برآورد حقوق اجاره زمین در یک رویکرد سودآور. چگونه می توان هزینه اجاره یک طرح زمین را پیدا کرد و چرا لازم است. دوم اصول مبانی مبانی ارزیابی هزینه اجاره قانون زمین

ارزیابی اجاره اجاره قطعه زمین این اصول ارزیابی ارزش کل زمین را دنبال می کند و مبلغی را نشان می دهد که خریدار بالقوه این حق مایل به پرداخت سود از آن است. اما این فرآیند دارای برخی از جزئیات است.

برای ارائه اطلاعات کامل در مورد این موضوع در قانون فدراسیون روسیه، وزارت املاک و مستغلات در سال 2003، توصیه های روشنی منتشر شد، تجویز روش و روش های ارزیابی حق اجاره. این سند خلاصه ای از روش های مورد استفاده در عمل تخمین انتقال زمین برای اجاره را ارائه می دهد و همچنین اطلاعاتی را که باید در گزارش ارزیابی مشخص شود، فهرست می کند.

به عنوان یک قاعده، هزینه اجاره نامه زمین C / X از مقدار کاداستر محاسبه می شود. شما می توانید در مورد روش های دیگر محاسبه از.

ویژگی های تدوین گزارش

سند کامپایل شده با توجه به نتایج ارزیابی شامل جزئیات زیر است:

• FIO از نویسنده سند (ارزیاب)، نوع سند، تاریخ ارزیابی و تاریخ تدوین (همیشه همزمان نیست)؛
• انتصاب ارزیابی (برای بانک، برای محاکمه، و غیره)؛
• ارزش ارزیابی (ارزش بازار حق اجاره)؛
• ظاهر و زیربنای اموال تخمین زده شده، نام، محل سکونت، شرح مفصلی؛
• روش های مورد استفاده و روش ها.

در اولین صفحات سند، اطلاعات مختصر در مورد اموال و نتیجه ارزیابی آن، بیان شده در ارزش اجاره خود را در روبل بیان شده است. هزینه توسط اعداد و در کلمات نوشته شده است.

• شرایط اجاره؛
• حق مستاجر؛
• اندازه اجاره؛
• داده های موجود در بازار املاک و مستغلات در منطقه؛
• دلایل دریافت حق اجاره

سند به طور متوسط \u200b\u200b40-50 صفحه طول می کشد.

میانگین هزینه ارزیابی زمین 5-7 هزار روبل است. اگر نیاز به ارزیابی ساختمان ها وجود داشته باشد، هزینه جداگانه ای برای آن ساخته شده است، جزء 1000-2000 روبل.

ارزیابی اجاره امروزه جزء مهمی از فعالیت اقتصادی کل کسب و کار روسیه است. با توجه به ماده 607 قانون مدنی فدراسیون روسیه، صاحب یا هر صاحب حق نسخه برداری حق دارد که اموال خود را برای اجاره به سایر افراد یا اشخاص حقوقی منتقل کند. یک شیء اجاره ای می تواند هر چیز و اقلام مربوط به رده "تزریق"، یعنی املاک و مستغلات، زمین، آپارتمان ها، شرکت ها و دیگر مجتمع های املاک، امکانات حمل و نقل حوزه ای که خواص طبیعی خود را در فرآیند استفاده از آنها از دست ندهید.

در طول نتیجه یک قرارداد اجاره نامه، مستاجر، همراه با حق استفاده از تسهیلات در اختیار خود، همچنین می تواند استفاده کامل و دفع اموال را نیز به دست آورد - بستگی به شرایط قرارداد دارد. بنابراین، حق اجاره نامه، و همچنین سایر حقوق دریافت شده تحت قرارداد، می تواند به عنوان شخص ثالث به صورت مشروع از گردش مالی مدنی منتقل شود، به عنوان مثال، فروخته شد. اما به منظور سودآوری آن، لازم است که قیمت بازار حق را بدانیم، اما این فرصت، فقط می دهد ارزیابی حقوق اجاره.

