Дослідник Л.Є. Басовский пише про те, що «оренда як вид підприємницької діяльності передбачає передачу однією стороною (орендодавцем) іншій стороні (орендареві) за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування майна у вигляді необоротних активів »

Особлива увага повинна бути приділена обов'язків і відповідальності сторін в період експлуатації об'єкта в орендаря. Відповідно до чинного законодавства право оренди на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, навіть якщо учасники не передбачили це в договорі оренди.

Оренда як об'єкт обліку буває поточної і довгостроковій.

Поточна оренда регулюється договором оренди, що укладається орендодавцем з орендарем. Термін такої оренди не може бути більше одного року. Процедура укладання договору оренди, його зміст і майнові права сторін нормативно закріплені гл. 34 ГК РФ. При відсутності вказівки в договорі терміну оренди вважається, що такий договір укладений на невизначений строк. У подібній ситуації кожна зі сторін виходячи зі своїх інтересів вправі в будь-який час відмовитися від договору за однієї умови: ініціатор розірвання договору повинен поставити до відома про це іншого учасника не пізніше, ніж за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. У той же час законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.

Для окремих видів оренди, а також оренди окремих видів майна законом допускається встановлення максимального (граничного) строку договору. У подібній ситуації, якщо термін оренди в договорі не зазначено і жодна зі сторін не відмовилася від його розірвання до закінчення граничного терміну, передбаченого законом, виконання договору припиняється після закінчення зазначеного терміну.

Укладення договору на термін, що перевищує граничний, розглядається як висновок на граничний термін.

Коли вироблені витрати поширюються на невіддільні поліпшення орендованого об'єкта, можливі три варіанти відображення таких витрат в поточному обліку.

Перший варіант передбачає компенсацію вироблених витрат орендодавцем шляхом заліку орендної плати.

Другий варіант враховує відшкодування орендарю орендодавцем витрат з поліпшення об'єкта оренди.

Третій варіант визнає зроблені витрати як прямі збитки орендаря. Це можливо в ситуації, якщо він здійснював подібні витрати без узгодження з власником даного майна.

У ситуації, коли орендна плата погашена орендарем на умовах відстрочення платежу, то зазначена вище сума ПДВ приймається до відрахування після фактичного погашення зобов'язань орендаря перед орендодавцем.

ТОВ «» має опалювальний склад площею 2500 кв. метра, який в даний час не використовується. Підприємство може здати в оренду на наступних умовах:

- орендна плата з урахуванням комунальних платежів 500 000 руб. на рік;

- поточний ремонт опалювального складу здійснює орендар;

- майно залишається на балансі нашого підприємства.

Розрахунок додаткового доходу від здачі в оренду представлений в таблиці 3.13.

Таблиця 3.13. Розрахунок додаткового доходу від здачі в оренду

Як показує таблиця 3.13, чистий дохід від здачі в оренду складського приміщення складе 360 000 руб. на рік.

Зміна основних економічних показників після проведеного заходу представлені в таблиці 3.14.

Таблиця 3.14. Основні економічні показники після проведеного заходу

Найменування показника	До впровадження заходу	Після впровадження заходу	зміни +/-
Собівартість, руб.
Прибуток підприємства, руб.
Виручка підприємства, руб.
Чистий прибуток, руб.
Фондомісткість, руб. / Руб.
Фондовіддача, руб. / Руб.
Рентабельність продажів, %

Таким чином, дані таблиці 3.14 свідчать про те, що за рахунок впровадження заходи щодо здачі в оренду нерухомості ТОВ «» рентабельність виробництва збільшиться на 0,027%. Фондомісткість після впровадження заходу складе 0,908 руб. / Руб., Що менше на 0,029 руб. / Руб., Відповідно, фондовіддача збільшиться на ті ж показники, досягнувши рівня 1,101 руб. / Руб. У свою чергу, рентабельність продажів збільшиться на 0,031%, склавши 0,037% проти 0,006% до впровадження заходу.

