Отдаване под наем оценка парцел на земята Тя следва принципите за оценка на общата стойност на Земята и показва сумата, която потенциалният купувач на това право е готов да плати за ползата от нея. Но този процес има някои специфики.
За да предостави пълноправна информация по този въпрос в законодателството на Руската федерация, Министерството на имуществените отношения през 2003 г. бяха публикувани методически препоръки, предписване на процедурата и методите за оценка на правото на отдаване под наем. Този документ предоставя резюме на методите, използвани в практиката за оценка на прехвърлянето на земя под наем, и също така изброява информацията, която следва да бъде посочена в доклада за оценка.
По правило разходите за наемане на земя C / x се изчисляват от кадастралната стойност. Можете да научите за други методи за изчисление от.
Характеристики на съставянето на доклада
Документът, съставен съгласно резултатите от оценката, съдържа следните данни: 
- Fio на автора на документа (оценител), вида на документа, датата на оценяване и датата на компилиране (не винаги съвпадат);
- Назначаване на оценка (за Банката за процеса и др.);
- Стойността, която трябва да бъде оценена (пазарна стойност на наемите);
- Външния вид и подвид на очакваното имущество, име, местоположение, подробно описание;
- Използвани методи и методи.
На първите страници на документа, кратка информация за имота и резултата от нейната оценка, изразена в стойността на наемния му под наем в рубли. Цената е написана по числа и с думи.
- Лизинг;
- Правото на наемателя;
- Размер на наема;
- Данни за състоянието на пазара на недвижими имоти в региона;
- Причини за получаване на правото под наем.
Документът средно отнема 40-50 страници.
Средната цена на оценката на земята е 5-7 хиляди рубли. Ако има нужда от оценка на сградите, тогава се прави отделна такса за нея, компонент от 1000-2000 рубли.
Оценка на наемите Днес е важен компонент на икономическата активност на целия руски бизнес. В съответствие с член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът или всеки притежател на авторски права има право да предаде собствеността си за отдаване под наем на други физически или юридически лица. Наетия обект може да бъде всякакви неща и елементи, свързани с категорията "Infused", а именно недвижими имоти, земя, апартаменти, предприятия и други собственост, транспортна сфера, които не губят естествените си имоти в процеса на тях.
По време на сключването на договор за наем, наемателят, заедно с правото да се използва съоръжението по свое усмотрение, също може да получи пълноценно и обезвреждане на собственост - зависи от условията на договора. Така правото на лизинг, както и други права, получени по договора, могат да бъдат прехвърлени на трети страни във всяка легитимна форма на граждански оборот, например продадени. Но за да се продаде рентабилно, е необходимо да се знае пазарната цена на правото, но такава възможност, просто дава оценка на правата на наемите.
Какви са характеристиките на правата на наемите и правата на наема? Те се състоят от цялостен анализ на ползите и ползите, които дават договор на наемателя. Всъщност, всъщност, закупуването на самите права, оценката на разходите за наем не е малки пари, а ако набор от бенефициенти в този документ не дава никакви обезщетения в сравнение с договора, който може да бъде сключен пряко с Наемодателят възниква правният проблем - защо се нуждаете от допълнителни разходи?
По време на оценката на лизинговите права се вземат предвид следните фактори:
- условия за наем (условия, суми и процедура за плащане)
- характеристики на обектите на самата лизинг (площ, подове, строителни материали и декоративни елементи, местоположение, удобство на входа, наличието на комуникации)
- инфраструктурата на местоположението, в която се намира наетия обект;
- срок на договора за лизинг и условията на удължаване;
- всички допълнителни права, като право на обратно изкупуване, правото на продажба и т.н.
Предимства увеличаване на разходите за права за наем, които се отчитат при оценката
- Предимство в размера на наемните цени
- Правото да си купите нает обект
- Наемане на разходите за наемателя
Така оценката за наемане в оценената компания ви дава възможност да получите реални спестявания на вашите средства, ако сте в ролята на придобиващия на правото на наемане на парцел, апартаменти, други недвижими имоти, или, напротив, \\ t Увеличете печалбите си от реализацията на правата на наемите, ако сте наемодател.
