Зазвичай довідки для підтвердження доходу збираються для отримання великої суми споживчого кредиту, для автокредиту, іпотеки.

Для отримання потрібної суми і підтвердження платоспроможності слід зібрати довідки, що підтверджують дохід.

Таким чином для отримання потрібної суми кредиту і підтвердження платоспроможності позичальника слід зібрати довідки дають банку можливість оцінити дохід - його розмір, частоту і сталість. І якщо з довідками підтверджують володіння власністю все більш-менш зрозуміло, то збір довідок підтверджують додатковий дохід викликає у багатьох складність. Наприклад, як підтвердити документально постійний дохід від здачі майна в оренду? Фахівці Кредіти.ру пропонують ознайомитися з правовими аспектами отримання довідки відповідає вимогам банку.

Що таке здача майна в оренду і коли це буде доходом

Багато передають своє майно у тимчасове користування третім особам. Це може бути автомобіль або житло або інше майно, Наприклад, безкоштовно родичам або знайомим на час передають машину або дозволяють проживати в квартирі, але частіше майно можна здавати платно.

Тільки 10% росіян подають до податкової відомості про свій додатковий дохід.

Безкомпромісна статистика стверджує, що тільки 10% росіян подають декларацію в кінці року в податкову і заявляють про отриманий дохід, інша частина населення не бажає афішувати свої доходи йдучи від податків, що є прямим порушенням податкового законодавства, але зі статистикою не посперечаєшся.

На підставі ст. 208.1.4 і ст. 209.1 НК РФ особа здає в оренду рухоме і нерухоме майно та яка отримує дохід від здачі майна в оренду є орендодавцем і зобов'язане до 30 квітня наступного за звітним періодом року подати до податкової за місцем своєї реєстрації декларацію про отримані доходи. Сума прибуткового податку обчислюється в залежності від статусу платника податків. Фізична особа сплачує 13% від суми отриманого доходу. Оплату слід проводити до 30 червня року, наступного за звітним.

Здача майна в оренду з дотриманням закону

Хоч багато і нарікають на те, що уклавши договір оренди і отримуючи підтверджуються платежі (платежі перераховуються будь-яким способом, включаючи поштовий і електронний переказ коштів в рахунок оренди, готівкові оформляються актом прийому-передачі засобів).

Офіційно зареєстрований додатковий дохід від здачі квартири в оренду є підтвердженням для банку.

Щорічно доводиться проводити розрахунок доходу від оренди, звітувати перед державою і виплачувати податок на отриманий дохід. Але коли майно передається в оренду на підставі укладеного договору, орендодавець отримує гарантії збереження свого майна в рамках укладеного договору і може розраховувати на захист своїх інтересів у правовому полі. Дохід, який отриманий від здачі майна в оренду офіційно, може бути пред'явлений банку для підтвердження платоспроможності.

Здача майна в оренду неофіційно

Неофіційно (без договору) здаючи майно в оренду та отримуючи дохід, але не звітуючи за нього перед державою, ви не тільки ризикуєте своїм майном на 100%, але і позбавляєте себе можливості оперувати цим доходом для отримання потрібної суми кредиту.

Чи не звітуючи перед державою - у вас немає шансів повністю використати ваш джерело доходу, але є можливість бути оштрафованим. Якщо доходи від здачі майна в оренду розкриваються і визнаються податковою службою, ви можете розраховувати на стягнення неодержаних сум податку і штрафи від 5% до 30% від суми доходу.

Більш того, в разі якщо ваш дохід буде розкритий державною податковою службою і визнаний ви можете розраховувати на стягнення неодержаних сум податку і штрафи від 5% до 30% від суми доходу.

Як зробити чорне білим?

