Як визначити накопичене зношування будівлі. Адитивна та мультиплікативна моделі розрахунку зносу. Село педанка: стовідсотковий знос

Відпочинок на знос Під вогким "зимовим" дощем не дуже погуляєш, залишалося обернутися в ковдру в холодному номері санаторію «Підлипки» і включити одну з трьох працюючих телепрограм (це поряд з Москвою, поблизу Митищ!). Знайомлячись з різними людьми - і в їдальні, і в

58. Працюйте на знос

58. Працюйте на знос Я працюю 24 години на добу: аналізую, думаю, складаю, постійно записую... У будь-якій точці світу я можу створити свій кабінет, тому що він там, де моя голова. Але краще, щоб поряд був ще мій комп'ютер. І Інтернет. І улюблені книги, і фільми, і музика.

На дату оцінки повна відновна вартість будівель відрізнятиметься від їхньої ринкової вартості на цю дату. Основна причина – втрата вартості під впливом різних факторів, що викликають старіння об'єкта нерухомості. Знос будівлі обумовлений погіршенням його фізичного стану, невідповідністю функціональних характеристик сучасним уявленням ринку нерухомості, впливом зовнішніх умов функціонування об'єкта на його вартість. Оскільки ці фактори проявляються взаємопов'язано, їх вплив на вартість оцінюється комплексно.

Під загальним накопичувальним зносом оцінювачі розуміють втрату вартості об'єкта, що оцінюється, з усіх можливих причин. Величина загального накопичувального зносу представляє різницю між ринковою вартістю будівель на дату оцінки та її повною відновлювальною вартістю, розрахованої або як вартість відтворення, або як вартість заміщення.

Зношування (І) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О). Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу:

• -Фізичний знос;
• -Функціональний;
• -Зовнішній.

Фізичний знос - це втрата вартості будівель внаслідок їх експлуатації та впливу природних сил.

Фізичний знос буває двох видів:

Виникає під впливом експлуатаційних факторів

Виникає під впливом природних та природних факторів.

Існує чотири основні методи розрахунку фізичного зносу будівель:

Експертний.

Метод розрахунку терміну життя будинку.

Вартісний.

Нормативний (чи бухгалтерський).

Експертний метод розрахунку фізичного зносу ґрунтується на створенні дефектної відомості та визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди. Експертний метод є найточнішим, а й найбільш трудомістким.

Фізичний знос елементів будівлі розраховується за такою формулою:

приклад. Визначити фізичне зношування житлового будинку, якщо відомо, що при його обстеженні виявлено фізичне зношування всіх конструктивних елементів:

фундаменти – 10%;

стіни – 15%;

перекриття – 20%;

покрівля – 10%;

оздоблювальні покриття – 30%;

внутрішні сантехнічні та електротехнічні пристрої - 50%;

інші – 25%.

Таким чином, фізичне зношування будівлі становить 23,25%. Для того щоб перейти до вартісної оцінки фізичного зносу необхідно 23,25% відновлювальну вартість = знос у грошовому еквіваленті.

2. . Метод розрахунку терміну життя.

Термін економічного життя - це час, протягом якого об'єкт можна використовувати, одержуючи прибуток. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта; термін економічного життя об'єкта закінчується, коли вироблені поліпшення не роблять вкладу у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.

Термін фізичного життя об'єкта – це період, коли будівля існує і в ній можна жити чи працювати. Термін фізичного життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Фактичний вік - це період, що пройшов з дня введення об'єкта в експлуатацію до оцінки.

Ефективний вік грунтується на оцінці зовнішнього вигляду, технічного стану, економічних чинників, які впливають вартість об'єкта. Ефективний вік - це вік, який відповідає фізичному стану об'єкта та враховує можливість його продажу. Якщо після капітального ремонту цегляний будинок, якому 80 років, виглядає так, ніби йому було 15 років, то ефективний вік цього будинку становитиме 15 років.

Строк економічного життя будівлі, що залишилося, становить період від дати оцінки до кінця економічного життя об'єкта. Цей період зазвичай використовується експертом-оцінювачем з метою оцінки майбутніх доходів. Ремонт і модернізація об'єкта збільшують термін економічного життя, що залишилося.