Отдаване под наем на земя
Разходите за наемане на парцел вземат предвид много фактори и е пряко зависима от: съдържанието на договора за лизинг и неговия срок, правата на лизинговите услуги, предоставени му към настоящия договор, позволява използването на земя за конкретни цели, които се очакват чрез доход за периода от време, свързан с най-теоретично печелившата употреба. Също така, стойността на правото на наема може да бъде повлияна от мястото, където се намира мястото, наличието на комуникации, разрешеното и реалното използване на земята, удобството на входа.
Обикновено лизинговата оценка на земята се извършва въз основа на анализа на цените на затворниците на сделки или предложения за предложения (предложение) за продажба на правата на ползване от парцели, които са идентични с него в неговата. \\ T Характеристики (сравнителна оценка на оценката).
Оценката на правата на земята може да се извърши на:
- покупка и продажба на права за наем;
- да направи правото като принос към уставния капитал на предприятието;
- кредитиране под гаранция;
- закупуване, продажба, сливане, усвояване на предприятие, което притежава права за наем парцели;
- разработване и приемане на управленски и инвестиционни решения, свързани с дългосрочното планиране;
- инвестиционни фондове;
- други ситуации, които по някакъв начин се пресичат с реализирането на управлението на правата на собственост.
Допълнителна информация за оценката на разходите за наем на земя можете да получите на страниците.
Практикуващ оценител, крик. Техно наука
москва
В съответствие със законодателството, собственикът на парцела има относителни права по отношение на него: притежание, използване, заповеди. При прехвърлянето на земя под наем, собственикът предава наемателя за период, определен от договора за наемане, правото на използване или притежание и използване, запазва правото да се разпорежда с парцела. Наемателят на свой ред, за периода на договора за лизинг, правото да се разпорежда с права и права на употреба, прехвърлени към него. По-специално, той може да направи правата си, да ги прехвърли на депозит, ако не е пряко забранен от договора за лизинг.
Цената на правата, прехвърлени на наемателя (наричан по-долу, ще разгледаме само тези права и ще им се обадим правото на лизинг) обикновено се определя въз основа на възможността за извличане на дохода от земята, прехвърлен към лизинга (памет). В най-простата версия, възможността за поставяне на този раздел в пречките и добива на дохода в разликата между доходите от сублизацията и. \\ T наем на бордазабранено от собственика. В по-сложен случай се приема, че бизнесът е създаден с нает сайт, който не е възможен при липса на този сайт, а част от дохода на наемателя от бизнеса се приписва на тази памет. И в двата случая разходите за лизингови права се определят като капитализиран доход на наемателя, присвоен на паметта.
Всички горепосочени изцяло се отнася до свободния (не построен) парцел. В случай, че наеманата площ е изградена сграда, принадлежаща на друг собственик, ситуацията се променя донякъде. Собственикът на земния парцел не може по своя преценка да спре да наема памет в края на договора за лизинг (изключението е обратно изкупуване на земя за федерални и общински нужди). Той е принуден да удължи крайния договор за наем или да продаде паметта на собственика на сградата. На свой ред, наемателят на паметта няма възможност да я прехвърли или да организира бизнеса върху него, освен чрез преминаване на сградата или нейната част за наем. Следователно, събуждаването на периода, докато сградата се намира, този сайт има специален статут, т.е. той е неразделна част от тази сграда и формира единна собственост.
Обикновено, за да се определи цената на правата на наемите в този случай, се препоръчва използването на методите на остатъка или селекцията. Въпреки това, точността на тези методи е изключително ниска. Първо, поради увеличаването на относителната грешка. При извършване на математическа работа на извадката абсолютните грешки на компонентите са сгънати и основата по отношение на която се определя относителната грешка, намалява. Второ, цената на компанията включва печалбата на предприемача, която от своя страна зависи от местоположението на паметта и неговата стойност се определя с висока грешка. Освен това в този случай подходът на разходите към оценката на недвижимите имоти губи своята независимост относно доходите или сравнителните подходи (в зависимост от начина на изчисляване на цената на правата на земята на земята). Трябва също да се отбележи, че получената стойност е разведена от пазара на земя, тъй като се използва в дефиницията си само данни за пазара за подобни обекти на недвижими имоти и пазара на строителна индустрия. Подобни проблеми възникват и при използване на метода за разпространение.
