Dochód instytucji budżetowej z wynajmu nieruchomościpodlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Ministerstwo Finansów Rosji w piśmie nr 03-03-06/4/50 z dnia 25 maja 2012 r. wyjaśniło, czy dochody uzyskane z wynajmu nieruchomości przez uczelnię w tym roku powinny podlegać podatkowi dochodowemu od osób prawnych . Urząd w szczególności przypomina, że Ch. 25 „Podatek dochodowy od osób prawnych” Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej nie zawiera przepisów określających specyfikę płacenia instytucjom budżetowym podatku dochodowego od dochodów uzyskanych z dzierżawy mienia państwowego (miejskiego) i przekazywanych im w celu zarządzania operacyjnego.
W związku z tym zapłata podatku dochodowego przez instytucje budżetowe odbywa się w sposób określony w art. 287 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Instytucje budżetowe są zobowiązane do prowadzenia odrębnej ewidencji dochodów (wydatków) uzyskanych (wytworzonych) w ramach finansowania celowego. W przypadku braku takiego rozliczenia dla podatnika, który otrzymał finansowanie celowe, środki te uważa się za podlegające opodatkowaniu od dnia ich otrzymania.
Przykład. Od 01.01.2012 r. miejska budżetowa placówka oświatowa (liceum ogólnokształcące) dzierżawi lokale, za które otrzymuje czynsz z VAT oraz zwrot kosztów mediów, a także zwrot podatku gruntowego i od nieruchomości.
Obecnie dochody z dzierżawy majątku gminnej instytucji budżetowej mogą być wpisywane na rachunek osobisty tej instytucji i pozostawać w jej samodzielnej dyspozycji.
Uprawnione organy wskazują, że czynności o świadczenie usług publicznych na podstawie umów, zgodnie z którymi koszt usług najmu lokalu nie obejmuje tych kosztów, nie są czynnościami sprzedaży towarów (robót, usług) i w konsekwencji przedmiotem podatku VAT (Listy Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 14 maja 2008 r. N 03-03-06/2/51; 31 grudnia 2008 r. N 03-07-11/392; 17 września 2009 r. N 03-07 -11/232, Federalna Służba Podatkowa Rosji z dnia 4 lutego 2010 r. N ShS-22- 3/ [e-mail chroniony]).
Stanowisko to opiera się na fakcie, że organizacja, która otrzymuje usługi komunalne na podstawie umów z organizacjami dostawczymi, sama nie jest organizacją dostawczą i w związku z tym nie może realizować usług komunalnych.
W celu uniknięcia późniejszych nieporozumień z organami podatkowymi zalecamy uwzględnienie w podstawie podatku VAT kwoty odszkodowania za część podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego otrzymanego od najemców (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 25.11.2008 r. N 03-07-11 / 366).
Środki otrzymane przez instytucje od osób trzecich jako zapłata za media, usługi operacyjne i inne podobne usługi są ujmowane jako ich dochody i rozliczane jako dochody nieoperacyjne zgodnie z art. 250 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej (Listy Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 24 marca 2009 r. N 03-03-05 / 47, Biuro Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla regionu moskiewskiego z dnia 29 listopada 2004 r. N 03-42/22557, z dnia 3 lutego 2005 r. N 21-27/28632).
Kwoty rekompensat od najemców za część podatków (od nieruchomości, gruntów) płaconych przez właścicieli można uznać za dochód ze sprzedaży (klauzula 2 art. 249 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, pismo Urzędu Podatkowego Federalnego Służba Rosji dla regionu moskiewskiego z 03.02.2005 N 21-27 / 28632 ).
Instytucja prawdopodobnie będzie musiała bronić innego stanowiska prawnego w sądownictwie (zob. np. uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnokaukaskiego z dnia 11 lutego 2008 r. N F08-8206 / 07-3204A, FAS Wschodniosyberyjskiego Powiat 21 marca 2007 r. N A74-3165 / 06-Ф02-1481/07).
W rachunkowości instytucji budżetowej zgodnie z Instrukcją korzystania z planu kont księgowość instytucje budżetowe, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 16 grudnia 2010 r. N 174n, stosuje się następującą korespondencję:
1. Konto debetowe 2205 21 560 Konto kredytowe 2401 10 120
czynsz naliczany jest na podstawie umowy, faktury (faktury).
2. Konto debetowe 2401 10 120 Konto kredytowe 2 303 04 730
VAT naliczony od czynszu.
3. Konto debetowe 2 201 11 510 Konto kredytowe 2205 21 660
wzrost na koncie pozabilansowym 17 (pod kodem KOSGU 120);
czynsz został otrzymany.
4. Konto debetowe 2 302 23 730 (rachunek księgowości analitycznej „Rozliczenia z najemcą”) Rachunek kredytowy. 2 302 23 730 (rachunek księgowości analitycznej „Rozliczenia z organizacją dostarczającą”)
najemca otrzymuje fakturę za zwrot wydatków instytucji w zakresie zużytych przez niego usług komunalnych.
5. Konto debetowe 2 302 23 830 (rachunek księgowości analitycznej „Rozliczenia z organizacją dostarczającą”) Rachunek kredytowy. 2 201 11 610
podwyższenie na koncie pozabilansowym 18 (pod kodem KOSGU 223);
instytucja zapłaciła za media.
6. Konto debetowe 2 201 11 510 Konto kredytowe 2 302 23 730 (rachunek analityczny „Rozliczenia z najemcą”)
zmniejszenie na koncie pozabilansowym 18 (kod KOSGU 223);
lokator otrzymał pieniądze na opłacenie zużywanych przez niego usług komunalnych.
7. Konto debetowe 2401 20 290 Konto kredytowe 2 303 12 730 (2 303 13 730)
instytucja naliczyła podatek od nieruchomości (podatek gruntowy), którego kwoty podlegają odszkodowaniu zgodnie z umową najmu (umowa uzupełniająca do niej).
8. Konto debetowe 2 303 12 830 (2 303 13 830) Kredyt wg. 2 201 11 610
podwyższenie na koncie pozabilansowym 18 (pod kodem KOSGU 290);
instytucja zapłaciła podatek od nieruchomości (podatek gruntowy).
9. Konto debetowe 2205 81 560 Konto kredytowe 2401 10180
naliczone dochody - rekompensata wydatków na zapłatę podatku od nieruchomości (podatek gruntowy).
10. Konto debetowe 2401 10 180 Konto kredytowe 2 303 04 730
VAT naliczany od kwoty odszkodowania.
11. Konto debetowe 2 201 11 510 Konto kredytowe 2 205 81 660
zwiększenie na koncie pozabilansowym 17 (pod kodem KOSGU 180);
wysokość odszkodowania otrzymanego od najemcy.
12. Konto debetowe 2 303 04 830 Konto kredytowe 2 201 11 610
instytucja zapłaciła podatek VAT.
13. Konto debetowe 2.401 10.120 (2.401 10.180) Kredyt wg. 2 303 03 730
naliczony podatek dochodowy z tytułu czynszu (w zakresie innych dochodów uzyskiwanych od najemców).
14. Konto debetowe 2 303 03 830 Konto kredytowe 2 201 11 610
zmniejszenie na koncie pozabilansowym 17 (pod kodem KOSGU 120 - pod względem czynszu; pod kodem KOSGU 180 - z tytułu innych dochodów uzyskiwanych od lokatorów);
spółka zapłaciła podatek dochodowy.
Otrzymanie środków z wynajmu nieruchomościgminna instytucja budżetowa
Dochód z dzierżawy majątku gminnej instytucji budżetowej musi być do samodzielnej dyspozycji tej instytucji i może być przelany na jej rachunek osobisty.