Як вище зазначено, "чорний" дохід буде безпроблемним не довго, податкові служби не дрімають і мають свої джерела інформації. Для того, що б не було проблем з податковою, краще перевести свої доходи на легальну основу, це можна зробити наступним чином:

• Щорічно подавати декларацію і сплачувати відповідний податок як фізична особа. Як розрахувати дохід від оренди квартири? Слід зробити висновок з орендарем договір оренди майна, в якому будуть позначені терміни, суми щомісячної або щоквартальної оплати, способи оплати, відповідальність сторін і реквізити сторін учасників договору. На підставі договору ви зобов'язані подавати декларацію про доходи щорічно до 15 квітня із зазначенням суми отриманого доходу за рік. Подається до податкової не тільки декларація, але документи, що підтверджують ваші доходи. Ви зобов'язані враховувати і зберігати всі квитанції і акти прийому-передачі засобів оплати за оренду, так як всі доходи повинні бути підтверджені документально. а так само договору з орендарями та додатки до них. Відсоткова ставка на прибуток для фіз. осіб - 13%. У банк для підтвердження доходу від здачі в оренду майна ви надаєте свій екземпляр декларації та квитанцію про сплату податку.
• Щорічно подавати декларацію і сплачувати податок як ІП. Іншим рішенням задекларувати совою дохід може бути реєстрація як ІП. Обов'язковою в цьому випадку при реєстрації включити цей спосіб заробітку в види діяльності. Що дає реєстрація як ІП? По-перше це помітне зниження суми податку на дохід: може бути 15% від різниці доходи мінус витрати або 6% на доходи. Якщо у вас є щомісячні великі витрати на утримання майна, то доцільним буде обрати перший варіант, якщо ви в основному отримуєте дохід, без істотних витрат, то краще обрати систему оподаткування "Доходи". Далі процедура укладання договорів, прийому оплат і звітності майже не відрізняється. Декларація також надається в податкову щорічно в ті ж терміни ,. Різниця тільки в системі розрахунку суми податку, а підтвердженням доходів є в цьому випадку не квитанції, а книга обліку доходів і витрат ВП. Квитанції та інші документи ІП зберігає на випадок, якщо податкова виявить бажання перевірити достовірність інформації, що подається. Для банку підтвердженням доходу так само буде наданий оригінал декларації, квитанції або п / п про сплату податку, Але, можливо і книга обліку доходу.

Для будь-якого банку важливі достовірні відомості і підтверджуючі документи. І навіть якщо вам запропонували заповнити довідку про ваші доходи за формою банку, без документального підтвердження, пріоритетом є документи за якими можна оцінити ваші реальні доходи: довідка 2-ПДФО, декларація про доходи, квитанції про сплату податку і т. Д.

Дата публікації: 19.02.2016 13:41 (архів)

Доходи, отримані особами від здачі або продажу нерухомого майна, підлягають обкладенню податком на доходи фізичних осіб.
Для громадян, які проживають в Російської Федерації більше 183 днівна рік, такі доходи оподатковуються за податковою ставкою

13%.

Що стосується громадян, які отримали розглядаються доходи і знаходилися в Російській Федерації менше 183 днівна рік, застосовується податкова ставка в розмірі

30%.

Якщо Ви здавали нерухоме майно фізичним особам, які не є індивідуальними підприємцями, або продали нерухоме майно, що знаходилося у Вас у власності менше трьох роківВам необхідно самостійно відобразити отримані доходи в податкової деклараціїз податку на доходи фізичних осіб ().

При отриманні доходів від здачі або продажу нерухомості податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб () необхідно подати не пізніше

30 квітня

року, наступного за роком отримання таких доходів, в податковий орган за місцем проживання. І не пізніше

15 липня

того ж року сплатити обчислену в податковій декларації суму податку до бюджету.

Відповідальність (ст.119 НК РФ):
Ненадання в установлений законодавством термін податкової декларації тягне стягнення штрафу в розмірі 5% не сплаченої суми податку що підлягає сплаті, але не більше 30% від зазначеної суми в декларації і не менше 1 000 руб.
У разі якщо діяльність фізичної особи носить систематичний характер з метою подальшого використання для отримання прибутку (доходу), подібна діяльність може бути визнана підприємницької та фізична особазобов'язана зареєструватися як індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи.
Державна реєстрація фізичної особи як підприємця здійснюється в порядку, передбаченому ст.22.1 Федерального закону від 08.08.2001 №129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців".
Індивідуальний підприємець здійснює діяльність і сплачує податки відповідно до обраної системою налогообложенія.За здійснення підприємницької діяльності без державної реєстрації як підприємця передбачені:
- податкова відповідальність у вигляді стягнення штрафу в розмірі 10 відсотків від доходів, отриманих протягом зазначеного часу в результаті такої діяльності, але не менше 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (ст.116 НК РФ);
- адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в розмірі від п'ятисот до двох тисяч рублів ч.1 ст.14.1 КоАП РФ).

