва да бъде фиксиран в счетоводната политика за счетоводни цели (клауза 7 PBU 1/2008). Критерият за същественост се използва за отразяване на детайлите на отразяването на показателите в отчетността (параграф 11 от PBU 4/99, параграф 18.1 от PBU 9/99).

Как може наемодателят да отрази счетоводно прехвърлянето на имущество по договор за наем?

Ситуация:как да определите за счетоводни цели дали предоставянето на имот под наем е отделен вид дейност на организацията или е еднократна операция

В счетоводството организацията има право самостоятелно да признава приходи, включително от лизинг на имущество, приходи от обичайни дейности или други приходи. По този въпрос е необходимо да се изхожда от естеството на дейността на организацията, вида на приходите и условията за тяхното получаване (например дали входящите лизингови плащания са постоянен или периодичен доход на организацията). Това е посочено в параграф 4 от PBU 9/99. Организацията може да определи своя избор в счетоводната политика за счетоводни цели (клауза 7 PBU 1/2008).

Как наемодателят записва плащанията за наем в счетоводството?

Лизинг като отделна дейност

Ако предоставянето на имущество под наем е отделен вид дейност на организацията, тогава помислете за размера на наема като част от приходите от обикновени дейности (). В същото време в счетоводството направете осчетоводяването *:

Дебит 62 (76) Кредит 90-1
- наемът е платен;

Дебит 90-3 Кредит 68 подсметка "Изчисления на ДДС"
- ДДС се начислява върху сумата на наема (ако дейността на организацията се облага с ДДС).

Отдаването под наем не е отделна дейност

Ако предоставянето на имущество под наем не е отделен вид дейност на организацията, тогава включете размера на наема в други приходи (параграф 7 от PBU 9/99). В този случай направете запис в счетоводството *:

Дебит 62 (76) Кредит 91-1
- Платен наем.

Как наемодателят трябва да третира наемните плащания за данъчни цели? Организацията се прилага обща системаданъчно облагане

Класификация на доходите

Данъчното третиране на дохода в размер на наема зависи от това дали наемът е основна дейност за организацията или не.

Ситуация:към какъв доход при изчисляване на данъка върху дохода да се включи плащането, получено за отдаване под наем на имущество - към приходи от продажби или неоперативни приходи

Доходите от наем на имущество са неоперативни, ако не са свързани с приходи от продажби (клауза 4, член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Данъчният кодекс на Руската федерация не предвижда критерий за класифициране на наема като приходи от продажби. Той обаче съдържа условие за включване на разходите, свързани с отдаването под наем на имущество, в разходите по продажбата. Така че, ако организацията отдава под наем имущество на систематична основа, разходите за такива дейности са свързани с продажбата (подклауза 1, клауза 1, член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Съответно, приходите от него трябва да се признават като част от приходите от продажби*.

Ако отдавате имот под наем, от вас се изисква да платите 13 процента от данъка върху доходите на физическите лица върху дохода, който получавате (клауза 4, клауза 1, член 208, клауза 1, член 209 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

В същото време за лизингодатели-физически лица, които не са индивидуални предприемачи, има две възможности за плащане на данък:

1. Вие трябва сами да платите данъка.

2. Наемателят на имота трябва да удържи данъка от Вас и да го преведе в бюджета.

Нека разгледаме и двете ситуации.

1. Вие самостоятелно изчислявате и плащате данък върху доходите на физическите лица

Това задължение възниква за вас, ако вашият наемател (параграфи 1 и 2 на член 226, параграф 1 на параграф 1 на член 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация):

• индивидуаленкойто не е едноличен търговец. Може да бъде както гражданин на Руската федерация, така и чужденец или лице без гражданство;
• чуждестранна организация, която няма подразделение в Руската федерация.

Изчислявате данъка в края на годината по формулата (клауза 1, член 224, член 225 от Данъчния кодекс на Руската федерация):

Данък върху доходите на физическите лица \u003d доход от отдаване на имот под наем за годината x 13%.

Освен това трябва да попълните връщане на данъципод формата на 3-NDFL за годината, когато сте отдали имот под наем и сте получили доход. Декларацията трябва да бъде подадена не по-късно от 30 април на годината, следваща годината, през която е получен доходът от наем. Трябва да го представите в данъчната служба по местоживеене (клауза 3 от член 228, клауза 1 от член 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Забележка. За да попълните декларацията, можете да използвате безплатна програма, който е публикуван на уебсайта на Федералната данъчна служба на Русия на адрес www.nalog.ru , в секцията „Софтуер/Декларация“.

Сумата на данъка трябва да бъде внесена в бюджета не по-късно от 15 юли на годината, следваща годината на отдаване на имота под наем (клауза 4, член 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Подробности за плащане на данъка можете да проверите във вашата данъчна служба.

2. Наемателят изчислява и превежда в бюджета данък върху доходите на физическите лица

Ако отдадете имот под наем на руска организация, руско подразделение на чуждестранна организация, индивидуален предприемач, нотариус или адвокат, тогава наемателят трябва да изчисли и плати данък върху доходите на физическите лица върху наема (клаузи 1 и 2 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Това означава, че когато ви плаща наемни плащания, той задържа част от тях в размер на 13 процента и ги превежда в бюджета (параграф 1, клауза 4, член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация). По този начин наемът, който получавате, се намалява с размера на данъка. Наемателят действа този случайданъчен агент.

В същото време наемателят няма право да превежда данък върху доходите на физическите лица от наем от собствени средства (клауза 9, член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ако наемателят е удържал изцяло и е платил данък върху доходите на физическите лица в бюджета, тогава не можете да подавате данъчна декларация в края на годината (параграф 2, клауза 4, член 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ако обаче наемателят не е удържал и прехвърлил данъка (или не го е направил изцяло), тогава ще трябва самостоятелно да изчислите и платите данък върху доходите на физическите лица. Освен това ще трябва да попълните и подадете данъчна декларация (клауза 4, клауза 1, член 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Забележка. Има мнение, че във всеки случай физическото лице плаща данък самостоятелно, независимо от статута на наемателя. Въпреки това, според нас, ако договорът за наем предвижда задължението на наемателя да удържа и плаща данък върху доходите на физическите лица от наема, не е необходимо да плащате данъка сами.

Дзен! Дзен! Дзен!Нашият канал Yandex Zen има още по-специални юридически материали в удобен и красив формат.

Наталия Береснева, адвокат
Наталия Троицкая, одитор на Руската федерация
Група от компании Телеком-Сървис ИТ

При извършване на стопанска дейност почти всички организации се сблъскват с въпроси, произтичащи от договори за наем на сгради, конструкции, помещения, сключени във връзка с осъществяването на производствена дейност.