Нормативний термін служби (або типовий термін фізичного життя) – це визначений нормативними актами термін служби будівель та споруд.

Взаємозв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком та типовим терміном економічного життя виражається таким співвідношенням:

де І – знос;

НД - відновна вартість;

ЕВ – ефективний вік;

ЕЖ – термін економічного життя.

Іноді для наближених розрахунків зношування експерти-оцінювачі використовують ставлення хронологічного віку до нормативного терміну служби будівлі, виражене у відсотках.

Недолік цього в тому, що підсумовуються всі види зносу, тобто. Важко виділити саме кожен вид зносу.

приклад. Визначити фізичне зношування житлового будинку, якщо відомо, що відновна вартість, дійсний вік і загальне фізичне життя його конструктивних елементів становлять відповідно: фундаменти - 1 200 тис. руб., 10 років, 15 років; стіни – 400 тис. руб., 5 років, 10 років; перекриття – 300 тис. руб., 6 років, 15 років; інші – 900 тис. руб., 1 рік, 10 років.

Визначимо величину фізичного зношування. Результати оцінки фізичного зношування елементів:

Таким чином, фізичне зношування будівлі становить 1210 руб. чи 43,2%.

Визначення величини виправного фізичного зносу (його називають також відкладеним ремонтом, оскільки передбачається, що типовий покупець здійснить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди: косметичний ремонт, відновлення ділянок покрівлі, що протікає, ремонт інженерного обладнання і т.д.) здійснюється з використанням вартісного чи експертного методу розрахунку фізичного зносу.

Невиправне фізичне зношування відповідає позиціям, виправлення яких в даний час практично неможливе або економічно недоцільне. Величина цього типу зносу визначається з урахуванням різниці між повної відновлювальної (чи заміщаючої) вартістю і сумою усуненого фізичного зносу.

Для цілей розрахунку зносу елементи споруди, що мають непереборне фізичне зношування, ділять на довгоживучі і короткоживучі.

У довгоживучих елементів очікуване залишкове життя збігається з залишковим економічним життям всієї споруди. Короткоживучі елементи мають меншу залишкову економічне життя, ніж вся споруда.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах використовують метод розрахунку терміну життя будівлі: різницю між повною відновлювальною (або заміщувальною) вартістю елемента і сумою зносу елемента, що виправляється, множать на відношення дійсного віку до загального фізичного життя елемента.

При цьому загальне фізичне життя елемента визначається за довідковими даними, які враховують періодичні ремонти та підтримання нормальних експлуатаційних характеристик.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах використовують також метод розрахунку терміну життя будівлі: величину виправного фізичного зносу і суми відновлювальної вартості короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом віднімають з повної відновлювальної (або замінної) вартості і отриманий результат множать на залишкову відновлювальну вартість ) довгоживучих елементів, а також відношення дійсного віку до загального фізичного життя будівлі.

Загальне фізичне життя будівлі визначається залежно від типу основних конструктивних елементів для різних категорій будівель за довговічністю. Класифікація житлових та громадських будівель за довговічністю наведена у нормативній літературі.

приклад. Визначити фізичне зношування житлової будівлі

1. На підставі кошторисної документації визначимо вартість нового будівництва для оцінки накопиченого зносу:

Найменування елементів будівлі Відновлювальна вартість, тис. руб

Прямі витрати (матеріали та устаткування, трудовитрати, накладні витрати та прибуток підрядника),

в т.ч. 143400

облаштування фундаментів 4 900

влаштування зовнішніх стін 50 000

пристрій перекриттів 2500

пристрій покрівлі 2500

пристрій перегородок 32 500

влаштування підвісних стель 6 000

влаштування підлог 5 000

внутрішнє та зовнішнє оздоблення 6 000

система каналізації 2000

система електропостачання 3500

система опалення 13 500

вентиляція та кондиціювання 3 500

Непрямі витрати 10 000

Прибуток підприємця 21 500

Загальна відновна вартість 174 900

2. Визначимо величину фізичного зносу, що виправляється:

Таким чином, вартість виправного зносу становить 3000 тис. руб.

