Для людини, яка збирається купувати нову квартиру, абревіатури "ДДУ" та "ЖБК" - швидше за все, вже не порожній звук. Він майже напевно в курсі, що це два схожих, але все ж таки відмінних один від одного способу придбання житла. То чим же, насправді вони відрізняються?
У цій статті ми спробуємо детально і докладно у всьому розібратися, з'ясувати подібності та відмінності між ДДУ та ЖБК і підтвердити (або спростувати!) усталену думку про те, який з цих варіантів є кращим. Щоб у абстрактного персонажа, описаного на початку, не залишилося жодних питань з цієї теми.
Для загального розуміння почнемо з коротких визначень. Значить, "ДДУ" розшифровується як "договір пайової участі". Полягає він між забудовником та пайовиком. Перший обіцяє другому за певний термін звести на певній ділянці багатоквартирний будинок та передати його у користування, а другий погоджується вкласти у це будівництво гроші. А “ ЖБК означає "житлово-будівельний кооператив". Це добровільне об'єднання людей на будівництво житлового об'єкта. Член такого об'єднання – вже не пайовик, а пайовик.
ЖБК набули популярності ще в СРСР. Коли після війни зросла чисельність міського населення, влада, щоб розібратися з квартирним питанням (яке, на думку персонажа “Майстра і Маргарити”, зіпсувало людей) дозволило створювати житлово-будівельні кооперативи. Хоча житло створювалося за рахунок пайовиків, а багато з них ще й особисто брали участь у будівництві, держава теж сприяла розвитку ЖБК – видавала великі позички, дозволяла довгий час їх не повертати, надавала різні пільги.
Епопея з радянськими ЖБК тривала до кінця минулого століття. Ще на початку 1980-х стартувало одночасне будівництво приблизно 80 тисяч кооперативних багатоквартирних будинків - природно, воно затяглося, і деяким пайовикам довелося чекати на свій новий будинок майже двадцять років. Але сьогодні, хоч збереглося як поняття ЖБК (воно, зокрема, згадується в Житловому кодексі Російської Федерації), і ЖБК радянських часів, самі житлово-будівельні кооперативи змінили форму.
ЖБК як засіб від довгобуду
Самостійно ЖБК створюють лише ошукані учасники пайового будівництва, які мріють якнайшвидше, хай навіть і самотужки, закінчити недороблене житло. Оскільки без будь-якої підтримки (наприклад, держави або великого девелопера), створивши з однодумцями якийсь гурток за інтересами, побудувати багатоквартирний житловий будинок, на жаль, не вийде, найчастіше ЖБК організують забудовники. Причому, роблять вони це зовсім не для зручності покупців, а лише для залучення їх коштів.
Не дивно, що, якщо звіритися з цифрами, стане зрозуміло: ЖБК – насправді вже не конкурент ДДУ. Договори пайової участі укладаються повсюдно і не пропонуються в рідкісних, навіть виняткових, житлових комплексах з особливостями у зведенні (наприклад, якщо ЖК не будується з нуля, а реконструюється, укласти договір пайової участі просто не вийде згідно із законом). Тому відсоток використання ДДУ при будівництві в Москві вище 60, а ЖБК - близько 10. При цьому, в більш престижних сегментах нерухомості ця різниця тільки збільшується: ДДУ стає все популярнішим, а ЖБК - навпаки.
Ця популярність ДДУ (як і, звичайно, непопулярність ЖБК) має безліч причин. І загалом всі вони полягають суто в різниці між двома цими способами придбання житла. Спробуймо перерахувати все і жодну не забути.
Документи, що регулюють будівельний процес
Контроль відносин пайовика та забудовника здійснюється за 214-м Федеральним законом, а відносин усередині житлово-будівельного кооперативу – за документами (наприклад, статутом) цієї ж організації. Очевидно, що на перший покластися легше, ніж на другий: він і прийнятий на вищому рівні, вивчений давно і всіма. Тож цей бал віддаємо ДДУ.