Правното регулиране на наемните отношения се извършва предимно в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация (ГК на РФ).

Без да навлизаме в гражданско-правния аспект, тази статия ще разгледа особеностите и спецификата на счетоводството и данъчното облагане на сделките с наем.

И така, „съгласно договор за наем на сграда или конструкция наемодателят се задължава да прехвърли сградата или конструкцията на наемателя за временно владение и ползване или за временно ползване“ (член 650 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Нека припомним, че информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, издадено на 1 юни 2000 г., обяснява, че правилата, уреждащи отдаването под наем на сгради и конструкции, се прилагат еднакво за нежилищни помещения, разположени в сградата.

Проблемите с регистрацията на договори за наем, за щастие, вече са напълно разрешени: договорите за наем на помещения, сключени за период по-малко от година, не подлежат на държавна регистрация. Също така не подлежи на държавна регистрация правото на лизинг, произтичащо от договори, сключени за период по-малко от една година (виж информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59).

В договора наемодателят и наемателят могат да посочат кой какви разходи поема за поддържане на наетите помещения в подходящо състояние (основен ремонт, текущ). Ако в договора няма такива клаузи, в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация (член 616), задълженията за основен ремонт се възлагат на лизингодателя, а за текущия - на наемателя.

Освен това в договора страните могат да уговорят задължения за плащане на сметки за комунални услуги. Нека изясним, че комуналните услуги включват отопление, водоснабдяване, канализация, газ, електричество, топла вода (подгряване на вода) и други (клауза 11 от писмото на Министерството на финансите на Русия от 29 октомври 1993 г. № 118 „На отразяване в счетоводството на определени транзакции в жилищно-комуналната икономика").

Както ще видим в бъдеще, процедурата за разпределяне на отговорностите за поддържане на наетия имот и извършване на разходи по него е много важна от гледна точка на данъчното облагане, правилното изпълнение на договора в бъдеще може значително да улесни живота на счетоводителите .

Отчитане на приходите и разходите по договор за лизинг

Счетоводство и данъчно облагане на лизингодателя

Съгласно PBU 9/99 „Доходи на организацията“ (по-нататък PBU 9/99), одобрен със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 06.05.1999 г. № 32n, ако предметът (видът) на дейността на организацията е предоставяне на активите му за временно ползване (временно владение и ползване) срещу възнаграждение по договор за наем, като доход се счита за доход, получен във връзка с тази дейност (наем). Съответно постъпленията се отразяват в сметка 46 „Продажби на продукти (работи, услуги)” по стария сметкоплан (сметка 90 „Продажби” по новия сметкоплан).

Приходите от наем също подлежат на отразяване по кредита на сметка 46 (90), когато в устава на организацията не е посочено, че тя отдава под наем помещения, сгради, конструкции, друго имущество, но в същото време е достигнат критерият за същественост - ситуация в при което съотношението на сумата, получена от лизингови операции към размера на приходите от обикновени дейности за съответния отчетен период, е най-малко пет процента (виж „Методически препоръки за реда за съставяне на показатели на финансовите отчети на организациите“, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 28 юни 2000 г. № 60n). Освен това критерият за същественост е единственият за установяване на реда за отразяване на определени приходи като част от приходи от обичайна дейност или като част от неоперативни (оперативни) приходи. Данъчните власти често прибягват до използването на друг критерий, а именно „редовност и систематичност“. Въпреки това, нито „редовният“, нито „систематичният“ характер на отдаването под наем на имущество са предвидени от данъчното законодателство като критерий и основа за класифициране на тези приходи като доходи от продажби (виж Постановление на Федералния арбитражен съд за Московския окръг от 26 декември 2000 г. No KG-440 /5420-00). За обобщение, нека наречем горния вариант също вид дейност.

Ако лизингът не е вид дейност на организацията (включително критерият за същественост не е постигнат) - в съответствие с PBU 9/99, доходът от наем е оперативен приход за организацията. Отразяването им се извършва по сметка 80 „Печалби и загуби” (91 „Други приходи и разходи”).

По отношение на разходите, свързани с поддръжката на наетите имоти, тяхното отчитане зависи и от това дали наемът е отделна дейност или не.

Ако наемът на имущество е вид дейност на организацията, тогава съответните разходи се отразяват в сметка 20 „Основно производство“.

В случай, че доходите от наем на имот са включени в оперативните приходи, трябва да обърнете внимание на следното:

В съответствие с клауза 2.7. Инструкции на Министерството на данъчното облагане на Руската федерация от 15.06.2000 г. № 62 „За реда за изчисляване и плащане на данък върху дохода в бюджета на предприятия и организации“ доходите, получени от наемане на имущество, се включват в приходите от неоперативни операции наред с други приходи от операции, които не са пряко свързани с производството на продукти (работи, услуги) и тяхното изпълнение. При определяне на крайния финансов резултат организациите трябва да вземат предвид важния факт, че за данъчни цели приходите от неоперативни (оперативни) операции трябва да бъдат намалени с размера на разходите по тези операции.*

Отразяването в счетоводството на приходите и разходите за наем, както и всякакви други финансови и икономически транзакции, трябва да се извършва въз основа на допускането за временна сигурност на фактите на икономическата дейност (клауза 6 PBU 1/98 „Счетоводство Политика на организацията“, одобрена със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 09.12.1998 г. № 60n, клауза 12 PBU 9/99, клауза 18 PBU 10/99 „Разходи на организации (наричани по-долу RAS 10/99) , одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 06.05.1999 г. № 33n). Необходимостта от прилагане на допускането за времева сигурност при определяне на показателите за позицията „Приходи и разходи от неоперативни сделки“ се потвърждава и в писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 30 август 1996 г. № VG-6 -13 / 616 „За някои въпроси на счетоводството и отчитането за данъчни цели”. В същото време Държавната данъчна служба на Руската федерация посочва, че подобна процедура трябва да се приложи за данъчно облагане.

В този случай временната сигурност за лизингодателя се определя от условията, определени в договора за лизинг, относно условията, формата и реда за уреждане на лизинговите плащания. Съответно, наемодателят трябва действително да регистрира приходите от наем, докато се натрупват (независимо дали плащането е получено или не за съответния период).

Когато изчислявате данък върху дохода, трябва да имате предвид следното: има два подхода при изчисляване на данък върху дохода. Първият подход е да се вземат предвид начислените неоперативни приходи за данъчни цели и да няма проблеми с фискалните органи. Вторият подход е да се отчетат неоперативните приходи само след получаване на съответния наем. Нека потвърдим възможността за втория подход.

