الضرائب على الدخل من تأجير العقارات. هل يتعين على المالك دفع ضريبة الدخل الشخصي على دخل الإيجار؟ شروط التقديم والدفع

دخل مؤسسة الميزانية من تأجير الممتلكاتضرائب على الأرباح

أوضحت وزارة المالية الروسية ، في خطاب بتاريخ 25.05.2012 N 03-03-06 / 4/50 ، مسألة ما إذا كان الدخل المستلم من تأجير العقارات من قبل الجامعة هذا العام يجب أن يخضع لضريبة دخل الشركات. المكتب ، على وجه الخصوص ، يشير إلى أن Ch. لا يحتوي 25 "ضريبة على أرباح المؤسسات" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أحكام تحدد تفاصيل دفع الضرائب على أرباح مؤسسات الميزانية من الدخل المستلم من إيجار الممتلكات التي هي في ملكية الدولة (البلدية) والتي تم نقلها إلى لهم للإدارة التشغيلية.
لذلك ، يتم دفع ضريبة الدخل من قبل مؤسسات الميزانية بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 287 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
مؤسسات الميزانية مسؤولة عن الاحتفاظ بسجلات منفصلة للإيرادات (المصروفات) المستلمة (المصنوعة) في إطار التمويل المستهدف. في حالة عدم وجود مثل هذه المحاسبة من دافع الضرائب الذي تلقى التمويل المستهدف ، تعتبر هذه الأموال خاضعة للضريبة من تاريخ استلامها.

مثال. تقوم المؤسسة التعليمية للميزانية البلدية (المدرسة الثانوية) بتأجير المباني منذ 01.01.2012 ، والتي تتلقى إيجارًا بضريبة القيمة المضافة وسداد تكاليف المرافق ، فضلاً عن سداد ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات.

في الوقت الحاضر ، يمكن إضافة الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى الحساب الشخصي لهذه المؤسسة والذهاب إلى تصرفها المستقل.
تشير الهيئات المرخص لها إلى أن عمليات توفير المرافق بموجب عقود ، والتي بموجبها لا يتم تضمين هذه التكاليف في تكلفة إيجار المباني ، ليست عمليات لبيع البضائع (أعمال ، خدمات) ، ونتيجة لذلك ، تخضع إلى ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 14.05.2008 N 03-03-06 / 2/51 ؛ 31.12.2008 N 03-07-11 / 392 ؛ 17.09.2009 N 03-07-11 / 232 ، خدمة الضرائب الفيدرالية لروسيا بتاريخ 04.02.2010 N ShS-22-3 / [البريد الإلكتروني محمي]).
يعتمد هذا الموقف على حقيقة أن المنظمة التي تتلقى المرافق على أساس العقود مع المنظمات الموردة ليست في حد ذاتها منظمة توريد ، وبالتالي لا يمكنها القيام ببيع المرافق.
من أجل تجنب المزيد من الخلافات مع السلطات الضريبية ، نوصي بتضمين مبلغ التعويض عن جزء من ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي المستلمة من المستأجرين في القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 25 نوفمبر 2008 N 03-07-11 / 366).
يتم الاعتراف بالأموال النقدية التي تتلقاها المؤسسات من المنظمات الخارجية كدفع للمرافق والخدمات التشغيلية وغيرها من الخدمات المماثلة كدخل لها ويتم احتسابها كجزء من الدخل غير التشغيلي وفقًا للمادة. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 24 مارس 2009 N 03-03-05 / 47 ، مكتب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 29 نوفمبر 2004 N 03-42 / 22557 بتاريخ 02.03.2005 شمال 21-27 / 28632).
يمكن اعتبار مبلغ التعويض من قبل المستأجرين عن جزء من الضرائب (على الممتلكات والأرض) التي يدفعها المؤجرون كدخل من المبيعات (البند 2 من المادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، خطاب من مكتب الضرائب الفيدرالية خدمة روسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 03.02.2005 شمال 21-27 / 28632).
قد يتعين على المؤسسة الدفاع عن موقف قانوني مختلف في السلطات القضائية (انظر ، على سبيل المثال ، قرارات FAS لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 11.02.2008 N F08-8206 / 07-3204A ، FAS لمنطقة شرق سيبيريا بتاريخ 21.03 .2007 N A74-3165 / 06-F02-1481 / 07).
في محاسبة مؤسسة الميزانية وفقًا لتعليمات تطبيق مخطط الحسابات محاسبةمؤسسات الميزانية ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 16 ديسمبر 2010 N 174n ، تنطبق المراسلات التالية:
1. حساب مدين. 2 205 21560 حساب دائن 2401 10120
تم تحصيل الإيجار على أساس اتفاقية ، فاتورة (فاتورة).
2. حساب مدين. 2401 10120 حساب دائن 2303 04730
ضريبة القيمة المضافة المفروضة على المبلغ تأجير.
3. حساب مدين. 2201 11510 حساب دائن 2 205 21660
زيادة في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 120) ؛
تم استلام الإيجار.
4. حساب مدين. 2 302 23 730 (حساب تحليلي "تسويات مع المستأجر") حساب دائن. 2302 23730 (حساب تحليلي "التسويات مع المنظمة الموردة")
تم تقديم المستأجر مع فاتورة لاسترداد نفقات المؤسسة من المرافق التي يستهلكها.
5. حساب مدين. 2 302 23 830 (حساب تحليلي "التسويات مع المؤسسة الموردة") حساب الائتمان. 2201 11610
الزيادة في الحساب خارج الميزانية العمومية 18 (وفقًا لرمز KOSGU 223) ؛
المؤسسة تدفع مقابل المرافق.
6. حساب مدين. 2201 11510 حساب دائن 2302 23730 (حساب تحليلي "التسويات مع المستأجر")
انخفاض في الحساب خارج الميزانية العمومية 18 (وفقًا لرمز KOSGU 223) ؛
وردت من المستأجر السيولة النقديةلدفع ثمن المرافق التي يستهلكها.
7. حساب مدين. 2401 20290 حساب دائن 2303 12730 (2303 13730)
كانت المؤسسة مستحقة ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض) ، والتي تخضع مبالغها للتعويض وفقًا لاتفاقية الإيجار (اتفاقية إضافية لها).
8. حساب مدين. 2303 12830 (2303 13830) حساب دائن 2201 11610
زيادة في الحساب 18 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 290) ؛
دفعت المؤسسة ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
9. حساب مدين 2 205 81560 حساب دائن 2401 10 180
الدخل المستحق - تعويض مصاريف ضريبة الأملاك (ضريبة الأرض).
10. حساب مدين. 2401 10 180 حساب دائن 2303 04730
تم احتساب ضريبة القيمة المضافة على مبلغ التعويض.
11. حساب مدين 2201 11510 حساب دائن 2 205 81 660
زيادة في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 180) ؛
مبلغ التعويض جاء من المستأجر.
12. حساب مدين. 2303 04830 حساب دائن 2201 11610

دفعت المؤسسة ضريبة القيمة المضافة.
13. حساب مدين 2401 10120 (240110180) حساب دائن 2303 03730
تم فرض ضريبة الدخل من حيث الإيجار (من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين).
14. حساب مدين. 2303 03830 حساب دائن 2201 11610
انخفاض في الحساب 17 خارج الميزانية العمومية (وفقًا لرمز KOSGU 120 - من حيث الإيجار ؛ وفقًا لرمز KOSGU 180 - من حيث الدخل الآخر المستلم من المستأجرين) ؛
دفعت المؤسسة ضريبة الدخل.

