Şeful Departamentului de Audit Intern al grupului de companii „BEST. Management imobiliar"

Prevederi generale de închiriere

De obicei, un închiriere de birouri se referă la închirierea uneia sau mai multor camere dintr-o clădire care sunt destinate a fi utilizate în scopuri de birou. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil, bunurile imobile (imobile, imobile) includ tot ceea ce are legătură strâns cu terenul, adică obiectele care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădirile, structurilor. Astfel, o cameră separată în clădire este imobiliară.

Procedura de încheiere și executare a unui contract de închiriere imobiliară este reglementată ca Dispoziții generale din Codul civil privind închirierea, cuprinse în paragraful 1 al capitolului 34 „Chirie”, și regulile paragrafului 4, care reglementează închirierea clădirilor și structurilor. Totodată, au prioritate normele alin.4 al capitolului 34 din Codul civil, întrucât sunt deosebite în raport cu normele generale. Aceste reguli se aplică pe deplin închirierii spațiilor individuale.

Un contract de închiriere, ca orice tranzacție, cel puțin una dintre părți la care este o entitate juridică, trebuie încheiat într-o formă scrisă simplă (subclauza 1, clauza 1, articolul 161 din Codul civil al Federației Ruse).

În temeiul unui contract de închiriere, proprietarul se obligă să ofere chiriașului proprietatea contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Chiriașul este obligat să folosească proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere (clauza 1, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să producă pe cheltuiala sa întreținereși suportă costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel (clauza 2, articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care chiriașul a efectuat îmbunătățiri inseparabile proprietății închiriate pe cheltuiala sa și cu acordul proprietarului, chiriașul are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, dacă prin contract de închiriere nu se prevede altfel. acord (clauza 2, articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).

În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere imobilul sau structura chiriașului pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (clauza 1, articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse). Transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acesteia de către chiriaș se efectuează în conformitate cu actul de transfer sau alt document de transfer semnat de părți (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere, clădirea sau structura închiriată trebuie restituită locatorului cu respectarea regulilor care decurg din transferul clădirii sau structurii de către locator către locatar.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 654 din Codul civil, contractul de închiriere pentru o clădire sau structură trebuie să prevadă suma chirie. În lipsa unei condiții privind valoarea chiriei convenită de părți în scris, contractul de închiriere pentru o clădire sau structură se consideră neîncheiat. Totodată, în cazurile în care plata pentru închirierea unei clădiri sau structuri este stabilită în contract pe unitatea de suprafață a clădirii (structurii), chiria se stabilește în funcție de dimensiunea reală a clădirii sau structurii transferate. chiriașului (clauza 3, articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, cuantumul chiriei pentru închirierea unui birou în majoritatea cazurilor se stabilește astfel: o anumită sumă de chirie pe lună sau pe an pe metru pătrat.

Înregistrarea contractului

În conformitate cu articolul 4 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, tranzacțiile cu bunuri imobiliare sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Această prevedere este cuprinsă și în articolul 131 din Codul civil. Totuși, paragraful 2 al articolului 651 din Cod clarifică faptul că un contract de închiriere pentru o clădire sau structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul acestei înregistrări. Astfel, un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării obligatorii. Acest lucru este confirmat și de Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53.

În practică, contractele de închiriere pentru spații individuale, pentru a evita bătăile de cap inutil asociate cu necesitatea înregistrării contractului, în marea majoritate a cazurilor sunt încheiate pe o perioadă mai mică de un an; La sfârșitul termenului contractului se încheie un nou contract.

În conformitate cu articolul 19.21 din Codul abateri administrative nerespectarea procedurii stabilite pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare sau a tranzacțiilor cu aceasta amendă administrativă pe entitati legale de la 30 la 40 de mii de ruble.

Intocmirea documentelor pentru acceptarea platilor la cheltuieli

În practică, la închirierea proprietății, apare adesea întrebarea: ce documente primare care confirmă veniturile proprietarului și cheltuielile chiriașului sunt necesare? Proprietarul este obligat să semneze lunar cu chiriașul un act de muncă prestată (servicii prestate)? În marile centre de afaceri, unde numărul chiriașilor este de sute, semnarea cu fiecare dintre aceștia a „Legei pentru prestarea serviciilor de închiriere a spațiilor” necesită mult timp și resurse de muncă. Cu toate acestea, contabilii firmelor chiriașe se tem uneori dacă au motive să atribuie chiria cheltuielilor în scopuri de contabilitate și contabilitate fiscală în absența unui astfel de act? Să încercăm să ne dăm seama.

În Codul civil, raporturile de închiriere sunt reglementate de capitolul 34, iar prevederile privind prestarea de servicii contra cost - de capitolul 39. Alineatul 2 al articolului 779 din Codul civil clarifică faptul că regulile capitolului 39 se aplică contractelor pentru prestare de servicii de comunicare, medicale, veterinare, de audit, consultanta, servicii de informare, servicii de formare, servicii turistice si alte servicii. Capitolul 34 nu conține nicio referire la faptul că prevederilor separate ale contractului de furnizare de servicii se pot aplica contractelor de închiriere. Prin urmare, chiria nu este un serviciu, ci un tip separat de activitate comercială.

Acest lucru a fost confirmat, spre exemplu, prin scrisoarea Ministerului Finanțelor din 26 octombrie 2004 Nr.03-03-01-04 / 1/86, semnată de directorul adjunct al Direcției Politică Fiscală și Tarifară Vamală A.I. Ivaneev. Potrivit Ministerului de Finanțe, plăți de chirie plătite conform contractului de închiriere spații nerezidențiale, sunt supuse includerii în componența altor cheltuieli, sub rezerva valabilității și confirmării acestora prin documentele primare relevante (contract de închiriere, certificat de acceptare, facturi de plată a plăților de închiriere, ordine de plată etc.). După cum puteți vedea, actul de muncă prestat (servicii prestate) printre documente necesare nenumit.

Aproximativ un an mai târziu, a apărut o scrisoare a Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 05.09.2005 nr. 02-1-07 / 81 „Cu privire la confirmarea tranzacțiilor comerciale cu documente contabile primare”, care spune următoarele: „Dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un act de acceptare și transfer de proprietate, care face obiectul unui contract de închiriere, rezultă că serviciul este vândut (consumat) de către părțile la contract și, prin urmare, organizațiile au temeiuri pentru includerea în baza de impozitare a impozitului pe venit a sumelor veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu (de la locator) și a cheltuielilor în legătură cu consumul serviciului (la chiriaș).

Aceste temeiuri apar pentru organizații indiferent de semnarea actului de acceptare și transfer de servicii, mai ales că cerința întocmirii obligatorii a actelor de acceptare și transfer de servicii sub formă de închiriere nu este prevăzută nici de Codul fiscal, nici de legislatia in materie de contabilitate.

În ciuda faptului că Serviciul Fiscal Federal a numit contractul de închiriere un serviciu, recunoaște totuși că întocmirea unui act bilateral nu este necesară aici.

Totuși, mai recent, Ministerul Finanțelor a emis o altă scrisoare din 7 iunie 2006 Nr. 03-03-04/1/505, în care și-a exprimat opinia că întocmirea lunară a unui act privind acordarea de închiriere imobiliară. servicii este obligatorie. Rețineți că această scrisoare a fost semnată și de domnul A.I. Ivaneev. In aceasta perioada (1 an si 7 luni) nu exista modificari in legislatia civila privind relatii de inchiriere, Nu s-a intamplat. La paragraful 1 al articolului 252 din Codul fiscal a fost modificată legea din 6 iunie 2005 nr.58-FZ, care a permis confirmarea cheltuielilor nu numai cu documente întocmite în condițiile legii. Federația Rusă dar şi documente care confirmă indirect cheltuielile efectuate. Astfel, respectarea regulilor stricte la procesarea documentelor nu mai este o condiție prealabilă pentru recunoașterea cheltuielilor, este suficient să furnizați orice documente care confirmă cheltuielile efectuate. Prin urmare, cea mai recentă scrisoare a Ministerului de Finanțe pe fondul acestor schimbări pozitive pentru contribuabili arată cel puțin ciudat.