Наблюдението показва, че динамиката на пазара на земя и динамиката на горепосочените пазари в определени периоди от време могат да се различават значително. Следователно, когато оценяват цената на правото на отдаване под наем, тя придобива значение на промените на пазара на земя. За да обвържете разходите за наем на наемите с пазара на земя, ние използваме метода на корелация. Помислете за два търговски обекта на недвижими имоти, разположени в съседство, към които всеки е еднакво, с изключение на правата към паметта. Една сграда е изградена на собствената си земя, а другата страна на отдадения. Тъй като сградите са еднакви, тогава наемането на техните помещения трябва да се откаже от същата скорост. Следователно потенциалните и валидни брутни приходи от собствениците на сгради също са еднакви. Оперативните разходи се различават само от разликата в борда за земята. Собственикът на сградата, построен върху собствената си земя, плаща земя, а собственикът на сградата, построена на наета земя, плаща наем, който надхвърля земния данък. И за двата случая можете да запишете следните съотношения:
От ZUS - пазарната стойност на собствеността на парцела;
С ZUA - пазарната стойност на правото на наемане на земя;
С ZD - пазарната стойност на сградата;
DVD - валиден брутен доход от имота;
Или BZU - експлоатационни разходи, с изключение на цената на съдържанието на паметта;
N z - земя;
И паметта е наем;
R е коефициент на капитализация за недвижими имоти.
където
Y - процент на рентабилност за обекта на недвижими имоти;
1, 2, ..., N, N + 1 са номерата на прогнозата и постпрогнозите.
Трябва да се отбележи, че сключването на адресираните зависимости се основава на същото използване на паметта. Тъй като правото на отдаване под наем вградената памет включва определянето на стойността на това право в текущото използване, цената на собствеността върху парцела трябва да се определя въз основа на подобна употреба.
Друга особеност е, че цената на собствеността на паметта е пазарната стойност на паметта (за текущо използване), а разходите за лизингови права зависи от стойността на наема и обикновено не съответства на пазарната стойност.
Ако разделим двете части на уравненията (3) и (4) в областта на паметта, след това получаваме пристрастяване за изчисляване на специфичната стойност на наемите право от специфичната стойност на правото на собственост и специфичната данъчна ставка на земята (рубли / кв.м).
Тъй като има практика за обработка под наем, получените зависимости изглежда се разпределят в обектите на жилищни недвижими имоти.
Измерванията (3) и (4) могат да бъдат използвани при изчисляване на разходите за права на наемите (правата на притежаването и използването на стените на наемателя) на застроената земя, като се вземат предвид назначения наем. Същите тези зависимости могат да бъдат използвани за обосноване на компенсационното плащане за земята по време на задължителното изкупление на застроения личен парцел, тъй като няма пазарни условия на сделка със земя с определена стойност за конкретен наемател.
Тъй като данъкът върху земята обикновено е пропорционален на кадастралната стойност на Земята, след това разделя двете части на уравнения (3) и (4), показани на специфичната стойност към специфичната стойност на собствеността, можете да получите зависимостите на родателя стойност пазарна стойност Права под наем от относителната величина на кадастралната стойност. Зависимостта приема формата:
където
* - горен индекс, обозначаващ специфичната стойност;
C * CAD - кадастралната стойност на паметта;
Клансова ставка на земята (процент на кадастралната стойност).
Резултатите от изчисляването на зависимостта (5) с n \u003d 1.5% и r \u003d 15% са дадени на
Фиг. един.
Фиг. 1 Зависимост на относителната стойност на разходите за отдаване под наем на правото от относителния размер на кадастралната стойност при данъчна ставка от 1.5% и съотношението капитализация за 15% фактор за недвижими имоти.
Анализ на зависимите от тези, показани на фиг. 1 ви позволява да нарисувате следните заключения. При наемане на увеличение със скорост на равна данъчна ставка, цената на правата на наемите и правата на собственост съвпадат.
Това е фундаментално наемна цена, в която цената на нейното право е нула (с фиксирана относителна кадастрална стойност). Това съответства на състоянието, при което собственикът на Земята е изтеглен от наемателя всички доходи, които принадлежат към парцела. Очевидно тази величина на наемите трябва да се разглежда като теоретична граница на стопанската дейност на предприемача. Превишението на това ограничение води до факта, че цената на строителството надвишава капитализираната стойност на доходите, свързани с сградата.
Наистина, на зависимостта (2), с Zoys \u003d 0 следва:
където
И паметта е наемната такса, съответстваща на нулевата цена на правото си на лизинг.