ویژگی های حقوق اجاره ای و حقوق اجاره چیست؟ آنها شامل تجزیه و تحلیل جامع از مزایا و منافع هستند که قراردادی را به مستاجر می دهند. پس از همه، در واقع، خرید حقوق خود، برآورد هزینه اجاره پول کوچک نیست، و اگر مجموعه ای از ذینفعان در این سند هیچ مزایایی را در مقایسه با قرارداد ارائه نمی دهد، که می تواند به طور مستقیم به نتیجه برسد صاحبخانه، مسئله حقوقی مطرح می شود - چرا به هزینه های اضافی نیاز دارید؟

در طی ارزیابی حقوق اجاره نامه، عوامل زیر مورد توجه قرار می گیرند:

• شرایط اجاره ای (شرایط، مقادیر و روش پرداخت)
• ویژگی های اشیاء اجاره نامه خود (منطقه، طبقه، مصالح ساختمانی و عناصر دکوراسیون، محل، راحتی ورود، دسترسی به ارتباطات)
• زیرساخت محل که در آن شیء اجاره شده واقع شده است؛
• مدت قرارداد اجاره نامه و شرایط طولانی مدت؛
• هر گونه حقوق اضافی، به عنوان حق رستگاری، حق فروش و غیره

مزایای افزایش هزینه های حقوق اجاره ای، که برای ارزیابی به حساب می آید

• مزیت در میزان نرخ اجاره
• حق خرید یک شیء اجاره ای
• اجاره هزینه مستاجر

بنابراین، ارزیابی اجاره در شرکت تخمین زده می شود به شما امکان می دهد صرفه جویی واقعی از وجوه خود را اگر شما در نقش خریدار حق اجاره زمین، آپارتمان، دیگر املاک و مستغلات، و یا، برعکس، اگر شما یک صاحبخانه هستید، سود خود را از تحقق حقوق اجاره ای افزایش دهید.

اجاره اجاره زمین

هزینه اجاره یک طرح زمین، عوامل بسیاری را در نظر می گیرد و به طور مستقیم وابسته به: محتوای قرارداد اجاره نامه و اصطلاح آن، حقوق اجاره نامه ها به او توسط این معاهده به او اعطا می شود، اجازه استفاده از زمین برای اهداف خاص انتظار می رود با درآمد برای مدت زمان در ارتباط با استفاده از نظری بیشتر سودآور است. همچنین، ارزش حق اجاره را می توان تحت تأثیر مکان جایی قرار گرفت که در آن سایت واقع شده است، در دسترس بودن ارتباطات، استفاده مجاز و واقعی از زمین، راحتی ورود به زمین است.

معمولا تخمین اجاره زمین طرح زمین بر اساس تجزیه و تحلیل قیمت زندانیان معاملات یا پیشنهادات پیشنهادات (پیشنهاد) برای فروش حقوق استفاده توسط قطعه زمین، که با او یکسان است، انجام می شود مشخصات (روش ارزیابی مقایسه ای).

برآورد حقوق اجاره زمین را می توان در:

• خرید و فروش حقوق اجاره؛
• درست کردن به عنوان کمک به سرمایه مجاز شرکت؛
• وام دادن به قید وثیقه؛
• خرید، فروش، ادغام، جذب یک شرکت که مالک حقوق اجاره ای است قطعه زمین;
• توسعه و پذیرش راه حل های مدیریت و سرمایه گذاری مربوط به برنامه ریزی درازمدت؛
• سرمایه گذاری صندوق؛
• موقعیت های دیگر که به نحوی با تحقق مدیریت حقوق مالکیت زمین تقسیم می شوند.

اطلاعات اضافی در مورد ارزیابی هزینه های اجاره زمین شما می توانید در صفحات دریافت کنید.

Appraiser Practitioner، CAND. تله علوم پایه
مسکو

مطابق با قانون، صاحب طرح زمین دارای حقوق نسبی در رابطه با اوست: مالکیت، استفاده، سفارشات. هنگامی که انتقال یک طرح زمین برای اجاره، صاحب مستأجر را برای مدت تعیین شده توسط معاهده اجاره، حق استفاده یا مالکیت و استفاده از آن، انتقال می دهد، حق استفاده از طرح زمین را از بین می برد. مستأجر، به نوبه خود، برای دوره قرارداد اجاره نامه، حق از بین بردن مالکیت و استفاده از حقوق به او منتقل شده است. به طور خاص، او می تواند حقوق خود را، انتقال آنها را به سپرده، اگر آن را به طور مستقیم توسط توافق نامه اجاره ممنوع است.

هزینه حقوق این حقوق به مستاجر منتقل شده (به این ترتیب، ما تنها این حقوق را در نظر خواهیم گرفت و آنها را حق اجاره نامه می نامیم) معمولا بر اساس امکان استخراج درآمد از زمین منتقل شده به اجاره (حافظه) تعیین می شود. در ساده ترین نسخه، امکان قرار دادن این بخش در اجاره یا استخراج درآمد در تفاوت بین درآمد حاصل از زیرمجموعه و هیئت مدیره اجارهممنوع توسط مالک. در یک مورد پیچیده تر، فرض بر این است که یک کسب و کار با استفاده از یک سایت اجاره شده ایجاد می شود که در غیاب این سایت امکان پذیر نیست و بخشی از درآمد مستاجر از کسب و کار به این حافظه مربوط می شود. در هر دو مورد، هزینه حقوق اجاره نامه به عنوان درآمد فوق العاده ای از مستاجر تعریف شده است، به حافظه اختصاص داده شده است.