Съгласно параграф 2 на член 2 от Закона за данъка върху доходите, брутната печалба е сумата на печалбата (загубата) от продажбата на продукти (работи, услуги), дълготрайни активи, друго имущество на предприятието и приходи от непродажбени операции, намалени с размера на разходите по тези операции. Член 2 на клауза 6 от този закон определя, че в състава на приходите (разходите) от извънпродажбени операции се включват приходите (разходите) от операции, които не са пряко свързани с производството на продукти (работи, услуги) и тяхната продажба. Освен това, параграф 13 от Правилника за състава на разходите установява, че крайният финансов резултат (печалба или загуба) се състои от финансовия резултат от продажбата на продукти (работи, услуги), дълготрайни активи и друго имущество на предприятието и приходи от извънпродажбени операции, намалени със сумата на разходите по тези операции. В същото време процедурата за определяне на финансовия резултат от продажба на продукти (работи, услуги) и финансовия резултат от продажба на дълготрайни активи и приходи от извънпродажбени операции е различна. Така че приходите от продажба на продукти (работи, услуги) се определят въз основа на счетоводната политика, избрана от данъкоплатеца (като се плаща или когато продуктите се доставят (работи, услуги се извършват) и документите за сетълмент се представят на купувача (клиента). ). Определянето на финансовия резултат на база неоперативни приходи (разходи) не подлежи на такава зависимост.

Следователно, изхождайки от понятието за обект на облагане на дохода, съдържащо се в чл.2 от посочения закон, само действително получени доходи се включват в данъчната основа като част от неоперативните приходи.

Възможността за успешно прилагане на горния подход при изчисляване на данък върху дохода може да бъде потвърдена и от съдебната практика, например Резолюция на Конституционния съд на Руската федерация от 28 октомври 1999 г. № 14-P, Резолюция на FAS за SZO от 20 ноември 2000 г. No A56-8286 / 00.

По отношение на счетоводното отчитане на разходите, свързани с поддръжката на нает имот, отбелязваме само следното: въз основа на дефиницията на обекта на облагане с данък върху дохода, тези разходи могат да бъдат отчетени само след включването на съответните неоперативни доходи в данъчната основа (отчитане на доходи от наем).

По отношение на изчисляването на други данъци ще се спрем накратко само върху въпросите за изчисляване на данъка върху участниците в движението. Ако спазвате разпоредбите (клауза 33.5) от Инструкцията на Министерството на данъците на Руската федерация от 04.04.2000 г. № 59 „За реда за изчисляване и плащане на данъци, получени от пътните фондове“, независимо от това как доходите от отдаване под наем наше имущество се отразява, като част от обикновени видове доходни дейности по сметка 46(90) или като част от оперативни приходи по сметка 80(91), този доход за целите на данъчното облагане на потребителите магистралисе счита за постъпления от „продажба на услуги по предоставяне на имущество под наем, включително по договор за лизинг (с изключение на държавно и общинско имущество)”. Въпреки че е невъзможно недвусмислено да се съгласим с този подход на данъчните органи, тъй като, първо, предоставянето на имот под наем и предоставянето на платени услуги имат съвсем различно правно естество, и второ, в случаите, когато наемът не е обикновен вид на дейност, както вече беше посочено, приходите се третират като неоперативни.

Нека се обърнем към нормите на член 5 от Закона на Руската федерация от 18 октомври 1991 г. № 1759-1 „За пътните фондове“. Съгласно чл.5 от закона обект на облагане на участниците в движението е сумата на постъпленията от продажба на продукти (работи, услуги) и размерът на разликата между продажната и покупната цена на стоките, продадени в резултат на снабдяване, доставка, маркетинг и търговски дейности. Нито член 5, нито други норми на закона посочват, че за целите на изчисляване на данъка върху участниците в движението, прехвърлянето на имот под наем се счита за продажба на съответните услуги.

В счетоводството показателят за приходите от продажба на продукти (работи, услуги), отчитани по сметка 46 (90), се посочва в ред 010 от формуляр № 2 „Отчет за приходите и разходите”.

Междувременно, в съответствие с параграф 1 на член 38 от Данъчния кодекс на Руската федерация, обектите на облагане са не само сделки за продажба на стоки (работи, услуги) и цената на продадените стоки (извършени работи, предоставени услуги) , но и доходи.

Анализът на понятието „услуга“, даден в параграф 5 на член 38 от Данъчния кодекс на Руската федерация, ни позволява да заключим, че наемът на имущество не попада в това понятие.

Отдаването на имот за данъчни цели може да бъде признато за услуга само ако има пряко указание за това в конкретна норма за конкретен данък.

Както следва от член 11, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация, институциите, понятията и термините на гражданското, семейното и други клонове на законодателството на Руската федерация, използвани в данъчното облагане. Кодекс на Руската федерация, се прилагат в смисъла, в който се използват в тези отрасли на законодателството, освен ако не е предвидено друго в Данъчния кодекс.

Съгласно член 779 „Договор за предоставяне на услуги срещу обезщетение“, глава 39 „Платени услуги“ от Гражданския кодекс на Руската федерация, услуга се разбира като извършване на определени действия или изпълнение на определени дейности. Такива действия (дейности) включват комуникационни услуги, медицински, ветеринарни, одиторски, консултантски, информационни услуги, услуги за обучение, туристически услуги и други.

За данъчни цели дейността също се признава за услуга (параграф 5 от член 38 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Наемът на имущество в Гражданския кодекс на Руската федерация се разглежда като съвсем различен, независим вид задължение, заедно с покупко-продажба, замяна, дарение, наем, договор и др.

Както вече беше споменато, съгласно член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на договор за наем (наем на имущество), наемодателят (наемодателят) се задължава да предостави на наемателя (наемателя) имущество срещу такса за временно владение и ползване или за временно ползване.

Различната правна същност и цели на договора за предоставяне на услуги и на договора за наем на имущество са очевидни.

В случай на платено предоставяне на услуги от организацията, предоставяща услуги, действията (дейностите), предвидени в договора, трябва да бъдат извършени и за извършването на тези действия (дейности) се извършва плащане.

При отдаване на имот под наем наемодателят прехвърля имота за временно ползване, но плащането, което получава е плащане за ползването на този имот от наемателя за период от време, посочен в договора, а не за прехвърляне на имота, т.е. е извършването от наемодателя на действия (дейности) по прехвърляне на имущество.

