Оцінка права оренди земельної ділянки дотримується принципів оцінки загальної вартості землі і показує суму, яку готовий заплатити потенційний покупець цього права з метою отримання вигоди від нього. але даний процес має і деяку специфіку.
Для надання повноцінної інформації з цього питання в законодавстві РФ Міністерством майнових відносин в 2003 році були видані методичні рекомендації, які веліли порядок і методи оцінки права оренди. Цей документ дає зведення використовуваних на практиці методів оцінки передачі землі в оренду, а також перераховує інформацію, яку слід вказувати в оціночному звіті.
Як правило, вартість оренди земель с / г призначення розраховується від кадастрової вартості. Про інших способах розрахунку ви можете дізнатися з.
Особливості складання звіту
Складає за результатами оцінки документ містить такі реквізити: 
- ПІБ автора документа (оцінювача), вид документа, дата оцінки та дата складання (не завжди збігаються);
- Призначення оцінки (для банку, для суду і т.д);
- Величина, що підлягає оцінці (ринкова вартість права оренди);
- Вид і підвид оцінюваного майна, його найменування, місце розташування, докладний опис;
- Використовувані способи і методи.
На перших сторінках документа наводяться короткі відомості про майно та результаті його оцінки, виражається у вартості його права оренди в рублях. Вартість записується цифрами і прописом.
- Терміни оренди;
- Правомочності орендаря;
- Розмір орендної плати;
- Дані про стан ринку нерухомості в регіоні;
- Підстави для отримання права оренди.
Документ в середньому займає 40-50 сторінок.
Середня вартість оцінки землі становить 5-7 тисяч рублів. Якщо є необхідність в оцінці будівель, то за це вноситься окрема плата, яка становить 1000-2000 рублів.
оцінка оренди сьогодні є важливою складовою господарської діяльності всього російського бізнесу. Відповідно до статті 607 ЦК України власник або будь-правовласник має право здати своє майно в оренду іншим фізичним або юридичним особам. Орендованих об'єктом можуть бути будь-які речі і предмети, що відносяться до категорії "неспоживна", а саме нерухомість, земельні ділянки, квартири, підприємства та інші майнові комплекси, об'єкти транспортної сфери, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
Під час укладання договору про оренду орендар, спільно з правом використання об'єкта на свій розсуд, також може отримати права повного користування і розпорядження майном - це залежить від умов договору. Таким чином, право оренди, як і інші права, отримані за договором, можуть бути передані третім особам в будь-якою законною формою цивільного обороту, наприклад, продані. Але для того, щоб вигідно його продати необхідно знати ринкову ціну права, а таку можливість, як раз і дає оцінка прав оренди.
Які особливості оцінки прав оренди і оцінки орендної плати? Вони полягають у всебічному аналізі фахівцями вигод і переваг, які дає договір орендарю. Адже, по суті, сама покупка права, оцінка вартості оренди - це не малі гроші, і, в тому випадку, якщо сукупність вигодопріобретеній щодо цього документа не дає ніяких вигод, в порівнянні з договором, який можна зробити висновок безпосередньо з орендодавцем, виникає законне питання - навіщо потрібні додаткові витрати?
При проведенні оцінки прав оренди враховуються такі чинники:
- умови орендної плати (терміни, суми та порядок платежів)
- характеристики самого об'єкта оренди (площа, поверховість, будівельні матеріали і елементи обробки, місце розташування, зручність під'їзду, наявність комунікацій)
- інфраструктура місцевості в якому знаходиться об'єкт, що орендується;
- термін дії договору про оренду і умови пролонгації;
- будь-які додаткові права, як то право викупу, право продажу і т.д.
Переваги, які збільшують вартість права оренди, які враховуються при оцінці
- Перевага в величині орендної ставки
- Право викупу орендованого об'єкта
- Право заліку витрат орендаря
Таким чином, оцінка оренди в оцінної компанії дає вам можливість отримати реальну економію своїх коштів, якщо ви виступаєте в ролі набувача права оренди земельної ділянки, квартири, іншої нерухомості, або, навпаки, підвищити вашу прибуток від реалізації прав оренди, якщо ви орендодавець.
Оцінка оренди земельних ділянок
Вартість оренди земельної ділянки враховуємо багато факторів і знаходиться в прямій залежності від: змісту договору оренди та терміну його дії, прав арендополучателя, наданих йому цим договором, дозволів використання земельної ділянки для конкретних цілей, очікуваної величини доходу за період часу, пов'язаний з найбільш теоретично вигідним його використанням. Також на вартість права оренди можуть впливати місце, де розташована ділянка, наявність комунікацій, дозволене і реальне використання землі, зручність під'їзду.