În ceea ce privește emiterea facturilor către chiriaș, în mod tradițional, factura de închiriere se emite în ultima zi a fiecărei luni.

Veniturile și cheltuielile proprietarului. Contabilitate si fiscalitate

Sursa de venit

Contabilitate

Dacă proprietarul este o organizație pentru care închirierea spațiului de birouri este principala (sau una dintre principalele) activități, veniturile acesteia pot consta atât din chiria în sine, cât și din veniturile din furnizarea de servicii suplimentare chiriașilor (de exemplu, curățarea birourilor). servicii). ). Contabilitatea veniturilor din chirie si din prestarea de servicii suplimentare se tine in contul 90 "Vanzari". În conformitate cu paragraful 5 din Regulamentul contabil „Venituri ale organizației” (PBU 9/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 06.05.1999 nr. 32n (denumit în continuare PBU 9/99). ), aceste venituri sunt recunoscute ca venituri din activități de tip obișnuit. Dacă închirierea spațiilor este de natură unică, aleatorie, aceste venituri sunt operaționale (clauza PBU 9/99) și se contabilizează în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”.

taxa pe valoare adaugata

Dacă proprietarul este plătitor de TVA, atunci veniturile sale din chirie și furnizarea de servicii suplimentare sunt supuse TVA (subclauza 1, clauza 1, articolul 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dacă chiriașul spațiului este un cetățean străin sau o organizație străină acreditată în Federația Rusă, atunci chiria nu va fi supusă TVA-ului (clauza 1, articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, această prevedere se aplică în cazurile în care legislația statului străin relevant stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de regulă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Federația Rusă. Lista statelor străine, pentru ai căror cetățeni și (sau) organizații se aplică normele acestui alineat, este stabilită de organul executiv federal în domeniul relațiilor internaționale în comun cu Ministerul Finanțelor al Federației Ruse. În scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 18 mai 2005 nr. KB-6-26 / [email protected]„Cu privire la aplicarea scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată pentru serviciile de închiriere a spațiilor oferite cetățenilor străini și organizațiilor acreditate în Federația Rusă”, explică care documente stabilesc listele relevante care ar trebui urmate în prezent.

impozit pe venit

Veniturile din închirierea proprietății sunt luate în considerare ca venituri din vânzări dacă închirierea spațiilor este principalul (sau unul dintre principalele) tipuri de activitate (clauza 1, articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). În alte cazuri, aceste venituri sunt nefuncționale (clauza 4, articolul 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Cheltuieli

Organizațiile care închiriază spații de birouri în mod permanent, de regulă, au o varietate de costuri. Acestea includ:

• costurile cu utilitățile (plata pentru servicii de furnizare a energiei electrice, apei, căldurii în baza unor contracte încheiate direct cu organizațiile de furnizare a energiei sau ca subabonat printr-o rețea atașată (articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse));
• cheltuieli (curățenie, reparații minore, spălare geamuri) pentru întreținerea spațiilor închiriate și a spațiilor uz comun(holuri, coridoare, toalete);
• costuri de întreținere pentru unitățile și sistemele complexe amplasate în clădire (ascensoare, scări rulante, sisteme de ventilație, sisteme de alarmă etc.);
• cheltuieli pentru plata către organizații specializate pentru igienizarea spațiilor (deratizare, dezinfecție, dezinfestare);
• cheltuieli pentru reparațiile curente și majore ale spațiilor și zonelor comune;
• costuri de securitate;
• costurile de închiriere (dacă proprietarul însuși este chiriaș al imobilului și le subînchiriază);
• impozitul pe teren sau cheltuielile cu chiria terenîn cuantumul cotei sale (dacă locatorul este proprietarul imobilului);
• costuri de asigurare imobiliară;
• alte cheltuieli pentru întreținerea localului și a imobilului în care acestea se află.

Să ne oprim asupra punctelor cele mai generale și relevante. În conformitate cu paragraful 5 din regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” (PBU 10/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 06.05.1999 nr. 33n în organizațiile al căror obiect de activitate este furnizarea lor. activele pentru utilizare temporară în temeiul unui contract de închiriere contra cost, cheltuielile pentru activități obișnuite sunt considerate cheltuieli, a căror implementare este asociată acestei activități. În alte cazuri, în conformitate cu clauza 11 din PBU 10/99, aceste cheltuieli sunt operaționale.

În scopul contabilității fiscale, acestea pot fi acceptate numai dacă sunt justificate și documentate (clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dacă activitatea de închiriere a spațiilor este de natură permanentă, aceste costuri sunt legate de costurile asociate producției și vânzării în baza paragrafului 2 al paragrafului 1 al articolului 253 din Codul fiscal (cheltuieli de întreținere și exploatare, reparații și întreținere mijloace fixe și să le mențină în bună stare). În alte cazuri (cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în temeiul contractului de închiriere), aceste cheltuieli sunt clasificate drept cheltuieli non-vânzări (subclauza 1, clauza 1, articolul 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

În practică, uneori apare o situație (cel mai adesea, dacă închirierea spațiilor nu este activitatea principală a proprietarului), atunci când proprietarul „reemite” chiriașului o parte din costurile de utilități pentru plata energiei electrice, apei, căldurii. și îi emite o factură. Potrivit Ministerului Finanțelor, exprimată prin scrisoarea nr. 03-04-15/52 din 3 martie 2006, aceasta este ilegală, întrucât locatorul nu poate fi organizația de furnizare a energiei pentru chiriaș, întrucât el însuși, în calitate de abonat, primește energie electrică pentru alimentarea clădirii de la organizația de furnizare a energiei. Aceste cheltuieli nu pot fi acceptate de la chiriaș în scopuri de impozit pe venit, iar TVA-ul aferent acestora nu poate fi deductibil. Pentru cantitatea de energie electrică, apă, căldură consumată de chiriaș, proprietarul poate majora chiria.

Atunci când se contabilizează cheltuielile în scopuri de contabilitate și contabilitate fiscală pentru repararea și întreținerea clădirii în ansamblu și a sistemelor sale de inginerie, uneori apar întrebări în cazurile în care locatorul nu este unicul proprietar al clădirii, ci deține spații separate în acesta, în timp ce restul spațiilor aparțin altor proprietari (unul sau mai multor). Dacă aceste costuri sunt suportate de unul dintre proprietari, cu greu pot fi recunoscute drept corecte și justificate în totalitate. În acest caz, trebuie să existe un acord activități comune(contract simplu de parteneriat) cu restul proprietarilor și să fie ghidat de Capitolul 55 din Codul civil și Regulamentul contabil „Informații privind participarea la activități comune” (PBU 20/03), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federația Rusă din 24 noiembrie 2003 Nr. 105n.

Cheltuielile chiriașului. Contabilitate si fiscalitate

impozit pe venit

Chiriașul suportă și costuri în legătură cu închirierea biroului. Să ne oprim asupra unora dintre ele.

