Estimarea drepturilor de închiriere a terenurilor la o abordare profitabilă. Cum să aflați costul de închiriere a unui teren și de ce este necesar. II. Fundamentele metodice Evaluarea costului pieței de închiriere de lege a terenului

Evaluarea chiriei de închiriere teren Rezultă principiile de evaluare a valorii totale a Pământului și arată suma pe care potențialul cumpărător al acestui drept este dispus să plătească pentru beneficiul din acesta. Dar acest proces are anumite specifice.

Pentru a furniza informații cu drepturi depline în această chestiune în legislația Federației Ruse, Relația Ministerului Proprietății din 2003 au fost publicate recomandări metodice, prescriu procedura și metodele de evaluare a dreptului de închiriere. Acest document oferă un rezumat al metodelor utilizate în practica estimării transferului de terenuri de închiriat și, de asemenea, enumeră informațiile care ar trebui specificate în raportul de evaluare.

De regulă, costul de închiriere a numirii de teren C / X este calculat de la valoarea cadastrală. Puteți afla despre alte metode de calcul de la.

Caracteristicile compilării raportului

Documentul compilat în funcție de rezultatele evaluării conține următoarele detalii:

• FIO al autorului documentului (evaluator), tipul de document, data de evaluare și data compilației (nu coincid întotdeauna);
• Numirea evaluării (pentru bancă, pentru proces, etc.);
• Valoarea care trebuie evaluată (valoarea de piață a dreptului de închiriere);
• Aspectul și subspecii proprietății estimate, numele, locația, descrierea detaliată;
• Metode utilizate și metode.

Pe primele pagini ale documentului, informații scurte despre proprietate și rezultatul evaluării sale, exprimate în valoarea de închiriere a acestuia în ruble. Costul este scris de numere și în cuvinte.

• Termeni de leasing;
• Dreptul chiriașului;
• Dimensiunea chiriei;
• Datele privind starea pieței imobiliare din regiune;
• Motive pentru primirea dreptului de închiriere.

Documentul în medie durează 40-50 de pagini.

Costul mediu al evaluării terenurilor este de 5-7 mii de ruble. Dacă este nevoie de o evaluare a clădirilor, atunci se face o taxă separată, o componentă de 1000-2000 de ruble.

Evaluarea de închiriere Astăzi este o componentă importantă a activității economice a întregii afaceri rusești. În conformitate cu articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul sau orice deținător de drepturi de autor are dreptul de a-și transmite proprietatea pentru a închiria alte persoane fizice sau juridice. Un obiect închiriat poate fi orice lucruri și obiecte legate de categoria "infuzat", și anume imobiliare, terenuri, apartamente, întreprinderi și alte complexe de proprietate, facilități de sferă de transport care nu își pierd proprietățile naturale în procesul de utilizare a acestora.

În timpul încheierii unui contract de închiriere, chiriașul, împreună cu dreptul de a folosi facilitatea la discreția sa, poate obține, de asemenea, utilizarea pe deplin și eliminarea proprietății - depinde de termenii contractului. Astfel, dreptul de închiriere, precum și alte drepturi primite în temeiul contractului, pot fi transferate unor terțe părți în orice formă legitimă de cifră de afaceri civilă, de exemplu, vândută. Dar, pentru a-l vinde profitabil, este necesar să se cunoască prețul de piață al dreptului, dar o astfel de oportunitate, doar dă evaluarea drepturilor de închiriere.

Care sunt caracteristicile drepturilor de închiriere și drepturile de închiriere? Acestea constau într-o analiză cuprinzătoare a beneficiilor și beneficiilor care dau un contract chiriașului. La urma urmei, de fapt, achiziționarea de drepturi în sine, estimarea costului de închiriere nu este banii mici, iar dacă setul de beneficiari din acest document nu oferă niciun beneficiu, în comparație cu contractul, care poate fi încheiat direct cu Proprietarul, apare problema juridică - de ce aveți nevoie de costuri suplimentare?

