Pag-aarkila ng rental. land Plot. Sinusunod nito ang mga prinsipyo ng pagtatasa ng kabuuang halaga ng mundo at nagpapakita ng halaga na ang potensyal na mamimili ng karapatang ito ay handang bayaran ang benepisyo mula dito. Ngunit. itong proseso Mayroon itong ilang mga specifics.
Upang magbigay ng ganap na impormasyon tungkol sa isyung ito sa batas ng Russian Federation, ang Ministry of Property Relations noong 2003, ang mga rekomendasyon sa pamamaraan ay na-publish, inireseta ang pamamaraan at pamamaraan para sa pagtatasa ng rental right. Ang dokumentong ito ay nagbibigay ng buod ng mga pamamaraan na ginagamit sa pagsasagawa ng pagtantya sa paglipat ng lupa para sa upa, at inililista din ang impormasyon na dapat itukoy sa ulat ng pagsusuri.
Bilang isang panuntunan, ang gastos ng pag-upa ng Land C / X appointment ay kinakalkula mula sa cadastral value. Maaari mong malaman ang tungkol sa iba pang mga paraan ng pagkalkula mula sa.
Mga tampok ng compilation ng ulat
Ang dokumento na pinagsama ayon sa mga resulta ng pagtatasa ay naglalaman ng mga sumusunod na detalye: 
- Fio ng may-akda ng dokumento (Appraiser), uri ng dokumento, petsa ng pagsusuri at petsa ng compilation (hindi laging nag-tutugma);
- Pagtatalaga ng pagsusuri (para sa bangko, para sa pagsubok, atbp.);
- Ang halaga na susuriin (halaga ng pamilihan ng rental right);
- Ang hitsura at subspecies ng tinatayang ari-arian, ang pangalan nito, lokasyon, detalyadong paglalarawan;
- Mga pamamaraan na ginamit at pamamaraan.
Sa unang pahina ng dokumento, maikling impormasyon tungkol sa ari-arian at ang resulta ng pagtatasa nito, na ipinahayag sa halaga ng kanyang rental sa rubles. Ang gastos ay isinulat ng mga numero at sa mga salita.
- Mga tuntunin sa lease;
- Ang karapatan ng nangungupahan;
- Laki ng upa;
- Data sa estado ng merkado ng real estate sa rehiyon;
- Mga dahilan para sa pagtanggap ng rental right.
Ang dokumento sa average ay tumatagal ng 40-50 na pahina.
average na gastos Ang mga pagtatantya ng lupa ay 5-7 libong rubles. Kung may pangangailangan para sa pagtatasa ng mga gusali, ang isang hiwalay na bayad ay ginawa para dito, bahagi ng 1000-2000 rubles.
Pagtatasa ng rental. Ngayon ay isang mahalagang bahagi ng pang-ekonomiyang aktibidad ng buong negosyo Ruso. Alinsunod sa Artikulo 607 ng Civil Code ng Russian Federation, ang may-ari o anumang may-ari ng copyright ay may karapatang pumasa sa ari-arian nito para sa upa sa iba pang mga indibidwal o legal na entidad. Ang isang naupahang bagay ay maaaring maging anumang mga bagay at mga bagay na may kaugnayan sa kategorya ng "infused", lalo na real estate, lupa, apartment, negosyo at iba pang mga complex ng ari-arian, transportasyon ng mga pasilidad ng globo na hindi mawawala ang kanilang likas na katangian sa proseso ng paggamit nito.
Sa panahon ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan, kasama ang karapatang gamitin ang pasilidad sa paghuhusga nito, maaari ring makakuha ng ganap na paggamit at pagtatapon ng ari-arian - depende ito sa mga tuntunin ng kontrata. Kaya, ang karapatan ng pag-upa, pati na rin ang iba pang mga karapatan na natanggap sa ilalim ng kontrata, ay maaaring ilipat sa mga ikatlong partido sa anumang lehitimong anyo ng sibil na paglilipat, halimbawa, ibinebenta. Ngunit upang mabenta ito, ito ay kinakailangan upang malaman ang presyo ng merkado ng kanan, ngunit tulad ng isang pagkakataon, nagbibigay lamang pagsusuri ng mga rental rights..
Ano ang mga tampok ng mga karapatan sa rental at rental rights? Binubuo ang mga ito ng isang komprehensibong pagsusuri ng mga benepisyo at benepisyo na nagbibigay ng kontrata sa nangungupahan. Matapos ang lahat, sa katunayan, ang pagbili ng mga karapatan mismo, ang pagtatantya ng gastos sa pag-upa ay hindi maliit na pera, at kung ang hanay ng mga benepisyaryo sa dokumentong ito ay hindi nagbibigay ng anumang mga benepisyo, kung ihahambing sa kontrata, na maaaring direktang concluded Ang panginoong maylupa, ang legal na isyu ay lumitaw - bakit kailangan mo ng karagdagang mga gastos?
