Evaluacija najam najma zemljište Slijedi načela procjene ukupne vrijednosti Zemlje i pokazuje iznos koji je potencijalni kupac ovog prava spreman platiti za korist od njega. Ali ovaj proces Ima neke specifičnosti.
Osigurati punopravne informacije o ovom pitanju u zakonodavstvu Ruske Federacije, Ministarstvo imovine odnosa u 2003. godini objavljeno je metodičke preporuke, propisivanje postupka i metode za procjenu prava na najmu. Ovaj dokument daje sažetak metoda korištenih u praksi procjene prijenosa zemljišta za najam, a također navodi informacije koje bi trebale biti navedene u izvješću o evaluaciji.
U pravilu, trošak iznajmljivanja zemljišta C / X se izračunava iz katastarske vrijednosti. Možete naučiti o drugim metodama izračuna.
Značajke kompilacije izvješća
Dokument sastavljen prema rezultatima procjene sadrži sljedeće pojedinosti: 
- FIO autora dokumenta (procjenitelj), vrstu dokumenta, datum vrednovanja i datum kompilacije (ne podudaraju se uvijek);
- Imenovanje evaluacije (za banku, za suđenje, itd.);
- Vrijednost koja se ocjenjuje (tržišna vrijednost iznajmljivanja prava);
- Izgled i podvrste procijenjene imovine, njegovo ime, lokaciju, detaljan opis;
- Metode korištene i metode.
Na prvim stranicama dokumenta, kratke informacije o nekretnini i rezultat njegove procjene, izražene u vrijednosti njegovog iznajmljivanja u rubu. Trošak je napisano brojevima i riječima.
- Uvjeti zakup;
- Pravo stanara;
- Veličina iznajmljivanja;
- Podatke o stanju tržišta nekretnina u regiji;
- Razloge za primanje prava na najmu.
Dokument u prosjeku traje 40-50 stranica.
Prosječna cijena Earth procjene je 5-7 tisuća rubalja. Ako postoji potreba za procjenom zgrada, za to je napravljena posebna naknada, komponenta od 1000-2000 rubalja.
Procjena najma Danas je važna komponenta gospodarske aktivnosti cijelog ruskog poslovanja. U skladu s člankom 607. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ili bilo koji nositelj autorskih prava ima pravo proći svoju imovinu za najam za druge pojedince ili pravne osobe. Iznajmljeni objekt može biti bilo kakve stvari i stavke vezane uz kategoriju "Infuzered", odnosno nekretnine, zemljišta, zemljišta, poduzeća i drugih kompleksa nekretnina, prijevoznih objekata koji ne gube svoja prirodna svojstva u procesu korištenja.
Tijekom sklapanja sporazuma o zakupu, stanar, zajedno s pravom na korištenje postrojenja po vlastitom nahođenju, također može dobiti punu uporabu i zbrinjavanje imovine - to ovisi o uvjetima ugovora. Dakle, pravo na najmu, kao i druga prava primljena u skladu s ugovorom, može se prenijeti na treće osobe u bilo kojem legitimnom obliku državnog prometa, na primjer, prodane. Ali da bi je profitabilno prodao, potrebno je znati tržišnu cijenu prava, ali takva prilika, samo daje evaluacija prava najam.
Koje su značajke prava najam i prava najam? Sastoje se od sveobuhvatne analize koristi i koristi koje daju ugovor stanaru. Uostalom, u stvari, kupnja prava, procjena troškova najma nije mali novac, a ako skup korisnika u ovom dokumentu ne daju nikakve koristi, u usporedbi s ugovorom, koji se može zaključiti izravno stanodavac, pravni problem nastaje - zašto trebate dodatne troškove?
Tijekom procjene prava na zakupu se uzimaju u obzir sljedeći čimbenici:
- uvjeti najma (uvjeti, iznosi i postupak plaćanja)
- karakteristike samog zakupa (područje, podove, građevinski materijali i elementi završne obrade, položaja, udobnosti ulaza, dostupnost komunikacija)
- infrastruktura mjesta u kojem se nalazi zakupljeni objekt;
- rok ugovora o najmu i uvjetima produljenja;
- sva dodatna prava, kao pravo otkupljenja, pravo na prodaju, itd.