Зазвичай, оцінка оренди земельної ділянки проводиться виходячи з аналізу цін укладених угод або цін пропозицій (оферт) на продаж прав користування земельними ділянками, які ідентичні йому за своїми характеристиками (порівняльний метод оцінки).
Оцінка прав оренди землі може проводиться при:
- купівлі-продажу права оренди;
- внесення права в якості внеску до статутного капіталу підприємства;
- кредитуванні під заставу;
- купівлі, продажу, злиття, поглинання підприємства, що володіє правами оренди земельних ділянок;
- розробці та прийнятті управлінських і інвестиційних рішень пов'язаних з довгостроковим плануванням;
- інвестуванні коштів;
- інших ситуаціях, які так чи інакше перетинаються з реалізацією прав управління землею, що знаходиться у власності.
Додаткову інформацію про оцінку орендної плати земельних ділянок ви можете отримати на сторінках
Практикуючий оцінювач, канд. техн. наук,
м Москва
Відповідно до законодавства власник земельної ділянки має відносно нього речовими правами: володіння, користування, розпорядження. При передачі земельної ділянки в оренду, власник передає орендарю на термін, який визначається договором оренди, права користування або володіння та користування, залишаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою. Орендар в свою чергу на період дії договору оренди набуває право розпорядження переданими йому правами володіння і користування. Зокрема, він може переуступити свої права, передати їх в заставу, якщо це прямо не заборонено договором оренди.
Вартість прав, переданих орендарю (тут і далі будемо розглядати тільки ці права і називати їх правом оренди) зазвичай визначається виходячи з можливості вилучення ним доходу з переданого в оренду земельної ділянки (ЗУ). У найпростішому варіанті розглядається можливість здачі цієї ділянки в суборенду і вилучення доходу в размре різниці між доходом від суборенди і орендною платою, Передавався власникові. У більш складному випадку передбачається, що з використанням орендованої ділянки створюється бізнес, який не можливий при відсутності цієї ділянки, і частина доходу орендаря від бізнесу приписується цьому ЗУ. В обох випадках вартість права оренди визначається як капіталізований дохід орендаря, віднесений до ЗУ.
Все сказане вище повною мірою відноситься до вільного (не забудована) земельної ділянки. У разі, якщо на орендованій ділянці побудовано будівлю, що належить іншому власнику, то ситуація дещо змінюється. Власник земельної ділянки не може на свій розсуд припинити оренду ЗУ після закінчення договору оренди (виняток становить передбачений законом викуп землі для федеральних і муніципальних потреб). Він змушений продовжувати закінчився договір оренди або продати ЗУ власнику будівлі. У свою чергу орендар ЗУ не має можливості здати його в суборенду або організувати на ньому бізнес, крім як шляхом здачі будівлі або його частини в оренду. Отже, напротязі періоду поки на ЗУ розташовується будівля, ця ділянка має особливий статус, тобто він невіддільний від цієї будівлі і утворює єдиний об'єкт нерухомості.
Зазвичай для визначення вартості права оренди в цьому випадку рекомендується використовувати методи залишку або виділення. Однак точність цих методів вкрай низька. По-перше, через збільшення відносної похибки. При виконанні математичної операції віднімання абсолютні похибки складових складаються, а база, щодо якої визначається відносна похибка, зменшується. По друге в вартість будівлі включається прибуток підприємця, яка в свою чергу залежить від місця розташування ЗУ і її величина визначається з високою похибкою. Крім того, в цьому випадку витратний підхід до оцінки нерухомості втрачає свою незалежність від прибуткового або порівняльного підходів (в залежності від використаного методу розрахунку вартості права оренди землі). Слід також зазначити, що отримана вартість відірвана від ринку землі, оскільки при її визначенні використовуються тільки дані ринку аналогічних об'єктів нерухомості і ринку будіндустрії. Подібні проблеми виникають і при використанні методу розподілу.
