ما الذي تتحقق منه الوصاية عند شراء شقة؟ كيفية الحصول على إذن من سلطات الوصاية لبيع شقة. شرط إعطاء الأطفال حصصًا في الشقة المشتراة باستخدام رأس مال الأم. اتفاق أو بيان

عند شراء أو بيع شقة، هناك عوامل تؤدي إلى تعقيد المعاملات العقارية، وفي بعض الأحيان تجعل من المستحيل تنفيذ مثل هذه المعاملات. أحد هذه العوامل هو مشاركة القاصرين في المعاملة، الذين قد يكونون أصحاب هذا السكن أو لديهم حقوق ملكية في حصة في الشقة. في هذه المقالة، ينظر خبراء بوابة RealtyPress.ru في الجوانب المتعلقة بمشاركة القاصرين في المعاملات العقارية.

جاذبية الصفقة التي تشمل القصر

في سوق العقارات، أكثر الأشياء جاذبية للشراء هي الشقق المجانية تمامًا من الناحية القانونية، أي عندما لا يتم تسجيل أي شخص في الشقة وقت البيع ويكون المالك الحالي مالكًا واحدًا. ومع ذلك، يحدث هذا نادرًا جدًا، ففي أغلب الأحيان يكون بيع الشقة مجرد حلقة واحدة في سلسلة من العمليات التي تهدف إلى تحسين (أو تغيير) الظروف المعيشية للبائع. بمعنى آخر، يتم بيع الشقة من أجل شراء مساحة معيشة أكثر اتساعًا أو شراء شقتين (عند الانتقال بعيدًا).

لذلك، في اللحظة التي يتم فيها العثور على مشتري، لا يتخذ المالكون الحاليون أي إجراء بخصوص إلغاء التسجيل أو نقل حقوق الملكية. بعد أن علم المشترون المحتملون أن هناك طفلًا يمتلك جزءًا من الشقة، يخافون من الصعوبات في تنفيذ الصفقة، وبالتالي يفضلون تلك الخيارات التي تستبعد أي مشاركة للقاصرين. وبناء على ذلك، مع فقدان الجاذبية، قد تفقد الشقة بعض قيمتها، حيث سيسعى المشتري المحتمل إلى إدراج المخاطر في سعر العقار.

ستتم مناقشة سبب قلق المشترين من مثل هذه المعاملات أدناه، لكننا الآن سننتبه إلى الإجراءات التي يتعين على البائع اتخاذها (ويضطر المشتري بدوره إلى التحقق مما إذا كانت الإجراءات اللازمة قد تم اتخاذها).

إذن من سلطات الوصاية

في كثير من الأحيان، عند شراء شقة، يتم توزيع حقوق الملكية بين جميع أفراد الأسرة. وهذا يعطي كل واحد منهم ضمانات معينة في حالة حدوث مواقف غير متوقعة. ومع ذلك، من ناحية أخرى، فإن حقيقة أن الطفل هو مالك جزء من الشقة يعقد الصفقة بشكل كبير. لا يمكن للوالدين بيع الشقة (للانتقال إلى مدينة أخرى أو لتوسيع مساحة معيشتهم) حتى يتم الحصول على موافقة سلطات الوصاية والوصاية، والتي يتعين عليها مراقبة جميع المعاملات العقارية التي تؤثر على مصالح القاصرين. يتم تحديد هذه القاعدة بموجب المواد 26 و28 و37 من القانون المدني للاتحاد الروسي، وكذلك المادة 60 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي؛ وتضمن سلطات الوصاية عدم انتهاك حقوق الأطفال والتحقق من شرعية الصفقة. وبالتالي، في المعاملات العقارية، يتم تمثيل مصالح القاصرين ليس من قبل والديهم (كما هو الحال في حالات أخرى)، ولكن من قبل ممثلي سلطات الوصاية.

ومع ذلك، إذا كانت الشقة مملوكة للوالدين (يتم تسجيل الطفل ببساطة في مساحة المعيشة)، فهذا يبسط المعاملة إلى حد كبير. ليست هناك حاجة للاتصال بسلطات الوصاية للحصول على الإذن المناسب.

على عكس الاعتقاد الشائع، تحتاج إلى الاتصال بسلطات الوصاية ليس فقط إذا ساءت ظروف معيشتك (على سبيل المثال، الانتقال إلى شقة أصغر). بالنسبة لأي معاملات عقارية، من الضروري الحصول على موافقة سلطات الوصاية، وإلا فإن المعاملة (حتى لو كان من الممكن تنفيذها) تعتبر غير قانونية، مع كل العواقب المترتبة على ذلك. لذلك، فإن الحاجة إلى الحصول على تصريح موجودة في الحالات التالية: بيع شقة، نقل العقارات كضمان، التبرع، الصرف. هذا الظرف هو السبب الوحيد لعدم تعجل الوالدين في تسجيل طفلهم، لأنه في الواقع تحاول الدولة توفير نوع من الحماية للطفل من خلال الوالدين أنفسهم، مع الحد من حق الأخير في التصرف في ممتلكاتهم .

احتمال إذن أو رفض سلطات الوصاية

من غير المحتمل حدوث مشاكل عند الحصول على إذن من سلطات الوصاية في الحالات التي يكون فيها تحسين الظروف المعيشية للطفل مضمونًا، على سبيل المثال:

بأموال بيع شقة قديمة، يتم شراء مسكن بحجم مماثل، لكن التصميم يتطلب غرفة منفصلة للطفل؛
- بدلاً من شقة للبيع، يتم شراء شقة بنفس الحجم والتخطيط، ولكن المنزل تم بناؤه لاحقًا؛
- يتم شراء شقة في منطقة أفضل (مستوى أعلى من البنية التحتية، مدرسة أقرب، روضة أطفال، مزايا أخرى واضحة):
- وأخيرا، من غير المرجح أن تعترض سلطات الوصاية إذا كنت تخطط لشراء سكن بمساحة أكبر.

قد تنشأ بعض الصعوبات إذا انتقلت إلى مدينة أخرى، وسوف تطلب سلطات الوصاية دليلا على أن حقوق الطفل لن تنتهك (الظروف المعيشية لن تتفاقم). والدليل الذي يعتبر كذلك في هذه الحالة هو اتفاق الشراء والبيع الأولي. بمعنى آخر، يجب على مالك الشقة التي يكون الطفل شريكًا في ملكيتها، قبل بيع هذه الشقة، الذهاب إلى المدينة التي ينوي الانتقال إليها والبحث عن مسكن والتوقيع على اتفاقية شراء وبيع أولية.

ولكن إذا أصبحت الظروف المعيشية للطفل أقل جاذبية، نتيجة للصفقة المخطط لها، فهناك احتمال كبير أن ترفض سلطات الوصاية إصدار الإذن. ومع ذلك، يتم النظر في كل حالة على حدة. على سبيل المثال، من المخطط استبدال شقة بمساحة أصغر، ولكن يتم ذلك حتى يتم إنفاق الأموال المتبقية من البيع على علاج الطفل. على سبيل المثال، ليس من غير المألوف أن توافق سلطات الوصاية على استبدال شقة في المدينة بمنزل في الضواحي، إذا كان الدافع وراء هذا التبادل هو الحاجة إلى هواء نقي لطفل معرض للإصابة بأمراض الرئة. الشيء الأكثر أهمية في مثل هذه الحالات هو جمع المستندات التي ستكون بمثابة تأكيد للظروف.