Sa panahon ng pagtatasa ng mga karapatan sa pag-upa, ang mga sumusunod na salik ay isinasaalang-alang:
- mga kondisyon ng rental (mga tuntunin, halaga at pamamaraan sa pagbabayad)
- mga katangian ng lease mismo (lugar, sahig, mga materyales sa konstruksiyon at mga elemento ng pagtatapos, lokasyon, kaginhawahan ng pasukan, ang pagkakaroon ng mga komunikasyon)
- ang imprastraktura ng lokasyon kung saan matatagpuan ang naupahan na bagay;
- term ng kasunduan sa lease at pagpapahaba ng mga kondisyon;
- anumang karagdagang mga karapatan, bilang karapatan ng pagtubos, ang karapatan na ibenta, atbp.
Ang mga bentahe ay nagdaragdag ng gastos ng mga karapatan sa pag-upa, na kung saan ay para sa pag-evaluate
- Kalamangan sa halaga ng mga rate ng rental.
- Ang karapatang bumili ng isang naupahang bagay
- Pag-upa ng gastos ng nangungupahan
Kaya, ang pagtatasa ng rental sa tinatayang kumpanya ay nagbibigay sa iyo ng pagkakataon upang makakuha ng tunay na pagtitipid ng iyong mga pondo kung ikaw ay nasa papel ng acquirer ng karapatang magrenta ng isang lupang balangkas, apartment, iba pang real estate, o, sa kabaligtaran, Palakihin ang iyong mga kita mula sa pagsasakatuparan ng mga karapatan sa pag-upa kung ikaw ay isang may-ari.
Rental rental of land.
Ang gastos ng pag-upa ng isang lupang balangkas ay isinasaalang-alang ang maraming mga kadahilanan at direktang nakasalalay sa: Ang nilalaman ng kasunduan sa lease at ang termino nito, ang mga karapatan ng mga leaseholder na ipinagkaloob sa kanya ng kasunduan na ito, pinahihintulutan para sa paggamit ng lupa para sa mga partikular na layunin na inaasahan sa pamamagitan ng kita para sa panahon ng oras na nauugnay sa pinaka-teoretikong pinakinabangang paggamit nito. Gayundin, ang halaga ng rental right ay maaaring maimpluwensyahan ng lugar kung saan matatagpuan ang site, ang pagkakaroon ng komunikasyon, pinahihintulutan at tunay na paggamit ng Earth, ang kaginhawahan ng pasukan.
Karaniwan, ang pagtatantya ng lease ng balangkas ng lupa ay isinasagawa batay sa pagtatasa ng mga presyo ng mga bilanggo ng mga transaksyon o mga suhestiyon ng mga panukala (alok) para sa pagbebenta ng mga karapatan ng paggamit ng mga plots ng lupa, na magkapareho sa kanya Mga katangian (comparative assessment method).
Ang pagtatantya ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa ay maaaring isagawa sa:
- pagbili at pagbebenta ng mga rental rights;
- paggawa ng karapatan bilang isang kontribusyon sa awtorisadong kabisera ng enterprise;
- pagpapahiram sa piyansa;
- pagbili, pagbebenta, pagsama-sama, pagsipsip ng isang enterprise na nagmamay-ari ng mga karapatan sa pag-upa lupa plots;
- pag-unlad at pag-aampon ng mga solusyon sa pamamahala at pamumuhunan na may kaugnayan sa pang-matagalang pagpaplano;
- mga pondo sa pamumuhunan;
- ang iba pang mga sitwasyon na sa paanuman ay bumalandra sa pagsasakatuparan ng pamamahala ng mga karapatan ng pag-aari ng lupa.
Karagdagang impormasyon tungkol sa pagtatasa ng mga gastos sa pag-upa ng lupa na maaari mong makuha sa mga pahina.
Practitioner Appraiser, Cand. Tehn. agham
moscow
Alinsunod sa batas, ang may-ari ng lagay ng lupa ay may mga kamag-anak tungkol sa kanya: pag-aari, paggamit, mga order. Kapag naglilipat ng isang lupang lagay ng lupa para sa upa, ipinapadala ng may-ari ang nangungupahan para sa isang panahon na tinutukoy ng treaty ng rental, ang karapatang gamitin o pag-aari at gamitin, ay nakalaan ang karapatang magtapon ng lagay ng lupa. Ang nangungupahan, para sa panahon ng kasunduan sa lease, ang karapatang magtapon ng pagmamay-ari at paggamit ng mga karapatan ay inilipat sa kanya. Sa partikular, maaari niyang i-render ang kanyang mga karapatan, ilipat ang mga ito sa isang deposito, kung ito ay hindi direktang ipinagbabawal ng kasunduan sa lease.
