3.5.3. Доходен подход
Доходен подходсе основава на факта, че стойността на имуществото, в което е инвестиран капиталът, трябва да съответства на текуща оценка за качеството и количеството на доходите, които това имущество може да генерира.
Капитализация на доходае процес, който определя връзката между бъдещия доход и текущата стойност на даден обект.
Основната формула на подхода на доходите (фиг. 3.5):
Или къде
C (V) - стойност на имота;
BH (I) - очакван доход от оценявания имот. Приходът обикновено се отнася до нетния оперативен доход, който даден имот може да генерира за определен период;
K (R) - норма на възвръщаемост или печалба - е коефициент или норма на капитализация.
Степен на капитализация- норма на възвръщаемост, отразяваща връзката между дохода и стойността на обекта на оценка.
Степен на капитализация- Това е отношението на пазарната стойност на имуществото към нетния доход, който генерира.
Отстъпка- процентът на сложната лихва, който се прилага при преизчисляване в определен момент от време на стойността на паричните потоци, произтичащи от използването на имущество.
Ориз. 3.5. Модел на капитализация на дохода
Етапи на доходния подход:
1. Изчисляване на брутния доход от използването на обект въз основа на анализ на текущите ставки и тарифи на пазара за наеми за сравними обекти.
2. Оценката на загубите от непълно заемане (отдаване под наем) и несъбрани наемни вноски се извършва въз основа на анализ на пазара и характера на неговата динамика спрямо оценявания недвижим имот. Изчислената по този начин сума се изважда от брутния доход и получената цифра е действителният брутен доход.
3. Калкулация на разходите, свързани с предмета на оценка:
Оперативни (поддръжка) – разходи за експлоатация на съоръжението;
Фиксирани – разходи за обслужване на дължимите сметки (лихви по кредити, амортизации, данъци и др.);
Резервите са разходите за закупуване (подмяна) на аксесоари за имот.
4. Определяне на размера на нетния доход от продажбата на обекта.
5. Изчисляване на коефициента на капитализация.
Приходният подход оценява текущата стойност на недвижимите имоти като настоящата стойност на бъдещи парични потоци, т.е. отразява:
- качеството и количеството на приходите, които даден имот може да донесе по време на експлоатационния си живот;
- рискове, специфични както за обекта, който се оценява, така и за региона.
Приходният подход се използва за определяне на:
- инвестиционна стойност,тъй като потенциалният инвеститор няма да плати повече за даден обект от настоящата стойност на бъдещите приходи от този обект;
- пазарна стойност.
В рамките на подхода на доходите е възможно да се използва един от двата метода:
- пряка капитализация на доходите;
- дисконтирани парични потоци.
3.5.3.1. Метод на капитализация на дохода
При използване на метода на капитализация на дохода, доходът за един период от време се преобразува в стойността на недвижимото имущество, а при използването на метода на дисконтирания паричен поток, доходът от предназначението му за определен брой прогнозни години, както и постъпленията от препродажба на имот в края на прогнозния период, се преобразуват.
Предимствата и недостатъците на метода се определят по следните критерии:
Способността да се отразяват действителните намерения на потенциала
купувач (инвеститор);
Видът, качеството и обхватът на информацията, на която се основава анализът;
Способност за отчитане на конкурентните колебания;
Способността да се вземат предвид специфичните характеристики на обект, който влияе
върху цената му (местоположение, размер, потенциална доходност).
Метод на капитализация на доходаизползва се ако:
Потоците от доходи са стабилни за дълъг период от време и представляват значителна положителна стойност;
Потоците от доходи нарастват със стабилни, умерени темпове. Резултатът, получен по този метод, се състои от цената на сградите, конструкциите и цената на парцела, т.е. е цената на целия имот. Основната формула за изчисление е следната:
Или къде
C - цена на имота (парични единици);
CC - коефициент на капитализация (%).
По този начин методът на капитализация на дохода е определянето на стойността на недвижимите имоти чрез преобразуване на годишния (или средногодишен) нетен оперативен доход (NOI) в текуща стойност.
При прилагането на този метод трябва да се вземе предвид следното: ограничаващи условия:
Нестабилност на потоците от доходи;
Ако имотът е в процес на реконструкция или строеж.
Основните проблеми на този метод
1. Методът не се препоръчва за използване, когато имотът се нуждае от значителна реконструкция или е в състояние на незавършено строителство, т.е. Не е възможно да достигнете ниво на стабилен доход в близко бъдеще.
2. В руските условия основният проблем, пред който е изправен оценителят, е „непрозрачността на информацията“ на пазара на недвижими имоти, преди всичко липсата на информация за реални сделки за продажба и отдаване под наем на недвижими имоти, оперативни разходи и липса на статистически данни информация за коефициента на натоварване във всеки пазарен сегмент в различни региони. В резултат на това изчисляването на NRR и процента на капитализация се превръща в много сложна задача.
Основните етапи на процедурата за оценка по метода на капитализация:
1) определяне на очаквания годишен (или среден годишен) доход като доход, генериран от имуществото при неговото най-добро и най-ефективно използване;
2) изчисляване на нормата на капитализация;
3) определяне на стойността на имот въз основа на нетния оперативен доход и коефициента на капитализация чрез разделяне на NPV на коефициента на капитализация.
Потенциален брутен доход (GPI)- доходи, които могат да бъдат получени от недвижими имоти със 100% използване, без да се вземат предвид всички загуби и разходи. PPV зависи от площта на оценявания имот и установената наемна ставка и се изчислява по формулата:
, Където
С - наемна площ, м2;
cm - наемна ставка за 1 m2.
Действителен брутен доход (DVD)- това е потенциалният брутен доход минус загубите от недостатъчно използване на пространството и при събиране на наем, с добавяне на други приходи от нормалното пазарно използване на имота:
DVD = PVD – Загуби + Други приходи
Нетен оперативен доход (NOI)- действителен брутен доход минус оперативни разходи (OR) за годината (без амортизация):
CHOD = DVD – ИЛИ.
Оперативните разходи са разходи, необходими за осигуряване на нормалното функциониране на имуществото и възпроизвеждането на действителния брутен доход.
Изчисляване на коефициента на капитализация.