استلام الأموال من تأجير العقاراتمؤسسة الميزانية البلدية

يجب أن يذهب الدخل من تأجير ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية إلى التصرف المستقل لهذه المؤسسة ويمكن تقييده في حسابها الشخصي.
وفقا للفقرة 4 من الفن. 9.2 من القانون الاتحادي الصادر في 12.01.1996 N 7-FZ "بشأن المنظمات غير التجارية" ، فإن مؤسسة الميزانية لها الحق في تنفيذ أنواع أخرى من الأنشطة التي ليست الأنواع الرئيسية للأنشطة ، فقط بقدر ما تعمل على تحقيق الأهداف التي تم إنشاؤها من أجلها ، والتي تتوافق مع الأهداف المحددة ، بشرط أن يتم الإشارة إلى هذه الأنشطة في الوثائق التأسيسية (البند 3 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي). الدخل المحصل على شكل إيجار أو أي مدفوعات أخرى مقابل النقل مقابل الاستخدام المدفوع لممتلكات البلدية المخصصة لمؤسسة ميزانية بلدية لا تنتمي إلى إيرادات الميزانية المحلية (البند 3 من المادة 41 ، المادة 42 من RF BC) و ، لذلك ، لا تخضع لقيد في الميزانية. تذهب الإيرادات المتأتية من الأنشطة المدرة للدخل والممتلكات المكتسبة على حساب هذه الإيرادات إلى التصرف المستقل لمؤسسة الميزانية (البند 3 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، يمكن إيداع الدخل من إيجار ممتلكات مؤسسة موازنة بلدية في الحساب الشخصي لهذه المؤسسة والذهاب إلى تصرفها المستقل. في الوقت نفسه ، يمكن للمؤسسة استخدام الدخل المستلم لأي غرض ، إذا كان يتوافق مع الأغراض التي تم إنشاء المؤسسة من أجلها ، في إطار متطلبات خطة الأنشطة المالية والاقتصادية المعتمدة بالطريقة المقررة.
في حالة التأجير ، بموافقة المؤسس ، العقارات والممتلكات المنقولة ذات القيمة الخاصة المعينة لمؤسسة الميزانية من قبل المؤسس أو التي تم الحصول عليها من قبل مؤسسة الميزانية على حساب الأموال المخصصة لها من قبل المؤسس للحصول على هذا الملكية ، الدعم المالي لصيانة هذه الممتلكات لا يتم تنفيذه من قبل المؤسس (البند 6 من المادة 9.2 من القانون N 7-FZ).
لذلك ، على سبيل المثال ، في حالة قيام مؤسسة الميزانية بتأجير جزء من مبنى (غرفة منفصلة في مبنى) ، قد يتم تخفيض مبلغ الدعم من قبل المؤسس بمقدار نفقات صيانة العقارات في تتناسب مع المساحة المؤجرة.

تخضع التزامات الطرفين لاستئجار الممتلكات لشروط اتفاقية الإيجار المبرمة وفقًا للفصل 34 "عقد الإيجار" من القانون المدني للاتحاد الروسي.

شروط الحفاظ على الممتلكات المؤجرة تحكمها المادة. 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي. خاصه:

1) يلتزم المؤجر بالإنتاج على نفقته الخاصة اصلاحالممتلكات المؤجرة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، أو الإجراءات القانونية الأخرى أو اتفاقية الإيجار (البند 1 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛

2) يلتزم المستأجر بالحفاظ على العقار في حالة جيدة لإنتاجه على نفقته الخاصة اعمال صيانةوتتحمل تكلفة الحفاظ على الممتلكات ، ما لم ينص القانون أو اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك (البند 2 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

بناءً على ما سبق ، بشكل افتراضي:

يتحمل المؤجر تكلفة الإصلاحات الرأسمالية للعقار المؤجر ؛

مصاريف الإصلاحات الحالية وغيرها من المصاريف الخاصة بصيانة العقار المؤجر - المستأجر.

لكن اتفاقية الإيجار قد تنص على خلاف ذلك.

على سبيل المثال ، قد تتضمن اتفاقية الإيجار الشروط التالية:

يُفرض الالتزام بإجراء إصلاحات كبيرة للعقار المؤجر على المستأجر ،

يُعفى المؤجر من تكبد مصاريف صيانة العقار المؤجر.

في هذه الحالة ، يتحمل المستأجر جميع نفقات صيانة العقار المؤجر (بما في ذلك تكلفة الإصلاحات الرئيسية).

سيتم تحمل تكاليف الحفاظ على الممتلكات المؤجرة ، وبالتالي ، يتم تسجيلها من قبل المستأجر أو المؤجر في حالة وجود هذه الالتزامات.

محاسبة المصاريف مع المؤجر

إذا كان على المؤجر التزامات ، فإن نفقات صيانة العقار المؤجر (بما في ذلك نفقات الإصلاحات الرئيسية) تنعكس في السجلات المحاسبية:

كجزء من نفقات الأنشطة العادية - إذا كان موضوع نشاط المؤجر هو توفير رسوم للاستخدام المؤقت لأصوله بموجب اتفاقية إيجار ؛

كجزء من النفقات الأخرى - إذا لم يتم استيفاء الشرط المتعلق بموضوع النشاط المحدد في الفقرة السابقة. هذه القواعد موضحة في الفقرتين 5 و 11 من اللوائح المحاسبية "النفقات التنظيمية" PBU 10/99 (أمر من الوزارة المالية للاتحاد الروسي رقم 33 ن بتاريخ 06.05.99) ...

وفقًا لمخطط حسابات الأنشطة المالية والاقتصادية للمنظمات والتعليمات الخاصة بتطبيقه ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي رقم 94n بتاريخ 31.10.00 (المشار إليه فيما يلي باسم مخطط حسابات):

تنعكس مصروفات الأنشطة العادية في حسابات الميزانية العمومية للقسم 3 "تكاليف الإنتاج" (على سبيل المثال ، في الحساب 20 "الإنتاج الرئيسي") ؛

تظهر المصاريف الأخرى في الحساب 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" (الحساب الفرعي "مصاريف أخرى").

يمكن تحديد موضوع نشاط المؤجر:

بالنسبة لأنواع الأنشطة الاقتصادية المحددة في الوثائق التأسيسية ،

لذلك بناء على الجوهر الاقتصادي للعمليات المنفذة.

يمكن أيضًا استخدام مستوى الأهمية النسبية لإيرادات الإيجار المستلمة.

ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" المخصصة من تكلفة النفقات المتكبدة:

يؤخذ في الاعتبار في تكلفة الخدمات المشتراة وفقًا للفقرة 2 من الفن. 170 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي - إذا كان الإيجار لا يخضع لضريبة القيمة المضافة (على سبيل المثال ، إذا كان المؤجر يخضع لنظام الضرائب المبسط) ؛

يخضع للخصم - إذا كان الإيجار خاضعًا لضريبة القيمة المضافة وتم استيفاء شروط أخرى لقبول ضريبة القيمة المضافة للخصم (المادتان 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

المحاسبة الضريبية للنفقات مع المؤجر

يصنف المؤجر النفقات المتكبدة وفقًا لشروط اتفاقية صيانة الممتلكات المؤجرة في المحاسبة الضريبية وفقًا للفصل 25 "ضريبة أرباح الشركات" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يمكن تقديم هذا التصنيف في شكل رسم بياني (راجع مجلة "أخبار المحاسبة" العدد 39 بتاريخ 25 أكتوبر 2011). لا يكشف الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي عن مفهوم الطبيعة المنهجية لاستئجار الممتلكات.

في نفس الوقت ، في الفن. 120 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، عند فرض المسؤولية الضريبية ، هناك مفهوم منهجية فيما يتعلق بالانعكاس غير الصحيح وغير الصحيح للمعاملات التجارية على الحسابات. هناك ، يتم التعرف عليه بشكل منهجي مرتين أو أكثر أثناء تقويم سنويانعكاس غير مناسب وغير صحيح. ومع ذلك ، فإن هذا التعريف هو مفهوم محدد لا يمكن استخدامه إلا من خلال المقالة ذات الصلة ، أي الفن. 120 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (البند 3 من المادة 11 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

في رأينا ، من وجهة نظر تصنيف المصروفات ، من الممكن إجراء مقارنة بين هذا المفهوم وموضوع أنشطة المؤجر في تأجير الممتلكات. تم وصف ترتيب تحديد موضوع النشاط أعلاه.

أي ، إذا كان موضوع نشاط المؤجر هو توفير الممتلكات للاستخدام ، فإن العقار المؤجر - يمكن استنتاجه - يتم توفيره للاستخدام على أساس منتظم. في هذه الحالة ، سيتم احتساب التكاليف المقابلة ، اعتمادًا على السياسة المحاسبية ، في التكاليف المباشرة و (أو) غير المباشرة.

إذا لم يكن كذلك ، فسيتم تطبيق الاستنتاج المعاكس. بمعنى ، سيتم تضمين هذه النفقات في المصاريف غير التشغيلية.