Zgodnie z ust. 4 art. 9 ust. 2 ustawy federalnej z dnia 12 stycznia 1996 r. N 7-FZ „O organizacjach niekomercyjnych” instytucja budżetowa ma prawo do prowadzenia innych rodzajów działalności, które nie są głównymi rodzajami działalności, tylko w takim zakresie służy osiągnięciu celów, dla których został stworzony i odpowiadających określonym celom, pod warunkiem, że taka działalność jest wskazana w jego dokumentach założycielskich (klauzula 3 art. 298 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dochód uzyskany w formie czynszu lub innej płatności z tytułu przekazania mienia komunalnego przypisanego do miejskiej instytucji budżetowej w celu uzyskania odszkodowania nie odnosi się do dochodów budżetu lokalnego (klauzula 3, art. 41, art. 42 RF BC), a zatem są nie podlega zaksięgowaniu w budżecie. Dochody z działalności generującej dochody oraz majątek uzyskany kosztem tych dochodów są oddawane do niezależnej dyspozycji instytucji budżetowej (klauzula 3, art. 298 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
W ten sposób dochody z dzierżawy majątku gminnej instytucji budżetowej mogą być wpisywane na rachunek osobisty tej instytucji i pozostawać w jej samodzielnej dyspozycji. Jednocześnie instytucja może przeznaczyć uzyskane dochody na dowolny cel, jeżeli odpowiadają one celom, dla których instytucja została utworzona, w ramach wymagań zatwierdzonego w ustalony sposób Planu działalności finansowo-gospodarczej.
W przypadku leasingu za zgodą fundatora nieruchomości, a szczególnie cennych ruchomości przekazanych instytucji budżetowej przez fundatora lub nabytych przez instytucję budżetową kosztem środków przyznanych jej przez fundatora na nabycie tego mienia , założyciel nie zapewnia wsparcia finansowego na utrzymanie takiej nieruchomości (klauzula 6 art. 9.2 ustawy nr 7-FZ).
Tak więc np. w przypadku przekazania części budynku przez instytucję budżetową (wydzielone pomieszczenie w budynku) wysokość dotacji może zostać pomniejszona przez fundatora o wysokość kosztów utrzymania nieruchomości. osiedle proporcjonalne do wynajmowanej powierzchni.
Opublikowanie
Kwestię opodatkowania dochodu osoby wynajmującej nieruchomość mieszkalną można uznać za część bardziej istotnej kwestii, a mianowicie kwestię rozróżnienia działalności przedsiębiorczej i nieprzedsiębiorczej. Ponieważ wynajem nieruchomości (np. mieszkań) na wynajem może przynieść znaczne dochody, uznanie takiej działalności gospodarczej może prowadzić nie tylko do odpowiedzialności administracyjnej, ale także karnej, jeśli wiąże się to z „generowaniem dochodów na dużą skalę” , czyli kwota przekraczająca 250 000 rubli. (Uwaga do art. 169 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej). Tak więc, jeśli wynajmujesz trzypokojowe mieszkanie w Moskwie, na przykład za 45 000 rubli. miesięcznie, limit karno-prawny zostanie przekroczony za mniej niż 6 miesięcy.
A to tylko odpowiedzialność za nielegalną przedsiębiorczość, a nadal istnieje ryzyko związane z brakiem rejestracji, niezłożeniem deklaracji, błędnym naliczeniem i opłaceniem podatków.
Spróbujmy dowiedzieć się, jakich kryteriów może użyć dana osoba właściwy wybór określenie metod i form prowadzenia działalności związanej z wynajmem nieruchomości mieszkaniowych, jak prawidłowo naliczać i płacić podatki, a także uwzględniać kwestie planowania podatkowego przy konstruowaniu dochodów z tego rodzaju działalności.
Przedsiębiorczość to samodzielna działalność prowadzona na własne ryzyko, mająca na celu systematyczne uzyskiwanie zysku z użytkowania nieruchomości, sprzedaży towarów, wykonywania pracy lub świadczenia usług przez osoby zarejestrowane jako takie w ustawowy w porządku. Aby ocenić charakter działań jednostki, sama ta definicja jest wyraźnie niewystarczająca, dlatego postaramy się wyjaśnić stanowisko organów państwowych w tej kwestii.
Stanowisko organów podatkowych
Zgodnie z opinią organów podatkowych, wyrażoną w piśmie Federalnej Służby Podatkowej dla miasta Moskwy z dnia 25 stycznia 2008 r. Nr 18-12 / 3 / 005988, dla osób fizycznych uczestniczących w stosunkach najmu i (lub) transakcjach dotyczących kupna i sprzedaży posiadanego przez nich majątku, nie ma obowiązku uzyskania statusu indywidualnego przedsiębiorcy. Wynika to z faktu, że dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne z najmu (najmu) i (lub) sprzedaży ruchomości lub nieruchomości są określone w art. 208 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej jako samodzielny rodzaj dochodu, który jest przedmiotem podatku dochodowego od osób fizycznych.
Prawo łączy konieczność zarejestrowania osoby fizycznej jako indywidualnego przedsiębiorcy z realizacją szczególnego rodzaju działalności, a nie tylko z wykonywaniem płatnych transakcji.
O obecności oznak działalności przedsiębiorczej świadczą w szczególności następujące fakty:
produkcja lub nabycie nieruchomości w celu późniejszego czerpania zysku z jej użytkowania lub sprzedaży;
księgowanie operacji gospodarczych związanych z realizacją transakcji;
wzajemne powiązania wszystkich transakcji dokonywanych przez obywatela w określonym czasie;
stabilne relacje ze sprzedającymi, kupującymi, innymi kontrahentami.
Działalność gospodarcza ma miejsce, gdy zasoby, urządzenia, siła robocza, technologie, surowce, materiały, energia (zasoby informacyjne) zostają połączone w proces produkcyjny, którego celem jest wytwarzanie produktów (świadczenie usług). Takie działania charakteryzują koszty produkcji, proces produkcji i produkcja (usługi).
Jeśli wszystkie powyższe objawy są obecne indywidualny jest zobowiązany do zarejestrowania się jako przedsiębiorca bez tworzenia osobowości prawnej.
Jeżeli nie ma podstaw do uznania obrotu nieruchomościami za działalność gospodarczą, od uzyskanego dochodu osoba fizyczna musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych jako osoba niebędąca indywidualnym przedsiębiorcą.
Stanowisko sądów w sprawach o wykroczenia administracyjne (paragraf 13 uchwały Plenum) Sąd Najwyższy RF z dnia 24 października 2006 r. Nr 18 „W niektórych kwestiach, które pojawiają się w sądach przy stosowaniu szczególnej części Kodeksu wykroczeń administracyjnych”). Nie wchodzą w to odrębne przypadki sprzedaży towarów, wykonywania pracy, świadczenia usług przez osobę niezarejestrowaną jako indywidualny przedsiębiorca wykroczenie administracyjne pod warunkiem, że ilość towarów, ich asortyment, wielkość wykonanej pracy, świadczonych usług i inne okoliczności nie wskazują na to, że działalność ta miała na celu systematyczny zysk.
Dowodami potwierdzającymi fakt podejmowania działań mających na celu systematyczny zysk, w szczególności mogą być zeznania osób, które zapłaciły za towary, pracę, usługi, pokwitowania za otrzymanie Pieniądze, wyciągi z rachunków bankowych osoby odpowiedzialnej administracyjnie, czynności przekazania rzeczy (wykonywanie pracy, świadczenie usług), jeżeli z tych dokumentów wynika, że otrzymano środki na sprzedaż towarów przez te osoby (wykonanie pracy, świadczenia usług), umieszczania reklam, wystawiania próbek towarów w punktach sprzedaży, zakupu towarów i materiałów, zawierania umów najmu lokali.
