При купівлі чи продажу квартири є чинники, які ускладнюють угоди з нерухомістю, а часом унеможливлюють проведення таких угод. Одним із таких факторів є участь у угоді неповнолітніх, які можуть бути власниками цього житла або мати майнові права на частку у квартирі. Експерти порталу RealtyPress.ru у цій статті розглядають аспекти, пов'язані з участю неповнолітніх у угодах з нерухомістю.
Привабливість угоди за участю неповнолітніх
На ринку нерухомості найбільш привабливими для купівлі об'єктами є квартири, повністю вільні в юридичному плані, тобто коли до моменту продажу в квартирі ніхто не зареєстрований і власником є один власник. Однак так буває досить рідко, найчастіше продаж квартири є лише однією ланкою в ланцюжку операцій, спрямованих на покращення (або зміну) житлових умов продавця. Іншими словами, квартира продається з метою придбання більш просторої квартири або для придбання двох квартир (при роз'їзді).
Тому на той момент, коли підшукується покупець, поточні власники не роблять жодних дій щодо зняття реєстрації чи переведення майнових прав. Потенційні покупці, дізнавшись про те, що є дитина, якій належить частина квартири, побоюються складнощів з реалізацією угоди, а тому віддають перевагу тим варіантам, які виключають будь-яку участь неповнолітніх. Відповідно, із втратою привабливості квартира може дещо втратити в ціні, оскільки потенційний покупець прагнутиме закласти ризики у вартість нерухомості.
Про те, чому покупці так побоюються подібних угод, буде розказано нижче, а зараз ми приділимо увагу тим діям, які необхідно зробити продавцю (а покупець, у свою чергу, змушений перевірити, чи виконувались необхідні дії).
Дозвіл органів опіки
Досить часто під час придбання квартири права власності розподіляються між усіма членами сім'ї. Це дає кожному їх певні гарантії у разі виникнення непередбачених ситуацій. Однак, з іншого боку, той факт, що дитина є власником частини квартири, дуже ускладнює угоду. Батьки не можуть продати квартиру (для переїзду в інше місто або з метою розширення житлоплощі) доки не буде отримано згоду органів опіки та піклування, які зобов'язані контролювати всі угоди з нерухомістю, які торкаються інтересів неповнолітніх. Це правило визначають статті 26, 28, 37 ЦК України, а також стаття 60 Сімейного кодексу РФ, органи опіки стежать за тим, щоб права дітей не були порушені та перевіряють законність правочину. Отже, в угодах з нерухомістю інтереси неповнолітніх представляють їх батьки (як інших випадках), а представники органів опіки.
Втім, якщо квартира є власністю батьків (дитина просто зареєстрована на житлоплощі), то це значно спрощує проведення операції. Звертатися до органів опіки для отримання відповідного дозволу не потрібно.
Всупереч поширеній думці, до органів опіки слід звертатися не тільки в тому випадку, якщо умови проживання погіршаться (наприклад, переїзд у квартиру меншої площі). При будь-яких операціях з нерухомістю необхідно отримати згоду органів опіки, в іншому випадку угода (якщо і зможе бути проведена) буде визнана незаконною, з усіма наслідками, що випливають. Отже, необхідність оформлення дозволу є у таких випадках: продаж квартири, передача нерухомості в заставу, дарування, обмін. Ця обставина є тією єдиною причиною, через яку батьки не поспішають прописувати дитину, адже, по суті, держава намагається забезпечити дитині певний захист засобами самих батьків, обмежуючи при цьому останніх у праві розпоряджатися їхньою власністю.
Ймовірність дозволу чи відмови органів опіки
Виникнення проблем при отриманні дозволу від органів опіки малоймовірне у випадках, коли житлові умови дитини гарантовано покращуються, наприклад:
На гроші від продажу старої квартири купується житло аналогічної площі, проте планування передбачає окрему кімнату для дитини;
- замість квартири, що продається, купується така ж за площею і плануванням квартира, проте будинок пізнішої будівлі;
- Купується квартира в кращому районі (вищий рівень інфраструктури, ближче школа, дитячий садок, інші очевидні переваги):
- І, нарешті, органи опіки навряд чи заперечуватимуть, якщо планується придбання житла більшої площі.
Певні складнощі можуть виникнути у разі переїзду в інше місто, органи опіки вимагатимуть доказу того, що права дитини не будуть порушені (житлові умови не погіршаться). Доказ, який у разі вважається таким, це попередній договір купівлі-продажу. Іншими словами, власнику квартири, співвласником якої є дитина, перед тим, як продавати цю квартиру, необхідно вирушити до того міста, куди він має намір переїхати, підшукати житло та підписати попередній договір купівлі-продажу.
А от якщо в результаті запланованої угоди житлові умови дитини будуть менш привабливими, є висока ймовірність, що органи опіки відмовляться видавати дозвіл. Втім, кожний випадок розглядається індивідуально. Наприклад, планується обмін на квартиру меншої площі, але робиться це для того, щоб гроші, що залишилися від продажу, будуть витрачені на лікування дитини. Так, наприклад, не є рідкістю випадки, коли органи опіки дають згоду на обмін міської квартири на будинок у передмісті, якщо такий обмін мотивований необхідністю свіжого повітря для дитини, яка піддається легеневим захворюванням. Найголовніше в подібних випадках - зібрати документи, які будуть підтвердженням обставин, що склалися.
Крім того, органи опіки дуже насторожено ставляться до передачі нерухомості, частина якої (або вся квартира) належить дитині, в заставу для забезпечення іпотечного кредиту, оформленого для придбання квартири в будинку, що будується. Відомі випадки, коли ошукані пайовики залишалися без обіцяної квартири і не могли погасити кредит. Відповідно, у разі розвитку подій подібним чином виникає необхідність реалізації застави, і в цьому випадку дитина залишається без житла (якщо органи опіки погодилися на передачу квартири в заставу).
