Hodnocení pronájmu náhledu pozemek Sleduje zásady posuzování celkové hodnoty Země a ukazuje částku, kterou je potenciální kupující tohoto práva ochoten zaplatit za přínos z něj. Ale tento proces Má některé specifika.
Poskytnout plnohodnotné informace o této otázce v právních předpisech Ruské federace, Ministerstvo majetkových vztahů v roce 2003 byla zveřejněna metodická doporučení, která předepisuje postup a metody posuzování nájemného práva. Tento dokument poskytuje souhrn metod používaných v praxi odhadování přenosu půdy k pronájmu, a také uvádí informace, které by měly být uvedeny v hodnotící zprávě.
Zpravidla se náklady na půjčování pozemků C / X vypočítávají z katastrální hodnoty. Můžete se dozvědět o dalších metodách výpočtu.
Vlastnosti sestavení zprávy
Dokument kompilovaný podle výsledků hodnocení obsahuje následující podrobnosti: 
- Fio autora dokumentu (hodnotitele), typu dokumentu, datum hodnocení a datum kompilace (ne vždy shodují se);
- Jmenování hodnocení (pro banku, pro soud, atd.);
- Hodnota, která má být vyhodnocena (tržní hodnota pronájmu vpravo);
- Vzhled a poddruh odhadovaného majetku, jeho název, umístění, podrobný popis;
- Použité metody a metody.
Na prvních stránkách dokumentu, stručné informace o nemovitosti a výsledku jeho posouzení vyjádřené v hodnotě jeho pronájmu přímo v rublech. Náklady jsou napsány čísly a slovy.
- Leasingové podmínky;
- Právo nájemce;
- Velikost pronájmu;
- Údaje o stavu trhu s nemovitostmi v regionu;
- Důvody pro příjem pronájmu.
Dokument v průměru trvá 40-50 stran.
průměrná cena Odhady Země je 5-7 tisíc rublů. Pokud je potřeba posouzení budov, pak je pro něj učiněn samostatný poplatek, složku 1000-2000 rublů.
Posouzení pronájmu Dnes je důležitou složkou ekonomické činnosti celého ruského podnikání. V souladu s článkem 607 občanského zákoníku Ruské federace má majitel nebo veškerý držitel autorských práv právo předat svůj majetek k pronájmu ostatním fyzickým osobám nebo právnickým osobám. Pronajatý objekt může být jakékoli věci a položky související s kategorií "Infuze", a to nemovitostí, pozemků, bytů, podniků a jiných komplexů nemovitostí, přepravní koule zařízení, které neztrácejí své přirozené vlastnosti v procesu jejich použití.
Během uzavření smlouvy o pronájmu může nájemce spolu s právem používat zařízení podle svého uvážení plně využít a likvidace majetku - záleží na podmínkách smlouvy. Právo na pronájem, jakož i další práva přijatá na základě smlouvy, může být převedena na třetí strany v jakékoli legitimní formě občanského obratu, například prodaného. Aby se však ziskově prodala, je nutné znát tržní cenu práva, ale takovou příležitost, dává vyhodnocení pronájmu.
Jaké jsou vlastnosti pronájmu práv a nájemních práv? Skládají se z komplexní analýzy dávek a výhod, které dávají smlouvu na nájemce. Koneckonců, ve skutečnosti nákup samotných práv, odhad nákladů na pronájem není malé peníze, a pokud soubor příjemců v tomto dokumentu nedává žádné přínosy ve srovnání se smlouvou, která může být uzavřena přímo s Pronajímatel, právní problém vzniká - proč potřebujete další náklady?
Během posouzení práv na leasingu jsou zohledněny následující faktory:
- pronájem podmínek (pojmy, částky a platební postup)
- charakteristika pronájmu (plocha, podlahy, konstrukční materiály a prvky dokončovací práce, umístění, pohodlí vchodu, dostupnost komunikace)
- infrastruktura místa, kde se nachází pronajatý objekt;
- termín smlouvy o pronájmu a dlouhodobé podmínky;
- jakákoli další práva, jako právo na vykoupení, právo prodávat atd.