بالإضافة إلى ذلك، فإن سلطات الوصاية حذرة للغاية من نقل العقارات، التي ينتمي جزء منها (أو الشقة بأكملها) إلى الطفل، كضمان لتأمين قرض الرهن العقاري الصادر لشراء شقة في مبنى قيد الإنشاء. هناك حالات معروفة عندما تُرك المستثمرون المحتالون بدون الشقة الموعودة ولم يتمكنوا من سداد القرض. وبناء على ذلك، إذا تطورت الأحداث بهذه الطريقة، تنشأ الحاجة إلى بيع التعهد، وفي هذه الحالة يترك الطفل بدون سكن (إذا وافقت سلطات الوصاية على نقل الشقة كتعهد).

إجراءات الحصول على الإذن والوثائق

وفقًا للتشريع الحالي، يجب إصدار رفض أو موافقة سلطات الوصاية على بيع الشقة خلال 15 يومًا من تاريخ الاتصال بالسلطة المختصة. وفي هذه الحالة لا بد من جمع وتقديم مجموعة من الوثائق، والتي تشمل:
- إفادة؛
- جوازات سفر الوالدين؛
- شهادة ميلاد الطفل (أو جواز السفر)؛
- وثائق ملكية الشقة؛
- شهادة من مكان إقامة الطفل.

المخاطر المحتملة للمشتري

بالنسبة للمشتري، فإن الخطر في الصفقة العقارية التي قد يشارك فيها الأطفال هو إمكانية ارتكاب خطأ في أي مرحلة من مراحل الإعداد (سواء كان مقصودًا أم لا). ونتيجة لذلك، قد يتم الطعن في الصفقة في المحكمة، وإذا ثبت انتهاك حقوق الطفل، فقد يكون المالك الحالي للشقة مسؤولاً عن التعويض عن الضرر الناجم. علاوة على ذلك، يمكن الطعن في الصفقة حتى بعد مرور عشر سنوات؛ ولا يمكن للوالدين فقط، ولكن أيضًا الأقارب والأوصياء على الطفل، وحتى الطفل نفسه، الذي بلغ بالفعل سن الرشد، تقديم طلب إلى المحكمة. بمعنى آخر، حتى الإذن الذي يتم الحصول عليه من سلطات الوصاية لا يضمن للمشتري عدم وجود أي مشاكل مع عقاراته في المستقبل.

ومع ذلك، هناك حالات عندما يكون من الممكن تجنب أي مطالبات عند شراء عقار يكون مالكه (أو مالك جزء من الشقة) قاصرًا. يبدو أنه من الواضح تماما أنه وفقا للتشريع الروسي، يمكن للطفل أن يكون المالك، ولكن لا يمكن بيع هذه الممتلكات حتى بموافقة الوالدين (الأوصياء) دون الحصول على إذن من سلطات الوصاية. ولكن هناك بعض الاستثناءات هنا؛ على سبيل المثال، لا يلزم الحصول على إذن من سلطات الوصاية إذا اكتسب الطفل الأهلية القانونية الكاملة في وقت المعاملة. من حيث المبدأ، فإن الأهلية القانونية الكاملة هي الأساس لإبرام أي معاملات بشكل مستقل، ولهذا فإن الطفل (إذا كنت تستطيع الاتصال به) لا يحتاج حتى إلى موافقة الوالدين. أي أنه لم يعد من الممكن الطعن في مثل هذه المعاملة في المحكمة.

قاصرون يتمتعون بالأهلية القانونية الكاملة

كيف يمكن للطفل أن يكتسب الأهلية القانونية الكاملة قبل بلوغه سن الرشد؟ في البداية، نلاحظ أنه من سن 14 عامًا حتى سن 18 عامًا، يتمتع الطفل بأهلية قانونية محدودة، أي أنه يمكنه الدخول في بعض المعاملات دون موافقة الوالدين. ومع ذلك، بالنسبة لعملية مثل بيع شقة، لا تزال هناك حاجة إلى موافقة الوالدين وإذن سلطات الوصاية. الأهلية القانونية الكاملة، والتي تمنح الطفل نفس الحقوق التي يتمتع بها أي مواطن، ويمكنه اكتسابها قبل بلوغه سن الرشد في الحالات التالية:

الزواج قبل سن 18. منذ لحظة التسجيل الرسمي، يكتسب الطفل الأهلية القانونية الكاملة، وإذا ثبتت الوصاية عليه، فإن هذه الوصاية تفقد قوتها تلقائيا. يتم الاحتفاظ بالأهلية القانونية حتى لو تم فسخ الزواج قريبًا (حتى سن 18 عامًا). ومع ذلك، قد يتم إعلان بطلان هذا الزواج من قبل المحكمة، وفي هذه الحالة يفقد القاصر أهليته القانونية. يتم تحديد لحظة فقدان الأهلية القانونية من قبل المحكمة، ومنذ تلك اللحظة يتم أيضًا اعتبار جميع المعاملات التي شارك فيها القاصر غير صالحة (مثل هذه المعاملة يمكن أن تكون شراء وبيع العقارات)؛

تحرير. يُستخدم هذا المصطلح في القانون المدني للإشارة إلى القاصرين الذين بلغوا بالفعل سن 16 عامًا ويشاركون (بالطريقة المنصوص عليها، بموافقة الوالدين أو الأوصياء) في أنشطة ريادة الأعمال أو يعملون بموجب عقد عمل. في هذه الحالة، لا يتم اكتساب الأهلية القانونية الكاملة تلقائيًا (على عكس حالة الزواج)؛ ويتم التحرر بقرار من المحكمة أو بقرار من سلطات الوصاية؛ وبناء على ذلك، يتم الحصول على موافقة الوالدين (الأوصياء، الوالدين بالتبني) مطلوب أيضا. ومرة أخرى، على عكس اكتساب القدرة من خلال الزواج، فإن القدرة التي يتم تحقيقها من خلال التحرر لا تفقد بسبب أي ظرف من الظروف.

وبالتالي، عندما يكتسب القاصر الأهلية القانونية الكاملة، لا تكون موافقة سلطات الوصاية مطلوبة لإجراء أي معاملات عقارية تتأثر فيها مصالح القاصر بأي شكل من الأشكال. وبالتالي، من بين المستندات اللازمة لإبرام اتفاقية الشراء والبيع، هناك ما يكفي من الموافقة المكتوبة (والموثقة) للطفل باعتباره المالك المشارك للشقة لبيع العقارات.

حقوق الأوصياء على ممتلكات القاصرين

الآن من الضروري تقديم توضيحات بشأن المعاملات العقارية (حيث تتأثر مصالح الطفل)، حيث البائع ليس أحد الوالدين، ولكن الوصي. تنص المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه لا يمكن للوصي إبرام معاملات نقل ملكية العقارات (البيع والتبرع)، للإيجار، للاستخدام المجاني، للضمانات دون موافقة سلطات الوصاية والوصاية. . وتشمل هذه المعاملات أيضًا أي عمليات تنطوي على تنازل القاصر عن حقوق ملكيته، مثل تخصيص الأسهم وتقسيم الممتلكات.

علاوة على ذلك، لا يمكن للوصي وزوجته والأقارب المقربين الدخول في معاملات مع القاصر يفقد خلالها القاصر حقوق الملكية. ومع ذلك، يجوز للأشخاص المدرجين في القائمة نقل الممتلكات إلى الجناح للاستخدام المجاني، كهدية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم شراء السكن من قبل قاصر (مقبول كهدية)، فلن يكون هناك حاجة إلى إذن من سلطات الوصاية، ما لم يكن هناك، بالطبع، بيع متزامن للممتلكات الحالية.