Спостереження показує, що динаміка ринку землі і динаміка зазначених вище ринків в окремі періоди часу можуть значно відрізнятися. Тому при оцінці вартості права оренди ЗУ важливого значення набуває ув'язка її з змінами на ринку землі. Для того, що б пов'язати вартість права оренди з ринком землі скористаємося методом співвіднесення. Розглянемо два розташованих по сусідству об'єкта комерційної нерухомості, у яких все одно, за винятком прав на ЗУ. Одне будівля побудована на власній землі, а інше на орендованій. Оскільки будівлі однакові, то і в оренду їхні приміщення повинні здаватися за однаковою ставкою. Отже, потенційний і дійсний валові доходи у власників будівель теж однакові. Операційні витрати відрізняються тільки на відмінність в платі за земельну ділянку. Власник будинку, побудованого на власній землі, сплачує земельний податок, а власник будинку, побудованого на орендованій землі, платить орендну плату, яка перевищує податок на землю. Для обох випадків можна записати наступні співвідношення:
З Зус - ринкова вартість права власності на земельну ділянку;
З Зуа - ринкова вартість права оренди земельної ділянки;
З зд - ринкова вартість будівлі;
ДВД - дійсний валовий дохід від об'єкта нерухомості;
ЗР БЗУ - операційні витрати без урахування витрат з утримання ЗУ;
Н зу - податок на землю;
А зу - орендна плата за ЗУ;
R - коефіцієнт капіталізації для об'єкта нерухомості.
де
Y - ставка прибутковості для об'єкта нерухомості;
1, 2, ..., n, n + 1 - номери прогнозних і постпрогнозного періодів.
Слід зазначити, що висновок розглянутих вище залежностей заснований на однаковому використанні ЗУ. Оскільки право оренди забудованого ЗУ передбачає визначення вартості цього права в поточному використанні, то і вартість права власності на земельну ділянку має визначатися виходячи з аналогічного використання.
Інша особливість полягає в тому, що вартість права власності на ЗУ є ринкову вартість ЗУ (для поточного використання), а вартість права оренди залежить від величини орендної плати та в загальному випадку не відповідає ринковій величиною.
Якщо розділити обидві частини рівнянь (3) і (4) на площу ЗУ, то отримаємо залежності для розрахунку питомої вартості права оренди від питомої вартості права власності і питомої ставки податку на землю (руб. / Кв. М).
Так як існує практика здачі житла в оренду, то отримані залежності, мабуть, можуть бути поширені і на об'єкти житлової нерухомості.
Залежності (3) і (4) можуть використовуватися при розрахунку вартості права оренди (прав володіння і користування ЗУ переданих орендареві) забудованої земельної ділянки з урахуванням призначеної орендної плати. Ці ж залежності можуть бути використані для обґрунтування компенсаційної виплати за земельну ділянку при примусовому викупі забудованого орендованої земельної ділянки, оскільки мають місце не ринкові умови угоди із земельною ділянкою володіє певною цінністю для конкретного орендаря.
Оскільки ставка податку на землю зазвичай пропорційна кадастрової вартості землі, то розділивши обидві частини рівнянь (3) і (4), наведені до питомою цінами, на питому вартість права власності, можна отримати залежності відносної величини ринкової вартості права оренди ЗУ від відносної величини кадастрової вартості. Залежність набирає вигляду:
де
* - верхній індекс, що позначає питому величину вартості;
З * кад - кадастрова вартість ЗУ;
До н - ставка земельного податку (відсоток від кадастрової вартості).
Результати розрахунку по залежності (5) при К н \u003d 1,5% і R \u003d 15% наведено на
Мал. 1.
Мал. 1 Залежність відносної величини вартості права оренди ЗУ від відносної величини кадастрової вартості при ставці земельного податку 1,5% і коефіцієнті капіталізації для об'єкта нерухомості 15%.
Аналіз залежностей наведених на Рис. 1 дозволяє зробити наступні висновки. При здачі в оренду ЗУ за ставкою дорівнює ставці земельного податку, вартості права оренди і права власності збігаються.
Принципово існує ставка оренди ЗУ, при якій вартість права його оренди дорівнює нулю (при фіксованій відносної кадастрової вартості). Це відповідає умові, при яких власник землі вилучає у орендаря всі доходи, які відносяться до земельної ділянки. Певне, цю величину ставки оренди ЗУ слід розглядати, як теоретичну межу ділової активності девелопера. Перевищення цієї межі призводить до того, що вартість будівництва будівлі перевищує капіталізовану вартість доходів, віднесених до будівлі.
Дійсно з залежності (2) при С Зуа \u003d 0 слід:
де
А зу0 - орендна плата за ЗУ, відповідна нульовою вартістю права його оренди.