По този начин, при липса на норма в закона за конкретен данък или в част втора от Данъчния кодекс на Руската федерация, която предвижда класифицирането на наема на имот като услуги или включването в данъчната основа на сумите на наема ( доходи от наем на имот), признаване на прехвърлянето на имот под наем като услуга, а размерите на наем - приходи от продажба на услуги по подзаконов нормативен акт, противоречащ на данъчното законодателство. Следователно на правно основание може да се заключи, че Инструкцията дефинира широко обекта на облагане с данък върху участниците в движението и в резултат на това не са налице основания за облагане на участниците в движението върху доходите от предоставяне на имот под наем, осчетоводен за като оперативен приход. При съдебно разрешаване на спора, в съответствие с член 11 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, арбитражният съд, като установи по време на разглеждането на делото, че акт на държавен орган, орган на местно самоуправление, др. орган не спазва закона, включително публикуването му в превишаване на правомощия, взема решение в съответствие със закона.

Счетоводство и данъчно облагане на наемателите

При наемане на помещения производствени нуждинаемателят може да отнесе наема към производствените разходи в съответствие с ал. з) клауза 2 от „Наредбата за състава на разходите за производство и продажба на продукти (работи, услуги), включени в себестойността на продукти (работи, услуги), и относно процедурата за формиране на отчетени финансови резултати при облагане на печалбата” (наричан по-долу Правилник за състава на разходите), утвърден с ПМС от 05.08.1992 г. № 552.

При това наемателят трябва да има предвид следното:

Разходите на наемателя за наем (ако не е наем от физическо лице) се отчитат по правило в сметка 26 „Общи разходи”.

Отдаването под наем на нежилищни помещения от физически лица, които не са индивидуални предприемачи, не е печеливша операция за наемателя. Това заключение се основава на позицията на фискалните органи и по-специално, изложена в писмо на Министерството на данъците на Руската федерация от 11.04.2000 г. № VG-6-02 / [защитен с имейл], както и писмото на Държавната данъчна инспекция за гр. Москва от 09.09.1998 г. № 30-08 / 27466. Тази позиция може да бъде последвана от данъкоплатец, който не желае да защитава легитимността на различна позиция в съда. Как митарите оправдават позицията си?

В съответствие с параграфи. е) и з) от параграф 2 от Наредбата за състава на разходите за целите на изчисляване на данъка върху дохода, разходите за обслужване на производствения процес включват разходите за поддържане на дълготрайни производствени активи в работно състояние (разходи за технически преглед и поддръжка, за текущ, среден и основен ремонт), както и плащане за отдаване под наем на отделни обекти на дълготрайни производствени активи.

Решения на Президиума на Върховния арбитражен съд № 2299/95 от 27 февруари 1996 г. и № 3652/95 от 25 юни 1996 г. сочат, че имуществото на физически лица, които не са предприемачи, не принадлежи към основните производствени активи.

Като се има предвид горното, разходите на наемателя за наем и поддръжка на нежилищни помещения, получени под наем от физическо лице, което не е предприемач, не се включват в разходите за производство (работа, услуги) на наемателя, които се отчитат за данъчни цели.

В момента обаче има прецеденти за издаване на решения от арбитражни съдилища, според които няма значение кой е наемодателят на имота: физическо лице, юридическо лице или индивидуален предприемач.

Действително, решенията на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 2299/95 и 3652/95 са издадени въз основа на „Правилника за счетоводството и отчетността в Руска федерация“, одобрен със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 20.03.1992 № 10 и „Правилник за реда за изчисляване на амортизационните отчисления за дълготрайни активи в националната икономика“, одобрен от Държавния комитет по планиране на СССР , Министерството на финансите на СССР, Държавната банка на СССР, Госкомцен на СССР, Държавния комитет по статистика на СССР и Държавния комитет по строителството на СССР на 29.12.1990 г. № VG-21-D/144/17-24/4-73. В момента е в сила „Правилника за счетоводството и отчетността в Руската федерация“, одобрен със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 юли 1998 г. № 34n (изменена със заповеди на Министерството на финансите на Руската федерация). Финанси на Руската федерация от 30 декември 1999 г. № 107н, от 24 март 2000 г. № 31н).

Наредба № 34n и PBU 6/01 „Отчитане на дълготрайни активи“ (включително действащия преди това PBU 6/98 от 3 септември 1997 г. № 65n), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 30 март, 2001 г. № 26н, свързва приписването на материални активи към дълготрайни производствени активи с възможността за тяхното използване при осъществяване на предприемаческа дейност като средство за труд за дълго време в сферата на материалното производство и в непроизводствената сфера.

В същото време нито Законът на Руската федерация „За данъка върху печалбата на предприятията и организациите“, нито други законодателни актове относно данъците директно посочват, че имуществото под наем може да бъде регистрирано като дълготраен актив само ако този имот е бил взет предвид в такъв капацитет на лизингодателя - друг данъкоплатец.

Законодателството за данъците и таксите не предвижда възможността за включване в разходите (причисляване към себестойността на продуктите, работите, услугите) разходите за поддържане на дълготрайни производствени активи в работно състояние по начина, по който това съоръжение е било отчетено от наемодателя - друг данъкоплатец. Правният статут на лизингодателя (юридическо или физическо лице, физическо лице със или без статут на предприемач) също няма значение при проверка на легитимността на включването в разходната част на разходите, свързани с извличането на облагаем доход. В тази връзка ограничаването на правата на данъкоплатеца в зависимост от това кой е наемодателят е незаконосъобразно. Тази позиция е отразена в решенията на федералните арбитражни съдилища по окръзи, по-специално: решения на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 17 април 2001 г. № A56-1887 / 01 от 27 март 2001 г. No. A56-25466 / 00; Постановление на Федералния арбитражен съд на Уралския окръг от 20 декември 2000 г. № F09-1775/2000-AK.

Отчитане на сметки за комунални услуги

Наемодател

При определяне на наема наемодателят взема предвид собствените си разходи, които прави при изпълнение на задълженията си по договора за наем. Това са сумите на амортизационните отчисления, сметките за комунални услуги и други разходи, пряко свързани с плащането и поддръжката на наетия имот.

На практика се срещат 2 варианта за плащане на битови сметки: включване на битови сметки в наема; както и определяне на размерите на битовите сметки, заплащане на телефонни разговори над наема, като отделна сума.

Вариант 1. Споразумението между наемодателя и наемателя предвижда покриване на всички разходи (включително сметки за комунални услуги), свързани с предоставянето на лизинг на имотнаемът, уговорен в договора.

Ако предоставянето на имущество срещу такса за временно ползване е вид дейност за наемодателя, тогава разходите на наемодателя за плащане на битови сметки, свързани с наетия имот, са свързани с разходи за обичайни дейности и се отчитат по сметка 20.

В случай, че предоставянето на имущество под наем не е вид дейност на организацията на наемодателя, тези разходи се отразяват като оперативни разходи по дебита на сметка 80(91).