Îmbunătățirile inseparabile aduse mijloacelor fixe închiriate au fost incluse în proprietatea amortizabilă din 2006 (Legea nr. 58-FZ din 6 iunie 2005). În conformitate cu paragraful 1 al articolului 258 din Codul fiscal, investițiile de capital în active fixe închiriate efectuate de locatar cu acordul locatorului, al căror cost nu este rambursat de către locator, sunt amortizate de locatar pe perioada de contractul de închiriere pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de perioada utilizare benefică determinat pentru elementele de imobilizări corporale închiriate în conformitate cu Clasificarea imobilizărilor corporale. Aceasta înseamnă că dacă, la sfârșitul contractului de închiriere, durata de viață utilă investitii de capital nu încetează, atunci la sfârșitul termenului de închiriere, chiriașul trebuie să înceteze în continuare să mai acumuleze amortizarea asupra imobilului amortizabil sub formă de investiții de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile. Dacă contractul de închiriere este prelungit, organizația poate continua să acumuleze amortizarea în modul prescris.

Dacă costul îmbunătățirilor inseparabile este rambursat locatarului de către locator, atunci locatorul acumulează amortizarea acestora. În conformitate cu paragraful 2 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse, amortizarea proprietății amortizabile sub formă de investiții de capital în active fixe închiriate, care, în conformitate cu prezentul capitol, este supusă deprecierii, începe cu chiriașul din prima zi a lunii următoare. luna in care aceasta proprietate a fost pusa in functiune. Explicațiile cu privire la aceste aspecte sunt conținute în scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 15 martie 2006 nr. 03-03-04/1/233.

SRL „Shelest” arendare spatiu de birouri de la LLC Delovoy Tsentr și în mai 2006, cu acordul proprietarului, a făcut îmbunătățiri inseparabile în spațiile închiriate (a instalat o alarmă de incendiu la costul de 30.000 de ruble, inclusiv TVA - 4.576 de ruble). În conformitate cu Clasificarea mijloacelor fixe incluse în grupele de amortizare, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 01.01.2002 nr. 1, alarmele de incendiu aparțin grupei a patra. Durata de viata utila este de la 5 la 7 ani. Comisia a stabilit o durată de viață utilă de 61 de luni. Contractul de închiriere expiră în 3 ani (36 de luni). În contabilitate va exista postările următoare:

Procedura de plată a TVA la închirierea proprietății de stat

Dacă proprietarul (și proprietarul proprietății) sunt autorități de stat, autorități locale și proprietatea statului (proprietate federală, proprietate a entităților constitutive ale Federației Ruse sau proprietate municipală) este închiriată, chiriașul devine agent fiscal și este obligat pentru a calcula baza de impozitare pentru TVA (articolul 161 din Codul fiscal al Federației Ruse) . Potrivit paragrafului 3 al articolului 161, baza de impozitare este determinată ca fiind suma chiriei, inclusiv impozitul. În acest caz, baza de impozitare este determinată de agentul fiscal separat pentru fiecare proprietate închiriată. În acest caz, chiriașii sunt recunoscuți ca agenți fiscali, care sunt obligați să calculeze, să rețină din venitul plătit locatorului și să plătească la buget suma corespunzătoare a impozitului.

Suma impozitului de plătit la buget este calculată și plătită de agenții fiscali în totalitate (clauza 4, articolul 173 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, sumele de impozit plătite de cumpărători - agenți fiscali pe baza documentelor care confirmă plata sumelor de impozit sunt supuse deducerilor (articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dreptul la deducerile fiscale specificate sunt cumpărătorii - agenți fiscali, înregistrați la autoritățile fiscale și care acționează în calitate de contribuabil. Potrivit paragrafului 1 al articolului 172 din Codul fiscal, deducerile fiscale se fac pe baza documentelor care confirmă plata sumelor fiscale reținute de agenții fiscali.

Organizația închiriază spațiu de birouri într-o clădire care este proprietatea statului din ianuarie 2006. Valoarea chiriei, inclusiv TVA, este de 23.600 de ruble. pe luna. Valoarea TVA-ului se virează la buget concomitent cu chiria. În ianuarie se fac următoarele postări: Debit 20, 26 Credit 76 - 20.000 de ruble. - Chiria lunara platita Debit 19 Credit 68 / A - 3.600 de ruble. (23.600 ruble x 18/118%) - TVA perceput la chirie; Debit 76 Credit 51 - 20.000 de ruble. - Chiria lunara platita Debit 68/A Credit 51 - 3 600 de ruble. — transferat la bugetul de TVA (atribuții de agent fiscal efectuate). În aceeași lună, au apărut împrejurări pentru acceptarea TVA-ului pentru deducere, care s-a reflectat în afișare: Debit 68 Credit 19 - 3 600 de ruble. — suma TVA acceptată spre deducere pe baza facturii emise de chiriaș. Această sumă este reflectată în declarația pentru ianuarie 2006 la secțiunea „Deduceri fiscale”, rândul 260.

De obicei, certificatele pentru confirmarea veniturilor sunt colectate pentru a obține o cantitate mare de împrumuturi de consum, împrumuturi auto și credite ipotecare.

Pentru a obține suma necesară și a confirma solvabilitatea, ar trebui să colectați certificate de confirmare a veniturilor.

Astfel, pentru a obține suma necesară a împrumutului și a confirma solvabilitatea, împrumutatul ar trebui să colecteze certificate care să ofere băncii posibilitatea de a evalua veniturile - mărimea, frecvența și consistența acestuia. Și dacă totul este mai mult sau mai puțin clar cu certificatele care confirmă proprietatea asupra proprietății, atunci colectarea certificatelor care confirmă venituri suplimentare cauzează multe dificultăți. De exemplu, cum se documentează venitul permanent din închirierea proprietății? Specialiștii Kredit.ru se oferă să se familiarizeze cu aspectele juridice ale obținerii unui certificat care îndeplinește cerințele băncii.

Ce este închirierea proprietății și când vor fi venituri

Mulți își transferă proprietatea pentru uz temporar către terți. Poate fi o mașină sau o locuință sau o altă proprietate.De exemplu, o mașină este dată rudelor sau cunoștințelor gratuit pentru o perioadă sau li se permite să locuiască într-un apartament, dar de cele mai multe ori proprietatea este închiriată contra cost.

Doar 10% dintre ruși transmit autorităților fiscale informații despre veniturile suplimentare.

Statisticile fără compromis susțin că doar 10% dintre ruși depun o declarație de impozit la sfârșitul anului și își declară veniturile, restul populației nu dorește să-și facă publicitate veniturilor evadând impozite, ceea ce reprezintă o încălcare directă a legilor fiscale, dar nu te poti certa cu statisticile.

În baza art. 208.1.4 și art. 209.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, o persoană care închiriază bunuri mobile și imobile și care primește venituri din leasing este un locator și este obligată să depună o declarație de venit primit la biroul fiscal de la locul înregistrării sale până la 30 aprilie. a anului următor perioadei de raportare. Cuantumul impozitului pe venit se calculează în funcție de statutul contribuabilului. O persoană plătește 13% din suma veniturilor primite. Plata trebuie efectuată până la data de 30 iunie a anului următor celui de raportare.

Inchirierea proprietatii in conditiile legii

Deși mulți oameni se plâng că au încheiat un contract de închiriere și au primit plăți confirmate (plățile sunt transferate prin orice mijloace, inclusiv transferul poștal și electronic de fonduri contra leasingului, numerarul este emis printr-un act de acceptare și transfer de fonduri).

Venitul suplimentar înregistrat oficial din închirierea unui apartament este o confirmare pentru bancă.

În fiecare an trebuie să calculezi venitul din chirie, să raportezi la stat și să plătești impozit pe venitul primit. Dar atunci când imobilul este închiriat pe baza unui contract încheiat, proprietarul primește garanții pentru siguranța proprietății sale în cadrul contractului încheiat și poate conta pe protecția intereselor sale în domeniul juridic. Venitul primit din închirierea proprietății în mod oficial poate fi prezentat la bancă pentru a confirma solvabilitatea.