Державна реєстрація документів
Держава займається і реєстрацією документа пайової участі, яка найчастіше платна і, при цьому, завжди обов'язкова. Договір із ЖБК реєструвати в Росреєстрі не потрібно, але не поспішайте цьому радіти. По-перше, там, швидше за все, доведеться сплатити якийсь членський внесок. По-друге, це поставить вас під загрозу подвійного продажу: під час укладання та реєстрації ДДУ це неможливо, не будуть же в Росреєстрі двічі реєструвати один і той же документ. А навіть якщо недобросовісний забудовник продасть вашу квартиру комусь ще в обхід Росреєстру, в суді і розбиратися не будуть і однозначно стануть на ваш бік. Тому, незважаючи на те, що ратувальники за ЖБК приваблюють нас простотою та швидкістю, знову віддамо перевагу ДДУ. Нехай це довше і дорожче, проте безпечніше.
Несумлінний забудовник
Якщо забудовник порушить свої обіцянки, обдурить пайовиків і будівництво зупинить, він відповідатиме за це за строгістю закону. Або пайовику повернуться всі вкладені ним кошти плюс неустойка, або завершення будівництва візьме під контроль держава.
Від ЖБК отримати гроші назад буде набагато складніше, бо повертати їх взагалі, визначатиме не законодавство, а сам кооператив. Втім, ошуканій людині, за великим рахунком, не так важливо, хто і як її обманює – а якщо забудовник із самого початку захоче це зробити, вона це зробить.
Варіант із ДДУ теж не ідеальний: забудовник може визнати себе банкрутом, щоб гроші від нього отримати було неможливо, будівництво затягнеться на весь той час, що шукатимуть нового виконавця.
Загалом, по можливості не майте справу з несумлінними забудовниками - ні в пайовому будівництві, ні в ЖБК.
Споживачі та учасники добровільного об'єднання
Ще один закон, який у разі чого допоможе пайовику - це Закон про захист прав споживачів. Для пайовиків, які є учасниками добровільного об'єднання, він марний, тому що на них просто не поширюється. Пайовики, як споживачі, зможуть вимагати від забудовника належного виконання зобов'язань, якщо будуть чимось незадоволені. Члени ЖБК цього зробити не зможуть.
Іпотека
За пайової участі у будівництві діє державна підтримка іпотечної ставки, та й кількість банків, які надають іпотеку, набагато більше, ніж при ЖБК. Перевага ДДУ тут не тільки в можливості ширшого вибору, а ця ситуація – ще одне підтвердження більшої надійності пайового будівництва.
Перші зобов'язання
Якщо забудовник збирається залучати до свого проекту перших пайовиків, це означає, що він уже вибрав ділянку під будівництво, отримав її у власність (ну чи в оренду), а також отримав дозвіл на будівництво та зареєстрував усі права на майбутню нерухомість. Якщо забудовник приваблює клієнтів до житлово-будівельного кооперативу, всього цього він, швидше за все, ще не зробив. При ЖБК забудовник навіть не зобов'язаний публікувати проектну декларацію – беручи участь у пайовому будівництві, ви хоча б зможете стежити за тим, як проект змінюється у процесі втілення у реальність.
Визначення параметрів квартири
Прочитавши договір пайової участі, ви приблизно уявите свою майбутню квартиру, а також точно знатимете, скільки вона вам обійдеться. Звичайно, трапляється, що в процесі будівництва відбуваються якісь накладки, квартира може зменшитись або збільшитись на пару квадратних метрів, але зазвичай забудовник готовий це якось компенсувати. Житлово-будівельний кооператив відразу готує учасників, що ціна квартири в процесі будівництва може зрости. Тобто, ви все сплатите, а потім вам скажуть, що на будівництві виникли проблеми (економічна криза, несприятливі погодні умови, що вийшов у запій виконроб - чи так важливо, що це буде?) і тому потрібно доплатити. Чергова безумовна перевага ДДУ перед ЖБК.
Визначення термінів здавання
У договорі пайової участі також зазначаються точні терміни здачі об'єкта – коли забудовник передасть його пайовику. Якщо забудовник не зможе домовитися про перенесення терміну здачі та його провалить, то буде змушений сплатити штраф. Ви ж, у разі невідповідності термінів із початковими домовленостями, зможете просто розірвати ДДУ та отримати гроші назад. А при ЖБК забудовник має право просто не прописувати дату закінчення робіт у договорі, щоб потім не нести відповідальності за зрив строків. Тож якщо ви не готові чекати на новий будинок нескінченно довго, уважно читайте договір – причому, бажано, договір пайової участі.