خاتمة

في الختام، يود المتخصصون في بوابة RealtyPress.ru الإشارة إلى أن المعاملات التي تشمل قاصرين، على الرغم من أنهم ينتمون إلى فئة المعاملات الأكثر تعقيدًا، ليست نادرة، ناهيك عن كونها غير عملية. إحدى الطرق لإقناع المشتري المحتمل بأن الصفقة آمنة من الناحية القانونية هي تقديم جميع المستندات اللازمة. وبطبيعة الحال، يجب جمع هذه المستندات بالكامل بحلول وقت نشر إعلان البيع. إن النهج الصحيح لتحديد دوافع البيع سيسهل عملية الحصول على إذن من سلطات الوصاية. يمكن للمحامي المؤهل تقديم معلومات إضافية من شأنها أن تزيد من احتمالية البيع السريع والمربح للشقة التي يكون أحد مالكيها طفلاً.

بالمناسبة، لقد أنشأنا قناة على Telegram، حيث ننشر الأخبار الأكثر إثارة للاهتمام حول العقارات والتقنيات العقارية. إذا كنت تريد أن تكون من أوائل من يقرأون هذه المواد، فاشترك: t.me/ners_news.

اشترك كي تصلك التحديثات

تحدثت مجلتنا مؤخرًا عن خصوصيات المعاملات العقارية في الحالات التي يكون فيها البائع أو المشتري متزوجًا. سنواصل اليوم موضوع "العائلة" ونتحدث عن موقف آخر شائع جدًا - وهو وجود أطفال في شقة للبيع. وفي مثل هذه الظروف، يكون للمعاملة أيضًا خصائصها الخاصة.

هذه المقالة هي مادة مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

ولمن يهمه المقال السابق “” عن الأزواج والزوجات ومعاملاتهم نتيح لهم فرصة قراءته: “”. ودعنا ننتقل إلى موضوع الأطفال.

ما يصل إلى 18 عاما، ولكن مع تحفظات
لنبدأ كالعادة بالأساسيات - من هم الأطفال؟ على الرغم من كل الوضوح الواضح للموضوع قيد المناقشة، فإن كل شيء ليس بهذه البساطة. احكم بنفسك: تنقل خدمة نقل الركاب في موسكو شخصًا إلى فئة البالغين من سن السابعة - عليك أن تدفع ثمن الأجرة. على السكك الحديدية، تذكرة الطفل تصل إلى 10 سنوات من العمر. يحصل مواطن الاتحاد الروسي على جواز سفر في عمر 14 عامًا. وفي سن 18 عامًا، يأتي الجزء الأكبر من أفراح وأحزان حياة البالغين - فرصة العمل بدوام كامل، والزواج، والذهاب إلى الجيش... "الجرس" الأخير "الشباب" الذي اكتشفته في القوانين كان عمره 35 عامًا - وفي هذه المرحلة يمكن انتخاب المواطن لمنصب رئيس الاتحاد الروسي. على الرغم من أن القيد الأخير من غير المرجح أن يكون له أهمية عملية بالنسبة لـ 99.99% من السكان، إلا أنه لا يزال...

فيما يتعلق بالموضوع الذي نناقشه، أي. المعاملات العقارية فالوضع معهم هكذا. كما لاحظ بحق سيرجي بوبرافكا، مدير القسم القانوني في Penny Lane Realty، التشريع الحالي للاتحاد الروسي لا يحتوي على مفهوم "الأطفال" - فهو يشمل الأشخاص "القاصرين" و "القاصرين". ليس لديهم الأهلية المدنية، أي. يمين "اكتساب وممارسة الحقوق المدنية، وخلق المسؤوليات المدنية للذات والوفاء بها" .

الانتقال إلى مرحلة البلوغ، وفقا للقانون، يحدث عموما في سن 18 عاما. "هذا العصر تم تحديده بوضوح تام بواسطة الفن. يقول 21 من القانون المدني للاتحاد الروسي أوليغ سامويلوف، المدير العام لشركة "Relight-Real Estate". «وبالتحقق من ذلك يكتسب المواطن الأهلية القانونية الكاملة».

صحيح أن هناك تحفظات هنا أيضًا. هناك مفهوم "التحرر". وفقا للفن. 27 من القانون المدني تعني إعلان القاصر كامل الأهلية. الحالة - العمل بموجب عقد عمل أو مشاركة (بموافقة الوالدين أو الوالدين بالتبني أو الوصي) في نشاط ريادة الأعمال. يمكن أن يبدأ التحرر في سن 16 عامًا. ويصبح الشخص أيضًا قادرًا تمامًا عند الزواج، حتى لو حدث ذلك قبل عيد ميلاده الثامن عشر.

وآخر شيء أقوله هنا. تحدثنا في فقرتين أعلاه عن "القاصرين" و"القاصرين". الأول هم الأطفال الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا، والثاني - من 14 إلى 18 عامًا (إذا لم يحدث التحرر في وقت سابق بالطبع). وأوضح الفرق بين هذه الفئات داريا بوجوريلسكايا، رئيسة القسم القانوني لمجموعة شركات MIC، هو أن القاصرين لا يشاركون في المعاملات العقارية على الإطلاق - يتم توقيع المستندات نيابة عنهم من قبل الوالدين أو الوالدين بالتبني أو الأوصياء. لكن يجب على القاصرين إجراء المعاملات شخصيًا - ولكن بموافقة كتابية من ممثليهم القانونيين.

لا يمكنك الاستغناء عن "الأوصياء"
لقد تعاملنا مع حقيقة أن الأطفال الذين تقل أعمارهم عن 18 عامًا (باستثناء "المحررين") يجب أن يحصلوا على موافقة ممثليهم القانونيين - الآباء (أو الآباء بالتبني، الأوصياء) للمعاملة. ولكن هناك شرط آخر: يجب أن تتم الموافقة على بيع العقارات من قبل سلطة حكومية خاصة - سلطة الوصاية . هذا يذكر المتخصصين في شركة MIEL-Brokerage، متطلبات الفن. 37 القانون المدني للاتحاد الروسي والفن. 60 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي. بدون وثيقة من الهيئة المسماة، فإن اتفاقية الشراء والبيع ببساطة لن تمر بتسجيل الدولة لدى مكتب Rosreestr.

منذ بعض الوقت (حتى منتصف العقد الماضي تقريبًا)، كانت موافقة "أوصياء الدولة" مطلوبة في أي معاملة يشارك فيها قاصر بطريقة أو بأخرى. ثم تغير الوضع: لا يزال من الواضح أن الإذن مطلوب في الحالات التي يكون فيها الطفل من بين أصحاب الشقة المباعة. ولكن إذا تم تسجيله ببساطة هناك في مكان إقامته، فلا. صحيح، هناك بعض الاستثناءات لأحدث "الاسترخاء": على سبيل المثال، إذا كان القاصر يعيش في شقة وقت خصخصتها، ولكن لم يتم إدراجه في قائمة المالكين، فسيظل الحصول على إذن من سلطات الوصاية مطلوبًا . ويضيف أيضًا ناديجدا دوخوفا، رئيسة قسم المبيعات في وكالة عقارات قوس النصر، في بعض مناطق منطقة موسكو، تتطلب الفروع الإقليمية لـ Rosreestr ورقًا من سلطات الوصاية وبالنسبة لأولئك المسجلين ببساطة. دعنا نقول فقط، "بالقصور الذاتي".

نرى: العمة تجلس. نظر المفوض...
دعونا نلقي نظرة فاحصة على سلطات الوصاية والوصاية، لأنها تحتل مكانة بارزة في روايتنا. الغرابة الأولى التي لفتت انتباه المؤلف في التسعينيات هي أن "الأوصياء" ليس لديهم "عمودي". إذا أخذنا المدارس، على سبيل المثال، هناك سلسلة من الرؤساء على المعلم، وصولا إلى وزير التربية والتعليم. ويوجد فوق الشرطي أيضًا هرم كامل، يعلوه رئيس وزارة الداخلية. لكن سلطات الوصاية ليس لديها أي شيء من هذا القبيل - فهي مجرد متخصصين على مستوى المنطقة. كما قال أهل المعرفة، منذ حوالي 20 عامًا، عندما أنشأ عمدة موسكو الأول ج. بوبوف نظام إدارة المدينة، فقد نسي ببساطة التبعية الرأسية لـ "الأوصياء" - على ما يبدو، بسبب أهميتهم غير الكبيرة.