Вариант 2. Договорът за наем предвижда възстановяване на сметки за комунални услуги от наемателя в допълнение към размера на наема, установен с договора.

От гледна точка на данъчните органи, отразяването в счетоводството на лизингодателя на бизнес операции, свързани с комунални плащания, се извършва с помощта на сметка 46, ако в съответствие с действащото законодателство наемодателят има право да изпълнява функциите на предоставяне на комунални услуги (членове 544, 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 4 от Правилата за предоставяне на телефонни услуги, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 26 септември 1997 г. № 1235). Този подход е изложен в писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 27.10.1998 г. № ШС-6-02/768 „Методически препоръки по някои въпроси на облагането на печалбата“ и в писмото на Държавната данъчна инспекция за гр. Москва от 09.09.1998 г. № 30-08/27466.

Кога наемодателят има право да предоставя комунални услуги? Както знаете, отношенията за доставка на енергия се уреждат от членове. 539-548 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време, съгласно чл. 548, т. 2 за отношения, свързани с доставка през свързаната мрежа на газ, нефт и нефтопродукти, вода и други стоки, се прилагат правилата по договора за доставка на енергия, освен ако в закон, други правни актове или произтича от характер на задължението.

Член 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация позволява прехвърлянето от абонат на получена от него енергия от енергоснабдителна организация чрез свързана мрежа на друго лице - абонат. Това предаваневъзможно само със съгласието на захранващата организация.

По този начин, ако наемодателят има право да свързва абонати, всъщност той има право да предоставя комунални услуги. Съвсем разумно е тази дейност да се разглежда като друг вид дейност на лизингодателя. И ако по отношение на самия лизинг понякога има избор: да се отрази чрез сметката 46 (90) или да се счита за оперативен приход, тогава плащанията за комунални услуги, получени от наемателя, са приход от продажбата на комунални услуги. Съответно, в този случай разходите за комунални сметки на самия наемодател са разходи за обикновени дейности.

Всъщност Гражданският кодекс на Руската федерация не ни позволява да направим недвусмислено заключение какво всъщност се случва, когато абонатът прехвърля енергия на абонат. Получава ли абонатът собственост върху определено количество енергия и след това го прехвърля на абоната в собственост? Изкуство. 545 говори за прехвърляне на енергия, прието от абоната, но изобщо не става ясно от контекста дали енергията се препродава или наемодателят действа като агент (комисионер).

Ако се обърнем към Правилата за използване на електрическа и топлинна енергия, одобрени със заповед на Министерството на енергетиката на СССР от 6 декември 1981 г. № 310 и които в момента са отменени със заповед на Министерството на горивата и енергетиката на Русия Федерация от 10 януари 2000 г. № 2, ще видим, че в тези Правила обаче прехвърлянето на енергия към абонат се счита за препродажба (клауза 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Тъй като данъчните органи считат получаването на плащане за комунални услуги от наемодателя като плащане за продажба на услуги, е напълно разумно да се постави въпросът за възможността наемодателят да предоставя услуги за доставка на енергия без подходящ лиценз.

Съгласно стария федерален закон „За лицензирането определени видоведейности” от 25.09.1998 г. № 158-FZ, който е валиден до влизането в сила на новия Федерален закон на Руската федерация от 08.08.2001 г. № 128-FZ, дейностите по осигуряване на работоспособността на електрическите и топлинните мрежи са подлежи на лицензиране. Съгласно новия Закон този вид дейност също е лицензирана. Наредбата за лицензиране на дейности за осигуряване на работоспособността на електрически и топлинни мрежи е одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 05.04.2001 г. № 267. и отоплителните мрежи, в които стойностите на всички параметри, характеризиращи способността на тези обекти за изпълнение на посочените функции отговарят на установените норми и правила, както и на изискванията на техническата, проектната и проектната документация. В същото време параграф 4 дава списък на работите, включени в този комплекс: проектиране, монтаж, настройка на оборудване, сгради и конструкции на електрически и (или) отоплителни мрежи; диспечерски контрол, както и събиране, пренос и разпределение на електрическа и топлинна енергия.

Ако наемодателят продаде енергията, получена от организацията за доставка на енергия, можем да говорим за пренос на енергия, но той не извършва друга работа, няма специално оборудване за разпределение и пренос на енергия. Тогава е невъзможно да се говори недвусмислено за необходимостта от лицензиране. Все пак лицензирането е оправдано, когато се извършват професионални дейности в тази област. Наемодателят не прави това. Предоставя право на ползване на получената енергия на наемателя, доколкото това е необходимо за поддържане на наетия имот.

И така, ние разгледахме процедурата за регистриране на лизингови операции от лизингодателя от гледна точка на позицията, предложена от данъчните органи, а именно отразяването на получените сметки за комунални услуги по сметка 46 (90).

Нека обосновем възможността за различен подход. Този подход е да се разглежда прехвърлянето на енергия към абонат като ситуация, при която със съгласието на енергоснабдителната организация лизингодателят се „оттегли“ от договора с енергоснабдителната организация като директен потребител на енергия, лизингополучателят става потребител, а наемодателят действа като посредник (комисионер, агент) между енергоснабдителната организация и наемателя. Да, енергията се предава чрез взаимосвързаните мрежи на лизингодателя, но той не става неин потребител, „собственик” и лизингополучателят става потребител. Наемодателят-комисионер действа от свое име, но за сметка на наемателя. Той също участва в изчисленията. Грубо това може да се сравни с покупката на стоки за купувача по договор за комисионна (в този случай стоките са директно енергия - топлинна енергия, електричество, газ). И ако е така, тогава изчисленията трябва да бъдат отразени като изчисления по споразумението за комисионна, а именно: по кредита на сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ се отразяват средствата, получени от абоната по сметка на организацията за доставка , по дебита на сметка 76 - съответно сумата на разходите с организация за доставка. Освен това, както вече беше споменато, както данъчното, така и гражданското законодателство при предоставяне на услуги означава действия (дейности), предвидени в договора. Лизингодателят, от друга страна, не извършва никакви действия, а е само посредник между снабдителната организация и лизингополучателя-потребител по отношение на плащанията за енергийни ресурси. Фактът, че този подход има право на съществуване, може да бъде потвърден и от арбитражната практика, по-специално като примери се позоваваме на решенията на Федералните арбитражни съдилища за Северозападен окръг от 18 юли 2000 г. № A56-639 / 00, от 23 октомври 2000 г. № A05- 4338 / 00-258 / 11, за Московска област от 26 декември 2000 г. № KG-A40 / 5420-00.