Порядок отримання дозволу та документи
Відповідно до чинного законодавства, відмова або згода органів опіки на продаж квартири має бути видана протягом 15 днів з моменту звернення до відповідної інстанції. При цьому необхідно зібрати та надати комплект документів, який включає:
- Заява;
- паспорти батьків;
- свідоцтво про народження дитини (або паспорт);
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- Довідка з місця проживання дитини.
Потенційна небезпека для покупця
Для покупця небезпека в угоді з нерухомістю, де можуть бути порушені інтереси дітей, полягає в тому, що на будь-якому етапі підготовки може бути допущена помилка (навмисне чи ні). Внаслідок цього правочин може бути оскаржена в суді, і, якщо факт порушення прав дитини буде доведений, на поточного власника квартири можуть лягти зобов'язання відшкодувати завдані збитки. Причому угода може оскаржуватися і через десять років, подати заяву до суду можуть не лише батьки, а й родичі, опікуни дитини, і навіть сама дитина, яка вже досягла повноліття. Іншими словами, навіть дозвіл, одержаний від органів опіки, не гарантує покупцеві відсутність будь-яких проблем з його нерухомим майном надалі.
Втім, є ситуації, коли при покупці нерухомості, власником якої (або власником частини квартири) є неповнолітній, будь-яких претензій можна уникнути. Здавалося б, цілком ясно, що, відповідно до російського законодавства, дитина може бути власником, проте не може реалізувати цю власність навіть за згодою батьків (опікунів) без дозволу органів опіки. Але тут є деякі винятки, так, дозвіл органів опіки не потрібний, якщо дитина на момент укладання угоди набула повної дієздатності. В принципі, повна дієздатність є підставою для самостійного укладання будь-яких угод, для цього дитині (якщо її можна так назвати) навіть не потрібна згода батьків. Тобто оскаржити таку угоду через суд уже не можна.
Неповнолітні з повною дієздатністю
Як дитина може отримати повну дієздатність до моменту досягнення ним повноліття? Для початку відзначимо, що, починаючи з 14 років і до 18 років, дитина має обмежену дієздатність, тобто вона може укладати деякі угоди без згоди батьків. Однак для такої операції, як продаж квартири, все одно потрібна і згода батьків, і дозвіл органів опіки. Повну дієздатність, яка дає дитині такі ж права, як і будь-якому громадянинові, вона може набути до повноліття в таких випадках:
Одруження до 18 років. З моменту офіційної реєстрації дитина набуває дієздатності в повному обсязі, і якщо над нею встановлено піклування, то це піклування автоматично втрачає чинність. Дієздатність зберігається навіть у тому випадку, якщо шлюб незабаром був розірваний (до 18 років). Однак, цей шлюб, у свою чергу, може бути визнаний судом недійсним, і в цьому випадку неповнолітній втрачає дієздатність. Момент втрати дієздатності визначається судом, і з цього моменту всі правочини, в яких брав участь неповнолітній, також визнаються недійсними (такою угодою може бути і купівля-продаж нерухомості);
Емансипація. Цей термін використовується у цивільному праві для позначення неповнолітніх, які вже досягли 16 років і займаються (в установленому порядку, за згодою батьків чи опікунів) підприємницькою діяльністю або працюють за трудовим договором. У цьому випадку повна дієздатність не набувається автоматично (на відміну від набрання шлюбом), емансипація проводиться за рішенням суду або за рішенням органів опіки, відповідно, також потрібна згода батьків (піклувальників, усиновлювачів). Знову ж таки, на відміну придбання дієздатності у вигляді одруження, дієздатність, досягнута у вигляді емансипації, не втрачається залежно від будь-яких обставин.
Таким чином, при набутті неповнолітнім повної дієздатності не потрібна згода органів опіки на проведення будь-яких угод з нерухомістю, де будь-яким чином зачіпаються інтереси неповнолітнього. Так, серед документів, які необхідні для укладання договору купівлі-продажу, достатньо письмової (і нотаріально завіреної) згоди дитини як співвласника квартири на продаж нерухомості.
Права опікунів на нерухомість підопічних
Тепер необхідно внести уточнення щодо угод з нерухомістю (де торкаються інтересів дитини), у яких продавцем виступає не хтось із батьків, а опікун. Стаття 37 ДК РФ говорить про те, що угоди щодо відчуження нерухомого майна (продаж, дарування), по здачі в оренду, у безоплатне користування, з передачі в заставу, опікун не може укладати без згоди органів опіки та піклування. До таких угод належать також будь-які операції, пов'язані з відмовою підопічного від його майнових прав, це виділення часток, поділ майна.
Далі, опікун, його чоловік (дружина), близькі родичі що неспроможні укладати з підопічним угоди, у яких підопічний втрачає майнові права. Проте перелічені особи можуть передавати підопічному майно в безоплатне користування, в дар. Крім того, якщо неповнолітнім купується житло (приймається в дар), то дозвіл органів опіки не потрібний, якщо, звичайно, не відбувається одночасного продажу наявного майна.
Висновок
На закінчення фахівці порталу RealtyPress.ru хотіли б відзначити, що угоди за участю неповнолітніх, хоч і належать до категорії найскладніших угод, проте не є рідкісними, а тим більше нездійсненними. Одним із способів переконати потенційного покупця юридичної безпеки угоди є надання всіх необхідних документів. Природно, ці документи мають бути повністю зібрані вже до моменту розміщення оголошення про продаж. Правильний підхід щодо визначення мотивації продажу дозволить полегшити процес отримання дозволу від органів опіки. Додаткову інформацію, яка підвищить ймовірність швидкого та вигідного продажу квартири, одним із власників якої є дитина, може надати кваліфікований юрист.
