Как да определим натрупаното износване на сграда. Адитивни и мултипликативни модели за изчисляване на износването. Село Шчепетневка: сто процента износено

Почивка за износване Под влажния „зимен“ дъжд не можете наистина да ходите, оставаше само да се увиете в одеяло в студената стая на санаториума Podlipki и да включите една от трите работещи телевизионни програми (това е близо до Москва, близо до Митищи!). Среща с различни хора - както в трапезарията, така и в нея

58. Работете здраво

58. Работете усилено Работя 24 часа в денонощието: анализирам, мисля, композирам, постоянно записвам... Мога да създам собствен офис навсякъде по света, защото там е главата ми. Но е по-добре компютърът ми да е наблизо. И Интернет. И любими книги, и филми, и музика... И

На датата на оценка пълната възстановителна стойност на сградите ще се различава от пазарната им стойност на същата дата. Основната причина е загубата на стойност под въздействието на различни фактори, предизвикващи остаряването на имота. Влошаването на сградата се дължи на влошаването на нейното физическо състояние, несъответствието между функционалните характеристики на съвременните концепции на пазара на недвижими имоти и влиянието на външните условия на експлоатация на обекта върху неговата стойност. Тъй като изброените фактори са взаимосвързани, влиянието им върху разходите се оценява комплексно.

Под общо кумулативно износване оценителите разбират загубата на стойност на оценявания имот по всички възможни причини. Размерът на общата натрупана амортизация представлява разликата между пазарната стойност на сградите към датата на оценката и тяхната пълна възстановителна стойност, изчислена или като възстановителна цена, или като възстановителна цена.

Амортизацията (I) обикновено се измерва като процент, а паричният израз на амортизацията е амортизацията (O). В зависимост от причините, предизвикващи амортизацията на имуществото, се разграничават следните видове амортизация:

• -Физическо влошаване;
• -Функционални;
• -Външен.

Физическото влошаване е загубата на стойност на сградите в резултат на тяхното използване и излагане на природни сили.

Има два вида физическо износване:

Възникнали под въздействието на оперативни фактори

Възникнали под въздействието на природни и природни фактори.

Има четири основни метода за изчисляване на физическото износване на сградите:

Експерт.

Метод за изчисляване на живота на сграда.

цена.

Регулаторни (или счетоводни).

Експертният метод за изчисляване на физическото износване се основава на създаване на списък с дефекти и определяне на процента на износване на всички конструктивни елементи на сграда или конструкция. Експертният метод е най-точен, но и най-трудоемък.

Физическото износване на строителните елементи се изчислява по формулата:

Пример. Определете физическото износване на жилищна сграда, ако е известно, че при проверката му е установено физическо износване на всички конструктивни елементи:

фон дьо тен - 10 %;

стени - 15%;

застъпвания - 20 %;

покрив - 10%;

финишни покрития - 30 %;

вътрешни ВиК и ел. устройства - 50 %;

други - 25 %.

Така физическото износване на сградата е 23,25%. За да се премине към оценката на физическата амортизация, се изисква 23,25% * възстановителна цена = амортизация в парично изражение.

2. . Метод за изчисляване на живота на сграда.

Икономическият живот е времето, през което даден обект може да се използва за печалба. През този период подобренията допринасят за стойността на имота; Икономическият живот на имота приключва, когато направените подобрения не допринасят за стойността на имота поради общото му остаряване.

Физическият живот на даден обект е периодът, през който сградата съществува и в нея може да се живее или работи. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.

Действителната възраст е периодът, изминал от датата на въвеждане на обекта в експлоатация до датата на оценката.

Ефективната възраст се основава на оценка на външния вид, техническото състояние и икономическите фактори, влияещи върху стойността на обекта. Ефективна възраст е възрастта, която съответства на физическото състояние на имота и отчита възможността за продажбата му. Ако след основен ремонт тухлена къща, която е на 80 години, изглежда като на 15 години, тогава ефективната възраст на тази къща ще бъде 15 години.

Оставащият икономически живот на сградата е периодът от датата на оценката до края на икономическия живот на имота. Този период обикновено се използва от оценителя за оценка на бъдещите приходи. Ремонтът и надстройката на имота увеличават оставащия икономически живот.

Стандартният експлоатационен живот (или типичният физически живот) е експлоатационният живот на сградите и конструкциите, определен от разпоредбите.