В результаті проведених заходів розрахуємо загальну зміну основних показників рентабельності ТОВ «»

У таблиці 3.15 наведені розрахунки витрат до впровадження пропонованих заходів і після, і розрахована загальна сума економії.

Таблиця 3.15. Показники роботи ТОВ «» до і після впровадження заходів

Найменування показника	До впровадження заходів	Після впровадження заходів	зміни +/-
Собівартість, руб.
Прибуток підприємства, руб.
Виручка підприємства, руб.
Чистий прибуток, руб.
Рентабельність виробництва,%
Фондомісткість, руб. / Руб.
Фондовіддача, руб. / Руб.
Рентабельність собівартості,%
Рентабельність продажів, %

На підставі поданих в таблиці 3.15 даних про зміну показників рентабельності ТОВ «» після впровадження заходів складемо графік (рисунок 3.2).

Мал. 3.2. Показники рентабельності ТОВ «» до і після впровадження заходів

Так, рентабельність продажів ТОВ «» збільшиться на 0,219% і досягне рівня 0,225% проти 0,006% до впровадження заходів. Рентабельність виробництва також збільшиться після впровадження заходів - на 0,25% і складе 0,263% проти 0,013% до впровадження заходу.

Таким чином, з представлених даних видно, що показники рентабельності за рахунок запропонованих заходів значно підвищаться і дозволять підприємству розвиватися і приносити дохід.

У податковому обліку доходи від оренди можуть визнаватися виручкою від реалізації (ст.249 НК РФ) або позареалізаційними доходами (п.4 ст.250 НК РФ). В методичних рекомендаціяхщодо застосування глави 25 "Податок на прибуток організацій" частини другої Податкового кодексу Російської Федерації, Затверджених Наказом МНС Росії від 20.12.2002 N БГ-3-02 / 729, пояснюється, що якщо організація операції з передачі майна в оренду (суборенду) здійснює на постійній (систематичної) основі, то доходи від таких операцій враховуються відповідно до ст .249 НК РФ, а якщо операції з передачі майна в оренду носять разовий характер, то доходи від таких операцій враховуються в складі позареалізаційних доходів. Поняття систематичності використовується в значенні, що застосовується в п.3 ст.120 НК РФ (2 рази і більше протягом календарного року). Даний порядок застосовується для цілей оподаткування незалежно від способу відображення зазначених операцій в бухгалтерському обліку.
Залежно від того, до якої групи віднесено дані доходи, визначається порядок їх визнання в податковому обліку.
Згідно п.п.1 і 2 ст.271 НК РФ доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, Іншого майна (робіт, послуг) і (або) майнових прав (метод нарахування). За доходами, які належать до кількох звітним (податковим) періодам, і в тому випадку, якщо зв'язок між доходами і витратами не може бути чітко визначена або визначається непрямим шляхом, доходи розподіляються платником податку самостійно з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат.
Для доходів від реалізації відповідно до п.3 ст.271 НК РФ датою отримання доходу визнається дата реалізації товарів (робіт, послуг, майнових прав), що визначається відповідно до п.1 ст.39 НК РФ, незалежно від фактичного надходження грошових коштів (іншого майна (робіт, послуг) і (або) майнових прав) в їх оплату. Стосовно до послуг згідно ст.39 НК РФ датою реалізації визнається дата надання послуг однією особою іншій особі.
Якщо доходи від оренди визнаються позареалізаційними доходами, то на підставі пп.3 п.4 ст.271 НК РФ датою визнання доходів є дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового) періоду. Якщо платник податку обчислює щомісячні авансові платежі виходячи з фактично одержаного прибутку, то звітними періодами зізнаються місяць, два місяці, три місяці і так далі до закінчення календарного року (п.2 ст.285 НК РФ). У цьому випадку, на нашу думку, доходи від оренди повинні визначатися щомісячно, в іншому випадку - не рідше ніж один раз на квартал (пп.3 п.4 ст.271 НК РФ).
Той факт, що акти виконаних послуг по оренді не оформлялися, не впливає на порядок відображення доходів в податковому обліку, оскільки не заперечує факту надання послуги з метою оподаткування. Так, Мінфін Росії в Листі від 30.04.2004 N 04-02-05 / 1/33 роз'яснив, що для визнання витрат організацій, понесених за цивільно-правовими договорами, акт виконаних робіт (послуг) є обов'язковим лише в тому випадку, якщо його складання передбачено договором.
Що стосується періодичності надання послуги з оренди (тобто кожен квартал, щомісяця, щодня або якось інакше), то однозначної відповіді на це питання немає. На нашу думку, з урахуванням сформованої практики (відображення доходів з оренди після закінчення кожного звітного періоду) організації слід відображати в податковому обліку доходи від здачі майна в оренду в кожному звітному періоді. Ми вважаємо, що такий підхід є правильним з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат (оскільки при здачі майна, що амортизується в оренду основними витратами в орендодавця, як правило, є амортизаційні відрахування, датою визнання яких в податковому обліку є останнє число кожного місяця - п. 3 ст.272 НК РФ, доходи від здачі майна в оренду слід визнавати в податковому обліку щомісяця).
матеріал підготовлений
фахівцями
АКГ "Інтерекспертіза"
Підписано до друку
02.03.2005
"Фінансова газета. Регіональний випуск", 2005, N 9