Крім того, при наявності договорів оренди та платіжних документів платник податків-орендодавець має право додати їх копії до податкових декларацій, що подаються до податкового органу у викладеному порядку. Дохід, отриманий фізичною особою - орендодавцем у вигляді орендної плати(Включаючи дохід у вигляді компенсації витрат з оплати комунальних платежів), є об'єктом оподаткування податку на доходи фізичних осіб. При цьому орендодавець не має права враховувати з метою оподаткування вироблені витрати, пов'язані з оплатою комунальних платежів по даній квартирі (Мінфіну РФ від 17.05.2010 N 20-14 / 4/050989).
Таким чином, якщо дохід від здачі квартири в найм був отриманий в 2015 році, то в термін не пізніше

30 квітня 2016 року

необхідно надати декларацію до податкового органу. Сплатити податок необхідно не пізніше

Основним обов'язком орендаря відповідно до ст. 614 ГК РФ є своєчасне внесення орендної плати за користування майном в розмірах і терміни, передбачені договором оренди.

Орендна плата встановлюється у вигляді:

• визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
• встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
• надання орендарем певних послуг;
• передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
• покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

У договорі оренди сторони можуть передбачити різне поєднання перерахованих форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. Найчастіше орендна плата встановлюється сторонами договору оренди у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично або одноразово.

За договором оренди може бути передано відразу кілька об'єктів, при цьому орендна плата може бути встановлена ​​як за все передане майно в оренду в цілому, так і за кожен об'єкт окремо. На думку автора, краще встановлювати орендну плату по кожному переданому в оренду об'єкту окремо, що дозволить уникнути можливих розбіжностей між сторонами договору.

Строки внесення орендної плати визначаються договором, і сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісячно, щоквартально, один раз на рік, шляхом внесення попередньої оплати або з відстрочкою платежу.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, що встановлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При цьому розмір орендної плати може змінюватися як у бік збільшення, так і в бік зменшення.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати в разі:

• якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися;
• якщо орендодавцем порушені умови проведення капітального ремонтумайна, зданого в оренду;
• якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно при укладенні договору оренди.

У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець, керуючись п. 5 ст. 614 ГК РФ, має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль.

Облік орендної плати в орендодавця.Якщо надання майна в оренду є для орендодавця основним видом діяльності, то орендна плата, яка надходить від орендаря, згідно зі ст. 249 НК РФ буде ставитися до доходів від реалізації. Нагадаємо, що основні види діяльності визначаються статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності.

Якщо для визнання доходів і витрат організація застосовує метод нарахування, передбачений ст. ст. 271 і 272 НК РФ, то згідно з п. 1 ст. 271 НК РФ доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, Іншого майна (робіт, послуг).

Для організацій, що надають на систематичній основі за плату у тимчасове користування і (або) тимчасове володіння і користування своє майно, витрати за такою діяльністю відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будуть визнаватися витратами, пов'язаними з виробництвом і реалізацією.

Договором оренди може бути передбачено нерівномірний графік орендних платежів. У цьому випадку доходи у вигляді орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат, незалежно від їх фактичної сплати. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей ведення податкового облікудоходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Подібна позиція викладена в Листах Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1 / 752.

Надання майна в оренду може і не бути основним видом діяльності організації. Наприклад, якщо виробнича організація надає в оренду тимчасово не використовується обладнання або приміщення, для неї надання майна в оренду не буде основним видом діяльності. У цьому випадку дохід від здачі майна в оренду на підставі п. 4 ст. 250 НК РФ буде визнаватися позареалізаційних доходів.

Для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового) періоду (п. 4 ст. 271 НК РФ) .