Prednosti Povećanje troškova prava najam, koje se obračunavaju pri ocjenjivanju
- Prednost u količini cijene najma
- Pravo na kupnju iznajmljenog objekta
- Iznajmljivanje troškova stanara
Dakle, procjena najma u procijenjenoj tvrtki daje vam priliku da dobijete stvarnu uštedu svojih sredstava ako ste u ulozi stjecatelja prava na iznajmljivanje zemljišta, apartmana, drugih nekretnina, ili, naprotiv, naprotiv, Povećajte profit od realizacije prava najam ako ste stanodavac.
Iznajmljivanje zemljišta
Trošak iznajmljivanja zemljišne parcele uzima u obzir mnoge čimbenike i izravno ovisi o: sadržaju sporazuma o zakupu i njegovom roku, prava zakupnika kojima su mu dodijelili ovaj ugovor, dozvole za korištenje zemljišta za određene svrhe koje se očekuju prema dohotku za razdoblje povezan s najviše teoretski profitabilne uporabe. Također, vrijednost prava najam može utjecati mjesto gdje se nalazi stranica, dostupnost komunikacija, dopuštena i prava uporaba Zemlje, praktičnost ulaza.
Obično se procjena zakupa zemljišta provodi na temelju analize cijena zatvorenika transakcija ili prijedloga prijedloga (ponuda) za prodaju prava korištenja kopnenim parcelama, koje su mu identične u svojim karakteristike (metoda komparativne procjene).
Procjena prava najam zemljišta može se provesti na:
- kupnja i prodaja prava najam;
- pravo pravo kao doprinos odobrenom kapitalu poduzeća;
- pozajmljivanje uz jamčevinu;
- kupnja, prodaja, spajanje, apsorpcija poduzeća koja posjeduje prava najam kopnene parcele;
- razvoj i usvajanje rješenja za upravljanje i ulaganja vezana uz dugoročno planiranje;
- investiranje sredstava;
- ostale situacije koje se nekako sijeku s realizacijom upravljanja pravima u vlasništvu zemljišta.
Dodatne informacije o procjeni troškova najma zemljišta možete dobiti na stranicama.
Procjena praktikanta, kand. teh znanost
moskva
U skladu sa zakonodavstvom, vlasnik zemljišne parcele ima relativna prava u vezi s njim: posjedovanje, korištenje, narudžbe. Prilikom prijenosa zemljišne parcele za najam, vlasnik prenosi stanar za razdoblje određeno ugovorom o najmu, pravo na korištenje ili posjedovanje i korištenje, rezervirao je pravo raspolaganja zemljištu. Stanar, zauzvrat, za razdoblje ugovora o zakupu, pravo na raspolaganje vlasništvo i korištenje prava prenesenih na njega. Konkretno, on može pružiti svoja prava, prenositi ih na depozit, ako to nije izravno zabranjeno ugovor o najmu.
Trošak prava prenesenih u stanar (u daljnjem tekstu, razmotrit ćemo samo ta prava i nazvati ih pravo na zakupu) obično se određuje na temelju mogućnosti vađenja prihoda od zemljišta prenesene na zakup (pamćenje). U najjednostavnijoj verziji, mogućnost stavljanja ovog odjeljka u podzakup i vađenje prihoda u razlici između prihoda od podzamjena i iznajmljivanjezabranjeno od strane vlasnika. U kompliciranijem slučaju, pretpostavlja se da je poslovanje stvoreno korištenjem najamnične stranice, što nije moguće u odsustvu ove stranice, a dio prihoda od stanara iz poslovanja pripisuje ovoj sjećanju. U oba slučaja, troškovi prava najma definirani su kao kapitalizirani prihod stanara, dodijeljen memoriji.