Има няколко метода за определяне на процента на капитализация:
като се вземе предвид възстановяването на капиталовите разходи (коригирани за промени в стойността на актива);
свързан инвестиционен метод или техника на инвестиционна група;
метод на директна капитализация.
Определяне на коефициента на капитализация, като се вземе предвид възстановяването на капиталовите разходи.
Коефициентът на капитализация се състои от две части:
1) нормата на възвръщаемост на инвестицията (капитал), която е компенсацията, която трябва да бъде изплатена на инвеститора за използването на средствата, като се вземат предвид риска и други фактори, свързани с конкретни инвестиции;
2) норми на възвръщаемост на капитала, т.е. изплащане на първоначалната сума на инвестицията. Освен това този елемент от коефициента на капитализация се прилага само за амортизируемата част от активите.
Нормата на възвръщаемост на капитала се конструира с помощта на кумулативния метод на конструиране:
+ Безрискова норма на възвръщаемост +
+ Премии за риск +
+ Инвестиции в недвижими имоти +
+ Премии за ниска ликвидност на недвижими имоти +
+ Награди за управление на инвестиции.
Безрискова норма на възвръщаемост - лихвен процент по високоликвидни активи, т.е. Това е процент, който отразява „действителните пазарни възможности за инвестиране на средствата на фирми и физически лица без риск от невъзвръщаемост“. Доходността на OFZ и VEB често се приема като безрисков процент.
В процеса на оценка е необходимо да се вземе предвид, че номиналните и реалните безрискови курсове могат да бъдат както рубли, така и чуждестранна валута. При преизчисляване на номиналния лихвен процент в реалния и обратно е препоръчително да се използва формулата на американския икономист и математик И. Фишър, която той изведе през 30-те години на 20 век:
; Където
Rн – номинална ставка;
Rр – реален курс;
Jinf – инфлационен индекс (годишен темп на инфлация).
При изчисляване на валутния безрисков курс е препоръчително да се направи корекция, като се използва формулата на Фишер, като се вземе предвид индексът на инфлацията в долара, а при определяне на безрисковия курс на рублата - индексът на инфлация в рублата.
Преобразуването на нормата на възвръщаемост на рублата в курса на долара или обратно може да се извърши по следните формули:
Dr, Dv - процент на дохода в рубла или чуждестранна валута;
Kurs – обменен курс, %.
Изчисляване на различните компоненти на рисковата премия:
премия за ниска ликвидност.При изчисляването на този компонент се взема предвид невъзможността за незабавна възвръщаемост на инвестициите, направени в имота, и може да се вземе на нивото на доларова инфлация за типичното време на експозиция на обекти, подобни на оценяваните на пазара;
рискова премияинвестиции в недвижими имоти. В този случай се взема предвид възможността за случайна загуба на потребителската стойност на обекта и премията може да бъде приета в размер на осигурителните вноски в застрахователните компании от най-високата категория надеждност;
премия за управление на инвестициите.Колкото по-рискова и сложна е инвестицията, толкова по-компетентно управление изисква. Препоръчително е да се изчисли премията за управление на инвестициите, като се вземе предвид коефициентът на недостатъчно натоварване и загубите при събиране на наемни плащания.
Метод на свързана инвестиция или техника на инвестиционна група.
Ако даден имот е закупен със собствен и заемен капитал, коефициентът на капитализация трябва да отговаря на изискванията за възвращаемост и за двете части на инвестицията. Стойността на съотношението се определя от съответния инвестиционен метод или техника на инвестиционна група.
Коефициентът на капитализация на заемния капитал се нарича ипотечна константа и се изчислява по следната формула:
Rm – ипотечна константа;
DO – годишни плащания;
K – размер на ипотечен кредит.
Ипотечната константа се определя от таблицата с шест функции на сложната лихва: тя е равна на сумата от лихвения процент и коефициента на компенсационния фонд или равна на коефициента на вноска за единица амортизация.
Коефициентът на капитализация на собствения капитал се нарича ипотечна константа и се изчислява по следната формула:
Rc – коефициент на собствен капитал;
PTCF – годишен паричен поток преди данъци;
Ks е размерът на собствения капитал.
Общият коефициент на капитализация се определя като среднопретеглена стойност:
M – коефициент на ипотечен дълг.
Ако се прогнозира промяна в стойността на даден актив, тогава става необходимо да се вземе предвид възвръщаемостта на основната сума на капитала (процесът на рекапитализация) в коефициента на капитализация. Нормата на възвръщаемост на капитала в някои източници се нарича коефициент на рекапитализация. За възвръщане на първоначалната инвестиция част от нетния оперативен доход се заделя във фонд за възстановяване с лихвен процент R - лихвения процент за рекапитализация.
Има три начина възстановяване на инвестирания капитал:
линейна възвръщаемост на капитала (метод на пръстена);
възвръщаемост на капитала според заместващия фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията (Метод на Inwood).Понякога се нарича анюитетен метод;
възвръщаемост на капитала въз основа на компенсационния фонд и безрискова лихва (метод на Hoskold).
Метод на пръстена.
Този метод е подходящ за използване, когато се очаква главницата да бъде изплатена на равни вноски. Годишната норма на възвръщаемост на капитала се изчислява, като 100% от стойността на актива се раздели на оставащия му полезен живот, т.е. Това е реципрочната стойност на експлоатационния живот на актива. Нормата на възвръщаемост е годишният дял от първоначалния капитал, поставен в безлихвения компенсационен фонд:
n – оставащ икономически живот;
Ry – норма на възвръщаемост на инвестицията.
Пример.
Инвестиционни условия:
срок - 5 години;
Р
- възвръщаемост на инвестицията 12%;
размерът на капитала, инвестиран в недвижими имоти, е 10 000 долара.
Решение. Методът на Ринг. Годишната линейна норма на възвръщаемост на капитала ще бъде 20%, тъй като след 5 години 100% от актива ще бъде отписан (100: 5 = 20). В този случай коефициентът на капитализация ще бъде 32% (12% + 20% = 32%).