تمام موارد فوق به طور کامل به طرح آزاد رایگان (نه ساخته شده) اشاره دارد. در صورتی که منطقه اجاره شده یک ساختمان متعلق به مالک دیگر ایجاد شود، وضعیت تا حدودی تغییر می کند. صاحب طرح زمین نمی تواند به اختیاری خود را متوقف کند تا متوقف کردن اجاره حافظه در پایان قرارداد اجاره نامه (استثناء رستگاری زمین برای نیازهای فدرال و شهرداری) باشد. او مجبور است قرارداد پایان نامه پایان را گسترش دهد یا حافظه را به صاحب ساختمان بفروشد. به نوبه خود، مستاجر حافظه این فرصت را ندارد که آن را به یک کسب و کار اجاره شده یا سازماندهی بر روی آن منتقل کند، مگر آنکه با عبور از ساختمان یا بخشی از آن برای اجاره. در نتیجه، کاهش دوره در حالی که ساختمان واقع شده است، این سایت دارای وضعیت خاصی است، یعنی، از این ساختمان جدا نیست و یک اموال یکنواخت را تشکیل می دهد.

معمولا برای تعیین هزینه حقوق اجاره در این مورد، توصیه می شود از روش های باقی مانده یا انتخاب استفاده کنید. با این حال، دقت این روش ها بسیار کم است. اول، به دلیل افزایش خطای نسبی. هنگام انجام عملیات ریاضی تفریق، خطاهای مطلق اجزای اجزاء پیچیده می شوند و پایه نسبی که خطای نسبی تعیین می شود، کاهش می یابد. ثانیا، قیمت شرکت شامل سود کارآفرین است که به نوبه خود به محل حافظه بستگی دارد و مقدار آن با یک خطای بالا تعیین می شود. علاوه بر این، در این مورد، رویکرد هزینه به ارزیابی املاک و مستغلات استقلال خود را بر روی رویکردهای درآمد یا مقایسه ای (بسته به روش محاسبه هزینه حقوق اجاره زمین) از دست می دهد. همچنین باید توجه داشت که ارزش به دست آمده از بازار زمین طلاق گرفته است، زیرا از آن استفاده می شود تنها اطلاعاتی از بازار برای اشیاء مشابه املاک و مستغلات و بازار صنعت ساخت و ساز استفاده می شود. مشکلات مشابهی رخ می دهد و هنگام استفاده از روش توزیع.

مشاهدات نشان می دهد که پویایی بازار زمین و پویایی بازارهای فوق در دوره های خاصی می تواند به طور قابل توجهی متفاوت باشد. بنابراین، هنگام تخمین هزینه حق اجاره، اهمیت تغییر در بازار زمین را به دست می آورد. به منظور جابجایی هزینه حقوق اجاره با بازار زمین، از روش همبستگی استفاده می کنیم. دو اشیاء تجاری املاک تجاری را که در کنار آن قرار دارد، در نظر بگیرید که هر کس به همان اندازه به طور مساوی است، به استثنای حقوق به حافظه. یک ساختمان بر روی زمین خود ساخته شده است، و دیگری در اجاره شده است. از آنجا که ساختمان ها یکسان هستند، پس از آن اجاره محل های آنها باید با همان نرخ رها شوند. در نتیجه، درآمد ناخالص بالقوه و معتبر از صاحبان ساختمان ها نیز یکسان است. هزینه های عملیاتی تنها بر تفاوت در هیئت مدیره برای زمین متفاوت است. صاحب ساختمان ساخته شده در سرزمین خود، مالیات زمین را پرداخت می کند، و صاحب ساختمان ساخته شده بر روی زمین اجاره شده، پرداخت اجاره، که بیش از مالیات بر زمین است. برای هر دو مورد، شما می توانید نسبت های زیر را بنویسید:

از ZUS - ارزش بازار مالکیت زمین زمین؛
با Zua - ارزش بازار حق اجاره زمین زمین؛
با ZD - ارزش بازار ساختمان؛
DVD - درآمد ناخالص معتبر از اموال؛
یا BZU - هزینه های عملیاتی به استثنای هزینه محتوای حافظه؛
n z - مالیات زمین؛
و حافظه اجاره است؛
R ضریب سرمایه برای املاک و مستغلات است.