حتى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين تقريبًا، كانت سلطات الوصاية تعمل كجزء من إدارات المقاطعات. ومع ذلك، بدأ العمدة التالي، يو لوجكوف، في إصلاح نظام الطاقة. تم الإعلان عن نقل جزء من السلطات من الهيئات (الحكومة) المعينة إلى الهيئات (البلديات) المنتخبة. في الممارسة العملية، جاء كل شيء إلى "يا إلهي، ما لا فائدة منه": حاولت سلطات المدينة إعطاء البلديات الوظائف الأكثر أهمية - "سلطات الدولة المنفصلة في مجال التعليم والوصاية والوصاية وحماية حقوق القاصرين، وكذلك في تنظيم أوقات الفراغ والاجتماعية والتعليمية والتربية البدنية والعمل الرياضي مع السكان في مكان الإقامة". أولئك. كل ذلك لا ينتج عنه أي دخل، بل الكثير من الصداع. وهكذا انتهت الهيئات التي درسناها إلى التبعية للبلديات.

ويطلق عليهم رسميًا اسم "قسم الوصاية والوصاية". لكن عليك أن تفهم أن رئيس البلدية (وهو أيضًا رئيس لجنة الوصاية) غير قادر جسديًا على الخوض في كل التفاصيل، لذلك في الواقع، يتم حل جميع المشكلات من قبل المفتش - عادةً سيدة بلزاك أو عصر ما بعد بلزاك. ورئيسة البلدية تكتفي بالتوقيع على القرارات التي أعدتها...

مملكة الذاتية
ربما يكون السؤال الرئيسي الآن هو: على أي أساس تقرر الوصاية إمكانية السماح بالمعاملة؟ وبعد أن سألنا أنفسنا، نكتشف بسرعة أن هذا السؤال متروك في الأساس لتقدير "الأوصياء" أنفسهم. "على المستوى الفيدرالي، لم يحدد المشرع المعايير التي على أساسها تسترشد سلطة الوصاية والوصاية عند اتخاذ القرارات"، تقول داريا بوجوريلسكايا ("MIC"). "تقوم سلطة الوصاية والوصاية بالتحقق مما إذا كانت حقوق الطفل قد تدهورت".

ويؤكد «بل إن كل «ولي» محدد هو الذي يقرر هذه المسألة». يوري شارانوف، المدير العام للوكالة العقارية "GTsN-group". – هناك قاعدة عامة مفادها أنه لا ينبغي أن ينخفض ​​عدد الأمتار المربعة للطفل الواحد. ومع ذلك، هناك استثناءات ممكنة: على سبيل المثال، ينتقل الناس من المنطقة إلى موسكو، حيث تبلغ تكلفة 1 متر مربع. م أعلاه. وفي هذه الحالة سيتم السماح بالتبادل، حيث يتم تقليل عدد الأمتار.

ويشير إلى أنه "بالإضافة إلى العدادات، تلعب المنطقة والمنطقة والبنية التحتية وحالة الشقة دورًا أيضًا". أركادي فلاسينكو، المدير العام لشركة AN Megapolis-Service LLC، Zheleznodorozhny. "إذا كتب المفتش في تقرير فحص الشقة التي يتم شراؤها أن الشقة تحتاج إلى إصلاحات، وأنها في حالة غير مرضية، ولا توجد مدرسة أو روضة أطفال قريبة (ولكن توجد قاعة بيرة في الطابق الأرضي)، فسنقوم بذلك تلقي الرفض."

يمكن للمؤلف إضافة ما يلي نيابة عنه. إذا فاز الطفل بوضوح، نتيجة للمعاملة، (المزيد من الأمتار، أفضل، منزل جديد، وما إلى ذلك)، فسيتم الحصول على موافقة سلطات الوصاية، بالطبع، - حسنًا، إنهم ليسوا حيوانات! ولكن في الحالات المشكوك فيها (على سبيل المثال، أمتار أقل، ولكن مساحة أفضل)، يعتمد الكثير على كيفية القيام بذلك الوالدين أنفسهم سيكونون قادرين على شرح سبب بدء هذا التبادل. يمكنني أن أعطيك بعض الأمثلة التي رأيتها شخصيًا. في إحدى الحالات، أوضحت الأم أنها تريد خسارة 3 كيلومترات مربعة. م، ولكن أن تكون في جنوب غرب موسكو - هناك جدة قريبة ستساعد في رعاية الطفل الصغير، ومدارس جيدة جدًا في الجوار... وفي مرة أخرى اتضح الأمر بشكل رائع تمامًا: كانت عائلة شابة تترك أطفالها حماتها - معها، كما فهمت، لم تنجح علاقة زوجة الابن بالتأكيد. صرخت حماتها قائلة إن الشقة "ملكها بالكامل" وطالبت بتقسيمها "إلى نصفين" - أي. نصفها لها ونصفها لابنها وزوجته وطفلها الصغير. ومن الواضح أنه مع مثل هذه الشهوات كان من المستحيل الاتفاق على صفقة، ووافق مفتش الوصاية، وهو ينظر إلى "مسرح كابوكي" العائلي، على خيار يتم فيه تخفيض حصة الطفل بشكل كبير. ولجعل كل شيء يبدو قانونيًا، اقترحت هي نفسها (!) على الشباب أن يكتبوا أن حماتهم لديها قطة، وأن طفلهم يعاني من حساسية تجاه الصوف...

باختصار (وهذا يعيدنا إلى الخط الرئيسي لروايتنا)، غالبًا ما يكون قرار سلطات الوصاية ذاتيًا للغاية.

و- أبدا!
لقد قيل عدة مرات أن بيع شقة ثانوية وشراء مبنى جديد لاحقًا يسمح لك بالحصول على الكثير من حيث عدد الأمتار. لكن المشكلة هي أن "الحفرة" يتم الحصول عليها، أي. لا توجد شقة جديدة بعد، سواء من الناحية القانونية أو المادية. وكما أكد معظم خبرائنا، فمن المستحيل الاتفاق على مثل هذه الصفقة مع «الأوصياء». "إذا لم يتم بناء المنزل، فإن الوصاية لن تعطي الإذن"، يعبر عن هذا الرأي أولغا سيليوتينا، رئيسة قسم الإسكان الثانوي في شركة البيت العقاري الروسي. "نظرًا لعدم وجود أمتار مربعة حقيقية، فإن تكلفة الجسم غير معروفة، ومستقبله غير واضح."

تفاصيل أخرى
دعونا الآن نرى ما يشكل إذنًا من سلطة الوصاية والوصاية. من حيث الشكل القانوني، هذا مرسوم بلدي. تقول أنه استجابة لاستئناف مقدم الطلب فلان، يُسمح له بإجراء معاملة لبيع شقة في عنوان كذا وكذا مع الاستحواذ المتزامن على شقة في كذا وكذا -مثل هذا العنوان- مع شرط وجوب ألا تقل حصة القاصر فلان في هذه الشقة عن 50% مثلاً.

عادةً ما يتم إصدار الوثيقة خلال شهر من لحظة تقديم المواطن طلبًا. ولكن، كما لوحظ إيلينا جدانوفا، محامية وشريكة إدارية في مكتب المحاماة "Pravo.Real Estate.Family".، يمكنهم القيام بذلك بشكل أسرع. يقول الخبير: "إذا كان مقدم الطلب "مشتعلًا"، فيمكن عقد اجتماع اللجنة في غضون أسبوع".