Дата публікації: 19.02.2016 13:41 (архів)

Доходи, отримані особами від здачі або продажу нерухомого майна, підлягають обкладенню податком на доходи фізичних осіб.
Для громадян, які проживають в Російській Федерації більше 183 днівна рік, такі доходи оподатковуються за податковою ставкою

13%.

Що стосується громадян, які отримали розглядаються доходи і знаходилися в Російській Федерації менше 183 днівна рік, застосовується податкова ставка в розмірі

30%.

Якщо Ви здавали нерухоме майно фізичним особам, які не є індивідуальними підприємцями, або продали нерухоме майно, що знаходилося у Вас у власності менше трьох роківВам необхідно самостійно відобразити отримані доходи в податкової деклараціїз податку на доходи фізичних осіб ().

При отриманні доходів від здачі або продажу нерухомості податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб () необхідно подати не пізніше

30 квітня

року, наступного за роком отримання таких доходів, в податковий орган за місцем проживання. І не пізніше

15 липня

того ж року сплатити обчислену в податковій декларації суму податку до бюджету.

Відповідальність (ст.119 НК РФ):
Ненадання в установлений законодавством термін податкової декларації тягне стягнення штрафу в розмірі 5% не сплаченої суми податку що підлягає сплаті, але не більше 30% від зазначеної суми в декларації і не менше 1 000 руб.
У разі якщо діяльність фізичної особиносить систематичний характер з метою подальшого використання для отримання прибутку (доходу), подібна діяльність може бути визнана підприємницької і фізична особа зобов'язана зареєструватися як індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи.
Державна реєстрація фізичної особи як підприємця здійснюється в порядку, передбаченому ст.22.1 Федерального закону від 08.08.2001 №129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осібі індивідуальних підприємців ".
Індивідуальний підприємець здійснює діяльність і сплачує податки відповідно до обраної системою налогообложенія.За здійснення підприємницької діяльності без державної реєстрації як підприємця передбачені:
- податкова відповідальність у вигляді стягнення штрафу в розмірі 10 відсотків від доходів, отриманих протягом зазначеного часу в результаті такої діяльності, але не менше 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (ст.116 НК РФ);
- адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в розмірі від п'ятисот до двох тисяч рублів ч.1 ст.14.1 КоАП РФ).

