Badacz L.e. Basovsky pisze, że "czynsz jako rodzaj działalności przedsiębiorczości przewiduje transmisję przez jedną stronę (właściciel) do drugiej strony (Le Lear) za opłatę za tymczasowe posiadanie i stosowanie lub tymczasowe wykorzystanie nieruchomości w formie aktywów trwałych"
Szczególną uwagę należy zwrócić na obowiązki i obowiązki stron w trakcie działania instrumentu najemcy. Zgodnie z obowiązującym prawodawstwem prawo do dzierżawy nieruchomości podlega rejestracji państwa, nawet jeśli uczestnicy nie przewidują tego w umowie najmu.
Czynsz jako przedmiotu rachunkowości jest obecny i długoterminowy.
Aktualny wynajem jest regulowany przez umowę najmu zawartą przez Leaserem z najemcą. Określenie takiego dzierżawy nie może być więcej niż rok. Procedura wprowadzania do umowy najmu, jej treści i prawa własności Stron są regulowane przez Ch. 34 kodeksu cywilnego. W przypadku braku wskazówek w trakcie wynajmu uważa się, że taka umowa jest zawarta w nieskończoność. W takiej sytuacji każda ze stron na podstawie swoich interesów ma prawo odmówić umowy w dowolnym momencie w ramach jednego warunku: inicjator wypowiedzenia umowy powinien poinformować innego uczestnika nie później niż jeden miesiąc, a podczas Dzierżawa nieruchomości - przez trzy miesiące. Jednocześnie prawo lub umowa może ustanowić inny okres zapobiegania rozwiązaniu umowy najmu zawartej w nieskończoność.
W przypadku pewnych rodzajów czynszów, a także dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości, prawo może ustanowić maksymalną (limit) terminu umowy. W takiej sytuacji, jeśli termin leasingowy w umowie nie jest określony, a żadna ze stron nie porzuciła jej wypowiedzi przed upływem terminu przewidzianego przez prawo, wykonanie umowy jest zawieszony po dacie ważności.
Wniosek umowy na okres przekraczający limit jest uważany za wniosek o terminie.
Gdy koszty są dystrybuowane do nierozłącznych ulepszeń wydzierżawionego obiektu, możliwe są trzy opcje odzwierciedlające takie koszty w rachunkowości bieżącej.
Pierwsza opcja przewiduje odszkodowanie kosztów wygenerowanych kosztami przez właściciela wynajem.
Druga opcja uwzględnia zwrot najemcy przez właściciela wydatków w celu poprawy leasingu.
Trzecia opcja uznaje koszty wytwarzane jako bezpośrednie straty najemcy. Jest to możliwe w sytuacji, gdyby przeprowadził takie koszty bez koordynacji z właścicielem tego właściwości.
W sytuacji, w której czynsz jest wynajmowany przez najemcę na warunkach opóźnienia płatności, powyższa kwota podatku VAT jest pobierana do odliczenia po rzeczywistej spłaty zobowiązań najemcy przed właścicielem.
LLC "X" ma ogrzewany magazyn o powierzchni 2500 metrów kwadratowych. Obecnie nie jest obecnie używany. Firma może być wynajęta w następujących warunkach:
- - Wynajem biorąc pod uwagę płatności za pomocą 500 000 rubli. W roku;
- - konserwacja Ogrzewany magazyn jest prowadzony przez najemcę;
- - Nieruchomość pozostaje w bilansie naszej firmy.
Obliczanie dodatkowych dochodów z dostawy wynajmu przedstawiono w tabeli 3.13.
Tabela 3.13. Obliczanie dodatkowych dochodów z wynajmu
Jako tabela 3.13 pokazuje, dochód netto z wynajęcia pokoju magazynowego wynosi 360 000 rubli. W roku.
Zmiana głównych wskaźników ekonomicznych po wystąpieniu zdarzenia w tabeli 3.14.
Tabela 3.14. Główne wskaźniki ekonomiczne po wydarzeniu
Dlatego dane tabeli 3.14 wskazują, że ze względu na wprowadzenie działalności do wynajmu nieruchomości LLC "X" rentowność produkcji wzrośnie o 0,027%. Cztery pojemność po wdrożeniu zdarzenia będzie 0,908 rubli. / RUB., Co jest mniejsze niż 0,029 rubli. / RUB. W związku z tym Fundacja zwiększy te same wskaźniki, osiągając poziom 1,101 rubli / RUB. Z kolei rentowność sprzedaży wzrośnie o 0,031%, osiągając 0,037% w stosunku do 0,006% przed wdrożeniem wydarzenia.
W wyniku przeprowadzonych działań obliczymy ogólną zmianę w głównych wskaźnikach rentowności LLC "X"
Tabela 3.15 przedstawia obliczenia kosztów przed wdrożeniem proponowanej działalności i po obliczaniu całkowitej ilości oszczędności.
Tabela 3.15. Wskaźniki pracy LLC "X" przed i po wprowadzeniu zdarzeń
|
Nazwa wskaźnika |
Przed wprowadzeniem wydarzeń |
Po wprowadzeniu wydarzeń |
Zmiany +/- |
|
Koszt, pocierać. |
|||
|
Przedsiębiorstwo zysku, RUB. |
|||
|
Przychody firmy, RUB. |
|||
|
Zysk netto, RUB. |
|||
|
Rentowność produkcji,% |
|||
|
Sondarity, pocierać / pocierać. |
|||
|
Fondo Studios, RUB. / RUB. |
|||
|
Rentowność kosztów,% |
|||
|
Sprzedaż rentowności,% |
Na podstawie danych przedstawionych w tabeli 3.15 w sprawie zmiany wskaźników rentowności LLC "X" po wdrożeniu działań będzie harmonogramem (Rysunek 3.2).
Figa. 3.2. Wskaźniki rentowności LLC "X" przed i po wprowadzeniu zdarzeń
Zatem rentowność sprzedaży LLC "X" wzrośnie o 0,219% i osiągnie poziom 0,225% w stosunku do 0,006% przed wdrażaniem działań. Rentowność produkcji wzrośnie również po wprowadzeniu działań - o 0,25% i będzie 0,263% w stosunku do 0,013% przed wdrożeniem zdarzenia.
Dlatego widzi, że z danych przedstawił, że wskaźniki rentowności kosztem proponowanych działań znacznie wzrosną i pozwoli firmie opracować i generować dochód.
Główna odpowiedzialność najemcy zgodnie z art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej jest terminowe deponowanie czynszu do wykorzystania mienia w rozmiarze i terminie przewidzianym przez umowę najmu.
Wynajem jest ustawiony w formularzu:
- określone w solidnej ilości płatności okresowych lub jednocześnie;
- ustanowiony udział produktów uzyskanych w wyniku wykorzystania wynajętych, owoców lub dochodów;
- zapewnienie najemcy niektórych usług;
- przeniesienie przez najemcę do właściciela ze względu na traktat rzeczy w nieruchomości lub do wynajęcia;
- układ najemcy spowodowany kosztem poprawy wynajętych nieruchomości.
W umowie najmu, strony mogą zapewnić różne połączenie wymienionych form czynszu lub innych form wynajmu. Najczęściej czynsz wyznaczany jest przez strony porozumienia dzierżawy w formie stałych płatności dokonanych okresowo lub na raz.
W ramach umowy najmu można natychmiast przesyłać kilka obiektów, podczas gdy czynsz można ustalić zarówno dla wszystkich przeniesionych właściwości do wynajęcia jako całości i dla każdego obiektu oddzielnie. Zgodnie z autorem, korzystne jest zainstalowanie czynszu dla każdego obiektu dzierżawionego oddzielnie, co pozwoli uniknąć możliwych nieporozumień między stronami umowy.
Czas dostawy jest określony przez umowę, a Strony mogą przewidzieć jakiekolwiek zamówienie jego wprowadzenia: miesięcznie, kwartalnik, raz w roku, dokonując przedpłatę lub opóźnioną płatność.
Wielkość czynszu może się różnić w zależności od umowy Stron w terminach przewidzianych przez Traktat, ale nie częściej niż raz w roku, który jest ustanowiony w pkt 3 sztuki. 614 kodeksu cywilnego. Jednocześnie wielkość czynszu może się różnić zarówno w kierunku wzrastania, jak i do zmniejszenia.