Stanowisko sądów w sprawach karnych (klauzula 2 Uchwały Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 18 listopada 2004 r. nr 23 „O praktyce sądowej w sprawach nielegalnej przedsiębiorczości i legalizacji (prania) funduszy lub innego mienia nabytego środkami kryminalnymi”).
W przypadku gdy osoba niezarejestrowana jako indywidualny przedsiębiorca nabyła lokal mieszkalny lub inną nieruchomość na własne potrzeby lub otrzymała ją w drodze spadku lub na podstawie umowy darowizny, ale ze względu na brak konieczności korzystania z tej nieruchomości, czasowo ją wydzierżawiła lub wydzierżawiła a w wyniku takiej czynności cywilnoprawnej uzyskany dochód (w tym w dużej lub szczególnie dużej wysokości), jego czyn nie pociąga za sobą odpowiedzialności karnej za nielegalną przedsiębiorczość.
Wybór podmiotu gospodarczego
Po ustaleniu, czy planowana działalność jest przedsiębiorcza, proponujemy następujący algorytm działań dla podatnika.
Jeżeli działalność spełnia wszystkie znamiona działalności gospodarczej, podatnik musi zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca. Następnie powinieneś dowiedzieć się, czy gmina (lub podmiot federacji - dla Moskwy i Petersburga) w miejscu prowadzenia działalności ma system podatkowy w postaci UTII na wynajem nieruchomości mieszkalnych. W przypadku podania UTII, indywidualny przedsiębiorca jest zobowiązany zarejestrować się w organach podatkowych w miejscu realizacji określonej działalności nie później niż pięć dni od rozpoczęcia tej działalności i zapłacić jednolity podatek wprowadzony w tych dzielnicach miejskich, dzielnicach miejskich , miasta federalne Moskwy i Petersburga. Jeśli UTII nie zostanie podany, indywidualny przedsiębiorca ma prawo zastosować ogólny system podatkowy lub uproszczony system podatkowy.
Jeżeli działalność formalnie nie odpowiada charakterystyce działalności przedsiębiorczej, to naszym zdaniem osoba fizyczna, mimo to, korzystając z przysługującego jej prawa do prowadzenia działalności gospodarczej i wszelkiej innej działalności nie zakazanej przez prawo, ma prawo do prowadzenia swojej działalności jako działalność gospodarczą z zachowaniem niezbędnych formalności lub działać bezpośrednio jako osoba fizyczna.
Wyboru między działalnością przedsiębiorczą a nieprzedsiębiorczą lub między jednym lub innym systemem podatkowym, jeśli działalność ma charakter przedsiębiorczy, można również dokonać po dokonaniu oceny skutków podatkowych dzierżawy nieruchomości mieszkalnej, dokonywanej w takiej czy innej formie (osoba fizyczna, indywidualny przedsiębiorca korzystający z UTII, wspólny system, USN lub USN na podstawie patentu).
Skutki podatkowe najmu lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną - nie przedsiębiorcę
Nabywanie nieruchomości. W tym przypadku:
odliczenie podatku od nieruchomości dotyczy tylko nieruchomości mieszkalnych w wysokości do 2 milionów rubli. (w przypadku stosunków prawnych powstałych przed 01.01.2008 maksymalna kwota odliczenia wynosi 1 mln rubli), ale nie więcej niż faktycznie poniesione wydatki;
oprócz 2 milionów rubli uwzględnia się odsetki od pożyczek celowych na zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnych otrzymanych od organizacji rosyjskich;
Odpis jest przyznawany jednorazowo, ale niewykorzystany odpis przenosi się na kolejne lata. Podatnik nie jest jednak uprawniony do skorzystania z odliczenia w przypadkach, gdy:
wpłaty dokonano na koszt pracodawców lub innych osób, kapitału macierzyńskiego (rodzinnego), a także wpłat z budżetu federalnego, budżetów podmiotów Federacja Rosyjska i budżety lokalne
transakcja kupna-sprzedaży zawierana jest z osobą fizyczną powiązaną z podatnikiem zgodnie z art. 20 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (tylko w przypadku, gdy relacje między stronami miały wpływ na warunki i skutki ekonomiczne transakcji);
korzyść materialna (odsetki od pożyczki w 2009 r., której kwota jest mniejsza niż 2/3) nie jest zaliczana do przychodu, jeżeli podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia;
rodzice, którzy mają małoletnie dzieci i przeznaczają własne środki na nabycie wspólnych z dziećmi obiektów nieruchomości, mają prawo do odliczenia majątkowego zgodnie z faktycznie poniesionymi wydatkami;
odliczenie można otrzymać od organu podatkowego pod koniec roku lub od pracodawcy przed końcem roku (jeśli jest powiadomienie od organu podatkowego) (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 05.20. 08 nr 03-04-06-01/146);
nadpłacony podatek może zostać zwrócony na wniosek osoby fizycznej przez agenta podatkowego.
Wynajem nieruchomości. Przy wynajmie nieruchomości dochód opodatkowany jest stawką 13%, przy wynajmie innej osobie podatnik płaci podatek we własnym zakresie na koniec roku.
Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana indywidualnemu przedsiębiorcy lub osobie prawnej, to najemca (agent podatkowy) potrąca podatek w momencie wypłaty dochodu.
Wydatki związane z remontem nieruchomości, inne wydatki związane z nieruchomościami, można uwzględnić tylko w ramach odliczenia podatkowego (2 mln rubli), tj. faktycznie „wypadają” z podstawy opodatkowania (do momentu sprzedaży).
Alienacja nieruchomości. Rozważ główne punkty alienacji nieruchomości:
- dochód jest opodatkowany stawką 13%;
odliczenie od podatku od nieruchomości wynosi 1 mln rubli, jeśli nieruchomość jest własnością krócej niż 3 lata, a w wysokości wartości sprzedaży, jeśli jest własnością przez 3 lata lub dłużej;
odliczenie jest udzielane więcej niż jeden raz;
w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, który jest przekazywany aportem i stanowi samodzielny przedmiot indywidualnej własności, wówczas odliczenie majątkowe stosuje właściciel w całości bez podziału całkowitej kwoty odpisu między innych właścicieli nieruchomości (uchwała Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej z dnia 13.03.08 nr 5-P);
podatnik ma prawo nie stosować odliczenia majątkowego, ale w celu pomniejszenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości o wydatki związane z otrzymaniem tych dochodów, wydatki muszą być udokumentowane;
wymiana jest dokonywana w odniesieniu do wszystkich sprzedanych przedmiotów lub w ogóle nie jest dokonywana (pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla Moskwy z dnia 23.04.08 nr 28-10/039332);
odliczenie od podatku od nieruchomości za dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zapewnia organ podatkowy, agent podatkowy (w szczególności pracodawca) nie zapewnia tego odliczenia (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołgi z 03.02.2004 N A12-13945 / 03-C21);
odliczenie następuje na koniec roku, w którym uzyskano dochód ze sprzedaży nieruchomości, na podstawie wniosku osoby fizycznej złożonego do organu podatkowego wraz z zeznaniem podatkowym;
nadpłacony podatek może zostać zwrócony na wniosek osoby fizycznej przez agenta podatkowego w taki sam sposób jak odliczenie podatku od nieruchomości przy nabywaniu nieruchomości.