Замествайки това съотношение в зависимост (1) и се превръщат към специфичните стойности, които трябва да бъдат получени:
Въпреки това, на практика (при пазарни условия), лимитът на стопанската дейност трябва да се осъществява малко по-рано (с по-малка стойност под наем), тъй като разходите за обратно изкупуване обикновено се възлагат на правото на наемане на правото на собственост. Следователно практическото съотношение има формата:
Зависимостта (6) по същество отразява пазарните условия, при които собственикът на паметта има способността да възлага максималната цена на наем за земя, с която наемателят (предприемач) трябва да се съгласи. Така пазарният процент на наема за застроената зона се дефинира като:
От своя страна, собственикът, изпращането на наемателя правото на собственост и употреба, може да продаде вградената памет (да осъзнае оставащия за него поръчка) по всяко време. Въпреки това, наличието на дългосрочен наемател обикновено при извършване на покупка и продажба на сделка се счита за обременяване, така че на пазарната стойност, собственикът на паметта може да го продаде само след края на живота на сградата. Следователно пазарната (разумна) стойност на стойността на обратно изкупуване може да бъде определена как цената на връщането на дисколетата с памет на датата се основава на възможните разходи за рекултивация на земята. Очакваната зависимост в определени единици има формата:
където
C * Изтриване - специфичната пазарна стойност на обратно изкупуване от лизинга;
C * ROAR - специфичната стойност на връщането на паметта;
C * RVC - специфичните разходи за рекултивация на паметта;
Y zu - скорост на добив за памет.
Разходите за връщане могат да бъдат определени чрез капитализиране на наема през последната година на сградата на сградата, като се вземе предвид добавянето на годишния темп на растеж на нейния растеж, или чрез директна прогнозиране на текущата стойност на собствеността на паметта, приемане да се вземат предвид темповете си за растеж.
Заключение
Зависимости, предложени въз основа на данните на регионалния пазар на земя, за да определят разходите за наемане (правата на притежаването и използването на наема на наемателя) на застроения парцел, като се вземе предвид определената такса за наем. Дадена е обосновката на метода за изчисляване на пазарния процент и пазарната стойност на застроения парцел за наемателя. Получените зависимости могат да се използват в практическата оценка на обектите на недвижимите имоти и да се определи обоснован наем за земята. Зависимостите бяха използвани и за обосноване на компенсационното плащане за земята по време на задължителното изкупление на застроения парцел на земя.
Литература
1. Граждански кодекс Руска федерация. GL. 34. m.: Publisher Norma, 2000
2. правото да сключи договор за наем на лизинг. Дискусионни материали на сайта www.appraiser.ru
3. D. Friedman, N. Orday. Анализ и оценка на доходите от недвижими имоти. М.: Случай, 1995
4. Методични препоръки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя. Одобрен по реда на Министерството на имуществото на Русия от 04.04.2003 г. № 11102-p
5. Данъчен кодекс на Руската федерация. Изкуство. 390, 394. m.: Elite Publisher, 2007
Министерство на имуществените отношения
РУСКА ФЕДЕРАЦИЯ
Поръчка
Относно одобрението на насоките за определяне на пазарната стойност на правото на наемане на земя
Документът се връща без държавната регистрация
Министерство на правосъдието на Руската федерация
Писмо на Министерството на правосъдието на Русия от 06.05.2003 г. № 07/4533-SMD.
______________________________________________________________
В съответствие с (заседание на законодателството на Руската федерация, 2001, N 29, Article.3026):
Одобрява съпътстващите насоки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя.
Министър
F.R. Gazizullin.
Методически препоръки за определяне на пазарната стойност на правото на наемане на земя
I. Общи разпоредби
Тези методологични насоки за определяне на пазарната стойност на наема под наем на земя, разработени от Министерството на имуществото на Русия в съответствие с постановлението на правителството на Руската федерация от 06.07.2001 г. N 519 "относно одобряването на стандарти за оценка".
II. Методични основи Оценка на пазарния наем на пазара
Пазарната стойност на правото на земята на земния парцел се определя въз основа на принципите на полезност, доставка и търсене, замяна, промени, външното влияние, посочено в раздел II на методически препоръки за определяне на пазарната стойност на сухоземните парцели, одобрени *.
________________
* Писмо от Министерството на правосъдието на Русия от 15 април 2002 г. N 07/3593-SMD, признато не се нуждае от държавна регистрация.