2. Визначимо величину невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах становить 22 967 тис. руб., Відновна вартість короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом - 33 000 тис. руб.

3. Визначимо величину невиправного фізичного зносу у довгоживучих елементах:

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах становить 22224 тис. руб.

• 3. Визначимо величину сукупного фізичного зносу будівлі:
• 3000 +22967 +22224 = 48191тис. руб.

Отже, вартість сукупного фізичного зносу будівлі становить 48 191 тис. крб. чи 27.6%.

4. Нормативний метод. Нормативний (або бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будов передбачає використання Єдиних норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів у Російській Федерації, затверджених постановою Ради Міністрів СРСР від 29 жовтня 1990 № 1072

Функціональний знос - це втрата вартості, викликана тим, що об'єкт відповідає сучасним стандартам: з погляду його функціональної корисності, по архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальним, конструктивним рішенням, благоустроєності, безпеки, комфортності та інших функціональним характеристикам.

Розрізняють такі види функціонального зносу:

• - знос поправний (якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення);
• - знос невиправний (якщо додатково одержана вартість не перевищує витрати на відновлення).

Виправне функціональне зношування вимірюється вартістю його виправлення і викликається:

• - Недоліками, що вимагають додавання елементів;
• - Недоліками, що вимагають заміни або модернізації елементів;
• - «надпокращеннями».

Недоліки, що вимагають додавання елементів - елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючій будівлі та без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам.

Кількісним вимірником виправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додавань на момент оцінки та вартістю виконання цих додавань, якби вони були виконані при будівництві об'єкта оцінки.

Недоліки, які потребують заміни або модернізації елементів - елементи будівлі та обладнання, які є в існуючій будівлі та виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправне функціональне зношування за рахунок позицій, що вимагають заміни або модернізації, вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зношування, мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість демонтованих матеріалів та обладнання під час використання їх на інших об'єктах.

«Надпокращення» - елементи будівлі та обладнання, які є в існуючій будівлі та їх наявність яких наразі неадекватна сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправне функціональне зношування за рахунок «надпокращень» вимірюється як поточна відновна вартість позицій «надполіпшень», мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус повернення матеріалів, якщо він має місце.

Якщо вартість будівництва визначається як заміщаюча, то при визначенні функціонального зносу, що виправляється, мають місце деякі особливості. Так як в цьому випадку «надполіпшення» відсутні, то немає необхідності визначати частку фізичного зносу, що припадає на них. Однак вартість виправлення «надполіпшень» все ж таки необхідно враховувати.

приклад. Визначити виправне функціональне зношування офісної будівлі, якщо відомо що:

• 1. сучасні стандарти вимагають установки у будівлі кондиціонера, вартість установки якого у існуючому будинку становить 150 тис. крб., а вартість установки у тому будинку при його будівництві - 110 тис. крб.
• 2. встановлена ​​в будівлі електроарматура не відповідає сучасним ринковим стандартам, при цьому вартість існуючої електроарматури, включеної у відновлювальну вартість, становить 350 тис. руб., Фізичний знос існуючої електроарматури - 200 тис. руб. ., вартість повернення матеріалів - 10 тис. руб., Вартість монтажу нової електроарматури - 190 тис. руб.
• 3. у будівлі є складське приміщення та аналіз найкращого та найбільш ефективного використання показав, що в даний час дану площу доцільно використовувати як офісну, при цьому поточна відновна вартість складської площі становить 800 тис. руб., Фізичний знос - 50 тис. руб., вартість ліквідації складу – 80 тис. руб.

• 1. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного недоліками, що вимагають додавання елементів (у нашому випадку - кондиціонера):
• 150-110 = 40 УРАХУВАННЯМ.
• 2. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного недоліками, недоліками, що вимагають заміни або модернізації елементів (у нашому випадку - електроарматуру):
• 350-200-10+100+210=450 УРАХУВАННЯМ.
• 3. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного «надпокращеннями» (у нашому випадку - позиціями, які функціонально притаманні складському приміщенню):
• 800-50 +80 = 830 УРАХУВАННЯМ.