Ang halaga ng mga karapatan ay inilipat sa nangungupahan (simula dito, isasaalang-alang lamang namin ang mga karapatang ito at tawagin ang mga ito sa kanan ng pag-upa) ay karaniwang natutukoy batay sa posibilidad na makuha ang kita mula sa lupa na inilipat sa lease (memorya). Sa pinakasimpleng bersyon, ang posibilidad na ilagay ang seksyon na ito sa sublease at pagkuha ng kita sa pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa sublease at rental Boardipinagbabawal ng may-ari. Sa isang mas kumplikadong kaso, ipinapalagay na ang isang negosyo ay nilikha gamit ang isang naupahang site, na hindi posible sa kawalan ng site na ito, at bahagi ng kita ng nangungupahan mula sa negosyo ay maiugnay sa memorya na ito. Sa parehong mga kaso, ang gastos ng mga karapatan sa pag-upa ay tinukoy bilang ang capitalized kita ng nangungupahan, na nakatalaga sa memorya.
Ang lahat ng nasa itaas ay ganap na tumutukoy sa libre (hindi itinayo) lupa plot. Kung ang lugar na inupahan ay nagtayo ng isang gusali na kabilang sa ibang may-ari, ang sitwasyon ay medyo nagbabago. Ang may-ari ng lagay ng lupa ay hindi maaaring sa paghuhusga nito upang ihinto ang pag-upa ng memorya sa dulo ng kasunduan sa pag-upa (ang pagbubukod ay ang pagtubos ng lupa para sa mga pederal at munisipal na pangangailangan). Siya ay sapilitang upang pahabain ang pagtatapos ng kasunduan sa lease o ibenta ang memorya sa may-ari ng gusali. Sa turn, ang nangungupahan ng memorya ay walang pagkakataon na ipasa ito sa isang sublease o ayusin ang negosyo dito, maliban sa pagpasa sa gusali o bahagi nito para sa upa. Dahil dito, ang tasyon ng panahon habang ang gusali ay matatagpuan, ang site na ito ay may espesyal na katayuan, iyon ay, ito ay hindi mapaghihiwalay mula sa gusaling ito at bumubuo ng isang pare-parehong ari-arian.
Karaniwan, upang matukoy ang gastos ng mga karapatan sa rental sa kasong ito, inirerekomenda na gamitin ang mga pamamaraan ng nalalabi o pagpili. Gayunpaman, ang katumpakan ng mga pamamaraan na ito ay napakababa. Una, dahil sa pagtaas ng kamag-anak. Kapag gumaganap ng isang matematikal na operasyon ng pagbabawas, ang mga absolute error ng mga sangkap ay nakatiklop, at ang base na may kaugnayan sa kung saan ang kamag-anak na error ay tinutukoy, bumababa. Pangalawa, ang presyo ng kumpanya ay kinabibilangan ng kita ng negosyante, na nakasalalay sa lokasyon ng memorya at ang halaga nito ay tinutukoy na may mataas na error. Bilang karagdagan, sa kasong ito, ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng real estate ay nawawala ang kalayaan nito sa kita o comparative approach (depende sa paraan ng pagkalkula ng gastos ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa). Dapat din itong pansinin na ang nakuha na halaga ay diborsiyado mula sa merkado ng lupa, dahil ito ay ginagamit sa kahulugan nito lamang ng data ng merkado para sa mga katulad na mga bagay sa real estate at ang merkado ng industriya ng konstruksiyon. Ang mga katulad na problema ay lumitaw at kapag ginagamit ang paraan ng pamamahagi.
Ipinapakita ng pagmamasid na ang dinamika ng merkado ng lupa at ang mga dinamika ng mga merkado sa itaas sa ilang mga panahon ay maaaring magkakaiba. Samakatuwid, kapag tinantiya ang gastos ng rental right, nakakakuha ito ng kahalagahan sa mga pagbabago sa merkado ng lupa. Upang itali ang gastos ng mga karapatan sa rental sa merkado ng lupa, ginagamit namin ang paraan ng ugnayan. Isaalang-alang ang dalawang komersyal na mga bagay sa real estate na matatagpuan sa tabi ng pinto kung saan ang lahat ay pantay, maliban sa mga karapatan sa memorya. Ang isang gusali ay itinayo sa sarili nitong lupain, at isa pa sa naupahan. Dahil ang mga gusali ay pareho, pagkatapos ay ang rental ng kanilang mga lugar ay dapat sumuko sa parehong rate. Dahil dito, ang mga potensyal at wastong kabuuang kita mula sa mga may-ari ng mga gusali ay pareho din. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay naiiba lamang sa pagkakaiba sa pisara para sa lupain. Ang may-ari ng gusali na itinayo sa kanyang sariling lupain ay nagbabayad ng buwis sa lupa, at ang may-ari ng gusali na itinayo sa naupahang lupa ay nagbabayad ng upa, na lumampas sa buwis sa lupa. Para sa parehong mga kaso, maaari mong isulat ang mga sumusunod na ratios:
Mula sa zus - ang halaga ng pamilihan ng pagmamay-ari ng lupa ng lupa;
Sa Zua - ang halaga ng pamilihan ng karapatang magrenta ng isang lagay ng lupa;
May zd - ang halaga ng pamilihan ng gusali;
DVD - wastong kabuuang kita mula sa ari-arian;
O bzu-operating gastos hindi kasama ang gastos ng nilalaman ng memorya;
N z - buwis sa lupa;
At ang memorya ay upa;
R ay isang capitalization koepisyent para sa real estate.
saan
Y - rate ng kakayahang kumita para sa bagay ng real estate;
1, 2, ..., n, n + 1 ang mga bilang ng forecast at postprognos.