Връзката между амортизацията, възстановителната цена, ефективната възраст и типичния икономически живот се изразява чрез следната връзка:

където аз съм износване;

ВС - възстановителна цена;

EV - ефективна възраст;

EZh - икономическа продължителност на живота.

Понякога, за приблизителни изчисления на износването, оценителите използват съотношението на хронологичната възраст към стандартния експлоатационен живот на сградата, изразено като процент.

Недостатъкът на този метод е, че всички видове износване се сумират, т.е. Трудно е да се идентифицира конкретно всеки тип износване.

Пример. Определете физическото износване на жилищна сграда, ако е известно, че разходите за подмяна, действителната възраст и общият физически живот на нейните структурни елементи са съответно: основи - 1200 хиляди рубли, 10 години, 15 години; стени - 400 хиляди рубли, 5 години, 10 години; тавани - 300 хиляди рубли, 6 години, 15 години; други - 900 хиляди рубли, 1 година, 10 години.

Нека да определим количеството на физическото износване. Резултати от оценката на физическото износване на елементите:

По този начин физическото износване на сградата е 1210 рубли. или 43,2%.

Определяне на размера на физическото износване, което може да се коригира (нарича се още отложен ремонт, тъй като се предполага, че типичният купувач ще извърши незабавен ремонт, за да възстанови нормалните експлоатационни характеристики на конструкцията: козметични ремонти, възстановяване на участъци от течащ покрив, ремонт на инженерни съоръжения оборудване и др.) се извършва с помощта на разходен или експертен метод за изчисляване на физическото износване.

Непоправимото физическо износване съответства на артикули, ремонтът на които в момента е практически невъзможен или икономически непрактичен. Размерът на този вид износване се определя въз основа на разликата между общата цена на подмяна (или подмяна) и количеството на физическото износване, което може да се отстрани.

За целите на изчисляване на износването елементите на конструкцията, които имат непоправимо физическо износване, се разделят на дълготрайни и краткотрайни.

За елементите с дълъг живот очакваният остатъчен живот съвпада с остатъчния икономически живот на цялата конструкция. Краткотрайните елементи имат по-малък остатъчен икономически живот от цялата конструкция.

За да се оцени непоправимото физическо износване на краткотрайни елементи, се използва методът за изчисляване на живота на сградата: разликата между общата цена на подмяна (или подмяна) на елемента и размера на коригираното износване на елемента се умножава чрез отношението на действителната възраст към общия физически живот на елемента.

В този случай общият физически живот на елемента се определя от референтни данни, като се вземат предвид периодичните ремонти и поддържането на нормални експлоатационни характеристики.

За да се оцени непоправимото физическо износване на дълготрайни елементи, се използва и методът за изчисляване на продължителността на живота на сградата: размерът на коригираното физическо износване и сумата от разходите за подмяна на краткотрайните елементи с непоправимо физическо износване се изваждат от общите разходи за подмяна (или подмяна) и резултатът се умножава по остатъчните разходи за подмяна (или подмяна) дълготрайни елементи, както и връзката между действителната възраст и общия физически живот на сградата.

Общият физически живот на една сграда се определя в зависимост от вида на основните конструктивни елементи за различните категории сгради според дълготрайността. Класификацията на жилищни и обществени сгради по издръжливост е дадена в нормативната литература.

Пример. Определяне на физическото износване на жилищна сграда

1. Въз основа на разчетната документация ще определим цената на новото строителство, за да оценим натрупаното износване:

Наименование на строителни елементи Цена на подмяна, хиляди рубли

Преки разходи (материали и оборудване, труд, режийни разходи и печалба на изпълнителя),

вкл. 143400

монтаж на основи 4,900

монтаж на външни стени 50000

подова инсталация 2 500

покрив 2 500

монтаж на прегради 32500

монтаж на окачени тавани 6000

монтаж на подове 5000

вътрешна и външна декорация 6000

канализация 2000 бр

захранваща система 3,500

парно 13500

вентилация и климатизация 3500

Непреки разходи 10 000

Печалба на предприемача 21 500

Обща цена за подмяна 174 900

2. Определете степента на коригирано физическо износване:

По този начин цената на коригираното износване е 3000 хиляди рубли.

2. Нека да определим степента на непоправимо физическо износване на елементи с кратък живот

По този начин цената на непоправимо физическо износване на краткотрайни елементи е 22 967 хиляди рубли, цената на подмяна на краткотрайни елементи с непоправимо физическо износване е 33 000 хиляди рубли.