Таким чином, вартість функціонального зносу будівлі, що виправляється, складає:

40 +450 +830 = 1320 УРАХУВАННЯМ.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним стосовно об'єкта оцінки впливом довкілля: ринкової ситуації, накладених сервітутів на використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень у сфері оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватись такі методи:

• - метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;
• - метод порівняння продажів подібних об'єктів за наявності та без зовнішніх впливів.

За наявності достатньої кількості даних, другий підхід кращий.

Метод капіталізації втрати доходу передбачає визначення втрат доходу всієї власності з допомогою зовнішніх впливів. Потім частка втрат, що припадає на будинок, капіталізується за норми капіталізації для будівель.

приклад. Визначити зовнішній (економічний) знос складу, якщо відомо що: чистий дохід без урахування зовнішніх факторів після усунення фізичного та функціонального зносу, що виправляється, становить 25 000 тис. руб.; поточний чистий дохід після усунення виправного фізичного та функціонального зносу – 21 000 тис. руб.; вартість землі 5000 тис. руб., норма капіталізації для землі 10%; норма капіталізації землі 15%.

• 1. Визначимо втрату чистого доходу за рахунок зовнішніх факторів:
• 2500-2100 = 400 УРАХУВАННЯМ.
• 2. Визначимо чистий дохід, що відноситься до будівлі:
• 2100-500 * 0,1 = 1600 УРАХУВАННЯМ.
• 3. Визначимо втрату чистого доходу, що відноситься до будівлі:
  • (1-500/2100) * 400 = 305 УРАХУВАННЯМ.

Таким чином, вартість зовнішнього (економічного) зносу складу складає:

305/0,15 = 2035 УРАХУВАННЯМ.

Метод парних продажів ґрунтується на аналізі наявної цінової інформації щодо нещодавно проданих аналогічних об'єктів (парних продажів). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та співвіднесеним до об'єкта оцінки економічним зносом

приклад. Визначити зовнішній (економічний) знос будівлі, що знаходиться далеко від зупинки, якщо відомо що: ціна продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться вдалині від зупинки - 400 тис. руб.; вартість продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться поблизу речового ринку - 250 тис. крб.; різниця у фізичних та інших відмінностях об'єктів-аналогів становить 40 тис. руб.

• 1. Визначимо вартість зовнішнього (економічного) зносу
• 400-250-40 = 110 УРАХУВАННЯМ

Загальний (сукупний) знос об'єкта визначається шляхом підсумовування всіх трьох видів зносу: фізичного, функціонального та зовнішнього.

Накопичене зношування характеризується втратою вартості поліпшень з усіх можливих причин.

Накопичений знос оцінюється різницею між вартістю будівництва аналогічних покращень на дату оцінки та ринковою вартістю оцінюваних поліпшень. Сукупний (накопичений) знос включає три види зносу, а саме:

Фізичний,

Функціональний,

Зовнішній.

Фізичний знос- це зниження вартості, будівлі внаслідок погіршення фізичного та технічного стану (міцності, жорсткості, привабливості тощо) окремих його конструктивних елементів або всієї будівлі в цілому.

Фізичний знос може бути пов'язаний з якістю будівництва, будівельними матеріалами, умовами експлуатації об'єкта, кліматичними умовами, регулярністю проведення поточних ремонтів і т.д.

Графік. Крива, що відбиває процес накопичення фізичного зносу.

I - період інтенсивного накопичення зносу, пов'язаний з початком експлуатації об'єкта,

II – період стабілізації, III – період інтенсивного накопичення втомних деформацій.

Функціональне зношування- це зниження вартості будівлі внаслідок функціональної невідповідності окремих її елементів або всієї будівлі в цілому потребам ринку, що висуваються до об'єкта нерухомості на дату оцінки.

Фізичний та функціональний знос виявляються у вигляді конкретних недоліків у самому об'єкті нерухомості.

Зовнішній (економічний) знос- це втрата вартості будівлі, спричинена зовнішніми щодо об'єкта нерухомості причинами. Цими причинами може бути чинники фізичного, економічного, політичного характеру.

Даний вид зносу властивий поліпшенням з їх фіксованого становища і, на відміну фізичного і функціонального зносів, у самому об'єкті не проявляється. Він пов'язаний із зовнішнім оточенням об'єкта (старіння оточення).