Крім того, при наявності договорів оренди та платіжних документів платник податків-орендодавець має право додати їх копії до податкових декларацій, що подаються до податкового органу у викладеному порядку. Дохід, отриманий фізичною особою - орендодавцем у вигляді орендної плати (включаючи дохід у вигляді компенсації витрат з оплати комунальних платежів), є об'єктом оподаткування податку на доходи фізичних осіб. При цьому орендодавець не має права враховувати з метою оподаткування вироблені витрати, пов'язані з оплатою комунальних платежів по даній квартирі (Мінфіну РФ від 17.05.2010 N 20-14 / 4/050989).
Таким чином, якщо дохід від здачі квартири в найм був отриманий в 2015 році, то в термін не пізніше

30 квітня 2016 року

необхідно надати декларацію до податкового органу. Сплатити податок необхідно не пізніше

ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?

Існує два способи оплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:

1. Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 13%, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому отримано відповідний дохід.
2. Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.

ПОДАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ

1.Існує кілька варіантів заповнення декларації:

в паперовому вигляді з використанням бланка декларації, що заповнюється від руки (надається безкоштовно в податкових інспекціях або самостійно роздрукувати з сайту www.nalog.ru);

в електронній формі з використанням бланка або програми «Декларація 20__» (на сайті www.nalog.ru);

відвідати податкову інспекцію за місцем реєстрації і заповнити декларацію разом з інспектором відділу камеральних перевірок по ПДФО.

2.Существует кілька варіантів подачі декларації:

в електронному виглядічерез Інтернет (за допомогою сайту www.nalog.ru);

особисто з'явитися до податкової інспекції за місцем реєстрації;

направити представника платника податків (подача через представника передбачає, що до декларації буде прикладено нотаріально завірений документ, що підтверджує повноваження представника платника податків);

подати декларацію шляхом поштового напрямки (в будь-якому відділенні пошти Росії).

ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ

Не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід, до податкової інспекції за місцем проживання надається податкова декларація (форма 3-ПДФО).

Не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом, сплачується за місцем обліку платника податків загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації.

ПРИДБАННЯ ПАТЕНТУ

1. Зареєструватися як індивідуальний підприємець

(Держмито за реєстрацію становить - 800 руб.)
Для цього потрібно звернутися в ИФНС № 46 або пройти онлайн реєстраціюна сайті www.nalog.ru.

2. Подати заяву на отримання патенту в будь-яку податкову інспекцію

3. Отримати патпент в податковій інспекції протягом 5 робочих днів після подачі заяви

4. Оплатити патент

Вартість і терміни оплати можна дізнатися

ПОШИРЕНІ ЗАПИТАННЯ

ХТО МАЄ ДЕКЛАРУВАТИ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ НЕРУХОМОСТІ В ОРЕНДУ?

відповідь:Доходи від здачі нерухомого майна в оренду повинні декларувати громадяни, які здають майно в оренду іншим фізичним особам. У разі якщо договір оренди укладено між фізичною особою та організацією, а організація не втримала податок, то фізична особа так само має задекларувати отримані доходи. Іншим способом оплати ПДФО з оренди житла є придбання патенту на здачу житлових приміщень в оренду.

ЯК ДІЗНАТИСЯ ПРО ОБОВ'ЯЗКИ СПЛАЧУВАТИ ПОДАТОК З ОРЕНДИ ЖИТЛА?

відповідь:Відповідно до ст. 224 Кодексу доходи, одержувані власником житлових приміщень за договорами найму житлових приміщень, є об'єктом оподаткування з ПДФО за ставкою 13% у податкових резидентів РФ і за ставкою 30% у фізичних осіб - нерезидентів РФ.

Закон передбачає відповідальність за ненадання податкової декларації, за ухилення від сплати податків і т.п. Так, наприклад, якщо платник податків зобов'язаний подати, але не подав податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб, то він несе відповідальність, передбачену пунктом 1 статті 119 Податкового кодексу Російської Федерації, у вигляді штрафу.

ДЛЯ ЧОГО ПОТРІБНО УКЛАДАТИ ДОГОВІР І ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?

відповідь:Громадянам, які здають і знімають квартири, слід укладати договори, в яких чітко прописані зобов'язання сторін. Це дозволить в подальшому уникнути можливих конфліктів між власником і орендарям, заощадити гроші, нерви і час.

Реєстрація договору необов'язкова, якщо він укладений на строк менше року.