جایی که
Y - نرخ سودآوری برای هدف املاک و مستغلات؛
1، 2، ...، n، n + 1 تعداد پیش بینی و postprogrados هستند.
لازم به ذکر است که نتیجه گیری وابستگی های خطی بر اساس استفاده مشابه از حافظه است. از آنجا که حق اجاره حافظه ساخته شده شامل تعیین ارزش این حق در استفاده فعلی است، هزینه مالکیت طرح زمین باید بر اساس استفاده مشابه تعیین شود.

یکی دیگر از ویژگی های این این است که هزینه مالکیت حافظه یک ارزش بازار حافظه (برای استفاده فعلی) است و هزینه اجاره حقوق بستگی به ارزش اجاره بستگی دارد و به طور کلی به ارزش بازار مربوط نیست.
اگر ما هر دو بخش معادلات (3) و (4) را به منطقه حافظه تقسیم کنیم، ما اعتیاد را به دست می آوریم تا ارزش خاصی از اجاره حق اجاره را از مقدار خاصی از حق اموال و نرخ مالیات بر زمین خاص محاسبه کنیم (روبل / متر مربع).

از آنجا که یک عمل دستکاری برای اجاره وجود دارد، وابستگی به دست آمده به نظر می رسد به اشیاء املاک مسکونی توزیع شده است.
وابستگی ها (3) و (4) می توانند هنگام محاسبه هزینه حقوق اجاره (حقوق مالکیت و استفاده از غار به مستاجر) از زمین های ساخته شده، با توجه به اجاره منصوب استفاده شوند. این وابستگی های مشابه می تواند مورد استفاده قرار گیرد تا پرداخت جبران خسارت زمین را در طول بازپرداخت اجباری طرح زمین اجاره ای ساخته شود، زیرا شرایط بازار یک معامله با یک قطعه زمین با ارزش خاصی برای یک مستاجر خاص وجود ندارد.

از آنجایی که نرخ مالیات زمین معمولا متناسب با ارزش کاداستر زمین است، سپس تقسیم هر دو بخش معادلات (3) و (4)، نشان داده شده به ارزش خاص به ارزش خاص مالکیت، شما می توانید وابستگی نسبی را به دست آورید مقدار ارزش بازار حقوق اجاره از مقدار نسبی ارزش کاداستر. وابستگی فرم را می گیرد:

جایی که
* - شاخص بالا نشان دهنده ارزش خاص است؛
C * CAD - مقدار کاداستر حافظه؛
KN - نرخ مالیات بر زمین (درصد ارزش کاداستر).

نتایج محاسبه وابستگی (5) با n \u003d 1.5٪ و R \u003d 15٪ داده می شود
شکل. یکی

شکل. 1 وابستگی ارزش نسبی هزینه اجاره حق از اندازه نسبی ارزش کاداستر در نرخ مالیات زمین 1.5٪ و نسبت سرمایه گذاری برای یک عامل 15٪ املاک و مستغلات.

تجزیه و تحلیل وابستگی های نشان داده شده در شکل. 1 به شما اجازه می دهد تا نتیجه های زیر را جلب کنید. هنگامی که اجاره زوم با نرخ نرخ مالیات بر زمین برابر، هزینه حقوق اجاره و حقوق مالکیت همزمان است.
این اساسا یک نرخ اجاره است، که در آن هزینه اجاره نامه آن صفر است (با ارزش ثابت کوداستر ثابت). این مربوط به شرایطی است که تحت آن صاحب زمین از مستاجر تمام درآمد هایی است که متعلق به طرح زمین است. ظاهرا، این میزان نرخ اجاره باید به عنوان حد نظری فعالیت تجاری توسعه دهنده در نظر گرفته شود. بیش از این حد منجر به این واقعیت است که هزینه ساخت و ساز ساخت و ساز بیش از ارزش سرمایه گذاری درآمد مربوط به ساختمان است.
در واقع، از وابستگی (2)، با Zoys \u003d 0 به شرح زیر است:

جایی که
و حافظه هزینه اجاره است، مربوط به هزینه صفر حق اجاره آن است.