3. Нека определим размера на непоправимото физическо износване в елементите с дълъг живот:

По този начин цената на непоправимо физическо износване на елементи с дълъг живот е 22 224 хиляди рубли.

• 3. Нека определим количеството на общото физическо износване на сградата:
• 3000+22967+22224=48191 хил. търкайте.

По този начин цената на общата физическа амортизация на сградата е 48 191 хиляди рубли. или 27,6%.

4. Нормативен метод. Нормативният (или счетоводен) метод за определяне на физическото износване на сградите включва използването на Единни стандарти за амортизация за пълното възстановяване на дълготрайните активи в Руската федерация, одобрени с постановление на Съвета на министрите на СССР от 29 октомври 1990 г. № 1072

Функционалното износване е загуба на стойност, причинена от факта, че обектът не отговаря на съвременните стандарти: по отношение на неговата функционална полезност, архитектурно-естетически, пространствено планиране, дизайнерски решения, обитаемост, безопасност, комфорт и други функционални характеристики.

Разграничават се следните видове функционално износване:

• - коригирано износване (ако получената допълнителна стойност надвишава разходите за възстановяване);
• - непоправимо износване (ако получената допълнителна стойност не надвишава разходите за възстановяване).

Коригируемото функционално износване се измерва с цената на корекцията му и се причинява от:

• - недостатъци, които изискват добавяне на елементи;
• - недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи;
• - „супер-подобрения“.

Недостатъци, налагащи добавяне на елементи - строителни елементи и оборудване, които не присъстват в съществуващата сграда и без които тя не може да отговаря на съвременните стандарти за експлоатация.

Количествена мярка за коригиращо функционално влошаване поради недостатъци, изискващи добавяне, е разликата между разходите за извършване на необходимите добавки към момента на оценката и разходите за извършване на същите добавки, ако са били направени по време на строителството на оценявания имот.

Недостатъци, налагащи подмяна или модернизация на елементи - строителни елементи и оборудване, които са в съществуващата сграда и все още изпълняват своите функции, но вече не отговарят на съвременните стандарти за експлоатация.

Коригируемото функционално влошаване поради елементи, изискващи подмяна или модернизация, се измерва като стойността на съществуващите елементи, като се вземе предвид тяхното физическо износване, минус разходите за връщане на материали, плюс разходите за демонтаж на съществуващи елементи и плюс разходите за инсталиране на нови елементи. В този случай разходите за връщане на материали се определят като разходите за демонтирани материали и оборудване, когато се използват в други съоръжения.

„Супер подобрения“ са строителни елементи и оборудване, които присъстват в съществуваща сграда и чиято наличност в момента е неадекватна на съвременните стандарти за работа.

Коригируемото функционално износване поради прекомерно подобрение се измерва като текущата цена на подмяна на елементите от прекомерно подобрение, минус физическото износване, плюс разходите за демонтаж и минус връщането на материали, ако има такива.

Ако стойността на строителството се определя като възстановителна цена, тогава има някои особености при определяне на коригираемото функционално износване. Тъй като в този случай няма „супер подобрения“, няма нужда да се определя делът на физическото износване, който пада върху тях. Все още обаче трябва да се вземат предвид разходите за коригиране на „свръхподобрения“.

Пример. Определете коригираемото функционално износване на офис сграда, ако е известно, че:

• 1. съвременните стандарти изискват инсталирането на климатик в сграда, цената на инсталирането на която в съществуваща сграда е 150 хиляди рубли, а цената на инсталацията в същата сграда по време на нейното строителство е 110 хиляди рубли.
• 2. електрическата арматура, монтирана в сградата, не отговаря на съвременните пазарни стандарти, докато цената на съществуващата електрическа арматура, включена в разходите за подмяна, е 350 хиляди рубли, физическото износване на съществуващата електрическа арматура е 200 хиляди рубли, цената на демонтажа на съществуващата електрическа арматура е 100 хиляди рубли, цената на връщането на материали е 10 хиляди рубли, цената на инсталирането на нова електрическа арматура е 190 хиляди рубли.
• 3. сградата разполага със склад и анализът на най-доброто и най-ефективно използване показа, че в момента е препоръчително тази зона да се използва като офис пространство, докато текущата цена на подмяна на складовите площи е 800 хиляди рубли, физическото износване и сълзата е 50 хиляди рубли, цената на ликвидацията на склада е 80 хиляди рубли.