ЧИ ОРЕНДАР ПЛАТИТИ ПДФО ЗА ОРЕНДУ?

відповідь:Орендар - немає. А ось орендодавці (власники квартир) - так. У відповідності з Податковим кодексом вони повинні сплатити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 13% від суми, отриманої за оренду квартири.

ЯК ПРАКТИЧНО ПОДАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ?

відповідь:В інспекціях прийом декларацій ведеться в операційних залах, або в спеціально відведених приміщеннях, є покажчики, де здійснюється прийом. Більшість операційних залів обладнані електронною системоюуправління чергою, комп'ютерами з довідково-правовими системами і програмними продуктами, розробленими ФНС Росії.

Також в інспекції можна безкоштовно отримати консультації та практичну допомогу щодо заповнення податкових декларацій.

При подачі декларації при собі необхідно мати паспорт та за бажанням платника податків документи, що підтверджують отримані доходи від здачі в оренду майна (договір оренди, розписки в отриманні грошей, інші платіжні документи).

ЯК ЛЕГАЛЬНО ЗДАВАТИ ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ?

відповідь:Існує два основних способи сплати податку на доходи, отримані від здачі житлового приміщення в оренду:

1. Подати податкову декларацію за підсумками року і сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 13%;

2. Придбати патент на здачу житлових приміщень в оренду.

відповідь:На сайті Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви ми зробили досить простий калькулятор - "як розрахувати вартість патенту". Ви заходите на сайт, вибираєте вид діяльності, якою плануєте займатися (для прикладу візьмемо здачу в оренду квартири, вибираєте район, в якому квартира розташована, її площа і той період, на який ви хочете придбати патент, а калькулятор автоматично розраховує вартість патенту. Ви її дивіться, оцінюєте, на який термін ви готові придбати патент - на рік, може бути, місяць.

ЧИМ ЗРУЧНИЙ ПАТЕНТ?

відповідь:Його можна придбай на будь-який термін протягом календарного року. Наприклад, якщо ви тільки починаєте здавати квартиру в оренду, і ще не впевнені, чи зможете ви її довго здавати, чи надовго затримається ваш орендар, ви можете придбати патент на місяць, на два, на три, спробувати, наскільки ця система вам зручна. І далі вже купувати його, наприклад, на рік. Крім цього патент позбавляє вас від стоси паперів, від необхідності заповнити велику, досить складну декларацію з податків на доходи фізичних осіб. Все, що потрібно зробити, - це просто заповнити досить просту заяву на придбання патенту і отримати патент. І все. Всі складності із заповненням звіту йдуть.

ЯКА СТАВКА ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ, В РАЗІ ЯКЩО Я (ЯК ФІЗИЧНА ОСОБА) ОТРИМУЮ ДОХОДИ ВІД ЗДАЧІ КВАРТИРИ В ОРЕНДУ?

відповідь:Податкові ставки встановлені ст. 224 НК РФ.

· 13% - для податкових резидентів РФ;

· 30% - для нерезидентів РФ.

ЯКІ ТЕРМІНИ ПОДАННЯ ТА СПЛАТИ ПОДАТКУ НА ОРЕНДУ ЖИТЛА?

відповідь:Подати податкову декларацію (форма 3-ПДФО) до податкової інспекції за місцем проживання в строк, не пізніше 30 квітня року, наступного за роком, в якому було отримано відповідний дохід.

Загальна сума податку, обчислена відповідно до поданої податкової декларації, сплачується за місцем обліку платника податків у термін не пізніше 15 липня року, що настає після закінчення податковим періодом.

За неподання податкової декларації та несплату податку, крім примусу до сплати самого податку, передбачена відповідальність згідно зі статтями 119 і 122 Податкового кодексу Російської Федерації (до 40% від суми несплаченого податку, які стягуються в судовому порядку).