Închirierea neoficială a proprietății

Prin închirierea informală (fără contract) a proprietății și primirea veniturilor, dar fără a le raporta statului, nu numai că vă riscați proprietatea cu 100%, ci vă lipsiți și de posibilitatea de a opera acest venit pentru a obține suma necesară a împrumutului.

Nu te raportezi la stat - nu ai nicio șansă să-ți folosești pe deplin sursa de venit, dar există posibilitatea de a fi amendat. Dacă veniturile din chirii sunt dezvăluite și recunoscute de IRS, vă puteți aștepta să recuperați sume neîncasate de taxe și penalități de la 5% la 30% din venit.

Mai mult, dacă veniturile dvs. sunt dezvăluite de serviciul fiscal de stat și recunoscute, puteți conta pe încasarea sumelor neîncasate de impozit și amenzi de la 5% la 30% din valoarea venitului.

Cum se face alb negru?

După cum sa menționat mai sus, venitul „negru” nu va fi fără probleme pentru o lungă perioadă de timp, autoritățile fiscale nu dorm și au propriile lor surse de informații. Pentru a evita problemele cu impozitul, este mai bine să vă transferați venitul într-un temei legal, acest lucru se poate face în următoarele moduri:

• Depuneți o declarație anuală și plătiți impozitul corespunzător ca individual. Cum se calculează venitul din chirie al unui apartament? Este necesară încheierea unui contract de închiriere a proprietății cu chiriașul, în care se vor indica termenii, sumele plății lunare sau trimestriale, modalitățile de plată, responsabilitățile părților și detaliile părților contractante. În baza contractului, sunteți obligat să depuneți anual o declarație de venit până la data de 15 aprilie, cu indicarea sumei veniturilor primite pe anul. Nu se depune doar o declarație la fisc, ci și documente care confirmă veniturile tale. Sunteți obligat să luați în considerare și să păstrați toate chitanțele și actele de acceptare și transfer al mijloacelor de plată pentru chirie, întrucât toate veniturile trebuie documentate. precum si contractele cu chiriasii si anexe la acestea. Rata dobânzii la veniturile persoanelor fizice. persoane - 13%. Pentru a confirma venitul din închirierea proprietății, furnizați băncii copia declarației și bon fiscal.
• Depuneți anual o declarație și plătiți impozit ca întreprinzător individual. O altă soluție de declarare a venitului social poate fi înregistrarea ca antreprenor individual. Obligatoriu în acest caz, la înregistrare, includeți această metodă de câștig în tipurile de activități. Ce oferă înregistrarea ca antreprenor individual? În primul rând, aceasta este o reducere vizibilă a sumei impozitului pe venit: poate 15% din diferența de venit minus cheltuieli sau 6% pe venit. Dacă aveți cheltuieli lunare mari pentru întreținerea proprietății, atunci ar fi indicat să alegeți prima variantă, dacă primiți în principal venituri, fără costuri semnificative, atunci este mai bine să alegeți sistemul de impozitare „Venit”. În plus, procedura de încheiere a contractelor, de acceptare a plăților și de raportare este aproape aceeași. Declaratia se depune si la fisc anual concomitent. Diferența este doar în sistemul de calcul al sumei impozitului, iar în acest caz, venitul nu este confirmat prin chitanțe, ci prin registrul de venituri și cheltuieli al antreprenorului individual. IP-ul stochează chitanțe și alte documente în cazul în care autoritățile fiscale doresc să verifice acuratețea informațiilor furnizate. Pentru o banca, dovada venitului va fi si declaratia originala, chitanta sau ordinul de plata pentru plata impozitului, dar, eventual, un carnet de venituri.

Informațiile de încredere și documentele justificative sunt importante pentru orice bancă. Și chiar dacă ți s-a propus să completezi o adeverință de venit sub formă de bancă, fără documente justificative, prioritatea sunt documentele prin care îți poți evalua venitul real: adeverință 2-NDFL, declarație de venit, bonuri fiscale. , etc.

Dacă o organizație închiriază spații de la o persoană (nu un antreprenor individual), atunci este în relație cu acest locator individual. Adică, ea trebuie să calculeze impozitul pe venitul personal din veniturile sub formă de chirie, să rețină impozitul la sursă atunci când plătește venitul unei persoane și să-l transfere la buget (clauza 2, articolul 226, articolul 228 din Codul fiscal al Federației Ruse). Este imposibil să transferați plata impozitului pe venit personal către proprietar însuși - o persoană nu poate. Și nu contează ce va fi scris în contractul de închiriere cu o persoană fizică. În orice caz, chiriașul - organizația trebuie să plătească impozitul pe venitul personal (Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 27 august 2015 nr. 03-04-05 / 49369).

TVA la chirie

Impozitul pe venitul persoanelor fizice se percepe la chirie pentru fiecare plată de venit către o persoană fizică conform următoarei formule:

Cota de impozitare este egală cu:

• dacă proprietarul este rezident al Federației Ruse - 13%;
• dacă proprietarul este un nerezident al Federației Ruse - 30%.

Iar unei persoane fizice se transferă chiria minus impozitul reținut.

Plata impozitului pe venitul persoanelor fizice la buget

Impozitul reținut de organizație este transferat la buget cel târziu în ziua următoare zilei în care chiria este plătită persoanei fizice (clauza 6, articolul 226 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

CCA pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice la închiriere - 182 1 01 02010 01 1000 110. Adică la fel ca la virarea impozitului pe venitul personal pentru angajații organizației.

Raportare la închirierea de la o persoană fizică

Un registru fiscal separat pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice trebuie creat pentru o persoană fizică locator și la sfârșitul anului în ordine generală depuneți la IFTS un certificat de impozit pe venit pentru 2 persoane. Trebuie sa reflecte veniturile sub forma de chirie, suma calculata, retinuta si virata in bugetul impozitului pe venitul persoanelor fizice.

Codul de venit din 2-NDFL atunci când închirieți de la o persoană este 1400.

În plus, informațiile despre locatorul individual sunt incluse în raportul trimestrial 6-NDFL.

Prime de asigurare la închirierea spațiilor de la o persoană fizică

Suma chiriei plătită unei persoane nu este supusă contribuțiilor de asigurare la PFR, FSS și FFOMS (clauza 4 a articolului 420 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Impozitul pe venitul personal pentru alte plăți de închiriere

Dacă o organizație rambursează unui locator individual costul utilităților, care depinde de consumul real de către chiriaș și este luat în considerare de contoare (energie electrică, gaz, alimentare cu apă), atunci suma de rambursat nu este venit impozabil de individul. Și, prin urmare, nu este necesar să se rețină impozitul pe venitul personal din acesta (

Obligațiile părților de a închiria proprietăți sunt guvernate de condițiile contractului de închiriere încheiat în conformitate cu capitolul 34 „Închiriere” din Codul civil al Federației Ruse.

Condițiile de întreținere a imobilului închiriat sunt reglementate de art. 616 din Codul civil al Federației Ruse. În special:

1) locatorul este obligat să producă pe cheltuiala sa revizuire proprietatea închiriată, dacă legea, alte acte juridice sau un contract de închiriere nu prevede altfel (clauza 1, articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse);

2) chiriașul este obligat să întrețină imobilul în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte cheltuielile de întreținere a imobilului, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel (clauza 2, art. 616 din Codul civil). al Federației Ruse).

Pe baza celor de mai sus, implicit:

Locatorul suportă costurile reparațiilor majore ale imobilului închiriat;

Cheltuieli pentru reparații curente și alte cheltuieli pentru întreținerea proprietății închiriate - chiriașul.

Cu toate acestea, contractul de închiriere poate prevedea altfel.