Istotną kwestią jest również to, że kupując, sprzedając i wynajmując nieruchomość mieszkalną (czyli na każdym etapie przedmiotowej działalności) osoba fizyczna nie płaci podatku VAT.
Obliczmy wysokość zobowiązań podatkowych osoby fizycznej, zakładając warunkowo koszt mieszkania za 10 milionów rubli, koszt wynajmu to 45 tysięcy rubli. miesięcznie, przy założeniu, dla uproszczenia obliczeń, że w roku zakupu i sprzedaży mieszkania nie prowadzi się najmu.
Nabytek
Odliczenie - 2 000 000 rubli, 8 000 000 rubli. nie są wliczane do podstawy opodatkowania;
Odliczenie stosowane za pierwszy rok wynosi 720.000 rubli.
Podstawa opodatkowania - 0 rubli, podatek dochodowy od osób fizycznych - 0 rubli. (w tym odliczenie i zwrot podatku potrąconego).
Wynajem
Dochód FL (wynagrodzenie) - 720.000 rubli. na rok;
Dochód FL z wynajmu - 540 000 rubli. (45 000 rubli x 12 miesięcy);
W sumie za rok - 1 260 000 rubli.
Przeniesione odliczenie - 1 280 000 rubli.
podatek dochodowy od osób fizycznych - 0 rub. [(1 260 000 - 1 280 000) x 13%] za pierwszy rok, za kolejne -163 800 rubli. (podatek za drugi rok zostanie pomniejszony o 2600 rubli niewykorzystanych 20 000 rubli x 13% odliczenia)
Sprzedaż (po 3 latach od daty zakupu)
Dochód FL (wynagrodzenie) za rok - 720.000 rubli. (60 000 rubli x 12 miesięcy);
Odliczenie kwoty wartości sprzedaży nieruchomości - 8 000 000 rubli, nieuwzględnionych w podstawie opodatkowania w momencie nabycia - w rzeczywistości sprzedaż jest wolna od podatku
Podstawa opodatkowania - 720.000 rubli, podatek dochodowy od osób fizycznych - 93 600 rubli.
Działalność jednoosobowa: przegląd reżimów podatkowych dotyczących wynajmu nieruchomości mieszkalnych
Ogólny system podatkowy.
Przedsiębiorca indywidualny jest podatnikiem VAT, co oznacza, że przy wynajmie nieruchomości powstanie przedmiot opodatkowania VAT. Rachunkowość dochodów i wydatków reguluje rozporządzenie nr 86n Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 13 sierpnia 2, Ministerstwo Podatków Federacji Rosyjskiej nr BG-3-04 / 430 „W sprawie zatwierdzenia procedury rozliczania Przychody i Wydatki oraz Działalność Gospodarcza dla Przedsiębiorców Indywidualnych”, w której szereg kwestii nie jest uregulowanych (np. nie ma prawa do skorzystania z premii amortyzacyjnej, co jest istotne dla rozważanej sytuacji ze względu na fakt, że nieruchomości mieszkalne jest mieniem podlegającym amortyzacji, skutki sprzedaży majątku podlegającego amortyzacji nie zostały uregulowane).
Według organów podatkowych mieszkanie nie może być zakwalifikowane jako przedmiot środków trwałych, co oznacza, że odliczenia amortyzacyjne nie mogą być akceptowane jako wydatki (pismo Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.04 nr 04-3-01 / 398). Naszym zdaniem takie stanowisko jest bezpodstawne, bo mieszkanie jako „środek produkcji” niczym nie różni się np. od hoteli czy centrów biurowych, do których takie roszczenia nie powstają ze względu na ich ewidentną absurdalność.
Tak więc zastosowanie tego system podatkowy w związku z rozważaną działalnością jest niepraktyczna, istnieje ryzyko sporu z organami podatkowymi (konkluzja ta ma charakter ogólny i podlega korekcie w związku z konkretną sytuacją, np. jeśli planowany jest wynajem nieruchomości osobie prawnej, ta ostatnia może być zainteresowana odliczeniem podatku VAT).
UTII.
W takim przypadku nie ma możliwości uwzględnienia wydatków, co jest nieopłacalne zarówno na etapie nabycia, jak i na etapie dzierżawy nieruchomości oraz nie ma konieczności płacenia podatku VAT.
Tym samym stosowanie tego reżimu podatkowego w odniesieniu do omawianej działalności jest naszym zdaniem niewłaściwe ze względu na brak możliwości uwzględnienia wydatków. Przypominamy, że w przypadku wprowadzenia UTII w określony sposób można uniknąć stosowania tego systemu podatkowego tylko poprzez prowadzenie działalności bez rejestracji jako indywidualny przedsiębiorca.
USN.
W STS należy wziąć pod uwagę:
wydatki na środki trwałe muszą być uwzględniane równomiernie w okresie podatkowym i ujmowane na ostatni dzień okresu sprawozdawczego (podatkowego);
możliwość przeniesienia strat w przyszłość, ale nie więcej niż 10 okresów podatkowych;
zasady te mogą być realizowane, jeżeli przedmiotem opodatkowania jest „dochód pomniejszony o kwotę wydatków” i odpowiednio stawka podatku wynosi 15%, jednakże podmioty federacji mają prawo do obniżenia stawki do 5% w zależności od kategoria podatnika (klauzula 2 art. 346.20 kodeksu podatkowego RF);
nie ma konieczności płacenia podatku VAT;
konieczne jest uwzględnienie limitu dochodu, którego przekroczenie nie pozwala na zastosowanie uproszczonego systemu podatkowego (23 070 000 rubli za 9 miesięcy, z uwzględnieniem współczynnika deflatora za 2009 rok), a także największy rozmiar Wartość rezydualnaśrodki trwałe (100 milionów rubli).
Należy mieć na uwadze takie „nieprzyjemne” cechy uproszczonego systemu podatkowego, jak podatek minimalny oraz konieczność przeliczenia i zapłacenia podatku według zasad amortyzacji w określonych przypadkach (w przypadku zbycia środków trwałych w ramach warunki określone w ostatnim akapicie, ust. 3, art. 346.16 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) .
Uproszczony system podatkowy jest więc optymalnym reżimem podatkowym leasingu nieruchomości, pozwalającym na uwzględnienie poniesionych kosztów, jednak zorganizowanie działalności z wykorzystaniem uproszczonego systemu podatkowego wymaga bardziej zrównoważonego i profesjonalnego planowania podatkowego.
USN na podstawie patentu. Patent można uzyskać tylko wtedy, gdy odpowiedni podmiot Federacji Rosyjskiej uchwalił ustawę o możliwości ubiegania się o patent USN dla określonego rodzaju działalności. Opodatkowanie polega na opłaceniu kosztu patentu, którego wzór obliczania jest podany w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej i zależy od potencjalnego rocznego dochodu określonego przez prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej. Nie przewiduje się ujmowania do celów opodatkowania wydatków.
Tym samym, naszym zdaniem, stosowanie tego reżimu podatkowego w odniesieniu do przedmiotowej działalności jest niewłaściwe ze względu na brak możliwości uwzględnienia wydatków.
Skutki podatkowe najmu nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną – indywidualnego przedsiębiorcę stosującego uproszczony system podatkowy
Rozważmy skutki podatkowe zastosowania uproszczonego systemu podatkowego jako najbardziej optymalny z naszego punktu widzenia reżim podatkowy dla celów leasingu nieruchomości. Ten wniosek odnosi się do pewnej przeciętnej sytuacji i można go skorygować, biorąc pod uwagę konkretne okoliczności.