Витрати на утримання переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію по цьому майну) включаються до складу позареалізаційних витрат відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Облік орендних платежів в орендаря.Орендні платежі за орендоване майно з метою оподаткування прибутку відносяться до інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального підтвердження витрат по сплаті орендних платежів необхідні документи, оформлені відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, в тому числі укладений відповідно до вимог ГК РФ договір оренди, акт прийому-передачі орендованого майна, документи, що підтверджують сплату орендних платежів. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей документального підтвердження витрат у вигляді орендних платежів не потрібно. Дане твердження вірне, якщо інше не випливає з умов угоди. Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742. Крім того, в Письмі сказано, що орендні платежівраховуються у складі інших витрат за умови використання орендованого майна для здійснення підприємницької діяльності.

Витрати, які є умовно-постійними (в тому числі і комунальні платежі), для цілей оподаткування прибутку можуть бути враховані в тому місяці, в якому отримані документи, що підтверджують ці витрати, за умови, що такий порядок відображений облікової політикою організації (пп. 3 п . 7 ст. 272 ​​НК РФ). Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 06.09.2007 N 03-03-06 / 1/647. На думку автора, слід вибрати момент обліку витрат в податковій політиці орендаря.

Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, витрати по сплаті орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат незалежно від їх фактичної сплати. Щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди при цьому не потрібно. Така позиція підтверджується Листами Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1/752 .

Нерідко сторони укладають попередній договір оренди будівель до оформлення орендодавцем права власності на будівлю. Фахівці УФНС Росії по м Москві в Листі від 05.10.2006 N 20-12 / 87641 звернули увагу на те, що попередній договір оренди не містить основних ознак договору оренди, встановлених ГК РФ (передача орендодавцем (власником) орендарю майна у тимчасове володіння і користування за плату), тому такий договір не може вважатися договором оренди, укладеним відповідно до законодавства Російської Федерації. Отже, витрати, здійснені відповідно до такого договору, не можна врахувати для цілей за орендоване майно. Виходом для орендаря в даній ситуації може бути тільки заміна кваліфікації платежів за попереднім договором оренди з орендних платежів на платежі за придбання орендарем майнового права - права оренди щодо майбутнього договору оренди.

Згідно з Листом Мінфіну Росії від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 законодавче закріплення обов'язкової реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним визначає тільки права і обов'язки сторін за договором і має не пов'язані з питаннями оподаткування мети. Відсутність державної реєстрації прав за договорами оренди не впливає на порядок обліку сум орендної плати при обчисленні податку на прибуток організацій. Застосовувати даний Лист досить ризиковано, оскільки далі в ньому сказано, що видатки за укладеними в установленому порядку договорами не можуть бути враховані в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій як документально не підтверджені витрати.

Згідно Листів Мінфіну Росії від 17.02.2006 N 03-03-04 / 3/3, від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 і від 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325 якщо в відповідно до п. 2 ст. 425 ГК РФ умови договору поширені на період з моменту передачі об'єкта оренди потенційному орендарю, то орендні платежі за зареєстрованим або знаходиться на державній реєстрації договору приймаються в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій з моменту отримання об'єкта в користування.

Якщо ж у договорі оренди відсутня поширення його умов на минулі періоди, то витрати у вигляді орендних платежів за цей період не можуть бути прийняті у зменшення оподатковуваного прибутку з моменту передачі такого майна. У Постанові ФАС Північно-Західного округу від 21.04.2006 у справі N А56-24327 / 2005 сказано, що облік орендних платежів у витратах з метою оподаткування прибутку не зв'язується з наявністю державної реєстрації договору оренди. У Постанові ФАС Далекосхідного округу від 14.02.2007 N Ф03-А59 / 06-2 / 5389 зазначено на те, що порушення норм цивільного законодавства не впливає на оподаткування, оскільки не передбачено наявність залежності витрат від дійсності договору оренди, а потрібно тільки економічна обгрунтованість.

Згідно п. 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "угоду сторін про зміну розміру орендної плати за зареєстрованим договором оренди також підлягає державній реєстрації. Проте в Листі УФНС Росії по м Москві від 12.04.2006 N 20-12 / 29001 зазначено на те, що додаткове до основного договору оренди угоду сторін про зміну вартості орендної плати за нерухоме майно не віднесено чинним законодавством до акту зміни прав на це майно і величина орендної плати не є умовою, при невиконанні якого договір оренди нерухомого майна може вважатися неукладеним.

Відповідно до Листа Мінфіну Росії від 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34 орендні платежі, внесені на підставі додаткової угоди сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеного ними в договорі оренди, підлягають включенню до складу інших витрат відповідно до пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ за умови їх обгрунтованості та підтвердження відповідними первинними документами після державної реєстрації зазначеної угоди.

Витрати організації-орендаря у вигляді орендної плати за договором на термін менше року, в тому числі і при пролонгації цього договору на термін менше року, можуть враховуватися для цілей оподаткування прибутку. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений на термін менше одного року, пролонгується на термін менше року, зазначений договір оренди не вимагає державної реєстрації. При цьому договір може бути продовжений шляхом укладення нового договору або автоматично на підставі первинного договору після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження договору. Такий висновок підтверджується п. 10 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59, на яке вказувалося раніше. Така точка зору викладена в Листі УФНС Росії по м Москві від 18.10.2006 N 20-12 / 92230. Термін "пролонгація" договору оренди викладено саме в цьому Листі, і його можна застосовувати для цілей оподаткування.

Якщо термін оренди в договорі не визначений і договір вважається укладеним на невизначений строк, то відповідно до Листа УФНС Росії по м Москві від 22.03.2006 N 20-12 / 22181 даний договір оренди, укладений на невизначений строк, у державній реєстрації не потребує , і витрати організації за договором оренди приміщення, укладеним в встановленому закономпорядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.

Припустимо, що організація орендує нежитлове приміщення під офіс на підставі укладеного на 11 міс. договору оренди, згідно з яким договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Після закінчення терміну оренди орендар продовжує користуватися приміщеннями, а орендодавець не заперечує проти цього. Чи може організація врахувати витрати по орендній платі з метою оподаткування після закінчення 11 місяців без реєстрації договору оренди? Відповідь на це питання дана в Листі Мінфіну Росії від 14.04.2009 N 03-03-06 / 1/241, в якому сказано, що витрати організації за договором оренди, укладеним в установленому законодавством порядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.

Якщо договором оренди передбачено обов'язок орендаря по оплаті фактично спожитих комунальних послуг та послуг зв'язку, орендар враховує в складі інших витрат витрати, пов'язані з оплатою комунальних платежів, що відносяться до приміщень (будівель), отриманим в оренду, а також до засобів зв'язку, що використовуються орендарем в своєї діяльності. Зазначені витрати повинні бути документально підтверджені рахунками, виставленими орендодавцю енергопостачальною організацією або оператором зв'язку і відображають фактичну поставку енергії (води) або надання послуг телефонного зв'язку. Така гранично небезпечна для орендаря позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 30.01.2008 N 03-03-06 / 2/9. Єдиним вирішенням цієї проблеми є посередницька кваліфікація договору.

І останнє, про що необхідно сказати. Не слід забувати про те, що відповідно до ст. 288 ГК РФ розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. У Листі Мінфіну Росії від 10.11.2006 N 03-05-01-04 / 310 зазначено, що розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове, тобто квартира не може використовуватися в якості офісу до тих пір, поки не буде виведена з житлового фонду. Отже, орендні платежі не зменшують податкову базу по податку на прибуток організацій.

Згідно ст. 608 Цивільного кодексу РФ право здачі майна (житлових, нежитлових приміщень, транспортних засобів, земельних ділянок, Земельних паїв і т. Д.) В оренду належить його собственніку.Гражданін може бути орендодавцем майна, що належить йому на праві власності, як в якості підприємця, так і в якості фізичної особи, яка не є індивідуальним підприємцем.

Орендодавець може бути визнаний підприємцем за відповідним видом діяльності, як особа, що надає послуги по здачі майна в оренду, якщо воно купується не для особистого користування, а з метою подальшого отримання прибутку від його використання (здачі в оренду) або реалізації. В цьому випадку громадянину слід зареєструватися як індивідуальний підприємець і сплачувати податки з відповідних доходів саме в цій якості, а не як фізична особа.

Аргументами на користь кваліфікації діяльності в якості підприємницької можуть служити і такі обставини, як:

Укладення договору на термін більше одного податкового періоду ( календарного року) Або його пролонгація на наступний період;

Отримання доходу 2 рази і більше протягом податкового періоду (календарного року) за умови, що протягом року орендарями одного і того ж майна виступають різні юридичні особи;

Неодноразове укладання договорів оренди з однією юридичною особою.