Výhody zvyšování nákladů na pronájem práva, které jsou účtovány při hodnocení
- Výhoda ve výši nájemných sazeb
- Právo koupit pronajatý objekt
- Nájemné náklady na nájemce
Hodnocení pronájmu v odhadované společnosti vám dává možnost získat skutečné úspory vašich prostředků, pokud jste v roli nabyvatele práva k pronájmu pozemků, byty, jiné nemovitosti, nebo naopak, Zvýšit své zisky z realizace pronájmu práv, pokud jste pronajímatel.
Pronájem pronájmu půdy
Náklady na pronájem pozemku bere v úvahu mnoho faktorů a je přímo závislé na: obsahu nájemní smlouvy a jejího období, práva nájemců mu poskytnutou tímto Smlouvou, povoluje pro použití pozemků pro konkrétní účely očekávané příjmem po dobu spojené s nejnalezněji ziskovým jeho použitím. Také hodnota práva pronájmu může být ovlivněna místem, kde se místo nachází, dostupnost komunikace, povolených a reálných použití Země, pohodlí vchodu.
Obvykle se odhad leasingu pozemkového spiknutí provádí na základě analýzy cen vězňů transakcí nebo návrhů návrhů (nabídky) k prodeji práv použití pozemků, které jsou s ním totožné vlastnosti (metoda srovnávacího hodnocení).
Odhad práva pronájmu pozemků lze provádět na adrese:
- nákup a prodej práva pronájmu;
- právo jako příspěvek k povolenému kapitálu podniku;
- půjčování na kauci;
- nákup, prodej, fúze, absorpce podniku, který vlastní práva pronájmu pozemní plody;
- vývoj a přijetí řídících a investičních řešení souvisejících s dlouhodobým plánováním;
- investiční fondy;
- další situace, které jsou nějakým způsobem protínají s realizací správy práva půdy.
Další informace o posouzení nákladů na pronájem pozemků se můžete dostat na stránkách.
Praktikující hodnotitel, CAND. thehn. Věda
moskva
V souladu s právními předpisy má majitel pozemku relativní práva týkající se něj: držení, použití, objednávky. Při převodu pozemkového spiknutí k pronájmu, majitel přenáší nájemce po dobu stanovenou smlouvou o pronájmu, právo na užívání nebo držení a používání, vyhrazeno právo nakládat s pozemkovým pozemkem. Nájemce, zase, na období smlouvy o pronájmu, právo nakládat s vlastnictvím a práva užívaných práv převedených na něj. Zejména může učinit svá práva, převést je na vklad, pokud není přímo zakázáno smlouvou nájmu.
Náklady na práva převedené na nájemce (dále jen uvážíme pouze tato práva a nazývají jim právo na pronájem) se obvykle stanoví na základě možnosti extrahování příjmů z pozemku převedené na pronájem (paměť). V nejjednodušší verzi možnost uvedení této sekce v podvozku a extrakci příjmů v rozdílu mezi příjmem z podnároku a pronájem deskazakázáno vlastníka. Ve složitějším případě se předpokládá, že podnik je vytvořen s použitím pronajatého místa, která není možná v nepřítomnosti této stránky, a část příjmu nájemce z podniku je připsána této paměti. V obou případech jsou náklady na nájemní práva definovány jako kapitalizované příjmy nájemce, přiřazené k paměti.
Všechny výše uvedené výše se plně odkazují na bezplatný (není postavený) pozemků. V případě, že pronajatá oblast vybudovala budovu patřící k jinému vlastníka, situace se poněkud změní. Majitel pozemku nemůže být podle svého uvážení přestat pronajmout paměť na konci smlouvy o pronájmu (výjimka je vykoupení pozemků pro federální a obecní potřeby). Je nucen prodloužit dohodu o ukončení leasingu nebo prodat paměť majiteli budovy. Zatím, nájemce paměti nemá příležitost předat ji na podvozku nebo organizovat podnikání na něm, s výjimkou projetí budovy nebo jeho části k pronájmu. V důsledku toho se nacházelo wdion období, zatímco budova se nachází, tato stránka má zvláštní status, to znamená, že je neoddělitelná od této budovy a tvoří jednotný majetek.