Възстановяването на основния размер на капитала, като се вземе предвид изискваната норма на възвръщаемост на инвестицията, е отразено в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Възвръщаемост на инвестирания капитал по метода Ring (USD)
|
Баланс на инвестициите в началото на периода |
Възстановяване на инвестицията |
Възвръщаемост на инвестирания капитал (12%) |
Общ доход |
|
Възвръщаемостта на капитала става на равни части през целия живот на имота.
Метод на Inwoodизползва се, ако възвръщаемостта на капитала се реинвестира при нормата на възвръщаемост на инвестицията. В този случай нормата на възвръщаемост като компонент на коефициента на капитализация е равна на фактора на заместващия фонд при същия лихвен процент, както при инвестициите:
Където SFF-фактор на компенсационния фонд;
Y=Р(норма на възвръщаемост на инвестицията).
Възстановяването на инвестирания капитал по този метод е представено в табл. 3.5.
Пример.
Инвестиционни условия:
Продължителност – 5 години;
Възвръщаемост на инвестицията - 12%.
Решение. Коефициентът на капитализация се изчислява като сбор от процента на възвръщаемост на инвестицията от 0,12 и фактора на компенсационния фонд (за 12%, 5 години) от 0,1574097. Коефициентът на капитализация е 0,2774097, ако се вземе от колоната „Вноска за амортизация” (12%, 5 години).
Таблица 3.5
Възстановяване на инвестирания капитал по метода на Inwood
|
Салдо по главницата в началото на годината, долари. |
Общ размер на обезщетението |
Включително |
||
|
% от капитала |
компенсация размер на главницата |
|||
Метод на Hoskold. Използва се, когато процентът на възвръщаемост на първоначалната инвестиция е малко висок, което прави повторното инвестиране със същия процент малко вероятно. За реинвестираните средства се приема, че доходът ще бъде получен при безрискова ставка:
където Yb е безрисковият лихвен процент.
Пример. Инвестиционният проект предвижда годишна възвръщаемост на инвестицията (капитала) от 12% за 5 години. Сумите за възвръщаемост на инвестициите могат безопасно да бъдат реинвестирани при процент от 6%.
Решение. Ако нормата на възвръщаемост на капитала е 0,1773964, което е коефициентът на възстановяване за 6% за 5 години, тогава нормата на капитализация е 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Ако се прогнозира, че инвестицията ще загуби само част от стойността си, тогава коефициентът на капитализация се изчислява малко по-различно, тъй като капиталът се изплаща чрез препродажба на недвижими имоти и отчасти чрез текущи приходи.
Предимстваметодът на капитализация на дохода е, че този метод пряко отразява пазарните условия, тъй като когато се прилага, обикновено голям брой сделки с недвижими имоти се анализират от гледна точка на връзката между доход и стойност, а също и при изчисляване на капитализирания доход, a се изготвя хипотетичен отчет за доходите, чийто основен принцип е допускането на пазарното ниво на експлоатация на недвижими имоти.
недостатъциМетодът на капитализиране на дохода е, че:
прилагането му е трудно, когато липсва информация за пазарни транзакции;
Методът не се препоръчва за използване, ако обектът е недовършен, не е достигнал ниво на стабилен доход или е сериозно повреден в резултат на непреодолима сила и изисква сериозна реконструкция.
3.5.3.2. Метод на дисконтирания паричен поток
Методът на дисконтирания паричен поток (DCF) е по-сложен, подробен и ви позволява да оцените обект в случай на получаване на нестабилни парични потоци от него, като моделира характерните особености на тяхното получаване. DCF методът се използва, когато:
очаква се бъдещите парични потоци да се различават значително от настоящите;
има данни, които да обосноват размера на бъдещите парични потоци от недвижими имоти;
потоците от приходи и разходи са сезонни;
оценяваният имот е голям многофункционален търговски обект;
имотът е в процес на строителство или току що е построен и се въвежда (или въвежда в експлоатация).
Методът DCF оценява стойността на недвижимите имоти въз основа на настоящата стойност на дохода, състоящ се от прогнозирани парични потоци и остатъчна стойност.
За изчисляване на DCF са необходими следните данни:
продължителност на прогнозния период;
прогнозни стойности на паричните потоци, включително реверсия;
отстъпка.
Изчислителен алгоритъм за метода DCF.
1. Определяне на прогнозния период. В международната практика за оценка средният прогнозен период е 5-10 години, а за Русия типичната стойност ще бъде период от 3-5 години. Това е реалистичен период, за който може да се направи разумна прогноза.
2. Прогнозиране на стойностите на паричните потоци.
При оценката на недвижими имоти по метода DCF се изчисляват няколко вида приходи от имота:
1) потенциален брутен доход;
2) действителен брутен доход;
3) нетен оперативен доход;
4) паричен поток преди данъци;
5) паричен поток след данъци.
На практика руските оценители дисконтират приходите вместо паричните потоци:
CHOD (показва, че имотът е приет като необременен с дългови задължения),
нетен паричен поток минус оперативни разходи, поземлен данък и реконструкция,
облагаем приход.
Необходимо е да се вземе предвид, че паричният поток трябва да бъде дисконтиран, тъй като:
паричните потоци не са толкова променливи, колкото печалбите;
понятието "паричен поток" корелира входящия и изходящия поток на средства, като се вземат предвид такива парични позиции като "капиталови инвестиции" и "дългови задължения", които не са включени в изчисляването на печалбата;
показателят за печалба съотнася доходите, получени за определен период, с разходите, извършени през същия период, независимо от действителните постъпления или разходи на средства;
Паричният поток е индикатор за постигнатите резултати както за самия собственик, така и за външни страни и контрагенти – клиенти, кредитори, доставчици и др., тъй като отразява постоянната наличност на определени средства по сметките на собственика.
Характеристики на изчисляване на паричния поток при използване на метода DCF.
1. Данък върху собствеността (данък върху недвижимите имоти), състоящ се от данък върху земята и данък върху собствеността, трябва да се приспадне от действителния брутен доход като част от оперативните разходи.
2. Икономическата и данъчна амортизация не е реално парично плащане, така че вземането под внимание на амортизацията при прогнозиране на дохода не е необходимо.