În timpul evaluării drepturilor de închiriere, sunt luați în considerare următorii factori:

• condiții de închiriere (termeni, sume și proceduri de plată)
• caracteristicile obiectelor de închiriere în sine (zonă, podele, materiale de construcție și elemente de decorare, locație, comoditate de intrare, disponibilitatea comunicațiilor)
• infrastructura locației în care se află obiectul închiriat;
• termenul contractului de închiriere și condițiile de prelungire;
• orice drepturi suplimentare, ca drept de răscumpărare, dreptul de a vinde etc.

Avantaje Creșterea costului drepturilor de închiriere, care sunt contabilizate la evaluarea

• Avantajul în cantitate de rate de închiriere
• Dreptul de a cumpăra un obiect închiriat
• Închirierea costului chiriașului

Astfel, evaluarea de închiriere în compania estimată vă oferă posibilitatea de a obține economii reale ale fondurilor dvs. dacă vă aflați în rolul dobânditor de dreptul de a închiria un teren, apartamente, alte imobile sau, dimpotrivă, Creșteți profiturile de realizarea drepturilor de închiriere dacă sunteți proprietar.

Închiriere de închiriere de terenuri

Costul de închiriere a unui teren de teren ia în considerare mulți factori și depinde în mod direct de: conținutul contractului de închiriere și termenul său, drepturile de închiriere acordate prin prezentul tratat, permise pentru utilizarea terenurilor în scopuri specifice așteptate prin venituri pentru perioada de timp asociată cu cea mai profitabilă din punct de vedere teoretic. De asemenea, valoarea dreptului de închiriere poate fi influențată de locul în care se află site-ul, disponibilitatea comunicațiilor, utilizarea permisă și reală a Pământului, confortul intrării.

De obicei, estimarea de închiriere a terenului se desfășoară pe baza analizei prețurilor prizonierilor de tranzacții sau sugestii de propuneri (ofertă) pentru vânzarea drepturilor de utilizare pe terenuri, care sunt identice cu el în ea Caracteristici (metoda de evaluare comparativă).

Estimarea drepturilor de închiriere a terenurilor poate fi efectuată la:

• achiziționarea și vânzarea drepturilor de închiriere;
• făcând dreptul ca o contribuție la capitalul autorizat al întreprinderii;
• împrumuturi pe cauțiune;
• cumpărarea, vânzarea, fuziunea, absorbția unei întreprinderi care deține drepturile de închiriere terenuri;
• dezvoltarea și adoptarea soluțiilor de management și de investiții legate de planificarea pe termen lung;
• investirea fondurilor;
• alte situații care se intersectează cumva odată cu realizarea gestionării drepturilor deținute de terenuri.

Informații suplimentare despre evaluarea costurilor de închiriere a terenurilor Puteți obține paginile.

Evaluatorul practicantului, CAND. Tehn. ştiinţă
moscova

În conformitate cu legislația, proprietarul terenului are drepturi relative în ceea ce privește el: posesia, utilizarea, comenzile. La transferul unui teren de închiriat, proprietarul transmite chiriașului pentru o perioadă determinată de Tratatul de închiriere, dreptul de utilizare sau deținere și utilizare, rezervarea dreptului de a dispune de terenul de teren. Chiriașul, la rândul său, pentru perioada acordului de închiriere, dreptul de a dispune de drepturi de proprietate și de utilizare a drepturilor transferate la el. În special, el poate să-și dea drepturile, să le transfere la un depozit, dacă nu este interzisă direct de Acordul de închiriere.

Costul drepturilor transferate către chiriaș (în continuare, vom lua în considerare numai aceste drepturi și le vom numi dreptul de închiriere) este, de obicei, determinat pe baza posibilității de extragere a veniturilor din terenul transferat la contractul de leasing (memorie). În cea mai simplă versiune, posibilitatea de a pune această secțiune în subînchirierea și extragerea veniturilor în diferența dintre veniturile din subînchiriere și consiliul de închiriereinterzis de proprietar. Într-un caz mai complicat, se presupune că o afacere este creată folosind un site închiriat, care nu este posibil în absența acestui site, iar o parte din venitul chiriașului din activitatea este atribuită acestei memorii. În ambele cazuri, costul drepturilor de închiriere este definit ca venitul capitalizat al chiriașului, atribuit memoriei.