• 1. Нека да определим количеството коригирано функционално износване, причинено от недостатъци, които изискват добавяне на елементи (в нашия случай климатик):
• 150-110=40 т.р.
• 2. Да определим размера на коригираемото функционално износване, причинено от недостатъци, недостатъци, които изискват подмяна или модернизация на елементи (в нашия случай електрически фитинги):
• 350-200-10+100+210=450 тр.
• 3. Нека определим размера на коригираемото функционално износване, причинено от „супер-подобрения“ (в нашия случай елементи, които са функционално присъщи на склада):
• 800-50+80=830 тр.

По този начин цената на коригираното функционално износване на сградата е:

40+450+830=1320 тр.

Външна (икономическа) амортизация е амортизацията на даден обект поради отрицателното влияние на външната среда по отношение на обекта на оценка: пазарната ситуация, сервитутите, наложени върху определена употреба на недвижими имоти, промени в околната инфраструктура и законодателни решения в областта на данъчното облагане и др. Външното износване на недвижимия имот, в зависимост от причините, които са го причинили, в повечето случаи е непоправимо поради непромененото местоположение, но в някои случаи може да се „самоотстрани“ поради положителна промяна в заобикалящата пазарна среда.

Могат да се използват следните методи за оценка на външното износване:

• - метод за капитализиране на загубата на доход, свързана с външни влияния;
• - метод за сравняване на продажби на подобни обекти с и без външни влияния.

Ако има достатъчно данни, вторият подход е по-предпочитан.

Методът на капитализиране на загубата на доход включва определяне на загубата на доход на цялото имущество поради външни влияния. След това частта от загубата на сградата се капитализира по нормата на капитализация за сгради.

Пример. Определете външното (икономическо) износване на склада, ако е известно, че: нетният доход без да се вземат предвид външни фактори след елиминиране на коригиращо физическо и функционално износване е 25 000 хиляди рубли; текущ нетен доход след елиминиране на коригиращо физическо и функционално износване - 21 000 хиляди рубли; цената на земята е 5000 хиляди рубли, процентът на капитализация на земята е 10%; Ставката на капитализация на земята е 15%.

• 1. Да определим загубата на нетен доход поради външни фактори:
• 2500-2100=400 т.р.
• 2. Определете нетния доход, свързан със сградата:
• 2100-500*0,1=1600 тр.
• 3. Определете загубата на нетен доход, свързан със сградата:
  • (1-500/2100)*400=305 тр.

По този начин цената на външната (икономическа) амортизация на склада е:

305/0,15=2035 тр.

Методът на сдвоените продажби се основава на анализа на наличната ценова информация за наскоро продадени подобни имоти (сдвоени продажби). Предполага се, че обектите на сдвоена продажба се различават един от друг само по икономическата амортизация, идентифицирана и свързана с обекта на оценка

Пример. Определете външното (икономическо) износване на сграда, разположена далеч от автобусната спирка, ако е известно, че: продажната цена на подобен обект, разположен далеч от автобусната спирка, е 400 хиляди рубли; продажната цена на аналогов обект, разположен в близост до пазара на дрехи, е 250 хиляди рубли; разликата във физическите и други разлики между аналогични обекти е 40 хиляди рубли.

• 1. Определете цената на външното (икономическо) износване
• 400-250-40=110 т.р.

Общото (кумулативно) износване на обекта се определя чрез сумиране на трите вида износване: физическо, функционално и външно.

Натрупаната амортизация се характеризира със загуба на стойност на подобренията по всички възможни причини.

Натрупаната амортизация се измерва чрез разликата между разходите за изграждане на подобни подобрения към датата на оценката и пазарната стойност на оценените подобрения. Кумулативната (натрупана) амортизация включва три вида амортизация, а именно:

физически,

функционален,

Външен.

Физическо влошаване- това е намаляване на стойността на сграда поради влошаване на физическото и техническо състояние (здравина, твърдост, привлекателност и др.) На отделните й структурни елементи или на цялата сграда като цяло.

Физическото износване може да бъде свързано с качеството на строителството, използваните строителни материали, условията на експлоатация на съоръжението, климатичните условия, редовността на рутинните ремонти и др.

График. Крива, отразяваща процеса на натрупване на физическо износване.

I е периодът на интензивно натрупване на износване, свързан с началото на експлоатацията на съоръжението,

II - период на стабилизация, III - период на интензивно натрупване на уморни деформации.

Функционално облекло- това е намаление на стойността на сграда поради функционално несъответствие на отделните й елементи или на цялата сграда като цяло с пазарните нужди за имота към датата на оценката.

