Există un mit că în sectorul locativ și comunal totul se prăbușește și toată lumea este săracă. Există întreprinderi a căror experiență arată că în sectorul locuințelor și serviciilor comunale poți face bani frumoși și poți demonstra un rezultat excelent al managementului de succes.
În Sankt Petersburg există aproximativ 20 de firme de management implicate în servicii publice pentru locuințe, în special STAX, ANO MSR, ORGTEHREMSTROY (filiala LenspetsSMU), PROXY etc.
Acum posibilul domeniu de activitate este de 2 mii de case ale HOA și cooperative de locuințe, adică 14% din numărul total de clădiri rezidențiale din Sankt Petersburg.
„Acum este foarte greu să concurezi pe această piață. Deci, dacă întreprinderile de stat, care sunt finanțate de la buget, primesc 5 ruble. 90 cop. de la 1 m2 de suprafata deservita, apoi privat doar 1 rub. 87 de copeici, - spune directorul general al companiei de management „STAKS” Evgeny Purgin. - Cu toate acestea, odată cu transferul de case de la întreprinderile de stat în mâinile private, care este programat pentru începutul anului 2005, numărul companiilor ar trebui să crească. Potrivit experților, Sankt Petersburg are nevoie de cel puțin 200 de companii de management.”
Pasul 1. Înregistrare
O companie de utilități publice poate fi înregistrată ca SRL, CJSC. În acest tip de afaceri, va trebui să obțineți multe licențe. Aceasta este o afacere grea și lungă. Este nevoie de aproximativ șase luni pentru a obține licențe. Una dintre cele mai greu de obținut este licența de eliminare a gunoiului. Companiile spun că durează mai mult de un an doar pentru reînnoirea licenței.
„Suntem implicați în servicii publice cuprinzătoare din 1997”, spune Evgeny Purgin, director general al companiei de management Staks. „Acum deservim 100 de clădiri rezidențiale. Aceasta este 1/20 din piață. Pe lângă clădirile de locuit, deservim obiectele secției de poliție, supermarketuri, magazine, restaurante etc.”
Pasul 2. Camera
Pentru a organiza o cameră de control și o cameră pentru personal, este necesar să găsiți o cameră. La început, o cameră cu o suprafață de aproximativ 40 m2 este potrivită. Acesta poate fi un cărucior în case sau alte spații similare. Vă puteți concentra pe o taxă de 5 USD pe lună pentru 1 m2. Contabilul poate Apoi, atunci când compania se extinde și își asumă întreținerea caselor din diferite zone, va fi necesar să se organizeze șantiere mai apropiate de unitățile de servicii.
„Am început să lucrăm cu 4 case și am câștigat rapid un număr suficient de clienți”, spune Evgeny Purgin. - Acum avem site-uri organizate în districtele Krasnogvardeysky, Frunzensky, Kirovsky. Serviciul central de dispecerat are la bază insula Vasilyevsky. De asemenea, au fost create grupuri mobile pentru a deservi facilități disparate în diferite părți ale orașului.”
Pasul 3. Costuri
Pentru a organiza o afacere, aveți nevoie de 70-200 de mii de dolari, care vor trebui investite în decurs de 6 luni - 1 an. Principalele costuri sunt salariile, achiziționarea de inventar și echipamente de birou, închirierea spațiilor.
Inventar pentru portar - carpe, matura, cositoare, lopeti. Pentru instalații sanitare - chei, scule electrice. Pe inventar aveți nevoie de la 2 mii de dolari. Pentru prima dată, puteți găsi muncitori cu inventarul lor.
„Dacă ai investit 70.000 de dolari și ai luat aproximativ 10 case pentru întreținere, atunci investiția se va amortiza în aproximativ 1 an. Profitul va fi de aproximativ 5% din venituri. Dacă deserviți 100 de mii de m2, atunci după plata impozitelor etc., vor rămâne 10-15 mii de ruble. Astfel, pentru a crește profiturile, trebuie să obții mai multe puncte”, crede Evgeny Purgin.