Sve gore navedeno se odnosi na slobodno (ne izgrađeno) zemljišne parcele. U slučaju da je iznajmljeno područje izgradilo zgradu koja pripada drugom vlasniku, situacija se nešto mijenja. Vlasnik zemljišne parcele ne može po vlastitom nahođenju prestati iznajmljivanje pamćenja na kraju sporazuma o zakupu (iznimka je otkupljenje zemljišta za savezne i općinske potrebe). Prisiljen je proširiti sporazum o završetku zakupu ili prodati sjećanje vlasniku zgrade. S druge strane, stanar memorije nema priliku proći u podzakoniku ili organizirati poslovanje na njemu, osim prolaskom zgrade ili njegovog dijela za najam. Slijedom toga, Waction of tog razdoblja dok se zgrada nalazi, ova stranica ima poseban status, odnosno neodvojivo od ove zgrade i čini jedinstvenu imovinu.
Obično, odrediti troškove prava najam u ovom slučaju, preporučuje se korištenje metoda ostatka ili odabira. Međutim, točnost ovih metoda je iznimno niska. Prvo, zbog povećanja relativne pogreške. Prilikom izvođenja matematičkog djelovanja oduzimanje, apsolutne pogreške komponenti su presavijeni, a baza u odnosu na koju se određuje relativna pogreška, smanjuje se. Drugo, cijena Društva uključuje dobit poduzetnika, što zauzvrat ovisi o mjestu memorije i njegova vrijednost se određuje s visokom pogreškom. Osim toga, u ovom slučaju, troškovni pristup procjeni nekretnina gubi svoju neovisnost o dohotku ili usporednim pristupima (ovisno o metodi izračunavanja troškova prava najam zemljišta). Također treba napomenuti da je dobivena vrijednost razvedena s tržišta zemljišta, budući da se koristi u svojoj definiciji samo podatke o tržištu za slične objekte nekretnina i tržištu građevinske industrije. Slični problemi nastaju i pri korištenju metode distribucije.
Promatranje pokazuje da se dinamika tržišta zemljišta i dinamika navedenih tržišta u određenim vremenskim razdobljima može značajno razlikovati. Stoga, kada procjenjuje troškove prava najam, ona stječe važnost za promjene na tržištu zemljišta. Kako bismo povezali troškove prava najam na tržištu zemljišta, koristimo metodu korelacije. Razmotrite dvije komercijalne nekretnine objekata koji se nalazi u susjedstvu na koje su svi jednako, s izuzetkom prava na memoriju. Jedna zgrada je izgrađena na vlastitoj zemlji i drugo na iznajmljivanju. Budući da su zgrade iste, iznajmljivanje njihovih prostora treba odustati od iste stope. Prema tome, potencijalni i valjani bruto prihodi od vlasnika zgrada su također isti. Radni troškovi se razlikuju samo na razlici u odboru za zemljište. Vlasnik zgrade izgrađen na vlastitoj zemlji plaća porez na zemljište, a vlasnik zgrade izgrađen na iznajmljenoj zemlji plaća najamninu, koji premašuje porez na zemljište. Za oba slučaja možete zapisati sljedeće omjere:
Od ZUS - tržišnu vrijednost vlasništva nad zemljišnim zemljištem;
S Zua - tržišna vrijednost prava na iznajmljivanje zemljišta;
Sa ZD - tržišnu vrijednost zgrade;
DVD - Važeći bruto dohodak od imovine;
Ili BZU - operativni troškovi isključujući troškove sadržaja memorije;
N z - porez na zemljište;
I memorija iznajmljuje;
R je koeficijent kapitalizacije za nekretnine.
gdje
Y - stopa profitabilnosti za objekt nekretnina;
1, 2, ..., n, n + 1 su broj prognoze i postprognosa.
Treba napomenuti da se zaključak o adresiranim ovisnosti temelji na istoj uporabi memorije. Budući da pravo na iznajmljenu memoriju uključuje određivanje vrijednosti ovog prava u trenutnoj uporabi, troškovi vlasništva nad zemljištem treba odrediti na temelju slične uporabe.