De exemplu, un contract de închiriere poate include următorii termeni:

Obligația de a efectua reparații majore ale imobilului închiriat este atribuită chiriașului,

Locatorul este scutit de suportarea costurilor de întreținere a proprietății închiriate.

În acest caz, toate cheltuielile pentru întreținerea proprietății închiriate (inclusiv costul reparațiilor majore) vor fi suportate de chiriaș.

Costurile de întreținere a proprietății închiriate vor fi suportate și, în consecință, reflectate în contabilitate de către locatar sau locator în prezența acestor obligații.

Contabilitatea cheltuielilor proprietarului

Dacă locatorul are obligații, costurile de întreținere a proprietății închiriate (inclusiv costurile reparațiilor majore) în contabilitate sunt reflectate:

Ca parte a cheltuielilor pentru activități obișnuite - dacă obiectul activității locatorului este furnizarea activelor sale pentru utilizare temporară în baza unui contract de închiriere contra cost;

Ca parte a altor cheltuieli - daca nu este indeplinita conditia privind obiectul de activitate specificata la paragraful anterior.Aceste reguli sunt prevazute in clauzele 5 si 11 din Regulamentul contabil „Cheltuielile organizatiei” PBU 10/99 (Ordinul Ministerului). al Finanțelor Federației Ruse nr. 33n din 06.05.99) .

Conform Planului de Conturi contabilitate activitățile financiare și economice ale organizațiilor și Instrucțiunile pentru aplicarea acesteia, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse nr. 94n din 31 octombrie 2000 (denumit în continuare Planul de conturi):

Cheltuielile pentru activități obișnuite sunt reflectate în conturile de sold din secțiunea 3 „Costuri de producție” (de exemplu, în contul 20 „Producție principală”);

Alte cheltuieli sunt reflectate în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli” (subcontul „Alte cheltuieli”).

Subiectul activității locatorului poate fi determinat:

Dintre tipurile de activitate economică specificate în actele constitutive,

Deci pornind de la esența economică a operațiunilor în derulare.

Se poate utiliza și nivelul de semnificație al veniturilor din chirii primite.

TVA „intrată” alocată din costul cheltuielilor efectuate:

Se ia în considerare în costul serviciilor achiziționate în conformitate cu paragraful 2 al art. 170 din Codul fiscal al Federației Ruse - dacă chiria nu este supusă TVA-ului (de exemplu, dacă proprietarul este într-un sistem de impozitare simplificat);

Este prezentat pentru deducere - dacă chiria este supusă TVA-ului și sunt îndeplinite alte condiții pentru acceptarea TVA-ului pentru deducere (articolele 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Contabilitatea fiscală a locatorului

Locatorul clasifică cheltuielile efectuate în conformitate cu termenii contractului de întreținere a proprietății închiriate în contabilitatea fiscală, în conformitate cu capitolul 25 „Impozitul pe venitul corporativ” din Codul fiscal al Federației Ruse. Această clasificare poate fi prezentată sub forma unei diagrame (vezi jurnalul „Accounting News” Nr. 39 din 25 octombrie 2011). Capitolul 25 din Codul fiscal al Federației Ruse nu dezvăluie conceptul de furnizare sistematică a proprietății pentru închiriere.

Totodată, art. 120 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când se aduce la răspundere fiscală, există un concept de sistematicitate în legătură cu reflectarea intempestivă și incorectă a tranzacțiilor comerciale în conturile contabile. Acolo, recunoscut sistematic de două sau mai multe ori în timpul an calendaristic reflecție intempestivă și incorectă. Cu toate acestea, această definiție este un concept specific care poate fi utilizat numai de articolul relevant, adică art. 120 din Codul Fiscal al Federației Ruse (clauza 3 a articolului 11 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

În opinia noastră, din punct de vedere al clasificării cheltuielilor, se poate face o paralelă a acestui concept cu subiectul activității locatorului în leasing imobil. Procedura de determinare a subiectului de activitate este descrisă mai sus.

Adică, dacă obiectul activității locatorului este furnizarea de bunuri în folosință, atunci imobilul închiriat - se poate concluziona - este prevăzut pentru utilizare în mod sistematic. În acest caz, costurile corespunzătoare, în funcție de politica contabilă, vor fi luate în considerare în costuri directe și (sau) indirecte.

Dacă nu, atunci se va aplica inversul. Adică, astfel de cheltuieli vor fi incluse în cheltuielile nefuncționale.

De asemenea, ar trebui să acordați atenție Atentie speciala asupra poziției politicii contabile privind formarea unei rezerve pentru reparații în contabilitatea fiscală:

1) dacă se formează o rezervă pentru costurile viitoare de reparații (clauza 2 a articolului 324 din Codul fiscal al Federației Ruse), atunci:

La stabilirea standardelor de deducere la rezervă este necesar să ne ghidăm după prevederile paragrafelor 1 - 3 alin. 2 al art. 324 din Codul fiscal al Federației Ruse;

Deducerile din rezervă în timpul perioadei fiscale sunt anulate ca cheltuieli (directe sau indirecte - în funcție de politica contabilă (clauza 1 a articolului 318 din Codul Fiscal al Federației Ruse)) în cote egale în ultima zi a raportării ( perioada fiscală;

Cheltuielile efectiv suportate pentru repararea bunului închiriat în limitele rezervei formate - sunt anulate pe cheltuiala rezervei;

Suma excedentară este anulată ca alte cheltuieli (directe sau indirecte - în funcție de politica contabilă (clauza 1 a articolului 318 din Codul Fiscal al Federației Ruse)) asociate cu producția și vânzările;

2) dacă rezerva nu este creată, atunci organizația acționează la clasificarea costurilor de reparație în conformitate cu schema de mai sus.

Contabilitatea cheltuielilor chiriașilor

Dacă există obligații corespunzătoare, locatarul va clasifica în contabilitate cheltuielile efectuate pentru întreținerea proprietății închiriate, în funcție de scopul utilizării imobilului închiriat. Costurile de întreținere vor fi contabilizate de către chiriaș în conformitate cu reglementările contabile relevante și cu Planul de conturi.

Deci, există 4 scopuri cele mai comune ale utilizării proprietății închiriate de la chiriaș:

unu . Crearea unui activ imobilizat (un obiect al imobilizărilor, o imobilizare necorporală) - contul de cheltuieli 08 „Investiții în active imobilizate”.

2. Fabricarea produselor, prestarea muncii sau prestarea de servicii - conturi de cheltuieli 20 „Producție principală” și 25 „Costuri generale de producție”.

3. Managementul organizatiei - contul de cheltuieli 26 "Cheltuieli generale"

4. Neproducție - contul de cheltuieli 91 „Alte venituri și cheltuieli” (subcontul „Alte cheltuieli”).Scopul utilizării bunului închiriat se determină pe baza operațiunilor efectuate de chiriaș cu imobilul închiriat.

TVA „intrată” alocată din valoarea cheltuielilor dobândite este deductibilă dacă bunul închiriat este utilizat în tranzacții supuse TVA și sub rezerva altor condiții prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. În caz contrar, se ia în considerare în costul cheltuielilor aferente.

Contabilitatea fiscală a chiriașului

Dacă există obligații corespunzătoare, locatarul clasifică în contabilitate fiscală cheltuielile pentru întreținerea proprietății închiriate, în funcție de scopul utilizării și de politica contabilă a acestuia.

Deci, în conformitate cu capitolul 25 din Codul fiscal al Federației Ruse, pot fi distinse 4 opțiuni de contabilizare fiscală pentru astfel de cheltuieli:

1. Scopul de utilizare: Crearea bunurilor amortizabile (imobilizari, imobilizari necorporale).

Declarație de politică contabilă: nu contează.