Yevgeny Purgin spune că este rentabil să mențină un fond de locuințe cu o suprafață de cel puțin 200.000 m2. sau aproximativ 40 de sute de blocuri.
Pasul 4. Personal
Principalul lucru în acest tip de afaceri este personalul. Pentru salariile personalului, aveți nevoie de la 4.000 USD pe lună. „Cu siguranță avem nevoie de un inginer bun, de preferat un specialist din sistemul de locuințe. Deoarece specificul este diferit pentru clădirile rezidențiale și întreprinderile industriale, - spune Evgeny Purgin. „De multe ori proprietarul însuși are o experiență solidă în acest domeniu și lucrează însuși ca director și inginer.”
Dacă firma se va ocupa doar de întreținere, atunci este nevoie de instalatori, electricieni, dulgheri etc.. În Sankt Petersburg, există un deficit de personal calificat în acest domeniu.
Pentru a organiza un serviciu de dispecerat non-stop este nevoie de 4 dispeceri. Dar poți să mergi în altă direcție și să nu creezi un serviciu de urgență. În acest caz, clienții încheie un acord cu un alt serviciu de urgență. „Dar, de regulă, această combinație, când o organizație asigură lucrări de urgență, iar cealaltă întreținere nu funcționează foarte bine. Din când în când apar dispute - sosesc lucrătorii de urgență, nu pot deschide ușa, o sparg etc. Este complicat. Este mai bine ca o singură organizație să facă toate acestea”, spune Evgeny Purgin.
Pasul 5. Clienții
Pentru a crește dimensiunea companiei, este necesar să se organizeze un serviciu care să caute clienți.
„Trebuie să poți negocia cu președinții cooperativelor de locuințe și ai asociațiilor de proprietari. Lucrul cu astfel de clienți are propriile sale particularități, spune Evgeny Purgin. - Destul de des, nu specialiști în sectorul locativ acționează ca președinți. De regulă, președinții sunt pensionari, persoane în vârstă. Un bec ars este uneori mai important pentru ei decât un cablaj defect, care poate provoca un incendiu în toată casa. Le este frică pentru locul lor și nu vor să se adâncească în probleme. Dar dacă își anunță chiriașii că trebuie să strângă bani pentru înlocuirea cablajului sau pentru alte lucrări, atunci vor fi forțați să-și părăsească locul. Aceasta este complexitatea pieței noastre.”
Cheltuieli pentru înființarea unei societăți de administrare pentru întreținerea clădirilor de locuit
Înregistrarea, obținerea licențelor etc. - de la 2 mii USD.
Salariu - aproximativ 50 de mii de dolari.
Inventar - de la 2 mii USD.
Închiriere camere - 200 USD pe lună.
Amintiți-vă că există trei forme de management al clădirii: management direct de către proprietari (dacă nu sunt mai mult de 30 de apartamente), management de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe și cu ajutorul unei organizații de management. Este clar că locuitorii din dvuhpodezdniki mici au o alegere completă. Cu ei, conform liderilor Codului Penal, și mai ales o bătaie de cap, deoarece multe dintre aceste case au fost construite de germanii capturați și de mult „respiră ultima”. În plus, cei mai mulți dintre locuitorii colibelor care se prăbușesc sunt cetățeni cu venituri mici sau antisociali.
Există, totuși, locuitori de apartamente mici relativ noi - ei, de regulă, refuză serviciile Codului penal, preferând să-și gestioneze gospodăria cu propriile mâini, fără plăți suplimentare în plus către „unchiul terț”. " Casa noastră a fost construită la începutul anilor 2000, - spune Ivanovka Evgenia Golikova. - Multă vreme am avut management direct, care a fost complet satisfăcător. Și recent administrația ne-a pus înaintea faptului: alegeți o companie de management sau creați un HOA. Acum, se dovedește că managementul direct poate fi doar în case cu cel mult 30 de apartamente și mai avem câteva... A trebuit să creăm un HOA.