جایگزینی این نسبت به وابستگی (1) و تبدیل به مقادیر خاص به دست آمده:

با این حال، در عمل (در شرایط بازار)، محدودیت فعالیت های تجاری باید کمی زودتر (با ارزش اجاره کوچکتر) رخ دهد، زیرا هزینه رستگاری معمولا به حق اجاره به حق مالکیت اختصاص می یابد. بنابراین، نسبت عملی دارای فرم است:

وابستگی (6) در اصل، شرایط بازار را نشان می دهد که صاحب حافظه توانایی اختصاص حداکثر هزینه اجاره زمین را دارد که مستأجر (توسعه دهنده) باید موافقت کند. بنابراین، نرخ بازار اجاره برای منطقه ساخته شده به عنوان:

به نوبه خود، صاحب، مستأجر حق مالکیت و استفاده را ارائه می دهد، می تواند حافظه داخلی را به فروش برساند (برای تحقق بخشیدن به سفارش برای او) در هر زمان. با این حال، حضور یک مستاجر درازمدت معمولا هنگام خرید یک معامله خرید و فروش به عنوان محاصره محسوب می شود، بنابراین در ارزش بازار، صاحب حافظه می تواند آن را تنها پس از پایان عمر عمر ساختمان به فروش برساند. بنابراین، ارزش بازار (معقول) ارزش بازپرداخت را می توان تعیین کرد که چگونه هزینه بازگشت حافظه با تخفیف در تاریخ بر اساس هزینه های احتمالی احیای زمین است. وابستگی تخمین زده شده در واحدهای خاص، فرم دارد:

جایی که
C * پاک کردن - ارزش بازار خاص از خرید توسط اجاره نامه؛
C * ROAR - ارزش خاصی از بازگشت به حافظه؛
C * RVC - هزینه خاصی از احیای حافظه؛
y zu - نرخ عملکرد برای حافظه.
هزینه بازگشت مجدد را می توان با سرمایه گذاری اجاره در سال گذشته ساختمان ساختمان تعیین کرد، با توجه به افزودن نرخ رشد سالانه رشد آن، یا با پیش بینی مستقیم ارزش فعلی مالکیت حافظه، مصرف می شود نرخ رشد آن را در نظر بگیرید.

نتیجه

وابستگی پیشنهاد شده بر اساس داده های بازار زمین منطقه ای برای تعیین هزینه اجاره (حقوق مالکیت و استفاده از اجاره مستاجر) از طرح زمین ساخته شده از زمین با توجه به هزینه اجاره تعیین شده است. اثبات روش محاسبه نرخ بازار اجاره و ارزش بازپرداخت بازار از طرح زمین ساخته شده برای مستاجر داده شده است. وابستگی های به دست آمده را می توان در ارزیابی عملی اشیاء املاک و مستغلات و اختصاص دادن یک اجاره اثبات شده برای زمین استفاده کرد. وابستگی ها نیز برای اثبات پرداخت جبران خسارت زمین در طول بازپرداخت اجباری طرح زمین اجاره شده ساخته شده است.

ادبیات

1. قانون مدنی فدراسیون روسیه. گول زدن 34. M: ناشر Norma، 2000
2. حق توافق نامه اجاره نامه زمین. مطالب بحث در سایت www.appraiser.ru
3. D. Friedman، N. Order. تجزیه و تحلیل و ارزیابی درآمد املاک و مستغلات. m: Case، 1995
4. توصیه های روشنی برای تعیین ارزش بازار حق اجاره زمین. تصویب شده توسط دستور وزارت اموال روسیه تاریخ 04.04.2003 شماره 11102-P
5. کد مالیاتی فدراسیون روسیه. هنر. 390، 394. M: Elite Publisher، 2007

روابط وزارت املاک
فدراسیون روسیه

سفارش

در تصویب دستورالعمل ها برای تعریف ارزش بازار حق اجاره زمین

این سند بدون ثبت نام دولتی بازگشته است
وزارت دادگستری فدراسیون روسیه

نامه وزارت دادگستری روسیه از 06.05.2003 شماره 07/4533-SMD.

______________________________________________________________

مطابق با (جلسه قانون فدراسیون روسیه، 2001، n 29، ماده 30226):

دستورالعمل های همراهی برای تعریف ارزش بازار حق اجاره زمین را تایید می کند.

وزیر
F.R. Gazizullin

توصیه های روشنی برای تعیین ارزش بازار حق اجاره زمین

I. مقررات عمومی

این دستورالعمل روش شناختی برای تعریف ارزش بازار اجاره اجاره زمین توسعه یافته توسط وزارت املاک روسیه مطابق با فرمان دولت فدراسیون روسیه 06.07.2001 N 519 "در تصویب استانداردهای ارزیابی".