Najemca ma prawo żądać redukcji nerek w przypadku:
- jeżeli, ze względu na okoliczności, dla których nie odpowiada, warunki użytkowania dostarczone przez umowę najmu, lub stan nieruchomości znacznie się pogorszyły;
- jeśli właściciel zostanie naruszony wyremontować uparty na nieruchomości;
- jeśli właściciel nie ostrzegł najemca o prawach osób trzecich do nieruchomości po zakończeniu umowy najmu.
W przypadku znacznego naruszenia przez najemcę, właściciel, prowadzony przez właściciela, prowadzony przez ustęp 5 sztuki. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma prawo żądać wczesnego składania czynszu w okresie ustalonym lekcyjnym. Jednocześnie właściciel nie jest uprawniony do żądania wczesnego wynajem przez więcej niż dwa razy z rzędu.
Rachunkowość wynajmu dla Wynajmującego. Jeśli świadczenie nieruchomości do wynajęcia jest dla właściciela głównej aktywności, czynsz pochodzący z najemcy, zgodnie z art. 249 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej odnosi się do dochodów ze sprzedaży. Przypomnijmy, że główne działania są określone przez Karta Organizacji, gdzie najczęściej dostarczanie nieruchomości do wynajęcia jest dostarczany jako rodzaj aktywności.
Jeśli organizacja stosuje metodę naliczalną przewidzianą przez sztukę do uznawania dochodów i wydatków. Sztuka. 271 i 272 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, a następnie zgodnie z ust. 1 sztuki. 271 NK Przychody RF są ujmowane w okresie sprawozdawczym (podatku), w którym miały miejsce, niezależnie od faktycznego przyjęcia pieniądze, Inne nieruchomości (prace, usługi).
Dla organizacji zapewniających systematyczne podstawy opłaty eksploatacyjnej i (lub) tymczasowego posiadania i wykorzystania ich nieruchomości, koszty takich działań zgodnie z PP. 1 s. 1 sztuki. Kodeksu podatkowe 265 Federacji Rosyjskiej zostanie uznane za koszty związane z produkcją i wdrażaniem.
Umowa najmu może być zapewniona dla nierównomiernego harmonogramu wynajmu. W tym przypadku przychody w formie płatności wynajmu są ujmowane jako rachunkowość podatkową, biorąc pod uwagę zasadę jednolitego uznania dochodów i wydatków, niezależnie od ich rzeczywistej płatności. Jednocześnie miesięczny zawarcia aktów usług świadczonych w ramach umowy najmu na potrzeby prowadzenia rachunkowość podatkowa Przychody w formie płatności wynajmu nie są wymagane. Taka pozycja jest przedstawiona w listach Ministerstwa Finansów Rosji z 17.04.2007 r. Nr 03-03-06 / 1/248, od 06.02.2007 Nr 03-03-06 / 1/59, od 10.11 0,2006 Nr 03-03-04 / 1/752.
Dostarczanie nieruchomości do wynajęcia może nie być główną działalnością organizacji. Na przykład, jeśli organizacja produkcyjna leasing tymczasowo nieużywana sprzęt lub pomieszczenia, dla niego świadczenie nieruchomości do wynajęcia nie będzie główną działalnością. W tym przypadku dochód z realizacji nieruchomości do wynajęcia na podstawie ust. 4 sztuki. 250 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej zostanie uznane za przychody nieregularne.
W przypadku dochodów nierealizacji z realizacji nieruchomości do wynajęcia daty dochodów, data rozliczeń jest ujmowana zgodnie z warunkami umów kontraktów lub prezentacji podatnika dokumentów służących podstawowi dzieł rozliczeń, lub ostatni dzień raportowania (podatek) okres (klauzula 4 art. 271 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Koszty utrzymania nieruchomości przeniesionej w ramach Traktatu (w tym deprecjację w tej nieruchomości) są zawarte w składzie wydatków inżynieryjnych zgodnie z ust. 1 s. 1 sztuki. 265 NK RF.
Księgowość na wynajem płatności najemcy. Wynajem Płatności za wynajęte własność do celów podatkowych dotyczących innych wydatków związanych z produkcją i wdrażaniem (PP. 10 ust. 1 art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej).
W celu uzyskania potwierdzenia wydatków na wypłatę wypłaty, dokumenty są zobowiązane do wydawania zgodnie z wymogami prawodawstwa. Federacja Rosyjska, w tym umowa najmu, akt przyjęcia i przeniesienia wynajmowanej nieruchomości, dokumenty potwierdzające wypłatę płatności wynajem, zgodnie z wymogami Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie miesięczny zawarcia aktów usług świadczonych w ramach umowy najmu na potrzeby potwierdzenia dokumentalnego kosztów w formie płatności wynajmu nie jest wymagane. To stwierdzenie jest prawdą, o ile nie dotyczy warunków transakcji inaczej. Taka pozycja jest określona w liście Ministerstwa Finansów Rosji w dniach 09.11.2006 nr 03-03-04 / 1/742. Ponadto litera stwierdza, że \u200b\u200bpłatności czynszowe są brane pod uwagę w ramach niektórych wydatków, z zastrzeżeniem wykorzystania dzierżawionej nieruchomości dla działalności gospodarczej.
Koszty, które są warunkowo stałe (w tym płatności za media) do celów podatkowych dochodowego, mogą być brane pod uwagę w tym miesiącu, w którym uzyskano dokumenty potwierdzające te koszty, pod warunkiem że takie zamówienie znajduje odzwierciedlenie w polityce rachunkowości organizacji (PP. 3. 7 , Sztuka. 272 \u200b\u200bKodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej). Taka pozycja jest określona w liście Ministerstwa Finansów Rosji od 6 września 2007 r. Nr 03-03-06 / 1/647. Według autora należy wybrać moment księgowy na wydatki w polityce podatkowej najemcy.
Jeżeli umowa najmu zapewnia nierównomierne harmonogram płatności wynagrodzeń, koszty płatności wynagrodzeń są ujmowane jako rachunkowość podatkową, biorąc pod uwagę zasadę jednolitego uznania dochodów i wydatków niezależnie od ich faktycznej płatności. Miesięczny zawarcie aktów usług świadczonych w ramach umowy najmu nie jest wymagane. Pozycja ta potwierdza litery Ministerstwa Finansów Rosji z 17.04.2007 r. Nr 03-03-06 / 1/248, od 06.02.2007 Nr 03-03-06 / 1/59, od 10.11.2006 Nr 03-03-04 / 1/752.
Często strony zawierają wstępną umowę na wynajęcie budynków, dopóki właściciel nie zostanie zrealizowany przez właściciela. Specjaliści SFNS w Moskwie w liście od 05.10.2006 N 20-12/87641 zauważyli, że wstępna umowa najmu nie zawiera głównych objawów umowy najmu ustanowionej przez Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (przeniesienie właściciela (przeniesienie właściciela (właściciel ) do Leasera nieruchomości do tymczasowej posiadania i korzystania z opłaty), więc takie porozumienie nie można uznać za umowę najmu zawartą zgodnie z prawodawstwem Federacji Rosyjskiej. W związku z tym koszty przeprowadzone zgodnie z taką umową nie mogą być brane pod uwagę w celu wynajęcia. Wydajność najemcy w tej sytuacji może być zastępując kwalifikacje płatności w ramach wstępnej umowy najmu z wypłat do wypożyczania płatności za zakup praw własności przez najemcę - prawo lease w sprawie przyszłej umowy najmu.
Zgodnie z listem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 12 lipca 2006 r. Nie nr 03-03-04/2172, konsolidacja legislacyjna obowiązkowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nim określa tylko prawa i obowiązki Stron na mocy Umowy i ma cele nie podlegające opodatkowaniu. Brak rejestracji państwowych praw w ramach umów leasingowych nie wpływa na procedurę rozliczania wysokości opłat za wynajem przy obliczaniu podatku dochodowego. Stosowanie tego listu jest wystarczająco ryzykowny, ponieważ dalej mówi, że koszty umów nie zawieranych w określonym sposobie nie mogą być brane pod uwagę przy zmniejszeniu podstawy opodatkowania dla podatku dochodowego, ponieważ udokumentowane nie potwierdzone koszty.
Zgodnie z e-mailem Ministerstwa Finansów Rosji z 17.02.2006 r. Nr 03-03.2006 nr 03-03.2006 r . 03-03-04 / 1/325, jeśli zgodnie z ust. 2 sztuki. 425 Kodeks Federacji Rosyjskiej Umowy są dystrybuowane na okres od momentu przeniesienia obiektu najmu do potencjalnego najemcy, wówczas dokonuje się płatności za zarejestrowanych lub w ramach umowy rejestracyjnej w celu zmniejszenia podstawy podatkowej do podatku dochodowego od moment otrzymania obiektu do użycia.