Evgenia a avut noroc atât cu casa, cât și cu vecinii, care iau o poziție activă în ceea ce privește întreținerea și îmbunătățirea. Practic nu există dezacorduri: acoperișul s-a scurs - s-au ciobit, au găsit un antreprenor pentru bani rezonabili și au făcut-o. Au pictat și intrările și chiar au betonat poteca spre casă. Acum locuitorii vor să înlocuiască ferestrele de la intrări. " Nu avem rapoarte, toată lumea se cunoaște și are încredere unii în alții, - spune Evgenia. - Și în societatea de management nu există nici transparență, nici prețuri adecvate, nici interes pentru calitatea muncii.”
Există un altruist - vei fi fericit
Managementul direct înseamnă că întreținerea casei este în întregime responsabilitatea tuturor locuitorilor. Ei încheie în mod independent contracte cu organizații pentru serviciile de alimentare cu apă caldă și rece, căldură, gaz și electricitate. În plus, ei sunt liberi să aleagă: cine, ce și în ce condiții vor fi reparate (contractele sunt încheiate atât pentru lucrări individuale de întreținere la domiciliu, cât și pentru întregul spectru deodată - cu orice organizație sau persoană). În general, dacă se sparge ceva, va trebui să faci totul singur sau cu implicarea unor specialiști terți pe cheltuiala ta.
În relațiile cu terții, unul dintre proprietari (cel mai adesea, șeful casei) are dreptul de a acționa în numele tuturor chiriașilor. Un străin care nu este proprietarul acestei case poate reprezenta și interesele chiriașilor, dar pentru aceasta majoritatea absolută a proprietarilor trebuie să-l împuternicească cu împuterniciri. Trebuie avut în vedere faptul că aceste taxe nu pot fi plătite oficial. Acesta este principalul avantaj al managementului direct - absența cheltuielilor pentru întreținerea personalului HOA sau asociată cu implicarea unei companii de management în management.
Totuși, acesta este și principalul dezavantaj al acestui tip de management, mai ales dacă în casă locuiește un număr suficient de mare de locuitori. La urma urmei, cu cât casa este mai mare, cu atât pot apărea mai multe probleme cu gestionarea acesteia și neînțelegeri între rezidenți. Și este destul de greu să găsești un astfel de manager care, din proprie inițiativă, ar rezolva o mulțime de probleme gratuit. Astfel, alegerea controlului direct este optimă în casele mici.
Acoperiș s-a scurs - cereți bani vecinilor
Plătind facturile de utilități direct organizațiilor furnizoare de resurse, rezidenții sunt răspunzători doar pentru ei înșiși și nu pot suferi din vina companiilor lor de administrare din cauza datoriilor lor. Dacă, de exemplu, un apartament nu plătește pentru apă, cererea va fi doar de la acești chiriași. Colegii lor nu vor fi afectați în niciun fel (neplățile nu sunt incluse în ODN).
După cum sa menționat deja, nu trebuie să cheltuiți bani pentru întreținerea personalului organizației de conducere, nu trebuie să așteptați ani de zile lucrările necesare pentru a menține proprietatea comună a casei.
Toate acțiunile legate de îmbunătățirea vieții sunt exclusiv voluntare. Deci, dacă locuitorii casei decid să instaleze interfoane video, să construiască un loc de joacă, să pună asfalt, dar mai multe persoane refuză să predea bani, va fi imposibil să le forțezi. Aceasta înseamnă că plata pentru acest tip de muncă de la restul chiriașilor va crește.
Cea mai frecventă problemă este calitatea serviciilor publice. Furnizorii de resurse nu întrețin sau repara utilitățile clădirii. Și dacă locuitorii de la etajele superioare nu primesc apă, atunci vor trebui să se plângă nu la Vodokanal, nu la societatea de administrare, ci să se încline în fața vecinilor și să-i convingă să „aruncă” pentru reparațiile necesare la intra- rețelele de case.
Un alt dezavantaj al managementului direct este incapacitatea de a participa la programe guvernamentale. Astfel de case sunt considerate aproape radiate din soldul municipalității, deoarece locuitorii și-au asumat în mod voluntar toate cheltuielile viitoare și curente. Prin urmare, posibilitatea de a primi asistență municipală sau federală este exclusă. Adică, este nevoie de o rampă sau de un loc de joacă - rezidenții vor implementa acest lucru în viață cu economiile și puterea lor. În același timp, dacă se încalcă vreo normă în timpul construcției structurii, toți proprietarii vor fi responsabili pentru consecințe.