يجب عليك أيضا الدفع انتباه خاصبشأن توفير السياسة المحاسبية فيما يتعلق بتكوين مخصص للإصلاحات في المحاسبة الضريبية:

1) إذا تم تشكيل احتياطي النفقات المستقبلية للإصلاحات (البند 2 من المادة 324 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ، فعندئذٍ:

عند تحديد قواعد الاقتطاعات من الاحتياطي ، من الضروري الاسترشاد بأحكام الفقرات 1 - 3 ، البند 2 من المادة. 324 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ؛

يتم شطب المساهمات في الاحتياطي خلال الفترة الضريبية من النفقات (مباشرة أو غير مباشرة - اعتمادًا على السياسة المحاسبية (البند 1 من المادة 318 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)) في حصص متساوية في اليوم الأخير من التقرير ( الضريبة) الفترة ؛

يتم شطب المصروفات المتكبدة بالفعل لإصلاح الممتلكات المؤجرة ضمن الاحتياطي المكون على حساب الاحتياطي ؛

يتم شطب مبلغ الزيادة إلى نفقات أخرى (مباشرة أو غير مباشرة - اعتمادًا على السياسة المحاسبية (البند 1 من المادة 318 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)) المتعلقة بالإنتاج والمبيعات ؛

2) إذا لم يتم إنشاء الاحتياطي ، فإن المنظمة تتصرف عند تصنيف تكاليف الإصلاح وفقًا للمخطط أعلاه.

محاسبة المصاريف مع المستأجر

إذا كانت هناك التزامات مقابلة ، فسيقوم المستأجر بتصنيف المصاريف المتكبدة لصيانة الممتلكات المؤجرة في المحاسبة اعتمادًا على الغرض من استخدام العقار المؤجر. سيتحمل المستأجر تكاليف الصيانة وفقًا للوائح المحاسبية ذات الصلة ومخطط الحسابات.

لذلك ، يمكننا إعطاء الأغراض الأربعة الأكثر شيوعًا لاستخدام العقار المؤجر من المستأجر:

1. إنشاء الأصول غير المتداولة (موضوع الأصول الثابتة ، الأصول غير الملموسة) - حساب المصروفات 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة".

2. إنتاج المنتجات أو أداء العمل أو تقديم الخدمات - حسابات المصاريف 20 "الإنتاج الرئيسي" و 25 "تكاليف الإنتاج العامة".

3. إدارة المنظمة - حساب المصروفات 26 "مصروفات الأعمال العامة"

4. حساب المصاريف غير الإنتاجي 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" (الحساب الفرعي "المصاريف الأخرى") يتم تحديد الغرض من استخدام العقار المؤجر بناءً على العمليات التي يقوم بها المستأجر مع العقار المؤجر.

يتم قبول ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" المخصصة من تكلفة المصاريف المكتسبة للخصم إذا تم استخدام الممتلكات المؤجرة في المعاملات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة وتخضع لشروط أخرى محددة في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. خلاف ذلك ، يتم أخذها في الاعتبار في تكلفة المصروفات المقابلة.

المحاسبة الضريبية للمصروفات لدى المستأجر

في حالة وجود التزامات مقابلة ، يصنف المستأجر في المحاسبة الضريبية مصاريف صيانة العقار المؤجر ، اعتمادًا على الغرض من استخدامه والسياسة المحاسبية.

لذلك ، وفقًا للفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يمكن تمييز 4 خيارات محاسبة الضرائبهذه النفقات:

1. الغرض من الاستخدام: إنشاء ممتلكات قابلة للاستهلاك (أصل الأصول الثابتة ، الأصول غير الملموسة).

بيان السياسة المحاسبية: لا يهم.

نوع المصاريف للأغراض الضريبية: نفقات اقتناء الممتلكات القابلة للاستهلاك المقابلة المدرجة في التكلفة الأولية (البند 1 من المادة 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

2. الغرض من الاستخدام: إنتاج المنتجات ، أداء العمل أو تقديم الخدمات ، إدارة المنظمة.

بيان السياسة المحاسبية: يتم تضمين نوع المصروف المقابل في قائمة النفقات المباشرة.

نوع المصاريف للأغراض الضريبية: التكاليف المباشرة المرتبطة بالإنتاج والمبيعات (البند 1 من المادة 318 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

3. الغرض من الاستخدام: إنتاج المنتجات ، أداء العمل أو تقديم الخدمات ، إدارة المنظمة.

الغرض من الاستخدام: لم يتم تضمين نوع المصاريف المقابل في قائمة التكاليف المباشرة.

نوع المصاريف للأغراض الضريبية: التكاليف غير المباشرة المرتبطة بالإنتاج والمبيعات (البند 1 من المادة 318 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

4. الغرض من الاستخدام: لا يرتبط الاستخدام بالأنشطة التي تهدف إلى توليد الدخل.

الغرض من الاستخدام: لا يهم.

نوع المصاريف للأغراض الضريبية: النفقات التي لا تؤخذ في الاعتبار عند فرض الضرائب على الأرباح (البند 1 من المادة 252 ، البند 49 من المادة 270 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). في هذه الحالة ، قد تنص السياسة المحاسبية على تكوين احتياطي للنفقات المستقبلية للإصلاحات. في هذا الوضع:

1) ستكون الخصومات من الاحتياطي المشطوب من المصروفات مؤهلة اعتمادًا على الغرض من استخدام العقار المؤجر وفقًا للجدول أعلاه ؛

2) سيتم شطب التكاليف الفعلية المتكبدة للإصلاحات:

ضمن الاحتياطي المُنشأ - على حساب الاحتياطي ؛

في مقدار الزيادة على الاحتياطي المتشكل - في تكوين المصروفات المقابلة لغرض الاستخدام وفقًا للجدول أعلاه.

يتم احتساب التكاليف المرتبطة بالإنتاج والمبيعات وفقًا للفقرة 2 من الفن. 318 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي:

التكاليف غير المباشرة - يتم تحميلها بالكامل على التخفيض في الربح الخاضع للضريبة ؛

التكاليف المباشرة - تقليل الربح الخاضع للضريبة مثل بيع المنتجات ، والأعمال ، والخدمات ، التي يتم أخذ تكلفتها في الاعتبار.

في الوقت نفسه ، فيما يتعلق بالخدمات ، يمكن أن تؤخذ التكاليف المباشرة في الاعتبار بشكل كامل عند تخفيض الدخل الخاضع للضريبة.

علاقة طرفي عقد الإيجار فيما يتعلق بالمرافق

يتم تحديد التزامات الطرفين للحفاظ على الممتلكات المؤجرة من خلال اتفاقية الإيجار وفقا لأحكام الفن. 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وهي تشمل أيضًا تكلفة الدفع مقابل المرافق والخدمات الأخرى (على سبيل المثال ، خدمات الاتصالات) المتعلقة بالممتلكات المستأجرة.

ما لم ينص القانون أو اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك ، يتحمل المستأجر تكلفة هذه الخدمات. قد تنص اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك.

وهذا يعني ، وفقًا لاتفاقية الإيجار ، أن تكاليف المرافق و (أو) الخدمات الأخرى تتحملها:

إما المستأجر

أو المؤجر ، إذا كان هذا الالتزام مفروضا عليه بموجب القانون أو العقد.

كقاعدة عامة ، يجب على كل من يتم تكليفه بهذا الواجب أن يقوم بالإجراءات اللازمة لذلك:

إبرام اتفاقية مع منظمة تقدم مرافق أو خدمات أخرى ؛

قبول نتائج هذه الخدمات ودفع ثمنها.

إذا كان المستأجر أو المؤجر ، وفقًا لمسؤولياتهم ، يتفاعل مباشرة مع هذه المنظمة ، فلا تظهر أسئلة تتعلق بالمحاسبة والمحاسبة الضريبية. تؤخذ تكاليف شراء هذه الخدمات في الاعتبار:

من المؤجر - وفقًا للإجراء الموضح أعلاه في أقسام هذه المقالة ، المخصصة للمحاسبة والمحاسبة الضريبية لمصاريف صيانة العقار المؤجر من المؤجر ؛

من المستأجر - وفقًا للإجراء الموضح أعلاه في أقسام هذه المقالة ، والمخصصة للمحاسبة والمحاسبة الضريبية لمصاريف صيانة العقار المؤجر من المستأجر.

أيضًا ، لا توجد مخاطر ضريبية فيما يتعلق بهذه المعاملات.

ومع ذلك ، غالبًا ما يكون هناك إجراء مختلف للعلاقة الخاصة بتنفيذ مثل هذه التكاليف من قبل أطراف اتفاقية الإيجار. تم وصفه في القسمين التاليين من هذه المقالة.