Jeżeli umowa najmu nie rozpowszechniała swoich warunków przez ostatnie okresy, wydatki w formie płatności wynajmu za ten okres nie mogą być podejmowane w celu zmniejszenia opodatkowania zysków od momentu przeniesienia takiej nieruchomości. Uchwała FAS Dystrykta Północno-Zachodnia z dnia 21.04.2006 w przypadku nr A56-24327 / 2005, powiedział, że rachunkowość płatności wynagrodzeń w wydatkach w celu zeznania podatkowego nie jest związana z obecnością rejestracji państwa umowy najmu. Rezolucja FAS Dalekiej Wschodnia Dystrykta z dnia 14 lutego 2007 r. F03-A59 / 06-2,5389 stanowi, że naruszenie standardów prawa cywilnego nie wpływa na opodatkowanie, ponieważ nie zapewnia dostępności kosztów Rzeczywistość umowy najmu, ale wymagana jest tylko uzasadnienie gospodarcze.
Zgodnie z ust. 9 listu informacyjnego Prezydium danych RF z 16.02.2001 n 59 "Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z zastosowaniem prawa federalnego" w sprawie rejestracji państwowych praw do nieruchomości i transakcji Umowa w sprawie umowy o wznowieniu wynajmu Traktatu wynajmu również podlega rejestracji państwa. Jednak w WFNS Rosji w Moskwie z dnia 12.04.2006 N 20-12 / 29001, stwierdzono, że umowa stron do Główna umowa najmu w sprawie zmiany wartości wynajmu na nieruchomości nie przypisuje się bieżącym przepisom ustawy o zmianach praw do tej właściwości, a wartość czynszu nie jest warunkiem, z niepowodzeniem, z których prawdziwe Umowa dzierżawy nieruchomości może być uważana za nieokonalizowaną.
Zgodnie z listem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 05.08.2005 nr 03-03-04 / 4/4, płatności czynszowe dokonane na podstawie dodatkowej umowy Stron do rozwiązania kwoty wynajmu określonego przez nich W umowie leasingowej podlega włączeniu do innych wydatków zgodnie z PP. 10 s. 1 sztuki. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia przez odpowiednie dokumenty podstawowe po rejestracji państwa określonej umowy.
Wydatki najemcy w formie czynszu w ramach umowy na okres krótszy niż rok, w tym w trakcie przedłużenia niniejszej umowy na okres krótszy niż rok, można wziąć pod uwagę w celu podatku dochodowego . Jeżeli umowa najmu nieruchomości, zawarta przez okres mniej niż jednego roku, jest przedłużony przez okres krótszy niż rok, określona umowa najmu nie wymaga rejestracji państwa. Jednocześnie umowa może zostać przedłużona, zawierając nową umowę lub automatycznie na podstawie pierwotnej umowy na koniec okresu leasingowego w przypadku braku oświadczenia jednej ze stron do odmowy rozszerzenia umowy. Taki wniosek potwierdza pkt 10 Pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16.02.2001 N 59, który został wskazany wcześniej. Taki punkt widzenia jest określony w WFNS Rosji w Moskwie 18 października 2006 N 20-12 / 92230. Termin "przedłużenie" umowy najmu zostaje przedstawione w tym liście i może być stosowany do celów podatkowych.
Jeżeli okres leasingowy w umowie nie jest określony, a umowa zostanie uznana za zawarcie w nieskończoność, a następnie zgodnie z WFN federalną służby podatkowej Rosji w Moskwie z dnia 22 czerwca 2006 r. N 20-12/22181, niniejsza umowa najmu zawarte na czas nieokreślony w rejestracji państwa nie potrzebuje, a wydatki organizacji w ramach umowy na wynajem lokalu zawarte ustalone przez prawo. Zamówienie można wziąć pod uwagę do celów podatkowych.
Przypuśćmy, że organizacja wynajmuje pomieszczenia niemieszkalne w biurze na podstawie 11-miesięcznego więźnia. Umowy najmu, zgodnie z którymi Umowa jest uważana za odnowienia w tych samych warunkach nieokreślony. Po wygaśnięciu okresu leasingu, najemca nadal korzysta z pomieszczeń, a właściciel nie ma nic przeciwko temu. Czy organizacja może uwzględnić koszty czynszu w celach podatkowych po 11 miesiącach bez rejestracji umowy najmu? Odpowiedź na to pytanie jest podana w Ministerstwie Finansów Rosji z dnia 04.04.2009 nr 03-03-06 / 1/241, który stanowi, że wydatki organizacji w ramach umowy najmu zawartej w postępowaniu ustanowionym przez prawo może być brane pod uwagę w celach podatkowych.
Jeżeli umowa najmu przewiduje obowiązek najemcy do zapłaty za faktycznie zużytą media i usługi komunikacyjne, najemca uwzględnia koszty kosztów związanych z wypłatą płatności za media związane z siedzibą (budynki) uzyskane do wynajęcia, jak do środków komunikacji wykorzystywanej przez najemcę w swojej działalności. Wydatki te powinny być udokumentowane przez rachunki eksponowane przez właściciela organizacji dostaw energii lub operatora telekomunikacyjnego oraz odzwierciedlając rzeczywistą dostawę energii (wody) lub świadczenie usług telefonicznych. Taki niezwykle niebezpieczny dla stanowiska najemcy jest określony w liście Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 30 stycznia 2008 r. Nr 03-03-06 / 2/9. Jedynym rozwiązaniem tego problemu jest kwalifikacje mediacyjne umowy.
I ostatnia rzecz, którą musisz powiedzieć. Nie zapominaj o tym według sztuki. 288 Kodeksu cywilnego zakwaterowania w mieszkalnych domach produkcyjnych przemysłowych nie jest dozwolone. W liście Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 10.11.2006 nr 03-05-01-04 / 310, zauważono, że umieszczenie przez właściciela w budynku mieszkalnym w posiadaniu przez niego, instytucje i organizacje są dozwolone tylko Po tłumaczeniu takiego pomieszczenia w niemieszkaniowe, tj Apartament nie może być używany jako biuro, dopóki nie zostanie usunięty z fundamentu mieszkaniowego. W związku z tym płatności czynszowe nie zmniejszają podstawy podatkowej dla podatku dochodowego.
Opublikowanie
Kwestia opodatkowania dochodu osoby, która ukraiła żywą nieruchomość, może być postrzegana jako część bardziej istotnego wydania, a mianowicie kwestii rozgraniczenia działalności przedsiębiorczości i działalności gospodarczej. Od czasu dostarczania nieruchomości (na przykład apartamenty) może przynieść znaczący dochód do wynajęcia, uznanie takich działań przedsiębiorczy może prowadzić nie tylko do administracji, ale także do odpowiedzialności karnej, jeśli jest podłączony "z ekstrakcją dochodów w dużych kwoty ", które są ujmowane jako kwota przekraczająca 250 000 rubli. (Uwaga do art. 169 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej). Tak więc, jeśli wynajmujesz trzypokojowe mieszkanie w Moskwie, na przykład przez 45 000 rubli. W miesiącu limit prawa karnego zostanie przekroczony w mniej niż 6 miesięcy.
I jest to jedynie odpowiedzialność za nielegalną przedsiębiorczość, a nadal istnieje ryzyko związane z inkubacją do rachunkowości podatkowej, nadużycia deklaracji, nieprawidłowy rachunek rachunku i wypłaty podatków.
Spróbujemy dowiedzieć się, z jakim kryteriami można zrobić fizycznie właściwy wybór Aby określić metody i formy prowadzenia działań w celu leasingu nieruchomości mieszkaniowych, jak prawidłowo obliczyć i płacić podatki, a także wziąć pod uwagę kwestie planowania podatkowego w strukturyzacji dochodów z określonej działalności.
Przedsiębiorczość jest odpowiednia działalność prowadzona do systematycznego zysku z wykorzystania nieruchomości, sprzedaży towarów, spełnienia pracy lub świadczenia usług przez osoby zarejestrowane w tej zdolności w sposób przepisany przez prawo. Aby ocenić charakter osoby fizycznej tej definicji, wyraźnie nie wystarczy, więc postaramy się zrozumieć stanowisko organów państwowych w tej kwestii.