Dapat pansinin na ang pagtatapos ng mga natugunan na dependency ay batay sa parehong paggamit ng memorya. Dahil ang karapatang pag-upa ng built-up na memorya ay nagsasangkot ng pagpapasiya ng halaga ng karapatang ito sa kasalukuyang paggamit, ang gastos ng pagmamay-ari ng lupa ay dapat matukoy batay sa katulad na paggamit.
Ang isa pang tampok ay ang gastos ng pagmamay-ari ng memorya ay isang halaga sa pamilihan ng memorya (para sa kasalukuyang paggamit), at ang gastos ng mga karapatan sa pag-upa ay depende sa halaga ng halaga ng merkado.
Kung hatiin namin ang parehong mga bahagi ng equation (3) at (4) sa lugar ng memorya, pagkatapos ay makuha namin ang pagkagumon upang kalkulahin ang tiyak na halaga ng rental mula mismo sa tiyak na halaga ng kanan ng ari-arian at ang partikular na antas ng buwis sa lupa (rubles / sq m).
Dahil mayroong isang paghawak ng pagsasanay para sa upa, ang mga dependences na nakuha ay tila ipinamamahagi sa mga bagay ng residential real estate.
Ang mga dependences (3) at (4) ay maaaring gamitin kapag kinakalkula ang gastos ng mga karapatan sa pag-upa (ang mga karapatan ng pag-aari at paggamit ng daing sa nangungupahan) ng built-up na lupain, isinasaalang-alang ang hinirang na upa. Ang mga parehong dependency ay maaaring gamitin upang patunayan ang kabayaran sa kabayaran para sa lupa sa panahon ng sapilitang pagtubos ng built-up na lupang lupa, dahil walang mga kondisyon sa merkado ng isang transaksyon na may isang lupang balangkas na may isang tiyak na halaga para sa isang partikular na nangungupahan.
Dahil ang antas ng buwis sa lupa ay karaniwang proporsyonal sa halaga ng kadastre ng lupa, pagkatapos ay naghahati ng parehong bahagi ng equation (3) at (4), na ipinapakita sa partikular na halaga sa partikular na halaga ng pagmamay-ari, maaari mong makuha ang mga dependency ng kamag-anak halaga halaga ng merkado Renta ng mga karapatan mula sa kamag-anak na magnitude ng halaga ng cadastral. Dependence Dadalhin ang form:
saan
* - Upper index denoting ang tiyak na halaga;
C * CAD - ang halaga ng cadastral ng memorya;
Kn-land rate (porsyento ng cadastral value).
Ang mga resulta ng pagkalkula ng pag-asa (5) na may n \u003d 1.5% at r \u003d 15% ay ibinibigay sa
Larawan. isa.
Larawan. 1 Depende ng kamag-anak na halaga ng gastos ng pag-upa ng karapatan mula sa kamag-anak na laki ng halaga ng kadastre sa isang rate ng buwis sa lupa na 1.5% at ang ratio ng capitalization para sa isang 15% na kadahilanan ng real estate.
Pagsusuri ng mga dependences ng mga ipinakita sa Fig. Pinapayagan ka ng 1 na gumuhit ng mga sumusunod na konklusyon. Kapag nag-aarkila ng isang pag-zoom sa isang rate ng pantay na rate ng buwis sa lupa, ang gastos ng mga karapatan sa rental at mga karapatan sa ari-arian ay nag-tutugma.
Ito ay isang panimula ng isang rental rate, kung saan ang halaga ng lease right ay zero (na may fixed relative cadastral value). Ito ay tumutugma sa kondisyon kung saan ang may-ari ng lupa ay inalis mula sa nangungupahan ang lahat ng kita na nabibilang sa lupa ng lupa. Tila, ang magnitude ng rental rate ay dapat isaalang-alang bilang ang teoretikal na limitasyon ng aktibidad ng negosyo ng developer. Ang labis na limitasyon na ito ay humahantong sa katotohanan na ang gastos ng pagtatayo ng gusali ay lumampas sa malaking halaga ng kita na may kaugnayan sa gusali.
Sa katunayan, ng pagtitiwala (2), na may zoys \u003d 0 sumusunod:
saan
At ang memorya ay ang rental fee, na tumutugma sa zero cost ng karapatan nito sa pag-upa.