До речі, ми завели канал у Telegram, де публікуємо найцікавіші новини про нерухомість та ріелторські технології. Якщо ви хочете одним з перших читати ці матеріали, підписуйтесь: t.me/ners_news .
Передплата оновлення
Нещодавно наш журнал розповідав про особливості угод з нерухомістю у випадках, коли продавець чи покупець перебувають у шлюбі. Сьогодні ми продовжимо «сімейну» тему і поговоримо про іншу досить поширену ситуацію – наявність у квартирі дітей, що продається. У подібних обставин угоди теж з'являються свої особливості.
Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.
Тим, кому цікава попередня стаття « » про чоловіків, дружин та їх угоди, ми надаємо можливість її прочитати: « ». А самі переходимо до дитячої теми.
До 18, але з застереженнями
Почнемо, як водиться, із азів – хто такі діти? За всієї зовнішньої очевидності обговорюваного предмета тут не так просто. Судіть самі: московський пасажирський транспорт переводить людину в розряд дорослих із семи років – треба оплачувати проїзд. На залізниці дитячий квиток – до 10-річного віку. Паспорт громадянин РФ отримує в 14. У 18 років приходить основний обсяг радощів і прикростей дорослого життя - можливість працювати повний день, одружуватися, вирушити в армію ... Останнім «дзвіночком молодості», виявленим мною в законах, виявився вік у 35 років - з цього моменту громадянина може бути обрано посаду президента Російської Федерації. Хоча останнє обмеження навряд чи має практичне значення для 99,99% населення, проте…
Що ж до обговорюваного нами предмета, тобто. угод із нерухомістю, то з ними ситуація така. Як справедливо зауважує Сергій Поправка, директор юридичного департаменту компанії Penny Lane Realty, Чинне законодавство РФ не містить поняття «діти» - у ньому є особи «малолітні» та «неповнолітні». Не мають громадянської дієздатністю, тобто. правом «набувати та здійснювати цивільні права, створювати для себе цивільні обов'язки та виконувати їх» .
Перехід у дорослий стан, згідно із законом, переважно відбувається у 18 років. «Цей вік абсолютно чітко встановлений ст. 21 Цивільного кодексу РФ, - каже Олег Самойлов, генеральний директор компанії "Релайт-Нерухомість". – Після його досягнення громадянин набуває повного обсягу дієздатності».
Щоправда, застереження є і тут. Існує поняття «емансипація». Відповідно до ст. 27 ЦК, вона означає оголошення неповнолітнього повністю дієздатним. Умова - робота за трудовим договором або заняття (за згодою батьків, усиновителів або піклувальника) підприємницькою діяльністю. Наставати емансипація може з 16-річного віку. Також повністю дієздатною людина стає при вступі до шлюбу – навіть якщо це сталося і до 18-річчя.
І останнє, що слід сказати тут. Двома абзацами вище ми говорили про «малолітні» та «неповнолітні». Перші – це діти віком до 14 років, другі – від 14 до 18 (якщо раніше не відбулася емансипація, звісно). Різниця між цими категоріями, пояснює Дарія Погорельська, керівник юридичного департаменту ДК «МІЦ», У тому, малолітні взагалі не беруть участь в угодах з нерухомістю - документи від їх імені підписують батьки, усиновителі або опікуни. А ось неповнолітні мають здійснювати угоди особисто – але за письмовою згодою своїх законних представників.
Без «опікунів» не обійтися
З тим, що діти до 18 років (за винятком «емансипованих») повинні отримати для угоди згоду своїх законних представників – батьків (або усиновителів, опікунів), ми розібралися. Але є ще одна умова: продаж нерухомості має бути схвалений спеціальною державною інстанцією – органом опіки та піклування
. Це, нагадують спеціалісти компанії «МІЕЛЬ-Брокеридж», вимога ст. 37 ГК РФ та ст. 60 Сімейного кодексу РФ. Без документа від названого органу договір купівлі-продажу просто не пройде державної реєстрації в Управлінні Росреєстру.
Якийсь час тому (приблизно до середини минулого десятиліття) згода «державних опікунів» була потрібна для будь-якої угоди, де так чи інакше фігурував неповнолітній. Потім ситуація змінилася: дозвіл, як і раніше, однозначно потрібен у випадках, коли дитина входить до числа власників квартири, що продається. А от якщо він там просто зареєстрований за місцем проживання – тоді ні. Щоправда, з останнього «послаблення» є деякі винятки: наприклад, якщо неповнолітній жив у квартирі на момент її приватизації, але не був включений до числа власників, дозвіл органів опіки все одно буде потрібен. Ще, додає Надія Духова, керівник відділу продажу агентства нерухомості «Тріумфальна арка»У деяких районах Московської області територіальні відділення Росреєстру вимагають папір від органів опіки і для просто зареєстрованих. Скажімо так, за інерцією.
Бачимо: тітонька сидить. Повноважна на вигляд.
Познайомимося ближче з органами опіки та піклування - якщо в нашій розповіді вони займають таке помітне місце. Перша дивина, яка кинулася авторові в очі ще в 90-х роках – «опікуни» не мають «вертикалі». Якщо брати, наприклад, школи – там над учителем є низка начальників аж до міністра освіти. Над поліцейським – також ціла піраміда, вершиною якої є голова МВС. А органи опіки нічого такого не мають – просто фахівець на рівні району. Як говорили знаючі люди, років 20 тому, коли перший мер Москви Г. Попов створював міську систему управління, він просто забув про вертикальне підпорядкування «опікунів» - мабуть, через невелику їхню важливість.