В ПОДАТКОВОМУ ПЕРІОДІ ОТРИМАНА ДОХІД ВІД ЗДАЧІ В ОРЕНДУ КВАРТИРИ. МАЮ ЧИ Я ПРАВО ПРИ РОЗРАХУНКУ ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ ЗМЕНШИТИ ДОХОДИ, ОТРИМАНІ У ВИГЛЯДІ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ, НА суму зроблених витрат У ВИГЛЯДІ оплати спожитого ОРЕНДАРЕМ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ, ЯКЩО ВАРТІСТЬ ДАНИХ ПОСЛУГ ВКЛЮЧЕНА У СУМУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ?

відповідь:У тому випадку, якщо в договорі оренди передбачено, що в суму орендної плати включені витрати орендаря у вигляді вартості витрат за користування комунальними послугами, то орендодавець не має права враховувати зазначені витрати при визначенні податкової бази по податку на доходи фізичних осіб.

ЩО МЕНІ ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, ЯКЩО Я ЗНАЮ, ЩО ОДИН ІЗ МОЇХ СУСІДІВ НЕОФІЦІЙНО НЕСЕ КВАРТИРУ (КІМНАТУ)?

відповідь:Інформацію про даний фактВи можете надати старшому по під'їзду, дільничного уповноваженого поліції по вашій ділянці, або безпосередньо до податкових органів. До органів влади можна звертатися в тому числі і в електронному вигляді через Інтернет.

Основним обов'язком орендаря відповідно до ст. 614 ГК РФ є своєчасне внесення орендної плати за користування майном в розмірах і терміни, передбачені договором оренди.

Орендна плата встановлюється у вигляді:

• визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
• встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
• надання орендарем певних послуг;
• передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
• покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

У договорі оренди сторони можуть передбачити різне поєднання перерахованих форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. Найчастіше орендна плата встановлюється сторонами договору оренди у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично або одноразово.

За договором оренди може бути передано відразу кілька об'єктів, при цьому орендна плата може бути встановлена ​​як за все передане майно в оренду в цілому, так і за кожен об'єкт окремо. На думку автора, краще встановлювати орендну плату по кожному переданому в оренду об'єкту окремо, що дозволить уникнути можливих розбіжностей між сторонами договору.

Строки внесення орендної плати визначаються договором, і сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісячно, щоквартально, один раз на рік, шляхом внесення попередньої оплати або з відстрочкою платежу.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, що встановлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При цьому розмір орендної плати може змінюватися як у бік збільшення, так і в бік зменшення.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати в разі:

• якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися;
• якщо орендодавцем порушені умови проведення капітального ремонтумайна, зданого в оренду;
• якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно при укладенні договору оренди.

У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець, керуючись п. 5 ст. 614 ГК РФ, має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль.

Облік орендної плати в орендодавця.Якщо надання майна в оренду є для орендодавця основним видом діяльності, то орендна плата, яка надходить від орендаря, згідно зі ст. 249 НК РФ буде ставитися до доходів від реалізації. Нагадаємо, що основні види діяльності визначаються статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності.

Якщо для визнання доходів і витрат організація застосовує метод нарахування, передбачений ст. ст. 271 і 272 НК РФ, то згідно з п. 1 ст. 271 НК РФ доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, іншого майна (робіт, послуг).

Для організацій, що надають на систематичній основі за плату у тимчасове користування і (або) тимчасове володіння і користування своє майно, витрати за такою діяльністю відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будуть визнаватися витратами, пов'язаними з виробництвом і реалізацією.

Договором оренди може бути передбачено нерівномірний графік орендних платежів. У цьому випадку доходи у вигляді орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат, незалежно від їх фактичної сплати. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей ведення податкового облікудоходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Подібна позиція викладена в Листах Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1 / 752.

Надання майна в оренду може і не бути основним видом діяльності організації. Наприклад, якщо виробнича організація надає в оренду тимчасово не використовується обладнання або приміщення, для неї надання майна в оренду не буде основним видом діяльності. У цьому випадку дохід від здачі майна в оренду на підставі п. 4 ст. 250 НК РФ буде визнаватися позареалізаційних доходів.