Правильна кваліфікація діяльності фізичної особи має принципове значення для цілей оподаткування.

Розглянемо докладніше оподаткування доходів від здачі в оренду майна фізичними особами, не зареєстрованими як підприємці, відповідно гл. 23 Податкового Кодексу РФ (далі - НК РФ). Платниками податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) визнаються, в тому числі фізичні особи, які є податковими резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). До доходів від джерел в РФ відносяться доходи, отримані від здачі в оренду або іншого використання майна, що знаходиться в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким чином, доходи платника (фізичної особи), отримані від здачі майна в оренду, підлягають обкладенню ПДФО за ставкою 13 відсотків на загальних підставах.

Обчислення та сплату податку до даному випадкувиробляє:

1. Податковий агент (у разі, якщо діяльність громадянина по здачі в оренду майна не зареєстрована в якості підприємницької) - якщо дохід отриманий від організації (ст. 226 НК РФ);

2. Фізична особа - якщо дохід отриманий від фізосіб, які не є податковими агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

У першому випадку при виплаті орендодавцю-громадянину доходу у вигляді орендної плати організація-орендар виступає в ролі податкового агента. Тому вона зобов'язана утримувати з суми виплачуваного доходу ПДФОі перераховувати його до бюджету (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Оскільки доходи від оренди обкладаються ПДФО за ставкою 13 відсотків, до них можна застосовувати стандартні податкові відрахування (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартні податкові відрахування з ПДФО надаються платнику одним з податкових агентів, є джерелом виплати доходу, за вибором платника податку на підставі його письмової заяви та документів, що підтверджують право на такі відрахування (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Наприклад, непрацюючий пенсіонер, який здає майно (житлові, нежитлові приміщення, транспортні засоби, земельні ділянки, Земельні паї і т. Д.) В оренду, має право звернутися до організації-орендарю (податковому агенту) з письмовою заявою на надання йому стандартного вирахування з ПДФО.

У другому випадку в обов'язковому порядку відповідно до п. П. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ обчислення та сплата ПДФО проводиться фізичними особами, які отримали винагороди від фізосіб і організацій, які не є податковими агентами, на основі укладених договорів цивільно-правового характеру, включаючи доходи за договорами найму або договорами оренди будь-якого майна.

Крім того, якщо податковим агентом не проведені утримання та перерахування до бюджету ПДФО з доходів, в тому числі, отриманих від здачі майна в оренду, платник повинен самостійно обчислити суму ПДФО (п. П. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Зазначені платники податків самостійно обчислюють суми податку в порядку, встановленому НК РФ. При цьому платники, яким протягом податкового періоду стандартні податкові відрахування не надавалися або надавалися в меншому розмірі, ніж передбачено ст. 218 НК РФ, після закінчення податкового періоду можуть отримати їх в інспекції за місцем проживання.

На підставі заяви платника, який додається до податкової декларації, і документів, що підтверджують право на такі відрахування, податковим органом проводиться перерахунок сплачених сум податку (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Платники податків подають в обов'язковому порядку декларацію в строк, не пізніше 30 квітня року, що настає після закінчення роком, в якому отримано дохід.

Сума податку, що підлягає сплаті до відповідного бюджету, обчислена виходячи з податкової декларації з урахуванням положень ст. 228 НК РФ, сплачується за місцем проживання платника в термін не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом.

Відділ оподаткування

УФНС Росії по Тамбовської області

дії:

дія 1

Вирішуємо платити податок

З огляду на «сіру» специфіку орендного ринку, рішення справно платити податки від здачі нерухомості - серйозний і вдумливий крок для рантьє. Сума, яку доведеться перерахувати державі, ставить наймодавця перед вибором: втратити частину доходу або підвищити квартплату мешканцям?