التصريح ليس له فترة صلاحية. ولكنها صالحة فقط لتلك الشقق التي تنوي عائلة لديها طفل بيعها وشرائها. لذا، إذا فشلت هذه الصفقة، فبعد تحديد خيار جديد، سيتعين عليك الحصول على موافقة جديدة.

وشيء أخير. وبما أنه، كما ذكرنا أعلاه، ليس لدى "الأوصياء" لوائح واضحة و"خطوط عمودية"، فمن الصعب جدًا الطعن في قراراتهم. لذلك في الحالات التي - كما يبدو لك - يرفضك مفتش الوصاية دون سبب وجيه، لا يمكنك إلا تقديم شكوى إلى رئيسها المباشر - رئيس البلدية. أو – نصيحة عالمية – اذهب إلى المحكمة. ومع ذلك، فإن هذه التوصية لا تشوبها شائبة من الناحية القانونية كما أنها لا معنى لها من الناحية العملية: تستمر المحاكمات لفترة طويلة، لذلك بحلول الوقت الذي تفوز فيه بانتصار غير مشروط، ستكون الشقة التي تهتم بها قد بيعت منذ فترة طويلة.

استئناف من البوابة
وكما هي الحال دائماً، فإن الاتصال بالبيروقراطية يثير مشاعر مختلطة. فمن ناحية، من الضروري وجود "مرشح" في شكل سلطات الوصاية: وإلا فسيُترك العديد من الأطفال بدون سكن في موسكو. من ناحية أخرى، يجب أن يكون الأشخاص العاديون والملتزمون بالقانون مستعدين لحقيقة أن معاملاتهم ستكون أطول وأكثر تعقيدًا.

من الضروري الحصول على موافقة سلطات الوصاية لبيع الشقة في جميع الحالات التي يشارك فيها مواطنون قاصرون في الصفقة. يمكن أن تكون إجراءات الحصول على هذا الإذن إشكالية، لأن حماية مصالح الطفل هي دائما أولوية عند التصرف في العقارات.

ما يجب القيام به للحصول على موافقة سلطات الوصاية

إذا كانت قطعة من العقارات أو حصة فيها مملوكة لطفل قاصر، فسيتم التصرف في السكن من قبل ممثليه القانونيين (الوالدين). بغض النظر عن شروط الصفقة، لبيع شقة سيكون من الضروري الحصول على إذن مسبق من سلطات الوصاية.

وهذه الهيئات مدعوة إلى ضمان حماية مصالح الطفل عند التصرف في ممتلكاته. ولهذا الغرض، يحق لسلطات الوصاية:

1. التحقق من شروط المعاملات الخاصة بنقل ملكية شقة مملوكة للأطفال؛
2. مراقبة المعاملات التي تؤدي إلى انخفاض في أصول ملكية الطفل؛
3. إصدار استنتاج بناءً على نتائج فحص المستندات حول عدم ملاءمة بيع الممتلكات أو الشروط التي يجب على الوالدين استيفاؤها؛
4. إعطاء الموافقة على بيع السكن.

الشرط الرئيسي الذي سيسمح للوالدين بالحصول على موافقة سلطة الوصاية لبيع الشقة هو الاستحواذ المتزامن على المباني السكنية المتشابهة في الخصائص ومستوى وسائل الراحة والتكلفة في ملكية الطفل.

هذه الظروف هي التي ستكون موضوع التحقق بناءً على طلب الوالدين البائعين. سيكون عدم وجود تصريح سببًا لإعلان بطلان المعاملة بناءً على طلب سلطات الوصاية.

إجراءات الحصول على موافقة سلطات الوصاية

يتم تسجيل التصريح والامتثال لشروط حماية حقوق القاصرين على عدة مراحل. ستكون المرحلة الأولية هي إخطار سلطات الوصاية بشأن البيع القادم للشقة التي يحق للطفل فيها.

يتم تقديم هذا الطلب إلى سلطة الوصاية في مكان الإقامة الدائمة للأسرة. بالإضافة إلى الإشارة إلى شروط البيع في نص الطلب، لا بد من تقديم المستندات التالية:

• جوازات السفر العامة لكلا الوالدين؛
• وثائق هوية الطفل (شهادة أو جواز سفر)؛
• الموافقة على بيع السكن من الطفل نفسه، إذا كان عمره 14 عامًا بالفعل؛
• المستندات التي تؤكد الحالة الاجتماعية للوالدين (شهادة الزواج أو الطلاق)؛
• مستندات المعاملة (فيما يتعلق بالشقق التي يتم بيعها وشراؤها).

في مرحلة التقديم، يعمل الوالدان كممثلين لطفل يقل عمره عن 14 عامًا. إذا بلغ هذا السن، فيحق له المشاركة في المعاملة على قدم المساواة مع والديه، لكنه لن يتصرف إلا بموافقتهما.

عند تقديم الطلب، يتعين على سلطات الوصاية والوصاية القيام بما يلي: الأنشطة الإلزامية:

1. التحقق من المستندات المقدمة للتأكد من تلبية مصالح الطفل؛
2. إذا لزم الأمر، تحديد الحالة الفعلية للسكن الذي تم شراؤه، وإجراء تفتيش في الموقع وإعداد تقرير؛
3. قم بإجراء محادثة شخصية ليس فقط مع الوالدين، ولكن أيضًا مع الطفل الذي يزيد عمره عن 14 عامًا لإثبات عدم وجود انتهاكات للحقوق.

في مرحلة التحقق من المستندات المقدمة، تقوم سلطات الوصاية بدراسة العنوان والوثائق الفنية للمباني السكنية لمعاملات البيع والشراء. الوثائق تشمل:

• مقتطفات من سجل الدولة الموحدة أو شهادة الاستحقاق؛
• جوازات السفر المساحية للمباني السكنية وغيرها من الوثائق الفنية؛
• شهادات المخزون من سلطات BTI، بما في ذلك تكلفة الأشياء؛
• الوثائق الفنية للمبنى السكني؛
• شهادات عدم وجود ديون للإسكان والخدمات المجتمعية؛
• بطاقات الشقة أو مقتطفات من الكتب المنزلية.

عند التحقق من هذه الوثائق، لن يتم التحقق من امتثال خصائص كلتا الشقتين فحسب، بل سيتم أيضًا التحقق من تحسين المباني السكنية المشتراة. يعد ذلك ضروريًا لمنع استبدال شقة سيئة التجهيز بشيء ذي خصائص مماثلة.

تسجيل الموافقة على بيع شقة

إذا قررت سلطات الوصاية معادلة الشقق التي يتم بيعها وشراؤها، فسيتم إصدار وثائق التصريح. سيتم إرسال الموافقة المبدئية من سلطة الوصاية إلى رئيس البلدية، الذي يجب عليه إصدار قرار للسماح بالمعاملة مع ممتلكات الطفل. وينص هذا القرار على ما يلي:

• الموافقة على بيع الشقة بالشروط المنصوص عليها في العقود؛
• قائمة المتطلبات التي يجب على الوالدين الوفاء بها خلال فترة زمنية محددة (على سبيل المثال، في موعد لا يتجاوز شهر بعد إصدار الموافقة على البيع، تسجيل ملكية الطفل)؛
• فتح حساب مصرفي باسم الطفل لتحويل الأموال من بيع شقة (مسموح به في حالات استثنائية)؛
• التزام الوالدين بإخطار سلطات الوصاية بالمعاملة وتسجيل ملكية الأطفال.

سيكون هذا القرار هو الأساس القانوني لبيع الشقة، ويتعين على الوالدين تقديمه إلى سلطات Rosreestr عند تنفيذ إجراءات التسجيل.