Tipul de cheltuială în scopuri fiscale: Cheltuieli pentru achiziționarea proprietății amortizabile relevante, incluse în costul inițial (clauza 1, articolul 257 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

2. Scopul utilizării: Fabricarea produselor, efectuarea muncii sau prestarea de servicii, conducerea organizației.

Prevederea politicii contabile: Tipul corespunzător de cheltuială este inclus în lista cheltuielilor directe.

Tipul de cheltuială în scopuri fiscale: costuri directe asociate cu producția și vânzările (clauza 1, articolul 318 din Codul fiscal al Federației Ruse).

3. Scopul utilizării: Fabricarea produselor, efectuarea muncii sau prestarea de servicii, conducerea organizației.

Scopul utilizării: Tipul corespunzător de cheltuială nu este inclus în lista costurilor directe.

Tipul de cheltuială în scopuri fiscale: costuri indirecte asociate producției și vânzărilor (clauza 1, articolul 318 din Codul fiscal al Federației Ruse).

4. Scopul utilizării: Utilizarea nu este legată de activități care vizează generarea de venituri.

Scopul utilizării: Nu contează.

Tipul de cheltuială în scopuri de impozitare: Cheltuieli care nu sunt luate în considerare la impozitarea profiturilor (clauza 1, articolul 252, clauza 49, articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, politica contabilă poate prevedea formarea de o rezervă pentru costurile viitoare de reparații. In aceasta situatie:

1) deducerile la rezerva debitate cu titlu de cheltuieli vor fi calificate in functie de scopul utilizarii imobilului inchiriat in conformitate cu tabelul de mai sus;

2) costurile efective de reparație suportate vor fi anulate:

În cadrul rezervei create - pe cheltuiala rezervei;

În cuantumul excedentului peste rezerva formată - în componența cheltuielilor corespunzătoare scopului de utilizare în conformitate cu tabelul de mai sus.

Costurile asociate producției și vânzării sunt luate în considerare în conformitate cu paragraful 2 al art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse:

Costuri indirecte – sunt incluse integral în reducerea profitului impozabil;

Costuri directe - reduc veniturile impozabile pe măsură ce vânzarea produselor, lucrărilor, serviciilor, în costul cărora sunt luate în considerare.

În același timp, în ceea ce privește serviciile, costurile directe pot fi deduse integral din venitul impozabil.

Relația părților la contractul de închiriere în legătură cu utilitățile

Obligațiile părților de a întreține bunul închiriat sunt determinate de contractul de închiriere în conformitate cu prevederile art. 616 din Codul civil al Federației Ruse. Acestea includ, de asemenea, costurile de plată pentru utilități și alte servicii (de exemplu, servicii de comunicații) asociate proprietății închiriate.

Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul va suporta costurile pentru plata acestor servicii. Contractul de închiriere poate prevedea altfel.

Adică, se dovedește, în conformitate cu contractul de închiriere, costurile utilităților și (sau) altor servicii sunt suportate de:

Fie chiriașul;

Sau locatorul, dacă legea sau contractul îi impun o asemenea obligație.

De regulă, căruia îi este încredințată o astfel de îndatorire, trebuie să efectueze acțiunile necesare pentru aceasta:

Încheierea unui acord cu o organizație care furnizează utilități sau alte servicii;

Acceptați rezultatele unor astfel de servicii și plătiți pentru ele.

Dacă chiriașul sau proprietarul, în conformitate cu îndatoririle lor, interacționează direct cu această organizație, atunci nu există întrebări privind contabilitatea și contabilitatea fiscală. Costurile de achiziție a unor astfel de servicii sunt luate în considerare:

La locator - în conformitate cu procedura descrisă mai sus în secțiunile acestui articol care sunt dedicate contabilității și contabilitate fiscală cheltuieli pentru întreținerea proprietății închiriate de la locator;

Pentru chiriaș - în conformitate cu procedura descrisă mai sus în secțiunile acestui articol, care sunt dedicate contabilității și contabilității fiscale a cheltuielilor pentru întreținerea proprietății închiriate de la chiriaș.

De asemenea, nu există riscuri fiscale asociate cu aceste tranzacții.

Cu toate acestea, există adesea o procedură diferită pentru relația de implementare a unor astfel de cheltuieli de către părțile la contractul de închiriere. Este descris în următoarele două secțiuni ale acestui articol.

Rambursarea costurilor de utilități suportate de proprietar

În practică, apare următoarea situație. Obligația de a suporta costurile cu utilitățile și alte servicii este atribuită chiriașului, dar acesta din urmă nu poate interacționa direct cu organizația care furnizează astfel de servicii din mai multe motive. De exemplu:

1) se inchiriaza o camera separata in cladire, in timp ce:

Contractul de furnizare a energiei (sau altele) a cladirii este incheiat integral de locator;

Pentru a încheia un contract de furnizare de energie (sau altfel), obstacolele sunt create pentru chiriaș de către organizația de furnizare a energiei (de exemplu, sub forma transmiterii obligatorii a datelor tehnice relevante);

2) proprietatea este închiriată în stadiul inițial, timp în care contractul de furnizare a energiei (sau altul) este renegociat - încetarea și încetarea relațiilor dintre organizația de furnizare a energiei și locator și încheierea unui acord cu chiriașul.

In astfel de situatii, costurile in cauza sunt suportate efectiv de proprietar. Dar in acelasi timp, pe langa chirie, prezinta chiriasului cheltuielile efectuate pe baza de copii dupa documente justificative (calcul corespunzator). Astfel de relații sunt de obicei stabilite în contract.

În acest caz, locatorii nu au niciun risc fiscal pentru astfel de relații:

1) în sensul impozitării pe venit:

Venituri de la chiriași - locatorul include veniturile luate în considerare la impozitarea veniturilor;

Cheltuieli efectuate - locatorul include cheltuielile luate în considerare pentru impozitarea pe venit;

2) în scopuri de TVA:

Venituri de la chiriași - locatorul include în baza de impozitare pentru TVA;

. TVA „intrată” la serviciile achiziționate - locatorul solicită deducere.

Cu toate acestea, chiriașul are riscuri fiscale în această situație:

1) într-o măsură mai mică pentru impozitul pe venit - există riscul contabilizării cheltuielilor pentru achiziționarea de servicii la impozitarea profiturilor, întrucât de fapt partea la relația de cumpărare a energiei electrice (apă etc.) este locatorul care nu deține licență pentru tipul relevant de activitate (furnizare energie electrică, alimentare cu apă etc.);

2) într-o măsură mai mare pentru TVA - apare un risc de natură similară (locatorul nu are dreptul să desfășoare tipul corespunzător de activitate pe baza de licență) la prezentarea TVA „intrată” pentru deducere din costul serviciilor refacturate. Adesea, proprietarii nici măcar nu emit factură în conformitate cu această împrejurare.

Deși în prezent există o opinie exprimată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Decretul nr. 6219 / 08 din 10.03.09 că:

Costurile suportate de proprietar pentru plata facturilor de utilități, care au fost refacturate chiriașului, reprezintă o parte variabilă a chiriei;

Având în vedere acest lucru, chiriașul are dreptul deplin de a deduce TVA „input” din valoarea „variabilă” a chiriei.

1) obligația proprietarului (și nu a chiriașului) de a suporta costurile cu utilitățile și alte servicii asociate imobilului închiriat;

2) procedura de stabilire a chiriei, compusă din 2 părți:

Partea permanentă - pentru utilizarea proprietății relevante pentru perioada respectivă;

Partea variabilă, definită ca fiind suma cheltuielilor locatorului pentru plata utilității și a altor cheltuieli legate de proprietatea închiriată.