Перший шлях - пасивний і невигідний, його вважають за краще ті, хто зібрався платити податки тільки зі страху перед законом. Варіант зі збільшенням орендної плати краще для власника нерухомості, однак це зажадає від нього додаткових зусиль. Щоб здати квартиру на 10 - 13% дорожче ринкової ціни, рантьє доведеться запропонувати наймачеві додаткові переваги. Наприклад, якісний косметичний ремонт, нові меблі і абсолютно прозору угоду за участю професійного ріелтора. У довгостроковій перспективі така схема вигідніше всім учасникам ринку - вона виведе орендний бізнес на новий рівень, Зробить його більш безпечним і організованим.

Офіційна здача житла з договором оренди і сплатою податків захищає всі сторони угоди правовими нормами російського законодавства. Якщо наймач завдав шкоди житлу чи зник не заплативши, власник квартири може сміливо звертатися до суду і стягувати збитки. Однак для цього він сам повинен бути чистий перед законом - при неофіційною здачі житла або ухиленні від сплати податків не варто розраховувати на допомогу держави.

Недобросовісні мешканці можуть шантажувати рантьє, який не заплатив податок.

Згідно зі статтею 122 НК РФ орендодавець, який здає житло по сірій схемі, повинен повернути державі весь податок за період оренди та додатково заплатити 20% від цієї суми. В особливих випадках злісного ухилення суд може збільшити штрафну виплату до 40%.

Першим етапом для чесного рантьє буде укладення договору оренди. Для цього варто запросити досвідченого ріелтора, який перевірить всі документи, а заодно аргументує мешканцеві завищену квартплату і переваги офіційного найму. Грамотного фахівця можна знайти на будь-якому великому порталі нерухомості, наприклад, скористатися сервісом сайту ГдеЕтотДом.РУ.

дія 2

Визначаємося зі схемою оподаткування

Сьогодні в Росії передбачено кілька варіантів оподаткування доходу від оренди нерухомості. Яку схему вибрати, залежить від типу житла і ціни угоди.

1. 1 Податок на дохід фізичної особи (ПДФО) - 13%

   Це найпростіша і поширена схема, вона підходить власникам скромною нерухомості економ-класу, для яких оренда - варіант додаткового доходу.

   Для громадян Росії податок становить 13% від суми орендної річної плати. Іноземцям, які хочуть заробити на здачі своєї російської власності, доведеться заплатити 30%.

2. 2 Податок при реєстрації орендодавця як ІП - 6%

   Власник нерухомості, який всерйоз займається орендним бізнесом, може зареєструватися в якості індивідуального підприємця. Це дозволить йому істотно заощадити на податках - сума відрахувань знизиться з 13% для фізособи до 6% для ВП. Однак важливо враховувати, що індивідуальному підприємцю доведеться платити масу інших внесків протягом року: в пенсійний фонд, у фонд соціального страхування, вести бухгалтерію і оплачувати бухгалтерські послуги. Тому ця схема виявляється по-справжньому вигідною тільки багатим рантьє, які одночасно здають кілька дорогих квартир преміум-класу. В цьому випадку економія від пільгової системи оподаткування може покрити витрати на діяльність ВП.

3. 3 Купівля орендного патенту - 6%

   Це схема також розрахована на індивідуальних підприємців. Вона вигідна власникам «дохідних будинків» - орендодавцям, які виставляють на ринок відразу багато квартір.Патентное оподаткування відповідно до Статті 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Він дозволяє платити в казну всього 6% від суми річного доходу. Патент можна отримати на різні терміни- від місяця до року. Він оформляється мінімум за 10 днів до укладення угоди з наймачем, якщо власник житла вже має статус ВП.

Податок за патентом потрібно платити за місцем реєстрації квартири.

дія 3

Вираховуємо відсоток податку

Податок на дохід від оренди нерухомості сплачується одноразово - в кінці податкового періоду. Розрахувати суму нескладно, але краще зробити це заздалегідь, щоб вже на етапі визначення квартплати і укладення договору з наймачем розуміти, з якою кількістю грошей доведеться розлучитися.

приклад:

Місячна орендна плата становить 20 000 рублів. Власник квартири виступає як фізична особа, значить повинен перевести в бюджет 13% свого доходу.

20 000 рублів х 12 місяців = 240 000 рублей річного доходу

Щоб дізнатися 13% від цієї суми потрібно набрати на калькуляторі число 240 000, натиснути кнопку множення «х», ввести шуканий відсоток - 13 і натиснути кнопку позначення відсотків - «%». 240 000 × 13% = 31 200.

Майте на увазі - податкові служби можуть включити в основну суму доходу, з якої розраховується податок, комунальні платежі за квартиру. Це відбувається, якщо в договорі було вказано, що наймач оплачує їх самостійно і економить кошти рантьє.

дія 4

Визначаємо суму покладеного податкового вирахування

Сумлінні і законослухняні рантьє не тільки повинні платити державі - вони мають право на певні преференції. При розрахунку суми відрахувань до бюджету орендодавець може скористатися професійним податковим вирахуванням. Ця сума зменшує загальний річний дохід, з якого розраховується податок.

Власник орендної нерухомості має право подати на відрахування, якщо протягом року в нього були суттєві витрати з утримання об'єкта - ремонт в квартирі або комунальні платежі. Всі витрати потрібно обов'язково підтверджувати документально - надати в податковий орган оплачені квитанції або договір з ремонтною бригадою.

При цьому в формулу розрахунку податку з доходу від здачі квартири додається додатковий показник:

(Дохід від оренди - Професійний відрахування) х% = Сума податку

приклад:

Рантьє, який здає свою квартиру за 20 000 рублів на місяць, отримує річний дохід 240 000 рублей. Його чистий податок при цьому -31 200 рублів. Однак, протягом року він щомісяця сплачував 3 500 рублів комунальних платежів за свій об'єкт, в рік це 42 000 рублей. З урахуванням цієї обставини його податок складе: (240 000 - 42 000) х 13% = 25740 рублів.

дія 5

Подаємо податкову декларацію

На відміну від податків з зарплати, які в більшості випадків автоматично віднімаються з доходів громадян щомісяця, відрахування державі з доходу від здачі житла орендодавець повинен оплачувати самостійно - в кінці податкового періоду.

Рантьє зобов'язаний заповнити декларацію 3-ПДФО. Необхідну форму, а також програму для внесення даних, можна завантажити на сайті податкової інспекції. У документі повинна бути відображена сума додаткового заробітку громадянина, інформація про професійний відрахуванні і сума податку до сплати. До декларації необхідно додати обов'язковий перелік документів:

1. 1 Копію правовстановлюючих документів на нерухомість
2. 2 Копію договору найму
3. 3 Копію оплачених квитанцій про квартплаті або договору на ремонт із зазначенням вартості робіт

Декларація 3-ПДФО подається до податкового органу за місцем реєстрації платника податків у період з 1 січня по 30 квітня наступного року.

дія 6

оплачуємо податок

Схема взаємодії рантьє і податкових органів складається з трьох етапів: спочатку заповнюється і подається декларація, потім вона перевіряється фахівцями і затверджується сума податку, і лише після цього власник нерухомості може перераховувати кошти до бюджету.

Всі етапи перевірки декларації можна відстежувати на сайті податкової інспекції в особистому кабінеті платника податків, або контролювати процес особистими візитами в Державна установа. Відомості повинні бути перевірені в тримісячний термін. Важливо дочекатися закінчення цього процесу, адже навіть самий уважний і добросовісний платник податків може припуститися помилки в розрахунках і ненавмисно завищити або занизити суму виплат.

Після того, як декларація перевірена, власнику нерухомості не варто затягувати процес оплати. Податок на дохід від здачі житла необхідно перерахувати в бюджет до 15 липня. При цьому важливо розуміти: ви оплачуєте відрахування за минулий рік. Наприклад, якщо заробіток від оренди отримано в 2013 році, необхідну суму потрібно внести до 15 липня 2014 року. Найпростіше зробити це в відділенні Ощадбанку.

Фізичним особам не потрібно платити податки на оренду, якщо квартира здається за договором безоплатного користування близьким родичам або друзям.

Власник нерухомості може спростити собі схему оподаткування, якщо здасть квартиру не фізичному, а юридичній особі. Це може бути невелика фірма, яка шукає об'єкт під офіс, або орендне агентство-посередник, з яким власники житла укладають договір на довірче управління нерухомістю. У будь-якому випадку, коли орендар - юрособа, саме йому доведеться взяти на себе щомісячні податкові відрахування. Рантьє буде отримувати на руки вже суму свого «чистого» заробітку.