Приблизно до середини нульових органів опіки працювали у складі районних управ. Однак потім уже наступний мер – Ю. Лужков – затіяв реформування системи влади. Декларувалось воно як передача частини повноважень від призначених (управи) до виборних (муніципалітети) органів. На практиці все звелося до широко відомого «на тобі, боже, чого нам негідно»: міська влада постаралася віддати муніципалітетам найменші функції – «окремі державні повноваження в галузі освіти, опіки та піклування, захисту прав неповнолітніх, а також у сфері організації дозвільної, соціально-виховної, фізкультурно-оздоровчої та спортивної роботи з населенням за місцем проживання». Тобто. все те, чому не відбувається ніяких доходів, зате купа головного болю. Так органи, що вивчаються нами, опинилися в підпорядкуванні муніципалітетів.
Формально вони називаються «відділом опіки та піклування». Але треба розуміти, що голова муніципалітету (він же голова комісії з опіки) фізично не може вникати в усі тонкощі, тож насправді всі питання вирішує інспектор – зазвичай жінка бальзаківського чи постбальзаківського віку. А голова муніципалітету просто підписує підготовлені нею рішення.
Царство суб'єктивізму
Тепер, ймовірно, головне питання: виходячи з чого, опіка вирішує, що угоду можна вирішити? Задавшись їм, ми швидко виявимо, що це питання по суті віддано на розсуд самих «опікунів». «На федеральному рівні законодавцем не визначено критерії, на підставі яких орган опіки та піклування керується при ухваленні рішення, – зазначає Дарія Погорельська («МІЦ»). – Орган опіки та піклування перевіряє, чи не погіршуються права дитини».
«Дійсно, кожен конкретний «опікун» вирішує це питання, – підтверджує Юрій Шаранов, генеральний директор агенції нерухомості «ГЦН-груп». – Є загальне правило, згідно з яким кількість квадратних метрів, яка припадає на дитину, не повинна зменшуватися. Однак можливі й винятки: наприклад, люди переїжджають із регіону до Москви, де вартість 1 кв. м вище. У цьому випадку дозволять обмін, коли кількість метрів зменшується».
«Окрім метрів, роль відіграє і населений пункт, район, інфраструктура та стан квартири, – зазначає Аркадій Власенко, генеральний директор ТОВ "АН "Мегаполіс-Сервіс" м. Залізничний". – Якщо в акті огляду квартири, що купується, інспектор напише, що квартира вимагає ремонту, знаходиться в незадовільному стані, поруч немає ні школи, ні дитячого садка (натомість на першому поверсі пивна), то й отримаємо відмову».
Від себе автор може додати таке. Якщо в результаті угоди дитина однозначно виграє (метрів більше, краще, будинок новіший і т.п.), то згода органів опіки, звичайно, буде отримана – ну не звірі ж вони! А ось у сумнівних випадках (скажімо, менше метрів, але краще район) багато залежить від того, як самі батьки зможуть пояснити, навіщо вони починають цей обмін. Можу навести кілька прикладів, які бачив особисто. В одному випадку мати пояснила, що хоче втратити 3 кв. м, але опинитися на південному заході Москви – там і поблизу бабуся, яка допомагатиме доглядати маленького, і дуже хороші школи навколо… Іншим разом вийшло зовсім фантастично: молода родина їла від свекрухи – з нею, як я зрозумів, стосунки невістки рішуче не склалися. Свекруха кричала, що квартира цілком її, і вимагала розділити навпіл - тобто. половину їй, а половину її синові, його дружині та малолітній дитині. Зрозуміло, що за таких апетитів узгодити угоду було неможливо, і інспектор з опіки, подивившись на цей сімейний «театр Кабуки», погодилася на варіант, за якого частка дитини суттєво зменшувалася. А щоб усе виглядало законно, вона сама (!) запропонувала молодим написати, що у їхньої свекрухи кішка, а у дитини – алергія на шерсть.
Одним словом (це ми повертаємося до основної лінії нашої розповіді), рішення органів опіки досить часто буває дуже суб'єктивним.
А – ніколи!
Про те, що продаж вторинної квартири та подальша покупка новобудови дозволяє добре виграти за кількістю метрів, сказано вже багато разів. Біда, проте, у цьому, що купується «котлован», тобто. нової квартири ще немає ні юридично, ні фізично. І, як підтвердила більшість наших експертів, узгодити таку угоду у «опікунів» неможливо. «Якщо будинок не збудовано, опіка дозволу не дасть, – висловлює цю думку Ольга Селютіна, керівник відділу вторинного житла компанії «Російський будинок нерухомості». – Оскільки немає реальних квадратних метрів, невідома вартість об'єкта, незрозуміло його майбутнє».
Інші деталі
Подивимося тепер, що є дозвіл органу опіки та піклування. З погляду юридичної форми це ухвала муніципалітету. У ньому йдеться, що у відповідь на звернення заявника такого йому дозволяється провести угоду з продажу квартири за такою адресою з одночасним придбанням квартири за такоюсь адресою – з обов'язковою умовою, щоб частка неповнолітнього такого в цій квартирі була не менше, наприклад, 50%.
Стандартно документ оформляється упродовж місяця з моменту звернення громадянина. Але, як зазначає Олена Жданова, адвокат, керуючий партнер адвокатського бюро «Право.Нерухомість. Сім'я.»можуть зробити і швидше. "Якщо у заявника "горить", засідання комісії можуть провести і протягом тижня", - каже експерт.
Дозвіл немає терміну дії. Але воно дійсне тільки для тих квартир, які сім'я з дитиною передбачає продати та купити. Тож якщо ця угода зірвалася, то після підбору нового варіанту доведеться вирушати за новою згодою.