Зовнішнє зношування вимірюється капіталізованою величиною втрат орендної плати, що оцінюються за допомогою валового рентного мультиплікатора.

Фізичний та функціональний зношування можуть бути на дату оцінки усувними або непереборними.

Усунутимє зношування, причини якого економічно доцільно усунути, тобто коли приріст вартості об'єкта після ліквідації дефекту перекриє пов'язані з цим усуненням витрати.

Непереборнимвважається зношування, витрати на ліквідацію якого більше приросту вартості об'єкта, пов'язаного з усуненням виявленого дефекту.

Таким чином, тестом на характер зносу (усунутий або непереборний) є висновок - чи мають відновлені (відремонтовані) елементи додатковою ринковою вартістю, і чи покриваються витрати на ремонт.

Зовнішній (економічний) знос завжди вважається непереборним. Він безпосередньо пов'язаний з розташуванням об'єкта, що оцінюється. Причини, що викликають його, є зовнішніми щодо об'єкта нерухомості, і не можуть бути ліквідовані власником об'єкта, що оцінюється.

Методи визначення накопиченого зношування.

Існують такі методи визначення накопиченого зносу:

прямі:

• метод терміну життя;
• метод розбиття;

та непрямі:

• метод екстракції.

Спосіб терміну життя.

Строк фізичного життя (Тф)- це період часу, протягом якого будинок існує і придатний для використання (житла).

Термін економічного життя (ТЕК)- Це період часу, протягом якого будівля приносить прибуток.

Ефективний вік (Теф)- визначається на основі експертної оцінки зовнішнього вигляду будинку з урахуванням його стану, дизайну та економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється.

Термін економічного життя, що залишилося (Тост)- це період часу, який визначається різницею Тек - Теф.

Хронологічний вік (ТХР)- Визначається на дату оцінки з моменту введення об'єкта в експлуатацію.

Графік. Оцінка сукупного зношування.

Розрахунок накопиченого зносу шляхом терміну життя передбачає, що відношення ефективного віку до типового терміну економічного життя дорівнює відношенню накопиченого зносу до вартості відтворення.

Цей метод може бути використаний для:

• визначення зносу всієї будівлі;
• окремих його конструктивних елементів.

Необхідна довідкова інформація щодо визначення нормативних термінів життя будівлі та окремих її елементів може бути отримана з нормативних довідників

У процесі оцінки накопиченого зносу методом терміну життя виникає питання про визначення терміну економічного життя , що залишилося . При цьому слід виходити із пропозицій:

Метод розбиття.

Розглянемо, як визначається накопичений зношування при застосуванні методу розбиття, що використовує припущення про незалежність різних видів зношування як базове.

Зношування(фізичний, моральний, економічний) – це втрата об'єктом вартості з часом під впливом різних чинників.

Накопичений зносвизначається за формулою:

Ін = 1 - (1 - Іф) (1-Іфун) (1 - Іе), де

І ф - фізичний знос

Іфун – функціональний знос

Іе – економічний знос

Фізичний знос– втрата об'єктом вартості, пов'язана з використанням, зношуванням, зношуванням, руйнуванням та іншими фізичними факторами, що призводять до скорочення життя та корисності об'єкта.

Для визначення величини фізичного зносу застосовано структуру питомого показника вартості будівництва житлового будинку одноповерхового панельного відповідно до збірки УПВС №28 «Житлові, громадські будівлі та будівлі та споруди комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів», табл.3а. Спираючись на результати огляду будівлі для визначення фізичного зносу, використані «Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель ВСН 53-86(р)» Держгромадянбуд, Москва 1990 р.

Таблиця 14

Приймаємо фізичне зношування 32%

Функціональний (моральний) знос– це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність у порівнянні з новою спорудою, створеною для таких же цілей. Функціональне старіння є результатом внутрішніх властивостей об'єкта і пов'язане з такими факторами, як конструктивні недоліки, надлишкові операційні витрати, і проявляється в застарілій архітектурі будівлі, зручностях планування, інженерному забезпеченні та ін. Об'єкт за своїми характеристиками не відповідає сучасним вимогам 50%.