În acest caz, chiriașul va neutraliza riscurile fiscale de mai sus:

1) în scopul impozitării profiturilor - la utilizarea proprietății închiriate în activități de producție - chiriașul are dreptul să ia în considerare cheltuielile de închiriere (inclusiv partea variabilă);

2) în scopuri de TVA - atunci când este utilizat în tranzacții supuse TVA - chiriașul are dreptul de a accepta TVA „intrată” pentru deducere.

Contract de intermediar pentru rambursarea cheltuielilor de utilitate

Există practica încheierii de contracte intermediare între chiriaș și proprietar pentru rambursarea cheltuielilor efectuate de proprietari pentru utilități și alte servicii aferente imobilului închiriat.

În această situație, între chiriaș și proprietar se încheie două acorduri:

1) un contract de închiriere, în condițiile căruia obligația de a suporta costurile utilităților și a altor servicii aferente bunului închiriat este atribuită chiriașului;

2) un contract intermediar (de exemplu, un contract de agenție), în conformitate cu care locatorul, în numele și pe cheltuiala chiriașului, în nume propriu, acționează ca cumpărător din organizația de furnizare a energiei de utilități și alte servicii legate de proprietatea închiriată.

În conformitate cu relația în baza unui acord de intermediar:

1) locator:

În contabilitate, nu ia în considerare plata utilităților pe cheltuiala chiriașului ca parte a cheltuielilor (clauza 3 din PBU 10/99 „Cheltuielile organizației”) și încasările de la chiriaș ca plată pentru aceste servicii ca parte de venit (clauza 2 din PBU 9/99 „venitul organizației”)

(la achiziționarea de utilități se reflectă intrarea Dt76 (în contabilitatea analitică a decontărilor cu chiriașul) - Kt60 (în contabilitatea analitică a decontărilor cu organizația de furnizare a energiei) pentru suma cu TVA inclus)

În scopul impozitării profiturilor, nu ia în considerare nici veniturile (clauza 9 a articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse), nici cheltuielile (clauza 9 din articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse). plata utilităților și rambursarea costului acestora;

În scopuri de TVA, la determinarea bazei de impozitare pentru TVA, aceasta nu ia în considerare cuantumul compensației pentru utilități (clauza 1, articolul 156 din Codul fiscal al Federației Ruse) și nu deduce TVA la utilitățile plătite, deoarece acestea le dobândiți în favoarea chiriașului;

2) chiriaș:

În contabilitate - ia în calcul cheltuielile rambursate locatorului, în modul descris la secțiunea „Contabilitatea cheltuielilor chiriașului”, în funcție de scopul utilizării bunului închiriat;

În scopuri de impozitare pe profit - ia în considerare cheltuielile rambursate locatorului în modul descris în secțiunea „Contabilitatea fiscală a cheltuielilor pentru locatar”, în funcție de scopul utilizării bunului închiriat și a politicii contabile;

În scopuri de TVA, TVA „intrată” asupra valorii cheltuielilor rambursabile este deductibilă dacă serviciile de utilități sunt legate de tranzacții cu TVA.

Remunerarea serviciilor intermediare:

1) locator:

În contabilitate - include în componența veniturilor (înregistrările Dt76 (în contabilitatea analitică a decontărilor cu chiriașul) - Kt90);

În contabilitatea fiscală - include în componența veniturilor luate în considerare la impozitarea profiturilor (fără TVA);

Calculează TVA de plătit la buget (înregistrează Dt90 - Kt68 (subcont TVA));

2) chiriașul reflectă în mod similar cheltuielilor rambursate în contabilitate și contabilitate fiscală și, de asemenea, acceptă TVA din valoarea acestora să fie dedus sau luat în considerare în valoare.

Cu o astfel de relație între părți, chiriașul se poate confrunta cu următoarele probleme, ceea ce duce la riscuri fiscale:

1) de regulă, locatorii nu încheie un contract separat de furnizare de energie (sau altul) cu o organizație de furnizare a energiei în temeiul unui acord intermediar, ci acționează în cadrul unui acord încheiat anterior;

2) în cadrul unui acord încheiat cu o organizație furnizoare de energie, proprietarul plătește uneori nu numai cheltuielile rambursate de chiriaș, ci și propriile sale (această situație este posibilă atunci când proprietarul închiriază unele spații în timp ce ocupă alte spații la scară). dintr-o clădire).

Aceste probleme pot duce la recunoașterea contractelor de mediere ca nevalide. În consecință, acest lucru duce la riscuri fiscale - atât pentru impozitul pe venit, cât și pentru TVA. A doua problemă este asociată cu fragmentarea de către locator a facturii emise către acesta de organizația de furnizare a energiei:

O parte - pentru prezentare pentru deducere;

Cealaltă parte urmează să fie prezentată chiriașului pentru plată sub forma unei facturi separate.

Deci, ordinea relațiilor dintre chiriaș și proprietar în achitarea utilităților și a altor servicii în situația în cauză îl afectează negativ și pe chiriaș.

Cea mai ideală relație a părților este situația descrisă în partea finală a secțiunii anterioare a acestui articol.

Stabilirea chiriei

Chiria este stabilită în contractul de închiriere în conformitate cu paragraful 2 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse. Această prevedere nu impune restricții asupra formelor de închiriere, permițând o combinație a formelor specificate în prezentul alineat. Acestea. părțile la contractul de închiriere pot prevedea bunul închiriat sau persoana sa părțile constitutive orice sumă de chirie sau procedura de determinare a acesteia. De exemplu, așa cum este indicat în secțiunea „Rambursarea costurilor de utilități suportate de locator” din acest articol, valoarea părții fixe și a părții variabile (în cantitatea utilităților consumate și a altor servicii).

În acest caz, chiria poate fi plătită periodic sau la un moment dat. Este permisă plata chiriei în fonduri nemonetare.

Chiria poate fi modificată prin acordul părților în modul prevăzut la alin. 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse.

Alineatul 4 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse oferă chiriașului dreptul de a reduce suma chiriei dacă, din cauza unor circumstanțe pentru care nu este responsabil, următoarele s-au agravat semnificativ:

Condiții de utilizare a proprietății;

Starea proprietății.

Contabilizarea chiriei de la proprietar

Chiria este reflectată de locator în contabilitate în conformitate cu paragrafele 5 și 7 din PBU 9/99 „Venituri ale organizației” și Planul de conturi:

Ca parte a veniturilor (încasărilor din vânzări) din activități obișnuite - înregistrări Dt62 - Kt90 - dacă arenda pentru locator face obiectul activității acestuia;

Ca parte a altor venituri - înregistrează Dt62 - Kt91 - altfel.

În ceea ce privește procedura de determinare a obiectului de activitate, aceasta este descrisă în secțiunea „Contabilitatea cheltuielilor locatorului” din prezentul articol.

În cazul în care chiria este supusă TVA, atunci înregistrările pentru calcularea acestui impozit (Dt90 - Kt68) se reflectă și în evidența contabilă.

În contabilitatea fiscală, veniturile sub formă de chirie, fără TVA, sunt calificate în conformitate cu paragraful 4 al art. 250 din Codul fiscal al Federației Ruse:

Ca parte a veniturilor din vânzări;

Ca parte a veniturilor neexploatare - dacă nu sunt încadrate în prima categorie.

În același timp, Codul Fiscal al Federației Ruse nu răspunde la întrebarea pe ce bază să atribuiți veniturile din chirie categoriei corespunzătoare.

În opinia noastră, atunci când se clasifică veniturile din chirii, este necesar să se concentreze asupra regularității proprietății închiriate, descrisă mai sus în legătură cu calificarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății închiriate. Se ia in calcul chiria:

În prezența sistematicității - în veniturile din vânzări;

În lipsa acestuia – în venituri neexploatare.