Još jedna značajka je da je trošak vlasništva nad memorijom tržišna vrijednost memorije (za trenutnu uporabu), a troškovi prava zakupa ovisi o vrijednosti najamnine i općenito ne odgovara tržišnoj vrijednosti.
Ako podijelimo oba dijela jednadžbi (3) i (4) na područje memorije, tada dobivamo ovisnost o izračunavanju specifične vrijednosti iznajmljivanja prava od specifične vrijednosti prava imovine i određene stope poreza na zemljište (rublje / sq m).
Budući da postoji praksa za rukovanje za iznajmljivanje, dobivene ovisnosti čini se da se distribuiraju predmetima stambene nekretnine.
Ovindenci (3) i (4) mogu se koristiti pri izračunavanju troškova prava najam (prava posjedovanja i korištenja stenjaka do stanara) izgrađenog zemljišta, uzimajući u obzir imenovanu najamninu. Te iste ovisnosti mogu se koristiti za potkrijepiti naknadu za zemljište za vrijeme obveznog otkupa izgrađenog zemljišta u zakup, budući da ne postoje tržišni uvjeti transakcije s zemljištem s određenom vrijednošću za određeni stanar.
Budući da je stopa poreza na zemlji obično proporcionalna katastarskoj vrijednosti Zemlje, zatim dijeljenjem oba dijela jednadžbi (3) i (4), pokazala se specifičnoj vrijednosti specifičnoj vrijednosti vlasništva, možete dobiti ovisnosti o rođaku vrijednost tržišna vrijednost Iznajmljivanje prava iz relativne veličine katastarske vrijednosti. Ovisnost ima obrazac:
gdje
* - gornji indeks koji označava određenu vrijednost;
C * cad - katastarska vrijednost memorije;
KN - Stopa poreza na zemlji (postotak katastarske vrijednosti).
Rezultati obračuna ovisnosti (5) s n \u003d 1,5% i r \u003d 15% su dani
Sl. jedan.
Sl. 1 Ovisnost relativne vrijednosti troškova iznajmljivanja prava od relativne veličine katastarske vrijednosti na zemljišnoj stopi od 1,5% i omjer kapitalizacije za 15% faktor nekretnina.
Analiza ovisnosti onih prikazanih na Sl. 1 omogućuje vam da nacrtate sljedeće zaključke. Prilikom iznajmljivanja zumiranja po stopi jednake stope poreza na zemljište, troškovi prava najam i vlasničkih prava se podudaraju.
U osnovi je stopi najma, u kojoj je trošak njegovog zakupa u pravu je nula (s fiksnom relativnom katastarskom vrijednošću). To odgovara stanju pod kojima se vlasnik Zemlje povuče iz stanara svih prihoda koji pripadaju zemljištu. Očigledno, ova veličina cijene najma treba smatrati teoretskom granicom poslovne aktivnosti developera. Višak ovog granica dovodi do činjenice da troškovi izgradnje izgradnje premašuje kapitaliziranu vrijednost dohotka vezanih uz zgradu.
Doista, ovisnosti (2), sa ZOYS \u003d 0 slijedi:
gdje
A memorija je naknada za iznajmljivanje, što odgovara nultom trošku njegovog prava na zakup.