Pozycja organów podatkowych
Według organów podatkowych wyrażonych w liście WFNS w Moskwie 25 stycznia 2008 r. 18-12/3/005988, osoby fizyczne.uczestniczyć w relacje wynajmu oraz (lub) transakcje na zakup i sprzedaż nieruchomości należących do niego, obowiązek uzyskania statusu indywidualnego przedsiębiorcy nie jest ustalone. Wynika to z faktu, że dochód otrzymany przez osoby z wynajmu (VES) i (lub) wdrażanie nieruchomości lub nieruchomości jest wskazany w art. 208 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej jako niezależny rodzaj dochodu, który jest przedmiotem podatku NDFL.
Prawo wiąże się z potrzebą rejestracji jednostki jako indywidualny przedsiębiorca z realizacją działalności specjalnego rodzaju, a nie tylko z Komisją kompensowanymi transakcjami.
Obecność oznak aktywności przedsiębiorczości wskazują w szczególności następujące fakty:
produkcja lub zakup nieruchomości w celu późniejszego wydobycia zysków z jego zastosowania lub wdrażania;
rachunkowość operacji gospodarczych związanych z wdrażaniem transakcji;
połączone przez obywatela popełnionego przez obywatela w pewnym okresie czasu transakcji;
zrównoważone obligacje ze sprzedawcami, kupującymi, innymi kontrahentami.
Działalność gospodarcza są przypadkiem, gdy zasoby, sprzęt, praca, technologia, surowce, materiały, energia (zasoby informacyjne) są łączone w proces produkcji, którego celem jest produkcja produktów (świadczenie usług). Takie działania charakteryzują się kosztami produkcji, procesem produkcyjnym i produkcyjnym (świadczenie usług).
Ze wszystkimi znakami jednostka jest zobowiązana do rejestracji jako przedsiębiorca bez tworzenia podmiotu prawnego.
W przypadku braku podstaw do uznania operacji nieruchomości z działalnością przedsiębiorczości od otrzymanych dochodów, jednostka musi zapłacić podatek dochodowy osobisty jako osoba, która nie jest indywidualnym przedsiębiorcą.
Stanowisko sądów dla przestępstw administracyjnych (str.13 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w dniach 24 października 2006 r. W sprawie niektórych kwestii wynikających z sądów przy stosowaniu specjalnej części CAC " ). Oddzielne przypadki sprzedaży towarów, wykonanie pracy, świadczenie usług przez osobę, która nie jest zarejestrowana jako indywidualny przedsiębiorca nie tworzy składu tego składu przestępstwo administracyjne. Pod warunkiem, że ilość towarów, jej asortyment, wielkość wykonanej pracy, świadczone usługi i inne okoliczności nie wskazują, że działalność ta była skierowana do systematycznych zysków.
Dowody potwierdzające fakt działania mające na celu systematyczny zysk, w szczególności może być świadectwem osób, które płacił towary, prace, usługi, wpływy w pozyskiwanie funduszy, wyciągi z rachunków bankowych osoby zaangażowanej w odpowiedzialność administracyjną, akty przeniesienia towarów ( prace wykonawcze, świadczenie usług), jeżeli z tych dokumentów wynika, że \u200b\u200bgotówka została przyjęta na realizację tych osób towarów (wydajność, świadczenie usług), umieszczenie reklam, wykazując próbki produktów w miejscach sprzedaży, zakup Towary i materiały, zawarcie kontraktów wynajmu.
Stanowisko sądów w sprawach karnych (ust. 2 uchwały Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z 18 listopada 2004 r. Nr 23 "w sprawie praktyki sądowej w sprawach nielegalnych przedsiębiorczości i legalizacji (prania) gotówki lub innej własności nabyte środki przestępcze ").
W przypadkach, w których osoba nie zarejestrowana jako indywidualny przedsiębiorca nabył lokalów mieszkaniowych lub innych nieruchomości lub otrzymał go odziedziczył lub w ramach umowy darowej, ale z powodu braku potrzeby korzystania z tego właściwości tymczasowo minęło go do wynajęcia lub veny o takiej transakcji cywilnej, przychody otrzymały dochód (w tym w dużej lub wysoce na dużą skalę), który nie pociągał za sobą odpowiedzialności karnej za nielegalną przedsiębiorczość.
Wybór jednostki gospodarczej
Po ustaleniu, czy planowana jest aktywność przedsiębiorczości, a następnie proponujemy następujące algorytm działań podatników.
Jeśli działania odpowiadają na wszystkie oznaki przedsiębiorczości, podatnik musi zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca. Następnie należy dowiedzieć się, czy w gminie (w przypadku Federacji - dla Moskwy i Petersburgu) w miejscu pracy systemu działalności opodatkowania w formie UNVD do wynajęcia nieruchomości mieszkaniowych. Jeśli zapewniona jest UNVD, wtedy indywidualny przedsiębiorca musi być zarejestrowany w organach podatkowych w miejscu realizacji określonej działalności w okresie nie później niż pięć dni od początku wdrażania tej działalności i zapłacić pojedynczy podatek wprowadzony Te obszary miejskie, dzielnice miejskie, miasta federalnego znaczenia Moskwa i Petersburga. Jeśli nie podano UNVD, indywidualny przedsiębiorca ma prawo stosować ogólny system podatkowy lub uproszczony system opodatkowania.
W przypadku, gdy aktywność formalnie nie spełnia oznak przedsiębiorczości, a następnie naszego zdania, jednostki, mimo to wdraża prawo prawne do angażowania się w przedsiębiorczości i wszelkich innych działań, które nie zostały zakazane przez prawo, mają prawo do Wykonaj swoje działania jako przedsiębiorczość zgodnie z niezbędnymi formalnościami lub działać bezpośrednio jako jednostka.
Wybór między działalnością przedsiębiorczości i nie-śledczą jest albo między systemem opodatkowania, jeżeli działania są przedsiębiorcze, można również dokonać po ocenie konsekwencji podatkowych wynajmu czynności mieszkaniowych prowadzonych w jednej formie lub innej (indywidualnej, indywidualnej Przedsiębiorca za pomocą UTII. ogólny system, USN lub USN na podstawie patentu).
Konsekwencje podatkowe dzierżawy mieszkaniowej nieruchomości indywidualnej - nie przedsiębiorcy
Nabywanie nieruchomości. W tym przypadku:
odliczenie podatku od nieruchomości jest przeznaczony wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych w wysokości do 2 milionów rubli. (W przypadku stosunków prawnych wynikających przed 01.01.2008 r., Maksymalna kwota odliczenia wynosi 1 milion rubli), ale nie więcej wytwarzanych kosztów;
odsetki od ukierunkowanych pożyczek na nabycie lub budowę nieruchomości mieszkalnych otrzymanych z rosyjskich organizacji, oprócz 2 milionów rubli;
odliczenie jest dostarczane raz, ale nieużywany w pełni odliczenie jest przekazywany do następnych lat. Jednak podatnik nie jest uprawniony do wykorzystania w przypadkach, jeśli:
płatność dokonywana jest na koszt pracodawców lub innych osób, stolicy macierzyńskiej (rodziny), a także płatnościami świadczącymi budżet federalny, budżety podmiotów składowych Federacji Rosyjskiej i lokalnych budżetów,
transakcja sprzedaży i sprzedaży jest zamknięta jednostką, która jest interpretacyjna w odniesieniu do podatnika zgodnie z art. 20 Kodeksu podatkowe Federacji Rosyjskiej (tylko wtedy, gdy relacje między osobami wpłynęło na warunki i wyników ekonomicznych transakcji zawartych);
korzyści z materiałami (odsetki od pożyczki w 2009 r., O czym jest mniejsza niż 2/3) dochód nie jest ujmowany, jeśli podatnik ma prawo do odliczenia;
rodzice, którzy mają nieletnich i zużywających funduszy własnych na zakup obiektów nieruchomości wspólnych z dziećmi dzieleniem własnością są uprawnione do stosowania odliczenia nieruchomości zgodnie z faktycznie wytworzonymi wydatkami;
odliczenie można uzyskać od organu podatkowego na koniec roku lub na pracodawcy do końca roku (jeśli istnieje powiadomienie o organach podatkowych) (litera Ministerstwa Finansów Rosji w wysokości 20.05 0,08 nr 03-04-06-01 / 146);
nakładany podatek może zostać zwrócony do agenta podatkowego w sprawozdaniu jednostki.