Nabywanie nieruchomości. Koszt nieruchomości jest rozliczany równomiernie w okresie podatkowym i ujmowany jest na ostatni dzień okresu sprawozdawczego (podatkowego).
Indywidualny przedsiębiorca w zaświadczeniu o rejestracji państwowej musi prowadzić taki rodzaj działalności gospodarczej, jak „Operacje związane z nieruchomościami, wynajmem i świadczeniem usług” (pismo Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.04 nr 04-3- 01 / 398).
Jeżeli za okres podatkowy kwota obliczona w porządek ogólny podatek jest niższy od kwoty naliczonego podatku minimalnego, wówczas płaci się podatek minimalny w wysokości 1% dochodu, natomiast różnicę między kwotą podatku naliczonego a kwotą dochodu minimalnego można przenieść na dalsze okresy jako stratę na przyszły.
Odsetki od pożyczek mogą być rozliczane według zasad ustalonych dla: osoby prawne(1,5 Oprocentowanie kredytów banku centralnego w rublach lub 22% w walucie obcej).
Wynajem nieruchomości. Dochód pomniejszany jest o udokumentowane i ekonomicznie uzasadnione wydatki (zgodnie z przepisami rozdziału 25 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej)
Stawka podatku wynosi 15%, podatek opłacany jest samodzielnie co kwartał z zaliczek, płatność końcowa następuje na koniec roku (pismo Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.04 nr 04-3-01 / 398).
Nieruchomość na sprzedaż. Dochód ujmowany jest co do zasady w momencie otrzymania zapłaty w wysokości otrzymanego przychodu. W momencie sprzedaży niemożliwe jest zmniejszenie dochodu o koszt środków trwałych (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 18.04.07 nr 03-11-04 / 2/106 z dnia 27.05.05 nr 03 -03-02-04 / 1/131).
Przy sprzedaży środków trwałych w niektórych przypadkach konieczne jest przeliczenie już uwzględnionych wydatków i samego podatku, zapłacenie go i kar, przedłożenie zaktualizowanych zwrot podatku co zależy od dwóch czynników:
termin korzystne zastosowanieśrodek trwały;
czas, który upłynął od zaksięgowania wydatków na zakup (wytworzenie) środka trwałego lub od momentu takiego nabycia (wytworzenia).
Przeliczenia wymagane jest w szczególności dla środków trwałych, których okres użytkowania przekracza 15 lat, jeżeli zostały sprzedane w ciągu 10 lat od dnia nabycia (wytworzenia, wytworzenia); należą do nich lokale mieszkalne (ostatnia grupa amortyzacji, okres użytkowania 30 lat; w przypadku nabycia wcześniej użytkowanego lokalu mieszkalnego należy uzyskać dokumenty potwierdzające okres użytkowania np. sporządzić ustawę OS-1) .
Ponowne obliczenie podatku polega na tym, że za okresy przeszłe konieczne jest wyłączenie wydatków, które już zostały uwzględnione dla takich środków trwałych i konieczne jest naliczanie amortyzacji zgodnie z zasadami rozdz. 25 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Ponieważ lokale mieszkalne należą do ostatniej grupy amortyzacyjnej (okres użytkowania 30 lat), wysokość miesięcznych wydatków w przypadku przeliczenia podatków zgodnie z zasadami amortyzacji znacznie się zmniejszy.
Okres użytkowania nieruchomości przez poprzedniego właściciela musi być udokumentowany (najlepiej w formie OS-1), tj. przy nabyciu „nieruchomości wtórnej” i prawidłowym potwierdzeniu okresu użytkowania odpisy amortyzacyjne mogą wzrosnąć.
Aby ocenić skutki podatkowe, należy wziąć pod uwagę, że indywidualny przedsiębiorca opłaca również składki na Fundusz Emerytalny w formie stałej opłaty liczonej od kosztów roku ubezpieczeniowego (w 2008 r. koszt ubezpieczenia rok wynosił 3864 rubli).
Obliczmy wysokość zobowiązań podatkowych indywidualnego przedsiębiorcy, zakładając koszt mieszkania na 10 milionów rubli, koszt wynajmu to 45 tysięcy rubli. miesięcznie, przy założeniu, dla uproszczenia obliczeń, że w roku zakupu i sprzedaży mieszkania nie prowadzi się najmu. Koszt mieszkania to 10 000 000 rubli, mieszkanie jest nowe.
Nabytek: dochód - 0 rubli, wydatki - 10 000 000 rubli. rocznie, są w całości przenoszone jako straty na przyszłość (nie więcej niż 10 lat), podstawa opodatkowania wynosi 0 rubli, minimalny podatek to 0 rubli. (bo nie ma dochodu).
Wynajem: dochód z wynajmu 540 000 rubli. (45 000 rubli x 12 miesięcy). Przeniesiona strata wyniosła 540 000 rubli. rocznie (aby w pełni „wykorzystać” stratę w ciągu 10 lat, korzystne jest jednoczesne angażowanie się w inne rodzaje działalności dochodowej).
Podstawa opodatkowania = 0 rub., Minimalny podatek = 5400 rub.
Podatek dochodowy od osób fizycznych \u003d 720 000 (wynagrodzenie, pod warunkiem, że oprócz wynajmu mieszkania osoba pracuje również na podstawie umowy o pracę) * 13% \u003d 93 600 rubli. rocznie, łącznie za rok 99 000 rubli. (dla porównania, przy wynajmie nieruchomości FL kwota podatku wyniesie 0 rubli (za pierwszy rok), za kolejne 163 800 rubli)
Sprzedaż(ponad 10 lat później): cena - 5 000 000 rubli, podatek (15%) - 750 000 rubli. (w przypadku braku wydatków można zatem zaplanować wydatki na okres sprzedaży, które pokryją uzyskane dochody).
Przy sprzedaży należy również wziąć pod uwagę, że w przypadku przekroczenia limitu dochodu ustalonego dla stosowania uproszczonego systemu podatkowego, prawo do stosowania tego systemu podatkowego zostanie utracone od początku kwartału, w którym określona nadwyżka oraz (lub) dopuszczalna jest niezgodność z określonymi wymaganiami.
Zatem wybór formy prowadzenia działalności gospodarczej jest zdeterminowany odpowiedzią na pytanie, czy jest to działalność przedsiębiorcza, czy nie. Jeśli tak, osoba fizyczna musi zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca. Jeśli działalność nie jest przedsiębiorcza, uzyskanie statusu indywidualnego przedsiębiorcy nie ma sensu: są to z reguły przypadki, w których osoba wynajmuje jedno mieszkanie, na przykład odziedziczone, ma możliwość spłacenia 13% podatkowe i ogranicza się do składania deklaracji raz w roku, unikając złożoności administracji podatkowej i zawiłości planowania podatkowego. Nie wyklucza to jednak prowadzenia działalności jako indywidualny przedsiębiorca, co przy odpowiednim zaplanowaniu i prawidłowej prawnie realizacji pozwoli Ci zarządzać swoimi płatnościami podatkowymi.
Badacz L.E. Basovsky pisze, że „czynsz jako rodzaj działalności gospodarczej przewiduje przeniesienie przez jedną stronę (wydzierżawiającego) na drugą stronę (dzierżawcę) za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie mienia w postaci środków trwałych”
Szczególną uwagę należy zwrócić na obowiązki i odpowiedzialność stron w okresie eksploatacji obiektu z najemcą. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawo do dzierżawy nieruchomości podlega rejestracji państwowej, nawet jeśli uczestnicy nie przewidzieli tego w umowie dzierżawy.
Wynajem jako przedmiot rozliczeń może być bieżący i długoterminowy.