Toate cele de mai sus se referă la terenul liber (nu construit). În cazul în care zona închiriată a construit o clădire aparținând unui alt proprietar, situația se schimbă într-o oarecare măsură. Proprietarul terenului nu poate la discreția sa să oprească închirierea unei memorii la sfârșitul contractului de închiriere (excepția este răscumpărarea terenurilor pentru nevoile federale și municipale). El este obligat să extindă acordul de închiriere de încheiere sau să vândă memoria proprietarului clădirii. La rândul său, chiriașul memoriei nu are posibilitatea de ao transmite într-o subînchiriere sau de a organiza o afacere pe ea, cu excepția trecerii clădirii sau a părții sale de închiriat. În consecință, elaborarea perioadei în care se află clădirea, acest site are un statut special, adică este inseparabil de această clădire și formează o proprietate uniformă.

De obicei, pentru a determina costul drepturilor de închiriere în acest caz, se recomandă utilizarea metodelor reziduului sau selecției. Cu toate acestea, acuratețea acestor metode este extrem de scăzută. În primul rând, datorită creșterii erorii relative. La efectuarea unei operațiuni matematice de scădere, erorile absolute ale componentelor sunt pliate și baza relativă la care este determinată eroarea relativă, scade. În al doilea rând, prețul companiei include profitul antreprenorului, care, la rândul său, depinde de localizarea memoriei, iar valoarea sa este determinată cu o eroare ridicată. În plus, în acest caz, abordarea costurilor privind evaluarea imobiliară își pierde independența asupra veniturilor sau a abordărilor comparative (în funcție de metoda de calcul a costului drepturilor de închiriere a terenurilor). De asemenea, trebuie remarcat faptul că valoarea obținută este divorțată de pe piața funciară, deoarece este utilizată în definiția sa numai datele pieței obiectelor imobiliare similare și piața industriei construcțiilor. Probleme similare apar și atunci când se utilizează metoda de distribuție.

Observarea arată că dinamica pieței funciare și dinamica piețelor de mai sus în anumite perioade de timp pot diferi semnificativ. Prin urmare, atunci când se estimează costul dreptului de închiriere, acesta dobândește importanța schimbărilor pe piața funciară. Pentru a lega costul drepturilor de închiriere cu piața funciară, folosim metoda de corelație. Luați în considerare două obiecte imobiliare comerciale situate lângă ușă la care toată lumea este în egală măsură, cu excepția drepturilor la memorie. O clădire este construită pe propriul teren și altul pe închiriat. Deoarece clădirile sunt aceleași, atunci închirierea premiselor lor ar trebui să renunțe la aceeași rată. În consecință, veniturile brute potențiale și valabile ale proprietarilor de clădiri sunt, de asemenea, aceleași. Cheltuielile de exploatare diferă numai pe diferența din tablă pentru teren. Proprietarul clădirii construit pe propriul său teren plătește impozitul pe teren, iar proprietarul clădirii construit pe terenul închiriat plătește o chirie, care depășește impozitul pe teren. Pentru ambele cazuri, puteți scrie următoarele rapoarte:

De la ZUS - valoarea de piață a proprietății asupra terenului;
Cu ZUA - valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren de teren;
Cu ZD - valoarea de piață a clădirii;
DVD - venituri brute valabile din proprietate;
Sau BZU - cheltuieli de exploatare, excluzând costul conținutului memoriei;
N z - taxa pe teren;
Și memoria este închiriată;
R este un coeficient de capitalizare pentru imobiliare.

unde
Y - rata de rentabilitate pentru obiectul imobilului;
1, 2, ..., N, N + 1 sunt numerele prognozei și posprogos-ului.
Trebuie remarcat faptul că încheierea dependențelor adresate se bazează pe aceeași utilizare a memoriei. Deoarece dreptul de a închiria memoria încorporată implică determinarea valorii acestui drept în utilizarea curentă, costul de proprietate asupra terenului ar trebui determinat pe baza unei utilizări similare.

O altă caracteristică este că costul de proprietate asupra memoriei este o valoare de piață a memoriei (pentru utilizarea curentă), iar costul drepturilor de leasing depinde de valoarea chiriei și, în general, nu corespunde unei valori de piață.
Dacă împărțim ambele părți ale ecuațiilor (3) și (4) în zona memoriei, atunci obținem dependența de a calcula valoarea specifică a dreptului de închiriere de la valoarea specifică a dreptului de proprietate și rata specifică a impozitului pe teren (ruble / mp).