Wynajem nieruchomości. Przy wynajmie nieruchomości do wynajęcia dochód jest opodatkowany w wysokości 13%, z fragmentem do innej osoby fizycznej, podatnik niezależnie płaci podatek za rok.
Jeśli nieruchomość jest wynajęta dla indywidualnego przedsiębiorcy lub podmiotu prawnego, następnie najemca (agent podatkowy) jest zatrzymywanie podatku w czasie płatności dochodowych.
Koszty związane z naprawą nieruchomości, innych kosztów nieruchomości, można wziąć pod uwagę tylko w dedukcji podatkowej (2 miliony rubli), tj. W rzeczywistości "wypadają" z podstawy podatkowej (do momentu sprzedaży).
Alienacja nieruchomości. Rozważ atrakcje alienacji nieruchomości:
- dochód jest opodatkowany w wysokości 13%;
odliczenie podatku nieruchomości jest dostarczane w wysokości 1 miliona rubli, jeżeli nieruchomość była własnością przez mniej niż 3 lata, aw ilości kosztu sprzedaży, jeżeli 3 lata lub więcej;
odliczenie jest wielokrotnie dostarczane;
jeśli nieruchomość została sprzedana, poświęcony charakteru i jest niezależnym przedmiotem poszczególnych praw własności, odliczenie nieruchomości jest stosowane przez właściciela w całości bez dystrybucji całkowitej kwoty odliczenia między innymi właścicielami nieruchomości (uchwałą sądu konstytucyjnego Federacja Rosyjska z dnia 13 marca 2007 r. Nr 5-P);
podatnik ma prawo nie stosować odliczenia nieruchomości, ale w celu zmniejszenia kosztów otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości na koszty związane z uzyskaniem tych dochodów, należy udokumentować koszty;
substitution jest produkowany w odniesieniu do wszystkich sprzedanych obiektów, albo nie jest produkowany w ogóle (list federalnej służby migracji Rosji w Moskwie z kwietnia 2008 r. Nr 28-10/039332);
odliczenie podatku od nieruchomości od dochodów otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości jest zapewniany organowi podatkowym, agencie podatkowym (w szczególności pracodawcy) to odliczenie nie przewiduje (uchwałę FAS okręgu Volga 03.02004 N A12 -13945 / 03-C21);
odliczenie jest dostarczane na koniec roku, w którym uzyskuje się przychody ze sprzedaży nieruchomości, na podstawie oświadczenia jednostki przedłożonej do organu podatkowego wraz z deklaracją podatkową;
przeładowany podatek może zostać zwrócony do agenta podatkowego w taki sam sposób, jak nieruchomość jako odliczenie podatku od nieruchomości po nabyciu nieruchomości.
Ważnym punktem jest to, że przy zakupie, sprzedaży i wynajmowaniu nieruchomości mieszkaniowych (tj. Na każdym etapie rozpatrywanej działalności), jednostka nie płaci podatku VAT.
Oblicz ilość zobowiązań podatkowych jednostki, przyjmując warunkowo koszt mieszkania na 10 milionów rubli, cena wynajmu wynosi 45 tys. Rubli. W miesiącu, sugerując uproszczenie obliczeń, że w roku nabycia i roku sprzedaży mieszkania, wynajem nie jest przeprowadzany.
Nabycie
Odliczenie - 2 000 000 rubli., 8 000 000 rubli. Podstawa podatkowa nie spada;
Odliczenie używane na pierwszy rok - 720 000 rubli.
Podstawa podatkowa - 0 RUB., NDFL - 0 RUB. (biorąc pod uwagę odliczenie i zwrot podatku opodatkowanego).
Wynajem
Dochód FL (wynagrodzenie) - 720 000 rubli. na rok;
Przychody PL z wynajmu - 540 000 rubli. (45 000 RUB. X 12 miesięcy);
W ciągu około roku - 1 260 000 rubli.
Przeniesiony odliczenie - 1 280 000 rubli.
NDFL - 0 RUB. [(1 260 000 - 1,280 000) x 13%] W pierwszym roku, na kolejne -163 800 rubli. (Podatek za drugi rok zostanie zmniejszony o 2600 rubli. Niewykorzystane 20 000 rubli. X 13% Odliczenie)
Sprzedaż (po 3 latach od daty zakupu)
Dochód fl (wynagrodzenie) na rok - 720 000 rubli. (60 000 rubli. X 12 miesięcy);
Odliczenie w wysokości kosztów sprzedaży nieruchomości - 8 000 000 rubli, które nie wpadły w bazę podatkową przy zakupie, - w rzeczywistości jest to bezgotówkowa
Podstawa podatkowa - 720 000 rubli, NDFL - 93 600 rubli.
Indywidualny Przedsiębiorca: Przegląd systemów podatkowych w odniesieniu do wynajmu nieruchomości mieszkalnej
Całkowity reżim podatkowy.
Indywidualny przedsiębiorca jest podatnikiem VAT, a zatem powstanie obiekt opodatkowania podatku VAT. Rachunkowość przychodów i wydatków podlega kolejności Ministerstwa Finansów Rosji z 13 sierpnia 2002 r. Nr 86N, MNS Federacji Rosyjskiej nr BG-3-04 / 430 "w sprawie zatwierdzenia procedury rozliczania dochodów i Wydatki i działalność gospodarcza dla indywidualnych przedsiębiorców ", w których wiele kwestii nie jest rozstrzygniętych (na przykład, nie ma prawa do korzystania z premii amortyzacji, co do rozważanej sytuacji jest ważne ze względu na fakt, że nieruchomości mieszkaniowe jest amortyzator nieruchomość; konsekwencje sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości nie są ustalone).
Zgodnie z organami podatkowymi mieszkanie nie może odnosić się do obiektu środków trwałych, a zatem nie można podjąć odliczeń deprecjacji (litera RS rosyjskiego RF z dnia 06.07.04 nr 04-3-01 / 398). Naszym zdaniem określona pozycja jest nierozsądna, ponieważ mieszkanie jako "środki produkcji" nie ma innego, na przykład, z hoteli lub centrów biurowych, do których takie roszczenia nie powstają na uwadze ich oczywistą absurdę.
Zatem zastosowanie tego systemu podatkowego w odniesieniu do rozważanej działalności jest niewłaściwe, istnieje ryzyko sporu z organami podatkowymi (ten wniosek jest ogólny i z zastrzeżeniem korekty w odniesieniu do określonej sytuacji, na przykład, jeśli jest Planowane wynajęcie nieruchomości do wynajęcia podmiotu prawnego, ten ostatni może być zainteresowany otrzymaniem odliczeń na VAT).
ENVD..
W tym przypadku możliwe jest uwzględnienie kosztów, że nie jest nieopłacalne zarówno na etapie nabycia, jak i na etapie leasingu nieruchomości, a także nie ma potrzeby płacenia podatku VAT.
Zatem zastosowanie tego systemu podatkowego w odniesieniu do rozważanych działań, w naszym zdaniu, jest niewłaściwe ze względu na niezdolność do uwzględnienia kosztów. Przypominamy, że w przypadku wprowadzenia UTII w określonym sposobie, możliwe jest uniknięcie stosowania tego systemu podatkowego, prowadząc działalność bez rejestracji jako indywidualny przedsiębiorca.
Usn..
Po płakaniu konieczne jest rozważenie:
koszty aktywów trwałych muszą być brane pod uwagę w okresie podatkowym równomiernie i uznane za ostatni okres raportowania (podatku) na ostatni numer;
zdolność do przeniesienia strat na przyszłość, ale nie więcej niż 10 okresów podatkowych;
zasady te mogą być wdrażane w stosowaniu obiektu podatkowego "Przychody zredukowane przez kwotę wydatków", a odpowiednio stawka podatkowa wynosi 15%, ale tematy federacji mają prawo obniżyć stawkę do 5% w zależności od kategoria podatnika (pkt 2 sztuki. 346.20 NK RF);
nie ma potrzeby płacić podatku VAT;
konieczne jest uwzględnienie limitu dochodowego, którego nadwyżka nie pozwala na używanie USN (23 070 000 rubli. Przez 9 miesięcy, biorąc pod uwagę współczynnik deflatora na 2009 r.), Oraz, a także największy rozmiar wartość rezydualna Aktywa trwałe (100 milionów rubli).