Obvykle určit náklady na pronájem práva v tomto případě se doporučuje používat metody zbytku nebo výběru. Přesnost těchto metod je však extrémně nízká. První z důvodu zvýšení relativní chyby. Při provádění matematického provozu odečtení jsou absolutní chyby komponent složených a základna vzhledem k tomu, která je určena relativní chyba, snižuje se. Zadruhé, cena společnosti zahrnuje zisk podnikatele, který zase závisí na místě paměti a jeho hodnota je určena s vysokou chybou. Kromě toho v tomto případě nákladový přístup k posuzování nemovitostí ztrácí svou nezávislost na příjmu nebo srovnávacích přístupů (v závislosti na způsobu výpočtu nákladů na práva pronájmu pozemků). Je také třeba poznamenat, že získaná hodnota je rozvedena od zemědělského trhu, neboť je používána pouze v jeho definici pouze údaji trhu s podobnými objekty v oblasti nemovitostí a trhu stavebnictví. Podobné problémy vznikají a při použití distribuční metody.
Pozorování ukazuje, že dynamika trhu s pozemkem a dynamika výše uvedených trhů v určitých časových úsecích se mohou významně lišit. Proto při odhadu nákladů na pronájem správně získává význam pro změny na trhu s půdou. Aby bylo možné vázat náklady na pronájem práva s pozemkovým trhu, používáme korelační metodu. Zvažte dva komerční realitní objekty umístěné další dveře, na které každý je stejně stejně, s výjimkou práv na paměť. Jedna budova je postavena na vlastní zemi a další na pronajatém. Vzhledem k tomu, že budovy jsou stejné, pak by se pronájem jejich prostor měl vzdát stejnou sazbou. V důsledku toho jsou potenciální a platné hrubé tržby z vlastníků budov také stejné. Provozní náklady se liší pouze rozdílem v desce pro pozemku. Majitel budovy postavený na vlastní zemi platí pozemní daň, a majitel budovy postavený na pronajaté půdě platí nájemné, který přesahuje daň z pozemku. Pro oba případy můžete zapsat následující poměry:
Z ZUS - tržní hodnota vlastnictví pozemního spiknutí;
S Zua - tržní hodnotou práva k pronájmu pozemků;
Se ZD - tržní hodnotou budovy;
DVD - platný hrubý příjem z majetku;
Nebo BZU - provozní náklady s výjimkou nákladů na obsah paměti;
N Z - pozemková daň;
A paměť je nájemná;
R je koeficient kapitalizace pro nemovitosti.
kde
Y - sazba ziskovosti pro objekt nemovitostí;
1, 2, ..., n, n + 1 jsou čísla prognózy a postprognos.
Je třeba poznamenat, že uzavření adresovaných závislostí je založeno na stejném použití paměti. Vzhledem k tomu, že právo pronajmout zastavěnou paměť zahrnuje stanovení hodnoty tohoto práva v aktuálním používání, náklady na vlastnictví pozemku by měly být stanoveny na základě podobného použití.
Dalším rysem je, že náklady na vlastnictví paměti jsou tržní hodnotou paměti (pro aktuální použití) a náklady na leasingová práva závisí na hodnotě nájemného a obecně neodpovídá tržní hodnotě.
Pokud rozdělíme obě části rovnic (3) a (4) do oblasti paměti, pak získáváme závislost pro výpočet specifické hodnoty nájemného práva od specifické hodnoty vlastnického práva a konkrétní sazby daně z pozemku (rublové / m2).
Vzhledem k tomu, že existuje manipulační praxe k pronájmu, získané závislosti se zdá být distribuovány objektům rezidenčních nemovitostí.
Závislosti (3) a 4) mohou být použity při výpočtu nákladů na pronájem práva (práva na držení a používání zasténání na nájemce) zastavěné půdy, s přihlédnutím k jmenovaným nájemným. Tyto stejné závislosti mohou být použity k doložení platby odškodnění za pozemku během povinného odkupu zastavěného pronajatého pozemku, neboť neexistují tržní podmínky transakce s pozemkovým pozemkem s určitou hodnotou pro konkrétní nájemce.
Vzhledem k tomu, že sazba daně z pozemku je obvykle úměrná katastrální hodnotě Země, pak rozdělování obou částí rovnic (3) a (4), ukázané na specifickou hodnotu ke specifické hodnotě vlastnictví, můžete získat závislosti relativního hodnota tržní hodnota Pronájem práva z relativní velikosti katastrální hodnoty. Závislost má formulář:
kde
* - horní index označující specifickou hodnotu;
C * CAD - katastrální hodnota paměti;
Knuta - sazba daně půdy (procento katastrální hodnoty).