Физическото и функционално износване се проявява под формата на специфични недостатъци на самия имот.

Външно (икономическо) износванее загуба на стойност на сграда, причинена от външни за имота причини. Тези причини могат да бъдат фактори от физическо, икономическо или политическо естество.

Този вид износване е присъщо на подобренията поради тяхната фиксирана позиция и за разлика от физическото и функционално износване не се проявява в самия обект. Свързва се с външната среда на обекта (среда на стареене).

Външната амортизация се измерва чрез капитализираната стойност на загубите от наеми, оценени с помощта на множителя на брутния наем.

Физическото и функционално износване може или не може да бъде отстранено към датата на оценката.

Подвижене износване, причините за което са икономически осъществими за отстраняване, тоест когато увеличението на стойността на обекта след отстраняване на дефекта покрива разходите, свързани с това отстраняване.

Фаталноамортизацията се счита за разходите за отстраняване, които са по-големи от увеличението на стойността на обекта, свързано с отстраняването на идентифицирания дефект.

Така тестът за характера на износването (отстранимо или непоправимо) е заключението - дали възстановените (ремонтираните) елементи имат допълнителна пазарна стойност и дали са покрити разходите за ремонт.

Външното (икономическо) износване винаги се счита за непоправимо. Тя е пряко свързана с местоположението на обекта, който се оценява. Причините, които го предизвикват са външни за имота и не могат да бъдат отстранени от собственика на оценявания имот.

Методи за определяне на натрупаното износване.

Съществуват следните методи за определяне на натрупаното износване:

прав:

• доживотен метод;
• метод на разделяне;

и косвени:

• метод на екстракция.

Доживотен метод.

Физическа продължителност на живота (Tf)- това е периодът от време, през който сградата съществува и е годна за ползване (жилище).

Икономически живот (Tek)е периодът от време, през който сградата генерира печалба.

Ефективна възраст (Teff)- определя се въз основа на експертна оценка на външния вид на къщата, като се вземат предвид нейното състояние, дизайн и икономически фактори, влияещи върху стойността на оценявания имот.

Оставащ икономически живот (тост)- това е периодът от време, определен от разликата Tek - Tef.

Хронологична възраст (Thr)- определя се към датата на оценката от момента на въвеждане на обекта в експлоатация.

График. Оценка на кумулативното износване.

Изчисляването на натрупаната амортизация по метода на продължителността на живота предполага, че съотношението на ефективната възраст към типичния икономически живот е равно на съотношението на натрупаната амортизация към разходите за възпроизводство.

Този метод може да се използва за:

• определяне на износеността на цялата сграда;
• неговите отделни структурни елементи.

Необходимата основна информация за определяне на стандартния живот на сградата и нейните отделни елементи може да бъде получена от стандартните справочници

В процеса на изчисляване на натрупаната амортизация по метода на жизнения цикъл възниква въпросът за определяне на периода на оставащия икономически живот. В този случай трябва да се изхожда от следните препоръки:

Метод на разделяне.

Нека разгледаме как се определя натрупаното износване при прилагане на метода на разделяне, който използва предположението за независимост на различните видове износване като основно.

Износване(физическа, морална, икономическа) е загубата на стойност на даден обект във времето под въздействието на различни фактори.

Натрупано износванеопределя се по формулата:

In = 1- (1- If)(1-Ifun)(1- Ie), където

I f - физическо влошаване

Ifun – функционално облекло

Т.е. – икономическо износване

Физическо влошаване– загубата на стойност на обект, свързана с използване, износване, износване, унищожаване и други физически фактори, водещи до намаляване на живота и полезността на обекта.

За определяне на размера на физическото износване е приложена структурата на специфичния показател за стойността на строителството на едноетажна панелна жилищна сграда в съответствие със сборника на УПВС № 28 „Жилищни, обществени сгради и сгради и съоръжения за обществено-полезни цели за преоценка на дълготрайни активи”, Таблица 3а. Въз основа на резултатите от проверката на сградата, за определяне на физическото износване бяха използвани „Правила за оценка на физическото износване на жилищни сгради VSN 53-86 (r)” Госгражданстрой, Москва 1990 г.