بعد بيع الشقة واقتناء مبنى سكني جديد باسم الطفل، من الضروري إخطار سلطة الوصاية التي أصدرت الموافقة بشأن هذه الحقيقة. للقيام بذلك، يجب تقديم وثائق ملكية العقار، والتي سيتم الإشارة فيها إلى الطفل باعتباره مالك المبنى.

قد يؤدي عدم الوفاء بهذا الالتزام إلى مسؤولية في شكل رفع سلطة الوصاية دعوى إلى المحكمة لإعلان بطلان المعاملة، أو إجبار الوالدين على تسجيل ملكية الطفل. في مرحلة النظر القضائي في القضية في المحكمة، يحق للوالدين إزالة الانتهاك واستيفاء شروط الموافقة على بيع الشقة، أي. تسجيل حقوق الملكية لطفل قاصر.

يتمتع الأطفال بحماية خاصة من دولتنا، والتي بدون موافقتهم لا يُسمح بإجراء معاملات مع مساكنهم. يتعين على كلا الوالدين والأوصياء الحصول على إذن لبيع شقة لقاصر من سلطات الوصاية.

كيفية الحصول على إذن من سلطات الوصاية لبيع منزل

يُطلب من الشخص البالغ الحصول على إذن لإجراء معاملة قبل تسجيل السكن الذي يتمتع القاصر بحقوق ملكيته. وللقيام بذلك، يجب عليك تقديم طلب مصحوبًا بالمستندات المطلوبة إلى الهيئة الوصية. تُخطر هذه الوثيقة الدولة بنية المواطن بيع عقارات الطفل.

من النقاط المهمة عند إجراء المعاملة هي مدة صلاحية تصريح الوصاية للبيع. والقاعدة العامة أنها تساوي شهراً واحداً، إلا إذا ورد فيه مدة أطول.

متطلبات بيع شقة

من الممكن الحصول على تصريح الوصاية إذا تم استيفاء عدد من الشروط:

1. يجب أن يعمل مقدم الطلب لصالح صاحب منزل الشباب المعين وأن يكون ولي الأمر أو الوصي أو الوصي أو الممثل المعين له.
2. يتم بيع العقار في وقت واحد مع الحصول على مساحة معيشة مماثلة. وللتأكيد، يتم إجراء تقييم مستقل للوصاية لتحديد القيمة السوقية للمنزل.
3. جميع الوثائق اللازمة متوفرة.
4. ولم يجد ممثل الدولة أي مخالفات في الصفقة.

متطلبات الحصول على شقة جديدة

لا ينبغي أن يكون السكن الجديد أسوأ من الذي يتم بيعه. لا ينبغي بأي حال من الأحوال أن تتفاقم الظروف المعيشية للطفل نتيجة لهذه الصفقة.

هل يجوز للولي بيع شقة لقاصر؟

وفقا للقانون، ليس للوصي الحق في التصرف في ممتلكات القاصر. وبالتالي لا يجوز له بيع العقارات التابعة للجناح أو رهنها أو مبادلةها أو التبرع بها. إنه يعمل فقط لصالح الطفل، على سبيل المثال، التوقيع على الوثائق. بالنسبة للمعاملات التي تنطوي على التصرف في السكن، ينص القانون على إصدار إذن مبدئي من سلطة الوصاية والوصاية (المادة 21 من القانون الاتحادي رقم 48 لسنة 2008).

إذا تم شراء الشقة برأس مال الأمومة

وفي هذه الحالة، يلتزم الوالدان بتزويد الطفل بحصة في العقار الذي تم شراؤه. علاوة على ذلك، يجب أن يتوافق مع حجم المنطقة المنعزلة عنه. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، يجوز للمحكمة إعلان بطلان المعاملة بناءً على طلب هيئة الوصاية أو مكتب المدعي العام.

إذا تم تسجيل الطفل

وبغض النظر عن وجود تسجيل على مساحة المعيشة التي يتم بيعها، فإن المالك القاصر هو طرف في الصفقة. ولذلك، فإن بيع شقة دون موافقة سلطات الوصاية والوصاية أمر غير مقبول (البند 4 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

الإذن غير مطلوب إذا كان الطفل مسجلاً فقط في مكان المعيشة، ولكنه ليس مالكه.

هل يجوز للولي بيع شقة يملكها قاصر عاجز؟

بموافقة هيئة الوصي، يمكن بيع الشقة من قبل الوصي في حالات معينة ينص عليها القانون:

• إذا لم يتم حجز مساحة المعيشة بسبب الحاجة إلى تأمين التزامات الديون الخاصة بالجناح؛
• عند تبادل العقارات، إذا كان ذلك مفيدًا للجناح أو في حالة استثنائية (على سبيل المثال، هناك حاجة ملحة لدفع تكاليف العلاج الباهظة الثمن).

انتباه! إن حق الولي في الدخول في معاملات مع مسكن القاصر لمصلحته الخاصة له حدود.

يُحظر عليه بيع هذه الممتلكات لنفسه أو لزوجته أو لأقاربه المقربين (المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

هل يمكن الوفاء بالالتزام بتخصيص حصة بعد البيع؟

ينص القانون على أنه يمكنك بيع شقة أو حصة فيها مملوكة لطفل إذا كان لديك وثيقتان من سلطات الوصاية والوصاية:

القرارات المتعلقة بالتصرف في الممتلكات؛
الموافقة على شراء مساحة معيشة جديدة.
ومن هذه القائمة يتضح أن شراء وبيع العقارات السكنية يجب أن يتم في وقت واحد.

إذا كان القاصر هو مالك العقار، فلا يمكن إجراء معاملة "نظيفة". لا يمكن تغيير السكن إلا. يلتزم الوالد بتخصيص حصة الطفل في العقار الجديد. في هذه الحالة، من المستحيل الاستغناء عن مشاركة ممثل حكومي.

قبل التصرف في مساحة المعيشة، من الضروري جمع الوثائق المطلوبة لإتمام الصفقة، بما في ذلك الحصول على إذن من الممثلين القانونيين. ثم ابحث عن خيار للتبادل. فقط بعد ذلك من الضروري التقدم بطلب إلى الوصاية للحصول على إذن لبيع وشراء مساكن أخرى مع تخصيص حصة الطفل فيها.

عندما يكون من الضروري بيع العقارات دون تبادل، فمن الضروري تخصيص حصة للطفل في مكان آخر. فمثلاً قد يعطيه أحد الأقارب نصيباً في منزله، وبذلك يضمن التخصيص.

إجراءات إتمام الصفقة

يتم تحديد الإجراء خطوة بخطوة لبيع شقة بموجب القانون ويتضمن زيارة:

• مكتب الجوازات؛
• سلطة الوصاية.

يجب عليك في مكتب الجوازات الحصول على شهادة المواطنين المسجلين في منطقة المعيشة المغتربة.

للاتصال بسلطات الوصاية والوصاية عند بيع شقة، تحتاج أيضًا إلى إعداد مستندات إلزامية أخرى وكتابة طلب:

• مع تبرير سبب البيع؛
• مع الإشارة إلى مراعاة جميع حقوق الطفل عند إجراء المعاملة.

يتم تقديم طلب لبيع شقة قاصر أو حصة فيها وتوقيعه من قبل الوالد (الوصي) بحضور ممثل الدولة. ويمكن تقديمه من خلال مركز متعدد الوظائف قام مؤخرًا بتقديم الخدمات الحكومية بشكل نشط، بما في ذلك إصدار التصاريح الأولية من سلطات الوصاية والوصاية. للتسجيل، يوصى باستخدام نموذج تطبيق للوصاية والوصاية في معاملة الشراء والبيع.