І останнє. Оскільки, як уже було сказано вище, «опікуни» не мають чіткого регламенту і «вертикалі», дуже складно заперечувати їх рішення. Так що у випадках, коли - як вам здається - інспектор з опіки дає вам відмову без вагомих на те підстав, скаржитися можна лише її прямому начальнику - керівнику муніципалітету. Або – універсальна рада – до суду. Ця рекомендація, правда, настільки ж юридично бездоганна, як і практично безглузда: суди тривають довго, так що до моменту, коли ви отримаєте беззаперечну перемогу, квартира, що цікавить вас, давно буде продана.
Резюме від порталу
Як завжди, дотик із бюрократією викликає змішані почуття. З одного боку, «фільтр» у вигляді органів опіки необхідний: інакше багато дітей залишилося б без московського житла. З іншого – нормальні та законослухняні люди мають бути готові до того, що їхня угода виявиться більш тривалою та складною.
Отримати згоду органів опіки на продаж квартири необхідно у всіх випадках, коли в угоді беруть участь неповнолітні громадяни. Процедура отримання такого дозволу може бути проблемою, оскільки захист інтересів дитини завжди є пріоритетним завданням при розпорядженні нерухомістю.
Що потрібно зробити для отримання згоди органів опіки
Якщо об'єкт нерухомого майна або частка у ньому належать неповнолітній дитині, розпорядження житлом здійснюватимуть її законні представники (батьки). Незалежно від умов угоди на продаж квартири буде необхідно отримати попередній дозвіл органів опіки.
Зазначені органи покликані забезпечувати захист інтересів дитини під час розпорядження її майном. З цією метою органи опіки мають право:
- перевіряти умови укладання угод щодо відчуження квартири, що належить дітям;
- контролювати угоди, у яких відбувається зменшення майнових активів дитини;
- видавати висновок за наслідками перевірки документів про недоцільність продажу майна або про умови, які мають виконати батьки;
- видавати згоду на продаж житла.
Основною вимогою, яка дозволить батькам отримати згоду органу опіки на продаж квартиру, є одночасне придбання у власність дитини житлового приміщення, схожого за характеристиками, рівнем упорядкованості та вартості.
Саме зазначені обставини будуть предметом перевірки за заявою батьків-продавців. Відсутність дозвільного документа буде підставою для визнання правочину недійсним за позовом органів опіки.
Порядок отримання згоди органів опіки
Оформлення дозвільного документа та дотримання умов захисту прав неповнолітніх громадян відбувається у кілька етапів. Початковою стадією буде повідомлення органів опіки про продаж квартири, права на яку має дитина.
Зазначена заява подається до органу опіки за місцем постійного проживання сім'ї. Крім зазначення умов продажу у тексті заяви, необхідно обов'язково подати такі документи:
- загальноцивільні паспорти обох батьків;
- документи, що засвідчують особу дитини (свідоцтво чи паспорт);
- згоду на продаж житла від самої дитини, якщо йому вже виповнилося 14 років;
- документи, що підтверджують сімейний статус батьків (свідоцтво про шлюб чи розлучення);
- документи по угоді (щодо квартир, що продається і купується).
На стадії подання заяви батьки виступають представниками дитини, яка не досягла віку 14 років. Якщо він досяг такого віку, він має право брати участь у вчиненні правочину нарівні з батьками, проте діятиме лише за їх згодою.
При зверненні із заявою органи опіки та піклування зобов'язані виконати такі обов'язкові заходи:
- провести перевірку поданих документів щодо дотримання інтересів дитини;
- за необхідності встановити фактичний стан житла, що купується, провести виїзну перевірку і скласти акт;
- провести особисту бесіду не лише з батьками, а й дитиною віком від 14 років, щоб встановити відсутність фактів порушення прав.
На стадії перевірки поданих документів органами опіки вивчаються правовстановлююча та технічна документація на житлові приміщення за угодами продажу та купівлі. До складу документів входять:
- виписки з ЄДРН або свідоцтва про право;
- кадастрові паспорти на житлові приміщення та інша технічна документація;
- інвентаризаційні довідки з органів БТІ, у тому числі вартість об'єктів;
- технічна документація на житловий будинок;
- довідки про відсутність боргів щодо послуг ЖКГ;
- поквартирні картки або витяг з додому книги.
При перевірці зазначених документів перевірятиметься не тільки відповідність характеристик обох квартир, а й благоустрій житлового приміщення, що купується. Це необхідно, щоб не допустити заміни однієї неупорядкованої квартири на аналогічний за характеристиками об'єкт.
Оформлення згоди на продаж квартири
Якщо органами опіки буде встановлено рівноцінність квартири, що продається і купується, оформлятиметься дозвільна документація. Попередня згода органу опіки буде направлена голові муніципального освіти, який має винести ухвалу про дозвіл угоди з майном дитини. У цій постанові зазначається:
- згоду на продаж квартири на умовах, викладених у договорах;
- перелік вимог, які мають виконати батьки у встановлений термін (наприклад, не пізніше місяця після видачі згоди на продаж оформити право власності дитини);
- відкриття банківського рахунку на ім'я дитини для перерахування коштів від продажу квартири (допускається у виняткових випадках);
- обов'язок батьків повідомити органи опіки про проведену угоду та оформлення права власності на дітей.
Ця постанова буде законною підставою для продажу квартири, батьки зобов'язані її пред'явити в органах Росреєстру під час проведення реєстраційних дій.
Після продажу квартири та придбання на ім'я дитини нового житлового приміщення необхідно повідомити про цей факт орган опіки, який видав згоду. Для цього мають бути представлені правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, в яких дитина буде вказана як власник приміщення.