سداد تكاليف المرافق التي تكبدها المؤجر

في الممارسة العملية ، يتم مواجهة الموقف التالي. يقع الالتزام بتحمل تكاليف المرافق والخدمات الأخرى على عاتق المستأجر ، لكن الأخير لا يمكنه التفاعل مباشرة مع المنظمة التي تقدم هذه الخدمات لعدد من الأسباب. على سبيل المثال:

1) غرفة منفصلة في المبنى مستأجرة ، بينما:

يتم إمداد الطاقة (أو غير ذلك) للمبنى بالكامل من قبل المؤجر ؛

لإبرام عقد توريد الطاقة (أو غير ذلك) ، يتم إنشاء عقبات للمستأجر من قبل منظمة تزويد الطاقة (على سبيل المثال ، في شكل تقديم إلزامي للبيانات الفنية ذات الصلة) ؛

2) يتم تأجير العقار في المرحلة الأولية ، والتي يتم خلالها إعادة التفاوض بشأن عقد إمداد الطاقة (أو خلاف ذلك) - إنهاء وإنهاء العلاقات بين مؤسسة الإمداد بالطاقة والمؤجر وإبرام اتفاقية مع المستأجر.

في مثل هذه الحالات ، يتحمل المؤجر التكاليف المعنية بالفعل. ولكن في الوقت نفسه ، بالإضافة إلى الإيجار ، فإنه يعرض التكاليف التي تكبدها المستأجر على أساس نسخ من المستندات الداعمة (الحساب المقابل). هذه العلاقات ، كقاعدة عامة ، ثابتة في العقد.

في هذه الحالة ، لا يتعرض المؤجرون لأي مخاطر ضريبية لمثل هذه العلاقات:

1) لأغراض فرض الضرائب على الأرباح:

الدخل من المستأجرين - يشمل المؤجر الدخل المأخوذ في الاعتبار لأغراض الضريبة ؛

المصاريف المتكبدة - يشمل المؤجر المصاريف المدرجة في ضريبة الدخل ؛

2) لأغراض ضريبة القيمة المضافة:

إيصالات من المستأجرين - يُدرج المؤجر في الوعاء الضريبي لضريبة القيمة المضافة ؛

... يقوم المؤجر بخصم ضريبة "المدخلات" على الخدمات المشتراة.

ومع ذلك ، فإن المستأجر لديه مخاطر ضريبية في هذه الحالة:

1) إلى حد أقل على ضريبة الدخل - هناك خطر احتساب تكاليف شراء الخدمات عند فرض ضرائب على الأرباح ، حيث أن الطرف في العلاقة لشراء الكهرباء (الماء ، إلخ) هو المؤجر الذي يفعل ذلك. ليس لديك ترخيص لنوع النشاط ذي الصلة (الإمداد بالكهرباء ، وإمدادات المياه ، وما إلى ذلك) ؛

2) إلى حد كبير لضريبة القيمة المضافة - هناك مخاطر ذات طبيعة مماثلة (لا يحق للمؤجر تنفيذ نوع النشاط ذي الصلة على أساس الترخيص) عند تقديم ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" على تكلفة إعادة تقديم الخدمات للخصم. في كثير من الأحيان ، لا يقوم الملاك حتى بإصدار فاتورة وفقًا لهذا الظرف.

على الرغم من وجود رأي صادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في القرار رقم 6219/08 بتاريخ 03/10/2009 بأن:

النفقات التي يتكبدها المؤجر لدفع فواتير الخدمات ، والتي أعيد دفع فواتيرها إلى المستأجر ، هي جزء متغير من الإيجار ؛

مع وضع ذلك في الاعتبار ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة "المدخلة" على القيمة "المتغيرة" للإيجار.

1) التزام المؤجر (وليس المستأجر) بتحمل تكاليف المرافق والخدمات الأخرى المتعلقة بالعقار المؤجرة ؛

2) إجراء تحديد الإيجار ويتكون من جزأين:

جزء دائم - لاستخدام الممتلكات ذات الصلة للفترة ذات الصلة ؛

الجزء المتغير ، يُعرّف بأنه مبلغ مصاريف المؤجر لدفع المرافق والمصاريف الأخرى المتعلقة بالعقار المؤجر.

في هذه الحالة ، سيتم تحييد المخاطر الضريبية المذكورة أعلاه بالنسبة للمستأجر:

1) لأغراض ضريبة الأرباح - عند استخدام الممتلكات المؤجرة في أنشطة الإنتاج - يحق للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار مصاريف الإيجار (بما في ذلك الجزء المتغير) ؛

2) لأغراض ضريبة القيمة المضافة - عند استخدامها في المعاملات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة - يحق للمستأجر قبول خصم ضريبة القيمة المضافة "المدخلات".

اتفاقية وساطة لسداد تكاليف المرافق

هناك ممارسة لإبرام اتفاقيات وسيطة بين المستأجر والمؤجر لسداد التكاليف التي يتكبدها المؤجرون مقابل المرافق والخدمات الأخرى المتعلقة بالمباني المؤجرة.

في هذه الحالة ، يتم إبرام عقدين بين المستأجر والمؤجر:

1) اتفاقية إيجار ، بموجب شروطها ، يُفرض على المستأجر الالتزام بتحمل تكاليف المرافق والخدمات الأخرى المتعلقة بالعقار المؤجر ؛

2) اتفاقية وسيط (على سبيل المثال ، اتفاقية وكالة) ، بموجبها يتصرف المؤجر ، نيابة عن المستأجر وعلى نفقته ، نيابةً عن نفسه كمشتري من منظمة تزويد الطاقة للمرافق والخدمات الأخرى ذات الصلة على العقار المؤجر.

وفقًا للعلاقة بموجب اتفاقية الوساطة:

1) المؤجر:

لأغراض المحاسبة ، لا يأخذ في الاعتبار دفع المرافق على نفقة المستأجر كجزء من النفقات (البند 3 من PBU 10/99 "نفقات المنظمة") والإيصالات من المستأجر كدفعة مقابل هذه الخدمات كجزء من الدخل (البند 2 من PBU 9/99 "دخل المنظمة")

(عند شراء المرافق ، ينعكس السجل Dt76 (في المحاسبة التحليلية للتسويات مع المستأجر) - Kt60 (في المحاسبة التحليلية للتسويات مع مؤسسة تزويد الطاقة) في مقدار ضريبة القيمة المضافة)

لأغراض فرض الضرائب على الأرباح ، لا يأخذ في الاعتبار الدخل (البند 9 من المادة 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) أو في النفقات (البند 9 من المادة 270 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) دفع المرافق وتسديد تكلفتها ؛

لأغراض ضريبة القيمة المضافة ، فإنه لا يأخذ في الاعتبار عند تحديد القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة ، ومبلغ السداد للمرافق (البند 1 من المادة 156 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ولا يخصم ضريبة القيمة المضافة على المرافق المدفوعة ، نظرًا لأنها الحصول عليها لصالح المستأجر ؛

2) المستأجر:

لأغراض المحاسبة - تأخذ في الاعتبار النفقات المسددة للمؤجر بالطريقة الموضحة في قسم "محاسبة النفقات مع المستأجر" ، اعتمادًا على أغراض استخدام العقار المؤجر ؛

لأغراض ضريبة الأرباح ، تأخذ في الاعتبار النفقات المسددة إلى المؤجر بالطريقة الموضحة في قسم "المحاسبة الضريبية للنفقات مع المستأجر" ، اعتمادًا على أغراض استخدام الممتلكات المؤجرة والسياسة المحاسبية ؛

لأغراض ضريبة القيمة المضافة ، يتم خصم ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" على قيمة المصاريف القابلة للاسترداد إذا كانت المرافق مرتبطة بمعاملات ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة.

أجر خدمات الوسيط:

1) المؤجر:

في المحاسبة - يشمل في الإيرادات (السجلات Dt76 (في المحاسبة التحليلية للتسويات مع المستأجر) - Kt90) ؛

في المحاسبة الضريبية - يشمل في تكوين الدخل المأخوذ في الاعتبار عند فرض ضرائب على الأرباح (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) ؛

تحسب ضريبة القيمة المضافة المستحقة للميزانية (السجلات Dt90 - Kt68 (الحساب الفرعي لضريبة القيمة المضافة)) ؛

2) المستأجر ، على غرار المصاريف القابلة للاسترداد ، ينعكس في المحاسبة والمحاسبة الضريبية ، ويقبل أيضًا ضريبة القيمة المضافة على قيمتها للخصم أو يأخذ في الاعتبار التكلفة.