دوم اصول مبانی مبانی ارزیابی هزینه اجاره قانون زمین

ارزش بازار حق اجاره زمین طرح زمین بر اساس اصول ابزار، عرضه و تقاضا، جایگزینی، تغییرات، تأثیر خارجی تعیین شده در بخش دوم توصیه های روشنی برای تعیین ارزش بازار از نقشه های زمین تعیین شده است *.

________________

* نامه وزارت دادگستری روسیه 15 آوریل 2002 N 07/3593-SMD به رسمیت شناخته شده نیازی به ثبت نام دولتی نیست.


ارزش بازار حق اجاره زمین زمین بستگی به مستاجر راست راست، اصطلاح حق، بار حقوق اجاره، حقوق دیگران به طرح زمین، هدف و استفاده مجاز از زمین زمین بستگی دارد .

ارزش بازار حق اجاره حق اجاره زمین بستگی به ارزش مورد انتظار، مدت زمان و احتمال به دست آوردن درآمد از حق اجاره برای مدت زمان معینی با استفاده از کارآمد ترین مستاجر زمین (اصل انتظارات) بستگی دارد.

ارزش بازار حق اجاره زمین طرح زمین بر اساس کارآمد ترین استفاده توسط مستاجر طرح زمین تعیین می شود، یعنی استفاده از طرح زمین، که عملا و مالی اجرا می شود، از لحاظ اقتصادی توجیه شده است ، الزامات مربوط به قانون و در نتیجه ارزش تخمینی ارزش ارزش اجاره زمین حداکثر خواهد بود (اصل کارآمد ترین استفاده).

ارزش برآورد ارزش ارزش اجاره حق اجاره زمین را می توان با مقدار منفی بیان کرد (به عنوان مثال، اگر اندازه اجاره توسط قرارداد اجاره نامه طرح زمین بالاتر از اندازه بازار اجاره است این سایت). در چنین مواردی، به عنوان یک قاعده، هدف ارزیابی در بازار باز در زمینه رقابت وجود ندارد، زمانی که احزاب معامله هوشمندانه عمل می کنند، داشتن تمام اطلاعات لازم، و هیچ شرایط فوق العاده ای وجود ندارد معامله.

هنگام ارزیابی ارزش بازار اجاره اجاره زمین ثبت نام، توصیه می شود از مقررات توصیه های متدولوژی بخش III برای تعیین ارزش بازار زمین های زمین تایید شده توسط سفارش وزارت امور خارجه روسیه از تاریخ 06.03.2002 N استفاده شود 568-P

گزارش ارزیابی ارزش بازار حق اجاره زمین، توصیه می شود از جمله:

اطلاعات مربوط به ثبت نام دولتی از حقوق اجاره (قرارداد اجاره نامه) در مواردی که ثبت نام مشخص شده اجباری است؛

اطلاعات در مورد بار حقوق اجاره زمین و زمین بیشتر؛

اساس وقوع حقوق اجاره در مستأجر؛

تعیین مستاجر فقیر:

مهلت تعیین قرارداد اجاره زمین به پایان رسید؛



ویژگی های بازار زمین، دیگر املاک و مستغلات، حقوق اجاره زمین، از جمله بازار اجاره زمین و دیگر املاک و مستغلات.

IV روش ها ارزیابی

یک ارزیابی کننده در طول ارزیابی موظف به استفاده از (یا توجیه امتناع از استفاده) پر هزینه، مقایسه ای و سودآور به ارزیابی است. ارزیابی کننده حق دارد به طور مستقل روش های خاص ارزیابی را در هر یک از رویکردهای ارزیابی تعیین کند. هنگام انتخاب روش ها، کفایت و دقت برای استفاده از این یا آن روش اطلاعات مورد توجه قرار می گیرد.

به عنوان یک قاعده، هنگام ارزیابی ارزش بازار حقوق اجاره زمین، روش مقایسه فروش، روش تخصیص، روش توزیع، روش سرمایه گذاری، روش تعادل، روش استفاده مورد استفاده مورد استفاده قرار می گیرد.

رویکرد تطبیقی \u200b\u200bبر مبنای: روش مقایسه فروش، روش تخصیص، روش توزیع است. رویکرد درآمد بر مبنای: روش سرمایه گذاری درآمد، روش تعادل، روش استفاده در نظر گرفته شده است. عناصر رویکرد هزینه از لحاظ محاسبه هزینه تولید مثل یا جایگزینی بهبود طرح زمین در روش حذف، روش جداسازی استفاده می شود.

محتوای روش های ذکر شده در ارتباط با ارزیابی ارزش بازار حق اجاره قطعه زمین، هر دو در ساختمان ها، ساختمان ها و (یا) ساختارها مشغول به کار هستند (به ترتیب به زمین های زیرزمینی).