Deoarece există o practică de manipulare de închiriat, dependențele obținute pare să fie distribuite obiectelor imobiliare rezidențiale.
Dependențele (3) și (4) pot fi utilizate la calcularea costului drepturilor de închiriere (drepturile de posesie și utilizarea gemei către chiriașul) a terenului construit, luând în considerare chiria numită. Aceleași dependențe pot fi utilizate pentru a justifica plata de compensare a terenului în timpul răscumpărării obligatorii a terenului încorporat, deoarece nu există condiții de piață ale unei tranzacții cu un teren de teren cu o anumită valoare pentru un anumit chiriaș.

Deoarece rata de impozitare a terenului este, de obicei, proporțională cu valoarea cadastrală a Pământului, apoi împărțirea ambelor părți ale ecuațiilor (3) și (4), indicate la valoarea specifică la valoarea specifică a proprietății, puteți obține dependențele rudelor valoare valoare de piață Renunțarea drepturilor de la magnitudinea relativă a valorii cadastrale. Dependența ia forma:

unde
* - indicele superior care denotă valoarea specifică;
C * CAD - valoarea cadastrală a memoriei;
Cota de impozitare a terenurilor (procentul valorii cadastrale).

Rezultatele calculării dependenței (5) cu N \u003d 1,5% și R \u003d 15% sunt date
Smochin. unu.

Smochin. 1 dependența de valoarea relativă a costului de închiriere a dreptului de la dimensiunea relativă a valorii cadastrale la o rată a impozitului pe teren de 1,5% și raportul de capitalizare pentru un factor imobiliar de 15%.

Analiza dependențelor celor prezentate în fig. 1 vă permite să trageți următoarele concluzii. La închirierea unui zoom la o rată de rată de impozitare a terenurilor egale, costul drepturilor de închiriere și drepturile de proprietate coincid.
Este o rată fundamentală de închiriere, în care costul dreptului său de leasing este zero (cu o valoare cadastrală relativă fixă). Aceasta corespunde condiției în care proprietarul Pământului este retras din locatar toate veniturile care aparțin terenului de teren. Aparent, această amploare a ratei de închiriere ar trebui considerată ca limita teoretică a activității de afaceri a dezvoltatorului. Excesul de această limită conduce la faptul că costul construcției de construcție depășește valoarea capitalizată a veniturilor legate de clădire.
Într-adevăr, dependența (2), cu zoys \u003d 0 rezultă:

unde
Iar memoria este taxa de închiriere, care corespunde costului zero al dreptului său de închiriat.

Înlocuirea acestui raport în dependență (1) și transformarea la valorile specifice care trebuie obținute:

Cu toate acestea, în practică (în condiții de piață), limita activității de afaceri trebuie să apară puțin mai devreme (cu o valoare mai mică de închiriere), deoarece costul răscumpărării este de obicei atribuit dreptului de chirie în dreptul de proprietate. Prin urmare, raportul practic are forma:

Dependența (6) în esență reflectă condițiile de piață în care proprietarul memoriei are capacitatea de a atribui costul maxim de chirie pentru teren cu care chiriașul (dezvoltatorul) trebuie să fie de acord. Astfel, rata de chirie a chiriei pentru zona construită este definită ca:

La rândul său, proprietarul, trimiterea chiriașului dreptul de proprietate și utilizare, poate vinde memoria construită (pentru a realiza ordinul lăsat pentru el) în orice moment. Cu toate acestea, prezența unui chiriaș pe termen lung, de obicei, atunci când face o tranzacție de cumpărare și vânzare este considerată ca o greutate, deci la o valoare de piață, proprietarul memoriei o poate vinde numai după sfârșitul vieții vieții clădirii. Prin urmare, valoarea pieței (rezonabilă) a valorii de răscumpărare poate fi determinată cum costul revenirii memoriei actualizate la data se bazează pe costul posibil al recuperării terenurilor. Dependența estimată a unităților specifice are forma:

unde
C * Ștergeți - valoarea de piață specifică a comutatorului de către închiriere;
C * ROAR - valoarea specifică a revenirii memoriei;
C * RVC - costul specific al recuperării memoriei;
Y ZU - Rata de randament pentru memorie.
Costul reversiunii poate fi determinat prin valorificarea chiriei în ultimul an a clădirii clădirii, ținând seama de adăugarea ratei anuale de creștere a creșterii acestuia sau prin prognozarea directă a valorii actuale a proprietății asupra memoriei, luând în considerare ratele sale de creștere.