Гарантія
Згаданий вище Федеральний Закон №214 дає на новобудову п'ятирічну гарантію. Тобто, якщо у вас у квартирі чи в під'їзді щось зламається, бо спочатку було погано та неякісно зроблено, забудовник буде змушений все самостійно відремонтувати. Зрозуміло, що він навряд чи буде цьому радий і навряд чи поспішить, але ремонт у будь-якому випадку гарантований. Чи не з ЖБК: навіть якщо ви виявите явні дефекти будівництва, забудовник їх виправляти не зобов'язується.
Усі перелічені порівняльні характеристики демонструють нам явного лідера у цій битві – це ДДУ. Втім, для більшої об'єктивності назвемо кілька моментів, в яких ЖБК все-таки краще.
розстрочка
Пайовикам розстрочка надається лише до закінчення будівництва, її в Москві та в Московській області – лише два роки. Водночас члени ЖБК можуть розтягнути її на більший термін, причому навіть після здачі будинку.
Керуюча компанія
Якщо ви укладали ДДУ, готуйтеся, що керуючу компанію вам призначить забудовник, а змінити її буде не так просто. Якщо ви є членом ЖБК, то керуючу компанію вам не потрібно навіть шукати, тому що керувати домом ви (або вибрані вами інші члени ЖБК) будете самі.
Підбиваючи підсумок цього змагання, ДДУ хочеться назвати переможцем. Цей спосіб придбання житла є популярним по праву. Але наявність на ринку ЖБК (нехай і того, що змінилося, застарілого і не дуже пристосованого до сучасності) добре вже саме по собі, як факт. Тому що в результаті нормальної конкуренції дехто виявиться у виграші. Це – клієнт.
Для реалізації квартир у новобудовах забудовники часто використовують дві правомірні схеми: укладання договору (ДДУ) або продаж за допомогою житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). Поговоримо у статті про те, які особливості та відмінності мають договори ЖБК та ДДУ.
За допомогою договору пайової участі забудовники залучають кошти громадян. Суть ДДУ - вкладення грошей у будівництво конкретної квартири. У договорі обумовлюється площа майбутнього житла, поверх розташування, планування та вартість.
Учасник ДДУ при цьому не вважається партнером забудовника. Пайовик практично нічим не ризикує і його інтереси при юридично грамотному укладанні договору захищаються законодавчо.
ДДУ – це договір, який підлягає реєстрації. Державні органи перевіряють легітимність документа, вивчають дані забудовника та його підстави для укладання подібних угод.
Якщо з якихось причин забудовник зможе виконати своїх зобов'язань по ДДУ і це призведе до розірвання угоди, пайовику повертаються всі вкладені кошти. Крім цього він додатково отримає неустойку (1/150 від ставки рефінансування).
Яку основну інформацію містить договір
- Характеристики, місцезнаходження та інші дані про об'єкт будівництва та предмет договору. Так, обов'язково прописується метраж майбутньої житлоплощі, розташування квартири на поверсі, а також якості, яким вона повинна відповідати в момент передачі ключів пайовику.
- Конкретна дата, коли будівництво об'єкта буде завершено. Якщо забудовник припуститься прострочення, на нього накладаються штрафні санкції.
- Вартість предмета договору. У ДДУ прописується остаточна вартість квартири, і навіть методи та період внесення її у платежів.
- Гарантії на об'єкт та інженерні комунікації.
- Список документації, виходячи з якої ведеться будівництво об'єкта.
- Права та обов'язки сторін ДДУ.
Дуже важливо розрізняти основний договір та попередній. За останнім пайовик практично ніяк не захищається з боку закону, оскільки попередній ДДУ не реєструється в державних органах і не регулюється положеннями ФЗ №124.
Що таке житлово-будівельний кооператив?
Другий спосіб придбати житло в новобудові – це вступ до житлово-будівельного кооперативу та набуття статусу пайовика. Договір ЖБК не реєструється у державних органах.