Aktualna dzierżawa regulowane umową najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą. Okres najmu nie może przekraczać jednego roku. Tryb zawarcia umowy najmu, jej treść oraz prawa majątkowe stron są normatywnie ustalone w rozdz. 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W przypadku braku wskazania co do okresu najmu uważa się, że umowa taka zawarta jest na czas nieokreślony. W takiej sytuacji każda ze stron, w oparciu o swoje interesy, ma prawo do odstąpienia od umowy w każdym czasie pod jednym warunkiem: inicjator wypowiedzenia umowy musi poinformować o tym drugą stronę nie później niż w ciągu miesiąca, oraz przy wynajmie nieruchomości - z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Jednocześnie prawo lub umowa mogą ustalić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.
W przypadku niektórych rodzajów najmu, a także najmu niektórych rodzajów nieruchomości, prawo pozwala na ustalenie maksymalnego (granicznego) okresu trwania umowy. W takiej sytuacji, jeżeli termin najmu nie jest określony w umowie i żadna ze stron nie odmówiła jej wypowiedzenia przed upływem przewidzianego prawem terminu, wykonanie umowy zostaje zawieszone po upływie określonego Kropka.
Zawarcie umowy na okres przekraczający termin uważa się za zawarcie umowy na czas.
Gdy poniesione koszty dotyczą nieodłącznych ulepszeń przedmiotu leasingu, istnieją trzy możliwości odzwierciedlenia tych kosztów w bieżącej rachunkowości.
Pierwsza opcja przewiduje rekompensatę kosztów poniesionych przez wynajmującego poprzez potrącenie czynszu.
Druga opcja uwzględnia zwrot najemcy przez wynajmującego wydatków na ulepszenie przedmiotu leasingu.
Trzecia opcja ujmuje poniesione koszty jako bezpośrednią stratę najemcy. Jest to możliwe w sytuacji, gdy dokonywał takich wydatków bez zgody właściciela tej nieruchomości.
W sytuacji, gdy czynsz najmu spłacany jest przez najemcę z odroczonym terminem płatności, powyższa kwota podatku VAT podlega odliczeniu po faktycznej spłacie zobowiązań najemcy wobec wynajmującego.
LLC „” posiada ogrzewany magazyn o powierzchni 2500 mkw. liczniki, które obecnie nie są używane. Firma może wynająć na następujących warunkach:
- czynsz, w tym rachunki za media, 500 000 rubli. W roku;
– bieżące naprawy ogrzewanego magazynu wykonywane są przez najemcę;
- nieruchomość pozostaje w bilansie naszej firmy.
Kalkulację dodatkowego dochodu z najmu przedstawia tabela 3.13.
Tabela 3.13. Obliczanie dodatkowego dochodu z najmu
Jak pokazuje tabela 3.13, dochód netto z wynajmu magazynu wyniesie 360 000 rubli. W roku.
Zmiany głównych wskaźników ekonomicznych po wydarzeniu przedstawia tabela 3.14.
Tabela 3.14. Kluczowe wskaźniki ekonomiczne po wydarzeniu
|
Nazwa wskaźnika |
Przed realizacją wydarzenia |
Po realizacji wydarzenia |
Zmiany +/- |
|
Koszt, pocierać. | |||
|
Zysk przedsiębiorstwa, pocierać. | |||
|
Przychody przedsiębiorstwa, rub. | |||
|
Zysk netto, pocierać. | |||
|
Intensywność kapitału, rub./rub. | |||
|
Wydajność kapitału, rub./rub. | |||
|
Zwrot ze sprzedaży, % |
Zatem dane w tabeli 3.14 wskazują, że w związku z wprowadzeniem środków na dzierżawę nieruchomości LLC „”, rentowność produkcji wzrośnie o 0,027%. Kapitałochłonność po wdrożeniu środka wyniesie 0,908 rubla / rub., czyli mniej odpowiednio o 0,029 rubla / rub., wydajność kapitału wzrośnie o te same wskaźniki, osiągając poziom 1,101 rubla / rub. Z kolei rentowność sprzedaży wzrośnie o 0,031%, wynosząc 0,037% wobec 0,006% przed realizacją imprezy.
W wyniku podjętych działań obliczamy całkowitą zmianę głównych wskaźników rentowności LLC „”
Tabela 3.15 przedstawia kosztorysy przed i po realizacji proponowanych działań oraz oblicza łączne oszczędności.
Tabela 3.15. Wskaźniki wydajności LLC „” przed i po wdrożeniu środków
|
Nazwa wskaźnika |
Przed wdrożeniem środków |
Po wdrożeniu środków |
Zmiany +/- |
|
Koszt, pocierać. | |||
|
Zysk przedsiębiorstwa, pocierać. | |||
|
Przychody przedsiębiorstwa, rub. | |||
|
Zysk netto, pocierać. | |||
|
Rentowność produkcji, % | |||
|
Intensywność kapitału, rub./rub. | |||
|
Wydajność kapitału, rub./rub. | |||
|
Rentowność kosztów własnych, % | |||
|
Zwrot ze sprzedaży, % |
Na podstawie danych przedstawionych w tabeli 3.15 dotyczących zmiany wskaźników rentowności LLC „” po wdrożeniu środków opracujemy harmonogram (rysunek 3.2).
Ryż. 3.2. Wskaźniki rentowności LLC „” przed i po wdrożeniu środków
Tym samym rentowność sprzedaży LLC „” wzrośnie o 0,219% i osiągnie poziom 0,225% wobec 0,006% przed wdrożeniem działań. Rentowność produkcji również wzrośnie po realizacji działań - o 0,25% i wyniesie 0,263% wobec 0,013% przed wdrożeniem działania.
Zatem z przedstawionych danych widać, że wskaźniki rentowności dzięki proponowanym działaniom znacznie wzrosną i pozwolą przedsiębiorstwu na rozwój i generowanie przychodów.
" № 10/2017
Jak brane są pod uwagę dochody uzyskiwane przez instytucję państwową z dzierżawy nieruchomości, a także od najemców z tytułu zwrotu kosztów mediów?
Rachunkowość budżetowa.
Dochód uzyskany przez instytucję państwową z wynajmu nieruchomości, a także od najemców z tytułu rekompensaty za koszty mediów, należy przesłać do odpowiedniego budżetu systemu budżetowego Federacji Rosyjskiej (art. 161 RF BC, klauzula 3, klauzula 4 artykułu 298 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ).
Zgodnie z Instrukcją dotyczącą procedury stosowania klasyfikacji budżetowej Federacji Rosyjskiej, zatwierdzoną rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 07.01.2013 nr 65n (dalej - instrukcja nr 65n), dochód jest rozliczany w następujący sposób:
dochody uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości będących własnością państwową (komunalną), określa art. 120 „Dochody z majątku” KOSGU;
dochód w postaci rekompensaty przez najemcę wydatków instytucji za rachunki za media - z art. 130 „Dochód ze świadczenia odpłatnych usług (robót)” KOSGU.
Zgodnie z postanowieniami instrukcji nr 162n operacje naliczania i przekazywania tych dochodów zostaną odzwierciedlone w rachunkowości budżetowej z następującymi korespondencjami kont:
|
Naliczony dochód: |
||
|
a) z wynajmu nieruchomości |
||
|
Otrzymanie wpłat do dochodów budżetowych jest odzwierciedlone: |
||
|
a) z dzierżawy nieruchomości: |
||
|
b) w formie rekompensaty za media przez najemcę |
||
|
na rachunek dysponenta dochodów budżetowych |
||
|
w księgowości instytucji uprawnionej do gromadzenia i ewidencjonowania wpłat do budżetu* |
* Rozliczenia między instytucją a dysponentem dochodów budżetowych, który posiada określone uprawnienia w zakresie dysponowania wpływami do budżetu, są sporządzane w formie obwieszczenia (np. 0504805).