Бих искал да отбележа още една точка. Много често, когато става въпрос за възстановяване на сметки за комунални услуги, надвишаващи наема, е прието да се каже, че наемът се формира от два компонента - фиксиран и променлив. Променливата част се формира от наемодателя въз основа на фактури, издадени от енергоснабдителните организации и телекомуникационния оператор. От гледна точка на гражданското право страните по своя преценка могат да определят реда за определяне на цената на договора. Но тогава изобщо не трябва да говорите за сметки за комунални услуги, те са само критерий при определяне на променливата част, а генерираната сума не е нищо повече от наем и се отразява или по сметка 46 (90) или по сметка 80 (91) - вижте Вариант едно.

По отношение на комуникационните услуги (телефонни разговори) трябва да се има предвид следното.

Съгласно Федералния закон от 16 февруари 1995 г. № 15-FZ „За комуникациите“ (член 15), дейността на физически лица и юридически лицасвързани с предоставянето на комуникационни услуги, се извършва въз основа на надлежно получен и изпълнен за тази цел лиценз. Съответно, наемодателят може да отрази полученото от наемателя плащане за телефонни разговори през сметка 46 (90) само когато работи в областта на предоставяне на комуникационни услуги въз основа на подходящ лиценз, който по правило наемодателят не притежава . Най-общо казано, аргументите срещу записването на полученото от наемателя възнаграждение за ползване на телефонни комуникации (плащане за разговори) могат да бъдат дадени същите, както по-горе, по отношение на комуналните услуги за запис. Но тъй като данъчните власти по този въпрос прибягват до „допълнителни” аргументи, ние също ще ги опровергаем.

В писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 27 октомври 1998 г. № ШС-6-02/768 данъчните органи се позовават на параграф 4 от Правилата за предоставяне на телефонни услуги, одобрени с постановление на правителството. на Руската федерация от 26 септември 1997 г. № 1235). Този параграф гласи, че далекосъобщителните услуги се предоставят въз основа на договор за предоставяне на телефонни услуги, сключен между телекомуникационния оператор и абоната (клиента).

Правата и задълженията на страните по договора могат да се прехвърлят на други лица само по начина, предписан от законодателството на Руската федерация и настоящите правила. Какъв е този ред, все още не е съвсем ясно. Самите правила посочват процедурата за преиздаване на договора само за граждани. А самите правила са приети в съответствие със Закона „За защита на правата на потребителите“ и няма основания за разширяване на приложението по отношение на регулиране на отношенията с стопански субекти, особено след като тези правила не могат да засегнат нито формирането на счетоводни регистри, нито нещо повече , данъчни правоотношения. Освен това наемодателят не може да отрази плащането за телефонни разговори през сметката 46 (90), тъй като няма лиценз и всъщност в рамките на наемното правоотношение извършва „транзит“ на сетълменти между наемател и телекомуникационния оператор.

На практика проблемът със строителството между наемателя, наемодателя и телекомуникационния оператор често се решава по следния начин: временно (за периода на наемане на помещението) пререгистрирайте договора за предоставяне на комуникационни услуги на наемателя, което води до допълнителни парични разходи.

Наемател

Говорейки за спецификата на отразяване на плащането на сметки за комунални услуги от наемателя, можем да кажем следното: Тъй като въпросът е пряко свързан с намаляване на облагаемата основа за данък върху дохода, данъчните власти обръщат много внимание на въпроса за възможността за включване на сумите на сметките за комунални услуги, определени за възстановяване на съответните разходи на лизингодателя в съответствие с условията на договора за лизинг, надвишаващи наема. Ако тези плащания не са разпределени в отделен ред (отделна сметка), а са включени в наема, тогава плащанията за комунални услуги като част от наема се включват в производствените разходи.

Ако сметките за комунални услуги, плащанията за телефонни разговори се таксуват отделно, наемателят може да има проблеми.

В писмото на Министерството на данъчното облагане на Руската федерация № ШС-6-02 / 768 се казва: „Що се отнася до разходите на организацията наемател за плащане на сметки за комунални услуги, тогава въз основа на естеството на тези разходи, като разходи, пряко свързани с производството и продажбата на продукти (работи, услуги), те подлежат на включване в цената на продуктите (работите, услугите) на наемателя, независимо от вида на дейността на организацията на наемодателя, определянето на размера на наем в съответствие с договора и при сключване на договори за получаване от наемателя на комунални услуги в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация. След това писмо и редица други данъчните власти приеха приписването на разходите за комунални услуги от наемателя само в случаите, когато наемателят е сключил директни договори с енергоснабдителни и други подобни организации. От своя страна тези организации не бързаха особено да сключват договори с наематели.

Ако обаче сравним частта от писмото относно наемодателя, според която наемодателят отразява входящи сметки за комунални услуги през сметка 46 (90), ако има право да изпълнява функциите по предоставяне на обществени услуги и частта, която посочва възможността на приписване на разходите за плащане на сметки за комунални услуги към себестойността , - стигаме до съвсем логично заключение, че ако включите в лизинговия договор и възможността наемателят да получава комунални услуги в съответствие с чл. 544 и 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по този начин ще изпълним изискванията на данъчните органи, посочени в писмото. Ще имаме споразумение със съответната организация (лизингодател) за прехвърляне на услуги на абоната!!!

Като се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, уреждащи облигационното право, както и специални разпоредби, установяващи задължението за получаване на съгласието на организацията за доставка за свързване на абоната, е възможно да се потвърди допустимостта на изпълнява функциите по предоставяне на комунални услуги от наемодателя, като изпраща на организацията за доставка известие за свързване на абоната в съответствие с договора за наем и предложения за процедурата за предоставяне на услуги и сетълменти с посочения абонат-лизингодател. Посоченият документ включва условие предложението да се счита за прието, ако няма възражение от страна на доставчика.

Като потвърждение може да се цитира позицията, изложена в писмата на UMNS в Москва от 27 декември 2000 г. № 03-12 / 61590, от 21 април 2000 г. № 03-12 / 16517.

Позицията е следната: ако договорът за наем предвижда предоставяне от наемодателя на наемателя на право да ползва енергийни, топлинни, водоснабдителни и телефонни услуги в наетите помещения със задължението наемателя да възстанови разходите на наемодателя за заплащайки енергийни, топлинни, водоснабдителни и телефонни услуги в допълнение към наемните плащания, наемателят може да причисли към цената на продуктите (работите, услугите) разходите за възстановяване на наемодателя на разходите за горепосочените услуги, ако тези разходи се потвърждават от съответните първични документи - фактури на наемодателя, изготвени въз основа на подобни документи, издадени от енергоснабдителната организация и организацията - телекомуникационния оператор по отношение на действително заетия наемател на помещението и топлоенергийните мрежи и телефонни линии, използвани от наемателя”.