4. Плащанията за обслужване на заема (лихвени плащания и погасяване на дълг) трябва да се приспадат от нетния оперативен доход, ако се оценява инвестиционната стойност на имота (за конкретен инвеститор). При оценката на пазарната стойност на даден имот не е необходимо да се приспадат вноските по обслужването на кредита.
5. Бизнес разходите на собственика на имота трябва да се приспадат от действителния брутен доход, ако са насочени
за поддържане на необходимите характеристики на обекта.
По този начин, дпаричен поток (CF) за недвижими имотиизчислено, както следва:
1. DV е равно на сумата на PV минус загубите от незаетост и събиране на наеми и други приходи;
2. НСА е равна на DV минус OR и бизнес разходите на собственика на недвижимия имот, свързани с недвижими имоти;
3. DP преди данъци се равнява на размера на NPV минус капиталовите инвестиции и разходите за обслужване на заема и растежа на заема.
4. DP е равно на DP преди данъци минус плащания за данък върху доходите на собственика на имота.
Следващият важен етап е изчисляването на цената на връщането. Цената на връщането може да се предвиди с помощта на:
1) определяне на продажна цена въз основа на анализ на текущото състояние на пазара, наблюдение на цената на подобни обекти и предположения относно бъдещото състояние на обекта;
2) правене на предположения относно промените в стойността на недвижимите имоти през периода на собственост;
3) капитализация на дохода за годината, следваща годината на края на прогнозния период, като се използва независимо изчислен процент на капитализация.
Определяне на дисконтовия процент.„Сконтовият процент е фактор, използван за изчисляване на настоящата стойност на парична сума, получена или платена в бъдеще.“
Дисконтовият процент трябва да отразява съотношението риск-възвръщаемост, както и различните видове риск, присъщи на имота (процент на капитализация).
Тъй като е доста трудно да се идентифицира неинфлационен компонент за недвижими имоти, за оценителя е по-удобно да използва номинален дисконтов процент, тъй като в този случай прогнозите за паричните потоци и промените в стойността на имота вече включват инфлационни очаквания.
Резултатите от изчисляването на настоящата стойност на бъдещите парични потоци в номинално и реално изражение са еднакви. Парични потоци и дисконтовият процент трябва да съответстват един на друг и да се изчисляват по един и същ начин.
В западната практика се използват следните методи за изчисляване на дисконтовия процент:
1) кумулативен метод на строителство;
2) метод за сравняване на алтернативни инвестиции;
3) метод на изолиране;
4) метод на наблюдение.
Кумулативен метод на изгражданесе основава на предпоставката, че дисконтовият процент е функция на риска и се изчислява като сбор от всички рискове, присъщи на всеки конкретен имот.
Сконтов процент = Безрисков процент + Рискова премия.
Рисковата премия се изчислява чрез сумиране на рисковите стойности, присъщи на даден имот.
Метод на избор- дисконтовият процент, като сложна лихва, се изчислява въз основа на данни за сключени сделки с подобни обекти на пазара на недвижими имоти.
Обичайният алгоритъм за изчисляване на дисконтовия процент с помощта на метода на разпределение е следният:
моделиране за всеки аналогов обект за определен период от време според сценария за най-добро и най-ефективно използване на потоците от приходи и разходи;
изчисляване на нормата на възвръщаемост на инвестицията за обект;
обработва резултатите, получени чрез всеки приемлив статистически или експертен метод, за да приведе характеристиките на анализа към оценявания обект.
Метод на наблюдениесе основава на редовен мониторинг на пазара, проследявайки основните икономически показатели за инвестиции в недвижими имоти въз основа на данни за транзакции. Такава информация трябва да се събира в различни пазарни сегменти и да се публикува редовно. Такива данни служат като ориентир за оценителя и позволяват качествено сравнение на получените изчислени показатели със средните за пазара, като проверяват валидността на различни видове предположения.
Изчисляването на стойността на имот по метода DCF се извършва по формулата:
; Където
PV – текуща стойност;
Ci – паричен поток за период t;
Това е дисконтовият процент за паричния поток за период t;
M – остатъчна стойност.
Остатъчната стойност или стойността на връщане трябва да бъде дисконтирана (с коефициента на последната прогнозна година) и добавена към сумата от настоящите стойности на паричните потоци.
По този начин стойността на имота е = Настояща стойност на прогнозираните парични потоци + Настояща стойност на остатъчната стойност (реверсия).
| Предишен |
Действителният брутен приход е потенциалният брутен приход минус прогнозираното недостатъчно използване и загуби при събиране.
За да се определи действителният брутен доход, бяха направени корекции за възможно недостатъчно използване на пространството и риск от недостиг на наем.
Като се има предвид доброто техническо състояние на обекта за оценка, сравнително благоприятното му местоположение в центъра на града, както и наличието на други фактори, допринасящи за нормалната му работа, се прогнозира постоянно натоварване на обекта за оценка през целия прогнозен период. Според анализ на пазара на недвижими имоти, въпреки постоянното нарастване на цените на имотите в централната част на град Иркутск, заетостта на търговските помещения е 95-100%. По данни, предоставени от Клиента, заетостта на оценяваните помещения е ~100%. Като се има предвид естеството на оценявания имот, структурата на оценяваните помещения, както и като се вземе предвид възможността за ефективно управление на оценявания имот и потенциално поддържане на заетостта на неговите помещения на текущото високо ниво, в това работа заетостта на оценяваните помещения се приема на средно ниво от 97,5%.
Съвременната практика показва, че случаи на неплащане или големи забавяния на наемните плащания има при всякакви пазарни отношения. Отчитайки общата икономическа ситуация в страната, ситуацията на пазара на недвижими имоти, благоприятното местоположение на оценявания имот в центъра на града, както и данни за отдаване под наем на подобни нежилищни имоти в различни райони на гр. Иркутск, размерът на корекцията за риска от недостиг на наема беше приет в изчисленията, равен на 5%.
Изчисляването на действителния брутен доход от експлоатацията на оценявания имот е дадено по-долу в таблица 8.7.
Оперативни разходи.
При изчисляване на пазарната стойност на имотите по метода на директната капитализация, т.нар величина нетен оперативен доход, т.е. доходи от експлоатация на имота минус разходите на наемодателя за поддръжката му.
Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. В този случай от действителния брутен доход се приспадат само тези оперативни разходи, които по правило се поемат от лизингодателя.
Размерът на оперативните разходи се определя въз основа на пазарните условия за лизинг на единични недвижими имоти. Оперативните разходи се разделят на: постоянни - независещи от степента на заетост на отделен имот, променливи - зависещи от степента на заетост на отделен имот и разходи за подмяна на елементи от подобрения с полезен живот по-малък от периода на използване на подобренията като цяло (наричани по-нататък елементи с кратък полезен живот). Оперативните разходи не включват амортизационни отчисления върху недвижими имоти и разходи за обслужване на дългови задължения по недвижими имоти.
Разходите за подмяна на подобрени елементи с кратък живот се изчисляват, като се раздели сумата на разходите за създаване на тези подобрени елементи на периода на тяхното използване. В процеса на извършване на тези изчисления е препоръчително да се вземе предвид възможността за процентно увеличение на средствата за подмяна на елементи с кратък експлоатационен живот.
Разходите за управление се включват в оперативните разходи, независимо кой управлява имота - собственик или управител.
Въз основа на най-типичните пазарни условия за лизинг на търговски недвижими имоти, преобладаващи към датата на оценката в Иркутск, основната част от оперативните разходи (включително разходи за електроенергия, комунални услуги, поддръжка на сгради и съоръжения - текущи ремонти и др.) и др. разходи, разходи за почистване и охрана на територията, други разходи, пряко свързани с експлоатацията на недвижими имоти за търговски цели), като правило, се поемат от наемодателя; Съответно горепосочените разходи са взети предвид при прогнозиране на разходите за поддръжка и експлоатация на оценявания имот при оценката му чрез подхода на доходите.
Прогнозата за разходите за поддръжка и експлоатация на оценявания имот в този случай се прави, като се вземат предвид следните допускания и предположения:
Размерът на основните оперативни разходи за обекта на оценка е определен въз основа на данни за размера на фактическите разходи за 8 месеца на 2005 г., предоставени от Клиента. В същото време ние изхождахме от предположението, че размерът на оперативните разходи, представен от Клиента, съответства на пазарните условия за експлоатация на подобни недвижими имоти в разглеждания район.
Изчисляването на разходите за подмяна на подобрени елементи с кратък период на използване се извършва чрез разделяне на сумата на разходите за създаване на тези подобрени елементи на максималния период на тяхното използване (средно не повече от 20 години), като се вземе предвид процентното увеличение на средства за подмяна на елементи с кратък срок на използване (това се предвижда, че най-надеждният, достъпен и типичен за увеличаване на средствата в случая е валутен депозит в една от най-големите банки в региона).
Разходите за подмяна на елементи с кратък живот се изчисляват по следната формула:
RZ –разходи за подмяна на елементи с кратък живот, rub./година;
SE– цена на възпроизвеждане (замяна) на елементи с кратък експлоатационен живот, руб. (закръглено: 6 639 000 рубли; определено като общата възстановителна стойност на оценявания обект (10 059 000 рубли; стр. 2.14 от таблица 6.5), умножена по дела на елементите с кратък период на използване в възстановителната стойност на оценяваната сграда, като се вземе отчитане на корекции за степента на изпълнение (66,00%%; общо колона 6 на Таблица 6.6 за елементи с кратък живот));
аз –норма на възвръщаемост на използвания капитал, % (6,8% е средната норма на възвръщаемост на дългосрочните депозити в чуждестранна валута, предлагани от най-големите банки в Иркутск, към началото на септември 2005 г.);
н -броя на интервалите до извършване на разходите за подмяна на елемента (20 години).
Размерът на поземления данък в тази оценка се определя въз основа на данъчната основа (кадастралната стойност на поземлен имот се определя за кадастрален квартал 38:36:000034 (7 735,50 рубли/кв.м.; селищни земи за търговия, обществено хранене, потребителски услуги) в съответствие с Указ на губернатора на Иркутска област от 28 февруари 2003 г. № 87-p „За резултатите от държавната кадастрална оценка на земите в населените места на Иркутска област“) и ставката на поземления данък (1,5%) в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация.
Размерът на данъка върху имуществото се определя въз основа на среднопретеглената стойност на обекта на оценка, получена чрез разходни и сравнителни подходи (вижте раздел 9 от доклада), без да се вземат предвид ДДС и пазарната стойност на поземления парцел (вижте параграф 6.1 от доклада), както и ставката на данъка върху имуществото (2,2%) в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация, Закон на Иркутска област от 26 ноември 2003 г. № 59-ОЗ „За данъка върху имуществото на организациите , както и за признаването на някои закони на Иркутска област за невалидни.
Прогнозата за оперативните разходи на собственика на оценявания имот е представена по-долу в Таблица 8.7.
Брутен доход);
NOR (нетен оперативен доход);
DP (парични постъпления) след лихвени плащания по кредита.
1.1. Потенциален брутен доход(PVD) - доход, който може да бъде получен от недвижими имоти със 100% използване, без да се вземат предвид всички загуби и разходи. PPV зависи от площта на оценявания имот и установената наемна ставка и се изчислява по формулата:
Договор за наем- основният източник на информация за недвижими имоти, генериращи доходи. Лизингът е предоставяне на имущество на наемателя (наемателя) срещу заплащане за временно владение и ползване. Правото на отдаване под наем принадлежи на собственика на имота. Наемодатели могат да бъдат лица, упълномощени със закон или собственик да отдават имот под наем. Един от основните нормативни документи, регулиращи наемните отношения, е Гражданският кодекс на Руската федерация (глава 34).
В процеса на работа оценителят се основава на следните разпоредби на договора за наем:
Съгласно договор за наем на сграда или постройка, наемателят едновременно с прехвърлянето на правата на собственост и ползване на такъв недвижим имот се прехвърлят правата за използване на тази част от поземления имот, който е зает от този недвижим имот и е необходим за неговото използване, дори и в случай, че парцелът, върху който са разположени наетите сгради или постройки, е продаден на друго лице;
Ако срокът за наем не е посочен в договора, тогава договорът за наем се счита за сключен за неопределено време;
Прехвърлянето на имот под наем не е основание за прекратяване или заличаване на правата на трети лица върху този имот. При сключване на договор за наем наемодателят е длъжен да предупреди наемателя за всички права на трети лица върху наетия имот (сервитут, право на задържане и др.). В противен случай наемателят има право да поиска намаляване на наема или прекратяване на договора и обезщетение за загубите.