Громадяни об'єднуються у житлово-будівельні кооперативи для спорудження певного об'єкта. Вважається, що вступ до ЖБК супроводжується більшими ризиками, ніж укладання ДДУ з будівельною компанією.
Участь у ЖБК фінансово вигідніша. Громадяни можуть вносити свій пай з власних заощаджень або кредитних коштів.
Пайовики вносять платежі до кооперативного фонду протягом року, виплачуючи половину вартості житла. Суму, що залишилася, необхідно буде виплатити на виплат. Термін виплати повної вартості квартири визначається договорі і може змінюватись у межах 5-20 років.
Згідно з договором ЖБК, громадянин, який має пай у фонді, не може розпоряджатися квартирою в новобудові на власний розсуд доти, доки не виплатить повну суму за житло. Право власності на таку квартиру реєструється на підставі документа, отриманого у ЖБК.
Договір ДДУ чи ЖБК: що вибрати?
Для багатьох громадян ці дві схеми – єдині варіанти придбати житло, оскільки ціни на квартири в наші дні є досить високі. Що ж вибрати? Розглянемо сім основних відмінностей договору ДДУ та ЖБК.
Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. Ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно- просто зателефонуйте до нашого юрист-консультанта за телефонами:
Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко одержати відповідь через форму консультанта на сайті.
- порядок реєстрації. ДДУ не має юридичної сили без проходження процедури реєстрації у Росреєстрі. Вступ до ЖБК, навпаки, не вимагає реєстрації, тому пайовик у цьому випадку менш захищений законодавством.
- Остаточна ціна квартири. Вартість квартири по ДДУ остаточна та не може бути змінена. У випадку із ЖБК можливе збільшення ціни за рахунок додаткових витрат, які можуть виникнути в процесі будівництва.
- Встановлення термінів. У ДДУ прописуються конкретні дати, коли об'єкт буде добудовано та передано в експлуатацію. У документації, що оформляється після вступу до ЖБК, певні дати не вказуються.
- "Прозорість" паперів. Всі дані про будівельну компанію та об'єкт нерухомості при оформленні ДДУ абсолютно відкриті і до них має доступ будь-хто. Крім того, забудовник зобов'язаний додати дозвільну документацію та технічний план до договору. У випадку із ЖБК такого обов'язку у будівельної організації не виникає. Пайовик може вимагати надання документів, але гарантії, що він їх побачить, немає.
- Розірвання угоди. Якщо розривається ДДУ, пайовику повертається вся сплачена ним сума та неустойка. Коли припиняється дія договору із ЖБК, пайовик може розраховувати лише на частину виплачених грошей.
- Умови розстрочення. За ДДУ пайовик має можливість виплатити вартість квартири без підвищувальних коефіцієнтів. ЖБК же, у свою чергу, видає пайовикам суди на половину вартості житла під відсоток.
- Строки виплати розстрочки. При оформленні ДДУ пайовик зобов'язаний виплатити всю суму за квартиру до дати закінчення будівництва. У ЖБК зручніші умови - виплачувати вартість житла можна вже проживаючи в ньому.
Як очевидно з цих пунктів, оформлення ДДУ супроводжується меншими ризиками. Однак дія договору може бути раптово припинена державними органами влади, якщо виявиться порушення у процесі забудови. Навіть незважаючи на це і той факт, що оплатити вартість квартири потрібно до дати завершення будівництва, на частку ДДУ припадає близько 55% житла, що будується.
Укладаючи договір із ЖБК, пайовик може придбати квартиру за меншою вартістю, оскільки до підсумкової ціни не входить 18 % ПДВ. Більше того, договір укладається не до моменту завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, а на триваліший період (до 20 років). ЖБК характеризується меншою надійністю, але значною дешевизною житла. Такого способу придбання квартири припадає на частку до 35 % новобудов.
Розглянемо плюси та мінуси ЖБК та ДДУ у порівняльній таблиці.
| Договір пайової участі |
|
|
| Житлово-будівельний кооператив |
|
|
Найбільш зручний спосіб придбання квартири кожен громадянин визначає собі сам. Рекомендуємо проконсультуватися з юристом, перш ніж вступати до ЖБК чи укладати ДДУ.