Costurile de administrare a casei vor fi acoperite prin economii de energie
Într-un anumit sens, un obiect aparținând unui HOA poate fi și o casă în autoguvernare. Principalul lucru este că ar trebui să aibă un președinte adecvat, competent și onest. Personalul HOA este alcătuit în principal din câțiva oameni care nu împovărează prea mult chiriașii, să zicem, un proprietar de o sută de apartamente cu salariile lor, dar îi scutesc pe proprietari de toate grijile legate de rezolvarea problemelor stringente.
« HOA nu funcționează pentru profit, - explică șefa grupului „Calitatea vieții de zi cu zi” al Frontului Popular regional, Svetlana Mezhiritskaya. - Pentru o organizație non-profit, acest lucru nu este prevăzut de cartă. Zona optimă a casei, în care nu este împovărătoare să întreținem un HOA, după părerea mea, este de 40 de mii de metri pătrați. Cu toate acestea, există exemple în care casele chiar și de cinci ori mai mici nu numai că acoperă costurile de întreținere a personalului HOA, dar oferă și economii semnificative rezidenților la facturile de utilități prin introducerea tehnologiilor de economisire a energiei.
Transferul casei către societatea de administrare trebuie să se efectueze în cel mult 5 zile de la data primirii avizului de punere în funcțiune. Această regulă este reglementată de paragraful 14 din Codul locuinței al Rusiei.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și GRATUIT!
Casa este dată de dezvoltator în bilanţ numai după ce concursul este susţinut de către municipalitatea locală, adică organul de autoguvernare.
Pentru a participa, societatea de administrare trebuie să prezinte anumite documente. După concurs se încheie un contract, care este semnat de dezvoltator.
Partea juridică a problemei
Merită să acordați atenție faptului că este posibil să alegeți o societate de administrare fără a deține o licitație în conformitate cu articolul 161, părțile 4, 13 din Codul locuinței al Federației Ruse, dar numai dacă o licitație deschisă este considerată nevalidă.
Conform paragrafului 14 al articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, contractul trebuie încheiat în cel mult 5 zile de la punerea în funcțiune a casei.
Dacă într-un an, proprietarii de apartamente nu decid cu privire la metoda de administrare, atunci, în conformitate cu articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, administrația locală va organiza un concurs deschis pentru a selecta o companie de administrare.
Procedura de organizare a competiției este reglementată de Decretul Guvernului Federației Ruse N 75 din 6 februarie 2006.
Transferul casei de la dezvoltator la firma de administrare
Transferul unui bloc de locuințe de la dezvoltator la societatea de administrare se realizează pe bază de licitație competitivă.
Anterior, era posibil să se încheie un acord privind administrarea unui bloc de locuințe doar de către dezvoltator și societatea de administrare. Până în prezent, dezvoltatorul semnează doar documentul încheiat între deținătorii de capital și societatea de administrare.
Multi-apartament
Societatea de administrare încheie contracte de servicii cu proprietarii de apartamente, dar după ce dezvoltatorul și proprietarii acceptă sediul pe baza actului de transfer al casei și va avea loc un concurs.
Procedură
Înainte de a obține un permis de punere în funcțiune, puteți începe să colectați documente. Dar proprietarii spațiilor trebuie să decidă asupra Codului Penal cu aproximativ un an înainte de punerea în funcțiune a unității în cadrul unei adunări generale.
Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci societatea de management va fi cea aleasă de rezultatele concursului.
În acest caz, contractul se încheie pe un an, iar chiar dacă proprietarii de apartamente aleg o altă societate de administrare, atunci, cel mai probabil, vor trebui să aștepte expirarea societății stabilite de concurență.
Dar dacă organizezi un HOA, atunci va fi mult mai ușor să schimbi compania de management.