قائمة الملفات

تتضمن قائمة الوثائق الخاصة بسلطات الوصاية ما يلي:

1. وثائق ملكية مساحة المعيشة التي يتم بيعها وشراؤها.
2. اتفاق مبدئي لشراء وبيع شقة.
3. جوازات السفر لجميع المالكين المشاركين لمساحة المعيشة (شهادات ميلاد المواطنين الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا).
4. موافقة البائعين البالغين على مشاركة قاصر في الصفقة، مصدقة من كاتب العدل.
5. تقرير من شركة مستقلة يقدم تقييمًا للشقة من أجل الوصاية، ويؤكد مقارنة تكلفة المسكن الذي يتم بيعه وشراؤه.

بالإضافة إلى ذلك، قد يُطلب من كاتب العدل أن يطلب النسخة الأصلية من موافقة الوصاية إذا كانت معاملة بيع الشقة بسبب حاجة الطفل إلى تغير المناخ. ويجب تأكيد هذه الحقيقة بشهادة طبية. إذا تدهورت الظروف المعيشية لسبب وجيه، فيجب توثيقه أيضًا.

شروط النظر

ويحدد القانون فترة شهر واحد للنظر في الطلب. ومع ذلك، عادة ما يتم منح الإذن من سلطات الوصاية في وقت مبكر. في بعض الأحيان يمكن تخفيضها إلى أسبوعين. لن يكون من الخطأ أن نطلب من أخصائي الوصاية مراجعة طلب الحصول على إذن لبيع الشقة بسرعة.

التنظيم التشريعي

الإطار التنظيمي لإجراءات بيع السكن للقاصرين والحصول على إذن لمثل هذه المعاملة هو:

1. الفصل 14 من القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الأول) بتاريخ 30 نوفمبر 1994 (القانون الاتحادي رقم 51).
2. الفصل 11 من قانون الأسرة للاتحاد الروسي الصادر في 29 ديسمبر 1995 (القانون الاتحادي رقم 223).
3. قانون الإسكان في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2004 (القانون الاتحادي رقم 188).
4. القانون الاتحادي "بشأن الوصاية والوصاية" بتاريخ 24 أبريل 2008 رقم 48-FZ.

هذا هو السؤال الذي تلقيته من بائع الشقة:

مرحبًا، من فضلك قل لي، هل من الممكن بيع شقة تمت خصخصتها حيث يكون للطفل حصة في الخصخصة (تحتاج إلى ترك والديك)، إذا اشترينا شقة أخرى بعد البيع مباشرة في نفس المنطقة؟ أثناء البيع، يمكنني تسجيل الطفل في شقة تابعة للبلدية.

كثيرا ما أواجه سوء فهم بين العملاء حول هذه المسألة. دعونا معرفة ذلك.

موافقة سلطات الوصاية والوصاية عند بيع (استبدال) شقة مطلوبة فقط إذا كان هناك قاصر من بين أصحاب الشقة المباعة. إذا تم تسجيل الطفل فقط في مكان إقامته الدائم في الشقة، ولم يكن مالكًا مشاركًا، فإن موافقة سلطات الوصاية والوصاية غير مطلوبة عند نقل الشقة.

لذلك في هذه الحالة، فإن إلغاء تسجيل الطفل لن يعفي البائع من الحاجة إلى الحصول على موافقة سلطات الوصاية والوصاية على بيع الشقة.

إذن، الطفل هو مالك مشارك للشقة، أي. هو واحد من أصحاب. لا يمكن بيع هذه الشقة (وكذلك التبادل والمغادرة) إلا بإذن من سلطات الوصاية والوصاية في مكان تسجيل الطفل. تمنح سلطات الوصاية والوصاية الموافقة على الصفقة، بشرط تسجيل ملكية حصة القاصر في الشقة المشتراة حديثًا أو في شقة أخرى.

القانون المدني للاتحاد الروسي، الجزء 1

المادة رقم 37. التصرف في ممتلكات الجناح

2. لا يحق للوصي، دون الحصول على إذن مسبق من هيئة الوصاية والوصاية، إجراء المعاملات التي تنطوي على الاغتراب أو التبرع بها، ولا يحق للوصي الموافقة عليها. الممتلكات، وتأجيرها (الإيجار)، للاستخدام المجاني أو كرهن، والمعاملات التي تنطوي على التنازل عن حقوق تابعة للحارس، وتقسيم ممتلكاته أو تخصيص حصص منها، وكذلك أي تصرفات أخرى تنطوي على انخفاض في ممتلكات الجناح.

يتم تحديد إجراءات إدارة ممتلكات الجناح بموجب القانون الاتحادي "بشأن الوصاية والوصاية". (القانون الاتحادي الصادر في 24 أبريل 2008 رقم 49-FZ)

3. لا يحق للوصي والوصي وأزواجهم وأقاربهم المقربين الدخول في معاملات مع القاصر، باستثناء نقل الممتلكات إلى القاصر كهدية أو للاستخدام المجاني، وكذلك تمثيل القاصر عندما إبرام المعاملات أو إقامة الدعاوى القضائية بين القاصر وزوج الولي أو الوصي وأقاربهما.

القانون الاتحادي الصادر في 24 أبريل 2008 رقم 48-FZ "بشأن الوصاية والوصاية"

المادة 21. إذن مسبق من سلطة الوصاية والوصاية يؤثر على ممارسة حقوق الملكية للجناح

1. لا يحق للوصي، دون الحصول على إذن مسبق من هيئة الوصاية والوصاية، القيام، ولا يحق للوصي الموافقة على، معاملات تأجير ممتلكات الجناح للإيجار أو الإيجار ، الاستخدام المجاني أو الضمانات، لنقل ملكية ممتلكات الجناح (بما في ذلك التبادل أو التبرع)، وإجراء المعاملات التي تنطوي على التنازل عن الحقوق المملوكة للجناح، وتقسيم ممتلكاته أو تخصيص أسهم منها، وتحمل أي معاملات أخرى يترتب عليها نقصان في قيمة ممتلكات الجناح. مطلوب أيضًا الحصول على إذن مسبق من سلطة الوصاية والوصاية في جميع الحالات الأخرى إذا كانت تصرفات الوصي أو الوصي قد تؤدي إلى انخفاض في قيمة ممتلكات القاصر...

2. يشترط الحصول على إذن مسبق من سلطة الوصاية والوصاية في حالات إصدار توكيل نيابة عن القاصر.

3. يجب تقديم الإذن الأولي من سلطة الوصاية والوصاية المنصوص عليها في الجزئين 1 و 2 من هذه المادة، أو رفض إصدار هذا الإذن إلى الوصي أو الوصي كتابيًا في موعد أقصاه خمسة عشر يومًا من تاريخ تقديم الطلب طلب الحصول على هذا الإذن. ويجب أن يكون سبب رفض سلطة الوصاية والوصاية إصدار هذا الإذن. يمكن الطعن في الإذن الأولي الصادر عن سلطة الوصاية والوصاية، أو رفض إصدار هذا الإذن، أمام المحكمة من قبل الوصي أو الوصي، والأطراف المعنية الأخرى، وكذلك المدعي العام.

4. إذا تم اكتشاف أنه تم إبرام اتفاق نيابة عن القاصر دون الحصول على إذن مسبق من هيئة الوصاية والوصاية، فإن هذه الأخيرة ملزمة بتقديم طلب فورًا نيابة عن القاصر إلى المحكمة مع طلب إنهاء هذا الاتفاق الاتفاق وفقا للقانون المدني، إلا إذا كان هذا الاتفاق قد تم لمصلحة المحجور. عند إنهاء هذه الاتفاقية، تخضع الممتلكات التابعة للجناح للإرجاع، والخسائر التي لحقت بأطراف الاتفاقية تخضع للتعويض من قبل الوصي أو الوصي بالمبلغ وبالطريقة التي يحددها القانون المدني.