Найбезпечніша схема купівлі квартир у новобудовах – підписання ДДУ, або договору пайової участі. Норма, яка регулюється Федеральним законом №214, захищає покупця від подвійного продажу і дає більше шансів на вигідну іпотеку. Проте купити квартиру в Москві по ДДУ можна лише у 60% новобудов. Які схеми продажу використовують решта забудовників? І чому вони їх обирають?
Крім договору пайової участі, законними вважаються ще дві схеми продажу квартир: вступ до житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) та купівля житлового сертифікату. Вибір забудовником тієї чи іншої схеми зумовлений обставинами. Важливо: укладати ДДУ із співінвесторами можна, коли роботи вже йдуть і є дозвіл на будівництво. Кошти пайовиків направляються на конкретний об'єкт, дозвільні документи гарантують, що будівництво законне і що проект пройшов усі погодження та експертизи. Але видача дозволу на будівництво - процес складний і часто затягується, тому багато компаній воліють відкривати продаж житла, ще не отримавши документа. Крім того, ДДУ певною мірою «пов'язує руки» компаніям-забудовникам, а ця ситуація підходить не всім.
Крім того, кожен договір пайової участі повинен реєструватися в Росреєстрі. А ця процедура також займає час. У результаті гроші пайовика «зависають» на шляху до забудовника, який змушений шукати інші джерела фінансування будівництва. Тому компанії і вдаються до інших схем продажу. Поговоримо коротко про переваги та недоліки кожної з них.
ДДУ: відповідальність забудовника регламентовано
ДДУ – схема, яка найкраще захищає права покупця. Продажі по ДДУ підтверджують, що проект схвалено всіма інстанціями. Якщо забудовник з поставленим завданням не впорається, пайовик може розірвати договір і претендувати на повернення грошей і неустойку.
Плюси: обов'язкова державна реєстрація Гарантія захисту від подвійного продажу. Можливість взяти вигідну іпотеку (банки розцінюють новобудови з продажами ДДУ як об'єкти з низьким ризиком і охоче кредитують їх).
Мінуси: не можна оформити розстрочку на період після закінчення будівництва. ДДУ не гарантує, що проект буде завершено. Не захищає такий договір від порушення термінів будівництва.
ЖБК: більше свободи – менше гарантій
Ще одна легітимна схема продажу квартир, передбачена 214-ФЗ. По ЖБК реалізується близько 5-6% новобудов у Москві та Підмосков'ї. Схема користується популярністю у великих забудовників (ГК ПІК, «Ведіс груп») та довела свою життєздатність на ринку нерухомості.
Плюси: реєстр пайовиків захищає від подвійного продажу. Можливість тривалого розстрочення (навіть після введення будинку в експлуатацію). Можливість впливати на перебіг будівництва (наприклад, самотужки добудувати будинок у разі банкрутства забудовника).
Мінуси: договір не підлягає державній реєстрації Право власності реєструється лише після повної виплати паю. Не контролюється виконання термінів будівництва. Не можна залучити забудовника до відповідальності у разі порушення домовленостей.
Сертифікати: майже не використовується
Забудовник випускає цінних паперів (сертифікати), номінал кожного з яких відповідає ціні квартири. Власнику сертифіката забудовник зобов'язується пізніше передати квартиру.
Плюси: забудовник обов'язково має зареєструвати право на землю та отримати дозвіл на будівництво. Держава контролює діяльність забудовника як учасника фінансового ринку.
Мінуси: в цілому незручно і для забудовника, і для покупця, тому схема застосовується вкрай рідко.
Сірі схеми продажу житла
Застосовуються поряд із законними механізмами продажу. Найпопулярніша - укладання попереднього договору купівлі-продажу. Саме собою це порушенням закону не є, але до легітимних схем продажу нерухомості жодного відношення не має. Права покупця за такого розкладу взагалі не захищені, оскільки попередній договір лише фіксує наміри обох сторін, але не зобов'язує їх виконувати намічене. Тобто такий договір не зобов'язує забудовника передати житло у власність покупця. При цьому пайовик передає забудовнику суму, яка вважається «забезпеченим платежем». У пайовика немає ні права вимоги на квартиру, ні можливості довести факт інвестицій, якщо забудовник не передасть нерухомість. При недобудові покупець зможе повернути лише забезпечувальний платіж.