Договор за наем на сграда или постройка:
е сключен писменоза период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрацияи се счита за сключен от момента на тази регистрация;
Урежда условията и размерите на договорените от страните наеми, без които договорът за наем се счита за несключен;
Ако наемателят е направил за своя сметка и подобрения със съгласието на наемодателянаета вещ, неделима без вреда за вещта, то тя има право след прекратяване на договора да му бъдат възстановени разходите за тези подобрения, освен ако не е предвидено друго в договора за наем. Разходите за неразделни подобрения на наетия имот, извършени от наемателя без съгласието на наемодателя, не подлежи на връщане;
Наемателят има право отдава под наем наетия имот със съгласието на наемодателяпреотдаване под наем, предоставяне на нает имот за безплатно ползване и също така го прави като вноска в уставния капитал.
Наемната ставка обикновено е зависи отместоположение на обекта, неговото физическо състояние, наличие на комуникации, период на наемане и др.
Наемните цени са:
Договорен (определен от договора за наем);
Пазар (типичен за даден пазарен сегмент в даден регион).
Пазарна наемна ставкапредставлява процентът, преобладаващ на пазара за подобни недвижими имоти, т.е. е най-вероятният наем, за който един типичен наемодател би се съгласил да отдаде, а един типичен наемател би се съгласил да наеме имота, което е хипотетична транзакция. Пазарните наемни ставки се използват за оценяване на безвъзмездната собственост, когато имотът по същество се притежава, управлява и ползва от самия собственик (какъв би бил потокът от приходи, ако имотът се отдава под наем).
Наемна ставка по договоризползвани за оценка на частичните права на собственост на лизингодателя. В този случай е препоръчително оценителят да анализира договорите за наем от гледна точка на условията на тяхното сключване.
Всички договори за лизинг са разделени на три големи групи:
С фиксирана наемна ставка (използва се в условия на икономическа стабилност);
С променлива наемна ставка (преразглеждането на наемните ставки по време на срока на договора се извършва, като правило, в условия на инфлация);
С лихвен процент (когато процент от дохода, получен от наемателя в резултат на използването на наетия имот, се добавя към фиксираната сума на наемните плащания).
Препоръчително е да използвате метода на капитализация на дохода в случай на сключване на договор с фиксирана наемна ставка, в други случаи е по-правилно да се използва методът на дисконтирания паричен поток.
1.2. Действителен брутен доход(DVD) е потенциален брутен доход минус загубиот недостатъчно използване на пространството и при събиране на наем с добавяне на други приходи от нормалното пазарно използване на имота:
DVD = PVD - (Загуби + Недостатъчно използване) + Други приходи
Обикновено тези загуби се изразяват като процент от потенциалния брутен доход. Загубите се изчисляват по процент, определен за типичното ниво на управление на даден пазар, т.е. За основа се взема пазарният индикатор. Но това е възможно само ако има значителна информационна база от сравними обекти.
При липса на такъв, за определяне на коефициента на неизползване (недоизползване), оценителят анализира преди всичко ретроспективна и текуща информация за оценявания обект, т.е. съществуващи договори за наем по времетраене, честота на тяхното повторно сключване, размер на периодите между изтичането на един договор за наем и сключването на следващия (периодът, през който единиците от имота са свободни) и на тази база изчислява степен на недостатъчно използване(KND) на имота:
K nd = ∑(D p *T)/N a
където D p е делът на единиците недвижими имоти, за които са подновени договори през годината;
Т - периодът, през който имотът е празен;
N a - броят на наемните периоди годишно.
Пример: 1000 м2 под наем.
През годината има 365 дни: през януари 3 дни не са отдадени 25 м2, през юни 6 дни 100 м2 и през ноември 10 дни 50 м2.
25 / (1000 / 100%) = 2,5%, D p1 = 0,025, T 1 = 3 дни
100 / (1000 / 100%) = 10,0%, D p2 = 0,1 T 2 = 6 дни
50 / (1000 / 100%) = 5,0%, D p3 = 0,05 T 3 = 10 дни
N a = 4 периода
Knd = (0,025 * 3 + 0,1 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,29
Определянето на коефициента на недостатъчно използване се извършва въз основа на ретроспективна и текуща информация; следователно, за да се изчисли прогнозната ADV, полученият коефициент трябва да бъде коригирани, за да се вземе предвид възможното използване на пространството в бъдеще, което зависи от следните фактори:
Обща икономическа ситуация;
Перспективи за развитие на района;
Етапи от цикъла на пазара на недвижими имоти;
Съотношението между търсене и предлагане в оценявания регионален сегмент на пазара на недвижими имоти.
Коефициент на планирано натоварване (използване) на съоръжението:
1 - 0,159 = 0,841
Оценителят прави корекция за загуби при събиране на плащания, анализирайки ретроспективна информация за конкретен обект с последващо прогнозиране на тази динамика за бъдещето (в зависимост от перспективите за развитие на конкретен сегмент от пазара на недвижими имоти в региона):
Въз основа на историческа и текуща информация, оценителят може да изчисли общ процент на недостатъчно използване и загуби при събирането на наемни плащанияс последваща корекция за прогнозиране на действителния брутен доход:
където K NDP е коефициентът на недостатъчно използване и загуби при събиране на наемни плащания;
P a - загуби при събиране на наем;
P nd - загуби от недостатъчно използване на пространството;
PPV - потенциален брутен доход.
В допълнение към загубите от недостатъчно използване и при събиране на наемни плащания, е необходимо да се вземе предвид Други доходи, които могат да бъдат свързани с нормалното използване на даден имот с цел обслужване, в частност, на наематели (например приходи от отдаване под наем на паркинг, склад и др.), и не се включват в наема.