Підставляючи це співвідношення в залежність (1), і переходячи до питомою значенням отримуємо:
Однак на практиці (в ринкових умовах) межа ділової активності має настати кілька раніше (при меншій величині орендної плати), оскільки для переходу від права оренди ЗУ до права власності зазвичай призначається вартість викупу. Тому практичне співвідношення має вигляд:
Залежність (6) по суті відображає ринкові умови, при яких власник ЗУ має можливість призначити максимальну вартість орендної плати за землю, з якої орендар (девелопер) повинні погодитися. Таким чином, ринкова ставка орендної плати для забудованого ЗУ визначається як:
У свою чергу, власник, передавши орендарю права володіння і користування, може продати забудований ЗУ (реалізувати залишився у нього право розпорядження) в будь-який час. Однак наявність довгострокового орендаря зазвичай при здійсненні угоди купівлі-продажу розглядається як обтяження, тому за ринковою вартістю власник ЗУ може його продати лише після закінчення терміну життя будівлі. Тому ринкова (обгрунтована) величина вартості викупу може бути визначена, як дисконтована на дату оцінки вартість реверсії ЗУ з урахуванням можливих витрат на рекультивацію землі. Розрахункова залежність в питомих одиницях має вигляд:
де
З * вик_р - питома ринкова вартість викупу ЗУ орендарем;
З * рев - питома вартість реверсії ЗУ;
З * рвк - питома вартість рекультивації ЗУ;
Y зу - ставка прибутковості для ЗУ.
Вартість реверсії може бути визначена шляхом капіталізації орендної плати за ЗУ в останній рік життя будівлі з урахуванням додавання річного темпу її росту, або шляхом прямого прогнозу поточної вартість права власності на ЗУ з урахуванням темпів її зростання.
висновок
Запропоновано залежності, що дозволяють на основі даних регіонального ринку землі визначити вартість права оренди (прав володіння і користування ЗУ переданих орендареві) забудованої земельної ділянки з урахуванням призначеної орендної плати. Наведено обгрунтування методу розрахунку ринкової ставки орендної плати та ринкової викупної вартості забудованої земельної ділянки для орендаря. Отримані залежності можуть бути використані при практичній оцінці об'єктів нерухомості і для призначення обґрунтованої орендної плати за земельну ділянку. Отримані залежності можуть бути так само використані для обґрунтування компенсаційної виплати за земельну ділянку при примусовому викупі забудованого орендованої земельної ділянки.
література
1. Цивільний кодекс Російської Федерації. Гл. 34. М .: Видавництво НОРМА, 2000.
2. Право на укладення договору оренди земельної ділянки. Матеріали дискусії на сайті www.appraiser.ru
3. Д. Фрідман, Н. Ордуей. Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості. М .: Справа, 1995
4. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок. Затверджено розпорядженням Мінмайна Росії від 10.04.2003 №1102-р
5. Податковий кодекс РФ. Ст. 390, 394. М .: ЕЛІТ видавництво, 2007
МІНІСТЕРСТВО МАЙНОВИХ ВІДНОСИН
РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
РОЗПОРЯДЖЕННЯ
Про затвердження Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок
Документ повернутий без держреєстрації
Міністерства юстиції Російської Федерації
Лист Мін'юсту Росії від 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.
______________________________________________________________
Відповідно до (Відомості Верховної Ради України, 2001, N 29, ст.3026):
Затвердити методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок.
міністр
Ф.Р.Газізуллін
Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок
I. Загальні положення
Справжні методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок розроблені Мінмайна Росії відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 N 519 "Про затвердження стандартів оцінки".
II. Методичні основи оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, зміни, зовнішнього впливу, викладених в розділі II Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених *.
________________
* Листом Мін'юсту Росії від 15.04.2002 N 07/3593-ЮД визнано, що не потребує державної реєстрації.
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від прав орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на земельну ділянку, цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки.
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від очікуваної величини, тривалості та ймовірності отримання доходу від права оренди за певний період часу при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки (принцип очікування).
Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з найбільш ефективного використання орендарем земельної ділянки, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є практично і фінансово здійсненним, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства і в результаті якого розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки буде максимальною ( принцип найбільш ефективного використання).
Розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки може виражатися негативною величиною (наприклад, в разі якщо розмір орендної плати, встановлений договором оренди земельної ділянки, вище ринкового розміру орендної плати за цю ділянку). У таких випадках, як правило, не є можливим відчуження об'єкта оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на час проведення угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується використовувати положення розділу III Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р
У звіт про оцінку ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується в тому числі включати:
відомості про державну реєстрацію права оренди (договору оренди) в тих випадках, коли реєстрація була обов'язковою;
відомості про обтяження права оренди земельної ділянки та самого земельної ділянки;
підстава виникнення права оренди у орендаря;
визначення прав орендаря:
термін, на який укладено договір оренди земельної ділянки;
характеристику ринку землі, іншої нерухомості, прав оренди земельних ділянок, в тому числі ринку оренди земельних ділянок та іншої нерухомості.
IV. методи оцінки
Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При виборі методів враховується достатність і достовірність загальнодоступною для використання того чи іншого методу інформації.