مع مثل هذه العلاقة بين الطرفين ، قد يواجه المستأجر المشاكل التالية ، مما يؤدي إلى مخاطر ضريبية:

1) كقاعدة عامة ، لا يبرم الملاك عقدًا منفصلاً لتزويد الطاقة (أو غيره) مع مؤسسة تزويد الطاقة بموجب عقد وسيط ، ولكن يتصرفون في إطار عقد مبرم سابقًا ؛

2) في إطار العقد المبرم مع منظمة إمداد الطاقة ، يدفع المؤجر أحيانًا ليس فقط المصاريف التي يسددها المستأجر ، ولكن أيضًا مصاريفه (هذا الوضع ممكن عندما يستأجر المؤجر بعض المباني عند شغل أماكن أخرى في المبنى) مقياس مبنى واحد).

يمكن أن تؤدي هذه المشاكل إلى إبطال عقود السمسرة. ونتيجة لذلك ، يؤدي ذلك إلى مخاطر ضريبية - سواء بالنسبة لضريبة الدخل أو ضريبة القيمة المضافة. ترتبط المشكلة الثانية بتجزئة المؤجر للفاتورة الصادرة له من قبل المؤسسة الموردة للطاقة:

جزء واحد - للعرض للخصم ؛

الجزء الآخر هو للعرض على المستأجر للدفع في شكل فاتورة منفصلة.

لذلك ، فإن ترتيب العلاقة بين المستأجر والمالك لدفع ثمن المرافق والخدمات الأخرى في الحالة قيد النظر يؤثر أيضًا سلبًا على المستأجر.

الأكثر مثالية من حيث العلاقة بين الطرفين هو الموقف الموصوف في الجزء الأخير من القسم السابق من هذه المقالة.

تحديد الإيجار

يتم تحديد الإيجار في اتفاقية الإيجار وفقًا للبند 2 من الفن. 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لا يفرض هذا الحكم قيودًا على أشكال الإيجار ، مما يسمح بمزيج من الأشكال المحددة في هذه الفقرة. أولئك. يجوز لأطراف عقد الإيجار توفير العقار المؤجر أو فرده اجزاء المكوناتأي مبلغ من الإيجار أو إجراء تحديده. على سبيل المثال ، كما هو مبين في قسم "سداد تكاليف المرافق التي تكبدها المؤجر" من هذه المقالة ، مبلغ الجزء الثابت والجزء المتغير (في مقدار المرافق المستهلكة والخدمات الأخرى).

في هذه الحالة ، يمكن دفع الإيجار بشكل دوري أو في وقت واحد. يجوز دفع الإيجار في الصناديق غير النقدية.

يمكن تغيير الإيجار باتفاق الطرفين بالطريقة المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

البند 4 من الفن. يمنح رقم 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي المستأجر الحق في تقليل مبلغ الإيجار إذا حدث تدهور كبير فيما يلي بسبب ظروف لا يكون مسؤولاً عنها:

شروط استخدام الممتلكات ؛

حالة الملكية.

محاسبة الإيجار مع المؤجر

ينعكس الإيجار في السجلات المحاسبية للمؤجر وفقًا للبندين 5 و 7 من PBU 9/99 "دخل المؤسسة" ومخطط الحسابات:

كجزء من الدخل (عائدات المبيعات) من الأنشطة العادية - السجلات Dt62 - Kt90 - إذا كان عقد إيجار المؤجر موضوع أنشطته ؛

كجزء من الدخل الآخر - السجلات Дт62 - т91 - خلاف ذلك.

تم وصف إجراءات تحديد موضوع النشاط في قسم "محاسبة النفقات مع المؤجر" من هذه المقالة.

إذا كان الإيجار خاضعًا لضريبة القيمة المضافة ، فإن السجلات الخاصة بحساب هذه الضريبة تنعكس أيضًا في المحاسبة (Dt90 - Kt68).

في المحاسبة الضريبية ، الدخل في شكل إيجار ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ، مؤهل وفقًا للفقرة 4 من الفن. 250 قانون الضرائب للاتحاد الروسي:

كجزء من الدخل من المبيعات ؛

كجزء من الدخل غير التشغيلي - إذا لم يتم تضمينها في الفئة الأولى.

في الوقت نفسه ، لا يجيب قانون الضرائب للاتحاد الروسي على سؤال حول كيفية تصنيف دخل الإيجار في الفئة المناسبة.

في رأينا ، عند تصنيف دخل الإيجار ، من الضروري الاسترشاد بالتأجير المنتظم للممتلكات ، الموصوف أعلاه فيما يتعلق بتأهيل نفقات صيانة العقار المؤجر. يؤخذ الإيجار في الاعتبار:

إذا كان هناك انتظام - في الدخل من المبيعات ؛

في غيابه - في الدخل غير التشغيلي.

في مثل هذه الحالة ، سيتم تجميع كل من إيرادات الإيجار ومصاريف صيانة الممتلكات المؤجرة (بما في ذلك الإهلاك) بنفس الطريقة:

أو في الدخل من المبيعات والتكاليف المرتبطة بالإنتاج والمبيعات ؛

أو في الإيرادات والمصروفات غير التشغيلية.

تم تحديد مبادئ تصنيف إيرادات الإيجار في المحاسبة الضريبية في السياسة المحاسبية.

محاسبة الإيجار لدى المستأجر

يتم الاعتراف بالإيجار من المستأجر كمصروف اعتمادًا على الغرض من استخدام العقار المؤجر والسياسة المحاسبية.

يتشابه التصنيف والإجراءات الخاصة بعكس مصاريف الإيجار تمامًا مع تصنيف نفقات صيانة الممتلكات المؤجرة الموصوف أعلاه:

في قسم "محاسبة النفقات مع المستأجر" من هذه المقالة - في المحاسبة ؛

في قسم "المحاسبة الضريبية للنفقات عند المستأجر" من هذه المقالة - في المحاسبة الضريبية.

يتطابق إجراء احتساب ضريبة القيمة المضافة على "المدخلات" على تكلفة الإيجار مع الإجراء الموضح في قسم "محاسبة النفقات مع المستأجر" من هذه المقالة فيما يتعلق بالمصروفات المتعلقة بصيانة العقار المؤجر.

تناقش هذه المقالة التدابير الرئيسية لتحديد المؤجر وتقييم كائنات عقد الإيجار التشغيلي أثناء التطبيق الأول لـ "إيجار" SGS وتشكيل الأرصدة الواردة لبنود محاسبة الإيجار في الإصدار 2 من 1C: المحاسبة مؤسسات الدولةثمانية".

المعيار الفيدرالي لمنظمات القطاع العام "الإيجار"

اعتبارًا من 01/01/2018 ، يخضع معيار المحاسبة الفيدرالي "الإيجار" لمنظمات القطاع العام ، الذي تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية الروسية رقم 258 ن بتاريخ 31 ديسمبر 2016 ، للتطبيق ، المشار إليه فيما يلي باسم SGS " Arenda "أو Standard.

كأهداف لمحاسبة الإيجار ، وفقًا للفقرة 2 من "عقد الإيجار" في النظام المنسق عالميًا ، يتم تصنيف البنود المحاسبية الناشئة عن استلام (توفير) ممتلكات الدولة (البلدية) للحيازة المؤقتة (الاستخدام):

• بموجب عقد إيجار (عقد إيجار عقار) ؛
• بموجب عقد الاستخدام غير المبرر.

تميز SGS "Arenda" نوعين من عقود الإيجار:

1. عقد الإيجار التشغيلي.هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا بين مؤسسات الدولة (البلدية) "العادية". تنشأ البنود المحاسبية لعقود الإيجار التشغيلي ، على سبيل المثال ، عند نقل أو تأجير المباني والمركبات والممتلكات الأخرى لفترة قصيرة (من عدة أشهر إلى عدة سنوات) ، لا يمكن مقارنتها مع الفترة المتبقية استخدام مفيدالممتلكات (البند 12 من المعيار) ، وكذلك عند نقل أو تأجير الأرض (الأصول غير المنتجة) (البند 16 من المعيار).