Невиконання зазначеного обов'язку може спричинити відповідальність у вигляді звернення органу опіки до суду з позовом про визнання правочину недійсним або про примус батьків до реєстрації права власності на дитину. На стадії судового розгляду справи в суді у батьків є право усунути допущене порушення та виконати умови згоди на продаж квартири, тобто оренду квартири. зареєструвати право власності неповнолітньої дитини.
Діти перебувають під особливим захистом нашої держави, без згоди якої не допускається здійснювати угоди зі своїм житлом. Дозвіл на продаж квартири неповнолітнього отримувати від органів опіки зобов'язані і батьки, і опікуни.
Як отримати дозвіл органів опіки на продаж житла
Дорослий зобов'язаний отримати дозвіл на правочин перед оформленням житла, на яке є право власності у неповнолітнього. Для цього необхідно подати заяву з додатком обов'язкових документів до опікунного органу. Цим документом держава повідомляється про намір громадянина продати нерухоме майно дитини.
Важливий момент під час угоди – термін дії дозволу опіки продаж. За загальним правилом він дорівнює одному місяцю, якщо в ньому самому не вказано великої тривалості.
Вимоги щодо продажу квартири
Оформити дозвіл опіки можна за умови дотримання ряду умов:
- Заявник повинен діяти на користь конкретного юного власника житла і бути його батьком, опікуном або піклувальником, призначеним представником.
- Нерухомість продається одночасно з придбанням рівноцінної квартири. Як підтвердження проводиться незалежна оцінка для опіки щодо визначення ринкової вартості житла.
- Є всі необхідні документи.
- Державний представник не виявив порушень у угоді.
Вимоги до нової квартири
Нове житло не повинно бути гіршим за продаване. Житлові умови дитини в жодному разі не повинні бути погіршені внаслідок угоди.
Чи може опікун продати квартиру неповнолітньому
Згідно із законом, опікун не має прав на розпорядження власністю неповнолітнього. Отже, він не може продавати, закладати, змінювати, дарувати об'єкти нерухомого майна, що належать підопічному. Він лише діє за дитину, наприклад, підписує документацію. Для операцій із відчуженням житла законом передбачено видання попереднього дозволу від органу опіки та піклування (ст. 21 ФЗ N 48 від 2008 р.).
Якщо квартира куплена з материнським капіталом
У такому разі батьки зобов'язані забезпечити дитину часткою в нерухомості, що купується. Причому, вона повинна відповідати розміру площі, що відчужується у нього. При недотриманні цієї вимоги правочин може бути визнаний судом недійсним за позовом опікунського органу або прокуратури.
Якщо дитина прописана
Незалежно від наявності прописки на житлоплощі, що продається, неповнолітній власник є учасником угоди. Тому продаж квартири без згоди органів опіки та піклування неприпустима (пункт 4 статті 292 ЦК України).
Не потрібно дозволу, якщо дитина тільки зареєстрована на житлоплощі, але не є її господарем.
Чи може опікун продати квартиру, яка належить недієздатному підопічному
За згодою опікунного органу продаж квартири опікуном можливий у певних випадках, встановлених законом:
- якщо на житлову площу не звернено стягнення у зв'язку з необхідністю забезпечення боргових зобов'язань підопічного;
- при обміні нерухомості, якщо підопічному це вигідно або у винятковій ситуації (наприклад, виникла негайна потреба в оплаті дорогого лікування).
Увага! Право опікуна скоєння угод із житлом підопічного на користь має обмеження.
Йому заборонено продавати таке майно собі, своєму чоловікові чи близьким родичам (ст. 37 ЦК України).
Чи можна виконати зобов'язання щодо виділення частки після продажу
Закон свідчить, що продати квартиру або частку в ній, що належить дитині, можна за наявності двох документів органів опіки та піклування:
ухвали на відчуження майна;
згоди на придбання нової житлоплощі.
З цього списку видно, що купівля та реалізація житлової нерухомості мають здійснюватися одночасно.
Якщо неповнолітній є господарем нерухомості, чисту угоду проводити не можна. Житло можна лише змінити. У батька з'являється зобов'язання виділення частки дитини на новій власності. У цій ситуації не обійтись без участі державного представника.
До відчуження житлоплощі необхідно зібрати документацію, потрібну для оформлення угоди, включаючи дозвіл законних представників. Потім знайти варіант обміну. Тільки після цього треба звертатися до опіки за дозволом на продаж та придбання іншого житла з виділенням у ньому частки дитини.
Коли потрібно продати нерухомість без обміну, необхідно виділити дитині частку в іншому місці. Наприклад, родич може подарувати йому частку у своїй оселі, тим самим, забезпечивши виділення.
Порядок оформлення угоди
Покроковий порядок дій під час продажу квартири визначено законодавством та передбачає відвідування:
- паспортного столу;
- органу опіки.
У паспортному столі слід отримати довідку про зареєстрованих на житлоплощі, що відчужується, громадянах.
Для звернення до органів опіки та піклування під час продажу квартири також необхідно підготувати інші обов'язкові документи та написати заяву:
- з обґрунтуванням причин продажу;
- вказівкою на дотримання всіх прав дитини при вчиненні правочину.
Заява про продаж квартири неповнолітнього або частки у ній складається та підписується батьком (опікуном) у присутності державного представника. Його можна подати через багатофункціональний центр, який активно надає останнім часом державні послуги, у тому числі щодо видачі попередніх дозволів органів опіки та піклування. Для оформлення рекомендується використовувати зразок заяви на опіку та піклування на здійснення угоди купівлі-продажу.
Перелік документів
Список документації для органів опіки включає:
- Документи про власність на житлоплощу, що продається і купується.
- Попередній договір купівлі-продажу квартири.