Тоест, за да припише сметките за комунални услуги към себестойността, наемателят трябва:

Указание в договора, че наемодателят предоставя на наемателя право да ползва енергия, вода и др. доставка

Съгласие на енергоснабдителната организация, дадено на лизингодателя, за възможността за предоставяне на услуги на абоната.

Сметките на лизингодателя, съставени въз основа на подобни сметки, получени от организации за доставка на ресурси.

Трябва да се отбележи, че въпреки че разясненията в писмото от 27 декември 2000 г. са дадени по искане на банката наемател, те са от общ характер и са напълно приложими за всички наематели. Тези писма са публикувани в сп. „Московски данъчен куриер”, № 11, 2000 г.; бр.5, 2001г.

Позицията, изложена в писмата на Министерството на данъчното облагане на Руската федерация за град Москва, е приложима както в случай, когато наемодателят е лице, предоставящо услуги, така и в случай, когато го считаме за посредник (комисионер ).

В заключение ще изразим мнението си по този жизненоважен за наемателите въпрос. Според нас, независимо от липсата или наличието на преки договори с енергийни, топло-, водоснабдителни организации и комуникационни предприятия, както се изисква от чл. 539, 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, независимо дали е получено или не съгласието на съответните организации за свързване на абоната, основата за приписване на тези разходи към разходите в съответствие с Правилника за счетоводство и отчитане са първични документи. В допълнение, липсата на директни договори с доставчици и комуникационни предприятия не е основание за изключване на тези разходи от цената на продуктите (работите, услугите) на наемателя, тъй като самият факт на използване на наета площ в процеса на управление и производство е основата за включване в себестойността на продукти (работи), услуги) разходи за поддръжка на тези помещения, ако тези разходи действително са възникнали. Няма изисквания за наличието на съответни споразумения от нормите на ЗДДФЛ и Правилника за състава на разходите. И както винаги, ние ще потвърдим иска си с арбитражни решения: Указ на Федералната антимонополна служба на Централния район от 25 ноември 1999 г. № A09-3086 / 9912, FAS на Московския окръг от 13 ноември 2000 г. № KA -A40 / 5134-00.

Текущ ремонт на наетия имот

Както вече посочихме, страните в договора разпределят отговорностите по ремонта на наетия имот. При липса на такива указания в договора, като общо правило, разходите за текущ ремонтнаетият имот се поема от наемателя (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин са възможни следните варианти за разпределение на разходите за текущ ремонт на сгради, конструкции и помещения.

Договорът е отговорност за ремонта на наемателя.

Разходите за обичайни дейности в съответствие с параграф 18 от PBU 10/99 се признават в счетоводството в отчетния период, в който са възникнали, независимо от момента на действителното изплащане на средствата и друга форма на изпълнение (като се приеме временната сигурност на фактите на икономическа дейност) при изпълнение на условията, посочени в параграф 16 от PBU 10/99.

Разходите за ремонт на наети дълготрайни активи, извършени в съответствие с условията на лизинговия договор за сметка на средства на лизингополучателя, в съответствие с параграф 78 от Насоките за отчитане на дълготрайни активи, одобрени със Заповед на Министерството на финансите на Русия от 20.07.1998 № 33n, и Инструкциите за прилагане на сметкоплана са отразени в счетоводството в дебит на сметка 20 в сумите на разход ремонтни работии похабен материал.

Наредбата за състава на разходите (алинея д), параграф 2) предвижда включването в цената на разходите за провеждане технически прегледи грижи, за текущи, средни и основни ремонти.

За да включи равномерно предстоящите разходи за ремонт на дълготрайни активи в разходите за производство или обращение за отчетния период, организацията, въз основа на клауза 72 от Наредбата за счетоводството и финансовата отчетност в Руската федерация, одобрена от Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 юли 1998 г. № 34n и клауза 77 от горните указания могат да създават резерв за ремонт на дълготрайни активи (включително отдадени под лизинг). Когато се формира резерв от разходи за ремонт на дълготрайни активи, производствените (оборотните) разходи включват сумата на удръжките, изчислена на базата на прогнозната цена на ремонта. При инвентаризация на резерва за ремонт на дълготрайни активи (включително наети съоръжения), свръхрезервираните суми се сторнират в края на годината.

При недостиг на ремонтния фонд непредвидени разходи за ремонт могат да се отчетат в дебита на сметка 20.

Договорът предвижда извършване на текущ ремонт от наемодателя за негова сметка.

В този случай, ако наемът е отразен по сметка 46 (90), съответно разходите за ремонт на наетите помещения - разходи за обичайни дейности - се отразяват през сметка 20.

В случай, че за наемодателя доходът от наем е оперативен, съответно разходите за текущ ремонт са оперативни разходи и се отчитат по сметка 80 (91).

И така, в тази статия разгледахме основните проблемни точки, които възникват при наемане на нежилищни помещения за промишлени нужди.

Разбира се, на практика можете да срещнете и други въпроси, свързани с наема. Ще говорим за тях в следващите ни статии.

* Преди влизането в сила на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация, т.е. До 1 януари 2002 г. в съответствие с нормите на Закона „За данък върху печалбата“ обектът на облагане се определя като брутна печалба, т.е. размерът на печалбата (загубата) от продажбата на имущество от организацията и приходите от непродажбени операции, намалени с размера на разходите по тях, тоест трябва да има пряка връзка между приходите и разходите. От 1 януари 2002 г. в съответствие с разпоредбата на чл. 247 от Данъчния кодекс на Руската федерация, обект на облагане е печалбата, получена от данъкоплатеца. Освен това доходът се признава като доход, намален с размера на разходите (за най-значимите промени в облагането на печалбите вижте статията „Данъчна революция...“)

Как правилно да приложите "опростяването" Курбангалеева Оксана Алексеевна

Доход от наем

Съгласно параграф 4 на чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите от отдаване под наем на имущество се отнасят до неоперативни приходи на предприятието, при условие че отдаването под наем на имущество не е основната дейност на предприятието.

Трябва да се има предвид, че местоположението на имота, който се отдава под наем, няма значение. „Опростената“ организация трябва да плати единен данък върху наема на мястото на своето местонахождение (писмо на Министерството на финансите на Русия от 02.12.2005 г. № 03-11-04 / 2/143).

При сключване на договор за лизинг доходът на лизингодателя, прилагащ опростената система за данъчно облагане, е размерът на действително получения наем. Наемът може да бъде определен не само във фиксиран размер на плащанията, които наемателят е длъжен да извършва месечно. Параграф 2 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда плащането на наем на имущество чрез:

– изплащане на дял от дохода, който се получава в резултат на ползването на нает имот;

– предоставяне на определени услуги от наемателя;

- прехвърляне от наемателя на наемодателя на вещта, посочена в договора, в собственост или наем;

– възлагане на наемателя на разходите за подобряване на наетите помещения, които са предвидени в договора за наем.

Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от посочените форми на наем или други форми на плащане за наем.

Следователно доходът от лизинг на имущество възниква независимо дали е получен под формата на пари, имущество или под формата на прехвърляне на разходите за подобряване на наетия имот на лизингодателя (писмо на Службата на Министерството на данъчното облагане на Русия за Москва от 1 юли 2004 г. № 21-09 / 43685) . В последния случай датата на признаване на дохода ще бъде денят на подписване на акта за приемане и прехвърляне на извършената работа. Въз основа на този акт счетоводителят извършва съответните вписвания в книгата за приходите и разходите.

Да предположим, че организация, прилагаща опростена система за данъчно облагане, лизинг нежилищни помещениякоято й принадлежи по право на собственост. Съгласно условията на договора за наем наемателят възстановява на наемодателя разходите за електроенергия, водоснабдяване, топлоснабдяване и др.

В този случай сумата на възстановяването на оперативните и комуналните разходи организацията на наемодателя трябва да включи в неоперативните приходи (писма на Министерството на данъчното облагане на Русия от 11 май 2004 г. № 22-1-14 / 881 и отдела на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 29 септември 2005 г. № /3/69533).

Специалистите на Министерството на финансите на Русия се придържат към същата позиция (писма на Министерството на финансите на Русия от 17 ноември 2008 г. № 03-11-05 / 274, от 27 февруари 2004 г. № 04-02-05 / 1/19, от 2 февруари 2005 г. No 03-03-02 -04/2/2 и от 05.09.2007 г. No 03-11-05/215).

В този случай няма значение дали наемателят превежда средства по сметката за сетълмент на лизингодателя или директно към енергийните и водоснабдителните организации (писмо на Министерството на финансите на Русия от 16 август 2005 г. № 03-11-04 / 2/48).

В същото време наемодателят може да включи в разходите своите разходи за плащане на сметки за комунални услуги за помещенията, които се отдават под наем (писма на Министерството на финансите на Русия от 22 август 2005 г. № 15.01.2007 г. № 18-8/ 3/02040), но само при условие, че е избрал за обект на облагане доход, намален с размера на разходите.

От книгата Ползване на чужда собственост авторът Панченко Т М

8.2. Отдаване под наем на държавна собственост от унитарно предприятие, което притежава този имот по право на икономическо управление, член 17 от Федералния закон от 14 ноември 2002 г.

От книгата Как да използвам "опростено" автор Курбангалеева Оксана Алексеевна

8.9.1. Възникване на задълженията на данъчен агент при лизинг на федерално имущество, имущество на субект на Руската федерация и общинска собственост В някои ситуации организацията е длъжна да изпълнява задълженията на данъчен агент по ДДС. Това означава, че тя

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

612. Отговорност на наемодателя за недостатъци на наетия имот 1. Наемодателят отговаря за недостатъците на наетия имот, които напълно или частично възпрепятстват използването му, дори ако към момента на сключване на договора за наем не е направил знаят за тези

От книгата Къде отиват парите. Как правилно да управлявате семейния си бюджет автор Сахаровская Юлия

чл.629

От книгата Всичко за бизнеса в Германия автор фон Луксбург Натали

9. РАЗХОДИ ОТ НАЕМ НА ИМУЩЕСТВО Организации, които признават доход, намален със сумата на разходите, като обект на облагане, могат да намалят данъчната основа за един данък със сумата на наемните (лизингови) плащания за отдадено (прието за лизинг) имущество (под.

От книгата Freelance: Reboot [Ръководство стъпка по стъпка за отдалечен служител, за да спечелите от 200 000 рубли. на месец] автор Масленников Роман Михайлович

Ремонт на нает имот от лизингодателя, кой трябва да го извърши и как, чрез промяна на договора, за предотвратяване на безвъзмездната експлоатация Дълготрайните активи, отдадени на лизинг, подлежат на физическо и морално износване, трябва да бъдат ремонтирани и възстановени. Как

От книгата на автора

Провизии за ремонт на нает имот при лизингодателя Повечето наемодатели харчат значителни суми за ремонт на наети имоти, машини и съоръжения. За да се отчетат равномерно такива разходи, законът позволява на организациите да създават резерви под

От книгата на автора

Застраховане на имущество под наем На практика доста често при сключване на договори за лизинг лизингодателите, желаейки да защитят своите имуществени интереси при запазване на имуществото, самостоятелно застраховат наетото имущество. В материала по-долу

От книгата на автора

Модернизация и други подобрения от наемодателя на наетия имот, включително компенсиране на разходите на наемателя На практика не всеки стопански субект има възможност да придобие недвижим имот в собственост. Следователно, в

От книгата на автора

Отдаване под наем на държавна собственост от институции В Руската федерация, както знаете, се признават частни, държавни, общински и други форми на собственост. В съответствие с гражданското право, държавна собственост на руски

От книгата на автора

Ремонт на нает имот от наемателя, кой трябва да го извърши и как, чрез промяна на договора, за предотвратяване на безвъзмездната операция Днес много организации отдават под наем офис, производствени или складови помещения. Имотът, получен от наемателя, обикновено е

От книгата на автора

Разпоредби за ремонт на имущество, наето от лизингополучателя При сключване на договори за наем страните по договора, лизингодателя и лизингополучателя, като правило предвиждат задълженията на страните да изпълняват както текущи, така и основен ремонтИмот. В същото време за целта

От книгата на автора

Застраховка на имущество под наем, трудности с бенефициента лизингодател Организациите често използват наети имоти в своята дейност - сгради, помещения, превозни средства, офис оборудване и др. В някои случаи, когато

От книгата на автора

Покупка на апартамент с ипотека за отдаване под наем Друга класическа грешка при непланирането. През последните години много хора купуват апартамент на ипотека, за да го отдадат под наем и да покрият плащанията по кредита с наемни плащания. Алена, поддавайки се на апартаментна треска,

От книгата на автора

13.4.6. Доход от наем (Pacht) K този виддоходите включват доходи, получени от отдаване под наем на движимо и недвижимо имущество, например: парцели; сгради и техните части (например апартаменти); морски и речни съдове; машини и

От книгата на автора

Не забравяйте да спазвате срока за доставка на поръчката. Крайният срок за доставка на поръчката се договаря предварително и е изписан в техническо заданиеили в договора с клиента Срокът за доставка на поръчката е ясно фиксиран и нямате право да пропускате сроковете. точка Колкото и парадоксално да ви се струва, но