2. الإيجار غير التشغيلي (المالي).تنشأ عناصر المحاسبة عن الإيجار غير التشغيلي (المالي) عند إبرام عقود الإيجار ، وكذلك في بعض الحالات الخاصة (البنود 13 ، 14 من المعيار) ، على وجه الخصوص:

• عند نقل ممتلكات الخزانة للتأجير أو الاستخدام المجاني للمنظمات التجارية وغير التجارية على أساس طويل الأجل ؛
• عندما يقدم المؤجر خطة تقسيط لسداد مدفوعات الإيجار.

تمت مناقشة إجراءات تصنيف البنود المحاسبية كبنود محاسبية لعقود الإيجار التشغيلي أو التمويلي بالتفصيل في الفقرات من 12 إلى 16 من المعيار.

وفقًا للفقرة `` 24 '' من المعيار ، تتم المحاسبة عن تحويل المؤجر لبند إيجار تشغيلي إلى المستخدم (المستأجر) بنفس طريقة التحويل الداخلي للأصل غير المالي في تاريخ تصنيف بند الإيجار. دون الاعتراف بالتصرف بها.

يتمثل ابتكار المعيار في أنه ، بالتزامن مع انعكاس الحركة الداخلية للمستأجر (الاستخدام المجاني) لـ NFA ، يجب أن تنعكس الذمم المدينة لالتزامات الإيجار للمستخدم (المستأجر) في المراسلات مع حسابات الرصيد للمحاسبة للدخل المستقبلي من منح الحق في استخدام الأصل في مبلغ مدفوعات الإيجار لكامل الفترة استخدام كائن محاسبة الإيجار.

الأحكام الانتقالية لـ "إيجار" SGS في التطبيق الأول

لا يحتوي "إيجار" GHS على أي أحكام انتقالية عند تطبيقه لأول مرة. تم تقديم التعليمات المنهجية بشأن الأحكام الانتقالية للمعيار للتطبيق الأول بموجب خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13 ديسمبر 2017 برقم 02-07-07 / 83463 ، فيما يلي - تعليمات منهجية.

إذا كان لدى المؤسسة (المالك) ، اعتبارًا من 1 يناير 2018 ، اتفاقيات إيجار متجددة حالية ، فيجب عليك:

أ) إجراء جرد لأشياء الممتلكات المنقولة للاستخدام وفقًا للعقود المبرمة قبل 1 يناير 2018 وصالحة خلال فترة تطبيق "عقد إيجار" GHS (بموجب عقود ذات فترة صلاحية في عام 2017 وفي العام ( ق) ، التالي (ق) خلفه) ؛

ب) تحديد الأعمار الإنتاجية المتبقية لعقد الإيجار التشغيلي (شروط استخدام العقار المتبقية) ؛

ج) تحديد مبلغ الالتزامات بدفع مدفوعات الإيجار للأعمار الإنتاجية المتبقية للمرافق (بدءًا من 2018 وحتى انتهاء عقود الإيجار) ؛

د) بالنسبة لكل اتفاقية إيجار جارية ، تعكس في المحاسبة الذمم المدينة لالتزامات الإيجار الخاصة بالمستأجر والدخل القادم من منح الحق في استخدام الأصل في مبلغ مدفوعات الإيجار للفترة المتبقية من استخدام المؤجر موضوع.

جاء ذلك في القسم 2 من المبادئ التوجيهية المنهجية.

مقتطفات من الوثيقة انعكاس بنود محاسبة الإيجار وفقًا لأحكام "عقد الإيجار" الخاص بالنظام العالمي الموحد في (المحاسبة عند التطبيق الأول للمعيار (اعتبارًا من 1 يناير 2018) ، بما في ذلك الانعكاس على حسابات الميزانية العمومية لبنود محاسبة الإيجار المعترف بها حديثًا عند التطبيق الأول للمعيار ، يتم تنفيذه في الفترة باستخدام الحساب 0401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة". في هذه الحالة ، يتم تكوين الأرصدة الواردة اعتبارًا من 1 يناير 2018 على أساس من الشهادة المحاسبية (و. الترتيب الذي وضعه في إطار السياسة المحاسبية.

وبالتالي ، بالنسبة لكل اتفاقية إيجار جارية ، يجب على المؤجر في فترة الإبلاغ البيني إنشاء الإدخالات المحاسبية التالية في مبلغ التسويات مع مستخدمي العقارات لمدفوعات الإيجار للفترة الإنتاجية المتبقية لبنود المحاسبة المؤجرة:

الخصم 0205 21000 "التسويات مع دافعي الدخل من عقد الإيجار التشغيلي"
الائتمان 0 401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة" ؛
الخصم 0401 30000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة"
الائتمان 0 401 40 121 "الدخل المؤجل من عقد إيجار تشغيلي».

وفقًا للفقرة 2 من تعليمات تطبيق دليل الحسابات محاسبة الميزانيةتمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 06.12.2010 رقم 162n في الأرقام 1-17 من رقم الحساب 040130000 "النتيجة المالية لفترات التقارير السابقة" تنعكس على الأصفار.

تكوين أرصدة واردة لعناصر عقد الإيجار التشغيلي

في برنامج "1C: محاسبة مؤسسة حكومية 8" طبعة 2 ، لإدخال الأرصدة الواردة لعناصر محاسبة الإيجار ، يتم استخدام المستند (الفصل الخدمات والأعمال والإنتاج - ). يجب إدخال مستند منفصل لكل اتفاقية إيجار استحقاق الدخل المؤجل... دعنا نفكر في إجراء ملء مستند باستخدام مثال شرطي.

مثال

في المستند ، يجب عليك إدخال البيانات في كائنات محاسبة الإيجار للفترة المتبقية من الاستخدام:

• تثبيت تاريخ 2017/12/31 والعلم تعكس في الفترة بين التقارير;
• اضبط نوع العملية تأجير;
• تحديد الطرف المقابل(المستأجر) و اتفافيةتأجير؛
• نشير KFO, KPSالحسابات 205.21 و 401.40 و مدينة الكويت الاقتصادية 121 حساب "الدخل من عقد الإيجار التشغيلي" 401.40.

حسب توجيهات إجراءات تطبيق تصنيف الموازنة الاتحاد الروسي، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 01.07.2013 برقم 65 ن ، بصيغته المعدلة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 27.12.2017 رقم 255 ن الدخل من مدفوعات الإيجار (باستثناء الدخل من مدفوعات الإيجار المشروطة) ، وهي مدفوعات مقابل استخدام الممتلكات المؤجرة ( تأجير) الناشئة عن توفير الحيازة المؤقتة والاستخدام أو الاستخدام المؤقت للأصول الملموسة بموجب اتفاقيات الإيجار التشغيلي ، باستثناء مدفوعات الإيجار لتوفير الأرض ، يشار إليها في البند KOSGU 121 "الدخل من عقد الإيجار التشغيلي".

في قسم الجدول في السطر قيمة العقدالأعمدة مدفوعات الإيجاريجب أن تشير إلى مبلغ التسويات لمدفوعات الإيجار للفترة المتبقية وفقًا لاتفاقية الإيجار. في مثالنا ، اعتبارًا من 01/01/2018 ، العمر الإنتاجي المتبقي لبنود المحاسبة المؤجرة هو 12 شهرًا (المشار إليه في العمود كمية) (رسم بياني 1).

على إشارة مرجعية إجراءات محاسبة الدخليجب عليك تعيين المعلمات لشطب الدخل المؤجل من الحساب 401.40 (الشكل 2):

• إجراءات الاعتراف بالدخل- "حسب الأشهر" أو "حسب أيام التقويم" أو "بترتيب خاص" (لمزيد من التفاصيل ، راجع المساعدة الخاصة بالمستند).
• فترة الشطبدخل الحساب المحاسبي عن النتيجة المالية للفترة الحالية (401.10). في مثالنا ، الفترة المتبقية لاستخدام المستأجر للأشياء المؤجرة هي من 01/01/2018 إلى 12/31/2018.
• التحقق منوتحليلات محاسبة الدخل للفترة الحالية في المحاسبة (401.10).

عند الحفاظ على المحاسبة الضريبية ، تحتاج أيضًا إلى تعيين المعلمات لعكس الدخل في المحاسبة الضريبية لضريبة الدخل.