- Паспорти всіх співвласників житлоплощі (свідоцтва про народження громадян, які не досягли 14-річчя).
- Згода повнолітніх продавців на участь у правочині неповнолітнього, засвідчена нотаріусом.
- Звіт незалежної компанії, в якому дана оцінка квартири для опіки, що підтверджує сумісність вартості житла, що продається і купується.
Додатково може знадобитися від нотаріуса запит оригіналу опікунської згоди, якщо угода з продажу квартири обумовлена потребою дитини у зміні клімату. Цей факт має бути підтверджено медичною довідкою. Якщо житлові умови погіршуються через значну причину, її також необхідно документально обґрунтувати.
Строки розгляду
Законом встановлений місячний термін розгляду заяви. Проте, зазвичай дозвіл органів опіки надається раніше. Іноді він може бути скорочений до двох тижнів. Не зайвим буде попросити спеціаліста опіки якнайшвидше розглянути заяву на видачу дозволу на продаж квартири.
Законодавче регулювання
Нормативно-правову базу процедури продажу житла неповнолітніх та отримання на таку угоду дозволу становлять:
- Глава 14 Цивільного кодексу РФ (частина перша) від 30.11.1994 р. (ФЗ N 51).
- Глава 11 Сімейного кодексу РФ від 29.12.1995 р. (ФЗ N 223).
- Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 (ФЗ N 188).
- Федеральний закон «Про опіку та піклування» від 24.04.2008 р. N 48-ФЗ.
Ось таке питання я одержав від продавця квартири:
Здрастуйте, підкажіть, чи можливо продати приватизовану квартиру, де в приватизації має частку дитина (потрібно роз'їхатися з батьками), якщо відразу після продажу купуємо іншу в цьому ж районі? На час продажу можу дитину прописати до муніципальної квартири.
Я часто зустрічаю нерозуміння клієнтів у цьому питанні. Давайте розберемося.
Згода органів опіки та піклування під час продажу (обміну) квартири потрібна лише у випадку, якщо неповнолітній входить до числа власників квартири, що продається. Якщо дитина тільки зареєстрована за постійним місцем проживання у квартирі, і співвласником не є, згода органів опіки та піклування при відчуженні квартири не потрібна.
Тож у цьому випадку, зняття дитини з реєстраційного обліку не звільнить продавця від необхідності отримання згоди органів опіки та піклування на продаж квартири.
Отже, дитина є співвласником квартири, тобто. входить до числа власників. Продаж такої квартири (як обмін, роз'їзд) можливий тільки з дозволу органів опіки та піклування за місцем прописки дитини. Органи опіки та піклування дають згоду на проведення угоди за умови оформлення у власність неповнолітньої частки у квартирі, що знову купується, або в якійсь іншій.
Цивільний кодекс РФ, частина 1
Стаття 37. Розпорядження майном підопічного
2. Опікун не має права без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а піклувальник - давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в оренду, у безоплатне користування або в заставу, угод , що спричиняють відмову від належних підопічному прав, поділ його майна або виділ з нього часток, а також будь-яких інших дій, що тягнуть за собою зменшення майна підопічного.
Порядок управління майном підопічного визначається Федеральним законом "Про опіку та піклування". (Федеральний закон від 24.04.2008 N 49-ФЗ)
3. Опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не вправі вчиняти угоди з підопічним, за винятком передачі майна підопічному як дар або у безоплатне користування, а також представляти підопічного при укладанні правочинів або веденні судових справ між підопічним та чоловіком опікуна або піклувальника їхніми близькими родичами.
Федеральний закон від 24.04.2008 року №48-ФЗ "Про опіку та піклування"
Стаття 21. Попередній дозвіл органу опіки та піклування, що стосується здійснення майнових прав підопічного
1. Опікун без попереднього дозволу органу опіки та піклування не вправі вчиняти, а піклувальник не вправі давати згоду на вчинення угод щодо здачі майна підопічного в оренду, у безоплатне користування або в заставу, з відчуження майна підопічного (у тому числі з обміну або дарування), вчинення правочинів, що тягнуть за собою відмову від належних підопічному прав, поділ його майна або виділ з нього часткою, та на вчинення будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення вартості майна підопічного. Попередній дозвіл органу опіки та піклування потрібний також у всіх інших випадках, якщо дії опікуна або піклувальника можуть спричинити зменшення вартості майна підопічного.
2. Попередній дозвіл органу опіки та піклування вимагається у випадках видачі довіреності від імені підопічного.
3. Попередній дозвіл органу опіки та піклування, передбачений частинами 1 та 2 цієї статті, або відмова у видачі такого дозволу повинні бути надані опікуну або піклувальнику у письмовій формі не пізніше ніж через п'ятнадцять днів з дати подання заяви про надання такого дозволу. Відмова органу опіки та піклування у видачі такого дозволу має бути мотивованою. Попередній дозвіл, виданий органом опіки та піклування, або відмова у видачі такого дозволу, можуть бути оскаржені в судовому порядку опікуном або піклувальником, іншими заінтересованими особами, а також прокурором.
4. У разі виявлення факту укладання договору від імені підопічного без попереднього дозволу органу опіки та піклування останній зобов'язаний негайно звернутися від імені підопічного до суду з вимогою про розірвання такого договору відповідно до цивільного законодавства, за винятком випадку, якщо такий договір укладено на користь підопічного. При розірванні такого договору майно, яке належало підопічному, підлягає поверненню, а збитки, завдані сторонам договору, підлягають відшкодуванню опікуном або піклувальником у розмірі та в порядку, встановлених цивільним законодавством.