Výsledky výpočtu závislosti (5) s n \u003d 1,5% a r \u003d 15% jsou uvedeny na
Obr. jeden.
Obr. 1 Závislost relativní hodnoty nákladů na pronájem práva od relativní velikosti katastrální hodnoty při sazbě daně z pozemků ve výši 1,5% a poměr kapitalizace pro 15% faktor nemovitostí.
Analýza závislostí těch, které jsou znázorněny na OBR. 1 Umožňuje vyvodit následující závěry. Při pronájmu přiblížení na míru rovné sazby pozemků, náklady na pronájem práva a majetková práva se shodují.
Je to zásadně nájemné, ve kterém náklady na jeho nájemní právo jsou nulové (s pevnou relativní katastrální hodnotou). To odpovídá stavu, za kterých je majitel země stažen z nájemce všechny příjmy, které patří do pozemního pozemku. Zřejmě je třeba tuto velikost pronájmu považovat za teoretickou limitu obchodní činnosti developera. Přebytek tohoto limitu vede k tomu, že náklady na stavební výstavbu převyšují kapitalizovanou hodnotu příjmů souvisejících s budovou.
Závislost (2), se zoy \u003d 0 Z toho vyplývá:
kde
A paměť je nájemným poplatkem, odpovídajícím nulovým nákladům na jeho právo pronájmu.
Nahrazení tohoto poměru do závislosti (1) a otáčením na specifické hodnoty, které mají být získány:
V praxi (v tržních podmínkách) však musí limit podnikatelské činnosti dojít o něco dříve (s menší hodnotou pronájmu), protože náklady na odkupu jsou obvykle přiděleny právo na nájemné právo na vlastnictví. Praktický poměr má tedy formulář:
Závislost (6) v podstatě odráží tržní podmínky, za kterých má vlastník paměti schopnost přidělit maximální náklady na nájemné pro půdu, s nimiž musí nájemce (vývojář) souhlasit. Tržní tržní sazba nájemného pro zastavěnou zónu je definována jako:
Majitel, předložení nájemce právo na vlastnictví a použití, může kdykoli prodat zastavěnou paměť (realizovat objednávku pro něj) kdykoliv. Přítomnost dlouhodobého nájemce je však obvykle při provádění nákupu a prodeje transakce považována za zátěž, takže na tržní hodnotě může vlastník paměti prodat pouze po skončení životního života budovy. Proto může být trh (rozumná) hodnota vykoupení hodnoty určeno, jak jsou náklady na obnovu paměti diskontované v den založeny na možných nákladech na rekultivaci půdy. Odhadovaná závislost ve specifických jednotkách má formulář:
kde
C * vymazání - specifická tržní hodnota odkupu nájemem;
C * řev - specifická hodnota návratu paměti;
C * RVC - specifické náklady na rekultivaci paměti;
Y ZU - rychlost výnosu pro paměť.
Náklady na reverzi mohou být určeny tím, že v posledním roce budovy zjišťují, s přihlédnutím k přidání ročního tempa růstu jeho růstu, nebo přímým předpovědím aktuální hodnoty vlastnictví paměti své míry růstu.
Závěr
Závislosti navrhované na základě údajů regionálního zemědělského trhu s cílem určit náklady na pronájem (práva na držení a využívání nájemného nájemného) zastavěného pozemku s přihlédnutím k určenému poplatku za pronájem. Důvodce způsobu výpočtu tržní sazby nájemného a hodnoty vykoupení trhu zastavěného pozemku pro nájemce je uvedeno. Získané závislosti lze použít v praktickém hodnocení objektů nemovitostí a přiřadit zdůvodněné nájemné pro pozemku. Závislosti byly také použity k doložení platby odškodnění za pozemku během povinného vykoupení zastavěného pronajatého pozemku.