Zamjena ovog omjera u ovisnost (1) i okretanje na određene vrijednosti koje treba dobiti:
Međutim, u praksi (u tržišnim uvjetima), granica poslovne djelatnosti mora se dogoditi nešto ranije (s manjom vrijednošću najma), budući da je trošak otkupljenja obično dodijeljen desnoj strani najamnine pravo vlasništva. Stoga pravilan omjer ima obrazac:
Ovisnost (6) u suštini odražava tržišne uvjete pod kojima vlasnik memorije ima sposobnost dodijeliti maksimalni trošak najamnine za zemljište s kojim se stanar (developer) mora složiti. Dakle, tržišna stopa najamnine za ugrađenu zonu definirana je kao:
S druge strane, vlasnik, podnošenje stanara prava vlasništva i upotrebu, može prodati izgrađenu memoriju (za ostvarivanje narudžbe za njega) u bilo koje vrijeme. Međutim, prisutnost dugoročnog stanara obično prilikom izrade kupnje i prodaje transakcije se smatra opterećenjem, tako da na tržišnu vrijednost, vlasnik memorije može ga prodati samo nakon završetka životnog vijeka trajanja zgrade. Stoga se tržište (razumna) vrijednost otkupljenja može odrediti kako se troškovi povraćanja memorije diskontira na datum temelji na mogućim troškovima rekultivacije zemljišta. Procijenjena ovisnost u određenim jedinicama ima obrazac:
gdje
C * brisanje - specifična tržišna vrijednost otkupa od strane zakupa;
C * rika - specifična vrijednost povraćanja memorije;
C * RVC - specifični trošak preklapanja memorije;
Y zu - stopa prinosa za memoriju.
Troškovi povrata mogu se odrediti kapitalizacijom najamnine u posljednjoj godini izgradnje zgrade, uzimajući u obzir dodavanje godišnje stope rasta njegovog rasta ili izravnim prognoziranjem trenutne vrijednosti vlasništva nad memorijom, uzimajući u obzir njegove stope rasta.
Zaključak
Ovisnosti predložene na temelju podataka regionalnog zemljišta na tržištu za određivanje troškova iznajmljivanja (prava posjedovanja i korištenja najma stanara) izgrađenog zemljišnog zemljišta uzimajući u obzir određenu naknadu za najam. Daje se potvrda metode izračuna tržišne stope najamnine i vrijednosti otkupa tržišta ugrađenog zemljišta za stanara. Dobiveni ovisnosti mogu se koristiti u praktičnoj procjeni objekata nekretnina i dodijeliti potkrijepljenu najamninu za zemljište. Ovinzije su također korištene za potkrijepiti naknadu za zemljište za vrijeme obveznog otkupljenog otkupa zemljišta.
Književnost
1. Građanski kod Ruska Federacija, G 34. m.: Izdavač Norma, 2000
2. Pravo na zaključak ugovor o zakupu zemljišta. Materijali za raspravu na mjestu www.opadIser.ru
3. D. Friedman, N. Orday. Analiza i procjena prihoda nekretnina. M.: Slučaj, 1995
4. Metodičke preporuke za određivanje tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišta. Odobren od strane naloga Ministarstva imovine Rusije od 04.04.2003 br. 11102-P
5. Porezni broj Ruske Federacije. Umjetnost. 390, 394 m.: Elitni izdavač, 2007
Ministarstvo imovine
RUSKA FEDERACIJA
Narudžba
Na odobrenju smjernica za definiranje tržišne vrijednosti prava na iznajmljivanje zemljišta
Dokument se vraća bez državne registracije
Ministarstvo pravde Ruske Federacije
Pismo Ministarstva pravde Rusije od 06.05.2003. 07/4533-SMD.
______________________________________________________________
U skladu s (sastanak zakonodavstva Ruske Federacije, 2001, N 29, članak.3026):
Odobrava popratne smjernice za definiranje tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišta.
Ministar
F.r. gazizullin
Metodičke preporuke za određivanje tržišne vrijednosti prava na iznajmljivanje zemljišta
I. Opće odredbe
Ove metodološke smjernice za definiranje tržišne vrijednosti najma najam zemljišta koju je razvila Ministarstvo imovine Rusije u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije 06.07.2001. N 519 "o odobrenju standarda ocjenjivanja".
Ii. Metodička osnova Evaluacija tržišnih troškova najam zakon zemljišta
Tržišna vrijednost iznajmljivanja prava zemljišnih voda određuje se na temelju načela korisnosti, ponude i potražnje, zamjene, promjena, vanjskog utjecaja navedenog u odjeljku II metodičkih preporuka za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela odobrenih *.