1.3. Нетни приходи от дейността(CHOD ) - действителен брутен доход минус оперативни разходи (OR) за годината (без амортизация):
CHOD = DVD - ИЛИ
Оперативни разходи- това са разходи, необходими за осигуряване на нормалното функциониране на имуществото и възпроизвеждането на действителния брутен доход.
Оперативни разходиразделям:
1. Условно постоянен;
2. Условни променливи (оперативни);
3. Разходи за подмяна или резерви.
До условно постояненвключват разходи, чийто размер не зависи от степента на експлоатация:
Данък върху имотите;
Застрахователни премии (плащания за имуществени застраховки);
Заплата на обслужващия персонал (ако е фиксирана, независимо от натоварването на сградата) плюс данъци върху нея.
Към условни променливиразходите включват разходи, чийто размер зависи от степента на оперативна натовареност:
Обект и ниво на предоставяните услуги:
комунални услуги;
За текущи ремонтни дейности;
Заплати на обслужващия персонал;
Данъци върху заплатите;
Разходи за сигурност;
Разходи за управление (обикновено е обичайно размерът на разходите за управление да се определя като процент от действителния брутен доход) и др.
Разходи, които не се вземат предвид при оценката за данъчни цели:
- икономическа и данъчна амортизация, което се счита при изчисленията по приходния подход като компенсация и се счита за част от нормата на капитализация, а не като оперативен разход;
- обслужването на кредита е разход за финансиране, а не оперативен разход, т.е. финансирането не трябва да оказва влияние върху стойността на недвижимия имот (оценката предполага типично финансиране за даден вид недвижим имот, като влиянието на нетипичното финансиране трябва да бъде изключено);
- данъкът върху дохода също не е оперативен разход(това е данък върху личните доходи, който може да зависи от фактори (форма на собственост, състав на правата на собственост, данъчен статус на собственика), които не са свързани с оценявания недвижим имот);
- допълнителните капиталови структури обикновено увеличават доходите, общите разходиили да удължите икономическия живот на продукта. Разходите, свързани с тях, не могат да бъдат класифицирани като оперативни;
- стопански разходи на собственика на имота, които не водят до увеличаване на доходите, получени от недвижими имоти, също не работят.
Разходите за подмяна включват разходиза периодична подмяна на износени подобрения (покривни настилки, настилки, санитарно оборудване, ел. арматура). Предполага се, че средствата се резервират в сметка (въпреки че повечето собственици на имоти всъщност не го правят). Резервът за замяна се изчислява от оценителя, като се вземат предвид стойността на амортизационните активи, продължителността на техния полезен живот, както и лихвата, начислена върху средствата, натрупани по сметката. Ако не вземете предвид резерва за подмяна, тогава нетният оперативен доход ще бъде надценено.
В случаите, когато се закупува недвижим имот със заемни средства, оценителят използва това ниво на доход в своите изчисления като парични постъпления преди данъци.
Касови бележки преди данъциравен на годишния нетен оперативен доход минус годишните разходи за обслужване на дълга, т.е. отразяват паричните постъпления, които собственикът на недвижимия имот получава годишно от неговата експлоатация.
Нетни приходи от дейността – Английски Нетен оперативен доход, се изчислява чрез изваждане на всички оперативни разходи от годишния брутен доход, но не приспада разходите за лихви, амортизация на материални активи и амортизация на нематериални активи, както и задължението за данък върху дохода. Докато този показател има ограничена стойност при управлението на наличните ресурси на компанията, той може да бъде полезен за разбиране на въздействието, което оперативните разходи оказват върху брутния доход, който се генерира от оперативни и неоперативни дейности. От тази гледна точка показател като нетен оперативен доход може да бъде полезен инструмент за идентифициране на области на дейност, които не се представят на оптимални нива.
Един от най-важните фактори за успешното функциониране на една компания е създаването на модел на управление, който й позволява да генерира максимално възможен размер на приходите, като същевременно поддържа оперативните разходи толкова ниски, колкото е необходимо за продажба на висококачествени стоки и/или услуги. Точното изчисляване на размера на нетния оперативен доход, генериран за определен период от време (например тримесечие или календарна година), ви позволява да определите дали една компания работи на възможно най-високо ниво на ефективност. Ако ефектът от оперативния ливъридж ( Английски Степен на оперативен ливъридж, DOL) не е толкова високо, колкото би трябвало, ръководството трябва да предприеме стъпки за оценка на всяка област на изпълнение и да определи как да подобри ефективността и по този начин да намали оперативните разходи. В резултат на това компанията ще може да генерира по-голям размер на нетния оперативен доход, за да покрие всякакви неоперативни разходи, като лихви по заеми, надстройки на оборудване или финансиране на проекти за разширяване.
Промените в нетния оперативен доход от един период към следващия често могат да служат като средство за идентифициране на възникваща тенденция, която ще повлияе на бъдещото представяне на компанията. Например, ако има значителен спад в този коефициент след покриване на оперативните разходи и тази тенденция продължава за два или повече отчетни периода, топ мениджърите на компанията трябва да проучат причините за спада. Например, те могат да бъдат сезонен спад в продажбите, намаляване на приходите от предишни инвестиции, повишаване на цените на суровините и др. След като причината бъде идентифицирана, компанията може да предприеме стъпки за преодоляване на ситуацията и по този начин да поддържа стабилно финансово състояние на компанията.
Трябва да се отбележи, че при изчисляване на размера на нетния оперативен доход, някои компании могат да прибягнат до не толкова етични счетоводни практики, чиято цел е да изкривят действителната ситуация за определени цели. Например, това може да означава, че счетоводните записи са организирани по начин, който позволява размерът на нетния оперативен доход да бъде подценен. Целта на тази манипулация е минимизиране на данъчните задължения или подвеждане на инвеститорите. Методите, използвани за това, обикновено са в рамките на действащото законодателство, но етичната страна на подобни практики може да бъде много съмнителна.
Да оцени пълната собственост и правата на наемател
Нетният оперативен доход (NOI) се изчислява като поток от приходи.
Използването на NPV позволява да не се вземат предвид разликите между различните имоти в капиталовата структура и плащането на данъци, което прави оценката на стойността на различни недвижими имоти по-съпоставима.