Należy pamiętać, że takie "nieprzyjemne" cechy USN, jako podatek minimalny i konieczność przeliczania i płacenia podatku od przepisów amortyzacji w niektórych przypadkach (w przypadku środków trwałych w warunkach określonych w stanowisku. Ustęp 3 Sztuka. 346.16 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Tak więc, USN jest optymalnym systemem podatkowym dla nieruchomości leasingowych, co pozwala wziąć pod uwagę koszty, ale organizacja działań z wykorzystaniem USN wymaga bardziej zrównoważonego i profesjonalnego planowania podatkowego.
Wygraj na podstawie patentu. Patent można uzyskać tylko wtedy, gdy prawo na temat możliwości stosowania systemu patentowego w określonym rodzaju działalności zostało przyjęte w odpowiednim podmiotowi Federacji Rosyjskiej. Opodatkowanie ma zapłacić za wartość patentu, formuła do obliczania, która jest podana w Kodeksie Podatku Federacji Rosyjskiej i zależy od potencjalnie ewentualnego rocznego dochodu określonego przez prawo podmiotu składowego Federacji Rosyjskiej. Uznawanie do celu opodatkowania wydatków nie jest dostarczane.
Tak więc, naszym zdaniem wykorzystanie tego systemu podatkowego w odniesieniu do rozważanej działalności jest niewłaściwe w związku z niezdolnością do uwzględnienia kosztów.
Konsekwencje podatkowe dzierżawy nieruchomości mieszkalnej z osobą indywidualną - indywidualny przedsiębiorca przy użyciu USN
Rozważmy konsekwencje podatkowe użycia USN jako najbardziej optymalnego, z naszego punktu widzenia, reżim podatkowy do celów leasingowych. Wniosek ten odnosi się do pewnej uśrednionej sytuacji i może być dostosowywane z uwzględnieniem określonych okoliczności.
Nabycie nieruchomości. Koszt nieruchomości jest brany pod uwagę w okresie podatkowym równomiernie i jest uznawany za ostatni okres raportowania (podatku).
Indywidualny przedsiębiorca w certyfikacie rejestracji państwa powinna być taki rodzaj działalności gospodarczej jak "Operacje nieruchomości, Wynajem i Usługi" (list MNS Federacji Rosyjskiej w wysokości 06.07.04) Nr 04-3-01 / 398) .
Jeśli w przypadku okresu podatkowego kwota obliczona w łącznej kolejności podatku jest mniejsza niż kwota obliczonego podatku minimalnego, wówczas opłata minimalna w wysokości 1% dochodów jest wypłacana, podczas gdy różnica między kwotą obliczonego podatku a suma minimalnego dochodu może zostać przeniesiona jako strata na przyszłość.
Odsetki od pożyczki można przypisać wydatkom na podstawie ustanowionych zasad osoby prawne (1,5 stawek banku centralnego kredytów w rublach lub 22% w walucie).
Wynajem nieruchomości. Przychody zmniejszają się do udokumentowanych i ekonomicznie wydatków (zgodnie z zasadami rozdziału 25 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej)
Stawka podatku wynosi 15%, podatek jest wypłacany niezależnie co kwartał zaliczek, płatność końcowa nastąpi na koniec roku (pismo Ministerstwa Obrony Federacji Rosyjskiej w wysokości 06.07.04 nr 04-3- 01/398).
Nieruchomość na sprzedaż. Przychody są na ogół w porządku ogólnym w momencie wypłaty płatności w ilości otrzymanej dochodów. W momencie wdrożenia dochody do zemsty do kosztów środków trwałych nie mogą (e-maile Ministerstwa Finansów Rosji w latach 18 kwietnia 2007 r. Nr 03-11-04 / 2/106, od 05/27/05 Nie. 03-03-02-04 / 1/131).
Przy wdrażaniu środków trwałych w niektórych przypadkach konieczne jest ponowne obliczenie już uwzględnione pod uwagę wydatki i sam podatek, aby zapłacić go i kar, aby złożyć zaktualizowane deklaracje podatkowe, które zależy od dwóch czynników:
czas użyteczne użycie środki trwałe;
czas, który minął od rachunkowości kosztu zakupu (utworzenie) głównych środków lub od momentu tego nabycia (tworzenie).
Przeliczanie jest wymagane, w szczególności przez środki trwałe: okres użytkowania, którego ponad 15 lat, jeśli zostały wdrożone przez 10 lat od daty zakupu (tworzenie, wytwarzanie); Obejmują one lokale mieszkaniowe (najnowsza grupa amortyzacji, okres użytkowania 30 lat; jeżeli lokale mieszkaniowe, wcześniej stosowane, powinny uzyskać potwierdzenie dokumentalne o terminie użytkowania, na przykład, skompilowanie ustawy AC-1).
Przekazanie podatku jest to, że w ciągu ostatnich okresów konieczne jest wykluczenie kosztów, które zostały już uwzględnione w odniesieniu do takich środków trwałych i konieczne jest naliczenie amortyzacji zgodnie z zasadami Ch. 25 NK RF.
Ponieważ lokale mieszkaniowe należą do ostatniej grupy amortyzacji (okres użytkowania 30 lat), kwota miesięcznych wydatków w przypadku podatków od zasad amortyzacji znacznie spadnie.
Zastosowanie obiektu nieruchomości przez poprzedni właściciel musi zostać potwierdzony udokumentowany (najlepiej w postaci OS-1), tj. Przy zakupie "wtórnej nieruchomości" i właściwe potwierdzenie terminu użytkowania, mogą wzrosnąć deprecjacje.
Aby ocenić konsekwencje podatkowe, konieczne jest wziąć pod uwagę, że indywidualny przedsiębiorca płaci wkład na FIU w formie stałej płatności, obliczonej na podstawie kosztów roku ubezpieczeń (w 2008 r., Koszt ubezpieczenia rok był 3864 rubli).
Oblicz kwotę zobowiązań podatkowych indywidualnego przedsiębiorcy, przyjęcie kosztów mieszkania na 10 milionów rubli, cena wynajmu wynosi 45 tys. Rubli. W miesiącu, sugerując uproszczenie obliczeń, że w roku nabycia i roku sprzedaży mieszkania, wynajem nie jest przeprowadzany. Koszt mieszkania wynosi 10 000 000 rubli, mieszkanie jest nowe.
Nabycie: Dochód - 0 RUB., Koszty - 10 000 000 rubli. rocznie, w pełni przeniesiony jako straty na przyszłość (nie więcej niż 10 lat), podstawa podatkowa - 0 rubli, podatek minimalny - 0 rubli. (Ponieważ nie ma dochodu).
Wynajem: Przychody z wynajmu 540 000 rubli. (45 000 rubli. X 12 miesięcy). Stała strata wyniosła 540 000 rubli. rocznie (do "używania" straty w pełni ponad 10 lat dobrodziejczo jednocześnie zaangażowany w inne działania, które przynoszą przychody).
Podstawa podatkowa \u003d 0 RUB., Minimalny podatek \u003d 5 400 rubli.
NDFL \u003d 720 000 (wynagrodzenie, pod warunkiem, że oprócz dostawy mieszkania, jednostka pracuje również na umowie o pracę) * 13% \u003d 93 600 rubli. rocznie, suma na rok 99 000 rubli. (Dla porównania, przy dostarczaniu nieruchomości FL, kwota podatkowa będzie 0 rubli (na 1 rok), na następne 163 800 rubli)
Sprzedaż(Ponad 10 lat): Cena - 5 000 000 rubli., Podatek (15%) - 750 000 rubli. (W przypadku braku wydatków, zatem za okres sprzedaży, możliwe jest zaplanowanie kosztów, które obejmują otrzymane dochody).
Ważna jest również na sprzedaż, ważne jest również, aby wziąć pod uwagę, że jeśli limit dochodu zostanie przekroczony do stosowania Usn, prawo do stosowania tego systemu podatkowego zostanie utracony od początku kwartału, w którym określony nadmiar i (lub) niezgodność z określonymi wymaganiami.
Tak więc wybór formalności działań jest z góry określony przez odpowiedź na pytanie, czy jest to działalność przedsiębiorczości, czy nie. Jeśli tak jest, osoba fizyczna musi być zarejestrowana jako indywidualny przedsiębiorca. Jeśli nie jest mało prawdopodobna Deklaracja paszowa raz w roku, unikając trudności administracji podatkowej i subtelności planowania podatkowego. Nie wyklucza jednak działalności jako indywidualnego przedsiębiorcy, który, jeśli w przypadku kompetentnego planowania i prawnie prawidłowej konstrukcji, pozwoli Ci zarządzać płatnościami podatkowymi.