Substituting ang ratio na ito sa pag-asa (1), at pag-on sa mga partikular na halaga na makuha:
Gayunpaman, sa pagsasagawa (sa mga kondisyon sa merkado), ang limitasyon ng aktibidad ng negosyo ay dapat mangyari nang bahagya (na may mas maliit na halaga ng pag-upa), dahil ang halaga ng pagtubos ay karaniwang itinalaga sa kanan ng upa sa karapatan ng pagmamay-ari. Samakatuwid, ang praktikal na ratio ay may form:
Ang pag-asa (6) sa kakanyahan ay sumasalamin sa mga kondisyon sa merkado kung saan ang may-ari ng memorya ay may kakayahang magtalaga ng pinakamataas na halaga ng upa para sa lupa kung saan dapat sumang-ayon ang nangungupahan (developer). Kaya, ang rate ng merkado ng upa para sa built-up zone ay tinukoy bilang:
Sa turn, ang may-ari, na nagsusumite ng nangungupahan ang karapatan ng pagmamay-ari at paggamit, ay maaaring magbenta ng built-up na memorya (upang mapagtanto ang order na natitira para sa kanya) sa anumang oras. Gayunpaman, ang pagkakaroon ng isang pang-matagalang nangungupahan ay karaniwang kapag ang paggawa ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ay itinuturing na walang kabuluhan, kaya sa isang halaga sa pamilihan, ang may-ari ng memorya ay maaaring magbenta lamang pagkatapos ng katapusan ng buhay ng gusali ng gusali. Samakatuwid, ang pamilihan (makatwirang) halaga ng halaga ng pagtubos ay maaaring matukoy kung paano ang gastos ng pagbalik ng memory na diskwento sa petsa ay batay sa posibleng gastos ng pag-reclamation ng lupa. Ang tinatayang pagtitiwala sa mga partikular na yunit ay may form:
saan
C * punasan - ang tiyak na halaga sa pamilihan ng buyback ng lease;
C * dagundong - ang tiyak na halaga ng pagbalik ng memorya;
C * RVC - ang tiyak na halaga ng pagbawi ng memorya;
Y Zu - rate ng ani para sa memorya.
Ang gastos ng pagbalik ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng pag-capitalize ng upa sa huling taon ng gusali ng gusali, isinasaalang-alang ang pagdaragdag ng taunang paglago ng paglago nito, o sa pamamagitan ng direktang pagtataya sa kasalukuyang halaga ng pagmamay-ari ng memorya, pagkuha sa account nito rate ng paglago.
Konklusyon
Ang mga dependency ay iminungkahi batay sa data ng rehiyonal na merkado ng lupa upang matukoy ang gastos ng pag-upa (ang mga karapatan ng pag-aari at paggamit ng upa ng nangungupahan) ng built-up na lupain ng lupa na isinasaalang-alang ang itinalagang rental fee. Ang pagpapatibay ng paraan ng pagkalkula ng merkado rate ng upa at ang halaga ng redemption sa merkado ng built-up na lupa plot para sa nangungupahan ay ibinigay. Ang mga dependences na nakuha ay maaaring gamitin sa praktikal na pagtatasa ng mga bagay sa real estate at upang magtalaga ng isang substantiated upa para sa lupa. Ang mga dependences ay ginagamit din upang patunayan ang kabayaran sa kabayaran para sa lupa sa panahon ng sapilitang pagtubos ng built-up na lupang lupa.
Literatura
1. Civil Code Pederasyon ng Russia. GL. 34. M.: Publisher NORMA, 2000.
2. Ang karapatang tapusin ang kasunduan sa lease ng lupa. Mga materyales sa talakayan sa site www.appraiser.ru.
3. D. Friedman, N. ORDAY. Pagsusuri at pagtatasa ng kita ng real estate. M.: Kaso, 1995.
4. Mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng karapatang mag-upa ng lupa. Naaprubahan ng Order of the Ministry of Property of Russia na may petsang 04.04.2003 No. 11102-P
5. Kodigo sa buwis ng Russian Federation. Sining. 390, 394. M.: Elite Publisher, 2007.
Ministry of Property Relations.
PEDERASYON NG RUSSIA
Utos
Sa pag-apruba ng mga alituntunin para sa kahulugan ng halaga ng pamilihan ng karapatang magrenta ng lupa
Ang dokumento ay ibinalik nang walang pagpaparehistro ng estado
Ministri ng Katarungan ng Russian Federation.
Liham ng Ministri ng Katarungan ng Russia ng 06.05.2003 No. 07/4533-SMD.
______________________________________________________________
Alinsunod sa (pulong ng batas ng Russian Federation, 2001, N 29, Artikulo.3026):
Aprubahan ang mga patnubay na kasamang para sa kahulugan ng halaga ng pamilihan ng karapatang umarkila ng lupa.
Ministro
F.R. Gazizullin.
Mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng karapatang magrenta ng lupa
I. Mga pangkalahatang probisyon
Ang mga alituntunin sa methodological na ito para sa kahulugan ng halaga ng pamilihan ng rental rention ng lupa na binuo ng Ministry of Property of Russia alinsunod sa atas ng Pamahalaan ng Russian Federation ng 06.07.2001 N 519 "sa pag-apruba ng mga pamantayan ng pagsusuri".
II. Ang mga pamamaraan ng pamantayang fundamentals ng merkado ng gastos sa upa ng lupa
Ang halaga ng pamilihan ng rental right of land plot ay tinutukoy batay sa mga prinsipyo ng utility, supply at demand, kapalit, pagbabago, ang panlabas na impluwensya na itinakda sa seksyon II ng mga pamamaraan ng lupa na inaprubahan *.