Традиционно при оценката на недвижимо имущество за основен източник на доходи се приема отдаването под наем на оценявания имот. Наемането на обект, като правило, се проявява в две основни форми:
Отдаване под наем на имота като цяло (сграда, земя);
Наемане на част от обект (стая, апартамент, офис в бизнес център, хотелска стая, паркомясто, гараж в кооперация, отделение или легло в търговска болница, места в киносалон и др.).
Въпреки това, както показва практиката, тези две класически форми не изчерпват цялото разнообразие от източници на доходи. Напоследък е широко разпространен метод за оценка на обект, при който източникът на доход е доходът от продажбата на обекта на части за определен период от време (аналогично на класическия метод за развитие на парцел). Този метод често се използва за оценка на стойността на парцел, върху който се издига сграда (за жилищни или нежилищни цели) с последваща продажба на отделните му части на повече от един купувач. Възможно е да има и други източници на доходи. Основното е, че източникът на доходи е пряк
и е неразривно свързан с оценявания актив, т.е. доходът трябва да бъде функция само на оценявания актив. Ако даден продукт или услуга не са свързани с оценявания имот (например бензин на бензиностанция), той не може да се счита за източник на доход при оценка на недвижими имоти. В този случай е необходимо да се говори за оценка на бизнеса, включително
включва освен стойността на недвижимите имоти и стойността на движимото имущество и нематериалните активи. Приходите, генерирани от бизнеса, разположен в имота, включват
включва приходите, генерирани от самия недвижим имот и активите, присъщи на бизнеса. Теорията за оценяване обаче не изключва възможността за оценяване на недвижими имоти от бизнес гледна точка. Най-характерният пример е оценката на хотелски комплекс. Но в този случай е необходимо правилно да се разпредели доходът, отнасящ се до недвижими имоти, в общия бизнес доход.
и го използвайте, за да оцените последното.
Нетният оперативен доход в най-общия случай може да се определи като разлика между действителния брутен доход и оперативните разходи за годината.
CHOD = DVD - ИЛИ, (5.2)
където DVD е действителният брутен доход, ден. единици; ИЛИ - оперативни разходи, ден. единици
Оперативните разходи са разходи, свързани с ежедневната експлоатация на имота, необходими за осигуряване на нормалното функциониране на имота и получаване на необходимото ниво на действителен брутен доход. (Фиксираните разходи са разходи, чиято стойност не зависи от нивото на натоварване на съоръжението (използване на актива). Променливите разходи са разходи, които варират в зависимост от натоварването на съоръжението.)
Действителният брутен доход е потенциалният брутен доход минус загубите от недостатъчно използване на пространството
и при събиране на наем плюс други приходи от нормалното пазарно използване на имота:
DVD = PVD - Загуби + Други приходи, (5.3)
където PPV е потенциален брутен доход, ден. единици
Загубите обикновено се изразяват като процент спрямо
към потенциалния брутен доход. Загубата се основава на пазарния индикатор. Загубите са причинени от недостатъчно използване на имуществото, загуби при събиране на плащания и др.
Други доходи могат да бъдат свързани с нормалното използване на този имот за обслужване на наематели, които не са включени в наема (доходи от отдаване под наем на паркинг, склад и др.).
Потенциалният брутен доход е доходът, който може да бъде получен от недвижими имоти, ако се използват 100%, без да се вземат предвид всички загуби и разходи.
PVD = S Cа, (5.4)
където PPV е потенциален брутен доход, ден. единици; С- наемна площ, м2; СЪС a - наемна ставка за 1 m 2, ден. единици/m2.
IPV се изчислява въз основа на анализ на пазарни данни за доходите на обекти, подобни на оценявания, но е задължително
като се вземе предвид анализът на вече сключени договори за оценявания обект. В същото време вземането под внимание на съществуващите договори за лизинг при оценката на обект е задължително, ако в съответствие с принципа на приноса разходите за прекратяване на неизгодно споразумение са по-малки от икономическите ползи, които ще се появят след това прекратяване. Икономическата полза, очевидно, може да се изчисли като текущата стойност на разликата между пазарните и договорните наемни цени след прекратяване на договора, умножена по площта на помещенията.
Ако прекратяването на договорите не е икономически осъществимо, тогава потенциалният доход по отношение на свободната площ се изчислява по пазарни наемни цени, а за площи, за които са сключени договори за наем по време на срока на договора - по договорени (договорни) цени. Ако прогнозният период е по-дълъг от срока на лизинга, тогава в края на лизинговия договор прогнозата за приходите от тази област трябва да се основава на пазарните наемни цени.
Трудността при отчитането на съществуващите лизингови договори е, че изчисленият нетен оперативен доход трябва да се преобразува в стойността на обекта на собственост, като се използват капитализация или сконтови проценти, получени от анализ на пазарни данни за имоти, сравними с обекта не само по местоположение и физически характеристики, но и по икономически показатели: по ниво
и дела на договора за лизинг в PVD.
Такъв анализ може да причини значителни затруднения при липса на пазарна информация. Понякога те прибягват до такава процедура за оценка, когато изчисляването на NPV се извършва на базата на пазарен наем, преобразува го в стойност и изважда текущата стойност на разликата от пазарната от крайния резултат.
и договорни лизинги, изчислени с помощта на пазарни дисконтови проценти. Надеждността на конкретен подход се определя от наличието и пълнотата на пазарната информация за обектите, използвани като аналози.
При оценката на PVD структурата на наемното плащане, която зависи от вида на лизинговия договор, е доста важна. Като цяло има три вида лизинг: брутен лизинг, нетен лизинг и абсолютен нетен лизинг. Брутният лизинг предполага, че всички оперативни разходи се поемат от собственика на имота. При нетен лизинг всички оперативни разходи, с изключение на разходите, свързани с данъци, застраховки, управление и външни ремонти на имота, се поемат от лизингополучателя. А при абсолютно нетен лизинг наемателят плаща всичко, с изключение на разходите, свързани с управлението на имота.
При прогнозиране на който и да е компонент на нетния оперативен доход и възможните тенденции в неговото изменение, оценителят е длъжен да се придържа към логика в своите допускания, която да отговаря на мисленето на типичен инвеститор на пазара на оценявания имот.