________________
* Pismo Ministarstva pravde Rusije 15. travnja 2002. br 07/3593-SMD nije priznao ne trebaju državnu registraciju.
Tržišna vrijednost iznajmljivanja prava zemljišta ovisi o desnom stanaru, mandat prava, teret prava najam, prava drugih osoba na zemljište, svrha i dopuštena uporaba zemljišne parcele ,
Tržišna vrijednost iznajmljivanja prava zemljišta ovisi o očekivanoj vrijednosti, trajanju i vjerojatnosti dobivanja prihoda od prava na najmu na određeno vrijeme s najučinkovitijom uporabom zemljišnih stanara (načelo očekivanja).
Tržišna vrijednost iznajmljivanja prava zemljišta određuje se na temelju najučinkovitijeg korištenja od strane stanara zemljišne parcele, odnosno najvjerojatnije korištenje zemljišne parcele, koja je praktički i financijski provedena, ekonomski opravdana , relevantni zahtjevi zakonodavstva i kao rezultat toga, procijenjena vrijednost vrijednosti stope najma zemljišta bit će maksimalno (načelo najučinkovitije uporabe).
Procijenjena vrijednost vrijednosti iznajmljivanja prava zemljišta može se izraziti negativnom vrijednošću (na primjer, ako je veličina iznajmljivanja ugovorom o zakupu zemljišta je veća od tržišne veličine najamnine za ova stranica). U takvim slučajevima, u pravilu, nije moguće otuđiti objekt procjene na otvorenom tržištu u kontekstu natjecanja kada su stranke transakcije inteligentno, imaju sve potrebne informacije, a ne postoje izvanredne okolnosti na transakcija.
Prilikom procjene tržišne vrijednosti najma najam zemljišta registracije, preporuča se koristiti odredbe odjeljka III metodološke preporuke za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela odobrenih od strane naloga Ministarstva imovine Rusije od 06.03.2002 n 568-p
U izvješću se preporučuje izvješće o procjeni tržišne vrijednosti iznajmljivanja zemljišta, uključujući:
informacije o državnoj registraciji prava najam (ugovor o najmu) u slučajevima kada je navedena registracija obvezna;
informacije o teretu prava najam zemljišta i najviše zemljišta;
osnova pojave prava najam u stanaru;
određivanje stanara Preververa:
rok za koji se sklapa sporazum o zakupu zemljišta;
karakteristike zemljišta, ostale nekretnine, prava na najmu zemljišta, uključujući tržište za iznajmljivanje zemljišta i druge nekretnine.
Iv. Procjena metoda
Procjenitelj tijekom procjene dužan je koristiti (ili opravdati odbijanje uporabe) skupe, komparativne i profitabilne pristupe procjeni. Procjenitelj ima pravo samostalno odrediti specifične metode evaluacije unutar svakog pristupa procjeni. Prilikom odabira metoda, adekvatnosti i točnosti uzimaju se u obzir za korištenje ove ili one metode informacija.
U pravilu, pri ocjenjivanju tržišne vrijednosti prava na zakupu zemljišta, koristi se metoda za usporedbu prodaje, metodu raspodjele, metoda distribucije, metoda kapitalizacije, metoda bilance, metoda namijenjene uporabe.
Usporedni pristup temelji se: metoda usporedbe prodaje, metoda raspodjele, metoda distribucije. Pristup dohodak temelji se: metoda kapitalizacije prihoda, metoda bilance, metoda namjene. Elementi pristup troškova U smislu izračunavanja troškova reprodukcije ili zamjene poboljšanja zemljišne parcele koristi se u metodi ostatka, metodu izolacije.
Sadržaj navedenih metoda daje se u odnosu na procjenu tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišnih parcela, kako se bavi objektima, zgradama i (ili) strukturama (u daljnjem tekstu - ugrađene kopnene parcele) i pravo na Najam zemljišta koje ne zauzimaju zgrade, zgrade i (ili) strukture (u daljnjem tekstu - svučena zemlja).