Organizacje wykorzystywane przez uproszczone określenie przychodów opodatkowanych na podstawie art. 249 i 250 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej (klauzula 1 art. 346.15 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej). Artykuły te dzielą wszystkie przychody przychodów ze sprzedaży i dochodów nieregularnych. Główny występuje, biorąc pod uwagę przychody wynajmu podczas USN, do którego dochód dla jednego przypisania podatkowego do opłaty otrzymanej w celu wynajęcia nieruchomości do wynajęcia jest przychody ze sprzedaży lub dochodów nieregulowanych.
W ogólnym przypadku dochód z wynajmu nieruchomości jest nieregularny. Można jednak wziąć pod uwagę zarówno przychody ze sprzedaży. Kryterium przypisywania opłat za wynajem dochodów do Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej nie zawiera jednak stanu włączenia wydatków związanych z wynajmem nieruchomości do wynajęcia, wydatki na wydatki. Jeśli więc organizacja daje własność systematyczną podstawę, koszty takich działań są związane z realizacją (sub. 1, pkt 1 art. 265 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym przychody z niego muszą być ujmowane w ramach przychodów ze sprzedaży.
Koncepcja systematycznego jest wykorzystywana w znaczeniu stosowanym w ust. 3 art. 120 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, Dwa razy i więcej rok kalendarzowy. Takie podejście do zastosowania koncepcji "Systematyzacja" została zapisana w ust. 2 sekcji 4 Zalecenia metodyczne W celu zastosowania rozdziału 25 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej (zatwierdzone przez nakaz Ministerstwa Wątpliwych sytuacji Rosji w dniach 20 grudnia 2002 r. BG-3-02 / 729). Do tej pory dokument ten podnieśli siłę (rzędu 21 kwietnia 2005 r. SAE-3-02 / 173). Jednak proponowana interpretacja koncepcji "systematycznej" zachowuje swoje znaczenie, co potwierdza urząd skarbowy (patrz, na przykład literę do Umns Rosji w regionie Moskwy 25, 2004 nr 04-23 / 03451) I naczynia (patrz, na przykład, rozdzielczość FAS Okręg Volga-Vyatka datowany 26 października 2005 r. A28-4710 / 2005-34 / 29).
Tak więc, jeśli nieruchomość jest wynajęta na zasadzie systematyczną, a następnie rachunkowość dochodowa
Z dzierżawy, gdy jesteśmy w tej samej kolejności, co przychody ze sprzedaży. W przeciwnym razie odzwierciedlają wypłaty wynajmu w składzie dochodu bez przychodów. Podobne reguły mogą być stosowane w rachunkowości. Tylko do wynajmu przychodów z USN muszą być podzielone na dochody na działalność zwykłą (odzwierciedlenie na koncie 90) i innych dochodów (odzwierciedlenie na koncie 91).
Data otrzymania dochodu jest dzień, w którym organizacja faktycznie otrzymała fundusze od najemcy, aby zapłacić za swój dług. Suma czynszu uzyskana w formie zaliczki jest wliczona w dochód na USN natychmiast w momencie jego odbioru do organizacji. Ta data trzeba podjąć odpowiednie wejście do dochodów Księgi Przychodów i wydatków. Procedura ta następuje z ust. 1 art. 346.17 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej i rekordów PMC Rosji z dnia 11 czerwca 2003 r. SA-6-22 / 657, datą 25 stycznia 2006 r. Nr 03-11-04 / 2/15 i decyzje Federacji Rosyjskiej w dniach 20 stycznia 2006 r. Nr 4294/05.
W rachunkowości można zastosować podobne zasady. Ale tylko pod warunkiem, że organizacja odnosi się do małych przedsiębiorstw i kont w metodzie gotówkowej. Jeśli stosuje metodę rozliczeń, a następnie przychody z wynajęcia w USN zastanawiają się nad datą, kiedy organizacja ma prawo je otrzymać (z reguły, jest to ostatni numer każdego miesiąca). Takie dochody z najemcy lub nie, nie ma znaczenia.
Przykład
Organizacja stosuje się USN, podatek płaci od różnicy między dochodami a wydatkami. Rachunkowość opiera się na metodzie naliczania. Organizacja wynajęła pomieszczenia niemieszkalne.
Od stycznia firma pobiera miesięczny czynsz w wysokości 90 000 rubli. Płatność z najemcy jest miesięczna (w miesiącu następującego po okresie, w którym wypożyczono usługi).
Sytuacja 1.
Jedną z działalności firmy jest dzierżanie środków trwałych. Rachunkowość przychodów z wynajmu z USNS jest przeprowadzana przy użyciu następujących zapisów:
- w styczniu:
Kredyt debetowy 62 90-1
- w lutym:
Kredyt debetowy 51
- 90 000 rubli. - czynsz za styczeń na rachunku bieżącym;
Kredyt debetowy 62 90-1
- 90 000 rubli. - opłaty za wynajem są naliczone, a dług najemcy odzwierciedla;
- w marcu:
Kredyt debetowy 51
- 90 000 rubli. - przybył wynajem na lutego do rachunku bieżącego;
Kredyt debetowy 62 90-1
- 90 000 rubli. - Opłata za wynajem jest naliczona przez marsz, a zadłużenie najemcy znajduje odzwierciedlenie.
Zgodnie z wynikami pierwszego kwartału kwota czynszu w wysokości 270 000 rubli będzie odzwierdziła odzwierciedlenie w procedurze księgowej w celu oszacowania przychodów ze sprzedaży (dochód ze zwykłej działalności). (90 000 rubli. × 3 miesiące). Właściwie rzeczywiście otrzymane opłaty za wynajem w wysokości 180 000 rubli przeniesiono do księgi rezerwowej dochodów i wydatków. (90 000 rubli. × 2 miesiące).
Sytuacja 2.
Leasing środków trwałych nie jest rodzajem aktywności organizacji. Jednocześnie nieruchomość została przekazana najemcy przez miesiąc. Następnie przeprowadzono rachunkowość dochodów do wynajmu podczas USN, przy użyciu następujących zapisów:
- w styczniu:
Kredyt debetowy 62 91-1
- 90 000 rubli. - Opłata za wynajem za styczeń i odzwierciedla zadłużenie najemcy;
- w lutym:
Kredyt debetowy 51
- 90 000 rubli. - Wynajem na stycznie do rachunku bieżącego.
Zgodnie z wynikami pierwszego kwartału kwotę czynszu w wysokości 90 000 rubli w ilości czynszu w wysokości 90 000 rubli zostanie odzwierciedlone w postępowaniu księgowym. W księdze dochodów i wydatków brak przychodów jest również odzwierciedlany w ilości 90 000 rubli.
Jak legalnie wynająć lokale mieszkaniowe do wynajęcia?
Istnieją dwa sposoby na zapłatę za podatek dochodowy otrzymany z wynajęcia pomieszczeń mieszkalnych:
- Aby złożyć zeznanie podatkowe w dniu roku i płacić za podatek dochodowy (NDFL) w wysokości 13%, nie później niż 30 kwietnia, w przyszłym roku po roku, w którym uzyskano odpowiedni dochód.
- Oczyść patent do wynajęcia mieszkaniowych do wynajęcia.
Karmić deklarację
1. Istnieje kilka opcji wypełniania deklaracji:
w papierze przy użyciu formy deklaracji dłoni wypełnionej (przewidziane za darmo w kontroli podatkowych lub niezależnie drukowane z witryny www.nnalog.ru);
w formie elektronicznej przy użyciu formularza lub programu "Deklaracja 20__" (na stronie www.nnalog.ru);
odwiedź Inspektorat podatkowy w miejscu rejestracji i wypełnić deklarację wraz z inspektorem Departamentu Audytów Cameral na podatek dochodowy od osób fizycznych.
2. Istnieje kilka opcji zgłoszenia deklaracji:
w w formacie elektronicznym. przez Internet (korzystając z witryny www.nnalog.ru);
osobiście przychodzą do kontroli podatkowej w miejscu rejestracji;
aby wysłać przedstawiciel podatnika (zgłoszenie za pośrednictwem przedstawiciela sugeruje, że notarialne dokument zostanie przywiązany do deklaracji, potwierdzając uprawnienia przedstawiciela podatnika);
złożyć deklarację kierunkiem poczty (w dowolnym rozdzieleniu rosyjskiego postu).