Literatura
1. Občanský zákoník Ruská Federace. Glan 34. M.: Vydavatel NORMA, 2000
2. Právo uzavřít smlouvu o pronájmu pozemku. Diskusní materiály na webu www.apppraiser.ru
3. D. Friedman, N. Orday. Analýza a hodnocení příjmů nemovitostí. M.: Případ, 1995
4. Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty práva na pronájem půdy. Schváleno Řádem Ministerstva majetku Ruska ze dne 04.04.2003 č. 11102-P
5. Daňový řád Ruské federace. Umění. 390, 394. M.: Elite vydavatel, 2007
Ministerstvo vlastnictví vztahů
RUSKÁ FEDERACE
Objednat
O schválení pokynů pro definici tržní hodnoty práva na pronájem pozemku
Dokument je vrácen bez registrace státu
Ministerstvo spravedlnosti Ruské federace
Dopis Ministerstva spravedlnosti Ruska 06.05.2003 č. 07/4533-SMD.
______________________________________________________________
V souladu s (zasedání právních předpisů Ruské federace, 2001, N 29, článek.3026):
Schválit přiložené pokyny pro definici tržní hodnoty práva na pronájem půdy.
Ministr
F.r. Gazizullin.
Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty práva na pronájem pozemku
I. Obecná ustanovení
Tyto metodické pokyny pro definici tržní hodnoty nájemného pronájmu půdy vyvinuté Ministerstvem majetku Ruska v souladu s vyhláškou vlády Ruské federace 06.07.2001 N 519 "o schválení hodnotících standardů".
II. Metodické základy Hodnocení tržního nákladu Pronájem pozemků
Tržní hodnota pronájmu vpravo od pozemku je stanovena na základě zásad užitečnosti, dodávky a poptávky, výměny, změn, vnějšího vlivu stanoveného v oddíle II metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků schválených *.
________________
* Dopis Ministerstva spravedlnosti Ruska ze dne 15. dubna 2002 n 07/3593-SMD uznal, že není třeba registraci státu.
Tržní hodnota nájemního práva na pozemkové pozemky závisí na pravicovém nájemce, termínu práva, břemeno pronájmu práv, práva ostatních osob na pozemní pozemek, účel a povolené používání pozemku .
Tržní hodnota nájemného práva na pozemkové pozemky závisí na očekávané hodnotě, trvání a pravděpodobnosti získání příjmů z práva na pronájem po určitou dobu s nejefektivnějším využíváním pozemků nájemce (zásada očekávání).
Tržní hodnota pronájmu vpravo od pozemního pozemku se stanoví na základě nejúčinnějšího využití nájemcem pozemního pozemku, to znamená, že nejpravděpodobnější využití pozemního pozemku, který je prakticky a finančně realizován, ekonomicky odůvodněný , příslušné požadavky legislativy a v důsledku toho bude odhadovaná hodnota hodnoty míry leasingu pozemku maximálně (zásada nejefektivnějšího použití).
Odhadovaná hodnota hodnoty pronájmu vpravo od pozemku může být vyjádřena negativní hodnotou (například pokud velikost nájemného stanoveného nájemním smlouvou o pronájmu pozemku je vyšší než velikost tržní velikosti nájemného tato stránka). V takových případech, zpravidla není možné odcizit předmětem posouzení na otevřeném trhu v kontextu hospodářské soutěže, pokud strany transakce jednávají inteligentně, mají všechny nezbytné informace a neexistují žádné mimořádné okolnosti transakce.
Při posuzování tržní hodnoty nájemného pronájmu pozemků se doporučuje využít ustanovení sekce III Metodologická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemkových pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Ruska od 06.03.2002 N 568-P.
Zpráva o posuzování tržní hodnoty práva na půjčení půdy se doporučuje, včetně: \\ t
informace o státní registraci nájemních práv (smlouvy o leasingu) v případech, kdy je stanovená registrace povinná;
informace o zátěži nájemních práv pozemního pozemku a nejvíce půdy;
základy výskytu pronájmu práv na nájemce;
určení nájemce inzerátu:
lhůta, pro kterou se uzavírá dohoda o pronájmu pozemku;
charakteristika územního trhu, jiné nemovitosti, práva na leasingu pozemků, včetně trhu k pronájmu půdy a jiných nemovitostí.
IV. Hodnocení metod
Hodnotitel během posouzení je povinen používat (nebo ospravedlnit odmítnutí používání) nákladné, srovnávací a ziskové přístupy k posouzení. Hodnotitel má právo na sobě nezávisle určovat specifické metody hodnocení v rámci každého z přístupů k posouzení. Při výběru metod, přiměřenosti a přesnost je zohledněna, aby se tato nebo tato metoda informací použila.