5. Правила, встановлені частиною 3 цієї статті, застосовуються також до видачі органом опіки та піклування згоди на відчуження житлового приміщення у випадках, передбачених пунктом 4 статті 292 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Іншими словами, продати квартиру, де неповнолітній є співвласником, просто так не вийде. Вам обов'язково потрібно буде щось виділяти натомість.
- Варіант перший. Ви продаєте квартиру, в якій є неповнолітній власник і одночасно оформляєте на нього частку в квартирі, що знову купується.
- Варіант другий. Якщо ви хочете продати квартиру, до числа власників якої входить неповнолітня дитина і не хочете нічого купувати натомість, вам все одно доведеться виділити частку дитині деінде, наприклад, у квартирі бабусі або дідуся.
- Третій варіант. Екзотичний. Можна покласти грошову суму від продажу квартири, еквівалентну вартості частки неповнолітнього, з цього приводу до досягнення ним повноліття. При цьому придбання іншої нерухомості на ім'я неповнолітнього не потрібне. Що трапляється дуже рідко.
Постає питання: Де виділяти частку? І скільки? Я часто зустрічаюся з думкою продавців, що все легко та просто. Припустимо, квартира площею 51 кв. була оформлена в загальну пайову власність на батьків та дитину по 1/3 частки кожному. І на частку дитини "доводиться" 17 кв.м. площі. Але це зовсім не означає, що органи опіки дозволять продаж квартири за умови придбання на ім'я дитини будь-якої нерухомості або частки в ній площею 17 кв.м.
При розгляді заяви батьків про продаж квартири, де дитина входить до числа власників, органи опіки керуються насамперед інтересами неповнолітнього. Права дитини не повинні бути обмежені та умови проживання після проведення правочину не повинні погіршитися.
При прийнятті рішення про можливість проведення правочину співробітники опіки розглядають у комплексі безліч аспектів майбутньої угоди:
- - площа нерухомості, що купується (частки);
- - Вартість нерухомості;
- - склад сім'ї, який проживатиме в квартирі, що купується для дитини;
- - місце розташування нерухомості (наприклад, Москва – Московська область);
- - причини продажу (покращення житлових умов, роз'їзд із родичами, розлучення) та низка інших.
Причому критерії прийняття позитивного рішення можуть залежати від конкретного органу опіки та піклування. Як і набір документів, який необхідно надати для розгляду продажу квартири.
В якості прикладу:
Приватизувала сім'я трикімнатну квартиру площею 68 кв. Власниками стали батьки, неповнолітній син та бабуся. І захотіли вони покращити свої житлові умови, купивши велику чотирикімнатну квартиру у новобудові. Але, як відомо, органи опіки не дають згоди на проведення угоди, якщо як альтернативна квартира на ім'я дитини "придбається" квартира в новобудові (тобто у забудовника набувається право вимоги оформлення квартири у власність після введення будинку в експлуатацію). Батьки вважали, що оскільки на частку дитини припадає 17 кв.м. житла, то достатньо буде купити на його ім'я "готель". І внесли аванс за квартиру площею 24 кв. Зібрали документи та вирушили у опіку. За згодою проведення угоди. А не тут було.
Інспектор опікунської ради сказала приблизно таке:
- дитині 8 років. У такому віці без матері він не може жити. Отже, передбачається, що в цій маленькій однокімнатній квартирці він житиме з мамою. Та ще різностатеві. І реальна площа для проживання поменшала – 12 кв.м. замість 17 кв. Ні.
І відмовила. Добре ще, що батьки уклали угоду про аванс із продавцем "гостинки", а не угоду про завдаток. Грошей не втратили.
Ви можете продати квартиру і не купувати нічого натомість, якщо у вас є можливість оформити у власність дитини частку в іншій квартирі. Наприклад, бабуся, що ніжно любить онука, може подарувати йому частку у своїй квартирі. Якщо у вас вже є покупець на квартиру, то ви збираєте пакет документів на обидві квартири та надаєте їх у опіку. Отримавши згоду опікунської ради про продаж однієї квартири з одночасним виділенням частки в іншій, робіть угоду.
Але не поспішайте цю частку переоформляти на дитину наперед!
Ось що може вийти:
Батьки уклали із забудовником договір на придбання новобудови. Взяли іпотечний кредит із розрахунком на те, що після переїзду в куплену квартиру продадуть колишню та розрахуються із кредитом. Знаючи про те, що продати колишню квартиру не вийде без виділення частки дитині, після введення будинку в експлуатацію поспішили включити дитину до власників нової квартири. І потрапили у пастку. Вийшло, що у дитини та в колишній квартирі частка залишилася і в новій з'явилася. І потім спробуй доведи опікунській раді, що частку у новій квартирі вони виділили якраз із розрахунком на те, що колишню продавати треба.
Тому переоформляти частку на дитину необхідно саме у момент угоди. Тобто одну продаємо – іншу купуємо. Одночасно. Але якщо у вас виникла необхідність оформити частку на дитину заздалегідь (якщо у вас на руках вже є дозвіл органу опіки та піклування, то це допоможе вам швидше знайти покупця), зверніться до опікунської ради. Поінформуйте інспектора про ваші плани і отримайте дозвіл на продаж вашої квартири з попереднімоформленням у власність дитини частки в іншій квартирі У ухвалі опікунської ради так і буде написано: "Дозволити продаж квартири за адресою ..... , де співвласником є неповнолітній .... за умови попереднього оформлення .... частки квартири за адресою ..... на ім'я неповнолітнього ..."
Увага! У будь-якому випадку, перш ніж планувати продаж (обмін, роз'їзд) квартири, в якій дитина включена до співвласників, відвідайте орган опіки за місцем прописки дитини. Покажіть документи на квартиру, що продається, і поцікавтеся, під яке житло і на яких умовах опікунська рада видасть вам дозвіл.