________________
* Liham ng Ministri ng Katarungan ng Russia ng Abril 15, 2002 N 07/3593-SMD kinikilala hindi nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado.
Ang halaga ng pamilihan ng rental right of land plot ay depende sa right-wing tenant, ang termino ng kanan, ang pasanin ng mga karapatan sa pag-upa, ang mga karapatan ng iba pang mga tao sa lupa ng lupa, layunin at pinahihintulutang paggamit ng lupa .
Ang halaga ng pamilihan ng rental right ng balangkas ng lupa ay depende sa inaasahang halaga, tagal at posibilidad na makakuha ng kita mula sa kanan ng pag-upa para sa isang tiyak na tagal ng panahon na may pinakamainam na paggamit ng nangungupahan ng lupa (ang prinsipyo ng pag-asa).
Ang halaga ng pamilihan ng rental right of land plot ay tinutukoy batay sa pinaka mahusay na paggamit ng nangungupahan ng lagay ng lupa, iyon ay, ang pinaka-malamang na paggamit ng lupang balangkas, na halos lahat ay ipinatupad , ang mga kaugnay na pangangailangan ng batas at bilang isang resulta kung saan ang tinatayang halaga ng halaga ng rate ng lease ng lupa ay magiging maximum (ang prinsipyo ng pinaka mahusay na paggamit).
Ang tinatayang halaga ng halaga ng rental right ng lupa plot ay maaaring ipahayag sa pamamagitan ng isang negatibong halaga (halimbawa, kung ang laki ng upa na itinakda ng kasunduan sa lease ng lagay ng lupa ay mas mataas kaysa sa laki ng merkado ng upa para sa ang site na ito). Sa ganitong mga kaso, bilang isang panuntunan, hindi posible na alienate ang bagay ng pagtatasa sa bukas na merkado sa konteksto ng kumpetisyon kapag ang mga partido ng transaksyon ay may intelligently, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at walang mga pambihirang pangyayari sa transaksyon.
Kapag tinatasa ang halaga ng pamilihan ng rental rent ng pagpaparehistro ng lupa, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng seksyon III na mga rekomendasyon sa methodological para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa na inaprubahan ng Order of Ministry of Property of Russia mula 06.03.2002 n 568-P.
Ang ulat tungkol sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng rental rental ay inirerekomenda kasama ang:
impormasyon tungkol sa pagpaparehistro ng estado ng mga rental rights (kasunduan sa lease) sa mga kaso kung saan ang tinukoy na pagpaparehistro ay sapilitan;
impormasyon tungkol sa pasanin ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa at ang pinaka-lupa;
ang batayan ng paglitaw ng mga karapatan sa pag-upa sa nangungupahan;
pagpapasiya ng nangungupahan ng POVER:
ang deadline na kung saan ang kasunduan sa lease ng lupa ay napagpasyahan;
mga katangian ng merkado ng lupa, iba pang real estate, mga karapatan sa lease sa lupa, kabilang ang merkado para sa pag-upa ng lupa at iba pang real estate.
IV. Pagsusuri ng mga pamamaraan
Ang isang appraiser sa panahon ng pagtatasa ay obligadong gamitin (o bigyang-katwiran ang pagtanggi ng paggamit) na mahal, comparative at kumikitang mga diskarte sa pagtatasa. Ang appraiser ay may karapatan na malaya na matukoy ang mga tiyak na pamamaraan ng pagsusuri sa bawat paraan sa pagtatasa. Kapag ang pagpili ng mga pamamaraan, ang kasapatan at katumpakan ay isinasaalang-alang upang gamitin ito o ang paraan ng impormasyon.
Bilang isang panuntunan, kapag sinusuri ang halaga ng merkado ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa, paraan ng paghahambing ng benta, ang paraan ng paglalaan, paraan ng pamamahagi, ang paraan ng paggamit ng kapitalisasyon, ang pamamaraan ng balanse, ang paraan ng paggamit ay ginagamit.
Ang comparative approach ay batay: ang paraan ng paghahambing ng benta, paraan ng paglalaan, paraan ng pamamahagi. Ang diskarte sa kita ay batay: ang paraan ng pag-capitalize ng kita, ang paraan ng balanse, ang paraan ng nilalayon na paggamit. Mga elemento diskarte sa gastos Sa mga tuntunin ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o kapalit ng mga pagpapabuti ng lagay ng lupa ay ginagamit sa paraan ng nalalabi, ang paraan ng paghihiwalay.
Ang nilalaman ng nakalistang mga pamamaraan ay ibinibigay na may kaugnayan sa pagtatantya ng halaga ng pamilihan ng karapatang mag-upa ng mga plots ng lupa, parehong nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali at (o) mga istruktura (simula pa - built-up land plots) at ang karapatan sa Lease ng lupa na hindi inookupahan ng mga gusali, mga gusali at (o) mga istruktura (simula pa - hubad na lupa).