وفقًا للفقرة 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن الدخل من تسليم الممتلكات (بما في ذلك الأرض) في الإيجار (إيجار من الباطن) تشير إلى الدخل غير التشغيلي. في البرنامج ، تنعكس في حساب المحاسبة الضريبية N91.01 "الدخل الآخر" تحت بنود الدخل الأخرى مع النوع "تأجير خارج الممتلكات أو الإيجار من الباطن".

على إشارة مرجعية معاملة محاسبيةاختر عملية نموذجية إدخال الأرصدة الواردة لعناصر محاسبة الإيجار، يشير حساب KPS 401.30(الشكل 3) وأمسك المستند.

عند إجراء مستند في فترة الإبلاغ الداخلي ، يتم تكوين السجلات المحاسبية وفقًا للفقرة 24 من "إيجار" النظام المنسق عالمياً لتعكس:

• التسويات مع مستخدم الممتلكات لمدفوعات الإيجار للفترة الإنتاجية المتبقية لبنود محاسبة الإيجار على حساب الخصم 0205 21000 "التسويات مع دافعي الدخل من عقد الإيجار التشغيلي" ؛
• حجم الدخل المتوقع من مدفوعات الإيجار على حساب دائن 0401 40121 "الدخل المؤجل من الإيجار التشغيلي" (الشكل 4).

بالإضافة إلى ذلك ، في سجل المعلومات بارامترات شطب الدخل المؤجليتم الاحتفاظ بمعلومات عن توقيت شطب الدخل المؤجل وإجراءات عكس دخل الفترة الحالية في المحاسبة والمحاسبة الضريبية. من د استحقاق الدخل المؤجليجب عليك إنشاء شهادة محاسبة (ص. 0504833) (بواسطة الزر عجل البحر - مساعدة و. 0504833 (موسع)) (الشكل 4).

لاحقًا ، بدءًا من يناير 2018 ، خلال فترة استخدام الأصل وفقًا للفقرة 25 من المعيار ، يتم الاعتراف بالدخل من منح حق استخدام الأصل كدخل للسنة المالية الحالية ضمن دخل الممتلكات مع الدخل المتزامن. انخفاض في الدخل المستقبلي من منح الحق في استخدام الأصل أو بالتساوي (شهريًا) خلال فترة استخدام موضوع محاسبة الإيجار ، أو وفقًا للجدول الزمني لتلقي مدفوعات الإيجار المحددة بموجب عقد الإيجار (عقد إيجار العقار) .

في برنامج "1C: محاسبة مؤسسة حكومية 8" طبعة 2 ، يتم تشكيل سجلات المحاسبة المقابلة من خلال الوثائق شطب الدخل المؤجل(الفصل الخدمات والأعمال والإنتاج - عقود طويلة الأجل ، إيجار) بناءً على معلومات حول الإجراء الخاص بعكس دخل الفترة الحالية في المحاسبة والمحاسبة الضريبية من السجل خيارات لشطب الدخل المستقبليفترات بموجب الاتفاقية ذات الصلة.

حسب الفن. 608 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الحق في تسليم الممتلكات (المباني السكنية وغير السكنية والمركبات ، قطع ارض، أسهم الأرض ، وما إلى ذلك) في عقد الإيجار ملك لمالكها ، ويمكن للمواطن أن يكون مؤجرًا لممتلكات عائدة له على حق الملكية ، سواء كرجل أعمال أو كفرد ليس رائد أعمال فردي.

يمكن التعرف على المؤجر كرجل أعمال في نوع النشاط ذي الصلة ، كشخص يقدم خدمات لتأجير الممتلكات ، إذا لم يتم الحصول عليها للاستخدام الشخصي ، ولكن لغرض الربح اللاحق من استخدامه (التأجير) أو البيع . في هذه الحالة ، يجب على المواطن التسجيل كرائد أعمال فردي ودفع الضرائب على الدخل المقابل بهذه الصفة ، وليس كفرد.

يمكن أن تكون الحجج المؤيدة لتأهيل النشاط على أنه ريادي أيضًا ظروفًا مثل:

إبرام اتفاقية لمدة تزيد عن فترة ضريبية واحدة (سنة تقويمية) أو تمديدها للفترة التالية ؛

تلقي الدخل مرتين أو أكثر خلال الفترة الضريبية (السنة التقويمية) ، بشرط أن تعمل الكيانات القانونية المختلفة كمستأجرين لنفس العقار خلال العام ؛

تكرار إبرام اتفاقيات الإيجار مع كيان قانوني واحد.

يعتبر التأهيل الصحيح لعمل الفرد ذا أهمية أساسية للأغراض الضريبية.

دعونا نلقي نظرة فاحصة على الضرائب على الدخل من تأجير الممتلكات فرادىغير مسجلين كرجال أعمال وفقًا للفصل. 23 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (يشار إليه فيما يلي باسم قانون الضرائب للاتحاد الروسي). يُعترف بالأفراد المقيمين في الاتحاد الروسي (المادة 207 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) بصفتهم دافعين لضريبة الدخل الشخصي (PIT). يشمل الدخل من مصادر في الاتحاد الروسي الدخل المستلم من عقد الإيجار أو أي استخدام آخر لممتلكات تقع في الاتحاد الروسي (البنود 4 من البند 1 من المادة 208 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، يخضع دخل الدافع (الفرد) المستلم من تأجير الممتلكات لضريبة الدخل الشخصي بمعدل 13 في المائة على أساس عام.

حساب ودفع الضرائب في هذه القضيةينتج عنه:

1. وكيل الضرائب (إذا لم يتم تسجيل نشاط المواطن في تأجير العقارات كمقاول) - إذا تم استلام الدخل من المنظمة (المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ؛

2. فرد - إذا تم تلقي الدخل من أفراد ليسوا وكلاء ضرائب (البنود 1 ، البنود 1 من المادة 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

في الحالة الأولى ، عند دفع دخل إيجار لمؤجر مواطن ، تعمل المؤسسة المستأجرة كوكيل ضرائب. لذلك ، فهي ملزمة بالاقتطاع من المبلغ المدفوع ضريبة الدخل الشخصيةوتحويلها إلى الميزانية (الفقرة 4 ، الفقرة 1 من المادة 208 ، البند 1 من المادة 209 ، البند 1 من المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

نظرًا لأن دخل الإيجار يخضع للضريبة من خلال ضريبة الدخل الشخصية بمعدل 13 في المائة ، يمكن تطبيق التخفيضات الضريبية القياسية عليها (البند 3 من المادة 210 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

يتم توفير التخفيضات الضريبية القياسية لضريبة الدخل الشخصي إلى دافع الضرائب من قبل أحد وكلاء الضرائب ، الذين يمثلون مصدر دفع الدخل ، بناءً على اختيار دافع الضرائب على أساس طلبه المكتوب والمستندات التي تؤكد الحق في مثل هذه الخصومات ( البند 3 من المادة 218 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

على سبيل المثال ، يقوم صاحب المعاش غير العامل بتأجير عقار (سكني ، المباني غير السكنية, مركبات، وقطع الأراضي ، وحصص الأراضي ، وما إلى ذلك) للإيجار ، الحق في التقدم إلى المؤسسة المستأجرة (وكيل الضرائب) بطلب كتابي لتزويده بخصم قياسي لضريبة الدخل الشخصي.

في الحالة الثانية ، دون إخفاق ، وفقًا للبند 1 ، البند 1 من الفن. 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم حساب ودفع ضريبة الدخل الشخصي من قبل الأفراد الذين تلقوا مكافآت من الأفراد والمنظمات غير وكلاء الضرائب ، على أساس الاتفاقات المدنية المبرمة ، بما في ذلك الدخل من اتفاقيات التوظيف أو اتفاقيات الإيجار لأي عقار.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا لم يقم وكيل الضرائب بإجراء خصومات وتحويلات إلى ميزانية ضريبة الدخل الشخصي من الدخل ، بما في ذلك تلك المستلمة من عقد إيجار الممتلكات ، فيجب على دافع الضرائب أن يحسب بشكل مستقل مبلغ ضريبة الدخل الشخصي (البند 4 من البند 1 من المادة 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

يقوم دافعو الضرائب هؤلاء باحتساب مبالغ الضرائب بشكل مستقل وفقًا للإجراء المنصوص عليه في قانون الضرائب للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، لم يتم تزويد دافعي الضرائب الذين خلال الفترة الضريبية بتخفيضات ضريبية قياسية أو تم توفيرهم بمبلغ أقل مما هو منصوص عليه في الفن. 218 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، في نهاية الفترة الضريبية ، يمكن الحصول عليها من دائرة التفتيش في مكان الإقامة.