Zgodnie z klauzulą 200 Instrukcji Nr 157n rachunkowość analityczna rozliczeń dochodów prowadzona jest w karcie rozliczeń środków i rozliczeń (f. 0504051) lub w dzienniku rozliczeń z dłużnikami według dochodów w podziale na rodzaje dochodów płatników.
Budynek dzierżawi instytucja rządowa (administrator dochodów budżetowych do naliczania i rozliczania wpłat do budżetu). Zgodnie z warunkami umowy czynsz najmu w wysokości 15 000 rubli. co miesiąc przekazywane do budżetu. Uprawnienie do dysponowania wpływami gotówkowymi do budżetu powierza się wyższej władzy państwowej.
Przekazując nieruchomość do wynajęcia, należy to uwzględnić na koncie pozabilansowym 25 „Nieruchomość przekazana w użytkowanie odpłatne (dzierżawa)” (klauzula 381 Instrukcji nr 157n).
Miesięcznie w trakcie trwania umowy najmu w księgowości budżetowej będą uwzględniane następujące zapisy księgowe:
|
Kwota, pocierać. |
|||
|---|---|---|---|
|
Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości |
|||
|
Dług wobec budżetu znajduje odzwierciedlenie w kwocie dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości |
|||
|
Odzwierciedlało wpływy z dzierżawy nieruchomości do budżetu |
Rachunkowość podatkowa.
Na mocy postanowień ust. 4.1 s. 2 art. 146 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej dochody z dzierżawy nieruchomości instytucji państwowej nie są uwzględniane przy obliczaniu podatku VAT. Podobne stanowisko zostało wyrażone w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 11 lipca 2017 r. nr 03-07-11 / 43774 z dnia 4 lutego 2016 r. nr 03-07-14 / 5448 z dnia 26 stycznia , 2016 nr 03-07-11 / 2939.
W przypadku zwrotu kosztów mediów przedmiot VAT nie powstaje, ponieważ w tym przypadku instytucja nie sprzedaje usług (pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 24 marca 2009 r. Nr 03-03-05 / 47, z dnia 24 marca 2007 r. Nr z dnia 04.02.2010 r. Nr ШС-22-3/ [e-mail chroniony], z dnia 23.04.2007 nr ШТ-6-03/ [e-mail chroniony]).
Przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie ust. 33,1 s. 1 art. 251 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej. W tej kwestii zob. pisma Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2015 r. nr GD-4-3/ [e-mail chroniony], Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 25 lipca 2016 r. nr 03-07-11 / 43314, z dnia 14 sierpnia 2015 r. nr 03-03-05 /
47288 z dnia 18 lutego 2015 r. nr 03-03-06/4/7571 z dnia 28 kwietnia 2015 r. nr 03-03-05/24417 z dnia 12 maja 2015 r. nr 03-03-06/4/27177 .
Instrukcja korzystania z planu kont rachunkowość budżetowa, zatwierdzony Rozporządzenie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 grudnia 2010 r. Nr 162n.
Zatwierdzona instrukcja stosowania jednolitego planu kont dla rachunkowości organów państwowych (organów samorządowych), organów samorządu terytorialnego, organów zarządzających państwowych funduszy pozabudżetowych, państwowych akademii nauk, instytucji państwowych (miejskich). Rozporządzenie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 1 grudnia 2010 r. Nr 157n.
W tym artykule omówiono główne środki identyfikacji i oceny obiektów leasingu operacyjnego przez leasingodawcę podczas pierwszego zastosowania GHS „Wynajem” i tworzenia sald przychodzących dla obiektów księgowych leasingu w wersji 2 1C: Program księgowy instytucja publiczna 8".
Federalna norma dla organizacji sektora publicznego „Rent”
Od 01.01.2018 obowiązuje Federalny Standard Rachunkowości dla Organizacji Sektora Publicznego „Leasing”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 31.12.2016 nr 258n, zwany dalej SGS „Leasing” lub Standard.
Zgodnie z paragrafem 2 CGS „Wynajem” obiekty księgowe, które powstają przy otrzymywaniu (dostarczaniu) własności państwowej (komunalnej) do czasowego posiadania (użytkowania) są klasyfikowane jako obiekty księgowe wynajmu:
- na podstawie umowy najmu (dzierżawy nieruchomości);
- na podstawie umowy o bezpłatne korzystanie.
SGS „Rent” wyróżnia dwa rodzaje czynszu:
1. Leasing operacyjny. Jest to najczęstsza opcja wśród „zwykłych” instytucji państwowych (miejskich). Przedmioty księgowe leasingu operacyjnego powstają np. przy przekazaniu lub najmie lokalu, Pojazd i inne nieruchomości przez krótki okres (od kilku miesięcy do kilku lat), nieporównywalny z pozostałym okresem użytkowania nieruchomości (par. 12 Standardu), a także przy przekazywaniu lub dzierżawie gruntów (aktywa nieprodukowane) (paragraf 16 normy).
2. Leasing nieoperacyjny (finansowy). Przedmioty księgowe leasingu nieoperacyjnego (finansowego) powstają przy zawieraniu umów leasingowych, a także w szczególnych przypadkach (punkty 13, 14 Standardu), w szczególności:
- przy przekazywaniu majątku skarbowego na wynajem lub nieodpłatne użytkowanie organizacjom komercyjnym i niekomercyjnym na zasadach długoterminowych;
- gdy wynajmujący udzieli odroczenia płatności czynszu.
Procedura klasyfikacji pozycji księgowych jako pozycji księgowych leasingu operacyjnego lub finansowego została szczegółowo omówiona w paragrafach 12-16 Standardu.
Zgodnie z paragrafem 24 Standardu, przeniesienie przedmiotu leasingu operacyjnego przez leasingodawcę na użytkownika (leasingobiorcę) traktowane jest jako wewnętrzne przeniesienie składnika aktywów niefinansowych na dzień klasyfikacji przedmiotu leasingu bez rozpoznania jego zbycia.
Innowacyjność Standardu polega na tym, że jednocześnie z odzwierciedleniem wewnętrznego ruchu leasingowanego (bezpłatnego użytku) KOF konieczne jest odzwierciedlenie należności z tytułu zobowiązań leasingowych korzystającego (najemcy) w korespondencji z rachunkami bilansowymi przyszłe przychody z tytułu przyznania prawa do użytkowania środka trwałego w wysokości opłat leasingowych za cały okres użytkowania przedmiotu rozliczenia leasingu.
Przepisy przejściowe GHS „Wynajem” przy pierwszym zastosowaniu
Dzierżawa GHS nie zawiera przepisów przejściowych dotyczących pierwszego zastosowania. Wytyczne w sprawie przepisów przejściowych Standardu przy pierwszym zastosowaniu zostały przekazane pismem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 13 grudnia 2017 r. Nr 02-07-07 / 83463, zwanym dalej Wytycznymi.