Зовнішній /економічний/знос: Об'єкти оцінки являє собою житловий будинок, відмінна риса ринку купівлі-продажу аналогічних об'єктів полягає в тому, що на їхню експозицію йде значний час. Дані факти розглядаються оцінювачем, як знос зовнішнього впливу. який приймаємо рівним величині премії за низьку ліквідність, що є поправкою на тривалість експозиції при оренді/продажу об'єкта. Розрахунок поправки на недостатню ліквідність здійснювався за такою формулою:

де: I б/р - безризикова ставка;

Т ек – термін експозиції для об'єкта оцінки.

Безризикова ставка вибирається у розмірі 7,32% , що дорівнює довгостроковій ставці ринку ДКО-ОФЗ станом на дату оцінки

Термін експозиції об'єктів, аналогічних об'єкту оцінки за даними ріелтерських компаній, становить один рік, таким чином зовнішній знос дорівнює:

Таким чином, економічний знос прийнято оцінювачем 9%.

Накопичений знос становить:

Ін = 1 - (1 - Іф) х (1 - Іфун) х (1 - Іе)

Ін = 1 - (1 - 32) х (1 - 50) х (1 - 9) = 69

Таким чином, накопичений знос становить 69%.

Накопичений знос -це зменшення відновної чи замінної вартості поліпшень, що може відбуватися внаслідок фізичного руйнування, функціонального старіння. Методи оцінки зносу : методом економічного життя (економічне життя- Це період часу, протягом якого грошові вклади в поліпшення дають приріст вартості (короче фізичної). залишкове економічне життя –період часу, протягом якого нерухомість може приносити дохід. . хронологічний (дійсний вік)– період часу від закінчення будівництва до дати оцінки, ефективний вік -той, на який виглядає нерухомість, відрізняється від хронологічного.) Інак = Теф / Тек, де (Теф = Тек-Тоек).

Метод розбиття: у докладному розгляді та обліку всіх видів зносу: фізичного(Втрата елементів початкових техніко-експлуатаційних якостей), функціонального(Втрата вартості поліпшень), зовнішнього(Місце розташування об'єкта, транспортна доступність). усуненому, якщо вартість усунення його ознак менша від вартості об'єкта або доходу від його експлуатації, що відбуваються після його усунення. Знос відноситься до непереборного, якщо витрати на його виправлення більше, ніж розмір вартості споруди, що додається.

7.Визначення фізичного зносу (усунутий, непереборний)

Під фізичним зносом конструкцій та будівлі загалом слід розуміти втрату ними початкових техніко-експлуатаційних якостей (міцності, стійкості, надійності) внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини. Фізичний знос може бути визначений у вигляді усунутих позицій щодо відкладеного ремонту та непереборних позицій, виправляти які недоцільно з економічної точки зору. Усунутий фізичний зносзазвичай відносять на рахунок поганої експлуатації, тому його іноді називають відкладеним ремонтом. Покупець здійснить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (косметичний ремонт). Непереборне фізичне зношуваннявідповідає позиціям, усунення яких у час практично неможливо чи економічно недоцільно. На практиці елементи споруди, що мають непереборне фізичне зношування, ділять на довгоживучі (термін життя збігається або навіть перевищує термін життя будівлі: фундаменти, що несуть стіни, перекриття) і короткоживучі (фізичний термін життя яких менший за термін життя будівлі в цілому). Неустр.физ.из = Ост.ст-ть·Хрон.воз / Норм.возр

Ост.ст-ть = Ст-ть стор - Отл.рем

8. Визначення функціонального зносу (усунутий, непереборний)

Функціональне зношування- це втрата вартості поліпшень, обумовлена ​​невідповідністю об'ємно-планувального або конструктивного рішення споруди сучасним ринковим вимогам, що пред'являються до даного типу поліпшень. Усунутий функціональний знос- це такий знос, витрати на усунення якого менше, ніж одержувані внаслідок його усунення доходи. Може викликатись недоліками, що вимагають заміни та модернізації елемента Непереборне функціональне знос- це такий знос, витрати на усунення якого більше, ніж одержувані внаслідок його усунення доходи.