Як правило, при оцінці ринкової вартості права оренди земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання.
На порівняльному підході засновані: метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані: метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання. елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку, метод виділення.
Далі наведено зміст перерахованих методів стосовно оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок, як зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - забудованих земельних ділянок), так і права оренди земельних ділянок, не зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - незабудованих земельних ділянок).
У разі використання інших методів в звіті про оцінку доцільно розкрити їх зміст і обгрунтувати використання.
1. Метод порівняння продажів
1. Метод порівняння продажів
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом порівняння продажів рекомендується використовувати положення пункту 1 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням таких особливостей.
При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки методом порівняння продажів в складі факторів вартості в тому числі враховуються такі чинники:
період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди;
величина орендної плати, передбачена договором оренди;
порядок і умови внесення (в тому числі періодичність) і зміни орендної плати, передбачені договором оренди;
необхідність отримання згоди власника на здійснення угоди з правом оренди;
наявність у орендаря права викупу орендованої земельної ділянки;
наявність у орендаря переважного права на укладення нового договору оренди земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди.
2. Метод виділення
2. Метод виділення
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди шляхом виділення рекомендується використовувати положення пункту 2 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р.
3. Метод розподілу
3. Метод розподілу
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом розподілу рекомендується використовувати положення пункту 3 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р.
4. Метод капіталізації доходу
4. Метод капіталізації доходу
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість отримання за однакові проміжки часу рівних між собою за величиною або змінюються з однаковим темпом величин доходу від оцінюваного права оренди земельної ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок величини доходу за певний період часу, створюваного правом оренди земельної ділянки при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки;
визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації доходу;
розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом капіталізації доходу, створюваного цим правом.
Під капіталізацією доходу розуміється визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин доходу за рівні періоди часу. Розрахунок проводиться шляхом ділення величини доходу за перший після дати проведення оцінки період на певний оцінювачем відповідний коефіцієнт капіталізації.
При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки дохід від даного права розраховується як різниця між земельною рентою і розміром орендної плати, передбаченої договором оренди, за відповідний період. При цьому величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі земельної ділянки в оренду за ринковими ставками орендної плати (найбільш імовірним ставками орендної плати, за якими земельна ділянка може бути зданий в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).
Визначення ринкових ставок орендної плати в рамках даного методу передбачає наступну послідовність дій:
відбір для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, аналогічних об'єктів, ставки орендної плати за якими відомі з угод оренди і (і / і) публічної оферти;
визначення елементів, за якими здійснюється порівняння земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, з аналогами (далі - елементів порівняння);
визначення по кожному елементу порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;
визначення по кожному елементу порівняння коригувань ставок орендної плати аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;
коригування по кожному елементу порівняння ставки орендної плати кожного аналога, що згладжує їх відмінності від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;
розрахунок ринкової ставки орендної плати для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих ставок орендної плати аналогів.
При розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, слід враховувати: безризикову ставку віддачі на капітал; величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в придбання оцінюваного права оренди; найбільш ймовірний темп зміни доходу від права оренди земельної ділянки та найбільш ймовірна зміна його вартості (наприклад, при зменшенні вартості права оренди - враховувати повернення капіталу, інвестованого в придбання права оренди).
У разі наявності достовірної інформації про величину доходу, створюваного аналогом об'єкта оцінки за певний період часу, і його ціною коефіцієнт капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, може визначатися шляхом ділення величини доходу, створюваного аналогом за певний період часу, на ціну даного аналога .
5. Метод залишку
5. Метод залишку
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом залишку рекомендується використовувати положення пункту 5 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р
різниця між чистим операційним доходом від єдиного об'єкта нерухомості і чистим операційним доходом, що належать до поліпшень земельної ділянки, є частиною земельної ренти, що не вилучається власником земельної ділянки в формі орендної плати, а одержуваної орендарем;
при розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу від права оренди слід враховувати ймовірність збереження різниці між величиною ренти і величиною орендної плати, передбаченої договором оренди, період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нової договору оренди на певний термін.
6. Метод передбачуваного використання
6. Метод передбачуваного використання
Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом передбачуваного використання рекомендується використовувати положення пункту 6 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням таких особливостей:
в складі операційних витрат в тому числі враховується величина орендної плати, передбачена існуючим договором оренди земельної ділянки;
при розрахунку ставки дисконтування для доходу від права оренди слід враховувати ймовірність збереження доходу від даного права;
при визначенні прогнозного періоду слід враховувати період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нової угоди на певний термін.