Для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового) періоду (п. 4 ст. 271 НК РФ) .

Витрати на утримання переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію по цьому майну) включаються до складу позареалізаційних витрат відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Облік орендних платежів в орендаря.Орендні платежі за орендоване майно з метою оподаткування прибутку відносяться до інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального підтвердження витрат по сплаті орендних платежів необхідні документи, оформлені відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, в тому числі укладений відповідно до вимог ГК РФ договір оренди, акт прийому-передачі орендованого майна, документи, що підтверджують сплату орендних платежів. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей документального підтвердження витрат у вигляді орендних платежів не потрібно. Дане твердження вірне, якщо інше не випливає з умов угоди. Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742. Крім того, в Письмі сказано, що орендні платежівраховуються у складі інших витрат за умови використання орендованого майна для здійснення підприємницької діяльності.

Витрати, які є умовно-постійними (в тому числі і комунальні платежі), для цілей оподаткування прибутку можуть бути враховані в тому місяці, в якому отримані документи, що підтверджують ці витрати, за умови, що такий порядок відображений облікової політикою організації (пп. 3 п . 7 ст. 272 ​​НК РФ). Подібна позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 06.09.2007 N 03-03-06 / 1/647. На думку автора, слід вибрати момент обліку витрат в податковій політиці орендаря.

Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, витрати по сплаті орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат незалежно від їх фактичної сплати. Щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди при цьому не потрібно. Така позиція підтверджується Листами Мінфіну Росії від 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, від 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, від 10.11.2006 N 03-03-04 / 1/752 .

Нерідко сторони укладають попередній договір оренди будівель до оформлення орендодавцем права власності на будівлю. Фахівці УФНС Росії по м Москві в Листі від 05.10.2006 N 20-12 / 87641 звернули увагу на те, що попередній договір оренди не містить основних ознак договору оренди, встановлених ГК РФ (передача орендодавцем (власником) орендарю майна у тимчасове володіння і користування за плату), тому такий договір не може вважатися договором оренди, укладеним відповідно до законодавства Російської Федерації. Отже, витрати, здійснені відповідно до такого договору, не можна врахувати для цілей за орендоване майно. Виходом для орендаря в даній ситуації може бути тільки заміна кваліфікації платежів за попереднім договором оренди з орендних платежів на платежі за придбання орендарем майнового права - права оренди щодо майбутнього договору оренди.

Згідно з Листом Мінфіну Росії від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 законодавче закріплення обов'язкової реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним визначає тільки права і обов'язки сторін за договором і має не пов'язані з питаннями оподаткування мети. Відсутність державної реєстрації прав за договорами оренди не впливає на порядок обліку сум орендної плати при обчисленні податку на прибуток організацій. Застосовувати даний Лист досить ризиковано, оскільки далі в ньому сказано, що видатки за укладеними в установленому порядку договорами не можуть бути враховані в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій як документально не підтверджені витрати.

Згідно Листів Мінфіну Росії від 17.02.2006 N 03-03-04 / 3/3, від 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 і від 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325 якщо в відповідно до п. 2 ст. 425 ГК РФ умови договору поширені на період з моменту передачі об'єкта оренди потенційному орендарю, то орендні платежі за зареєстрованим або знаходиться на державній реєстрації договору приймаються в зменшення податкової бази по податку на прибуток організацій з моменту отримання об'єкта в користування.

Якщо ж у договорі оренди відсутня поширення його умов на минулі періоди, то витрати у вигляді орендних платежів за цей період не можуть бути прийняті у зменшення оподатковуваного прибутку з моменту передачі такого майна. У Постанові ФАС Північно-Західного округу від 21.04.2006 у справі N А56-24327 / 2005 сказано, що облік орендних платежів у витратах з метою оподаткування прибутку не зв'язується з наявністю державної реєстрації договору оренди. У Постанові ФАС Далекосхідного округу від 14.02.2007 N Ф03-А59 / 06-2 / 5389 зазначено на те, що порушення норм цивільного законодавства не впливає на оподаткування, оскільки не передбачено наявність залежності витрат від дійсності договору оренди, а потрібно тільки економічна обгрунтованість.