Sa kaso ng paggamit ng iba pang mga pamamaraan sa ulat ng pagsusuri, maipapayo na ibunyag ang kanilang nilalaman at bigyang-katwiran ang paggamit.
1. Paraan ng paghahambing ng benta
1. Paraan ng paghahambing ng benta
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatang mag-arkila ng built-up at underaked land. Kapag tinatasa ang halaga ng pamilihan ng rental right sa paraan ng paghahambing ng mga benta, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng sugnay 1 ng IV methodological na mga alituntunin upang matukoy ang halaga ng merkado ng mga plots ng lupa na inaprubahan ng pagkakasunud-sunod ng Ministry of Property ng Russia Mula 06.03.2002 N 568-P, isinasaalang-alang ang mga sumusunod na tampok.
Kapag sinusuri ang halaga ng pamilihan ng karapatang mag-arkila ng lagay ng lupa na may paraan ng paghahambing ng benta bilang bahagi ng mga kadahilanan ng halaga, kabilang ang mga sumusunod na kadahilanan ay isinasaalang-alang:
oras na natitira hanggang sa katapusan ng kasunduan sa lease;
ang halaga ng upa na ibinigay ng kasunduan sa lease;
ang pamamaraan at kondisyon ng aplikasyon (kabilang ang dalas) at mga pagbabago sa upa na ibinigay ng kasunduan sa lease;
ang pangangailangan upang makuha ang pahintulot ng may-ari upang gumawa ng isang transaksyon sa tamang lease;
ang nangungupahan ay may karapatan na tubusin ang balangkas na inupahan ng lupa;
ang pagkakaroon ng isang nangungupahan na katanggap-tanggap na karapatang tapusin ang isang bagong kasunduan sa lease para sa lagay ng lupa pagkatapos mag-expire ang kasunduan sa lease.
2. Paraan ng paghihiwalay
2. Paraan ng paghihiwalay
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatan na mag-arkila ng mga built-up na plots ng lupa. Kapag tinatasa ang halaga ng pamilihan ng karapatan ng pag-upa ng paraan ng pagpili, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng Clause 2 ng IV methodological na mga alituntunin para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng Russia na inaprubahan ng Order of Ministry of Property of Russia mula 06.03.2002 n 568-p.
3. Pamamahagi ng pamamahagi
3. Pamamahagi ng pamamahagi
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatan na mag-arkila ng mga built-up na plots ng lupa. Kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng upa ng upa ng pamamahagi ng pamamahagi, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng talata 3 ng IV na seksyon ng mga rekomendasyon ng methodological para sa pagtukoy ng halaga ng merkado ng ari-arian ng pag-aari ng Russia mula 06.03.2002 n 568-p.
4. paraan ng capitalization ng kita
4. paraan ng capitalization ng kita
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatang mag-arkila ng built-up at underaked land. Ang kondisyon para sa paglalapat ng paraan ay ang posibilidad ng pagkuha para sa parehong mga agwat ng oras na katumbas ng bawat isa o iba't ibang gamit ang parehong rate ng kita mula sa tinantyang landa rental karapatan.
Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:
pagkalkula ng kita para sa isang tiyak na tagal ng panahon na nabuo sa pamamagitan ng karapatan sa lease ng lupa plot na may pinaka mahusay na paggamit ng isang nangungupahan ng lupa;
pagpapasiya ng halaga ng kaukulang koepisyent ng capitalization ng kita;
pagkalkula ng halaga ng merkado ng land lease sa pamamagitan ng pag-capitalize ng kita na nabuo sa pamamagitan ng karapatang ito.
Sa ilalim ng capitalization ng kita ay isang kahulugan sa petsa ng pagsusuri ng halaga ng lahat ng hinaharap na pantay na pagbabahagi o iba't ibang gamit ang parehong rate ng kita sa bawat pantay na panahon. Ang pagkalkula ay ginawa sa pamamagitan ng paghahati ng halaga ng kita para sa unang matapos ang petsa ng pagsusuri ng panahon sa pamamagitan ng naaangkop na ratio ng capitalization ng isang tiyak na appraiser.
Kapag sinusuri ang halaga ng merkado ng rental rental right right from ng karapatang ito Ito ay kinakalkula bilang pagkakaiba sa pagitan ng pag-arkila ng lupa at mga bayarin sa pag-upa na ibinigay ng kasunduan sa lease para sa nararapat na panahon. Kasabay nito, ang magnitude ng upa sa lupa ay maaaring kalkulahin bilang ang kita mula sa paghahatid ng lupa lagay ng lupa para sa upa sa mga rate ng merkado ng upa (ang pinaka-malamang na mga rate ng rental kung saan ang lupa lagay ng lupa ay maaaring upa sa bukas Market sa kumpetisyon, kapag ang mga partido ng transaksyon ay makatwiran, na may lahat ng kinakailangang impormasyon, at sa laki ng mga rate ng rental, ang anumang mga pangyayari sa emerhensiya ay hindi nakikita).