5. تنطبق القواعد المنصوص عليها في الجزء 3 من هذه المادة أيضًا على إصدار سلطة الوصاية والوصاية للموافقة على نقل ملكية المباني السكنية في الحالات المنصوص عليها في الفقرة 4 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

وبعبارة أخرى، فإن بيع شقة يكون فيها القاصر مالكًا مشاركًا لن ينجح ببساطة. ستحتاج بالتأكيد إلى تخصيص شيء ما في المقابل في مكان ما.

• خيار واحد. أنت تبيع شقة يوجد فيها مالك صغير وفي نفس الوقت تسجل له حصة في الشقة المكتسبة حديثًا.
• الخيار الثاني. إذا كنت ترغب في بيع شقة تضم طفلًا قاصرًا كمالكها ولا ترغب في شراء أي شيء في المقابل، فلا يزال يتعين عليك تخصيص حصة الطفل في مكان آخر، على سبيل المثال، في شقة الجد.
• الخيار الثالث. غَرِيب. يمكنك إيداع مبلغ مالي من بيع شقة يعادل قيمة حصة القاصر في حسابه حتى بلوغه سن الرشد. وفي هذه الحالة، لا يشترط تملك عقارات أخرى باسم القاصر. وهو أمر نادر جدًا.

السؤال الذي يطرح نفسه: أين سيتم تخصيص الحصة؟ وكم؟ كثيرًا ما أجد رأي البائعين بأن كل شيء سهل وبسيط. لنفترض شقة بمساحة 51 مترًا مربعًا. تم تسجيلها كملكية مشتركة مشتركة بين الوالدين والطفل، بواقع ثلث حصة كل منهما. والطفل "يحسب" 17 مترًا مربعًا. منطقة. لكن هذا لا يعني على الإطلاق أن سلطات الوصاية ستعطي الموافقة على بيع الشقة، بشرط الاستحواذ باسم الطفل على أي عقار أو حصة فيه بمساحة 17 مترًا مربعًا .

عند النظر في طلب أحد الوالدين لبيع شقة يكون فيها الطفل أحد مالكيها، تسترشد سلطات الوصاية، في المقام الأول، بمصالح القاصر. لا ينبغي انتهاك حقوق الطفل ولا ينبغي أن تتفاقم الظروف المعيشية بعد المعاملة.

عند اتخاذ قرار بشأن إمكانية إجراء معاملة ما، يأخذ ضباط الوصاية في الاعتبار بشكل شامل العديد من جوانب المعاملة القادمة:

• - مساحة العقارات المشتراة (حصة)؛
• - تكلفة العقارات؛
• - تكوين الأسرة التي ستعيش في الشقة المشتراة للطفل؛
• - موقع العقار الذي تم شراؤه (على سبيل المثال، موسكو - منطقة موسكو)؛
• - أسباب البيع (تحسن الأحوال المعيشية، السفر مع الأقارب، الطلاق) وعدد آخر.

علاوة على ذلك، قد تعتمد معايير اتخاذ القرار الإيجابي على سلطة الوصاية والوصاية المحددة. وكذلك مجموعة المستندات التي يجب توفيرها للنظر في بيع شقة.

كمثال:

خصخصت الأسرة شقة من ثلاث غرف بمساحة 68 مترا مربعا. كان المالكون والدين وابنًا قاصرًا وجدته. وأرادوا تحسين ظروفهم المعيشية من خلال شراء شقة كبيرة مكونة من أربع غرف في مبنى جديد. ولكن، كما هو معروف، فإن سلطات الوصاية لا تعطي الموافقة على الصفقة إذا تم "شراء" شقة في مبنى جديد كشقة بديلة باسم الطفل (أي يكتسب المطور الحق في المطالبة بتسجيل ملكية العقار). شقة بعد تشغيل المنزل). اعتبر الوالدان أنه منذ أن كان لدى الطفل 17 مترًا مربعًا. السكن، فيكفي شراء «فندق» باسمه. ودفعوا مقدمًا لشراء شقة بمساحة 24 مترًا مربعًا. جمعنا الوثائق وذهبنا إلى الوصاية. للموافقة على تنفيذ الصفقة. ولكن هذا لم يكن صحيحا.

وقال مفتش مجلس الوصاية شيئا من هذا القبيل:

- عمر الطفل 8 سنوات. في هذا العمر لا يستطيع العيش بدون أمه. وهذا يعني أنه من المتوقع أن يعيش مع والدته في هذه الشقة الصغيرة المكونة من غرفة واحدة. وحتى الجنسين المختلفين. وأصبحت مساحة المعيشة الفعلية أصغر - 12 مترًا مربعًا. بدلا من 17 متر مربع. لا.

ورفضت. من الجيد أن يكون الوالدان قد أبرما اتفاقًا بشأن الدفعة المقدمة مع بائع "الفندق" وليس اتفاقًا على إيداع. لم نخسر أي أموال.

يمكنك بيع الشقة وعدم شراء أي شيء في المقابل إذا أتيحت لك الفرصة لتسجيل حصة في شقة أخرى كملكية للطفل. على سبيل المثال، يمكن للجدة التي تحب حفيدها بشدة أن تمنحه حصة في شقتها. إذا كان لديك مشتري للشقة بالفعل، فعليك جمع حزمة من المستندات لكلا الشقتين وتقديمها للوصاية. بعد الحصول على موافقة مجلس الأمناء على بيع شقة واحدة مع تخصيص حصة في شقة أخرى في نفس الوقت، قم بتنفيذ الصفقة.

لكن لا تتعجل في نقل هذه الحصة إلى طفلك مقدمًا!

إليك ما قد يحدث:

أبرم الوالدان اتفاقية مع المطور لشراء مبنى جديد. لقد حصلوا على قرض رهن عقاري على أمل أنه بعد الانتقال إلى الشقة المشتراة، سيبيعون الشقة القديمة ويسددون القرض. مع العلم أنه لن يكون من الممكن بيع الشقة السابقة دون تخصيص حصة للطفل، وبعد تشغيل المنزل سارعوا إلى ضم الطفل ضمن أصحاب الشقة الجديدة. ووقعوا في الفخ. وتبين أن الطفل لا يزال له نصيب في الشقة السابقة وظهر في الشقة الجديدة. ثم حاول أن تثبت لمجلس الأوصياء أنهم خصصوا حصة في الشقة الجديدة على وجه التحديد مع توقع ضرورة بيع الشقة السابقة.

ولذلك، فمن الضروري إعادة تسجيل الحصة للطفل في وقت المعاملة. أي أننا نبيع واحدة ونشتري أخرى. معًا. ولكن إذا كنت بحاجة إلى تسجيل حصة للطفل مقدما (إذا كان لديك بالفعل إذن من هيئة الوصاية والوصاية، فسيساعدك ذلك في العثور على مشتري بشكل أسرع)، فاتصل بمجلس الوصاية. أخبر المفتش بخططك واحصل على إذن لبيع شقتك به تمهيديتسجيل حصة في شقة أخرى كملكية للطفل. سينص قرار مجلس الأمناء على ما يلي: "السماح ببيع شقة في العنوان ..... حيث يكون المالك المشارك قاصراً .... مع مراعاة التسجيل الأولي لـ .... الحصة الشقة على العنوان ..... باسم القاصر ..."

انتباه! على أي حال، قبل التخطيط لبيع (تبادل، مغادرة) الشقة التي يتم تضمين الطفل فيها كمالك مشارك، قم بزيارة سلطة الوصاية في مكان تسجيل الطفل. قم بإبراز المستندات الخاصة بالشقة التي تبيعها واسأل عن نوع السكن وتحت أي شروط سيصدر لك مجلس الأمناء الإذن.