Згідно п. 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "угоду сторін про зміну розміру орендної плати за зареєстрованим договором оренди також підлягає державній реєстрації. Проте в Листі УФНС Росії по м Москві від 12.04.2006 N 20-12 / 29001 зазначено на те, що додаткове до основного договору оренди угоду сторін про зміну вартості орендної плати за нерухоме майно не віднесено чинним законодавством до акту зміни прав на це майно і величина орендної плати не є умовою, при невиконанні якого договір оренди нерухомого майна може вважатися неукладеним.

Відповідно до Листа Мінфіну Росії від 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34 орендні платежі, внесені на підставі додаткової угоди сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеного ними в договорі оренди, підлягають включенню до складу інших витрат відповідно до пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ за умови їх обгрунтованості та підтвердження відповідними первинними документами після державної реєстрації зазначеної угоди.

Витрати організації-орендаря у вигляді орендної плати за договором на термін менше року, в тому числі і при пролонгації цього договору на термін менше року, можуть враховуватися для цілей оподаткування прибутку. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений на термін менше одного року, пролонгується на термін менше року, зазначений договір оренди не вимагає державної реєстрації. При цьому договір може бути продовжений шляхом укладення нового договору або автоматично на підставі первинного договору після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження договору. Такий висновок підтверджується п. 10 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59, на яке вказувалося раніше. Така точка зору викладена в Листі УФНС Росії по м Москві від 18.10.2006 N 20-12 / 92230. Термін "пролонгація" договору оренди викладено саме в цьому Листі, і його можна застосовувати для цілей оподаткування.

Якщо термін оренди в договорі не визначений і договір вважається укладеним на невизначений строк, то відповідно до Листа УФНС Росії по м Москві від 22.03.2006 N 20-12 / 22181 даний договір оренди, укладений на невизначений строк, у державній реєстрації не потребує , і витрати організації за договором оренди приміщення, укладеним в встановленому закономпорядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.

Припустимо, що організація орендує нежитлове приміщенняпід офіс на підставі укладеного на 11 міс. договору оренди, згідно з яким договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Після закінчення терміну оренди орендар продовжує користуватися приміщеннями, а орендодавець не заперечує проти цього. Чи може організація врахувати витрати по орендної платиз метою оподаткування після закінчення 11 місяців без реєстрації договору оренди? Відповідь на це питання дана в Листі Мінфіну Росії від 14.04.2009 N 03-03-06 / 1/241, в якому сказано, що витрати організації за договором оренди, укладеним в установленому законодавством порядку, можуть бути враховані для цілей оподаткування прибутку.

Якщо договором оренди передбачено обов'язок орендаря по оплаті фактично спожитих комунальних послуг та послуг зв'язку, орендар враховує в складі інших витрат витрати, пов'язані з оплатою комунальних платежів, що відносяться до приміщень (будівель), отриманим в оренду, а також до засобів зв'язку, що використовуються орендарем в своєї діяльності. Зазначені витрати повинні бути документально підтверджені рахунками, виставленими орендодавцю енергопостачальною організацією або оператором зв'язку і відображають фактичну поставку енергії (води) або надання послуг телефонного зв'язку. Така гранично небезпечна для орендаря позиція викладена в Листі Мінфіну Росії від 30.01.2008 N 03-03-06 / 2/9. Єдиним вирішенням цієї проблеми є посередницька кваліфікація договору.

І останнє, про що необхідно сказати. Не слід забувати про те, що відповідно до ст. 288 ГК РФ розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. У Листі Мінфіну Росії від 10.11.2006 N 03-05-01-04 / 310 зазначено, що розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове, тобто квартира не може використовуватися в якості офісу до тих пір, поки не буде виведена з житлового фонду. Отже, орендні платежі не зменшують податкову базу по податку на прибуток організацій.