U slučaju korištenja drugih metoda u izvješću o evaluaciji, preporučljivo je otkriti njihov sadržaj i opravdati uporabu.
1. Metoda usporedbe prodaje
1. Metoda usporedbe prodaje
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenog i nedvoženog zemljišta. Prilikom procjene tržišne vrijednosti iznajmljivanja prava na način uspoređivanja prodaje, preporuča se koristiti odredbe klauzule 1 IV metodoloških smjernica za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koje je odobrio Red Ministarstva imovine Rusije Od 06.03.2002 n 568-P, uzimajući u obzir sljedeće značajke.
Pri ocjenjivanju tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišne parcele s metodom usporedbe prodaje kao dio čimbenika vrijednosti, uzimaju se u obzir, uključujući sljedeće čimbenike:
vremensko razdoblje preostalo do kraja sporazuma o zakupu;
vrijednost iznajmljivanja ugovora o najmu;
postupak i uvjeti primjene (uključujući frekvenciju) i promjene u najmu koji je predviđen Sporazumom o zakupu;
potrebu za dobivanjem suglasnosti vlasnika kako bi se napravila transakcija s pravim zakupom;
stanar ima pravo iskoristiti iznajmljenu zemljište;
prisutnost stanar preferencijalnog prava na sklapanje novog sporazuma o zakupu za zemljišne parcele nakon isteka ugovora o najmu.
2. Metoda izolacije
2. Metoda izolacije
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenih zemljišnih parcela. Prilikom procjene tržišne vrijednosti prava na zakupa metodom odabira, preporuča se koristiti odredbe odredbe 2. IV metodoloških smjernica za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koje je odobrio Red Ministarstva imovine Rusije od 06.03.2002 n 568-p.
3. Metoda distribucije
3. Metoda distribucije
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenih zemljišnih parcela. Prilikom procjene tržišne vrijednosti najamnina na najam od metode distribucije, preporučuje se korištenje odredbi stavka 3. IV dijela metodoloških preporuka za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koje je odobrio nalog Ministarstva imovine Rusija od 06.03.2002 n 568-p.
4. Način kapitalizacije prihoda
4. Način kapitalizacije prihoda
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenog i nedvoženog zemljišta. Uvjet za primjenu metode je mogućnost dobivanja za iste intervale vremena jednaka jedni drugima ili različito s istom stopom dohotka od procijenjenog iznajmljivanja zemljišta.
Metoda pretpostavlja sljedeći slijed radnji:
izračun dohotka za određeno razdoblje koje je stvorio pravo na zakup zemljišne parcele s najučinkovitijom uporabom zemljišnih stanara;
određivanje vrijednosti odgovarajućeg koeficijenta kapitalizacije dohotka;
izračun tržišne vrijednosti zakupa zemljišta prava kapitalizacijom dohotka generiranim ovim pravom.
U okviru kapitalizacije dohotka je definicija na dan vrednovanja vrijednosti svih budućih jednakih dionica ili različitih stopa prihoda po jednakim vremenskim razdobljima. Izračun je izrađen dijeljenjem iznosa prihoda za prvo nakon datuma ocjenjivanja razdoblja od strane odgovarajućeg omjera kapitalizacije određenog procjenitelja.
Prilikom ocjenjivanja tržišne vrijednosti iznajmljivanja zemljišta ovog prava Izračunava se kao razlika između najma zemljišta i najam naknada za ugovor o najmu za odgovarajuće razdoblje. U isto vrijeme, magnituda zemljišta najam može se izračunati kao prihod od isporuke zemljišne parcele za najam po tržišnim stopama najamnine (najvjerojatnije cijene najma na kojima se zemljište može iznajmiti na otvorenom Tržište u natjecanju, kada su stranke transakcije razumne, imaju sa svim potrebnim informacijama, a po veličini cijene najma, svaka hitna okolnosti se ne odražavaju).