Punere in functiune
În conformitate cu articolul 161, alin.14, contractul de întreținere trebuie încheiat în cel mult 5 zile de la punerea în funcțiune.
Dar există adesea dificultăți în acest sens, deoarece o licitație deschisă poate dura o perioadă destul de lungă - până la 50 de zile.
Trebuie remarcat faptul că până la punerea în funcțiune a casei, este posibilă colectarea tuturor documentelor necesare - proiectare, tehnice și altele.
Dar, în același timp, Codul Penal trebuie să lucreze activ cu proprietarii de case pentru ca în viitor să fie ales.
Alegerea MC
În cazul în care proprietarii de apartamente nu au avut timp să se decidă asupra alegerii unei societăți de administrare, atunci autoritățile locale organizează un concurs deschis.
Proprietarii de proprietăți pot:
- organizează o întâlnire;
- alege-ți propria companie de management.
Dar acest lucru poate fi făcut numai de cei care au un acord cu dezvoltatorul sau au primit locuințe în conformitate cu actul de acceptare și transfer.
De menționat că alegerile sunt considerate legitime dacă la ședință sunt prezenți cel puțin 50% dintre proprietari.
Încheierea unui acord
Încheierea contractului trebuie să respecte partea 5 a Federației Ruse și în special:
- contractul trebuie să fie încheiat pe o perioadă de cel puțin 1 an și, în același timp, nu mai mult de 3 (dar numai dacă documentul este semnat pe baza unei oferte finalizate);
- contractul se poate incheia pe 3 luni doar intre societatea de administrare si dezvoltator.
În conformitate cu legislația Federației Ruse, se încheie un acord cu toți cei care au acceptat și au semnat un act de transfer cu dezvoltatorul, adică cu proprietarii de apartamente.
Abia după aceasta, contractul de administrare pentru blocurile de locuințe poate fi considerat valabil.
Acordul dintre dezvoltator și societatea de administrare nu mai există. Această procedură este reglementată de articolul 161, partea 14 din LC RF. Dar, cu toate acestea, documentele trebuie să fie semnate și ștampilate de dezvoltator.
Documente necesare
În conformitate cu HG N 75, nu este reglementată doar procedura de desfășurare a concursului, ci și procedura de depunere a documentelor necesare.
Societățile de management care doresc să participe la concurs sunt obligate să furnizeze:
- cererea completată conform eșantionului;
- toate actele constitutive;
- copii ale tuturor certificatelor și licențelor disponibile;
- bilanțul pentru ultimele 6 luni;
- dacă există recomandări și scrisori de mulțumire, atunci trebuie prezentate și ele;
- proiect de acord de management și buget anual;
- anumite propuneri pentru eliminarea deșeurilor;
- date despre angajați - personal ingineresc și tehnic defalcate;
- câte echipamente de recoltat și ce este.
Pot fi necesare și documente suplimentare. De asemenea, trebuie clarificat în ce perioadă este necesară furnizarea tuturor documentelor necesare.
Este imperativ ca toată contabilitatea societății de administrare să fie în regulă - nu există datorii și așa mai departe.
În plus, feedback-ul negativ afectează și rezultatul deciziei. Dacă mulți sunt nemulțumiți de compania de management, atunci o astfel de organizație nu are practic nicio șansă.
Taxa de administrare MKD
Procedura de plată în 2018 este aceeași ca în 2018. Activitatea societății de administrare este de a oferi locuințe și servicii comunale, iar taxa este inclusă în costul acestora.
Conform practicii ruse obișnuite, această sumă variază de la 3 la 9% din prețul serviciilor prestate.
În conformitate cu Ordinul Gosstroy al Federației Ruse din 11 decembrie 1997 N 17-132, plata pentru servicii, muncă etc. se efectuează la rata stabilită de Codul penal.
Este necesar să se concentreze asupra cazurilor individuale:
- dacă contractul de servicii este încheiat între societatea de administrare și proprietarul spațiilor, atunci plata utilităților furnizate este plătită de societatea de administrare;
- dacă nu există un contract de furnizare de servicii cu societatea de administrare, atunci plata se face către dezvoltator (în baza articolului 155 din LC RF);
- daca contractul a fost incheiat cu societatea de administrare de catre dezvoltator, atunci plata se face tot de societatea de administrare.