Пазарната стойност на наемите на земята на земята зависи от десния наемател, срокът на правото, тежестта на правата на наемите, правата на други лица на земята, предназначение и разрешеното използване на земята парцел .
Пазарната стойност на правото на земята на земята зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на приходи от право на лизинг за определен период от време с най-ефективното използване на наемателя (принципа на очакване).
Пазарната стойност на наемите на земята на земята се определя въз основа на най-ефективното използване от наемателя на парцела, т.е. най-вероятното използване на парцела, който е практически и финансово изпълнен, икономически обоснован , съответните изисквания на законодателството и в резултат на които ще бъде максимална максимална стойност на стойността на лизинговия лизинг на земята (принципа на най-ефективното използване).
Очакваната стойност на стойността на правото на наемане на земя може да бъде изразена с отрицателна стойност (например, ако размерът на наемния наем от договора за наем на земята е по-висок от пазарния размер на наема този сайт). В такива случаи, като правило, не е възможно да се отменя предметът на оценката на открития пазар в контекста на конкуренцията, когато страните по сделката са интелигентно, имат цялата необходима информация и няма извънредни обстоятелства на. \\ T транзакция.
При оценката на пазарната стойност на наема под наем на регистрацията на земята се препоръчва да се използват разпоредбите на раздел III методологически препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия от 06.03.2002 г. 568-P.
Препоръчва се докладът за оценка на пазарната стойност на наемите в земята, включително:
информация за държавната регистрация на правата на наемите (договор за наем) в случаите, когато определената регистрация е задължителна;
информация за тежестта на наемите на земята и най-голяма земя;
основата на настъпването на права на наемане на наемателя;
определяне на наемателя на наблюдателя:
крайният срок, за който се сключва договорът за наем на лизинг;
характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права на земя, включително пазара за наемане на земя и други недвижими имоти.
IV. Оценка на методите
Оценячът по време на оценката е длъжен да използва (или оправдае отказа за употреба) скъпи, сравнителни и печеливши подходи към оценката. Оценката има право самостоятелно да определя специфичните методи за оценка във всеки от подходите към оценката. При избора на методи, адекватността и точността се вземат предвид, за да се използва това или този метод на информация.
Като правило, при оценката на пазарната стойност на лизинговите права на земята, метода за сравнение на продажбите, метода за разпределение, метода на разпределение, метода на капитализация, метода на баланса, методът на предвидената употреба се използва.
Сравнителният подход се основава: Методът за сравнение на продажбите, метод за разпределение, метода на разпространение. Подходът на доходите се основава: методът на капитализация на доходите, метода на баланса, метода на предназначението. Елементи на подхода на разходите по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или подмяна на подобрения на парцела за отстраняване се използват в метода за премахване, метода на изолиране.
Съдържанието на изброените методи е дадено във връзка с оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели, както в сгради, сгради и (или) структури (наричан по-долу (наричан по-долу - съблечена земя).
В случай на използване на други методи в доклада за оценка, препоръчително е да разкриете тяхното съдържание и да оправдаете използването.
1. Метод за сравнение на продажбите
1. Метод за сравнение на продажбите
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите право на метода за сравняване на продажбите се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 1 от IV методологическите насоки за определяне на пазарната стойност на земните парцели, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия От 06.03.2002 N 568-P, като се вземат предвид следните характеристики.
При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя с метод за сравнение на продажбите като част от факторите на стойността, включително следните фактори:
период от време, останал до края на договора за лизинг;
стойността на наема, предоставена от договора за наем;
процедурата и условията за прилагане (включително честота) и промени в наемите, предвидени в договора за наем;
необходимостта да се получи съгласието на собственика да направи сделка с правилния лизинг;
наемателят има право да изкупи наемания парцел;
наличието на преференциално право на наемателя да сключи нов договор за наем на земята, след изтичането на договора за наем.
2. Метод за изолиране
2. Метод за изолиране
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроени площадки. При оценката на пазарната стойност на правото на лизинг от метода на подбор се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 2 от IV методологическите насоки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t от 06.03.2002 n 568-p.
3. Метод на разпространение
3. Метод на разпространение
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроени площадки. При оценката на пазарната стойност на наема под наем от метода за разпространение, се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 3 от раздела IV на методологическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-p.