Таблица 14

Приемаме физическо износване 32%

Функционално (морално) износванее загубата на стойност поради относителната неспособност на дадена структура да осигури полезност в сравнение с нова структура, построена за същата цел. Функционалното остаряване е резултат от вътрешните свойства на обекта и е свързано с фактори като недостатъци в дизайна, прекомерни експлоатационни разходи и се проявява в остарялата архитектура на сградата, удобства за планиране, инженерна поддръжка и др. Обектът в неговите характеристики не отговаря на съвременните изисквания, овехтяването на оценявания обект ще бъде 50%.

Външно /икономическо/ износване: Предмет на оценка е жилищна сграда, като отличителна черта на пазара за покупко-продажба на подобни обекти е, че експонирането им отнема значително време. Тези факти се считат от оценителя за износване от външни влияния, което ние приемаме равно на стойността на премията за ниска ликвидност, която е корекция за продължителността на експозиция при наемане/продажба на обект. Корекцията за недостатъчна ликвидност се изчислява по формулата:

където: I b/r – безрисков процент;

Tek – период на експозиция на обекта, който се оценява.

Безрисковият процент е избран на 7,32%, равен на дългосрочния процент на пазара GKO-OFZ към датата на оценката

Периодът на експозиция за обекти, подобни на обекта, оценяван според компаниите за недвижими имоти, е една година, така че външното износване е равно на:

Така икономическата амортизация се приема от оценителя като 9%.

Натрупаното износване е:

In = 1 - (1 - If) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)

In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 - 9) = 69

Така натрупаното износване е 69%.

Натрупано износване –Това е намаление на замяната или разходите за замяна на подобрения, които могат да възникнат в резултат на физическо унищожаване или функционално остаряване. Методи за оценка на износването : метод на икономически живот (икономически живот- това е периодът от време, през който паричните вноски за подобрения осигуряват увеличение на стойността (накратко физическа стойност). остатъчен икономически живот –Периодът от време, през който даден имот може да генерира доход. . хронологично (действителна възраст)– периодът от време от завършване на строителството до датата на оценката, ефективна възраст –този, на който изглежда собствеността, е различен от хронологичния.) Inak=Tef/Tek, където (Tef=Tek-Toek).

Метод на разбивка: при подробно разглеждане и отчитане на всички видове износване: физически(загуба на елементи от първоначалните технически и експлоатационни качества), функционален(загуба на разходи за подобрения), външен(местоположение на обекта, транспортна достъпност).Амортизацията се отнася за сменяем, ако разходите за премахване на признаците му са по-малки от цената на обекта или приходите от неговата експлоатация, които възникват след отстраняването му. Амортизацията се класифицира като непоправима, ако разходите за нейното коригиране са по-големи от размера на добавената стойност на конструкцията.

7. Определяне на физическото износване (отстранимо, непоправимо)

Физическото износване на конструкциите и сградата като цяло трябва да се разбира като загуба на техните първоначални технически и експлоатационни качества (здравина, стабилност, надеждност) в резултат на въздействието на природни и климатични фактори и човешка дейност. Физическото износване може да се определи като възстановими елементи за отложен ремонт и невъзстановими елементи, които не са икономически осъществими за ремонт. Подвижно физическо износванеобикновено се дължи на лоша поддръжка, така че понякога се нарича отложен ремонт. Купувачът ще извърши незабавен ремонт за възстановяване на нормалните експлоатационни характеристики на конструкцията (козметичен ремонт). Невъзстановимо физическо износванесъответства на позиции, премахването на които в момента е практически невъзможно или икономически неосъществимо. На практика елементите на конструкцията, които имат непоправимо физическо износване, се разделят на дълготрайни (техният живот съвпада или дори надвишава живота на сградата: основи, носещи стени, подове) и краткотрайни (физическа продължителност на живота на които е по-малко от живота на сградата като цяло). Ненарушено физическо състояние = Остатъчно състояние Хронично тегло / Нормална възраст

Останали ст. = св. п. – Пр.рем

8. Определяне на функционалното износване (отстранимо, непоправимо)

Функционално облекло- това е загубата на разходите за подобрения поради несъответствието между пространствено-планировъчното или конструктивното оформление на конструкцията и съвременните пазарни изисквания за този вид подобрение.Подобно на физическото износване, функционалното износване се разделя на отстранимо и непоправимо. Подвижно функционално облекло- това е такова износване, разходите за елиминиране на което са по-малки от дохода, получен в резултат на елиминирането му. Може да се дължи на недостатъци, изискващи подмяна и надграждане на елемента Невъзстановимо функционално износване- това е такова износване, чиито разходи за елиминиране са по-големи от доходите, получени в резултат на елиминирането му.