Legislația este menită să protejeze, în primul rând, interesele proprietarilor.
O societate de administrare este o organizație (persoană juridică sau antreprenor) care asigură administrarea blocurilor de locuințe. Există mai multe tipuri de CC:
- efectiv manageri (doar gestionează);
- operațional (asigură la nivelul corespunzător stare tehnico-sanitară, utilități);
- hibrid (ei administrează și întrețin, nu au nevoie de terți).
Indiferent de tipul de companie, firmele de management însele sau prin alte organizații trebuie să asigure activități neîntrerupte de întreținere și reparații (alimentarea MKD-urilor cu resurse energetice, pregătirea pentru sezonul de încălzire etc.), precum și activități organizatorice (lucrarea cu facturi și documente, răspuns la reclamații, declarații ale proprietarilor etc.).
Recrutare si dotare camera
- și alte echipe de conducere. El trebuie să fie un maestru al meșteșugului său, bine versat în tot ceea ce ține de funcționarea clădirilor.
- Alt personal. Coloana vertebrală a acestuia ar trebui să fie și specialiști atestați (acest lucru nu se aplică personalului tehnic - portar, de exemplu).
Operatorii ar trebui să lucreze în ture non-stop. Acest lucru este necesar pentru a răspunde rapid dacă se aude un apel de la un chiriaș, care semnalează o defecțiune a unuia dintre sistemele de comunicație. Prin urmare, pe lângă spațiul de birouri cu echipamente de birou, este necesară amenajarea unei camere de control, a unei linii telefonice. Veți avea nevoie și de inventar, consumabile.
Ce altceva este nevoie pentru a deschide o organizație?
Printre altele, veți avea nevoie de un cazier judiciar curat. Oricât de ciudat ar părea. Mai mult, gravitația, ca atare, de fapt, nici nu contează. Companiile ai căror angajați au fost condamnați pentru o infracțiune economică sau au avut doar o interdicție temporară a activității economice (CAO) nu vor avea voie să opereze clădiri rezidențiale.
Cum se organizează adoptarea MKD?
Important! În primul rând, va trebui să obțineți sprijinul rezidenților, să conduceți conversații de campanie cu ei pentru aceasta. Nimic nu îți va oferi un astfel de început ca o bună reputație - rezidenții trebuie să se asigure că nu se înșală având încredere în tine, că vei putea gestiona și rezolva cu competență situațiile conflictuale.
Problema alegerii (precum și despre) a unei societăți de management este aprobată la adunarea generală a rezidenților casei. Întrebarea se decide cum va gestiona compania casele, cât de des vor avea loc întâlniri și sub ce formă (față în față sau absent).
Aceasta din urmă înseamnă că proprietarilor li se va cere să completeze buletine speciale. Se aprobă și documentația tehnică.
Încheierea contractelor
Conform Codului Locuintei (.
Este profitabil?
Referinţă! Procentul de profitabilitate în sectorul locativ și comunal, din păcate, nu depășește 10, potrivit analiștilor.
Acest lucru se întâmplă deoarece tarifele sunt mici și din cauza salariilor mici ale majorității proprietarilor de case. Și aceste tarife sunt stabilite de stat. Locuința și serviciile comunale își pot crește profiturile prin creșterea doar a acelor tarife pe care legea nu le limitează în niciun fel. De asemenea O companie poate beneficia de:
Videoclipul oferă informații despre câștigurile din Marea Britanie:
Afacerile din domeniul locuințelor și serviciilor comunale nu sunt o afacere ușoară și, să fiu sinceră, nici una dintre cele mai profitabile, deși aproape că nu are concurenți. Și, ca în orice afacere, nu există războinic singur pe câmp. Va trebui să găsiți oamenii potriviți și să vă gândiți din nou - dacă o astfel de afacere va fi posibilă, abia atunci vorbiți despre înregistrare.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