بناءً على طلب الدافع المرفق اقرار ضريبى، والمستندات التي تؤكد الحق في مثل هذه الخصومات ، تعيد مصلحة الضرائب حساب مبالغ الضرائب المدفوعة (البند 4 من المادة 218 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

يجب على دافعي الضرائب تقديم إقرار ضريبي إلزامي في موعد أقصاه 30 أبريل من العام التالي للسنة المنتهية التي تم فيها استلام الدخل.

مبلغ الضريبة المستحقة للميزانية ذات الصلة ، محسوبًا على أساس الإقرار الضريبي ، مع مراعاة أحكام الفن. 228 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، تُدفع في مكان إقامة الدافع في موعد أقصاه 15 يوليو من العام التالي لانتهاء الفترة الضريبية.

دائرة الضرائب

دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا لمنطقة تامبوف

تحدد المنظمات التي تستخدم نظام الضرائب المبسط الدخل الخاضع للضريبة على أساس المادتين 249 و 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (البند 1 من المادة 346.15 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). تقسم هذه العناصر كل الدخل إلى مبيعات ودخل غير تشغيلي. السبب الرئيسي الذي ينشأ عند حساب دخل الإيجار بموجب النظام الضريبي المبسط ، والذي يجب أن يُنسب إليه الدخل بضريبة واحدة الدفعة المستلمة مقابل إيجار الممتلكات - إلى عائدات المبيعات أو الدخل غير التشغيلي.

بشكل عام ، الدخل من تأجير العقارات هو دخل غير تشغيلي. ومع ذلك ، يمكن أيضًا احتسابها كجزء من إيرادات المبيعات. معيار تصنيف الإيجار كإيرادات من قبل قانون الضرائب في الاتحاد الروسي لا ينطبق عليه ذلك. ومع ذلك ، فإنه يحتوي على شرط لإدراج التكاليف المرتبطة بإيجار الممتلكات في تكاليف البيع. لذلك ، إذا استأجرت منظمة الممتلكات على أساس منتظم ، فإن تكاليف هذه الأنشطة مرتبطة بالتنفيذ (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وفقًا لذلك ، يجب الاعتراف بالدخل الناتج منه كجزء من إيرادات المبيعات.

يستخدم مفهوم المنهجية بالمعنى المستخدم في الفقرة 3 من المادة 120 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي - مرتين أو أكثر خلال السنة التقويمية. وقد تم تكريس هذا النهج لتطبيق مفهوم "المنهجية" في الفقرة 2 من القسم 4 توصيات منهجيةبشأن تطبيق الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة الضرائب والرسوم في روسيا بتاريخ 20 ديسمبر 2002 رقم BG-3-02 / 729). حتى الآن ، فقدت هذه الوثيقة مفعولها (أمر بتاريخ 21 أبريل 2005 رقم SAE-3-02 / 173). ومع ذلك ، فإن التفسير المقترح لمفهوم "الانتظام" يظل مناسبًا ، وهو ما أكدته دائرة الضرائب (انظر ، على سبيل المثال ، خطاب UMTS لروسيا لمنطقة موسكو بتاريخ 25 مارس 2004 رقم 04-23 / 03451) والمحاكم (انظر ، على سبيل المثال ، قرار FAS مقاطعة فولغو فياتكا بتاريخ 26 أكتوبر 2005 رقم A28-4710 / 2005-34 / 29).

وبالتالي ، إذا تم تأجير العقار على أساس منتظم ، فعندئذٍ محاسبة الدخل
من عقد الإيجار بموجب نظام الضرائب المبسط ، أن يتم التصرف بنفس ترتيب عائدات البيع. خلافًا لذلك ، قم بالإبلاغ عن مدفوعات الإيجار كإيرادات غير تشغيلية. يمكن تطبيق قواعد مماثلة في المحاسبة. يجب تقسيم دخل الإيجارات فقط بموجب النظام الضريبي المبسط إلى دخل للأنشطة العادية (ينعكس في الحساب 90) وإيرادات أخرى (تنعكس في الحساب 91).

تاريخ استلام الدخل هو اليوم الذي تتلقى فيه المنظمة بالفعل أموالًا من المستأجر لسداد ديونه. يجب تضمين مبلغ الإيجار المستلم في شكل سلفة في الدخل على النظام الضريبي المبسط فورًا في وقت استلام المنظمة له. في هذا التاريخ ، تحتاج إلى إدخال إدخال مناسب في جزء الدخل من دفتر الدخل والمصروفات. يتبع هذا الإجراء البند 1 من المادة 346.17 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي وخطابات وزارة الضرائب وتحصيل الضرائب في روسيا بتاريخ 11 يونيو 2003 برقم SA-6-22 / 657 بتاريخ 25 يناير 2006 لا 03-11-04 / 2/15 وقرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 20 يناير 2006 رقم 4294/05.

في المحاسبة ، قد يتم تطبيق قواعد مماثلة. ولكن بشرط أن تنتمي المنظمة إلى شركات صغيرة وتحتفظ بسجلات محاسبية على أساس نقدي. إذا استخدمت طريقة الاستحقاق ، فإن دخل الإيجار بموجب النظام الضريبي المبسط ينعكس في المحاسبة اعتبارًا من التاريخ الذي حصلت فيه المؤسسة على الحق في الحصول عليها (كقاعدة عامة ، هذا هو اليوم الأخير من كل شهر). لا يهم ما إذا كان يتم استلام هذا الدخل من المستأجر أم لا.

مثال
تستخدم المنظمة النظام الضريبي المبسط ، يتم دفع الضريبة على الفرق بين الدخل والمصروفات. تتم المحاسبة على أساس الاستحقاق. قامت المنظمة بتأجير مباني غير سكنية.

منذ كانون الثاني (يناير) ، كانت الشركة تحسب إيجارًا شهريًا قدره 90 ألف روبل. يتم استلام الدفعة من المستأجر على أساس شهري (في الشهر الذي يلي الفترة التي تم فيها تقديم خدمات الإيجار).

الموقف 1

من أنشطة الشركة تأجير الأصول الثابتة. تتم المحاسبة عن إيرادات الإيجار بموجب نظام الضرائب المبسط باستخدام السجلات التالية:

- في يناير:

الخصم 62 الائتمان 90-1

- في فبراير:

الخصم 51 ساعة معتمدة 62
- 90000 روبل. - تم استلام إيجار شهر يناير على الحساب الجاري ؛

الخصم 62 الائتمان 90-1
- 90000 روبل. - تم تحصيل الإيجار لشهر فبراير وانعكاس دين المستأجر ؛

- في مارس:

الخصم 51 ساعة معتمدة 62
- 90000 روبل. - تم استلام إيجار شهر فبراير على الحساب الجاري ؛

الخصم 62 الائتمان 90-1
- 90000 روبل. - تم دفع إيجار شهر مارس وانعكس دين المستأجر.

وفقًا لنتائج الربع الأول ، سينعكس مبلغ الإيجار البالغ 270.000 روبل في عائدات المبيعات (الدخل من الأنشطة العادية) في المحاسبة بموجب النظام الضريبي المبسط. (90.000 روبل روسي × 3 أشهر). يتم تحويل الإيجار الذي تم استلامه بالفعل والذي يبلغ 180.000 روبل فقط إلى دفتر الدخل والمصروفات. (90000 روبل × شهرين).

الموقف 2

إيجار الأصول الثابتة ليس من نشاط المنظمة. في الوقت نفسه ، تم تأجير العقار للمستأجر لمدة شهر واحد. ثم يتم حساب إيرادات الإيجار بموجب نظام الضرائب المبسط باستخدام السجلات التالية:

- في يناير:

الخصم 62 الائتمان 91-1
- 90000 روبل. - تم دفع إيجار شهر يناير وانعكاس دين المستأجر ؛

- في فبراير:

الخصم 51 ساعة معتمدة 62
- 90000 روبل. - تم استلام إيجار شهر يناير على الحساب الجاري.

في نهاية الربع الأول ، سينعكس الإيجار البالغ 90000 روبل في المداخيل الأخرى في السجلات المحاسبية بموجب النظام الضريبي المبسط. ينعكس الدخل غير التشغيلي أيضًا في دفتر الدخل والمصروفات بمبلغ 90.000 روبل.