Zpravidla při hodnocení tržní hodnoty práv pozemních leasingových práv, metody srovnání prodeje, metoda alokace, metoda distribuce, metoda kapitalizace příjmů, metoda vyvážení, metoda zamýšleného použití se používá.
Srovnávací přístup je založen: metoda srovnání prodeje, metoda alokace, distribuční metoda. Přístupový přístup je založen: metodou kapitalizace příjmů, metoda rovnováhy, způsob zamýšleného použití. Elementy přístupový přístup Z hlediska výpočtu nákladů na reprodukci nebo výměnu vylepšení pozemku se používá ve způsobu zbytku, způsobu izolace.
Obsah uvedených metod je uveden ve vztahu k posouzení tržní hodnoty práva na pronájem pozemních pozemků, a to jak zabývajícími se budovami, budovami a (nebo) struktur (dále jen (dále jen (dále jen "svlékl půdy).
V případě použití jiných metod v hodnotící zprávě je vhodné zveřejnit svůj obsah a odůvodnit použití.
1. Metoda srovnání prodeje
1. Metoda srovnání prodeje
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěné a sjednocené půdy. Při posuzování tržní hodnoty nájemného práva na metodu porovnávání prodeje se doporučuje použít ustanovení doložky 1 IV metodických pokynů k určení tržní hodnoty pozemních pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Ruska Od 06.03.2002 N 568-P s přihlédnutím k následujícím funkcím.
Při hodnocení tržní hodnoty práva na pronájem pozemku s metodou srovnání prodeje jako součást hodnotových faktorů, včetně následujících faktorů:
zbývající časové období až do konce leasingové smlouvy;
hodnota nájemného poskytovatele smlouvy o nájmu;
postup a podmínky použití (včetně četnosti) a změn nájemného stanoveného pro smlouvu o pronájmu;
potřeba získat souhlas vlastníka k provedení transakce s správným leasingem;
nájemce má právo vykoupit pronajaté pozemkové spiknutí;
přítomnost nájemného preferenčního práva k závěru nové smlouvy o pronájmu pro pozemní pozemek po vypršení smlouvy o pronájmu.
2. Metoda izolace
2. Metoda izolace
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěných pozemků. Při posuzování tržní hodnoty práva na pronájem metodou výběru se doporučuje využít ustanovení článku 2 IV metodických pokynů pro stanovení tržní hodnoty pozemních pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Ruska od 06.03.2002 n 568-p.
3. Distribuční metoda
3. Distribuční metoda
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěných pozemků. Při posuzování tržní hodnoty nájemného nájemného distribuční metodou se doporučuje využít ustanovení odstavce 3 odstavce IV metodologických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemních pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Rusko od 06.03.2002 N 568-p.
4. Způsob kapitalizace příjmů
4. Způsob kapitalizace příjmů
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěné a sjednocené půdy. Podmínkou použití způsobu je možnost získání stejných intervalů času rovnající se navzájem nebo se mění se stejnou rychlostí příjmů z odhadovaného pronájmu půdy.
Metoda předpokládá následující posloupnost akcí:
výpočet příjmů po určitou dobu generované právo na pronájem pozemku s nejúčinnějším využitím pozemního nájemce;
stanovení hodnoty odpovídajícího koeficientu kapitalizace příjmů;
výpočet tržní hodnoty půdního leasingu právo zpřístupnění příjmů generovaných tímto právem.
Podle kapitalizace příjmů je definice dnem zhodnocení hodnoty všech budoucích stejných akcií nebo mění se stejnou mírou příjmů za stejné období. Výpočet se provádí vydělením výši příjmů pro první po datu hodnocení lhůty příslušným kapitalizačním poměrem určitého odhadce.
Při vyhodnocování tržní hodnoty pozemku půjčovny půdy tohoto práva Vypočítá se jako rozdíl mezi pronájem pozemku a půjčovny za předpokladu, že smlouva o pronájmu pro odpovídající období. Současně se velikost nájemného pozemku může být vypočtena jako příjmy z dodávky pozemkové pozemky k pronájmu za tržní sazby nájemného (nejpravděpodobnější půjčovny, na kterých může být pozemek pronajat na otevřený Trh v hospodářské soutěži, kdy jsou smluvní strany transakce přiměřené, mají veškeré nezbytné informace, a na velikosti nájemného sazeb se neodrážejí žádné nouzové okolnosti).
Definice tržních sazeb nájemného v rámci této metody zahrnuje následující posloupnost akcí:
výběr pozemkového spiknutí, právo na pronájem, který je odhadován, podobné předměty, nájemné sazby, pro které jsou známy z pronájmu transakcí a (a / a) veřejné nabídky;
definice prvků, na kterých se porovnává pozemkový pozemek, jehož předpokládaný pronájem, který se odhaduje s analogy (dále jen srovnávací prvky);
stanovení každého prvku porovnání charakteru a rozsahu rozdílů každého analogu z pozemního pozemku se předpokládá právo na pronájem;
stanovení každého prvku porovnání úpravy nájemních sazeb analogů odpovídajících povaze a stupni rozdílů mezi každým analogem z pozemního pozemku, jejichž právo na pronájem je odhadnut;
Úprava pro každý prvek srovnání s míry pronájmu každého analogu, vyhlazení jejich rozdílů od pozemku, jejichž právo na pronájem je odhadnut;
výpočet tržní sazby nájemného pro pozemkový pozemek, právo na pronájem, který se odhaduje, a to prostřednictvím přiměřené zobecnění upravených sazeb nájemních protějšků.
Při výpočtu koeficientu kapitalizace pro příjmy generované právo na pronájem pozemního spiknutí by mělo být zváženo: bezriziková míra návratnosti kapitálu; velikost ocenění za riziko spojené s investicím kapitálu do akvizice odhadovaných nájemních práv; Nejpravděpodobnější tempo změn v příjmech z práva na pronájem pozemku a nejpravděpodobnější změnu ve svých nákladech (například snížení nákladů na nájemní práva - zohlednit návrat kapitálu investovaného do akvizice Pronájem práva).
V případě spolehlivých informací o velikosti příjmů vytvořených analogem posuzovacího předmětu na určitou dobu, a její cenu, koeficient kapitalizace pro příjmy generované správným leasingem pozemku může být stanoven rozdělením Hodnota příjmů vytvořená analogem po určitou dobu, cena tohoto analogu.
5. Metoda zbytků
5. Metoda zbytků
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěné a sjednocené půdy. Při posuzování tržní hodnoty nájemného práva na metodu zbytky se doporučuje použít ustanovení článku 5 IV metodických pokynů pro stanovení tržní hodnoty pozemkových pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Ruska od 06.03.2002 n 568-p
rozdíl mezi čistým provozním příjmem z jediného předmětu nemovitostí a čistým provozním příjmem týkající se zlepšení pozemku je součástí pozemku, které nesl vlastník pozemního pozemku ve formě nájemného, \u200b\u200bale nájemem nájemník;
při výpočtu koeficientu kapitalizace pro příjmy z nájemního práva, pravděpodobnost zachování rozdílu mezi velikostí nájemného a výši nájemného, \u200b\u200bstanoveného na nájemní smlouvu, zbývající období až do konce lease dohody, stejně Jako možnost uzavření nájemce nové smlouvy o pronájmu na určitou dobu pronájmu.
6. Způsob zamýšleného použití
6. Způsob zamýšleného použití
Metoda se používá k posouzení práva k pronájmu zastavěné a sjednocené půdy. Při posuzování tržní hodnoty nájemného práva na metodu zamýšleného použití se doporučuje využít ustanovení odstavce 6 IV metodických pokynů pro stanovení tržní hodnoty pozemních pozemků schválených Řádem Ministerstva majetku Ruska Od 06.03.2002 N 568-P s přihlédnutím k následujícím funkcím:
v rámci provozních nákladů, včetně výši nájemného stanoveného státem smlouvy o pronájmu pozemků;
při výpočtu diskontní sazby z příjmů z nájemního práva by měla být zohledněna pravděpodobnost zachování příjmů z tohoto práva;
při stanovení období prognózy, období zbývající doba, až do konce smlouvy o leasingu, jakož i možnost uzavření nájemce nové smlouvy na určité období.