در مورد استفاده از روش های دیگر در گزارش ارزیابی، توصیه می شود محتوای خود را افشا کنید و استفاده را توجیه کنید.

1. روش مقایسه فروش

1. روش مقایسه فروش

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده و Uned استفاده می شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار حق اجاره حق اجاره به روش مقایسه فروش، توصیه می شود از مقررات بند 1 از دستورالعمل های روش شناختی IV برای تعیین ارزش بازار زمین های تایید شده توسط سفارش وزارت امور خارجه روسیه استفاده کنید از 06.03.2002 N 568-P، با توجه به ویژگی های زیر.

هنگام ارزیابی ارزش بازار حق اجاره زمین با استفاده از روش مقایسه فروش به عنوان بخشی از عوامل ارزش، از جمله عوامل زیر، مورد توجه قرار گرفته است:

دوره زمانی باقی مانده تا پایان قرارداد اجاره نامه؛

ارزش اجاره ارائه شده توسط قرارداد اجاره نامه؛

روش و شرایط کاربرد (از جمله فرکانس) و تغییرات در اجاره ارائه شده توسط قرارداد اجاره نامه؛

نیاز به دریافت رضایت مالک برای انجام معامله با اجاره حق؛

مستأجر حق دارد که طرح زمین اجاره ای را بفروشد؛

وجود یک حق ترجیحی مستاجر برای نتیجه گیری یک قرارداد اجاره نامه جدید برای طرح زمین پس از قرارداد اجاره نامه منقضی می شود.

2. روش جداسازی

2. روش جداسازی

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده از زمین استفاده می شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار حق اجاره نامه با استفاده از روش انتخاب، توصیه می شود از مقررات بند 2 از دستورالعمل های روش شناختی IV برای تعیین ارزش بازار قطعه زمین تایید شده توسط سفارش وزارت امور خارجه روسیه استفاده کنید از 06.03.2002 n 568-P.

3. روش توزیع

3. روش توزیع

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده از زمین استفاده می شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار اجاره اجاره با روش توزیع، توصیه می شود از مقررات پاراگراف 3 بخش IV توصیه های روش شناختی برای تعیین ارزش بازار زمین های مورد تایید شده توسط نظم وزارت امور خارجه استفاده شود روسیه از 06.03.2002 N 568-P.

4. روش سرمایه گذاری درآمد

4. روش سرمایه گذاری درآمد

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده و Uned استفاده می شود. شرایط استفاده از این روش امکان دستیابی به فواصل مشابهی از زمان برابر با یکدیگر است و یا با همان میزان درآمد از حق اجاره زمین تخمین زده شده است.

این روش توالی زیر را دنبال می کند:

محاسبه درآمد برای یک دوره مشخصی از زمان تولید شده توسط حق اجاره زمین با استفاده موثر از مستاجر زمین؛

تعیین ارزش ضریب مربوط به سرمایه گذاری درآمد؛

محاسبه ارزش بازار زمین اجاره زمین درست با سرمایه گذاری درآمد حاصل از این حق.

تحت سرمایه گذاری درآمد، تعریفی در تاریخ ارزیابی ارزش تمام سهام برابر در آینده است و یا با همان میزان درآمد در هر دوره مساوی متفاوت است. محاسبه با تقسیم مقدار درآمد برای اولین بار پس از تاریخ ارزیابی دوره با نسبت سرمایه گذاری مناسب یک ارزیابی خاص انجام می شود.

هنگام ارزیابی ارزش بازار حق اجاره زمین، درآمد حاصل از این حق به عنوان تفاوت بین اجاره زمین و میزان اجاره ارائه شده توسط قرارداد اجاره نامه برای دوره مربوطه محاسبه می شود. در عین حال، مقدار اجاره زمین را می توان به عنوان درآمد حاصل از تحویل زمین زمین برای اجاره در نرخ بازار اجاره محاسبه کرد (به احتمال زیاد نرخ اجاره ای که در آن قطعه زمین را می توان بر روی باز اجاره کرد بازار در رقابت، زمانی که احزاب معامله معقول هستند، با داشتن تمام اطلاعات لازم و در اندازه نرخ اجاره، هر شرایط اضطراری منعکس نمی شود).