Concluzie

Dependențele propuse pe baza datelor pieței regionale a terenurilor de determinare a costului închirierii (drepturilor de posesie și utilizare a chiriei chiriașului) a parcelei de teren construite, ținând seama de taxa de închiriere desemnată. Se acordă fundamentarea metodei de calculare a ratei de piață a chiriei și valoarea de răscumpărare a pieței al terenului construit pentru chiriaș. Dependențele obținute pot fi utilizate în evaluarea practică a obiectelor imobiliare și pentru a atribui o chirie fundamentată pentru teren. Dependențele au fost de asemenea utilizate pentru a justifica plata de compensare a terenului în timpul răscumpărării obligatorii a terenului de teren închiriat încorporat.

Literatură

1. Codul civil Federația Rusă. Gl. 34. M.: Editorul Norma, 2000
2. Dreptul de a încheia un contract de închiriere a terenurilor. Materiale de discuții pe site www.appraiser.ru
3. D. Friedman, N. ORDAY. Analiza și evaluarea venitului imobiliar. M.: Caz, 1995
4. Recomandări metodice pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor. Aprobat prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei din 04.04.2003 nr. 11102-P
5. Codul fiscal al Federației Ruse. Artă. 390, 394. M.: Editura Elite, 2007

Ministerul Relațiilor Proprietății
FEDERAȚIA RUSĂ

Ordin

Privind aprobarea orientărilor pentru definirea valorii de piață a dreptului de închiriat teren

Documentul este returnat fără înregistrarea de stat
Ministerul Justiției al Federației Ruse

Scrisoarea Ministerului Justiției al Rusiei din 06.05.2003 nr. 07/4533-SMD.

______________________________________________________________

În conformitate cu (reuniunea legislației Federației Ruse, 2001, N 29, articolul.3026):

Aprobați orientările însoțitoare pentru definirea valorii de piață a dreptului la închirierea de terenuri.

ministru
F.R. Gazizullin.

Recomandări metodice pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriat teren

I. Dispoziții generale

Aceste orientări metodologice pentru definirea valorii de piață a chiriei de închiriere a terenurilor elaborate de Ministerul Proprietății Rusiei, în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.07.2001 N 519 "privind aprobarea standardelor de evaluare".

II. Fundamentele metodice Evaluarea costului pieței de închiriere de lege a terenului

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului este determinată pe baza principiilor utilității, a aprovizionării și a cererii, a înlocuirii, a schimbărilor, a influenței externe stabilite în secțiunea II a recomandărilor metodice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor de teren aprobate *.

________________

* Scrisoarea Ministerului Justiției al Rusiei din 15 aprilie 2002 n 07/3593-SMD recunoscută nu au nevoie de înregistrarea de stat.


Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de chiriașul drept, termenul dreptului, povara drepturilor de închiriere, drepturile altor persoane la terenul terenului, scopul și utilizarea permisă a terenului terenului .

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de valoarea, durata și probabilitatea așteptată de a obține venituri din dreptul de închiriere pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a locuinței de teren (principiul așteptărilor).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului este determinată pe baza celei mai eficiente utilizări de către chiriașul terenului de teren, adică cea mai probabilă utilizare a terenului, care este implementată practic și financiar, justificată din punct de vedere economic , cerințele relevante ale legislației și ca urmare a căreia valoarea estimată a valorii ratei de leasing de teren va fi maximă (principiul utilizării celei mai eficiente).

Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a terenului de închiriere poate fi exprimată printr-o valoare negativă (de exemplu, dacă mărimea chiriei stabilită de contractul de închiriere a terenului este mai mare decât dimensiunea pieței chiriei pentru acest site). În astfel de cazuri, nu este posibilă înstrăinarea obiectului de evaluare pe piața deschisă în contextul concurenței atunci când părțile tranzacției acționează inteligent, având toate informațiile necesare și nu există circumstanțe extraordinare tranzacţie.