Ang kahulugan ng mga rate ng merkado ng upa sa loob ng pamamaraang ito ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:
ang pagpili para sa lagay ng lupa, ang karapatan ng pag-upa ng kung saan ay tinatayang, katulad na mga bagay, ang mga rate ng rental na kilala mula sa mga transaksyon sa rental at (at / at) pampublikong alok;
ang kahulugan ng mga elemento na kung saan ang lupain ng balangkas ay inihambing, ang karapatan sa pag-upa ng kung saan ay tinatayang, na may analogues (simula ng paghahambing - paghahambing);
pagpapasiya para sa bawat elemento ng paghahambing ng karakter at ang lawak ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa lupang balangkas, ang karapatan sa pag-upa ng kung saan ay tinatayang;
pagpapasiya para sa bawat elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng mga rate ng rental ng analog na naaayon sa kalikasan at antas ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue mula sa lagay ng lupa, ang karapatang mag-arkila ng kung saan ay tinatayang;
pagsasaayos para sa bawat elemento ng paghahambing ng rental rate ng bawat analog, pagpapaputok ng kanilang mga pagkakaiba mula sa lupa ng lupa, ang karapatan sa pag-upa ng kung saan ay tinatayang;
pagkalkula ng merkado ng merkado ng upa para sa lupa plot, ang karapatan sa pag-upa ng kung saan ay tinatayang, sa pamamagitan ng makatwirang generalisasyon ng mga nababagay na mga rate ng rental counterparts.
Kapag kinakalkula ang koepisyent ng capitalization para sa kita na nabuo sa pamamagitan ng karapatang mag-arkila ng lagay ng lupa, dapat itong isaalang-alang: isang walang panganib na rate ng pagbabalik sa kabisera; ang magnitude ng award para sa panganib na nauugnay sa pamumuhunan ng kapital sa pagkuha ng tinatayang rental rights; Ang pinaka-malamang na bilis ng mga pagbabago sa kita mula sa kanan upang magrenta ng isang lagay ng lupa at ang pinaka-malamang na pagbabago sa gastos nito (halimbawa, na may pagbawas sa halaga ng mga rental rights - isaalang-alang ang pagbalik ng kapital na namuhunan sa pagkuha ng rental rights).
Sa kaso ng maaasahang impormasyon tungkol sa magnitude ng kita na nabuo sa pamamagitan ng isang analogue ng object pagtatasa para sa isang tiyak na tagal ng panahon, at ang presyo nito, ang capitalization koepisyent para sa kita na nabuo sa pamamagitan ng tamang lease ng lupa ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng paghahati ng Ang halaga ng kita na nilikha ng analogue para sa isang tiyak na tagal ng panahon, ang presyo ng analog na ito.
5. Paraan ng residue
5. Paraan ng residue
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatang mag-arkila ng built-up at underaked land. Kapag tinatasa ang halaga ng pamilihan ng rental right sa paraan ng residue, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng sugnay 5 ng IV methodological na mga patnubay para sa pagpapasiya ng halaga ng merkado ng Russia na inaprubahan ng Order of Ministry of Property of Russia Mula 06.03.2002 N 568-P.
ang pagkakaiba sa pagitan ng malinis na kita ng operating mula sa isang solong real estate object at isang malinis na kita ng operating na may kaugnayan sa mga pagpapabuti ng lupa balangkas ay bahagi ng lupa upa hindi dinala ng may-ari ng lupa plot sa anyo ng upa, ngunit sa pamamagitan ng lease sa pamamagitan ng nangungupahan;
kapag kinakalkula ang koepisyent ng capitalization para sa kita mula sa rental right, ang posibilidad na mapanatili ang pagkakaiba sa pagitan ng laki ng upa at ang halaga ng upa, na ibinigay ng kasunduan sa lease, ang panahon na natitira hanggang sa katapusan ng kasunduan sa lease, pati na rin bilang posibilidad ng pagtatapos ng isang nangungupahan ng isang bagong kasunduan sa lease para sa isang tiyak na panahon ng lease.
6. paraan ng nilalayon na paggamit
6. paraan ng nilalayon na paggamit
Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang karapatang mag-arkila ng built-up at underaked land. Kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng rental right sa paraan ng nilalayon na paggamit, inirerekomenda na gamitin ang mga probisyon ng talata 6 ng IV methodological na mga alituntunin para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng Russia na inaprubahan ng Order of Ministry of Property of Russia Mula 06.03.2002 N 568-P, isinasaalang-alang ang mga sumusunod na tampok:
bilang bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo, kabilang ang halaga ng upa na ibinigay ng mga umiiral na kasunduan sa lease ng lupa;
kapag kinakalkula ang diskwento rate para sa kita mula sa rental right, ang posibilidad ng pagpapanatili ng kita mula sa karapatang ito ay dapat isaalang-alang;
kapag tinutukoy ang panahon ng pagtataya, ang panahon ng natitira hanggang sa katapusan ng kasunduan sa lease ay isinasaalang-alang din, pati na rin ang posibilidad ng pagtatapos ng isang nangungupahan ng isang bagong kontrata para sa isang tiyak na panahon.