Definicija tržišne stope najamnine u okviru ove metode uključuje sljedeći slijed radnji:
odabir zemljišne parcele, pravo na zakupu se procjenjuje, slični objekti, cijene najma za koje su poznate iz transakcija iznajmljivanja i (i / i) javne ponude;
definicija elemenata na kojima se uspoređuje zemljište, pravo na zakup od kojih se procjenjuje, s analozima (u daljnjem tekstu - elementi usporedbe);
određivanje za svaki element usporedbe karaktera i opseg razlika svakog analoga iz zemljišne parcele, pravu na zakup od kojih se procjenjuje;
određivanje za svaki element uspoređivanja prilagodbi cijena najma analoza koji odgovara prirodi i stupnju razlika između svakog analoga iz zemljišne parcele, pravu na zakup od kojih se procjenjuje;
prilagodba za svaki element usporedbe cijene najma svakog analoga, zaglađivanje njihovih razlika iz zemljišne parcele, od kojih se procjenjuje pravo na zakup;
izračun tržišne stope najamnine za zemljišne parcele, pravo na zakup od kojih se procjenjuje, kroz razumnu generalizaciju usklađenih stopa najam kolega.
Prilikom izračunavanja koeficijenta kapitalizacije za dohodak ostvaren pravom na zakup zemljišne parcele, treba razmotriti: stopa bez rizika od povratka na kapital; veličinu nagrade za rizik povezan s ulaganjem kapitala u stjecanje procijenjenih prava najam; Najvjerojatnije tempo promjena u prihodima od prava na najam zemljišta i najvjerojatnije promjene u svojim troškovima (na primjer, s smanjenjem troškova prava najam - uzimaju u obzir povrat kapitala uloženog u stjecanje prava najam).
U slučaju pouzdanih informacija o veličini prihoda koji generira analog o procjeni objekta za određeno vremensko razdoblje i njezinu cijenu, koeficijent kapitalizacije za dohodak ostvaren od strane pravog zakupa zemljišta može se odrediti podjelom Vrijednost dohotka koju je stvorio analog u određenom vremenskom razdoblju, cijena ovog analoga.
5. Metoda ostataka
5. Metoda ostataka
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenog i nedvoženog zemljišta. Prilikom procjene tržišne vrijednosti najma pravo na metodu ostataka, preporuča se koristiti odredbe klauzule 5 IV metodoloških smjernica za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koje je odobrio Red Ministarstva imovine Rusije od 06.03.2002 n 568-p
razlika između čistog operativnog dohotka od jednog objekta nekretnina i čistih poslovnih prihoda koji se odnosi na poboljšanja zemljišne parcele je dio zemljišne najam koji ne nosi vlasnik zemljišne parcele u obliku najamnine, ali zakup stanar;
pri izračunavanju koeficijenta kapitalizacije za dohodak od iznajmljivanja prava, vjerojatnost održavanja razlike između veličine najamnine i iznosa najma, predviđenog ugovorom o zakupu, razdoblje preostaje do kraja ugovora o najmu, kao i kao mogućnost sklapanja stanara novog ugovora o najmu za određeno razdoblje najma.
6. Postupak namijenjene uporabe
6. Postupak namijenjene uporabe
Metoda se koristi za procjenu prava na zakup ugrađenog i nedvoženog zemljišta. Prilikom procjene tržišne vrijednosti najma pravo na način namijenjene uporabe, preporučuje se korištenje odredbi stavka 6. IV metodološke smjernice za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koje je odobrio Red Ministarstva imovine Rusije Od 06.03.2002 n 568-P, uzimajući u obzir sljedeće značajke:
kao dio operativnih troškova, uključujući i iznos najma predviđen od strane postojećeg sporazuma o zakupu zemljišta;
prilikom izračunavanja diskontne stope za dohodak od prava na najmu, treba uzeti u obzir vjerojatnost održavanja prihoda od ovog prava;
prilikom određivanja razdoblja predviđenog razdoblja, razdoblje preostalo vrijeme do kraja sporazuma o zakupu, kao i mogućnost sklapanja stanara novog ugovora za određeno razdoblje.