Ні попередній договір купівлі-продажу (ПДКП), ні так званий попередній ДДУ насправді не мають відношення до 214-ФЗ та не реєструються у Регпалаті. І при цьому ніхто не може завадити недобросовісному забудовнику продати одну квартиру кілька разів.
Думка ріелторів
Агентства нерухомості вважають за краще продавати ті новобудови, які реалізуються за 214-ФЗ. Оптимальний для ріелторів Москви варіант - ДДУ, тому що ця схема є прозорою, зрозумілою покупцеві і чітко регламентується законом. З нею агентствам працювати найпростіше. Також у фаворитах - продаж по ЖБК. Хоча у випадку з кооперативами забудовники самі стають організаторами продажу та найчастіше реалізують квартири власними силами, без залучення агентств нерухомості.
Але й самі ріелтори уточнюють, що в результаті при ухваленні рішення про те, працювати із забудовником чи ні, важлива не лише схема продажу квартир, а й маржа агентства, портфель проектів у продажу, ексклюзивні права на реалізацію.
Дата публікації 28 жовтня 2013Придбати квартиру можна у вигляді підписання договору ДДУ чи з ЖБК, відмінності між якими регламентуються законами № 214, № 215, затвердженими на федеральному рівні 2004 року.
Способи купівлі житла
Договір пайової участі (ДДУ) передбачає, що замовник вкладає власні гроші і має право надалі вимагати у забудовника квартиру у розмірі сплачених квадратних метрів.
Укладання угоди з житлово-будівельним кооперативом (ЖБК) – більш ризикований спосіб, оскільки внесені кошти є пайовим внеском за членство в даному кооперативі і не гарантують отримання квартири в результаті закінчення будівництва.
Договори з ЖБК або ДДУ мають єдину подібність – це бажання громадян, які підписали їх, отримати у власність квартиру.
Характерні ознаки договорів
Договір пайовика | Договір пайовика |
| Регулюється ФЗ №214 | Регулюється ФЗ №215 |
| Обов'язково реєструється у ФС ДРКК | Реєстрація у ФС ДРКК лише після введення будинку в експлуатацію |
| Вартість квадратного метра не змінюється | Можливе подорожчання вартості квартири |
| Встановлені дати початку та закінчення будівництва | Тимчасові рамки будівництва чітко не обумовлено |
| Юридична відповідальність за недотримання термінів здавання житлового будинку | Покарання у разі порушення термінів будівництва законом не передбачено |
| Придбання квартири на виплат можливе лише до моменту введення житлового будинку в експлуатацію | Розстрочка по виплатах надається згідно із законом на строк, що не залежить від етапу будівництва житлового об'єкта |
Важливо! Підписання додаткових угод, що не відповідають умовам основного договору пайової участі, не є обов'язковим. Перш ніж укласти договір із житловим кооперативом, слід переконатися, що забудовник прописав пункт, який виключає можливість зміни вартості 1 м2 у бік збільшення.
Особливості пайового та пайового будівництва
Плюси та мінуси придбання житла у статусі пайовика або пайовика полягають у наступному:
Реєстрація договору в Росреєстрі до початку будівництва є тривалим процесом, проте виключає можливість продажу однієї квартири в руки кількох пайовиків. Наявність двох і більше власників – нерідкий випадок під час угоди через житлові кооперативи.
Підсумкова ціна за 1 м2 у пайовика не відрізняється від початкової, але перевищує вартість квартири тією ж площею, що належить члену кооперативу.
Призначивши ціну за 1 м2, забудовник не має права змінювати її за умовами пайового будівництва. Пропозиція з його боку про підписання додаткової угоди, в якій передбачено подорожчання 1 м2, може бути відхилена пайовиком на законних підставах. Більше того, у такій ситуації особа, яка підписала ДДУ, має право вимагати розірвання основного договору, повернення вже внесених коштів та виплати неустойки.
За умовами договору із ЖБК його голова може збільшити ціну за 1 м2 на будь-якому етапі зведення будинку шляхом погодження з рештою членів житлового кооперативу.