4. Метод на капитализация на дохода
4. Метод на капитализация на доходите
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на същите интервали от времето, равно на един от друг или различно със същата скорост на дохода от очакваната правда под наем.
Методът приема следната последователност от действия:
изчисляване на дохода за определен период от време, генериран от правото на отдаване под наем на земя с най-ефективното използване на наемател на земя;
определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на доходите;
изчисляване на пазарната стойност на лизинговия договор, като капитализира приходите, генерирани от това право.
Съгласно капитализацията на доходите е определение към датата на оценяване на стойността на всички бъдещи равни дялове или различни с еднакъв размер на доходите за равни периоди от време. Изчислението се извършва чрез разделяне на размера на дохода за първата след датата на оценката на периода от съответното съотношение капитализация на определен оценител.
При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем, приходите от това право се изчисляват като разликата между наемането на земя и размера на наем, предвиден в договора за лизинга за съответния период. В същото време, величината на наема под наем може да бъде изчислена като доход от доставянето на земя за отдаване под наем на пазарни цени на наема (най-вероятните наемни цени, по които парцелът може да се отдалечи на открито Пазар в конкуренция, когато страните по сделката са разумни, притежаващи с цялата необходима информация и при размера на наемните цени, всички извънредни обстоятелства не са отразени).
Дефиницията на пазарните проценти на наема в рамките на този метод включва следната последователност от действия:
селекцията за парцела, правото на отдаване под наем, се оценяват, подобни обекти, наемните цени, за които са известни от наетите транзакции и (и / и) публична оферта;
дефиницията на елементите, на които се сравнява земята, правото на отдаване под наем, с аналози (по-нататък - сравняващи елементи);
определяне за всеки елемент за сравняване на характера и степента на разликите на всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем;
определяне за всеки елемент за сравняване на корекциите на наемните нива на аналози, съответстващи на естеството и степента на различия между всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем на лизинг;
корекция за всеки елемент на сравняване на наемната скорост на всеки аналог, изглаждайки техните различия от земния парцел, правото на отдаване под наем;
изчисляване на пазарния процент на наема за земя, правото на отдаване под наем, чрез разумното обобщение на коригираните нива на наемните колеги.
При изчисляване на коефициента на капитализация за доходи, генерирани от правото на отдаване под наем на земя, следва да се разгледа: безрискова норма на възвръщаемост на капитала; степента на наградата за риск, свързан с инвестирането на капитал при придобиването на прогнозните права на наемите; Най-вероятният темп на промените в доходите от правото на наемане на земя и най-вероятната промяна в неговата цена (например, с намаление на разходите за наем на наемите - отчитат връщането на капитал, инвестиран в придобиването на права за наем).
В случай на надеждна информация относно мащаба на доходите, генерирани от аналог на обекта за оценка за определен период от време, и цената му, коефициентът на капитализация за доходи, генерирани от лизинга на земята, може да се определи чрез разделяне на. \\ T Стойност на доходите, създадена от аналога за определен период от време, цената на този аналог.
5. Метод на остатъка
5. Метод на остатъка
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите в метода на остатъка се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 5 от IV методологически насоки за определяне на пазарната стойност на земните парцели, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t от 06.03.2002 N 568-P
разликата между чистите експлоатационни доходи от един обект за недвижими имоти и чист оперативен доход, свързан с подобренията на парцела, е част от наемния наем, който не носи от собственика на парцела под формата на наем, но от лизинга от 2007 г. \\ T наемателят;
при изчисляване на коефициента на капитализация за приходи от правото под наем, вероятността за поддържане на разликата между размера на наема и размера на наема, предвидени в договора за наем, и периодът, който остава до края на договора за наем, също така Като възможност за сключване на наемател нов договор за наем за определен период от лизинг.
6. Метод на предназначение
6. Метод на предназначение
Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите право на метода на предназначение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 6 от IV методологически насоки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t От 06.03.2002 N 568-P, като се вземат предвид следните характеристики:
като част от оперативните разходи, включително размера на наем, предвиден от съществуващия договор за наем на земя;
при изчисляване на дисконтовия процент за приходи от правото под наем, следва да се вземе предвид вероятността от поддържане на приходи от това право;
при определяне на прогнозния период, остава период до края на договора за лизинг, както и възможността за сключване на наемател на нов договор за определен период.