Jeżeli od 1 stycznia 2018 r. instytucja (wynajmujący) ma ważne zbywalne umowy najmu, musisz:
a) przeprowadzenia inwentaryzacji przedmiotów majątkowych przekazanych do użytkowania zgodnie z umowami zawartymi przed 1 stycznia 2018 r. i obowiązującymi w okresie obowiązywania GHS „Wynajem” (na podstawie umów z okresem ważności zarówno w 2017 r., jak i w roku ) następujące (i) za nim);
b) określić pozostały okres użytkowania przedmiotów leasingu operacyjnego (pozostałe warunki użytkowania nieruchomości);
c) ustalenia wysokości zobowiązań do zapłaty rat leasingowych za pozostały okres użytkowania obiektów (od 2018 roku do końca umów najmu);
d) dla każdej aktualnej umowy leasingu, uwzględnić w księgach należności z tytułu zobowiązań leasingowych leasingobiorcy oraz przyszłe przychody z tytułu udzielenia prawa do użytkowania środka trwałego w wysokości opłat leasingowych za pozostały okres użytkowania przedmiotu księgowego leasingu.
Zostało to określone w sekcji 2 wytycznych.
|
Zatem dla każdej ważnej umowy leasingu przez leasingodawcę w okresie sprawozdawczym należy utworzyć następujące zapisy księgowe w wysokości rozliczeń z użytkownikami nieruchomości z tytułu opłat leasingowych za pozostały okres użytkowania obiektów księgowych leasingu:
Debet 0 205 21 000 „Rozliczenia z płatnikami przychodów z leasingu operacyjnego”
Kredyt 0 401 30 000 „Wynik finansowy poprzednich okresów sprawozdawczych”;
Debet 0 401 30 000 „Wynik finansowy poprzednich okresów sprawozdawczych”
Pożyczka 0 401 40 121 Odroczone przychody z tytułu leasingu operacyjnego.
Zgodnie z pkt 2 Instrukcji stosowania planu kont do rachunkowości budżetowej, zatwierdzonej rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 6 grudnia 2010 r. Nr 162n, zera są odzwierciedlone w kategoriach 1-17 numer konta 040130000 „Wynik finansowy poprzednich okresów sprawozdawczych”.
Tworzenie sald przychodzących dla przedmiotów leasingu operacyjnego
W programie „1C: Rachunkowość instytucji państwowej 8”, wydanie 2, dokument służy do wprowadzania sald przychodzących dla obiektów księgowych leasingu (rozdział Usługi, roboty, produkcja - ). Do każdej umowy najmu należy wpisać osobny dokument Naliczenie przychodów przyszłych okresów. Rozważ procedurę wypełniania dokumentu na przykładzie warunkowym.
Przykład
W dokumencie należy wprowadzić dane dotyczące obiektów rozliczeniowych najmu za pozostały okres użytkowania:
- zainstalować Data 31.12.2017 i flaga Zastanów się w okresie międzysprawozdawczym;
- ustaw typ operacji Leasing;
- Wybierz kontrahent(najemca) i traktat wynajem;
- wskazać CFD, KPS rachunki 205,21 i 401,40 oraz KEK 121 „Przychody z leasingu operacyjnego” rachunek 401.40.
Zgodnie z Instrukcją dotyczącą procedury stosowania klasyfikacji budżetowej Federacji Rosyjskiej, zatwierdzoną rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 1 lipca 2013 r. Nr 65n, zmienionym rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 27 grudnia , 2017 nr 255n, dochody z opłat leasingowych (z wyłączeniem dochodów z warunkowych opłat leasingowych), które stanowią mienie dzierżawione ( wynajem) wynikające z rezerwy na czasowe posiadanie i użytkowanie lub na czasowe użytkowanie środków trwałych na podstawie umów leasingu operacyjnego, z wyjątkiem opłat leasingowych przy udostępnianiu gruntów, o których mowa w art. KOSGU 121 „Przychody z leasingu operacyjnego”.
W części tabelarycznej w rzędzie Kwota kontraktu kolumny Płatności za wynajem konieczne jest wskazanie kwot rozliczeń opłat leasingowych za pozostały okres zgodnie z umową leasingu. W naszym przykładzie na dzień 01.01.2018 pozostały okres użytkowania obiektów rozliczeniowych leasingu wynosi 12 miesięcy (wskazano w kolumnie Ilość) (rys. 1).
Zakładka Procedura rozliczania dochodów konieczne jest ustawienie parametrów odpisywania przychodów przyszłych okresów z konta 401.40 (rys. 2):
- Procedura uznania dochodu- „Według miesięcy”, „Według dni kalendarzowych” lub „Na specjalne zamówienie” (więcej szczegółów w pomocy dokumentu).
- Okres umorzenia wpływy na rachunek rozliczenia wyniku finansowego bieżącego okresu (401.10). W naszym przykładzie pozostały okres użytkowania wynajmowanych obiektów przez najemcę wynosi od 01.01.2018 do 31.12.2018.
- Sprawdzać i analityki rachunkowości dla dochodów bieżącego okresu w rachunkowości (401.10).
Podczas podawania rachunkowość podatkowa wymagane jest również ustalenie parametrów odzwierciedlenia dochodu w rachunkowości podatkowej dla podatku dochodowego.
Zgodnie z art. 250 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej dochód z dostawy nieruchomości (w tym grunt) do wynajęcia (podnajmu) zalicza się do przychodów nieoperacyjnych. W programie są one odzwierciedlone na rachunku podatkowym N91.01 „Inne dochody” w pozycjach innych dochodów z typem „Wynajem lub podnajem nieruchomości”.
Zakładka Operacja księgowa wybierz typową operację Wprowadzanie sald przychodzących dla obiektów księgowych leasingu, określ Konto KPS 401,30(Rysunek 3) i przytrzymaj dokument.
Podczas księgowania dokumentu w okresie międzysprawozdawczym generowane są zapisy księgowe zgodnie z paragrafem 24 GHS „Wynajem”, aby odzwierciedlić:
- rozliczenia z użytkownikiem nieruchomości z tytułu opłat leasingowych za pozostały okres użytkowania leasingu księgowanie obiektów w debet 0 205 21 000 „Rozliczenia z płatnikami przychodów z tytułu leasingu operacyjnego”;
- wysokość oczekiwanych przychodów z tytułu opłat leasingowych na koncie 0 401 40 121 „Przychody przyszłych okresów z leasingu operacyjnego” (rys. 4).
Ponadto w rejestrze Opcje odpisów z tytułu odroczonego dochodu przechowywane są informacje o okresie odpisania przychodów przyszłych okresów oraz o procedurze odzwierciedlenia dochodu bieżącego okresu w rachunkowości i rachunkowości podatkowej. Z dokumentu Naliczenie przychodów przyszłych okresów należy wygenerować Wyciąg księgowy (f. 0504833) (klikając przycisk Foka - Pomoc fa. 0504833 (wdrożony)) (rys. 4).
W przyszłości, począwszy od stycznia 2018 roku, przez okres użytkowania składnika aktywów zgodnie z paragrafem 25 Standardu, dochód z tytułu przyznania prawa do użytkowania składnika aktywów jest ujmowany jako przychód bieżącego roku obrotowego jako przychód majątkowy z jednoczesnym zmniejszenie przyszłych przychodów z tytułu przyznania prawa do użytkowania środka trwałego albo na bieżąco (co miesiąc) w okresie użytkowania przedmiotu rozliczenia leasingu, albo zgodnie z zawartą umową leasingu (najem nieruchomości) harmonogramem odbioru leasingu płatności.
W programie „1C: Rachunkowość instytucji państwowej 8”, wydanie 2, odpowiednie zapisy księgowe są tworzone przez dokumenty Umorzenie przychodów przyszłych okresów(rozdział Usługi, roboty, produkcja - Umowy długoterminowe, najem) na podstawie informacji o trybie wykazania dochodu bieżącego okresu w rachunkowości i rachunkowości podatkowej z ewidencji Parametry odpisywania przyszłych dochodów okresy zgodnie z odpowiednią umową.