La evaluarea valorii de piață a chiriei de închiriere a înregistrării terenurilor, se recomandă utilizarea prevederilor secțiunii III Recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului de proprietate din Rusia din 06.03.2002 N 568-P.

Raportul privind evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor este recomandat:

informații privind înregistrarea de stat a drepturilor de închiriere (contractul de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

informații despre povara drepturilor de închiriere a terenului și a terenului;

baza apariției drepturilor de închiriere la chiriaș;

determinarea chiriașului Poverver:

termenul limită pentru care se încheie contractul de închiriere a terenurilor;



caracteristicile pieței funciare, alte imobile, drepturile de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și a altor imobile.

IV. Evaluarea metodelor

Un evaluator în timpul evaluării este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de utilizare) abordări costisitoare, comparative și profitabile la evaluare. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent metodele specifice de evaluare în fiecare dintre abordările evaluării. Atunci când alegeți metode, adecvarea și precizia sunt luate în considerare pentru a utiliza această metodă sau metoda de informare.

De regulă, atunci când evaluează valoarea de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor, metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de capitalizare a veniturilor, metoda de echilibru, se utilizează metoda de utilizare preconizată.

Abordarea comparativă se bazează: metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție. Abordarea veniturilor se bazează: metoda de capitalizare a veniturilor, metoda de echilibru, metoda de utilizare prevăzută. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor terenului sunt utilizate în metoda de removersiune, metoda de izolare.

Conținutul metodelor enumerate este acordat în raport cu estimarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, atât angajate în clădiri, clădiri, cât și (sau) (în continuare - loturi construite) și dreptul la dreapta Închirierea de terenuri care nu sunt ocupate de clădiri, clădiri și (sau) (sau) (denumită în continuare "teren dezbrăcat).

În cazul utilizării altor metode în raportul de evaluare, este recomandabil să le dezvăluiți conținutul și să justificați utilizarea.

1. Metoda de comparare a vânzărilor

1. Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea de terenuri construite și nereușite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda de comparare a vânzărilor, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 1 din Orientările metodologice IV pentru a determina valoarea de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei de la 06.03.2002 N 568-P, luând în considerare următoarele caracteristici.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului cu o metodă de comparare a vânzărilor ca parte a factorilor de valoare, inclusiv următorii factori sunt luați în considerare:

perioada de timp rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere;

valoarea chiriei furnizată de contractul de închiriere;

procedura și condițiile de aplicare (inclusiv frecvența) și modificările în chirie prevăzute de Acordul de închiriere;

necesitatea de a obține consimțământul proprietarului de a face o tranzacție cu leasingul drept;

chiriașul are dreptul de a răscumpăra terenul închiriat;

prezența unui drept preferențial chiriaș de a încheia un nou acord de închiriere pentru terenul după încheierea contractului de închiriere.

2. Metoda de izolare

2. Metoda de izolare

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea loturilor construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere de către metoda de selecție, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 2 din Orientările metodologice IV pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății Rusiei de la 06.03.2002 N 568-p.

3. Metoda de distribuție

3. Metoda de distribuție

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea loturilor construite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a chiriei de chirie prin metoda de distribuție, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 3 din secțiunea IV a recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății Rusia din 06.03.2002 n 568-p.

4. Metoda de capitalizare a veniturilor

4. Metoda de capitalizare a veniturilor

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea de terenuri construite și nereușite. Condiția pentru aplicarea metodei este posibilitatea de a obține aceleași intervale de timp egale între ele sau variază cu aceeași rată a veniturilor din dreptul de închiriere a terenurilor estimate.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

calcularea veniturilor pentru o anumită perioadă de timp generată de dreptul la închirierea terenului cu cea mai eficientă utilizare a unui loc de teren;

determinarea valorii coeficientului corespunzător de capitalizare a veniturilor;

calcularea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

Sub capitalizarea venitului este o definiție la data evaluării valorii tuturor acțiunilor egale viitoare sau variază cu aceeași rată de venit pe perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea volumului de venit pentru prima dată după data evaluării perioadei prin raportul de capitalizare adecvat al unui anumit evaluator.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, veniturile din acest drept se calculează ca diferență între închirierea de terenuri și cantitatea de chirie prevăzută de Acordul de închiriere pentru perioada corespunzătoare. În același timp, amploarea chiriei de teren poate fi calculată ca venit din livrarea terenului de închiriat la ratele de piață ale chiriei (cele mai probabile rate de închiriere pe care terenul de teren pot fi închiriate pe deschidere Piața concurenței, atunci când părțile tranzacției sunt rezonabile, având toate informațiile necesare și, la mărimea ratelor de închiriere, nu se reflectă orice circumstanțe de urgență).