Într-o astfel de situație, atât veniturile din chirii, cât și cheltuielile pentru întreținerea proprietății închiriate (inclusiv amortizarea) vor fi grupate în același mod:

Sau în venituri din vânzări și cheltuieli asociate producției și vânzărilor;

Sau în venituri și cheltuieli neexploatare.

Principiile de clasificare a veniturilor din chirii în contabilitatea fiscală sunt fixate în politica contabilă.

Contabilitatea chiriașului pentru chirie

Chiria de la locatar se ia in calcul la cheltuieli in functie de scopul utilizarii imobilului inchiriat si de politica contabila.

Clasificarea și procedura de înregistrare a cheltuielilor de închiriere este complet similară cu clasificarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății închiriate, descrisă mai sus:

În secțiunea „Contabilitatea cheltuielilor chiriașului” din acest articol - în contabilitate;

În secțiunea „Contabilitatea fiscală a cheltuielilor pentru chiriaș” din acest articol - în contabilitatea fiscală.

Procedura de contabilizare a TVA „intrată” asupra valorii chiriei coincide cu procedura descrisă în secțiunea „Contabilitatea cheltuielilor locatarului” a acestui articol în legătură cu costurile de întreținere a imobilului închiriat.

Organizațiile care aplică impozitare simplificată determină venitul impozabil pe baza articolelor 249 și 250 din Codul fiscal al Federației Ruse (clauza 1 a articolului 346.15 din Codul fiscal al Federației Ruse). Aceste elemente împart toate veniturile în venituri din vânzări și venituri din afara exploatării. Principalul care apare atunci când se contabilizează veniturile din chirii în cadrul sistemului de impozitare simplificat, la care veniturile sub un singur impozit să includă taxa primită pentru închirierea proprietății - la veniturile din vânzare sau veniturile neexploatate.

În general, veniturile din închirierea proprietății sunt nefuncționale. Cu toate acestea, poate fi inclus și în veniturile din vânzări. Criteriul de clasificare a chiriei ca venit nu este prevăzut de Codul Fiscal al Federației Ruse, dar conține o condiție de includere a cheltuielilor legate de închirierea proprietății în cheltuielile de vânzare. Deci, dacă o organizație închiriază o proprietate în mod sistematic, costurile unor astfel de activități sunt legate de vânzare (subclauza 1, clauza 1, articolul 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, veniturile din aceasta trebuie recunoscute ca parte a veniturilor din vânzare.

Conceptul de sistematicitate este folosit în sensul folosit în paragraful 3 al articolului 120 din Codul fiscal al Federației Ruse - de două sau mai multe ori pe parcursul unui an calendaristic. Această abordare a aplicării conceptului de „sistematic” a fost consacrată în paragraful 2 al secțiunii 4 recomandări metodologice privind aplicarea capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse (aprobat prin ordin al Ministerului Fiscal al Rusiei din 20 decembrie 2002 nr. BG-3-02 / 729). Până în prezent, acest document a devenit invalid (comandă din 21 aprilie 2005 Nr. SAE-3-02 / 173). Cu toate acestea, interpretarea propusă a conceptului de „sistematicitate” rămâne relevantă, ceea ce este confirmat de departamentul fiscal (a se vedea, de exemplu, scrisoarea UMNS al Rusiei pentru Regiunea Moscova din 25 martie 2004 nr. 04-23 / 03451) și instanțele de judecată (a se vedea, de exemplu, decizia Districtului FAS Volga-Vyatka din 26 octombrie 2005 nr. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Astfel, dacă proprietatea este închiriată în mod sistematic, atunci contabilitatea veniturilor
din chirie în regim de impozitare simplificat, introduceți în aceeași ordine cu încasările din vânzare. În caz contrar, raportați plățile de leasing ca venituri neexploatare. Reguli similare pot fi aplicate în contabilitate. Doar veniturile din chirii în cadrul sistemului de impozitare simplificat trebuie împărțite în venituri din activități obișnuite (reflectate în contul 90) și alte venituri (reflectate în contul 91).

Data primirii veniturilor este ziua în care organizația a primit efectiv fonduri de la chiriaș pentru plata datoriilor sale. Includeți suma chiriei primită sub forma unui avans de venit pe sistemul fiscal simplificat imediat în momentul primirii acesteia de către organizație. La această dată, trebuie să faceți o înregistrare corespunzătoare în partea de venituri a registrului de venituri și cheltuieli. Această procedură decurge din paragraful 1 al articolului 346.17 din Codul fiscal al Federației Ruse și din scrisorile Ministerului Fiscal al Rusiei din 11 iunie 2003 Nr. SA-6-22 / 657, din 25 ianuarie 2006 Nr. 03- 11-04 / 2/15 și decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 20 ianuarie 2006 Nr. 4294/05.

Reguli similare se pot aplica în contabilitate. Dar numai cu condiția ca organizația să aparțină unor întreprinderi mici și să țină contabilitatea pe bază de numerar. Dacă folosește metoda de angajamente, atunci veniturile din chirii în cadrul sistemului fiscal simplificat sunt înregistrate la data la care organizația a devenit îndreptățită să le primească (de regulă, aceasta este ultima zi a fiecărei luni). Nu contează dacă un astfel de venit este primit de la chiriaș sau nu.

Exemplu
Organizația aplică sistemul simplificat de impozitare, plătește impozit pe diferența dintre venituri și cheltuieli. Contabilitatea se tine pe baza de angajamente. Organizația a închiriat un local nerezidențial.

Din ianuarie, compania percepe o chirie lunară de 90.000 de ruble. Plata de la chiriaș se primește lunar (în luna următoare perioadei în care au fost prestate serviciile de închiriere).

Situația 1

Una dintre activitățile companiei este leasingul de mijloace fixe. Contabilitatea veniturilor din chirii în cadrul sistemului fiscal simplificat se efectuează utilizând următoarele înregistrări:

− în ianuarie:

DEBIT 62 CREDIT 90-1

− în februarie:

DEBIT 51 CREDIT 62
- 90.000 de ruble. - s-a primit chiria pe luna ianuarie pe contul curent;

DEBIT 62 CREDIT 90-1
- 90.000 de ruble. - s-a calculat chiria pe luna februarie si s-a reflectat datoria chiriasului;

− în martie:

DEBIT 51 CREDIT 62
- 90.000 de ruble. - a primit chiria pe luna februarie pe contul curent;

DEBIT 62 CREDIT 90-1
- 90.000 de ruble. - s-a calculat chiria pe luna martie si s-a reflectat datoria chiriasului.

Conform rezultatelor primului trimestru, în contabilitate în cadrul sistemului de impozitare simplificat, ca parte a veniturilor din vânzări (venituri din activități obișnuite), se va reflecta suma chiriei în valoare de 270.000 de ruble. (90.000 de ruble × 3 luni). Doar chiria primită efectiv în valoare de 180.000 de ruble este transferată în registrul de venituri și cheltuieli. (90.000 de ruble × 2 luni).

Situația 2

Închirierea mijloacelor fixe nu este o activitate a organizației. Imobilul a fost închiriat chiriașului pentru o lună. Apoi, contabilizarea veniturilor din chirii în cadrul sistemului de impozitare simplificat se efectuează utilizând următoarele înregistrări:

− în ianuarie:

DEBIT 62 CREDIT 91-1
- 90.000 de ruble. - chiria acumulată pentru luna ianuarie și reflectă datoria chiriașului;

− în februarie:

DEBIT 51 CREDIT 62
- 90.000 de ruble. - A primit chiria pe luna ianuarie pe contul curent.

Conform rezultatelor primului trimestru, în contabilitate în cadrul sistemului fiscal simplificat, ca parte a altor venituri, se va reflecta suma chiriei în valoare de 90.000 de ruble. Venitul din afara exploatării este reflectat și în registrul de venituri și cheltuieli în valoare de 90.000 de ruble.