Daty składania i płatności
Nie później niż 30 kwietnia, w przyszłym roku, w którym uzyskano odpowiedni dochód, Deklaracja podatkowa (formularz 3-NDFL) zapewniono inspekcji podatkowej w miejscu zamieszkania.
Nie później niż 15 lipca, następny okres podatkowy, całkowita stawka podatkowa, obliczona zgodnie z złożoną deklaracją podatkową, jest wypłacana na podatniku.
Akwizycja pacjenta.
1. Zarejestruj się jako indywidualny przedsiębiorca
(Cła w sprawie rejestracji wynosi 800 rubli)
Aby to zrobić, skontaktuj się z IFTS nr 46 lub przejść rejestracja online Na stronie www.nalog.ru.
2. Złóż wniosek o patent do każdej kontroli podatkowej
3. Uzyskaj pacjenta w kontroli podatkowej w ciągu 5 dni roboczych po złożeniu wniosku
4. Pay Patent.
Można znaleźć czas kosztów i płatności
CZĘSTO ZADAWANE PYTANIA
Kto powinien zadeklarować przychody z dostawy nieruchomości do wynajęcia?
Odpowiedź:Przychody z wynajmu nieruchomości do wynajęcia powinny zadeklarować obywateli, którzy mają własność do leasingu innym osobom. W przypadku zawarcia umowy najmu między jednostką a organizacją, a organizacja nie posiadała podatku, jednostka powinna również zadeklarować przychody. Innym sposobem na zapłatę NDFL w wynajęcie jest nabywanie patentu na wynajem lokalu mieszkaniowego.
Jak dowiedzieć się o obowiązkach, aby zapłacić podatek wynajem podatku?
Odpowiedź:Zgodnie z art. 224 Kodeks dochód otrzymany przez właściciela lokali mieszkaniowych w ramach umów o zatrudnienie lokali mieszkaniowych jest przedmiotem opodatkowania NDFL w stawce 13% w mieszkańcach podatkowych Federacji Rosyjskiej i stawki 30% osób - Nie- Mieszkańcy Federacji Rosyjskiej.
Prawo przewiduje odpowiedzialność za brak świadczenia deklaracja podatkowa, do uchylania się od opodatkowania itp. Na przykład, jeśli podatnik jest zobowiązany do przedstawienia, ale nie świadczył deklaracji podatkowej na podatek dochodowy od osób fizycznych, wówczas jest odpowiedzialny za ustęp 1 art. 119 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, w formie mandat.
Dlaczego musisz zakończyć umowę i zapłacić NDFL do wynajęcia?
Odpowiedź:Obywatele przechodzące i strzelające apartamenty powinny zawrzeć umowy, w których obowiązki stron są wyraźnie określone. Będzie to nadal unikać możliwych konfliktów między właścicielem a najemcami, zaoszczędzić pieniądze, nerwy i czas.
Rejestracja umowy jest opcjonalna, jeśli zostanie zawarta na okres krótszy niż rok.
Czy najemca płaci NDFL do wynajęcia?
Odpowiedź:Najemca - Nie. Ale właściciele (właściciele apartamentów) - tak. Zgodnie z kodeksem podatkowym muszą one zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% badanego kwoty do wynajęcia mieszkania.
Jak praktycznie złożyć deklarację?
Odpowiedź:W inspekcjach przyjęcie deklaracji prowadzi się w salach operacyjnych lub w specjalnie wyznaczonej lokalu, istnieją znaki, w których przeprowadza się akceptacja. Większość sal operacyjnych jest wyposażona system elektroniczny Zarządzanie kolejką, komputery z systemami referencyjnymi i prawnymi oraz produkty oprogramowania opracowane przez federalną służbę podatkowej Rosji.
Również w inspekcji można uzyskać porady i pomoc praktyczna do wypełnienia deklaracji podatkowych.
Składając deklarację, konieczne jest posiadanie paszportu i na wniosek dokumentów podatników potwierdzających przychody otrzymane od wynajmu nieruchomości (umowa najmu, otrzymania pieniędzy, innych dokumentów płatniczych).
Jak legalnie wynająć lokale mieszkaniowe do wynajęcia?
Odpowiedź:Istnieją dwa główne sposoby zapłaty za podatek dochodowy otrzymany od wynajmu wynajmu mieszkaniowego:
1. Aby złożyć zeznanie podatkowe z tytułu wyników roku i płacić za podatek dochodowy osobisty (NDFL) w wysokości 13%;
2. Kup patent na dostawę pomieszczeń mieszkalnych do wynajęcia.
Odpowiedź:Na stronie internetowej Departamentu Polityki Gospodarczej i Rozwój Miasta Moskwy dokonaliśmy dość prostego kalkulatora - "Jak obliczyć koszt patentu". Idziesz do strony, wybierz rodzaj aktywności, który planuje zrobić (na przykład, weź wynajęcie mieszkania, wybierz obszar, w którym znajduje się mieszkanie, jego obszar i okres, do którego chcesz kupić patent, a Kalkulator automatycznie oblicza koszt patentu. Obserwujesz go, doceniając, bo o której godzinie jesteś gotowy na zakup patentu - na rok, może miesiąc.
Co to jest patent?
Odpowiedź:Można go kupić przez cały czas w roku kalendarzowym. Na przykład, jeśli po prostu zaczniesz wynająć mieszkanie do wynajęcia i nadal nie jestem pewien, czy możesz przekazać go przez długi czas, czy najemca pozostanie na miesiąc, możesz kupić patent na miesiąc, dwa, trzy, Spróbuj, jak wygodny ten system jest dla Ciebie wygodny. I dalej go nabyć, na przykład przez rok. Ponadto patent łagodzi Cię ze stosu papierów, od potrzeby wypełnienia dużej, dość złożonej deklaracji na podatki od dochodów osób fizycznych. Wszystko, co musisz zrobić, to po prostu wypełnić dość prostą aplikację na zakup patentu i uzyskania patentu. I to wszystko. Wszystkie trudności z wypełnieniem raportu.
Jaka jest stawka podatku od osób fizycznych, w przypadku (jako jednostki) uzyskać przychody z wynajęcia mieszkania?
Odpowiedź:Stawki podatkowe są ustalane przez art. 224 NK RF.
· 13% - dla mieszkańców podatkowych Federacji Rosyjskiej;
· 30% - dla nierezydentów Federacji Rosyjskiej.
Jakie są terminy składania i wypłaty podatku mieszkaniowego?
Odpowiedź:Aby złożyć zeznanie podatkowe (formularz 3-NDFL) do kontroli podatkowej w miejscu zamieszkania w terminie, nie później niż 30 kwietnia roku po roku, w którym uzyskano odpowiedni dochód.
Łączna kwota podatku, obliczona zgodnie z przedłożonym deklaracją podatkową, jest wypłacana w miejscu rozliczania podatnika na czas nie później niż 15 lipca, po upływie okresu podatkowego.
Za brak przedstawienia deklaracji podatkowej i braku wypłaty podatku, oprócz przymusu do zapłaty samego podatku, ponosi odpowiedzialność zgodnie z art. 119 i 122 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej (do 40% kwoty niezapłaconego podatku, które pobierane są w sądzie).
Okres podatkowy otrzymał dochód z wynajęcia mieszkania. Czy mam prawo przy obliczaniu podatku dochodowego zmniejszyć dochód uzyskany w formie opłat za wynajem, kwotę kosztów dokonanych w formie płatności przez najemcę usług użyteczności publicznej, jeżeli koszt tych usług jest zawarty w wysokości czynszu ?
Odpowiedź:W przypadku, gdy umowa najmu przewiduje, że w wysokości opłaty za wynajem obejmowała koszty najemcy w formie kosztów korzystania z usług użyteczności publicznej, właściciel nie jest uprawniony do uwzględnienia wskazanych kosztów przy określaniu podatku baza do indywidualnego podatku dochodowego.
Co muszę zrobić, jeśli wiem, że jeden z moich sąsiadów nieoficjalnie usuwa apartament (pokój)?
Odpowiedź:Informacja o ten fakt Możesz zapewnić starszą przy wejściu, dzielnicy autoryzowanej policji według Twojej witryny lub bezpośrednio do organów podatkowych. W władzach można dołączyć do formularza elektronicznego przez Internet.