Порушення термінів здачі будинку в експлуатацію фінансово невигідне для забудовника під час підписання ДДУ, оскільки це дає право пайовику вимагати виплату неустойки за день прострочення. Закон передбачає лише 2 місяці понад обумовлений термін за договором, протягом яких забудовник зобов'язаний вирішити всі юридичні питання та надати власникам їх квартири. Підписання додаткової угоди про продовження терміну здачі будинку – це право пайовика, а не його обов'язок.
У цьому питанні пайова участь краща за вступ до житлового кооперативу, оскільки в договорі з ЖБК чіткі терміни початку та закінчення зведення будинку не обумовлюються. Відповідно, фінансові витрати як виплат неустойки для забудовника також наступають.
Різниця між пайовиком і пайовиком полягає також у тому, що хороші будівельні кооперативи надають своїм членам розстрочку, яка не залежить, чи зданий будинок чи знаходиться на етапі будівництва. Пайовик обмежений у цьому праві і зобов'язаний виплатити всю суму по завершенню будівельних робіт.
На момент початку будівництва багатоквартирного будинку по ДДУ затверджено проект та отримано всю дозвільну документацію. Це є гарантією того, що при здачі будинку в експлуатацію поверховість та наявність/відсутність пристроїв відповідатиме початково заявленим умовам.
Який буде кооперативний будинок, вирішують його члени шляхом голосування. Однак за потреби залучити додаткових пайовиків, будинок в результаті може стати на поверх вище або на під'їзд більше, ніж це було обумовлено спочатку.
У пайовому договорі чітко визначено обов'язкові умови його розірвання та повернення коштів, що ускладнює пайовику можливість припинити відносини із забудовником. При підписанні договору з ЖБК виникають інші «підводні камені»: перепродаж такої власності має обтяжливий характер, оскільки змушує нового власника вступати в цей кооператив.
Перш ніж отримати свідоцтво про право власності, має бути здійснено контрольний обмір квартири за участю працівника БТІ. У разі пайовика додаткові квадратні метри повинні бути ним оплачені в обов'язковому порядку.
Якщо квартиру отримують за пайовою угодою, то за наявності відмінностей в сплачених та отримуваних квадратних метрах можливо:
- заявити відмову від отримання прав власності на дане житло з подальшою вимогою виплати неустойки;
- доплатити за зайві квадратні метри і вимагати виплату неустойки;
- вказати забудовнику на допущені помилки під час будівництва та вимагати знизити вартість квартири, щоб різниця за сумами була рівнозначною.
До підписання договору пайового будівництва житлового будинку важливо, щоб:
у бланку були зазначені всі відомості про забудовника, які краще перевірити;
угода називалася виключно «Договір пайової участі»;
у ньому було прописано місяць і рік здачі об'єкта;
у тексті документа містилися деталі, що характеризують будівельний об'єкт: кількість поверхів, займана будинком площа, загальний та житловий метраж квартири;
було наведено пункт, що визначає гарантійні зобов'язання забудовника;
суму угоди було зазначено як цифрами, а й прописом.
Ретельному вивченню слід піддати як договір, який підписується з житлово-будівельним кооперативом, і сам кооператив. Важливою інформацією є:
його реквізити, які допоможуть дізнатися про інші підконтрольні об'єкти, результати роботи кооперативу та безпосередньо його учасників;
кількість об'єктів, які головою ведуться одночасно: що їх більше, то ризики вищі;
перебування кооперативу може фінансового оздоровлення чи межі банкрутства;
наявність у нього дозволу на проведення будівельних робіт на даній території;
повна інформація про земельну ділянку під будівництво;
характеристика об'єкта: кількість поверхів, метраж квартири;
сума щомісячного внеску на утримання кооперативу;
наслідки для пайовика, якщо будівництво не буде завершено.
На будь-якому етапі можливий перехід із пайового договору на пайовий, основною причиною якого, в більшості випадків, є банкрутство компанії-забудовника. Вихід зі складу кооперативу і висновок ДДУ по тому самому об'єкту трапляється вкрай рідко.
Увага! У зв'язку з останніми змінами у законодавстві, юридична інформація у цій статті могла застаріти!
Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати – напишіть питання у формі нижче:
