Kako odrediti akumulirano trošenje zgrade. Aditivni i multiplikativni modeli za proračun trošenja. Selo Shchepetnevka: sto posto istrošeno

Odmor za istrošenost Pod vlažnom “zimskom” kišom ne može se baš hodati, preostalo je samo umotati se u deku u hladnoj sobi lječilišta Podlipki i uključiti jedan od tri TV programa koji rade (ovaj je u blizini Moskve, u blizini Mytishchi!). Upoznavanje različitih ljudi - kako u blagovaonici tako iu njoj

58. Naporno radi

58. Naporno radim. Radim 24 sata dnevno: analiziram, razmišljam, sastavljam, stalno zapisujem... Svoj ured mogu napraviti bilo gdje u svijetu, jer tamo mi je glava. Ali bolje je imati moje računalo u blizini. I Internet. I omiljene knjige, i filmovi, i glazba... I

Na datum procjene, puni trošak zamjene zgrada razlikovat će se od njihove tržišne vrijednosti na isti datum. Glavni razlog je gubitak vrijednosti pod utjecajem različitih čimbenika koji uzrokuju starenje nekretnine. Dotrajalost građevine posljedica je pogoršanja njezinog fizičkog stanja, neusklađenosti funkcionalnih karakteristika suvremenih koncepcija tržišta nekretnina, te utjecaja vanjskih uvjeta rada objekta na njegovu vrijednost. Budući da su navedeni čimbenici međusobno povezani, njihov utjecaj na trošak procjenjuje se sveobuhvatno.

Pod općim kumulativnim trošenjem procjenitelji podrazumijevaju gubitak vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje iz svih mogućih razloga. Iznos ukupne kumulativne amortizacije predstavlja razliku između tržišne vrijednosti zgrada na datum vrednovanja i njihove pune zamjenske cijene, izračunate ili kao reprodukcijski trošak ili kao zamjenski trošak.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O). Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju imovine, razlikuju se sljedeće vrste amortizacije:

• -Fizičko propadanje;
• -Funkcionalan;
• -Vanjski.

Fizičko propadanje je gubitak vrijednosti zgrada kao rezultat njihove uporabe i izloženosti prirodnim silama.

Postoje dvije vrste fizičkog trošenja:

Nastaju pod utjecajem operativnih čimbenika

Nastaju pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.

Postoje četiri glavne metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada:

Stručnjak.

Metoda za proračun životnog vijeka zgrade.

trošak.

Regulatorni (ili računovodstveni).

Ekspertna metoda proračuna fizičke istrošenosti temelji se na izradi popisa grešaka i određivanju postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili građevine. Ekspertna metoda je najtočnija, ali i najzahtjevnija.

Fizičko trošenje građevinskih elemenata izračunava se po formuli:

Primjer. Utvrditi fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da je njezinim pregledom utvrđena fizička istrošenost svih konstruktivnih elemenata:

temelji - 10%;

zidovi - 15%;

preklapanja - 20%;

krovište - 10%;

završni premazi - 30%;

unutarnji vodovod i elektro uređaji - 50%;

ostali - 25%.

Dakle, fizička istrošenost građevine iznosi 23,25%. Kako bi se prešlo na vrednovanje fizičke amortizacije, potrebno je 23,25% * trošak zamjene = amortizacija u novčanom smislu.

2. . Metoda za proračun životnog vijeka zgrade.

Ekonomski vijek je vrijeme tijekom kojeg se predmet može koristiti za profit. U tom razdoblju poboljšanja doprinose vrijednosti nekretnine; Ekonomski vijek nekretnine prestaje kada izvršena poboljšanja ne pridonose vrijednosti nekretnine zbog njezine opće zastarjelosti.

Fizički život objekta je razdoblje tijekom kojeg zgrada postoji iu kojoj se može živjeti ili raditi. Fizički životni vijek završava kada se objekt sruši.

Stvarna starost je razdoblje koje je prošlo od datuma puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Efektivna starost se temelji na procjeni izgleda, tehničkog stanja i ekonomskih čimbenika koji utječu na vrijednost predmeta. Efektivna starost je starost koja odgovara fizičkom stanju nekretnine i uzima u obzir mogućnost njezine prodaje. Ako nakon veće obnove kuća od cigle stara 80 godina izgleda kao da je stara 15 godina, tada će efektivna starost te kuće biti 15 godina.

Preostali ekonomski vijek građevine je razdoblje od datuma vrednovanja do kraja ekonomskog vijeka trajanja nekretnine. Ovo razdoblje procjenitelj obično koristi za procjenu budućih zarada. Popravak i nadogradnja imovine povećava preostali ekonomski vijek.

Standardni životni vijek (ili tipični fizički vijek) je vijek trajanja zgrada i građevina utvrđen propisima.

Odnos između amortizacije, zamjenskog troška, ​​efektivne starosti i tipičnog ekonomskog vijeka izražava se sljedećim odnosom:

gdje sam nositi;

VS - trošak zamjene;

EV - efektivna dob;

EZh - ekonomski životni vijek.

Ponekad, za približne izračune istrošenosti, procjenitelji koriste omjer kronološke starosti i standardnog vijeka trajanja zgrade, izražen u postocima.

Nedostatak ove metode je što se zbrajaju sve vrste trošenja, tj. Teško je posebno identificirati svaku vrstu trošenja.

Primjer. Odredite fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene, stvarna starost i ukupni fizički vijek njenih strukturnih elemenata redom: temelji - 1.200 tisuća rubalja, 10 godina, 15 godina; zidovi - 400 tisuća rubalja, 5 godina, 10 godina; stropovi - 300 tisuća rubalja, 6 godina, 15 godina; ostali - 900 tisuća rubalja, 1 godina, 10 godina.

Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata:

Dakle, fizičko trošenje zgrade iznosi 1210 rubalja. odnosno 43,2 posto.

Određivanje količine fizičkog trošenja koje se može ispraviti (također se naziva odgođeni popravak, budući da se pretpostavlja da će tipični kupac izvršiti trenutne popravke kako bi vratio normalne radne karakteristike strukture: kozmetički popravci, obnavljanje područja curenja krovišta, popravak inženjeringa opreme itd.) provodi se troškovno ili ekspertnom metodom obračuna fizičkog trošenja.

Nepopravljivo fizičko trošenje odgovara predmetima za koje je popravak trenutno praktički nemoguć ili ekonomski nepraktičan. Iznos ove vrste istrošenosti određuje se na temelju razlike između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) i iznosa uklonjivog fizičkog istrošenosti.

Za potrebe proračuna istrošenosti elementi konstrukcije koji imaju nenadoknadivo fizičko trošenje dijele se na dugovječne i kratkovječne.

Za dugotrajne elemente, očekivani preostali životni vijek podudara se s preostalim ekonomskim vijekom cijele konstrukcije. Kratkotrajni elementi imaju kraći preostali ekonomski vijek nego cijela konstrukcija.

Za procjenu nepopravljivog fizičkog trošenja i habanja kratkotrajnih elemenata koristi se metoda izračuna životnog vijeka zgrade: razlika između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) elementa i iznosa trošenja elementa koji se može popraviti množi se s omjerom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku elementa.

U ovom slučaju, ukupni fizički život elementa određuje se iz referentnih podataka, uzimajući u obzir periodične popravke i održavanje normalnih radnih karakteristika.

Za procjenu nepopravljive fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata koristi se i metoda izračuna životnog vijeka zgrade: iznos ispravljive fizičke istrošenosti i zbroj troškova zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivom fizičkom istrošenošću oduzimaju se od ukupnog troška zamjene (ili zamjene), a rezultat se množi s preostalim troškom zamjene (ili zamjene) dugotrajnih elemenata, kao i odnosom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku zgrade.

Ukupni fizički vijek zgrade određuje se ovisno o vrsti glavnih konstruktivnih elemenata za različite kategorije zgrada prema trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti navedena je u regulatornoj literaturi.

Primjer. Odrediti fizičku dotrajalost stambene zgrade

1. Na temelju predračunske dokumentacije odredit ćemo trošak novogradnje kako bismo procijenili akumulirano trošenje:

Naziv građevinskih elemenata Trošak zamjene, tisuća rubalja

Izravni troškovi (materijal i oprema, rad, režije i dobit izvođača),

uklj. 143400

postavljanje temelja 4.900

postavljanje vanjskih zidova 50.000 kn

podna ugradnja 2 500

krovište 2 500

postavljanje pregrada 32.500

montaža spuštenih stropova 6.000 kn

postavljanje podova 5.000 kn

unutarnje i vanjsko uređenje 6.000

kanalizacija 2.000

sustav napajanja 3.500

sustav grijanja 13.500 kn

ventilacija i klimatizacija 3.500

Neizravni troškovi 10.000

Dobit poduzetnika 21.500

Ukupni trošak zamjene 174.900

2. Odredite količinu fizičkog trošenja koje se može ispraviti:

Dakle, trošak ispravnog trošenja iznosi 3.000 tisuća rubalja.

2. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima iznosi 22 967 tisuća rubalja, trošak zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim trošenjem iznosi 33 000 tisuća rubalja.

3. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u dugovječnim elementima:

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja dugotrajnih elemenata iznosi 22 224 tisuće rubalja.

• 3. Odredimo količinu ukupnog fizičkog trošenja zgrade:
• 3000+22967+22224=48191 tisuća. trljati.

Dakle, trošak ukupne fizičke amortizacije zgrade iznosi 48.191 tisuća rubalja. odnosno 27,6 posto.

4. Normativna metoda. Normativna (ili računovodstvena) metoda za određivanje fizičkog propadanja zgrada uključuje korištenje Jedinstvenih standarda amortizacije za potpunu obnovu osnovnih sredstava u Ruskoj Federaciji, odobrenih Rezolucijom Vijeća ministara SSSR-a od 29. listopada 1990. broj 1072

Funkcionalna istrošenost je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava suvremene standarde: u pogledu svoje funkcionalne uporabljivosti, arhitektonsko-estetskih, prostorno-planerskih, dizajnerskih rješenja, pogodnosti za stanovanje, sigurnosti, udobnosti i drugih funkcionalnih svojstava.

Razlikuju se sljedeće vrste funkcionalnog trošenja:

• - trošenje koje se može popraviti (ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove);
• - nepopravljivo trošenje (ako dobivena dodatna vrijednost ne premašuje troškove obnove).

Funkcionalno trošenje koje se može popraviti mjeri se troškom njegove korekcije i uzrokovano je:

• - nedostatke koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
• - nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
• - “super-poboljšanja.”

Nedostaci koji zahtijevaju dogradnju elemenata - građevinskih elemenata i opreme koji nisu prisutni u postojećoj zgradi i bez kojih ona ne može zadovoljiti suvremene standarde poslovanja.

Kvantitativna mjera ispravljivog funkcionalnog pogoršanja zbog nedostataka koji zahtijevaju dodatke razlika je između troškova izrade potrebnih dodataka u vrijeme procjene i troškova izrade istih dodataka ako su napravljeni tijekom izgradnje nekretnine koja se procjenjuje.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata - građevni elementi i oprema koji se nalaze u postojećoj građevini i još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde rada.

Popravljivo pogoršanje funkcionalnosti zbog predmeta koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih elemenata i plus trošak ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala definiran je kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima.

“Super poboljšanja” su građevinski elementi i oprema koji su prisutni u postojećoj zgradi i čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim standardima rada.

Funkcionalno trošenje i habanje koje se može ispraviti zbog prekomjernog poboljšanja mjeri se kao trenutni trošak zamjene stavki prekomjernog poboljšanja, umanjen za fizičko trošenje i habanje, plus trošak demontaže i minus povrat materijala, ako postoji.

Ako se trošak izgradnje utvrđuje kao trošak zamjene, tada postoje neke osobitosti pri određivanju ispravljivog funkcionalnog trošenja. Budući da u ovom slučaju nema "super poboljšanja", nema potrebe određivati ​​udio fizičkog trošenja koji pada na njih. Međutim, trošak popravljanja "pretjeranih poboljšanja" i dalje treba uzeti u obzir.

Primjer. Odredite ispravljivo funkcionalno trošenje uredske zgrade ako je poznato da:

• 1. moderni standardi zahtijevaju ugradnju klima uređaja u zgradu, čija je ugradnja u postojeću zgradu 150 tisuća rubalja, a ugradnja u istoj zgradi tijekom izgradnje 110 tisuća rubalja.
• 2. električna oprema ugrađena u zgradu ne zadovoljava moderne tržišne standarde, dok je trošak postojeće električne opreme uključen u trošak zamjene 350 tisuća rubalja, fizička istrošenost postojeće električne opreme iznosi 200 tisuća rubalja, trošak demontaže postojeće električne armature je 100 tisuća rubalja., trošak povrata materijala je 10 tisuća rubalja, trošak ugradnje novih električnih armatura je 190 tisuća rubalja.
• 3. zgrada ima skladište i analiza najbolje i najučinkovitije upotrebe pokazala je da je trenutno preporučljivo koristiti ovo područje kao uredski prostor, dok je trenutni trošak zamjene skladišnog prostora 800 tisuća rubalja, fizičko trošenje i suza je 50 tisuća rubalja, trošak likvidacije skladišta je 80 tisuća rubalja.

• 1. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima koji zahtijevaju dodavanje elemenata (u našem slučaju klima uređaja):
• 150-110=40 t.r.
• 2. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima, nedostacima koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata (u našem slučaju električne armature):
• 350-200-10+100+210=450 tr.
• 3. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog "super-poboljšanjima" (u našem slučaju, stavke koje su funkcionalno svojstvene skladištu):
• 800-50+80=830 tr.

Dakle, trošak ispravljivog funkcionalnog trošenja zgrade je:

40+450+830=1320 tr.

Vanjska (ekonomska) amortizacija je amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: tržišna situacija, služnosti nametnute određenoj uporabi nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u oblasti poreza itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Za procjenu vanjskog trošenja mogu se koristiti sljedeće metode:

• - način kapitaliziranja gubitka prihoda povezanog s vanjskim utjecajima;
• - metoda za usporedbu prodaje sličnih objekata sa i bez vanjskih utjecaja.

Ako postoji dovoljno podataka, bolji je drugi pristup.

Metoda kapitalizacije gubitka prihoda uključuje utvrđivanje gubitka prihoda cijele imovine uslijed vanjskih utjecaja. Dio gubitka zgrade zatim se kapitalizira po stopi kapitalizacije za zgrade.

Primjer. Odredite vanjsko (ekonomsko) trošenje i habanje skladišta, ako je poznato da: neto prihod bez uzimanja u obzir vanjskih čimbenika nakon uklanjanja ispravljivog fizičkog i funkcionalnog trošenja iznosi 25 000 tisuća rubalja; trenutni neto prihod nakon uklanjanja fizičkog i funkcionalnog trošenja koje se može popraviti - 21.000 tisuća rubalja; trošak zemljišta je 5.000 tisuća rubalja, stopa kapitalizacije za zemljište je 10%; Stopa kapitalizacije za zemljište je 15%.

• 1. Odredimo gubitak neto prihoda zbog vanjskih čimbenika:
• 2500-2100=400 t.r.
• 2. Odredite neto prihod koji se odnosi na zgradu:
• 2100-500*0,1=1600 tr.
• 3. Odredite gubitak neto prihoda koji se odnosi na zgradu:
  • (1-500/2100)*400=305 tr.

Dakle, trošak vanjske (ekonomske) amortizacije skladišta je:

305/0,15=2035 tr.

Metoda prodaje u paru temelji se na analizi dostupnih informacija o cijenama nedavno prodanih sličnih nekretnina (prodaja u paru). Pretpostavlja se da se predmeti uparene prodaje međusobno razlikuju samo po utvrđenoj ekonomskoj amortizaciji koja se odnosi na predmet procjene

Primjer. Odredite vanjsko (ekonomsko) trošenje zgrade koja se nalazi daleko od autobusnog stajališta, ako je poznato da: prodajna cijena sličnog objekta koji se nalazi daleko od autobusnog stajališta iznosi 400 tisuća rubalja; prodajna cijena analognog objekta koji se nalazi u blizini tržišta odjeće je 250 tisuća rubalja; razlika u fizičkim i drugim razlikama između analognih objekata je 40 tisuća rubalja.

• 1. Odredite trošak vanjskog (ekonomskog) trošenja
• 400-250-40=110 t.r.

Ukupna (kumulativna) istrošenost objekta utvrđuje se zbrajanjem sva tri tipa istrošenosti: fizička, funkcionalna i vanjska.

Akumuliranu amortizaciju karakterizira gubitak vrijednosti poboljšanja iz svih mogućih uzroka.

Akumulirana amortizacija mjeri se razlikom između troška izgradnje sličnih poboljšanja na datum procjene i tržišne vrijednosti procijenjenih poboljšanja. Kumulativna (akumulirana) amortizacija uključuje tri vrste amortizacije, i to:

fizički,

funkcionalan,

Vanjski.

Tjelesno pogoršanje- to je smanjenje vrijednosti građevine zbog pogoršanja fizičko-tehničkog stanja (čvrstoća, krutost, atraktivnost itd.) njezinih pojedinih konstruktivnih elemenata ili cijele građevine u cjelini.

Fizičko trošenje može biti povezano s kvalitetom gradnje, korištenim građevinskim materijalima, uvjetima rada objekta, klimatskim uvjetima, redovitošću rutinskih popravaka itd.

Raspored. Krivulja koja odražava proces akumulacije fizičkog trošenja.

I je razdoblje intenzivnog nakupljanja trošenja povezano s početkom rada objekta,

II - razdoblje stabilizacije, III - razdoblje intenzivnog nakupljanja zamornih deformacija.

Funkcionalno trošenje- to je smanjenje vrijednosti građevine zbog funkcionalne neusklađenosti njezinih pojedinih elemenata ili cijele građevine u cjelini s tržišnim potrebama za nekretninom na dan procjene.

Fizička i funkcionalna istrošenost očituje se u vidu specifičnih nedostataka na samoj imovini.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje je gubitak vrijednosti građevine uzrokovan razlozima izvan nekretnine. Ti razlozi mogu biti čimbenici fizičke, ekonomske ili političke prirode.

Ova vrsta trošenja svojstvena je poboljšanjima zbog njihovog fiksnog položaja i, za razliku od fizičkog i funkcionalnog trošenja, ne pojavljuje se u samom predmetu. Povezan je s vanjskom okolinom objekta (okolina starenja).

Eksterna amortizacija mjeri se kapitaliziranom vrijednošću gubitaka najamnine, procijenjenom pomoću multiplikatora bruto najamnine.

Fizička i funkcionalna istrošenost može, ali i ne mora biti otklonjiva na datum vrednovanja.

Uklonjivi je istrošenost čije je uzroke ekonomski isplativo otkloniti, odnosno kada povećanje vrijednosti predmeta nakon otklanjanja nedostatka pokriva troškove u vezi s tim otklanjanjem.

Kobno Amortizacijom se smatra onaj trošak otklanjanja koji je veći od povećanja vrijednosti predmeta povezanog s otklanjanjem utvrđenog nedostatka.

Dakle, test prirode istrošenosti (uklonjiva ili nepopravljiva) je zaključak - imaju li restaurirani (popravljeni) elementi dodatnu tržišnu vrijednost, te jesu li troškovi popravka pokriveni.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje uvijek se smatra nepopravljivim. To je izravno povezano s lokacijom objekta koji se procjenjuje. Razlozi koji ga uzrokuju vanjski su za nekretninu i ne može ih otkloniti vlasnik nekretnine koja se procjenjuje.

Metode za određivanje akumuliranog trošenja.

Postoje sljedeće metode za određivanje akumuliranog trošenja:

ravno:

• doživotna metoda;
• metoda podjele;

i neizravno:

• metoda ekstrakcije.

Doživotna metoda.

Fizički životni vijek (Tf)- to je vremenski period u kojem zgrada postoji i prikladna je za korištenje (stanovanje).

Ekonomski život (Tek) je vremensko razdoblje tijekom kojeg zgrada ostvaruje dobit.

Efektivna dob (Teff)- utvrđuje se na temelju stručne procjene izgleda kuće, uzimajući u obzir njezino stanje, dizajn i ekonomske čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Preostali ekonomski vijek (Toast)- ovo je vremenski period određen razlikom Tek - Tef.

Kronološka dob (čet)- utvrđuje se na dan procjene od trenutka puštanja objekta u rad.

Raspored. Procjena kumulativnog trošenja.

Izračun akumulirane amortizacije metodom životnog vijeka pretpostavlja da je omjer efektivne starosti i tipičnog ekonomskog vijeka jednak omjeru akumulirane amortizacije i troška reprodukcije.

Ova metoda se može koristiti za:

• utvrđivanje dotrajalosti cijele građevine;
• njegovih pojedinačnih strukturnih elemenata.

Potrebne osnovne informacije o određivanju standardnog vijeka trajanja zgrade i njezinih pojedinačnih elemenata mogu se dobiti iz standardnih referentnih knjiga

U postupku procjene akumulirane amortizacije metodom životnog ciklusa postavlja se pitanje određivanja razdoblja preostalog ekonomskog vijeka. U ovom slučaju treba poći od sljedećih prijedloga:

Metoda cijepanja.

Razmotrimo kako se utvrđuje akumulirano trošenje primjenom metode podjele, koja koristi pretpostavku o neovisnosti različitih vrsta trošenja kao osnovnu.

Nositi(fizički, moralni, ekonomski) je gubitak vrijednosti predmeta tijekom vremena pod utjecajem različitih čimbenika.

Akumulirano trošenje određuje se formulom:

In = 1- (1- If)(1-Ifun)(1- Ie), gdje je

ja f - fizičko propadanje

Ifun – funkcionalna odjeća

Tj. – ekonomsko trošenje

Tjelesno pogoršanje– gubitak vrijednosti predmeta povezan s uporabom, trošenjem, trošenjem, uništavanjem i drugim fizičkim čimbenicima koji dovode do smanjenja vijeka trajanja i uporabnosti predmeta.

Za određivanje količine fizičkog trošenja primijenjena je struktura specifičnog pokazatelja cijene izgradnje jednokatne panel stambene zgrade prema zbirci UPVS br. 28 „Stambene, javne zgrade i zgrade i građevine za komunalne potrebe za revalorizaciju dugotrajne imovine,” Tablica 3a. Na temelju rezultata pregleda zgrade, „Pravila za ocjenu fizičke istrošenosti stambenih zgrada VSN 53-86 (r)” Gosgrazhdanstroy, Moskva 1990. korištena su za utvrđivanje fizičkog propadanja.

Tablica 14

Prihvaćamo fizičko trošenje 32%

Funkcionalno (moralno) trošenje je gubitak vrijednosti zbog relativnog neuspjeha date strukture da pruži korisnost u usporedbi s novom strukturom izgrađenom za istu svrhu. Funkcionalna zastarjelost rezultat je unutarnjih svojstava objekta i povezana je s čimbenicima kao što su nedostaci u dizajnu, previsoki operativni troškovi, a očituje se u zastarjeloj arhitekturi zgrade, planskim sadržajima, inženjerskoj potpori itd. Objekt u svojim karakteristikama ne zadovoljava suvremene zahtjeve, zastarjelost procijenjenog predmeta bit će 50%.

Vanjsko /ekonomsko/ trošenje: Predmet procjene je stambena zgrada, posebnost tržišta kupnje i prodaje sličnih objekata je da njihovo izlaganje traje dosta vremena. Ove činjenice procjenitelj smatra istrošenošću od vanjskih utjecaja, što uzimamo jednako vrijednosti premije za nisku likvidnost, koja je korekcija za trajanje izloženosti prilikom najma/prodaje objekta. Korekcija za nedovoljnu likvidnost izračunata je pomoću formule:

gdje je: I b/r – nerizična stopa;

Tek – razdoblje izlaganja za predmet koji se ocjenjuje.

Stopa bez rizika odabrana je na 7,32%, što je jednako dugoročnoj stopi tržišta GKO-OFZ na datum vrednovanja

Razdoblje izloženosti za predmete slične objektu koji se procjenjuje prema tvrtkama za nekretnine je jedna godina, tako da je vanjsko trošenje jednako:

Stoga procjenitelj prihvaća ekonomsku amortizaciju od 9%.

Akumulirano trošenje je:

In = 1 - (1 - If) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)

In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 - 9) = 69

Dakle, akumulirano trošenje je 69%.

Akumulirano trošenje – To je smanjenje zamjene ili troškova zamjene poboljšanja koja se mogu pojaviti kao rezultat fizičkog uništenja ili funkcionalne zastarjelosti. Metode procjene istrošenosti : način gospodarskog života (ekonomski život- ovo je vremensko razdoblje tijekom kojeg novčani doprinosi poboljšanjima osiguravaju povećanje vrijednosti (ukratko, fizičke vrijednosti). preostali ekonomski vijek – Razdoblje tijekom kojeg nekretnina može stvarati prihod. . kronološki (stvarna dob)– vremensko razdoblje od završetka građenja do dana procjene, efektivna dob – onaj na koji svojstvo izgleda razlikuje se od kronološkog.) Inak=Tef/Tek, gdje je (Tef=Tek-Toek).

Metoda rastavljanja: u detaljnom razmatranju i obračunu svih vrsta istrošenosti: fizički(gubitak elemenata izvornih tehničkih i pogonskih svojstava), funkcionalni(gubitak troškova poboljšanja), vanjski(lokacija objekta, prometna dostupnost) Amortizacija se odnosi na uklonjivi, ako je trošak uklanjanja njegovih znakova manji od troška objekta ili prihoda od njegova rada koji nastaju nakon njegova uklanjanja. Amortizacija se klasificira kao nepopravljiva ako je trošak njezinog ispravljanja veći od iznosa dodane vrijednosti građevine.

7. Određivanje fizičkog trošenja (uklonjivo, nepopravljivo)

Fizičko trošenje konstrukcija i zgrade u cjelini treba shvatiti kao gubitak njihovih izvornih tehničko-uporabnih svojstava (čvrstoće, stabilnosti, pouzdanosti) kao rezultat utjecaja prirodnih i klimatskih čimbenika te ljudskog djelovanja. Fizičko trošenje može se definirati kao nadoknadive stavke odgođenog popravka i nepovratne stavke koje nije ekonomski izvodljivo popraviti. Uklonjivo fizičko trošenje obično se pripisuje lošem održavanju, pa se ponekad naziva i odgođeni popravak. Kupac će izvršiti hitne popravke kako bi se vratile normalne radne karakteristike strukture (kozmetički popravci). Nenadoknadivo fizičko trošenje odgovara pozicijama čije je uklanjanje trenutno praktički nemoguće ili ekonomski neizvodljivo. U praksi se elementi građevine koji imaju nenadoknadivo fizičko trošenje dijele na dugovječne (njihov vijek trajanja odgovara ili čak premašuje vijek trajanja građevine: temelji, nosivi zidovi, podovi) i kratkotrajne (njihov fizički vijek trajanja manji je od vijeka trajanja zgrade u cjelini). Nenarušeno fizičko stanje = Preostalo stanje Kronična težina / Normalna dob

Preostali st. = st. p. – Ex.rem

8. Određivanje funkcionalnog trošenja (uklonjivo, nepopravljivo)

Funkcionalno trošenje- to je gubitak troška poboljšanja zbog nesklada između prostorno-planskog ili konstruktivnog dizajna građevine i suvremenih zahtjeva tržišta za ovom vrstom poboljšanja.Slično fizičkom trošenju, funkcionalno trošenje se dijeli na uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjiva funkcionalna odjeća- ovo je takvo trošenje, čiji je trošak uklanjanja manji od prihoda dobivenog kao rezultat njegovog uklanjanja. Mogu biti uzrokovani nedostacima koji zahtijevaju zamjenu i nadogradnju elementa Nenadoknadivo funkcionalno trošenje- ovo je takvo trošenje, čiji su troškovi uklanjanja veći od prihoda koji se dobivaju kao rezultat njegovog uklanjanja.