Definirea ratelor de chirie a chiriei în cadrul acestei metode implică următoarea secvență de acțiuni:

selecția pentru terenul de teren, din dreptul de închiriere a cărei leasing este estimat, obiecte similare, ratele de închiriere pentru care sunt cunoscute din tranzacțiile de închiriere și (și / și) ofertă publică;

definirea elementelor pe care se compară terenul de teren este comparat, a cărui drept de închiriat este estimat, cu analogi (în continuare - elemente de comparare);

determinarea fiecărui element de comparare a caracterului și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din terenul de teren, al cărui drept de închiriat este estimat;

determinarea fiecărui element de comparare a ajustărilor ratelor de închiriere a analogilor care corespund naturii și gradului de diferențe între fiecare analog din terenul de teren, a cărui lează este estimată;

ajustarea pentru fiecare element de comparație a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele de la terenul terenului, a cărui dreptul de închiriere este estimat;

calculul ratei de piață a chiriei pentru terenul de teren, a cărui drept de închiriat este estimat, prin generalizarea rezonabilă a ratelor ajustate ale omologilor de închiriere.

La calcularea coeficientului de capitalizare a veniturilor generate de dreptul la închirierea terenului, ar trebui luată în considerare: o rată fără riscuri de rentabilitate a capitalului; amploarea premiului pentru riscul asociat investiției capitalului în achiziționarea drepturilor estimate de închiriere; Pariul cel mai probabil al schimbărilor din venit din partea dreaptă de a închiria un teren de teren și cea mai probabilă schimbare a costurilor sale (de exemplu, cu o scădere a costului drepturilor de închiriere - luând în considerare returnarea capitalului investit în achiziționarea de achiziție drepturile de închiriere).

În cazul unor informații fiabile privind amploarea veniturilor generate de un analog al obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp, și prețul său, coeficientul de capitalizare generată de contractul de închiriere a terenului poate fi determinat prin împărțirea Valoarea veniturilor create de analogul pentru o anumită perioadă de timp, prețul acestui analog.

5. Metoda de reziduu.

5. Metoda de reziduu.

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea de terenuri construite și nereușite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda reziduurilor, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 5 din Orientările metodologice IV pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei de la 06.03.2002 N 568-P



diferența dintre venitul curat de exploatare dintr-un obiect imobiliar unic și un venit de exploatare curat referitor la îmbunătățirea terenului de teren face parte din chiria de teren care nu este transportată de proprietarul terenului sub formă de chirie, ci de închirierea de către chirias;

la calcularea coeficientului de capitalizare a veniturilor din dreptul de închiriere, probabilitatea de menținere a diferenței dintre mărimea chiriei și cantitatea de chirie, prevăzută de contractul de închiriere, perioada rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere ca posibilitatea de a încheia un chiriaș un nou contract de închiriere pentru o anumită perioadă de închiriere.

6. Metoda utilizării destinate

6. Metoda utilizării destinate

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea de terenuri construite și nereușite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda de utilizare preconizată, se recomandă utilizarea dispozițiilor alineatului (6) din Orientările metodologice IV pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei De la 06.03.2002 N 568-P, luând în considerare următoarele caracteristici:

ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv cantitatea de chirie prevăzută de Acordul de închiriere a terenurilor existente;

la calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de închiriere, ar trebui luată în considerare probabilitatea menținerii veniturilor din acest drept;

la determinarea perioadei de prognoză, se ia în considerare și perioada de timp până la sfârșitul contractului de leasing, precum și posibilitatea încheierii unui chiriaș de un nou contract pentru o anumită perioadă.