تعریف نرخ بازار اجاره در این روش شامل دنباله ای از اقدامات زیر است:

انتخاب برای طرح زمین، حق اجاره ای که تخمین زده می شود، اشیاء مشابه، نرخ اجاره ای که از معاملات اجاره ای و پیشنهاد عمومی (و / و) شناخته شده است؛

تعریف عناصر که در آن طرح زمین مقایسه می شود، حق اجاره ای که تخمین زده می شود، با آنالوگ ها (به ترتیب - عناصر مقایسه)؛

تعیین هر عنصر مقایسه شخصیت و میزان تفاوت هر آنالوگ از طرح زمین، حق اجاره ای که تخمین زده می شود؛

تعیین هر عنصر مقایسه تنظیمات نرخ اجاره آنالوگ مربوط به ماهیت و درجه تفاوت بین هر آنالوگ از طرح زمین، حق اجاره ای که تخمین زده می شود؛

تنظیم برای هر عنصر مقایسه نرخ اجاره هر آنالوگ، تقسیم تفاوت های آنها از طرح زمین، حق اجاره ای که تخمین زده می شود؛

محاسبه نرخ بازار اجاره برای طرح زمین، حق اجاره ای که تخمین زده می شود، از طریق تعمیم معقول از نرخ های تنظیم شده از همتایان اجاره تخمین زده می شود.

هنگام محاسبه ضریب سرمایه گذاری برای درآمد حاصل از حق اجاره زمین، باید در نظر گرفته شود: نرخ بازدهی بازده سرمایه؛ بزرگی از جایزه برای ریسک مربوط به سرمایه گذاری سرمایه در دستیابی به حقوق اجاره تخمین زده شده؛ به احتمال زیاد به احتمال زیاد تغییرات درآمد از حق اجاره یک طرح زمین و به احتمال زیاد تغییر در هزینه آن (به عنوان مثال، با کاهش هزینه حقوق اجاره - به حساب بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده در کسب حقوق اجاره ای)

در صورتی که اطلاعات قابل اعتماد در مورد میزان درآمد حاصل از یک آنالوگ از شیء ارزیابی برای یک دوره زمانی خاص، و قیمت آن، ضریب سرمایه گذاری برای درآمد حاصل از اجاره حق اجاره زمین، می تواند با تقسیم کردن آن تعیین شود ارزش درآمد ایجاد شده توسط آنالوگ برای یک دوره زمانی خاص، قیمت این آنالوگ.

5. روش باقی مانده

5. روش باقی مانده

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده و Uned استفاده می شود. در هنگام ارزیابی ارزش بازار اجاره حق اجاره به روش باقی مانده، توصیه می شود از مقررات بند 5 از دستورالعمل های روش شناختی IV برای تعیین ارزش بازار زمین های مورد تایید شده توسط وزارت امور خارجه روسیه استفاده کنید از 06.03.2002 n 568-P



تفاوت بین درآمد عملیاتی پاک از یک شیء املاک و مستغلات واحد و یک درآمد عملیاتی تمیز مربوط به پیشرفت های زمین، بخشی از اجاره زمین است که توسط صاحب طرح زمین به شکل اجاره حمل نمی شود، اما توسط اجاره نامه مستاجر؛

هنگام محاسبه ضریب سرمایه گذاری برای درآمد از حق اجاره، احتمال حفظ تفاوت بین اندازه اجاره و میزان اجاره، ارائه شده توسط قرارداد اجاره نامه، دوره باقی مانده تا پایان قرارداد اجاره، همچنین به عنوان امکان دستیابی به یک مستاجر یک قرارداد اجاره نامه جدید برای یک دوره مشخص اجاره نامه.

6. روش استفاده در نظر گرفته شده

6. روش استفاده در نظر گرفته شده

این روش برای ارزیابی حق اجاره زمین های ساخته شده و Uned استفاده می شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار حق اجاره به روش استفاده مورد نظر، توصیه می شود از مقررات پاراگراف 6 دستورالعمل های روش شناختی IV برای تعیین ارزش بازار زمین های تایید شده توسط دستور وزارت امور خارجه روسیه استفاده کنید از 06.03.2002 N 568-P، با توجه به ویژگی های زیر:

به عنوان بخشی از هزینه های عملیاتی، از جمله مقدار اجاره ارائه شده توسط قرارداد اجاره زمین موجود؛

هنگام محاسبه نرخ تخفیف برای درآمد از حق اجاره، احتمال داشتن درآمد حاصل از این حق باید در نظر گرفته شود؛

هنگام تعیین دوره پیش بینی، مدت زمان باقی مانده تا پایان قرارداد اجاره نامه نیز در نظر گرفته می شود، و همچنین امکان نتیجه گیری یک مستاجر یک قرارداد جدید برای یک دوره خاص.